Document · PDF

Def rapport Financiele toets door Ortec Finance op bod corporaties (002)

Raadscommissie Woningbouw en Volkshuisvesting 7 februari 2024, gemeente AmsterdamBij agendapunt: Uiten van wensen en bedenkingen ten aanzien van het onderhandelakkoord van de samenwerkingsafspraken voor de volkshuisvesting tussen huurderskoepels, corporaties en gemeente (VN2023-026765)32.029 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 4

Financiële toets op het bod op de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting Versie 6 oktober 2023

Maarten van ’t Hek Anneke Betlem Thomas Landman Coen Ravesloot

Inhoud Management samenvatting ............................................................................................................................................................... 3 1.

Inleiding .............................................................................................................................................................................................. 5 Opdracht aan Ortec Finance ..................................................................................................................................... 5 Leeswijzer ............................................................................................................................................................................ 5 Relatie met andere onderzoeken ........................................................................................................................... 6

Een redelijk bod ............................................................................................................................................................................. 7 Het redelijk bod in de Woningwet ......................................................................................................................... 7 Een redelijk bod in de praktijk................................................................................................................................. 7 Conclusie ............................................................................................................................................................................. 8

Vraagstelling ..................................................................................................................................................................................... 9 Methodologische vragen ............................................................................................................................................. 9 Inhoudelijke vragen ....................................................................................................................................................... 9 Scope ..................................................................................................................................................................................... 9

Methodologie ................................................................................................................................................................................. 10 Financiële mogelijkheden binnen Amsterdam ............................................................................................. 10 De meerjarige bestedingsruimte .......................................................................................................................... 10 Welk deel van de bestedingsruimte wordt benut? ..................................................................................... 12 Wijze van financieren van investeringen.......................................................................................................... 13 Impactanalyse................................................................................................................................................................. 14 Is er sprake van een duurzaam prestatiemodel? ........................................................................................ 15

Uitgangspunten van de financiële analyse ................................................................................................................... 17 Gebruikte gegevens...................................................................................................................................................... 17 Normenkader .................................................................................................................................................................. 17 Economische parameters – OFS Q1 ..................................................................................................................... 18 Aannames voor de berekening van de bestedingsruimte ...................................................................... 19

Resultaten – Amsterdam .........................................................................................................................................................20 Begroting binnen Amsterdam ................................................................................................................................20 Wat zijn de huidige beleidsplannen en hoe worden deze gefinancierd? ......................................20 Welk deel van de financiële ruimte is gebruikt? .......................................................................................... 21 Hoeveel financiële ruimte is er over? ................................................................................................................ 22 Duurzaam prestatiemodel........................................................................................................................................ 23

Impactanalyse ............................................................................................................................................................................... 24 Huurverhoging ................................................................................................................................................................ 24 Verkoop .............................................................................................................................................................................. 25 Macro-economisch slecht weer ............................................................................................................................26 Effect op de bestedingsruimte ............................................................................................................................... 27 Effect op het duurzaam prestatiemodel ...........................................................................................................28

Bijdragen corporaties ................................................................................................................................................................ 29 De DAEB-tak ..................................................................................................................................................................... 29 De Niet-DAEB-tak .......................................................................................................................................................... 29

Een aantal kanttekeningen .................................................................................................................................................... 31

10. Analyse per corporatie ............................................................................................................................................................. 33 De Alliantie ....................................................................................................................................................................... 33 Lieven De Key ..................................................................................................................................................................43 Eigen Haard ......................................................................................................................................................................54 Rochdale ............................................................................................................................................................................65 Stadgenoot ....................................................................................................................................................................... 75 Ymere.................................................................................................................................................................................. 86 Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Management samenvatting Dit rapport beschrijft de resultaten van de financiële toets die door Ortec Finance B.V. (Ortec Finance) is uitgevoerd op het bod dat zes Amsterdamse woningcorporaties, verenigd in de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) hebben uitgebracht in de gemeente Amsterdam (de Gemeente). Opdracht In gezamenlijke opdracht van de Gemeente, de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (FAH) en de AFWC heeft Ortec Finance een financiële toets uitgevoerd op het bod van zes Amsterdamse corporaties voor de meerjarige samenwerkingsafspraken. Het doel van het onderzoek is om de gemeente en huurders in staat te stellen om de vraag te beantwoorden of de financiële onderbouwing van het bod juist is en of er sprake is van een redelijk bod. Een redelijk bod Er is geen hard criterium waarmee kan worden vastgesteld of het bod van een corporatie redelijk is. De commissie geschilbeslechting prestatieafspraken Woningwet draait de vraag om en kijkt of een bod niet kennelijk onredelijk is. De commissie betrekt in haar oordeel de financiële positie van de corporatie, de ambities van de corporatie en de financiële ruimte die overblijft. Vraagstelling In deze financiële toets heeft Ortec Finance vijf inhoudelijke vragen beantwoord: 1. Klopt de financiële onderbouwing van het bod? 2.

Wat is de financiële inzet van corporaties in het bod en hoe wordt de inzet in het bod gefinancierd? 3. Hoe groot is de omvang van de bestedingsruimte van de corporatie die niet is benut in het bod? 4. Is er sprake van een duurzaam prestatiemodel? 5. Wat is de impact van ander beleid of andere macro-economische omstandigheden? Resultaten Ortec Finance heeft gecontroleerd of de financiële onderbouwing van het bod juist is. Dat is voor alle corporaties het geval. IJkpunt 4.780

in miljoenen euro's

10.000

6.417

8.000

40%

30%

6.000 3.123

3.271

3.356

20% 4.949

4.000 2.000

1.353

10%

3.294

2.532

1.402

% van balanstotaal

12.000

Bronnen

Bestemming

Bronnen

2024 t/m 2027 Bestaand bezit

Nieuwbouw

Bestemming 2024 t/m 2032

Operationele kasstroom

Verkoop

Leningen

Figuur 1: IJkpunt, TI, Amsterdam

Bovenstaande figuur laat zien welke (financierings-)bronnen en bestemmingen het bod (2024 t/m 2027) heeft. Corporaties financieren meer dan de helft, 3 mld., uit de groei van de leningportefeuille. De leningportefeuille in de DAEB-tak bevat nu ruim 7 mld. aan leningen. Voor de volledige horizon

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

van de analyse (t/m 2032) is groei van de leningportefeuille een minder belangrijke financieringsbron: een deel van de corporaties kan de leningportefeuille niet verder laten groeien. Bestedingsruimte € 14.000 60%

In miljoenen euro’s

€ 12.000 € 10.000 € 8.000

1.464 678

50%

9.704

40%

1.726

€ 6.000

813 843

1.206

€ 4.000

5.089

30% 20% 10%

€ 2.000 €-

2024

2027

2032

DAEB Reeds voorgenomen investeringen

Extra bestedingsruimte tot interne norm

Extra bestedingsruimte tot externe norm

Figuur 2: bestedingsruimte, DAEB, Amsterdam

Bovenstaande figuur laat zien welk deel van de bestedingsruimte is benut en welk deel resteert. Het deel dat resteert is uitgesplitst tussen de ruimte ten opzichte van de interne norm (de remweg) en het deel tussen de interne norm en de externe norm van Aw en WSW. Corporaties investeren tot en met 2032 bijna 10 mld. in de DAEB tak. De resterende financiële ruimte is nog iets meer dan 2 mld., waarbij 1,5 mld. resteert doordat corporaties gebruikmaken van een remweg. Verhouding operationele kasstroom en investeringen bestaand bezit (€ mln.) Operationele kasstroom

3.294

Investeringen bestaand bezit

4.949 0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

Figuur 3: duurzaam prestatiemodel

Corporaties investeren op dit moment zonder dat er een duurzaam prestatiemodel is. Dit blijkt uit twee zaken. Ten eerste kunnen corporatie niet alle investeringen in het bestaande bezit financieren uit de exploitatie van hun woningen. Ten tweede stijgen de bouwkosten sneller dan het eigen vermogen van de corporaties. Het gevolg van beide zaken is dat de corporaties het huidige investeringstempo op de langere termijn niet kunnen volhouden. Impactanalyse laat zien wanneer bijsturen noodzakelijk is Om te zien wat de impact is van ander beleid of omstandigheden is een impactanalyse uitgevoerd waarbij is gekeken wat het effect is op de financiële positie en -bestedingsruimte van drie ontwikkelingen: ▪ ▪ ▪

Stoppen met reguliere huurverhoging van 2024 tot en met 2027 Een verkoopstop tot en met 2027 of tot en met 2032 Macro-economisch slecht weer, eventueel gecombineerd met een stop van de reguliere huurverhoging.

Deze analyse laat zien dat veel corporaties in bovenstaande situaties zullen moeten bijsturen: de financiële positie van corporaties is onvoldoende sterk om deze ontwikkelingen te dragen én het voorgenomen beleid in het bod uit te voeren.

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Inleiding Opdracht aan Ortec Finance

Ortec Finance B.V. (hierna: “Ortec Finance”) heeft in opdracht van de Gemeente Amsterdam (“de Gemeente”), de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels (“FAH”) en zes Amsterdamse woningcorporaties, verenigd in de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (“AFWC”) onderzoek gedaan naar de financiële dimensie van het bod van de corporaties op de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting.1 Dit rapport bevat de resultaten van dit onderzoek. In dit onderzoek zijn de volgende corporaties betrokken: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Stichting De Alliantie (“De Alliantie”); Stichting Stadgenoot (“Stadgenoot”); Stichting Ymere (“Ymere”); Woonstichting Lieven De Key (“Lieven De Key”); Woningstichting Eigen Haard (“Eigen Haard”); Woningstichting Rochdale (“Rochdale”).

De andere drie corporaties die in het bod zijn opgenomen (DUWO, Stichting Habion en Stichting Woonzorg Nederland) zijn categorale corporaties en hebben met 3% van de corporatievoorraad beperkt bezit in Amsterdam2. Zij zijn niet in de analyse betrokken. Sinds de invoering van de Woningwet 2015 zijn toegelaten instellingen (woningcorporaties) gehouden naar redelijkheid bij te dragen aan de uitvoering van het voorgenomen volkshuisvestingsbeleid van de gemeenten waarin zij actief zijn. Hun bijdrage maken zij concreet in een bod dat zij uitbrengen op het voorgenomen volkshuisvestingsbeleid. Het bod dat de zes corporaties hebben gedaan, is onderwerp van deze analyse. Ortec Finance heeft in deze analyse gekeken naar vijftal zaken: 1. 2. 3. 4. 5.

Een controle van de financiële onderbouwing van het bod; Wat is de financiële inzet van corporaties in het bod en hoe wordt de inzet in het bod gefinancierd? Hoe groot is de omvang van de bestedingsruimte van de corporatie die niet is benut in het bod? Is er sprake van een duurzaam prestatiemodel bij uitvoering van het beleid van de corporatie? Wat is de impact van ander beleid of andere macro-economische ontwikkelingen?

Er is geen definitie van wat een redelijk bod is. Er zijn weinig adviezen van de adviescommissie geschilbeslechting prestatieafspraken over de financiële redelijkheid van een bod. Er is geen voorgeschreven methode om de financiële redelijkheid van het bod te beoordelen. Ortec Finance heeft in 2019 een methode uitgewerkt die de Gemeente het inzicht geeft dat de Gemeente nodig heeft om deze uitspraak te doen. Dit framework is verfijnd voor dit onderzoek. Het is aan elk van de partijen in de prestatieafspraken om – mede op basis van deze financiële toets – hierover een oordeel te vormen.

Leeswijzer De vraag wat een redelijk bod is wordt in hoofdstuk 2 beantwoord. In hoofdstuk 3 worden de vragen uiteengezet die in dit onderzoek beantwoord worden. In hoofdstuk 4 wordt verder uitgelegd hoe deze vragen worden beantwoord. Hoofdstuk 5 bevat de aannames die aan de berekeningen ten grondslag liggen. In hoofdstuk 6 worden de resultaten voor Amsterdam als geheel besproken. De impactanalyse wordt in hoofdstuk 7 weergegeven. Hoofdstuk 8 bevat de individuele bijdragen van corporaties. In hoofdstuk 9 wordt een aantal kanttekeningen geplaatst die belangrijk zijn om de uitkomsten te begrijpen. Tot slot bevat hoofdstuk 10 de uitkomsten per corporatie.

1 2

De AAV is het “voorgenomen volkshuisvestingsbeleid” in de zin van art. 42 lid 1 Wonw 2015 Jaarbericht AFWC 2023

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Relatie met andere onderzoeken In de zomer van 2022 heeft de minister voor VRO de IBW 2023, de actualisatie van Nationale Prestatieafspraken en de nieuwe Volkshuisvestelijk prioriteiten naar de Kamer gezonden. In dit onderzoek wordt gebruik gemaakt van de rekenkundige principes die ook gebruikt worden voor de berekening van de IBW.3 Dit onderzoek is echter niet hetzelfde als de IBW: In dit onderzoek wordt gerekend met andere parameters en met een andere horizon. Ook is de doorrekening van de Nationale Prestatieafspraken geactualiseerd. In de zomer van 2022 zijn de NPA gemaakt in ruil voor afschaffing van de verhuurderheffing. De opgaven bestaan onder andere uit nieuwbouw, flexwonen, verduurzaming (wegwerken EFG-labels voor 2028 en 675.000 woningen naar De Standaard brengen voor 2030). De opgaven uit de NPA zijn nader uitgewerkt in woondeals per regio. De gemeente Amsterdam is onderdeel van de woondeal Metropoolregio Amsterdam (MRA). De MRA-woondeal is niet door de corporaties ondertekend, omdat afspraken niet hard genoeg zijn. In de actualisatie van de doorrekening van de NPA van de zomer van 2023 is per woondealregio berekend in welke mate de opgaven en middelen met elkaar in evenwicht zijn. Ook heeft de minister hierin expliciet aandacht voor het duurzaam prestatiemodel van corporaties.

De nieuwe volkshuisvestelijke prioriteiten zijn belangrijk omdat corporaties hierop moeten ingaan in hun bod. Voor dit onderzoek spelen deze geen rol, omdat het onvoldoende financieel is.

Zie voor een toelichting: Ravesloot, C.R., T.L. Landman & E.J. van der Goes (2023), De Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties, Rotterdam: Ortec Finance

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Een redelijk bod

De Gemeente wil een oordeel kunnen vellen over de mate waarin het bod, dat corporaties hebben uitgebracht op de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting voor de meerjarige prestatieafspraken, redelijk is. In dit hoofdstuk wordt verkend naar welke eigenschappen en/of uitkomsten van het bod moet worden gekeken, om de Gemeente in staat te stellen de redelijkheid van het bod te beoordelen.

Het redelijk bod in de Woningwet In de Woningwet is bepaald dat corporaties zijn gehouden naar redelijkheid bij te dragen aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid van de gemeenten waarin zij feitelijk werkzaam zijn. De verplichting van corporaties om een redelijke bijdrage te leveren aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente komt voort uit de Woningwet 2015 en is geregeld in artikel 42, eerste lid, dat stelt dat corporaties naar redelijkheid bijdragen aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid in de gemeente(n) waarin zij werkzaam is4, mitsdien het college van B&W “toegelicht inzicht” heeft verschaft in hun voorgenomen volkshuisvestingsbeleid, “…waarover zij met betrekking tot onderwerpen waarbij andere gemeenten een rechtstreeks belang hebben overleg hebben gevoerd met de colleges van burgemeester en wethouders van die gemeenten”. In de memorie van toelichting op de wet is verder uitgewerkt dat corporaties een aanbod moeten doen dat “toegelaten instellingen in redelijkheid denken te kunnen uitvoeren onder de aanname dat de gemeente en andere partners ook de op hun weg liggende bijdrage leveren.” 5 Corporaties zijn immers niet alleen gebonden door financiële beperkingen: de bouw of renovatie van woningen kost veel tijd en is van een groot aantal zaken afhankelijk.

Dit zorgt er ook voor dat beschikbare financiële middelen niet altijd direct besteed kunnen worden. De memorie gaat ook in op de vraag wat redelijk is: “Als de Minister een geschil moet beslechten zal hij op basis van de financiële positie en polsstok van de toegelaten instelling, rekening houdend met de doelstellingen van de toegelaten instelling en het beroep dat door anderen nu en in de verdere toekomst op het maatschappelijk bestemde vermogen zal worden gedaan, in het licht van de woonvisie vaststellen of de gemeente de toegelaten instelling niet overvraagt.” 6 Een gemeente zou een corporatie overvragen indien een corporatie niet beschikt over de financiële middelen die nodig zijn om de door een gemeente verlangde bijdrage te leveren. Op basis van art. 38, eerste lid, BTIV verschaft de Minister een indicatie van de middelen welke de toelaten instelling ter beschikking staan. Dit is de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties. 7 Dit is opgezet als middel om te kunnen beoordelen wat de investeringscapaciteit is van een corporatie. Het “is niet de bedoeling dat via dat model de gemeente vooraf precies weet wat de financiële polsstok van de toegelaten instelling is en daar haar wensen op maximaliseert. Primair geldt dat de gemeente een woonvisie heeft waarin is geformuleerd wat nodig is. Daar dient de toegelaten instelling naar vermogen op in te tekenen.”8

Een redelijk bod in de praktijk Wanneer een corporatie, gemeente en huurders niet in gezamenlijk overleg kunnen komen tot prestatieafspraken dan kan één van de partijen de Minister verzoeken om een bindende uitspraak te doen in het geschil. De Minister wordt daarbij geadviseerd door de Commissie geschilbeslechting prestatieafspraken Woningwet. Wanneer de Commissie wordt gevraagd te adviseren dan betrekt zij in haar advies, naast het wettelijk kader, in ieder geval9: ▪

Het in de betrokken gemeente geldende volkshuisvestingsbeleid;

Zie voor een nadere analyse Van der Kuilen, E.A. (2016), De gewijzigde Woningwet: versterking van de positie van de gemeenten? Gst. 2016/52, paragraaf 5. 5 Kst. II 2013/14, 33966, nr. 3, paragraaf 8.5 6 Ibid., paragraaf 8.6, laatste alinea 7 Ravesloot, Landman & Van der Goes (2023) 8 Kst. II 2014/15 33966, nr. 11, p. 80 9 Art. 19d RTIV

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

▪ ▪ ▪ ▪

Het in andere gemeenten waar de betrokken toegelaten instelling werkzaam is geldende volkshuisvestingsbeleid; De financiële mogelijkheden van de toegelaten instelling, bedoeld in artikel 38, eerste lid, van het besluit; De mate waarin de belangen van de huurders van de woongelegenheden van de toegelaten instelling in de betreffende gemeente zowel inhoudelijk als procesmatig zijn betrokken; De door de minister vastgestelde Rijksprioriteiten.

Het geschil tussen Woonbron, CPRW en Rotterdam bevat het aanknopingspunt dat voor deze analyse van belang is. Gevraagd naar een oordeel over de redelijkheid van het bod van Woonbron op de Rotterdamse woonvisie, concludeert de Commissie dat het bod van Woonbron: “gezien haar financiële positie en ambities en bijdrage aan het volkshuisvestelijke beleid, niet als een kennelijk onredelijk bod […] kan worden aangemerkt”10. Een bod is dus redelijk als het niet kennelijk onredelijk is. Kennelijk onredelijk is het bod wanneer de bijdrage aan het volkshuisvestingsbeleid niet in verhouding is met de financiële mogelijkheden van de corporatie. De financiële mogelijkheden van een corporatie een extra bijdrage te leveren wordt door de Commissie afgemeten aan de hand van de bestedingsruimte.11

Conclusie Om de Gemeente inzicht te geven in de financiële redelijkheid van het bod dat de corporaties hebben gedaan is het van belang te laten zien wat de verhouding is tussen de volkshuisvestelijke bijdrage die een corporatie doet in het bod en de bestedingsruimte die nog resteert.

Dekker, S.M., J. van der Schaar, P.J.M.G. Blanksma & L.J. de Waal (2019), Advies aan de Minister […] over het geschil tussen de gemeente Rotterdam, de Stichting Woonbron en de Stichting Concernparticipatieraad Woonbron (2109/2), p. 8. 11 Ibid., p. 6

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Vraagstelling

De gemeente en de FAH willen een financiële toets laten uitvoeren op het bod dat corporaties hebben ingeleverd. Corporaties hebben in de voorfase van dit onderzoek aangegeven dat zij maximaal verantwoord willen bijdragen aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid van de Gemeente. In dit hoofdstuk worden de vragen benoemd die in deze analyse worden beantwoord. Dit valt uiteen in de methodologische vragen en de inhoudelijke vragen.

Methodologische vragen De redelijkheid van het bod hangt af van de ingezette en de beschikbare middelen. De beschikbare middelen hangen af van de financiële positie van de corporatie. Deze analyse kent een beschouwingsperiode van negen jaarschijven (2024 tot en met 2032), dit is anders dan in de dPi. Dit leidt tot de volgende twee methodologische vragen: 1. 2.

Hoe kan de actuele financiële positie van de betrokken corporaties worden vastgesteld? Hoe moet de bestedingsruimte inzichtelijk worden gemaakt over een periode van 10 jaar?

De methodologische vragen worden beantwoord in hoofdstuk 4 - Methodologie

Inhoudelijke vragen Het advies van de Commissie geschilbeslechting prestatieafspraken over het geschil tussen de Gemeente Rotterdam en Woonbron (besproken in hoofdstuk 0) biedt aanknopingspunten voor de inhoudelijk vragen. De antwoorden op die vragen bieden partijen het inzicht dat zij nodig heeft om te oordelen over de redelijkheid van het bod.12 Het gaat daarbij om de volgende vragen: 1. 2. 3. 4. 5.

Klopt de financiële onderbouwing van het bod? Wat is de financiële inzet van corporaties in het bod en hoe wordt de inzet in het bod gefinancierd? Hoe groot is de omvang van de bestedingsruimte van de corporatie die niet is benut in het bod? Is er sprake van een duurzaam prestatiemodel? Wat is de impact van ander beleid of andere macro-economische ontwikkelingen?

Scope Dit onderzoek focust op zes Amsterdamse corporaties: De Alliantie, Lieven De Key, Eigen Haard, Rochdale, Stadgenoot en Ymere. De drie andere leden van de AFWC – DUWO, Habion en Woonbron – zijn buiten deze analyse gebleven. Hun aandeel is relatief klein Voor deze analyse is gekeken naar de DAEB-tak en de niet-DAEB-tak binnen de toegelaten instelling. Eventuele verbindingen (of commerciële dochter BV’s) zijn niet meegenomen in deze analyse. Voor deze corporaties is gekeken naar een begroting die tien jaar vooruitkijkt en die loopt van 2024 tot en met 2032. Daarbij worden de resultaten gepresenteerd voor de periode van de samenwerkingsafspraken (2024 tot en met 2027) en voor het geheel (2024 tot en met 2032). De uitkomsten die worden gepresenteerd zijn financieel van aard. Niet-financiële resultaten blijven buiten de scope van dit onderzoek. Corporaties hebben de data voor dit onderzoek aangeleverd op 1 mei 2023. Informatie van na die tijd, zoals economische ontwikkelingen, is niet meegenomen.

Dekker et al. (2019)

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Methodologie

In dit hoofdstuk wordt uitgelegd welke berekeningen worden gemaakt en waarom deze berekeningen worden gemaakt. De meerjarige bestedingsruimte die inzicht biedt in de extra bestedingsmogelijkheden van corporaties wordt beschreven in paragraaf 4.1. Het inzichtelijk maken van de bestedingen en de extra bestedingsruimte wordt toegelicht in paragraaf 4.3. In paragraaf 4.4 wordt gekeken naar de wijze van financieren van de investeringen. Paragraaf 4.5 bevat een beschrijving van de uitgevoerde impactanalyse. In paragraaf 4.6 wordt uitgelegd hoe inzicht wordt gegeven in het duurzaam prestatiemodel.

Financiële mogelijkheden binnen Amsterdam In deze analyse wordt gekeken naar het bod van de zes grote Amsterdamse corporaties. De meeste van deze corporaties zijn zowel in Amsterdam als in andere gemeenten actief. De financiële ruimte waarover de gehele corporatie beschikt moet daarom worden verdeeld over Amsterdam en de gemeenten buiten Amsterdam. In de Financiële toets die in 2019 is uitgevoerd zijn de kasstromen van de totale corporatie verdeeld op basis van het aandeel woningen in Amsterdam. Dus wanneer 60% van de woningen in Amsterdam liggen, dan werden 60% de kasstromen verdeeld. Deze benadering sluit aan bij andere onderzoeken maar is niet erg precies. Voor de toets die toen uitgevoerd is volstond deze aanpak. Deze wijze van verdelen werkt goed zolang het beleid in stand blijft. In deze Financiële toets wordt ook een impactanalyse uitgevoerd waarbij het beleid wordt gewijzigd en dan volstaat deze methode niet: immers, buiten Amsterdam kan het zo zijn dat een corporatie andere afspraken maakt en daarmee een ander beleid heeft. Om die reden zijn de berekeningen gemaakt op basis van enkel het Amsterdamse deel van het bezit. Alle kasstromen en waarde die voortkomt uit het vastgoed (huur, onderhoud, erfpacht, investeringen en verkopen en de markt- en beleidswaarde) stemmen zo overeen met de voornemens van corporaties in Amsterdam.

Voor een aantal andere kasstromen en balansposten (rente en organisatiekosten, leningen) is het onderscheid niet te maken. Deze zijn verdeeld op basis van het aantal woningen. De berekeningen zijn dus uitgevoerd voor het Amsterdamse deel van de corporatie. De financiële positie van deze corporatie kan afwijken van de gehele corporatie, bijvoorbeeld vanwege andere huurinkomsten, onderhoudskosten of investeringsvoornemens.

De meerjarige bestedingsruimte De commissie geschilbeslechting prestatieafspraken kijkt naar de IBW om een oordeel te vormen over de verhouding tussen volkshuisvestelijk opgave, ambitie van de corporatie en overblijvende financiële middelen. Voor dit onderzoek is de IBW geen goede maatstaf, maar kan beter over een langere horizon gekeken worden naar de financiële ruimte. Waarom wij dit doen en hoe we dit doen wordt in deze paragraaf besproken. De Gemeente, FAH en AFWC zijn voornemens om meerjarige prestatieafspraken te sluiten, tot en met 2027. Dit is een langere periode dan in de wet voorzien is; in de woningwet is opgenomen dat er voor het eerstvolgende jaar afspraken gemaakt moeten worden, in casu voor 2024.13 Omdat vastgoedprojecten vaak een lange aanlooptijd kennen wordt in deze analyse gekeken naar de financiële kant van het bod over een periode van negen jaarschijven (2024 tot en met 2032). Om een beeld te vormen van de bestedingsruimte van de betrokken woningcorporaties moet dus een beeld gevormd worden van de onbenutte bestedingsruimte over de periode van de prestatieafspraken (tot en met 2027) en over de beschouwingsperiode van deze analyse (tot en met 2032). Hoe kan dit beeld worden geschetst? De Minister van Binnenlandse Zaken heeft hiervoor de IBW-methode laten ontwikkelen.

De IBWmethode is een methode om per jaarschijf de bestedingsmogelijkheden van corporaties in beeld te 13

Artikel 44 lid 2 Wonw

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

brengen door te kijken op welke manier de besteding doorwerkt in de financiële kengetallen die de bestedingen van corporaties begrenzen.14 Extra bestedingsruimte boven op de begroting ontstaat door meer te lenen. Dat geldt voor alle wijzen van besteding. Extra lenen kan tot aan de grenzen die het WSW heeft gesteld. Er wordt geen rekening gehouden met eventuele niet-financiële begrenzingen, zoals de individuele borgingsruimte van corporaties, die ook op ‘business risks’ is gebaseerd. De extra financiering is geborgde financiering in de DAEB-tak, en voor alle berekeningen in de nietDAEB-tak wordt uitgegaan van ongeborgde financiering. In principe is al het bezit binnen de TI (DAEB en niet-DAEB) in onderpand gegeven bij het WSW. Dit betekent dat een financier die zonder borging financiering geeft, niet zomaar onderpand heeft voor zijn leningen. Dat kan gevolgen hebben voor de beschikbaarheid van-, of de rente op dat soort leningen. De voorwaarden voor dit type leningen zijn in de sector nog geen gemeengoed en dat betekent dat er op dit moment geen andere informatie is dan de opslag uit de Leidraad15 voor de hoogte van de rente. Het is onzeker of de financiering daadwerkelijk voor deze prijs aangetrokken kan worden. Bij de bepaling van de bestedingsruimte wordt een berekening gemaakt ten opzichte van de begroting van de corporatie, zoals die ingeleverd wordt in de dPi.

De methode heeft een indicatief karakter (zoals de naam ook suggereert). Er wordt gekeken naar het extra beschikbare bedrag dat per 2024 aan nieuwbouw, verbetering, huurmatiging of bijdrage van de niet-DAEB-tak aan de DAEBtak kan worden besteed onder de restrictie dat aan alle WSW-normen wordt voldaan binnen de dPiperiode, waarvan de meest recente tot en met 2027 loopt. Bij nieuwbouw worden nieuwe woningen gecreëerd. De bijdrage aan de DAEB-tak betekent een eenmalige dividenduitkering van niet-DAEB aan DAEB die wordt gefinancierd met ongeborgde leningen. Er vindt daarbij geen uitwisseling van bezit plaats. Deze berekeningswijze geeft invulling aan het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (hierna: BTIV), waarin het volgende opgenomen is: “Onze Minister draagt er zorg voor dat […] elke gemeente […] en elke betrokken bewonersorganisatie beschikt over een indicatie van de middelen welke die toegelaten instellingen ter beschikking staan […] in ten minste het op die datum eerstvolgende kalenderjaar.”16 [arcering door auteurs] De IBW laat zien over welk bedrag de prestatieafspraken kunnen worden gemaakt voor het eerstvolgende kalenderjaar. Het focussen op het eerstvolgende kalenderjaar heeft gevolgen voor de uitkomst van de berekening, schematisch weergegeven in Figuur 4. In de linker grafiek is er sprake van een afnemende LTV en dus een toenemende bestedingsruimte.

De IBW voor 2023 wordt berekend op basis van de minimale ruimte in het eerstvolgende kalenderjaar 2024. Omdat de jaren daarna de LTV afneemt, neemt de bestedingsruimte toe, ook al wordt dit niet zichtbaar in de IBW. De IBW wordt immers berekend op basis van het laagste bedrag. In de rechterfiguur neemt de LTV toe en de financiële ruimte af. De ruimte in het eerstvolgende jaar zou berekend worden op basis van enkel de ruimte in 2024 (zoals in de linker grafiek), maar deze ruimte neemt af dus in de jaren daarna zou de corporatie niet meer voldoen aan de WSW-normen. In de rechtergrafiek wordt de financiële ruimte berekend op basis van de kleinste ruimte. De ruimte is het kleinst waar de LTV het hoogst is, in dit geval is dat 2032.

Zie Ravesloot, Landman en van der Goes (2018) ILT-Aw (2022), Leidraad economische parameters dPi 2022, 16 Art. 38, eerste lid, BTIV 15

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

100%

80%

60%

40%

20%

0% 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 Financiële ruimte

Maximale LTV

LTV

2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 Financiële ruimte

Maximale LTV

LTV

Figuur 4: Financiële ruimte in bij dalende en stijgende LTV

In deze analyse gaat het niet enkel om de beschikbaarheid van de middelen in het eerstvolgende jaar maar ook om de beschikbaarheid van middelen in latere jaren. Niet het jaar met de minste financiële ruimte is maatgevend, maar het laatste jaar is dan maatgevend. De corporatie in het linkerdeel van de figuur heeft een bod gedaan dat ambitieuzer had kunnen zijn: de LTV daalt dus de bestedingsruimte neemt toe in de toekomst ondanks het feit dat dit niet zichtbaar wordt in de IBWmethode. Om de gemeente inzicht te geven in de bestedingsruimte die resteert ten opzichte van het bod dat corporaties hebben gedaan voor het maken van meerjarige prestatieafspraken is het nodig de bestedingsruimte uit te rekenen in het laatste jaar van het bod, 2027. Om een inzicht te geven in de benutte investeringsruimte over de hele beschouwingsperiode van de analyse zal hetzelfde getal ook worden uitgerekend voor 2032. N.B. 1: De getallen voor 2024, 2027 en 2032 kunnen niet bij elkaar worden opgeteld. De bedoeling is om op drie verschillende momenten in de tijd de extra ruimte in de begroting te meten. N.B. 2: Deze getallen kunnen ook variëren door de tijd, doordat het aanvangsverlies bij besteding (de “onrendabele top”) niet constant is door de tijd.

De onrendabele top verandert doordat de hoogte van de investeringskosten en de huuropbrengsten zich niet op dezelfde manier ontwikkelen: de kosten stijgen sneller dan de inkomsten.

Welk deel van de bestedingsruimte wordt benut? In haar advies in het geschil tussen Woonbron en de gemeente Rotterdam stelt de commissie Dekker dat “gezien haar financiële positie en ambities en bijdrage aan het volkshuisvestelijke beleid, [het bod, red.] niet als een kennelijk onredelijk bod […] kan worden aangemerkt”17. De commissie legt daar de relatie tussen de financiële positie en de ambitie. Deze verhouding kan worden berekend door de benutte bestedingsruimte (voor nieuwbouw-/aankoop huur en woningverbetering) naast het IBWgetal voor nieuwbouw te zetten. In deze analyse zullen wij deze methode overnemen, voor DAEB en niet-DAEB. Figuur 5 laat een voorbeeld zien van hoe dit eruit kan komen te zien. Op de linker-as staan de bedragen in euro’s, op de rechter-as wordt dit uitgedrukt in een percentage van het balanstotaal op basis van beleidswaarde, inclusief de nettovermogenswaarde van alle deelnemingen en voor zover toegewezen aan Amsterdam.

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Bestedingsruimte in % van balanstotaal o.b.v. beleidswaarde DAEB € 1.400

20%

€ 1.200 15%

€ 1.000 € 800

10%

€ 600 € 400

€ 200 €-

0% 2024

2027

Reeds voorgenomen investeringen

2032

Extra bestedingsruimte tot interne norm

Extra bestedingsruimte tot externe norm Figuur 5: Bestedingsruimte en al voorgenomen investeringen

De kolom per 2024 laat de investeringen over de dPi-horizon zien en de minimaal beschikbare bestedingsruimte binnen de dPi-horizon, precies volgens, in overeenstemming met de IBWmethodiek en conform de figuur van de Aw. In de tweede kolom, per 2027, wordt de ruimte in het jaar 2027 weergegeven plus alle bestedingen tot en met 2027 (de dPi-horizon). Dit laat de extra ruimte zien binnen de horizon van de meerjarige prestatieafspraken. In de laatste kolom worden de investeringen getoond tot en met 2032 en de bestedingsruimte die resteert in 2032.

Wijze van financieren van investeringen Doordat in de IBW gekeken wordt naar de extra bestedingsruimte van corporaties is er een systeem van communicerende vaten tussen de omvang van de IBW en de omvang van de voorgenomen investeringen. Stel dat een corporatie beschikt over omvangrijke investeringsvoornemens dan zal de IBW lager zijn dan wanneer dezelfde corporatie slechts beperkte investeringsvoornemens heeft. In het bod van de corporaties wordt gebruik gemaakt van een kasstroommodel dat de bronnen en bestemmingen van investeringen laat zien. Dit kasstroommodel wordt soms ‘het Amsterdams kasstroommodel’ genoemd en soms ‘het ijkpunt’. Dit is in het verleden ook gebruikt bij de prestatieafspraken in Amsterdam. In het IJkpunt zijn er drie bestemmingen voor financiële middelen: 1. Nieuwbouw / aankoop / interne aankoop van woningen; 2. Investeringen bestaand bezit; 3. Aflossing van de leningen. Deze financiële middelen kennen in het model drie bronnen: 1. 2. 3.

Verkoop; Exploitatieresultaat; Toename van de leningen.

Voor de volledigheid van de uitkomsten wordt ook de mutatie van de liquide middelen meegenomen, maar deze post is beperkt in omvang en loopt voor de meeste corporaties langjarig op ongeveer nul.

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Amsterdams Kasstroommodel TI (voorbeeld) € 1.000 14% 12% € 600

10% 8%

€ 400

6% 4%

€ 200

% van balanstotaal

in miljoenen euro's

16% € 800

2% €0

0% Bronnen

investeringen in nieuwbouw

Bestemming

Bronnen

2024 t/m 2027 investeringen in bestaande bouw

exploitatieresultaat

aflossing leningen vanuit verkoop

Bestemming 2024 t/m 2032 bijdrage verkopen aan liquide middelen mutatie omvang leningen

Figuur 6: Amsterdams kasstroommodel / IJkpunt (voorbeeld)

Bronnen en bestemmingen zijn grafisch weergegeven in Figuur 6. Voor deze analyse is dit model opgesteld voor de TI op basis van de aangeleverde begrotingscijfers. Voor de horizon van het bod (tot en met 2027) en de beschouwingsperiode van de analyse (tot en met 2032) zijn bronnen en bestemmingen van de financiële middelen naast elkaar gezet.

Impactanalyse Een onderdeel van de financiële toets op het bod is een impactanalyse. In deze impactanalyse wordt gekeken wat er gebeurt met de investeringsmogelijkheden van corporaties wanneer beleid wordt veranderd of wanneer zij geraakt worden door economische tegenwind. In de impactanalyse is gekeken naar drie ontwikkelingen: ▪ ▪ ▪

Stoppen met reguliere huurverhoging voor zittende huurders van een gereguleerde huurwoning 2024 – 2027 Stoppen met verkoop Macro-economische tegenwind

De manier waarop deze ontwikkelingen zijn doorgerekend is hieronder per analyse verder toegelicht. Per analyse wordt toegelicht wat de impact is op de financiële kengetallen. Daarna wordt voor alle ontwikkelingen in één keer toegelicht wat het effect is op de financiële ruimte en op het duurzaam prestatiemodel. Geen reguliere huurverhoging voor zittende huurders met een gereguleerd contract In deze impactanalyse is gekeken naar het stoppen met reguliere huurverhoging bij gereguleerde huurwoningen gedurende 2024 – 2027. Als uitgangspunt is hierbij gehanteerd dat er alleen wordt gekeken naar de nu zittende huurders. Geen verkoop, tot en met 2027 of tot en met 2032 Bij een verkoopstop stoppen corporaties met verkopen. In plaats van woningen te verkopen worden deze opnieuw verhuurd. Deze verkoopstop is ingerekend voor de periode van het bod (2024-2027) en de horizon van de analyse (2024-2032). Eventuele extra kosten voor het ‘schoon, heel, veilig’ maken die opgenomen waren als verkoopkosten, zijn door Ortec Finance opgenomen als verbeterkosten. Macro-economisch slechtweerscenario Een derde impactanalyse is een macro-economisch slechtweerscenario. Hierbij is gekeken naar een combinatie van hoge rentes en hoge bouwkostenstijgingen. Deze zijn bepaald op basis van de Ortec Finance Scenarioset voor Q2.

In deze set van 2.000 even-waarschijnlijke mogelijke economische scenario’s is gekeken naar scenario’s waarbij het gemiddelde van de rente van 2024 tot 2027 in de bandbreedte van 60% tot 95% zit. Dit levert 700 scenario’s op (35% van 2.000). Van die 700 scenario's

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

zijn de 350 scenario's met de hoogste cumulatieve bouwindex in 2027 genomen. Het slechtweerscenario is dan het gemiddelde van die 350 scenario's (14% van het totaal). Dit scenario is slecht voor corporaties die veel bouwen omdat zowel de kosten als financieringslasten hoog zijn. Macro-economische verwachtingen slechtweerscenario 2023 2024 2025 Prijs 4,1% 3,3% 3,4% Loon 4,9% 7,6% 4,7% Bouw 6,8% 5,1% 4,8% Onderhoud 6,3% 5,2% 4,0% Huizenprijzen 2,6% 4,4% 7,1% Rente 3,5% 3,3% 3,1%

2026 2,3% 3,8% 4,8% 4,2% 3,4% 3,0%

2027 1,9% 3,5% 4,2% 4,1% 2,3% 3,1%

2028 1,7% 3,4% 3,2% 4,0% 1,9% 3,2%

2029 1,9% 3,6% 3,3% 3,9% 1,7% 3,3%

2030 2,0% 3,3% 3,1% 3,6% 1,9% 3,4%

2031 2,0% 3,3% 2,9% 3,2% 2,0% 3,5%

2032 2,1% 3,1% 2,5% 2,9% 2,0% 3,5%

De overige macro-economische reeksen die voor corporaties van belang zijn (inflatie, looninflatie, huizenprijsstijging, etc.) lopen op deze manier ook mee. Het scenario dat in bovenstaande tabel is weergegeven is geen korte, heftige storm die eens in de 100 jaar voorkomt, maar de realistische mogelijkheid (kans 1 op 7) dat er een lange economische slijtageslag plaats gaat vinden. Loon-, bouw- en onderhoudskosten bevinden zich nu al op een hoog niveau en stijgen in dit scenario ieder jaar 1,5% boven inflatie. Dit vreet aan de operationele kasstroom en de investeringsruimte van corporaties. Daarnaast ligt de rente ook hoog, zodat lenen nog duurder is. Een hoge rente gaat ook samen met een beperkte huizenprijsstijging, zodat verkopen minder loont. Bij gelijkblijvend beleid leiden tegenvallende verkoopopbrengsten tot extra leningen, met weer extra rentelasten tot gevolg. In het scenario dat zo ontstaat komt de loonstijging in 2024 uit op 7%. Dat kan leiden tot uitkomsten die niet representatief zijn. Dit komt doordat veel corporaties het huurbeleid in WALS hebben ingericht conform de NPA waarbij de huurstijging gebaseerd is op de loonstijging (minus 0,5%punt). Vanwege de maatschappelijke druk de huren te matigen is het verstandig om in dit scenario ook te kijken welke rol de huurverhoging speelt.

Daarom is het macro-economisch slechtweerscenario ook doorgerekend zonder reguliere huurverhoging van 2024 t/m 2027. Zo is te zien wat er gebeurt wanneer er bij economische tegenwind ook druk ontstaat op de huurinkomsten.

Is er sprake van een duurzaam prestatiemodel? Corporaties investeren voor de lange termijn. Om ook in de toekomst volkshuisvestelijke prestaties te kunnen leveren is het nodig dat opgaven en middelen op de lange termijn met elkaar in evenwicht zijn. Dat is het geval als corporaties de opgaven aankunnen zonder dat zij interen op hun investeringsvermogen. Er is binnen de sector geen overeenstemming over hoe een duurzaam prestatiemodel eruitziet maar het is wel mogelijk om een aantal indicatoren zichtbaar te maken die inzicht geven in de mate waarin er sprake is van een duurzaam prestatiemodel. In deze Financiële Toets wordt gekeken naar twee indicatoren: 1. 2.

De mate waarin opgaven in het bestaande bezit vanuit de operationele kasstroom kunnen worden gefinancierd; De verandering van het eigen vermogen.

Verhouding tussen operationele kasstroom en investeringen bestaand bezit Corporaties exploiteren woningen voor de lange termijn. Bij een lange termijn exploitatie hoort het dat woningen eens in de – bijvoorbeeld – veertig jaar worden gerenoveerd, zodat de woonkwaliteit meegaat met de tijd. Daar hoort ook bij dat corporaties een verduurzamingsopgave hebben in een deel van het bezit. Deze opgave in het bestaande bezit dient te worden gefinancierd uit de exploitatie-inkomsten van de bestaande voorraad (de operationele kasstroom). Een tekort kan enige tijd bestaan en is niet direct problematisch maar het leidt op lange termijn tot afnemende financiële ruimte of afname van de voorraad. Investeringen in bestaand bezit leiden doorgaans niet tot waardestijgingen. Wanneer de waarde niet verandert is het niet verstandig om dit te financieren door extra leningen aan te trekken omdat dit op korte termijn ten koste gaat van de mogelijkheid nieuwe woningen te bouwen. Op de lange

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

termijn kan het zo zijn dat er geen ruimte meer is voor extra leningen en dan zal een tekort moeten worden opgevangen door te verkopen. Wanneer woningen worden verkocht om een eventueel tekort te financieren, dan wordt de portefeuille kleiner. Investeringen in bestaand bezit leiden dan tot een afname van de woningvoorraad en dat is ongewenst. Door te kijken naar de mate waarin een corporatie in staat is investeringen in het bestaand bezit uit de exploitatie-inkomsten te financieren ontstaat inzicht in de mate waarin er sprake is van een duurzaam prestatiemodel. Verandering van het eigen vermogen Wanneer corporaties investeren – zowel in nieuwbouw, sloop-nieuwbouw als verbetering – dan zijn er aanvangsverliezen bij de investeringen. Dat heet de onrendabele top: de kosten voor de investering zijn hoger dan de waarde die een corporatie daarvoor terugziet in de balans of de LTV. Door deze onrendabele investeringen neemt het eigen vermogen van de corporatie af. Een afname van het eigen vermogen door investeringen kan enige jaren doorgaan maar niet oneindig, omdat financiers, Aw en WSW eisen stellen aan het eigen vermogen. Wanneer corporaties te veel interen op het eigen vermogen met hun voorgenomen investeringen, dan komt dit ten laste van investeringen die mogelijk in de toekomst nodig zijn.

Wanneer het eigen vermogen in de toekomst te laag is, dan zal moeten worden aangevuld door minder te investeren of (meer) vastgoed te verkopen. Wanneer de verandering van het eigen vermogen gelijkloopt met de verandering van de bouwindex blijft de ‘koopkracht’ van het eigen vermogen gelijk. Wanneer dit niet zo is neemt het investeringsvermogen af. Door inzicht te geven in de verandering van het eigen vermogen van corporaties over de looptijd van het bod, kan gekeken worden of er in de toekomst ook ruimte blijft voor investeringen.

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Uitgangspunten van de financiële analyse

In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten van de analyse besproken. Het gaat om het normenkader dat de bestedingen van corporaties begrensd, de economische parameters die gebruikt zijn bij de berekening van de extra bestedingsruimte en de aannames over de financiële effecten van investeringen.

Gebruikte gegevens In de analyse is uitgegaan van de dataset waarin het bod is verwerkt. Deze dataset bevat de meerjarenbegroting van corporaties met daarin onder andere het huurbeleid inclusief (een inschatting van) de verplichte huurverlaging voor de 120%-groep, exploitatiebeleid (erfpacht, beheeren onderhoudskosten), vennootschapsbelasting (incl. renteaftrekbeperking), renovaties, verkoop, sloop, nieuwbouw, etc. Ook bevat deze dataset de beleidswaarde, leningen en rentelasten. Daarmee bevat deze dataset alle informatie die nodig is om de continuïteitskengetallen van Aw en WSW te berekenen. Corporaties hebben voorafgaand aan het traject gezamenlijk ingestemd met het gebruik van de macro-economische parameters van de OFS Q1-dataset van Ortec Finance.18 Deze cijfers worden ieder kwartaal geüpdatet. Na het uitbreken van Corona en de inval van Rusland in Oekraïne zijn deze cijfers erg volatiel. Andere macro-economische uitgangspunten leiden tot andere uitkomsten. In de impactanalyse is een alternatief macro-economisch scenario doorgerekend.

Normenkader Het WSW maakt voor de financiële beoordeling van corporaties gebruik van financial risks en business risks. Financial risks worden gemeten met een aantal kengetallen die zijn weergegeven in Tabel 1. In dit onderzoek wordt geen gebruik gemaakt van de business risks voor de bepaling van de financiële ruimte. Dat betekent dat geen rekening wordt gehouden met niet-financiële beperkingen bij de bepaling van de maximale bestedingsruimte.

https://www.ortecfinance.com/nl-nl/insights/blog/economische-verwachtingen-ortec-finance-1e-kwartaal-2023

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Overzicht financiële kengetallen Naam

Meet

Teller

Noemer

ICR

Gezondheid van kasstromen

Exploitatieopbrengst

Netto rentelasten Minimum

LTV

Of leningen terugbetaald kunnen worden uit de exploitatieopbrengst

Netto leningpositie

Beleidswaarde

Solvabiliteit

Is er voldoende eigen vermogen om schokken te kunnen opvangen?

Eigen vermogen (beleidswaarde) Marktwaarde leningen + derivaten

Dekkingsratio Is de marktwaarde van het bezit * voldoende om alle leningen in één keer af te lossen en derivaten af te kopen Onderpandsratio*

Is de marktwaarde van het bezit Marktwaarde dat aan WSW in onderpand geborgde leningen gegeven is hoog genoeg om de geborgde leningen in één keer af te lossen.

Borgingsplafond

Zorgt één corporatie niet voor te veel risico in het borgingsstelsel?

Minimum Grens Grens of DAEB nietmaximum DAEB 1,4

1,8

Maximum

785%

75%

Balanstotaal (beleidswaarde)

Minimum

15%

40%

Marktwaarde vastgoed

Minimum

70%

Marktwaarde vastgoed dat bij WSW in onderpand gegeven is.

Minimum

70%

n.v.t.

Geborgd schuldrestant inclusief variabele hoofdsomleningen

Maximum 3,5 mrt.

* In de bepaling van de bestedingsruimte wordt in de prognose geen rekening gehouden met dekkingsratio en onderpandsratio. Van de marktwaarde van de leningen wordt geen prognose gemaakt. Dit is consistent met andere vergelijkbare onderzoeken zoals bijv. de NPA-doorrekening.

Tabel 1: Kengetallen financial risks WSW

In de praktijk zijn niet alle parameters even restrictief. In de praktijk zijn de LTV of de ICR beperkend wanneer corporaties in de DAEB-tak meer willen investeren. Een aantal corporaties wordt ook beperkt door het borgingsplafond. In de niet-DAEB-tak kan ook de solvabiliteit nog beperkend werken. De solvabiliteit werkt in de DAEB-tak meestal niet beperkend.

Economische parameters – OFS Q1 Voor de prognose van de kasstromen die plaatsvinden in deze analyse wordt gebruik gemaakt van de OFS Q1.19 Deze zijn weergegeven in Tabel 2. Deze economische uitgangspunten zijn door corporaties ook gebruikt in de financiële cijfers voor het bod. Economische verwachting bepaling extra bestedingsruimte 2022 2023 Prijsinflatie 9,66% 5,05%

2024 2,70%

2025 2,82%

2026 1,94%

2027 1,64% 2,32%

Looninflatie

4,03%

4,24%

3,21%

2,52%

Bouwkostenstijging

4,50%

3,00%

2,36%

2,50%

2,27%

Rente DAEB

3,17%

2,83%

2,60%

2,53%

2,54%

Rente niet-DAEB (ongeborgd)

3,92%

3,58%

3,35%

3,28%

3,29%

Tabel 2: Economische verwachting

Voor de berekening van de beleidswaarde van de extra investeringen wordt de economie uit het Handboek Marktwaardering 2022 gebruikt.20

Zie ook https://www.ortecfinance.com/nl-nl/insights/blog/economische-verwachtingen-ortec-finance-1e-kwartaal-2023 Fakton (2022), Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, Rotterdam: Fakton

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Aannames voor de berekening van de bestedingsruimte Voor de berekening van de bestedingsruimte wordt gebruik gemaakt van de IBW-methodiek. In de IBW-methodiek wordt het effect van investeringen op de financiële kengetallen van het WSW (zie paragraaf 5.2) beoordeeld aan de hand van een tweetal investeringskengetallen.21 Voor deze analyse is gebruik gemaakt van de investeringskengetallen die gebruikt zijn in de meest recente doorrekening van de IBW. Dit zijn stichtingskosten van € 260.000 per nieuwbouwwoning voor DAEB en € 325.000 per nieuwbouwwoning voor niet-DAEB (prijspeil 1-1-2024). De gehanteerde disconteringsvoet voor doorexploiteren is 5,35%, gebaseerd op het handboek marktwaardering. 22 De investeringskengetallen die op basis daarvan ontstaan zijn weergegeven in Tabel 3. Investeringskengetallen nieuwbouwwoning

Onrendabele top beleidswaarde Operationele kasstroomfactor (NAR)

DAEB 2024 -71,9% 1,04%

2027 -69,7% 1,07%

2032 -72,7% 1,00%

Niet-DAEB 2024 -42,0% 1,73%

2027 -39,7% 1,77%

2032 -43,0% 1,68%

Tabel 3: Investeringskengetallen nieuwbouwwoning voor berekeningen. Deze kengetallen houden rekening met alle kosten die direct uit de nieuwbouw voortkomen, dus ook met Vpb en de renteaftrekbeperking in de Vpb.

Verandering van bouwkosten door de tijd In Tabel 3 is te zien dat het rendement op investeringen in eerste instantie hoger wordt en later weer daalt. Dat is verklaarbaar. In 2024 en 2025 is de huurverhoging gebaseerd op een relatief hoge looninflatie dat jaar ervoor. Dit zorgt ervoor dat de inkomsten van een nieuwbouwwoning sneller stijgen dan de bouwkosten. Hierdoor neemt de onrendabele top af. Later zien we dat de verwachte bouwkostenstijging hoger is dan de verwachte huurstijging, wat ervoor zorgt dat de onrendabele top toeneemt. Naast de onrendabele top heeft ook het netto-aanvangsrendement23 effect op de bestedingsruimte. De oorzaken benoemt in de vorige paragraaf zorgen er ook voor dat NAR in de eerste jaren toeneemt en later daalt. In de economische verwachting is de rente in 2024 2,83% en in 2032 2,56%. In 2024 is de NAR (na aftrek van Vpb) nog 1,04%, 1,8% onder de rente waartegen de financiering wordt aangetrokken. In 2027 is de NAR gestegen naar 1,07% (+0,3% t.o.v. 2024) terwijl de rente licht is gedaald naar 2,54%. In 2032 is de NAR gedaald naar 1% en de rente is licht gestegen naar 2,56%. Dit betekent dat de inkomsten uit de exploitatie van de nieuwgebouwde woningen over de hele analysehorizon onvoldoende zijn om de rente te betalen op de leningen die zijn aangetrokken om deze woningen te bouwen. Hierop zijn echter twee nuanceringen mogelijk: ▪ ▪

In deze benadering is het onderhoud in alle jaren gelijk, terwijl dat in werkelijkheid in de eerste jaren lager ligt Door indexatie van de huur stijgen de netto-opbrengsten terwijl de rente gelijk blijft. Het is dus niet zo dat deze situatie permanent is.

Zie voor een uitgebreide beschrijving: Ravesloot, Landman & Van der Goes (2023) Fakton (2022), Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, Rotterdam: Fakton 23 Berekening NAR: (huurinkomsten – onderhoudskosten – beheerkosten – Vpb ) / stichtingskosten 22

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

Resultaten – Amsterdam

Dit hoofdstuk presenteert de optelling van de uitkomsten van de analyse naar de bestedingsruimte van alle zes corporaties. Deze optelling laat zien wat hun gezamenlijke positie is voor zover zij binnen Amsterdam actief zijn, wat de omvang van hun investeringsvoornemens binnen Amsterdam is en welke bestedingsruimte overblijft.

Begroting binnen Amsterdam Omdat corporaties niet volledig in Amsterdam actief zijn, is er een aparte berekening gemaakt op basis van alleen het bezit dat binnen Amsterdam ligt. In deze doorrekening is gekeken naar de exploitatie en investeringen die corporaties in Amsterdam hebben opgenomen in de meerjarenbegroting. Een aantal zaken, zoals leningen en de daaruit voortkomende rentelasten, heeft geen directe link met de locatie van het vastgoed. Dit is verdeeld op basis van het aantal woningen. In Figuur 7 is te zien dat binnen Amsterdam de LTV sneller stijgt en dat de ICR lager ligt dan voor de corporaties als geheel. Dit laat zien dat er in Amsterdam meer wordt geïnvesteerd (de LTV stijgt sneller) en dat de operationele kasstroom in Amsterdam lager ligt (de ICR ligt lager). Dit zou bijvoorbeeld kunnen komen doordat er in Amsterdam relatief veel EFG-labels in de portefeuilles van corporaties zitten die in de periode tot en met 2028 verbeterd moeten worden naar minimaal een Dlabel volgens de NPA.

Loan to Value - DAEB

Interest coverage ratio - DAEB 3,0

100%

80% 2,5 60% 2,0 40% 1,5

20%

1,0 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 Bod (Amsterdam)

2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 Bod (totaal)

Norm Aw/WSW

Figuur 7: LTV en ICR (DAEB), Amsterdam

Wat zijn de huidige beleidsplannen en hoe worden deze gefinancierd? Figuur 8 laat zien welke investeringen corporaties voornemens zijn en hoe deze worden gefinancierd. Corporaties hebben een omvangrijk investeringsprogramma in Amsterdam, waarbij zij in totaal 5,9 mld. investeren binnen de horizon van de meerjarige samenwerkingsafspraken, waarvan 3,3 mld. in nieuwbouw en 2,5 mld. in verbeteringen. Dit wordt voor meer dan de helft gefinancierd door meer te lenen: 3,1 mld. De rest van de investeringen wordt gefinancierd uit de operationele kasstroom (1,4 mld.) en verkoopopbrengsten (1,4 mld.).

Financiële Toets Amsterdam

23-6-2023

IJkpunt 4.780

in miljoenen euro's

10.000

6.417

8.000

40%

30%

6.000 3.123

3.271

3.356

20% 4.949

4.000 2.000

1.353

10%

3.294

2.532

1.402

% van balanstotaal

12.000

Bronnen

Bestemming

Bronnen

2024 t/m 2027 Bestaand bezit

Bestemming 2024 t/m 2032

Nieuwbouw

Operationele kasstroom

Verkoop

Leningen

Figuur 8: IJkpunt, TI, Amsterdam

Over de hele periode van deze analyse, 2024 tot en met 2032, wordt ruim 11 mld. geïnvesteerd. Daarvan is 4,9 mld. bestemd voor investeringen in bestaand bezit en 6,4 mld. voor nieuwbouw. Deze worden gefinancierd met leningen (4,8 mld. of 42%), uit de operationele kasstroom (3,3 mld.) of verkoopopbrengsten (3,3 mld.). Over de gehele horizon wordt minder van financiering gebruikt gemaakt dan in de periode van de samenwerkingsafspraken. Dit heeft er voor een deel mee te maken dat een aantal corporaties de (eigen) financiële normen raakt. Daardoor kan minder worden geleend en komt een relatief groter deel van de investeringen uit andere middelen dan financiering.

Welk deel van de financiële ruimte is gebruikt? De voorgenomen investeringen in Amsterdam van de zes Amsterdamse corporaties zijn kleiner dan de volledige bestedingsruimte. Corporaties zouden – door meer te lenen – nog meer kunnen investeren. Hoeveel corporaties kunnen lenen hangt van af van de grenzen van Aw en WSW of van de eigen normen – de remweg – die corporaties zelf nog hanteren. Reeds voorgenomen investeringen t.o.v. volledige bestedingsruimte 100% 12% 80%

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13755147/1