Bijlage 1.12 A - Referenties.pdf
Tekst van het document
In geheel 2022 heeft NHG slechts 8 verliesdeclaraties hoeven te registreren! Mede door de lage werkloosheid en de forse stijging van de koopprijzen in de afgelopen jaren, is een opwaartse beweging van het aantal verliesdeclaraties ook nog niet te verwachten. Aanvragen voor Startersleningen trekken toch weer aan De sterk verminderde financierbaarheid en betaalbaarheid van koopwoningen voor potentiële starters, als gevolg van de forse koopprijsstijgingen in de jaren 2020 en 2021 en de meer recente stijging van de hypotheekrente, leiden de laatste jaren weer tot meer aandacht voor de vraagondersteuning voor deze groep woonconsumenten. Het verstrekken van Startersleningen aan starters op de koopwoningmarkt zit sinds begin 2020, wanneer de koopprijzen bovengemiddeld gaan oplopen, weer enigszins in de lift. Dit is terug te zien in met name het aantal aanvragen van Startersleningen, maar ook in het aantal nieuw verstrekte Startersleningen op kwartaalbasis (zie figuur 27). In de praktijk blijkt dat gemeenten een meer actief beleid voeren op dit punt en in hun regelingen meer aansluiting zoeken bij de NHG-grenzen. In 2022 verstrekken inmiddels 256 gemeenten Startersleningen (medio 2018 waren dat nog 234 gemeenten). Figuur 27 Totaal aantal aangevraagde en verleende Startersleningen, op kwartaalbasis, in de periode 3e kwartaal 2008 – 4e kwartaal 2022
Bron: SVn, 2023
26
De beide pieken die zichtbaar zijn rond 2009-2010 en 2013-2014 (zie figuur 27) zijn vooral veroorzaakt door een tijdelijke rijksbijdrage Startersleningen ter stimulering van de woningmarkt. Deze rijksbijdrage is een katalysator geweest voor provincies en gemeenten om meer middelen voor Startersleningen beschikbaar te stellen. Deze genoemde perioden buiten beschouwing gelaten, is er een zekere stabiliteit waar te nemen in deze vorm van ondersteuning voor starters op de koopwoningmarkt. In 2020 is het aantal door SVn ontvangen aanvragen van Startersleningen over het geheel genomen weer licht gestegen tot rond de 900 in het eerste kwartaal van 2021. Daarna treedt er in het vervolg van 2021 toch weer een lichte daling in (zie figuur 21). Waarschijnlijk speelt hier met name een gebrek aan passend aanbod van goedkopere tot middel dure koopwoningen een rol, waarop potentiële starters veelal zijn aangewezen. Naast de financierbaarheid en de betaalbaarheid van woningen, is ook de beschikbaarheid van koopwoningen een steeds grotere rol gaan spelen in de kansen voor potentiele starters op de koopwoningmarkt. Vanaf het vierde kwartaal van 2021 neemt het aantal aanvragen juist weer fors toe tot 1.250 aanvragen in het vierde kwartaal van 2022. Daarmee wordt het niveau van rond 2016 weer bereikt.
De potentiële starters lijken weer meer mogelijkheden op de woningmarkt te zien door de stabiliserende en zelfs dalende koopprijzen. Potentiële doorstromers op de koopwoningmarkt worden onder de huidige omstandigheden wat minder actief, waardoor de concurrentie voor starters iets verminderd. Het aantal nieuw verstrekte Startersleningen volgt met een lichte vertraging dezelfde trend als die bij de aanvragen. Het aantal verstrekte Startersleningen laat in 2020 eveneens een licht opwaartse trend zien en varieert daarbij tussen de 500 en 750 leningen per kwartaal (zie figuur 27). De kortstondige dip in het vierde kwartaal van 2020 en de forse toename van het aantal verstrekte Startersleningen in het eerste kwartaal van 2021 zijn volgens de SVN voornamelijk het gevolg van uitstelgedrag van starters. Door de overdracht van de gekochte woning (en dus de daadwerkelijke verstrekking van de lening) pas na 1 januari 2021 te laten plaatsvinden, kon men profiteren van de afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters per 2021. Vanaf het eerste kwartaal van 2022 volgt een stijgende trend in het aantal verstrekte Startersleningen, waarbij in het vierde kwartaal van 2022 circa 1.150 leningen zijn verstrekt. Volgens de SVn houden inmiddels meerdere gemeenten binnen hun regeling een hogere koopprijsgrens aan, als gevolg van de stijgende woningprijzen en de verhoogde NHG-grens.
Het gemiddelde bedrag van de nieuw verstrekte Starterslening is gedurende de periode 2019-2021 dan ook opgelopen tot bijna €34.000. In 2022 stabiliseert het gemiddeld bedrag op dat niveau. Circa 56% van alle nieuw verstrekte leningen in het vierde kwartaal van 2022 komt boven de €30.000 uit, tegenover 26% in het begin van 2019. Betalingsproblemen onder eigenaar-bewoner blijven zeer gering Het aantal bij Stichting BKR geregistreerde kredietnemers met minimaal één betalingsachterstand op lopende hypotheekcontracten laat sinds het tweede kwartaal van 2015 een daling zien: van bijna 113.300 naar ruim 41.600 kredietnemers in het derde kwartaal van 2022 (gegevens van Stichting BKR worden hier alleen in het 2e en 4e kwartaal geactualiseerd en met een kwartaal vertraging gepresenteerd). Dit is mede het gevolg van een flinke, redelijk constante uitstroom van het aantal kredietnemers dat de betalingsachterstand op de hypotheek weer inloopt in de jaren 2014-2018; een uitstroom die in de jaren daarna ook constant is, maar op een wat lagere volume niveau doorzet. In combinatie met een geringe instroom in de laatste jaren, is het totaal aantal kredietnemers met een betalingsachterstand met ruim 60% afgenomen ten opzichte van het record aantal medio 2015 (zie figuur 28).
In het derde kwartaal van 2020 neemt het aantal kredietnemers dat de betalingsachterstand op de hypotheek weer inloopt, plotseling fors toe (5.100). Door de coronacrisis zijn mensen spaarzamer geweest en is men (tijdelijk) ook meer doordrongen van risico’s als werkloosheid en betalingsproblemen. In de
27
eerste drie kwartalen van 2022 neemt de uitstroom kredietnemers met een betalingsachterstand iets in omvang af van ongeveer 3.800 naar 2.900 kredietnemers op kwartaalbasis (zie figuur 28). Hoewel het nog wat pril is om deze ontwikkeling goed te kunnen duiden, zou dit natuurlijk wel samen kunnen hangen met de forse kostenstijging voor het levensonderhoud in 2022.Het resterend aantal van 41.600 kredietnemers met een betalingsachterstand is, ongeveer 9 jaar na het eerste herstel vanuit de kredietcrisis, nog wel iets hoger dan het niveau van voor het uitbreken van deze crisis in 2008. Figuur 28 Aantal kredietnemers met minimaal één actueel betalingsprobleem op een lopende hypotheek en de uitstroom van kredietnemers die actuele betalingsproblemen op een hypotheek hadden, op kwartaalbasis, in de periode 3e kwartaal 2008 – 3e kwartaal 20223
Bron: BKR, 2023.
Toekomstige ontwikkelingen op de kortere termijn In Nederland lijkt een voor de koopwoningmarkt ‘giftige’ mix te zijn ontstaan van hoge inflatie, vooralsnog beperkte inkomensstijging, stijgende hypotheekrente, dalende kooprijzen en een dalend consumentenvertrouwen in de algemene economie en ook specifiek in de koopwoningmarkt. Een gemiddeld genomen verdere koopprijsdaling is in een dergelijke situatie natuurlijk zeer plausibel in de komende maanden en kwartalen. Een vergelijking met het begin van de Kredietcrisis medio 2008 dringt zich hierbij wellicht op. Er zijn echter een aantal verschillen te benoemen tussen de situatie destijds en de huidige uitgangspunten. Waar problemen op de financiële markt de oorzaak vormden voor de start van de Kredietcrisis van 2008, lijkt deze financiële markt nu veel meer solide te zijn en adequaat op de ontstane situatie te reageren. Omdat de rentestand op de diverse financiële markten in 2021 nog steeds historisch laag waren, konden renteverhogingen op de geldmarkt worden doorgevoerd en steeg eveneens de kapitaalmarktrente. Daarbij zijn de huidige kapitaal- en hypotheekrentes, overigens ook na deze verhogingen, momenteel nog steeds lager dan aan het begin van 2008.
3
Sinds juli 2016 noteert Stichting BKR de restschulden van hypotheken met en zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) met aparte coderingen. Deze worden niet meer als hypothecaire betalingsachterstand geregistreerd, maar apart als restschuld op de hypotheek. Hierdoor is er eenmalig een correctie doorgevoerd in de uitstroom van het aantal kredietnemers dat de betalingsachterstand heeft ingelopen.
28
De Nederlandse overheid en de internationale wereld werden door de Kredietcrisis zelf ook erg hard geraakt in de financiële huishouding, waardoor ondersteuning van huishoudens en bedrijven minder snel en minder omvangrijk kon worden uitgevoerd. Eind 2022 heeft de overheid echter al meteen een ondersteuningspakket aangekondigd voor de energiekosten van huishoudens en het Midden en Kleinbedrijf om (de effecten van) de hoge inflatie op kortere termijn te bestrijden. De overheidsfinanciën laten dit vooralsnog toe, ondanks de eerdere forse uitgaven tijdens de COVID-19 pandemie in de periode 20202021 en de extra uitgaven voor de ondersteuning van Oekraïne gedurende 2022. De financiële situatie van veel huishoudens blijkt begin 2023 eveneens beter op orde dan in 2008. Gedurende de COVID-19 crisis hebben veel huishoudens kans gezien om hun spaargeldpotje te vergroten. Mede door het grote tekort aan arbeidskrachten is de werkloosheid momenteel veel lager dan destijds in 2008 (3,5% versus 5%). In combinatie met het hoge inflatieniveau in 2022 zal deze druk op de arbeidsmarkt vanuit de huidige CAO onderhandelingen ook tot duidelijke loonsverhogingen leiden voor veel mensen in loondienst. Door de te verwachten gemiddelde verhoging van huishoudeninkomens zal ook de maximale leencapaciteit zich gemiddeld genomen kunnen stabiliseren, wanneer de hypotheekrente toch nog iets zou gaan oplopen.
Het feit dat de financieringsnormen voor het verkrijgen van een hypotheek op basis van het advies van het NIBUD in januari 2023 minder scherp zijn bijgesteld dan verwacht, draagt ook bij aan een meer robuuste ontwikkeling van de maximale leencapaciteit. Doordat de financieringsnormen in 2011 wel sterk zijn versoberd (maximaal 50% aflossingsvrije hypotheek en verplicht aflossen om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek), hebben eigenaarbewoners in het afgelopen decennium bovendien meer buffer aan eigen vermogen in de woning opgebouwd. Woningen zullen daardoor minder snel ‘onder water komen te staan’ nu de koopprijzen dalen, dan in de jaren na het uitbreken van de Kredietcrisis in 2008. Met uitzondering voor de zeer recente kopers van een eigen woning, hebben de enorme koopprijsstijgingen in 2021 en 2022 die buffer ook zeer fors vergroot voor de eigenaarbewoners. De recente koopprijsdaling hoeft de koopwoningmarkt dus minder ‘op slot te zetten’ dan destijds tijdens de Kredietcrisis het geval was. Het consumentenvertrouwen in de algemene economie en in mindere mate ook het vertrouwen specifiek in de koopwoningmarkt waren in 2021 veel groter dan destijds in 2008.
De hoge inflatie, geringere economische groei, gestegen (hypotheek)rente en recente daling van de koopprijzen hebben dat vertrouwen gedurende 2022 wel laten dalen, maar desalniettemin ligt het vertrouwen momenteel nog steeds op een vergelijkbaar niveau als begin 2008. Een grotere bedreiging voor de dynamiek op de markt van bestaande koopwoningen (en daarmee voor de hypotheekmarkt) vormt echter de huidige woningbouwproductie van koopwoningen, die nu al bijna twee jaar sterk onder druk staat. De vooruitzichten voor de komende jaren zijn ook niet zo rooskleurig, gezien het afnemend aantal bouwvergunningen voor koopwoningen dat is verleend. Nieuwbouwwoningen vormen de start van een verhuisketen in de bestaande woningvoorraad, zodat minder transacties op de nieuwbouwmarkt met enige vertraging ook resulteert in minder transacties op de markt van bestaande koopwoningen. Hierin is wel een parallel te zien met de situatie in de periode 2008-2013, al zijn de oorzaken voor de huidige daling in de nieuwbouwproductie (capaciteitsgebrek, hoge prijzen bouwmaterialen, stikstofproblematiek) wel van andere aard dan destijds tijdens de Kredietcrisis (gebrek aan investeringen en vraaguitval). De gestegen hypotheekrente, het afnemend vertrouwen in de koopwoningmarkt onder woonconsumenten en de recente koopprijsdaling zullen de komende kwartalen wel leiden tot een verdere koopprijsdaling.
Toch zal de nog steeds grote woningvraag, de krapte op de koopwoningmarkt en de te verwachten stijging van de huishoudeninkomens op de midden lange termijn kunnen zorgen voor opnieuw koopprijsstijgingen en een nieuw prijsevenwicht op die koopwoningmarkt. Mits de economische schade van de oorlog niet nog
29
veel groter wordt en de hypotheekrente niet al te ver oploopt. De woning zal dan, evenals in het verleden wel het geval was, zijn functie kunnen vervullen als bescherming tegen een hoge inflatie. Verwachte aantallen hypotheken en transacties in het komende kwartaal Gegeven het seizoenspatroon zou normaal verwacht kunnen worden dat het aantal nieuw afgesloten hypotheken in het eerste kwartaal van 2023 lager uitkomt dan in het vierde kwartaal van 2022. Gezien het wederom veel geringer aantal nieuwe hypotheekaanvragen in het vierde kwartaal van 2022, zal de terugval deze keer veel sterker zijn dan in de voorliggende jaren. Het aantal nieuw afgesloten hypotheken in het eerste kwartaal van 2023 zal naar verwachting uitkomen op ongeveer 65.000 tot 70.000 hypotheken. Gezien het seizoenspatroon dat de koopwoningmarkt normaliter kenmerkt, is het te verwachten dat het aantal door NVM makelaars verkochte woningen in het eerste kwartaal van 2023 lager zal uitkomen dan in het vierde kwartaal van 2022. Door met name de daling van het nieuwbouwaanbod en de recente veranderingen in het verkoopproces (potentiele doorstromers willen eerst de huidige woning verkopen, voordat een andere woning wordt gekocht), zal deze daling forser zijn dan in de voorgaande jaren.
Het aantal door NVM makelaars verkochte woningen in het eerste kwartaal van 2022 kan daarbij uitkomen op circa 24.000 à 25.000 woningen. De ontwikkeling van de Eigen Huis Marktindicator (zeven maanden vertraagd) en de ontwikkeling van het aantal transacties van bestaande koopwoningen hebben normaal gesproken een hoge correlatie (de correlatiecoëfficiënt is 0.89; zie figuur 29). De periode tussen september 2020 en september 2021 vormt hierop een uitzondering. Gezien de dalende trend in het vertrouwen in de koopwoningmarkt gedurende het laatste anderhalf jaar, de daling van de nieuwbouwproductie en gegeven het normale seizoenpatroon dat de koopwoningmarkt kenmerkt, is een nog sterkere daling dan in voorgaande jaren te verwachten van het aantal transacties in de bestaande woningvoorraad in het eerste kwartaal van 2023 ten opzichte van het voorliggende kwartaal. Hier liggen daarom ongeveer 40.000 tot 42.000 transacties in de lijn der verwachting. Figuur 29 De samenhang tussen het aantal transacties in de bestaande woningvoorraad en de score op de Eigen Huis Marktindicator, op maandbasis, in de periode juni 2016 – april 2023
Bron: Kadaster, Vastgoed Dashboard, 2023; VEH, Eigen Huis Marktindicator, 2023
30
De ontwikkeling van de Marktindicator en de ontwikkeling van het aantal verkopen op de nieuwbouwmarkt hebben normaal gesproken eveneens een hoge correlatie. Gegeven het normale seizoenspatroon, waarbij het aantal transacties in het tweede en vierde kwartaal hoger uitkomt dan in het voorliggende kwartaal, maar ook rekening houdend met het dalend aanbod van nieuwbouwkoopwoningen, zal het aantal verkochte nieuwe koopwoningen in het vierde kwartaal van 2022 uit kunnen komen op circa 4.000 woningen. Gemiddelde koopprijs in Nederland zal dalen in 2023 en eerste helft 2024 Op basis van de modelvergelijking van het koopprijsmodel van de TU Delft over de periode 1971 – tweede helft 2022, de gestegen hypotheekrente, de te verwachte inkomensstijging en de afname van het aanbod, verwachten we dat er een forse daling van de gemiddelde koopprijs (-6% tot -6,5%) zal zijn waar te nemen in de eerste helft van 2023 ten opzichte van het voorliggende kwartaal. Deze daling zal gedurende de tweede helft van 2023 zeer waarschijnlijk worden doorgezet. Gezien de te verwachten inkomensstijging van huishoudens, de afvlakking van de inflatiestijging, een mogelijke stabilisatie van de hypotheekrente en de aanhoudende vraagdruk op de woningmarkt, is medio 2024 een koopprijsherstel te verwachten (zie figuur 30).
Indien de economie eerder aantrekt of de huishoudeninkomens fors gaan stijgen, kan eind 2023 of begin 2024 al een stabilisatie van de koopprijzen optreden. De onzekerheid bij de koopprijsvoorspelling is echter erg groot vanwege de onduidelijkheid over de ontwikkeling van de hypotheekrente. In het geval dat de gemiddelde hypotheekrente het komend jaar nog één procent verder zou oplopen, is het te verwachten dat een koopprijsstijging ook in de tweede helft van 2024 en begin 2025 nog uitblijft en zullen de prijzen eerder stabiliseren. Indien de hypotheekrente nog verder zou oplopen, is er volgens de modelschatting tot in 2025 geen prijsherstel te verwachten, mits de overige omstandigheden ongewijzigd blijven. Een procentuele mutatie van de mediane verkoopprijs van rond -6% ligt in de lijn der verwachting; vertaald naar de PBK zou dat een daling met zo’n -4% tot -5% in het eerste kwartaal van 2023 kunnen betekenen. Figuur 30 De gerealiseerde en geschatte gemiddelde verkoopprijs (nominaal) bij drie scenario’s van de hypotheekrenteontwikkeling1, op halfjaarbasis, in de periode 2000 – 2025
1: het betreft hier de gemiddelde rente van door de DNB nieuw geregistreerde hypotheken met een rentevaste periode van 5 tot 10 jaar. Bron: TU Delft-MBE, 2023
31
MBE – Management in the Built Environment Faculteit Bouwkunde, TU Delft Julianalaan 134 2628 BL Delft Postbus 5043, 2600 GA Delft Telefoon: +31 (0)15 278 41 59 E-mail: MBE-bk@tudelft.nl www.mbe.bk.tudelft.nl
32
Marktoverzicht Gemeente Amsterdam
NVM Woningmarkt kwartaalcijfers
Transactiecijfers
Gemeente Amsterdam | 4e kwartaal 2022
Aantal transacties
2021-4
2022-3
2022-4
%-jr.
%-kw
Tussenwoning
197
156
153
-22%
-2%
Hoekwoning
53
45
50
-6%
11%
2-onder-1-kap
20
13
13
-34%
2%
Vrijstaand
28
13
23
-18%
77%
Appartement
1.893
1.556
1.741
-8%
12%
Totaal
2.191
1.783
1.980
-10%
11%
Transactieprijs
2021-4
2022-3
2022-4
%-jr.
%-kw
Tussenwoning
769
693
688
-10,4%
-0,7%
Hoekwoning
689
677
689
-0,1%
1,7%
2-onder-1-kap
981
937
801
-18,3%
-14,5%
Vrijstaand
1.362
1.346
1.014
-25,6%
-24,7%
Appartement
568
533
512
-10,4%
-4,0%
Totaal
603
560
538
-10,4%
-3,9%
2021-4
2022-3
2022-4
%-jr.
%-kw
Tussenwoning
6.043
6.148
5.473
-9,4%
-11,0%
Hoekwoning
6.144
5.945
5.560
-9,5%
-6,5%
2-onder-1-kap
6.587
7.686
6.195
-6,0%
-19,4%
Vrijstaand
8.111
8.384
6.792
-16,3%
-19,0%
Appartement
7.767
7.841
7.544
-3,7%
-3,6%
Aantal transacties
Het aantal transacties laat zien hoeveel woningen er in een kwartaal zijn verkocht door NVM-makelaars.
Transactieprijs
Aantal transacties 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0
4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Prijsontwikkeling
(x 1.000 euro) De transactieprijs toont de (mediane) verkoopprijs van alle in een kwartaal verkochte woningen.
Transactieprijs per m
2
Transactieprijs m2
30% 20%
10% 0% -10% -20%
4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Transactieprijsontwikkeling per m2
(euro/m2 gbo wonen) 2
De transactieprijs per m toont de (mediane) vierkante meterprijs van alle in een kwartaal verkochte woningen. Hierbij wordt de verkoopprijs gedeeld door het aantal vierkante meters gbo wonen.
Verkooptijd
25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10%
Totaal
7.567
7.648
7.316
Verkooptijd
2021-4
2022-3
2022-4
Tussenwoning
25
28
35
Hoekwoning
25
30
32
30
2-onder-1-kap
23
25
25
20
Vrijstaand
35
29
53
Appartement
23
27
28
Totaal
24
27
29
-4,5%
-4,6%
4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Verkooptijd in dagen
in dagen De verkooptijd laat de tijd in dagen zien tussen het moment van te koop zetten van de woning en de verkoopdatum. Hierbij is de datum van de volledige ondertekening van de akte bij de makelaar leidend.
40
10 0
4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2017 2018 2019 2020 2021 2022
1
NVM Woningmarkt kwartaalcijfers
Aantal in aanbod Het aantal in aanbod laat het aantal bij NVM-makelaars te koop staande woningen aan het eind van het kwartaal zien.
Vraagprijs
Aanbodcijfers
Gemeente Amsterdam | 4e kwartaal 2022 2021-4
2022-3
2022-4
%-jr.
%-kw
Tussenwoning
94
188
213
127%
13%
Hoekwoning
29
40
64
120%
59%
2-onder-1-kap
9
12
19
109%
56%
Vrijstaand
20
42
35
75%
-17%
Appartement
750
1.318
1.421
89%
8%
Totaal
902
1.600
1.752
94%
9%
2021-4
2022-3
2022-4
%-jr.
%-kw
Tussenwoning
1.000
830
829
-17,1%
-0,2%
Hoekwoning
683
892
809
18,4%
-9,3%
20%
10%
Aantal in aanbod
Vraagprijs
Aantal in aanbod 2.500
2.000 1.500 1.000 500 0
4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Vraagprijsontwikkeling
(x 1.000 euro) De vraagprijs toont de (mediane) vraagprijs van alle aan het eind van het kwartaal in aanbod staande woningen.
2-onder-1-kap
827
1.098
929
12,3%
-15,4%
Vrijstaand
1.865
1.362
1.358
-27,2%
-0,3%
Appartement
542
578
592
8,5%
2,5%
30%
0% -10%
Totaal 2
Vraagprijs per m
626
640
647
4,7%
1,5%
2021-4
2022-3
2022-4
%-jr.
%-kw
Tussenwoning
6.843
5.698
5.921
-13,5%
3,9%
Hoekwoning
5.458
5.838
5.978
9,5%
2,4%
15%
2-onder-1-kap
5.796
7.767
6.861
18,4%
-11,7%
10%
Vrijstaand
7.321
7.331
7.413
1,3%
1,1%
Appartement
6.833
7.341
7.383
8,0%
0,8%
Vraagprijs per m2
4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Vraagprijsontwikkeling per m2
(euro/m2 gbo wonen) De vraagprijs per m2 toont de (mediane) vierkante meterprijs van alle aan het eind van het kwartaal in aanbod staande woningen. Hierbij wordt de vraagprijs gedeeld door het aantal vierkante meters gbo wonen.
20%
5%
0%
Looptijd aanbod
Totaal
6.790
7.114
7.149
Looptijd aanbod
2021-4
2022-3
2022-4
Tussenwoning
54
39
56
Hoekwoning
42
48
47
2-onder-1-kap
28
14
67
Vrijstaand
155
111
116
Appartement
28
19
46
Totaal
34
25
49
5,3%
1,1%
4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Looptijd aanbod in dagen
in dagen De looptijd van het aanbod laat zien hoeveel dagen het woningaanbod al te koop staat. Het gaat dan om het verschil in dagen tussen het moment van te koop zetten van de woning en de laatste dag van het kwartaal.
60 50 40 30 20 10 0
4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2017 2018 2019 2020 2021 2022
2
NVM Woningmarkt kwartaalcijfers
Aantal te koop gezet Het aantal te koop gezette woningen laat zien hoeveel woningen er nieuw te koop zijn aangeboden gedurende een kwartaal.
Krapte-indicator De krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. Deze wordt berekend als het aanbod aan het begin van een kwartaal gedeeld door het aantal transacties gedurende het kwartaal.
Vraag-verkoopprijsverschil
Marktindicatoren
Gemeente Amsterdam | 4e kwartaal 2022 2021-4
2022-3
2022-4
%-jr.
%-kw
Tussenwoning
196
224
240
22%
7%
Hoekwoning
61
57
86
41%
51%
3.000
2-onder-1-kap
22
21
21
-5%
0%
2.000
Vrijstaand
27
26
25
-7%
-4%
Appartement
1.998
2.246
2.296
15%
2%
Totaal
2.304
2.574
2.668
16%
4%
Krapte-indicator
2021-4
2022-3
2022-4
Tussenwoning
1,4
3,6
4,2
Hoekwoning
1,6
2,7
3,8
2-onder-1-kap
1,4
2,8
4,3
Vrijstaand
2,1
9,7
4,6
Appartement
1,2
2,5
2,4
Totaal
1,2
2,7
2,7
2021-4
2022-3
2022-4
Tussenwoning
10,0%
6,9%
1,4%
Hoekwoning
14,3%
7,5%
2,9%
2-onder-1-kap
6,8%
11,8%
0,8%
Vrijstaand
2,5%
1,7%
-3,0%
Appartement
12,3%
7,5%
2,5%
Aantal te koop gezet
Vraag-verkoopprijs
Aantal te koop gezet 4.000
1.000 0
4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Krapte-indicator 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0
4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Vraag-verkoopprijs verschil
verschil in % Het verschil laatste vraag- en transactieprijs laat zien hoeveel procent verschil er zit tussen de laatste vraagprijs van een woning en de uiteindelijke transactieprijs. Een positief verschil betekent dat er meer betaald is dan er voor de woning gevraagd werd.
% Boven vraagprijs verkocht
Totaal
12,0%
7,4%
2,3%
> vraagprijs verkocht
2021-4
2022-3
2022-4
Tussenwoning
79%
77%
56%
Hoekwoning
91%
69%
60%
2-onder-1-kap
70%
92%
54%
Vrijstaand
54%
62%
26%
Appartement
86%
83%
64%
Totaal
85%
82%
63%
15%
10% 5%
0%
4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2017 2018 2019 2020 2021 2022
% boven de vraagprijs verkocht
in procenten Het percentage boven de vraagprijs verkocht laat zien hoeveel procent van het totaal aantal verkochte woningen met een verkoopprijs verkocht is die hoger lag dan de laatste vraagprijs.
100% 80%
60% 40% 20% 0%
4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2017 2018 2019 2020 2021 2022
3
Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
Inhoud Samenvatting ontwikkelingen Q4 2022
Horeca
Kantorenmarkt
Beleggingsmarkt
Winkelmarkt
Verantwoording
Bedrijfsruimtemarkt & logistiek
Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
2
Samenvatting ontwikkelingen Q4 2022
Samenvatting ontwikkelingen Q4 2022 • De cijfers van NVM business uit het vierde kwartaal van 2022 geven aan dat zowel de gebruikersmarkt als de beleggingsmarkt voor commercieel vastgoed verzwakken. • Het aantal beschikbare objecten in aanbod van alle soorten commercieel vastgoed is toegenomen. De trend van dalend aanbod lijkt hierdoor ten einde. Vooral in de kleinere oppervlakteklassen zien we meer aanbod. • Aan de vraagzijde zien we ten opzichte van dezelfde periode in 2021 een dalend opnameniveau. Met name in de kantoren- en winkelmarkt worden gebruikers voorzichtiger. • Het positieve sentiment voor beleggingen neemt sterk af door de gestegen rente. Hoewel in de markt zichtbaar is dat prijzen dalen, voldoen vraagprijzen vaak niet aan de prijzen die beleggers bereid zijn te betalen. Hierdoor stagneert de markt. • De hard gestegen energieprijzen krijgen vat op de huisvestingsbeslissingen van bedrijven. Dat geldt vooral voor kleinere bedrijven voor wie de energierekening een relatief grote kostenpost is. • Gebrek aan uitbreidingsmogelijkheden spelen de markt voor bedrijfsruimten en logistiek vastgoed blijvend parten. Een groot deel van het bedrijfsleven merkt nog weinig van economische stagnatie en vindt nauwelijks kansen in de bestaande voorraad. Dit heeft effect op de prijsvorming. • NVM-leden zien een duidelijke neerwaartse druk op huurprijzen.
Dit uit zich vooral in de kantoren- en winkelmarkt. De hoge indexatie van huurprijzen zijn vooral voor winkeliers een bron van zorg.
Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
4
Kantorenmarkt Resultaten uit de NVM-data en de enquête onder NVM-Business leden
Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
5
Ontwikkelingen kantorenmarkt – landelijke cijfers Q4-2022 Volume in m² Verandering t.o.v. Q3-2022 Verandering t.o.v. Q4-2021
Aantallen
AANBOD
OPNAME
4,37 mln.
307.900
- 2%
+ 41%
- 10%
•
De kantooropname kwam in Q4 2022 uit op 307.900 m². Hoewel vergeleken met Q3 sprake was van een forse stijging (+41%) lag het volume 14% lager dan in dezelfde periode in 2021. Het aantal geregistreerde opnames (329) lag 18% lager dan Q4 2021.
•
In de oppervlakteklasse tussen 2.000 en 5.000 m² werd opvallend veel kantoorruimte opgenomen. Transacties boven 5.000 m² blijven schaars. Veel grote organisaties krimpen eerder in, dan dat zij nieuwe kantoorvloeren in gebruik nemen.
•
In Q4 daalde het aanbod met 2% tot 4,37 miljoen m² vergeleken met Q3. Gemeten in aantallen nam het aanbod echter met 2% toe tot 2.316 objecten.
•
Reden hiervoor is de afname van metrages boven 5.000 m², waar het aanbod met 210.000 m² kromp. Tegelijkertijd steeg het aanbod in de kleinere oppervlakten.
•
Huurniveaus stijgen door de indexering met de hoge inflatie. Reëel is echter sprake van stabilisering tot daling in grote delen van de markt. Toename van huurniveaus vinden wel degelijk plaats op populaire vestigingslocaties als de Zuidas en centrum Rotterdam.
•
Meer vraag gaat uit naar moderne kantoren met een laag energieverbruik.
•
De opname over geheel 2022, op provinciaal niveau, laat zien dat in Utrecht en Groningen fors meer is opgenomen dan in 2021. In Noord-Holland en Noord-Brabant was juist sprake van een daling. In Zuid-Holland stabiliseerde het niveau.
•
Zie volgende pagina’s voor de achtergrondfiguren van aanbod en opname.
- 14%
2.316
329
Verandering t.o.v. Q3-2022
+ 2%
+ 14%
Verandering t.o.v. Q4-2021
- 3%
- 18%
6 Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
Ontwikkelingen kantorenmarkt - opname % ontwikkeling t.o.v. zelfde kwartaal voorgaand jaar 450
350
400
300
350
250
300
200
250
150
200
100
150
50
100
0%
50
-20%
0 2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021 2022 2022 2022 2022 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Opname in m²
120% Aantal transacties
x 1.000 m²
Opname kantoorruimte 400
96%
100%
80%
67%
60% 40%
24%
20%
-40%
6%
-12%
-20%
6%
9%
-14%
-20%
-30%
-32%
2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021 2022 2022 2022 2022 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Transacties in aantal
Opname per oppervlakteklasse (x 1.000 m²) 400 350 300
250
60 33
91
200
12 67
58
52
54 44 44
51
2022 Q3
2022 Q4
2.000-5.000 m²
> 5.000 m²
65
150
88
100
54
44
66
57
50 38 51
2021 Q4
2022 Q1
2022 Q2
200-500 m²
500-1.000 m²
1.000-2.000 m²
50 -
32 44
98
-32%
75
51
31% -27%
7 Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
Meer weten? Ga naar de brainbay tool business marktanalyse
Ontwikkelingen kantorenmarkt - aanbod % ontwikkeling t.o.v. zelfde kwartaal voorgaand jaar 3.500
5.000
3.000 2.500
4.000
2.000
3.000
1.500
2.000
1.000
1.000 -
3%
5%
5%
0% -5% -10%
500
-15%
-
-20%
2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021 2022 2022 2022 2022 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Aanbod in m²
10% Aanbod in aantal
x 1.000 m²
Aanbod kantoorruimte 6.000
-4% -9%
-4% -9%
-10%
-8%
-10%
-10%
-13% -20%
-25% 2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021 2022 2022 2022 2022 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Aanbod in aantallen
Aanbod per oppervlakteklasse (x 1.000 m²) 5.000
4.000
1.654
1.498
1.409
1.520
1.310
1.357
1.335
1.306
1.374
979
1.002
983
987
774
641
696
670
696
2021 Q4
2022 Q1
2022 Q2
2022 Q3
2022 Q4
3.000 1.466
2.000 1.000
1.078
-
500-1.000 m²
1.000-2.000 m²
2.000-5.000 m²
-28%
80%
> 5.000 m²
8 Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
Meer weten? Ga naar de brainbay tool business marktanalyse
Ontwikkelingen kantorenmarkt (enquête)
•
•
• •
•
Uit de enquête onder NVM-leden blijkt dat de hoge energiekosten de belangrijkste trend is in de kantorenmarkt. Bedrijven letten veel vaker op energiezuinigheid van kantoren, terwijl dit nog niet zo lang geleden niet hoog op de agenda stond. Verduurzaming van kantoren is mede door de stijgende energieprijzen een belangrijke trend. Zo is er een verduurzamingsplicht maar voldoen veel kantoren per 1 januari 2023 nog niet aan minimaal energielabel C. Ook is er nog altijd een tekort aan kwalitatief goede kantoren. Duurzame kantoren zijn gewild en worden in meeste gevallen tegen hogere prijzen verhuurd. Maar ook kantoren bij OV-knooppunten blijven schaars. Als gevolg van stijgende energieprijzen worden gebruikers ook kritischer op huisvestingskosten en daarmee op de omvang van het oppervlakte in gebruik. Grote kantoorgebruikers lijken gaandeweg meters af te willen stoten. Door hybride werken is benutting van kantoren nog niet op precoronaniveau. Er zijn meer bedrijven die ongebruikte kantoormeters in onderhuur aanbieden. Uit de enquête van Q4 blijkt dat de NVM-leden minder vraag zien naar kantoren in alle oppervlakteklassen vergeleken met Q3. Kleinschalige metrages tot 200 m² en tussen 200 m² en 1.000 m² liggen nog wel beter in de markt dan grote metrages.
Belangrijkste trends kantorenmarkt o.b.v. totaal behaalbare rangscores* 1. De hoge kosten van energie
26%
2. Verduurzaming van vastgoed (o.a. energielabel C)
24%
3. Tekort aan kwalitatief goede kantoren
16%
5. De verhuur- en verkoopbaarheid van verouderde kantoren
15% 0%
Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Ontwikkeling van de vraag naar kantoorruimte Q4
5%
Q3 4%
16%
54%
13%
20%
50%
4%
27%
6%
Q4
5%
32%
42%
17%
Q3
8%
22%
52%
16%
Q4
14%
Q3
12% 0%
*Zie bijlage voor nadere uitleg
19%
4. Gevolgen hybride werken op gebruik van kantoren
Boven 200 1.000 m² 1.000 m² tot 200 m²
•
Sterke afname
38%
42%
31% 20% Afname
6%
45% 40% Neutraal
4%
12%
60%
80%
Stijging
Sterke stijging
100%
9
Ontwikkelingen kantorenmarkt (enquête)
•
•
•
Ontwikkeling beschikbare aanbod van kantoorruimte Boven 200 1.000 m² 1.000 m² tot 200 m²
•
In Q4 zien meer leden het aanbod toenemen van metrages tussen de 200 m² en 1.000 m² en boven de 1.000 m². In het segment tot 200 m² blijft het aanbod redelijk stabiel. Het aanbod van vooral kwalitatief goede kantoren (met laag energieverbruik) op prime locaties is beperkt. Met als gevolg stijgende kantoorprijzen en dalende incentives. Kantoren van slechte kwaliteit verliezen steeds meer aan populariteit. Volgens de NVM-leden is het beeld van de huurprijsontwikkeling redelijk stabiel gebleven. Bij kantoorruimtes tot 200 m² verwachten iets meer leden een afname van de huurprijzen te zien vergeleken met vorig kwartaal. Huurders worden vaker geconfronteerd met hoge huurindexeringen. De hoge indexaties beperken de financiële mogelijkheden van bedrijven. Vooral voor startende bedrijven is de huur een grote kostenpost. Voor het tweede kwartaal op rij is het sentiment voor kantoor beleggingen fors gedaald. Veel leden geven aan dat de interesse voor beleggingen in kantoren daalt (zie onderdeel beleggingsmarkt).
Q4 Q3
28% 5%
20%
47%
20%
Q4
24%
50%
Q3
21%
59%
Q4
8%
28%
Q3
24%
19%
54%
20%
Sterke afname
16%
43%
28% 40%
Afname
Neutraal
11%
60%
80%
100%
Stijging
Sterke stijging
Ontwikkeling van de gemiddelde transactiehuurprijs/m² van kantoorruimte Q4
7%
66%
Q3
27%
60%
35%
Q4
13%
67%
20%
Q3
10%
71%
18%
Q4
15%
Q3
70%
13% 0%
Sterke afname
Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
52%
27%
0%
Boven 200 - tot 200 1.000 m² 1.000 m² m²
•
10%
73% 20% Afname
40% Neutraal
12% 60%
80%
Stijging
Sterke stijging
100%
10
Winkelmarkt Resultaten uit de NVM-data en de enquête onder de NVM-Business leden
Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
11
Ontwikkelingen winkelmarkt – landelijke cijfers Q4-2022 Volume in m² Verandering t.o.v. Q3-2022 Verandering t.o.v. Q4-2021
AANBOD
OPNAME
1,28 mln.
157.100
0%
+ 36%
•
Ondanks de beëindiging van steunmaatregelen, de oplopende kosten (o.a. energie) voor winkeliers en de terugval in koopkracht bij consumenten zakt de winkelmarkt niet weg. Wel zien we meer winkels in aanbod komen en vlakt de opname af.
•
Met ruim 157.000 m² ligt de opname van winkelruimte in Q4 circa 36% hoger dan Q3. Vergeleken met hetzelfde kwartaal in 2021 is het niveau echter 15% lager. Voor het derde kwartaal op rij ligt de opname lager dan hetzelfde kwartaal in 2021.
•
Hoewel de winkelleegstand daalt (bron:Locatus), registreren we voor het derde kwartaal op rij een hoger aanbodvolume. We zien vooral meer kleine metrages op de markt komen. Grotere metrages nemen af, deels door transformatie naar andere functies.
- 7%
- 15%
4.272
658
•
Verandering t.o.v. Q3-2022
De winkelhuren in de winkelmarkt zijn de afgelopen jaren sterk afgenomen en staan nog steeds onder druk ondanks de indexatie. Zeker in gebieden waar de bezoekersaantallen na Corona niet zijn hersteld.
+ 4%
+ 31%
•
Verandering t.o.v. Q4-2021
+ 2%
- 8%
Het aanbod stijgt in slechts drie van de twaalf provincies, waarvan het meest in Flevoland (+15% t.o.v. vorig jaar). De toename in Noord-Holland (+4%) komt grotendeels voor rekening van Amsterdam waar het aanbod 9.000 m² steeg.
•
In het sectorrapport winkelruimtemarkt 2022 van NVM Business/brainbay staan alle ontwikkelingen in de winkelmarkt beschreven, ook op provinciaal niveau.
•
Zie volgende pagina’s voor de achtergrondfiguren van aanbod en opname.
Aantallen
12 Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
Ontwikkelingen winkelmarkt - opname Opname winkelruimte
% ontwikkeling t.o.v. zelfde kwartaal voorgaand jaar 900 800 700 600 500 400 300 200 100 -
x 1.000 m²
150
100 50 2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021 2022 2022 2022 2022 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Opname in m²
57%
60% Aantal transacties
200
40% 20%
19% 10%
6%
2%
4%
2%
0% -20%
-13%
-15%
-20% -28%
-40% -40%
-60% 2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021 2022 2022 2022 2022 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Transacties in aantal
Opname per oppervlakteklasse (x 1.000 m²) 200 150
54 49
100
28 52
34 13
11 24
37
38
50 -
32
24
19
36
40%
28
34
32
30
17
16
23 13
34
16 2021 Q4
2022 Q1
2022 Q2
2022 Q3
2022 Q4
A. 0-100 m²
B. 100-200 m²
200-500 m²
500-1000 m²
> 1.000 m²
15
22% -10%
13 Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
Meer weten? Ga naar de brainbay tool business marktanalyse
Ontwikkelingen winkelmarkt - aanbod Aanbod winkelruimte
% ontwikkeling t.o.v. zelfde kwartaal voorgaand jaar
x 1.000 m²
2.000
7.500
0%
6.500
-5%
5.500 1.500
4.500
1.000
3.500 2.500
500
1.500
0
500 2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021 2022 2022 2022 2022 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Aanbod in m² Aanbod in aantallen
Aanbod in aantal
2.500
-1% -4%
-4%
-10%
-7%
-8%
-15% -15% -15%
-20%
-15%
-25% -25% -26%
-26%
-30%
-30% -35% 2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021 2022 2022 2022 2022 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Aanbod per oppervlakteklasse (x 1.000 m²) 1.500
1.250
500
1.000
484
453
448
435
221
211
213
205
750
240
500
371
342
340
333
341
219 70
204 65
207 67
215 69
227 74
2021 Q4
2022 Q1
2022 Q2
2022 Q3
2022 Q4
B. 100-200 m²
200-500 m²
500-1000 m²
> 1.000 m²
250 -
A. 0-100 m²
15%
-22%
14 Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
Meer weten? Ga naar de brainbay tool business marktanalyse
Ontwikkelingen winkelmarkt (enquête)
• • •
o.b.v. totaal behaalbare rangscores* 1. De hoge kosten van energie
Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
21% 21%
4. Personeelstekorten
19%
5. Leegstand in winkelgebieden
16%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
Ontwikkeling van de vraag naar winkelruimte Q4
6%
Q3
7%
Q4
9%
43%
42%
6%
Q3
10%
43%
38%
8%
29% 35%
53%
13%
42%
17%
Q4
22%
38%
37%
Q3
19%
41%
40%
0% *Zie bijlage voor nadere uitleg
23%
2. De indexering van huurprijzen met hoog inflatieniveau 3. Lagere omzetten door dalende consumentenbestedingen
Boven 500 m²
•
Belangrijkste trends winkelmarkt
tot 100 m²
•
De hoge energiekosten zijn volgens de NVM-leden de belangrijkste trend voor winkelvastgoed. Gedurende 2022 zagen gebruikers van winkelruimten de energierekening hard oplopen. Ook de indexering van de huren met de inflatie scoort hoog en zorgt ervoor dat de exploitatiekosten voor winkeliers fors stijgen. Door de hoge inflatie zijn prijzen voor producten en diensten fors gestegen en dat zet de consumentenbestedingen onder druk. Het consumentenvertrouwen ligt eind 2022 op een zeer laag niveau. Ook de personeelstekorten spelen een rol en raken net als de oplopende kosten, de continuïteit van winkeliers. Kleinschalige winkelruimten liggen net als het voorgaande kwartaal beter in de markt dan grotere winkels. Ongeveer 13% van de leden ziet een toename in de vraag naar kleine winkelruimten tot 100 m², maar 35% ziet nog wel een daling. Net zoals voorgaand kwartaal is de vraag naar grote winkelruimten boven 500 m² erg laag. Grotere panden zijn steeds moeilijker te verhuren. Een lichtpuntje is dat een klein deel van de leden dit kwartaal een lichte toename ziet.
100 - 500 m²
•
Sterke afname
20% Afname
40% Neutraal
60%
80%
Stijging
Sterke stijging
3%
100%
15
Ontwikkelingen winkelmarkt (enquête)
•
tot 100 m²
Q4
7%
Q3
10%
Q4
8%
14%
52%
Q3
8%
9%
63%
10%
Q3
17%
44%
39% 60% 32%
4%
31%
3%
54%
20%
Sterke afname
40%
Afname
Neutraal
4% 22%
54%
0%
25%
60%
80%
100%
Stijging
Sterke stijging
Ontwikkeling van de gemiddelde transactiehuurprijs/m² van winkelruimte
Boven 500 m²
•
Q4
100 - 500 m²
•
Ontwikkeling beschikbare aanbod van winkelruimte
Boven 500 m²
•
De NVM-leden zijn in Q4 iets negatiever over het verloop van het aanbod van winkelruimten. Het merendeel ziet een stijging van beschikbare winkelruimten. Opvallend is de oppervlakteklasse tot 100 m², waar 43% een stijging ziet. De enquête geeft aan dat NVM-leden overwegend negatief zijn over de huurprijsontwikkeling van winkelruimten. Transactiehuren bevinden zich in een dalende trend. Bezoekersaantallen in winkelgebieden zijn nog niet hersteld. Ondanks het opheffen van de COVID-19 maatregelen. Potentiële huurders zijn dan ook, mede door de onzekerheid in de economie, nog steeds terughoudend. Courante winkels in de populaire steden blijven gewild bij ketens. Echter openen er minder nieuwe formules en streven grote ketens naar minder winkels in een winkelgebied. Beleggers haken vaker af bij aankoop vanwege de hoge rente, de vraag als belegging is vooral daarom verder gedaald. Door de dalende vraag naar beleggingspanden moeten eigenaren vaak afwaarderen op winkelvastgoed. Met als gevolg stijgende aanvangsrendementen (zie onderdeel beleggingsmarkt).
100 - 500 tot m² 100 m²
•
Q4
29%
61%
7%
Q3
32%
59%
8%
Q4 4%
46%
49%
Q3
49%
44%
Q4
5%
48%
46%
Q3
7%
47%
44%
0% Sterke afname
20% Afname
40% Neutraal
60%
80%
Stijging
Sterke stijging
3%
100%
16 Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
Bedrijfsruimtemarkt & logistiek Resultaten uit de NVM-data en de enquête onder de NVM-Business leden
Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
17
Ontwikkelingen bedrijfsruimtemarkt – landelijke cijfers Q4-2022
•
De opname van bedrijfsruimten lag in Q4 2022 ruim 30% lager dan in dezelfde periode in 2021. Tegelijkertijd was het aantal geregistreerde gebruikerstransacties juist 20% hoger.
•
We registreerden dan ook uitzonderlijk veel kleinschalige transacties tot 1.000 m², maar ook van middelgrote metrages tussen 1.000 en 5.000 m². Dit beeld zagen we ook in Q3.
•
Het lagere opnameniveau is grotendeels te wijten aan een tekort aan geschikte grotere oppervlakten. De economische teruggang heeft voorlopig nog beperkt effect op de vraagzijde. Veel bedrijven zijn gezond en zoeken uitbreiding of nieuwe huisvesting.
- 31%
•
Aan de aanbodzijde treedt een opvallende ontwikkeling op. Het volume aan beschikbare bedrijfsruimten is licht afgenomen met 1% tot 6,85 miljoen m². Maar het aantal objecten in aanbod is 5% gestegen.
4.558
1.403
•
+ 8%
+ 33%
Reden hiervoor is de toename van kleine oppervlakten tot 300 m² met circa 33.000 m². Maar ook in andere oppervlakteklassen zien we dit kwartaal meer aanbod. De afname van metrages boven 25.000 m² zorgt ervoor dat het totale aanbodvolume alsnog daalt. Na jaren van flinke daling, lijkt het aanbodniveau van bedrijfsruimten iets af te vlakken.
•
Dat neemt niet weg dat tekorten blijven zorgen voor opwaartse druk op huur- en koopprijzen. Kwaliteit en locatie van het object bepalen in welke mate. De koopmarkt staat onder druk door de hogere rente.
•
Ten opzichte van 2021 is het aanbod in bijna alle provincies gedaald. Alleen in Utrecht (+13%), Friesland (+12%) en Zuid-Holland (+2%) is het aanbod gestegen. In Noord-Brabant daalde het aanbod met 39%.
•
Zie volgende pagina’s voor de achtergrondfiguren van aanbod en opname.
AANBOD
OPNAME
6,85 mln.
1.385.100
Verandering t.o.v. Q3-2022
- 1%
+ 14%
Verandering t.o.v. Q4-2021
- 18%
Volume in m²
Aantallen
Verandering t.o.v. Q3-2022
Verandering t.o.v. Q4-2021
+ 5%
Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
+ 20%
18
Ontwikkelingen bedrijfsruimtemarkt - opname Opname bedrijfsruimte
% ontwikkeling t.o.v. zelfde kwartaal voorgaand jaar
2.500
1.700 1.300
72%
1.100
1.500
900 1.000
700 500
500
300
0
100 2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021 2022 2022 2022 2022 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Opname in m²
62%
Aantal transacties
2.000
x 1.000 m²
80%
1.500 60% 33%
40% 20%
33%
13%
0% -1%
-20%
-11%
-12%
-19%
-22%
-40%
-35%
-31%
2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021 2022 2022 2022 2022 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Transacties in aantal
Opname per oppervlakteklasse (x 1.000 m²) 2.100 1.800
621
1.500 1.200 900 600 300
-
470
290
164 262 176 222 88
241 210 162 131 190 101
310 98 147 158 159 164 85
2021 Q4
2022 Q1
2022 Q2
318
296 198 162 161 125 176 92
2022 Q3
100-300 m²
300-1000 m²
1000-2000 m²
5000-10000 m²
10.000-25.000 m²
> 25.000 m²
181 171 185 181 221 129
2022 Q4
2000-5000 m²
-8%
69% -16%
19 Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
Meer weten? Ga naar de brainbay tool business marktanalyse
Ontwikkelingen bedrijfsruimtemarkt - aanbod Aanbod bedrijfsruimte
% ontwikkeling t.o.v. zelfde kwartaal voorgaand jaar 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 -
10.000
7.500 5.000 2.500 0 2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021 2022 2022 2022 2022 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Aanbod in m²
5%
1%
2%
2%
2%
0% Aanbod in aantal
x 1.000 m²
12.500
-5% -5%
-10%
-7%
-15% -20%
-18% -21%
-25% -30%
-27% -30%
-35%
-30% -35%
-40%
2020 2020 2020 2020 2021 2021 2021 2021 2022 2022 2022 2022 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Aanbod in aantallen
Aanbod per oppervlakteklasse (x 1.000 m²) 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 -
1.802
1.723
1.312
1.348
1.128
1.763
1.590
1.440
1.473
937
916
845
776
1.612
1.423
1.411
1.327
1.395
1.012
913 795 227 2022 Q1
869 823 248 2022 Q2
862 809 262 2022 Q3
934 847 295 2022 Q4
1.797 1.077
880 247 2021 Q4
100-300 m²
300-1000 m²
1000-2000 m²
5000-10000 m²
10.000-25.000 m²
> 25.000 m²
-36%
-2% -30%
2000-5000 m²
20 Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
Meer weten? Ga naar de brainbay tool business marktanalyse
Ontwikkelingen bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek (enquête)
•
•
•
•
Belangrijkste trends bedrijfsruimtemarkt o.b.v. totaal behaalbare rangscores* 1. Tekort aan direct beschikbare bedrijfsruimten
Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
24%
3. De hoge kosten van energie
19%
4. Beleid van overheden (bijv. stikstof, herbestemming bedrijfslocaties)
16%
5. Effect van economische terugval op gebruikers bedrijfsruimte
13% 0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
Ontwikkeling van de vraag naar bedrijfsruimte Q4 Q3
5%
Q4
7%
38%
Q3
6%
39%
34%
Q4 Q3
51%
31%
20% 50%
5%
44% 48%
8% 0%
14%
44%
15%
Sterke afname *Zie bijlage voor nadere uitleg
28%
2. Tekort aan uitgeefbare grond
tot 500 m²
•
Er is onverminderd een groot tekort aan direct beschikbare bedrijfsruimten. Dit wordt door de NVM-leden als belangrijkste trend genoemd in de bedrijfsruimtemarkt. Veel bedrijven ondervinden moeite met het vinden van ruimte in de bestaande voorraad. De vraag naar bedrijfsruimten is daarom in alle oppervlakteklassen hoog. De leden zijn in Q4 minder positief over de vraag naar bedrijfsruimten groter dan 2.500 m². Het tekort aan bouwgrond beperkt het aanwezige ontwikkelingspotentieel voor nieuwbouw. Leden geven aan dat recent gerealiseerde projecten in kleinschalige bedrijfsobjecten snel worden verhuurd of verkocht. Nieuwbouw is vaak geen optie in verband met hoge bouwkosten. De bouwsector kampt bovendien met vertragingen door personeelstekort en schaarste aan materialen. Door de hoge bouwkosten van nieuwbouw, wordt de druk groter op de bestaande voorraad bedrijfsruimten en dat zorgt voor prijsstijgingen. Gebruikers van bedrijfsruimten hebben ook te maken met stijgende energiekosten. Energie-intensieve mkb’ers krijgen van de overheid deels een compensatie van de energiekostenstijging. Ook de beperkte uitbreidingsmogelijkheden op bestaande industrieterreinen door stikstofregelingen spelen een beperkende rol volgens verschillende leden.
Boven 500 2.500 m² 2.500 m²
•
31%
48% 20% Afname
11%
31% 40% Neutraal
6% 13%
60%
80%
Stijging
Sterke stijging
100%
21
Ontwikkelingen bedrijfsruimtemarkt niet-logistiek (enquête)
• • •
tot 500 m²
Q4
17%
46%
29%
8%
Q3
19%
44%
26%
10%
31%
6%
500 2.500 m²
•
Ontwikkeling beschikbare aanbod van bedrijfsruimte
Q4 Q3
21%
Boven 2.500 m²
•
Het lage aanbod aan bedrijfsruimten blijft achter bij de hoge vraag. Vergeleken met vorig kwartaal zien de leden een lichte verbetering in het segment boven de 2.500 m². Kleine bedrijfsruimten (tot 500 m²) zijn bijzonder in trek, zelfs van nieuwbouw met hoge huurprijzen. Eindgebruikers bieden vaak boven de vraagprijs voor bedrijfsruimten op goede locaties. Door voortdurend grote tekorten blijven de huurprijzen stijgen. Prijsstijgingen zijn aanwezig in alle grootteklassen volgens het overgrote deel van de NVM-Business leden. De leden zijn echter minder positief dan in het vorige kwartaal Verhuurders kunnen kiezen uit meerdere potentiële huurders. Ze kiezen vaak voor de beste huurders die het minst vervuilende of intensieve gebruik met zich meebrengen. Door gestegen financieringsrentes wordt het lastiger om beleggingspanden aan te kopen. Door de tekorten is het risicoprofiel van bedrijfsruimten lager dan van andere sectoren. Beleggers willen zich indekken tegen toegenomen risico's, dit zorgt er mede voor dat de rendementseisen stijgen (zie onderdeel beleggingsmarkt).
Q4
18%
Q3
22%
13%
49% 48%
23%
35%
39% 41%
0% Sterke afname
7% 8%
33%
5% 100%
20%
40%
60%
80%
Afname
Neutraal
Stijging
Sterke stijging
Ontwikkeling van de gemiddelde transactiehuurprijs/m² van bedrijfsruimte Boven 500 - tot 500 2.500 m² 2.500 m² m²
•
Q4
41%
Q3
23%
12%
46%
Q3
50%
31%
64%
5%
Q3
Sterke afname
4%
52%
43%
40% 0%
7%
64%
Q4
Q4
51%
20% Afname
53% 40% Neutraal
4%
60%
80%
Stijging
Sterke stijging
100%
22 Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
Ontwikkelingen logistiek vastgoed (enquête) • • •
• • • •
Het ontwikkelen van logistiek vastgoed wordt steeds lastiger door tekort aan bouwgrond, strenger overheidsbeleid en stijgende bouwkosten. Leden zien nog altijd veel vraag naar logistiek vastgoed. Toch daalt het sentiment onder de leden vergeleken met vorig kwartaal. Zo zag 33% van de leden in Q4 een stijging in de vraag naar oppervlakten tot 5.000 m². In Q3 lag dit op 58%. In het segment tussen 5.000 en 25.000 m² daalde dit van 44% naar 29%. Bij metrages boven 25.000 m² was duidelijk een daling te zien vergeleken met voorgaand kwartaal. In dit segment zag nog 21% van de leden de vraag toenemen (Q3=45%). Het aantal leden dat een afname zag groeide juist naar 33% (Q3=18%). De verklaring ligt deels in de minder grote behoefte aan voorraadopbouw bij bedrijven. Veel vraag gaat uit naar duurzame warehouses met voldoende docks, een goede vloerbelasting en vrije hoogte. Ook is de schaarste groot voor hoogwaardige last mile logistiek en vastgoed in de logistieke kernzones. In tegenstelling tot andere vastgoedmarkten vormen hoge energiekosten een minder groot probleem in logistiek vastgoed. Voor veel niet energie-intensieve logistieke dienstverleners zijn de energiekosten namelijk een kleiner deel van de kosten.
Belangrijkste trends logistiek vastgoed o.b.v. totaal behaalbare rangscores* 1. Tekort aan uitgeefbare grond
28%
2. Tekort aan direct beschikbare logistieke ruimten
27%
3. Beleid van overheden (bijv. stikstof, herbestemming bedrijfslocaties)
14%
5. De hoge kosten van energie
13%
0%
Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
10%
20%
30%
Ontwikkeling van de vraag naar logistieke ruimte Q4
63%
Q3
42%
Q4
29%
Q3
13%
Q4
33% 53%
Q3
0%
29%
44%
18%
5%
38%
33%
Sterke afname *Zie bijlage voor nadere uitleg
18%
4. Effect van economische terugval op gebruikers logistiek vastgoed
tot Boven 5.000 - 5.000 25.000 m² 25.000 m² m²
•
38% 46%
36%
6% 21%
36%
9%
20%
40%
60%
80%
100%
Afname
Neutraal
Stijging
Sterke stijging 23
Ontwikkelingen logistiek vastgoed (enquête) •
• •
Q4
20%
Q3
21%
Q4
17%
Q3
18%
Q4
17%
Q3
36%
Sterke afname
40%
42%
4%
32%
42%
5%
42% 53%
29%
33%
23% 0%
50% 46%
31%
20%
40%
60%
80%
100%
Afname
Neutraal
Stijging
Sterke stijging
Ontwikkeling van de gemiddelde transactiehuurprijs/m² van logistieke ruimte
Boven 25.000 m²
5.000 tot 25.000 5.000 m² m²
•
Het aanbod is beperkt en blijft achter op de hoge vraag. Net zoals vorig kwartaal is er opnieuw een lichte verbetering te zien. Het aanbod is namelijk minder sterk afgenomen. In het segment boven de 25.000 m² is het aanbod het minst afgenomen. Logische oorzaak hiervan is dat de vraag vanuit de markt afnam dit kwartaal. De huurprijzen stijgen verder in alle oppervlakteklassen. Wel zijn de huurprijzen minder hard gestegen dan vorig kwartaal. Door dalende consumentenbestedingen liggen er nog grote voorraden in de logistieke centra opgeslagen. Het gaat vooral om onverkochte producten. Gebruikers van logistiek vastgoed willen hun voorraden (deels) inkrimpen. De vraag naar stroom is de afgelopen maanden fors gestegen. Veel bedrijven vragen op grote schaal extra elektriciteit aan bij netbeheerders. Echter is het stroomnetwerk landelijk overvol.
tot Boven 5.000 - 5.000 25.000 m² 25.000 m² m²
•
Ontwikkeling beschikbare aanbod logistieke ruimte
Q4
48%
Q3
52%
26%
68%
Q4
5%
58%
Q3
38%
53%
Q4
40%
58%
Q3
9% 0%
Sterke afname
7%
38%
45%
36%
9%
20%
40%
60%
80%
Afname
Neutraal
Stijging
Sterke stijging
100%
24 Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
Horecamarkt Resultaten uit de NVM-data en de enquête onder de NVM-Business leden
Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
25
Ontwikkelingen horecamarkt (enquête)
• •
• •
•
De bedrijfsvoering in de horeca wordt ernstig belemmerd door het personeelstekort. Tijdens de coronacrisis moest veel personeel noodgedwongen op zoek naar een andere baan. Oud-medewerkers komen niet zomaar weer terug. Personeelstekort leidt soms tot vroegere sluitingstijden. Veel horecabedrijven komen verder in de problemen door stijgende energie- en inkoopprijzen. Hoge energiekosten vagen namelijk veel winsten weg. Voor sommige ondernemers dreigen hierdoor sluitingen. Er heerst nog altijd veel onzekerheid door de hoge inflatie en economische onzekerheid. Met als gevolg hoge huurindexeringen voor huurders. Horecaondernemers ontkomen niet meer aan het doorvoeren van prijsverhogingen. Het doorberekenen van de gestegen kosten aan klanten wordt lastig doordat consumenten steeds minder besteden. De leden zien in de grote oppervlakteklassen een verdere daling van de vraag ten opzichte van vorig kwartaal. Vooral naar metrages boven 500 m² is de vraag sterk afgenomen. Alleen in het segment tot 100 m² is een lichte verbetering te zien. Door teruglopende koopkracht is de toekomst van de horeca lastig te voorspellen. De leden verwachten aankomend kwartaal een moeilijke periode met eventueel meer faillissementen. Vakmanschap en beleving worden daarom steeds belangrijker.
Belangrijkste trends horecamarkt o.b.v. totaal behaalbare rangscores* 1. Personeelstekorten
Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
24%
3. De indexering van huurprijzen met hoog inflatieniveau
19%
4. Lagere omzetten door dalende consumentenbestedingen
17%
5. De verhuur- en verkoopbaarheid van horeca panden
12% 0%
5%
10% 15% 20% 25% 30% 35%
Ontwikkeling van de vraag naar horeca Q4
5%
Q3
32%
47%
41% 5%
47%
Q3
6%
44%
Q4
13%
Q3
8% 0%
16%
47%
Q4
Sterke afname *Zie bijlage voor nadere uitleg
29%
2. De hoge kosten van energie
Boven 500 100 - 500 tot 100 m² m² m²
•
12% 37%
31% 53%
25% 20%
Afname
11% 19%
20% 58%
40%
Neutraal
13% 8%
60%
80%
Stijging
Sterke stijging
100%
26
Beleggingsmarkt Resultaten uit de NVM-data en de enquête onder de NVM-Business leden
Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
27
Ontwikkelingen beleggingsmarkt (enquête)
• • •
•
Belangrijkste trends beleggingsmarkt o.b.v. totaal behaalbare rangscores* 1. Financiering: stijgende rentes
28%
2. Hoge prijzen in vergelijking met rendementseisen van beleggers
21%
3. Tekort aan goede beleggingsobjecten
19%
4. Hogere risico’s (o.a. leegstand)
16%
5. Waardedaling van vastgoed
16% 0%
10%
20%
30%
sentimentscore** vraag naar beleggingen 80% stijging
•
Door de stijgende kapitaalmarktrentes wordt geld lenen voor beleggingen minder interessant. De stijgende rente heeft steeds meer impact op de vraag en waardering van vastgoed. Kopers anticiperen op de negatieve kapitaalmarkt en zijn meestal alleen bereid tegen lagere prijzen te kopen. Vastgoedprijzen liggen nog aan de hoge kant en verkopers voelen nog niet de noodzaak mee te bewegen met prijsdalingen. Hierdoor gaan veel transacties niet door en is er minder beleggingsactiviteit. Tekort aan kwalitatief goede vastgoedobjecten. Er is schaarste aan interessante beleggingsobjecten op goede locaties. Goede kwaliteit van pand, locatie en huurder is essentieel voor een stabiel rendement. Rendementseisen van beleggers gaan omhoog door hogere rentes en risico’s en kunnen verder gaan toenemen. Verschillende NVM-leden geven aan dat de verhoging van de overdrachtsbelasting in 2023 heeft gezorgd voor een stevige impuls aan het transactievolume in Q4. Sommige beleggers hebben hun aankoop versneld om het hogere belastingtarief te vermijden. Omdat banken terughoudend worden, zijn mogelijkheden voor financiering van commercieel vastgoed afgenomen. Partijen met veel eigen geld en die risico’s durven te nemen, hebben een voordeel in de huidige markt.
60% 40% 20% 0%
daling
•
-20% -40% -60% Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Kantoorruimte Winkelruimte Bedrijfsruimte Logistiek
*Zie bijlage voor nadere uitleg
Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
** Het saldo van antwoorden waarop ‘stijging’ wordt beantwoord minus antwoorden waarop ‘daling’ wordt beantwoord, weergegeven in percentage. Een positief saldo geeft aan dat er meer leden een stijging zien dan een daling. De vraag die is gesteld: De vraag naar kantoorruimte/ bedrijfsruimte/ logistiek/ winkelruimte als belegging is….? Een stijging betekent een toename van de vraag
28
Ontwikkelingen beleggingsmarkt (enquête)
•
•
•
Ontwikkeling kantoorruimte als belegging Het bruto aanvangsrende- De vraag als ment (BAR) belegging
•
Het sentiment op de beleggingsmarkt is negatiever vergeleken met voorgaand kwartaal. Steeds meer leden zien een forse daling in de vraag naar beleggingen (zie figuren en bijlage). Door gestegen risico’s zijn de aanvangsrendementen in de meeste vastgoedmarkten gestegen. Alleen in de winkelmarkt bleef het aantal leden stabiel. Zowel kantoren als winkels liggen slechter in de markt. Met uitzondering van kwalitatief goede kantoren met gunstige energielabels. Steeds meer leden zien een daling in de vraag naar beleggingen in kantoren. In Q4 zag 59% van de leden de vraag naar beleggingen in kantoren dalen, tegenover 40% in Q3. De daling in de vraag is ook zichtbaar in de winkelmarkt. Alleen vastgoed gericht op convenience (zoals supermarkten) ligt goed. Vergeleken met vorig kwartaal zijn de aanvangsrendementen redelijk stabiel gebleven. Iets meer dan de helft van de leden ziet een stijging van het aanvangsrendement. Grote beleggingspartijen nemen minder risico's en haken vaker af. Wel blijven deze partijen op zoek naar kwalitatief goede vastgoed objecten die voor een langere termijn zijn verhuurd. Het aanbod hiervan is beperkt. Laag risico staat voor hen momenteel boven rendement.
Q4
7%
52%
Q3
29%
40%
Q4
17%
Q3
18% 0%
Sterke afname
11%
48% 26%
11%
49%
6%
42%
39%
20%
40%
60%
80%
100%
Afname
Neutraal
Stijging
Sterke stijging
Ontwikkeling winkelruimte als belegging Het bruto aanvangsrende- De vraag als ment (BAR) belegging
•
Q4 4%
58%
Q3
49%
33%
9%
32%
4% 8%
Q4
18%
30%
48%
3%
Q3
13%
35%
45%
5%
0% Sterke afname
20%
40%
60%
80%
Afname
Neutraal
Stijging
Sterke stijging
100%
29 Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
Ontwikkelingen beleggingsmarkt (enquête) • •
•
• •
Bedrijfsruimten (niet logistiek) en logistiek vastgoed blijven nog gewild als belegging maar de vraag is wel gedaald vergeleken met vorig kwartaal. De vraag naar bedrijfsruimten nam af met 18%, tegenover 6% in Q3. Daarentegen zien 39% van de leden de vraag stijgen, in Q3 was dit nog 61%. Vooral logistiek vastgoed liet een forse daling zien met 35% (Q3=12%). Slechts 23% van de leden zag de vraag toenemen (Q3=59%). Desondanks is het leegstandsrisico in de bedrijfsruimtemarkt en logistiek op een historisch laag niveau. Het sentiment voor beleggen in logistiek vastgoed neemt ook verder af. Slechts 28% van de leden zag een daling van de rendementen in Q4 2022. Vorig kwartaal was dit nog 41%. Het aantal leden dat een stijging zag groeide juist naar 48%, tegenover 36% in Q3. Mede door de hoge rente is het bruto aanvangsrendement verder gestegen (zie figuren en in bijlage). In de prijsklasse tot € 500.000,- zijn beleggers nog bereid om te overbieden voor bedrijfsruimten. Beleggers zijn wel minder bereid om over te bieden voor kantoren en winkels. Veel beleggers verwachten in 2023 een recessie die de daling van de vastgoedprijzen verder aanjaagt.
Q4 Q3
18%
43%
6%
Q4
35%
33% 25%
4%
55%
6%
40%
30%
4% 4%
Q3 5%
31%
0%
20%
40%
60%
80%
Afname
Neutraal
Stijging
Sterke stijging
Sterke afname
38%
24%
100%
Ontwikkeling logistieke ruimte als belegging Het bruto aanvangsrende- De vraag als ment (BAR) belegging
•
Het bruto aanvangsrende- De vraag als ment (BAR) belegging
Ontwikkeling bedrijfsruimte als belegging
Q4 4% Q3
12%
Q4
8%
Q3
31%
42% 29%
20%
53% 24%
41%
0% Sterke afname
15%
8% 6%
44% 24%
24%
4% 12%
20%
40%
60%
80%
Afname
Neutraal
Stijging
Sterke stijging
100%
30 Ontwikkelingen commercieel vastgoed 2022 Q4
Bijlagen
Bijlagen (enquête) Figuur: Ontwikkeling beschikbare aanbod van horeca
Figuur: Ontwikkeling sentiment aanvangsrendementen (BAR)
Q4
11%
11%
Q3
6%
18%
53%
24%
Q4
6%
17%
56%
17%
Q3
39%
33%
40%
Q4
13%
13%
Q3
8%
23%
0% Sterke afname
33%
6%
6%
27%
44%
25%
6%
60%
80%
100%
Stijging
Sterke stijging
69%
20% Afname
40% Neutraal
stijging
sentimentscore* aanvangsrendement (BAR)
Toelichting rangscores NVM-Business enquête Elke respondent kon rangschikkingscijfers toekennen aan de antwoordmogelijkheden (trends). Ieder rangschikkingscijfer kon per trend slechts éénmaal toegekend worden (Rang 1 = meest belangrijke trend en Rang 5 = minst belangrijke trend). Op basis van de rangschikkingscijfers kon per trend een rangscore worden behaald en deze zijn uitgedrukt in percentages van het totaal. Scores voor rangordes werden als volgt toegekend: Rang 1 = 5, Rang 2 = 4, Rang 3 = 3 enz.
daling
Boven 500 100 - 500 tot 100 m² m² m²
Ontwikkeling beschikbare aanbod van horeca 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50%
Q2 2021 Q3 2021 Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Kantoorruimte
Winkelruimte
Bedrijfsruimte
Logistiek
* Het saldo van antwoorden waarop ‘stijging’ wordt beantwoord minus antwoorden waarop ‘daling’ wordt beantwoord, weergegeven in percentage. Een positief saldo geeft aan dat er meer leden een stijging zien dan een daling. De vraag die is gesteld: Het bruto aanvangsrendement (BAR) van kantoorruimte/ bedrijfsruimte/ logistiek/ winkelruimte is…? Een stijging betekent een toename van het aanvangsrendement.