A - 36 Grondzaken (31) BIJLAGE 2a Collegeonderzoek toekomst erfpachtstelsel

93

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

14 december 2021

Een bijkomend gemeentelijk belang is de beheersing van de gemeentelijke schuldomvang. De gemeente streeft naar inperking van de gemeentelijke schuldpositie. De gemeente leent geld voor de gebiedsontwikkeling (bijv. aanleg en inrichten van IJburg). Wanneer de canon bij de gronduitgifte wordt afgekocht, kan de gemeente deze schulden weer aflossen. Wanneer de erfpachter kiest voor canonbetaling, blijft de gemeentelijke schuldpositie in stand (en dekt de gemeente de rentelasten uit de canonbetaling). Omdat tegenover de schuld in het geval van erfpacht ook bezit staat, vormt dit wel een reden om de gemeentelijke schuld in relatie tot erfpacht genuanceerd te bekijken. Anderzijds is canonbetaling op de lange termijn voor de gemeente waarschijnlijk voordeliger, omdat de AB 2016-canon jaarlijks wordt geïndexeerd.

Suggesties klein

6

Waar mogelijk betere toelichting geven op het grondwaardebeleid en de daarin gehanteerde rekenuitgangspunten en referenties

Dit verbeterpunt ligt in lijn met de aanbeveling van Berenschot omtrent transparantie en de collegereactie hierop (“Het verder vergroten van inzichtelijkheid van het grondwaardebeleid en de rekenregels” (verbetersuggestie 6 college)). Het verbeterpunt heeft met name betrekking op de volgende berekeningselementen: de BSQ, de herbouwkosten, de WOZ-referenties en de ‘onbezwaarde waarde’ indien er geen WOZ-waarde bekend is (met name bij nieuwbouw). De gemeente doet al veel aan transparantie en openbaarmaking, maar is hierbij gebonden aan juridische beperkingen. Dit inzicht wordt door sommigen klaarblijkelijk niet als goed genoeg ervaren, waarbij ook een rol kan spelen dat het gebrek aan inzicht als argument wordt gebruikt voor het principiëlere verwijt dat het overstapaanbod als te hoog of erfpacht op zichzelf überhaupt als oneerlijk ervaren wordt. Er loopt momenteel een onderzoek naar mogelijkheden tot verdergaande transparantie. Voordelen Erfpachters en ketenpartijen zien de uitkomst niet meer als een ‘black-box’

Voor wat betreft CHET mogelijk minder deskundigenprocedures vanwege vergrootte transparantie

Voor wat betreft BSW/BBW en overstap minder klachten over dit punt

Nadelen Mogelijkheden tot verdere openbaarmaking op een hoog abstractieniveau van referentiepanden moeten worden onderzocht, wellicht kan het aantal gehanteerde referentiewoningen gedeeld worden bijvoorbeeld Mogelijk is het echte bezwaar de hoge canon en wordt gebrekkige transparantie slechts genomen als argumentatie-aangrijppunt om bezwaar kenbaar te maken. Mogelijk worden na deze aanpassing andere bezwaarpunten gezocht Er zijn grenzen aan het hanteren van maatwerk in rekenuitgangspunten en perfect aansluitende referenties

94

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

7

14 december 2021

Verdere verankering van de onafhankelijkheid van deskundigen die optreden in het kader van de canonherziening einde tijdvak

In de interviews in het kader van dit onderzoek is dit punt niet of nauwelijks aan bod gekomen. Wel is dit genoemd in het rapport van adviesbureau Berenschot in opdracht van de gemeenteraad. De mogelijkheid die daarin wordt genoemd is een visitatiecommissie aan te stellen die (onder meer) periodiek de werkwijze en dossiers van deskundigen doorlicht. In de bestuurlijke reactie op dit raadsonderzoek wordt bovenstaand verbeterpunt ook genoemd.103 Voordelen Meer controle zorgt voor meer prikkels voor deskundigen om daadwerkelijk onafhankelijk te opereren

Vermindert het sentiment dat de gemeente eenzijdig aan alle knoppen draait en/of dat de deskundigen een vaste groep zijn met een eigen opvatting en werkwijze

Nadelen Deskundigen zijn (voor zover zij geregistreerde deskundigen zijn als makelaars) in principe al onderhevig aan beroepsregels waarin dit tot op zekere hoogte is afgedekt Aanvullend wordt in het kader van CHET’s reeds schriftelijk de onafhankelijkheid verklaard door deskundigen Het onderliggende probleem van een beperkte groep van deskundigen wordt hiermee niet opgelost

Doordat voor grondwaardebepaling bij Amsterdamse erfpacht specialistische kennis en kunde is vereist, is groep deskundigen die door erfpachters en/of de gemeente in het kader van de CHET worden ingeschakeld, veelal Amsterdamse makelaars/taxateurs, beperkt.

8

Nieuw beleid meer participatief vormgeven door ketenpartijen in een vroeg(er) stadium te consulteren bij voorgenomen beleidswijzigingen en achtergronden/beweegredenen van het (gewijzigde) beleid beter vast te leggen en uit te dragen

Ondanks dat veel partijen (via inspraak) bij beleidsvorming betrokken zijn geweest – zoals bij de totstandkoming van de vernieuwing van het erfpachtstelsel met de AB 2016, de Overstapregeling en aanvullend beleid omtrent de BSQ-methodiek – geeft een deel van de geïnterviewden aan dat de betrokkenheid steeds relatief laat in het proces is en niet alle punten worden overgenomen. Het kan ook zijn dat partijen niet op de hoogte waren van het inspraakmoment. Bij een deel van de geïnterviewden is er een wens en bereidheid om pro-actiever te worden betrokken bij voorgenomen wijzigingen en de uitwerking daarvan.

103

Gemeente Amsterdam, Raadsinformatiebrief Bestuurlijke reactie raadsonderzoek: Erfpacht in Amsterdam; een gordiaanse knoop, 24 juni 2021

95

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

Voordelen Vermindert het sentiment dat de gemeente eenzijdig regels en beleid oplegt en belangen onvoldoende afweegt Beter doordacht beleid dat op voorhand vanuit meerdere perspectieven is getoetst

9

14 december 2021

Nadelen Beleidswijzigingen krijgen een langere doorlooptijd Verwachtingsmanagement; niet alle punten van alle stakeholders kunnen worden opgenomen in het beleid

Het onderzoeken van een meer laagdrempelige mogelijkheid tot geschillenbeslechting voor de Overstapregeling (en bij erfpachtwijzigingen) in bijzondere gevallen die om maatwerk vragen

Bij de Overstapregeling en bij wijzigingen op verzoek van de erfpachter is er als aangegeven geen deskundigenprocedure mogelijk. De gemeente doet een aanbod en erfpachters kunnen hier wel of niet op ingaan. Het aanbod wordt echter niet altijd als passend ervaren. Waar het een bijzonder geval betreft kan (meer) maatwerk op zijn plaats zijn. Tegelijkertijd ligt hier mogelijk een uitvoerbaarheidsvraagstuk indien er teveel maatwerkverzoeken zijn. Het is aanbevelingswaardig om een aantal elementen en situaties vast te stellen waarmee erfpachters zich tot een (eventuele) geschillencommissie kunnen richten om het overzicht te bewaren. Voordelen Meer bezwaarmogelijkheden voor de consument alvorens een hoogdrempelige gang naar de rechter te maken Vergroot de consumentenbescherming

Nadelen Hogere workload voor de gemeente

Langere doorlooptijden en hogere uitvoeringslasten

Suggesties groot

10

Het introduceren van een vaste onafhankelijke externe adviescommissie voor voorgenomen erfpacht beleids- en rekenwijzigingen die werkt vanuit een vast beoordelingskader

De precieze taken en omvang van een dergelijke adviescommissie zijn nader in te vullen. Als voorbeeld kan genomen worden de periodieke toetsing op de toepassing van het gemeentelijke grondwaardebeleid door de SEO en door professor De Groot. Dit betreft een methodische toetsing en geen toetsing op inhoud104 of effect van dit beleid op basis van een vast normenkader. De basis en criteria voor dit normenkader zijn nader uit te werken. 104

De herijking van herbouwkostenramingen wordt momenteel al extern uitgevoerd op basis van een first- en second opinion door twee onafhankelijke externe bouwkostenbureaus die zijn aangesteld voor het ramen van de herbouwkosten.

96

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

14 december 2021

Een dergelijke onafhankelijke externe commissie kan het sentiment wegnemen dat de gemeente eenzijdig rekenregels oplegt. Het Berenschotrapport adviseerde eerder een zogeheten visitatiecommissie op te stellen die werkwijzen controleert. Deze suggestie voert echter verder, namelijk een advies vooraf ten aanzien van een voorgenomen beleidsregel, op genoemde criteria. Voordelen Beleids- en rekenwijzigingen worden uitvoeriger vooraf geëvalueerd Dit proces is voor derden inzichtelijk wat kan bijdragen aan de acceptatie

11

Nadelen Kost extra tijd en middelen Het moet gaan om een niet bindend advies met overwegingen, de gemeenteraad is uiteindelijk bevoegd tot besluitvorming

Het introduceren van de mogelijkheid tot canonbetaling (in plaats van verplichte afkoop) bij uitgifte voor niet-woonbestemmingen

Deze suggestie komt als aangegeven en toegelicht in paragraaf 6.4.2 voort uit het coalitieakkoord en is niet of nauwelijks ter sprake gekomen in de interviews. De mate waarin hier behoefte aan is dient nader onderzocht te worden. Ook vraagt dit om een hernieuwde politieke afweging aangezien bij de vaststelling van eeuwigdurende erfpacht voor nieuwe uitgiften bewust voor verplichte afkoop is gekozen. Er zijn meerdere varianten denkbaar: 1. Alle rechten, inclusief niet-wonen, kunnen bij uitgifte kiezen voor canonbetaling. 2. Naast woningen kunnen alleen kleinere, niet-woon uitgiften (zoals bedrijfsbestemmingen met een grondwaarde onder € 2 mln) bij uitgifte kunnen kiezen voor canonbetaling. Voordelen Keuzevrijheid voor de commerciële erfpachter

Wellicht worden hierdoor méér ontwikkelingen mogelijk, omdat voor ontwikkelaars de financiering makkelijker rond kan komen Meer ontwikkel- en financieringsmogelijkheden voor kleine bedrijven

Nadelen Gemeente wordt onderdeel van de financieringsconstructie van grote projecten; meer risico voor de gemeente en meer gemeentelijke schulden Mogelijke toename faillissementen, omdat risicovolle ontwikkelingen toch doorgang kunnen vinden

97

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

14 december 2021

Knelpunt 4 | Het stelsel wordt ervaren als complex en intransparant Omschrijving Het merendeel van de geïnterviewden ervaart het erfpachtstelsel als complex en/of intransparant. Dit gaat deels over de berekeningsmethoden (knelpunten 2 en 3, zie 6.3 en 6.4), maar voor een belangrijk deel ook over: - De vele algemene bepalingen (AB’s) die nog altijd van kracht zijn - De verschillende canonsituaties die men kan aantreffen in de stad (periodiek met tijdvak, periodiek eeuwigdurend geïndexeerd, tijdvak afgekocht of eeuwigdurend afgekocht) - Het feit dat als een erfpachter een transformatie wil uitvoeren hij niet alleen te maken krijgt met publiekrechtelijke kaders en toetsing, maar aanvullend ook met een privaatrechtelijk kader vanuit diezelfde gemeente, namelijk de erfpachtakte. Voorbeelden van waar het knelt: 1. Naast een publiekrechtelijke bestemming (in het bestemmingsplan) geldt er ook een privaatrechtelijke bestemming (in het erfpachtcontract). De gemeente kan publiekrechtelijk een andere ‘opvatting’ hebben dan privaatrechtelijk. Dit kan als ingewikkeld worden ervaren, maar biedt anderzijds ook aanvullende sturingsmogelijkheden voor de gemeente. 2. De veelheid aan AB’s en de verschillen daartussen leiden bij sommigen tot een gevoel van onbegrip en verwarring. Deels is dit onoplosbaar doordat erfpachters niet gedwongen kan worden over te stappen op andere algemene bepalingen.

Hier staat tegenover dat de nieuwe AB’s altijd geïntroduceerd zijn om bijtijds te blijven. Lopende contracten zijn hierbij in tact gebleven uit rechtszekerheidsredenen. Een erfpachters heeft overigens altijd maar één soort AB dat op zijn eigen recht van toepassing is. 3. Voor ‘nieuwe toetreders’ is het moeilijk te overzien wat alle mogelijke erfpachtsituaties zijn in de stad en hoe in dat licht het te verkrijgen erfpachtrecht moet worden gezien. Een geïnterviewde geeft aan dat zelfs professionele ontwikkelaars bij een nieuwe tender van de gemeente allemaal direct bellen met een (en vaak dezelfde) erfpachtadvocaat. 4. Veranderende marktwaarden, daar van afgeleide grondwaarden en het (grondwaarde)beleid van de gemeente zijn van invloed op de erfpachter zijn toekomstige betalingsverplichtingen, bijvoorbeeld bij de canonherziening aan het einde van een tijdvak (binnen het voortdurende stelsel). De marktwaardeontwikkeling en de effecten hiervan zijn onvoorspelbaar en daarmee onzeker voor erfpachters.

Achtergrond Veel gesprekken en debatten over erfpacht beginnen en eindigen met de constatering dat het erfpachtstelsel complex is. Voor een deel is dit onoverkomelijk en vergt dit daarom energie voor belanghebbenden om het tot op zekere hoogte te begrijpen. Tegelijkertijd is het ook noodzakelijk om als gemeente continu energie te steken in het versimpelen waar mogelijk, het voorkomen van onnodige uitbreiding van complexiteit en het voortdurend inzichtelijk en eenvoudig toegankelijk

98

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

14 december 2021

maken van de ins en outs van het stelsel. In de praktijk blijkt er momenteel maar een beperkt aantal mensen dat het hele systeem doorgrondt. Ook gespecialiseerde gemeentelijke medewerkers geven aan op bepaalde onderdelen een taak te hebben, bijvoorbeeld de juridische aspecten dan wel de financiële aspecten en doorgronden daarom niet het gehele systeem. Erfpachter en aspirant-erfpachter (zijnde kopers) op de Amsterdamse huizenmarkt dragen zelf een verantwoordelijkheid om zich te verdiepen in het erfpachtstelsel bij het kopen dan wel hebben van een huis in Amsterdam. Ten tweede hebben makelaars, notarissen en hypotheekadviseurs een rol in het delen van erfpachtinformatie. Echter geven zij in de gesprekken die gevoerd zijn voor deze inventarisatie aan dat er veel op hun bord terecht is gekomen, het voor hen vaak ook complex is en dat niet de verantwoordelijkheid van het delen van informatie bij hen alleen ligt. Daarbij geeft erfpacht (tenzij eeuwigdurend afgekocht) naar de toekomst toe inherente financiële onzekerheden, die door het geven van volledige informatie ook niet wordt weggenomen. De ombudsman heeft met ingang van 2019 in totaal 95 klachten afgehandeld over de Overstapregeling. Deze 95 klachten zijn geen nauwkeurige weerspiegeling van het aantal ontevreden erfpachters.

Sommige klachten zijn namens meerdere erfpachters gedaan en het kan zijn dat sommige erfpachters meerdere klachten ingediend hebben. 25 klachten gaan over de communicatie, wat ook deels met complexiteit en transparantie te maken heeft. 30 van deze klachten betreffen de BSQ en de gebrekkige transparantie daarover, onder andere over de gehanteerde referentiewoningen en de hoogte van de erfpachtaanbieding. Kanttekening hierbij is dat het zou kunnen dat klagers verschillende knelpunten aangrijpen om de hoogte van hun erfpachtaanbieding indirect ter discussie te stellen.

Suggestie klein

12

Meer voorlichting voor nieuwe toetreders en aan bestaande erfpachters, bij bijna aflopende tijdvakken en bij erfpachtwijzigingen (zoals bij bestemmings- en/of bebouwingswijzigingen)

Gedacht kan bijvoorbeeld worden aan een erfpachtbijsluiter bij het aankopen van een woning die eenvoudig te vinden is in het proces van het aankopen van een woning en waar kopers meermaals in het proces op gewezen worden, zoals bijvoorbeeld het geval is bij het Energielabel. Voordelen Vergrote transparantie en toegankelijkheid van de Amsterdamse woningmarkt Minder verrassingen achteraf voor nieuwe erfpachters

Nadelen Generieke voorlichting kent zijn grenzen op de toepasbaarheid van individuele situaties Gemeente heeft weinig invloed op de mate waarin (potentiële) kopers zich oriënteren op de erfpachtsituatie (zeker in een overspannen huizenmarkt)

99

Gemeente Amsterdam Knel- en Verbeterpunten Erfpachtstelsel Amsterdam

14 december 2021

Suggestie groot

13

Verdere harmonisering van AB’s binnen het voortdurende stelsel, overstappen op nieuwe voortdurende AB moet daartoe aantrekkelijk worden gemaakt

Deze suggestie heeft tot doel om het aantal situaties waarin oude AB’s van toepassing zijn te beperken. De haalbaarheid hiervan dient nader te worden onderzocht. Een aanvullende suggestie vanuit de gemeentelijke organisatie is te overwegen om een nieuwe voortdurende AB te maken voor nieuwe voortdurende tijdvakken. Een individuele erfpachter heeft in principe één AB en het probleem van de verschillende AB’s speelt op individueel niveau daarmee minder. De gemeente kan en wil niet tussentijds eenzijdig nieuwe algemene bepalingen opleggen. De nieuwste algemene bepalingen worden bij het einde van het tijdvak op het volgende tijdvak van toepassing verklaard. Door het opstellen van een nieuwe AB kan een harmonisatie plaatsvinden via de CHET voor alle erfpachters die om welke reden dan ook niet willen overstappen naar eeuwigdurende erfpacht. De meest recente algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht zijn alweer uit het jaar 2000 en kunnen op onderdelen wellicht worden vereenvoudigd en aangepast, bijvoorbeeld door de (als ingewikkeld ervaren) canonvarianten van de AB 2000 te vervangen door één overzichtelijke canon. Dit zou dan gelden voor nieuwe voortdurende tijdvakken. Het kan dan echter nog meer dan 50 jaar duren voordat alle rechten in de nieuwste AB komen. Of deze nieuwe AB moet zo voordelig zijn voor de erfpachters dat zij deze vrijwillig van toepassing laten verklaren.

In paragraaf 2.4 is aangegeven dat verreweg het grootste deel van de huidige voortdurende erfpachtrechten al onder de laatste voortdurende AB (de AB 2000) valt. Door te werken met aantrekkelijke voorwaarden om erfpachters over te laten stappen op de AB 2000 of een eventuele nieuwe AB, genereert de gemeente waarschijnlijk minder inkomsten, waardoor ook hier grenzen aan zijn. Daarbij zal er altijd een (beperkt) deel onder de erfpachters blijven dat niet overstapt, waardoor verschillende rechten en AB’s naast elkaar blijven bestaan. Elke nieuwe AB zou in principe een verbetering moeten zijn, maar volledige harmonisatie, in die zin dat iedereen ook daadwerkelijk overstapt naar die nieuwe voortdurende AB’s, is een illusie. (Zie tabel op volgende pagina).

100