A - 59 Zuidas en Marineterrein (19) 8. Zuidas-Woonbuurt Ravel vastgesteld 1
Tekst van het document
Bestemmingsplan ZuidasWoonbuurt Ravel
Vastgesteld
Gemeente Amsterdam Ruimte en Duurzaamheid bestemmingsplan Zuidas-Woonbuurt Ravel
Colofon
Opdrachtgever Opdrachtnemer
Ruimte en Duurzaamheid
IMRO_idn
NL.IMRO.0363.K1901BPGST-OW01
Datum print
10 Mei 2021
Planstatus
vastgesteld
blz. 3
Inhoudsopgave Bijlagen bij toelichting
5
Bijlage 1
Ontwikkelplan Ravel juni 2020
7
Bijlage 2
Omgevingsdocument bij Ontwikkelplan Ravel
81
Bijlage 3
MER Zuidas - de Flanken, Deel A, 25 januari 2011
89
Bijlage 4
MER Zuidas - de Flanken deel B, 25 januari 2011
217
Bijlage 5
Verkeersstudie Zuidas 2011, 17 mei 2011
787
Bijlage 6
Actieplan weginfrastructuur Zuidas Flanken 2011, 17 mei 2011
861
Bijlage 7
Verkeersstudie Zuidas Flanken 2013, 10 april 2013
901
Bijlage 8
Verkeersonderzoek Zuidas 2014, 3 februari 2015
993
Bijlage 9
Verkeersonderzoek Zuidas 2017, 19 september 2017
1057
Bijlage 10
Verkeersonderzoek Vivaldi en Ravel november 2020
1175
Bijlage 11
Akoestisch onderzoek maart 2021 - Kavels A en B
1239
Bijlage 12
Akoestisch onderzoek maart 2021 - Kavels C - J
1327
Bijlage 13
Besluit hogere waarden Wet geluidhinder Ravel
1807
Bijlage 14
Rapportage externe veiligheid Zuidas, 11 januari 2010
1817
Bijlage 15
Rapportage externe veiligheid juni 2020
1873
Bijlage 16
Onderzoek stemgeluid schoolplein
1897
Bijlage 17
Watertoets 23 december 2020
1935
Bijlage 18
Natuuronderzoek Zuidas-Zuidasdokgebeid, dec 2018,
1985
Bijlage 19
Toetsing Wnb Zuidas: Ravel ontwikkelveld 2, mei 2019
2033
Bijlage 20
Stikstofonderzoek Ravel Amsterdam
2057
Bijlage 21
Bezonningsstudie dec 2019
2143
Bijlage 22
Windonderzoek april 2020
2195
Bijlage 23
Oplegnotitie windonderzoek
2249
Bijlage 24
VVGB LIB, ILT juli 2019
2255 Gemeente Amsterdam
blz. 4
Bijlage 25
Archeologisch bureauonderzoek Ravel
2273
Bijlage 26
Nota van Wijzigingen
2299
Bijlage 27
Nota van Beantwoording zienswijzen
2313
bestemmingsplan_Zuidas-Woonbuurt Ravel (vastgesteld)
blz. 5
Bijlagen bij toelichting
Gemeente Amsterdam
blz. 6
bestemmingsplan_Zuidas-Woonbuurt Ravel (vastgesteld)
blz. 7
Bijlage 1
Ontwikkelplan Ravel juni 2020
Gemeente Amsterdam
Ontwikkelplan Ravel juni 2020
Het ontwikkelplan Ravel is onder meer bedoeld om onze bestuurders te informeren over de plannen. Evenals alle stakeholders, belangstellenden en belanghebbenden die wonen en werken in het gebied. Daarnaast is het document ook bedoeld voor private en semiprivate partijen, zoals ontwikkelaars en woningbouwcorporaties, die geïnteresseerd zijn in het ontwikkelen van de plannen.
Opdrachtgever Gemeente Amsterdam, Zuidas Projectgroep Anneke de Jong Projectmanager Christiaan Blokker Planeconoom Jessica Schreurich Ontwerper openbare ruimte Jet de Graaf Jurist Joost de Wit Senior ontwerper openbare ruimte Kirsten Plattje Planoloog Lisa Brans Communicatie Maarten van Ettekoven Omgevingsmanager Martijn de Wit Senior stedenbouwkundige Monique Soe-Agnie Senior projectmanager Murat Arslan Stedenbouwkundige Oscar Hulleman Planningsadviseur Reina van Grondelle Planoloog Steven Wijsman Projectleider Ingenieursbureau Suzanne de Wit Projectleider grond en ontwikkeling Thijs Koolmees Projectmanager Yolanda Backer Projectmanager
Inhoud
1. Inleiding
5
1.1 1.2 1.3 1.4
Kaders Doel en opgave Kernwaarden Leeswijzer
5 6 7 7
2. Stedenbouwkundig plan
9
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10
9 10 12 12 16 16 17 17 19 21
Bestaande situatie Toekomstige structuur van de nieuwe woonbuurt Toekomstige situatie van de gebouwde omgeving Stedenbouwkundig ontwerp Uiterlijk van de gebouwen Technische voorzieningen en parkeren Optimalisatie ontwerp Duurzaamheid Programma Verkeer en parkeren
3. Ontwerp van de openbare ruimte
25
3.1 3.2 3.3
25 25 26 29
Amsterdamse buurt, verbonden met de stad Ontwerpuitgangspunten voor het binnengebied Schetsontwerp van de openbare ruimte De onderdelen van het plan
4. Beheer
35
5. Ondergrondse infrastructuur, afval en bodem
39
5.1 5.2 5.3
39 40 40
Kabels en leidingen Afvalverzameling Bodem
6. Ontwikkel- en uitgiftestrategie
43
6.1 6.2 6.3 6.4 6.5
Programmatische opgave Beleid en kaders voor gronduitgifte Uitgiftestrategie De eerste fase Varianten voor de parkeeroplossing
43 44 45 46 47
7. Juridisch-planologische strategie
51
7.1 Geldend bestemmingsplan 7.2 Omgevingsaspecten 7.3 Stedelijke kaders 7.4 Strategieën 7.5 Weging strategieën
51 52 52 53 53
8. Communicatie en omgevingsmanagement
55
8.1 8.2
57 58
Communicatiestrategie Omgevingsmanagement
9. Planning en fasering Ravel
61
Bijlage
65
67 68
Programma Ravel en plinten Planning - tabellen
1. Inleiding In dit ontwikkelplan beschrijven we de kaders voor de ontwikkeling en realisatie van een nieuwe woonbuurt in Zuidas: Ravel. De buurt heeft een oppervlakte van ongeveer 4,5 hectare en ligt tussen de Beethovenstraat (aan de westkant), De Boelelaan/Boelegracht (aan de zuidkant), Antonio Vivaldistraat (aan de oostkant) en Maurice Ravellaan (aan de noordkant). Op pagina 11 staat een plattegrond van de nieuwe buurt. In Ravel gaat stedelijke dichtheid samen met hoge woon- en verblijfskwaliteit in een duurzame, groene setting. De buurt is gemengd en bestemd voor een brede doelgroep, de nadruk ligt op woningen voor gezinnen. Voor het woonprogramma is het uitgangspunt 40% sociaal, 40% middensegment en 20% vrije sector. Naast woningen komen er ook kantoren en verschillende voorzieningen, zoals een alles-in-
één-school, in de buurt. De buurt wordt autoluw. Parkeren vindt plaats in ondergrondse parkeergarages die aan de Maurice Ravellaan liggen. Aan de zuidkant van deze straat komt een servicestrook voor laden en lossen en kort parkeren. We ontwikkelen de buurt gefaseerd met een geplande start bouw in 2022 en een laatste oplevering in 2034. De eerste tenders schrijven we uit in 2020.
1.1 Kaders De beleidskaders die ten grondslag liggen aan dit ontwikkelplan zijn:
Een belangrijke voorwaarde voor de ontwikkeling van deze nieuwe buurt is:
Het Herzien Uitvoeringsbesluit (HUB) voor Ravel, vastgesteld door de gemeenteraad in november 2015 Het Bestemmingsplan Ravel, vastgesteld door de gemeenteraad in juli 2016 Diverse beleidsnota’s en visies over wonen, voorzieningen, kantoren- en hotelbeleid, parkeren en duurzaamheid
De oplevering van het nieuwe sportpark Goed Genoeg, de aanleg van ondergrondse infrastructuur voor het MENZ-tracé in de Maurice Ravellaan De oplevering van de Maurice Ravellaan Het beschikbaar komen van terreinen waar nu twee tijdelijke functies zijn: de studentenhuisvesting Ravel Residence en Kindercampus Zuidas (IKC)
Gemeente Amsterdam5
1.2 Doel en opgave Met een totale capaciteit van 10.000 woningen, een rijk aanbod aan voorzieningen en 1,2 miljoen m2 kantoorvloeroppervlak groeit Zuidas uit tot een nieuwe stadskern in de Amsterdamse regio. Een groot deel van de geplande woningproductie in Zuidas komt in Ravel. Hier bouwen we de komende jaren een gemengde buurt met een uitgebreid aanbod van ongeveer 1.350 woningen. We willen in deze nieuwe woonbuurt een prettig woon- en leefklimaat maken dat in het bijzonder aansluit bij de behoeftes van gezinnen. We willen een autoluwe, groene en gemengde woonbuurt in hoge dichtheid ontwikkelen. Een buurt waar iedereen zich thuis voelt. Een buurt die primair gericht is op gezinnen en die aansluit op de ambities van Zuidas.
De openbare ruimte tussen de bouwblokken krijgt een autovrije, groene inrichting en wordt zo het bindende element van de buurt. We maken hoogwaardige verblijfsplekken om recreatie, ontmoeting en verblijf te stimuleren. Het gemeentelijke programma Bewegende Stad ligt aan de basis van het plan dat mensen prikkelt om veel te bewegen. Om de sociale samenhang in het gebied te versterken houden we de bouwkundige eenheden zo klein mogelijk. Hierdoor komen er veel voordeuren uit op de begane grond. Voor de verscheidenheid en levendigheid krijgen de gebouwen een gemengde invulling. Dit alles helpt om een hechte buurtgemeenschap te krijgen.
Prinzessinnengärten, Kreuzberg (Berlijn). Deze stadstuin in Kreuzberg is aangelegd als een collectieve ruimte waar verschillende groepen elkaar kunnen ontmoeten. Bron: www.urbanfoodguy.blogspot.nl 6
Ontwikkelplan Ravel 2020
1.3 Kernwaarden Het ontwikkelplan baseren we op een aantal kernwaarden:
Verblijven, ontmoeten, bewegen en spelen staan centraal in het plan. Het autoverkeer is ondergeschikt, wat bijdraagt aan een veilige woonomgeving. Wonen, werken en publieke functies komen zoveel mogelijk op de begane grond. Zo krijgen we de meeste wisselwerking tussen de bebouwing en de openbare ruimte. Ravel wordt een duurzame, groene woonbuurt. Casco’s van gebouwen zijn robuust en flexibel, zodat ze later eenvoudig van functie kunnen veranderen. Gebouwen krijgen waar mogelijk groene gevels en
groene daken. Het groen van de bebouwing en de openbare ruimte vormen op deze manier een samenhangend geheel. Er zijn zachte overgangen tussen groen en water om de biodiversiteit en contact met het water te versterken.
De buurt is grootstedelijk en beschut tegelijk. Hoogwaardig wonen is toegankelijk voor iedereen. De architectonische uitstraling van de gebouwen is van hoge kwaliteit, ongeacht het woningtype en de financieringscategorie. Voorzieningen en openbaar vervoer liggen op loopafstand.
1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 lichten we het stedenbouwkundig plan toe. Eerst komen de bestaande en toekomstige situatie aan de orde. Daarna gaan we verder in op het ontwerp en de verschillende onderdelen van het plan, waaronder het programma, duurzaamheid en verkeer. In hoofdstuk 3 besteden we aandacht aan het ontwerp van de openbare ruimte. In dit hoofdstuk beschrijven we de uitgangspunten voor het ontwerp en geven we een toelichting op de inrichting, sfeer en beleving van de openbare ruimte.
In hoofdstuk 7 staat de juridisch planologische strategie voor het gebied centraal. Het stedenbouwkundig plan voor de nieuwe buurt overschrijdt de maximale ruimte van de uitwerkingsregels in het vastgestelde Bestemmingsplan. Dit betekent dat er een nieuw juridisch kader nodig is voor de ontwikkeling van deze nieuwe buurt. In dit hoofdstuk beschrijven we het kader om dit ontwikkelplan te kunnen realiseren.
In hoofdstuk 4 gaan we in op het beheer van het toekomstige gebied. Hierin wordt duidelijk gemaakt hoe het gebied beheerd gaat worden en welke partijen waar verantwoordelijk voor zijn.
In hoofdstuk 8 beschrijven we hoe we met de omgeving gaan communiceren over de ontwikkeling van het gebied. Het gaat om informatievoorziening aan belanghebbenden, bewoners, gebruikers en stakeholders in de omgeving. We geven ook aan hoe we toekomstige bewoners gaan betrekken bij de inrichting van de openbare ruimte.
In hoofdstuk 5 komen de ondergrondse infrastructuur, waaronder de kabels en leidingen en afvalinzameling aan de orde en de inpassing van de technische voorzieningen zoals de traforuimtes.
De planning en fasering komen aan bod in hoofdstuk 9. We beschrijven op hoofdlijnen welke stappen en procedures (in tijd en planning) nodig zijn voor de ontwikkeling en realisatie van het ontwikkelplan.
Hierna lichten we in hoofdstuk 6 de ontwikkel- en uitgiftestrategie toe. We staan eerst stil bij de gewenste ontwikkeling van het gebied en de spelregels die we daarbij gebruiken. Daarna volgen de programmatische opgave, de verdeling in woonsegmenten en een korte weergave van het beleid. Tot slot beschrijven we de kaders voor de gronduitgifte en de stappen die we daarbij nemen (de uitgiftestrategie). Gemeente Amsterdam7
2. Stedenbouwkundig plan Zuidas is opgebouwd uit verschillende deelgebieden. Het deelgebied Ravel bestaat uit drie ontwikkelvelden:
Een noordelijk ontwikkelveld met het in aanbouw zijnde sportpark Goed Genoeg
Een westelijk ontwikkelveld met het in aanbouw zijnde complex Valley
Een zuidelijk ontwikkelveld met de nieuwe woonbuurt Ravel
De woonbuurt Ravel ligt tussen de Beethovenstraat, de De Boelelaan/Boelegracht, de Antonio Vivaldistraat en de Maurice Ravellaan. De huidige functies in Ravel hebben weinig samenhang met elkaar; voetbalvelden, parkeerplaatsen, werkterreinen en tijdelijke functies, zoals de studentenhuisvesting Ravel Residence en Kindercampus Zuidas, liggen verspreid door het gebied.
2.1 Bestaande situatie Gemeentelijk sportpark Goed Genoeg
Kindercampus Zuidas
Een groot deel van het deelgebied Ravel bestaat uit gemeentelijk sportpark Goed Genoeg. De hoofdgebruiker van dit sportpark is voetbalvereniging Amsterdamsche Football Club (AFC).
Aan de De Boelegracht ligt Kindercampus Zuidas. In het tijdelijke gebouw is een alles-inéén-school gevestigd die ruimte biedt aan basisonderwijs, kinderopvang en voor- en naschoolse opvang. De totale vloeroppervlakte bedraagt ongeveer 3.800 m2. Vanaf september 2024 krijgt deze school een definitief onderkomen in Ravel.
Ravel Residence In de zuidoosthoek van Ravel ligt Ravel Residence. Dit is een tijdelijk wooncomplex met ongeveer 800 studentenwoningen. Op de begane grond van dit complex is een horecagelegenheid gevestigd. Op het dak liggen een zonnedek, een moestuin en een basketbalkooi. De huurovereenkomst en het tijdelijk opstalrecht eindigen in augustus 2026.
De Boelelaan/Boelegracht De De Boelelaan-Oost is dé verbinding tussen de A10-Zuid en Zuidas. De straat heeft in 2017 een nieuw profiel gekregen met 2 x 2 rijstroken om de doorstroming van het autoverkeer te verbeteren. In het ontwerp zochten we naar een balans tussen goede bereikbaarheid en ruimtelijke kwaliteit. De kwaliteit komt tot uitdrukking
Gemeente Amsterdam9
Bestaande structuur van de buurt Ravel Centrum Valley
veld 3 sportpark
sportpark in uitvoering
ondergronds parkeergarage
Domenico Scarlattilaan werkterrein Valley keet Zuidas
voetbalvelden
speelplek IKC
Kindercampus Zuidas
studenthuisvesting Ravel Residence
De Boelegracht De Boelelaan
Antonio Vivaldistraat
aat str
tijdelijke functies
Barbara Strozzilaan
buitenruimte IKC
ven
Gershwinlaan
o eth Be
Gershwin
Clubgebouw AFC
Vivaldi
Gustav Mahlerlaan
Gelderlandplein
A10
Bestaande structuur van de buurt Ravel. De huidge functies in Ravel hebben weinig samenhang met elkaar.
in een vloeiend wegverloop, een constante rijbaanbreedte, twee rijen bomen met groen en doorgaande stroken voor fietsers en voetgangers. Aan de noordkant ligt naast de weg een brede gracht (De Boelegracht) die zicht biedt op de skyline van Zuidas.
Kabels en leidingen Om de A10-Zuid en het spoor te kruisen loopt tussen de Vivaldistraat en het Beatrixpark een ondergrondse verbinding voor kabels en leidingen (de zogenaamde Oostelijke kruising). Deze
verbinding is deel van het Masterplan Energie en Nutsvoorzieningen Zuidas (MENZ). De MENZ voorziet in een duurzame inbedding van de vele kabels en leidingen in Zuidas. In het MENZtracé liggen hoofdverbindingen voor energie, telecommunicatie, drinkwater en riolering. Tussen de koppelvelden in de Vivaldistraat en de Beethovenstraat liggen de kabels en leidingen voor een deel nog in een tijdelijk tracé. Vanaf de Beethovenstraat sluit het tracé aan op de Integrale Leidingen Tunnel (ILT) onder de Gustav Mahlerlaan.
2.2 Toekomstige structuur van de nieuwe woonbuurt De nieuwe woonbuurt ligt tussen het centrumgebied van Zuidas (met station Zuid) en het aangrenzende deelgebied Vivaldi (met station RAI). Het stedenbouwkundige raamwerk van Ravel bestaat uit een overzichtelijke structuur van doorgaande stadsstraten, watergangen en bomenlanen. De hoofdstraat in het gebied is de Maurice Ravellaan. Die komt aan de westzijde uit op de Beethovenstraat en aan de oostzijde op de Vivaldistraat. Ten noorden van de Maurice Ravellaan liggen het nieuwe sportpark Goed Genoeg en Valley, een complex met woningen, kantoren en voorzieningen aan de Beethovenstraat. Ten zuiden van de Maurice Ravellaan komt de nieuwe woonbuurt Ravel. De De Boelegracht ligt aan de zuidzijde van Ravel en is het begin van een S-vormige waterstructuur die door het gebied heen slingert. 10
Ontwikkelplan Ravel 2020
Toekomstige structuur van de buurt Ravel Fiets-voetgangerstunnel Beatrixpark/Rai
Centrum Valley Sportpark Goed Genoeg
Clubgebouw AFC
Domenico Scarlattilaan
Ravelgracht
Barbara Strozzilaan
Hector Berliozlaan
Buurtplein
aat str
Kindercampus Zuidas
Waterplein
De Boelegracht De Boelelaan
Gelderlandplein
Antonio Vivaldistraat
ven
Gershwin
MENZ
o eth Be
Gershwinlaan
Maurice Ravellaan
Vivaldi
Gustav Mahlerlaan
A10
Toekomstige structuur van de buurt Ravel. De nieuwe buurt ligt ten zuiden van de Maurice Ravellaan. Ten noorden van deze straat ligt het nieuwe sportpark en Valley.
Maurice Ravellaan De Maurice Ravellaan ligt in het verlengde van de Gustav Mahlerlaan. Beide straten hebben aan de zuidkant een continue rooilijn van bebouwing en aan de noordkant een langgerekte strook met verspreide boomgroepen. De Maurice Ravellaan en Gustav Mahlerlaan vormen een lange as van 1,5 kilometer. Daarmee zijn ze de ‘ruggengraat’ van het gebied tussen de A10-Zuid en de De Boelelaan. De Maurice Ravellaan heeft 2 x 1 rijstroken. We richten deze straat in als een 30 kilometerzone. Aan de zuidkant ligt een servicestrook voor laden en lossen en kort parkeren. Aan de noordkant loopt een wandel- en hardlooproute langs het water. Deze route is onderdeel van een circuit met spel- en sportelementen rondom het sportpark.
Beethovenstraat en Vivaldistraat
De Vivaldistraat is voor Ravel een belangrijke toegangsweg. Als de fiets-voetgangerstunnel onder Zuidasdok klaar is, dan wordt de straat een belangrijke schakel voor langzaam verkeer tussen het Beatrixpark (in het noorden) en Buitenveldert (in het zuiden). De Vivaldistraat krijgt een ruime en groene inrichting, langs het zuidelijk deel van de straat komt een gracht.
Kabels en leidingen Het MENZ-tracé (tracé van ondergrondse kabels en leidingen) tussen de koppelvelden in de Vivaldistraat en Beethovenstraat gaan we verleggen. Het nieuwe tracé komt via de Hector Berliozlaan te liggen in de Maurice Ravellaan. Zo ontstaat er een verbinding met de bestaande bundeling van kabels en leidingen in het deelgebied Vivaldi en de bestaande Integrale Leidingen Tunnel (ILT) in het deelgebied Mahler.
De Beethovenstraat verbindt Ravel met de binnenstad van Amsterdam en het Gelderlandplein in Buitenveldert. In dit deel bestaat de Beethovenstraat uit aaneengesloten bebouwing met voorzieningen en entrees op de begane grond.
Gemeente Amsterdam11
Impressie van Valley. Ontwerp: MVRDV in samenwerking met Piet Oudolf.
2.3 Toekomstige situatie van de gebouwde omgeving Aan de noordzijde van de woonbuurt Ravel komen het nieuwe gemeentelijk sportpark Goed Genoeg en het multifunctionele gebouw Valley.
Gemeentelijk sportpark Goed Genoeg
Valley
Het nieuwe sportpark krijgt een bijzondere plek tussen de hoogbouw in Ravel en Vivaldi. Het hart van dit sportpark wordt gevormd door een centraal gelegen hoofdveld met een nieuw clubgebouw voor AFC. De hoofdtoegang bestaat uit een brede brug die rechtstreeks aansluit op de omgeving. Het sportpark krijgt vijf kunstgrasvelden en wordt gefaseerd aangelegd. De eerste fase, het oostelijk gelegen veld, is in 2018 opgeleverd. Onder dat veld ligt een openbare garage met 360 parkeerplaatsen. Het grootste deel van het sportpark wordt medio 2020 opgeleverd, het gehele sportpark zal in 2021 klaar zijn.
Aan de Beethovenstraat, tegenover ABN-AMRO, wordt Valley gerealiseerd. Dit is een gebouw met 198 woningen, kantoren en diverse voorzieningen. Het wordt een opvallend gebouw met veel groen in de vallei en op de balkons en terrassen aan de gevel. Valley maakt op een krachtige manier zichtbaar dat Zuidas verandert van een monofunctionele kantorenlocatie in een gemengd stedelijk gebied. Het gebouw heeft een totale oppervlakte van ongeveer 57.000 m2 bvo en wordt in het voorjaar van 2021 opgeleverd.
2.4 Stedenbouwkundig ontwerp Ravel wordt een woonbuurt waar verschillende functies in een hoge dichtheid samenkomen. De openbare ruimte van het binnengebied bestaat uit een autovrij park met fiets- en voetpaden. De bouwblokken in dit park hebben verschillende afmetingen. Ze vormen een afwisselend patroon van middelhoge bebouwing met hoge torens en hebben aan alle zijden een begane grond met ramen en entrees. De buurt heeft een formele buitenkant en een informele binnenkant. De drukte van de stad zit vooral aan de randen (de buitenkant), de geborgenheid zit vooral in het gebied tussen de 12
bouwblokken (de binnenkant). De noord-zuid straten verspringen in de meeste gevallen, waardoor het einde van de straat eindigt met een bouwblok. De buurt sluit goed aan op de omgeving. De bebouwing loopt in hoogte af van het noorden (Maurice Ravellaan) naar het zuiden (De Boelelaan). Hierdoor ontstaat er een geleidelijke overgang naar Buitenveldert en zijn er goede condities voor bezonning van de woningen. De basishoogte van de bebouwing is 20 tot 30 meter. Hogere accenten zijn verspreid in het gebied zichtbaar, de hoogte varieert van 50 tot 115 meter. De bouwhoogte is op een paar plekken hoger dan Ontwikkelplan Ravel 2020
Impressie van het nieuwe sportpark. Het hart van dit sportpark wordt gevormd door een centraal gelegen hoofdveld met het nieuwe clubgebouw van AFC. Ontwerp: Gemeente Amsterdam in samenwerking met Paul de Ruiter Architects en M3H Architecten.
Een bouwblok met binnenterrein in het Andreas Ensemble (Amsterdam). Het Andreas Ensemble heeft een grote differentiatie in woningtypen binnen het bouwblok. De gebouwen hebben een hoogwaardige uitstraling; er is geen kwaliteitsverschil zichtbaar tussen de aanwezige woningtypen en financieringscategorieën. Ontwerp: Geurst en Schultze. Foto: Martijn de Wit (2018).
in Zuidas is voorzien. Voor die afwijkende hoogte hebben we van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) een verklaring van geen bezwaar gekregen.
We willen smalle panden met verticale ontsluitingen. Deze panden kunnen daardoor later relatief eenvoudig aangepast worden in hoogte en functie.
De stedenbouwkundige opzet van Ravel sluit aan op het deelgebied Gershwin. Dat is het gebied direct ten westen van de Beethovenstraat. Ook daar wisselen hoge torens en middelhoge bebouwing elkaar af. De bouwblokken in Ravel zijn echter groter en verschillen qua formaat. Een aantal blokken is dusdanig groot dat er ruimte is voor collectieve binnenterreinen. Een groot deel van die binnenterreinen is openbaar toegankelijk.
Het straatbeeld is afwisselend en sluit aan bij de menselijke maat van fietsers en voetgangers.
De begane grond van de gebouwen heeft een bruto hoogte van 4,5 meter. Deze laag is geschikt voor uiteenlopende functies, zoals kleinschalige bedrijfsruimten, voorzieningen en grondgebonden woningen.
Ieder bouwblok bestaat uit kleinere eenheden of bouwdelen. Deze opdeling hangt samen met een aantal belangrijke ontwerpprincipes voor de buurt:
De bovenverdiepingen hebben een bruto hoogte van 3,3 meter.
Technische voorzieningen, zoals elektriciteitsvoorzieningen en fietsenstallingen, houden we uit het zicht.
Door de losse verkaveling en afwisselende blokmaat ontstaat er een intieme, speelse opzet met veel openbaar groen, collectieve binnenterreinen en bijzondere verblijfsplekken.
De openbare ruimte tussen de bouwblokken wordt helemaal autovrij.
We willen zoveel mogelijk voordeuren die uitkomen op de straat. Dit draagt bij aan de levendigheid en sociale cohesie in het gebied.
We vermijden zoveel mogelijk lange corridorof galerijontsluitingen.
Op een kavel streven we naar verschillende woningtypen, in een bouwblok komen panden met koopwoningen en panden met betaalbare huurwoningen naast elkaar voor.
Gemeente Amsterdam13
Impressie van de nieuwe buurt in Ravel. Het vogelvluchtperspectief is gezien vanuit het zuidoosten en toont een groene woonbuurt waar hoge torens en middelhoge bebouwing elkaar afwisselen. 14
Ontwikkelplan Ravel 2020
Gemeente Amsterdam15
Woongebouw aan de Wibautstraat 120 (Amsterdam). Ontwerp: Bedaux de Brouwer. Foto: Michel Kievits.
2.5 Uiterlijk van de gebouwen De architectuur van de gebouwen is ‘sculpturaal’ en sluit aan bij het gebouw Valley. Waar het kan krijgen gebouwen dakterrassen, groene daken en groene gevels. Voor de buitengevels passen we aardse tinten en warme materialen toe. Daarbij heeft baksteen onze sterke voorkeur. Op de begane grond van de gebouwen zijn veel entrees.
2.6 Technische voorzieningen en parkeren Door de verdere verdichting en functiemenging in Zuidas tekent het gevecht om de ruimte zich niet alleen af op straat maar ook op de begane grond van gebouwen. Door de hoge dichtheid van het programma en het relatief kleine oppervlak van de kavels in Ravel is ongeveer 75% van het grondoppervlak van de bebouwing nodig voor o.a. inpandige fiets- en scooterparkeerplekken, inzamelpunten voor afval en nutsvoorzieningen. Deze functies staan op gespannen voet met de ruimte die nodig is voor entrees en publieke functies in gebouwen. De essentie van het plan is een reeks van bouwblokken die in een openbaar toegankelijk parklandschap staan. We streven naar een optimale wisselwerking tussen bebouwing en openbare ruimte, zodat bewoners en andere gebruikers 16
maximaal profijt hebben van het groen. Omdat we op de begane grond zoveel mogelijk ruimte willen bieden aan woningen, kleinschalige bedrijfsruimten en publieke functies, proberen we om technische voorzieningen en parkeren op andere plekken in of onder de bebouwing te realiseren. Elektriciteitsvoorzieningen liggen dieper in het gebouw of op de eerste verdieping, de overige nutsvoorzieningen krijgen een ruimte onder de grond. Inzamelpunten voor afval liggen dieper in het gebouw of onder de grond. Entrees van fietsen- en scooterstallingen zijn goed zichtbaar, de stallingen zelf worden zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken. De toegangen ten behoeve van expeditie, opslag, afval en installaties worden waar mogelijk geïntegreerd in één entree en nemen zo weinig mogelijk ruimte in beslag aan de buitengevel. Ontwikkelplan Ravel 2020
2.7 Optimalisatie ontwerp We willen binnen de stedenbouwkundige kaders van het plan een zo goed mogelijke balans vinden tussen hoge dichtheid van bebouwing, uitzicht, toetreding van zonlicht in de woningen en minimale schaduwwerking in de openbare ruimte. Om deze balans te bereiken in de buurt en het aangrenzende sportpark gebruikten we geavanceerde computermodellen. Windklimaatonderzoek wijst uit dat het windklimaat op vrijwel alle plekken goed is. Dit betekent dat het prettig verblijven is op het buurtplein, in de collectieve binnenterreinen en op het vlonderpad aan de De Boelegracht. In
de noord-zuidstraten is er op sommige plaatsen meer last van de wind te verwachten. Op windgevoelige plaatsen planten we extra bomen om het windklimaat te verbeteren. Omdat hoogbouw aan de Beethovenstraat een negatief effect op het windklimaat heeft, komen aan die kant lagere gebouwen. Uit akoestisch onderzoek blijkt dat er geen geluiddichte gevels nodig zijn. Voor de gevels langs drukke wegen zoeken we naar architectonisch verantwoorde oplossingen. Dit geldt vooral voor gebouwen aan de De Boelegracht en de Beethovenstraat.
2.8 Duurzaamheid Duurzaamheid komt op verschillende manieren tot uiting in Ravel. Met het stedenbouwkundig ontwerp creëren we goede condities voor een duurzame gemeenschap, duurzame mobiliteit en duurzame gebouwen. Het binnengebied krijgt een autovrije, groene inrichting met hoogwaardige verblijfsplekken. De inrichting draagt bij aan de sociale cohesie in het gebied en stimuleert mensen om te bewegen. Gebouwen hebben een flexibel casco en moeten minimaal beschikken over een BREEAM-NL Nieuwbouw en Renovatie Excellent certificering (of gelijkwaardig alternatief) voor woningen, kantoren en voorzieningen. De gemeente heeft een duurzaamheidsagenda die we hanteren in het ontwikkelplan voor Ravel. De agenda bestaat voor de gebiedsontwikkeling uit 6 pijlers:
Duurzame energie en aardgasvrij Circulair bouwen Uitstootvrije mobiliteit en schone lucht Groen Klimaatadaptatie Afval
Duurzame energie en aardgasvrij Zuidas wil dat al haar ontwikkelingen energieneutraal zijn (EPC 0,15/BENG) en daagt ontwikkelaars in tenders uit om verder te gaan. De inzet is om gebouwen zodanig te ontwerpen en construeren dat ze een lage energievraag hebben. Een duurzame warmte- en koude voorziening is hierbij verplicht, een gasaansluiting is niet toegestaan. We stimuleren ontwikkelende partijen om te kiezen voor warmte- en koudeopslag (WKO). Voor deze systemen moet plaats gevonden worden op eigen terrein. Het alternatief is een aansluiting op de lokale stadswarmteinfrastructuur.
Circulair bouwen Het slim ontwerpen van gebouwen is belangrijk om gebouwen een lange levensduur te kunnen geven. We pleiten voor een modulaire en flexibele aanpak, zodat gebouwen tot in de verre toekomst wisselende bestemmingen en levensstijlen kunnen herbergen. Dit vraagt om vrij indeelbare plattegronden zonder tunnelbekisting met een optimale geluidsisolatie tussen de verschillende eenheden. Bij circulair bouwen hebben de toegepaste bouwmaterialen een zo lang mogelijke levensduur doordat deze kunnen worden hergebruikt of herbestemd. Met behulp van een grondstoffenpaspoort stimuleren we hergebruik. Het gebruik van materialen met een lage milieuimpact, zoals hout of biobased materialen, is verplicht. Bij gebruik van hout wordt alleen hout toegestaan met een FSC-keurmerk of een vergelijkbare kwaliteit. We weren het gebruik van schadelijke materialen, zoals lood, zink en koper, om verontreiniging van het hemelwater te voorkomen.
Gemeente Amsterdam17
Uitstootvrije mobiliteit en schone lucht We kijken naar mogelijkheden om autogebruik in de buurt terug te dringen en fiets en openbaar vervoer te stimuleren. Zo bestemmen we een deel van het programma voor woon-werkwoningen. Dit maakt thuiswerken mogelijk en betekent minder mobiliteit. We passen ook een relatief lage parkeernorm toe. Parkeergarages worden zo efficiënt mogelijk gebruikt door middel van deelmobiliteit en gemeenschappelijk gebruik van parkeerplaatsen. Minimaal 50% van alle parkeerplekken wordt uitgevoerd met oplaadpunten voor elektrische auto’s. De overige plekken zijn voorbereid op realisatie van laadpunten.
Groen en klimaatadaptatie Groen en water zijn speerpunten in Zuidas. De integratie van groen en water in het ontwerp van de openbare ruimte, binnenterreinen en gebouwen draagt bij aan de leefbaarheid en klimaatbestendigheid van het gebied. We maken gebruik van het Plan voor een Groene Zuidas, een gemeentelijke visie met ontwerprichtlijnen voor groen, ecologie en waterberging in de openbare ruimte. De openbare ruimte in Ravel vormt een samenhangend geheel van bomen, vaste planten, watergangen, wadi’s en speelaanleidingen. De aanplant van grote bomen biedt verkoeling en beschutting voor zowel mens als dier. Heesters en vaste planten zorgen met de bomen voor een rijke biodiversiteit. Aan de zuidzijde van het gebied ligt de De Boelegracht. Door een licht aflopend profiel van de openbare ruimte is er een zachte overgang naar het water. Met het oog op de waterberging streven we naar een waterneutrale gebiedsontwikkeling waarbij de normen van Rainproof van toepassing zijn voor het inrichten van de openbare ruimte. Door een toename van extreme neerslag vragen we ook om doeltreffende oplossingen op de kavel. Binnentuinen worden zoveel mogelijk ‘in de volle grond’ aangelegd om de waterbergende functie van het terrein en de groeimogelijkheden voor bomen te vergroten. Bij het ontwerp van gebouwen gelden eisen voor het vasthouden en vertragen van infiltratie van hemelwater:
18
De minimale waterberging op de kavel is de totale kaveloppervlakte x 6o mm/24 uur. De afvoercapaciteit bedraagt maximaal 0,9 mm/uur (21,6 mm/dag).
In de bouwenvelop voor nieuwe kavels geven we de ontwikkelaar randvoorwaarden mee voor de toepassing van groen in het ontwerp. Dit betekent dat het groen hoogwaardig en aantrekkelijk moet zijn, bij moet dragen aan de biodiversiteit, gebruikswaarde moet hebben en goed toegankelijk moet zijn. Bij het definitief ontwerp van een gebouw dient de ontwikkelaar een groenplan te leveren waarin te zien is op welke wijze groen op de kavel is opgenomen en hoe invulling wordt gegeven aan natuurinclusief bouwen. Daarbij vragen we bijzondere aandacht voor het vergroten van de waterberging en het tegengaan van hittestress. Dit kan in de vorm van groene binnenterreinen, gevels en daken. Daken tot een hoogte van 40 meter moeten minimaal 50 % van het dakoppervlak intensieve hoogwaardige dakbegroeiing krijgen. De ingepaste natuurmaatregelen moeten aansluiten op de omgeving van de kavel.
Afval De ambities voor gescheiden afvalinzameling zijn hoog in Amsterdam. De stad streeft voor alle stromen naar maximale afvalscheiding bij de bron. Bij het ontwerp van de openbare ruimte en de gebouwen in Ravel houden we rekening met de benodigde ruimte voor opslag en inzameling van het afval. Er zijn grofweg drie oplossingen mogelijk: ondergrondse containers (standaard in Amsterdam), inpandige inzameling met rolcontainers (standaard in Zuidas) en ondergronds afvaltransport (pilot in Sluisbuurt). We gaan voorlopig uit van ondergrondse containers en houden de mogelijkheid open om desgewenst voor inpandige inzameling of ondergronds transport te kiezen. Zie hoofstuk 5.2 voor een nadere toelichting.
Ontwikkelplan Ravel 2020
2.9 Programma Het stedenbouwkundig ontwerp biedt ruimte aan een gemengd programma. Ruim 60% van het programma bestaat uit woningen. Het overige programma bestaat uit kantoren en voorzieningen. De ontwikkeling van Ravel neemt ruim 10 jaar in beslag. Om ook in de toekomst goed in te kunnen springen op nu nog onbekende ruimtevragen is in het plan ook een nader in te vullen programma van ongeveer 4.000 m2 bvo opgenomen. Het nog nader te bepalen programma biedt flexibiliteit naar de toekomst toe en daarom koppelen we hier ruime juridische en financiële kaders aan.
Woningen De woningen in Ravel worden gerealiseerd volgens de 40-40-20 verdeling uit de Woonagenda 2025 (2017). Dit houdt in dat 40% van de woningen sociale huur is, 40% middenhuur en 20% vrije sector. Zuidas houdt vast aan kwaliteitseisen ten aanzien van duurzaamheid en stuurt op kwaliteit en diversiteit van de woningvoorraad op lange termijn. Binnen het woningbouwaanbod leggen we de nadruk op ruime, betaalbare woningen voor gezinnen in de verschillende segmenten. Naast
de woningoppervlakte zijn ook het aantal slaapkamers en voldoende bergruimte van belang bij de woningkeuze van gezinnen. De autoluwe woonomgeving en de centrale plek van de school dragen bij aan de aantrekkelijkheid van de buurt voor deze doelgroep. Dat Ravel zich primair richt op gezinnen met kinderen betekent niet dat er geen ruimte is voor andere doelgroepen. Het aandeel eenpersoonshuishoudens in de stad neemt ook in de toekomst verder toe. Daarom kijken we ook naar de mogelijke inpassing van wonen voor ouderen.
De functieverdeling binnen het stedenbouwkundig ontwerp. Woningen (groengekleurd) zijn verspreid over het gebied, grote kantoorvolumes (roodgekleurd) liggen in de flanken. Voorzieningen (paarsgekleurd) liggen aan de hoofdstraten en rondom het buurtplein. Samen met de alles-in-één-school (geelgekleurd) geven ze reuring aan deze centrale ontmoetingsplek.
Gemeente Amsterdam19
Het geplande programma in Ravel Functie
Woningen
Oppervlakte totaal
Oppervlakte per
Aantal
woning
woningen
(m2 bvo)
(m2 gbo)
125.000
65
Percentage
1.350
63
Studenten/jongeren huisvesting
30
135
Sociale huur
60
405
Middensegment huur marktconform
45
180
Middensegment huur groot
80
360
Vrije sector koop/huur
90
270
40%
40% 20%
Kantoren
57.000
29
Maatschappelijke voorzieningen
5.500
3
Commerciële voorzieningen
6.000
3
Nader te bepalen programma
4.000
2
197.500
100
Het geplande programma in Ravel met een verdeling naar woningsegment. De gemiddelde woninggrootte per segment is indicatief.
We creëren een buurt waar mensen zich verbonden mee voelen. Er is ruimte voor initiatieven die bijdragen aan een hechtere gemeenschap. Bij de nadere uitwerking van het plan onderzoeken we de kansen voor wooncoöperaties en collectief particulier opdrachtgeverschap om hier te ontwikkelen. De druk op de woonruimte zorgt ervoor dat de vraag naar collectieve ruimten en stedelijke voorzieningen binnen het woongebouw toeneemt. Goed geprogrammeerde, gemeenschappelijke ruimten dragen bij aan de woonkwaliteit.”
Voorzieningen In het plan voor Ravel hebben we ruimte voor ongeveer 11.750 m2 maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Daarnaast is er op loopafstand in de omgeving een ruim aanbod aan voorzieningen, zoals het gemeentelijk sportpark Goed Genoeg, het winkelcentrum Gelderlandplein en het verzorgingshuis Vreugdehof. De verdere uitwerking van het voorzieningenprogramma in Ravel stemmen we af op dergelijke functies in de omgeving. De commerciële voorzieningen in Ravel liggen vooral aan de hoofdstraten en rondom het buurtplein. Aan de Beethovenstraat komen grootschalige functies die passen bij het voorzieningenaanbod in Valley. Aan de Maurice Ravellaan willen we een gevarieerd straatbeeld
20
met een mix van kleinschalige bedrijfsruimten, voorzieningen en grondgebonden woningen. Kleinschalige bedrijfsruimten bieden ruimte aan de maakindustrie en creatieve ondernemers. Denk hierbij aan een meubelmaker of kleine bierbrouwerij. Er is ruimte voor een kleine supermarkt van maximaal 500 m2 voor de dagelijkse behoeften. Daarnaast is er plek voor diverse buurtgebonden winkels met een kleiner oppervlak. Rondom het buurtplein willen we publieke functies die ook in de avond en in het weekend moeten zorgen voor levendigheid. In het kader van optimale bezonning is horeca aan de noord- en oostkant van dit plein gepland. Voor horeca is ook ruimte op strategische hoeken aan de Maurice Ravellaan. Maatschappelijke voorzieningen liggen voornamelijk aan de noord-zuidstraten. De behoefte aan maatschappelijke voorzieningen is berekend met behulp van het Amsterdamse Voorzieningenmodel. De uitkomsten zijn afgestemd op aanwezige voorzieningen en ontwikkelingen in de omgeving en het profiel van Ravel. Op basis daarvan houden we rekening met de vestiging van onder andere een buurtkamer, zorgvoorzieningen, buurtgebonden culturele voorzieningen (zoals een muziekschool) en een extra kinderdagverblijf.
Ontwikkelplan Ravel 2020
Kindercampus Zuidas is sinds 2016 tijdelijk gehuisvest in Ravel en krijgt in 2024 een definitief onderkomen in het gebied. Deze alles-in-één-school biedt onderdak aan een basisschool, een gymzaal en een kinderdagverblijf. Het schoolgebouw krijgt een vloeroppervlak van ongeveer 3.300 m2 en is toegankelijk via een entree aan het buurtplein. Het aangrenzende kinderdagverblijf van ongeveer 950 m2 wordt ondergebracht op de begane grond van een lage woontoren. Voor de buitenruimte is een terrein gereserveerd van ongeveer 350 m2 voor de onderbouw, 850 m2 voor de bovenbouw en 400 m2 voor het kinderdagverblijf. Kinderen in de bovenbouw spelen op het royaal bemeten buurtplein.
Kantoren In het plan is ongeveer 57.600 m2 opgenomen voor kantoren en bedrijven. De programmatische uitwerking sluit aan bij de Kantorenstrategie (2017) en het
Kantorenplan 2019-2026. De trend is dat nieuwe kantoorgebouwen een flexibel casco hebben, zodat ze eenvoudig kunnen veranderen in een andere functie. Kantoren met een groot vloeroppervlak komen aan de Beethovenstraat en de Vivaldistraat. Naast de bestaande juridische en zakelijke dienstverlening willen we ook aan andere sectoren ruimte bieden in Zuidas. Daarom nemen we in het gebied ook plekken op voor co-working die passen bij de fijnmazige structuur van een woonbuurt. De totale plancapaciteit van ruim 198.000 m2 bvo is groter dan het maximaal toelaatbare vloeroppervlak van 192.690 m2 bvo dat in het Herzien Uitvoeringsbesluit voor Ravel (2015) is voorzien. In het programma treedt alleen een overschrijding op van het kantoorprogramma; het programma voor deze functie is ruim 2.000 m2 bvo groter dan het maximaal toelaatbare vloeroppervlak volgens het Herzien Uitvoeringsbesluit.
2.10 Verkeer en parkeren We hebben gekozen voor een autovrij binnengebied om de buurt zo groen, duurzaam en veilig mogelijk te maken. Toekomstige bewoners en gebruikers van Ravel moeten zich vrij kunnen bewegen in de openbare ruimte. Dagelijkse bestemmingen, zoals de school of de bakker, moeten gemakkelijk lopend of fietsend te bereiken zijn. Wie zich op die manier verplaatst, komt onderweg bovendien anderen tegen, wat weer bijdraagt aan de sociale cohesie.
Verkeer We kiezen ervoor om het autoverkeer te beperken tot de randen van het gebied. Parkeergarages liggen aan de noordkant en zijn te bereiken via de Maurice Ravellaan. Voor het brengen en halen van personen of goederen komt er een servicestrook aan de Maurice Ravellaan. Daar kunnen automobilisten en bezorgdiensten een korte stop maken. In
het gebied ligt een netwerk van paden voor voetgangers en fietsers. Deze paden zijn ook begaanbaar voor calamiteitenverkeer, zoals nood- en hulpdiensten, en verhuiswagens. Voor reizigers met het openbaar vervoer liggen station Zuid en station RAI op loop- en fietsafstand.
Autoparkeren In het gebied tussen de bouwblokken komen geen parkeerplekken. Het parkeren van auto’s vindt plaats in ondergrondse garages. In het ontwerp bieden we de mogelijkheid voor het realiseren van twee garages aan de Maurice Ravellaan: één onder de middelste kavel en één onder de oostelijk gelegen kavel. Op een parkeerdek in de openbare ruimte houden we rekening met een 1 meter dikke leeflaag en een volwassen beplanting na 10 jaar. De keuze voor een beperkt aantal garages aan de Maurice Ravellaan biedt meerdere voordelen:
Er hoeft geen autoverkeer de buurt in, zodat we een parkachtig landschap kunnen realiseren met ruimte voor groen, verblijf en paden voor langzaam verkeer.
We hebben minder in- en uitritten nodig aan de Maurice Ravellaan, waardoor er minder onderbrekingen in de bomenrij optreden.
Bomen in het binnengebied hebben meer ruimte om diep te wortelen, omdat er geen parkeergarages onder het maaiveld liggen.
Gemeente Amsterdam21
Autoparkeren en ontsluiting
P
P
P
P
ondergrondse parkeergarages
calamiteitenverkeer en verhuiswagens
ontsluiting autoverkeer
servicestrook
parkeerplaatsen voor mindervaliden
Oplossing voor het autoparkeren. Het ontwerp voorziet in twee garages aan de Maurice Ravellaan. Ze komen onder de middelste kavel (circa 250 parkeerplaatsen) en onder de oostelijk gelegen kavel (circa 250 parkeerplaatsen).
Er liggen geen garages aan de zuidzijde van het gebied, waardoor het maaiveld langzaam kan aflopen naar de De Boelegracht en het contact met het water vergroot wordt.
Er is meer flexibiliteit in de bouwfasering, omdat garages niet over meerdere bouwblokken verdeeld zijn.
De garages zijn bestemd voor de hele buurt. Ze beschikken over twee lagen en hebben een totale capaciteit van maximaal 500 parkeerplaatsen. Om grip te houden op parkeertarieven en het gebruik c.q. de toedeling van parkeerplaatsen overwegen we om gemeentelijke parkeergarages te bouwen. Een nadere toelichting op dit voorstel volgt in het hoofdstuk over de uitgiftestrategie.
22
We gaan uit van garages die beschikken over parkeerplaatsen voor uiteenlopende voertuigen, zoals gehandicaptenvoertuigen, busjes, deelauto’s en elektrische auto’s met laadpunten. Voor gehandicapten moet een oplossing worden gevonden in de ondergrondse parkeervoorziening of binnen 100 meter loopafstand van het betreffende bouwblok. In het ontwerp van Ravel brengen we een aantal nuanceringen aan op de gemeentelijke ‘Nota Parkeernormen Auto’ (2017):
De totale parkeercapaciteit wordt in het bestemmingsplan vastgesteld op maximaal 500 parkeerplaatsen.
Ontwikkelplan Ravel 2020
Om de garages zo optimaal mogelijk te benutten, willen we dubbelgebruik van parkeerplaatsen aanmoedigen. Zo komen parkeerplaatsen die overdag in gebruik zijn bij de kantoren ’s avonds en in het weekend beschikbaar voor bewoners. De garages worden zodanig gebouwd dat delen van de garage in een later stadium omgebouwd kunnen worden naar parkeerplekken voor fietsen en scooters.
In de garages komen geen parkeerplaatsen voor bezoekers. Er zijn namelijk voldoende alternatieven in de directe omgeving.
Onderstaande tabel laat een doorrekening zien van de verwachte parkeerbehoefte, gebaseerd op het beleid en de ervaringscijfers per onderdeel van het programma. Zo weten we welk ruimtebeslag voor parkeren er in dit plangebied nodig is.
Geldende normen voor autoparkeren en toegepaste normen in het ontwerp Functie
Minimum norm
Maximum norm
Toegepaste norm
Aantal
(beleid)
(beleid)
(ontwerp)
parkeerplaatsen
0 pp/woning
1 pp/woning
(ontwerp) Woningen
405
Studenten/jongeren huisvesting
0 pp/woning
0
Sociale huur
0,2 pp/woning
81
Middensegment huur
0,35 pp/woning
189
Vrije sector koop/huur
0,5 pp/woning
135
Kantoren
0 pp/100 m2
Voorzieningen
0,4 pp/100 m2
0,4 pp/100 m2
230
maatwerk
0,5 pp/100 m2
37
Onderwijs
maatwerk
0,75 pp/100 m2
32
Nader te bepalen programma
maatwerk
0,3 pp/100 m2
13
Totaal zonder dubbelgebruik
717
Totaal met dubbelgebruik
485
In Ravel kiezen we voor een relatief lage parkeernorm en een parkeeroplossing die dubbelgebruik mogelijk maakt. Het totale aantal benodigde parkeerplaatsen is zonder parkeerplaatsen voor bezoekers.
Fiets- en scooterparkeren De Nota Parkeernormen Fiets en Scooter (2018) bepaalt het beleid en de kaders voor fiets- en scooterparkeren. Voor kantoren geldt een norm van minimaal twee fietsparkeerplekken en 0,25 scooterparkeerplek per 100 m2 bvo. Voor woningen gelden de eisen volgens het Bouwbesluit 2012 en de Bouwbrief nummer 2015130 (2015) van de gemeente Amsterdam. Volgens de Visie Zuidas (2016) is het uitgangspunt dat er in een gemeenschappelijke berging wordt voorzien. Als dit niet mogelijk is, dan kan per woning een individuele berging worden gerealiseerd. Per woning gaan we uit van 0,13 scooterparkeerplek. Voor voorzieningen gelden de parkeernormen zoals opgenomen in de Nota Parkeernormen Fiets en Scooter.
Parkeerplekken voor fietsen en scooters zijn inpandig. Om het gebruik te stimuleren willen we dat de stallingen een hoge kwaliteit hebben en goed toegankelijk zijn. Daarbij zal minimaal 6% van alle parkeerplekken geschikt moeten zijn voor bijzondere modellen, zoals bakfietsen en gemotoriseerde tweewielers. Ook is het wenselijk dat er goede voorzieningen in de stallingen komen zoals een service- of reparatiepunt, deelfietsen en oplaadpunten voor e-bikes. Stallingen in gebouwen zijn van binnenuit bereikbaar, entrees zijn vanaf het maaiveld goed zichtbaar. Met het oog op gebruiksgemak willen we een belangrijk deel van de fietsparkeerplekken uitvoeren met een enkele laag rekken.
Gemeente Amsterdam23
3. Ontwerp van de openbare ruimte 3.1 Amsterdamse buurt, verbonden met de stad De nieuwe buurt Ravel ligt in het hart van Zuidas. De stedenbouwkundige opzet en dichtheid van de naastgelegen buurt Gershwin zetten we hier door. Gershwin en Ravel worden ruimtelijk met elkaar verbonden via de Gustav Mahlerlaan, een straat die in oostelijke richting doorloopt, de Beethovenstraat kruist en uitkomt bij de Maurice Ravellaan. De inrichting van de openbare ruimte wordt uniek door zijn groene hart in een hoogstedelijke omgeving. De toegepaste materialen voor bestrating en boomsoorten sluiten naadloos
aan op het centrumgebied van Zuidas, maar de sfeer is heel anders. Rondom de buurt liggen de brede stadsstraten waar de reuring van het stedelijk leven zich afspeelt. Het binnengebied wordt daarentegen een groene oase in de stad, waar je even kunt ronddwalen en verblijven. De openbare ruimte is aaneengesloten groen, openbaar en helemaal autovrij. In het groen ligt een netwerk van paden waar voetgangers en fietsers zich vrij kunnen verplaatsen. Dit parkachtige binnengebied draagt op verschillende manieren bij aan een gezonde leefomgeving.
3.2 Ontwerpuitgangspunten voor het binnengebied Om de gebruiks-, belevings- en toekomstwaarde van de openbare ruimte in Ravel te waarborgen zetten we in op de volgende uitgangspunten:
Een buurt met hoge dichtheid en veel gebruikers vereist bijzondere aandacht voor een aantrekkelijke openbare ruimte. Programmering op de juiste plek zorgt voor optimaal gebruik van de openbare ruimte, in het bijzonder bij dubbelgebruik.
Bij het beheer van de openbare ruimte zijn ‘schoon en veilig’ het uitgangspunt.
Speciaal voor Ravel ontwerpen we sport- en spelmogelijkheden die extra karakter toe voegen aan de buurt.
Water en groen versterken de identiteit van Ravel en maken verschillende vormen van recreatie mogelijk. Daarnaast bieden ze verkoeling op warme dagen (hittestress) en bij droogte.
Een goede regulering van het regenwater biedt een oplossing voor wateroverlast.
Water is goed voor de biodiversiteit. Veel dieren en planten hebben moeite om zich binnen de stad te handhaven. In Ravel is ruimte voor een biodivers milieu, waarin een rijk scala van mensen, planten en dieren samen kunnen leven.
Gemeente Amsterdam25
Valley
Ravelgracht
Maurice Ravellaan
Be t raa
nst ove
eth
Buurtplein
De Boelelaan
Schetsontwerp van de openbare ruimte. De openbare ruimte fungeert als het bindende element van de buurt. Het ontwerp wordt niet gevormd door straten met groen, maar door een park met paden.
Sportpark Goed Genoeg
Clubgebouw AFC
Domenico Scarlattilaan Antonio Vivaldistraat Barbara Strozzilaan
Hector Berliozlaan
Waterplein
De Boelegracht
Impressie van het centraal gelegen buurtplein. Het plein biedt geborgenheid en diverse mogelijkheden voor verblijven, bewegen en ontmoeten. Denk hierbij aan een picknick, sport en spel of een verjaardagsfeestje.
Het groene parklandschap In het ontwerp van de openbare ruimte staan de voetganger en fietser centraal. Het groene landschap herbergt een mix van beplanting. In het ontwerp zitten open, groene plekken met gras en een variëteit aan bomen die verschillen in vorm en soort. In dit groene parklandschap liggen slingerende paden die vanaf de Beethovenstraat en Maurice Ravellaan het gebied in lopen en de entrees van de woningen, kantoren en voorzieningen met elkaar verbinden. In Ravel komen twee pleinen met elk hun eigen karakter: een groter stedelijk buurtplein in het westelijk deel en een intiemer waterplein in het oosten. Via een vlonderpad in de De Boelegracht zijn de twee pleinen over het water met elkaar verbonden. Het parklandschap wordt versterkt door een reeks binnenterreinen, die als kleine parkjes in een aantal bouwblokken liggen en waar bewoners ruimte hebben voor verblijf, ontmoeting en spel.
28
Bomen hebben bij aanplant al een flinke maat, geven schaduw en helpen hittestress te voorkomen. Ten behoeve van beplanting in de volle grond wordt voor een voldoende dikke leeflaag gezorgd van circa 1 meter, rekening houdend met de te verwachten grondwaterstand. De leeflaagdikte bovenop de geplande parkeergarages in het noordelijk deel moet eveneens minimaal 1 meter zijn vanaf bovenkant parkeerdak. Dit is nodig om te zorgen voor voldoende doorwortelbaar volume en daarnaast een drainerende laag op het dak om overtollig water voldoende snel af te voeren. Ook het opvangen en bergen van regenwater gaan we zichtbaar maken bij de inrichting van de openbare ruimte.
Ontwikkelplan Ravel 2020
3.3 De onderdelen van het plan Buurtplein Het centraal gelegen buurtplein is het hart van Ravel en wordt een levendige plek in Zuidas. Het plein is door bebouwing omsloten en geeft uitzicht op de torens van Valley in het noorden en de karakteristieke zendmast in het oosten. Het buurtplein wordt een aantrekkelijke ontmoetingsplek voor bewoners, bezoekers en passanten. Een open ruimte op het plein nodigt uit tot sport-, bal- en gezelschapspellen. Een karakteristiek multifunctioneel houten object of podium kan gebruikt worden voor kleine optredens, sportclubjes of het vieren van een (kinder) verjaardag. De belangrijkste functie aan dit plein is de alles-in-één-school (Kindercampus Zuidas). Het plein zal gedeeltelijk dienen als speellocatie voor deze school. Op de begane grond van de bebouwing aan de zonnige noordkant van het plein komen horeca en levendige terrassen.
Waterplein Het meer oostelijke gelegen en kleinschalige waterplein richten we in als groene huiskamer van de buurt. Op dit plein staat spelen centraal. Speciaal voor kinderen komt er een mooi waterelement. Vanaf de gebouwen wordt het regenwater opgevangen en via de openbare ruimte naar deze speelplek geleid. Vervolgens stroomt het water via terrassen met een grote variatie aan plantensoorten richting de lagergelegen De Boelegracht.
parklandschap
vlonderpad
buurtplein
multifunctioneel object of podium
waterplein
speelplekken
Onderdelen van het openbare ruimte plan.
Verbindend vlonderpad Ravel is aan drie kanten omsloten door water. Aan de noordzijde van de De Boelegracht komt riet. De bodem van het water is op deze plek ondiep zodat hier ook lelies en andere waterplanten kunnen groeien. Tussen de riet- en waterplanten maken we een houten vlonderpad dat vanaf de Vivaldistraat naar de Beethovenstraat loopt. Op het vlonderpad komen bankjes en andere zitelementen om uit te kijken over de gracht. Er is een wens om vanaf de noordzijde van de gracht via het vlonderpad een brugverbinding te maken naar de De Boelelaan.
Zachte overgangen tussen bebouwing, groen en water, Martin Luther King Park (Parijs, Frankrijk). Ontwerp: Atelier Jacqueline Osty. Foto: Martin Ar.
Gemeente Amsterdam29
Impressie van het waterplein aan de De Boelegracht. Regenwater wordt vanuit de hele buurt naar dit plein getransporteerd om langzaam te kunnen filtreren in de bodem en naar de De Boelegracht te stromen.
Kleine parkjes en binnenterreinen
Kunst
In het plan zitten ook een aantal kleine parkjes (pocketparks) en binnentuinen die specifiek behoren bij de daaraan grenzende bebouwing. In aanvulling op de rest van de openbare ruimte is ook hier ruimte om te verblijven, tuinieren, spelen en ontmoeten. Omdat deze plekken mede bijdragen aan de sociale samenhang tussen bewoners en gebruikers van het gebied, worden ze niet afgesloten met hekken of poorten. Ze maken bewust onderdeel uit van het groene parklandschap in de buurt.
We willen kunst gebruiken om de openbare ruimte in Ravel verder te verrijken. Dit kan op verschillende manieren. Bijvoorbeeld via een ingreep in het ontwerp van de openbare ruimte, een vrijstaand kunstwerk of een bijzonder speelobject op het buurtplein. Voor de toepassing van deze kunstvormen gaan we een plan maken en een opdracht uitwerken. Het Stadscuratorium, de commissie die advies geeft over kunst in de openbare ruimte, vragen we daarbij om advies. Het uitgangspunt is dat de kunst nadrukkelijk onderdeel uitmaakt van de inrichting van de openbare ruimte.
De binnentuinen die in de noordelijk gelegen kavels bovenop een parkeergarage komen, liggen (maximaal) één meter hoger dan het maaiveld. Het toekomstige maaiveld ligt daar op circa -0,7 meter NAP. De binnentuinen in de zuidelijk gelegen kavels liggen in volle grond. Hier komen geen ondergrondse parkeergarages. 30
Ontwikkelplan Ravel 2020
Speelaanleiding in de openbare ruimte van Riverlight (Londen). Ontwerp: Gillespies. Foto: John Sturrock.
Materiaal: Puccini en Zuidas
Spelen
De openbare ruimte van Ravel is onderdeel van Zuidas en sluit aan op het aanwezige netwerk van straten, pleinen en grachten in de directe omgeving. De Maurice Ravellaan voeren we uit in ‘Zuidas kwaliteit’. Dit betekent dat we natuurstenen bestrating toepassen en een inrichting kiezen met speciaal voor Zuidas ontworpen meubilair. Voor de rest van Ravel maken we gebruik van materialen die voorkomen op de Puccini materialenlijsten. Denk hierbij aan bestrating, verlichting, afvalbakken en parkeervoorzieningen voor fietsen. De set van materialen vullen we aan met speciaal voor Ravel ontworpen meubilair, zoals de speelonderdelen en het vlonderpad.
Gezinnen met kinderen zijn een belangrijke groep stadsbewoners die een grote bijdrage leveren aan het creëren van levendige buurten en betrokkenheid met de woonomgeving.Om gezinnen te trekken én te behouden geven we de openbare ruimte, de invulling van plinten, voorzieningen en woningen zo vorm dat ze het dagelijks leven van huishoudens in alle verschijningsvormen ondersteunen en verlichten. Voor kinderen is de directe omgeving dé plek die ze dagelijks gebruiken en ook zelf vormgeven. Ravel biedt deze groep een netwerk van autovrije straten, pleintjes en plekken aan het water. Dit vraagt om een zorgvuldige inrichting en vormgeving van speeltoestellen en speelaanleidingen. Hierbij zijn verleiding tot bewegen en veiligheid van de (speel-) plekken de speerpunten bij de uitwerking ervan.
Gemeente Amsterdam31
Variëteit aan boomsoorten die bij aanplant al een behoorlijke maat hebben zijn de basis van het parklandschap
Paden ontsluiten entrees van woningen naar de hoofdpaden
Op het buurtplein komt een karakteristiek element om te ontmoeten, spelen en sporten
Diversiteit aan planten, hagen en bollen zorgen voor biodiversiteit en geven de buurt een uniek karakter
Geen kolken, afwatering in het groen Regenwater kan langzaam infiltreren in de bodem daarmee is Ravel ‘rainproof’
In Ravel passen we Puccini materialen toe zoals gebakken klinkers
Ontwerpprincipes voor de openbare ruimte. Impressie van de straat tussen de Gershwinlaan en het buurtplein.
Water en groen/bomen bieden verkoeling op warme dagen (hittestress) en bij droogte
Ruimte voor een biodivers milieu, waarin een rijk scala aan mensen, planten en dieren samenleven
Rainproof
Geen kabels en leidingen in de ondergrond van het binnengebied betekent ruime groeiplaats voor bomen en een minumum aan opbrekingen van paden
4. Beheer In dit hoofdstuk gaan we in op het beheer van de openbare ruimte in het toekomstige gebied. Het beheerplan beschrijft hoe we de openbare ruimte in het gebied inrichten, welke materialen we gebruiken, wat we aan beheer nodig hebben om het kwaliteitsniveau de komende jaren op peil te houden en wat dit kost. Op basis hiervan stellen we vast of we het plan binnen de bestaande budgetten kunnen uitvoeren en beheren of dat er eventueel extra middelen beschikbaar moeten komen. Plangebied en te beheren objecten
Beheer en onderhoud
Het plangebied is ongeveer 62.750 m2 groot. Van dit gebied bestaat 6.480 m2 uit verharding en circa. 11.350 m2 uit groen. Daarnaast komen er circa 2.000 m2 waterplanten en een vlonderpad van ongeveer 2.000 m2 in de De Boelegracht. In het Ontwikkelplan Ravel sluiten we aan bij Puccini, de Amsterdamse standaard, en zullen we ook maatwerk toepassen. Bij de ontwikkeling van 1.350 woningen en een alles-in-één- school horen voldoende speel- en verblijfsplekken. In het gebied maken we twee bijzondere objecten: een speelobject op het centrale plein en een waterobject op het waterplein. De te beheren onderdelen in de openbare ruimte van Ravel bestaan onder andere uit: voetpaden, gazons, bomen en beplanting, een vlonderpad, verlichting, speelobjecten, een waterobject op het waterplein en een kunstwerk.
Bij beheer en onderhoud maken we onderscheid tussen dagelijks beheer en (klein) onderhoud en groot structureel onderhoud. De Directie Verkeer & Openbare Ruimte is eigenaar van de beheerobjecten en verantwoordelijk voor groot onderhoud en eventueel vervangen van de objecten in het beheergebied. Binnen het beheergebied verzorgt Stadswerken het dagelijkse beheer van de beheerobjecten. Het beheerplan legt vast op welk niveau we het gebied moeten onderhouden. De mogelijke niveaus zijn ‘top’, ‘verzorgd’ of ‘sober’. Het gebied dat wij in Ravel gaan aanleggen is onderdeel van het kerngebied van Zuidas en zal intensief worden gebruikt. Voor Ravel geldt het beheerniveau ‘verzorgd’. Uitgangspunt is dat de objecten altijd schoon, heel en veilig zijn. Voor het onderdeel ’schoon’ controleert Stadswerken iedere drie maanden de kwaliteit van het onderhoud bij twee locaties. Voor de onderdelen ‘heel en veilig’ geldt de afspraak dat we volgens de wettelijke regelgeving de objecten bekijken en inspecteren.
Gemeente Amsterdam35
Het beheergebied
Toekomstig beheer Voor het plan is een beheerraming opgesteld gebaseerd op beheerniveau ‘verzorgd’, passend bij het intensieve gebruik van de woonwijk. Het doel van de beheerraming is dat het gebied zo onderhouden en beheerd gaat worden dat de initiële beeldkwaliteit en gebruikswaarde voor de toekomstige bewoners en gebruikers bewaard blijven. Het Ontwikkelplan is één van de eerste projecten in Zuidas die de nieuwe werkwijze van afstemming en toetsing met beheer (V&OR en Stadswerken) heeft doorlopen. Het plan is op diverse momenten afgestemd en ter toetsing voorgelegd aan de beheercoördinators. Hun input en adviezen worden in het vervolgproces verwerkt. We zullen hen ook bij de verdere uitwerking van de openbare ruimte intensief betrekken.
36
Ontwikkelplan Ravel 2020
Legenda plangebied 62.750 m2