A - 59 Zuidas en Marineterrein (19) 8. Zuidas-Woonbuurt Ravel vastgesteld 1
Tekst van het document
ondergronds parkeren
bebouwing
water
binnengebied groen waterplein (beplanting) verharding / paden plein verharding
17.830 m2 (100%)
steiger / vlonder
11.350 m2 (64%) van binnengebied
waterbeplanting
6.480 m2 (36%) van binnengebied
2.000 m2
brug bomen 335 stuks speeltoestel
Gemeente Amsterdam37
5. Ondergrondse infrastructuur, afval en bodem 5.1 Kabels en leidingen Zuidas heeft een uitgebreid netwerk van ondergrondse kabels en leidingen. De oost-west gelegen hoofdader van dit netwerk is het nieuwe MENZ-tracé. Deze komt vanaf de Hector Berliozlaan te liggen in de Maurice Ravellaan. Zo ontstaat er een verbinding tussen de bestaande bundeling van kabels en leidingen in het deelgebied Vivaldi en de bestaande Integrale Leidingen Tunnel (ILT) in het deelgebied Mahler. De gebruikswaarde, kwaliteit en duurzaamheid liggen aan de basis van het ontwerp van de openbare ruimte voor Ravel. Het groen en de bomen hebben grote meerwaarde voor het plan. Deze staan echter op gespannen voet met de geplande tracés van ondergrondse kabels en leidingen en de aansluitingen hiervan op de bebouwing. Samen met de netwerkbeheerders hebben we onderzocht hoe de gebouwen aangesloten kunnen worden op het netwerk zonder dat dit grote consequenties heeft voor het groen en de bomen in het ontwerp van de openbare ruimte. Gezamenlijk hebben we de principes vastgelegd voor de netstructuur van de buurt in het algemeen en voor de aansluiting van individuele kavels in het bijzonder. De principes voldoen aan technische randvoorwaarden van de netbeheerders en doen recht aan de beoogde kwaliteit van het maaiveldontwerp.
Ze worden gebundeld in een separaat document dat bestemd is voor alle partijen die betrokken zijn bij de gebiedsontwikkeling van Ravel. Voor de netstructuur van de buurt is het uitgangspunt dat toekomstige tracés via de noord-
en zuidzijde van het gebied lopen. Noordelijk gelegen kavels worden aangesloten op een tracé aan de Maurice Ravellaan. Zuidelijk gelegen kavels worden aangesloten op een tracé aan de De Boelegracht. In het binnengebied zullen alleen kabels en leidingen liggen die nodig zijn voor het functioneren van de openbare ruimte, zoals de openbare verlichting. Een uitzondering hierop is de laagspanningsaansluiting van de kavels, die in combinatie met de openbare verlichting wordt aangelegd, en het tracé van de zogenaamde bundeling. Dit tracé ligt 1,2 tot 4,5 meter onder het maaiveld. Afgezien van een aantal zogenaamde verbindingsmoffen vormt de bundeling geen beperking voor bomen en groen. Bij de bepaling van het aansluitprincipe voor individuele kavels is het uitgangspunt dat een kavel vanaf één zijde moet worden aangesloten op de netstructuur. Ook is ervoor gekozen om de aansluitingen per kavel te clusteren op één locatie. Gedurende de gebruiksfase zullen grondwerkzaamheden zich hierdoor zo veel mogelijk tot deze locaties beperken. De distributie naar de diverse functies in een gebouw wordt binnen de kavel opgelost.
Gemeente Amsterdam39
5.2 Afvalverzameling Er zijn grofweg drie varianten voor het inzamelen van afval: ondergrondse containers (standaard in Amsterdam), inpandige inzameling met rolcontainers (standaard in Zuidas) en ondergronds afvaltransport (pilot in Sluisbuurt). Variant 1 (basisvariant): standaard ondergrondse containers in de openbare ruimte. In de stad geldt als standaard inzamelingsmethode de ondergrondse containers waar bewoners zelf hun afval naartoe brengen voor 5 afvalstromen (glas, papier, rest, gft en plastic), GF-E komt daar waarschijnlijk bij. De eisen die aan ondergrondse containers worden gesteld zijn vastgelegd in het ‘Stedelijk kader inzamelvoorzieningen’ (2017). Belangrijke randvoorwaarden zijn dat het inzamelvoertuig zonder obstakels veilig de containers kan legen. Daarbij kunnen er geen bomen direct bij of boven de containers geplant worden. Deze variant heeft consequenties voor de inrichting van de openbare ruimte van de Maurice Ravellaan. Toepassing van ondergrondse containers betekent minder bomen en gaat ten koste van de ruimtelijke kwaliteit en continuïteit in deze straat. Variant 2: inpandig verzamelen/ondergrondse verzamelcontainer (standaard in Zuidas).
brengt het afval vanuit de gebouwen naar verzamelpunten aan de Maurice Ravellaan waar deze in ondergrondse containers opgeslagen wordt. De containers worden geleegd als ze vol zijn. Voordeel van deze variant is dat de containers nauwelijks zichtbaar zijn in de openbare ruimte en de bestrating kan doorlopen op het containerdek. Daarnaast kan het particulier afval (gedeeltelijk) gecombineerd opgehaald worden met afval van bedrijven en maatschappelijke functies, zoals de school. Dat laatste betekent minder rijbewegingen door het gebied. Variant 3: ondergronds afvaltransport (pilot Sluisbuurt). In deze variant wordt een ondergronds systeem voor afvaltransport aangelegd. Met deze variant is nog geen ervaring opgedaan. Voor deze oplossing moet nog beoordeeld worden of de ondergrond geschikt is. Voor Ravel gaan we uit van variant 1, de basisvariant. Met dien verstande dat we de alternatieve mogelijkheden voor de opslag en inzameling van het afval nog verder en nader zullen onderzoeken. Daarbij maken we gebruik van de ervaringen in Gershwin en het Amsterdamse beleid voor afvalinzameling en gaan we samen met de Dienst Afvalinzameling in gesprek over alternatieve mogelijkheden en toepassingen voor Ravel.
In deze variant wordt alle afval inpandig verzameld. De beheerder of conciërge in het gebied
5.3 Bodem Een groot deel van het plangebied is nog in gebruik als sportpark. Uit recent bodemonderzoek voor het overig gebied blijkt dat er in de grond en in het grondwater lichte verontreinigingen zijn. Zodra de bestaande velden van het sportpark buiten gebruik gaan, zullen we aanvullend bodemonderzoek doen. Dit doen we ten behoeve van de gronduitgifte en de aanbesteding van het bouw- en woonrijp maken. Daarbij houden we rekening met de ondergrondse parkeergarages die er kunnen komen.
40
Functievrij- en bouwrijpmaken Om te kunnen bouwen moet de grond eerst bouwrijp worden gemaakt en de ondergrondse infrastructuur van kabels en leidingen worden aangelegd. Dit kan nadat de oude sportvelden van AFC verwijderd zijn. Nadat de ondergrondse kabels en leidingen zijn gelegd kan ook de Maurice Ravellaan worden aangelegd. Dit gebeurt vanaf het derde kwartaal van 2020 en is gereed in Q2 2022. Hierna kan de eerste fase van Ravel bouwrijp worden gemaakt, zodat er tijdig gestart kan worden met de bouw van de alles-in-éénschool die gepland staat voor het derde kwartaal van 2022.
Ontwikkelplan Ravel 2020
Kabels en leidingen
netstructuur
MENZ aansluitprincipe voor de kavel netstructuur
De netstructuur van de buurt en het aansluitprincipe voor de individuele kavels. Voor de netstructuur is het uitgangspunt dat toekomstige tracés via de noord- en zuidzijde van het gebied lopen. Kavels worden vanaf één zijde aangesloten op de netstructuur.
Afvalverzameling variant 1 (basisvariant)
Gemeente Amsterdam41
6. Ontwikkel- en uitgiftestrategie De uitgiftestrategie is de vertaalslag van wát we willen (laten) bouwen in Ravel naar hóe we dat willen en kunnen doen. We bieden marktpartijen zoals ontwikkelaars, beleggers en corporaties de mogelijkheid om deel te nemen in de ontwikkeling van Ravel. In dit hoofdstuk gaan we in op:
Het te behalen programma
De wijze waarop we het programma op de markt zetten
De belangrijkste spelregels daarbij
De bouwfasering
De vastgoedmarkt is gevoelig voor economische veranderingen. Na een periode van sterke stijging lijkt de economische groei gelijk te blijven. Hoe de economische ontwikkeling er tijdens de ontwikkeling van Ravel uit gaat zien (tot ongeveer 2030) kunnen we niet voorspellen. We hebben het plan dusdanig opgesteld dat we verwachten dat het ook bij mindere economische tijden te faseren en uit te voeren is.
6.1 Programmatische opgave Het stedenbouwkundig plan geeft het kader voor de planontwikkeling in het gebied. Het zorgt voor een gemengd programma van in totaal circa 198.400 m2 bvo. Ruim 60% van het programma bestaat uit woningen (circa 125.000 m2 bvo), waarbij de stedelijke woningbouwprogrammering (40-40-20) geldt. Het gaat om de bouw van circa 1.350 woningen, waarbij we uitgaan van een
gemiddelde woninggrootte van 93 m2 bvo. Het programma bestaat verder uit kantoren (circa 57.600 m2 bvo) en voorzieningen, waaronder de alles-in-één-school (Kindercampus Zuidas). Om in de toekomst goed in te kunnen springen op nu nog niet bekende ruimtevragen is in het plan ook een nader in te vullen programma van iets meer dan 4.000 m2 bvo opgenomen.
Gemeente Amsterdam43
Het totale programma Oppervlakte totaal (m2 bvo) Wonen
124.982
Studenten/ jongeren huisvesting
5.405
Sociale huur
34.454
Middensegment huur
51.344
40% 20%
Vrije sector koop/huur
33.779
Nader te bepalen
4.032
alles-in-één-school (Kindercampus Zuidas)
4.255
Kantoor
57.614
Maatschappelijke voorzieningen
1.286
Commerciële voorzieningen
6.208
Totaal
40%
198.377
De woningbouwprogrammering Aandeel
Oppervlakte totaal
Aantal
(m2 bvo) Studenten/ jongeren huisvesting
10%
40
135
Sociale huur
30%
85
405
Middensegment huur marktconform
13%
65
180
Middensegment huur groot
27%
110
360
Vrije sector huur/ koop
20%
125
270
Gemiddeld
100%
93
1.350
6.2 Beleid en kaders voor gronduitgifte Uitgangspunt is dat we woningbouw, kantoren en voorzieningen in Ravel in erfpacht uitgeven. Voor erfpachtuitgiftes passen we het beleid en de kaders toe dat daarvoor is vastgesteld. (zie 6.3). Voor uitgifte in erfpacht moeten we grofweg twee stappen zetten volgens het Selectiebeleid Marktpartijen (2016):
Stap 1. Selectie van een marktpartij die de ontwikkeling kan realiseren door een (meervoudige) openbare selectie. Dit is de tender van het optierecht.
Stap 2. De optieovereenkomst sluiten met de geselecteerde marktpartij waarin de afspraken en kaders staan om de grond in erfpacht af te kunnen nemen.
De marktpartij moet volgens de bepalingen uit de optieovereenkomst een definitief opgesteld ontwerp aan Zuidas leveren. Na goedkeuring kan die partij de optie definitief maken door de erfpachtaanbieding te accepteren.
44
Bij uitzondering kunnen we van het selectiebeleid afwijken. Bijvoorbeeld bij corporaties die een voorrangspositie hebben. Het is gebruikelijk dat we een bouwopgave met voornamelijk sociale huurwoningen niet via een tender laten lopen. Die kunnen we één op één gunnen aan één van de vier corporaties die via de AFWC (federatie van corporaties binnen Amsterdam) is voorgesteld. In Zuidas zijn dat nu de volgende corporaties:
Rochdale Eigen Haard Duwo De Key
In plaats van een optieovereenkomst sluit Zuidas met een corporatie eerst een zogenaamde exclusiviteitsovereenkomst. Daarna kan een erfpachtovereenkomst volgen.
Ontwikkelplan Ravel 2020
6.3 Uitgiftestrategie De ontwikkeling van Ravel is te groot en te ingewikkeld om in één keer aan één partij (of consortium) uit te geven. Ravel hebben we daarom opgedeeld in 10 kavels. De ontwikkeling gebeurt gefaseerd en duurt ongeveer 12 tot 15 jaar. Om een economische crisis op te kunnen vangen is het belangrijk om flexibel in fasering en verkaveling te zijn. En om verschillende partijen aan bod te laten komen, zoals corporaties en bijvoorbeeld partijen die actief zijn in het middensegment. Zo kunnen we voorkomen dat deze partijen risicovol mee moeten ontwikkelen met bijvoorbeeld het kantoorprogramma of een gedeelde parkeervoorziening. Daarom is het belangrijk dat we kavels op kunnen knippen in kleinere eenheden of bouwdelen.
Randvoorwaarden
Plannen, faseren en verkavelen van Ravel hangt samen met een aantal randvoorwaarden:
We houden rekening met de richtlijn Bouw- en Sloopveiligheid en de beperkte ruimte om te bouwen.
De fasering
Het sportpark Goed Genoeg moet klaar zijn (laatste kwartaal 2021).
De fasering in is 4 fases opgeknipt. Daarbij houden we met de volgende zaken rekening:
In het gebied is ondergrondse infrastructuur aanwezig, waaronder de bundeling en koppelvelden.
De MENZ (2020) en de (tijdelijke) waterstructuur moeten klaar zijn.
De Maurice Ravellaan moet klaar zijn (2022).
Twee tijdelijke locaties moeten beschikbaar komen: alles-in-één-school (september 2024) en studentenhuisvesting Ravel Residence (augustus 2026).
Het bestemmingsplan Ravel moet onherroepelijk zijn. Het bestemmingsplan biedt het publiekrechtelijk kader voor de verschillende bouwprojecten. Daarna kunnen we de kavels op de markt brengen en optie- en exclusiviteitsovereenkomsten afsluiten.
In Ravel vindt parkeren in ondergrondse parkeergarages plaats met in- en uitritten direct of nabij de Maurice Ravellaan. Dit heeft gevolgen voor de fasering en de omvang van de uit te geven kavels. In de volgende paragraaf beschrijven we dit verder.
Indien nodig en mogelijk worden ondergrondse oplossingen naast het autoparkeren, zoals fietsparkeren en technische voorzieningen, op kavelniveau voorgeschreven.
De gestelde harde randvoorwaarden De dimensionering van het parkeren Het zoveel mogelijk gelijktijdig willen kunnen bedienen van zowel de kantorenmarkt als alle woningbouwsegmenten De benodigde ruimte voor werkterreinen en bouwverkeer
Per fase kunnen we een aantal kavels op de markt brengen, al dan niet verder opgeknipt in meerdere bouwprojecten. Voor deze kavels sluiten we zoveel mogelijk tegelijkertijd contracten af. We zorgen ook voor zoveel mogelijk gelijktijdige bouw en oplevering. Zo kan de ontwikkeling zoveel mogelijk in één bouwstroom gebeuren. Bij de vaststelling van het Herzien Uitvoeringsbesluit Ravel is vastgelegd dat de nieuwe allesin-één-school opgeleverd moet zijn als de oude Kindercampus Zuidas verwijderd c.q. gesloopt wordt in september 2024. We verwachten dat door de groei van de Kindercampus Zuidas na 2024 grote investeringen nodig zijn voor uitbreiding van de huidige tijdelijke school. Daarom willen we dat de nieuwe alles-inéén-school zo snel als mogelijk en uiterlijk in augustus 2024 in gebruik genomen kan worden. Ook de beschikbaarheid van grond en bouwlogistieke ruimte zorgt ervoor dat we in het gebied (fase 1) van de nieuwe alles-inéén-school starten met de ontwikkeling van Ravel. Daarna volgt de verdere ontwikkeling van het gebied in de richting van de klok zoals opgenomen in de plattegrond met fasering.
Gemeente Amsterdam45
We stellen voor om in ieder geval de sociale huurwoningen zoveel mogelijk in fase 1 en 4 een plek te geven. Dit vanwege de randvoorwaarden voor corporaties en de beperkte mogelijkheden van corporaties om buiten de sociale sector (niet-daeb) te bouwen. We kiezen hiervoor omdat in deze fases:
Geen parkeergarages gebouwd worden Minder (commerciële) voorzieningen op de begane grond gepland zijn De bouwhoogtes met een maximum van circa 70 meter redelijk beperkt zijn (met daarbij relatief lagere bouwkosten)
6.4 De eerste fase De ruimtelijke en programmatische uitgangspunten voor kavel A hebben wij in verkennende sessies doorgenomen met de vier corporaties die op dit moment ontwikkelen in Zuidas. Wij hebben feedback zoveel mogelijk verwerkt en nemen dat waar mogelijk mee in een nog nader te formuleren bouwopgave. Als de kavel niet door een corporatie ontwikkeld wordt, dan organiseren we een tender voor middensegment huurwoningen. Wij hebben op basis van een inpassingsstudie (juni 2019) en het programma van eisen voor de alles-in-één-school met kavel B1 een passende plek gevonden. In principe is het schoolbestuur ‘bouwheer’ ofwel opdrachtgever voor het deel basisonderwijs school. Het heeft de voorkeur om bovenop de basisschool geen ander programma zoals wonen toe te voegen. Wij hebben hiermee rekening gehouden in de opzet van kavel B. Het programma van eisen van de basisschool met gymzaal past over drie bouwlagen in het oostelijk deel van kavel B. In het westelijk deel zal in ieder geval op de begane grond kinderopvang gebouwd moeten worden als onderdeel van de totale alles-in-één-school, met daarbovenop een woontoren van circa 7 bouwlagen. Wij zoeken dan wel selecteren in de eerste fase een partij die de woningen en kinderdagopvang kan bouwen, waarbij de ruimte voor kinderdagopvang waarschijnlijk aan de
gemeente overgedragen wordt. De gemeente kan de ruimte vervolgens verhuren aan een kinderdagopvang organisatie die samen met het schoolbestuur een alles-in-één-school vormt. Enkele corporaties hebben aangegeven interesse te hebben in kavel B2 voor de bouw van sociale huurwoningen. Bij de uitwerking van kavel B gaan we verder in gesprek hierover met de corporaties en de AFWC (Amsterdamse Federatie van Woningbouw Corporaties). Kavel C is in de eerste fase de grootste kavel met ruimte voor woningen, kantoren en voorzieningen. Op dit moment verwachten we kavel C met één openbare selectieprocedure voor het optierecht op de markt te zetten met woningen in het middensegment huur, kantoor en voorzieningen.
Het programma per fase in m2 bvo
Fase 1
Woningen
Kantoren
Voorzieningen
22.687 m2
6.092 m2
345 m2
Contractvorming 2020-2022
Bijzondere voorzieningen 4.255 m2 Alles-in-één-school
Ontwerp & realisatie 2022-2026 Fase 2
27.162 m2
28.401 m2
3.736 m2
Circa 250 plekken
Contractvorming 2024-2025
Ruim 4.000 m2 nader te
Ontwerp & realisatie 2025-2030 Fase 3
bepalen programma 33.157 m2
19.537 m2
1.471 m2
Contractvorming 2027-2029
Mogelijkheid parkeergarage Circa 250 plekken
Ontwerp & realisatie 2029-2033 Fase 4
Mogelijkheid parkeergarage
41.976 m2
3.584 m2
1.042 m2
Contractvorming 2031-2032 Ontwerp & realisatie 2032-2035
46
Ontwikkelplan Ravel 2020
fase 2 D
E
F
fase 3 G
H
A C
B2
B1 fase 1
J
I
fase 4
De fasering van het gebied, opgeknipt in vier fases.
Bouwfasering in relatie tot veiligheid Gelet op gebruik en veiligheid is het zeer wenselijk om kavel A en B gelijktijdig te ontwikkelen, dan wel in ieder geval gelijktijdig op te leveren. Het in gebruik nemen van de school terwijl op kavel A de woontoren nog wordt gerealiseerd, brengt veiligheidsrisico’s voor de gebruikers van de school met zich mee. Vanuit de Landelijke richtlijn bouw- en sloopveiligheid moeten in dat geval tijdens de bouw van de woontoren op kavel A dusdanige maatregelen worden getroffen dat traditionele bouwmethoden voor de bouw van de woontoren nagenoeg zijn uitgesloten. Van gevel tot gevel zit tussen kavel A en kavel B een ruimte van 7,5 meter. Uitgaande van een woontoren met een hoogte van circa 50 meter zal bij de traditionele bouwmethoden met één of meerdere bouwkranen en steigers rondom in het kader van bouwveiligheid een veiligheid- en valzone gecreëerd moeten worden van tenminste 7
meter en daarbij nog een hijszone. In deze zone mag geen publiek komen. Dit zal het gebruik van de buitenruimte aan de noordzijde van de school onmogelijk maken. Bij de bouw van kavel C zou het kinderdagverblijf al in gebruik zijn. Tussen het kinderdagverblijf en kavel C is een buitenspeelruimte nodig. Hoewel kavel C aan de zijde van het kinderdagverblijf circa 7 bouwlagen telt, en daarmee de bouw- en veiligheidszone geringer is dan bij de woontoren (kavel A), zal dit tijdens de bouw, rekening houdend met de richtlijn bouw- en sloopveiligheid, beperkingen geven voor de buitenruimte van het kinderdagverblijf. Voor fase 1 worden diverse varianten uitgewerkt waar buitenspeelruimte voor het kinderdagverblijf en school zijn weergegeven.
6.5 Varianten voor de parkeeroplossing In het plan wordt autoparkeren beperkt tot twee ondergrondse garages. In fase 2 en fase 3 is het mogelijk een ondergrondse parkeergarage te bouwen. Op beide locaties kan een meerlaagse parkeerkelder gebouwd worden. Uitgaande van twee lagen per garage is er ruimte voor circa 500 parkeerplekken (circa 250 plekken per garage). Het realiseren en beheren van parkeerplekken laten we doorgaans over aan marktpartijen. We hebben de mogelijkheden onderzocht om een parkeergarage in gemeentelijk eigendom te nemen en zelf te exploiteren. De directie Parkeren is hierbij betrokken en heeft samen met Zuidas een aantal exploitatiemodellen door laten rekenen. Hieruit blijkt dat met een garage van 250 parkeerplaatsen vooralsnog een sluitende
businesscase mogelijk is. In een volgende fase beantwoorden we de vraag of, en onder welke voorwaarden, wij een (openbare) parkeergarage op deze locatie willen en kunnen realiseren en exploiteren. Daarmee zijn er twee keuzes voor het ontwikkelen van de parkeergarage(s) in Ravel: een reguliere marktontwikkeling en gemeentelijke ontwikkeling. Beide varianten lichten we hieronder kort toe.
Gemeente Amsterdam47
Hoofdentree van de openbare parkeergarage onder het oostelijk gelegen veld van sportpark Goed Genoeg. Ontwerp: M3H architecten. Foto: Luuk Kramer.
Variant 1: Parkeren in gemeentelijk bezit In deze variant gaan we ervan uit dat we een garage in gemeentelijk eigendom nemen en laten exploiteren door de Directie Parkeren. Eerst wordt de gemeenteraad een investeringsbesluit voorgelegd. Daarna bereiden de directies Parkeren, Zuidas en Verkeer en Openbare Ruimte verdere aanbestedingsstukken voor. We verwachten dat de bouwkosten voor een garage met een of twee verdiepte lagen boven de drempelwaarde voor een Europese aanbesteding uitkomen. Dat betekent dat wij Europees moeten aanbesteden of die aanbestedingsplicht moeten doorleggen aan de ontwikkelende partij. Het boven de parkeergarage gelegen programma voor wonen, kantoren en voorzieningen ontwikkelen wij niet zelf. Maar we willen de bouw van de garage en het bovengelegen programma niet opknippen. Daarom heeft het onze voorkeur om de gemeentelijke parkeergarage en het bovenliggende programma als één aanbesteding op de markt te zetten. Hiermee kunnen we
48
bouwtechnische en daarmee financiële risico’s voorkomen. Wij nemen de garage na oplevering turn-key af, waarna we deze exploiteren en beheren.
Variant 2: Parkeren overlaten aan de markt In de contractstukken voor de openbare selectie van een optierecht geeft Zuidas de voorwaarden aan waaronder de geselecteerde ontwikkelende partij de parkeergarage kan bouwen en opleveren. Het gaat daarbij onder andere om de ruimtelijke voorwaarden, gebruiksmogelijkheden en vaste residuele erfpachtgrondwaarde. Met behulp van selectiecriteria dagen we de ontwikkelaar uit om specifieke wensen waar te maken in de parkeergarage. Denk hierbij aan wensen met betrekking tot dubbelgebruik en oplaadpunten voor elektrische auto’s. De garage geven we in erfpacht uit, samen met het bovenliggende programma.
Ontwikkelplan Ravel 2020
Autoparkeren in Ravel
P
P
P
ondergrondse parkeergarages
P
servicestrook (laden&lossen)
ontsluiting autoverkeer
Gemeente Amsterdam49
7. Juridischplanologische strategie In dit hoofdstuk staat de juridisch-planologische strategie voor het te ontwikkelen gebied Ravel centraal. De ontwikkeling voorziet in verschillende soorten nieuwe functies, met de nadruk op wonen. Het stedenbouwkundig plan voor Ravel is uitgewerkt als een autovrije, groene woonbuurt met een hoge dichtheid. Dit hoofdstuk beantwoordt de vraag hoe we de nieuwe functies in de aankomende 15 jaar juridisch-planologisch mogelijk kunnen maken.
7.1 Geldend bestemmingsplan Voor het plangebied van Ravel geldt het bestemmingsplan ‘Zuidas-Ravel’, vastgesteld op 13 juli 2016. In dit moederplan is voor twee gebieden een uitwerkingsplicht opgenomen. Eerder is een uitwerkingsplan vastgesteld voor Valley (ten noorden van Ravel). De tweede uitwerkingsplicht gaat over het zuidelijk deel van plangebied van Ravel. De belangrijkste bestemming in het plangebied van Ravel is een gemengde bestemming met onder andere wonen, kantoren, horeca, dienstverlening en scholen.
Het moederplan heeft regels gesteld om deze gemengde bestemming uit te werken. In de uitwerkingsregels staan maximale maten waarbinnen we de uitwerkingsplicht kunnen toepassen. De belangrijkste maximale maten gaan over:
Het stedenbouwkundig plan in het ontwikkelplan Ravel overschrijdt op onderdelen de maximale ruimte van de uitwerkingsregels. Dit betekent dat een tweede uitwerking van het moederplan niet voldoende is voor de gewenste ontwikkeling. Er is een nieuw juridisch-planologisch kader nodig.
De maximale bouwhoogte Het maximale programma in bruto vloeroppervlak (bvo) dat is toegestaan Het aantal parkeerplaatsen
Gemeente Amsterdam51
7.2 Omgevingsaspecten Bij het nemen van juridisch-planologische besluiten moeten we voor Ravel rekening houden met de verschillende relevante omgevingsfactoren:
De bouwhoogte is op meerdere kavels hoger dan in het moederplan staat. Voor afwijken van de bouwhoogte hebben we bovendien vanuit het Luchthavenindelingbesluit een verklaring van geen bezwaar nodig. Deze verklaring is reeds afgegeven.
We overschrijden de voorkeursgrenswaarde voor geluid op verschillende plaatsen. De procedure voor vaststelling van hogere waarden moet worden doorlopen.
Verwacht wordt dat de ontwikkeling geen invloed van betekenis heeft op de verkeersafwikkeling in Zuidas.
(2017). De Parkeernota Fiets en Scooter (2018) is ook relevant.
Voorafgaand aan besluitvorming hebben we een quick-scan Wet natuurbescherming uitgevoerd.
We hebben windonderzoek verricht op het stedenbouwkundig plan dat heeft geleid tot wijzigingen in het ontwerp van de hoogbouw. De hoeveelheid windhinder hangt sterk samen met hoe we verkavelen. Daarom willen we de positie van de gebouwen in de juridisch-planologische besluiten vastleggen.
Bij de huidige stedenbouwkundige opzet houden we rekening met schaduwwerking en uitzicht.
Het aantal autoparkeerplaatsen wijkt af van de voorgeschreven parkeernormen in het moederplan, de Nota Parkeernormen Auto
7.3 Stedelijke kaders Bij het opstellen van juridisch-planologische besluiten moeten we rekening houden met de volgende relevante stedelijke kaders:
De ontwikkelingen passen binnen de Kantorenstrategie.
Bij de vaststelling van het moederplan hebben we getoetst aan het hotelbeleid. Bij het opstellen van een bestemmingplan zijn we gebonden aan het nieuwe hotelbeleid en de adviezen van de hotelloods over het hotelprogramma.
De ontwikkelingen voldoen aan het Amsterdamse beleid rond keuze tussen verschillende soorten woningen.
Bij het opstellen van een bestemmingsplan houden we rekening met het detailhandelsbeleid.
52
Toetsing van luchtkwaliteit op projectniveau kan achterwege blijven als de ontwikkeling past binnen de totale Zuidas-ontwikkeling. Gevoelige bestemmingen mogen we niet zomaar op de locatie ontwikkelen. Voor de alles-in-één-school hebben we de locatiekeuze van de definitieve accommodatie ter adviesering voorgelegd aan de GGD en een positief advies verkregen.
Bij de planontwikkeling moeten we rekening houden met het (gewijzigde) Amsterdamse geluidbeleid 2016.
Ontwikkelplan Ravel 2020
7.4 Strategieën Voor een nieuw juridisch-planologisch kader kunnen we een aantal strategieën volgen. De volgende strategieën zijn denkbaar: Strategie 1: Vaststellen van één nieuw bestemmingsplan. In het nieuwe bestemmingsplan leggen we het nieuwe juridisch-planologisch kader voor Ravel vast. Het besluit hogere waarden loopt gelijk met de bestemmingsplanprocedure. Nadat het bestemmingsplan is vastgesteld kan de uitwerkingsplicht niet meer worden gebruikt. Strategie 2a: Herzien van het moederplan, gevolgd door één uitwerkingsplan. De relevante uitwerkingsregels en de bestemming ‘Wonen’ uit het moederplan herzien we in een bestemmingsplan. Na die herziening leggen we het nieuwe juridisch-planologische kader in een uitwerkingsplan vast. Het besluit hogere waarden loopt samen met het uitwerkingsplan.
Strategie 3: Vaststellen van meerdere uitwerkingsplannen samen met omgevingsvergunningen. Het juridisch-planologische kader voor het nieuwe stedenbouwkundig programma leggen we vast in meerdere uitwerkingsplannen. Voor afwijken van de bouwhoogtes en de parkeernormen worden omgevingsvergunningen afgegeven. Het besluit hogere waarden loopt samen met elk uitwerkingsplan. Strategie 4: Meerdere omgevingsvergunningen, uitgebreide procedure. Per ontwikkeling of uitgifte komt er een omgevingsvergunning met uitgebreide procedure. Het besluit hogere waarden en de omgevingsvergunning(en) worden gecoördineerd.
Strategie 2b: Herzien van het moederplan, gevolgd door meerdere uitwerkingsplannen. Deze strategie gaat uit van strategie 2a. Maar er volgen meerdere uitwerkingsplannen en meerdere hogere waardenbesluiten.
7.5 Weging strategieën We hebben de risico’s en kansen van genoemde strategieën zorgvuldig gewogen op de volgende onderwerpen:
Onderzoeksplicht
Doorlooptijd en samenloop van de verschillende besluiten
Omgevingswet en bestemmingsplan met verbrede reikwijdte
Juridische verankering van stedenbouwkundige uitgangspunten
Procesrisico’s
Rechtszekerheid
plan met verbrede reikwijdte vast te stellen. Daarmee kunnen we vooruitlopen op de Omgevingswet. Daarnaast kunnen we belangrijke doelen rond bijvoorbeeld duurzaamheid als kader in het bestemmingsplan vastleggen. Toekomstige ontwikkelaars, bewoners en bedrijven kennen daardoor deze kaders en worden daarmee gestimuleerd om mee te werken aan het duurzame en vernieuwende karakter van Ravel.
Uit de weging van de risico’s en kansen blijkt dat de vaststelling van één nieuw bestemmingsplan voor Ravel (strategie 1) de voorkeur heeft. Een belangrijk voordeel van een nieuw bestemmingsplan is de mogelijkheid om een bestemmings-
Gemeente Amsterdam53
8. Communicatie en omgevingsmanagement In dit hoofdstuk beschrijven we hoe we de omgeving, de directe buren en de uiteindelijke bewoners en gebruikers van Ravel informeren en betrekken bij de ontwikkeling en verwezenlijking van de nieuwe woonwijk. Het kader Het Ontwikkelplan Ravel is een uitwerking van het Herzien Uitvoeringsbesluit (HUB) Ravel dat de gemeenteraad op 15 november 2015 vaststelde. Dit betekent dat de formele inspraak en besluitvorming over onder meer de stedenbouwkundige en programmatische uitgangspunten van het plan reeds eerder hebben plaatsgevonden. Op twee onderdelen wordt in het Ontwikkelplan Ravel afgeweken van de kaders die in het Herzien Uitvoeringsbesluit zijn vastgesteld. Het betreft het woningbouwprogramma en de bouwhoogte. Omdat het gemeentebestuur van Amsterdam in 2017 heeft besloten om tot 2025 meer woningen voor de lage- en midden inkomens te bouwen en minder woningen in de vrije sector is het Ontwikkelplan hierop aangepast. Dit betekent dat wordt uitgegaan van de bouw van 40% sociale huurwoningen, 40% middensegmentwoningen en 20% vrije sector woningen, dat was in het HUB nog 100% marktwoningen. Daarnaast is er op sommige plekken in het Ontwikkelplan gekozen voor een hogere bouwhoogte omdat dit beter aansluit bij de bebouwing in de naast gelegen gebieden. Ook hebben we de opgave om zo goed mogelijk gebruik te maken van de beschikbare grond.
Nadat de wethouder akkoord is gegaan met het Ontwikkelplan Ravel gaan we de bewoners, de vastgoedeigenaren, de ondernemers in het gebied en de directe omgeving informeren en consulteren over het Ontwikkelplan Ravel. Daarbij wordt in ogenschouw gehouden dat een groot deel van de kaders al is vastgelegd bij vaststelling van het HUB en dat consultatie dus voornamelijk betrekking heeft op dat wat nieuw is. Het Ontwikkelplan Ravel is tevens de basis voor het Bestemmingsplan Ravel. Hierin worden de uitgangspunten van het Ontwikkelplan Ravel Juridisch-planologisch vastgelegd. Nadat de wethouder akkoord is gegaan met het Ontwikkelplan Ravel zal de procedure voor het Bestemmingsplan starten. Over het bestemmingsplan zal een inspraak procedure worden gevolgd onder andere door bekendmaking via de website www.ruimtelijkeplannen.nl en is er mogelijkheid voor het indienen van zienswijzen.
Gemeente Amsterdam55
8.1 Communicatiestrategie Kernboodschap communicatie We maken een duurzame, groene en autoluwe nieuwe buurt met ongeveer 1350 woningen. De woningen zijn verdeeld over sociaal, midden en duur. De buurt is voor vooral gericht op gezinnen. Naast woningen maken we kantoren, verschillende commerciële en maatschappelijke voorzieningen en horecagelegenheden. Er komt een basisschool waar het tijdelijke de Kindercampus Zuidas (IKC) haar definitieve onderkomen krijgt en een geheel nieuw gemeentelijk sportpark met AFC als hoofdgebruiker. De stations Zuid en RAI en de winkels van het Gelderlandplein liggen op loopafstand. Met Ravel krijgt Zuidas er een levendige woonbuurt bij.
De bouw van de buurt zal enkele jaren in beslag nemen en gebeurt gefaseerd. De bouw van de eerste kavels, waarin we onder meer de school en woningen gaan maken, start in de tweede helft van 2022. De nadruk van de uitvoeringscommunicatie ligt op de eerst komende 3 jaar. Communicatiedoelen zijn:
Zuidas/Ravel draagt bij aan de vraag naar meer woningen in Amsterdam. Meer woningen in Zuidas betekent bovendien meer bewoners en daarmee meer leven op straat. Het draagvlak voor voorzieningen neemt daardoor verder toe en meer mensen zullen Zuidas gaan bezoeken.
Communicatieaanpak
Met de communicatie volgen we nauwgezet de mijlpalen in het proces:
De planontwikkeling en besluitvorming over het Ontwikkelplan Ravel en vervolgens het bestemmingsplan Ravel Het uitschrijven van de tenders De uiteindelijke bouw en uitvoering
Doelgroepen:
We zetten verschillende communicatiemiddelen en communicatiekanalen in om de stakeholders, overige belanghebbenden en burgers zo goed mogelijk te informeren. Dit gebeurt onder meer met de Zuidas website, nieuwsbrieven, Facebook en Twitter. We spreken met hen in kleinere en grotere bijeenkomsten of bij evenementen. Voor het daadwerkelijk inrichten van de openbare ruimte zetten we een apart communicatieplan in. Daarbij kunnen (toekomstige) bewoners en gebruikers direct invloed uitoefenen op hun leefgebied.
Op de kaart zetten: vertellen over de ontwikkeling van een nieuwe groene stadswijk in Zuidas Informeren: kennis bijbrengen, eventuele misverstanden weerleggen, de vervolgstappen van de realisatie van de buurt in beeld brengen Betrekken: de omgeving actief bij de planontwikkeling en uitvoering betrekken en beïnvloeding mogelijk maken samen met het omgevingsmanagement Ervaren: de omgeving enthousiasmeren en laten zien dat Ravel belangrijk is om Zuidas tot een levendige woonwijk te maken. Bouwcommunicatie: informeren over de uitvoering van de werkzaamheden en projecten
Bewoners, omwonenden, VVE’s (Gershwin, Vivaldi, Buitenveldert), bewonersorganisaties in en rondom Zuidas Investeerders, ontwikkelaars, gebouweigenaren en gebruikers in het gebied Bedrijfsleven, medewerkers, beheerders in het gebied en platforms van het bedrijfsleven in Zuidas zoals Hello Zuidas Gebruikers van Ravel en Vivaldi en de overige Zuidas Media en pers Algemeen publiek Politiek
Gemeente Amsterdam57
8.2 Omgevingsmanagement In het coalitieakkoord is ‘democratisering’ één van de speerpunten: Het doel is inwoners van Amsterdam grotere zeggenschap te laten hebben over hun directe omgeving. We vinden dat plannen er rijker van worden als belanghebbenden hun input kunnen leveren. Daarom is bij de ontwikkeling van Ravel de inbreng van de bewoners, ondernemers en gebruikers van belang. Hoe we de omgeving bij de plannen betrekken zal per fase verschillen. Fase I: De fase waarin we het ontwikkelplan Ravel aan de omgeving presenteren en de belanghebbenden informeren en consulteren. In deze fase zijn er nog geen bewoners in het gebied. De belangrijkste betrokkenen zijn de belanghebbenden in de directe omgeving en eventuele bestaande bewonersgroepen in Zuidas. Fase II: Na oplevering van de eerste woningen en voorzieningen zullen we de bewoners en ondernemers van Ravel betrekken bij de inrichting van de openbare ruimte.
Fase I: Gesprekken met de omgeving en betrokkenen/stakeholders in het gebied In deze fase informeren en consulteren we de volgende partijen over de voorgenomen plannen: De stakeholders in Ravel en Vivaldi, waaronder de directe buren van Ravel: -- Het dagelijks Bestuur van AFC -- De vastgoedeigenaren en gebruikers van de kantoren in Vivaldi w.o.Breevast en EY -- De ontwikkelaar en vastgoedeigenaar van de Valley (OVG) De aanspreekpunten en directies van de tijdelijke functies in Ravel: -- Kindercampus Zuidas (IKC) -- Student Housing Ravel Residence Met deze gesprekken willen we het Ontwikkelplan voor Ravel verduidelijken, vragen beantwoorden en mogelijke zorgen bij betrokkenen wegnemen. Bovendien helpen deze gesprekken ons om de belangen en wensen van partijen (nog) scherper te krijgen. De gesprekken kunnen aanleiding geven tot aanpassingen in het ontwikkelplan. In de gesprekken geven we ook aan dat het ontwikkelplan de basis vormt voor het nieuwe bestemmingsplan dat in procedure zal gaan. 58
Informatiebijeenkomst Naast de afzonderlijke gesprekken met de stakeholders en betrokkenen organiseren we één, of zo nodig meerdere brede algemene informatiebijeenkomsten/ informatiemarkten om de mensen uit de omgeving te informeren over:
Het Ontwikkelplan Ravel De procedures die gevolgd worden De besluitvorming De vervolgstappen om te komen tot de bouw van de nieuwe buurt De planning
Doelgroepen voor deze bijeenkomst worden uitgenodigd:
Bedrijven Vastgoedeigenaren en de beheerders van het vastgoed Bewoners/gebruikers uit Ravel, Vivaldi, Oost Gershwin en Mahler, en noordelijk deel Buitenveldert
In geval partijen aanvullende informatie of een individueel gesprek wensen, is dat mogelijk.
Fase II: Beïnvloedingsmogelijkheden voor toekomstige gebruikers Bij de verdere uitwerking van de openbare ruimte in een Voorlopig Ontwerp en Definitief Ontwerp geven we toekomstige bewoners ruimte om deze (op onderdelen) zelf in te vullen. Daarbij liggen de uitgangspunten voor het ontwerp wel al op hoofdlijnen vast. Zo blijft de groene, parkachtige inrichting de basis van het ontwerp. En dient het binnengebied autovrij te blijven. Ook het vlonderpad in het water van de De Boelegracht ligt vast. Daarnaast dient rekening te worden gehouden met gemeentelijke kaders zoals:
Regenbestendigheid (‘Rainproof’) Puccini De aanwezigheid van ondergrondse kabels en leidingen Beschikbaar budget Beheeruitgangspunten
Deze uitgangspunten en randvoorwaarden geven we mee in het overleg met de bewoners.
Ontwikkelplan Ravel 2020
We zien de volgende mogelijkheden om bewoners bij de inrichting van de openbare ruimte te betrekken: 1. In de eerste fase zijn er nog geen bewoners in Ravel. Daarom betrekken we vooral in de fases 2, 3 en 4 bewoners en gebruikers van het eerste uur bij inrichten van deze latere fases. Het waterplein en ook de kleinere open plekken lenen zich goed voor meedenken door bewoners en gebruikers.
7. Wanneer de inrichting van de openbare ruimte niet geheel aansluit bij het gebruik en de behoeftes van bewoners kunnen we na oplevering alsnog (kleine) aanpassingen aan de inrichting van de openbare ruimte doen. We kunnen bijvoorbeeld: Olifantenpaadjes formaliseren Plekken van verlichting wijzigen Speelzones toevoegen
2. In de eerste fase gebruiken we de kennis en ervaring van de huidige werknemers en bewoners van Vivaldi, Gershwin en Buitenveldert. We voeren een ‘gebruikerstest’ uit om vooral een ‘reality check’ te doen op het ontwerp. 3. De semi-openbare ruimtes die we aan ontwikkelaars in erfpacht uitgeven zijn belangrijk voor de uiteindelijke gebruikers. Het gaat om bijvoorbeeld hoven en collectieve buitenruimten. Dit biedt kansen om de eindgebruikers mee te laten bepalen over hun woonomgeving. Dit kunnen we vastleggen in de bouwenvelop en erfpachtuitgifte. 4. We betrekken de alles-in-één-school bij het ontwerp van het centrale plein dat ook schoolplein wordt. Bij de inrichting van alle overige speelplekken in de buurt betrekken we ook de kinderen en ouders in de omgeving. 5. Buiten de hoofdpadenstructuur laten we ruimten in het schetsontwerp open voor latere invulling. We duiden zones aan die nog niet worden ontworpen. Deze zones richten we met de nieuwe bewoners in. 6. Met de aansluiting van de gebouwen op de openbare ruimte kunnen bewoners de buurt ‘eigen’ maken. Deze stroken bieden ruimte voor onder andere: Geveltuinen Plantenpotten Bankjes en picknicktafels van bewoners
Gemeente Amsterdam59
9. Planning en fasering Ravel In dit hoofdstuk beschrijven we de volgorde en onderlinge afhankelijkheid van de voorgenomen ontwikkelingen in de planvormings- en uitvoeringsfase van Ravel. Achtergrond De gemeenteraad heeft in 2015 het Herzien Uitvoeringsbesluit Ravel (HUB Ravel) en in 2016 het Bestemmingsplan Ravel Zuidas vastgesteld.
Tijdelijke functies In het huidige gebied liggen twee tijdelijke functies: de studentenhuisvesting Ravel Residence en Kindercampus Zuidas (IKC). Kindercampus Zuidas komt definitief terug in de nieuwbouw in Ravel. Met de school is afgesproken dat ze in augustus 2024 in één keer van de tijdelijke school naar de nieuwe definitieve school in Ravel kunnen overstappen. Ravel Residence komt niet terug in de definitieve plannen voor Ravel. Het contract met de exploitanten van Ravel Residence eindigt op 1 augustus 2026.
Fasering De ontwikkeling van Ravel zal gefaseerd (in 4 fasen) plaatsvinden (zie faseringsplaatje). Een aantal zaken is hiervoor randvoorwaardelijk.
Q2 2020. Naar verwachting ligt er in dan in Q2 2021 een nieuw door de gemeenteraad vastgesteld bestemmingsplan. Zonder beroepsgang is het bestemmingsplan in Q2 2021 onherroepelijk. Bij een beroepsgang is het bestemmingsplan in Q4 2021 onherroepelijk.
Functievrij- en bouwrijpmaken Om te kunnen bouwen moet eerst de grond bouwrijp worden gemaakt en de ondergrondse infrastructuur van Kabels en Leidingen worden aangelegd. Dit kan nadat de oude sportvelden van AFC verwijderd zijn. Nadat de ondergrondse Kabels en Leidingen zijn aangebracht kan ook de Ravellaan worden aangelegd. Dit gebeurt vanaf het derde kwartaal van 2020 en is gereed in Q2 2022. Hierna kan de eerste fase 1 van Ravel bouwrijp worden gemaakt zodat tijdig gestart kan worden met de bouw van de alles-in-éénschool die gepland staat voor het derde kwartaal van 2022
Fase 1 Juridisch-planologische randvoorwaarden Het Ontwikkelplan voor Ravel wijkt op een aantal punten af van het Bestemmingsplan Ravel dat in 2016 door de gemeenteraad is vastgesteld. Dit geldt voor het programma, de bouwhoogtes en het parkeren. We gaan daarom een nieuw bestemmingplan opstellen voor het gebied waarin deze wijzigingen worden opgenomen. Het bestemmingsplan gaat in procedure na de bestuurlijke vaststelling van het Ontwikkelplan in
De definitieve huisvesting voor de alles-in-éénschool moet vóór de start van het schooljaar 2024- 2025, dus uiterlijk in augustus 2024, gereed zijn. De planning voor de ontwikkeling van de eerste fase is hierop afgestemd. We starten in de eerste fase met het zuidwestelijk deel van Ravel. Daar komt de nieuwe school in (kavel B1). In deze eerste fase worden de kavels A en B2 zoveel mogelijk in één bouwstroom, gelijktijdig met de alles-in-één-school, opgeleverd in Q2/Q3 2024.
Gemeente Amsterdam61
fase 2 D
E
F
fase 3 G
H
A C
B1
B2 fase 1
J
I
fase 4
De fasering van het gebied, opgeknipt in vier fases.
Ravel gereed in 2035 Nadat we met de eerste fase zijn gestart gaan we met de klok mee door met de ontwikkeling van de tweede fase (2024-2030), de derde fase (2027-2033) en vierde fase (2031-2035). Als alles volgens planning verloopt zal de laatste fase van de planontwikkeling in Ravel in 2035 worden opgeleverd. Voor een gedetailleerde planning verwijzen we de planningsbijlage.
62
Ontwikkelplan Ravel 2020
Verantwoording illustraties Pagina 4: Funenpark, Martijn de Wit (2011) Pagina 8: Luchtfoto Ravel, Your Captain Fotografie (2019) Pagina 24: Beatrixpark, Jan Vonk (2019) Pagina 34: Vijfhoek, Marcel Steinbach (2019) Pagina 38: EMA ondergondse infrastructuur, Marcel Steinbach (2019) Pagina 42: Bespreking team Ravel in Zuidas kantoor, Jessica Scheurich (2019) Pagina 50: Luchtfoto Ravel, Your Captain Fotografie (2019) Pagina 54: Dag van de bouw, Jan Vonk (2019) Pagina 56: Participatie Gershwin bakken met bewoners, Jan Vonk (2019) Pagina 60: Luchtfoto Ravel, Your Captain Fotografie (2019)
Gemeente Amsterdam63
Bijlage juni 2020
66
Ontwikkelplan Ravel - Bijlage 2020
Ravel programma woningen kantoren voorzieningen school
Ravel programma ground floor detailhandel
school
supermarket
maatschappelijk voorzieningen
horeca
nader te bepalen
kunst en cultuur
woon werk woningen
kelinschalige bedrijvigheid
Gemeente Amsterdam67
Planning Ontwikkel 2020 Q1
Q2
2021
Q3
Q4
Q2
Q1
2022
Q3
Q1
Q4
Q2
Q3
Q4
Q
Valley Uitvoering Valley Openbare ruimte Valley
Bouw
Uitvoering openbare ruimte
Voorbereiding openbare ruimte
Valley gereed
AFC Clubhuis AFC
Bouw nieuw clubhuis
Sportvelden AFC
Sloop oud clubhuis Sportpark gereed
Uitvoering Sportpark AFC
Ravellaan Voorbereiding Ravellaan
Ravellaan in gebruik
Uitvoering Ravellaan
Planvorming Ontwikkelplan
Informatie en consultatieronde ontwikkelplan
Bestuurlijke vaststelling Ontwikkelplan
BP in werking Ontwerp BP ter visie
Bestemmingsplan Bestemmingsplan
Opstellen ontwerp BP
(BP onherroepelijk bij
BP onherroepelijk
geen beroepsgang)
(bij beroepsgang)
Vaststellen BP
Beroepsgang
Fase 1 Bouwrijp maken kavels fase 1
Bouwrijp maken Gunning
Kavel A
Voorbereiding tender & bouwenvelop
Tender
Ontwerpfase
Omgevingsvergunning
Levering grond + voorbereidende werkzaamhede
Kavel B1
Bouwenvelop, afsprakenbrief & selectie architect
Onwerpfase
Omgevingsvergunning Levering grond + voorbereidende werkzaamheden
Kavel B2
Exclusiviteitsovereenkomst met woningcorporatie & bouwenvelop
Ontwerpfase
Omgevingsvergunning
Levering grond + voorbereidende werkzaamheden
Gunning
Kavel C
Voorbereiden tender + bouwenvelop
Tender
Fase 2 (parkeren) Kredietbesluit
Parkeergarage
Voorbereiden investeringsbesluit
Gunning Tender
Juni 2020
lplan Ravel
Q1
Aan deze planning kunnen geen rechten worden ontleend
2023 Q2
Q3
2024 Q4
Q2
Q1
2025
Q3
Q4
Q1
Q2
2026
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
Legenda Planvorming
Tender, gronduitgifte
Ontwerp, voorbereiding
Uitvoering
Mijlpaal
Oplevering Kavel A
Bouw woningen Kavel A
en
Bouw IKC Kavel B1
Oplevering Kavel B1
Bouw woningen en kinderdagverblijf Kavel B2
Oplevering Kavel B2
n
Ontwerpfase
Omgevingsvergunning
Bouw woningen Kavel C
Oplevering Kavel C
Levering grond + voorbereidende werkzaamheden
Oplevering Parkeergarage Ontwerpfase
Omgevingsvergunning Levering grond + voorbereidende werkzaamheden
Bouw parkeergarage
Planning Ontwik 2024
2025
2026
2027
2028
Fase 2 Kavels D, E & F Bouwenvelop
Bouwenvelop
Gunning
Tender
Ontwerpfase
Omgevingsvergunning
Uitvoering
Tender
Ontwerpfase
Omgevingsvergunning
Laatste (bouw)voorbereidingen
Bouw Kavels D, E & F
Fase 3 Kavels G & H
Bouwenvelop
Bouwenvelop
Gunning
Tender
Ontwerpfase
Omgevingsvergunning
Uitvoering
Fase 4 Kavels I & J
Bouwenvelop
Tender
Ontwerpfase
Omgevingsvergunning
Uitvoering
Tender
Juni 2020
kkelplan Ravel 2029
Aan deze planning kunnen geen rechten worden ontleend
2030
2031
2032
2033
2034
2035
Legenda Planvorming
Tender, gronduitgifte
Ontwerp, voorbereiding
Uitvoering
Mijlpaal
Oplevering Kavels D, E & F
F
g
Ontwerpfase
Omgevingsvergunning
Laatste (bouw)voorbereidingen
Oplevering Kavels G & H
Bouw Kavels G & H
Bouwenvelop
Gunning Tender
Ontwerptraject
Omgevingsvergunning
Oplevering Kavels I & J Laatste (bouw)voorbereidingen
Bouw Kavels I & J
blz. 80
bestemmingsplan_Zuidas-Woonbuurt Ravel (vastgesteld)
blz. 81
Bijlage 2
Omgevingsdocument bij Ontwikkelplan Ravel
Gemeente Amsterdam
Omgevingsdocument Ontwikkelplan Ravel Van Datum Onderwerp
Maarten van Ettekoven, m.van.ettekoven@amsterdam.nl 20 mei 2020 Omgevingsdocument Ontwikkelplan Ravel, Zuidas
Inleiding Het ontwikkelplan Ravel is een uitwerking van het Herzien Uitvoeringsbesluit Ravel uit 2015. Het bijbehorende stedenbouwkundig plan is op 15 juni 2014 aan de omgeving gepresenteerd tijdens een informatiebijeenkomst. We zijn nu zes jaar verder en sinds die tijd is er een aantal uitgangspunten van het plan aangepast, waaronder het toepassen van het woningbouwprincipe “40-40-20” en de daarmee samenhangende hogere dichtheid en bouwhoogte. Bovendien is in het ontwikkelplan een groen en autovrij binnengebied geïntroduceerd. Om de belanghebbenden en geïnteresseerden te informeren over deze wijzigingen en om de geheugens op te frissen, hebben we in april en mei 2020 een informatie- en consultatieronde georganiseerd. In dit omgevingsdocument beschrijven we: de opzet van het doorlopen informatie- en consultatieproces, een overzicht van de reacties die we hebben opgehaald, in hoeverre dit proces aanleiding heeft gegeven om het ontwikkelplan te wijzigen. Kortom we leggen in dit document verantwoording af aan de omgeving. De opzet van het doorlopen informatie- en consultatieproces Zoals hierboven al aangegeven, betreft het ontwikkelplan de uitwerking van een eerder genomen besluit uit 2015, waarbij inspraak heeft plaatsgevonden. Het ontwikkelplan is voor het overgrote deel opgesteld binnen de kaders van dat besluit en wijkt slechts op een paar punten af van het plan uit 2015.
Om die reden is ervoor gekozen de belanghebbenden niet opnieuw uitgebreid te consulteren. Wel is het van belang om de belanghebbenden goed en zorgvuldig te informeren over het uitgewerkte ontwikkelplan. Alleen voor de onderdelen die nieuw zijn was ruimte voor consultatie (conform de participatieladder). Ons uitgangspunt daarbij was: in het geval dat de reacties van de belanghebbenden daartoe aanleiding geven, dan kunnen we aanpassingen doorvoeren voordat het ontwikkelplan bestuurlijk wordt vastgesteld en wordt vertaald naar een bestemmingsplan. Het informatie- en consultatieproces kende twee sporen. Voor beide sporen was het de bedoeling de belanghebbenden te informeren en om een reactie op het ontwikkelplan te vragen. In het eerste spoor hebben we de directe buren van het plangebied uitgenodigd voor een één op één gesprek. We hebben gesproken met: AFC Kindercampus Zuidas en schoolbestuur OOADA Ravel Residence
Zuidas
Datum 20 mei 2020 Omgevingsdocument Ontwikkelplan Ravel, Zuidas Pagina 2 van 7
-
De beheerder van Cross Towers en grootste huurder EY (Ernst&Young) Edge (als ontwikkelaar Valley) NSI (als eigenaar en ontwikkelaar van Spaces)
Het tweede spoor bestond uit het informeren van een bredere groep belanghebbende bewoners, werknemers en ondernemers in Zuidas en Buitenveldert. Op 29 april 2020 organiseerden we voor hen een informatiebijeenkomst. Vanwege de Coronacrisis werd dat een digitale bijeenkomst via MS Teams. De bijeenkomst bestond uit een uitgebreide toelichting op het plan en de deelnemers kregen de mogelijkheid om via de chatfunctie van het programma vragen te stellen, die aan het einde van de presentatie beantwoord werden. Daarnaast hebben we de mogelijkheid geboden om vragen te stellen via een telefonisch spreekuur op 30 april 2020 en via het algemene emailadres van Zuidas. Het telefonisch spreekuur was ook bedoeld voor mensen die de digitale bijeenkomst niet konden bijwonen (om wat voor reden dan ook). De vragen die tijdens de informatiebijeenkomst, het telefonisch spreekuur en via de mail zijn gesteld, zijn opgenomen in een Q&A document. Dit document is toegestuurd aan de deelnemers van de bijeenkomst en wordt geplaatst op Zuidas.nl. Zo kunnen de belangrijkste vragen en antwoorden teruggelezen worden op een later moment, ook door belanghebbenden en geïnteresseerden die de presentatie niet gezien hebben. Tenslotte hebben we de bijeenkomst opgenomen en deze is desgewenst door belanghebbenden op te vragen.
Een overzicht van de reacties die we hebben opgehaald tijdens de informatie- en consultatieronde De reacties die we ontvangen hebben, kunnen worden onderverdeeld in drie categorieën: 1. Vragen, vaak van verhelderende aard 2. Zorgen en aandachtspunten 3. Complimenten en aanbevelingen We lopen de drie categorieën in bovenstaande volgorde langs. 1. Vragen, vaak van verhelderende aard Allereerst de vragen, die gesteld zijn om het verhaal goed te kunnen begrijpen. Voor de volledigheid belichten we deze vragen hieronder kort maar we gaan er niet al te diep op in omdat ze voor het proeven van de reacties op het ontwikkelplan minder relevant zijn. In dit document worden ook niet alle verhelderende vragen beantwoord; voor een compleet beeld van de gestelde vragen verwijzen we naar het Q&A document. De zorgen, aandachtspunten, complimenten en aanbevelingen geven beter weer wat mensen van het ontwikkelplan vinden en die zullen uitgebreider aan de orde komen. De gestelde vragen zijn onder te verdelen in drie thema’s: I.
De meeste mensen waren nieuwsgierig naar het programma en de te verwachten voorzieningen. Zo vroeg men zich bijvoorbeeld af of er ruimte komt voor horeca en hoe groot het schoolplein van Kindercampus Zuidas wordt. Daarnaast was een veel gestelde vraag hoeveel woningen er komen en of dat ook studentenwoningen betreffen. Hoewel men snapt dat Zuidas in deze nieuwe buurt inzet op gezinnen met kinderen, is de behoefte aan studentenwoningen blijkbaar aanwezig. Onder andere vanwege de veronderstelde levendigheid die de aanwezigheid van studenten oplevert.
Zuidas
Datum 20 mei 2020 Omgevingsdocument Ontwikkelplan Ravel, Zuidas Pagina 3 van 7
II.
III.
Uiteraard is men ook benieuwd naar de mogelijkheden om de fiets en auto te parkeren. De ruimte is immers, gezien het grote aantal woningen, relatief schaars. Vandaar dat de oplossingen daarvoor inpandig worden gezocht. Vanzelfsprekend wil men weten hoe de planning en fasering van de gehele ontwikkeling eruitziet. Mensen willen weten waar ze aan toe zijn en wat dat voor hen betekent; vooral de gebruikers die nu al in het plangebied gevestigd zijn: de Kindercampus Zuidas en de Ravel Residence. Tenslotte is er een aantal overige vragen gesteld over de eventuele effecten van de Coronacrisis, de bouwhoogte, het ontwerp van de nieuwe Ravellaan en de waterstructuur.
2. Zorgen en aandachtspunten Naast het stellen van vragen, hebben de belanghebbenden en geïnteresseerden ook een aantal zorgen geuit en aandachtspunten meegegeven. Deze zijn te vatten in een zestal onderwerpen. I.
Een aantal zorgen betreft de toekomstige verkeerssituatie, de bereikbaarheid, het parkeren en de bevoorrading van het gebied en het effect daarvan op de omgeving. De angst die daarbij overheerst is gebaseerd op de aanname dat de toename van een groot aantal woningen en een groot aantal vierkante meters aan kantoren, automatisch leidt tot grotere verkeersproblemen en een verhoogde parkeerdruk in omliggende wijken. Die aanname is begrijpelijk want er komen inderdaad meer auto’s naar het gebied maar de aanname gaat niet helemaal op. Zo is het feit dat er straks relatief weinig parkeermogelijkheden zijn, gunstig voor de bereikbaarheid van het gebied. Over het algemeen geldt: hoe minder parkeerplekken, hoe beter de autobereikbaarheid. Met andere woorden: wij zijn van mening dat het relatief lage aantal parkeerplekken (500) een goed antwoord is op de zorgen over een verslechtering van de bereikbaarheid van het gebied. Bovendien zorgt de toekomstige Ravellaan voor een verbeterde verkeersafwikkeling van de buurt. Naast de Antonio Vivaldistraat en de Tommaso Albinonistraat krijgen de deelgebieden Ravel en Vivaldi met de Ravellaan een derde ontsluitingsroute. Maar leidt het kleine aantal parkeerplekken dan niet tot overlast in naastgelegen buurten zoals Buitenveldert? Ja en nee.
Uit ervaring van het naastgelegen centrumgebied van Zuidas (Gershwin en Mahler) weten we dat kantoorpersoneel en bewoners van Zuidas niet of nauwelijks parkeren in Buitenveldert. In het noordelijk deel van Buitenveldert geldt namelijk parkeerduurbeperking. Het feit dat je er voor maximaal drie uur aaneengesloten kunt parkeren, zorgt ervoor dat het niet interessant is voor de vaste bewoners en werknemers van Zuidas. We weten echter ook dat bezoekers van de bewoners en kantoren in het centrumgebied van Zuidas wel gebruik maken van de parkeerplekken in Buitenveldert, mits het bezoek korter duurt dan drie uur. Voor Ravel is dus te verwachten dat het bezoek van de kantoren, de bewoners en voetbalvereniging AFC eveneens in Buitenveldert gaat parkeren. Het is echter de vraag of dat daadwerkelijk leidt tot parkeeroverlast. Wij denken van niet. De Buitenveldertse buurten (K91a K91b), die grenzen aan Ravel worden namelijk gerekend tot de buurten met de laagste parkeerdruk van stadsdeel Zuid: zowel op doordeweekse middagen als avonden is de parkeerdruk lager dan 59% (Parkeerdrukonderzoek stadsdeel Zuid 2018 van Trajan).
Zuidas
Datum 20 mei 2020 Omgevingsdocument Ontwikkelplan Ravel, Zuidas Pagina 4 van 7
Verder onderzoekt de gemeente onder welke condities het mogelijk is om één of meerdere garages aan de Ravellaan in eigen beheer te nemen. Daarmee houden we als gemeente de regie over het gebruik en de toedeling van parkeerplekken. We hechten grote waarde aan dubbelgebruik van parkeerplekken. En daar biedt het plan door zijn gemengde programma ook mogelijkheden voor. Het aantal plekken is berekend op basis van kritieke momenten waarop de voorziene parkeerdruk het hoogst is. Dat is vooral in de namiddag op doordeweekse dagen; een deel van de werknemers is dan nog op kantoor in Ravel, een deel van de bewoners komt weer thuis. Daarnaast leidt het feit dat er in het binnengebied niet geparkeerd kan worden tot vragen bij o.a. Kindercampus Zuidas: hoe kunnen goederen worden afgeleverd als je niet aan de Ravellaan woont of werkt? Het binnengebied is namelijk autovrij en het is voor bijvoorbeeld bezorgdiensten niet mogelijk tot aan de voordeur van de zuidelijk gelegen kavels te komen. Dit doen we om de buurt een optimaal groen karakter en een veilig en prettig verblijfsklimaat te geven. Om die reden krijgt de Ravellaan aan één zijde van de straat een zogenaamde servicestrook over de gehele lengte van de laan, waar alleen geladen en gelost (en gehaald en gebracht) mag worden. Hier wordt het laden en lossen met ongeveer 60 plekken gefaciliteerd; alleen niet tot aan de voordeur.
Incidenteel kan bij verhuizingen en het leveren van grote goederen wel door het binnengebied gereden worden. Daar wordt de padenstructuur in het binnengebied op ontworpen. De spelregels hiervoor zullen we, mede op basis van beproefde voorbeelden elders in de stad, te zijner tijd met de betrokkenen opstellen. II.
Er is een aantal vragen gesteld over de waterhuishouding en het beheer daarvan. De zorg die werd geuit had te maken met de vraag waar al het regenwater naar afgevoerd wordt en of het water wel schoon is. Ten eerste wordt het binnengebied groen ingericht, hetgeen gunstig is voor het verwerken van hemelwater. Ten tweede wordt een nieuwe, S-vormige, waterstructuur geïntroduceerd die het water van de De Boelegracht verbindt met de nog te graven Ravelgracht en de bestaande waterwegen in de buurt zoals de Spoorslagsloot langs de A10. Dit heeft een positieve werking op de waterkwaliteit.
III.
Een deel van de mensen maakt zich zorgen over de overlast en veiligheid tijdens de uitvoering van het gehele ontwikkelplan. Het duurt bovendien lang voordat alles gerealiseerd is; men wordt voor een lange periode geconfronteerd met bouwwerkzaamheden. Ook dit is een begrijpelijke zorg. De huidige fasering van het project gaat uit van een realisatietermijn van 12-15 jaar. Gelukkig hebben we in Zuidas veel ervaring met het veilig en leefbaar houden van een buurt tijdens de uitvoering. Die lessen verwerken we elke twee jaar in het BLVC kader Zuidas. Alle aannemers van de kavelontwikkelingen en alle aannemers die in opdracht van de gemeente in Zuidas werken, dienen zich aan de (ongeveer 60) uitgangspunten van het BLVC kader Zuidas te houden. Zo is het verplicht om geluids- en trillingsarme methodieken te gebruiken bij het funderen van gebouwen en het aanbrengen van damwanden; mag bouwverkeer in de spits de weg niet op en wordt in het ontwerpstadium van hoogbouw al rekening gehouden met o.a. bouwveiligheidszones en het gebruik van veilige bouwmethoden.
Zuidas
Datum 20 mei 2020 Omgevingsdocument Ontwikkelplan Ravel, Zuidas Pagina 5 van 7
IV.
Een enkeling heeft vragen gesteld over de hoogte van de nog te realiseren hoogbouw; deels in verband met schaduwwerking. In vergelijking met het stedenbouwkundig plan dat ten grondslag lag aan het Herzien Uitvoeringsbesluit uit 2015 worden een paar gebouwen inderdaad hoger. In het Herzien Uitvoeringsbesluit was de maximale bouwhoogte voor de gebouwen aan de Maurice Ravellaan 80 meter. In die zone hebben we nu twee torens opgenomen met een hoogte van 112,5 meter en 109 meter. Uit het bezonningsonderzoek blijkt dat de schaduwwerking op de bestaande bebouwing in de omgeving door de nieuwbouw minimaal is. Slechts op een paar gebouwen ten oosten van het plangebied zal sprake zijn van een afname van de bezonning gedurende de namiddag in de maanden waarin de zon lager staat. Daarnaast zorgt de hogere hoogbouw ervoor dat een deel van de velden van AFC meer schaduw te verduren krijgt maar het verschil met het oorspronkelijke plan is niet bijzonder groot. We vinden de afname in bezonning in het gebied acceptabel.