A - 36 Grondzaken (31) BIJLAGE 2a Collegeonderzoek toekomst erfpachtstelsel

Ook relatiebeheer valt onder dit team, zij kijken of de namen van rechthebbenden en de gegevens van het gemeentelijke systeem overeenkomen met het kadaster. TAG adviseert over de grondprijs voor erfpachtaanbiedingen, voor zowel wonen als commercieel en voor combinaties van wonen en commercieel, voor nieuwe en bestaande rechten en voor zowel CHET’s, als nieuwe uitgifte als de overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Communicatie adviseert de E&U teams over de in- en externe communicatie en is verantwoordelijk voor de communicatietrajecten richting de erfpachters via verschillende platforms en kanalen. Communicatie valt hiërarchisch gezien niet onder G&O en E&U maar wordt functioneel wel aangestuurd door E&U.

Tabel 8: Grond en Ontwikkeling erfpachtteams

71

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

14 december 2021

IT Algemeen Het huidige ICT landschap van erfpacht is verouderd en is toe aan vernieuwing. De gemeente gaat daar grootschalig mee aan de slag met de invoering van een volledig nieuw ICT systeem, bekend onder de naam programma Nieuw Informatiesysteem Erfpacht (NISE). Het huidige systeem bestaat uit de volgende applicaties; Hermes, Gogis en Docwerker. Om de werkvoorraad CHET’s inzichtelijk te maken, wordt er sinds 2010 gebruik gemaakt van MS Access. Echter kan niet iedereen de overzichten verkrijgen uit dit systeem. Er wordt nu overgestapt op een nieuw werkvoorraadsysteem (WVS). Daarnaast zijn in de afgelopen jaren het Erfpacht overstapportaal en het portaal ‘Mijn.erfpacht’ succesvol opgezet. Het Erfpacht overstapportaal is gericht op overstapaanvragen naar het eeuwigdurende stelsel op een geautomatiseerde wijze. Het ‘Mijn.erfpacht’ portaal is breder. Mijn.Erfpacht biedt de erfpachter op elk moment inzicht in zijn contract. Makelaars en notarissen gebruiken Mijn.Erfpacht om ter gelegenheid van een verkoop de actuele erfpachtsituatie te raadplegen. Uit de interviews komt het beeld naar voren dat het merendeel positief is over deze portals. Dit beeld wordt bevestigd door het klanttevredenheidsonderzoek dat door Delta is gehouden onder de overstappers.

Programma NISE Erfpacht & Uitgifte heeft medio 2020 het programma NISE opgezet met als doel om een nieuw informatielandschap voor de afdeling Erfpacht & Uitgifte te ontwikkelen. Dit programma heeft als doel het informatielandschap van de afdeling Erfpacht & Uitgifte in ongeveer twee jaar tijd te moderniseren en te vervangen door een nieuw component-gebaseerd stabiel, veilig en flexibel landschap. De architectuur is gebaseerd op de ‘Common Ground principes’, die zorgen voor structuur en flexibiliteit en is opgebouwd conform het ‘vijf lagen model’. De componenten in deze architectuur zijn bepaald op basis van de huidige dienstverlening van de afdeling Erfpacht & Uitgifte en de wensen en ambities voor 2025. Belangrijke uitgangspunten zijn standaardisatie, automatisering, operational excellence en de erfpachter die centraal staat. Doelstellingen NISE De doelstellingen van het nieuwe informatielandschap zijn om een vernieuwd en verbeterd informatievoorzieningsfundament te realiseren, wat modulair is opgezet en gebaseerd is op moderne, marktconforme ICT technologie. Het nieuwe systeem zal geïntegreerd worden middels gestandaardiseerde koppelingen en zal toegankelijk zijn via diverse kanalen, zoals de website en een app. Met het nieuwe systeem zijn processen zoveel mogelijk geautomatiseerd en gestandaardiseerd.

Informatie wordt digitaal duurzaam gearchiveerd; data wordt eenmalig opgeslagen en meervoudig gebruikt. Het systeem zal gebruik maken van actuele gegevens uit basisregistraties en bronadministratie. Het systeem zal ten slotte voldoen aan de normen van

72

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

14 december 2021

openbaarheid van informatie. Het nieuwe systeem zal het mogelijk maken om een geïntegreerd klantbeeld te geven, waarmee erfpachters beter bediend kunnen worden. Erfpachters en ketenpartijen zoals notarissen, banken en makelaars, krijgen door de vergrootte selfservice meer mogelijkheden via verschillende kanalen. Gemeentemedewerkers worden door het nieuwe systeem beter ondersteund bij het uitvoeren van hun werkzaamheden, uitgiftes en mutaties worden snel en correct verwerkt. Ook staat het nieuwe systeem toe dat het management en andere stakeholders snel kunnen worden voorzien van correcte informatie. Daarnaast kunnen alle geautoriseerde stakeholders tegelijkertijd beschikken over dezelfde informatie. De huidige datakwaliteit is nog een aandachtspunt. De beheerlast voor IV zal met het nieuwe systeem afnemen, omdat digitale duurzaamheid geborgd is. Dat wil zeggen dat informatie op de lange termijn bewaard blijft en raadpleegbaar is en het bedrijfsproces gereconstrueerd kan worden. De ontwikkeling van NISE zal in de komende jaren ook aanzienlijk wat capaciteit vragen van de inhoudelijke medewerkers (beheerders) van Erfpacht & Uitgifte.

Processen De volgende paragraaf zet drie voorbeelden uiteen van het proces dat een erfpachtaanvraag doorl0opt, met een visuele weergave. De voorbeelden die worden toegelicht zijn processen van algemene aanvragen, namelijk het proces van een reguliere overstapaanvraag, het proces van een canonherziening einde tijdvak bij de meest gebruikelijke voortdurende AB en een proces van een bebouwingswijziging.. Dit wordt weergegeven om een beeld te scheppen bij de stappen die een erfpachter doorloopt in het aanvraagproces. Binnen het erfpachtstelsel zijn circa 10 soorten erfpachtwijzigingen mogelijk. Die erfpachtwijzigingen kunnen ook een combinatie van verschillende erfpachtwijzigingen zijn. Dit in combinatie met de historie die in de vorm van algemene en bijzondere bepalingen lange tijd blijft bestaan bij elk individueel erfpachtrecht, maakt erfpachtbeheer zeer kennisintensief. Beleidswijzigingen versterken dit effect. Deze gecombineerde erfpachtwijzigingen kunnen alleen door de meer ervaren medewerkers worden afgehandeld.

Procesvoorbeeld reguliere overstapaanvraag Stap 1: De erfpachter registreert in het overstapportaal de aanvraagdatum. A. Wanneer de aanvraagdatum voor 8 januari 2020 geregistreerd is, kan er overgestapt worden op basis van de relatief gunstige overstapvoorwaarden. De coulanceregeling liet toe dat overstapaanvragen ook al geregistreerd konden worden voor 8 januari 2020, in gevallen dat een erfpachtrecht nog niet aan de overstapvoorwaarden voldeed. Bijvoorbeeld wanneer de bestemming van het pand nog niet op alleen wonen was vastgesteld en er dus nog een bestemmingswijziging plaats dient te vinden. B. Wanneer deze datum op of na 8 januari 2020 wordt geregistreerd, kan nog steeds gebruik worden gemaakt van de Overstapregeling, echter niet meer van de gunstige overstapvoorwaarden zoals deze golden tot 8 januari 2020. Overstappen na 8 januari 2020 is

73

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

14 december 2021

mogelijk op basis van het reguliere overstapbeleid. Stap 2: Oriëntatie. -De erfpachter kan in het portaal een Persoonlijk Informatiepakket downloaden. Dit pakket dient ter ondersteuning van de keuze om over te stappen of niet, en voor een betaaloptie (jaarlijks betalen of afkopen). - Het kan voorkomen dat de gemeente ter afronding van de oriëntatiefase nog gegevens moet controleren. De erfpachter kan in dat geval een verzoek indienen ter controle via het erfpachtportaal. - De erfpachter ontvangt een e-mail wanneer de controle is afgerond en heeft daarna drie maanden de tijd om stap 3 af te ronden. Wanneer dit niet binnen drie maanden gebeurt, vervalt de aanvraag en moet deze opnieuw worden geregistreerd via stap 1. Stap 3: Betaaloptie kiezen en aanbieding aanvragen. - De erfpachter kiest een betaaloptie in het overstapportaal, controleert zijn gegevens en vraagt een aanbieding aan. De aanvraag kan door de erfpachter nog worden geannuleerd of eenmalig gewijzigd. - De erfpachter krijgt een e-mail zodra de aanbieding beschikbaar is in het overstapportaal. Stap 4: Aanbieding accepteren en notaris kiezen - De erfpachter heeft drie maanden de tijd om de aanbieding, die te downloaden is in het overstapportaal, te accepteren en een notaris van de lijst in het overstapportaal te kiezen.

Eventuele mede-erfpachters dienen ook binnen drie maanden in te loggen in het overstapportaal en de aanvraag te accepteren. Nadat er een notaris is gekozen en alle erfpachters de aanbieding hebben geaccepteerd is annuleren niet meer mogelijk. Stap 5: Ondertekenen bij de notaris - De gemeente stuurt de notaris de stukken toe om de erfpachtakte op te kunnen stellen. Dit kan enkele weken duren. - De notaris stelt de erfpachtakte op. - De notaris neemt contact op met de erfpachter ter ondertekening van de akte. Eventuele medeerfpachters dienen de akte ook te ondertekenen. De akte moet binnen 6 maanden nadat de aanbieding is geaccepteerd en de notaris is gekozen, ondertekend worden. De overstap is hiermee volledig afgerond.84

Figuur 19: Procesvoorbeeld overstapaanvraag 84

Website gemeente Amsterdam

74

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

14 december 2021

Procesvoorbeeld CHET bij AB 1994 en AB 2000 Stap 1: Ontvangen informatiebrief - 4,5 jaar voor het einde van een tijdvak verstuurt team erfpachtbeheer een brief naar de erfpachter ter informatie dat het einde van het tijdvak nadert en ter informatie van de CHET procedure. - Het doel van de brieven is tevens om te verifiëren of de bestemming en het gebruik van het pand nog steeds kloppen. Bij de brief wordt een antwoordformulier gevoegd waarmee kan worden vastgesteld of de huidige bestemming correct is. - De gemeente verzend deze brieven handmatig, maar er wordt door het team geprobeerd om zoveel mogelijk in bulk te werken. Stap 2: Verificatie van de gebruiksfunctie - De erfpachter vult het antwoordformulier in ter verificatie van de gebruiksfunctie en retourneert deze. Indien dit niet gebeurt, zal de gemeente een herinneringsbrief sturen. Wanneer ook hier niet op gereageerd wordt, zal de gemeente aanvullende maatregelen nemen om de informatie over het gebruik te verkrijgen. - De gemeente controleert vervolgens of het feitelijke gebruik van het erfpachtrecht overeenkomt met de bestemming volgens de uitgifteakte. Hierbij wordt het vierogen-principe gehanteerd; de erfpachtbeheerder en een controlerende erfpachtbeheerder beoordelen beide het dossier.

Stap 3: Eventuele bestemming- en bebouwingswijziging - Indien de gebruiksfunctie niet overeenkomt met de uitgifteakte, is een bestemming- en bebouwingswijziging vereist. - De erfpachtbeheerder vraagt deze wijziging aan bij Team Beheer. Dit Team pakt de aanvraag op en zorgt voor de wijziging voorafgaande aan de CHET-aanbieding. - Het streven is dat 3 jaar voor het einde van het tijdvak de bestemmingswijziging is doorgevoerd. Stap 4: Ontvangen CHET-aanbieding - Uiterlijk 2 jaar en 3 maanden voor het einde van het tijdvak ontvangt de erfpachter een CHETaanbieding. - Team erfpachtbeheer vraagt hiertoe een de WOZ-waarde en BSQ (voor woonbestemmingen) of wel een grondprijsadvies (overige bestemmingen) aan bij Team Advisering Grondprijzen. Dit advies wordt vastgesteld door zowel de grondprijsberekenaar als de grondprijscontroleur. -De erfpachtbeheerder stelt vervolgens de CHET-aanbieding op. Deze wordt weer gecontroleerd door de controlerend erfpachtbeheerder. De aanbieding inclusief acceptatieformulier wordt per post aan de erfpachter verzonden. Stap 5: Acceptatie aanbieding - De erfpachter dient de aanbieding te accepteren middels retourzending van het antwoordformulier. - Als er binnen twee maanden niet gereageerd is ontvangt de erfpachter een herinnering. Uiterlijk drie maanden voor het einde van het tijdvak moet de informatie zijn doorgegeven.

Wanneer het antwoordformulier dan niet is doorgegeven, wordt de in de aanbieding genoemde canon automatisch vastgesteld.

75

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

14 december 2021

- Wanneer de erfpachter schriftelijk laat weten dat de aanbieding niet wordt geaccepteerd, wordt de deskundigen procedure in gang gezet. - Indien de erfpachter de aanbieding wel accepteert, stuurt hij het acceptatieformulier retour en geeft daarbij de betalingswijze aan (periodieke canonbetaling of afkoop). Stap 6: Eventuele deskundigen procedure (bij niet accepteren gemeentelijke CHET-aanbieding) - Een onafhankelijke deskundigencommissie gaat het erfpachtrecht taxeren. De erfpachter en de gemeente wijzen een deskundige aan, deze twee deskundigen wijzen samen een derde deskundige aan. - De erfpachter ontvangt hiertoe een brief, inclusief antwoordformulier, van de gemeente waarin hij wordt verzocht een erfpachtdeskundige aan te wijzen. - De erfpachter dient binnen zes weken na het ontvangen van de brief de gekozen erfpachtdeskundige aan de gemeente kenbaar te maken. Indien dit niet gebeurt, ontvangt de erfpachter een herinneringsbrief. - De gemeente geeft opdracht aan de twee deskundigen om een derde deskundige aan te wijzen. - De deskundigencommissie stelt een concept rapport op, dat wordt beoordeelt door de erfpachtbeheerder. Deze beoordeling heeft geen dwingend karakter, de deskundigencommissie is niet verplicht het rapport aan te passen naar aanleiding van het commentaar. - De nieuwe canon dient minimaal één jaar voor het einde van het tijdvak te worden aangezegd.

Stap 7: Notariële stukken - De erfpachtbeheerder stuurt alle notariële stukken naar de notaris. - De notaris passeert de CHET-akte. - De gemeente vergoedt maximaal 50% van de notariskosten.

Figuur 20: Procesvoorbeeld CHET bij AB 1994 en AB 2000

Procesvoorbeeld bebouwingswijziging Stap 1: Aanvraag bebouwingswijziging -Een bebouwingswijziging kan door de erfpachter, door de erfpachtbeheerder of na aanleiding van een controle van Team Naleving, worden aangevraagd/opgestart. Ook kan een bebouwingswijziging aan de orde zijn na een CHET-procedure, een splitsing of een andersoortige wijziging in het erfpachtcontract.

76

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

14 december 2021

- Wanneer de aanvraag volledig is en dus alle benodigde gegevens bevat, gaat het proces verder. Stap 2: Controleren publiekrechtelijke toestemming - De erfpachtbeheerder controleert of er publiekrechtelijke toestemming vereist is. Indien dit het geval is dient hiervoor een vergunning te zijn afgegeven. Als deze vergunning er nog niet is, vraagt de erfpachtbeheerder deze aan bij het stadsdeel of bij de RVE Wonen. - Indien deze vergunning wordt afgewezen eindigt het proces bebouwingswijziging. Stap 3: Eventuele vaststelling BIBOB-screening - Bij transformatietrajecten dient altijd een BIBOB-screening te worden uitgevoerd. In andere gevallen oordeelt de erfpachtbeheerder of deze screening al dan niet moet worden uitgevoerd. - Indien een BIBOB-screening nodig is, vraagt de erfpachtbeheerder deze aan bij de projectleider Grondzaken, of voert deze zelf uit. Stap 4: Privaatrechtelijke toets - Indien er aanvullende privaatrechtelijke bestemmingsbepalingen zijn, voert de erfpachtbeheerder een privaatrechtelijke toets uit. - Indien er privaatrechtelijke bestemmingsbepalingen zijn die in strijd zijn met de bebouwingswijzigingen, wordt de aanvraag door de erfpachtbeheerder afgekeurd en eindigt het proces bebouwingswijziging. Stap 5: Erfpachtaanbieding - De erfpachtbeheerder vraagt een grondprijsberekening aan. Deze wordt door de grondprijsberekenaar en de grondprijscontroleur opgesteld.

- De erfpachtbeheerder stelt een aanbieding op, deze wordt gecontroleerd door de controlerende erfpachtbeheerder. - De erfpachter ontvangt de aanbieding, inclusief acceptatieformulier. De aanbieding is twee maanden geldig. Indien de erfpachter niet binnen twee maanden reageert krijgt deze een herinnering per brief, e-mail of telefoon. Indien de erfpachter dan nog niet reageert, vervalt de aanbieding. - Indien er meerwaarde van de grond is naar aanleiding van de bebouwingswijziging, ontvangt de erfpachter hiervan een afrekeningsnota. Stap 6: Notariële stukken - De erfpachtbeheerder verstuurt het besluit, de volmacht en de opdrachtbrief aan de notaris. - De notaris passeert de akte. - De gemeente vergoed een deel (vast bedrag) van de notariskosten.

Figuur 21: Procesvoorbeeld bebouwingswijziging

77

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

14 december 2021

Beeld uit interviews Uit de in- en externe interviews komt een aantal beelden naar voren met betrekking tot de organisatie. Hieruit blijkt enerzijds waardering voor de deskundigheid van (een deel van) de medewerkers op het terrein van erfpacht. Anderzijds blijkt dat er een ‘boeggolf’ aan af te handelen dossiers is, met name in het kader van de Overstapregeling, leidende tot lange behandeltermijnen (tot wel 3 jaar). Daarnaast worden lange wachttijden ervaren bij splitsing van erfpachtrechten en bij transformatie. Men spreekt tevens van een verkokering van taken, in het bijzonder tussen het reguliere erfpachtbeheer, het team overstap en het team TAG. Ook wordt een structuur omschreven waarbinnen de beleidsmakers ook het beleid moeten toelichten wanneer het aankomt op rechtszaken, waardoor bij sommigen het beeld ontstaat van ‘een slager die zijn eigen vlees keurt’. Uiteraard is de uiteindelijke ‘keuring’ aan de rechter en onderbouwt de gemeente haar kant van het geschil. Ten slotte wordt veelvuldig de op onderdelen gebrekkige IT-infrastructuur benoemd in met name de interne gesprekken, waar het bijvoorbeeld aankomt op inzicht in de workload. Hier wordt, zoals in paragraaf 5.3 omschreven, door de gemeente reeds hard aan gewerkt.

Uitvoeringsconsequenties Het beheren van alle erfpachtrechten met daarbij een grote hoeveelheid aan verschillende AB’s vraagt reeds veel van de uitvoering. Daarom is het belangrijk om rekening te houden met het feit dat diverse verbeteringen grote uitvoeringsconsequenties kunnen hebben. Voorwaarde voor een snelle en adequate uitvoering is dat de werkprocessen duidelijk en eenduidig zijn waardoor ook een grote mate van geautomatiseerde verwerking plaats kan vinden. Ook ogenschijnlijk eenvoudige wijzigingen en vereenvoudigingen hebben grote doorwerking in de uitvoering en het IT landschap Bij alle voorgenomen aanpassingen moet de uitvoeringsconsequenties een volwaardige plaats krijgen in de afweging, om zo de doorlooptijden niet op te laten lopen en de klantvriendelijkheid en klanttevredenheid te kunnen waarborgen. Met dit in het achterhoofd biedt het onderzoek niettemin aanknopingspunten om verdere verbeteringen door te voeren in de dienstverlening van de gemeente richting de erfpachters. In paragraaf 6.6 wordt hier op ingegaan.

78

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

14 december 2021

6 Knelpunten en suggesties

Inleiding en verantwoording In de afgelopen maanden zijn door de externe begeleiding gesprekken gevoerd met medewerkers van de gemeente en betrokkenen, zoals ketenpartijen en koepelorganisaties (zie voor een overzicht paragraaf 1.2), over het Amsterdamse erfpachtstelsel. Het doel van de gesprekken was het inventariseren van knel- en verbeterpunten. De gesprekken zijn gevoerd met partijen die dagelijks te maken hebben met erfpacht en/of erfpachters in Amsterdam. Voor een belangrijk deel zijn dit vertegenwoordigers van koepelorganisaties die belangen behartigen van grotere groepen, zoals erfpachters, investeerders, projectontwikkelaars, makelaars of notarissen en daarom spreken namens een (veel) grotere groep. De gesprekken zijn geen kwantitatieve maar een kwalitatieve weerspiegeling. Om enige nuance en weging aan te brengen, onderscheiden wij in de omschrijvingen in dit hoofdstuk de volgende termen: het merendeel (circa 75% van de geïnterviewden), een deel (circa 50% van de geïnterviewden), sommigen (circa 25% van de geïnterviewden) en een enkeling (of enkelen). Op basis van de gevoerde gesprekken en documentenanalyse zijn vijf (groepen van) knelpunten geïdentificeerd, waaronder veel andere, specifiekere punten zijn te scharen. Deze zijn hieronder genoemd als ‘voorbeelden van waar het knelt’.

Gezien de reikwijdte van dit rapport is het in dit kader helaas niet mogelijk om al deze voorbeelden afzonderlijk te bespreken. De vijf (groepen van) knelpunten zijn: 1. De inhoudelijke doelen van het stelsel worden ervaren als onduidelijk en/of onwenselijk (6.2) 2. Canonsprongen leiden tot onzekerheid en ongelijkheid (6.3) 3. Gemeente legt (eenzijdig) beleidsregels en rekenuitgangspunten vast (6.4) 4. Het stelsel wordt ervaren als complex en intransparant (6.5) 5. De toegankelijkheid en klantgerichtheid van de gemeentelijke organisatie (6.6) Per knelpunt zijn meerdere mogelijke verbeterpunten (hierna ‘suggesties’) geformuleerd, die vaak aangedragen zijn door derden. Deze suggesties zijn onderscheiden in ‘kleine’ en ‘grote’ suggesties. Suggesties ‘klein’ hebben een relatief kleine impact op onder meer de uitvoering, uitgaande van het huidige stelsel. Suggesties ‘groot’ hebben naar verwachting een grotere impact op onder meer de uitvoering en leiden (mogelijk) tot een stelselwijziging. Alle suggesties zijn voorzien van vooren nadelen, als input voor de politiek-bestuurlijke discussie. Of een suggestie daadwerkelijk een verbeterpunt is, vergt in veel gevallen een afweging. In de conclusies is aangegeven welke suggesties het college meer en minder voor de hand vindt liggen en waarom.

79

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

14 december 2021

Knelpunt 1 | De inhoudelijke doelen van het stelsel worden ervaren als onduidelijk en/of onwenselijk Omschrijving De doelen van het erfpachtstelsel van Amsterdam zijn over de afgelopen 125 jaar bestendig gebleken en betreffen enerzijds het blijvend invloed houden op het gebruik van de grond en anderzijds het ten goede laten komen aan de gemeenschap van de waardevermeerdering van de grond. Afromen waardeontwikkeling ten gunste van de gemeenschap Het hoofddoel van erfpacht, namelijk dat de waardeontwikkeling van de grond de gemeenschap toekomt via de (herziening van de) erfpachtcanon, wordt breed herkend door de geïnterviewden. Deze keuze is in de afgelopen 125 jaren met enige regelmaat opnieuw door de raad herbevestigd. Echter staan niet alle geïnterviewden achter dit doel. Een deel van de geïnterviewden ziet hier de voordelen van in, een deel vindt dit te ingrijpend voor met name woningerfpachters of zelfs niet eerlijk. Hoe het ook zij, deze keuze is in Amsterdam gemaakt en zorgt ervoor dat de gemeente investeringen in de stad kan doen die de leefbaarheid van de stad ten goede komen. Bij sommigen leeft het beeld dat er bij bestaande woningen met lopende erfpachtrechten in de meeste gevallen geen relatie (meer) is met genoemde inhoudelijke gemeentelijke doelen, anders dan dat de waardeontwikkeling de gemeenschap toekomt.

Enkelen geven aan dat de gemeente feitelijk dit laatste doel heeft losgelaten (voor wat betreft woningen) met de introductie van het eeuwigdurende stelsel. Dit klopt zolang de bestemming van de woning ‘wonen’ blijft. Bij een eventuele toekomstige bestemmingswijziging kan er echter weer sprake zijn van afroming van de meerwaarde voor het gewijzigd gebruik. Bij (bestemmings-)wijzigingen op initiatief van de erfpachter dient de erfpachtsituatie namelijk te worden herzien. Regie op grondgebruik Met erfpacht wordt onder meer de zelfbewoningsplicht, blijvende middeldure huurwoningen, betaalbare koopwoningen, duurzame gebouwen en de transformatie van gebouwen en gebieden ingeregeld en in de toekomst mogelijk een beperking op hotels in de stad. Hiermee heeft de gemeente Amsterdam uniek gereedschap in handen om voornoemde zaken voor de bewoners van de stad te organiseren. Een deel van de geïnterviewden betwijfelt of erfpacht wel noodzakelijk is om de doelen die de gemeente beoogt te bereiken (zie hierna) en geeft aan dat deze doelen ook via de publiekrechtelijke weg kunnen worden bereikt.

Een deel van de geïnterviewden geeft aan dat de inhoudelijke doelen die de gemeente nastreeft met erfpacht – zoals de voornoemde zelfbewoningsplicht, blijvend middeldure huurwoningen, betaalbare koopwoningen, duurzame gebouwen en de transformatie van gebouwen en gebieden85 – ook zonder erfpacht bereikt kunnen worden, namelijk via volledig eigendom met voorwaarden of publiekrechtelijk. Daarbij wordt dan 85

Lijstje als opgenomen in ‘Bestuurlijke reactie raadsonderzoek: Erfpacht in Amsterdam; een Gordiaanse Knoop’, 24 juni 2021

80

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

14 december 2021

vaak naar andere gemeenten verwezen waar het lukt om zonder erfpacht ook deze doelen te verwezenlijken. Een ander deel (waaronder de gesproken advocaten en notarissen) geeft juist aan dat erfpacht meer mogelijkheden en meerwaarde biedt om te sturen op deze doelstellingen. Sommigen geven specifiek aan dat het doel van het realiseren van meer betaalbare woningen meer wordt gefrustreerd door het erfpachtstelsel dan dat dit hiermee wordt bereikt. Betaalbaarheid kan worden ingeregeld bij nieuwe uitgifte in erfpacht door de huur langjarig te reguleren. Echter geven deze geïnterviewden aan dat door erfpacht de betaalbaarheid van bestaande woningen in het geding kan komen, zie het tweede voorbeeld hierna. Voorbeelden van waar het knelt: 1. De gemeente legt bij nieuw gecreëerde koopwoningen sinds 8 juli 2020 een zelfbewoningsplicht op. Dit betreft nieuwe uitgiften, transformaties en bestemmingswijzigingen, indien het een wijziging van de erfpachtbestemming betreft van niet-wonen naar koopwoningen. Het doel van dit beleid is dat nieuwe koopwoningen voor een lange periode beschikbaar blijven voor huizenkopers die de woning daadwerkelijk zelf gaan bewonen (en niet worden gekocht door beleggers). Voor bestaande erfpachtrechten kan dit niet worden opgelegd, waarmee de werking beperkt is.

Inmiddels is een landelijke publiekrechtelijke regeling aangenomen door de Eerste Kamer onder de naam ‘opkoopbescherming’ die naar verwachting per 1 januari 2022 in werking treedt. Een vraag is of deze opkoopbescherming (voor wat betreft nieuwe uitgiften) een vergelijkbare werking heeft als erfpacht en daarmee of erfpacht nodig is om dit doel te bereiken. 2. Iemand koopt in de huidige markt een woning in Amsterdam en moet vervolgens (afhankelijk van de erfpachtsituatie) gevoelsmatig ‘nogmaals’ betalen (via een herziene canon of afkoop daarvan) voor de toegenomen grondwaarde. Makelaars dienen huizenkopers uiteraard te wijzen op de erfpachtsituatie. In de huidige overspannen Amsterdamse huizenmarkt wordt er geen tot nauwelijks verschil ervaren tussen de huizenprijzen met en zonder erfpacht.86 In de periode van 2007-2012, waarin de markt kalmer was, werd er wel een prijsverschil ervaren.87 Sommigen betogen op basis van deze bronnen88,89 juist dat het prijsverschil tussen woningen met en zonder erfpacht kleiner is dan de grondwaarde (grondquote) die de gemeente berekent. Een vraag die een deel van de geïnterviewden oproepen is of met erfpacht het doel van betaalbaarheid wordt bereikt (voor wat betreft bestaande bouw). 3. De gemeente wil bij nieuwbouwprojecten minimaal 40% sociale huur realiseren.

Bij nieuwe uitgiften geeft de gemeente daarom 40% van de geplande woningen uit aan woningcorporaties. Bij transformaties van bestaande erfpachtrechten naar woningbouw 86

Blijkens onder meer uit verschillende interviews met experts die dagelijks te maken hebben met de Amsterdamse vastgoedsituatie. 87 Gautier et van Vuuren, The effect of land lease on house prices, Journal of housing economics, november 2021 88 Gautier et van Vuuren, The effect of land lease on house prices, Journal of housing economics, november 2021 (Depending on the specification, houses on privately owned land are, on average, 11-13% more expensive than observably equivalent houses with a (non-prepaid) land-lease contract) 89 De Marktwaarde van erfpachtgrond, RIGO Research en Advies, februari 2017

81

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

14 december 2021

legt de gemeente aan marktpartijen op om minimaal 40% sociale huur te realiseren voor een periode van 25 jaar. Voor de berekening van de onderliggende grondwaarde houdt de gemeente rekening met de erfpachtrechtelijke beperkingen (bijvoorbeeld een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens) waardoor de grondwaarde lager is dan de grondwaarde voor vrije sector woningen. Desondanks leidt dit volgens sommigen in bepaalde gevallen tot een relatief hoge grondwaarde, waardoor de totale investering (inclusief bouw- en bijkomende kosten) niet meer in verhouding staat tot de inkomsten op basis van sociale (of middeldure) huurprijzen. Daarnaast blijkt uit de interviews met beleidsmedewerkers van de gemeente dat de doelen en ratio van specifieke beleidsstukken niet altijd zijn opgenomen in de beleidsstukken. Een voorbeeld is het Beleid Samenvoeging. Het beleid is bedoeld om erfpachtrechten die bouwkundig en/of voor wat het gebruik betreft met elkaar verbonden zijn (en waarvan de bebouwing ook vaak beide percelen beslaat), samen te voegen. Het criterium van bouwkundige verbondenheid is echter niet expliciet opgenomen in voornoemd beleidsstuk.

Dit leidt onder andere tot discussie in dossiers waarin een erfpachter een samenvoeging in combinatie met een Vervroegde Canonherziening Einde Tijdvak (V)CHET90 aanvraagt, met als doel om de tijdvakken van één of meer erfpachtrechten eerder te laten eindigen zodat per direct de CHET start, hetgeen naar verwachting leidt tot een verlaging van de canon. Naar mening van de gemeente wordt het beleid in dergelijke gevallen voor een ander doel gebruikt dan waarvoor het beleid in het leven is geroepen.

Achtergrond De oorspronkelijke doelen van het erfpachtstelsel zijn in 1896 verwoord. De gemeente had destijds te maken met grondspeculatie en wantoestanden in de woningbouw en besloot ter voorkoming hiervan om het erfpachtstelsel in te voeren. In 1998 vond de Operatie Groot Onderhoud Erfpachtstelsel plaats. Hierbij is het stelsel kritisch tegen het licht gehouden, nadat het in 1996 100 jaar bestond. De rapportage bevestigde dat de argumenten bij invoering van het stelsel nog steeds gelden, maar dat het stelsel financiële onevenwichtigheden kende, er een verbetering in de communicatie nodig was en dat erfpachtinkomsten in de stad zichtbaar gemaakt zouden kunnen worden. Uit de gesprekken met uitvoerende medewerkers van de gemeente komt het beeld naar voren dat de bekendheid met de doelen beperkt is. Bij de beleidsmedewerkers en het management zijn de doelen wel goed bekend. Uit een deel van de gesprekken met externen komt het beeld naar voren dat de gemeente met name tot doel zou hebben om zoveel mogelijk geld binnen te halen, of positiever geformuleerd: dat het enige echte overblijvende doel is om de waardeontwikkeling de gemeenschap toe te laten komen. De vraag of erfpacht meerwaarde biedt in de beleidsrealisatie is door de gemeente Amsterdam gesteld aan onafhankelijke professoren van de Vrije Universiteit Amsterdam. Dit is vastgelegd in 90

Bij een (V)CHET kan een erfpachter de canonherziening vervroegd laten plaatsvinden waardoor eerder zekerheid wordt verkregen over de hoogte van de canon voor het komende tijdvak.

82

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

14 december 2021

het advies ‘Verkenning van de (meer)waarde van erfpacht bij gemeentelijke beleidsrealisatie’.91 De strekking van dit onderzoek is weergegeven in paragraaf 2.3. Zeer beknopt samenvattend concluderen de onderzoekers dat er via het privaatrechtelijk alternatief (bijvoorbeeld kettingbeding of kwalitatieve verplichting) geen zekerheid geboden kan worden om opvolgende grondgebruikers het door de gemeente beoogde grondgebruik te laten hanteren en er ook geen adequate mogelijkheid bestaat om het gebruik van de grond te beëindigen bij afwijking van het beoogde grondgebruik. Met publiekrechtelijke alternatieven als het bestemmingsplan, kunnen alleen ruimtelijke eisen worden gesteld. Ook kan hiermee geen realisatieverplichting geëist worden, echter worden deze mogelijkheden in de nabije toekomst verruimd. Een specifiek unicum dat erfpacht biedt boven andere rechtelijke alternatieven is het afromen van baten na uitbreiding van de gebruiksmogelijkheden van een erfpachter. Met de geïnterviewden is tevens gesproken over het introduceren van een expliciete koppeling92 tussen de erfpachtinkomsten en de besteding daarvan, bijvoorbeeld middels een erfpachtfonds. Het merendeel van de geïnterviewden zag hier weinig meerwaarde in en schat in dat dit moeilijk werkbaar is voor de gemeente. Daarom is deze mogelijkheid hierna achterwege gelaten als suggestie.

Suggestie klein

1

De doelen van het erfpachtstelsel nader uitwerken, beter toelichten en (explicieter) als uitgangspunt nemen voor beleidswijzigingen en externe communicatie

Voordelen Voor erfpachters is duidelijker waarvoor ze canon betalen wat kan bijdragen aan acceptatie en draagvlak voor het stelsel Ketenpartners zoals makelaars, banken en notarissen, raken beter geïnformeerd waardoor deze partijen hun cliënten (erfpachters) beter kunnen informeren. Het inperken van de wijdlopigheid van de discussies over erfpacht, door een duidelijker vertrekpunt Medewerkers worden beter bekend met de doelen en dit draagt bij aan een gevoel van ‘purpose’ in de uitvoering van taken

Nadelen

91

Kanttekening hierbij is dat dit een verkennend onderzoek betreft met slechts de (voorlopige) rechtsopvattingen van de auteurs. Een diepgaander onderzoek is denkbaar. 92 In het adviesrapport van Berenschot is aangegeven dat in het eindrapport ‘100 jaar erfpacht; operatie Groot Onderhoud’ (januari 2000) het college aan heeft gegeven dat de opbrengsten vanuit erfpacht benut zouden moeten worden in de stad. Dit is destijds tevens besproken in de raad.

83

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

14 december 2021

Suggestie groot

2

De doelen van het erfpachtstelsel voor wonen, commercieel vastgoed en sociaalmaatschappelijk vastgoed participatief opnieuw bepalen en toekomstige beleidswijzigingen daarop baseren

Voordelen Doelen actualiseren in het licht van de huidige tijd en stedelijke opgaven

Een participatief traject kan bijdragen aan meer draagvlak voor de doelen

Nadelen Het kan de indruk geven dat de doelen op dit moment niet duidelijk zijn wat vragen over de legitimiteit van het huidige beleid kan oproepen Een participatietraject wekt verwachtingen en niet iedereen kan betrokken worden en niet alle wensen kunnen worden ingewilligd. Risico is dat het traject uitloopt op een polariserende discussie over lang bekende standpunten

Knelpunt 2 | Canonsprongen leiden tot onzekerheid en ongelijkheid Omschrijving Het systeem van voortdurende erfpacht met canonherzieningen aan het einde van een tijdvak leidt per definitie tot onzekerheid voor de erfpachter over de erfpachtkosten op (lange) termijn. Immers, de canon en grondwaarde die aan het einde van het tijdvak opnieuw worden bepaald kennen in de praktijk een andere ontwikkeling dan de indexatie van een canon (en onderliggende grondwaarde) uit het verleden. Woningerfpachters die zijn overgestapt naar het eeuwigdurende stelsel zullen hier geen last meer van ondervinden. Voor overstappers die hebben gekozen voor het ‘vastzetten’ van de canon resteert een indexatie- c.q. inflatierisico. Voorbeelden van waar het knelt: • Een bewoner die niet is overgestapt naar het eeuwigdurende stelsel of een erfpachter van commercieel vastgoed krijgt te maken met een canonherziening aan het einde van een tijdvak. De gemeente berekent de op dat moment actuele erfpachtgrondwaarde en nieuwe erfpachtcanon die (vaak) aanzienlijk hoger blijkt te zijn dan tot op heden werd betaald. De erfpachter krijgt (al dan niet na een verzoek om vaststelling door onafhankelijke deskundigen) aanzienlijk hogere lasten. Voor een deel betreft dit een voorlichtingsvraagstuk voor de betrokken professionals bij aankoop van de woning (of ander vastgoed) als makelaars en hypotheekverstrekkers.

Anderzijds blijft de toekomstige

84

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

•

•

•

14 december 2021

marktwaarde en daar van af te leiden grondwaarde bij herziening onvoorspelbaar, ook voor de betrokken professionals als makelaars en hypotheekverstrekkers.93 Tussen buren kan sprake zijn van verschillende tijdvakken en daarmee verschillende herzieningsmomenten, leidende tot een verschil in erfpachtgrondwaarde en erfpachtkosten. Anderzijds zijn er tussen vergelijkbare koopwoningen onderling en tussen vergelijkbare koopwoningen en huurwoningen ook verschillen in woonlasten vanwege verschillen in het moment van aanvaarding van het huurcontract, hypotheekrentepercentage, aflossingsvormen, koopsommen en leenbedragen. Echter zijn de tussentijdse wijzigingen van deze lasten voor de bewoners in de regel beter te begrijpen en is hier meer toezicht op (AFM resp. huurbescherming). Daarbij kan ongelijkheid ervaren worden tussen bijvoorbeeld buren, indien sprake is van verschillende AB’s. Hierdoor kunnen bij een CHET andere voorwaarden gaan gelden, in het bijzonder een ander canonpercentage of het wel/niet hebben van een mogelijkheid tot verlengde afkoop (AB 1994).94 Een groep die een overstap onder gunstige voorwaarden (WOZ-waardepeildatum 1 januari 2014 of 2015) gemist heeft, zonder dat zij te laat zijn geweest met het voltooien van de aanvraag, betreft sommige erfpachters van nieuwbouwwoningen.

Sommige nieuwbouwwoningen vallen nog onder de oude algemene bepalingen, maar worden vanaf 2020 pas opgeleverd en vallen daarmee buiten de gunstige overstapvoorwaarden, omdat ze op het moment van het eindigen van de gunstige overstapvoorwaarden nog niet bestonden. Desalniettemin is er ook voor deze groep wel degelijk een overstapmogelijkheid, zij het op basis van een latere, in de huidige markt ongunstigere, waardepeildatum.

Achtergrond Zoals in hoofdstuk 4 uiteengezet, wordt er voor het berekenen van de erfpachtgrondwaarde (waar de canon op wordt gebaseerd) gebruik gemaakt van de residuele methode. De gemeente past deze methodiek reeds decennia toe. Als aangegeven in hoofdstuk 4 ligt in deze methode een hefboomwerking besloten. Hiermee wordt bedoeld dat een stijging in woningwaarde kan leiden tot een versterkte stijging van de grondwaarde, zeker als de (genormeerde) herbouwkosten gelijk blijven of slechts beperkt stijgen. Omgekeerd kan dit in tijden van een stagnerende of neergaande markt overigens ook tot een versterkte daling van de grondwaarde leiden.

93

Dit was één van de achtergronden voor het introduceren van de ‘Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten (te vestigen) vanaf 1-1-2013’ waarin onder meer wordt overwogen dat ‘het verschil tussen de echte grondwaarde en de contractuele grondwaarde niet te groot moet worden.’ Deze richtlijn is niet van toepassing op gemeentelijke erfpacht. 94 Zie voor een toelichting paragraaf 3.1 en paragraaf 4.3

85

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

WOZ-waarde Stichtingskosten Sloopkosten Grondwaarde Depreciatiefactor95 Depreciatie Erfpachtgrondwaarde Canonperc. AB 2000 Canon AB 2000 Ratio erfpachtgrondw. Ratio Canon

Voorbeeldappartement 2008 340.000 190.00 Nvt. 150.000 40% 60.000 90.000 4,31% € 3.879 1,2 2,2

14 december 2021

Voorbeeldappartement 2014 300.000 200.000 Nvt. 100.000 25% 25.000 75.000 2,37% € 1.778 : 1 : 1

Voorbeeldappartement 2021 600.000 235.000 10.000 294.000 (= 49%) 10% 29.400 264.600 1,94% € 5.133 : 4,3 : 2,9

Tabel 9: Abstract rekenvoorbeeld op basis van werkelijke marktontwikkelingen96

In het kader van de Overstapregeling is dit effect gedempt door het hanteren van een oudere waardepeildatum (1 januari 2014 of 2015), een maximering van de grondquote (BSQ) op 49%, een overstappremie van 25% en een extra overstapkorting van nog eens 10%. Met het eeuwigdurende stelsel is de onzekerheid over de grondwaardeontwikkeling en canonsprongen weggenomen, omdat er zolang er geen sprake is van een erfpachtwijziging, geen canonaanpassing meer plaatsvindt.

Suggestie klein Van de circa 250.000 woningerfpachters in Amsterdam hebben er circa 162.000 een aanvraag ingediend vóór 8 januari 2020. Van dit laatste aantal is er nog een deel (bedoeld of onbedoeld) uitgevallen vanwege het missen van tussentijdse deadlines. Er kunnen verschillende uitwerkingen worden gegeven aan een spijtoptantenregeling. Opties zijn bijvoorbeeld: - Een nieuwe periode openstellen voor overstappen onder gunstige voorwaarden (met name bedoeld is de waardepeildatum van 1 januari 2014 of 2015). - Bij de verkoop van de woning een extra optiemoment in te regelen voor overstappen onder gunstige voorwaarden. - De mogelijkheid tot overstap onder gunstige voorwaarden voor onbepaalde tijd openzetten. Ook dient een zorgvuldige afweging plaats te vinden welke groepen wel en niet de mogelijkheid wordt geboden om over te stappen onder gunstige voorwaarden (hier verder buiten beschouwing).

95

Deze is over de jaren gewijzigd. Zie voor een toelichting paragraaf 4.2. WOZ-waardes en stichtingskosten gebaseerd op data van CBS Statline prijsindex koopwoningen Amsterdam en stichtingskosten gebaseerd op de bouwkostenindex van Bouwkostenkompas. 96

86

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

3

14 december 2021

Het instellen van een spijtoptantenregeling voor erfpachters met een woning die alsnog een overstap wensen maar die hun aanvraag niet, te laat of onvolledig hebben ingediend, waarbij de datum voor het overstappen onder gunstige voorwaarden eenmalig wordt verlengd

Een optie kan ook zijn om de mogelijkheid tot overstap onder gunstige voorwaarden voor onbepaalde tijd open te zetten. Het nadeel dat het niet ‘fair’ is naar erfpachters die bijtijds zijn overgestapt weegt bij deze laatste optie in de huidige marktomstandigheden uiteraard zwaarder. Voordelen Alle erfpachters kunnen alsnog gebruik maken van (dezelfde) gunstige overstapvoorwaarden Meer erfpachters onder dezelfde regeling (AB 2016) en op lange termijn minder uitzonderingsgevallen Gehoor geven aan een veelgehoorde suggestie vanuit ketenpartners en koepelorganisaties Spijtoptanten krijgen op lange termijn niet aanzienlijk hogere lasten bij een nieuwe canonherziening einde tijdvak

Nadelen Geen consistente lijn vanuit de gemeente, daardoor afbreuk aan de geloofwaardigheid van de boodschap van de gemeente Niet ‘fair’ naar erfpachters die onder tijdsdruk zijn overgestapt voor de deadline Een wat hogere workload aan overstappers, inclusief voorlichting en communicatie

Suggesties groot

4

Verkennen of het mogelijk is om overstappen naar het eeuwigdurende stelsel voor altijd te ijken aan de (geïndexeerde) waardepeildatum van 1 januari 2014

Voordelen Alle erfpachters kunnen alsnog gebruik maken van (dezelfde) gunstige overstapvoorwaarden

Minder mensen die ‘de boot hebben gemist’ raken op lange termijn mogelijk in financiële problemen bij een nieuwe canonherziening einde tijdvak Meer erfpachters onder dezelfde regeling (AB 2016) en op lange termijn minder uitzonderingsgevallen

Nadelen Niet ‘fair’ naar erfpachters die zijn overgestapt voor de deadline, in grotere mate dan bij suggestie 3. De niet-overstappers kunnen wachten / anticiperen op een dalende WOZ en/of BSQ Niet ‘fair’ naar andere erfpachtwijzigingen die uitgaan van marktwaardevolgende grondprijsbeleid, zoals CHET’s en bestemmingswijzigingen Geen consistente lijn vanuit de gemeente

87

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

Gehoor geven aan een veelgehoorde suggestie (van zeker het merendeel) vanuit ketenpartners en koepelorganisaties

14 december 2021

Nieuwe workload aan overstappers, inclusief voorlichting en communicatie Uitgiftes die vanaf 2014 hebben plaatsgevonden hebben geen WOZ 2014 en BSQ 2017 en zijn niet eenvoudig op een peildatum (ver) in het verleden te waarderen. Dit leidt tot steeds complexer wordend maatwerk Potentiële ondermijning van nieuwe eeuwigdurende uitgiftes gebaseerd op een latere WOZ-waardepeildatum: deze worden relatief minder aantrekkelijk qua erfpachtvoorwaarden ten opzichte van bestaande bouw Ondergraaft (op termijn) een doelstelling van het stelsel dat de waardestijging aan de gemeente toekomt. Dit levert problemen op bij transformatieprojecten die eerst (volgens het beleid) naar een voortdurend tijdvak moeten op actueel grondwaardeniveau en daarna alsnog naar eeuwigdurende erfpacht op ‘historisch’ niveau.

5

Het introduceren van een overstapmogelijkheid voor commercieel en (sociaal)maatschappelijk vastgoed naar het eeuwigdurend stelsel

Commercieel vastgoed betreft bestemmingen zoals winkelcentra, hotels, kantoren, bedrijfsruimten en datawarehouses. Onder (sociaal)maatschappelijk vastgoed vallen ondermeer de huisartsenpraktijk, het kinderdagverblijf en het buurthuis. Erfpachtrechten met deze bestemming kunnen nu niet overstappen. Het al dan niet introduceren van de overstap voor (een deel van) deze categorieën is primair een politieke keuze. Voordelen Geen canonsprongen meer voor commerciële- en sociaal maatschappelijke erfpachters, meer duidelijkheid financiële situatie, zeker voor kleinere ondernemers relevant Minder druk op ambtelijk apparaat gemeente op de middellange termijn, want geen CHET procedures meer

Nadelen Op lange termijn minder inkomsten voor de gemeente c.q. minder waardeontwikkeling die ten goede komt aan de gemeenschap op de lange termijn Meer druk op ambtelijk apparaat gemeente op de korte termijn door nieuwe workload aan

88

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

14 december 2021

overstappers, inclusief voorlichting en communicatie. Meer uniformering met nieuwe uitgiftes die reeds plaatsvinden onder het eeuwigdurende stelsel

De berekeningen kunnen voor commercieel niet geautomatiseerd worden omdat de WOZ*BSQ systematiek voor niet-wonen niet bruikbaar is (overstap commercieel zou dan ook pas kunnen plaatsvinden na afronding van de huidige 162.000 aanvragen)

Op korte termijn ontvangt de gemeente waarschijnlijk extra afkoopsommen Denkoefening systeemwijzigingen Naast verbetersuggesties uitgaande van het huidige stelsel, zijn er – vanuit het idee van verdere voorkoming van canonsprongen – ook systeemwijzigingen denkbaar. Deze staan weergegeven in Bijlage 2 en zijn op hoofdlijnen en bedoeld als ‘denkoefening’ waarbij ook de nadelen aan bod komen. Er zijn vele uitwerkingsvraagstukken waar in de bijlage niet op wordt ingegaan.

Knelpunt 3 | Gemeente legt (eenzijdig) beleidsregels en rekenuitgangspunten vast Omschrijving Een deel van de externe geïnterviewden geeft (vaak met meerdere voorbeelden) aan dat de gemeente eenzijdig en zonder overleg met de buitenwereld regels en rekenuitgangspunten aanpast en vaststelt. Sommigen hebben het gevoel dat wijzigingen vaak onvoldoende zijn doordacht of onderbouwd, met soms bijzonder nadelige effecten voor individuele erfpachters (zie voorbeelden hierna). Specifiek heeft dit betrekking op zaken die via het beleid aangepast kunnen worden, buiten de erfpachtcontracten om, zoals de depreciatiefactor, het begrenzen van de BSQ en het canonpercentage. In de optiek van sommigen doet dit geen recht aan de contractuele rechten van de erfpachter. Men wijst hierbij op de relatief grote macht die de gemeente heeft en onvoldoende zorgvuldigheid in de uitoefening daarvan bij wijzigingen. De gemeente heeft echter te maken met vele erfpachtdossiers en dient beleidsmatig uitgangspunten vast te leggen hoe hier mee om te gaan bij erfpachtwijzigingen. De (diverse) Algemene Bepalingen laten hier tot op zekere hoogte ook ruimte toe. De gemeente werkt bij beleidswijzigingen altijd op basis van democratisch gelegitimeerde besluitvorming en maakt hierbij altijd een belangafweging.

Daarnaast gelden er voor zowel het publiek- als privaatrechtelijk handelen van de gemeente wet en regelgeving, waaraan de gemeente gehouden is.

89

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

14 december 2021

De gemeente is in verschillende rechtszaken in het gelijk gesteld met betrekking tot de totstandkomingswijze, inhoud en toepassingswijze van het gemeentelijk erfpacht- en grondwaardebeleid. Voorbeelden van beleidsregels die niet onderschreven of begrepen worden door geïnterviewden: 1. De residuele methode om de erfpachtgrondwaarde te bepalen – hoewel breed gebruikt en geadviseerd (door onder meer de Grondwaardecommissie) – wordt door sommigen bekritiseerd en als onvoorspelbaar gezien en/of onjuist toegepast. Alternatieven zijn onderzocht door de grondwaardecommissie (zie 4.1). De conclusie was dat de residuele methode ondanks de nadelen de meest geschikte is. De gemeente is meermaals in haar gelijk gesteld door de rechter in het hanteren van deze methode. 2. Sommigen noemen het aanvaarden van de nieuwe AB2016 in het kader van de overstap ‘geen keuze’. Overstap naar eeuwigdurende erfpacht is echter altijd vrijwillig. Een recent vonnis van de rechtbank onderschrijft dat het huidige beleid en de keuze voor overstap naar de AB 2016 het evenredig- en gelijkheidsbeginsel niet schendt.97 3.

De depreciatie om van een residuele grondwaarde tot een erfpachtgrondwaarde te komen is meermaals aangepast door de gemeente: van 40% tot en met 2010, naar 25% vanaf 201198, naar 10% vanaf 2017.99 Voor sommigen zijn de beweegredenen hiertoe onduidelijk, ondanks dat deze in openbare raadsstukken staan. De beweegredenen voor het aanpassen van de depreciatie van 40% naar 25% was het streven naar marktconformiteit en het voorkomen van het verlenen van ongeoorloofde staatssteun. De reden voor het aanpassen van de depreciatie van 25% naar 10% was een andere verwerking van de sloopkosten. Deze waren tot 2017 onderdeel van de depreciatie, maar zijn sinds 2017 in de herbouwkosten opgenomen (met eveneens een waarde drukkend effect). 4. Sommigen hebben commentaar op de ondergrens van 5% en het plafond van 49% van de BSQ’s. In de optiek van sommigen is dit ingesteld om bijzondere uitkomsten als gevolg van een (vermeende) onjuiste rekenmethodiek te corrigeren. Het instellen van deze grenzen betreft een besluit van de gemeenteraad100 na consultatie/inspraak.101 5. Sommigen zijn van mening dat de (her)bouwkosten die worden gehanteerd door de gemeente bij residuele grondwaardebepalingen te weinig rekening houden met de Amsterdamse situatie. De gemeente heeft echter bij de bepaling wel degelijk rekening gehouden met kostenverhogende elementen die specifiek voor Amsterdam gelden.

97

ECLI:NL:RBAMS:2021:64 Rechtbank Amsterdam, 13-01-2021, C/13/675442 / HA ZA 19-1210 In de grondprijzenbrief van 2011 is aangegeven dat de depreciatie van 40% teruggebracht wordt naar 25%. De onderbouwing van deze daling is terug te vinden in het collegebesluit van 7 december 2010. 99 Deze depreciatie bestond tot en met 2010 uit 40%, vanaf 2011 uit 25% en vanaf 2017 uit 10%. Deze aanpassingen staan in openbare raadsstukken en worden doorgevoerd om marktconform te blijven en staatssteunverlening te voorkomen. De depreciatie van 25% bestond voor 15% uit sloopkosten en voor 10% uit een korting vanwege de contractrelatie die de erfpachter heeft met de gemeente. Sinds de depreciatie in 2017 10% werd zijn de sloopkosten uit de depreciatie gehaald en in de herbouwkosten opgenomen 100 Raadsvoordracht Overstapregeling erfpacht, 31 mei 2017. 101 Inspraak op de Overstapregeling 98

90

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

14 december 2021

6. Sommigen menen dat er onvoldoende woningtypes worden gehanteerd door de gemeente in het bepalen van de herbouwkosten. De gemeente bepaalt de herbouwkosten, voor de meest voorkomende woningtypen die voor de WOZ-bepaling in Amsterdam worden gebruikt. In de praktijk zijn dit er bijna 20. 7. De woningtyperingen gaan uit van een gemiddelde situatie en zijn volgens sommigen niet voldoende toepasbaar op de specificaties van alle woningen. De gebruikte woningtypen voor het bepalen van de herbouwkosten sluiten echter volledig aan op de WOZ-registratie en worden ook door de belastingdienst gehanteerd.102 8. Sommigen noemen het grondprijzenboek (de lijst met grondprijzen die voor elke buurt voor bestaande woningerfpachtrechten golden), dat voorheen werd gehanteerd, transparanter. In de optiek van de gemeente is deze lijst juist minder transparant, omdat het alleen de uitkomsten presenteerde en niet de wijze waarop deze tot stand waren gekomen. Deze lijst was minder marktconform, omdat door de grofmazigheid van het systeem de prijzen minder accuraat waren. 9. Veel geïnterviewden, zelfs een aantal gemeentelijke medewerkers intern, noemen de uitkomsten van de grondwaardebepaling/BSQ een ‘black box’. De gemeente geeft echter inzicht in de rekenregels achter de BSQ en alle informatie die ze hierover kan verstrekken.

Een belangrijk en noodzakelijk deel van de gegevens, die voor de berekening van de BSQ nodig zijn, mag de gemeente niet openbaar maken, omdat zij gebonden is aan wettelijke voorschriften (zie paragraaf 4.2) Om de bepaling van de grondwaarde toch zo betrouwbaar mogelijk te maken laat de gemeente haar berekening jaarlijks controleren door een extern bureau en onafhankelijke deskundige uit de wetenschap. Daarnaast wordt momenteel door de gemeenteadvocaat onderzocht wat de aanvullende mogelijkheden zijn ten aanzien van het bieden van meer transparantie ten aanzien van de BSQ. Daarnaast wekken bepaalde regelingen de indruk bij sommigen dat het beleid niet meebeweegt in het persoonlijke voordeel van de erfpachter. Voorbeelden hiervan zijn: 10. De canon wordt herzien in geval van wijzigingen van het gebruik of de bebouwing (AB 2000 art. 12, lid 1). Indien de berekening resulteert in een lagere canon, dan wordt de canon niet herzien (AB 2000 art. 12, lid 3). De gemeente doet dit om bepaalde vormen van speculatie tegen te gaan. 11. De canon in de AB 2016 wordt jaarlijks aan de inflatie aangepast (AB 2016 art. 7, lid 3). Als een lagere canon volgt uit de berekeningen (deflatie), wordt de canon niet aangepast (AB 2016 art. 7, lid 5). In andere AB’s, zoals de AB 2000, heeft overigens wel negatieve canonindexering plaatsgevonden.

Dat de eeuwigdurende canon niet aangepast wordt aan deflatie, is een politieke keuze geweest.

102

Volgens de gemeentelijke WOZ-data werden er in Q3 2021 91,3% van de woningen gedekt.

91

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

14 december 2021

Achtergrond In de (recentere) Algemene Bepalingen staat dat de grondwaarde wordt vastgesteld bij herziening van de canon en bij erfpachtwijzigingen (als bestemmings- en bebouwingswijzigingen, zie ook paragraaf 4.1). Op die momenten krijgen erfpachters te maken met het grondprijsbeleid voor bestaande erfpachtrechten van de gemeente. Dit betreft een genormeerd residueel grondwaardebeleid (zie 4.2) met allerlei beredeneerde en onderbouwde rekenregels, dat bestuurlijk is vastgesteld. Geïnterviewden ervaren deze wijze van grondwaardebepaling als moeilijk te doorgronden en/of star. Bij erfpachtwijzigingen stelt de gemeente de nieuwe grondwaarde en canon vast. In die gevallen is er een aanbod van de gemeente op grond van haar vastgestelde beleid en kan een partij ervoor kiezen om een gewenste wijziging al dan niet door te voeren. Bij CHET (een verplichte wijziging) bestaat altijd de mogelijkheid tot onafhankelijke vaststelling door deskundigen. De eenzijdigheid van de Overstapregeling Overstap is geen verplichting maar een vrijblijvend aanbod. Erfpachters mogen ook onder de bestaande voorwaarden in het voortdurende stelsel blijven. Er is bij een deel van de geïnterviewden ontevredenheid, met name in het kader van de Overstapregeling en de AB 2016, over hoe de gemeente de voorwaarden en het prijsbeleid heeft ingevuld.

De gemeente meende relatief gunstige voorwaarden te creëren ten behoeve van de overstap. Dit laatste wordt breed herkend en erkend door de geïnterviewden. Echter worden kanttekeningen geplaatst bij de uitwerking die in sommige gevallen zou leiden tot vreemde uitkomsten, waarbij het dan lastig is om hierover met de gemeente in gesprek te gaan. Bij de vaststelling van de Overstapregeling is expliciet gekozen voor een generieke methodiek met een plausibele en werkbare fijnmazigheid om het overstapaanbod te bepalen, omdat maatwerk op objectniveau onuitvoerbaar en daarmee niet wenselijk was. Een deel van de geïnterviewden geeft aan dat er nu eenmaal geen eenvoudigere of betere methode voorhanden is en de gemeente een riante regeling heeft ingesteld, met name door het bevriezen van de waardepeildatum op 1 januari 2014 (of 1 januari 2015), de maximering van de grondquote (BSQ) op 49% en de riante overstapkorting van opgeteld 35%. Het merendeel van de overstappers is overwegend positief over de Overstapregeling, zie paragraaf 3.3. Er zijn partijen die nauwer betrokken hadden willen worden bij de keuzes die voorafgaand aan de Overstapregeling gemaakt zijn in 2017. De gemeente heeft grootschalige inspraak en consultatierondes met ketenpartners gehouden, zie ook het overzicht in paragraaf 3.2.

Desondanks is voor de buitenwereld toch veel beleid snel aangepast, waardoor een sentiment is ontstaan dat de gemeente zonder ‘echte’ consultatie van de ketenpartijen aanpassingen met een relatief grote impact kon doorvoeren. De evaluatie van de Overstapregeling door de erfpachters is over het algemeen echter positief te noemen, zie paragraaf 3.3. Het aantal procedures dat tegen de gemeente is aangespannen is relatief beperkt. Een geïnterviewde geeft aan dat het aantal procedures dat wordt aangespannen tegen de gemeente niet gebruikt kan worden als graadmeter van de (on)tevredenheid van

92

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

14 december 2021

erfpachters omtrent de (bepaling van) de methodiek. Particulieren hebben in grote rechtszaken niet de financiële middelen om het op te kunnen nemen tegen de gemeente. Voor wat betreft de Overstapregeling: in de zaken die er zijn geweest en die (in hoger beroep) nog lopen zijn door de rechtbank echter fundamentele vragen beantwoord/geschillen beslecht, ten faveure van de gemeente. Het heeft voor andere erfpachters dan vaak weinig zin om vergelijkbare zaken aan te spannen want de uitkomst zal hetzelfde zijn. Verplichte afkoop bij uitgifte commercieel onder AB 2016 Bij eeuwigdurende uitgifte van niet-woonbestemmingen is afkoop verplicht. Bij de invoering van eeuwigdurende erfpacht op 22 juni 2016 heeft de Gemeenteraad hiertoe besloten (beslispunt 7.4). Dit om de volgende redenen: • De schuldpositie van de gemeente verbetert omdat met de afkoopsom de lening van de gemeente kan worden afgelost • Het erfpachtbeheer wordt eenvoudiger in het geval van afkoop. Er hoeven geen canonfacturen te worden verzonden, er hoeft geen indexatieberekening plaats te vinden. • Canon wordt door partijen gezien als financieringsconstructie waarbij de canon wordt vergeleken met andere financieringsvormen (zoals eigen vermogen en hypotheek). Het college is van mening dat de gemeente daarin geen rol zou moeten spelen.

Ook speelde mee dat de gemeente bij canonbetaling een financieel risico kan lopen bij faillissement van de ontwikkelaar dan wel erfpachter gedurende de bouwfase, of in een (conjuncturele) fase waarin de waarde van het vastgoed lager is dan de schulden en verplichtingen; dit risico is groter wanneer het grotere, unieke en riskante ontwikkelingen betreft. De kans hierop is vrij klein (behalve in een grote recessie), maar wanneer het om een relatief grote uitgifte gaat, is het financiële risico voor de gemeente wel aanzienlijk. Bij eeuwigdurende afkoop loopt de gemeente dat risico niet. Voor woningen vindt de gemeente het wenselijk dat de erfpachter de keuze heeft tussen canon en afkoop, mede met het oog op de financiering van de woningaankoop. Voor commerciële partijen verwachtte de gemeente niet dat verplichte afkoop leidt tot een beperking van de financieringsmogelijkheden. In het Coalitieakkoord 2018 hebben de collegepartijen aangegeven, dat gekeken wordt naar “de meerwaarde en de wenselijkheid van de mogelijkheid van afkoop van de erfpachtcanon”. Uit de interviews is niet naar voren gekomen dat de verplichte afkoop een knelpunt is. Dit kan samenhangen met de vraagstelling en/of de gekozen geïnterviewden.

Wel krijgt de gemeente zo nu en dan signalen van ontwikkelaars en van potentiële erfpachters in het MKB-segment, dat zij bij nieuwe gronduitgiften liever canon zouden betalen dan eeuwigdurend afkopen. Ook is er - in verband met de aanhoudende financiële onzekerheden rondom de COVID-19 pandemie - op verzoek van enkele marktpartijen, de mogelijkheid gecreëerd om onder voorwaarden, bij nieuwe uitgiftes van commerciële bestemmingen onder de AB2016, gedurende de eerste twee jaar canon te betalen in plaats van af te kopen. Zie ook hiervoor onder 4.3.3. De afgelopen jaren is gebleken dat bij gronduitgifte voor particuliere woningen het merendeel van de erfpachters kiest voor canonbetaling.