Bijlage 1.12 A - Referenties.pdf

Monitor Koopwoningmarkt 4e kwartaal 2022 Expertisecentrum Woningwaarde MBE - Management in the Built Environment Faculteit Bouwkunde Technische Universiteit Delft Harry Boumeester Harry Boumeester Februari 2023 Deze publicatie komt tot stand op initiatief van de volgende organisaties:

MBE – TU Delft De Hypotheekshop HDN (Hypotheken Data Netwerk) NHG (Nationale Hypotheek Garantie) Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten

Aan de publicatie wordt verder meegewerkt door de volgende organisaties:

Centraal Bureau voor de Statistiek Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM Stichting BKR Vereniging Eigen Huis Meso Onderzoek De rapportage en de daarin opgenomen analyses vallen onder de verantwoordelijkheid van MBE.  Copyright 2023 by MBE – Management in the Built Environment

Koopprijzen op woningmarkt dalen ondanks grote vraagdruk De forse daling van de mediane verkoopprijs in het derde kwartaal van 2022, zet zich ook in het vierde kwartaal door (-3,7% ten opzichte van het voorliggende kwartaal), zo blijkt uit de gegevens van de NVM. Tegelijkertijd laat ook de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK), die 2 tot 3 maanden achter loopt op de NVM cijfers, in het vierde kwartaal van 2022 voor het eerst sinds 9 jaar een daling zien (-2,4%). De jaar-op-jaar mutatie van de mediane verkoopprijs is in dit vierde kwartaal voor het eerst zelfs negatief (-6,4%); een ervaring die zich in het derde kwartaal van 2013 voor het laatst heeft voor gedaan. De huidige koopprijsdaling is eigenlijk niet conform eerdere perioden met marktcorrecties, omdat in de verkoopgegevens nog geen duidelijke vraaguitval is te herkennen. Het aantal door de NVM geregistreerde verkopen (ruim 32.500 woningen) komt in het vierde kwartaal van 2022 namelijk uit op hetzelfde niveau als in het voorliggende kwartaal en betekent slechts een daling met 1% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2021. Een vergelijkbaar beeld is te zien bij de door het Kadaster geregistreerde transacties: de 51.300 transacties in het vierde kwartaal van 2022 liggen eveneens in de buurt van het niveau van een jaar geleden. Er is dus nog zeker geen neerwaartse trend in het aantal woningverkopen te zien.

De oorzaak voor de recente koopprijsdaling ligt dan ook in de vrij plotseling fors opgelopen hypotheekrente (van 1,5% tot 4,5%) en de enorme inflatie (tot ver boven de 10% op jaarbasis) in de laatste drie kwartalen van 2022. Enerzijds is de maximale hypotheeksom die kopers kunnen krijgen, hierdoor met 10% tot 15% teruggelopen. Anderzijds zijn woonconsumenten daardoor meer risicomijdend gedrag gaan vertonen in hun keuze om al dan niet te gaan kopen en in hun keuze voor de bijbehorende hypotheek. Potentiële doorstromers willen nu veelal eerst hun huidige woning verkopen, voordat een andere woning wordt uitgekozen. Potentiële kopers blijken daarnaast minder bereid (en minder genoodzaakt) om andere kopers af te troeven door boven de vraagprijs te bieden. En bij het afsluiten van een hypotheek kiezen woonconsumenten weer minder vaak voor een aflossingsvrije hypotheek. De situatie met hoge inflatie, flink gestegen (maar historisch nog steeds lage) hypotheekrente en tot dusver beperkte inkomensstijging heeft geleid tot een fors dalend consumentenvertrouwen in de algemene economie in de afgelopen anderhalf jaar (-55%). Ook het vertrouwen in de koopwoningmarkt onder woonconsumenten is afgenomen in deze periode, maar hier blijkt de daling maar half zo sterk te zijn geweest (-30%).

In combinatie met een eventueel verder oplopende kapitaalmarkt- en hypotheekrente ligt een verdere koopprijsdaling in de komende kwartalen dan wel in het verschiet; ondanks de te verwachten inkomensgroei en toename van de koopkracht en de enorme woningvraag als gevolg van de toegenomen bevolkingsgroei. Een ander en wellicht groter gevaar voor de koopwoningmarkt en de hypotheekmarkt schuilt echter in de verdere terugval van de woningbouwproductie in met name de koopsector. Het aanbod en de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen zit nu al ruim twee jaar in een neerwaartse spiraal en bedraagt in het vierde kwartaal van 2022 nog maar 4.000 tot 5.000 woningen; meer dan een halvering in vergelijking met eerdere jaren. Het aantal koopwoningen waarvoor een bouwvergunning is afgegeven, laat ook al ruim een jaar een 2

negatieve trend zien, wat weinig verbetering voor de kortere termijn voorspelt. Een onbedoeld voordeel van deze situatie is het feit, dat hierdoor de vraagdruk op de koopwoningmarkt hoog blijft en daarmee de huidige koopprijsdaling op de middellange termijn ook weer om kan buigen. Dit blijkt uit de gegevens in de veertigste Monitor Koopwoningmarkt (vierde kwartaal 2022).

Koopprijscorrectie zet zich voorlopig door In de vorige kwartaalrapportage werd al voorspeld, dat de koopprijzen in het vierde kwartaal van 2022 zeer waarschijnlijk zouden dalen met zo’n 4% tot 5%. Deze voorspelling is inderdaad uitgekomen, ondanks de nog steeds enorme vraagdruk op de woningmarkt. De prijsdaling is dan ook vrijwel geheel toe te schrijven aan de fors gestegen hypotheekrente gedurende het jaar 2022, waardoor de woonconsument inmiddels minder kan én wil betalen voor de koopwoning. De forse daling van de mediane verkoopprijs (zoals geregistreerd door de NVM) in het vierde kwartaal van 2022 (-3,7% ten opzichte van het voorliggende kwartaal) bevestigt bovenstaande constatering (zie figuur 1). Uit de praktijk kwamen in de afgelopen kwartalen al signalen van minder bezichtigingen per te koop staande woning, een oplopende verkooptijd en minder overbiedingen van de vraagprijs. De stijging van de mediane verkoopprijs gedurende 2021 en de eerste helft van 2022 (+23%), is in de tweede helft van 2022 (prijsdaling van -10%) al bijna voor de helft teniet gedaan. De mediane verkoopprijs bedraagt in het vierde kwartaal van 2022 inmiddels €407.000 en komt daarmee uit op het niveau van begin tweede kwartaal 2021 (zie ook figuur 4).

In de gegevens van het Kadaster en het CBS over de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) is in het vierde kwartaal van 2022 ook voor het eerst sinds 9 jaar (!) een daling waar te nemen, zo is te zien in figuur 1. De PBK neemt in het vierde kwartaal van 2022 met 2,4% af ten opzichte van het derde kwartaal van 2022. Figuur 1 De procentuele kwartaalmutatie van de mediane verkoopprijs bestaande woningen (NVM) en de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (Kadaster/CBS), op kwartaalbasis, in de periode 3e kwartaal 2008 – 4e kwartaal 2022

Bron: CBS, Statline, 2023; NVM, Woningmarktcijfers, 2023

3

Volgens het normale seizoenspatroon in de koopprijsmutaties kent de mediane verkoopprijs in het tweede en vierde kwartaal steeds een iets sterkere prijsstijging, dan in het eerste en derde kwartaal. Doordat de feitelijke transactie van de verkochte woning meestal enige tijd later plaatsvindt dan de verkoopdatum, is een tegengesteld patroon te herkennen in de PBK van alle woningtransacties in de bestaande woningvoorraad. In dit vierde kwartaal is de koopprijsontwikkeling (zowel gemeten in de mediane verkoopprijs als in de PBK) geheel losgekoppeld van het normale seizoenspatroon. Dat de prijsontwikkeling op de Nederlandse koopwoningmarkt in een andere fase is beland, blijkt ook uit de jaar-op-jaar mutaties van zowel de mediane verkoopprijs als de PBK (zie figuur 2). De mediane verkoopprijs laat al vanaf begin 2022 steeds minder extreme prijsstijgingen zien dan gedurende 2021. In het vierde kwartaal van 2022 is de prijsmutatie op jaarbasis voor het eerst zelfs negatief (-6,4%); een ervaring die zich in het derde kwartaal van 2013 voor het laatst heeft voor gedaan. Zoals gezegd ligt het registratiemoment van de PBK over het algemeen enkele maanden na de koopovereenkomst (en wordt bij het berekenen van de PBK nauwkeuriger gecorrigeerd voor kwaliteitsverschillen in de verkopen), waardoor de ontwikkeling van PBK met enige afstand volgt op die van de mediane verkoopprijs.

Ook de jaar-op-jaar mutatie van de PBK blijkt vanaf het tweede kwartaal van 2022 steeds lager uit te komen (zie figuur 2). De mutatie van de PBK ligt met 5,1% in het vierde kwartaal van 2022 nog wel steeds aan de positieve kant. Figuur 2 De procentuele jaarmutatie van de mediane verkoopprijs bestaande woningen (NVM) en de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (Kadaster/CBS), op kwartaalbasis, in de periode 1e kwartaal 2014 – 4e kwartaal 2022

20 Procentuele mutatie

16 12 8 4 0 -4 -8

Mediane verkoopprijs bestaande koopwoningen

PBK

Bron: CBS, Statline, 2023; NVM, Woningmarktcijfers, 2023

Daling van de verkoopprijzen kent een regionale rimpeleffect In de recente koopprijsgegevens is een bekend marktfenomeen goed te herkennen: het rimpeleffect. In de woningmarktgebieden waar gedurende 2021 en de eerste helft van 2022 de prijsstijgingen het sterkst zijn geweest, is nu ook als eerste en in sterkere mate de dalende trend in de koopprijzen te herkennen. Waar de PBK voor Nederland als geheel pas in het vierde kwartaal van 2022 daalt, zien we de ombuiging al een kwartaal eerder in de grote steden (zie figuur 3). Ook is uit deze figuur af te lezen, dat de daling sterker is in de grote steden (met uitzondering van Rotterdam) dan gemiddeld in Nederland. In Amsterdam neemt de PBK in het vierde kwartaal van 2022 met 5,7% af tegenover een daling van 2,4% voor Nederland als geheel. Voor de stad Utrecht is dit percentage zelfs -6,3%.

4

Eenzelfde proces is ook op provinciaal niveau terug te zien. In de provincies Utrecht, Noord-Holland, en Flevoland daalt de PBK steeds met -3% tot -4%. In Noord-Brabant en Limburg neemt de PBK juist minder sterk af dan landelijk. Uit de praktijkervaringen van de makelaars komt naar voren dat binnen de provincies de koopprijsdaling in de grotere, centrale steden ook weer sterker is dan in de omliggende woonplaatsen. De woningmarktgebieden met de meest krappe markten reageren over het algemeen sneller en heftiger op een omslag in de marktomstandigheden. Figuur 3 De Prijsindex Bestaande Koopwoningen (Kadaster/CBS) voor de vier grote steden en voor geheel Nederland, op kwartaalbasis, in de periode 1e kwartaal 2013 – 4e kwartaal 2018 240,0 Nederland

220,0 PBK (2015=100)

200,0

Amsterdam

180,0 160,0

Den Haag

140,0 Rotterdam

120,0 100,0

Utrecht stad

80,0

Bron: CBS, Statline, 2023

Daling van de koopprijzen is directe gevolg van de recente rentestijging en hoge inflatie De forse stijging van de hypotheekrente gedurende de vier kwartalen van 2022 kan zonder twijfel worden aangewezen als de oorzaak voor de meer recente daling van de verkoopprijzen; voornamelijk als reactie op de gestegen renteniveau op de kapitaalmarkt. De gemiddelde hypotheekrente die door banken wordt gehanteerd, bedraagt in december 2022 ongeveer 4,0%, terwijl dit percentage begin van dit jaar nog rond de 1,4% uitkwam. In de gegevens over de recent geregistreerde hypotheken zien we deze stijgende rente inmiddels ook duidelijk terug (zie figuur 4). De gemiddelde hypotheekrente van afgesloten hypotheken ligt daarbij wel op een wat lager niveau (3,3%) dan de huidige tarieven van de banken. Enerzijds omdat deze hypotheken enkele maanden eerder zijn overeengekomen onder gunstigere voorwaarden, anderzijds omdat met name doorstromers op de koopwoningmarkt eventuele gunstigere hypotheektarieven van de vorige hypotheek mee kunnen nemen naar de nieuwe hypotheek. Uit figuur 4 kan worden afgelezen dat vanaf eind 2021 de gemiddelde hypotheekrente oploopt en vanaf dat moment ook de groei van de mediane verkoopprijs stagneert.

5

Figuur 4 De gemiddelde hypotheekrente1 (DNB, rechter as) en de mediane verkoopprijs bestaande woningen (NVM, linker as), op kwartaalbasis, in de periode 1e kwartaal 2019 – 4e kwartaal 2022

1 gemiddelde rente voor nieuw afgesloten hypotheken met rentevaste periode van 5 tot 10 jaar; Bron: NVM, 2023; DNB, 2023.

Figuur 5 De gemiddelde maximale leencapaciteit bij 1x modaal huishoudeninkomen en 2x modaal huishoudeninkomen, voor een- en tweeverdieners, op halfjaarbasis, in de periode 2 e helft 2008- 2e helft 2022

Bron: TU Delft-MBE, 2023

Het is gedurende 2022 dus gewoon steeds ‘duurder’ geworden om een hypotheek te nemen voor het kopen van een woning. De gestegen hypotheekrente heeft, bij gelijkblijvende hypotheekvoorwaarden, in de tweede helft van 2022 de maximale leencapaciteit van met name huishoudens in de midden en hogere inkomensklassen negatief beïnvloed (zie figuur 5). De maximale hypotheeksom kan daardoor gemiddeld wel 15.000 tot 25.000 euro lager uit komen (en voor de hogere inkomens wel op 40.000 tot 50.000 euro lager) dan in de eerste helft van 2022. In de voorliggende jaren is de sterke groei van de gemiddelde leencapaciteit juist een belangrijke basis geweest voor de forse koopprijsstijging, als gevolg van de 6

disbalans tussen vraag en aanbod op de koopwoningmarkt. Daarbij is in de jaren 2020 en 2021 de mediane verkoopprijs veel sneller is gestegen dan de gemiddelde maximale leencapaciteit. Hoewel de disbalans tussen vraag en aanbod nog steeds actueel is op de koopwoningmarkt, is een tegengestelde ontwikkeling waar te nemen in de tweede helft van 2022 (zie figuur 5). Naast de recente ontwikkelingen in de hypotheekrente en de maximale leencapaciteit, speelt zeker ook het zeer hoge inflatieniveau gedurende het jaar 2022 een duidelijke rol in de eerder geconstateerde negatieve ontwikkeling van de verkoopprijzen van woningen. De oorlog in Oekraïne duurt nog steeds voort, wat de mondiale economie verder ontwricht. Het meest duidelijk zijn de gevolgen herkenbaar op de gas- en elektriciteitsmarkt, waar de prijzen in zeer korte tijd werkelijk omhoog zijn geschoten. Maar ook de aanvoer van vele andere grondstoffen, voedingsmiddelen en overige consumptiegoederen is steeds verder onder druk komen te staan, waardoor ook de prijzen van veel levensmiddelen en niet dagelijkse producten fors zijn opgelopen. Mede daardoor is de inflatie in Nederland in de afgelopen kwartalen verder opgelopen tot een ongekend hoog niveau.

De jaar-op-jaar mutatie van het inflatieniveau blijkt in de maanden september en oktober van 2022 zelfs ruim boven de 14% uit te komen; een percentage dat extreem ver boven het niveau uitkomt uit de afgelopen tien jaar (zie figuur 6). Figuur 6 Procentuele jaar-op-jaar mutatie van de inflatie , op maandbasis, in de periode juli 2014 – december 2022

Bron: CBS, 2023

Voor het merendeel van de woonconsumenten in loondienst (ruim 80% van alle werkenden) is het inkomen in nominale termen steeds gestegen in de afgelopen vier jaar. Door de hoge inflatie in 2022 zijn de reëel beschikbare huishoudeninkomens gemiddeld genomen nog maar gegroeid met circa 1% tot 2% in de eerste drie kwartalen van 2022. Daarmee is deze inkomensgroei duidelijk geringer geweest dan de 2,5% tot 3% in de jaren 2019-2021. Concreet betekent dit dat voor veel huishoudens het dagelijkse leven een stuk duurder is geworden, ondanks het eind 2022 ingevoerde compensatiebeleid van de rijksoverheid voor de hoge gas- en stroomtarieven. Naast het feit dat woonconsumenten minder kunnen lenen voor de aankoop van een woning, zijn zij ook voorzichtiger geworden bij de keuze met betrekking tot de hoogte en de aflossingsvorm van de hypothecaire lening die men wil aangaan. Voor starters op de koopwoningmarkt geldt daarbij, dat

7

de netto maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek zonder aftrek inmiddels al weer gelijk zijn aan die van een annuïteitenhypotheek.

Woonconsument neemt minder risico’s bij koopbeslissing Dat de woonconsumenten bij het kopen van een woning gedurende 2022 minder risico’s nemen dan in de jaren ervoor, wordt ondersteund door het beeld uit figuur 7. Door het aangescherpt hypotheekverstrekkingsbeleid was de gemiddelde LTI bij de door HDN geregistreerde hypotheekaanvragen tijdens de kredietcrisis fors afgenomen, om vervolgens sinds 2015 redelijk stabiel te blijven op een niveau van 3,5. Dus ook in de periode dat de verkoopprijzen almaar bleven stijgen, bleef de verhouding tussen de hoogte van de hypotheeksom en de omvang van het inkomen gelijk. Stijgende inkomens en het inbrengen van meer eigen vermogen (met name door de doorstromende huishoudens) ondersteunden het overbieden en de bijbehorende koopprijsstijgingen. Vanaf het begin van 2022 daalt de gemiddelde LTI echter fors van 3,55 naar 2,99 in het vierde kwartaal van 2022. Deze verschuiving blijkt nauwelijks veroorzaakt te zijn door een eventuele verschuiving in de verhouding starters-doorstromers van de hypotheekaanvragers. Daarom kan deze daling van de LTI gezien worden als een indicatie voor minder risicovolle beslissingen bij het aangaan van een hypotheek en de aanschaf van een koopwoning. Figuur 7 De Loan-To-Value (LTV)* en Loan-To-Income (LTI) bij hypotheekaanvragen, op kwartaalbasis, in de periode 4e kwartaal 2009 – 4e kwartaal 2022

* De gepresenteerde LTV is gebaseerd op de marktwaarde van de woning. Bron: HDN, 2023

Aandeel ‘aflossingsvrij’ daalt verder bij hypotheekaanvragen Door de aanhoudende prijsstijgingen in de afgelopen jaren liggen de koopprijzen inmiddels op een fors hoger niveau. In combinatie met de extreem lage hypotheekrente kozen steeds meer woonconsumenten weer voor een (voor maximaal 50% van de woningwaarde) aflossingsvrij deel van de hypotheek (zie figuur 8). Op deze manier kon men de netto maandlasten beperken (ook bij een hogere hypotheeksom), maar nam men wel een extra investeringsrisico voor lief. Bij het oversluiten van de hypotheek wordt daarnaast veelal ook de bestaande aflossingsvrije hypotheek gehandhaafd. Het aandeel hypotheken met een fors aflossingsvrij deel is sinds begin 2022 echter weer duidelijk afgenomen in het totaal aantal hypotheekaanvragen. Vervolgens zakt dit aandeel van 48% in het eerste 8

kwartaal naar 24% in het vierde kwartaal van 2022; een halvering van het aandeel. De woonconsumenten worden ook op de hypotheekmarkt meer behoudend, omdat enerzijds de oplopende hypotheekrente het financiële voordeel van een aflossingsvrije hypotheek heeft weggenomen en anderzijds de dalende koopprijzen het risico van een aflossingsvrije hypotheek vergroten. Figuur 8 Aantal hypotheekaanvragen naar hypotheekvorm1, op kwartaalbasis, in de periode 4e kwartaal 2009 – 3e kwartaal 2022

1: onderscheid wordt aangebracht naar het aflossingsschema behorende bij (het hoofdbestandsdeel van) de aangevraagde offerte. Bron: HDN, 2023

Figuur 9 Aandeel toegekende hypotheken naar rentevaste periode van de hypotheek, op kwartaalbasis, in de periode 1e kwartaal 2020 – 4e kwartaal 2022

Bron: HDN, 2023

In deze kwartaalrapportage over het vierde kwartaal van 2022 kunnen we voor het eerst ook informatie presenteren over feitelijk afgesloten hypotheken, die via het datasysteem van HDN worden verwerkt. Van deze afgesloten hypotheken is onder andere de overeengekomen rentevaste periode bekend (zie figuur 8). De zeer lage hypotheekrente in de jaren 2019-2021 was voor veel woningkopers (tot wel 75%) een reden om een lange rentevaste periode (langer dan 20 of 30 jaar) te kiezen. De in 2022 sterk gestegen hypotheekrente heeft deze keuze van de rentevaste periode van de woonconsument fors beïnvloed. Het aandeel toegekende hypotheken met een rentevaste periode van 20 jaar of langer daalt in negen maanden tijd naar 40%; ondanks het feit dat de huidige hypotheekrente historisch gezien nog steeds laag genoemd 9

kan worden. Door te kiezen voor een korte rentevaste periode, wordt de maximale leencapaciteit namelijk iets hoger bij de gestegen rente. Maar daarmee wordt wel de periode met vastliggende hypotheekkosten aanzienlijk verkort ten opzichte van de situatie in voorliggende jaren. De woonconsument blijkt minder zeker van zijn zaak, nu de hypotheekrente en koopprijzen zich anders gaan ontwikkelen dan in de voorgaande jaren. Vraagprijs wordt minder overboden door kopers Dat de woonconsumenten inmiddels minder kunnen of willen betalen voor de te koop staande woning, blijkt wel uit figuur 10. Het fenomeen ‘overbieden’ op de koopwoningmarkt wordt vanaf het tweede kwartaal van 2022 minder extreem. In 2020 en 2021 leidden de grote disbalans tussen vraag en aanbod van koopwoningen, de gunstige financieringsvoorwaarden en de grote concurrentie tussen potentiële kopers tot de onwerkelijke situatie, waarin er gemiddeld genomen (veel) meer dan de vraagprijs werd betaald voor de koopwoning. In de tweede helft van 2021 en het eerste kwartaal van 2022 blijkt de uiteindelijke koopprijs gemiddeld 9% boven de vraagprijs te liggen.

Hoewel de druk op de markt van bestaande koopwoningen historisch gezien nog steeds groot is en de actuele ontwikkelingen op de nieuwbouwmarkt daar vooralsnog geen verandering in zal brengen, blijkt er sinds het tweede kwartaal van 2022 toch een flinke afname van het overbieden plaats te vinden (zie figuur 10). Gemiddeld genomen blijken kopers van een woning in het vierde kwartaal van 2022 nauwelijks meer dan de vraagprijs te hebben betaald. In het vierde kwartaal van 2022 is nog maar in 40% van de verkopen (iets) meer betaald dan de vraagprijs; aan het begin van 2022 lag dit aandeel nog op circa 80% zo blijkt uit de informatie van de NVM. Potentiële kopers zijn minder bereid, of minder genoodzaakt, om andere kopers af te troeven, door (ver) boven de vraagprijs te bieden. Al zal dit beeld nog niet in alle woningmarktregio’s en marktsegmenten te herkennen zijn. Figuur 10 Het gemiddelde verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs (als percentage van de vraagprijs) en de mediane verkoopprijs, op kwartaalbasis, in de periode 3 e kwartaal 2008 – 4e kwartaal 2022

Bron: NVM, Woningmarktcijfers, 2023

Consumentenvertrouwen zakt weer verder weg Na de jarenlange ervaring met dalende en lage hypotheekrentes en aanhoudende stijging van de koopprijzen, hebben de recente stijging van de hypotheekrente en de daling van de gemiddelde verkoopprijzen zeker ook een psychologisch effect op de woonconsumenten; los van de financiële mogelijkheden van het huishouden onder de huidige omstandigheden. Zowel de oplopende hypotheekrente als de dalende koopprijzen hebben een negatief effect op het vertrouwen van die 10

woonconsumenten in de koopwoningmarkt. De stijgende rente zorgt er namelijk voor dat een potentiële koper minder kan lenen en relatief minder toegang tot de koopwoningmarkt heeft. De dalende koopprijzen wakkeren juist de eventuele risicoaversie en verliesaversie van potentiële kopers aan, waardoor men de aankoop van een (andere) koopwoning kan uitstellen. Het dalende vertrouwen zorgt er mede voor dat de woonconsument niet alleen minder kan betalen, maar ook minder wil betalen voor de te koop staande woning. Tegenover de gunstige onderliggende ‘fundamentals’ voor de vraag naar koopwoningen, zoals het inkomen van huishoudens, het beschikbaar eigen vermogen en de ruime criteria voor hypotheekverstrekking, zijn er nu dus steeds meer ongunstige ontwikkeling aan de orde (de oplopende hypotheekrente, een hoog inflatieniveau en dalende koopprijzen). Bovenstaande ontwikkelingen hebben ook hun neerslag op het vertrouwen in de koopwoningmarkt, dat sinds begin 2021 al enigszins onder druk staat. De Eigen Huis Marktindicator zakt verder terug van 83,3 in het derde kwartaal van 2022 naar een score van 73,1 (duidelijk onder de neutrale waarde ‘100’) in het vierde kwartaal. Vooral het aandeel woonconsumenten dat een gelijkblijvende of dalende koopprijs heeft ervaren in het afgelopen jaar en verwacht in het komende jaar, is sinds begin 2022 vervijfvoudigd.

Over de toekomstige ontwikkeling van de hypotheekrente is men wel minder sceptisch. Deze verwachting zet het vertrouwen in de koopwoningmarkt sterk onder druk (zie figuur 11). Het is niet verwonderlijk dat de eerder geschetste ongunstige (mondiale) economische omstandigheden en de fors opgelopen inflatie in Nederland, het algemene consumentenvertrouwen flink hebben geraakt. Het consumentenvertrouwen zakt in het vierde kwartaal van 2022 tot het laagste niveau (-52) uit de afgelopen 40 jaar (zie figuur 11). Ter vergelijking: aan het einde van de kredietcrisis medio 2013 stond het consumentenvertrouwen op -40. De terugval in het vertrouwen in de algemene economie is in de afgelopen anderhalf jaar veel sterker geweest, dan de daling van het consumentenvertrouwen in de koopwoningmarkt. Waar het vertrouwen in de koopwoningmarkt met bijna 30% is gedaald, blijkt het vertrouwen in de algemene economie met circa 55% te zijn afgenomen vanaf medio 2021. Figuur 11 De score op de Eigen Huis Marktindicator en het Consumentenvertrouwen (CBS), op kwartaalbasis, in de periode 3e kwartaal 2008 – 4e kwartaal 2022

Bron: VEH, Eigen Huis Marktindicator, 2023; CBS, Statline, 2023

11

Verkoop van bestaande koopwoningen stabiliseert Aantal verkochte woningen blijft op niveau in vierde kwartaal 2022 Onder normale marktomstandigheden volgt een koopprijsdaling pas na een zekere periode van vraaguitval en teruglopende verkopen. Daarom is de huidige koopprijsdaling ook atypisch, omdat uit de gegevens tot nu toe geen duidelijke vraaguitval is te herkennen. De plotseling opgelopen hypotheekrente, aangejaagd door de stijgende kapitaalmarktrente als reactie op de hoge inflatie, geldt hier als belangrijkste verklaring. Het aantal door de NVM geregistreerde verkopen (ruim 32.500 woningen) is in het vierde kwartaal van 2022 gelijk aan het aantal in het vorige kwartaal, terwijl volgens het normale seizoenspatroon, een iets hoger aantal te verwachten was (zie figuur 12). Ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2021 is er sprake van een daling (-7,9%) van het aantal verkochte woningen. Het totaal aantal verkopen ligt in 2021 en 2022 (respectievelijk 139.800 en 130.300 woningen) op een duidelijk lager niveau dan in de jaren 2019 en 2020 (rond de 165.000 verkopen), maar lijkt niet echt weg te zakken. De dynamiek op de markt van bestaande koopwoningen blijft daarmee geringer dan in de voorgaande jaren en evenaart het niveau van 2008 (net voor de Kredietcrisis) en 2014 (kort na de Kredietcrisis).

Figuur 12 Aantal transacties van bestaande woningen (Kadaster registratie) en aantal door NVM-makelaars verkochte bestaande koopwoningen, op kwartaalbasis, in de periode 3 e kwartaal 2008 – 4e kwartaal 2022

Bron: Kadaster, Vastgoed Dashboard, 2023; NVM, Woningmarktcijfers, 2023

De transactie van een koopwoning, zoals geregistreerd door het Kadaster, volgt veelal met een zekere vertraging op de feitelijke verkoop/koopovereenkomst tussen de huidige en toekomstige eigenaren. De NVM registreert het aantal verkopen op basis van de verkoop/koopovereenkomst, waarmee de ontwikkelingen op de koopwoningmarkt dus circa twee tot drie maanden eerder gesignaleerd kunnen worden. Normaal neemt het aantal door de NVM geregistreerde verkopen in het tweede en vierde kwartaal iets toe ten opzichte van het voorliggende kwartaal. Het Kadaster registreert normaal gesproken door het jaar heen steeds iets meer transacties. Na twee mindere kwartalen aan het begin van 2022, blijken in het derde en vierde kwartaal respectievelijk circa 50.500 en 51.300 transacties geregistreerd te zijn door het Kadaster (zie figuur 12). Dat betekent steeds een stijging, overeenkomstig het normale seizoenspatroon, ten opzichte van het voorliggende 12

kwartaal (1,8%). Daarmee komt het aantal transacties in het vierde kwartaal van 2022 ook weer meer in de buurt van het niveau in het vierde kwartaal in 2021 (-2,8%). Het totaal aantal transacties in het jaar 2022 (193.100) komt daarmee circa 15% lager uit dan in 2021 en is vergelijkbaar met het niveau van 2007 en van 2015. Krapte op de markt van bestaande koopwoningen neemt voorzichtig af Jarenlang leidden de omstandigheden op de markt van koopwoningen tot een steeds krappere markt. De krapte-indicator (de verhouding tussen het te koop staande woningaanbod en het aantal transacties) voor de bestaande koopwoningmarkt laat sinds 2013 een aanvankelijk forse en daarna gestage daling zien (zie figuur 13). Gedurende het jaar 2022 is er voorzichtig een tegengestelde ontwikkeling waar te nemen. De score komt ook in het vierde kwartaal van 2022 iets hoger uit (3,2) dan in het voorliggende kwartaal (2,7). Een koper kan gemiddeld uit ruim drie aangeboden koopwoningen kiezen. In het tweede tot en met vierde kwartaal van 2022 blijkt het te koop staande woningaanbod in de bestaande voorraad fors te zijn toegenomen. In het tweede kwartaal zijn er duidelijk meer woningen nieuw in de verkoop gezet en in het derde en vierde kwartaal zijn er meer woningen in de verkoop blijven staan. De NVM stelt: “Er komt wat meer lucht in de nog steeds krappe woningmarkt.

Het sterk gestegen woningaanbod biedt een kijker een betere kans om koper te worden”. Toch blijft de markt van bestaande koopwoningen nog steeds zeer krap, want normaal gesproken wordt een score van circa ‘7’ als indicatie voor een normaal functionerende koopwoningmarkt beschouwd. Figuur 13 De krapte-indicator voor bestaande koopwoningmarkt, op kwartaalbasis, in de periode 3e kwartaal 2008 – 4e kwartaal 2022

Bron: NVM, Woningmarktcijfers, 2023

De grootste krapte komt inmiddels vooral voor in de provincies Overijssel (2,9), Utrecht (2,9) en Flevoland (3,0). Juist dit middengebied is de laatste jaren erg in trek bij met name gezinnen uit de Randstad, die de woningen daar te duur vinden of op zoek zijn naar een ruime grondgebonden woning. De recentelijke geringe verruiming van de woningmarkt blijkt relatief gezien dan ook het meest duidelijk te herkennen in de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland, Zeeland en Noord-Brabant.

13

Figuur 14 Het vijvermodel (instroom, voorraad, uitstroom1) voor bestaande woningen, in de periode medio 3e kwartaal 2022 en medio 4e kwartaal 2022

1

In deze periode is ongeveer 9,5% van het bestaande aanbod en 3,5% van het nieuwe aanbod weer ingetrokken uit de verkoop

Bron: NVM, Woningmarktcijfers, 2023

Uit de vereenvoudigde weergave van het vijvermodel van de activiteiten op de markt van bestaande woningen (zie figuur 14) blijkt, dat 41% van het totaal bij de NVM makelaars te koop staand aanbod bestaat uit woningen die al langer dan drie maanden in de verkoop zijn; de resterende 59% is nieuw aanbod. Tot begin 2020 bestond minder dan de helft van het totale aanbod uit nieuw te koop gezet aanbod. Hierin is duidelijk het effect te zien van het anticiperend gedrag van woningeigenaren, die hun woning nog snel te koop willen zetten nadat de hypotheekrente ging stijgen en de koopprijzen stabiliseerden. In tegenstelling tot het verleden hebben de woningen die aan het begin van het 3e kwartaal 2022 nieuw in de verkoop zijn gebracht, een kleinere kans om in dat kwartaal verkocht te worden dan woningen die al langer te koop staan (43% versus 50% verkochte woningen). Een belangrijke reden daarvoor is waarschijnlijk dat de verkopende partij nog te weinig rekening houdt met de veranderde woningmarktomstandigheden bij het bepalen van de hoogte van de gewenste vraagprijs. Het kost inmiddels al weer iets meer tijd om een bestaande woning aan een nieuwe eigenaar te verkopen. Gemiddeld staat een woning 64 dagen te koop, zo blijkt uit de informatie van de NVM.

Uit de NVM cijfers blijkt ook dat inmiddels zo’n 9,5% van de te koop staande woningen om diverse redenen weer uit de verkoop wordt gehaald.

Nieuwbouwproductie vormt grote bedreiging voor dynamiek op markt van bestaande koopwoningen De dynamiek op de markt van bestaande koopwoningen is voor een deel afhankelijk van het aanbod van koopwoningen op de nieuwbouwmarkt. Nieuwbouwwoningen zijn relatief duur en worden daardoor relatief vaak gekocht door huishoudens, die al eigenaarbewoners zijn en die daarmee de start vormen van een verhuisketen in de bestaande woningvoorraad. Minder transacties op de nieuwbouwmarkt, resulteert dus met enige vertraging ook in minder transacties op de markt van bestaande koopwoningen. Juist onder de huidige woningmarktomstandigheden (met een nog steeds grote woningvraag maar onduidelijke verwachtingen ten aanzien van de ontwikkeling van hypotheekrente, koopprijzen en inflatie) kan het

14

uitblijven van voldoende nieuwbouw koopwoningen de dynamiek op de koopwoningmarkt verder onder druk zetten. Nieuwbouwproductie koopwoningen zakt terug tot niveau van 2013 In de drie vorige kwartaalrapportages werd al melding gemaakt van grote problemen aan de aanbodkant van de markt van nieuwbouw koopwoningen. Na negen maanden is de conclusie, dat de situatie wederom is verslechterd en dat de vooruitzichten voor de nabije toekomst ook niet verbeterd zijn. De grootste problemen op de markt van nieuwbouw koopwoningen liggen vooralsnog minder aan de vraagkant, maar meer aan de aanbodkant. Het verkoop- of productieproces op de markt van nieuwbouw koopwoningen kent vier fasen: woningen worden achtereenvolgens aangeboden, verkocht, gebouwd en opgeleverd. Het begin van dat proces, het aanbod en de verkoop van nieuwe woningen, blijkt al sinds eind 2020 steeds meer onder druk te staan. Figuur 15 Het aantal nieuw aangeboden, verkochte en opgeleverde nieuwbouw koopwoningen (2 maanden voortschrijdend), op kwartaalbasis, in de periode 3e kwartaal 2008 – 3e kwartaal 2022

Bron: WoningbouwersNL/NEPROM/TU Delft-MBE, Monitor Nieuwe Woningen, 2022

Het aantal nieuw aangeboden koopwoningen kent al sinds het derde kwartaal van 2020 een sterk dalende trend (zie figuur 15). Daarbij neemt dit aantal af van zo’n 9.700 woningen op kwartaalbasis naar circa 4.000 woningen in het derde kwartaal van 2022. Daarmee is het aanbod van nieuwe koopwoningen dus ruim gehalveerd in de afgelopen twee jaar. Het aantal aangeboden koopwoningen op kwartaalbasis bereikt inmiddels het niveau van de tweede helft van 2013, toen de Kredietcrisis op haar einde liep. Het jaartotaal van aangeboden koopwoningen zal in 2022 naar verwachting circa 10.000 woningen lager uitkomen dan in 2021, wat een daling van ruim 30% op jaarbasis betekent. Wat niet wordt aangeboden, kan ook niet worden verkocht. Het is dan ook logisch dat het aantal verkochte nieuwbouwkoopwoningen vanaf medio 2021 eveneens een fors dalende trend laat zien van bijna 9.900 woningen in het tweede kwartaal van 2021 naar een kleine 4.200 woningen in het derde kwartaal van 2022; een daling van -58% (zie figuur 15). De onzekerheid over de ontwikkeling van de hypotheekrente en de verkoopprijzen in de bestaande woningvoorraad, kan potentiele kopers ook minder zeker maken over het al dan niet kopen van een nieuwbouwwoning. Dat zou dan op termijn ook weer kunnen leiden tot vraaguitval naar nieuwbouwwoningen.

15

Door de dalende trend in het aantal aangeboden en verkochte nieuwbouwwoningen, is er vanaf het tweede kwartaal 2021 ook een neerwaartse ontwikkeling te zien in het twee kwartalen voortschrijdend aantal opgeleverde koopwoningen (zie figuur 15). In het derde kwartaal van 2022 worden er ruim 4.800 koopwoningen opgeleverd, wat een daling betekent van 35% ten opzichte van de circa 7.400 koopwoningen in het voorliggende kwartaal en een daling met 25% in vergelijking met het derde kwartaal van 2021. De daling ten opzichte van een jaar geleden is in deze reeks geringer dan bij de aangeboden en verkochte nieuwbouwwoningen, omdat er ook woningen uit de ’pijplijn’ van nog op te leveren verkochte woningen zijn vrijgekomen. Woningbouwproductie in de koopsector trekt voorlopig nog niet aan Vanuit de praktijk worden al langere tijd dezelfde bedreigingen voor de woningbouwproductie genoemd. Nog steeds en in toenemende mate spelen het gebrek aan bouwmaterialen, de gestegen bouwkosten en het tekort aan personeel in zowel de bouwsector als bij de overheid en de algemene stikstofproblematiek, de nieuwbouwmarkt parten. Alle beleidsdoelen en -plannen van de rijksoverheid en alle bouwafspraken tussen rijk en gemeenten zorgen vooralsnog niet voor een ommezwaai in de koopsector.

Het aantal aangevraagde bouwvergunningen voor koopwoningen heeft in de afgelopen kwartalen een duidelijk dalende trend laten zien. Het aantal bouwvergunningen voor koopwoningen (ruim 7.200 woningen) blijkt in het derde kwartaal van 2022 ongeveer 17% lager uit te komen dan in het voorliggende kwartaal en zelfs 33% lager dan een jaar geleden. Daarmee is dit het vijfde opeenvolgende kwartaal waarin het aantal nieuwbouwkoopwoningen waarvoor een bouwvergunning is verleend, lager is dan in hetzelfde kwartaal een jaar geleden (zie figuur 16). Hiermee is het uitgesloten dat het woningaanbod op de markt van nieuwbouwkoopwoningen in de komende twee jaar substantieel zal gaan toenemen. Figuur 16 Het aantal nieuwe woningen waarvoor een bouwvergunning is verleend naar eigendomsverhouding (CBS), op kwartaalbasis, in de periode 1 e kwartaal 2012 – 3e kwartaal 2022

Bron: CBS, Statline, 2023

Voor een deel loopt de productie van huurwoningen natuurlijk tegen dezelfde problemen aan als die bij koopwoningen. Daarnaast zijn particuliere beleggers en woningcorporaties ook terughoudender op de huurwoningmarkt, door exploitatieproblemen bij geplande en op te starten nieuwbouwprojecten als gevolg van hogere investeringskosten door de sterk stijgende kapitaalmarktrente. Toch zien we dat het aantal verleende vergunningen voor huurwoningen in de laatste vier kwartalen op een wat hoger niveau uitkomt

16

dan in de jaren daarvoor (zie figuur 16). Dat geldt met name voor het vierde kwartaal van 2021 en het eerste kwartaal van 2022 met tussen de 8.000 en 10.000 vergunningen per kwartaal. Desondanks laat het totaal aantal nieuwbouwwoningen waarvoor een bouwvergunning is verleend, een dalende trend zien in de eerste drie kwartalen van 2022. De kleine 14.600 vergunningen in het derde kwartaal van 2022 betekenen een daling van 8,4% ten opzichte van het voorliggende kwartaal en een daling van ongeveer 30% in vergelijking met het vierde kwartaal van 2021 (zie figuur 16). Dit staat in schril contrast met de in de komende jaren gewenste en benodigde nieuwbouwproductie van zo’n 20.000 tot 25.000 woningen per kwartaal. Aantal transacties nieuwbouw koopwoningen valt ver terug in 2022 Uit figuur 17 wordt duidelijk dat het aantal verkochte nieuwbouwwoningen in 2022 naar verwachting duidelijk lager uit gaat komen dan in de voorliggende jaren. Daarbij moet wel vermeld worden, dat de aantallen voor de twee laatste kwartalen van 2021 en voor de drie eerste kwartalen van 2022 nog bijgesteld kunnen worden als gevolg van nameldingen. Bovendien is het aantal transacties in het vierde kwartaal van 2022 gebaseerd op een zo reëel mogelijke inschatting.

Deze correcties zullen echter zeker niet het gehele beeld uit figuur 17 gaan bijstellen, zodat een forse terugval van het aantal verkochte nieuwbouw koopwoningen in 2022 niet te voorkomen lijkt. Dit blijft natuurlijk moeilijk te rijmen met de omvangrijke berekende uitbreidingsbehoefte van de woningvoorraad voor de komende jaren, die ook niet door de nieuwbouw van huurwoningen opgevangen zal kunnen worden. De belangrijkste oorzaak voor het relatief lage aantal transacties ligt in een beperkt of minder marktconform (dure koopappartementen) aanbod van nieuwbouw koopwoningen. Hierin verschilt de situatie dus duidelijk met de situatie in de jaren 2010-2013 ten tijde van de Kredietcrisis, toen er sprake was van een forse vraaguitval. Figuur 17 Aantal transacties van nieuwbouwwoningen, op jaarbasis, in de periode 2005 – 2022

Bron: WoningbouwersNL/NEPROM/TU Delft-MBE, Monitor Nieuwe Woningen, 2022

Prijsontwikkeling nieuwbouw koopwoningen komt ook verder onder druk staan De prijsontwikkeling in de bestaande woningvoorraad geeft onder normale omstandigheden, met een lichte vertraging, richting aan de prijsontwikkeling op de nieuwbouwmarkt. De forse stijging van de mediane verkoopprijs op de markt van bestaande koopwoningen gedurende 2021, is dan ook terug te zien de procentuele jaarmutatie van de verkoopprijzen voor nieuwbouwwoningen (zie figuur 18). De prijsstijging op de nieuwbouwmarkt is daarbij minder extreem (11% tot 12%) dan in de bestaande woningvoorraad (20% tot 21%), omdat het fenomeen van ‘overbieden op de vraagprijs’ bij nieuwbouw geen rol speelt. 17

Uit figuur 18 blijkt verder dat de stagnerende en zelfs dalende koopprijzen van bestaande koopwoningen gedurende het jaar 2022 slechts gedeeltelijk lijkt door te werken in de koopprijsontwikkeling op de nieuwbouwmarkt in de eerste kwartalen van 2022. De jaar-op-jaar koopprijsmutatie van nieuwbouwwoningen fluctueert nogal per kwartaal, maar blijft ook in de eerste helft van 2022 nog wel op een hoger niveau dan de prijsontwikkeling in de bestaande woningvoorraad (zie figuur 18 en figuur 2). In het derde kwartaal van 2022 blijkt het prijsverschil met een jaar geleden plotseling veel lager uit te vallen met 1,8%. De gemiddelde prijs van verkochte nieuwe woningen bedraagt in het derde kwartaal van 2022 circa €487.900 en zakt daarmee ruim onder de €514.400 in het voorliggende kwartaal (-5,2%). Het verschil met de mediane verkoopprijs voor bestaande koopwoningen (€ 427.000 volgens de NVM gegevens) in datzelfde kwartaal blijft dus nog erg groot. De onzekerheid over de ontwikkeling van de hypotheekrente en de verkoopprijzen in de bestaande woningvoorraad, kan via vraaguitval naar nieuwbouwwoningen ook de prijsontwikkeling op de nieuwbouwmarkt verder onder druk zetten. Figuur 18 De procentuele jaarmutatie van de gemiddelde prijs van verkochte nieuwbouw koopwoningen, op kwartaalbasis, in de periode 3e kwartaal 2008 – 3e kwartaal 2022

Bron: WoningbouwersNL/NEPROM/TU Delft-MBE, Monitor Nieuwe Woningen, 2022

Consumenten nemen ook minder risico op hypotheekmarkt Daling in aantal hypotheekaanvragen zet zich voort De koopwoningmarkt en de hypothekenmarkt zijn in Nederland sterk aan elkaar gerelateerd, al was dat verband gedurende de periode 2020-2021 minder goed zichtbaar. Een sterke toename van met name het aantal aanvragen voor oversluitingen van bestaande hypotheken zorgde er in die periode voor, dat het aantal hypotheekaanvragen (geregistreerd door HDN) per kwartaal het aantal woningtransacties ver overtrof (zie figuur 19). Eigenaarbewoners voerden verbouwingen aan hun woning door, of kozen vanwege de historisch lage hypotheekrente voor het oversluiten van hun lopende hypotheek. In het vierde kwartaal van 2021 en het eerste kwartaal van 2022 reageren veel eigenaarbewoners op de stijgende hypotheekrente en willen alsnog snel hun lopende hypotheek oversluiten. Daardoor schiet het 18

aantal hypotheekaanvragen door tot ongekende hoogte (ruim 191.00 aanvragen in het eerste kwartaal van 2022). In de laatste drie kwartalen van 2022 neemt het aantal aanvragen voor oversluitingen echter weer drastisch af (zie figuur 19). Een deel van de eigenaarbewoners heeft hun hypotheek dan al aangepast én daarnaast nodigt de inmiddels fors opgelopen hypotheekrente niet meer uit tot oversluiten. Het aantal hypotheekaanvragen voor oversluiting daalt daarbij van 72.400 aanvragen in het eerste kwartaal naar 6.300 aanvragen in het vierde kwartaal van 2022 (daling van ruim 90%). Figuur 19 Aantal hypotheekaanvragen naar type aanvrager, op kwartaalbasis, in de periode 4e kwartaal 2009 – 4e kwartaal 2022

Bron: HDN, 2023

Het aantal hypotheekaanvragen van ‘reguliere’ starters (inclusief expats) en doorstromers blijkt in het derde en vierde kwartaal van 2022 eveneens te dalen van 71.000 in het tweede kwartaal van 2022 naar 52.600 aanvragen in het meest recente kwartaal (zie figuur 19). In deze daling met 25,9% is de relatie met de verminderde dynamiek op de koopwoningmarkt duidelijk te herkennen. Het aandeel van de starters binnen deze reguliere aanvragen bedraagt voor het eerst sinds begin 2018 nu weer iets meer dan de helft (52%). Als gevolg van bovenstaande verschuivingen komt het totaal aantal hypotheekaanvragen in het vierde kwartaal van 2022 uit op 85.200 aanvragen. Dat is een daling van 17,2% in vergelijking met het voorliggende kwartaal en een daling van maar liefst 45,8% ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2021. Het totaal aantal hypotheekaanvragen is daarmee terug op het niveau uit 2015. In deze kwartaalrapportage over het vierde kwartaal van 2022 kunnen we voor het eerst ook informatie presenteren over feitelijk afgesloten hypotheken, die via het datasysteem van HDN worden verwerkt. Van deze afgesloten hypotheken is onder andere het doel van de hypotheek bekend.

Dat in de laatste drie kwartalen van 2022 het aantal hypotheekoffertes voor oversluitingen fors is afgenomen, is ook terug te zien in de verdeling van het totaal aantal feitelijk toegekende hypotheken (bijna 81.500 in het vierde kwartaal van 2022). Het aandeel hypotheken bedoeld voor het aankopen van een (andere) woning, neemt namelijk in korte tijd toe van 40% naar bijna 60% (zie figuur 20). De verhouding is daarmee weer vergelijkbaar met de situatie in 2020.

19

Figuur 20 Aantal toegekende hypotheken naar doel van de hypotheek, op kwartaalbasis, in de periode 1e kwartaal 2020 – 4e kwartaal 2022

Bron: HDN, 2023

Hiervoor is geconstateerd dat het absolute en relatieve aantal hypotheekaanvragen voor oversluitingen fors is gedaald en dat potentiële starters weer een iets groter aandeel in de aanvragen hebben gekregen. Deze verschuiving is inmiddels ook terug te zien in de verdeling van alle hypotheekoffertes naar leeftijd van de aanvrager. Het aandeel van de jongere huishoudens neemt namelijk al drie kwartalen op rij duidelijk toe (zie figuur 21). In het vierde kwartaal van 2022 behoort 35% van de aanvragers tot de jongste leeftijdsklasse. Daarmee is het aandeel jongere hypotheekaanvragers echter nog niet terug op het niveau van 2013 en eerder, toe bijna de helft van de potentiële kopers jonger dan 35 jaar was. Figuur 21 Aandeel hypotheekaanvragen naar leeftijdsklasse aanvrager, op kwartaalbasis, in de periode 4e kwartaal 2009 – 4e kwartaal 2022

Bron: HDN, 2023

Jongere huishoudens oriënteren zich de laatste kwartalen niet alleen vaker op het kopen van een woning, ook in de feitelijk toegekende hypotheken is al een voorzichtige toename te zien van het aandeel jongeren, zo blijkt uit figuur 22. Hoewel het absolute aantal hypotheekgevers onder de 30 jaar iets terugvalt, loopt hun aandeel in het totaal daarbij op van 11% in het eerst kwartaal van 2022 naar 17% in het vierde 20

kwartaal. Het absolute en relatieve aantal oudere hypotheekgevers neemt de laatste kwartalen juist af, waardoor hun aandeel in het vierde kwartaal van 2022 (15%) zelfs iets geringer is dan die van de jongere huishoudens. Figuur 22 Aandeel toegekende hypotheken naar leeftijdsklasse hypotheekgever, op kwartaalbasis, in de periode 1e kwartaal 2020 – 4e kwartaal 2022

Bron: HDN, 2023

Aantal nieuwe hypotheken stabiliseert vooralsnog op hoog niveau Niet alle hypotheekaanvragen worden ook daadwerkelijk omgezet in nieuw verstrekte hypotheken, maar ze vormen wel een goede indicatie voor de (te verwachten) activiteiten op de hypotheekmarkt. Het aantal nieuw afgesloten hypotheken, zoals geregistreerd door het Kadaster, kent normaal een seizoenpatroon, waarin op een terugval in het eerste kwartaal van een jaar steeds een (lichte) stijging in het erop volgende kwartaal van dat jaar volgt. De daling van het aantal nieuwe hypotheken in het eerste kwartaal van 2022 ten opzichte van het voorliggende kwartaal past dus in dit patroon, al is de daling wel forser dan in voorgaande jaren (zie figuur 23). Figuur 23 Aantal nieuw afgesloten hypotheken, op kwartaalbasis, in de periode 3e kwartaal 2008 – 4e kwartaal 2022

Bron: Kadaster, 2023

21

In het derde en vierde kwartaal van 2022 blijken er flink minder nieuwe hypotheken te zijn geregistreerd, waarmee deze ontwikkeling duidelijk afwijkt van het normale seizoenspatroon. In het vierde kwartaal van 2022 zijn uiteindelijk bijna 94.500 nieuwe hypotheken geregistreerd. In totaal zijn er in het jaar 2022 circa 461.900 nieuwe hypotheken ingeschreven, wat ruim 10% minder is dan in 2021 en vergelijkbaar is met het aantal nieuwe hypotheken in 2020. Dit correspondeert natuurlijk met het licht verminderd aantal transacties van koopwoningen gedurende 2022. Trends in hypotheekvoorwaarden in vierde kwartaal van 2022 Ontwikkelingen op de woningmarkt hebben invloed op de keuze die consumenten maken voor een hypotheekproduct. De voorkeur voor bepaalde hypotheekvoorwaarden verandert daarom in de tijd. Figuur 24 geeft de belangrijkste veranderingen in hypotheekvoorwaarden in het vierde kwartaal van 2022 weer1. Figuur 24 Verschuivingen in hypotheekvoorwaarden ten opzichte van het voorlaatste kwartaal op basis van de adviessoftware van De Hypotheekshop-adviseurs, vierde kwartaal 2022

Bron: De Hypotheekshop, 2023

Gevolgen hogere hypotheekrente De snel stijgende hypotheekrente in met name de eerste helft van 2022 had directe negatieve gevolgen voor de leencapaciteit en maandlasten van huizenkopers. Gekoppeld aan een lager vertrouwen in de woningmarkt zorgde dat voor een dalend aantal woningverkopen, wat duidelijk terug valt te zien bij de drie grootste dalers in gehanteerde hypotheekvoorwaarden (overbruggingen en geldigheid offerte). Indirect zorgde de fors hogere hypotheekrente voor een afname van twee van de belangrijkste hypotheekvoorwaarden van de afgelopen jaren: verhoging van de hypotheek in verband met consumptieve besteding en toetsing op werkelijke lasten (aflossingsvrij in plaats van de gebruikelijke annuïtaire toetsing). Daarnaast is oversluiten van de hypotheek door de hogere hypotheekrente voor veel woningeigenaren niet of nauwelijks meer interessant. Een hypotheekvoorwaarde die vorig jaar door de rentestijging als een komeet is opgekomen, betreft de verhuisregeling (ook wel meeneemhypotheek). Aan het begin van 2022 nog zo goed als onbekend, was het gebruik van de verhuisregeling in december reeds opgelopen tot bijna de helft van alle doorstromers (kopers van een volgende koopwoning). Daarmee worden de totale maandlasten van de nieuwe hypotheek niet alleen verlaagd, maar wordt ook de leencapaciteit op inkomen verhoogd.

Omdat de voorwaarden van verhuisregelingen tussen de verschillende geldverstrekkers sterk verschillen, is het belangrijk dat doorstromers zich daarover goed (laten) informeren voor de zoektocht naar een nieuwe woning start.

1

Deze informatie is aangedragen door De Hypotheekshop. De Hypotheekshop is één van de labels van Ingage Franchise, met ruim 260 aangesloten onafhankelijke financieel advieskantoren, en onderdeel van Ingage Group.

22

Toename desktoptaxaties en hypotheekaanvragen met NHG Een tweede hypotheekvoorwaarde die snel is opgekomen, is de desktoptaxatie. Sinds 1 juli van 2021 gelden er nieuwe Europese regels voor modelmatige taxaties en is de desktoptaxatie nieuw ontwikkeld als een vorm van hybride taxeren. In deze veranderende woningmarkt biedt de desktoptaxatie vooral doorstromers soms extra mogelijkheden om de koop van een volgende woning rond te maken. Ook wordt die veel ingezet voor bestaande woningeigenaren die verhogen voor verbouwing en/of verduurzaming. Jaarlijks past de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) per 1 januari haar Voorwaarden & Normen aan. Bekendste voorbeelden van deze voorwaarden & normen zijn de borgtochtprovisie en de NHG-kostengrens. De hoogte van de borgtochtprovisie wijzigt in 2023 niet (blijft 0,6%). De kostengrens wordt flink verhoogd naar 405.000 euro (was 355.000 euro). Een aantal geldverstrekkers kan al vanaf begin december offreren (renteaanbod of voorlopige offerte) op basis van de nieuwe NHG-regels, als het bindend aanbod in het nieuwe jaar wordt uitgebracht. Andere aanbieders kunnen aanvragen zonder NHG in 2023 alsnog omzetten naar NHG. Dit proces zorgt elk jaar voor een stijging in december van het aantal hypotheekaanvragen met NHG.

Uitgelicht: generieke versus individuele hypotheekverstrekking Sinds jaar en dag is de werkgeversverklaring in combinatie met een loonstrook leidend bij het bepalen van het toets-inkomen voor aanvragers in loondienst. Bij flexibele dienstverbanden wordt het gemiddelde inkomen van de laatste drie jaar gehanteerd. Toch is er ook kritiek op deze wijze van inkomen vaststellen. Kansrijke aanvragers zonder vaste aanstelling en een arbeidsverleden korter dan drie jaar komen er in de toetsing niet goed uit, terwijl dat andersom geen problemen geeft. Reden waarom bijna 10 jaar geleden andere instrumenten (Arbeidsmarktscan, Perspectiefverklaring) werden gelanceerd, waarmee ook naar het individuele toekomstperspectief wordt gekeken. Het gebruik is vooralsnog beperkt gebleven tot aanvragers met een flexibel dienstverband, hoewel deze instrumenten wel breder inzetbaar zijn en waarde zouden kunnen toevoegen. Ook bij het bepalen van de leencapaciteit op inkomen wordt een generieke toetsing gebruikt. De leennormen die het Nibud jaarlijks bepaalt gaan uit van een gemiddelde situatie. Daarbij wordt de hypotheekadviseur geacht rekening te houden met individuele kenmerken als aantal vakanties per jaar en dure hobby’s. Sinds kort is daar ook het energieverbruik bij gekomen.

Andere factoren die het generieke plaatje kunnen beïnvloeden zijn het aantal kinderen, type auto, onderhoudskosten van de woning en uitgavenpatroon. Hoewel het Nibud vanaf 2024 rekening wil gaan houden met het energielabel van de woning bij het bepalen van de maximale hypotheek, zijn er dus nog vele andere individuele factoren die van invloed zijn op een verantwoorde hypotheekverstrekking. Voor een goede toetsing is generieke vaststelling derhalve niet afdoende. Net als bij het arbeidsmarktperspectief bieden ook hier data en de voortschrijdende techniek nieuwe mogelijkheden. Door de inwerkingtreding per februari 2019 van PSD2 - een Europese wet voor het betalingsverkeer van consumenten en bedrijven - zijn banken verplicht om derde partijen toegang te geven tot iemands betaalrekening als deze persoon daar toestemming voor geeft. Dankzij PSD2 ontstaan er veel nieuwe mogelijkheden, denk daarbij bijvoorbeeld aan een overzicht van iemands betaalrekeningen en betaaltransacties bij verschillende banken. Zo ontstaat een slim huishoudboekje dat met eerdere betaaltransacties voorspellingen kan doen. De hypotheekbranche zou deze innovatie kunnen inzetten voor een eigentijdse manier van hypotheekverstrekking, waarbij meer rekening wordt gehouden met de individuele situatie van de aanvrager.

23

Vraagondersteuning starters en middeninkomens blijft nodig In de afgelopen jaren zijn diverse aanscherpingen van de voorwaarden voor het verkrijgen van een hypothecaire lening doorgevoerd (striktere toepassing en aanscherping van LTI norm, maximale LTV stapsgewijs verlaagd, hypotheekrenteaftrek alleen bij aflossen op nieuwe hypotheek, alle bijkomende kosten voor het kopen van een woning met eigen geld moeten financieren). Hierdoor is vooral voor potentiële starters de financierbaarheid van koopwoningen in Nederland aangetast. Per 1 januari 2021 is hierin enige verandering gekomen, door de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor woningkopers tot 35 jaar (starters en jonge doorstromers) die een woning tot 355.000 euro kopen. Door bovengenoemde aanscherpingen, in combinatie met de sterk oplopende koopprijzen, zijn zowel de financierbaarheid, als de betaalbaarheid van koopwoningen voor starters en voor middeninkomens steeds meer onder druk komen te staan in de laatste vier jaar. De meer recente stijging van de hypotheekrente zorgt daarbij zeker niet voor meer mogelijkheden voor deze groep woonconsumenten; de huidige koopprijsdaling heeft dit verschil niet kunnen overbruggen.

Vraagondersteuning door NHG-hypotheken lijkt voorzichtig aan te trekken in 2022 De sterk verminderde financierbaarheid en betaalbaarheid van koopwoningen voor potentiële starters als gevolg van de aanhoudende koopprijsstijgingen, leiden de laatste jaren weer tot meer aandacht voor de vraagondersteuning voor deze groep woonconsumenten. In de afgelopen jaren is steeds per 1 januari de maximale kostengrens voor een NHG-hypotheek verhoogd van € 245.000 (in 2017), via € 265.000 (in 2018), € 290.000 (in 2019), € 310.000 (in 2020) en € 325.000 (in 2021) naar € 355.000 in 2022. De methodiek is sinds januari 2021 gebaseerd op de gemiddelde koopsom van de laatste 15 maanden met een correctiefactor van +2 procent 2. Als gevolg hiervan volgt NHG de prijsstijging van de koopwoningmarkt met iets meer vertraging dan in de oude methodiek. Figuur 25 Totaal aantal hypotheken met NHG, op kwartaalbasis, in de periode 1e kwartaal 2009 – 4e kwartaal 2022

Bron: NHG, 2023

Het totaal aantal uitstaande NHG-hypotheken is gegroeid van ruim 760.000 hypotheken begin 2009 naar ruim 1,46 miljoen hypotheken in het derde kwartaal van 2020. Deze stijging was met name het gevolg van het mee verhogen van de maximale kostengrens en het grotere rentevoordeel in deze periode. Doordat 2

Vanaf januari 2022 wordt dit opgehoogd naar 27 maanden en vier procent correctie en vanaf 2023 voor de laatste keer opgehoogd naar 39 maanden met een zes procent correctie.

24

NHG gedurende het jaar 2020 verbeteringen heeft doorgevoerd in de kwaliteit van NHGhypotheekgegevens, heeft er in het vierde kwartaal van 2020 een eenmalige administratieve correctie plaatsgevonden. Mede daardoor daalt het aantal actieve garanties in dat kwartaal naar 1,39 miljoen uitstaande NHG-hypotheken (zie figuur 25). Gedurende de jaren 2021 en 2022 neemt dit aantal steeds iets verder af en komt in het vierde kwartaal van 2022 uit op bijna 1,29 miljoen hypotheken. Dit betekent dat er een geringere instroom van nieuwe NHG-hypotheken is, dan dat er garanties uitstromen door het opheffen van de hypotheek. Vanaf het eerste kwartaal van 2022 neemt het aantal nieuw verstrekte NHG-garanties op kwartaalbasis echter weer toe van circa 12.700 garanties naar ruim 15.000 garanties in het vierde kwartaal van 2022. Deze licht stijgende trend in het laatste jaar is mede het gevolg van een wat ruimer aanbod van te koop staande woningen, die door de recente koopprijsdaling ook weer iets vaker onder de NHG-grens blijven qua koopprijs. Ook het feit dat een licht toenemend aantal kopers weer kiest voor een financiering zonder een aflossingsvrije hypotheek (een voorwaarde om recht te hebben op NHG), kan hierbij zeker een rol spelen.

Figuur 26 Aandeel NHG-hypotheken in het aantal transacties, op de markt van bestaande koopwoningen en de markt van nieuwbouw koopwoningen, op kwartaalbasis, in de periode 3e kwartaal 2008 – 4e kwartaal 2022

Bron: Kadaster, Vastgoed Dashboard, 2021; NVB/NEPROM/OTB, MonitorNieuweWoningen, 2021; NHG, 2021

De stijging van de NHG kostengrens heeft aanvankelijk bijgedragen aan het grotere aandeel van NHGhypotheken op bestaande woningen binnen alle nieuw afgesloten hypotheken in 2018 en 2019: van 35% naar ruim 40% (zie figuur 26). In de jaren 2020 en 2021 laat dit aandeel een licht dalende trend zien, waarschijnlijk als gevolg van een geringer aanbod van te koop staande woningen onder de NHG-grens en een lagere rentekorting bij NHG-hypotheken (de plotselinge daling van het aandeel in het vierde kwartaal van 2020 is mede het gevolg van een aanpassing in de overdrachtsbelasting - verhoging voor investeerders en verlaging voor jongere starters - per 1 januari 2021, waardoor investeerders nog snel woningen wilde kopen en veel jonge starters hun woningaankoop juist uitstelden). Gedurende de eerste kwartalen van 2022 neemt het aandeel NHG-hypotheken voorzichtig weer iets toe. Door de recente koopprijsdaling komt de koopprijs van te koop staande woningen in de bestaande voorraad weer iets vaker onder de NHG-grens terecht.

25

Met betrekking tot de nieuwbouwwoningen blijkt het aandeel verkochte woningen met NHG-hypotheek in de periode 2018-2021 een zeer stabiel beeld te vertonen met een percentage tussen de 10% en 15% (zie figuur 26). Het aanbod nieuwbouwwoningen in het prijssegment tot de maximale kostengrens voor een NHG-hypotheek was en is in veel woningmarktgebieden natuurlijk ook zeer beperkt, als gevolg van de (sterke) prijsstijging van nieuwbouwwoningen en de grote nadruk op nieuwbouw in de duurdere prijssegmenten. Gedurende het tweede en derde kwartaal van 2022 lijkt dit aandeel een licht opwaartse beweging te maken, maar is het nog te vroeg om deze ontwikkeling goed op waarde te kunnen schatten. Door de enorme druk op de koopwoningmarkt en de bijbehorende koopprijsstijgingen is er in de afgelopen jaren maar weinig beroep gedaan op het garantiefonds van NHG. Als er al een woning gedwongen verkocht moet worden, dan zal er onder de huidige omstandigheden maar zelden sprake zijn van een restschuld waarvoor men bij NHG moet aankloppen. Sinds het tweede kwartaal van 2020 registreert NHG ‘nog maar’ zo’n 20 tot 30 verliesdeclaraties en vanaf medio 2021 daalt dit aantal zelfs onder de 10 verliesdeclaraties.