Bijlage 4 - bijlagen bij de regels en toelichting

Het aanbod in Zuidoost is tot nu toe beperkt geweest. • Past bij winkelaanbod (blurring). De Amsterdamse Poort is het belangrijkste winkelcluster in het stadsdeel en in de toekomst ook voor een deel van de regio. Steeds vaker wordt winkelen een dagje uit met bezoek aan horeca en leisure. De uitbreiding van het winkelaanbod dient daarom gepaard te gaan met uitbreiding van het Leisure aanbod. • Past bij Ambitie van de Amsterdamse Poort. De Poort moet uitgroeien tot een winkelcentrum met regionale aantrekkingskracht. Leisure draagt bij aan deze aantrekkingskracht en biedt bezoekers een totaal dagje uit in Amsterdam Zuidoost. • Levendigheid en ontmoeting. De Amsterdamse Poort is het hart van stadsdeel Zuidoost. Leisure zorgt voor levendigheid en ontmoeting in het centrum, ook in de avonduren. Hierbij gaat het om ontmoetingen tussen bewoners, werknemers en bezoekers. Deze ontmoetingen zorgen voor reuring, levendigheid en daarmee voor de aantrekkelijke dynamiek die bij een hoogstedelijke wijk als Amsterdam Zuidoost past. • Centrale locatie. De Amsterdamse Poort en Cluster 7 zijn centraal gelegen voor stadsdeel Zuidoost en de ontwikkelgebieden in Ouder-Amstel. De locatie leent zich daarom uitstekend als verblijfslocatie. Hierbij is toevoeging van leisure gewenst, zeker aan het Bijlmerplein.

59 Zorgatlas, 2015

QUICKSCAN LEISURE

5.4 CONCLUSIE In het programma voor Cluster 7 is 1.500 m2 bvo leisure (cultuur en ontspanning) voorzien. De uitbreiding van leisure is zowel vanuit kwantitatief als kwalitatief oogpunt goed te motiveren: • Kwantitatief: In Zuidoost betreft de uitbreidingsruimte voor de leisurevoorzieningen ca. 14.000 m² bvo in 2030. Op basis van de functie van de Arenapoort als stadsdeelcentrum en de ambitie om regionale aantrekkingskracht te vergroten is een relatief groot aandeel van deze ruimte toe te schrijven aan dit gebied, namelijk ca. 9.800 m² bvo. Daarbij is het realistisch 70% toe te wijzen aan de Amsterdamse Poort, aangezien de branches waarvoor de behoefte is berekend met name passend zijn in de Amsterdamse Poort en niet op de meer grootschalige Arenaboulevard. Hiermee komt de behoefte voor de Amsterdamse Poort uit op ca. ca. 6.900 m² bvo. De toevoeging van maximaal 1.500 m² bvo leisure in Cluster 7 van de Poort is vanuit kwantitatief oogpunt dan ook goed te motiveren. • Kwalitatief: het toevoegen van leisure past goed bij de Amsterdamse Poort als hart van stadsdeel Zuidoost. Het stadsdeelcentrum is centraal gelegen ten opzichte van het stadsdeel Amsterdam Zuidoost en de ontwikkelgebieden van Ouder-Amstel. Leisure draagt bij aan de winkelbeleving maar ook aan de levendigheid in de wijk en zorgt voor ontmoeting tussen inwoners, werknemers en bezoekers.

Rekening houdend met de steeds grotere behoefte aan leisurevoorzieningen doordat steeds meer inwoners deze bezoeken, maar ook het belang van een gezonde bevolking door voldoende sportaccommodaties, kan een oplossing van het aanbod ook nog mogelijk zijn.

65

66

BELANGRIJKSTE CONCLUSIES

6 RUIMTELIJKE ECONOMISCHE EFFECTEN DETAILHANDEL, SUPERMARKTEN, HORECA EN LEISURE

In dit hoofdstuk staan de ruimtelijk-economische effecten van de voorgenomen toename van detailhandel- horeca en leisuremeters in de Amsterdamse Poort centraal. Doordat verschillende effecten van de verschillende functies voor alle type functies in de Poort geldt, staat dit hoofdstuk los van de behoefte analyses. Zo wordt dubbeling voorkomen. Voor leisure is alleen in een quickscan vorm ingegaan op de effecten, ook doordat deze zeer beperkt te duiden zijn doordat leisure veelal een eigen behoefte creëert.

6.1 RUIMTELIJK ECONOMISCHE IMPULS ECONOMISCHE IMPULS VOOR DE AMSTERDAMSE POORT EN ZUIDOOST

De uitbreiding en vernieuwing van de in de Amsterdamse Poort zal een economische impuls geven in de vorm van: • Tijdelijke effecten: Gedurende de herontwikkeling van cluster 7 ontstaat tijdelijke werkgelegenheid, vooral in de bouwnijverheid. Maatgevend voor het bepalen van deze tijdelijke (project)effecten zijn de stichtings- en overige (inrichtings)kosten, inclusief parkeren en aanpassingen aan de omliggende infrastructuur en openbare ruimte. • Structurele effecten: De komst van de extra meters winkels en voorzieningen brengt niet alleen een tijdelijk effect gedurende de realisatiefase, maar ook een structureel werkgelegenheidseffect 60. De winkels leveren niet alleen (extra) directe werkgelegenheid op, maar ook indirecte (bij toeleverende bedrijven). De werkgelegenheidsvraag betreft hoofdzakelijk lager en middelbaar geschoold personeel. Bekend is dat lager opgeleiden veelal dicht bij hun woning werk vinden/hebben. Het gros van het werkgelegenheidseffect zal dus toe te schrijven zijn aan de inwoners van stadsdeel Zuidoost. UITSTRALINGSEFFECTEN

Naast de genoemde kwantitatieve economische effecten zullen de ontwikkelingen ook andere effecten hebben die lastig zijn te kwantificeren en moeilijk onder een

60 Bij verplaatsing en vergroting is dit effect beperkter dan bij nieuwvestiging. Doch betekent bijvoorbeeld een grotere

winkel wel dat er ook meer personeel nodig is.

BELANGRIJKSTE CONCLUSIES

67

noemer te vatten zijn. Dit zijn zogenaamde uitstralingseffecten. Relevant zijn onder meer: • Structuurversterking. Door de modernisering en uitbreiding van het winkelhoreca en leisure aanbod in cluster 7 van de Amsterdamse Poort is er per saldo sprake van structuurversterking. − Specifieke voor de supermarkten geldt dat zonder de ontwikkeling het supermarkt aanbod verspreid in de Poort gevestigd blijft, waardoor deze elkaar niet versterken. Met de waarschijnlijke verplaatsing van de Lidl wordt een moderne discounter op een perspectiefrijke en aantrekkelijke locatie gerealiseerd. Dit samen met de opwaardering en een meer toegankelijke Shopperhal en aantrekkelijk horeca aanbod geldt dit als een goed startpunt voor de Amsterdamse Poort ‘nieuwe stijl’. De (toekomstige) bewoners van Zuidoost hebben zo de beschikking over een goed bereikbaar volwaardig en aantrekkelijk (boodschappen) cluster. • Versterking vestigingsklimaat Een aantrekkelijk en divers aanbod winkels met een divers horeca- en leisure aanbod dat aan de moderne maatstaven voldoen, dragen bij aan de versterking van het vestigingsklimaat voor bewoners en bedrijven, en daarmee aan het concurrentieprofiel van de (omgeving van de) de Amsterdamse Poort. • Katalysator nieuwe investeringen en huurders. Een dergelijke ontwikkeling fungeert vaak als katalysator voor nieuwe investeringen in de omgeving.

Door de ontwikkeling wordt het gebied aantrekkelijker en zal het eerder nieuwe investeerders en huurders aantrekken. • Sociale functie voor het stadsdeel. (Dagelijkse) winkelvoorzieningen, horeca en leisure zijn bij uitstek plaatsen waar bewoners elkaar spontaan ontmoeten. De winkels, supermarkten, maar ook horeca binnen cluster 7, kunnen samen met de andere delen van de Poort deze ontmoetingsfunctie faciliteren voor de inwoners en bezoekers van Zuidoost. • Toegevoegde waarde functioneren overig commercieel aanbod : Voor detailhandelsbezoek geldt dat horeca en leisure steeds meer een verlengstuk is van een bezoek en andersom. Een mix van commerciële functies in de juiste metrages en hoeveelheden zal elkaar versterken en het volledige aanbod in de Amsterdamse Poort en daarmee ook het stadsdeel sterker maken. Met name horeca is hierin een belangrijke schakel. De genoemde uitstralingseffecten zijn het grootst in de directe projectomgeving, maar stralen ook uit naar buiten dat gebied.

6.2 EFFECTEN OP DE BESTAANDE STRUCTUUR EFFECTEN OP DE BESTAANDE STRUCTUUR

Uiteraard heeft de vergroting van het detailhandel, horeca en leisure aanbod naast positieve economische en uitstralingseffecten ook verdringingseffecten. Het zal immers mogelijk ook gepaard gaan met omzetverlies van andere winkels en

68

BELANGRIJKSTE CONCLUSIES

voorzieningen. Hoe groter de omzetclaim en hoe meer overlap met het gevestigde aanbod, des te groter het verdringingseffect. Doordat er nog geen exacte invulling bekend is voor de extra detailhandel, horeca en leisure meters (welke sector en branche) is nog niet vast te stellen voor welke winkels en voorzieningen het effect het grootst is. De mate van verdringing voor hangt vooral af van: • Overlap in formule en functie: hoe meer gelijkenis met het format en overlap in functie (metrage, verzorgingsbereik, formule, prijsstelling, doelgroep), hoe groter het effect. • Verplaatsing en/of uitbreiding dan wel een nieuwe vestiging. In aansluiting hierop speelt mee of het om een uitbreiding of een nieuwe vestiging betreft. Bij een uitbreiding is de additionele omzetclaim beperkter dan die van een nieuwe winkel. Immers, een belangrijk deel van de omzet van een te verplaatsen winkels wordt meegenomen. • Overlap in verzorgingsgebied en afstand tot de winkel: hoe groter de overlap, des te groter het effect. De afstand (in reistijd) tussen het project en de betreffende winkel is vaak maatgevend. Buiten de 10 autominuten is het effect vaak verwaarloosbaar. • Het functioneren van de betreffende winkel of voorziening: naarmate een winkel of voorziening beter functioneert, zal de relatieve verdringing groter zijn en zal deze ook fors worden gevoeld in termen van winstgevendheid.

Toch heeft het ook minder effect op het toekomstperspectief van de winkel of voorziening, omdat ondanks de omzetafname de winkel of voorziening goed of naar behoren blijft functioneren. Winkels of voorzieningen die daarentegen al matig of slecht functioneren, lopen echter een groter gevaar onvoldoende perspectief te hebben als gevolg van de verplaatsing/ vergroting of nieuwvestiging, gesteld dat er sprake is van overlap in functie, verzorgingsgebied en formule. Een kleine omzetafname heeft grotere effecten voor een winkel of voorziening die reeds beperkte toekomstperspectieven heeft. OMZETCLAIM EXTRA METERS EN EFFECT OP BESTAAND AANBOD IN ZUIDOOST

Omzetclaim extra detailhandels en horeca meters • Detailhandel (incl. Supermarkt). In cluster 7 van de Amsterdamse Poort is maximaal 5.650 m² bvo extra aan detailhandel voorzien dan in de huidige situatie. Dit staat gelijk aan ca. 4.520 m² wvo. Op basis van de gemiddelde vloerproductiviteit van € 4.520 per m² wvo (gewogen landelijk gemiddelde over supermarkten, overig dagelijks, Mode & Luxe, Vrije Tijd en Bruin & Witgoed) betekent dat rekenkundig een extra omzetclaim van circa € 21,8 miljoen op jaarbasis (excl. BTW). We relateren deze omzetclaim aan het reeds bestaande detailhandel aanbod (supermarkten, dagelijks overig, Mode & Luxe, regulier Vrije Tijd en regulier Bruin & Witgoed in stadsdeel Zuidoost (41.196 m² wvo = 51.495 m² bvo). Voor Zuidoost gaat het om een additionele claim van circa 11%.

BELANGRIJKSTE CONCLUSIES

•

•

69

Horeca. In cluster 7 van de Amsterdamse Poort is maximaal 3.420 m² bvo

extra aan horeca voorzien dan in de huidige situatie. Op basis van de gemiddelde vloerproductiviteit van € 1.315 per m² bvo betekent dat rekenkundig een extra omzetclaim van circa € 4,5 miljoen op jaarbasis (excl. BTW). We relateren deze omzetclaim aan het reeds bestaande horeca aanbod in de stadsdeel Zuidoost (22.576 m² bvo) Voor Zuidoost gaat het om een additionele claim van circa 15%. Quickscan Leisure. In cluster 7 van de Amsterdamse Poort is maximaal 1.500 m² bvo extra aan leisure voorzien dan in de huidige situatie (die 0 is). Aangezien de sector is zeer breed kan hiervoor geen gemiddelde vloerproductiviteit worden gebruikt en geen goede inschatting worden gemaakt van de omzetclaim.

Bevolkingsgroei overstijgt omzetclaim De additionele claim van 11% detailhandel, 15% horeca en toename van leisure aanbod vindt plaats tegen de achtergrond van een sterk toenemend inwoneraantal het stadsdeel. Met de realisering woningbouw in Zuidoost neemt het inwonertal het stadsdeel toe met 39% tot 2030 en 57% tot 2040. Het verdringingseffect wordt daarmee opgevangen door de inwonersgroei: er komen meer mensen bij (grotere vraag) dan dat er een verdringingseffect plaats vindt. Het effect op het functioneren van het reeds gevestigde aanbod is dan ook niet dusdanig groot, dat er als gevolg van de realisering van het extra aanbod in de Poort er sprake is van uitval van gevestigd detailhandel, supermarkt, horeca en leisure aanbod elders in Zuidoost. Daarbij betreft het in sommige gevallen een uitbreiding van meters van reeds zittende de partijen. De claim zal daarom waarschijnlijk nog lager uitvallen, omdat een verplaatste of uitgebreide winkel of supermarkt veelal een beperkter effect heeft (de wet van de afnemende meeropbrengsten: bij een groter aantal meters, vlakt de omzet per m² wvo veelal af of daalt zelfs).

6.3 EFFECTEN OP LEEGSTAND EN WOON-, LEEF- EN ONDERNEMERSKLIMAAT EFFECTEN OP LEEGSTAND EN WOON-, LEEF- EN ONDERNEMERSKLIMAAT

In Amsterdam Zuidoost staat momenteel ca. 37.700 m² bvo leeg, verspreid over 69 panden (exclusief de ArenaBoulevard en Woonplaza A2 ca. 8.550 m² bvo verspreid over 56 verkooppunten). Hiervan was ca. twee derde van de meters voorheen winkelruimte (ca. de helft van de panden)61. Deze leegstand betekent dat 13% van de meters en 10% van de verkooppunten (inclusief horeca en diensten) in het stadsdeel leeg staat. Exclusief de meters van de twee grootschalige clusters is dit respectievelijk 6% en 9%. 61 Richtlijn Locatus

70

BELANGRIJKSTE CONCLUSIES

Ook in de Amsterdamse Poort is een ruime leegstand. Dit winkelcentrum wordt herontwikkeld, waarvan de herontwikkeling cluster 7 onderdeel is, waarbij gezocht wordt naar een optimale (her)invulling. In cluster 7 staat momenteel 8.415 m² bvo leeg. Een groot deel van de leegstand betreft bewust leeggelaten aanbod (83,6% van de leegstand in cluster 7), zodat de herontwikkeling hier goed kan plaatsvinden, of frictieleegstand. Deze frictieleegstand is goed om ruimte te hebben voor initiatieven voor nieuwvestiging of uitbreiding. Voor de strategisch leeggelaten units geldt dat deze heringevuld kunnen en zullen worden na de herontwikkeling. Voor de toename van leegstand door de ontwikkeling van het detailhandelsaanbod gaan we er op basis van ervaringscijfers van uit dat elke 1% omzetderving leidt tot een leegstandtoename van 0,5% van het huidige gevestigde aanbod. Immers, omzetderving gaat niet 1-op-1 gepaard met een stijging van leegstand. Dit komt doordat een (kleine) omzetdaling ondernemers niet direct in de gevarenzone brengt. Daar waar dit mogelijk wel dreigt zullen ondernemers er alles aan doen de exploitatie te verbeteren door kostenreductie (bijvoorbeeld door verlaging van huisvestings- of personeelslasten of ondernemersfee) en/of verhoging van de omzet. Mocht het aanbod (Q) toenemen, dan daalt de prijs (P) van vastgoed vermoedelijk, wat weer (meer) vraag oproept.

Dit staat bekend als de prijselasticiteit van de vraag. Een indicatieve omzetverdringing kan daarmee theoretisch leiden tot een leegstandstoename in Amsterdam Zuidoost: • Detailhandel incl. supermarkten: maximaal ca. 2.832 m² bvo.62 • Horeca: maximaal ca. 1.693 m² bvo.63 Doordat een deel van de huidige leegstand wordt herontwikkeld neemt de leegstand door de ontwikkeling van cluster 7 in eerste instantie af. Ook achten we de kans op uitval als gevolg van deze herontwikkeling als gering. De inwonersgroei is namelijk beduidend groter dan de omzetclaim van het nieuwe aanbod in de Amsterdamse Poort cluster 7. Hierdoor zal de ontwikkeling niet tot een dusdanig grote uitval of sterk oplopende leegstand leiden dat daarmee sprake is van een onaanvaardbare aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat in Amsterdam Zuidoost of omgeving. DUURZAME ONTWRICHTING

Bij een zorgvuldige ruimtelijke ordening hoort niet alleen dat het plan niet zal leiden tot een zodanige overcapaciteit dat er via de weg van leegstand sprake is van een onaanvaardbare aantasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat. In de jurisprudentie geldt daarnaast als doorslaggevend criterium voor duurzame ontwrichting de vraag of voor de inwoners van een bepaald gebied een voldoende

62 Berekening: 0,5 * 11% * 51,495 m² bvo 63 Berekening: 0,5 * 15% * 22.576 m² bvo

= 2.832 m² bvo = 1.693 m² bvo

BELANGRIJKSTE CONCLUSIES

71

voorzieningenniveau behouden blijft in de zin dat zij op een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun geregelde inkopen kunnen doen. Uitgaande van de komst van het voorliggende extra aanbod64 in de Amsterdamse Poort zal van een structuur-verstorende werking of ‘duurzame ontwrichting’ geen sprake zijn: • Het aanbod in het stadsdeel volgt voornamelijk de inwonersgroei. Daarmee wordt voorkomen dat de nieuwe en huidige inwoners in de toekomst niet een te beperkt aanbod voor het aantal inwoners in het stadsdeel hebben. • Doordat deze groei in meters de inwonersgroei volgt heeft de toevoeging van het aanbod geen (of nauwelijks) effect op het functioneren van het bestaande aanbod en zal daarmee geen sprake van uitval zijn. Daarbij is de verwachting dat het inwonertal sterker groeit dan in de prognoses is opgenomen. De prognose gaat namelijk alleen uit van woningbouw met contractvorming, terwijl er veel meer plannen op de planning staan voor Zuidoost en het inwonertal tot 2030 naar verwachting sterker groeit. Daarmee neemt de behoefte ook nog sterker toe en hebben ontwikkelingen in nog mindere mate effect op het bestaande aanbod. • Voor een ‘duurzame ontwrichting’ moet er sprake zijn van een sterke onderverzorging van de inwoners van Zuidoost. Dit wil zeggen dat zij niet in hun omgeving meer in hun dagelijkse behoeftes kunnen voorzien.

Hier zal bij de ontwikkeling in Zuidoost geen sprake van zijn. De inwoners zullen altijd binnen beperkte afstand dagelijkse voorzieningen behouden, zelfs indien er sprake zou zijn van de uitval van een retailer. Iets wat weinig realistisch is gezien de grote toename van de behoefte. • Daarbij verkrijgen en behouden de inwoners uit Zuidoost en omgeving juist een meer aantrekkelijk en daarmee toekomstbestendig stadsdeelcentrum en een voldoende voorzieningenniveau op aanvaardbare afstand. Waar zij nu voor bepaalde retail of verblijfsfuncties (horeca, cultuur en ontspanning) nog uit moeten wijken naar elders, biedt de nieuwe Poort deze voorzieningen in het eigen stadsdeel. Daarmee gaat zowel het woon-, leef- en ondernemersklimaat van de Poort maar ook het hele stadsdeel Zuidoost er aanzienlijk op vooruit en zal er geen sprake zijn van een ‘duurzame ontwrichting’ van de verzorgingsstructuur.

64 maximaal 10.500 m² bvo detailhandel, maximaal 3.640 m² bvo supermarkten en maximaal 3.420 m² bvo horeca

72

BIJLAGE 1

BIJLAGE 1 DEFINITIES + SECTOREN EN BRANCHES

DEFINITIES Bedrijfsvloeroppervlakte (BVO) De bedrijfsvloeroppervlakte (BVO) is de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel, bedrijf of voorziening met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten. Verhouding m² wvo ten opzichte m² bvo betreft 0,8 m² wvo : 1,0 m² bvo. Dagelijkse sector Winkels in Levensmiddelen en Persoonlijke Verzorging. Dit betreffen onder meer supermarkten, versspeciaalzaken, drogisterijen, parfumeries en apotheken. Overige dagelijkse sector zijn alle winkels zoals hiervoor beschreven exclusief de supermarkten Distributieve berekening Een veelgebruikt rekeninstrument om het huidige functioneren en eventuele indicatieve uitbreidingsruimte voor detailhandel in de toekomst te kunnen duiden. In de distributieve berekening wordt het huidige gevestigde aanbod in een specifieke branche (bijvoorbeeld dagelijkse detailhandel) in het verzorgingsgebied vergeleken met het landelijke gemiddelde. Daarbij wordt de gemiddelde vloerproductiviteit berekend van het verzorgingsgebied gevestigde aanbod. Het verschil tussen de gerealiseerde vloerproductiviteit en de landelijke gemiddelde vloerproductiviteit bepaalt of de desbetreffende branche boven- of ondergemiddeld functioneert. Het verschil tussen de gerealiseerde en gemiddelde vloerproductiviteit kan worden opgevat als indicatieve uitbreidingsruimte, dan wel overaanbod.

Koopkrachtafvloeiing Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij gevestigde winkels buiten dat gebied of naar online kanalen. Koopkrachtbinding Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn. Koopkrachttoevloeiing Aandeel van de omzet die van bewoners komt die buiten een bepaald gebied wonen.

BIJLAGE 1

73

Koopstromen/Kooporiëntatie Koopkrachtbewegingen door binding, afvloeiing en toevloeiing van koopkracht. Leegstand Een unit/verkooppunt/pand met een commerciële bestemming, zonder dat daar een functie is gevestigd. Een leegstaand pand kan in het verleden een winkel zijn geweest, maar ook een andere functie hebben gehad (zoals bijvoorbeeld een ambacht, horeca of dienstverlening). Ook bij eventuele invulling van het pand kunnen naast een winkel ook andere functies gevestigd worden. Een bepaalde mate van leegstand is gewenst (frictieleegstand) om ruimte te hebben voor initiatieven. Leisure Leisure is een brede term voor verschillende commerciële functies. Door Locatus is de groep uitgesplitst naar drie branches: Horeca, Cultuur en Vermaak. Onder Cultuur valt o.a. de bibliotheek. bioscoop, museum en theater. Vermaak betreffen functies als een pretpark. Bowlingbaan, sauna en zwembad. Locatus Locatus is een onafhankelijke commerciële dienstverlener die informatie verzamelt over alle winkels en consumentgerichte, dienstverlenende bedrijven. Veldwerkers bezoeken en onderzoeken jaarlijks alle winkelgebieden in de Benelux. De verzamelde gegevens, zoals (winkel)naam, winkelverkoopvloeroppervlak en branche worden geregistreerd in de database. Er wordt daarnaast ook een indeling in winkelgebieden aan gekoppeld en winkelgebieden worden geclassificeerd.

Niet-dagelijkse Sector (regulier) Winkels in Mode & Luxe, Vrije Tijd en Elektronica. Dit betreffen de branches warenhuizen, kleding & mode, schoenen & lederwaren, huishoudelijke & luxe artikelen, juwelier & optiek, antiek & kunst, sport & spel, hobby, media en bruin & witgoed. Deze branches treffen we gewoonlijk aan in de centrale en ondersteunende winkelgebieden. Omzetclaim De indicatieve omzet die (toekomstige) winkels genereren. Op basis van de omvang van het winkelaanbod, vermenigvuldigd met de gemiddelde vloerproductiviteit. Vloerproductiviteit De vloerproductiviteit (omzet (in €) per m² wvo) is een veelgebruikt kengetal om het functioneren van een winkel inzichtelijk te maken. Verdringingseffect (%) Het deel van de extra omzetclaim dat ten koste gaat/zal gaan van de omzet van het bestaande winkelaanbod in het verzorgingsgebied.

74

BIJLAGE 1

Winkelvloeroppervlakte (WVO) De winkelvloeroppervlakte betreft de winkeloppervlakte die in gebruik is voor de directe verkoop van goederen. Het betreft de voor de klant toegankelijke verkoopruimte van de winkel, oftewel de totale bedrijfsvloeroppervlakte minus eventueel kantoor-, personeels- en magazijnruimte, toiletten etc.

SECTOREN EN BRANCHES De volgende (sub)branches vallen in de verschillende sectoren die meegenomen zijn in het ladderonderzoek. De indeling is volgende Locatus. DETAILHANDEL

Overig dagelijks • 11.010-Levensmiddelen − 11.010.005-Diepvriesartikelen − 11.010.012-Groente/Fruit − 11.010.111-Bakker − 11.010.112-Vlaaien − 11.010.120-Buitenl Overig − 11.010.123-Toko − 11.010.132-Chocola − 11.010.137-Koffie/Thee − 11.010.141-Delicatessen − 11.010.261-Kaas − 11.010.309-Minisuper − 11.010.350-Nachtwinkel − 11.010.399-Poelier − 11.010.423-Reform − 11.010.471-Slagerij − 11.010.477-Slijter − 11.010.519-Supermarkt − 11.010.522-Tabak/Lectuur − 11.010.555-Tabak speciaalzaak − 11.010.588-Vis − 11.010.657-Zoetwaren − 11.010.912-Ziekenh Winkel − 11.010.950-Levensmid Overig • 11.020-Persoonlijke Verzorging − 11.020.024-Apotheek − 11.020.156-Drogist − 11.020.393-Parfumerie − 11.020.395-Haarproducten − 11.020.950-Pers Verzorging Overig

BIJLAGE 1

Mode & Luxe • 22.030-Warenhuis − 22.030.618-Warenhuis • 22.040-Kleding & Mode − 22.040.072-Beenmode − 22.040.093-Bont − 22.040.114-Bruidskleding − 22.040.135-Damesmode − 22.040.138-D&H Mode − 22.040.216-Herenmode − 22.040.258-Kindermode − 22.040.324-Leermode − 22.040.330-Lingerie − 22.040.360-Modeaccessoires − 22.040.495-Sportkleding − 22.040.543-Textielsuper − 22.040.546-Modewarenhuis • 22.050-Schoenen & Lederwaren − 22.050.321-Lederwaren − 22.050.453-Schoenen • 22.060-Juwelier & Optiek − 22.060.252-Juwelier − 22.060.570-Uurwerken − 22.060.770-Optiek • 22.070-Huishoudelijke- & Luxe Artikelen − 22.070.207-Glas/Aardewerk − 22.070.240-Huishoud Artikelen − 22.070.243-Huishuidelijk linnen − 22.070.264-Cadeau-Artikelen − 22.070.288-Kookwinkel − 22.070.301-Rotan/Rietwerk • 22.080-Antiek & Kunst − 22.080.021-Antiek − 22.080.312-Kunsthandel Vrije Tijd • 35.100-Sport & Spel − 35.100.125-Buitensport − 35.100.444-Ruitersport − 35.100.486-Speelgoed − 35.100.487-Modelbouw − 35.100.492-Sportzaak − 35.100.591-Hengelsport − 35.100.627-Watersport − 35.100.950-Sport Speciaalzaak

75

76

•

BIJLAGE 1

35.110-Hobby − 35.110.165-Electronica − 35.110.189-Foto/Film − 35.110.227-Handvaardigheid − 35.110.228-Wol/Handwerk − 35.110.366-Munten/Postzegel − 35.110.372-Muziekinstrument − 35.110.375-Naaimachines − 35.110.510-Stoffen

•

35.120-Media − 35.120.090-Boekhandel − 35.120.091-Stripboeken − 35.120.129-Beeld/Geluid − 35.120.180-Softwr/Games − 35.120.276-Kantoorart − 35.120.411-Poster/Kaart − 35.120.750-Boek&Kantoor − 35.120.760-Inktvullers

Bruin en witgoed (valt onder In en om het huis) • 37.150-Bruin & Witgoed − 37.150.117-Radio & Tv − 37.150.130-Computers − 37.150.231-Huishoud Ond. − 37.150.537-Telecom − 37.150.639-Witgoed − 37.150.642-Electro HORECA

Volgens horecaDNA (vormt input voor Locatus) • Dranken − Café/Bar − Discotheek − Coffeecorner − Kiosk − Horeca bij recreatiebedrijf − Horeca bij sportaccommodatie − Strandbedrijf − Ontmoetingscentrum − Zalen-/partycentrum • Fastservice − Ijssalon − Cafetaria − Fastservicerestaurant − Shoarmazaak

BIJLAGE 1

− Lunchroom − Pannenkoekenrestaurant − Restauratie

•

− Spijsverstrekkers (niet eerder genoemd) Restaurant − Bistro − Restaurant − Café-Restaurant − Wegrestaurant

LEISURE

De hoofdgroep Leisure omvat de hoofdbranches Cultuur en Ontspanning. In dit onderzoek is uitsluitend gekeken naar een aantal branches binnen de hoofbranches Cultuur en Ontspanning waarvan vestiging binnen de Poort realistisch is. Dikgedrukt staan de (sub)branches die zijn opgenomen.

CULTUUR

Branche: • 59.220.075-Bibliotheek • 59.220.081-Bioscoop • 59.220.198-Galerie • 59.220.318-Kunstuitleen • 59.220.369-Museum • 59.220.549-Theater ONTSPANNING

Branche: • 59.230.018-Amusementhal • 59.230.020-Attractiepark • 59.230.028-Casino • 59.230.070-Beurs/tentoonstelling • 59.230.078-Biljart/Pool • 59.230.080-Binnenspeeltuin • 59.230.102-Bowling • 59.230.150-Dierentuin • 59.230.200-Fitness • 59.230.265-Kartbaan • 59.230.285-Kegelen • 59.230.290-Klimwand • 59.230.295-Kunstijsbaan • 59.230.310-Lasergame

77

78

• • • • •

BIJLAGE 1

59.230.570-Sauna 59.230.590-Skibaan 59.230.600-Wedkantoor 59.230.660-Zonnebank 59.230.700-Zwembad

BIJLAGE 2

79

BIJLAGE 2 DE LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING

Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit Ruimtelijke ordening (Bro) dienen overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen standaard te motiveren. Per 1 juli 2017 zijn de drie treden van de Ladder losgelaten en geldt het volgende: Artikel 3.1.6 lid 2

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Een onderzoek naar de behoefte heeft tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Het Bro dient daarmee de belangen van zorgvuldig ruimtegebruik en ziet erop toe dat (structurele) leegstand wordt voorkomen. Kwantitatieve en kwalitatieve onderbouwing Een behoefte aan voorzieningen of commercieel vastgoed kan niet worden onderbouwd op basis van een visie, beleid of programma-afspraken. De Ladder vereist dat inzichtelijk wordt gemaakt wat de behoefte is aan de nieuwe stedelijke voorzieningen. De onderbouwing dient zowel kwantitatief als kwalitatief van aard te zijn. Kwantitatief duidt in dit geval op het totale aanbod aan supermarkt, detailhandels en horecameters, en kwalitatief op het segment, het soort locatie en/of de functie. Daarnaast dienen de effecten op het bestaand aanbod (ook buiten het plangebied) in beeld te worden gebracht Het middel om de behoefte in beeld te brengen is marktonderzoek.

De behoefte is gelijk aan de (extra) vraag minus het (geplande) aanbod binnen het onderzoeksgebied in de betreffende onderzoeksperiode. In dit rapport is de behoefte vastgesteld voor het totaalconcept en de afzonderlijke commerciële voorzieningen in de Amsterdamse Poort Cluster 7 tot 2030.

CONCEPT Eindrapport Horecavisie ArenAPoort Amsterdam Concept Eindrapport <Status>

colofon

titel rapport CONCEPT Eindrapport Horecavisie ArenAPoort Amsterdam datum 12 maart 2021 projectnummer P03686 opdrachtgever Gemeente Amsterdam BRO Projectleider JCJV Projectteam DV, EK bron Kaft BRO

BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl

Inhoudsopgave 1

2

Introductie 1.1 ArenAPoort: een bijzondere plek…. 1.2 Vraagstelling 1.3 Proces 1.4 Opzet van het rapport

3 3 3 3 3

ArenAPoort: ruimtelijke structuur, aanbod en plannen 2.1 Ruimtelijke structuur plangebied 2.2 Horeca Zuidoost in cijfers 2.3 Horeca in Amsterdam Zuidoost algemeen 2.4 Horeca in ArenAPoort naar deelgebied

4 4 5 6 7

2.4.1 Arenapoort West

7

2.4.2 Stationsomgeving

8

2.4.3 Amsterdamse Poort, Anton de Komplein

9

2.4.4 Cumulus Park

11

2.4.5 Atlas Arena

12

3

Beleid en planvorming algemeen 3.1 Algemeen en voorzieningen 3.2 Plannen in omgeving 3.3 Kralensnoer van pleinen

13 13 14 14

4

Vraagstructuur nu en toekomst 4.1 Draagvlak inwoners Zuidoost en Regio 4.2 Marktruimte horeca: behoefte bewoners Zuidoost 4.3 Behoefte dagbezoekers 4.4 Behoefte hotelgasten 4.5 Behoefte zakelijk en onderwijs 4.6 Totaal bestedingspotentieel en marktruimte horeca ArenAPoort

16 16 21 22 22 23 23

Trends horeca, SWOT en referentiegebieden ArenAPoort 5.1 Landelijke trends en ontwikkelingen in horeca 5.2 Trends in de horeca 5.3 Aansluiting horeca ArenAPoort op doelgroepen

26 26 27 28

5

vrijdag 12 maart 2021

6

5.4 Referentiegebieden ArenAPoort

32

Visie horeca ArenAPoort 6.1 Uitgangspunten horecavisie 6.2 Ontwikkelingskansen concentratiegebieden

34 34 35

6.2.1 Entree ArenAPoort / UID (1)

35

6.2.2 Entreegebied station Bijlmer ArenA westzijde (2)

36

6.2.3 Hoekenrodeplein (3)

37

6.2.4 Groot Bijlmerplein (4)

38

6.2.5 Klein Bijlmerplein en Shopperhal (5)

39

6.3 Horeca buiten concentratiegebieden

40

6.3.1 Horeca elders in ArenAPoort

40

6.3.2 Toetsing ontwikkellocaties

7

41

6.4 Bijzondere formules en functiemenging 6.5 Gecombineerde foodconcepten 6.6 Maatschappelijke meerwaarde horeca

42 43 43

Fasering, beleidsaspecten en uitvoering horecavisie 7.1 Verdeling en fasering marktruimte 7.2 Terrassen 7.3 Overige beleidsaspecten 7.4 Implementatie horecavisie in ruimtelijk beleid 7.5 Rolverdeling horecavisie 7.6 Acquisitie marktpartijen 7.7 Toetsingskader nieuwe initiatieven

45 45 46 46 47 48 49 49

Bijlage 1: Indeling horeca naar sector en branche en verantwoording databronnen

51

Bijlage 2: Kenmerken en positie horeca in referentiecentra voor ArenAPoort West

53

2

1 Introductie CONCEPT Eindrapport Horecavisie ArenAPoort Amsterdam

1

Introductie

1.1

ArenAPoort: een bijzondere plek….





Het gebied ArenAPoort in Amsterdam Zuidoost is in vele opzichten uniek. Het omvat naast het grote Amsterdamse Poort (winkels, horeca en dienstverlening, maatschappelijk) en Woonmall Villa Arena ook een groot uitgaans- en evenementencentrum met landelijke allure, het drukstbezochte stadion van Nederland, een Woonmall, andere grootschalige winkels en steeds meer hotels en kantoren. De woonfunctie van het gebied is relatief bescheiden maar zal fors groeien de komende decennia, in alle marktsegmenten. De gemeente Amsterdam richt zich middels de Ontwikkelstrategie ArenAPoort 2030 op groei en ontwikkeling tot een volwaardig en aantrekkelijk stedelijk centrum. Het gebied richt zich nu op vele doelgroepen, maar de synergie tussen de verschillende deelgebieden qua bezoekgedrag is beperkt. Het tussenliggende station Bijlmer ArenA maakt het gebied uitstekend bereikbaar per OV, maar vormt ruimtelijk ook een barrière tussen het westelijk en oostelijk deel. In het gehele gebied en zeker rond de Johan Cruijff Boulevard en in Amsterdamse Poort bestaan ingrijpende herontwikkelingsplannen.

     

1.4 BRO is door gemeente Amsterdam gevraagd om een integrale horecavisie voor ArenAPoort te ontwikkelen. Deze visie bouwt voort op de vermelde strategische Ontwikkelstrategie (gericht op zowel programmatische, ruimtelijke, beeldkwaliteiten als andere aspecten) en gaat deel uitmaken van de nog op te stellen Programmastrategie voor ArenAPoort. In de tussenliggende periode kunnen de uitkomsten echter ook reeds worden benut voor de planbegeleiding en –toetsing van ‘lopende’ projecten.

1.3 1.2

Vraagstelling

Er zijn vele initiatieven uit de markt voor nieuwe horeca in het gebied, op diverse locaties. In allerlei vormen en maten, soms als zelfstandige functie maar vaak ook ondersteunend aan andere activiteiten. Marktpartijen ruiken kortom kansen. Omdat het gebied echter volop in transitie is en een integrale visie ontbreekt kan gemeente deze lastig toetsen op wenselijkheid, haalbaarheid en synergie. Het gemeentelijk horecabeleid is gedateerd. De plantoetsing heeft momenteel dan ook een nogal ad-hoc karakter.

vrijdag 12 maart 2021

Proces

Deze horecavisie is tot stand gekomen in samenspraak met de belangrijkste betrokken partijen en werd begeleid door een ambtelijke werkgroep. Op hoofdlijnen werd daarbij het volgende proces gevolgd:  Startoverleg, kennismaking werkgroep  Verkenning gebied ter plekke en o.b.v. beschikbare documentatie, basisanalyses (zie rapport)

Interviews stakeholders (ambtelijk EZ/RO/uitvoering, gebiedsmakelaars, vastgoedeigenaren, centrumbeheerders, grote venues, etc. Overleg met gemeente ambtelijk (functioneel, ruimtelijk, inrichting buitenruimte, infrastructuur, terrassen, etc.) Tussenoverleg met werkgroep Terugkoppeling contouren horecavisie met stakeholders (zie boven) Verkenning trends, referenties, raming marktruimte Visie en uitwerking in deelgebieden, overige beleidsaspecten Strategie en uitvoering horecavisie Overleg concept-horecavisie (werkgroep), afronding

Opzet van het rapport

Het volgende hoofdstuk beschrijft eerst de ruimtelijk-functionele structuur van het plangebied. Ook wordt het horecaaanbod in Zuidoost beschreven, toegespitst op ArenAPoort, ook naar deelgebied. De relevante beleidskaders en planvorming in het gebied zijn het onderwerp van hoofdstuk 3. Het volgende hoofdstuk analyseert de vraagstructuur en doelgroepen in ArenAPoort, voor zover van belang voor de horeca. Hieruit volgt het bestedingspotentieel voor de horeca en de beschikbare marktruimte tot 2030. Hoofdstuk 5 beschrijft de belangrijkste trends in de horecasector en de relevantie voor ArenAPoort. Ook wordt de horecacapaciteit verkend in referentiegebieden, voor zowel ArenAPoort-West als Amsterdamse Poort. De toekomstvisie wordt in hoofdstuk 6 beschreven, gespecificeerd voor de belangrijkste ontwikkelgebieden en de overige ontwikkellocaties. Ter inspiratie worden voorbeelden vermeld van functiemenging, foodmarkten en maatschappelijke meerwaarde van horeca. We sluiten in hoofdstuk 7 af met aanbevelingen voor de fasering van de marktruimte, de belangrijkste beleidsaspecten en het uitvoeringskader voor de visie.

3

1 Introductie CONCEPT Eindrapport Horecavisie ArenAPoort Amsterdam

2

ArenAPoort: ruimtelijke structuur, aanbod en plannen

2.1

Ruimtelijke structuur plangebied

We onderscheiden binnen ArenAPoort, voor deze horecavisie de volgende deelgebieden, inclusief hun ‘kernfuncties’:  ArenAPoort West (Ontspanning, evenementen, wonen, kantoren, grootschalige retail, etc.);  Stationsomgeving (OV Hub, trafficfunctie, kantoren);  Amsterdamse Poort (winkelcentrum, horeca, kantoren, werken);  Cumuluspark (kantoren, onderwijs, ‘Leren en Werken’).

Figuur 1: Structuurbeeld functies ArenAPoort nu en toekomst (bron: Ontwikkelstrategie ArenAPoort 2030)

Het gebied ArenAPoort zal er in de toekomst heel anders uitzien dan nu, met deels nieuwe doelgroepen, meer bewoners, werkenden, studenten en (andere) bezoekers. Met een functiemix en verzorgingsfunctie die uniek is in Nederland en zelfs vanuit internationaal perspectief. Met name in ArenAPoort West staan veel nieuwe en deels grootschalige vastgoedontwikkelingen op stapel. Zowel t.b.v. kantoren, hotels, cultuur, wonen als horeca. Ten dele gaat het om bijzondere mengvormen, zoals een hotel bovenop een theater (UID). In de Stationsomgeving betreft het vooral uitbreiding van het busstation en extra kantoorruimte met horeca. Amsterdamse Poort wordt ingrijpend geherstructureerd qua functiepatroon en ruimtelijke uitstraling, tot regionaal ver-

vrijdag 12 maart 2021

zorgend stadsdeelcentrum. In het Cumuluspark wordt de onderwijs- en kantoorfunctie kwalitatief versterkt. In par. 3.2 komen we hierop terug. Definitie ‘horeca’ in het kader van deze visie: Openbaar toegankelijke zaken die bij de Kamer van Koophandel staan ingeschreven met hoofdfunctie ‘horeca-activiteiten’. Horecavormen als catering (door bedrijven, particulieren), bedrijfskantines en inpandige horeca binnen leisurebedrijven (alleen toegankelijk voor betalende gasten) blijven hier buiten beschouwing. Gegeven de bijzondere aard van dit plangebied wordt er in de visie overigens wel nadrukkelijk rekening mee gehouden (randvoorwaardelijk). Zie ook Bijlage 1.

4

1 Introductie CONCEPT Eindrapport Horecavisie ArenAPoort Amsterdam

2.2

Horeca Zuidoost in cijfers

De totale horecacapaciteit in Zuidoost omvat 159 zaken met samen ca. 23.000 m² VVO (verkoopvloeroppervlak, indicatief 29.000 m² BVO; bedrijfsvloeroppervlak). Er zijn opvallend veel fastservicezaken en juist weinig restaurants. De drankverstrekkers zijn alleen in ArenAPoort West goed vertegenwoordigd. Tabel 1 beschrijft de horecacapaciteit naar deelgebied op hoofdlijnen. In de gebiedstyperingen (par. 2.4) gaan we hier dieper op in. Tabel 1

Capaciteit horeca (openbaar toegankelijk) naar deelgebied in Amsterdam Zuidoost (bron: HorecaDNA) Bedrijven

M2 vvo

Accent branchering

ArenAPoort West

29

7.177

Fastservice, drank

Stationsomgeving

10

1.722

Restaurant

Amsterdamse Poort

27

2.269

Fastservice

Cumulus Park

2

450

Subtotaal ArenAPoort

68

11.558

Overig Zuidoost

91

11.461

Totaal Amsterdam Zuidoost

159

23.019

Gebied

Drank

Fastservice

Het deelgebied ArenAPoort West biedt de meeste horecacapaciteit, zeker qua vloeroppervlak (m²). Het aantal zaken is in ArenAPoort West vergelijkbaar met Amsterdamse Poort, maar de zaken zijn daar aanmerkelijk kleiner. De zaken in de Stationsomgeving zijn vooral ondersteunend aan OV-gebruikers. Cumuluspark heeft momenteel slechts twee openbaar toegankelijke horecazaken. Daarnaast bieden diverse bedrijven en onderwijsinstellingen in het gebied ‘eigen’ horeca, veelal niet openbaar toegankelijk.

vrijdag 12 maart 2021

Figuur 2: Horeca in Amsterdam Zuidoost inclusief buurt/wijkcentra en bijzondere clusters

Met gemiddeld 145 m² VVO per zaak zijn de horecazaken in geheel Zuidoost verhoudingsgewijs wat kleiner dan gemiddeld in Nederland (165 m²). Dit komt mede door het opvallend grote aantal fastservicezaken, die in praktijk veelal beduidend kleiner zijn dan drankenverstrekkers en restaurants. In ArenAPoort West en de Stationsomgeving, waar ook het Hoekenrodeplein onder valt, zijn de horecazaken overigens gemiddeld groter dan elders. Per 10.000 inwoners zijn in Zuidoost (totaal 88.610 inwoners) 17,9 horecazaken beschikbaar. De keuze is daarmee aanmerkelijk kleiner (-25%) dan het landelijk gemiddelde per

10.000 inwoners: 24 zaken. Qua vloeroppervlak horeca ligt het aanbod in Zuidoost zelfs 34% beneden dit referentiecijfer. Overigens benadrukken we dat vergelijkingen met landelijke gemiddelden slechts indicatief zijn; geen enkel gebied is hetzelfde. In Zuidoost zijn waarschijnlijk vooral de bijzondere sociaal-culturele achtergrond en het (relatief lage) bestedingspotentieel van de lokale bevolking verklaringen. Daarnaast zal ook de matige uitstraling van veel horecazaken in Zuidoost (vooral gevestigd in en rond de winkelcentra) een rol spelen. Horeca is bij uitstek een sector waar sterk aanbod (product, uitstraling, gastvrijheid) veel extra vraag kan creeren.

5

1 Introductie CONCEPT Eindrapport Horecavisie ArenAPoort Amsterdam

2.3

Horeca in Amsterdam Zuidoost algemeen

De potenties voor horeca in ArenAPoort zijn mede afhankelijk van het aanbod elders in het stadsdeel. De horeca in Amsterdam Zuidoost is, evenals vrijwel alle commerciële functies, opvallend geconcentreerd in het hoofdcentrum (ArenAPoort) en de buurt- en wijkcentra Ganzenpoort, Kameleon, Gein, Holendrecht en Reigersbos. Daarnaast zijn er twee bijzondere horecaclusters. De Foodstrip Amsterdam langs de A2 omvat drie 3 zaken gericht op fastfood. In World of Food (Develstein, afslag S112) bieden 32 ondernemers (veelal starters) middels kleine outlets streetfood “uit de hele wereld” met gezamenlijk terras, naast een McDonald’s. Het geheel heeft eigen parkeergelegenheid. De inrichting, uitstraling en verblijfskwaliteit van het concept is matig (donker, krap, rommelig), maar er zijn plannen voor een integrale verbetering.

Figuur 3: Horeca in ArenAPoort

onderscheidende c.q. trendsettende zaken in het stadsdeel (vormgeving, inrichting, menukeuze, terras). Voorbeelden zijn Bullewijck by Par Hasard en De Proefzaak. Zij zijn ‘anders dan anders’. Er zijn in Zuidoost opvallend weinig andere concentratiegebieden of solitaire (verspreid gelegen) horecazaken. Wel zijn op de bedrijventerreinen Amstel III en Bullewijk enige verspreide zaken gevestigd, ondersteunend aan de bedrijvenfunctie en soms van tijdelijke aard. Dit zijn tevens de meest

vrijdag 12 maart 2021

zijn nauwelijks vertegenwoordigd. Hoewel er zeker uitzonderingen zijn, is de uitstraling van de horecazaken overwegend matig (ook in Amsterdamse Poort) en soms wat onverzorgd en rommelig. In de buurt- en wijkcentra zijn opvallend weinig terrassen.

De horeca in Zuidoost heeft een sterk accent op fastservice; het aantal drankenverstrekkers en restaurants is zeer beperkt. Veelal betreft het zelfstandige ondernemers met afhaal- en bezorgfaciliteiten. De bekendste landelijke ketens

6

1 Introductie CONCEPT Eindrapport Horecavisie ArenAPoort Amsterdam

2.4

Horeca in ArenAPoort naar deelgebied

Het gehele gebied ArenAPoort biedt als vermeld totaal 68 horecazaken, met een totaal vloeroppervlak van 11.558 m2 VVO. Ondanks de belangrijke winkel- en uitgaansfunctie drukt de horeca momenteel nauwelijks een stempel op het gebied. De capaciteit is relatief beperkt, veel horecazaken liggen wat ‘verborgen’ (verspreid) t.a.v. de belangrijkste looproutes, de uitstraling is vaak matig en kwalitatief is het aanbod in het gehele gebied overwegend gericht op fastservice. 2.4.1

en overzijde), maar ook elders in het gebied. De zichtbaarheid en uitstraling van de horeca is kortom matig en een belangrijk verbeterpunt voor de toekomst.

Arenapoort West

Huidige situatie ArenAPoort West is het grootschalige, landelijk bekende uitgaans- en evenementencentrum in ArenAPoort, maar omvat ook vele kantoorgebouwen, grootschalige winkels en enige hotels. Het Johan Cruijff-stadion is een zeer beeldbepalende blikvanger.

Tabel 2

restaurants zijn relatief grootschalig, maar ook de fastservicezaken zijn opvallend ruim voor dit horecatype.

Horeca in ArenAPoort West Omvang in m² VVO

Aantal zaken

Gemidd. Omvang in m² VV)

Dranken verstrekkers

1.770

10

177

Fastservice zaken

1.870

10

187

Restaurants

3.527

9

392

Totaal

7.167

29

247

De horeca in dit gebiedsdeel omvat 29 openbaar toegankelijke zaken (dus excl. Bedrijfskantines en binnen het betaalde deel van de verschillende Venues). Het totale VVO (verkoopvloeroppervlak) is 7.167 m². Drankenverstrekkers, fastservicezaken en restaurants zijn gelijk vertegenwoordigd. De

vrijdag 12 maart 2021

Dit gebiedsdeel biedt (zeker qua vloeroppervlak) de meeste horeca in Zuidoost. De horeca ligt nogal verspreid, in een langgerekte structuur. Direct naast het station springt loungebar-restaurant JinSo het meest in het oog, maar er zijn ook enige andere restaurants en eetcafés in het middensegment. In westelijke richting ligt het accent qua horeca op de Johan Cruijff Arena en de omgeving van hotel Jazz in the City. Het betreft vooral moderne en deels hoogwaardige restaurantconcepten met veelal ook een fraaie bar. Met gemiddeld ca. 250 m² VVO zijn de horecazaken hier aanmerkelijk groter dan gemiddeld in gemeente Amsterdam (140 m² VVO per zaak). De uitstraling van de meeste horecazaken aan en rond de Johan Cruijff Boulevard en de Passage is (veel) beter en verzorgder dan elders in Zuidoost maar soms nogal introvert. Sommige zaken liggen wat verborgen voor de (toevallige) passant. Dit betreft vooral de zaken aan de Passage (stadion

In Villa Arena zijn vijf horecazaken, vooral gericht op lunchen en koffie/thee. Deze inpandige horeca is vooral ondersteunend aan de winkelfunctie, ook qua openingstijden. Door de ligging aan het water en het ruime terras is restaurant/loungebar Vanzz een onderscheidend concept binnen ArenAPoort en zelfs geheel Zuidoost. Beleid en plannen Evenementen, ontspanning en werk blijven voorop staan. In het hart van het gebied woningen voor mensen op zoek naar een levendige woonomgeving en daarbuiten een meer divers woonmilieu, deels in hoogbouw. Totale woningbouwprogramma is omvangrijk. Het Urban Interactive District (UID) wordt middenin het uitgaans- en evenementengebied ontwikkeld en omvat ca. 950 woningen, kantoren, een groot hotel (ca. 380 kamers), groot theater (ca. 1.600 zitplaatsen) en totaal max. 3.800 m² BVO restauratieve horeca, deels ondersteunend aan het hotel en het theater (dus niet geheel openbaar toegankelijk).

7

1 Introductie CONCEPT Eindrapport Horecavisie ArenAPoort Amsterdam

Tabel 3

Plannen in ArenAPoort West

Plan

Kantoren

Woningen/ overig

Horeca in m² BVO

UID

Zie boven

Pathé/AFAS

Geen plannen bekend

Regenboogkantoren

Zie boven

Kavels 15 en 16

Zie boven. Max. 500 m² in kavel 15

Dreefkwartier, Dreeftoren

Herontwikkeling (op termijn), invulling nog onbekend

Kavel 12

Planvorming, primair woongebied (ca. 300), wellicht basisschool, mogelijk horeca

Kavel 9 (Entreekwartier)

Wellicht kantoren, horeca, leisure (op termijn)

Kantorencluster (Entreekwartier)

Geen concrete plannen.

Stationskwartier (Europlaza, Centerpoint, Vanzz, Oliphant) en Corridor

Diverse concrete en minder concrete plannen voor ingrijpende transformatie, vernieuwing en verdichting. Behalve kantoren en woningen mogelijk ruimte voor horeca of andere commerciële functies. Autoluwe Corridor.

3.800 (deels nietopenbaar)

De Johan Cruijff ArenA krijgt een nieuwe gevel en de hoeken aan de noordzijde worden dichtgebouwd. De Febo krijgt een nieuw, ruimer gebouw. Aan de noordwestzijde (kavel 15) wordt een nieuw gebouw ontwikkeld met kantoren, horeca (max. 500 m²1), een fanshop en de Ajax Experience. Dit gebeurt in samenhang met de nieuwe bebouwing aan de noordoostzijde (kavel 16). Voorwaarde is dat het programma hier stadiongericht is. Het kan, aldus gemeente, ook een goede locatie zijn voor horeca ondersteunend aan het toekomstige park aan de noordzijde.

1

Eigenaar overweegt om leegstaande Prenatalwinkel (locatie Regenboogkantoren) te vullen met niet-retail, bijvoorbeeld leisure met eventueel ondersteunende horeca. Naast de huidige Dreeftoren met kantoren wordt een nieuwe woontoren gebouwd (ca. 300 woningen). Beoogde oplevering 2023.

zowel het NS- en busstation als het Hoekenrodeplein met omliggende bebouwing.

Sfeerimpressie toekomst (bron: Ontwikkelstrategie)

Het kavel Europlaza (planvorming nog in vroeg stadium) grenst aan het station. Een studie van West8 voorziet o.a. in een stationsplein aan de zuidwestzijde. Ook door de ligging aan het water wellicht potenties voor horeca.

In totaal is in dit gebied 1.672 m² VVO horeca gevestigd. De OV functie weerspiegelt zich in relatief veel, maar kleine fastservice zaken. Aan het Hoekenrodeplein zijn drie restaurants en een hotel-restaurant gevestigd. Ze beschikken over een zeer ruim terras. Dichterbij en binnen het station bieden zes

Tabel 4

Horeca in Stationsomgeving

Zie voor de overige plannen (hard en zacht) nevenstaande tabel. 2.4.2

Omvang

Aantal

in m²

zaken

VVO

Gemidd. Omvang in m² VVO

Dranken verstrekkers

50

1

50

Fastservice zaken

266

5

53

Restaurants

1.356

4

339

Totaal

1.672

10

167

Stationsomgeving

Stationsomgeving Een belangrijke en dynamische OV-Hub met dagelijks circa 30.000 in- en uitstappers alleen al in de treinen. De helft van hen komt/gaat met een aansluitende bus. Het gebied omvat

Alle omvangsmaten betreffende nieuwbouwplannen zijn in m² BVO (bedrijfsvloeroppervlak)

vrijdag 12 maart 2021

8

1 Introductie CONCEPT Eindrapport Horecavisie ArenAPoort Amsterdam

horecazaken vooral fastservice aan (o.a. Burger King), primair gericht op de vele dagelijkse reizigers op het NS- en busstation. Ook zit hier een Starbucks.

wikkeling, modernisering en uitbreiding van het trein/bus/metrostation en fietsenstalling, ook om piekbelastingen beter te kunnen faciliteren. Tevens nieuwe, attractieve looproutes, o.a. via de Corridor, Hoogoorddreef en Bijlmerdreef. Aan de zuidzijde van het Hoekenrodeplein wordt een nieuw gebouw voorgesteld, met als invullingssuggestie een Markthal. In combinatie met vooruitgeschoven plinten in de huidige bebouwing wordt het plein kleiner en meer besloten dan nu.

Sfeerimpressie toekomst (bron: Ontwikkelstrategie)

De huidige parkeergarage van het Hampton hotel krijgt een kantoorfunctie, incl. wellicht enige horeca in de plint van het gebouw.

Tabel 5

Plannen in Stationsomgeving

Plan

Beleid en plannen Het station is door haar uitvoering beeldbepalend voor ArenAPoort, maar de openbare ruimte eromheen wordt momenteel als kaal en verlaten ervaren. De ambitie is een levendige plek (“kloppend hart”) voor ontmoetingen, activiteiten, kantoren en horeca. De openbare ruimte wordt heringericht, met o.a. meer groen. In en rond het station krijgt het openbaar vervoer (treinen, bussen) meer ruimte, verbonden met aantrekkelijke fietspaden en wandelroutes. Het Hoekenrodeplein wordt door velen ervaren als te ruim en nogal stenig. Vanaf het plein is Amsterdamse Poort vrijwel onzichtbaar. Rondom het plein kan conform de gemeentelijke plannen hoogbouw worden ontwikkeld, met in de plinten o.a. horeca en stationsgerelateerde voorzieningen. Architectenbureau West8 voert een verkennende studie uit naar herinrichting/invulling van het NS- en busstation en het Hoekenrodeplein. Beoogd wordt o.a. een ingrijpende heront-

vrijdag 12 maart 2021

Kantoren

2.4.3

Woningen/

Horeca in m²

overig

BVO

Hoekenrode

Kantoortoren t.h.v. huidige parkeerparkeerga-

Noord/Hamp-

rage. Mogelijk horeca.

ton Hoekenrode

Wellicht kantoortoren, maar wellicht is ruimte no-

Zuid/Vatten-

dig voor uitbreiding busstation

Amsterdamse Poort, Anton de Komplein

Amsterdamse Poort is veruit het grootste winkel- en voorzieningencentrum in Zuidoost en wordt binnen afzienbare tijd geherstructureerd tot stadsdeelcentrum met regionale wervingskracht. Ook de westzijde van het Anton de Komplein (aansluitend aan Amsterdamse Poort) maakt deel uit van het plangebied ArenAPoort.

fall Hoekenrode-

Studie herinrichting/invulling plein (West8), wel-

plein

licht (horeca)paviljoen en/of Markthal

Uitbreiding

Zie boven

busstation

Amsterdamse Poort omvat nu 27 horecazaken met totaal 2.269 m² VVO (verkoopvloeroppervlak). Meer nog dan gebruikelijk in dit soort centra ligt er een opvallend accent op

9

1 Introductie CONCEPT Eindrapport Horecavisie ArenAPoort Amsterdam

fastservice, met in dit geval veel broodjeszaken, grillrooms en snackbars met opvallend veelzijdige, multiculturele keukens (Surinaams/roti, Chinees, Falafel, etc.). Veel zaken bieden ook afhalen/bezorgen aan. Overigens is de horecacapaciteit in dit winkelcentrum opvallend bescheiden i.v.t. andere, grote na-oorlogse centra (zie par. 5.4).

Tabel 6

Horeca in Amsterdamse Poort Omvang

Aantal

Gemidd.

in m²

zaken

Omvang in m²

VVO

VVO Dranken verstrekkers

315

3

105

1.686

21

80

Restaurants

268

3

89

Totaal

2269

27

84

Fastservice zaken

zich rond het ‘grote’ Bijlmerplein nauwelijks horeca. Rond het ‘kleine’ Bijlmerplein bevindt zich meer horeca, maar de terrasruimte is hier beperkt. Beleid en plannen Dit gebied krijgt de komende jaren een flinke kwaliteitsslag. Het winkelcentrum wordt door eigenaar CBRE GI ingrijpend herontwikkeld tot een multifunctioneel, modern centrumgebied met regionale aantrekkingskracht. Gericht op een beter en gevarieerder woon-, werk- en winkelmilieu, met naast winkelen meer ruimte voor (kwaliteits)horeca, kunst, cultuur, leisure en maatschappelijke voorzieningen. Bovendien worden veel woningen toegevoegd: van momenteel circa 500 tot ongeveer 2.250 woningen in 2030. De bestaande bebouwing en functies zijn het uitgangspunt, maar functies worden meer gemengd, aldus de plannen. Figuur 4: Indeling clusters Amsterdamse Poort

De presentatie van de horecazaken in Amsterdamse Poort is overwegend matig (rommelig, donkere inrichting matige onderhoudsstaat), wat overigens mede komt door de wat gedateerde inrichting, aankleding en gevelbeeld binnen het centrum. Mede hierom wordt het centrum binnenkort ingrijpend gerenoveerd. Ook bekende namen als KFC, Febo, McDonald’s zijn hier aanwezig. De Shopperhal biedt, naast detailhandel, diverse outlets met horeca, met eveneens een matige uitstraling. Het grootste horecacluster binnen het centrum ligt aan de westzijde, aan de route richting Hoekenrodeplein. Deze fastservicezaken zijn wat hoogwaardiger dan elders in het centrum en richten zich deels ook op lunchgerechten voor de vele kantoorwerkers in de omgeving. Zij lopen in praktijk vaak door richting Hoekenrodeplein. Opvallenderwijs bevindt

vrijdag 12 maart 2021

ruimte voor zowel lokale als regionale ondernemers (diverse ’wereldkeukens’) als aan (inter)nationale bedrijven met een aanvullend concept. Tevens komt er een aantrekkelijke verblijfsruimte, ook voor consumptie ter plekke. Bovendien ruimte voor kleinschalige evenementen als (kook)workshops, muziekoptredens en food-gerelateerde festiviteiten.

Het voormalige belastingkantoor en Zandkasteel worden getransformeerd van werken naar wonen, ook in de sociale sector en middenhuur. In de nieuwe ontwikkeling komen o.a. kleinschalige kantoren, cultuur (met wellicht ondersteunende horeca), een internationale school, woningen en max. ca. 1.450 m² horeca (2 zaken). In het ‘Framebuilding’ worden 212 appartementen gerealiseerd (oplevering 2023).

De huidige Shopperhal (Cluster 7) wordt veranderd in een “eigentijdse foodbeleving” met zowel food, non-food als horeca en (wellicht) leisure. Het krijgt een multicultureel tintje en wordt een belangrijke drager voor Amsterdamse Poort. Het totale concept omvat 2.000 m², met een mogelijkheid voor 1.000 m² bvo extra op verdieping. De Shopperhal biedt

Het Klein- en Groot Bijlmerplein zijn nu vooral gericht op winkelend publiek. In de toekomst komt er na herinrichting meer horeca op het Groot Bijlmerplein (toevoeging onbekend). Vanwege de zonnige ligging zijn ze ook zeer geschikt voor terrassen. Ook elders in het winkelcentrum (cluster 2, 4, 5, 8) wordt waarschijnlijk extra horeca toegevoegd, met een onbekend metrage.

10

1 Introductie CONCEPT Eindrapport Horecavisie ArenAPoort Amsterdam

Overigens is ook aan de zuidoostzijde van het Anton de Komplein nieuwe horeca voorzien (totaal max. 500 m²). Dit valt evenwel buiten het plangebied voor deze horecavisie.

vrijdag 12 maart 2021

Tabel 7

Plannen in Amsterdamse Poort

Plan Cluster 2

Eigenaren maken samen plan voor verdichting, incl. kantoren en woningen (ca. 100) en wellicht horeca. Afsluiting loopdekken en inrichting als binnentuin, eigen gebruik.

Cluster 3

Moderniseren puien en voorzijden.

Zandkasteel, Framebuilding

Zie hoofdtekst

Cluster 4

Verbeteren presentatie en inrichting van commerciële functies aan voorzijde

Cluster 5

Moderniseren puien en voorzijden, mogelijk kleinschalige toevoeging woningen.

Cluster 6

Binnenstraat tussen Clusters 6 en 7 is entree centrum vanaf Anton de Komplein. Transformatie vml. Belastingkantoor naar wonen (korte termijn). Meerdere eigenaren.

Cluster 7

Winkels vooral t.b.v. dagelijkse boodschappen, incl. 2 supermarkten. Ruimte voor meer horeca en maatschappelijke voorzieningen. Aanpak puien en toevoeging woningen (ca. 700). Shopperhal wordt verbouwd tot publiekstrekker met winkels en horeca (zie boven). Totaal max. 4.000 m² BVO horeca toegestaan.

Cluster 8

Het ‘Hart van Amsterdamse Poort’. CBRE beoogt ingrijpende aanpak, gericht op grotere winkelfunctie en andere voorzieningen (meerdere lagen). Wellicht extra woningen (ca. 110). Onderzoek naar (gedeeltelijk) culturele invulling.

Anton de Komplein (westzijde)

Mogelijkheid uitbreiding commercieel vastgoed aan Anton de Komplein i.c.m. verbetering pleinwanden en fraaiere entree centrum. Opties horeca aan noordzijde (t.h.v. cluster 6, onbekend m²) en zuidzijde max. 500 m² horeca.

2.4.4

Cumulus Park

Dit gebied aan de overzijde van de Bijlmerdreef is momenteel vooral een onderwijs- en kantorenlocatie. De enige openbaar toegankelijke horeca bestaat hier uit het nieuwe horecapaviljoen met restaurant The Traveller; door haar moderne vormgeving een echte blikvanger. Recent is het woonproject Change= opgeleverd, met 600 woningen.

Beleid en plannen Gemeente, ING, HvA en ROC werken in Cumulus Park aan een gezamenlijk plan, waarbij de wisselwerking tussen leren en werken wordt versterkt. Er komen toegankelijke werk- en leerplekken, o.a. voor start-ups en scale-ups. Zo kan het uitgroeien tot een plek van samenwerking, talentontwikkeling en innovatie. Er wordt ruimte gecreëerd voor (ver)blijven en ontmoeting en de beide scholen willen extra horeca exploiteren (omvang en doelgroepen nog onbekend).

11

1 Introductie CONCEPT Eindrapport Horecavisie ArenAPoort Amsterdam

Tabel 8

Plannen in Cumulus Park

Plan

Kantoren

HvA en ROC

Wens exploitatie (tijdelijke) horeca. Wordt uitgewerkt.

Acantus (ING)

Kantoren, geen horeca

Laanderpoort

40.000 m²

Woningen/ overig

Horeca in m² BVO

500 m²

Sfeerimpressie toekomst (bron: Ontwikkelstrategie)

Er is in het Cumulus Park veel aandacht voor een betere relatie tussen gebouw en de (semi)openbare ruimte en invulling van de plinten. HvA breidt haar businessgerelateerde faculteiten op deze locatie verder uit, zodat hier de Businesscampus van de HvA ontstaat. Laanderpoort is een grootschalig sloop-nieuwbouw project. Naast ca. 40.000 m² kantore is ruimte voor maximaal 500 m² openbaar toegankelijke horeca in de plint. Deze horeca is ook bedoeld als bedrijfsrestaurant voor de gebruikers van het pand. De Bijlmerdreef wordt heringericht tot ‘stadsstraat’, met meer ruimte, verblijfskwaliteit en groen voor voetgangers. De dreef wordt een belangrijke entree voor zowel het Cumulus Park als Amsterdamse Poort.

vrijdag 12 maart 2021

2.4.5

Atlas Arena

Atlas Arena is primair een bedrijvenpark, met een zekere monumentale status vanwege de kenmerkende bouwwijze en stedenbouwkundige opzet uit de jaren ‘70. Er zijn momenteel twee horecazaken gevestigd (Restaurant Gard Taste, Brasserie Absolute Taste), die vooral een functie hebben voor de werknemers en bezoekers van de kantoren.

12

1 Introductie CONCEPT Eindrapport Horecavisie ArenAPoort Amsterdam

3

Beleid en planvorming algemeen

3.1

Algemeen en voorzieningen

Ontwikkelstrategie ArenAPoort 2030 De gemeente Amsterdam richt zich middels de Ontwikkelstrategie ArenAPoort 2030 (concept, november 2020) op groei en ontwikkeling tot een volwaardig en aantrekkelijk stedelijk centrum met vele voorzieningen. Gericht op alle doelgroepen en met een optimale synergie tussen de verschillende deelgebieden en het stationsgebied als verbindende schakel. Ook met een sterke ‘Couleur Locale’ kan het centrum zich onderscheiden. In het gehele gebied en zeker rond de Johan Cruijff Boulevard en in Amsterdamse Poort bestaan ingrijpende herontwikkelingsplannen. Rode draad in de plannen is een goed woonklimaat, gevarieerder functiepatroon, meer levendigheid in de openbare ruimte, betere spreiding van bezoekers in ruimte en tijd (dag, week, jaarrond), optimale bereikbaarheid met alle modaliteiten en forse investeringen in ruimtelijke kwaliteit en verblijfswaarde. Strevend naar een gemengd gebied waar bewoners, winkelend- en uitgaanspubliek, werkers en toeristen het naar hun zin hebben en elkaar ontmoeten. Vooral de capaciteit van kantoren en woningen wordt aanmerkelijk verruimd, maar ook voor andere functies (zoals horeca) ontstaat ontwikkelruimte.