7. Nota inspraak Huisvestingsverordening_T.pdf

3.1.7 Definitie van tegenprestatie te beperkt Amsterdam Gastvrij maakt de kanttekening dat met het voorstel om uitsluitend vrijstelling te verlenen voor ‘het in gebruik geven van woonruimte voor kortdurend verblijf, uitsluitend tegen kortdurend verblijf in een andere woonruimte als tegen­ prestatie voor die ingebruikgeving’, mogelijk niet optimaal geformuleerd is. Ten eerste verschilt deze invulling van een motie van de raad over huizenruil en van de definitie van korte termijn verhuur in de

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

30

EU-verordening. Bovenal roept deze definitie de vraag op of een verblijf in een woning waar een bepaalde dienstverlening tegenover staat dan wel vergunningplichtig is, zoals het verzorgen van huisdieren.

Reactie college Het verzorgen van het interieur en dieren in een woning tijdens het korte termijn verblijf ziet het college niet als tegenprestatie voor dat verblijf. Dat valt eerder te zien als een zorgplicht voor een woning als je die in bruikleen hebt. Na het lenen van de woning dient deze in de basis in dezelfde staat achtergelaten te worden, inclusief de planten en dieren in de woning. Het is de maatschappelijke norm dat een vakantieganger iemand vraagt op diens huisdieren te passen en dat deze oppasser dan ook op de dieren past. Zolang dat niet gepaard gaat met een vergoeding voor het verblijf in de woning, ziet de gemeente dat niet als toeristisch verblijf. De voorgaande punten zijn ingebracht door organisaties en door individuele insprekers. De onderwerpen hieronder zijn enkel afkomstig van individuele insprekers.

3.1.8 Geen toestemming VvE, particuliere verhuur en woningcorporatie meer voor ruil Door woningruil als vakantieverhuur te kwalificeren is woningruil volgens de regels van veel Vereniging van Eigenaren niet toegestaan. Ook woning­ corporaties staan vakantieverhuur in hun woningen niet toe. Daardoor wordt een grote groep soms kwetsbare en minder draagkrachtige Amsterdammers geraakt doordat ze geen toestemming krijgen van de VvE of verhuurder voor huizenruil. AHAM Vastgoed geeft aan dat het voorstel onwenselijk is, aangezien iemand in een huurwoning een vergunning kan aanvragen en krijgen, zelfs wanneer er in het huurcontract staat dat er geen onderhuur mag plaatsvinden. De eigenaar van de woning wordt niet rechtstreeks geïnformeerd over de verleende vergunning en daarom stelt AHAM Vastgoed voor een toestemmingsformulier van de eigenaar verplicht te stellen bij het aanvragen van de vergunning.

verhuurder vakantieverhuur niet toestond in het verleden, zal dat nu vakantiewoningruil niet meer uitsluiten dan het al deed. Woningcorporaties kunnen, net als Verenigingen van Eigenaren, zelf bepalen of zij vakantiewoningruil willen toestaan in hun woningen. Het college heeft hierover gesprekken gevoerd met de corporaties, maar zij beslissen uiteindelijk zelf. Zij hebben er vooralsnog voor gekozen om woningruil niet toe te staan. Het toevoegen van een toestemmingsformulier van de eigenaar voor vakantieverhuur vindt het college niet wenselijk. Het is niet aan de gemeente om privaatrechtelijke afspraken, zoals die in een huurcontract, op te nemen in onze besluitvorming behalve bij woningen die binnen de sociale sector vallen.

3.1.9 G  ebruik lege woningen tijdens vakanties duurzaam en efficiënt Meerdere inspreker benoemen voordelen van verblijf van toeristen in woningen bij woningruil boven verblijf in hotels. Zo is het een duurzamere manier van het verblijven op een andere locatie. Er hoeven geen hotels gebouwd en geëxploiteerd te worden. In plaats van hotels te bouwen kan die ruimte gebruikt worden voor bijvoorbeeld woning­ bouw. Mensen verblijven in huizen die anders toch leeg staan in de vakantieperiode. Dit draagt ook bij aan inbraakpreventie en zorgt voor een gevoel van veiligheid van de woning wanneer de bewoners langere tijd weg zijn. Tot slot komen er geen extra mensen in de stad omdat de bewoners van de ruilwoning de stad zelf verlaten.

Reactie college Het college blijft bij het standpunt dat woningen bedoeld zijn voor bewoning en slechts zeer beperkt voor toeristisch gebruik, ook om overlast te beperken. Het argument dat woningen tijdens de vakantie van de bewoner toch leeg staat, kan het college tot bepaalde hoogte volgen. Alleen is het tijdelijk ruilen van woningen, net als het verhuren van de woning, beperkt tot een maximum van 30 nachten per jaar. En als bewoners voor veel langere periode weggaan, kan er ook tijdelijk iemand in de woning wonen. Op die manier worden er dan meer woonplekken in de stad gecreëerd, waar een groot tekort aan is.

Reactie college

3.1.10 Woningruil ook cultuuruitwisseling

Naast de publiekrechtelijke regels van de gemeente, zijn verhuurders en VvE’s vrij om zelf privaatrechtelijke regels op te stellen. Wanneer er sprake is van een vergoeding, valt vakantiewoning­ ruil onder de regels van vakantieverhuur. Deze regels zijn altijd al zo geweest. Wanneer een Vereniging van Eigenaren of een particuliere

Woningruil is volgens insprekers een manier om weg van toeristische trekpleisters een andere omgeving en cultuur te leren kennen. Het gaat daarbij niet alleen om ruilen van woning maar ook een culturele uitwisseling. Er worden tips meegegeven voor lokaal toerisme, zoals kleinere musea en lokale restaurants waar de bewoners

Nota van beantwoording

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

31

anders zelf heen zouden gaan. Ook draagt het bij aan het verbreden van het wereldbeeld van gezinnen, die hun kinderen op deze manier kunnen onderwijzen over een andere cultuur.

Reactie college Het college ziet huizenruil als vakantieverhuur en wil hiermee de woonfunctie en de leefbaarheid beschermen. Meer toeristen in woningen zorgen toch voor meer druk op de leefbaarheid in de omgeving van de woning en ook in de binnenstad.

3.1.11 Voorwaarden bij vergunning bezwaarlijk Veel insprekers vinden de voorwaarden bij een vakantieverhuurvergunning en dus bij huizenruil te streng. De maximumperiode van 30 nachten is voor veel ruilers te kort, denk aan docenten. Zij hebben langer vakantie en er wordt gezegd, dat docenten dan liever buiten Amsterdam gaan wonen, om te kunnen blijven ruilen. En de verplichting om over­nachtingen te melden in het registratiesysteem schendt volgens enkele insprekers de privacy. Ook vinden mensen het maximum van vier personen te laag, want dan kunnen er geen grote gezinnen ontvangen worden. In corporatiewoningen is geen enkele vorm van toeristisch gebruik toegestaan, dus geen ruil en geen huur, ook niet met een vergunning voor vakantieverhuur. Dat juist bewoners in sociale woningbouw helemaal worden uitgesloten vinden sommige insprekers extra onredelijk. Mensen die deze vorm van huizenruil nodig hebben om überhaupt weg te kunnen (ook in eigen land) worden benadeeld ten opzichte van mensen in vrijesectorwoningen.

Reactie college Het maximumaantal nachten dat verhuurd mag worden binnen de regels van vakantieverhuur van 30 nachten per jaar is ingesteld om de woonruimte­ voorraad en de leefbaarheid van de wijken waarin dit gebeurt en de stad als geheel te beschermen. Het maximumaantal personen dat in de woonruimte mag verblijven, wanneer deze verhuurd wordt, is vastgesteld op vier. Dit is vanuit het oogpunt van (brand)veiligheid en leefbaarheid. Bij meer dan vier personen zijn de brandveiligheids­eisen strenger en is de druk op de leefbaarheid groter. Bij het melden van het aantal overnachtingen hoeft men enkel op te geven hoeveel personen er verblijven en hoe lang dat zo zal zijn. Er worden dus geen verdere gegevens gevraagd.

Nota van beantwoording

De voorwaarde dat men niet kan participeren in vakantiewoningruil wanneer het een sociale huurwoning betreft, is besproken met de corporaties. Zij hebben aangegeven dat zij vakantiewoningruil niet willen toestaan in hun woningen.

3.1.12 Vrijstelling is risico op fraude Naast dat het HNA en de FAH instemmen met de vrijstelling, waarschuwen deze organisaties voor misbruik, net als twee van de insprekers. Alleen met intensieve controle op vakantiegebruik van woningen kan misbruik voorkomen worden. Insprekers zijn bang dat de gemeente moeilijk kan bewijzen dat er geruild is met punten of zelfs sprake is van verhuur, als mensen stellen dat het gaat om ruilen zonder enige vergoeding.

Reactie college Vanaf mei 2026 krijgt het college via een internationaal data portaal toegang tot informatie over overnachtingen via platforms voor toeristische verhuur, inclusief woningruil tegen punten. De ruilen met punten komen via deze data aan het licht. Het college ziet ook dat de vrijstelling tot het zover is, kansen biedt voor verhuurders om de regels te ontlopen. Zonder verder bewijs is het lastig een verklaring van een aangetroffen toerist dat het om vergunningsvrije ruil gaat, te weer­ leggen. Het college wil echter uitgaan van vertrouwen in Amsterdammers en aanvaardt dit risico op misbruik van de vrijstelling. Het belang om aan de wensen van de raad om woningruil zo min mogelijk te bemoeilijken, weegt hier zwaarder dan optimaal handhaven op vakantieverhuur.

3.1.13 M  eer handhaving bij toeristische verhuur Een inspreker vraagt om vakantieverhuur beter aan te pakken, omdat dit overlast geeft. Dat komt onder meer doordat de bewoner er zelf niet bij is. Dit in tegenstelling tot een B&B-exploitant, die zelf aanwezig moet zijn als er toeristen in de woning verblijven. Een andere inspreker geeft aan graag extra maatregelen te willen, omdat er diverse B&B’s zijn waar enkel op papier iemand woont. Dit zou gebeuren wanneer er bijvoorbeeld een stel is gaan samenwonen en iemand zich niet uitschrijft op de oude woning, om zo het hele jaar te kunnen verhuren.

Reactie college De regels voor vakantieverhuur zijn er om overlast te beperken en daarom controleert het college aan de hand van meldingen en informatie op verhuur­ platforms of de regels worden nageleefd. Jaarlijks

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

32

rapporteert het college over de inzet en resultaten van handhaving op woonfraude en woningkwaliteit in een brief aan de gemeenteraad. Deze is te vinden via amsterdam.raadsinformatie.nl.

3.2.1 Handhaving Een inspreker vraagt hoe op de regels van korte huisbewaring zal worden gehandhaafd.

Reactie college 3.1.14 Vast bedrag toeristenbelasting Een inspreker geeft aan dat mocht de gemeente van mening zijn dat er toeristenbelasting moet worden afgedragen bij vakantiewoningruil, dan graag op basis van een vast tarief per nacht in plaats van een percentage.

Reactie college Voor vakantiewoningruil, heft de gemeente op dit moment geen toeristenbelasting. De toeristen­ belasting is in de overige gevallen wel een percentage van de overnachtingsprijs. Voor 2024 is het percentage toeristenbelasting 12,5.

3.2 Versoepelen korte huisbewaring Het college heeft voorgesteld om korte huis­ bewaring – het tijdelijk in gebruik geven van een woning, bijvoorbeeld vanwege een lange reis of stage in het buitenland – vrij te stellen van de Huisvestingsverordening. Voor koopwoningen en particuliere huurwoningen betekent dit dat korte huisbewaring maximaal één keer per jaar voor een aaneengesloten periode van 3 tot 6 maanden is toegestaan. Voor huurwoningen van woning­ corporaties geldt dat korte huisbewaring slechts één keer in de 5 jaar is toegestaan. In totaal zijn er 13 reacties binnengekomen, waarvan vier van organisaties. De organisaties die gereageerd hebben zijn de AFWC, de FAH, het HNA en Wooncafé 020. De overige binnengekomen reacties zijn afkomstig van individuele burgers. De insprekers zijn overwegend positief over het versoepelen van regels rondom huizenruil. In totaal zijn vijf inspraakreacties voor versoepeling van de regels voor korte huisbewaring, waarvan twee nog verdere versoepelingen wensen dan in het voorstel zijn gepresenteerd. Twee inspraakreacties zijn tegen het voorstel tot versoepeling. Daarnaast hebben vijf insprekers, waaronder de FAH, HNA en het Wooncafé 020, vragen gesteld waarom onder­­scheid wordt gemaakt tussen huisbewaring in particuliere- en corporatiewoningen, met de roep om gelijke behandeling van alle huurders.

De inspraakreacties zijn voor het college geen reden om het voorstel te wijzigen.

Nota van beantwoording

Korte huisbewaring is een vrijstelling op bestaande regels als aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Er is bijvoorbeeld altijd toestemming nodig van de woningeigenaar en er mag geen overlast worden veroorzaakt door de omgeving. Buren kunnen overlast melden via de website van de gemeente. Als het zonder toestemming gebeurt kan de woningeigenaar een boete opleggen. Ook kan de gemeente een boete opleggen als de voorwaarden niet worden nageleefd.

3.2.2 Z  orgen om huurderspositie bij het moeten vragen van toestemming Een inspreker uit zorgen over de positie van huurders als zij toestemming moeten vragen aan de woningeigenaar om iemand onder korte huis­ bewaring tijdelijk in de woning te laten wonen. Zo wordt er gesteld dat de huurder met een hogere huurprijs te maken zou kunnen krijgen en dat de verhuurder het huurcontract zou kunnen beëindigen. Daarom stelt de inspreker voor om toestemming van de eigenaar niet als voorwaarde op te nemen.

Reactie college Een verhuurder mag, als eigenaar van de woning, regels verbinden aan het gebruik van de woning zoals tijdelijk onderverhuren. Anderzijds zijn er voor verhuurders ook regels verbonden aan het verhogen van de huurprijs, het opzeggen van huurcontracten en dergelijke. Dit kunnen zij ook niet zomaar, dat is aan regels gebonden. Het college ziet de genoemde gevaren dan ook niet en het college acht het niet meer dan redelijk dat een eigenaar een bepaalde mate van beslissings­ bevoegdheid heeft ten aanzien van korte huisbewaring.

3.2.3 Zorgen om overlast en misbruik Drie individuele insprekers hebben zorgen geuit over de regels rondom korte huisbewaring en woningruil. Een inspreker maakt zich zorgen over de combinatie van woningruil en de mogelijkheid om woningen tot maximaal zes maanden per jaar kortstondig te verhuren, vooral vanwege de impact op de stad en de wens om het aantal toeristen in woonwijken te verminderen. Twee andere individuele insprekers zijn bezorgd over mogelijk misbruik van de vrijstelling voor korte huisbewaring en de potentiële overlast die tijdelijke bewoners kunnen veroorzaken voor de buren.

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

33

Reactie college Het college begrijpt de zorgen over overlast bij het mogelijk maken van korte huisbewaring. Om deze reden zijn er voorwaarden aan verbonden om dit te mogen doen. Zo is het bijvoorbeeld (bij particuliere verhuurders) maar één keer per jaar toegestaan voor een periode van minimaal drie tot maximaal zes maanden. Deze voorwaarden sturen erop dat de huisbewaring om tijdelijk wonen gaat en niet om kort verblijf door meerdere verschillende mensen en/of voor toeristische doeleinden. Ook mag er geen overlast worden veroorzaakt. Buren die overlast ondervinden kunnen dit melden via de website van de gemeente. Korter verblijf dan drie maanden is nog steeds niet toegestaan behalve via de vakantieverhuurregels met een maximum van 30 dagen per jaar. Bij overlast of een vermoeden van overtreding van de regels kan er altijd melding worden gemaakt via de website van de gemeente Amsterdam.

3.2.4 Moeilijk uitvoerbaar Een inspreker geeft aan dat korte huisbewaring moeilijk te regelen lijkt.

Reactie college Zolang er toestemming is van de woningeigenaar en aan de voorwaarden wordt voldaan hoeft er geen vergunning te worden aangevraagd of melding te worden gemaakt. Er zijn dus geen extra administratieve lasten.

3.2.5 Onbegrip over onderscheid tussen huisbewaring in particuliere- en corporatiewoningen Wooncafe 020, HNA en de FAH geven aan het vreemd te vinden dat korte huisbewaring voor particuliere woningen één keer per jaar wordt toegestaan en voor corporatiewoningen één keer per vijf jaar. Hierbij vragen zij om een motivatie waarom dit onderscheid is gemaakt in de voorwaarden. Ook andere insprekers vroegen zich af waarom korte huisbewaring voor particuliere woningen één keer per jaar is toegestaan en voor corporatiewoningen één keer per vijf jaar.

Reactie college Er wordt onderscheid gemaakt tussen corporatiewoningen en particuliere woningen omdat corporatiewoningen strikt bedoeld zijn om betaalbaar te blijven voor de doelgroepen met een laag inkomen. Dat is nodig, aangezien de woning­ markt zo overspannen is dat particuliere woningen voor hoge prijzen worden verhuurd of verkocht. Dit zou betekenen dat als korte huisbewaring voor corporatiewoningen ook jaarlijks wordt toegestaan

Nota van beantwoording

deze woningen de helft van ieder jaar voor een te dure huurprijs tijdelijk zou kunnen worden bewoond. Het college is van mening dat betaalbare woningen bewoond moeten blijven tegen een betaalbare prijs en heeft daarom in afstemming met de corporaties de grens op iedere vijf jaar gezet voor corporatiewoningen. Deze toegestane frequentie sluit ook aan op de soorten korte huisbewaring die de corporaties met maatwerk toestaan in hun wooncomplexen.

3.2.6 AFWC De AFWC beschrijft dat Amsterdammers op dit moment al bij hun verhuurders toestemming kunnen vragen voor huisbewaring maar dat dit volgens de huidige HVV pas vanaf zes maanden mogelijk is. Toch wordt het door corporaties ook weleens toegestaan voor kortere periodes, waarbij altijd maatwerk wordt toegepast. Volgens de AFWC past deze voorgenomen wijziging bij wat er in de praktijk gebeurt. Ondanks dat corporaties het een logische verruiming vinden met het oog op de wooncrisis, vinden zij standaardisatie van de regeling niet wenselijk. Corporaties vinden het belangrijk dat mensen prettig samenwonen en dat woningen niet allerlei verschillende bewoners horen te hebben. Dat is niet bevorderlijk voor de leefbaarheid. Daarom vindt de AFWC de voorwaarde dat het één keer per vijf jaar is toegestaan voor corporatiewoningen prima werkbaar.

Reactie college Het college heeft kennisgenomen van de situaties waarbij het wenselijk is om iemand anders tijdelijk in de woning te kunnen laten wonen bij afwezig­ heid van de hoofdbewoner. Om die reden is de bestaande langere variant van huisbewaring tot stand gekomen en is het voorliggende voorstel bedoeld als kortere variant voor situaties die vaker voorkomen. Hierbij heeft het college ook de risico’s op overlast en misbruik zorgvuldig afgewogen, waaruit de bijbehorende voorwaarden tot stand zijn gekomen. Een belangrijke voorwaarde is dat de eigenaar van de woning toestemming geeft voor korte huisbewaring. Dit geeft de eigenaar de mogelijkheid om zelf een afweging te maken, met in achtneming van bijvoorbeeld de leefbaarheid van het wooncomplex en de buurt. Met de corporaties is afgestemd om deze vrijstelling voor corporatiewoningen één keer per vijf jaar toe te staan in plaats van één keer per jaar. Dit sluit ook aan op de soorten korte huisbewaring die de corporaties met maatwerk toestaan in hun wooncomplexen.

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

34

3.3 Versoepelen beleid woningdelen: invoeren plusquotum en verruimen vrijstelling voor inwoning/hospitaverhuur Het college wil het woningdelen door drie personen stimuleren. Het college heeft voorgesteld een plusquotum in te stellen voor omzettings­ vergunningen voor drie onzelfstandige woon­ ruimten. Gemiddeld mogen in elke wijk 55 woningen extra worden omgezet voor kamerverhuur, naast het bestaande reguliere wijkquotum. In totaal ontstaat ruimte voor ruim 6.000 extra vergunningen voor kamerverhuur in de stad. Om het woningdelen met drie huishoudens verder te stimuleren heeft het college voorgesteld de leges voor een omzettingsvergunning voor drie onzelfstandige woonruimten grotendeels af te schaffen. Het college wil daarnaast inwoning/hospitaverhuur gemakkelijker maken. Daarom heeft het college voorgesteld de regels voor inwoning/hospita­ verhuur te verruimen. Het college heeft het volgende voorgesteld: 1. Het college wil de termijn waarna iemand mag komen inwonen verkorten van twee naar één jaar. Dit betekent dat een huishouden al na een jaar een inwonend huishouden in huis mag nemen, in plaats van na de huidige twee jaar. 2. Het college wil inwoning direct toestaan als het inwoning verlenende huishouden getrouwd is of een geregistreerd partnerschap heeft.

Indien een getrouwd stel inwoning verleend aan een huishouden, of als een alleenstaande inwoning verleend aan een getrouwd stel, dan kan dit dus direct zonder een termijn af te hoeven wachten. 3. Ten slotte wil het college inwoning van twee huishoudens toestaan (in plaats van maximaal één inwonend huishouden) als het gaat om familie tot en met de vierde graad of als er sprake is van mantelzorg. Naast het huishouden van de hoofdbewoner mogen dan dus twee andere huishoudens komen inwonen. Een huishouden kan uit meerdere personen bestaan. Het kan bijvoorbeeld gaan om een gezin met kinderen. Inwoning en hospitaverhuur zijn vergunningvrij. Er zijn in totaal 43 reacties binnengekomen op het voorstel de regels voor woningdelen en inwonen aan te passen. Zes van deze reacties zijn afkomstig van een organisatie. Het gaat om de AFWC, FAH, Straatalliantie, het HNA, Wooncafé 020 en BWA. De overige binnengekomen reacties zijn afkomstig van individuele burgers.

Nota van beantwoording

De inspraakreacties over woningdelen en het plusquotum leveren een gemengd beeld op. Insprekers benadrukken de grote behoefte aan woonplekken en woonruimte in de stad. Sommige vinden dat er meer versoepelingen zouden moeten komen en een enkeling wil dat alle regels worden losgelaten. Ook zijn er insprekers die zich zorgen maken over de gevolgen voor de leefbaarheid in de wijk en in de buurt. Daarnaast maken insprekers zich zorgen of er wel voldoende woningen voor gezinnen blijven in de stad. In totaal zijn twee insprekers voor invoering van het plusquotum. Nog eens zes insprekers bepleiten verdere versoepeling van de regels. Twee insprekers zijn neutraal. Dertien insprekers zijn tegen invoering van het plusquotum. De reacties op de voorstellen om de regels voor inwoning en hospitaverhuur te versoepelen zijn overwegend positief. Insprekers benadrukken opnieuw de behoefte aan woonplekken in de stad. Andere insprekers maken zich zorgen over de mogelijke overlast wanneer meerdere gezinnen/ huishoudens bij elkaar mogen inwonen. Een relatief groot aantal insprekers wil juist verdere versoepeling van de regels voor inwonen. Relatief vaak wordt ook genoemd dat de gemeente ervoor moet zorgen dat hospitaverhuurders geen probleem krijgen met uitkeringen of de belastingen. Tien insprekers zijn voor het voorstel voor inwoning. Negen willen nog meer ruimte voor inwoning.

Zes insprekers zijn tegen het voorstel. Een drietal insprekers die woningen verhuren noemt de invoering van de Wet betaalbare huur als een reden om te willen stoppen met woningdelen. De reacties van de individuele burgers en de organisaties zijn samengevat en gebundeld per onderwerp, gevolgd door de reactie van het college. De organisaties brengen deels dezelfde punten naar voren als verschillende bewoners. Waar bewoners of organisaties relevante individuele inspraakpunten benoemd hebben die niet door anderen zijn genoemd, worden deze apart benoemd.

3.3.1 Positief over invoeren plusquotum Enkele insprekers zijn onverdeeld positief over het invoeren van het plusquotum. Zij benadrukken dat er veel vraag is naar kamers in de stad en het tekort op de woningmarkt aan geschikte en betaalbare woonruimte groot is. Tegelijkertijd vraagt een

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

35

inspreker zich af of een extra ruimte van 2% aan extra vergunningen wel genoeg is en dat als je de tekorten echt wilt aanpakken je veel vergunningen moet afgeven. De Straatalliantie is positief over het voorstel. Versoepeling van de regels voor woning­ delen is ook goed om dakloosheid te voorkomen, stellen zij. De Straatalliantie vraagt zich wel af of alle 6000 plekken ook daadwerkelijk zullen worden gerealiseerd en of deze niet zullen worden gebruikt voor legalisering van bestaande illegale gevallen van inwoning. Ook vragen zij zich af wat de onderbouwing van dit aantal is en of kamerhuurders ook huurrechten opbouwen.

Reactie college Het college waardeert de positieve reacties op de voorstellen. Op dit moment is er nog ruimte in het reeds bestaande algemene wijkquotum om 7.000 woningen middels een omzettingsvergunning (kamerverhuurvergunning) om te zetten naar onzelfstandige woonruimten. Voor deze vergunningen geldt dat er afhankelijk van de aanvraag 3, 4, 5 of 6 kamers in de woning kunnen worden verkamerd. In 18 wijken is het wijkquotum vol. Door het plusquotum in te voeren ontstaat in 15 van deze wijken weer ruimte om te verkameren. Het college heeft ervoor gekozen om voor het plusquotum alleen vergunningen voor drie onzelfstandige woonruimten in te voeren, omdat dit naar verwachting het minste negatieve gevolgen zal hebben voor de leefbaarheid. Het plusquotum zal in wijken die nog niet vol zijn, het merendeel, pas gebruikt worden als het algemene wijkquotum vol is. Het zal daarom, net als het huidige wijkquotum, voorlopig niet worden opgebruikt. Het college wil met de keuze voor extra vergunningen om woningen om te zetten voor verkamering naar drie onzelfstandige woonruimten nadrukkelijk rekening houden met zowel de balans in de woningvoorraad, als met de leefbaarheid in de Amsterdamse wijken en buurten. Daarom is gekozen voor een plusquotum van 2% van het aantal woningen groter dan 60m2 per wijk. Hiermee komen er per wijk gemiddeld 55 extra mogelijkheden om een woning te verkameren.

Het huidige wijkquotum is 5% van het aantal woningen groter dan 60m2 per wijk. Met de keuze voor 2% extra voor het wijkquotum wil het college het aantal woningen voor grote gezinnen zoveel mogelijk beschermen en tegelijkertijd iets doen aan de zeer grote vraag naar woonplekken en woonruimte in de stad. Kamerhuurders bouwen net

Nota van beantwoording

als huurders van zelfstandige woonruimte huurrecht op, wanneer zij ergens wonen. Het plusquotum zal niet worden gebruikt voor de legalisering van bestaande inwoningssituaties. Inwoning is, mits aan de voorwaarden wordt voldaan, vergunningsvrij.

3.3.2 V  erder versoepelen regels voor woningdelen Een aantal insprekers vindt dat het college niet ver genoeg gaat met het voorstel voor het plusquotum. Hoe meer mensen passen in een woning, hoe minder mensen op zoek zijn naar een starters­ woning, stelt een inspreker. Ook moeten er woningen worden gebouwd of vergunningen worden uitgegeven voor meer dan twee personen. Een andere inspreker pleit ervoor om meer mensen samen te laten leven. Burgers willen juist met meer mensen een huishouden vormen, ook als ze geen familieband of relatie hebben. Bevrijd ze van het juk der regels, zegt deze inspreker. Iemand anders stelt voor alle regels voor korte bewaring, huizenruil, inwoning, hospitaverhuur en woning­ delen los te laten. Met het bespaarde geld kunnen meer woningen worden gebouwd. Enkele andere insprekers pleiten simpelweg voor minder regels. Hoe minder hoe beter, zeggen zij. Ten slotte zegt een inspreker voor versoepeling van hospita­ verhuur en woningdelen met drie personen te zijn, mits er vooraf toestemming is van de verhuurder.

Reactie college Het college begrijpt de wens van de insprekers om de regels voor woningdelen nog verder te versoepelen of zelfs helemaal af te schaffen. De behoefte aan woonplekken in de stad is immers zeer groot. Ook herkent het college zich in de wens om zo min mogelijk regels te hebben. Verschillende groepen mensen hebben behoefte aan woon­ ruimte. Dit zijn onder andere jongeren, gezinnen, starters, ouderen en studenten. Om ervoor te zorgen dat er voor alle groepen woningzoekenden voldoende kans is met de krapte in de woning­ voorraad zijn regels noodzakelijk. De regels zijn nodig om het evenwicht in de woningvoorraad te bewaren. Daarnaast zijn de regels er ook om ervoor te zorgen dat negatieve gevolgen voor de leefbaarheid, als gevolg van woningdelen en andere vormen van woninggebruik, zo veel mogelijk worden voorkomen. Ten derde kunnen met de regels illegale verhuurpraktijken worden aangepakt. Er worden in Amsterdam ook woningen gebouwd om met meer dan twee personen te delen. Voor woningdelen is toestemming vooraf door de verhuurder op dit moment al verplicht.

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

36

3.3.3 Gevolgen voorstel plusquotum voor leefbaarheid/overlast Een flink deel van de insprekers is sceptisch over het versoepelen van woningdelen voor drie personen door middel van een plusquotum. De belangrijkste reden hiervoor is een verwachte toename aan (geluids-)overlast voor omwonenden. Een deel van de insprekers ervaart met de huidige regels al overlast en een inspreker benadrukt de negatieve (psychische) effecten van geluids­ overlast. De inspreker vraagt zich af of er eisen kunnen worden gesteld aan de isolatie. Daarnaast vraagt een inspreker zich af of er een norm is waar mensen aanspraak op kunnen maken met betrekking tot de beschikbare woonruimte, uit angst dat woningdelen met drie personen te krap is voor hun gezondheid en welzijn. Volgens deze inspreker wonen er met woningdelen meer mensen in een woning dan waarvoor deze bedoeld is. Een inspreker geeft aan dat het huidige wijkquotum is ingesteld met een beroep op de leefbaarheid. Impliceert een plusquotum niet een overschrijding van het wijkquotum en daarmee een aantasting van de leefbaarheid? Een andere inspreker benadrukt de overlast die woningdelen geeft in een VvE-complex. Woningen zijn er volgens deze inspreker te klein voor. Er is te weinig handhaving en verhuurders vragen veel te hoge huren.

Daarnaast ergert de inspreker zich eraan dat vergunningen voor woningdelen worden verleend, ook als dit tegen de regelementen van de VvE ingaat en dat de gemeente hier te weinig rekening mee houdt. Meldt expliciet in de huisvestingsverordening dat ook toestemming van de VvE nodig is, is de suggestie. Een volgende inspreker uit de zorg dat schaarse grotere gezinswoningen verdwijnen door de extra vergunningen voor woningdelen. Levert een omzetting naar onzelfstandige woonruimte voor drie personen wel meer woonplekken op dan het huisvesten van een gezin? Een laatste inspreker vraagt zich af of het plusquotum ook per straat en per pand kan gaan gelden. Meerdere studentenhuizen naast of tegenover elkaar geeft een grote belasting van de leefbaarheid, aldus deze inspreker. Ten slotte zou verkamering van voor invoering van het huidige wijkquotum niet zijn meegenomen in de aantallen, waardoor er veel meer woningdelers in de stad zouden zijn, dan wordt aangenomen.

Reactie college Het college begrijpt de zorgen die insprekers hebben over de mogelijk negatieve gevolgen van de invoering van het plusquotum. Het college heeft

Nota van beantwoording

een afweging gemaakt, waarbij verschillende belangen zijn afgewogen. Eén van de doelen van het woningdeelbeleid is om negatieve effecten voor de leefbaarheid als gevolg van woningdelen te voorkomen. De balans in de woningvoorraad, met name om ervoor te zorgen dat er voldoende grotere woningen blijven voor grote gezinnen, is een ander uitgangspunt. Om die reden is in 2020 het wijkquotum en het pandquotum ingevoerd. Tegelijkertijd is de vraag naar woonruimte in Amsterdam zo groot, dat het college elke mogelijkheid wil benutten om ervoor te zorgen dat er meer woonplekken/woonruimten bijkomen in de stad. Het college heeft er daarom voor gekozen om meer ruimte voor woningdelen toe te staan, wel wetende dat dit ten koste gaat van het aantal grote woningen (groter dan 60m2) en dat dit de druk op de leefbaarheid in de stad kan verhogen. In totaal kunnen met invoering van het plusquotum ruim 6.000 woningen extra worden verkamerd. Gemiddeld gaat het om 55 woningen per wijk die kunnen worden omgezet naar onzelfstandige woonruimten. Gezien de enorme vraag naar woonruimte vindt het college de gevolgen voor de voorraad grote woningen te rechtvaardigen. Omdat het alleen om verkameringen gaat waarbij met maximaal drie personen (huishoudens) een woning mag worden gedeeld, is het college van mening dat de gevolgen voor de leefbaarheid in de wijk beperkt zullen zijn.

Woningdelen door drie personen heeft geen grotere gevolgen voor de leefbaarheid, dan wanneer de woning zou worden bewoond door een klein gezin. Om die reden zijn er in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 ook op dit moment geen geluidseisen gesteld aan verkameringen voor drie personen. In het Omgevingsplan worden eisen gesteld aan de beschikbare woonruimte per bewoner. Dit maakt geen onderdeel uit van de Huisvestingsverordening. Als vuistregel kan worden uitgegaan van minimaal 12 m2 per bewoner. Hier vallen ook gedeelde voorzieningen onder (keuken, badkamer, huiskamer, etc.). Het huidige wijk- en pandquotum zijn ingesteld met als uitgangspunt, dat zolang er ruimte is in het wijk- en pandquotum er geen negatieve effecten zijn op de leefbaarheid in de wijk. Het college is er zich van bewust dat met de invoering van het plusquotum, boven op het wijkquotum, de leefbaarheid in die wijken waar het plusquotum wordt gebruikt in het gedrang kan komen. De behoefte aan woonplekken in de stad is echter zo groot, en daarnaast schat het college in dat de gevolgen voor de leefbaarheid beperkt zullen zijn,

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

37

dat de invoering van het plusquotum te rechtvaardigen is. Het wijkquotum is bovendien in eerste aanleg bedoeld om de balans in de woningvoorraad te beschermen. Het pandquotum is ingevoerd om concentraties van kamerverhuur te tegen te gaan. Daarom mag maximaal 25% van de woningen in een pand worden verkamerd of van de woningen in een rij aaneengesloten eengezinswoningen. Het pandquotum verandert niet. Ook daarom zullen de gevolgen voor de leefbaarheid beperkt zijn. Net als in alle andere woongebouwen kan ook in een VvE-complex overlast ontstaan als gevolg van woningdelen. VvE-complexen zijn in het algemeen niet meer of minder gehorig of gevoelig voor overlast dan andere woonblokken. De gemeente is er zich van bewust dat in de VvE-reglementen soms is opgenomen dat woningdelen niet is toegestaan. De gemeente kijkt bij de vergunningverlening echter alleen of de aanvrager aan de publiekrechtelijke regelgeving voldoet. Er wordt niet gekeken of er mogelijk een verbod is binnen de VvE. De reden hiervoor is dat bij een publiekrechtelijk te nemen besluit geen rekening kan worden gehouden met mogelijke privaatrechtelijke procedures. Bij het verlenen van de vergunning en op de website van de gemeente wordt reeds expliciet aangegeven dat naast toestemming van de gemeente ook toestemming van de VvE is vereist.

Of een omzetting naar onzelfstandige woonruimte voor drie personen wel meer woonplekken oplevert dan het huisvesten van een gezin is een terechte vraag. Een woning die met drie personen wordt gedeeld levert drie woonplekken op. Een woning die met een gezin wordt bewoond levert soms wel vijf of zes woonplekken op afhankelijk van het aantal kinderen. Aan de andere kant heeft het gezin gezamenlijk maar één woning nodig. De drie woningdelers zouden, als zij niet kunnen woningdelen, drie zelfstandige woningen nodig hebben. Met het delen van woonruimte ontstaan misschien niet altijd meer woonplekken dan bij het huisvesten van een gezin, maar het verlicht wel de druk op de zelfstandige woningvoorraad. Zoals hierboven reeds is opgemerkt geldt voor de woningen die via het plusquotum worden verkamerd ook het pandquotum. Een aanvraag om een woning via het plusquotum te verkameren kan niet worden verleend als het maximaal aantal te verkameren woningen op die locatie binnen het pandquotum reeds is bereikt. De verkamerde woningen die dateren van voor invoering van het

Nota van beantwoording

huidige wijkquotum tellen hier wel in mee, omdat ook voor oudere gevallen alsnog een vergunning moest worden aangevraagd, voor zover dit nog niet gebeurd was. Ook de oude bestaande vergunningen zijn meegeteld in het wijkquotum. Los van illegale gevallen zijn alle bestaande verkamerde woningen dus meegeteld in het huidige algemene wijkquotum.

3.3.4 B  estemmingsplan verbiedt bewoning door meer dan één huishouden Een inspreker geeft aan dat het bestemmingsplan bewoning door meer dan één huishouden soms verbiedt. Daar kan van afgeweken worden, maar inspreker betoogt dat dit op subjectieve gronden gebeurt en pleit voor objectieve regels, die onder andere in de huurovereenkomst moeten worden vastgelegd. Ook vraagt de inspreker zich af of omwonenden gecompenseerd kunnen worden in geval van waardedaling van de woning en of mensen wel een woning willen kopen als ze weten dat daarnaast aan woningdelen wordt gedaan. Naaste buren zouden geconsulteerd moeten worden, wanneer een afwijking van het omgevingsplan wordt aangevraagd.

Reactie college In 2021 heeft het college een beleidsregel vastgesteld, die regelt hoe en wanneer mag worden afgeweken van het omgevingsplan wanneer kamerverhuur is toegestaan. In de kern komt het erop neer dat wanneer een vergunning voor kamerverhuur is verleend, ook een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan wordt gegeven. Met het instellen van het wijk- en pandquotum, waarmee een maximaal aantal kamerverhuurvergunningen per wijk en pand mag worden verleend, is een objectieve toets voor de leefbaarheid in het woningdeelbeleid opgenomen. Met name het pandquotum is ingesteld om concentraties van kamerverhuur te voorkomen. Zolang er ruimte is in het wijk- en pandquotum kunnen vergunningen voor kamerverhuur worden verleend. Of mensen een woning willen kopen, wanneer in de naast gelegen woning aan woningdelen wordt gedaan, is aan potentiële kopers zelf. Bewoners kunnen op de hoogte blijven van omgevingsvergunningaanvragen, ook voor afwijkingen van het bestemmingsplan, via de website van de gemeente. Daar kan men zich ook aanmelden voor meldingen betreffende de eigen buurt. Dat woningen in de buurt, dan wel direct naastgelegen woningen, kunnen worden verkamerd, hoort naar mening van het college bij het wonen in een (hoog)stedelijke omgeving.

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

38

3.3.5 FAH

Reactie college

De FAH vraagt extra zorgvuldigheid te betrachten in de plaatsingsprocedure van statushouders bij woningdelen met drie personen. De FAH is geen voorstander van toename van kamerverhuur. De door het college voorgestelde gevolgen van de wijzigingen zijn naar de mening van de FAH niet goed te overzien. Daarom stelt de FAH voor dit voor een periode van maximaal een jaar af te spreken en een evaluatie te laten plaatsvinden waar partijen betrokken bij de prestatieafspraken bij betrokken worden. De FAH is wel van mening dat de mogelijkheid dat een woningvoorraad­ vergunning (dat zijn vergunningen voor onder andere kamerverhuur, woningvormen, samen­ voegen en toeristische verhuur) kan worden geweigerd als er sprake is van een samenloop met een andere woningvoorraadvergunning en de vergunningen strijdig met elkaar zijn.

Het college dankt de AFWC voor haar reactie. Het college is zich er van bewust dat het onderscheid tussen vergunningsvrije, vrijgestelde en vergunning­ plichtige varianten van woningdelen ingewikkeld is. Daar komt dan het in de spreektaal gebruikte onderscheid tussen woningdelen (kamerverhuur), hospitaverhuur en inwoning bij. Met de huidige begrippen en de uitleg er van wordt zo nauwkeurig mogelijk (juridisch) uitdrukking gegeven aan de doelen van het Amsterdamse woningdeelbeleid. Het ingewikkelde en soms lastig te begrijpen hieraan is, is dat het vereenvoudigen of aanpassen van de begrippen en de uitleg daarvan leidt tot ander beleid en daarmee tot andere beleidsdoelen. Het college besteed daarom aandacht aan de uitleg wat het onderscheid is in de Huisvestings­ verordening en op de website. Hieronder wordt nogmaals een beschrijving gegeven van de verschillende definities:

Reactie college Statushouders worden in veruit de meeste gevallen in zelfstandige woningen geplaatst. Vrijwel alle vergunningen voor kamerverhuur worden boven­ dien aangevraagd door particuliere verhuurders, die geen statushouders huisvesten. Het college vindt het niet wenselijk om de voorgestelde beleidswijzigingen alleen voor een jaar in te voeren. Dit leidt tot te veel onzekerheid voor alle betrokken partijen. Daarnaast kunnen na een jaar nog geen conclusies worden getrokken over het nieuwe beleid. In de tweejaarlijkse monitor van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting wordt het aantal vergunningen voor kamerverhuur gemonitord en in het Wonen in Amsterdam onderzoek wordt iedere twee jaar de overlast door kamerverhuur onderzocht. De mogelijkheid om een woning­ voorraadvergunning te weigeren wanneer sprake is van samenloop met een andere woningvoorraad­ vergunning is afgelopen jaar reeds geregeld in de Huisvestingsverordening.

Woningdelen Van woningdelen is sprake als twee of meer volwassenen een woning bewonen en geen duurzaam gemeenschappelijk huishouden voeren. De woning wordt gedeeld door twee of meer huishoudens. Bepaalde vormen van woningdelen zijn vrijgesteld. Dat gaat bijvoorbeeld om wanneer twee volwassenen samen een woning delen. Dit is vergunningsvrij. Wanneer drie of meer volwassenen samen een woning delen en geen gemeen­ schappelijk huishouden vormen en waarbij iedere volwassene een eigen huishouden vormt, dan is sprake van de vergunningplichtige vorm van woningdelen. Hiervoor moet een omzettings­ vergunning worden aangevraagd. Hospitaverhuur/inwonen is onder bepaalde voorwaarden vrijgesteld. Hieronder wordt uitgelegd wat hieronder wordt verstaan.

Inwonen 3.3.6 AFWC De AFWC vindt dat het huidige voorstel veel vragen oproept. Zij wil graag samen tot een beantwoording van haar vragen komen om tot een werkbaar voorstel voor de Huisvestingsverordening te komen. Maak een duidelijker onderscheid tussen woningdelen en hospitaverhuur. De gemeente en corporaties zijn gestart met het opzetten van pilots voor hospitaverhuur. De AFWC is heel tevreden over de samenwerking hierbij. Wel zou de gemeente duidelijker moeten definiëren wat een huishouden is en welk effect dit heeft op hospita­ verhuur. Dit voorkomt dat onbedoeld aan kamer­ verhuur wordt gedaan, met mogelijk handhaving tot gevolg.

Nota van beantwoording

Wanneer er geen huur wordt betaald voor het laten inwonen van een ander huishouden, bijvoorbeeld een bekende/vriend/familielid, dan is er in de volksmond sprake van inwoning. In de Huisvestings­ verordening is inwoning gedefinieerd als een variant van woningdelen, waarvoor een vrijstelling geldt op de vergunningplicht voor omzetting, op voorwaarde dat en zolang er sprake is van één huishouden, dat inwoning verleent aan maximaal één ander huishouden en op voorhand niet de wens bestaat om de woning met het inwonende huishouden te delen. Dit moet blijken uit het feit dat het inwonende huishouden minimaal twee jaar in de woning heeft gewoond, voordat inwoning wordt verleend aan het andere huishouden. In het

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

39

voorliggende voorstel voor de wijziging van de Huisvestingsverordening wordt voorgesteld deze periode terug te brengen naar een jaar.

3.3.8 V  oor versoepelen regels inwoning en hospitaverhuur

Hospitaverhuur Hospitaverhuur is een vorm van inwonen waarbij er sprake is van een commerciële relatie. Bij hospita­ verhuur wordt een gedeelte van de woning verhuurt aan iemand anders (één ander huishouden). De hoofdbewoner woont zelf in de woning en deelt voorzieningen met de inwonend huurder, zoals de keuken, het toilet en de bad/doucheruimte. Omdat er huur wordt betaald is er sprake van een commerciële relatie. Hospitaverhuur is geen apart begrip in de Huisvestingsverordening. Afhankelijk van de situatie kunnen er regels gelden voor inwoning of de vergunningplichtige variant van woningdelen.

Huishouden In de Huisvestingsverordening is het begrip huis­houden als volgt gedefinieerd: Een alleen­ staande, dan wel twee personen met of zonder kinderen, die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren waarbij er sprake is van bewuste wederzijdse zorg en taakverdeling die het enkel gezamenlijk bewonen van een bepaalde woonruimte te boven gaat en waarbij de intentie bestaat om voor onbepaalde periode samen te wonen. Gehuwden en geregistreerde partners worden verondersteld een huishouden te vormen. Naar mening van het college is de uitleg van het begrip op zichzelf duidelijk. Wel wordt gewerkt aan een lijst met een aantal voorbeelden, die de definitie nader kunnen uitleggen. De gemeente gaat graag in gesprek met de Amsterdamse woningcorporaties over deze en andere vragen die de corporaties hebben bij de voorstellen.

3.3.7 HNA HNA is tegen het voorstel om de regels voor woningdelen aan te passen en een plusquotum in te voeren. Woningdelen, hospitaverhuur en inwoning worden op één hoop gegooid vindt het HNA. HNA wil een splitsing in de aanpak van deze onderwerpen.

Reactie college Het college is van mening dat er in de aanpak en communicatie voldoende onderscheid wordt gemaakt tussen woningdelen, hospitaverhuur en inwoning. Het zijn sterk samenhangende onder­ werpen en het college is van mening dat het daarom goed is dat ze in samenhang worden

Nota van beantwoording

behandeld. Zie verder de reactie van het college bij 3.3.6.

Negentien insprekers zijn voor de voorstellen om de regels voor inwoning en hospitaverhuur te versoepelen. Negen van hen willen de regels nog verder versoepelen. Zes insprekers maken zich zorgen over de mogelijke gevolgen voor het inkomen of de uitkering. Een inspreker is het er mee eens dat een woning met hoofbewoner en inwonende minder negatieve invloed heeft op de leefomgeving. Andere insprekers willen nog verdergaande versoepelingen, bijvoorbeeld om inwonen door twee andere huishoudens voor iedereen mogelijk te maken en niet alleen voor familie of mantelzorgers. De Straatalliantie vindt het terecht dat Amsterdam stappen zet om de regels voor hospitaverhuur te versoepelen, tegen de achtergrond van een groeiende wooncrisis. Zij staan positief tegenover de voorstellen om inwonen te faciliteren en hospitaverhuur makkelijker te maken. Waar hospitaverhuur geregeld wordt ingezet als alternatieve route na dakloosheid, kan inwoning ook goed worden benut om dakloosheid te voorkomen. Ook Wooncafé 020 steunt de versoepeling van de regels voor inwoning en hospitaverhuur.

Reactie college Het college kan zich vinden in de reacties van de insprekers. Inwoning/hospitaverhuur kan een duidelijke bijdrage leveren aan het verminderen van de grote vraag naar woonruimte in de stad. Het college zet daarom volop in op het stimuleren van hospitaverhuur. Het verruimen van de regels voor inwoning in de Huisvestingsverordening vormt daarin een belangrijke bijdrage. Het college is het eens met de Straatalliantie dat hospitaverhuur niet alleen een oplossing kan zijn om dakloosheid te stoppen, maar ook kan worden ingezet om dak­loosheid te voorkomen. De punten die insprekers hebben over de gevolgen voor uitkeringen en inkomen worden besproken bij 3.3.12. Het punt dat inwonen door twee huishoudens niet alleen in geval van familierelaties of mantelzorg zou moeten kunnen wordt besproken bij 3.3.13.

3.3.9 O  verlast inwoning door twee huishoudens bij familie tot de 4e graad en mantelzorg Meerdere insprekers zijn tegen het voorstel om meerdere huishoudens in een woning toe te staan bij inwoning bij familie omdat ze vrezen dat het zal leiden tot een toename van overlast. Insprekers

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

40

hebben al negatieve ervaringen met inwoning en overlast van omwonenden met de huidige regels en verwachten dat dit erger zal worden. Insprekers zijn bang dat vooral oude woningen niet geschikt zijn voor inwoning (met meerdere huishoudens) omdat deze gevoelig zijn voor geluidsoverlast. Vooraf zouden geluidsisolatie-eisen moeten worden gesteld aan vloeren en wanden. Een inspreker overweegt door overlast zelfs te verhuizen. Een andere inspreker benoemt dat beter geïsoleerde nieuwbouwwoningen beter geschikt zijn.

situaties niet vaak zullen voorkomen. In het genoemde voorbeeld is sprake van drie huis­ houdens, die niet samen een duurzaam gemeen­ schappelijk huishouden voeren. Het huurprijsstelsel voor kamers is daarom van toepassing. Hiermee mogen geen zeer hoge huren worden gevraagd.

3.3.10 Uitbreiden voorwaarden mantelzorg

Insprekers vrezen daarnaast dat verhuurders misbruik zullen maken van de versoepeling voor financieel gewin omdat het moeilijk te bewijzen is of inwonende huishoudens (vierdegraads) familie zijn. Kan iemand niet eenvoudig een studerend kind, met twee nichtjes + vriendjes ergens laten wonen en claimen dat het gaat om inwoning, terwijl het eigenlijk woningdelen is met alle eventuele overlast van dien, vraagt een inspreker.

Enkele insprekers merken op dat ze voor een versoepeling van de regels rondom inwoning zijn, maar dat ze graag willen dat de regels het makkelijker maken om mantelzorg te organiseren. Hiervoor moet volgens de insprekers duidelijk worden gemaakt welke personen in aanmerking komen om in te wonen om mantelzorg te verlenen en er wordt gevraagd of dit ook mensen mogen zijn die geen familie zijn. Ook wil een inspreker graag dat iemand die in de woning komt wonen om mantelzorg te verlenen, met name als het familie betreft, na het overlijden van de hoofd­ bewoner in de woning kan blijven wonen.

Reactie college

Reactie college

Inwoning (hospitaverhuur) is vrijgesteld van de vergunningplicht voor woningdelen in Amsterdam. Een van de redenen hiervoor is dat degene die iemand laat inwonen ook zelf in de woning woont. Daardoor is er naar mening van het college minder kans op overlast. Bij het mogen laten inwonen van een tweede huishouden acht het college de kans op overlast groter dan bij inwoning door één huishouden, maar omdat er sprake moet zijn van een familieverband of een mantelzorgrelatie is het college van mening dat de overlast beperkt zal zijn.

Het maakt niet uit of het inwonende huishouden de mantelzorg ontvangt of verleent aan het huis­houden, bij wie wordt ingewoond. De mantelzorger en de -verzorgde hoeven geen familie van elkaar te zijn. Het mag ook gaan om vrienden of bekenden. Dit mag met het huidige beleid ook. Degene die komt inwonen moet zich ook inschrijven op het adres waar diegene gaat wonen. Als je medehuurder bent of kind van onder de 28 van degene die mantelzorg ontvangt, dan kun je in principe in de woning blijven wonen, wanneer de mantelzorgontvanger komt te overlijden.

Wanneer sprake is van inwoning door twee huishoudens bij een ander huishouden wordt de woning door drie huishoudens bewoond. Bij woningdelen door drie huishoudens worden geen geluidseisen gesteld als voorwaarde bij de omzettingsvergunning. Geluidseisen bij inwoning door twee huishoudens bij een derde huishouding vindt het college mede daarom niet nodig. Wanneer er wordt gehandhaafd dan zal inderdaad aangetoond moeten worden dat er sprake is van inwoning en niet van kamerverhuur (de vergunning­plichtige variant van woningdelen). Het genoemde voorbeeld valt straks, indien de wijzigingsvoorstellen worden aangenomen, onder inwoning. Iemand kan een studerend kind in de woning laten wonen. De nichtjes mogen dan beide in de woning komen inwonen. Indien zij getrouwd zijn met hun partners of een geregistreerd partnerschap hebben, dan mogen de partners daar ook wonen. Het college gaat ervan uit dat dit soort

Nota van beantwoording

3.3.11 HNA Het HNA onderschrijft het stimuleren van hospita­ verhuur. Om risico’s voor hospitahuurders en –verhuurders te ondervangen doet HNA een aantal suggesties: – Een standaard huurcontract voor de huurder; – Een informatiepunt voor hospitaverhuur; – Geef duidelijk aan op de website wat risico’s zijn voor inkomen/uitkering; – Een klachtenmeldpunt; – Een instrument waarmee de maximale huur kan worden berekend; – Meldt duidelijk dat toestemming van de woningeigenaar nodig is.

Reactie college De gemeente heeft een webpagina waar alle informatie en regelgeving is te vinden over hospitaverhuur: Hospitaverhuur en inwoning

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

41

- Gemeente Amsterdam. Op deze webpagina worden de voorwaarden voor hospitaverhuur genoemd, waaronder de vereiste van toestemming van de eigenaar van de woning voor het doen van hospitaverhuur. Ook is hier een link te vinden naar de website Huurprijscheck van de Huurcommissie waar de maximaal toegestane huurprijs te berekenen is. Samen met het Rijk wordt gekeken naar aanvullende mogelijkheden om de informatie­ voorziening voor hospitaverhuur verder te verbeteren. Regelmatig komt het voor dat een specifieke financiële situatie van een (potentieel) hospita­ verhuurder aanvullende vragen oproept. In het geval van een bijstandsuitkering wordt aangeraden contact op te nemen met de klantbegeleider van Werk, Participatie en Inkomen. Bij aanvullende vragen kan een samenwerkingspartner begeleiding bieden, zoals met het opmaken van een huur­ contract. Een klachtenmeldpunt vindt het college op dit moment niet nodig. Met klachten over de verhuur kunnen ook hospitahuurders zich melden bij het Meldpunt problemen met verhuurders van de gemeente of bij Stichting !WOON. Tevens houdt de gemeente nauw contact met woningcorporaties om ervaringen met hospitaverhuur te delen.

3.3.12 Financiële gevolgen hospitaverhuur Een aantal insprekers merkt op dat de gemeente er zich bewust van moet zijn dat de veranderingen in het hospitaverhuurbeleid er niet voor moeten zorgen dat ouderen en andere uitkerings­ gerechtigden gekort worden. Er wordt gevraagd om de kostendelersnorm niet toe te passen bij hospitaverhuur. Ook wordt opgemerkt dat eventuele consequenties duidelijk moeten worden gemaakt door de gemeente. In dit kader vraagt een inspreker zich af wat eigenlijk het verschil is tussen inwoning en hospitaverhuur. Onder de voorwaarde dat de financiële gevolgen duidelijk zijn en de nieuwe regels geen negatief effect hebben op de financiën, zijn de meeste insprekers positief over de versoepelingen. Ten slotte merken sommige insprekers op dat er, over het algemeen, te veel regels zijn.

Reactie college Een aantal insprekers merkt op dat de gemeente er zich bewust van moet zijn dat de veranderingen in het hospitaverhuurbeleid er niet voor moeten zorgen dat ouderen en andere uitkerings­ gerechtigden gekort worden. Er wordt gevraagd om de kostendelersnorm niet toe te passen bij hospitaverhuur. Ook wordt opgemerkt dat eventuele consequenties duidelijk moeten worden gemaakt door de gemeente. In dit kader vraagt

Nota van beantwoording

een inspreker zich af wat eigenlijk het verschil is tussen inwoning en hospitaverhuur. Onder de voorwaarde dat de financiële gevolgen duidelijk zijn en de nieuwe regels geen negatief effect hebben op de financiën, zijn de meeste insprekers positief over de versoepelingen. Ten slotte merken sommige insprekers op dat er, over het algemeen, te veel regels zijn. De aanpassingen van de regels voor inwoning/ hospitaverhuur in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024 gaan alleen over op welke manier je je huis mag gebruiken. Deze regels gaan niet over welke gevolgen iemand bij je in huis laten wonen kan hebben voor je inkomen, uitkeringen of de belastingen. Het wijzigingsvoorstel voor de Huisvestingsverordening heeft hier geen gevolgen voor. Bij hospitaverhuur wordt een gedeelte van de woning verhuurt aan iemand anders. De hoofd­ bewoner woont zelf in de woning en deelt voor­ zieningen met de inwonend huurder, zoals de keuken, het toilet en de bad/doucheruimte. Omdat er huur wordt betaald is er sprake van een commerciële relatie. Wanneer er geen huur wordt betaald voor het laten inwonen van een ander huishouden, bijvoorbeeld een bekende/vriend/ familielid, dan is er sprake van inwoning. De huisvestingsverordening kent de term hospitaverhuur niet. Zie ook 3.3.6.

Het is begrijpelijk dat Amsterdammers vragen hebben over de gevolgen van hospitaverhuur voor uitkeringen, toeslagen en belastingen. Vanwege de commerciële relatie tussen hoofdbewoner en huurder wordt de kostendelersnorm bij hospita­ verhuur niet toegepast. Ook vallen de inkomsten uit hospitaverhuur onder de kamerverhuurvrijstelling (indien de totale huurinkomsten lager zijn dan 5998,- per jaar (in 2024)). Het college heeft een website gemaakt waar alle informatie over hospitaverhuur centraal is terug te vinden: Hospitaverhuur en inwoning - Gemeente Amsterdam. Ook wordt op deze website verwezen naar de geldende regelingen vanuit de Rijksoverheid, te vinden op: Wat moet ik weten als ik een kamer wil verhuren in het huis waarin ik zelf woon (hospitaverhuur)? | Rijksoverheid.nl. Ten slotte wordt op de gemeentelijke website verwezen naar samenwerkingspartners waar Amsterdammers terecht kunnen voor verdere vragen en begeleiding. Naast bovengenoemde informatievoorziening zet het college sinds langere tijd in via lobby bij het Rijk op het verder

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

42

wegnemen van belemmeringen en het versimpelen van regelgeving aangaande hospitaverhuur, ook ten aanzien van de kostendelersnorm en regels rondom uitkeringen. De gemeente is hiervoor afhankelijk van de Rijksoverheid. Regels op het gebied van sociale zekerheid, waaronder de kostendelersnorm, worden immers op landelijk niveau vastgesteld.

3.3.13 Voorstel inwoning Een inspreker vindt het gek dat alleen stellen niet een jaar zelfstandig hoeven wonen voor zij iemand in huis mogen nemen of dat zij alleen stellen in huis mogen nemen. Drie insprekers vragen zich af of inwoning van twee huishoudens niet altijd kan worden toegestaan en niet alleen wanneer sprake is van een familierelatie. Eén inspreker vindt juist dat inwoning door twee huishoudens juist alleen bij familierelaties moet kunnen. Dit voorkomt ernstige overbewoning, volgens de inspreker. Een inspreker vraagt zich af of de voorzieningen die wettelijk moeten worden gedeeld bij hospitaverhuur niet kunnen worden teruggebracht naar alleen het delen van de hal, trappenhuis en bijvoorbeeld de wasmachine. Voor kleine huizen is het logisch dat keuken en badkamer worden gedeeld, maar grote woningen hebben soms meerdere keukens/ badkamers. Kan de hospitahuurder dan niet gewoon gebruik maken van een eigen keuken en/of badkamer, vraagt deze inspreker zich af. Een andere inspreker vraagt zich af of een éénoudergezin ook niet direct iemand mag laten inwonen of gelijk bij iemand mag inwonen en of dit bij alleenstaanden ook niet mag. De FAH brengt ten slotte onder de aandacht dat het huidige huurrecht huurcontracten bij hospitaverhuur feitelijk beperkt tot negen maanden en dat het Rijk werkt aan een oplossing hiervoor.

Reactie college Het voorstel dat alleen stellen die getrouwd zijn of een geregistreerd partnerschap hebben direct een ander huishouden in huis mogen nemen heeft te maken met de vergunningplicht voor woningdelen door drie huishoudens. Als ook stellen die niet getrouwd zijn of geen geregistreerd partnerschap hebben dit direct zouden mogen, dan zou iedere verhuurder die drie personen in een woning laat wonen kunnen claimen dat twee van hen een stel vormen en dat de derde vanaf het begin bij hen inwoont en dat er dus sprake is van twee huis­ houdens en niet van drie. Het onderscheid met woningdelen zou zeer lastig worden en in de praktijk zou de handhaving op woningdelen zeer moeilijk worden. Stellen die geen formeel geregistreerd partnerschap hebben of gehuwd zijn moeten daarom nu eerst twee jaar, en als de

Nota van beantwoording

voorstellen doorgaan één jaar, wachten tot zij een ander huishouden in huis nemen. Of vice versa, als iemand alleen is, moet deze persoon twee jaar wachten (straks één jaar) tot deze een stel in huis kan nemen, tenzij dit stel is getrouwd of een geregistreerd partnerschap heeft. Iemand die alleen woont mag direct iemand anders in huis nemen die ook alleen is. Woning­ delen door twee personen is helemaal vergunning­ vrij, omdat hier geen kans bestaat dat er eigenlijk sprake is van kamerverhuur aan drie huishoudens of meer. Een één-oudergezin mag direct iemand in huis nemen, wanneer het andere huishouden uit één persoon bestaat. Wanneer het andere huishouden uit meer personen bestaat, dan moet er, net als in de andere gevallen, sprake zijn van een geregistreerd partnerschap of een huwelijk. Alleenstaanden mogen direct een andere alleenstaande in huis nemen, zoals hierboven is beschreven. Om soortgelijke redenen is voorgesteld de versoepeling om twee huishoudens te mogen laten inwonen bij het hoofdhuishouden alleen toe te staan wanneer sprake is van familierelaties of mantelzorg. Wanneer iedereen een tweede huishouden zou mogen laten inwonen en dan dus met drie huishoudens een woning deelt, vervalt het onderscheid met woningdelen.