Def rapport Financiele toets door Ortec Finance op bod corporaties (002)

Interest coverage ratio - DAEB 2,5

100% 80%

2,0

60% 40%

1,5

20% 0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Leningvolume voor borgingsplafond 3.000

Bod

2.500

Norm Aw/WSW

2.000

Remweg

1.500 1.000 500 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Figuur 82: LTV, ICR en geborgd leningvolume DAEB - Ymere

Financiële Toets Amsterdam

© Ortec Finance B.V. – 87 / 95

23-6-2023

Binnen de niet-DAEB-tak is de lening portefeuille relatief klein. We zien hier dat alle financiële kengetallen niet in de buurt komen van de gestelde normen. Loan to Value - Niet-DAEB

Interest coverage ratio - Niet-DAEB 35

100%

30

80%

25 60%

20 15

40%

10 20%

5

0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Solvabiliteit - Niet-DAEB 120%

Bod Norm Aw/WSW Remweg

100% 80% 60% 40% 20% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Figuur 83: ICR, LTV en Solvabiliteit niet-DAEB - Ymere

Welke extra bestedingsruimte is beschikbaar? De extra bestedingsruimte wordt uitgedrukt als het extra bedrag dat besteed kan worden totdat één van de ratio’s de gestelde norm raakt. Naast de externe normen die zijn gedefinieerd in het beoordelingskader kan ook een interne norm worden gehanteerd om een bepaalde veiligheidsmarge in te bouwen. De interne normen zijn in onderstaande tabel opgenomen. Externe en interne normen TI DAEB Extern 1,40 85% 15% 70% € 2.030

ICR LTV Solvabiliteit Dekkingsratio Max. borgbaar schuldrestant (mln.)

Intern 1,50

€ 2.001

TI Niet-DAEB Extern 1,80 75% 40% 70% n.v.t.

Intern 1,90

Tabel 15: Externe norm en interne norm - Ymere

De resulterende extra bestedingsruimte wordt op drie momenten berekend: ▪ ▪ ▪

De extra bestedingsruimte die in 2024 beschikbaar is: De extra bestedingsruimte die in 2027 beschikbaar is; De extra bestedingsruimte die in 2032 beschikbaar is.

Ymere investeert binnen de DAEB-tak tot en met 2027 (tot en met 2032) 1.082 miljoen euro (2.143 mln.), en heeft in 2027 en 2032 een overgebleven bestedingsruimte van 0 euro voor nieuwbouwwoningen (in de gemeente Amsterdam). Ymere wordt bij het doen van extra bestedingen in de DAEB-tak per 2027 beperkt door het borgingsplafond. In de niet-DAEB-tak investeert Ymere tot en met 2027 (tot en met 2032) 47 miljoen euro (73 mln.) en daarmee resteert in de gemeente Amsterdam een overgebleven bestedingsruimte van 827 miljoen

Financiële Toets Amsterdam

© Ortec Finance B.V. – 88 / 95

23-6-2023

euro (915 mln.) voor nieuwbouw van niet-DAEB woningen of een ruimte van 578 miljoen euro (661 mln.) voor een bijdrage aan de DAEB-tak. In de niet-DAEB-tak wordt Ymere bij het doen van extra bestedingen per 2027 (en 2032) beperkt door de ICR. Wanneer de huidige beleidsplannen worden afgezet tegen de totaal beschikbare bestedingsruimte binnen Ymere wordt per 2027 (en 2032) in de DAEB-tak 100% (100%) van de beschikbare bestedingsruimte ingezet en bedraagt de inzet in de niet-DAEB-tak bijna 5% (7%) van de totale beschikbare bestedingsruimte. Extra bestedingsruimte Externe normen TI DAEB (Nieuwbouw) TI Niet-DAEB (Nieuwbouw) TI Niet-DAEB (Bijdrage aan DAEB) Interne normen TI DAEB (Nieuwbouw) TI Niet-DAEB (Nieuwbouw) TI Niet-DAEB (Bijdrage aan DAEB)

per 1-1-2024 0 Borg. plafond 607 ICR 458 ICR per 1-1-2024 0 Borg. plafond 560 ICR 430 ICR

per 1-1-2027 0 Borg. plafond 827 ICR 578 ICR per 1-1-2027 0 Borg. plafond 761 ICR 544 ICR

per 1-1-2032 0 Borg. plafond 915 ICR 661 ICR per 1-1-2032 0 Borg. plafond 847 ICR 624 ICR

Tabel 16: Extra bestedingsruimte en knellende restricties – Ymere

Financiële Toets Amsterdam

© Ortec Finance B.V. – 89 / 95

23-6-2023

Wat zegt deze extra bestedingsruimte? Wanneer de totale bestedingsruimte wordt afgezet tegen het balanstotaal (toegewezen aan Amsterdam) op basis van beleidswaarde per ultimo 2023 (6.112 miljoen euro in de DAEB-tak) wordt in de periode 2024 t/m 2027 (t/m 2032) binnen de DAEB-tak 17,7% (35,1%) van het balanstotaal geïnvesteerd. Er is geen extra bestedingsruimte beschikbaar naast deze investeringen. Bestedingsruimte in % van balanstotaal o.b.v. beleidswaarde DAEB € 2.500

40%

€ 2.000

30%

€ 1.500 20% € 1.000 10%

€ 500 €-

0% per 1-1-2024 Reeds voorgenomen investeringen

per 1-1-2027 Extra bestedingsruimte tot interne norm

per 1-1-2032 Extra bestedingsruimte tot externe norm

Figuur 84: Bestedingen en bestedingsruimte in % van balanstotaal DAEB - Ymere

Voor de niet-DAEB-tak geldt dat binnen de huidige beleidsplannen in de periode 2024 t/m 2027 (t/m 2032) 2,8% (4,3%) van het balanstotaal (toegewezen aan Amsterdam) per ultimo 2023 (1.697 miljoen euro in de niet-DAEB-tak) wordt geïnvesteerd. De extra bestedingsruimte per 2027 (per 2032) die in de niet-DAEB-tak beschikbaar is op basis van de externe norm bedraagt 48,7%-punt (53,9%-punt) van het balanstotaal. De totale bestedingsruimte komt hierbij per 2027 in de niet-DAEB-tak op 51,5% (58,2% per 2032).

Bestedingsruimte in % van balanstotaal o.b.v. beleidswaarde niet-DAEB € 1.200

70%

€ 1.000

60% 50%

€ 800

40%

€ 600

30% € 400

20%

€ 200

10%

€-

0% per 1-1-2024 Reeds voorgenomen investeringen

per 1-1-2027 Extra bestedingsruimte tot interne norm

per 1-1-2032 Extra bestedingsruimte tot externe norm

Figuur 85: Bestedingen en bestedingsruimte in % van balanstotaal niet-DAEB - Ymere

Naast de verhouding tussen de omvang van de huidige beleidsplannen ten opzichte van het balanstotaal kan de omvang van de huidige investeringen in nieuwbouw en bestaande bouw ook worden afgezet tegen de volledige bestedingsruimte die beschikbaar is. Binnen de DAEB-tak wordt per 2027 (per 2032) 100% (100%) van de volledige ruimte benut. In de niet-DAEB-tak gaat dit om 5% (7%). In de DAEB-tak wordt alle bestedingsruimte gebruikt, maar in de niet-DAEB-tak beschikt Ymere nog over aanvullende bestedingsruimte.

Financiële Toets Amsterdam

© Ortec Finance B.V. – 90 / 95

23-6-2023

Reeds voorgenomen investeringen t.o.v. volledige bestedingsruimte 100% 80% 60% 40% 20% 0% per 1-1-2024

per 1-1-2027

per 1-1-2032

per 1-1-2024

DAEB

per 1-1-2027

per 1-1-2032

Niet-DAEB Benut

Onbenut

Figuur 86: Benutte vs. onbenutte bestedingsruimte - Ymere

Is er sprake van een duurzaam prestatiemodel? Om de financiële gezondheid van een corporatie op lange termijn te borgen kijken corporaties naar een duurzaam prestatiemodel, zie ook paragraaf 4.6. Onderstaande grafiek laat zien dat van 2023 tot en met 2032 de operationele kasstroom van Ymere (811 mln.) onvoldoende is om de investeringen in het bestaande bezit (1.196 mln.) te bekostigen. Dat betekent dat binnen deze periode een deel van de financiering voor deze investeringen gebeurt door verkoop of bijlenen. Operationele kasstroom Investeringen bestaand bezit

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

Figuur 87: verhouding operationele kasstroom en investeringen bestaand bezit – Ymere Balans beleidswaarde (€ mln.)

Een tweede inzicht in het duurzaam prestatiemodel is de ontwikkeling van het eigen vermogen. De grafiek hiernaast laat zien dat het eigen vermogen (in lopende prijzen) van Ymere licht met 16% tussen 2023 en 2032. Idealiter wordt de bouwkostenindex gevolgd die met 28% stijgt. In dat geval zou het investeringsvermogen in principe niet afnemen. Dit is nu wel het geval.

8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 -

2023

2023 Activa

2032 Eigen Vermogen

2032

Vreemd vermogen

Figuur 88: ontwikkeling balans van 2023 naar 2032 – Ymere

Financiële Toets Amsterdam

© Ortec Finance B.V. – 91 / 95

23-6-2023

Impactanalyse Een onderdeel van de financiële toets op het bod is een impactanalyse. In deze impactanalyse wordt gekeken wat er gebeurt met de investeringsmogelijkheden van corporaties wanneer beleid wordt veranderd of wanneer zij geraakt worden door economische tegenwind. In de impactanalyse is gekeken naar drie ontwikkelingen: Stoppen met reguliere huurverhoging voor zittende huurders van een gereguleerde huurwoning 2024 – 2027 Stoppen met verkoop Macro-economische tegenwind

▪ ▪ ▪

De manier waarop deze ontwikkelingen zijn doorgerekend is hieronder per analyse verder toegelicht. Per analyse wordt toegelicht wat de impact is op de financiële kengetallen. Daarna wordt voor alle ontwikkelingen in één keer toegelicht wat het effect is op de financiële ruimte en op het duurzaam prestatiemodel. Stoppen met reguliere huurverhoging In deze impactanalyse is gekeken naar het stoppen met reguliere huurverhoging bij gereguleerde huurwoningen gedurende 2024 – 2027. Als uitgangspunt is hierbij gehanteerd dat er alleen wordt gekeken naar zittende huurders.

Loan to Value

Interest coverage ratio

2,5

100% 80%

2,0

60% 40%

1,5 20% 0%

2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

3.000

1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Leningvolume voor borgingsplafond Bod

2.500

Geen huurverhoging t/m 2027

Norm Aw/WSW

2.000

Remweg

1.500 1.000 500 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Figuur 89: LTV, ICR en geborgd leningvolume DAEB - impactanalyse geen huurverhoging Ymere Ondertekst

De huurbevriezing heeft beperkte impact op de loan to value, met een stijging van enkele procentpunten. De ICR daalt als het gevolg van de huurbevriezing tot 1,7 in 2032, dit was in het bod nog 2,0.

Financiële Toets Amsterdam

© Ortec Finance B.V. – 92 / 95

23-6-2023

Verkoopstop Bij een verkoopstop stoppen corporaties met verkopen. In plaats van woningen te verkopen worden deze opnieuw verhuurd. Deze verkoopstop is ingerekend voor de periode van het bod (2024-2027) en de horizon van de analyse (2024-2032). Eventuele extra kosten voor het ‘schoon, heel, veilig’ maken die opgenomen waren als verkoopkosten, zijn door Ortec Finance opgenomen als verbeterkosten.

Loan to Value

Interest coverage ratio

2,50

100% 80%

2,00

60% 40%

1,50 20% 0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

3.500

1,00 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Leningvolume voor borgingsplafond Bod

3.000

Geen verkoop t/m 2027

2.500

Geen verkoop t/m 2032 Norm Aw/WSW

2.000

Remweg

1.500 1.000 500 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Figuur 90: LTV, ICR en geborgd leningvolume DAEB - impactanalyse verkoopstop Ymere

Door een verkoopstop mist de corporatie verkoopinkomsten die in de berekening worden gecompenseerd door meer te lenen. Daartegenover staat dat de niet-verkochte woningen op de balans blijven, wat voor beleidswaarde en inkomsten uit verhuur zorgt. Het schuldvolume dat Ymere beperkt bij extra investeringen, komt in het geval van een verkoopstop fors hoger uit. In het bod komt dit uit op 2.424 mln. (norm: 2.030) en bij een gedeeltelijke verkoopstop op 2.690 mln. Bij een volledige verkoopstop komt het schuldrestant uit op 2.989 mln. Wanneer een verkoopstop voor vier jaar wordt doorgevoerd, neemt de LTV door de gemiste verkoopinkomsten toe en komt in 2027 uit op 48% (bod: 44%). De ICR komt in 2027 uit op 1,7. Een volledige verkoopstop leidt tot een LTV van 56% in 2032 en een ICR van 1,7. Een macro-economisch slechtweerscenario Een derde impactanalyse is een macro-economisch slechtweerscenario. Hierbij is gekeken naar een combinatie van hoge rentes en hoge bouwkostenstijgingen. Deze zijn bepaald op basis van de Ortec Finance Scenarioset voor Q2. In deze set van 2.000 even-waarschijnlijke mogelijke economische

Financiële Toets Amsterdam

© Ortec Finance B.V. – 93 / 95

23-6-2023

scenario’s is gekeken naar scenario’s waarbij het gemiddelde van de rente van 2024 tot 2027 in de bandbreedte van 60% tot 95% zit. Dit levert 700 scenario’s op (35% van 2.000). Van die 700 scenario's zijn de 350 scenario's met de hoogste cumulatieve bouwindex in 2027 genomen. Het slechtweer scenario is dan het gemiddelde van die 350 scenario's (14% van het totaal). Dit scenario is slecht voor corporaties die veel bouwen omdat kosten hoog zijn en financieringslasten ook. De overige macro-economische reeksen die voor corporaties van belang zijn (inflatie, looninflatie, huizenprijsstijging, etc.) lopen op deze manier ook mee. In het scenario dat zo ontstaat komt de loonstijging in 2024 uit op 7%. Dat kan leiden tot uitkomsten die niet representatief zijn. Dit komt doordat veel corporaties het huurbeleid in WALS hebben ingericht conform de NPA waarbij de huurstijging gebaseerd is op de loonstijging (minus 0,5%). Vanwege de maatschappelijke druk de huren te matigen is het verstandig om in dit scenario ook te kijken welke rol de huurverhoging speelt. Daarom is het macro-economisch slechtweerscenario ook doorgerekend zonder reguliere huurverhoging van 2024 t/m 2027. Zo is te zien wat er gebeurt wanneer er bij economische tegenwind ook druk ontstaat op de huurinkomsten.

Loan to Value

Interest coverage ratio

2,5

100% 80%

2,0

60% 1,5 40% 1,0

20% 0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

3.000

0,5 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Leningvolume voor borgingsplafond Bod

2.500

Slecht weer scenario

2.000

Slecht weer, geen huurverhoging t/m 2027 Norm Aw/WSW

1.500

Remweg

1.000 500 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032

Figuur 91: LTV, ICR en geborgd leningvolume DAEB - impactanalyse slecht weer Ymere

Slecht weer zorgt er bij Ymere voor dat de ICR daalt naar 1,4 in 2028, tegen de norm van de toezichthouder aan. Het effect op de LTV is minimaal. Wanneer ook de huren in dit scenario worden gematigd dan worden de effecten van de macro-economische tegenwind versterkt en daalt de ICR tot 1,2 in 2028. De LTV stijgt dan tot 57% in 2032. Ook het schuldvolume neemt toe en komt uit op 2.680 mln. (slecht weer) of 2.807 mln. (combinatie), ruim boven de norm van 2.030 mln.

Financiële Toets Amsterdam

© Ortec Finance B.V. – 94 / 95

23-6-2023

Bestedingsruimte Onderstaande tabel laat zien wat het effect is op de bestedingsruimte van Ymere. Bestedingsruimte nieuwbouw DAEB Externe normen

Bod

Geen huurverhoging t/m 2027

Geen verkoop t/m 2027

Geen verkoop t/m 2032

Slecht weer scenario

Slecht weer, geen huurverhoging t/m 2027

2024

0

0

0

0

0

0

2027

0

0

0

0

0

0

2032

0

0

0

0

0

0

2024

0

0

0

0

0

0

2027

0

0

0

0

0

0

2032

0

0

0

0

0

0

Interne normen

Omdat Ymere al geen bestedingsruimte had, is er geen effect op de bestedingsruimte in de impactanalyses. Duurzaam Prestatiemodel In het bod was er bij Ymere al sprake van een tekort in het duurzaam prestatiemodel. Onderstaande grafiek laat zien dat dit tekort groter wordt in de verschillende impactanalyses. Duurzaam Prestatiemodel

Lopende prijzen, 2024 t/m 2032, in mln. 1.400

1.200 385 1.196

511 1.196

400 1.196

587 1.233

405 1.196

719 1.233

1.000 800

811

797

600

792

686

646 514

400 200 0 Bod

Geen huurverhoging t/m 2027

Geen verkoop t/m 2027

Operationele kasstroom

Tekort

Geen verkoop t/m 2032

Slecht weer scenario

Slecht weer scenario, geen huuverhoging t/m 2027

Investeringen bestaand bezit

Managementreactie Ymere De weergegeven uitkomsten laten zien dat Ymere de komende jaren geen duurzaam prestatiemodel kent. Dit komt verder tot uitdrukking in de ICR die de komende jaren een dalende trend laat zien. Dat de ratio's na 2028 zich positief ontwikkelen komt grotendeels doordat in de doorrekening alleen de zekere/bekende investeringen zijn opgenomen. Zo zijn er extra middelen ingerekend voor het versneld verduurzamen van EFG-woningen, maar is de verdere verduurzaming richting de klimaatdoelen van 2050 nog niet volledig ingerekend. Onze verwachting is dat het beeld van de periode na 2028 vergelijkbaar zal zijn met de periode 2024-2028. Om het tekort in het duurzame prestatiemodel te dekken zullen we de komende jaren verkopen nodig houden. Zonder verkopen stijgt onze financieringsbehoefte dermate fors dat dit verder druk zet op het duurzame prestatiemodel. Ondanks de dalende trend van onze ratio’s is onze conclusie dat ons bod passend en haalbaar is.

Financiële Toets Amsterdam

© Ortec Finance B.V. – 95 / 95

23-6-2023