Def rapport Financiele toets door Ortec Finance op bod corporaties (002)
Tekst van het document
22%
13% 75%
60%
15%
12%
18%
20%
6% 82%
46%
52%
11% 41%
63%
40%
48%
37% 28%
20% 0% 2024
2027
2032
2024
DAEB
2027
2032
Niet-DAEB Benut
Onbenut tot intern
Onbenut tot extern
Figuur 9: verhouding tussen voorgenomen bestedingen en volledige bestedingsruimte
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 21 / 95
23-6-2023
Figuur 9 laat zien dat in de DAEB-tak 82% van de ruimte wordt benut in 2032. Wanneer corporaties volledige tot de grenzen van hun eigen normen gaan is nog 6%punt extra investeringsruimte beschikbaar. De remweg legt een beslag op de bestedingsruimte van nog 12%punt. 24 In de niet-DAEB-tak wordt een kleiner deel van de beschikbare ruimte geïnvesteerd. Hierbij moet worden aangetekend dat de omvang van de financiële ruimte een sterk indicatief karakter kent, omdat het kan zijn dat financiers strengere eisen stellen waardoor minder ruimte beschikbaar is.
Hoeveel financiële ruimte is er over? Corporaties benutten een groot deel van de beschikbare financiële ruimte. Niet alle ruimte wordt benut. Wanneer corporaties de financiële ruimte tot de interne normen volledig benutten, dan kan in 2032 nog 678 mln. extra worden geïnvesteerd door meer te lenen, zo is te zien in Figuur 10. Wanneer corporaties geen remweg zouden aanhouden, dan is ten opzichte van normen van Aw en WSW nog eens 1,5 mld. beschikbaar.
Bestedingsruimte in % van balanstotaal o.b.v. beleidswaarde DAEB € 14.000 60%
In miljoenen euro’s
€ 12.000 € 10.000 € 8.000
1.464 678
50%
9.704
40%
1.726
€ 6.000
813 843
1.206
€ 4.000
5.089
5.089
30% 20% 10%
€ 2.000 €-
0% 2024
2027
2032
DAEB
Bestedingsruimte in % van balanstotaal o.b.v. beleidswaarde niet-DAEB € 4.000
In miljoenen euro’s
€ 3.500
389
€ 3.000 570
€ 2.500 € 2.000
381
€ 1.500
988
1.430
1.492
60%
40% 1.662
€ 1.000
€ 500
80%
20% 799
799
2024
2027
€-
0%
Reeds voorgenomen investeringen
Niet-DAEB Extra bestedingsruimte tot interne norm
2032 Extra bestedingsruimte tot externe norm
Figuur 10: bestedingsruimte, DAEB en niet-DAEB
In de niet-DAEB-tak is een bedrag van ongeveer dezelfde omvang beschikbaar, maar dit heeft een sterk indicatief karakter. Dat wil zeggen dat de extra beschikbare bestedingsruimte erg afhangt van de voorwaarden van financiers. 24
Een aantal corporaties gaat met de voorgenomen bestedingen al over de interne norm en/of de grenzen van de toezichthouder heen.
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 22 / 95
23-6-2023
Duurzaam prestatiemodel Corporaties investeren voor de lange termijn. Om de financiële continuïteit op de lange termijn te borgen, kijken corporaties naar een duurzaam prestatiemodel. Er is geen eenduidige definitie van wat een duurzaam prestatiemodel is. In dit onderzoek wordt gekeken naar twee indicatoren, de verhouding tussen de operationele kasstroom en de investeringen in bestaand bezit (Figuur 11) en de verandering in het eigen vermogen op beleidswaarde (Figuur 12). Verhouding operationele kasstroom en investeringen bestaand bezit (€ mln.) Operationele kasstroom
3.294
Investeringen bestaand bezit
4.949 0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
Figuur 11: verhouding operationele kasstroom en investeringen bestaand bezit, Amsterdam
De eerste figuur laat zien dat de investeringen in bestaand bezit (zoals renovaties en verduurzaming) maar voor een deel uit de operationele kasstroom kunnen worden gefinancierd. Als dat niet kan, dan moet dit voor een deel worden gefinancierd door woningen te verkopen of door leningen aan te trekken. Door beiden wordt de operationele kasstroom op termijn weer lager.
35.000
Balans beleidswaarde (€ mln.)
30.000
30.378
13.271
25.000 24.963
8.786
20.000 15.000
17.108
16.177
10.000 5.000 2023
2023 Activa
Eigen Vermogen
2032 Vreemd vermogen
2032
Figuur 12: ontwikkeling eigen vermogen beleidswaarde
De tweede figuur laat zien dat het eigen vermogen maar beperkt groeit. Corporaties financieren een deel van de investeringen uit het eigen vermogen, omdat er een aanvangsverlies is bij investeringen, de onrendabele top. Wanneer het eigen vermogen niet meegroeit met de bouwkosten, dan neemt de koopkracht van het eigen vermogen af. De bouwindex stijgt in de berekeningen met 28% tussen 2023 en 2032, het eigen vermogen met 6%. Ook hier is te zien dat corporaties op dit moment geen duurzaam prestatiemodel hebben.
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 23 / 95
23-6-2023
7.
Impactanalyse
Een onderdeel van de financiële toets op het bod is een impactanalyse. In deze impactanalyse wordt gekeken wat er gebeurt met de investeringsmogelijkheden van corporaties wanneer beleid wordt veranderd of wanneer zij geraakt worden door economische tegenwind. In de impactanalyse is gekeken naar drie ontwikkelingen: Stoppen met reguliere huurverhoging voor zittende huurders van een gereguleerde huurwoning 2024 – 2027 Stoppen met verkoop Macro-economische tegenwind
▪ ▪ ▪
De manier waarop deze ontwikkelingen zijn doorgerekend is hieronder per analyse verder toegelicht. Per analyse wordt toegelicht wat de impact is op de financiële kengetallen. Daarna wordt voor alle ontwikkelingen in één keer toegelicht wat het effect is op de financiële ruimte en op het duurzaam prestatiemodel.
Huurverhoging In deze impactanalyse is gekeken naar het stoppen met reguliere huurverhoging bij gereguleerde huurwoningen gedurende 2024 – 2027. Als uitgangspunt is hierbij gehanteerd dat alleen de huurverhoging voor zittende huurders wordt gestopt. Loan to Value (DAEB)
Interest coverage ratio (DAEB) 2,5
100% 80%
2,0
60% 40%
1,5 20% 0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Leningvolume voor borgingsplafond 16.000 Bod
14.000
Geen huurverhoging t/m 2027
12.000
Norm Aw/WSW
10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Figuur 13: impactanalyse huurverhoging, Amsterdam - DAEB
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 24 / 95
23-6-2023
De huurbevriezing heeft beperkte impact op de loan to value, met een stijging van enkele procentpunten. De ICR daalt als het gevolg van de huurbevriezing tot 1,52 in 2028. In het bod lag de ICR daar met 1,82 nog ruim boven.
Verkoop Bij een verkoopstop stoppen corporaties met verkopen. In plaats van woningen te verkopen worden deze opnieuw verhuurd. Deze verkoopstop is ingerekend voor de periode van het bod (2024-2027) en de horizon van de analyse (2024-2032). Eventuele extra kosten voor het ‘schoon, heel, veilig’ maken die opgenomen waren als verkoopkosten, zijn door Ortec Finance opgenomen als verbeterkosten. Loan to Value (DAEB)
Interest coverage ratio (DAEB) 3,0
100%
80%
2,5
60% 2,0 40% 1,5
20%
0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Leningvolume voor borgingsplafond 16.000 Bod 14.000
Geen verkoop t/m 2027
12.000
Geen verkoop t/m 2032
10.000
Norm Aw/WSW
8.000 6.000 4.000
2.000 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Figuur 14: impactanalyse verkoopstop, Amsterdam - DAEB
Door een verkoopstop mist de corporatie verkoopinkomsten die in de berekening worden gecompenseerd door meer te lenen. Daartegenover staat dat de niet-verkochte woningen op de balans blijven, wat voor beleidswaarde en inkomsten uit verhuur zorgt. Wanneer een verkoopstop voor vier jaar wordt doorgevoerd, neemt de LTV door de gemiste verkoopinkomsten toe en komt in 2027 uit op 53% (bod: 48%). De ICR komt in 2027 uit op 1,80 (bod: 1,94). Een volledige verkoopstop leidt tot een LTV van 63% in 2032 (bod: 50%), en een ICR van 1,58 (bod: 1,89).
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 25 / 95
23-6-2023
Het grootste effect ontstaat in het leningvolume. De som van alle leningen raakt bijna de (optelling van de eigen) interne norm(en) met 14,6 mld. (bod: 11,2 mld.). Dit betekent dat de geborgde schuld bijna verdubbelt ten opzichte van het niveau van 2023, toen dit op 7,4 mld. lag.
Macro-economisch slecht weer Een derde impactanalyse is een macro-economisch slechtweerscenario. Hierbij is gekeken naar een combinatie van hoge rentes en hoge bouwkostenstijgingen. Deze zijn bepaald op basis van de Ortec Finance Scenarioset voor Q2. In deze set van 2.000 even-waarschijnlijke mogelijke economische scenario’s is gekeken naar scenario’s waarbij het gemiddelde van de rente van 2024 tot 2027 in de bandbreedte van 60% tot 95% zit. Dit levert 700 scenario’s op (35% van 2.000). Van die 700 scenario's zijn de 350 scenario's met de hoogste cumulatieve bouwindex in 2027 genomen. Het slechtweerscenario is dan het gemiddelde van die 350 scenario's (14% van het totaal). Dit scenario is slecht voor corporaties die veel bouwen omdat kosten hoog zijn en financieringslasten ook. De overige macro-economische reeksen die voor corporaties van belang zijn (inflatie, looninflatie, huizenprijsstijging, etc.) lopen op deze manier ook mee. In het scenario dat zo ontstaat komt de loonstijging in 2024 uit op 7%. Dat kan leiden tot uitkomsten die niet representatief zijn. Dit komt doordat veel corporaties het huurbeleid in WALS hebben ingericht conform de NPA waarbij de huurstijging gebaseerd is op de loonstijging (minus 0,5%). Vanwege de maatschappelijke druk de huren te matigen is het verstandig om in dit scenario ook te kijken welke rol de huurverhoging speelt.
Daarom is het macro-economisch slechtweerscenario ook doorgerekend zonder reguliere huurverhoging van 2024 t/m 2027. Zo is te zien wat er gebeurt wanneer er bij economische tegenwind ook druk ontstaat op de huurinkomsten.
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 26 / 95
23-6-2023
Loan to Value (DAEB)
Interest coverage ratio (DAEB) 3,0
100% 80%
2,5
60% 2,0 40% 1,5
20% 0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Leningvolume voor borgingsplafond 16.000 Bod
14.000
Slecht weer scenario
12.000
Slecht weer, geen huurverhoging t/m 2027
10.000
Norm Aw/WSW
8.000 6.000 4.000 2.000 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Figuur 15: impactanalyse slecht weer, Amsterdam - DAEB
Slecht weer zorgt ervoor dat de ICR daalt naar 1,48 in 2032, tegen de norm van de toezichthouder aan. Het effect op de LTV is minimaal. Wanneer ook de huren in dit scenario worden gematigd dan worden de effecten van de macro-economische tegenwind versterkt en daalt de ICR tot 1,15 in 2032. De LTV stijgt dan tot 61% in 2032.
Effect op de bestedingsruimte Onderstaande tabel toont het effect op de bestedingsruimte van alle uitgevoerde impactanalyses. Bestedingsruimte nieuwbouw DAEB (mln.) Geen verkoop Normen Aw en WSW
Bod
Huurverhoging
2027
2032
Slecht weer
Slecht weer zonder hvh
2024
1.657
936
1.511
1.511
1.225
299
2027
2.932
1.351
2.440
2.440
1.867
363
2032
2.142
856
1.422
830
335
0
6
3
4
4
6
Bijsturen Interne normen 2024
843
439
639
639
600
149
2027
1.206
605
880
880
736
181
2032
678
0
238
75
0
0
6
5
5
6
6
Bijsturen
Tabel 4: bestedingsruimte nieuwbouw DAEB bij impactanalyse
De tabel laat zien – wanneer corporaties kijken naar de interne normen – de impactanalyse laat zien dat de doorgerekende scenario’s leiden tot de noodzaak tot bijsturen bij alle corporaties, behalve bij het verkoopscenario. Daar blijft bij één corporatie nog een klein beetje bestedingsruimte over.
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 27 / 95
23-6-2023
Wanneer gekeken wordt naar de normen van Aw en WSW dan is te zien dat de scenario’s waarin de reguliere huurverhoging voor zittende huurders wordt gestopt, dat alle corporaties moeten bijsturen. Het huidige beleid kan dan niet worden uitgevoerd. Bij een verkoopstop t/m 2032 of bij macro-economisch slecht weer schieten vier van de zes corporaties door hun financiële grenzen en zullen zij moeten bijsturen.
Effect op het duurzaam prestatiemodel Onderstaande grafiek laat voor elk van de impactanalyses zien hoe groot het gat is tussen de operationele kasstroom en de investeringen bestaand bezit. Duurzaam Prestatiemodel Lopende prijzen, 2024 t/m 2032, in mln.
Geen verkoop t/m 2032
5.277
3.345
2.494
1.932 Geen verkoop t/m 2027
2.782
5.053
1.950
4.985
1.825
3.104
2.000
3.160
4.949
2.272 2.677
3.000
3.294
4.000
4.949
1.655
5.000
5.277
6.000
1.000 0 Bod
Geen huurverhoging t/m 2027
Operationele kasstroom
Tekort
Slecht weer scenario
Slecht weer scenario, geen huuverhoging t/m 2027
Investeringen bestaand bezit
Figuur 16 verhouding operationele kasstroom en investeringen bestaand bezit, impactanalyse, Amsterdam
In elk van de doorgerekende impactanalyses daalt de operationele kasstroom en neemt het tekort toe. Met name huurverhoging en/of macro-economisch slecht weer zorgen voor een grote toename van het tekort.
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 28 / 95
23-6-2023
8.
Bijdragen corporaties
De resultaten die voor de gemeente Amsterdam worden gepresenteerd zijn de optelling van de individuele resultaten. In dit hoofdstuk wordt gekeken naar individuele corporaties. In paragraaf 8.1 zijn de resultaten uit de DAEB-tak opgenomen en in paragraaf 8.2 zijn de resultaten uit de niet-DAEBtak opgenomen.
De DAEB-tak Figuur 17 laat zien wat ook te zien is in de optelling van de cijfers: corporaties benutten bijna alle financiële ruimte in 2032. Twee corporaties (De Alliantie en Ymere) benutten de volledige financiële ruimte ten opzichte van de norm van de toezichthouder (het geborgd schuldplafond, toegerekend aan Amsterdam). Twee corporaties (Eigen Haard en Rochdale) benutten tot en met 2032 de financiële ruimte op basis van hun eigen interne norm en hebben nog een buffer ten opzichte van de norm van de toezichthouder. Twee corporaties (Lieven De Key en Stadgenoot) hebben in 2032 nog een beperkte financiële ruimte ten opzichte van hun eigen buffer. Benutte en onbenutte bestedingsruimte - DAEB
272
3.000
465
82
757 1.496
948
2027
2032
2024
2027
2032
2024
2027
2032
2024
2.143
786
2024
1.082
786
2032
1.082
1.296
2027
1.676
584
2024
818
584
2032
818
1.482
2027
1.611
871
871
500
948
7
57
57
30
1.000
83
1.059
236
309
309
618
1.500
213
508
194
297
2.000
185
291
701
2.500
2027
2032
0 2024
De Alliantie
Lieven De Key
Eigen Haard
Benutte bestedingsruimte
Rochdale
Ruimte tot interne norm
Stadgenoot
Ymere
Ruimte tot externe norm
Figuur 17: benutte en beschikbare bestedingsruimte per corporatie, DAEB
De Niet-DAEB-tak De niet-DAEB-tak laat een ander beeld zien dan de DAEB-tak. Hier heeft een deel van de corporaties de ruimte (bijna) volledig benut in 2032, zoals De Alliantie en Stadgenoot. Aan de andere kant laten corporaties als Lieven De Key en Ymere zien dat er bij hen een klein deel van de ruim benut wordt. De ruimte in de niet-DAEB-tak kent een sterk indicatief karakter: deze is berekend ten opzichte van de grenzen van Aw en WSW. Commerciële financiers kunnen andere, strengere eisen stellen waardoor de ruimte uiteindelijk kleiner is.
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 29 / 95
23-6-2023
Benutte en onbenutte bestedingsruimte - niet-DAEB
68
1.200
847
66
1.000
2024
761
560
25 60
2027
2032
2024
2027
2032
2024
73
2032
47
123 85
2027
47
419
2024
523
181
2032
229
181
2027
249
46
2024
123
25
2032
142
24
209
56
99 196
57
25
2027
229
128
374
352
49 193
193 38
200
245
345
38
400
215
59
61
290
600
107
48
800
2027
2032
0 2024
De Alliantie
Lieven De Key
Eigen Haard
Benutte bestedingsruimte
Rochdale
Ruimte tot interne norm
Stadgenoot
Ymere
Ruimte tot externe norm
Figuur 18: benutte en beschikbare bestedingsruimte per corporatie, niet-DAEB
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 30 / 95
23-6-2023
9.
Een aantal kanttekeningen
De resultaten van onze berekeningen laten zien dat in de DAEB-tak een groot deel van de beschikbare ruimte is gebruikt. In de niet-DAEB-tak wordt verhoudingsgewijs een kleiner deel gebruikt. Bij deze uitkomsten kan een aantal methodologische kanttekeningen worden geplaatst die belangrijk zijn om de uitkomsten goed te duiden. Deze worden besproken in dit hoofdstuk. In dit hoofdstuk wordt in algemene zin ingegaan op de managementreacties die corporaties hebben geschreven bij hun individuele uitkomsten in hoofdstuk 10. Aangeleverde datasets en begrotingen Ortec Finance heeft de begrotingen die door corporaties zijn aangeleverd gecontroleerd op consistentie met het ingeleverde bod. Verder is er geen controle of uitspraak gedaan over de inhoud van de begroting. Het kan zijn dat corporaties nog niet voor de komende 10 jaar precies hebben besloten welke investeringen nodig zijn en dat begrotingen nu een financiële ruimte laten zien die later nog wordt ingevuld. Veranderende omstandigheden Het berekende bedrag aan bestedingsruimte kan gedateerd zijn omdat het gebaseerd is op datasets en prognoses die mei 2023 zijn aangeleverd. Ondertussen kan het zo zijn dat de omstandigheden veranderd zijn, vanwege gewijzigde economische omstandigheden, gewijzigd beleid of door andere oorzaken.
Volledige benutting is geen doel Corporaties investeren voor de lange termijn. Daarbij moeten zij investeringen binnen de horizon van deze analyse afwegen tegen andere investeringen voorbij die horizon. Investeringsopgaven voor de lange termijn bestaan onder andere, maar niet uitsluitend, uit de verduurzamingsopgave en het in stand houden van de kwaliteit van het bezit. Corporaties kunnen redenen hebben om niet alle financiële ruimte te benutten binnen de horizon van onze analyse.
Omvang extra ruimte en verdeling over gemeenten niet naar opgave In dit onderzoek zijn de financiële middelen van corporaties verdeeld op basis van het aantal woongelegenheden in Amsterdam en het aantal woongelegenheden daarbuiten. De verdeling van de financiële ruimte over de gemeenten, waarbij in dit onderzoek naar de ‘Amsterdamse’ corporatie wordt gekeken, hoeft niet aan te sluiten bij de volkshuisvestelijk opgaven in de verschillende werkgebieden waarin een corporatie actief is. Iedere verdeelsleutel loopt tegen dit probleem aan. De gekozen verdeelsleutel is objectief en sluit aan bij andere onderzoeken.
Definitieve toetsing door WSW Benutting van de extra financiële ruimte vereist het aantrekken van extra geborgde leningen. Het WSW heeft het laatste woord over de borgbaarheid van de financiering en daarmee over de leencapaciteit die corporaties hebben. Of een gewenst pakket aan investeringen in combinatie met een bepaald huurbeleid borgbaar is kan uiteindelijk alleen worden bepaald door het WSW. Ook als volledig aan de financiële grenzen wordt voldaan kan borging door het WSW achterwege blijven als het WSW de ‘business risks’ van de corporatie als te hoog inschat. Omgekeerd kan het ook voorkomen dat niet geheel aan de ratio’s wordt voldaan maar het WSW op grond van risicobeoordeling en (positieve) verwachtingen omtrent de financiële kengetallen toch borging afgeeft.
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 31 / 95
23-6-2023
In deze analyse is alleen gekeken naar het beoordelingskader zoals dit door Aw en WSW is gepubliceerd. Eventuele aanvullende eisen zijn niet in de analyse meegenomen.
Rekenkundige uitgangspunten investeringsruimte Bij het berekenen van het bedrag dat beschikbaar is voor extra investeringen is de hoogte van de onrendabele top van belang. Naarmate de onrendabele top groter is wordt het bedrag dat extra geïnvesteerd kan worden, kleiner. Bij het berekenen van het indicatieve bedrag voor de bestedingsruimte is uitgegaan van een in de NPA gemiddelde nieuwbouwwoning, met een betaalbare huur van € 645 per maand en stichtingskosten van € 260.000. Zijn de bouwkosten lager, dan neemt de onrendabele top af en neemt de bestedingsruimte toe. Als onderhoud en beheer van de corporatie lager zijn dan nu is verondersteld, is de onrendabele top ook lager.
Bestedingsruimte in de niet-DAEB-tak De bestedingsruimte die berekend is voor niet-DAEB heeft een sterk indicatief karakter. In de nietDAEB-tak wordt van ongeborgde financiering gebruik gemaakt. Daarbij staat het WSW niet borg voor de leningen. Omdat het WSW de leningen niet borgt zullen banken waarschijnlijk hogere vergoedingen vragen voor financiering. In onze berekeningen is daarmee rekening gehouden doordat de rente voor niet-DAEB 75 basispunten hoger is dan de geborgde/DAEB-rente. Daarnaast geldt dat het bezit in de niet-DAEB-tak niet zomaar in onderpand kan worden gegeven aan een financier vanwege bestaande rechten van het WSW. Tot slot is gerekend tot de grenzen uit het beoordelingskader van Aw/WSW. Financiers kunnen andere financiële kengetallen hanteren en/of strenger zijn dan het beoordelingskader van Aw/WSW. Dit zijn allemaal redenen waarom de bestedingsruimte in de niet-DAEB-tak een sterk indicatief karakter heeft.
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 32 / 95
23-6-2023
10.
Analyse per corporatie
Dit hoofdstuk bevat de analyses van individuele corporaties.
De Alliantie Deze paragraaf bevat de resultaten voor De Alliantie. In deze paragraaf wordt de toets op de aangeleverde cijfers behandeld, de beschikbare bestedingsruimte, de financiële positie en de relatieve bestedingsruimte, gemeten naar het balanstotaal. Daarnaast zijn de resultaten van een drietal impactanalyses opgenomen. Toets op de aangeleverde cijfers Ortec Finance heeft de cijfers die door De Alliantie zijn aangeleverd in het bod gecontroleerd om te zien of deze overeenkwamen met de aangeleverde WALS-dataset waarin de financiële doorrekening is gedaan. Dit is het geval. Begroting binnen Amsterdam In deze analyse wordt alleen gekeken naar het bezit binnen de gemeente Amsterdam. Daarbij wordt de balans verdeeld op basis van het aantal woningen, met uitzondering van markt- en beleidswaarde van het vastgoed. Die worden berekend op basis van het bezit in Amsterdam. Het kan zijn dat de financiële kengetallen in de hiernavolgende analyse afwijken van de financiële kengetallen zoals die in begroting zijn gepresenteerd. Dit kan zo zijn doordat huren, onderhoudskosten, kosten voor erfpacht en de geplande investeringen in Amsterdam afwijken van andere gemeenten.
Een voorbeeld: wanneer Amsterdam een relatief groot aandeel E, F en G-labels heeft, dan kan het zijn dat de kosten voor renovaties in Amsterdam de komende jaren hoger liggen: in 2028 moeten alle E, F en G-labels verbeterd zijn naar ten minste een D-label. De grafieken hieronder laten zien wat de afwijking is. LTV - DAEB
ICR - DAEB
100%
4,0 3,5
80%
3,0
60%
2,5 40% 2,0 20%
1,5
0%
1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 Bod (geknipt)
Bod (totaal)
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 Norm Aw/WSW
Remweg
Figuur 19: LTV en ICR situatie Amsterdam en situatie TI - De Alliantie
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 33 / 95
23-6-2023
Wat zijn de huidige beleidsplannen en hoe worden deze gefinancierd? In de periode 2024 t/m 2027 wordt in de TI (DAEB en niet-DAEB tezamen) 1.064 miljoen euro geïnvesteerd. In de periode van 2024 t/m 2032 wordt 1.833 miljoen euro geïnvesteerd. Afgezet tegen het balanstotaal o.b.v. beleidswaarde (in de gemeente Amsterdam) per ultimo 2023 (2.963 miljoen euro) is dit respectievelijk 35,9% en 61,9%. Amsterdams Kasstroommodel TI € 2.000 € 1.500
50% 40%
€ 1.000
30% 20%
€ 500
10% €0
% van balanstotaal
in miljoenen euro's
60%
0% Bronnen
Bestemming
Bronnen
2024 t/m 2027 Investeringen bestaande bezit
Bestemming 2024 t/m 2032
Investeringen nieuwbouw
Operationele kasstroom
Verkoopopbrengsten
Niet-DAEB
Financiering
Figuur 20: IJkpunt – De Alliantie
Binnen de DAEB-tak van de TI fluctueert de ICR door de tijd. Deze begint boven de 3 en daalt naar 1,8 in 2029. De LTV start eind 2023 met 51% en komt ultimo 2032 uit op 57%. Daarnaast stijgt het leningvolume dat meetelt voor het borgingsplafond binnen de DAEB-tak waardoor deze aan het einde van de begrotingshorizon 1.366 miljoen bedraagt. Het totale borgingsplafond van 3,5 mld. is aan Amsterdam toebedeeld op basis het aantal woningen in de DAEB-tak. Dit borgingsplafond bedraagt 1.209 miljoen. Dit wordt overschreden in de huidige plannen.
LTV - DAEB
ICR - DAEB
100%
3,5
80%
3,0
60%
2,5
40%
2,0
20%
1,5
0%
1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Leningvolume voor borgingsplafond 1.600
Bod Norm Aw/WSW
1.200
Remweg 800
400
0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Figuur 21: LTV, ICR en geborgd leningvolume DAEB - De Alliantie
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 34 / 95
23-6-2023
Binnen de niet-DAEB-tak worden de komende jaren nieuwe leningen aangetrokken. Hierdoor stijgt de rentelast en daalt de ICR van 6 in 2023 tot 1,4 in 2028. Dat is lager dan de grens van 1,8. Ook de LTV en solvabiliteit laten zien dat de financiële grenzen van de niet-DAEB-tak in zicht komen. Omdat hier alleen het bezit binnen Amsterdam meeloopt, kan het zo zijn dat niet-DAEB-bezit buiten Amsterdam minder investeringen vraagt, waardoor op het niveau van de totale niet-DAEB-tak geen financiële grenzen doorbroken worden. LTV - Niet-DAEB
Interest coverage ratio - Niet-DAEB
7,0
100%
6,0
80%
5,0
60%
4,0 40%
3,0
20%
2,0
0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
100%
1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Solvabiliteit - Niet-DAEB Bod Norm Aw/WSW
80%
60%
40%
20% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Figuur 22: ICR, LTV en Solvabiliteit niet-DAEB - De Alliantie
Welke extra bestedingsruimte is beschikbaar? De extra bestedingsruimte wordt uitgedrukt als het extra bedrag dat besteed kan worden totdat één van de ratio’s de gestelde norm raakt. Naast de externe normen die zijn gedefinieerd in het beoordelingskader kan ook een interne norm worden gehanteerd om een bepaalde veiligheidsmarge in te bouwen. De interne normen zijn in onderstaande tabel opgenomen. Externe en interne normen
ICR LTV Solvabiliteit Dekkingsratio Max. borgbaar schuldrestant (mln.)
TI DAEB Extern 1,40 85% 15% 70% € 1.209
Intern 80%
TI Niet-DAEB Extern 1,80 75% 40% 70% n.v.t.
Intern
Tabel 5: Externe norm en interne norm - De Alliantie
De resulterende extra bestedingsruimte wordt op drie momenten berekend. ▪ ▪ ▪
De extra bestedingsruimte die in 2024 beschikbaar is: De extra bestedingsruimte die in 2027 beschikbaar is; De extra bestedingsruimte die in 2032 beschikbaar is.
De Alliantie investeert binnen de DAEB-tak tot en met 2027 (tot en met 2032) 871 miljoen euro (1.482 mln.), en heeft in 2027 (en 2032) geen overgebleven bestedingsruimte (in de gemeente Amsterdam). De Alliantie wordt bij het doen van extra bestedingen in de DAEB-tak per 2027 beperkt door het borgingsplafond.
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 35 / 95
23-6-2023
In de niet-DAEB-tak investeert De Alliantie tot en met 2027 (tot en met 2032) 193 miljoen euro (352 mln.) en daarmee resteert in de gemeente Amsterdam een overgebleven bestedingsruimte van 49 miljoen euro (0 euro) voor nieuwbouw van niet-DAEB woningen of een ruimte van 34 miljoen euro (0 euro) voor een bijdrage aan de DAEB-tak. In de niet-DAEB-tak wordt De Alliantie bij het doen van extra bestedingen per 2027 (en 2032) beperkt door de ICR. Wanneer de huidige beleidsplannen worden afgezet tegen de totaal beschikbare bestedingsruimte binnen De Alliantie wordt in de DAEB-tak 100% van de beschikbare bestedingsruimte ingezet en bedraagt de inzet in de niet-DAEB-tak bijna 80% (in 2032: 100%) van de totale beschikbare bestedingsruimte. Extra bestedingsruimte Externe normen TI DAEB (Nieuwbouw) TI Niet-DAEB (Nieuwbouw) TI Niet-DAEB (Bijdrage aan DAEB) Interne normen TI DAEB (Nieuwbouw) TI Niet-DAEB (Nieuwbouw) TI Niet-DAEB (Bijdrage aan DAEB)
Per 1-1-2024 Borg. 0 plafond 38 ICR 28 ICR Per 1-1-2024 Borg. 0 plafond 38 ICR 28 ICR
Per 1-1-2027 Borg. 0 plafond 49 ICR 34 ICR Per 1-1-2027 Borg. 0 plafond 49 ICR 34 ICR
Per 1-1-2032 Borg. 0 plafond 0 ICR 0 ICR Per 1-1-2032 Borg. 0 plafond 0 ICR 0 ICR
Tabel 6: Extra bestedingsruimte en knellende restricties - De Alliantie
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 36 / 95
23-6-2023
Wat zegt deze extra bestedingsruimte? Wanneer de totale bestedingsruimte wordt afgezet tegen het balanstotaal (toegewezen aan Amsterdam) op basis van beleidswaarde per ultimo 2023 (2.844 miljoen euro in de DAEB-tak) wordt in de periode 2024 t/m 2027 (t/m 2032) binnen de DAEB-tak 30,6% (52,1%) van het balanstotaal geïnvesteerd. Bestedingsruimte in % van balanstotaal o.b.v. beleidswaarde DAEB € 1.600 50%
€ 1.400 € 1.200
40%
€ 1.000 30%
€ 800 € 600
20%
€ 400
10%
€ 200 €-
0% per 1-1-2024
per 1-1-2027
Reeds voorgenomen investeringen
per 1-1-2032
Extra bestedingsruimte tot externe norm
Figuur 23: Bestedingen en bestedingsruimte in % van balanstotaal DAEB - De Alliantie
Voor de niet-DAEB-tak geldt dat binnen de huidige beleidsplannen in de periode 2024 t/m 2027 (t/m 2032) 19,4% (35,3%) van het balanstotaal (toegewezen aan Amsterdam) per ultimo 2023 (996 miljoen euro in de niet-DAEB-tak) wordt geïnvesteerd. De extra bestedingsruimte per 2027 (per 2032) die in de niet-DAEB-tak beschikbaar is op basis van de externe norm bedraagt 4,9%-punt (0,0%-punt) van het balanstotaal. De totale bestedingsruimte komt hierbij per 2027 in de niet-DAEB-tak op 24,3% (35,3% per 2032). Bestedingsruimte in % van balanstotaal o.b.v. beleidswaarde niet-DAEB € 400 € 350 30%
€ 300 € 250
20%
€ 200 € 150
10%
€ 100 € 50 €-
0% per 1-1-2024
per 1-1-2027
Reeds voorgenomen investeringen
per 1-1-2032
Extra bestedingsruimte tot externe norm
Figuur 24: Bestedingen en bestedingsruimte in % van balanstotaal niet-DAEB - De Alliantie
Naast de verhouding tussen de omvang van de huidige beleidsplannen ten opzichte van het balanstotaal kan de omvang van de huidige investeringen in nieuwbouw en bestaande bouw ook worden afgezet tegen de volledige bestedingsruimte die beschikbaar is. Binnen de DAEB-tak wordt per 2027 (per 2032) 100% (100%) van de volledige ruimte benut. In de niet-DAEB-tak gaat dit om 80% (100%). De Alliantie kan in Amsterdam tot en met 2032 geen extra investeringen doen in de DAEB-tak en in de niet-DAEB-tak.
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 37 / 95
23-6-2023
Reeds voorgenomen investeringen t.o.v. volledige bestedingsruimte 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% per 1-1-2024
per 1-1-2027
per 1-1-2032
per 1-1-2024
DAEB
per 1-1-2027
per 1-1-2032
Niet-DAEB Benut
Onbenut
Figuur 25: Benutte vs. onbenutte bestedingsruimte - De Alliantie
Is er sprake van een duurzaam prestatiemodel? Om de financiële gezondheid van een corporatie op lange termijn te borgen kijken corporaties naar een duurzaam prestatiemodel, zie ook paragraaf 4.6. Onderstaande grafiek laat zien dat van 2024 tot en met 2032 de operationele kasstroom van De Alliantie (384 mln.) onvoldoende is om de investeringen in het bestaande bezit (634 mln.) te bekostigen. Dat betekent dat binnen deze periode een deel van de financiering voor deze investeringen gebeurt door verkoop of bijlenen. Operationele kasstroom Investeringen bestaand bezit 0
100
200
300
400
500
600
700
Figuur 26: verhouding operationele kasstroom en investeringen bestaand bezit - De Alliantie
Balans beleidswaarde (€ mln.)
Een tweede inzicht in het duurzaam prestatiemodel is de ontwikkeling van het eigen vermogen. De grafiek hiernaast laat zien dat het eigen vermogen (in lopende prijzen) van De Alliantie nauwelijks stijgt tussen 2023 en 2032. Idealiter wordt de bouwkostenindex gevolgd, want dan zou het investeringsvermogen in principe niet afnemen. Dit is nu wel het geval.
4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 2023
2023
Activa
Eigen Vermogen
2032
2032
Vreemd vermogen
Figuur 27: ontwikkeling balans van 2023 naar 2032 - De Alliantie
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 38 / 95
23-6-2023
Impactanalyse Een onderdeel van de financiële toets op het bod is een impactanalyse. In deze impactanalyse wordt gekeken wat er gebeurt met de investeringsmogelijkheden van corporaties wanneer beleid wordt veranderd of wanneer zij geraakt worden door economische tegenwind. In de impactanalyse is gekeken naar drie ontwikkelingen: Stoppen met reguliere huurverhoging voor zittende huurders van een gereguleerde huurwoning 2024 – 2027 Stoppen met verkoop Macro-economische tegenwind
▪ ▪ ▪
De manier waarop deze ontwikkelingen zijn doorgerekend is hieronder per analyse verder toegelicht. Per analyse wordt toegelicht wat de impact is op de financiële kengetallen. Daarna wordt voor alle ontwikkelingen in één keer toegelicht wat het effect is op de financiële ruimte en op het duurzaam prestatiemodel. Stoppen met reguliere huurverhoging In deze impactanalyse is gekeken naar het stoppen met reguliere huurverhoging bij gereguleerde huurwoningen gedurende 2024 – 2027. Als uitgangspunt is hierbij gehanteerd dat er alleen wordt gekeken naar zittende huurders. Loan to Value 100%
3,50
80%
3,00
60%
2,50
40%
2,00
20%
1,50
0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
2.000
Interest coverage ratio
1,00 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Leningvolume voor borgingsplafond Bod
1.800
1.600
Geen huurverhoging t/m 2027
1.400
Norm Aw/WSW
1.200
Remweg
1.000 800 600 400 200 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Figuur 28: LTV, ICR en geborgd leningvolume DAEB - impactanalyse geen huurverhoging De Alliantie Ondertekst
Het effect is direct zichtbaar in een lagere beleidswaarde, deze daalt met een aantal procentpunt. Het effect wordt, iets vertraagd, veel sterker zichtbaar in de ICR, die op 1,5 uitkomt in 2029 in plaats van 1,8 in het ingeleverde bod.
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 39 / 95
23-6-2023
Verkoopstop Bij een verkoopstop stoppen corporaties met verkopen. In plaats van woningen te verkopen worden deze opnieuw verhuurd. Deze verkoopstop is ingerekend voor de periode van het bod (2024-2027) en de horizon van de analyse (2024-2032). Eventuele extra kosten voor het ‘schoon, heel, veilig’ maken die opgenomen waren als verkoopkosten, zijn door Ortec Finance opgenomen als verbeterkosten. Loan to Value 100%
3,50
80%
3,00
60%
2,50
40%
2,00
20%
1,50
0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
2.500
Interest coverage ratio
1,00 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Leningvolume voor borgingsplafond Bod Geen verkoop t/m 2027
2.000
Geen verkoop t/m 2032 Norm Aw/WSW
1.500
Remweg 1.000 500 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Figuur 29: LTV, ICR en geborgd leningvolume DAEB - impactanalyse verkoopstop De Alliantie
Door een verkoopstop mist de corporatie verkoopinkomsten die in de berekening worden gecompenseerd door meer te lenen. Daartegenover staat dat de niet-verkochte woningen op de balans blijven, wat voor beleidswaarde en inkomsten uit verhuur zorgt. Wanneer een verkoopstop voor vier jaar wordt doorgevoerd, neemt de LTV door de gemiste verkoopinkomsten snel toe en komt in 2027 uit op 74% (bod: 62%). De ICR komt in 2029 uit op 1,4, op de grens van het WSW. Een volledige verkoopstop leidt tot een LTV van 85% in 2032, en een ICR die onder de norm van 1,4 ligt. Een macro-economisch slechtweerscenario Een derde impactanalyse is een macro-economisch slechtweerscenario. Hierbij is gekeken naar een combinatie van hoge rentes en hoge bouwkostenstijgingen. Deze zijn bepaald op basis van de Ortec Finance Scenarioset voor Q2. In deze set van 2.000 even-waarschijnlijke mogelijke economische scenario’s is gekeken naar scenario’s waarbij het gemiddelde van de rente van 2024 tot 2027 in de bandbreedte van 60% tot 95% zit. Dit levert 700 scenario’s op (35% van 2.000). Van die 700 scenario's zijn de 350 scenario's met de hoogste cumulatieve bouwindex in 2027 genomen. Het
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 40 / 95
23-6-2023
slechtweerscenario is dan het gemiddelde van die 350 scenario's (14% van het totaal). Dit scenario is slecht voor corporaties die veel bouwen omdat kosten hoog zijn en financieringslasten ook. De overige macro-economische reeksen die voor corporaties van belang zijn (inflatie, looninflatie, huizenprijsstijging, etc.) lopen op deze manier ook mee. In het scenario dat zo ontstaat komt de loonstijging in 2024 uit op 7%. Dat kan leiden tot uitkomsten die niet representatief zijn. Dit komt doordat veel corporaties het huurbeleid in WALS hebben ingericht conform de NPA waarbij de huurstijging gebaseerd is op de loonstijging (minus 0,5%). Vanwege de maatschappelijke druk de huren te matigen is het verstandig om in dit scenario ook te kijken welke rol de huurverhoging speelt. Daarom is het macro-economisch slechtweerscenario ook doorgerekend zonder reguliere huurverhoging van 2024 t/m 2027. Zo is te zien wat er gebeurt wanneer er bij economische tegenwind ook druk ontstaat op de huurinkomsten. Loan to Value 100%
3,50
80%
3,00
60%
2,50
40%
2,00
20%
1,50
0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
2.000
Interest coverage ratio
1,00 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Leningvolume voor borgingsplafond
1.800
Bod
1.600
Slecht weer scenario
1.400
Slecht weer, geen huurverhoging t/m 2027
1.200
Norm Aw/WSW
1.000
Remweg
800 600 400 200 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Figuur 30: LTV, ICR en geborgd leningvolume DAEB - impactanalyse slecht weer De Alliantie
Slecht weer zorgt er bij De Alliantie voor dat de ICR daalt naar 1,5. De LTV neemt maar beperkt toe. Wanneer de huren in dit scenario worden gematigd dan worden de effecten van de macroeconomische tegenwind versterkt en daalt de ICR tot 1,2 in 2029, dat is onder de norm van de toezichthouder van 1,4.
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 41 / 95
23-6-2023
Bestedingsruimte Onderstaande tabel laat zien wat het effect is op de bestedingsruimte van De Alliantie Bestedingsruimte nieuwbouw DAEB Externe Geen huurverhoging normen Bod t/m 2027 2024 0 0 2027 0 0
Geen verkoop t/m 2027 0 0
Geen verkoop t/m 2032 0 0
Slecht weer scenario 0 0
Slecht weer, geen huurverhoging t/m 2027 0 0
2032 Interne normen
0
0
0
0
0
0
2024
0
0
0
0
0
0
2027
0
0
0
0
0
0
2032
0
0
0
0
0
0
Omdat De Alliantie al geen bestedingsruimte had, is er geen effect op de bestedingsruimte in de impactanalyses. Duurzaam Prestatiemodel. In het bod was er bij De Alliantie al sprake van een tekort in het duurzaam prestatiemodel. Onderstaande grafiek laat zien dat dit tekort groter wordt in elk van de doorgerekende impactanalyses.
Duurzaam Prestatiemodel
Lopende prijzen, 2024 t/m 2032, in mln. 700 600 235
500
581
299
287
581
312
582
342
583
613
427
613
400 300
346 296
282
200
271
271 186
100 0 Bod
Geen huurverhoging t/m 2027
Geen verkoop t/m 2027
Operationele kasstroom
Tekort
Geen verkoop t/m 2032
Slecht weer scenario
Slecht weer scenario, geen huuverhoging t/m 2027
Investeringen bestaand bezit
Managementreactie De Alliantie De Alliantie herkent zich in de uitkomsten van het onderzoek. De rapportage van Ortec bevestigt het beeld dat wij gegeven de externe financiële kaders maximaal inspannen in de gemeente Amsterdam en dat de extra bestedingsruimte bovenop de huidige plannen binnen de DAEB-tak derhalve nihil is. Bij de interpretatie van de uitkomsten dient echter rekening te worden gehouden met de beperkingen ten aanzien van de gekozen methodologie. De toerekening van de resterende financiële ruimte aan de gemeente Amsterdam wordt berekend op basis van het aandeel woongelegenheden in de gemeente Amsterdam en houdt geen rekening met de daadwerkelijke maatschappelijke opgave. Om onze maatschappelijke ambities waar te maken voldoen we binnen onze meerjarenbegroting aan alle financiële ratio’s maar hebben we de grenzen van de financiële ratio’s zo veel mogelijk opgezocht, de geborgde leningenportefeuille is hierbij de knellende factor.
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 42 / 95
23-6-2023
Lieven De Key Deze paragraaf bevat de resultaten voor Lieven De Key. In deze paragraaf wordt de toets op de aangeleverde cijfers behandeld, de beschikbare bestedingsruimte, de financiële positie en de relatieve bestedingsruimte, gemeten naar het balanstotaal. Daarnaast zijn de resultaten van een drietal impactanalyses opgenomen. Toets op de aangeleverde cijfers Ortec Finance heeft de cijfers die door Lieven De Key zijn aangeleverd in het bod gecontroleerd om te zien of deze overeenkwamen met de aangeleverde WALS-dataset waarin de financiële doorrekening is gedaan. Dit is het geval. Begroting binnen Amsterdam In deze analyse wordt alleen gekeken naar het bezit binnen de gemeente Amsterdam. Daarbij wordt de balans verdeeld op basis van het aantal woningen, met uitzondering van markt- en beleidswaarde van het vastgoed. Die worden berekend op basis van het bezit in Amsterdam. Het kan zijn dat de financiële kengetallen in de hiernavolgende analyse afwijken van de financiële kengetallen zoals die in begroting zijn gepresenteerd. Dit kan zo zijn doordat huren, onderhoudskosten, kosten voor erfpacht en de geplande investeringen in Amsterdam afwijken van andere gemeenten.
Een voorbeeld: wanneer Amsterdam een relatief groot aandeel E, F en G-labels heeft, dan kan het zijn dat de kosten voor renovaties in Amsterdam de komende jaren hoger liggen: in 2028 moeten alle E, F en G-labels verbeterd zijn naar ten minste een D-label. De grafieken hieronder laten zien wat de afwijking is op de LTV en ICR. Loan to Value - DAEB
Interest coverage ratio - DAEB
100%
2,2 2,0
80%
1,8 60% 1,6 40% 1,4 20%
1,2
0%
1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 Bod (Amsterdam)
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Bod (totaal)
Norm Aw/WSW
Remweg
Figuur 31: LTV en ICR situatie Amsterdam en situatie TI - De Key
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 43 / 95
23-6-2023
Wat zijn de huidige beleidsplannen en hoe worden deze gefinancierd? In de periode 2024 t/m 2027 wordt in de TI (DAEB en niet-DAEB tezamen) 609 miljoen euro geïnvesteerd. In de periode van 2024 t/m 2032 wordt 1.343 miljoen euro geïnvesteerd. Afgezet tegen het balanstotaal o.b.v. beleidswaarde (in de gemeente Amsterdam) per ultimo 2023 (3.653 miljoen euro) is dit respectievelijk 16,7% en 36,8%. Amsterdams Kasstroommodel TI € 1.600
in miljoenen euro's
€ 1.200
30%
€ 1.000 € 800
20%
€ 600 € 400
10%
% van balanstotaal
40%
€ 1.400
€ 200 €0
0% Bronnen
Bestemming
Bronnen
2024 t/m 2027
Investeringen bestaande bezit
Bestemming 2024 t/m 2032
Investeringen nieuwbouw
Operationele kasstroom
Verkoopopbrengsten
Niet-DAEB
Financiering
Figuur 32: IJkpunt – Lieven De Key
Binnen de DAEB-tak van de TI fluctueert de ICR door de tijd. Deze begint rond de 1,4 en stijgt naar 2,0 in 2032. De LTV blijft redelijk constant rond de 40%. Daarnaast stijgt het leningvolume dat meetelt voor het borgingsplafond binnen de DAEB-tak waardoor deze aan het einde van de begrotingshorizon 1.384 miljoen bedraagt. Het totale borgingsplafond van 3,5 mld. is aan Amsterdam toebedeeld op basis het aantal woningen in de DAEB-tak. Dit borgingsplafond bedraagt 3.348 miljoen. Dit wordt niet overschreden in de huidige plannen. Loan to Value - DAEB
Interest coverage ratio - DAEB 2,5
100% 80%
2,0
60% 40%
1,5
20% 0%
1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Leningvolume voor borgingsplafond 3.500
Bod
3.000
Norm Aw/WSW
2.500
Remweg
2.000 1.500 1.000 500 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Figuur 33: LTV, ICR en geborgd leningvolume DAEB – Lieven De Key
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 44 / 95
23-6-2023
Binnen de niet-DAEB-tak is de lening portefeuille relatief klein. We zien hier dat alle financiële kengetallen niet in de buurt komen van de gestelde normen. Loan to Value - Niet-DAEB
Interest coverage ratio - Niet-DAEB 40
100%
35
80%
30 25
60%
20 40%
15 10
20%
5 0%
0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Solvabiliteit - Niet-DAEB 100%
Bod Norm Aw/WSW Remweg
80%
60%
40%
20% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Figuur 34: ICR, LTV en Solvabiliteit niet-DAEB – Lieven De Key
Welke extra bestedingsruimte is beschikbaar? De extra bestedingsruimte wordt uitgedrukt als het extra bedrag dat besteed kan worden totdat één van de ratio’s de gestelde norm raakt. Naast de externe normen die zijn gedefinieerd in het beoordelingskader kan ook een interne norm worden gehanteerd om een bepaalde veiligheidsmarge in te bouwen. De interne normen zijn in onderstaande tabel opgenomen. Externe en interne normen
ICR LTV Solvabiliteit Dekkingsratio Max. borgbaar schuldrestant (mln.)
TI DAEB Extern 1,40 85% 15% 70% € 3.348
Intern 1,80
TI Niet-DAEB Extern 1,80 75% 40% 70% n.v.t.
Intern 2,00
Tabel 7: Externe norm en interne norm – Lieven De Key
De resulterende extra bestedingsruimte wordt op drie momenten berekend. ▪ ▪ ▪
De extra bestedingsruimte die in 2024 beschikbaar is: De extra bestedingsruimte die in 2027 beschikbaar is; De extra bestedingsruimte die in 2032 beschikbaar is.
Lieven De Key investeert binnen de DAEB-tak tot en met 2027 (tot en met 2032) 584 miljoen euro (1.296 mln.), en heeft in 2027 (in 2032) een overgebleven bestedingsruimte van 626 miljoen euro (914 mln.) voor nieuwbouwwoningen (in de gemeente Amsterdam). Lieven De Key wordt bij het doen van extra bestedingen in de DAEB-tak per 2027 beperkt door de ICR.
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 45 / 95
23-6-2023
In de niet-DAEB-tak investeert Lieven De Key tot en met 2027 (tot en met 2032) 25 miljoen euro (46 mln.) en daarmee resteert in de gemeente Amsterdam een overgebleven bestedingsruimte van 404 miljoen euro (435 mln.) voor nieuwbouw van niet-DAEB woningen of een ruimte van 282 miljoen euro (314 mln.) voor een bijdrage aan de DAEB-tak. In de niet-DAEB-tak wordt Lieven De Key bij het doen van extra bestedingen per 2027 (en 2032) beperkt door de ICR. Wanneer de huidige beleidsplannen worden afgezet tegen de totaal beschikbare bestedingsruimte binnen Lieven De Key wordt in de DAEB-tak 48% (in 2032: 59%) van de beschikbare bestedingsruimte ingezet en bedraagt de inzet in de niet-DAEB-tak bijna 6% (in 2032: 10%) van de totale beschikbare bestedingsruimte. Extra bestedingsruimte Externe normen TI DAEB (Nieuwbouw) TI Niet-DAEB (Nieuwbouw) TI Niet-DAEB (Bijdrage aan DAEB) Interne normen TI DAEB (Nieuwbouw) TI Niet-DAEB (Nieuwbouw) TI Niet-DAEB (Bijdrage aan DAEB)
per 1-1-2024 83 ICR 282 ICR 213 ICR per 1-1-2024 0 ICR 245 ICR 191 ICR
per 1-1-2027 626 ICR 404 ICR 282 ICR per 1-1-2027 7 ICR 345 ICR 252 ICR
per 1-1-2032 914 ICR 435 ICR 314 ICR per 1-1-2032 213 ICR 374 ICR 281 ICR
Tabel 8: Extra bestedingsruimte en knellende restricties – Lieven De Key
Wat zegt deze extra bestedingsruimte? Wanneer de totale bestedingsruimte wordt afgezet tegen het balanstotaal (toegewezen aan Amsterdam) op basis van beleidswaarde per ultimo 2023 (3.646 miljoen euro in de DAEB-tak) wordt in de periode 2024 t/m 2027 (t/m 2032) binnen de DAEB-tak 16,0% (35,6%) van het balanstotaal geïnvesteerd. Wordt de extra bestedingsruimte per 2027 (per 2032) tot aan de externe norm beschouwd dan kan nog eens 17,2%-punt (25,0%-punt) van het balanstotaal worden geïnvesteerd. De totale bestedingsruimte komt hierbij per 2027 in de DAEB-tak op 33,2% (60,6% per 2032). Ten opzichte van de interne norm is de bestedingsruimte in de DAEB-tak beperkt, 7 mln. in 2027 en 213 mln. in 2032. Bestedingsruimte in % van balanstotaal o.b.v. beleidswaarde DAEB € 2.500 60% € 2.000
50%
€ 1.500
40% 30%
€ 1.000
20% € 500
10%
€-
0% per 1-1-2024 Reeds voorgenomen investeringen
per 1-1-2027 Extra bestedingsruimte tot interne norm
per 1-1-2032 Extra bestedingsruimte tot externe norm
Figuur 35: Bestedingen en bestedingsruimte in % van balanstotaal DAEB – Lieven De Key
Voor de niet-DAEB-tak geldt dat binnen de huidige beleidsplannen in de periode 2024 t/m 2027 (t/m 2032) 2,3% (4,2%) van het balanstotaal (toegewezen aan Amsterdam) per ultimo 2023 (1.116 miljoen euro in de niet-DAEB-tak) wordt geïnvesteerd. De extra bestedingsruimte ten opzichte van de externe norm per 2027 (per 2032) die in de niet-DAEB-tak beschikbaar is op basis van de externe norm bedraagt 36,2%-punt (38,9%-punt) van het balanstotaal. De totale bestedingsruimte komt hierbij per 2027 in de niet-DAEB-tak op 38,4% (43,1% per 2032).
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 46 / 95
23-6-2023
Bestedingsruimte in % van balanstotaal o.b.v. beleidswaarde niet-DAEB € 600
50%
€ 500 40% € 400 30%
€ 300
20%
€ 200
10%
€ 100 €-
0% per 1-1-2024
per 1-1-2027
Reeds voorgenomen investeringen
per 1-1-2032
Extra bestedingsruimte tot interne norm
Extra bestedingsruimte tot externe norm
Figuur 36: Bestedingen en bestedingsruimte in % van balanstotaal niet-DAEB – Lieven De Key
Naast de verhouding tussen de omvang van de huidige beleidsplannen ten opzichte van het balanstotaal kan de omvang van de huidige investeringen in nieuwbouw en bestaande bouw ook worden afgezet tegen de volledige bestedingsruimte die beschikbaar is. Binnen de DAEB-tak wordt per 2027 (per 2032) 48% (59%) van de volledige ruimte benut. In de niet-DAEB-tak gaat dit om 6% (10%). In de DAEB en in de niet-DAEB-tak beschikt Lieven De Key nog over aanvullende bestedingsruimte.
Reeds voorgenomen investeringen t.o.v. volledige bestedingsruimte 100% 80% 60%
40% 20% 0% per 1-1-2024
per 1-1-2027
per 1-1-2032
per 1-1-2024
DAEB
per 1-1-2027
per 1-1-2032
Niet-DAEB Benut
Onbenut
Figuur 37: Benutte vs. onbenutte bestedingsruimte – Lieven De Key
Is er sprake van een duurzaam prestatiemodel? Om de financiële gezondheid van een corporatie op lange termijn te borgen kijken corporaties naar een duurzaam prestatiemodel, zie ook paragraaf 4.6. Onderstaande grafiek laat zien dat van 2023 tot en met 2032 de operationele kasstroom van Lieven De Key (431 mln.) onvoldoende is om de investeringen in het bestaande bezit (459 mln.) te bekostigen. Dat betekent dat binnen deze periode een deel van de financiering voor deze investeringen gebeurt door verkoop of bijlenen.
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 47 / 95
23-6-2023
Operationele kasstroom Investeringen bestaand bezit 0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
Figuur 38: verhouding operationele kasstroom en investeringen bestaand bezit – Lieven De Key Balans beleidswaarde (€ mln.) 5.000
Een tweede inzicht in het duurzaam prestatiemodel is de ontwikkeling van het eigen vermogen. De grafiek hiernaast laat zien dat het eigen vermogen (in lopende prijzen) even snel stijgt als het balanstotaal. Dat is een stijging die kleiner is dan de bouwindex (21% i.p.v. 28%). Idealiter wordt de bouwkostenindex gevolgd, want dan zou het investeringsvermogen in principe niet afnemen. Dit is nu wel het geval.
4.500 4.000 3.500
3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 2023 Activa
2023 Eigen Vermogen
2032
2032
Vreemd vermogen
Figuur 39: ontwikkeling balans van 2023 naar 2032 – Lieven De Key
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 48 / 95
23-6-2023
Impactanalyse Een onderdeel van de financiële toets op het bod is een impactanalyse. In deze impactanalyse wordt gekeken wat er gebeurt met de investeringsmogelijkheden van corporaties wanneer beleid wordt veranderd of wanneer zij geraakt worden door economische tegenwind. In de impactanalyse is gekeken naar drie ontwikkelingen: Stoppen met reguliere huurverhoging voor zittende huurders van een gereguleerde huurwoning 2024 – 2027 Stoppen met verkoop Macro-economische tegenwind
▪ ▪ ▪
De manier waarop deze ontwikkelingen zijn doorgerekend is hieronder per analyse verder toegelicht. Per analyse wordt toegelicht wat de impact is op de financiële kengetallen. Daarna wordt voor alle ontwikkelingen in één keer toegelicht wat het effect is op de financiële ruimte en op het duurzaam prestatiemodel. Stoppen met reguliere huurverhoging In deze impactanalyse is gekeken naar het stoppen met reguliere huurverhoging bij gereguleerde huurwoningen gedurende 2024 – 2027. Als uitgangspunt is hierbij gehanteerd dat er alleen wordt gekeken naar zittende huurders.
Loan to Value
Interest coverage ratio 2,2
100%
2,0
80%
1,8 60% 1,6 40% 1,4 20%
1,2
0%
1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Leningvolume voor borgingsplafond 4.000 Bod 3.500
Geen huurverhoging t/m 2027
3.000
Norm Aw/WSW
2.500
Remweg
2.000 1.500 1.000 500 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Figuur 40: LTV, ICR en geborgd leningvolume DAEB - impactanalyse geen huurverhoging De Key Ondertekst
Het beleid heeft een beperkte impact op de loan to value, deze stijgt met een aantal procentpunt. Het effect is sterker zichtbaar in de ICR, die op 1,7 uitkomt in 2032 in plaats van 2,0 in het ingeleverde bod.
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 49 / 95
23-6-2023
Verkoopstop Bij een verkoopstop stoppen corporaties met verkopen. In plaats van woningen te verkopen worden deze opnieuw verhuurd. Deze verkoopstop is ingerekend voor de periode van het bod (2024-2027) en de horizon van de analyse (2024-2032). Eventuele extra kosten voor het ‘schoon, heel, veilig’ maken die opgenomen waren als verkoopkosten, zijn door Ortec Finance opgenomen als verbeterkosten.
Loan to Value
Interest coverage ratio 2,2
100%
2,0
80%
1,8 60% 1,6 40% 1,4 20%
1,2
0%
1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Leningvolume voor borgingsplafond 4.000 Bod 3.500
Geen verkoop t/m 2027
3.000
Geen verkoop t/m 2032
2.500
Norm Aw/WSW
2.000
Remweg
1.500
1.000 500 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Figuur 41: LTV, ICR en geborgd leningvolume DAEB - impactanalyse verkoopstop De Key
Door een verkoopstop mist de corporatie verkoopinkomsten die in de berekening worden gecompenseerd door meer te lenen. Daartegenover staat dat de niet-verkochte woningen op de balans blijven, wat voor beleidswaarde en inkomsten uit verhuur zorgt. Wanneer een verkoopstop voor vier jaar wordt doorgevoerd, neemt de LTV door de gemiste verkoopinkomsten toe en komt in 2027 uit op 47% (bod: 40%). De ICR komt in 2032 uit op 1,8. Een volledige verkoopstop leidt tot een LTV van 58% in 2032, en een ICR die met 1,64 onder de interne norm van 1,8 ligt. Een macro-economisch slechtweerscenario Een derde impactanalyse is een macro-economisch slechtweerscenario. Hierbij is gekeken naar een combinatie van hoge rentes en hoge bouwkostenstijgingen. Deze zijn bepaald op basis van de Ortec Finance Scenarioset voor Q2. In deze set van 2.000 even-waarschijnlijke mogelijke economische scenario’s is gekeken naar scenario’s waarbij het gemiddelde van de rente van 2024 tot 2027 in de bandbreedte van 60% tot 95% zit. Dit levert 700 scenario’s op (35% van 2.000). Van die 700 scenario's zijn de 350 scenario's met de hoogste cumulatieve bouwindex in 2027 genomen. Het
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 50 / 95
23-6-2023
slechtweerscenario is dan het gemiddelde van die 350 scenario's (14% van het totaal). Dit scenario is slecht voor corporaties die veel bouwen omdat kosten hoog zijn en financieringslasten ook. De overige macro-economische reeksen die voor corporaties van belang zijn (inflatie, looninflatie, huizenprijsstijging, etc.) lopen op deze manier ook mee. In het scenario dat zo ontstaat komt de loonstijging in 2024 uit op 7%. Dat kan leiden tot uitkomsten die niet representatief zijn. Dit komt doordat veel corporaties het huurbeleid in WALS hebben ingericht conform de NPA waarbij de huurstijging gebaseerd is op de loonstijging (minus 0,5%). Vanwege de maatschappelijke druk de huren te matigen is het verstandig om in dit scenario ook te kijken welke rol de huurverhoging speelt. Daarom is het macro-economisch slechtweerscenario ook doorgerekend zonder reguliere huurverhoging van 2024 t/m 2027. Zo is te zien wat er gebeurt wanneer er bij economische tegenwind ook druk ontstaat op de huurinkomsten.
Loan to Value
Interest coverage ratio 2,20
100%
2,00
80%
1,80 60% 1,60 40% 1,40 20%
1,20
0%
1,00 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Leningvolume voor borgingsplafond 4.000
Bod
3.500
Slecht weer scenario 3.000
Slecht weer, geen huurverhoging t/m 2027
2.500
Norm Aw/WSW
2.000
Remweg
1.500 1.000 500 0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032
Figuur 42: LTV, ICR en geborgd leningvolume DAEB - impactanalyse slecht weer Lieven De Key
Slecht weer zorgt er bij Lieven De Key voor dat de ICR daalt naar 1,45 en in 2024 kort onder de norm van 1,4 ligt. De LTV neemt maar beperkt toe. Wanneer de huren in dit scenario worden gematigd dan worden de effecten van de macro-economische tegenwind versterkt en daalt de ICR tot 1,2 in 2029, dat is onder de norm van de toezichthouder van 1,4.
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 51 / 95
23-6-2023
Bestedingsruimte Onderstaande tabel laat zien wat het effect is op de bestedingsruimte van Lieven De Key ten opzichte van de interne normen. Bestedingsruimte nieuwbouw DAEB Externe normen
Bod
Geen huurverhoging t/m 2027
Geen verkoop t/m 2027
Geen verkoop t/m 2032
Slecht weer scenario
Slecht weer, geen huurverhoging t/m 2027
2024
83.108
26.559
97.118
97.118
0
0
2027
625.747
190.928
464.283
464.283
248.378
0
2032
914.325
529.075
694.774
483.625
201.163
0
2024
0
0
0
0
0
0
2027
7.410
0
0
0
0
0
2032
213.003
0
0
0
0
0
Interne normen
Bovenstaande tabel laat zien dat Lieven De Key hard geraakt wordt door vooral het stoppen met huurverhoging, economisch slecht weer en de combinatie van beiden. Duurzaam Prestatiemodel In het bod was er bij Lieven De Key al sprake van een tekort in het duurzaam prestatiemodel. Onderstaande grafiek laat zien dat dit tekort groter wordt in elk van de doorgerekende impactanalyses. Duurzaam Prestatiemodel
Lopende prijzen, 2024 t/m 2032, in mln. 600 500 400
431
27
459
100
54
459
65
465
411
496
230
496
405
359
300
138
471 358
266
200 100 0 Bod
Geen huurverhoging t/m 2027
Geen verkoop t/m 2027
Operationele kasstroom
Tekort
Geen verkoop t/m 2032
Slecht weer scenario
Slecht weer scenario, geen huuverhoging t/m 2027
Investeringen bestaand bezit
Managementreactie Lieven De Key De doorrekening toont de noodzaak om rekening te houden met verschillende toekomstige scenario’s, waarbij het scenario slecht weer zich al lijkt te manifesteren. Verder merken wij op dat: ▪ ▪ ▪ ▪
We in 2024 - rekening houdend met Diemen - aan onze financiële grenzen zitten; De resterende investeringsruimte in 2027 hard nodig is voor de opnieuw toegenomen opgave én als buffer om tegenvallers op te vangen; De investeringsruimte in 2032 nog wordt ingevuld met de noodzakelijke verduurzaming naar de Standaard en gasloos; De impactanalyse onze zorg bevestigt dat bijsturen nodig is.
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 52 / 95
23-6-2023
Concluderend, de rapportage bevestigt het beeld dat we - gezien de financiële kaders en de onzekere economische situatie - een financieel redelijk bod hebben gedaan en een maximale prestatie leveren in de huisvesting van onze huurders. Hierbij kiezen we ervoor zowel onze bestaande voorraad te verbeteren als de wooncrisis aan te pakken door middel van een groei van de voorraad sociale huurwoningen.
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 53 / 95
23-6-2023
Eigen Haard Deze paragraaf bevat de resultaten voor Eigen Haard. In deze paragraaf wordt de toets op de aangeleverde cijfers behandeld, de beschikbare bestedingsruimte, de financiële positie en de relatieve bestedingsruimte, gemeten naar het balanstotaal. Daarnaast zijn de resultaten van een drietal impactanalyses opgenomen. Toets op de aangeleverde cijfers Ortec Finance heeft de cijfers die door Eigen Haard zijn aangeleverd in het bod gecontroleerd om te zien of deze overeenkwamen met de aangeleverde WALS-dataset waarin de financiële doorrekening is gedaan. Dit is het geval. Begroting binnen Amsterdam In deze analyse wordt alleen gekeken naar het bezit binnen de gemeente Amsterdam. Daarbij wordt de balans verdeeld op basis van het aantal woningen, met uitzondering van markt- en beleidswaarde van het vastgoed. Die worden berekend op basis van het bezit in Amsterdam. Het kan zijn dat de financiële kengetallen in de hiernavolgende analyse afwijken van de financiële kengetallen zoals die in begroting zijn gepresenteerd. Dit kan zo zijn doordat huren, onderhoudskosten, kosten voor erfpacht en de geplande investeringen in Amsterdam afwijken van andere gemeenten.
Een voorbeeld: wanneer Amsterdam een relatief groot aandeel E, F en G-labels heeft, dan kan het zijn dat de kosten voor renovaties in Amsterdam de komende jaren hoger liggen: in 2028 moeten alle E, F en G-labels verbeterd zijn naar ten minste een D-label. De grafieken hieronder laten zien wat de afwijking is. Loan to Value - DAEB
Interest coverage ratio - DAEB
100%
3,0
80%
2,5
60% 2,0 40% 1,5
20% 0%
1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 Bod (Amsterdam)
2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 Bod (totaal)
Norm Aw/WSW
Figuur 43: LTV en ICR situatie Amsterdam en situatie TI - Eigen Haard
Financiële Toets Amsterdam
© Ortec Finance B.V. – 54 / 95
23-6-2023
Wat zijn de huidige beleidsplannen en hoe worden deze gefinancierd? In de periode 2024 t/m 2027 wordt in de TI (DAEB en niet-DAEB tezamen) 967 miljoen euro geïnvesteerd. In de periode van 2024 t/m 2032 wordt 1.915 miljoen euro geïnvesteerd. Afgezet tegen het balanstotaal o.b.v. beleidswaarde (in de gemeente Amsterdam) per ultimo 2023 (4.130 miljoen euro) is dit respectievelijk 23,4% en 46,4%.
€ 2.500
60%
€ 2.000
50% 40%
€ 1.500
30% € 1.000
20%
€ 500
% van balanstotaal
in miljoenen euro's
Amsterdams Kasstroommodel TI
10%
€0
0% Bronnen
Bestemming
Bronnen
2024 t/m 2027 Investeringen bestaande bezit
Bestemming 2024 t/m 2032
Investeringen nieuwbouw
Operationele kasstroom
Verkoopopbrengsten