Document · PDF

Def rapport Financiele toets door Ortec Finance op bod corporaties (002)

Raadscommissie Woningbouw en Volkshuisvesting 7 februari 2024, gemeente AmsterdamBij agendapunt: Uiten van wensen en bedenkingen ten aanzien van het onderhandelakkoord van de samenwerkingsafspraken voor de volkshuisvesting tussen huurderskoepels, corporaties en gemeente (VN2023-026765)32.029 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 4

Niet-DAEB

Financiering

Figuur 44: IJkpunt – Eigen Haard

Binnen de DAEB-tak van de TI fluctueert de ICR door de tijd. Deze ligt tussen de 2,2 en 2,6. De LTV blijft redelijk constant rond de 45%. Daarnaast stijgt het leningvolume dat meetelt voor het borgingsplafond binnen de DAEB-tak waardoor deze aan het einde van de begrotingshorizon 1.866 miljoen bedraagt. Het totale borgingsplafond van 3,5 mld. is aan Amsterdam toebedeeld op basis het aantal woningen in de DAEB-tak. Dit borgingsplafond bedraagt 2.163 miljoen. Eigen Haard hanteert bij het borgingsplafond een remweg, van 500 mln., voor een totaal schuldvolume van 3 mld. Toegerekend aan Amsterdam is dat 1.854 mln. Dit wordt dus (net) overschreden in de huidige plannen. Loan to Value - DAEB 100%

3,5

80%

3,0

60%

2,5

40%

2,0

20%

1,5

0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

2.500

Interest coverage ratio - DAEB

1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Leningvolume voor borgingsplafond Bod Norm Aw/WSW

2.000

Remweg

1.500 1.000 500 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Figuur 45: LTV, ICR en geborgd leningvolume DAEB - Eigen Haard

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Binnen de niet-DAEB-tak is de lening portefeuille relatief klein. Deze blijft op een constant niveau. De rentelasten op die leningen nemen langzaam toe waardoor de ICR daalt. Loan to Value - Niet-DAEB

Interest coverage ratio - Niet-DAEB 4,0

100%

3,5

80%

3,0

60%

2,5 40%

2,0

20%

1,5

0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Solvabiliteit - Niet-DAEB 100%

Bod Norm Aw/WSW

80%

60%

40%

20% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Figuur 46: ICR, LTV en Solvabiliteit niet-DAEB - Eigen Haard

Eigen Haard hanteert een interne norm van 400 miljoen voor ongeborgde leningen in de niet-DAEBtak. Als we alleen de niet-DAEB woningen in Amsterdam beschouwen wordt deze norm 236 miljoen. Hieronder is het verloop van de lening portefeuille in de niet-DAEB-tak uit het bod afgezet tegen deze interne norm. Deze weergave houdt geen rekening met de mate waarin investeringen binnen of buiten de gemeente Amsterdam plaatsvinden. Leningvolume - Niet-DAEB 500 400 300

Bod Remweg

200 100

0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Figuur 47: Leningvolume niet-DAEB - Eigen Haard

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Welke extra bestedingsruimte is beschikbaar? De extra bestedingsruimte wordt uitgedrukt als het extra bedrag dat besteed kan worden totdat één van de ratio’s de gestelde norm raakt. Naast de externe normen die zijn gedefinieerd in het beoordelingskader kan ook een interne norm worden gehanteerd om een bepaalde veiligheidsmarge in te bouwen. De interne normen is in onderstaande tabel opgenomen. Externe en interne normen

ICR LTV Solvabiliteit Dekkingsratio Max. borgbaar schuldrestant (mln.) Schuldvolume niet-DAEB

TI DAEB Extern 1,40 85% 15% 70% € 2.163 n.v.t.

Intern

€ 1.854

TI Niet-DAEB Extern 1,80 75% 40% 70% n.v.t.

Intern

€ 236

Tabel 9: Externe norm en interne norm - Eigen Haard

De resulterende extra bestedingsruimte wordt op drie momenten berekend: ▪ ▪ ▪

De extra bestedingsruimte die in 2024 beschikbaar is: De extra bestedingsruimte die in 2027 beschikbaar is; De extra bestedingsruimte die in 2032 beschikbaar is.

Eigen Haard investeert binnen de DAEB-tak tot en met 2027 (tot en met 2032) 786 miljoen euro (1.496 mln.), en heeft in 2027 (en 2032) een overgebleven bestedingsruimte van 366 miljoen euro (297 mln.) voor nieuwbouwwoningen (in de gemeente Amsterdam) ten opzichte van de externe norm. Eigen Haard wordt bij het doen van extra bestedingen in de DAEB-tak per 2027 beperkt door het borgingsplafond. In de niet-DAEB-tak investeert Eigen Haard tot en met 2027 (tot en met 2032) 181 miljoen euro (419 mln.) en daarmee resteert in de gemeente Amsterdam een overgebleven bestedingsruimte van 290 miljoen euro (128 mln.) voor nieuwbouw van niet-DAEB woningen of een ruimte van 203 miljoen euro (93 mln.) voor een bijdrage aan de DAEB-tak. In de niet-DAEB-tak wordt Eigen Haard bij het doen van extra bestedingen per 2027 (en 2032) beperkt door de ICR. Wanneer de huidige beleidsplannen worden afgezet tegen de totaal beschikbare bestedingsruimte binnen Eigen Haard wordt in de DAEB-tak 68% (in 2032: 83%) van de beschikbare bestedingsruimte ingezet en bedraagt de inzet in de niet-DAEB-tak bijna 38% (in 2032: 77%) van de totale beschikbare bestedingsruimte ten opzichte van de externe norm. Extra bestedingsruimte Externe normen TI DAEB (Nieuwbouw) TI Niet-DAEB (Nieuwbouw) TI Niet-DAEB (Bijdrage aan DAEB) Interne normen TI DAEB (Nieuwbouw) TI Niet-DAEB (Nieuwbouw) TI Niet-DAEB (Bijdrage aan DAEB)

Per 1-1-2024 366 Borg. plafond 215 ICR 162 ICR Per 1-1-2024 57 Borg. plafond 0 Schuldvolume 0 Schuldvolume

Per 1-1-2027 366 Borg. plafond 290 ICR 203 ICR Per 1-1-2027 57 Borg. plafond 0 Schuldvolume 0 Schuldvolume

Per 1-1-2032 297 Borg. plafond 128 ICR 93 ICR Per 1-1-2032 0 Borg. plafond 0 Schuldvolume 0 Schuldvolume

Tabel 10: Extra bestedingsruimte en knellende restricties – Eigen Haard

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Wat zegt deze extra bestedingsruimte? Wanneer de totale bestedingsruimte wordt afgezet tegen het balanstotaal (toegewezen aan Amsterdam) op basis van beleidswaarde per ultimo 2023 (4.004 miljoen euro in de DAEB-tak) wordt in de periode 2024 t/m 2027 (t/m 2032) binnen de DAEB-tak 19,6% (37,4%) van het balanstotaal geïnvesteerd. Wordt de extra bestedingsruimte per 2027 (per 2032) tot aan de externe norm beschouwd dan kan nog eens 9,1%-punt (7,4%-punt) van het balanstotaal worden geïnvesteerd. De totale bestedingsruimte komt hierbij per 2027 in de DAEB-tak op 28,8% (44,8% per 2032). Bestedingsruimte in % van balanstotaal o.b.v. beleidswaarde DAEB € 2.000

50% 40%

€ 1.500

30% € 1.000 20% € 500

10%

€-

0% per 1-1-2024 Reeds voorgenomen investeringen

per 1-1-2027 Extra bestedingsruimte tot interne norm

per 1-1-2032 Extra bestedingsruimte tot externe norm

Figuur 48: Bestedingen en bestedingsruimte in % van balanstotaal DAEB - Eigen Haard

Voor de niet-DAEB-tak geldt dat binnen de huidige beleidsplannen in de periode 2024 t/m 2027 (t/m 2032) 15,2% (35,2%) van het balanstotaal (toegewezen aan Amsterdam) per ultimo 2023 (1.192 miljoen euro in de niet-DAEB-tak) wordt geïnvesteerd. De extra bestedingsruimte per 2027 (per 2032) die in de niet-DAEB-tak beschikbaar is op basis van de externe norm bedraagt 24,4%-punt (10,7%-punt) van het balanstotaal. De totale bestedingsruimte komt hierbij per 2027 in de niet-DAEB-tak op 39,5% (45,9% per 2032).

Bestedingsruimte in % van balanstotaal o.b.v. beleidswaarde niet-DAEB € 600

50%

€ 500

40%

€ 400

30%

€ 300 20%

€ 200

10%

€ 100 €-

0% per 1-1-2024

per 1-1-2027

Reeds voorgenomen investeringen

per 1-1-2032

Extra bestedingsruimte tot externe norm

Figuur 49: Bestedingen en bestedingsruimte in % van balanstotaal niet-DAEB - Eigen Haard

Naast de verhouding tussen de omvang van de huidige beleidsplannen ten opzichte van het balanstotaal kan de omvang van de huidige investeringen in nieuwbouw en bestaande bouw ook worden afgezet tegen de volledige bestedingsruimte die beschikbaar is. Binnen de DAEB-tak wordt per 2027 (per 2032) 68% (83%) van de volledige ruimte benut. In de niet-DAEB-tak gaat dit om 38% (77%). In de DAEB en in de niet-DAEB-tak beschikt Eigen Haard nog over aanvullende bestedingsruimte wanneer gekeken wordt naar de externe norm.

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Reeds voorgenomen investeringen t.o.v. volledige bestedingsruimte 100% 80% 60% 40% 20% 0% per 1-1-2024

per 1-1-2027

per 1-1-2032

per 1-1-2024

per 1-1-2027

DAEB

per 1-1-2032

Niet-DAEB Benut

Onbenut

Figuur 50: Benutte vs. onbenutte bestedingsruimte - Eigen Haard

Is er sprake van een duurzaam prestatiemodel? Om de financiële gezondheid van een corporatie op lange termijn te borgen kijken corporaties naar een duurzaam prestatiemodel, zie ook paragraaf 4.6. Onderstaande grafiek laat zien dat van 2024 tot en met 2032 de operationele kasstroom van Eigen Haard (639 mln.) onvoldoende is om de investeringen in het bestaande bezit (730 mln.) te bekostigen. Dat betekent dat binnen deze periode een deel van de financiering voor deze investeringen gebeurt door verkoop of bijlenen. Operationele kasstroom Investeringen bestaand bezit 0

100

200

300

400

500

600

700

800

Figuur 51: verhouding operationele kasstroom en investeringen bestaand bezit - Eigen Haard

Een tweede inzicht in het duurzaam prestatiemodel is de ontwikkeling van het eigen vermogen. De grafiek hiernaast laat zien dat het eigen vermogen (in lopende prijzen) van Eigen Haard nauwelijks stijgt tussen 2024 en 2032, met in totaal 9%, terwijl de bouwindex stijgt met 28%. Idealiter wordt de bouwkostenindex gevolgd, want dan zou het investeringsvermogen in principe niet afnemen. Dit is nu wel het geval.

Balans beleidswaarde (€ mln.) 6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

2023

2023 Activa

Eigen Vermogen

2032

Vreemd vermogen

Figuur 52: ontwikkeling balans van 2023 naar 2032 – Eigen Haard

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Impactanalyse Een onderdeel van de financiële toets op het bod is een impactanalyse. In deze impactanalyse wordt gekeken wat er gebeurt met de investeringsmogelijkheden van corporaties wanneer beleid wordt veranderd of wanneer zij geraakt worden door economische tegenwind. In de impactanalyse is gekeken naar drie ontwikkelingen: Stoppen met reguliere huurverhoging voor zittende huurders van een gereguleerde huurwoning 2024 – 2027 Stoppen met verkoop Macro-economische tegenwind

▪ ▪ ▪

De manier waarop deze ontwikkelingen zijn doorgerekend is hieronder per analyse verder toegelicht. Per analyse wordt toegelicht wat de impact is op de financiële kengetallen. Daarna wordt voor alle ontwikkelingen in één keer toegelicht wat het effect is op de financiële ruimte en op het duurzaam prestatiemodel. Stoppen met reguliere huurverhoging In deze impactanalyse is gekeken naar het stoppen met reguliere huurverhoging bij gereguleerde huurwoningen gedurende 2024 – 2027. Als uitgangspunt is hierbij gehanteerd dat er alleen wordt gekeken naar zittende huurders.

Loan to Value

Interest coverage ratio

3,0

100% 80%

2,5

60% 2,0

40% 1,5

20% 0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

2.500

1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Leningvolume voor borgingsplafond Bod Geen huurverhoging t/m 2027

2.000

Norm Aw/WSW Remweg

1.500 1.000 500 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Figuur 53: LTV, ICR en geborgd leningvolume DAEB - impactanalyse geen huurverhoging Eigen Haard Ondertekst

Het beleid heeft een beperkte impact op de loan to value, deze stijgt met een aantal procentpunt. Het effect is sterker zichtbaar in de ICR, die op 1,8 uitkomt in 2027 in plaats van 2,2 in het ingeleverde bod. Het borgingsplafond stijgt boven de interne norm.

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Verkoopstop Bij een verkoopstop stoppen corporaties met verkopen. In plaats van woningen te verkopen worden deze opnieuw verhuurd. Deze verkoopstop is ingerekend voor de periode van het bod (2024-2027) en de horizon van de analyse (2024-2032). Eventuele extra kosten voor het ‘schoon, heel, veilig’ maken die opgenomen waren als verkoopkosten, zijn door Ortec Finance opgenomen als verbeterkosten.

Loan to Value

Interest coverage ratio

3,00

100% 80%

2,50

60% 2,00 40% 1,50

20% 0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

2.500

1,00 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Leningvolume voor borgingsplafond Bod Geen verkoop t/m 2027

2.000

Geen verkoop t/m 2032 Norm Aw/WSW

1.500

Remweg 1.000 500 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Figuur 54: LTV, ICR en geborgd leningvolume DAEB - impactanalyse verkoopstop Eigen Haard

Door een verkoopstop mist de corporatie verkoopinkomsten die in de berekening worden gecompenseerd door meer te lenen. Daartegenover staat dat de niet-verkochte woningen op de balans blijven, wat voor beleidswaarde en inkomsten uit verhuur zorgt. Wanneer een verkoopstop voor vier jaar wordt doorgevoerd, neemt de LTV door de gemiste verkoopinkomsten toe en komt in 2027 uit op 49% (bod: 47%). De ICR komt in 2027 uit op 2,2. Een volledige verkoopstop leidt tot een LTV van 58% in 2032, en een ICR van 1,92. Het borgingsplafond wordt met name hard geraakt wanneer de verkoopstop tot het oneindige wordt doorgetrokken. Een macro-economisch slechtweerscenario Een derde impactanalyse is een macro-economisch slechtweerscenario. Hierbij is gekeken naar een combinatie van hoge rentes en hoge bouwkostenstijgingen. Deze zijn bepaald op basis van de Ortec Finance Scenarioset voor Q2. In deze set van 2.000 even-waarschijnlijke mogelijke economische scenario’s is gekeken naar scenario’s waarbij het gemiddelde van de rente van 2024 tot 2027 in de bandbreedte van 60% tot 95% zit. Dit levert 700 scenario’s op (35% van 2.000). Van die 700 scenario's zijn de 350 scenario's met de hoogste cumulatieve bouwindex in 2027 genomen. Het

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

slechtweerscenario is dan het gemiddelde van die 350 scenario's (14% van het totaal). Dit scenario is slecht voor corporaties die veel bouwen omdat kosten hoog zijn en financieringslasten ook. De overige macro-economische reeksen die voor corporaties van belang zijn (inflatie, looninflatie, huizenprijsstijging, etc.) lopen op deze manier ook mee. In het scenario dat zo ontstaat komt de loonstijging in 2024 uit op 7%. Dat kan leiden tot uitkomsten die niet representatief zijn. Dit komt doordat veel corporaties het huurbeleid in WALS hebben ingericht conform de NPA waarbij de huurstijging gebaseerd is op de loonstijging (minus 0,5%). Vanwege de maatschappelijke druk de huren te matigen is het verstandig om in dit scenario ook te kijken welke rol de huurverhoging speelt. Daarom is het macro-economisch slechtweerscenario ook doorgerekend zonder reguliere huurverhoging van 2024 t/m 2027. Zo is te zien wat er gebeurt wanneer er bij economische tegenwind ook druk ontstaat op de huurinkomsten.

Loan to Value

Interest coverage ratio

3,0

100% 80%

2,5

60% 2,0 40% 1,5

20% 0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

2.500

1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Leningvolume voor borgingsplafond Bod Slecht weer scenario

2.000

Slecht weer, geen huurverhoging t/m 2027 1.500

Norm Aw/WSW Remweg

1.000 500 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Figuur 55: LTV, ICR en geborgd leningvolume DAEB - impactanalyse slecht weer Eigen Haard

Slecht weer zorgt er bij Eigen Haard voor dat de ICR daalt naar 1,69. De LTV neemt maar beperkt toe. Wanneer de huren in dit scenario worden gematigd dan worden de effecten van de macroeconomische tegenwind versterkt en daalt de ICR tot 1,2 in 2032, dat is onder de norm van de toezichthouder van 1,4. Economisch slecht weer, zeker in combinatie met huurverhoging, zorgt ervoor dat het borgingsplafond bij Eigen Haard snel doorbroken wordt. De combinatie zorgt ervoor dat het geborgd schuldrestant op 2,3 mld. uitkomt.

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Bestedingsruimte Onderstaande tabel laat zien wat het effect is op de bestedingsruimte van Eigen Haard. Bestedingsruimte nieuwbouw DAEB Externe normen

Bod

Geen huurverhoging t/m 2027

Geen verkoop t/m 2027

Geen verkoop t/m 2032

Slecht weer scenario

Slecht weer, geen huurverhoging t/m 2027

2024

366.061

326.647

303.337

303.324

287.039

8.670

2027

366.061

326.647

303.337

303.324

287.039

10.541

2032

296.730

174.386

228.425

69.878

2024

57.062

17.647

2027

57.062

17.647

2032

Interne normen

Elk scenario heeft een negatieve impact op het investeringsvermogen van Eigen Haard, waarbij met name een verkoopstop en de combinatie van geen huurverhoging en macro-economisch slecht weer ertoe leiden dat de financiële ruimte in 2032 op is. Duurzaam Prestatiemodel. In het bod was er bij Eigen Haard al sprake van een tekort in het duurzaam prestatiemodel. Onderstaande grafiek laat zien dat dit tekort groter wordt in de impactanalyses met economisch slecht weer of waar geen huurverhoging gevraagd wordt. In het geval van een verkoopstop blijft het tekort ongeveer gelijk. Duurzaam Prestatiemodel

Lopende prijzen, 2024 t/m 2032, in mln. 900 800 700 600

730

216

113

730 640

639

500

173

753

809

797

435

797

636 550

514

400

247

300

362

200 100 0 Bod

Geen huurverhoging t/m 2027

Geen verkoop t/m 2027

Operationele kasstroom

Tekort

Geen verkoop t/m 2032

Slecht weer scenario

Slecht weer scenario, geen huuverhoging t/m 2027

Investeringen bestaand bezit

Managementreactie Eigen Haard Eigen Haard herkent zich in de uitkomsten van dit onderzoek. Bij de interpretatie van de uitkomsten dient echter wel rekening gehouden te worden met de ‘beperkingen’ ten aanzien van de gekozen vraagstelling en methodologie. Te denken valt aan o.a. ▪ ▪

Opsplitsen leningen op basis van het bezit in de gemeente Amsterdam geeft een vertekend beeld van onze financiële positie Onze investeringen in buurgemeenten (bijvoorbeeld Ouder-Amstel) die bijdragen aan het oplossen van de Amsterdamse woningbehoefte blijven in dit onderzoek buiten beeld

Ten aanzien van de interpretatie van de uitkomsten en ons bod merken we op:

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

▪

Voor de jaren 2024-2027 is een beperkt verkoopprogramma ingerekend t.o.v. het investeringsprogramma. De leningen stijgen dan ook relatief sterk. Om te blijven voldoen aan de normen is het hierdoor wel noodzakelijk om het aantal woningverkopen na 2027 te verhogen. Niet alle noodzakelijke investeringen in de bestaande voorraad voor het wegwerken van de EFGlabels voor 2028 en overige duurzaamheidsopgaven zijn ingerekend.

Het onderzoek bevestigt dat Eigen Haard haar maatschappelijke vermogen conform haar beleid maximaal inzet voor haar volkshuisvestelijke activiteiten.

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Rochdale Deze paragraaf bevat de resultaten voor Rochdale. In deze paragraaf wordt de toets op de aangeleverde cijfers behandeld, de beschikbare bestedingsruimte, de financiële positie en de relatieve bestedingsruimte, gemeten naar het balanstotaal. Daarnaast zijn de resultaten van een drietal impactanalyses opgenomen. Toets op de aangeleverde cijfers Ortec Finance heeft de cijfers die door Rochdale zijn aangeleverd in het bod gecontroleerd om te zien of deze overeenkwamen met de aangeleverde WALS-dataset waarin de financiële doorrekening is gedaan. Dit is het geval. Begroting binnen Amsterdam In deze analyse wordt alleen gekeken naar het bezit binnen de gemeente Amsterdam. Daarbij wordt de balans verdeeld op basis van het aantal woningen, met uitzondering van markt- en beleidswaarde van het vastgoed. Die worden berekend op basis van het bezit in Amsterdam. Het kan zijn dat de financiële kengetallen in de hiernavolgende analyse afwijken van de financiële kengetallen zoals die in begroting zijn gepresenteerd. Dit kan zo zijn doordat huren, onderhoudskosten, kosten voor erfpacht en de geplande investeringen in Amsterdam afwijken van andere gemeenten.

Een voorbeeld: wanneer Amsterdam een relatief groot aandeel E, F en G-labels heeft, dan kan het zijn dat de kosten voor renovaties in Amsterdam de komende jaren hoger liggen: in 2028 moeten alle E, F en G-labels verbeterd zijn naar ten minste een D-label. De grafieken hieronder laten zien wat de afwijking is. Loan to Value - DAEB

Interest coverage ratio - DAEB

100%

2,5

80% 2,0

60%

40% 1,5 20%

1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Bod (geknipt)

2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Bod (totaal)

Norm Aw/WSW

Remweg

Figuur 56: LTV en ICR situatie Amsterdam en situatie TI - Rochdale

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Wat zijn de huidige beleidsplannen en hoe worden deze gefinancierd? In de periode 2024 t/m 2027 wordt in de TI (DAEB en niet-DAEB tezamen) 1.071 miljoen euro geïnvesteerd. In de periode van 2024 t/m 2032 wordt 1.860 miljoen euro geïnvesteerd. Afgezet tegen het balanstotaal o.b.v. beleidswaarde (in de gemeente Amsterdam) per ultimo 2023 (3.290 miljoen euro) is dit respectievelijk 32,6% en 56,5%. Amsterdams Kasstroommodel TI 60% 50%

€ 1.500

40% € 1.000

30% 20%

€ 500

% van balanstotaal

in miljoenen euro's

€ 2.000

10% €0

0% Bronnen

Bestemming

Bronnen

2024 t/m 2027 Investeringen bestaande bezit

Bestemming 2024 t/m 2032

Investeringen nieuwbouw

Operationele kasstroom

Verkoopopbrengsten

Niet-DAEB

Financiering

Figuur 57: IJkpunt – Rochdale

Binnen de DAEB-tak van de TI fluctueert de ICR door de tijd. Deze begint rond de 1,4 en stijgt naar 1,5 in 2032. De LTV neemt toe tot 69%. Daarnaast stijgt het leningvolume dat meetelt voor het borgingsplafond binnen de DAEB-tak waardoor deze aan het einde van de begrotingshorizon 2.202 miljoen bedraagt. Het totale borgingsplafond van 3,5 mld. is aan Amsterdam toebedeeld op basis het aantal woningen in de DAEB-tak. Dit borgingsplafond bedraagt 2.727 miljoen. Dit wordt niet overschreden in de huidige plannen.

Loan to Value - DAEB

Interest coverage ratio - DAEB 2,5

100% 80%

2,0

60% 40%

1,5

20% 0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Leningvolume voor borgingsplafond 3.000

Bod

2.500

Norm Aw/WSW

2.000

Remweg

1.500 1.000 500 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Figuur 58: LTV, ICR en geborgd leningvolume DAEB - Rochdale

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Binnen de niet-DAEB-tak is de lening portefeuille relatief klein. We zien hier dat alle financiële kengetallen niet in de buurt uitkomen van de gestelde normen. Interest coverage ratio - Niet-DAEB

Loan to Value - Niet-DAEB 4,0

100% 80%

3,0

60% 40%

2,0

20% 0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Solvabiliteit - Niet-DAEB 100%

Bod Norm Aw/WSW Remweg

80%

60%

40%

20% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Figuur 59: ICR, LTV en Solvabiliteit niet-DAEB - Rochdale

ICR LTV Solvabiliteit Dekkingsratio Max. borgbaar schuldrestant (mln.)

TI DAEB Extern 1,40 85% 15% 70% € 2.727

Intern 1,70 75% 25%

TI Niet-DAEB Extern 1,80 75% 40% 70% n.v.t.

Intern 2,10 60%

Tabel 11: Externe norm en interne norm - Rochdale

De resulterende extra bestedingsruimte wordt op drie momenten berekend: ▪ ▪ ▪

De extra bestedingsruimte die in 2024 beschikbaar is: De extra bestedingsruimte die in 2027 beschikbaar is; De extra bestedingsruimte die in 2032 beschikbaar is.

Rochdale investeert binnen de DAEB-tak tot en met 2027 (tot en met 2032) 948 miljoen euro (1.611 mln.), en heeft in 2027 (en 2032) een overgebleven bestedingsruimte van 590 miljoen euro (194 mln.) voor nieuwbouwwoningen (in de gemeente Amsterdam) ten opzichte van de externe norm. Rochdale wordt bij het doen van extra bestedingen in de DAEB-tak per 2027 beperkt door de ICR.

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

In de niet-DAEB-tak investeert Rochdale tot en met 2027 (tot en met 2032) 123 miljoen euro (249 mln.) en daarmee resteert in de gemeente Amsterdam een overgebleven bestedingsruimte van 295 miljoen euro (317 mln.) voor nieuwbouw van niet-DAEB woningen of een ruimte van 206 miljoen euro (229 mln.) voor een bijdrage aan de DAEB-tak. In de niet-DAEB-tak wordt Rochdale bij het doen van extra bestedingen per 2027 (en 2032) beperkt door de ICR. Wanneer de huidige beleidsplannen worden afgezet tegen de totaal beschikbare bestedingsruimte binnen Rochdale wordt per 2027 (en 2032) in de DAEB-tak 62% (89%) van de beschikbare bestedingsruimte ingezet en bedraagt de inzet in de niet-DAEB-tak bijna 29% (44%) van de totale beschikbare bestedingsruimte. Extra bestedingsruimte Externe normen TI DAEB (Nieuwbouw) TI Niet-DAEB (Nieuwbouw) TI Niet-DAEB (Bijdrage aan DAEB) Interne normen TI DAEB (Nieuwbouw) TI Niet-DAEB (Nieuwbouw) TI Niet-DAEB (Bijdrage aan DAEB)

per 1-1-2024 265 ICR 142 ICR 107 ICR per 1-1-2024 30 ICR 85 ICR 67 ICR

per 1-1-2027 590 ICR 295 ICR 206 ICR per 1-1-2027 82 ICR 196 ICR 145 ICR

per 1-1-2032 194 ICR 317 ICR 229 ICR per 1-1-2032 0 ICR 209 ICR 160 ICR

Tabel 12: Extra bestedingsruimte en knellende restricties – Rochdale

Wat zegt deze extra bestedingsruimte? Wanneer de totale bestedingsruimte wordt afgezet tegen het balanstotaal (toegewezen aan Amsterdam) op basis van beleidswaarde per ultimo 2023 (3.275 miljoen euro in de DAEB-tak) wordt in de periode 2024 t/m 2027 (t/m 2032) binnen de DAEB-tak 29,0% (49,2%) van het balanstotaal geïnvesteerd. Wordt de extra bestedingsruimte per 2027 (per 2032) tot aan de externe norm beschouwd dan kan nog eens 18,0%-punt (5,9%-punt) van het balanstotaal worden geïnvesteerd. De totale bestedingsruimte komt hierbij per 2027 in de DAEB-tak op 47,0% (55,1% per 2032). Bestedingsruimte in % van balanstotaal o.b.v. beleidswaarde DAEB € 2.000

60%

50%

€ 1.500

40% € 1.000

30% 20%

€ 500 10% €-

0% per 1-1-2024 Reeds voorgenomen investeringen

per 1-1-2027 Extra bestedingsruimte tot interne norm

per 1-1-2032 Extra bestedingsruimte tot externe norm

Figuur 60: Bestedingen en bestedingsruimte in % van balanstotaal DAEB - Rochdale

Voor de niet-DAEB-tak geldt dat binnen de huidige beleidsplannen in de periode 2024 t/m 2027 (t/m 2032) 18,5% (37,5%) van het balanstotaal (toegewezen aan Amsterdam) per ultimo 2023 (663 miljoen euro in de niet-DAEB-tak) wordt geïnvesteerd. De extra bestedingsruimte per 2027 (per 2032) die in de niet-DAEB-tak beschikbaar is op basis van de externe norm bedraagt 44,5%-punt (47,7%-punt) van het balanstotaal. De totale bestedingsruimte komt hierbij per 2027 in de niet-DAEB-tak op 63,0% (85,3% per 2032).

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Bestedingsruimte in % van balanstotaal o.b.v. beleidswaarde niet-DAEB € 600 80%

€ 500 € 400

60%

€ 300

40%

€ 200 20%

€ 100 €-

0% per 1-1-2024

per 1-1-2027

Reeds voorgenomen investeringen

per 1-1-2032

Extra bestedingsruimte tot interne norm

Extra bestedingsruimte tot externe norm

Figuur 61: Bestedingen en bestedingsruimte in % van balanstotaal niet-DAEB - Rochdale

Naast de verhouding tussen de omvang van de huidige beleidsplannen ten opzichte van het balanstotaal kan de omvang van de huidige investeringen in nieuwbouw en bestaande bouw ook worden afgezet tegen de volledige bestedingsruimte die beschikbaar is. Binnen de DAEB-tak wordt per 2027 (per 2032) 62% (89%) van de volledige ruimte benut. In de niet-DAEB-tak gaat dit om 29% (44%). In de DAEB en in de niet-DAEB-tak beschikt Rochdale nog over aanvullende bestedingsruimte ten opzichte van de externe norm. In de niet-DAEB-tak is er ook nog bestedingsruimte ten opzichte van de interne norm. Reeds voorgenomen investeringen t.o.v. volledige bestedingsruimte 100% 80% 60% 40% 20% 0% per 1-1-2024

per 1-1-2027

per 1-1-2032

per 1-1-2024

DAEB

per 1-1-2027

per 1-1-2032

Niet-DAEB Benut

Onbenut

Figuur 62: Benutte vs. onbenutte bestedingsruimte - Rochdale

Is er sprake van een duurzaam prestatiemodel? Om de financiële gezondheid van een corporatie op lange termijn te borgen kijken corporaties naar een duurzaam prestatiemodel, zie ook paragraaf 4.6. Onderstaande grafiek laat zien dat van 2023 tot en met 2032 de operationele kasstroom van Rochdale (381 mln.) onvoldoende is om de investeringen in het bestaande bezit (988 mln.) te bekostigen. Dat betekent dat binnen deze periode een deel van de financiering voor deze investeringen gebeurt door verkoop of bijlenen. Operationele kasstroom Investeringen bestaand bezit 0

Financiële Toets Amsterdam

200

400

600

800

1.000

1.200

23-6-2023

Figuur 63: verhouding operationele kasstroom en investeringen bestaand bezit - Rochdale Balans beleidswaarde (€ mln.) 4.500

Een tweede inzicht in het duurzaam prestatiemodel is de ontwikkeling van het eigen vermogen. De grafiek hiernaast laat zien dat het eigen vermogen (in lopende prijzen) van Rochdale daalt tussen 2023 en 2032 met 25%. Idealiter wordt de bouwkostenindex gevolgd – die stijgt met 28% – want dan zou het investeringsvermogen in principe niet afnemen. Dit is nu wel het geval.

4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 2023 Activa

2023 Eigen Vermogen

2032 2032 Vreemd vermogen

Figuur 64: ontwikkeling balans van 2023 naar 2032 – Rochdale

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

▪ ▪ ▪

Loan to Value

Interest coverage ratio

2,5

100% 80%

2,0

60% 40%

1,5 20% 0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

3.000

1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Leningvolume voor borgingsplafond Bod

2.500

Geen huurverhoging t/m 2027 Norm Aw/WSW

2.000

Remweg

1.500 1.000 500 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Figuur 65: LTV, ICR en geborgd leningvolume DAEB - impactanalyse geen huurverhoging Rochdale Ondertekst

De huurbevriezing zorgt ervoor dat de loan to value in 2032 met 78% boven de interne norm uitkomt. De ICR daalt als het gevolg van de huurbevriezing tot 1,2 in 2028 onder de norm van de toezichthouder. In het ingeleverde bod bleef de ICR daar met 1,5 nog boven.

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Loan to Value

Interest coverage ratio

2,5

100% 80%

2,0

60% 40%

1,5 20% 0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

3.000

1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Leningvolume voor borgingsplafond Bod

2.500

Geen verkoop t/m 2027 Geen verkoop t/m 2032

2.000

Norm Aw/WSW Remweg

1.500 1.000 500 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Figuur 66: LTV, ICR en geborgd leningvolume DAEB - impactanalyse verkoopstop Rochdale

Door een verkoopstop mist de corporatie verkoopinkomsten die in de berekening worden gecompenseerd door meer te lenen. Daartegenover staat dat de niet-verkochte woningen op de balans blijven, wat voor beleidswaarde en inkomsten uit verhuur zorgt. Wanneer een verkoopstop voor vier jaar wordt doorgevoerd, neemt de LTV door de gemiste verkoopinkomsten toe en komt in 2027 uit op 64% (bod: 59%). De ICR komt in 2027 uit op 1,7. Een volledige verkoopstop leidt tot een LTV van 78% in 2032, en een ICR die onder de norm van 1,4 ligt. Een macro-economisch slechtweerscenario Een derde impactanalyse is een macro-economisch slechtweerscenario. Hierbij is gekeken naar een combinatie van hoge rentes en hoge bouwkostenstijgingen. Deze zijn bepaald op basis van de Ortec Finance Scenarioset voor Q2. In deze set van 2.000 even-waarschijnlijke mogelijke economische scenario’s is gekeken naar scenario’s waarbij het gemiddelde van de rente van 2024 tot 2027 in de bandbreedte van 60% tot 95% zit. Dit levert 700 scenario’s op (35% van 2.000). Van die 700 scenario's zijn de 350 scenario's met de hoogste cumulatieve bouwindex in 2027 genomen. Het

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Loan to Value

Interest coverage ratio

2,5

100% 80%

2,0

60%

1,5 40% 1,0

20%

0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

3.000

0,5 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Leningvolume voor borgingsplafond Bod

2.500

Slecht weer scenario

2.000

Slecht weer, geen huurverhoging t/m 2027 Norm Aw/WSW

1.500

Remweg

1.000 500 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Figuur 67: LTV, ICR en geborgd leningvolume DAEB - impactanalyse slecht weer Rochdale

Slecht weer zorgt er bij Rochdale voor dat de ICR daalt naar 1,2 in 2032, dat is onder de norm van de toezichthouder. De LTV neemt maar beperkt toe. Wanneer de huren in dit scenario worden gematigd dan worden de effecten van de macro-economische tegenwind versterkt en daalt de ICR tot 0,9 in 2032. Ook de LTV stijgt dan tot 83% in 2032, boven de interne norm van 75%. Als dit gebeurt, dan moet Rochdale koers wijzigen.

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Bestedingsruimte Onderstaande tabel laat zien wat het effect is op de bestedingsruimte van Rochdale. Bestedingsruimte nieuwbouw DAEB Externe normen

Geen huurverhoging t/m 2027

Bod

Geen verkoop t/m 2027

Geen verkoop t/m 2032

Slecht weer scenario

Slecht weer, geen huurverhoging t/m 2027

2024

265.356

272.914

178.768

2027

590.340

515.186

374.028

2032

193.638

2024

29.678

2027

82.459

6.968

2032

Interne normen

Rochdale wordt hard geraakt wanneer de huurverhoging tegenvalt: dan is er geen bestedingsruimte meer en moet mogelijk bijgestuurd worden. Duurzaam Prestatiemodel. In het bod was er bij Rochdale al sprake van een tekort in het duurzaam prestatiemodel. Onderstaande grafiek laat zien dat dit tekort groter wordt in de verschillende impactanalyses. Duurzaam Prestatiemodel

Lopende prijzen, 2024 t/m 2032, in mln.

1.200 1.000 606

988

719

628

988

638

991

700 1.038

995

875 1.038

800 600 400 382

363

200

357

269

338 163

0 Bod

Geen huurverhoging t/m 2027

Geen verkoop t/m 2027

Operationele kasstroom

Tekort

Geen verkoop t/m 2032

Slecht weer scenario

Slecht weer scenario, geen huuverhoging t/m 2027

Investeringen bestaand bezit

Managementreactie Rochdale Met de Nationale Prestatieafspraken ligt er een enorme opgave bij corporaties tot en met 2030. Dit decennium is eigenlijk een periode van transitie, waarin we zo snel mogelijk proberen te verduurzamen en de wooncrisis proberen te bestrijden. Als Rochdale proberen we maximaal onze bijdrage te leveren, vooral om onze huurders een fijn thuis in een sterke buurt te geven. Tot en met 2030 renoveren we duizenden woningen én bouwen we duizenden woningen. De doorrekening van Ortec laat duidelijk zien dat we richting onze financiële grenzen gaan. Er wordt veel meer geld uitgegeven dan er binnenkomt, waardoor de leningportefeuille snel groeit. Een verkoopstop of een langjarige huurbevriezing zou betekenen dat we door de financiële grenzen heen gaan. Beide middelen blijven daarom noodzakelijk om te werken aan onze volkshuisvestelijke doelen. Technische aanvulling op de resultaten: De scenario’s ‘slecht weer’ zullen voor Rochdale nog slechter uitpakken dan hier gepresenteerd doordat de hogere indexatie van de projecten niet meegenomen is. De indexatie van de projecten geschied bij Rochdale buiten het Ortec/Wals model.

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Stadgenoot Deze paragraaf bevat de resultaten voor Stadgenoot. In deze paragraaf wordt de toets op de aangeleverde cijfers behandeld, de beschikbare bestedingsruimte, de financiële positie en de relatieve bestedingsruimte, gemeten naar het balanstotaal. Daarnaast zijn de resultaten van een drietal impactanalyses opgenomen. Toets op de aangeleverde cijfers Ortec Finance heeft de cijfers die door Stadgenoot zijn aangeleverd in het bod gecontroleerd om te zien of deze overeenkwamen met de aangeleverde WALS-dataset waarin de financiële doorrekening is gedaan. Dit is het geval. Begroting binnen Amsterdam In deze analyse wordt alleen gekeken naar het bezit binnen de gemeente Amsterdam. Daarbij wordt de balans verdeeld op basis van het aantal woningen, met uitzondering van markt- en beleidswaarde van het vastgoed. Die worden berekend op basis van het bezit in Amsterdam. Het kan zijn dat de financiële kengetallen in de hiernavolgende analyse afwijken van de financiële kengetallen zoals die in begroting zijn gepresenteerd. Dit kan zo zijn doordat huren, onderhoudskosten, kosten voor erfpacht en de geplande investeringen in Amsterdam afwijken van andere gemeenten.

Interest coverage ratio - DAEB

100%

2,4 2,2

80%

2,0 60%

1,8

1,6

40%

1,4 20%

1,2

1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 Bod (geknipt)

Bod (totaal)

2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 Norm Aw/WSW

Remweg

Figuur 68: LTV en ICR situatie Amsterdam en situatie TI - Stadgenoot

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Wat zijn de huidige beleidsplannen en hoe worden deze gefinancierd? In de periode 2024 t/m 2027 wordt in de TI (DAEB en niet-DAEB tezamen) 1.048 miljoen euro geïnvesteerd. In de periode van 2024 t/m 2032 wordt 2.199 miljoen euro geïnvesteerd. Afgezet tegen het balanstotaal o.b.v. beleidswaarde (in de gemeente Amsterdam) per ultimo 2023 (4.812 miljoen euro) is dit respectievelijk 21,8% en 45,7%. Amsterdams Kasstroommodel TI 50%

€ 2.000

40%

€ 1.500

30%

€ 1.000

20%

€ 500

10%

€0

% van balanstotaal

in miljoenen euro's

€ 2.500

0% Bronnen

Bestemming

Bronnen

2024 t/m 2027 Investeringen bestaande bezit

Bestemming 2024 t/m 2032

Investeringen nieuwbouw

Operationele kasstroom

Verkoopopbrengsten

Niet-DAEB

Financiering

Figuur 69: IJkpunt – Stadgenoot

Binnen de DAEB-tak van de TI daalt de ICR van 2,0 en stijgt naar 1,7 in 2032. De LTV stijgt licht, van 37% naar 47%. Daarnaast stijgt het leningvolume dat meetelt voor het borgingsplafond binnen de DAEB-tak waardoor deze aan het einde van de begrotingshorizon 2.025 miljoen bedraagt. Het totale borgingsplafond van 3,5 mld. is aan Amsterdam toebedeeld op basis het aantal woningen in de DAEB-tak. Dit borgingsplafond bedraagt 3.500 miljoen. Dit wordt niet overschreden.

Loan to Value - DAEB

Interest coverage ratio - DAEB 2,5

100% 80%

2,0

60% 40%

1,5

20% 0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Leningvolume voor borgingsplafond 3.500

Bod

3.000

Norm Aw/WSW

2.500

Remweg

2.000

1.500 1.000 500 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Figuur 70: LTV, ICR en geborgd leningvolume DAEB - Stadgenoot

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Binnen de niet-DAEB-tak neemt de leningportefeuille toe. De LTV en ICR-grenzen komen in zicht. Loan to Value - Niet-DAEB

Interest coverage ratio - Niet-DAEB 3,0

100% 80%

2,5

60% 2,0 40% 1,5

20% 0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Solvabiliteit - Niet-DAEB 100%

Bod Norm Aw/WSW Remweg

80%

60%

40%

20% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Figuur 71: ICR, LTV en Solvabiliteit niet-DAEB - Stadgenoot

Welke extra bestedingsruimte is beschikbaar? De extra bestedingsruimte wordt uitgedrukt als het extra bedrag dat besteed kan worden totdat één van de ratio’s de gestelde norm raakt. Naast de externe normen die zijn gedefinieerd in het beoordelingskader kan ook een interne norm worden gehanteerd om een bepaalde veiligheidsmarge in te bouwen. De interne normen zijn in onderstaande tabel opgenomen. Externe en interne normen

ICR LTV Solvabiliteit Dekkingsratio Max. borgbaar schuldrestant (mln.)

TI DAEB Extern 1,40 85% 15% 70% € 3.500

Intern 1,50 75%

TI Niet-DAEB Extern 1,80 75% 40% 70% n.v.t.

Intern 1,90 65%

Tabel 13: Externe norm en interne norm - Stadgenoot

De resulterende extra bestedingsruimte wordt op drie momenten berekend: ▪ ▪ ▪

De extra bestedingsruimte die in 2024 beschikbaar is: De extra bestedingsruimte die in 2027 beschikbaar is; De extra bestedingsruimte die in 2032 beschikbaar is.

Stadgenoot investeert binnen de DAEB-tak tot en met 2027 (tot en met 2032) 818 miljoen euro (1.676 mln.), en heeft in 2027 (en 2032) een overgebleven bestedingsruimte van 1.350 miljoen euro (737 mln.) voor nieuwbouwwoningen (in de gemeente Amsterdam). Stadgenoot wordt bij het doen van extra bestedingen in de DAEB-tak per 2027 beperkt door de ICR. In de niet-DAEB-tak investeert Stadgenoot tot en met 2027 (tot en met 2032) 229 miljoen euro (523 mln.) en daarmee resteert in de gemeente Amsterdam een overgebleven bestedingsruimte van 197 miljoen euro (25 mln.) voor nieuwbouw van niet-DAEB woningen of een ruimte van 138 miljoen euro

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

(18 mln.) voor een bijdrage aan de DAEB-tak. In de niet-DAEB-tak wordt Stadgenoot bij het doen van extra bestedingen per 2027 (en 2032) beperkt door de ICR. Wanneer de huidige beleidsplannen worden afgezet tegen de totaal beschikbare bestedingsruimte binnen Stadgenoot wordt per 2027 (en 2032) in de DAEB-tak 38% (69%) van de beschikbare bestedingsruimte ingezet en bedraagt de inzet in de niet-DAEB-tak bijna 54% (95%) van de totale beschikbare bestedingsruimte. Extra bestedingsruimte Externe normen TI DAEB (Nieuwbouw) TI Niet-DAEB (Nieuwbouw) TI Niet-DAEB (Bijdrage aan DAEB) Interne normen TI DAEB (Nieuwbouw) TI Niet-DAEB (Nieuwbouw) TI Niet-DAEB (Bijdrage aan DAEB)

per 1-1-2024 942 ICR 84 ICR 64 ICR per 1-1-2024 757 ICR 60 ICR 46 ICR

per 1-1-2027 1.350 ICR 197 ICR 138 ICR per 1-1-2027 1.059 ICR 142 LTV 86 LTV

per 1-1-2032 737 ICR 25 ICR 18 ICR per 1-1-2032 465 ICR 0 ICR 0 ICR

Tabel 14: Extra bestedingsruimte en knellende restricties – Stadgenoot

Wat zegt deze extra bestedingsruimte? Wanneer de totale bestedingsruimte wordt afgezet tegen het balanstotaal (toegewezen aan Amsterdam) op basis van beleidswaarde per ultimo 2023 (4.631 miljoen euro in de DAEB-tak) wordt in de periode 2024 t/m 2027 (t/m 2032) binnen de DAEB-tak 17,7% (36,2%) van het balanstotaal geïnvesteerd. Wordt de extra bestedingsruimte per 2027 (per 2032) tot aan de externe norm beschouwd dan kan nog eens 29,2%-punt (15,9%-punt) van het balanstotaal worden geïnvesteerd. De totale bestedingsruimte komt hierbij per 2027 in de DAEB-tak op 46,8% (52,1% per 2032). Bestedingsruimte in % van balanstotaal o.b.v. beleidswaarde DAEB € 3.000

60%

€ 2.500

50%

€ 2.000

40%

€ 1.500

30%

€ 1.000

20%

€ 500

10%

€-

0% per 1-1-2024 Reeds voorgenomen investeringen

per 1-1-2027 Extra bestedingsruimte tot interne norm

per 1-1-2032 Extra bestedingsruimte tot externe norm

Figuur 72: Bestedingen en bestedingsruimte in % van balanstotaal DAEB - Stadgenoot

Voor de niet-DAEB-tak geldt dat binnen de huidige beleidsplannen in de periode 2024 t/m 2027 (t/m 2032) 24,7% (56,4%) van het balanstotaal (toegewezen aan Amsterdam) per ultimo 2023 (928 miljoen euro in de niet-DAEB-tak) wordt geïnvesteerd. De extra bestedingsruimte per 2027 (per 2032) die in de niet-DAEB-tak beschikbaar is op basis van de externe norm bedraagt 21,3%-punt (2,7%-punt) van het balanstotaal. De totale bestedingsruimte komt hierbij per 2027 in de niet-DAEB-tak op 46,0% (59,1% per 2032).

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Bestedingsruimte in % van balanstotaal o.b.v. beleidswaarde niet-DAEB € 600

60%

€ 500

50%

€ 400

40%

€ 300

30%

€ 200

20%

€ 100

10%

€-

0% per 1-1-2024

per 1-1-2027

Reeds voorgenomen investeringen

per 1-1-2032

Extra bestedingsruimte tot interne norm

Extra bestedingsruimte tot externe norm

Figuur 73: Bestedingen en bestedingsruimte in % van balanstotaal niet-DAEB - Stadgenoot

Naast de verhouding tussen de omvang van de huidige beleidsplannen ten opzichte van het balanstotaal kan de omvang van de huidige investeringen in nieuwbouw en bestaande bouw ook worden afgezet tegen de volledige bestedingsruimte die beschikbaar is. Binnen de DAEB-tak wordt per 2027 (per 2032) 38% (69%) van de volledige ruimte benut. In de niet-DAEB-tak gaat dit om 54% (95%). In de DAEB beschikt Stadgenoot nog over aanvullende bestedingsruimte. In de niet-DAEB-tak is dat niet zo.

Reeds voorgenomen investeringen t.o.v. volledige bestedingsruimte 100% 80% 60% 40% 20% 0% per 1-1-2024

per 1-1-2027

per 1-1-2032

per 1-1-2024

DAEB

per 1-1-2027

per 1-1-2032

Niet-DAEB Benut

Onbenut

Figuur 74: Benutte vs. onbenutte bestedingsruimte - Stadgenoot

Is er sprake van een duurzaam prestatiemodel? Om de financiële gezondheid van een corporatie op lange termijn te borgen kijken corporaties naar een duurzaam prestatiemodel, zie ook paragraaf 4.6. Onderstaande grafiek laat zien dat van 2023 tot en met 2032 de operationele kasstroom van Stadgenoot (647 mln.) onvoldoende is om de investeringen in het bestaande bezit (942 mln.) te bekostigen. Dat betekent dat binnen deze periode een deel van de financiering voor deze investeringen gebeurt door verkoop of bijlenen.

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Operationele kasstroom Investeringen bestaand bezit 0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1.000

Figuur 75: verhouding operationele kasstroom en investeringen bestaand bezit - Stadgenoot Balans beleidswaarde (€ mln.) 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000

Een tweede inzicht in het duurzaam prestatiemodel is de ontwikkeling van het eigen vermogen. De grafiek hiernaast laat zien dat het eigen vermogen (in lopende prijzen) van Stadgenoot ongeveer gelijk blijft tussen 2023 en 2032. Idealiter wordt de bouwkostenindex gevolgd, want dan zou het investeringsvermogen in principe niet afnemen. Dit is nu wel het geval.

2.000 1.000 2023 Activa

2023 Eigen Vermogen

2032 2032 Vreemd vermogen

Figuur 76: ontwikkeling balans van 2023 naar 2032 – Stadgenoot

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

▪ ▪ ▪

Loan to Value

Interest coverage ratio

2,5

100% 80%

2,0

60% 40%

1,5 20% 0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

4.000

1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Leningvolume voor borgingsplafond Bod

3.500

Geen huurverhoging t/m 2027

3.000

Norm Aw/WSW

2.500

Remweg

2.000 1.500 1.000 500 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Figuur 77: LTV, ICR en geborgd leningvolume DAEB - impactanalyse geen huurverhoging Stadgenoot Ondertekst

De huurbevriezing heeft beperkte impact op de loan to value, met een stijging van enkele procentpunten. De ICR daalt als het gevolg van de huurbevriezing tot onder de interne norm van 1,5 in 2032. In het ingeleverde bod bleef de ICR daar met 1,7 nog boven.

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Loan to Value

Interest coverage ratio

2,50

100% 80%

2,00

60% 40%

1,50 20% 0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

4.000

1,00 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Leningvolume voor borgingsplafond Bod

3.500

Geen verkoop t/m 2027

3.000

Geen verkoop t/m 2032

2.500

Norm Aw/WSW

2.000

Remweg

1.500 1.000 500 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Figuur 78: LTV, ICR en geborgd leningvolume DAEB - impactanalyse verkoopstop Stadgenoot

Door een verkoopstop mist de corporatie verkoopinkomsten die in de berekening worden gecompenseerd door meer te lenen. Daartegenover staat dat de niet-verkochte woningen op de balans blijven, wat voor beleidswaarde en inkomsten uit verhuur zorgt. Wanneer een verkoopstop voor vier jaar wordt doorgevoerd, neemt de LTV door de gemiste verkoopinkomsten toe en komt in 2027 uit op 46% (bod: 42%). De ICR komt in 2027 uit op 1,98. Een volledige verkoopstop leidt tot een LTV van 56% in 2032, en een ICR die met 1,53 net boven de norm van 1,5 ligt. Een macro-economisch slechtweerscenario Een derde impactanalyse is een macro-economisch slechtweerscenario. Hierbij is gekeken naar een combinatie van hoge rentes en hoge bouwkostenstijgingen. Deze zijn bepaald op basis van de Ortec Finance Scenarioset voor Q2. In deze set van 2.000 even-waarschijnlijke mogelijke economische scenario’s is gekeken naar scenario’s waarbij het gemiddelde van de rente van 2024 tot 2027 in de bandbreedte van 60% tot 95% zit. Dit levert 700 scenario’s op (35% van 2.000). Van die 700 scenario's zijn de 350 scenario's met de hoogste cumulatieve bouwindex in 2027 genomen. Het

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Loan to Value

Interest coverage ratio

2,5

100% 80%

2,0

60%

1,5 40% 1,0

20% 0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

4.000

0,5 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Leningvolume voor borgingsplafond Bod

3.500

Slecht weer scenario

3.000

Slecht weer, geen huurverhoging t/m 2027

2.500

Norm Aw/WSW

2.000

Remweg

1.500 1.000 500 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Figuur 79: LTV, ICR en geborgd leningvolume DAEB - impactanalyse slecht weer Stadgenoot

Slecht weer zorgt er bij Stadgenoot voor dat de ICR daalt naar 1,4 in 2032, tegen de norm van de toezichthouder aan. Het effect op de LTV is minimaal. Wanneer ook de huren in dit scenario worden gematigd dan worden de effecten van de macro-economische tegenwind versterkt en daalt de ICR tot 1,1 in 2032. De LTV stijgt dan tot 56% in 2032.

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Bestedingsruimte Onderstaande tabel laat zien wat het effect is op de bestedingsruimte van Stadgenoot. Bestedingsruimte nieuwbouw DAEB Externe normen

Geen huurverhoging t/m 2027

Bod

Geen verkoop t/m 2027

Geen verkoop t/m 2032

Slecht weer scenario

Slecht weer, geen huurverhoging t/m 2027

2024

942.207

583.095

844.476

759.080

290.262

2027

1.349.760

833.159

1.163.504

957.638

352.912

2032

736.895

152.615

509.861

345.925

64.131

2024

756.758

421.143

639.296

599.576

149.266

2027

1.058.596

587.775

873.498

736.424

180.843

2032

464.596

238.415

74.795

Interne normen

Stadgenoot wordt hard geraakt door een beperking van de huurverhoging, macro-economisch slecht weer en een combinatie van beiden. Het verkoopscenario heeft een relatief kleinere impact dan de andere impactanalyses. Duurzaam Prestatiemodel. In het bod was er bij Stadgenoot al sprake van een tekort in het duurzaam prestatiemodel. Onderstaande grafiek laat zien dat dit tekort groter wordt in de verschillende impactanalyses. Duurzaam Prestatiemodel

Lopende prijzen, 2024 t/m 2032, in mln. 1.200 1.000

446 1.032

295

800 600

942

405

323

942

647

622

612 1.032

945

614

537

400

331

945

585 420

200 0 Bod

Geen huurverhoging t/m 2027

Geen verkoop t/m 2027

Operationele kasstroom

Tekort

Geen verkoop t/m 2032

Slecht weer scenario

Slecht weer scenario, geen huuverhoging t/m 2027

Investeringen bestaand bezit

Managementreactie Stadgenoot Stadgenoot heeft jarenlang ingezet op toevoegen van woningen door nieuwbouw. Er was, mede door de verhuurderheffing, beperkte aandacht en geld voor onderhoud aan het bestaand bezit. Hierdoor is een structureel tekort aan onderhoud, verbetering en verduurzaming ontstaan. Met een drastische koerswijziging 25 zet Stadgenoot stevig in op verbetering van de bestaande woningvoorraad met een fors 15-jarig investeringsprogramma. Door sloop/nieuwbouw met verdichting breidt Stadgenoot gelijktijdig het aantal woningen uit. De analyse van Ortec bevestigt dat Stadgenoot daardoor in de periode tot en met 2032 een tekort heeft in het duurzame prestatiemodel. Ook na 2032 zal er sprake zijn van een tekort, vanwege de forse resterende verbeter- en verduurzamingsopgaven26.

25 26

Strategische Koers vastgesteld 2022 Co2 neutraliteit 2050

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Met onze plannen levert Stadgenoot een aanzienlijke bijdrage aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Amsterdam. De realisatie van deze plannen leidt ertoe dat de schuldpositie stevig oploopt en de financiële ratio’s verslechteren. Naast het aantrekken van nieuwe leningen financiert Stadgenoot haar plannen ook met (bewust) een beperkt aantal verkopen 27. Door die beperkte verkopen zorgen wij voor enige marge voor het opvangen van tegenvallers en financiering van de resterende opgave. De impactanalyse van Ortec bevestigt dat deze marge noodzakelijk is. Ook de huidige ontwikkelingen bevestigen hoe snel financiële ruimte kan verdwijnen, een recent uitgevoerde interne analyse laat zien dat 8 maanden na het vaststellen van de laatste meerjarenbegroting de economische situatie drastisch is verslechterd met een forse daling van de ICR (-0,3) als gevolg. De analyse van Ortec laat zien dat een scenario zonder verkopen een forse impact heeft. Door niet te verkopen daalt de ICR tot 1,5 in 2032. Dat zou een onaanvaardbaar risico betekenen voor Stadgenoot omdat er daarmee amper ruimte is voor het opvangen van onzekerheden en ook niet voor de resterende opgave na 2032. Daarnaast gaat de analyse van Ortec eraan voorbij dat WSW geen financiering verstrekt aan Stadgenoot voor investeringen in bestaand bezit.

Nota Bene Stadgenoot heeft een aantal (technische) kanttekeningen bij de uitkomsten: in de aangeleverde dataset is het effect van de eenmalige huurverlaging te laag ingeschat en is de uiteindelijk afgeketste verkoop van een aantal complexen niet meegenomen. Ook verwachten wij eerder een gelijkblijvende of stijgende rente (ook het WSW wijst ons op het reële risico dat de rente verder gaat stijgen en vraagt ons daar rekening mee te houden). Hierdoor zal de toekomstige financiële ruimte naar onze verwachting nog kleiner zijn.

Gezien de woningcrisis verkopen wij niet meer dan strikt noodzakelijk

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Ymere Deze paragraaf bevat de resultaten voor Ymere. In deze paragraaf wordt de toets op de aangeleverde cijfers behandeld, de beschikbare bestedingsruimte, de financiële positie en de relatieve bestedingsruimte, gemeten naar het balanstotaal. Daarnaast zijn de resultaten van een drietal impactanalyses opgenomen. Toets op de aangeleverde cijfers Ortec Finance heeft de cijfers die door Ymere zijn aangeleverd in het bod gecontroleerd om te zien of deze overeenkwamen met de aangeleverde WALS-dataset waarin de financiële doorrekening is gedaan. Dit is het geval. Begroting binnen Amsterdam In deze analyse wordt alleen gekeken naar het bezit binnen de gemeente Amsterdam. Daarbij wordt de balans verdeeld op basis van het aantal woningen, met uitzondering van markt- en beleidswaarde van het vastgoed. Die worden berekend op basis van het bezit in Amsterdam. Het kan zijn dat de financiële kengetallen in de hiernavolgende analyse afwijken van de financiële kengetallen zoals die in begroting zijn gepresenteerd. Dit kan zo zijn doordat huren, onderhoudskosten, kosten voor erfpacht en de geplande investeringen in Amsterdam afwijken van andere gemeenten.

Interest coverage ratio - DAEB

100%

2,6 2,4

80%

2,2 2,0

60%

1,8 40%

1,6 1,4

20%

1,2 0%

1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 Bod (geknipt)

2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Bod (totaal)

Norm Aw/WSW

Remweg

Figuur 80: LTV en ICR situatie Amsterdam en situatie TI - Ymere

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Wat zijn de huidige beleidsplannen en hoe worden deze gefinancierd? In de periode 2024 t/m 2027 wordt in de TI (DAEB en niet-DAEB tezamen) 1.129 miljoen euro geïnvesteerd. In de periode van 2024 t/m 2032 wordt 2.216 miljoen euro geïnvesteerd. Afgezet tegen het balanstotaal o.b.v. beleidswaarde (in de gemeente Amsterdam) per ultimo 2023 (6.115 miljoen euro) is dit respectievelijk 18,5% en 36,2%. Amsterdams Kasstroommodel TI 40%

€ 2.000

30%

€ 1.500 20% € 1.000

10%

€ 500 €0

% van balanstotaal

in miljoenen euro's

€ 2.500

0% Bronnen

Bestemming

Bronnen

2024 t/m 2027 Investeringen bestaande bezit

Bestemming 2024 t/m 2032

Investeringen nieuwbouw

Operationele kasstroom

Verkoopopbrengsten

Niet-DAEB

Financiering

Figuur 81: IJkpunt – Ymere

Binnen de DAEB-tak van de TI fluctueert de ICR door de tijd. Deze begint rond de 2, daalt naar 1,7 en stijgt naar 2,0 in 2032. De LTV neemt geleidelijk toe van 36% naar 37%. Daarnaast stijgt het leningvolume dat meetelt voor het borgingsplafond binnen de DAEB-tak waardoor deze aan het einde van de begrotingshorizon 2.424 miljoen bedraagt. Het totale borgingsplafond van 3,5 mld. is aan Amsterdam toebedeeld op basis het aantal woningen in de DAEB-tak. Dit borgingsplafond bedraagt 2.030 miljoen. Dit wordt overschreden in de huidige plannen. Loan to Value - DAEB

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13755147/1