Agendabundel

Een en ander maakt dat het voor cliënte een raadsel is waarom het toekennen van een woonfunctie aan het bestaande pand niet in overeenstemming zou zijn met een goede ruimtelijke ordening. In het voorstel van B&W tot afwijzen van het verzoek van cliënte wordt in ieder geval geen onderbouwing gegeven waarom het plan ruimtelijk niet aanvaardbaar zou zijn. Dat lijkt ook niet goed mogelijk, nu in het kader van de uitgebreide ambtelijke voorbereiding van het traject om te komen tot een bestemmingswijziging, inhoudelijk van ambtelijke zijde al is aangegeven dat een en ander ruimtelijk aanvaardbaar is. In het voorstel dat aan het besluit ten grondslag ligt wordt enkel aangegeven dat een ‘integrale ontwikkeling’ gewenst is. Waarom deze wijziging voor het bestaande en aanwezige gebouw een ‘integrale ontwikkeling’ zou belemmeren, is niet onderbouwd. Daarvan is ook geen sprake. In het voorstel is als enkele inhoudelijke onderbouwing aangegeven: In een integrale ontwikkeling kan het gebied anders ingevuld worden. De ontsluiting van de ontwikkeling kan bijvoorbeeld plaatsvinden vanaf de Kloosterstraat. Hiermee kan de bestaande ontsluiting van het pand Bronbeeklaan 66 vervallen en ontstaan er nieuwe mogelijkheden voor een stedenbouwkundige invulling.

Hierbij kan bijvoorbeeld het parkeren gezamenlijk worden opgelost waarbij de landschappelijke onderlegger van het gebied in zijn totaliteit betrokken kan worden (met o.a de aanwezige hoogte verschillen) ..(..).. Het meewerken aan het verzoek om een bestemmingsplanwijziging van alleen het pand Bronbeeklaan 66 past niet in de visie om de locatie Kloosterstraat Bronbeeklaan integraal te ontwikkelen.

Pagina 3: Zorgwonen Bronbeek / Advies

In de eerste plaats zij opgemerkt dat het begrip ‘integrale ontwikkeling’ geen feitelijke inhoud heeft, laat staan een onderbouwing vormt voor het niet in overeenstemming zijn met een goede ruimtelijke ordening van een ontwikkeling. Uw raad is verplicht om voor gronden overeenkomstig een goede ruimtelijke ordening in een passende bestemming te voorzien. Uw raad heeft duidelijk aangegeven de huidige bestemming maatschappelijk ruimtelijk ongewenst te vinden en een woonbestemming gewenst te vinden. Er is dan ook geen enkel inhoudelijk argument gegeven waarom het gebruik van het bestaande pand voor wonen ruimtelijk gezien ongewenst zou zijn. Het enkele gegeven dat op termijn mogelijk een andere invulling als gewenst zal worden gezien (hetgeen thans ook nog geheel onduidelijk is), vormt geen inhoudelijk argument tegen de aanvaardbaarheid voor het gebruik voor wonen op dit moment. Het in stand laten van de bestemming Maatschappelijk is gelet op onder meer de genomen voorbereidingsbesluiten, waarin is aangegeven dat dit gebruik ongewenst is, niet meer in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening. Het afwijzen van het verzoek om de bestemming naar wonen te wijzigen, betekent het in stand houden van de bestemming maatschappelijk. Dat kan in ieder geval niet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening worden geacht.

Wonen is dat volgens uw eigen besluiten en de besluiten van het college juist wel. Het niet voorzien in een bestemming die in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening is in strijd met de op de raad rustende verplichting om daarin te voorzien van artikel 3.1 Wro. Het gebruik past daarbij juist binnen het beoogde gebruik voor wonen in het gebied en belemmert geen herinrichting van gronden of een andere ontsluiting (de enige twee genoemde zaken in het voorstel). Het gebouw staat er al en is een gegeven. Het al dan niet aanwezig zijn van gebruik voor wonen maakt dit niet anders. Door het toestaan van een gebruik voor wonen voor het bestaande pand wordt dan ook geen enkele ontwikkeling belemmert, maar enkel een gewenste gebruiksmogelijkheid gegeven voor het bestaande pand voor de korte termijn. Zelfs als een geheel andere ontwikkeling van het gebied uiteindelijk gewenst zou blijken, kan dan in de tussentijd wel ter plaatse in de nijpende woonbehoefte worden voorzien. Dat het college op leegstand inzet in de tussentijd is gelet op de bestaande behoefte en de vermoedelijke lange ontwikkelingstermijn voor cliënte onbegrijpelijk en onaanvaardbaar. Het college geeft in het voorstel aan uw raad zelf aan: “Een integrale ontwikkeling kan een traject van de lange adem zijn”.

Waarom dan niet in de tussentijd in ieder geval ter plaatse het pand al voor woonfunctie laten gebruiken? Overigens is cliënte ook helemaal niet tegen een eventuele herontwikkeling van het gehele gebied op termijn en is zij best bereid om daarin mee te denken en deel te nemen.

3. Ontbreken belangenafweging Verder zijn de belangen van cliënte bij wijziging van het bestemmingsplan en het mogelijk maken van een woonfunctie ter plaatse ten onrechte niet betrokken in het voorstel dat aan uw raad is gedaan. De belangen van cliënte zijn evident en dienen zwaar te wegen. Immers, doordat uw raad het gebruik

Pagina 4: Zorgwonen Bronbeek / Advies

voor de maatschappelijke bestemming als onwenselijk hebt bestempeld en dit gebruik ook sinds januari 2021 hebt verboden middels voorbereidingsbesluiten, zonder mogelijkheid om daarvan af te wijken en daarmee ieder feitelijk gebruik hebt verboden, heeft cliënte een zeer groot belang bij wijziging van de bestemming waardoor het pand alsnog kan worden gebruikt. De lasten voor het in stand houden van het pand, financieringslasten e.d. lopen door, zodat daartegenover ook inkomsten met gebruik van het pand moeten kunnen worden verkregen, wil cliënte niet failliet gaan. Het niet toestaan van enig daadwerkelijk reëel gebruik van het pand betekent ook een zeer grote aantasting van het eigendomsrecht van cliënte en is volstrekt onaanvaardbaar. Gelet op de belangen van cliënte, verzoekt cliënte uw raad nadrukkelijk om thans in een passende bestemming met reële gebruiksmogelijkheden voor haar pand te voorzien.

4. Privaatrechtelijke toestemming Het college heeft namens de gemeente steeds aangegeven dat wijziging van de erfpacht voor een woonfunctie mogelijk is, zij dat dan een nieuwe erfpacht zal moeten worden afgesproken. Daaraan heeft het college nadat het voorbereidingsbesluit is genomen nog toegevoegd dat een Bibob-toets zou moeten worden doorlopen. Daarmee bestaat er echter geen evidente privaatrechtelijke belemmering om een woonfunctie ter plaatse te kunnen realiseren, nu vooraf niet duidelijk is dat deze toestemming niet zou kunnen worden verkregen. Sterker, namens de gemeente is juist aangegeven dat die toestemming wel kan worden verkregen, mist aan enkele voorwaarden zal worden voldaan. Volgens vaste rechtspraak is er alleen sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering als zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat een zakelijk recht aan de uitvoerbaarheid in de weg staat en tevens vaststaat dat die belemmering niet kan worden weggenomen: 22.1. De Afdeling overweegt dat volgens vaste jurisprudentie (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 21 april 2021, ECLI:NL:RVS:2021:831) voor het oordeel van de bestuursrechter dat een privaatrechtelijke belemmering aan de vaststelling en de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan in de weg staat, slechts aanleiding is als deze een evident karakter heeft.

De burgerlijke rechter is namelijk de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit. 22.2. De aanwezigheid van een zakelijk recht, zoals een erfdienstbaarheid, is in beginsel voor de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan niet doorslaggevend. Dit is slechts anders indien zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat het plan leidt tot strijd met de zakelijke rechten en tevens vaststaat dat niet tot opheffing van het zakelijk recht kan worden overgegaan. De Afdeling verwijst ter vergelijking naar de uitspraak van 3 oktober 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3227. (AbRvS 24 november 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2628) In het voorstel wordt u overigens ook ten onrechte voorgehouden dat cliënte zou weigeren om een Bibob-toets te doorlopen. Daarvan is geen sprake. Cliënte heeft aan het college laten weten dat een

Pagina 5: Zorgwonen Bronbeek / Advies

dergelijke toets en overleg over een nieuw te bepalen canon zal kunnen en moeten plaatsvinden op het moment dat duidelijk is welk gebruik ter plaatse zal worden toegestaan en met welke eventuele beperkingen en dus ook duidelijk is in welke zin de erfpachtovereenkomst zou moeten worden aangepast en/of waarvoor privaatrechtelijke toestemming zal moeten worden gegeven. Dat is ook het wettelijke systeem. Een Bibob-toets mag niet worden gevraagd voor planologische medewerking. Daarbij heeft cliënte nadrukkelijk aangegeven geen bezwaar te hebben tegen het doorlopen van een dergelijke toets als daadwerkelijk kan worden onderhandeld over de wijziging van de erfpacht nadat het ruimtelijke kader duidelijk is.

5. Verzoek vergoeding kosten Cliënte verzoekt om een vergoeding van kosten ex artikel 7:15 voor de kosten die zij in verband met het bezwaar heeft en zal moeten maken.

6. Conclusie Gelet op al het voorgaande meent cliënte dat uw besluit onzorgvuldig tot stand is gekomen, een draagkrachtige en kenbare onderbouwing ontbeert, strijdig is met het beginsel van fair play, in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de toelatingsplanologie en in strijd is met het evenredigheidsbeginsel. Om deze redenen meent cliënte dat uw besluit geen stand kan houden en dient te worden herroepen en alsnog tot wijziging van de bestemming dient te worden besloten. Met vriendelijke groet, CONSTRUCT ADVOCATEN

1 Bijlage 2 - Advies van de algemene bezwaarschriftencommissie

Algemene Bezwaarschriftencommissie

Advies van de algemene bezwaarschriftencommissie inzake het bezwaarschrift van van Construct Advocaten, namens Stichting Zorgwonen Bronbeek, tegen het besluit van de gemeenteraad van Arnhem van 16 februari 2022, waarin geweigerd is om het bestemmingsplan voor het adres Bronbeeklaan 66 te wijzigen. Deze procedure is bekend onder het zaaknummer 660215. Voorgeschiedenis Op 26 november 2021 heeft de gemeenteraad van Arnhem (hierna: de raad) een aanvraag ontvangen van Stichting Zorgwonen Bronbeek. In de aanvraag wordt de raad verzocht om het bestemmingsplan voor het perceel Bronbeeklaan 66 te wijzigen, in zoverre dat de bestemming ‘wonen’ aan het perceel wordt toegekend om de bewoning van maximaal 59 zelfstandige wooneenheden en 5 onzelfstandige wooneenheden mogelijk te maken. Bij besluit van 26 februari 2022, verzonden 28 februari 2022, heeft de raad voornoemde aanvraag afgewezen, omdat sprake is van een evident privaatrechtelijke belemmering en het toekennen van de aanvraag in de weg staat aan een integrale herontwikkeling van het gebied en in zoverre geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Tegen dit besluit is door Stichting Zorgwonen Bronbeek (hierna: bezwaarmaker) een bezwaarschrift ingediend.

Bezwaar Voor het bezwaar wordt verwezen naar het bezwaarschrift van 10 april 2022, aangevuld op 6 juni 2022, dat geacht wordt deel uit te maken van dit advies en hier te zijn ingelast. Het verweer Voor het verweer wordt verwezen naar het verweerschrift van 22 november 2022, dat geacht wordt deel uit te maken van dit advies en hier te zijn ingelast. De procedure Voornoemd bezwaarschrift is behandeld in de hoorzitting van de algemene bezwaarschriftencommissie (hierna: de commissie) van 6 december 2022. Van de zitting is een geluidsopname gemaakt. Bij de zitting waren aanwezig: als gemachtigde van bezwaarmaker; , namens de raad;

1

Algemene Bezwaarschriftencommissie

De overwegingen van de commissie De relevante wet- en regelgeving is als bijlage aan dit advies toegevoegd en maakt van dit advies deel uit. De commissie overweegt op basis van de stukken en het verhandelde ter zitting als volgt. Ontvankelijkheid Alvorens de commissie toekomt aan de inhoudelijke behandeling van het bezwaarschrift heeft zij tot taak de ontvankelijkheid van het bezwaarschrift te beoordelen. In het verweerschrift heeft de raad de vraag opgeworpen of toegekomen kan worden aan de inhoudelijke behandeling van het bezwaarschrift. De raad heeft daartoe aangevoerd dat bezwaarmaker geen belanghebbende is, zoals bedoeld in artikel 1:2, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Dit komt doordat bezwaarmaker de betreffende, gewenste bestemmingswijziging niet kan verwezenlijken. De commissie overweegt dat uit artikel 6:6, eerste lid, aanhef en onder a, van de Awb volgt dat een bezwaarschrift niet-ontvankelijk kan worden verklaard indien het bezwaarschrift niet voldoet aan de eisen zoals bedoeld in artikel 6:5, van de Awb of een andere wettelijke eis. Vaststaat dat de raad een besluit heeft genomen, waarin de aanvraag om het bestemmingsplan te wijzigen, is afgewezen, namelijk het besluit van 26 februari 2022.

Dit betekent dat een besluit is genomen, waartegen bezwaar openstaat.1 Bezwaarmaker is, nu hij de aanvrager is tot wijziging van het bestemmingsplan en eigenaar is van de opstal op de Bronbeeklaan 66, ook belanghebbende bij het genomen besluit. Nu het bezwaarschrift verder ook aan alle ontvankelijkheidseisen voldoet, is het bezwaarschrift naar het oordeel van de commissie ontvankelijk en kan de commissie kennis nemen van de inhoud van het bezwaarschrift. Voor zover de raad heeft willen betogen dat bezwaarmaker geen belanghebbende is bij de gedane aanvraag tot bestemmingsplanwijziging, kan dit niet leiden tot de niet-ontvankelijkheid van het bezwaarschrift. In dat geval zou de raad onterecht een besluit hebben genomen, omdat alleen een verzoek van een belanghebbende om een besluit te nemen een aanvraag is 2 en zou het bezwaarschrift gegrond zijn.3 Uit het verweerschrift volgt dat de raad zich niet op dit standpunt gesteld heeft, nu de raad verzoekt het bezwaarschrift ongegrond te verklaren. De commissie ziet zelfstandig ook geen aanleiding om te adviseren het bezwaarschrift gegrond te verklaren en bezwaarmaker als niet belanghebbend aan te merken. Welk regime geldt op de gronden horende bij het perceel Bronbeeklaan 66 Op de gronden, waarop het pand aan de Bronbeeklaan 66 staat, is het bestemmingsplan “Velperweg en omstreken” (hierna: het bestemmingsplan) vigerend.

Blijkens het bestemmingsplan rust op deze gronden de bestemming ‘Maatschappelijk’. Wonen is binnen deze bestemming niet toegestaan. 4 Naast dit bestemmingsplan gelden op deze gronden ook het bestemmingsplan “leemlagen”, het Facetplan “woningsplitsing en verkamering” en het Facetplan “parkeren”. Op 3 januari 2022 trad een voorbereidingsbesluit in werking. Dit voorbereidingsbesluit maakt het onmogelijk de gronden ‘maatschappelijk’ te gebruiken. Sinds 28 december 2022 ligt een conceptbestemmingsplan Bronbeeklaan 66 ter inzage. 5 In dit conceptbestemmingsplan wordt de enkelbestemming ‘maatschappelijk’ vervangen door de enkelbestemming

1 Geen van de uitzonderingen in artikel 7:1, eerste lid, van de Awb is van toepassing. 2 Artikel 1:3, derde lid, van de Awb. 3 Vergelijk de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 15 juni 2022,

(ECLI:NL:RVS:2022:1593). 4 In artikel 13, onder 13.1 van de planregels, horende bij het bestemmingsplan Velperweg en omstreken is te lezen welke gebruiken zijn toegestaan. Wonen wordt daarin niet genoemd. 5 Het gebruiksverbod, zoals neerglegd in het voorbereidingsbesluit van

ter inzage leggen van een conceptbestemmingsplan, verandert dat niet.

2

3 januari 2022 blijft gelden. Het

Algemene Bezwaarschriftencommissie

‘wonen’. Onder ‘wonen’ wordt in dit plan verstaan “het wonen, uitsluitend in de vorm van zelfstandige woningen, met een maximum van 54 zelfstandige woningen, hieronder niet begrepen bewoning van woonwagens of woonschepen en bijzondere woonvormen”.6 Aanvraag om een bestemmingsplan vast te stellen Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. 7 De raad heeft daarbij beleidsruimte. Dit betekent dat een aanvraag om een bestemmingsplan vast te stellen, kan worden afgewezen als de raad van mening is dat de aanvraag niet aan een goede ruimtelijke ordening voldoet. De raad zal een dergelijk besluit moeten motiveren. Ook wanneer vastgesteld wordt dat een evident privaatrechtelijke belemmering aanwezig is, kan de raad afwijzend reageren op een aanvraag een bestemmingsplan vast te stellen. Een dergelijke afwijzing zal eveneens door de raad moeten worden gemotiveerd. Ruimtelijke ordening De raad is in het bestreden besluit aangesloten bij het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van Arnhem. In dit voorstel is opgenomen dat het enkel vaststellen van een bestemmingsplan voor het adres Bronbeeklaan 66 niet past, omdat de gemeente beoogt het gebied om en nabij de Kloosterstraat integraal te herontwikkelen.

Bezwaarmaker heeft in het bezwaarschrift en ter zitting het standpunt ingenomen dat een ruimtelijke onderbouwing ontbreekt, nu geen sprake is van integrale herontwikkeling. De commissie overweegt dat uit het verweerschrift en uit het verhandelde ter zitting volgt dat de raad zich niet langer op het standpunt stelt dat het gebied om en nabij de Kloosterstraat integraal herontwikkeld gaat worden. Dit blijkt te meer uit het conceptbestemmingsplan van 28 december 2022 dat inmiddels ter inzage ligt. In dit plan is de bestemming voor de Bronbeeklaan 66 gewijzigd. Uit vorenstaande volgt dat niet langer onderbouwd is waarom bij de aangevraagde bestemmingsplanwijziging geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Dit besluitonderdeel kan daarom de afwijzing van de aanvraag niet langer motiveren. Bezwaarmaker heeft dit terecht opgemerkt. De raad kan in het besluit op bezwaar nader motiveren waarom volgens hem geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening.8 Evident privaatrechtelijke belemmering De raad heeft zich op het standpunt gesteld dat het bestemmingsplan niet overeenkomstig de aanvraag wordt gewijzigd, omdat sprake is van een evident privaatrechtelijke belemmering.

De gemeente Arnhem is eigenaar van de gronden waarop het pand staat en bezwaarmaker heeft op grond van een erfpachtovereenkomst een zakelijk recht.9 Deze erfpachtovereenkomst staat het gebruik van het pand alleen toe, wanneer dit als bejaardentehuis gebruikt wordt, zo betoogt de raad. Het door bezwaarmaker voorgestelde gebruik is derhalve in strijd met de erfpachtovereenkomst en kan daarom niet worden uitgevoerd. De gemeente Arnhem weigert momenteel mee te werken aan een wijziging van deze erfpachtovereenkomst, omdat bezwaarmaker onder de door de raad gestelde voorwaarden geen onderzoek wil laten verrichten op basis van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (hierna: Wet Bibob). Onder deze omstandigheden is het volgens de raad evident dat het voorgestelde gebruik van de gronden niet is toegestaan door bezwaarmaker, waardoor geweigerd wordt het bestemmingsplan overeenkomstig de aanvraag te wijzigen.

6 Artikel 3.1, van het concept bestemmingsplan. 7 Artikel 3.1, eerste lid, van de Wet op de ruimtelijke ordening. 8 Op grond van artikel 7:11, van de Algemene wet bestuursrecht en de daarover verschenen rechtspraak is dit mo-

gelijk. 9 Vastgelegd in de akte van het erfpachtrecht met de kenmerken Hhyp4 3516/79 en yp4 3547/1.

3

Algemene Bezwaarschriftencommissie

Bezwaarmaker is van mening dat er een privaatrechtelijke belemmering aanwezig is, doordat de erfpachtovereenkomst het slechts toestaat het pand als bejaardentehuis te gebruiken. Echter, bezwaarmaker stelt zich op het standpunt dat hierdoor het verzoek om over te gaan tot het wijzigen van het bestemmingsplan niet mag worden geweigerd. De belemmering is naar het oordeel van bezwaarmaker niet evident. Bezwaarmaker stelt zich op het standpunt dat het zeker niet ondenkbaar is dat de erfpachtovereenkomst kan worden gewijzigd (eventueel via juridische mogelijkheden). Bezwaarmaker is ook van mening dat hij vooralsnog niet hoeft mee te werken aan een Bibob-onderzoek, waardoor het niet meewerken hem niet kan worden tegengeworpen. Bezwaarmaker heeft deze stelling ter zitting toegelicht door uit te leggen dat het ruimtelijke spoor (het wijzigen van het bestemmingsplan) kan geschieden zonder dat het privaatrechtelijke spoor (het wijzigen van de erfpachtovereenkomst) is voltooid. Bezwaarmaker is ook van mening dat het wijzigen van de erfpachtovereenkomst niet aangemerkt kan worden als een vastgoedtransactie waardoor de Bibob-toets niet van toepassing is.

De commissie overweegt dat het vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) is dat een privaatrechtelijke belemmering pas aan het vaststellen van een bestemmingsplan in de weg staat als deze belemmering een evident karakter heeft. 10 De burgerlijke rechter is de eerst aangewezen rechter om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan het vaststellen van een bestemmingsplan.11 Uit vaste rechtspraak van de afdeling volgt dat een belemmering eerst evident is indien zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat voor de realisering van een bouwwerk (lees ook het gebruiken van gronden) de toestemming van een ander is vereist en die ander de toestemming niet geeft en niet hoeft te geven.12 Specifiek voor erfpachtovereenkomsten geldt dat op voorhand vast moet staan dat de erfpachtovereenkomst in de weg staat aan de in de plan geschapen mogelijkheden. 13 De commissie overweegt dat niet in geschil is dat de erfpachtovereenkomst de volgende passage bevat: “Het terrein mag uitsluitend worden gebezigd voor het bouwen en hebben van bejaardentehuis met aanhorigheden.

Wat onder een bejaardenthuis met aanhorigheden wordt verstaan, staat uitsluitend ter beoordeling van het college van burgemeester en wethouders.”14 De commissie overweegt dat zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat de erfpachtovereenkomst zich verzet tegen het door bezwaarmaker gebruiken van het pand als pand waarin ‘wonen’ is toegestaan en daarmee dat de erfpachtovereenkomst in de weg staat aan het gebruiken van de in het bestemmingsplan te scheppen mogelijkheid van ‘wonen’. De commissie overweegt dat om de mogelijkheden van het bestemmingsplan te kunnen benutten, toestemming nodig is van de eigenaar. Een andere manier om voor bezwaarmaker in het pand ‘wonen’ mogelijk te maken, is er naar het oordeel van de commissie niet. De eigenaar (gemeente Arnhem) weigert om deze toestemming te verlenen en is ook niet bereid om momenteel de erfpachtovereenkomst te wijzigen. Dit blijkt uit de gedingstukken en is expliciet verklaard tijdens de zitting. De commissie is voorts van mening dat deze toestemming ook niet hoeft te worden verleend. De commissie overweegt dat het wijzigen van de erfpachtovereenkomst kan worden aangemerkt als een vastgoedtransactie.15 De gemeente Arnhem heeft na ontvangst van signalen de eis gesteld dat een Bibobonderzoek wordt uitgevoerd, zodat de gemeente weet dat het met een integere partner in zee gaat. De

10 Zie bijvoorbeeld de uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 14 juli 2010,

(ECLI:NL:RVS:2010:BN1099), 16 april 2014, (ECLI:NL:RVS:2014:1298 en 20 juni 2018, (ECLI:NL:RVS:2018:2034). 11 Onder meer de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 17 oktober 2012, (ECLI:NL:RVS:2012:BY0377). 12 Zie bijvoorbeeld de in voetnoot 10 genoemde uitspraak. 13 Zie de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 23 november 2016, (ECLI:NL:RVS:2016:3118). 14 Artikel 2 van de erfpachtvoorwaarden. 15 Artikel 1.1, eerste lid, aanhef en onder vastgoedtransactie, van de wet Bevordering integriteitsbeoordeling door het openbaar bestuur.

4

Algemene Bezwaarschriftencommissie

commissie overweegt dat de gemeente daartoe bevoegd is op grond van de Wet Bibob.16 Pas wanneer dit onderzoek is uitgevoerd, wil de gemeente meedenken over de wijziging van de erfpachtovereenkomst. Overeenkomstig de beleidsregels Wet Bibob gemeente Arnhem 2020, onder 4.5, heeft de gemeente Arnhem getracht een Bibob-onderzoek uit te laten voeren. Bezwaarmaker heeft geweigerd aan dit onderzoek mee te werken en weigert dat momenteel nog steeds. Eerst moet voor bezwaarmaker het ruimtelijke spoor zijn afgerond. Onder deze omstandigheden kan naar het oordeel van de commissie van de gemeente Arnhem niet worden verwacht dat er meegewerkt wordt aan de wijziging van de erfpachtovereenkomst. De raad kon daarom weigeren het gevraagde bestemmingsplan vast te stellen. Daaraan doet voor de commissie niet af dat bezwaarmaker nog geen verzoek heeft gedaan om de erfpachtovereenkomst te wijzigen. De commissie is van mening dat uit het gevolgde traject blijkt dat partijen met elkaar spreken over de vraag of en onder welke omstandigheden de erfpachtovereenkomst kan worden gewijzigd. In dat kader vindt de commissie het begrijpelijk dat de gemeente Arnhem het verzoek gedaan heeft een Bibob-onderzoek te laten uitvoeren. Conclusie Bovenstaande maakt dat de commissie van mening is dat er een privaatrechtelijke belemmering aanwezig is die als evident kan worden aangemerkt.

Dit betekent dat de raad op deze grond kan weigeren het aangevraagde bestemmingsplan vast te stellen. De raad heeft onvoldoende gemotiveerd waarom geen sprake is van een goede ruimtelijke ordening in het aangevraagde bestemmingsplan. Op deze grond kan de aanvraag, zoals nu gemotiveerd, niet worden geweigerd.

16 Artikel 5a, aanhef en onder a, in samenhang gelezen met artikel 7a, eerste lid, van de wet bevordering integriteits-

beoordeling door het openbaar bestuur.

5

Algemene Bezwaarschriftencommissie

Advies van de commissie De commissie adviseert het bezwaarschrift van de heer mr. T. Rijs, namens Stichting Zorgwonen Bronbeek, tegen het besluit van de gemeenteraad van Arnhem van 26 februari 2022, ongegrond te verklaren en het bestreden besluit in stand te laten. Dit advies is vastgesteld door de heer mr. M.C. Arnoldus als voorzitter, de heer mr. J.M.N. Packbier en de heer drs. L.P.W. van der Meer als leden met ondersteuning van de heer mr. B. Roelen als secretaris.

15 februari 2023

de secretaris,

de voorzitter,

de heer mr. B. Roelen

de heer mr. M.C. Arnoldus

6

Algemene Bezwaarschriftencommissie

Bijlage: wet- en regelgeving Wet op de ruimtelijke ordening Artikel 3.1 1. De gemeenteraad stelt voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vast, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven. Deze regels betreffen in elk geval regels omtrent het gebruik van de grond en van de zich daar bevindende bouwwerken. Deze regels kunnen tevens strekken ten behoeve van de uitvoerbaarheid van in het plan opgenomen bestemmingen, met dien verstande dat deze regels ten aanzien van woningbouwcategorieën uitsluitend betrekking hebben op percentages gerelateerd aan het plangebied. 2. De bestemming van gronden, met inbegrip van de met het oog daarop gestelde regels, wordt binnen een periode van tien jaar, gerekend vanaf de datum van vaststelling van het bestemmingsplan, telkens opnieuw vastgesteld. 3. Telkens indien de gemeenteraad van oordeel is dat de in het bestemmingsplan aangewezen bestemmingen en de met het oog daarop gegeven regels in overeenstemming zijn met een goede ruimtelijke ordening, kan hij, in afwijking van het tweede lid, besluiten tot verlenging van de periode van tien jaar, genoemd in dat lid, met tien jaar. 4.

Indien niet voor het verstrijken van de periode van tien jaar, genoemd in het tweede of het derde lid, de raad onderscheidenlijk opnieuw een bestemmingsplan heeft vastgesteld dan wel een verlengingsbesluit heeft genomen, vervalt de bevoegdheid tot het invorderen van rechten terzake van na dat tijdstip door of vanwege het gemeentebestuur verstrekte diensten die verband houden met het bestemmingsplan. 5. Van overschrijding van de in het tweede lid bedoelde periode doen burgemeester en wethouders schriftelijk mededeling. Zij leggen deze mededeling bij het bestemmingsplan waarin de bestemming van de grond laatstelijk is aangewezen, voor eenieder ter inzage. Artikel 3:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht is van overeenkomstige toepassing.

Bestemmingsplan Velperweg en omstreken Artikel 13 Maatschappelijk 13.1 Bestemmingsomschrijving De voor Maatschappelijk aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. onderwijs en zaalsport; b. gezondheids- en welzijnszorg; c. levensbeschouwelijke functies; d. politieke-, belangen- en ideële organisaties/verenigingen en hobbyclubs; e. openbare dienstverlening: f. functies vergelijkbaar met die genoemd onder a. tot en met e. van dit lid; g. dienstwoningen; en uitsluitend voor: h. kassenbouw, ter plaatse van de aanduiding 'kas' (ks); en ondergeschikt voor: i. voorzieningen ten behoeve van het verkeer, water, groen- en speelvoorzieningen en straatmeubilair; j. ondergeschikte horeca en detailhandel, uitsluitend ten dienste van bovengenoemde bestemmingsomschrijvingen.

7

Algemene Bezwaarschriftencommissie

Wet bevordering integriteitsbeoordeling door het openbaar bestuur Artikel 1 1. In deze wet en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder: […] vastgoedtransactie: een overeenkomst of een andere rechtshandeling met betrekking tot een onroerende zaak met als doel: • 1°. het verwerven of vervreemden van een recht op eigendom of het vestigen, vervreemden of wijzigen van een zakelijk recht; • 2°. huur of verhuur; • 3°. het verlenen van een gebruikrecht; • 4°. de deelname, met inbegrip van de vergroting, vermindering of beëindiging daarvan, aan een rechtspersoon, een commanditaire vennootschap of een vennootschap onder firma die het recht op eigendom of een zakelijk recht met betrekking tot die onroerende zaak heeft of zal hebben of die onroerende zaak huurt, zal huren, verhuurt, of zal verhuren; of • 5°. toestemming voor vervreemding van erfpacht als bedoeld in artikel 91, eerste lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 5a Een rechtspersoon met een overheidstaak kan het Bureau om een advies vragen over de betrokkene: • a. alvorens een beslissing wordt genomen over het aangaan van een vastgoedtransactie; • b.

in het geval dat bij een vastgoedtransactie is bedongen dat de overeenkomst kan worden opgeschort of ontbonden dan wel de rechtshandeling kan worden beëindigd indien zich één van de situaties, bedoeld in artikel 9, derde lid, voordoet, alvorens zich op die opschortende of ontbindende voorwaarde te beroepen. Artikel 7a 1. Indien een bestuursorgaan of rechtspersoon met een overheidstaak bevoegd is om advies te vragen aan het Bureau, kan dat orgaan of die rechtspersoon tevens zelf onderzoek verrichten naar feiten en omstandigheden als bedoeld in artikel 3, tweede tot en met zesde lid, […] Beleidsregels Wet Bibob 4.5 Vastgoed Bij de start van elke onderhandeling over het aangaan van een vastgoedtransactie zal de gemeente de wederpartij in kennis stellen dat een Bibob-toets kan worden uitgevoerd, als onderdeel van de integriteitsbeoordeling, voordat een overeenkomst kan worden aangegaan. Wanneer de vastgoedtransactie betrekking heeft op een van de benoemde risicocategorieën die gevoelig worden geacht voor criminele invloeden en/of de uitgifte plaatsvindt binnen een specifiek omschreven risicogebied dat gevoelig wordt geacht voor criminele invloeden, zal er een Bibob-toets plaatsvinden.

Vastgoedtransacties die geen betrekking hebben op risicocategorieën en risicogebieden, waarbij zich geen signalen van mogelijk (crimineel) misbruik voordoen en/of die met overheidsinstanties worden aangegaan zijn vooralsnog in beginsel uitgezonderd van het overleggen van het Bibob-vragenformulier, omdat het verwachte risico op criminele beïnvloeding bij dergelijke vastgoedtransacties en overeenkomsten klein is.

8

1 Bijlage 3 - Beschikking op bezwaar

Construct Advocaten

Datum

:

Uw kenmerk

:

Ons kenmerk

:

Zaaknummer

:

Contactpersoon

:

Telefoonnummer

:

..2023

4325

Onderwerp: Beschikking op bezwaar

Geachte

,

Uw bezwaarschrift namens Stichting Zorgwonen Bronbeek tegen de beschikking van 26 februari 2022, is door ons behandeld. U heeft daarbij gebruik gemaakt van de gelegenheid gehoord te worden. Besluit Na behandeling van het bezwaarschrift heeft de raad besloten uw bezwaar tegen de weigering van uw verzoek om het bestemmingsplan voor het adres Bronbeeklaan 66 te wijzigen om bewoning van maximaal 59 zelfstandige wooneenheden en 5 onzelfstandige wooneenheden mogelijk te maken, ongegrond te verklaren met aanvulling van de motivering. Wij verwijzen hiervoor naar bijgevoegd raadsbesluit. Proceskosten Uw verzoek aan ons over te gaan tot het vergoeden van de in verband met de behandeling van het bezwaar gemaakte kosten wijzen wij af. Nu er geen sprake is van een herroeping van het bestreden besluit ontbreekt de grond voor het vergoeden van deze kosten. Motivering van het besluit Voor de motivering van ons besluit verwijzen wij u naar het advies van de commissie en de aanvullende motivering (zie bijlagen). Mogelijkheid van beroep Als u het met dit besluit niet eens bent, kunt u hiertegen beroep instellen. U moet dat schriftelijk doen binnen zes weken na de dag waarop dit besluit aan u is verzonden. Het beroepschrift stuurt u samen met een kopie van dit besluit naar de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA ’s Gravenhage.

In uw beroepschrift moet u vermelden waarom u het niet eens bent met dit besluit.

Eusebiusbuitensingel 53 • Postbus 9200 • 6800 HA Arnhem Telefoon 0800-1809 • Fax 026 - 3774830

Datum: … 2021 Ons kenmerk: 580751 Pagina: 2

Het indienen van een beroepschrift schorst niet de werking van het besluit op bezwaar. Als daar aanleiding voor is, kunt u in een spoedprocedure vragen om een voorlopige voorziening bij de voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op genoemd adres. U dient het verzoek schriftelijk in te dienen, samen met het ingediende beroepschrift. De gemeenteraad van Arnhem,

De griffier,

De voorzitter,

Bijlage: Raadsvoorstel en -besluit (incl. bijlage: nadere motivering) Advies bezwaarschriftencommissie.

Eusebiusbuitensingel 53 • Postbus 9200 • 6800 HA Arnhem Telefoon 0800-1809 • Fax 026 - 3774830

1 Bijlage 4 - Nadere motivering

Zaaknummer: 4325

Bijlage 1 bij het raadsvoorstel Nadere motivering ‘Beschikking op bezwaar weigering wijziging bestemmingsplan Bronbeeklaan 66’ De Stichting Zorgwonen Bronbeek heeft een verzoek ingediend voor het wijzigen van de bestemming voor de locatie Bronbeeklaan 66 van ‘Maatschappelijk’ naar ‘Wonen’ waarbij wonen in maximaal 59 zelfstandige en 5 onzelfstandige wooneenheden is toegestaan. Dit verzoek is onderbouwd met een concept-bestemmingsplan. Dit verzoek voldoet niet aan een goede ruimtelijke ordening omdat het in strijd is met het gemeentelijke woon- en zorgbeleid. De woningmarkt in Nederland, maar ook in Arnhem staat onder druk. Er is een groot tekort aan betaalbare woningen. Arnhem heeft zich gecommitteerd om bij woningontwikkelingen minimaal 30% sociale huur te realiseren, waarbij is vastgelegd dat toegelaten instellingen deze woningen moeten verhuren. Dit is vastgelegd in de door de gemeenteraad vastgestelde Plan van Aanpak Woningbouwontwikkeling. Dit staat tevens in de met het Rijk en de provincie Gelderland ondertekende Woondeal regio Arnhem-Nijmegen. Het verzoek verplicht niet tot de realisatie van sociale huurwoningen en voldoet daarmee niet aan het beleid. In de wijk Velperweg e.o., waar Bronbeeklaan 66 in ligt, is het opnemen van een minimumpercentage sociale huur des te meer van belang, omdat deze wijk een zeer laag percentage sociale huur kent, namelijk 12,7%.

Verzekeren van sociale corporatiehuur is hier van belang voor een gezonde mix van bevolkings- en inkomensgroepen. De leefbaarheid en kwaliteit van woningen is tevens van belang voor een goede ruimtelijke ordening. Een te kleine woning heeft een negatieve invloed op het woon- en leefklimaat van de bewoner(s) en voldoet daarmee niet aan een goede ruimtelijke ordening. De woonkwaliteit wordt daarom gereguleerd door minimum oppervlakte-eisen. Het is noodzakelijk om in een bestemmingsplan hierop te sturen. Dit geldt zeker voor sociale huurwoningen, omdat mensen vanwege het tekort aan woningen niet (eenvoudig) kunnen uitwijken naar woningen in andere segmenten. Voor het bepalen van kwaliteitsstandaarden voor sociale huurwoningen wordt aangesloten bij de Woonstandaard 2.0 van Netwerk Conceptueel Bouwen – in samenwerking met Aedes. Voor de goedkoopste sociale huurwoning geldt een gebruiksoppervlakte van ten minste 42m2. Dit is ook opgenomen in de Verordening doelgroepen woningbouw Arnhem 2021 (doelgroepenverordening, vastgesteld door de gemeenteraad). Voor woningen anders dan sociale huurwoningen geldt een minimumgebruiksoppervlakte van 50m2. Met deze oppervlakte-eis wordt aangesloten bij het minimumoppervlakte van een (gesplitste) woning uit het Facetplan splitsing en verkamering (vastgesteld door de gemeenteraad).

De beleidsmatige uitgangspunten uit dit facetplan zijn van toepassing op deze ontwikkeling. De oppervlakte-eis van 50m2 is gebaseerd op marktaanname over de geschikte woninggrootte voor eenpersoonshuishoudens. Daarnaast dient een woning over een bergingsruimte van ten minste 5m2 te beschikken en is een eigen buitenruimte nodig. Door deze fysieke eisen wordt de woonkwaliteit voor de bewoners van de zelfstandige wooneenheden beschermd. In het verzoek en het bijgevoegd concept bestemmingsplan zijn geen minimum oppervlaktes vastgelegd. Ook wordt een berging en buitenruimte niet verzekerd. Dit betekent dat de appartementen onder de minimale kwaliteitsstandaarden kunnen zakken. Een voldoende woon- en leefklimaat kan dan niet verzekerd worden.

Zaaknummer: 4325

Het verzoek ziet daarnaast op zelfstandige en onzelfstandige wooneenheden. Onzelfstandige wooneenheden passen volgens het gemeentelijke beleid niet op deze locatie. Het door de gemeenteraad vastgestelde Plan van Aanpak Woningbouwontwikkeling vormt het uitgangspunt voor de woningbouwopgave. Er wordt in Arnhem gestuurd op zelfstandige woningen, omdat hier de meeste behoefte aan is. Er is slechts in zeer beperkte mate behoefte is aan onzelfstandige wooneenheden. In het verzoek wordt niet alleen reguliere vormen van wonen verzocht, maar maakt ook zorgwoningen mogelijk. Dit past niet in het beleid en voldoet niet aan een goede ruimtelijke ordening. Bijzondere woonvormen, woon-zorgvormen, zorgwonen of wonen met een maatschappelijk doel zijn niet gewenst op de locatie Bronbeeklaan 66. Een uitbreiding van zorglocaties in de gemeente is in principe niet wenselijk wegens het al (zeer) hoge aantal zorglocaties binnen de gemeenten. Er is geen behoefte aan de uitbreiding van wooneenheden voor mensen met een Wmo- dan wel Wlz-indicatie gezien de reeds grote concentratie in Arnhem. In de Woon-Zorg-nota die op 8 maart 2023 in de gemeenteraad is vastgesteld is opgenomen dat Arnhem hogere concentraties kent dan omliggende gemeenten en ten opzichte van het nationale gemiddelde (zie onderstaande afbeelding).

In deze Woon-Zorg-nota is het uitgangspunt dat intramurale voorzieningen vooral in de omliggende gemeenten gerealiseerd moeten worden en eerlijk verspreid over de regio.

5.1 Vaststellen: Vestigen Wet voorkeursrecht gemeenten Rijnpark 1 Getekend raadsbesluit

GEMEENTE

Arnhem Besluitvan

29 maart 2023

Zaaknummer

8369

DE RAAD VAN DE GEMEENTE ARNHEM; gelezen hetvoorstelvan burgemeester enwethouders van 14 februari 2023, nummer:8369; geletopartikel 2 en5 van deWet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) endeoverigevan toepassingzijnde bepalingen uit deWvg endeAlgemene wet bestuursrecht (Awb) besluit: 1.

De percelen opdebij hetbesluitbehorende lijst entekening aan te wijzenals gronden waarop deWet gemeenten (hierna te noemen: Wvg) van toepassingis opbasis van artikel 2 en5 van voorkeursrecht deWvg.

2.

De uitvoering van dit besluit(waaronder hetinformeren van rechthebbenden) opte dragenaan het collegevan burgemeester enwethouders, met inachtnemingvan devoorschriften van deWvg.

tTE M E El N T Er

GEMEENTE

j^y^|

Arnhem ^ De BunteBeleggingen B.V.

Arnhem

D

3985 2800

Eigendom (rechtvan)

Cam Onroerend GoedBv

Arnhem

D

WSL-GroepB.V.

D

4017 320 4018 1705

Eigendom (rechtvan)

Arnhem

Eigendom (rechtvan)

WSL-GroepB.V.

Arnhem

D

4210 100

Eigendom (rechtvan)

Arnhem

D

4352 2715

(rechtvan) Eigendom

Van De Velden Holding B.V. WSL-GroepB.V.

Arnhem

D

4409 3080

Eigendom (rechtvan)

Peja VastgoedBv

Arnhem

D

4585 1160

(rechtvan) Eigendom

StichtingBoomwortel

Arnhem

D

4812 15825

Eigendom (rechtvan)

StichtingBoomwortel

Arnhem

D

4813 70

Eigendom (rechtvan)

StichtingBoomwortel

Arnhem

D

4816 1170

Eigendom (rechtvan)

StichtingBoomwortel

Arnhem

D

4817 830

Eigendom (rechtvan)

StichtingBoomwortel

Arnhem

D

4874 92

Eigendom (rechtvan)

StichtingBoomwortel

Arnhem

D

491740

Eigendom (rechtvan)

LianderN.V.

Arnhem

D

5098 7087

Eigendom (rechtvan)

Van De VeldenHolding B.V.

Arnhem

D

5103 560

Eigendom (rechtvan)

Cam Onroerend GoedBv

Arnhem

D

5104 8991

(rechtvan) Eigendom

StichtingBoomwortel

Arnhem

D

5158 730

(rechtvan) Eigendom

StichtingBoomwortel

Arnhem

D

5159 670

Eigendom (rechtvan)

StichtingBoomwortel

GERECHTIGDE

Eigendom (rechtvan)

NAAM EIGENAAR /

39144125

ZAKELIJK

D

VOORLETTERS

WSL-GroepB.V.

Arnhem

EIGENDOM/

WSL-GroepB.V.

Eigendom (rechtvan)

ZAKELIJK RECHT

Eigendom (rechtvan)

3913 1895

PERCEEL IN M2

3911 255

D

(GEDEELTELIJK)

D

OPPERVLAKTE

PERCEELNUMMER

Arnhem Arnhem

KADASTRALE

SECTIE

2023 inzake Wve Riinnark

GEMEENTE

Percelenlist behorende bij hetraadsbesluit d.d.29 maart

Arnhem

D

5160 2795

OpstalrechtNutsvoorzieningen opgedeelte van perceel

Arnhem Gemeente

Arnhem

D

5160 2795

(rechtvan) Eigendom

StichtingBoomwortel

Arnhem

D

5168 282

Eigendom (rechtvan)

Railinfratrust B.V.

Arnhem

D

5169 2369

(rechtvan) Eigendom

Railinfratrust B.V.

Arnhem

D

5170 2793

Eigendom (rechtvan)

Railinfratrust B.V.

Arnhem

D

5171195

Eigendom (rechtvan)

Railinfratrust B.V.

Arnhem

D

51771734

Eigendom (rechtvan)

Peja VastgoedBv

Arnhem

D

5178 2124

Eigendom (rechtvan)

Peja VastgoedBv

Arnhem

D

5179 4158

Eigendom (rechtvan)

NS VastgoedB.V.

Arnhem

D

5180 30981

Eigendom (rechtvan)

Railinfratrust B.V.

Arnhem

D

5182 6798

Eigendom (rechtvan)

Railinfratrust B.V.

Arnhem

D

5188 342

Eigendom (rechtvan)

Railinfratrust B.V.

Arnhem

D

5189 2144

Eigendom (rechtvan)

Railinfratrust B.V.

Arnhem

D

5193 1521

Eigendom (rechtvan)

Railinfratrust B.V.

Arnhem

D D

OpstalrechtNutsvoorzieningengedeelte op van perceel Eigendom (rechtvan)

Gemeente Arnhem

Arnhem

5220 565 5220 565

Arnhem

D

5226255

LianderN.V.

Arnhem

D

5226255

OpstalrechtNutsvoorzieningen opgedeelte van perceel Eigendom (rechtvan)

Arnhem

D

5249 65

Eigendom (rechtvan)

A.G.H.

Kokke

Arnhem

D

52662965

Eigendom (rechtvan)

M.A.H.

Scharroo

Arnhem

D

5267 3550

Eigendom (rechtvan)

Arnhem

D

52732181

Eigendom (rechtvan)

Arnhem

D

52741629

Arnhem

D

5281 4255

Eigendom (rechtvan)

Arnhem

D

5291 570

Eigendom (rechtvan)

StichtingBoomwortel

Arnhem

D

5292 1394

Eigendom (rechtvan)

Gemeente Arnhem

Arnhem

D

5401 115

Opstal (rechtvan)

Arnhem

D

5401 115

Eigendom (rechtvan)

MobileRadio NetworksVehicleB.V. WSL-GroepB.V.

Arnhem

D

5402 3485

Eigendom (rechtvan)

WSL-GroepB.V.

Arnhem

D

Eigendom (rechtvan)

Peja VastgoedBv

Arnhem

D

55371545 5539 3980

Eigendom (rechtvan)

Peja VastgoedBv

Arnhem

D

5540 1700

Eigendom (rechtvan)

Peja VastgoedBv

Arnhem

D

5633 19205

(rechtvan) Eigendom

Peja VastgoedBv

Arnhem

D

5634 4015

Eigendom (rechtvan)

StichtingBoomwortel Peja VastgoedBv

StichtingBoomwortel StichtingBoomwortel

mullingparticipatie/managementb.v. WiburB.V.

Eigendom (rechtvan)

WiburB.V. A.G.H.

Kokke

Arnhem

D

56367480

Eigendom (rechtvan)

Arnhem

D

5637 6525

Eigendom (rechtvan)

Railinfratrust B.V.

Arnhem

D

5706 595

OpstalrechtNutsvoorzieningen op gedeelte van perceel

LianderN.V.

Arnhem

D

5706 595

Eigendom (rechtvan)

MogoOntwikkelingsmaatschappijBv

Arnhem

D

5723 1630

Eigendom (rechtvan)

Lingevastgoed B.V.

Arnhem

D

5725 2580

OpstalrechtNutsvoorzieningen opgedeelte van perceel

Akzo NobelNederlandB.V.

Arnhem

D

5725 2580

Eigendom (rechtvan)

Lingevastgoed B.V.

Arnhem

D

5726 457

Eigendom (rechtvan)

Lingevastgoed B.V.

Arnhem

D

5728 79

Eigendom (rechtvan)

Lingevastgoed B.V.

Arnhem

D

5728 79

Opstal (rechtvan)

MourikInfra B.V.

Arnhem

D

5788 3232

Eigendom (rechtvan)

Railinfratrust B.V.

Arnhem

D

5790 3647

Eigendom (rechtvan)

Railinfratrust B.V.

Arnhem

D

5792 179

Eigendom (rechtvan)

Railinfratrust B.V.

Arnhem

D

579715840

Eigendom (rechtvan)

Railinfratrust B.V.

Arnhem

D

5800

131

Eigendom (rechtvan)

Railinfratrust B.V.

Arnhem

D

5813 7991

Eigendom (rechtvan)

StichtingBoomwortel

Arnhem

D

5814 6630

(rechtvan) Eigendom

StichtingBoomwortel

Arnhem

D D

5958 1321

Eigendom (rechtvan)

ProRail B.V.

Arnhem

5958 1321

Erfpacht (rechtvan)

Prorail B.V.

Arnhem

D

5959 5945

Eigendom (rechtvan)

NS VastgoedB.V.

Arnhem

D

5959 5945

Erfpacht (rechtvan)

Arnhem

7933174

Eigendom (rechtvan)

Railinfratrust B.V.

8198 67

Opstal (rechtvan)

Akzo NobelNederlandB.V.

8198 67

Eigendom (rechtvan)

Gemeente Arnhem

Arnhem

Q Q Q Q

947137794

NS VastgoedB.V.

Arnhem

Q

947137794

Eigendom (rechtvan) Erfpacht(rechtvan)

Arnhem

Q

9472 3856

Eigendom (rechtvan)

ProRail B.V.

Arnhem

Q

9472 3856

Erfpacht (rechtvan)

Prorail B.V.

Arnhem Arnhem

PostNL Real Estate B.V.

PostNL Real Estate B.V.

1 Raadskameradvies t.b.v. de besluitvormende behandeling op 29-03-2023

BEHANDELRESULTAAT 20.30 uur - 22.00 uur: Vestigen Wet voorkeursrecht gemeenten Rijnpark (i/m1) - 01-03-2023

Raadsvoorstel ‘Vestigen Wet voorkeursrecht gemeenten Rijnpark’ (i/m1)

Zaaknummer: Portefeuillehouder:

C. Bouwkamp, P. Smeulders, N. Kundic

Resultaat van bespreking:

Aanwezig De raadsleden/fractievolgers Van Engelenburg (VVD), Heemskerk (D66), Neutkens (Volt), Prinsen (GroenLinks), Manders (Arnhem Centraal), Visser (PvdA), Wiggers (BurgerBelang Arnhem), Zijlstra (CU) en Eliëns (PvdD). De fractie van de PVV, SP, Denk, CDA en FvD waren niet aanwezig. Bespreking De informatieve fase is gestart en afgerond zonder inspraak. Vervolgens is gestart met de eerste meningsvormende fase (M1). De M1 is besproken in twee termijnen aan de zijde van de raad en aan de zijde van het colleges. Door de raadskamer zijn vragen gesteld en die zijn door het college beantwoord. Conclusie De voorzitter heeft aan het einde van de beraadslaging geconcludeerd dat de meningsvormende fase is afgerond en dat het voorstel kan worden doorgeleid naar de besluitvormende fase.

De raadsadviseur,

De voorzitter,

W. Lammers

G. van der Laak

1 Raadsvoorstel "Vestigen Wet voorkeursrecht gemeenten Rijnpark"

Aan de gemeenteraad Zaaknummer

Onderwerp:

8369

Vestigen Wet voorkeursrecht gemeenten Rijnpark

a Kernboodschap De Spoorzone Arnhem-Oost heeft de potentie uit te groeien tot dé woon- werklocatie van Arnhem waar onder andere creatieve en innovatieve vormen van ondernemerschap en hoogwaardig en betaalbaar wonen elkaar vinden. Niet voor niets heeft het Rijk toegezegd mee te financieren op grote investeringen die hiervoor nodig zijn. Op dit moment bevindt zich daar het bedrijventerrein Rijnpark. De bouw van met name de woningen is urgent in het kader van de wooncrisis die ook Arnhem raakt. De gemeente wil daarom grip krijgen op deze grootschalige transformatie door toepassing van de Wvg. Hierbij wordt ook expliciet de samenwerking gezocht met eigenaren die de potentie en een belang van samenhangende aanpak ook zien. Door het vestigen van een voorkeursrecht worden ongewenste verkopen en grondspeculatie tegengegaan en houden we het tempo van de uitvoering in de hand. Er worden een aantal contactmomenten en -manieren opgezet zodat de belanghebbenden alle vragen kunnen stellen die ze hebben over de transformatie en de Wvg. Het gebied heeft na de transformatie minimaal 2.400 woningen, voldoende wijkvoorzieningen, passende bedrijvigheid en een aantrekkelijke, groene en veilige leefomgeving. Ook de brug tussen het Rijnpark en Malburgen kent, als uiteindelijk de totale gebiedsfinanciering is geregeld, door deze nieuwe inrichting een plek in de verdere gebiedsontwikkeling.

Voorstel 1. De percelen op de bij het besluit behorende lijst en tekening aan te wijzen als gronden waarop de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna te noemen: Wvg) van toepassing is op basis van artikel 2 en 5 van de Wvg. 2. De uitvoering van dit besluit (waaronder het informeren van rechthebbenden) op te dragen aan het college van burgemeester en wethouders, met inachtneming van de voorschriften van de Wvg. Inleiding Om de groei van de Arnhemse bevolking en verandering van huishoudens en Arnhemmers die een woning zoeken te kunnen opvangen wil de gemeente tot 2040 zo’n 16.000 veelal betaalbare (66%) woningen bouwen binnen de bebouwde omgeving zoals met Rijk en regio in 2020 is afgesproken in de Woondeal. Ruim de helft hiervan is voorzien in Spoorzone Arnhem-Oost: dit gebied heeft in potentie veel ruimte voor nieuwbouw van woningen, bedrijvigheid, verbeterde mobiliteit en meer groen.

De bouw van deze woningen is urgent in het kader van de wooncrisis die ook Arnhem raakt. De aanpak in de Spoorzone Arnhem-Oost draagt tevens bij aan de verbetering van de sociale leefomgeving door onder andere realisatie van fysieke verbindingen zoals grootschalig groen tussen bestaande en nieuwe wijken in Arnhem Oost. Het vertrekpunt is dan ook dat het bouwen van meer woningen altijd onderdeel is van een duurzame leefomgeving met investeringen in groen, werk, mobiliteit en voorzieningen. Daarmee dragen we bij aan een leefbare en bereikbare stad met gevarieerde wijken waar het goed wonen, werken en leven is. Het Rijnpark, globaal gelegen tussen de Broekstraat, de Westervoortsedijk, Van Oldenbarneveldtstraat en de Doctor C. Lelyweg heeft de potentie uit te groeien tot een hoogstedelijke woon-werklocatie waar een significant deel van de verstedelijkingsopgave een plek kan krijgen. Op het Bestuurlijk Overleg Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (BO-MIRT) november 2022 hebben regio en Rijk met elkaar afgesproken het NOVEX-gebied Spoorzone Arnhem-Oost te ontwikkelen (zie raadsbrief 14 november). Dit is een belangrijke eerste stap als antwoord op de urgentie om meer (betaalbare) woningen te bouwen. De nadruk ligt bij deze afspraken op de urgente opgave tot en met 2030.

Daarom is versnelling van de woningbouwontwikkeling noodzakelijk en hebben we afspraken gemaakt over het gezamenlijk opzetten van een ruimtelijke-, financiële- en ontwikkelstrategie. Het gebied bestaat uit heel diverse bedrijvigheid. Van bedrijfsverzamelgebouwen tot kantoren, industrie en opslag. Het gebied is nu al in beweging en we zien dat enkele bedrijven hun bedrijfsvoering aan het beëindigen zijn of toekomstperspectieven aan het ontwikkelen zijn omtrent hun bedrijfsvoering. Daarnaast nemen projectontwikkelaars positie in mede omdat zij willen inspelen op de ontwikkelingen zoals geschetst in de Omgevingsvisie en de Verstedelijkingsstrategie. Om te komen tot de beoogde ontwikkeling van dit nieuwe stadsdeel is het van belang dat we als gemeente kunnen sturen op programma, fasering, tempo, ruimtelijke indeling en aansluiting op de naastgelegen wijk het Arnhemse Broek. Om dit te kunnen realiseren is het voorstel op dit deel van Rijnpark voorkeursrecht te vestigen. Daarmee voorkomen we grondspeculatie en prijsopdrijvingen en kunnen we regie houden op samenhang en tempo van uitvoering. Deze actieve strategie past, gezien de urgentie van de opgave, het beste binnen ons gemeentelijk instrumentarium (Toolbox grondbeleid).

Met ander instrumentarium, zoals bijvoorbeeld via een exploitatieplan samen met een bestemmingsplan, kunnen kosten en opbrengsten worden verdeeld en kan bepaald worden welk programma en welke functies op welke plek komen. Daarmee wordt echter geen speculatie voorkomen, kunnen de maatschappelijke kosten als gevolg van die speculatie oplopen en is er bovendien geen grip op tempo. Bij inzet van enkel het instrument bestemmingsplan kan geen plicht tot uitvoering worden opgelegd terwijl de opgave en samenhang binnen het gebied, zeker in het licht van de wooncrisis, daar wel om vraagt. In het vervolgproces wordt expliciet de samenwerking gezocht met eigenaren die de potentie en een belang van samenhangende aanpak ook zien. Het vestigen van voorkeursrecht is geen lichtzinnige keuze en vraagt om een zorgvuldige belangenafweging. Het kan grote impact op betrokkenen hebben en communicatie is daarom een belangrijk onderdeel bij elke stap bij de verdere uitvoering van het voorkeursrecht. Vanaf de eerste (juridische) brief en persoonlijk contact tot aan de laatste paal in de grond.

Op 9 januari 2023 heeft het college besloten tot voorlopige vestiging van een voorkeursrecht ten behoeve van de gebiedsontwikkeling, voor de duur van drie maanden. Aan uw raad wordt gevraagd om het voorkeursrecht te bekrachtigen. Beoogd effect Realiseren van een aantrekkelijk woon-werkgebied waar minimaal 2.400 woningen een plek vinden in een aangename, groene en veilige leefomgeving in combinatie met passende vormen van werkgelegenheid. Door toepassing van de Wvg kan de gemeente haar regierol steviger vervullen bij de realisatie van de gewenste gebiedsontwikkeling en worden ongewenste verkopen en grondspeculatie tegengegaan. Argumenten 1.1 In de Omgevingsvisie is het gebied Rijnpark aangemerkt als transformatiegebied. Op 1 november 2022 heeft het college besloten om de ontwerp Omgevingsvisie “Arnhem 2040” vrij te geven voor zienswijzen. Een onderdeel van deze omgevingsvisie is dat Rijnpark wordt aangemerkt als transformatiegebied. Verder hebben wij in het Ontwikkelperspectief ‘Spoorzone Arnhem-Oost, fase 1’ de ambitie neergezet om van Rijnpark een gebied met een innovatieve mix van (intensief) wonen en werken te maken. Aan de gronden in Rijnpark is een niet-agrarische bestemming toegedacht en het huidig gebruik wijkt af van de toegedachte bestemming. De voorgenomen bestemming is een intensief bebouwd woonen werkgebied en wijkt zodoende af van het huidig gebruik.

1.2 Hiermee wordt de voorlopige aanwijzing door de gemeenteraad bekrachtigd. Het voorlopig voorkeursrecht geeft de gemeente de mogelijkheid om vooruitlopend op een besluit van uw raad reeds gronden aan te wijzen waarop een gemeentelijk voorkeursrecht rust. Het besluit van het college op basis van artikel 6 Wvg heeft (ingevolge artikel 6 lid 1 Wvg) een geldingsduur van drie maanden. Na deze drie maanden vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. Om het voorkeursrecht te behouden moet uw raad binnen deze termijn besluiten het voorkeursrecht van toepassing te verklaren op grond van artikel 2 en 5 Wvg. Bij bestendiging door de raad, geldt het voorkeursrecht in beginsel voor de duur van drie jaar. Als er binnen deze drie jaar een bestemmingsplan (of onder de Omgevingswet: omgevingsplan) wordt vastgesteld door uw raad, zal het voorkeursrecht daarmee van rechtswege met tien jaar (of onder de Omgevingswet: 2 x 5 jaar) worden verlengd na inwerkingtreding van het bestemmings-/omgevingsplan. Gebeurt dit niet, dan vervalt het voorkeursrecht van rechtswege en is het niet mogelijk om binnen een termijn van twee jaar opnieuw een (voorlopig) voorkeursrecht te vestigen. 1.3 Gedurende het ontwikkelproces is de Wvg een beschermingsmechanisme.

Gezien de urgentie om te komen tot minimaal 66% betaalbare woningen in zijn algemeenheid en voor dit gebied in het bijzonder is een stevige regierol noodzakelijk. Door de vestiging van het voorkeursrecht wordt grondspeculatie en prijsopdrijving van tegen elkaar opbiedende marktpartijen

voorkomen en krijgt de gemeente meer regie op de samenhang van de ontwikkeling en tempo van uitvoering. Het voorkomen van prijsopdrijving is van belang om ook de financieel minder rendabele functies in de gebiedsontwikkeling op een kwalitatieve manier goed in te passen. 1.4 Er wordt voldaan aan de wettelijke vereisten voor de vestiging van een voorkeursrecht De gemeente is bevoegd gronden aan te wijzen waarop artikel 3 tweede en derde lid Wvg en de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 Wvg van toepassing worden verklaard. Er moet wel worden voldaan aan twee criteria: a. aan de gronden moet een niet-agrarische bestemming worden toegedacht of gegeven en b. het gebruik van de gronden moet afwijken van de toegedachte bestemming. Het door de gemeente beoogde gebruik, te weten een mix van intensiever wonen en werken en samenhang met elkaar, wijkt af van de huidige bestemming van het gebied waar het voorkeursrecht is gevestigd. 1.5 Er heeft een belangenafweging plaatsgevonden Het vestigen van voorkeursrecht vraagt om een zorgvuldige belangenafweging. Het kan immers grote impact op betrokkenen hebben. Het deel van Rijnpark heeft de potentie uit te groeien tot dé woon- werklocatie van Arnhem waar onder andere creatieve en innovatieve vormen van ondernemerschap en hoogwaardig en betaalbaar wonen elkaar vinden.

Niet voor niets heeft het Rijk toegezegd mee te financieren op grote investeringen die hiervoor nodig zijn. De bouw van met name meer en betaalbare woningen is urgent in het kader van de wooncrisis die ook Arnhem raakt. De gemeente krijgt met toepassing van het voorkeursrecht betere mogelijkheden om te komen tot een optimale inrichting van het gebied, hetgeen een zwaarwegend algemeen belang is. Naast dit zwaarwegende belang van de gemeente staan de belangen van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden van de percelen in de locatie. Als eigenaren van gronden deze willen verkopen zijn zij verplicht om deze gronden aan te bieden aan de gemeente. Door te kiezen voor een actieve grondstrategie op Rijnpark ontstaat een gelijk speelveld tussen de verschillende eigenaren. Hiermee ontstaat een eerlijke verdeling van kosten en opbrengsten binnen de ontwikkeling voor zowel het woon- werkprogramma, als maatschappelijke voorzieningen, openbare infrastructuur en groen. Speculatie wordt hiermee voorkomen en er wordt meer grip verkregen op samenhang waardoor uiteindelijk ook grip op tempo van realisatie kan ontstaan. Hierbij kan ook expliciet de samenwerking gezocht met (huidige) eigenaren die de potentie en een belang van samenhangende aanpak ook zien en tot zelfrealisatie willen overgaan.

De Wvg heeft mede tot gevolg dat de gemeente van sommige percelen eigenaar kan worden in het geval dat deze worden aangeboden en de gemeente tot koopt overgaat. In geval er huurders in zitten, blijven hun rechten gewaarborgd (koop breekt geen huur). In die gevallen krijgt de gemeente naast een publieke taak - ook een verhuurdersverantwoordelijkheid. De gemeente heeft dan meer mogelijkheden om rekening te houden met de belangen van de bestaande zakelijke huurders in het gebied en zal zich als goed verhuurder ook bekommeren om de belangen van deze partijen.

Wij zijn van mening dat de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden minder zwaar wegen dan het algemeen belang dat de gemeente dient. Uit jurisprudentie blijkt dat de gemeenteraad het financiële belang van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden niet hoeft te wegen in haar besluitvorming, dit is al door de wetgever gedaan met het vaststellen van de Wvg. De wetgever heeft namelijk in de Wvg een aantal beperkingen en bepalingen opgenomen ter bescherming van de eigenaren en zakelijk gerechtigden. Als bescherming van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden geldt dat eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden niet verplicht zijn om hun gronden te koop aan te bieden en bevat de Wvg een groot aantal waarborgen ter bescherming van de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden, waaronder prijsvaststelling via de rechtbank en mogelijke schadevergoeding in bepaalde gevallen. Er zouden verschillende beelden kunnen zijn ontstaan over de prijsvaststelling en hoe die tot stand komt. Over de prijsvaststelling kan het volgende worden gezegd: de prijsvaststelling zal marktconform plaatsvinden. Er wordt een bod gedaan alsof het voorkeursrecht niet bestaat en de panden/gronden als bedrijfsterrein verkocht zouden worden. Die marktconforme prijs wordt op basis van een onafhankelijke taxatie bepaald.

Een eigenaar kan aangeven het niet eens te zijn met de geboden prijs op basis van de marktwaarde. Dan kan de gemeente de rechter verzoeken een prijs te bepalen. Een soort second opinion. De prijs die dan bepaald wordt is de prijs die de gemeente moet betalen. De gemeente kan vervolgens niet afzien van de koop. De verkoper/eigenaar kan dan nog wel afzien van de verkoop, maar is dan niet vrij om aan een ander te verkopen. Het staat hem te allen tijde vrij om wel zelf te ontwikkelen, binnen de voorwaarden die de gemeente daarvoor stelt (bestemmingsplan/exploitatieplan etc.). De reden dat we dit zo expliciet opschrijven is omdat we het belangrijk vinden dat uw raad over de juiste informatie beschikt en zodat u dit kunt betrekken bij uw raadsbesluit. 1.6 Voorafgaand aan uw besluit is aan de eigenaren en rechthebbenden gelegenheid geboden om zienswijzen in te dienen naar aanleiding van het ontwerpraadsvoorstel en -besluit. Op basis van het collegebesluit waarin het voorkeursrecht reeds voorlopig is gevestigd (9 januari 2023), zijn alle relevante en openbare stukken ter inzage gelegd en zijn de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden over het voorkeursrecht geïnformeerd.