7. Nota inspraak Huisvestingsverordening_T.pdf

2.5.5 V  erzoek om rolstoelwoningen in seniorencomplexen ook aan te bieden aan 65-minners Een inspreker verzoekt om het mogelijk te maken dat rolstoelwoningen in seniorencomplexen ook worden toegewezen aan 65-minners.

Reactie college Er is een beperkt aantal rolstoelwoningen aanwezig in seniorencomplexen. Bij mutatie van een woning kan de woning ook worden toegewezen aan woningzoekenden vanaf 55 jaar als er niet binnen een bepaalde tijd door een 65-plusser wordt gereageerd op de vrijgekomen woning. Het is aan corporaties om te bepalen welke vastgoedstrategie zij hanteren voor hun complexen. Dit geldt ook voor complexen met een label voor senioren. De opgave voor ouderenhuisvesting is groot, zodat het college corporaties niet zal stimuleren om woningen met een seniorenlabel te ontlabelen.

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

16

2.5.6 Verzoek om voorrang voor nietrolstoelers die verhuizen via de verhuisregeling ‘verhuizen uit rolstoel­ woningen’ naar een rolstoelwoning stop te zetten Een inspreker geeft aan het gek te vinden dat huishoudens die verhuizen uit een rolstoelwoning omdat ze geen rolstoelwoning nodig hebben, voorrang krijgen op huishoudens met een rolstoel­ woningindicatie.

Reactie college Het college vindt het belangrijk dat rolstoel­ woningen alleen terechtkomen bij Amsterdammers die dit type woning echt nodig heeft. Bij de toewijzing van vrijkomende rolstoelwoningen is het daarom altijd verplicht om een indicatie voor een rolstoelwoning te hebben. De verhuisregeling ‘verhuizen uit rolstoelwoningen’ heeft als doel rolstoelwoningen te laten bewonen door huishoudens met een rolstoelgebruiker. De verhuisregeling is voor twee groepen huishoudens die in een rolstoelwoning wonen. De ene groep bestaat uit huishoudens die geen rolstoelwoning meer nodig hebben. Bij de andere groep gaat het om rolstoelers die in een te grote rolstoelwoning wonen gezien hun gezinssamenstelling, bijvoor­ beeld omdat alle kinderen uit huis zijn. Zij kunnen verhuizen naar een rolstoelwoning met minimaal één kamer minder dan hun huidige rolstoelwoning. Vaak laten deze huishoudens een rolstoelwoning achter met vier of vijf kamers. Vanwege het grote tekort aan grote rolstoelwoningen krijgt deze groep voorrang op huishoudens die dringend of noodzakelijk zijn.

2.5.7 Verzoek om verbeteren van verantwoording van verhuurde rolstoelwoningen op DAK Een inspreker doet het verzoek om verhuurde rolstoelwoningen te vermelden op WoningNet, zodat zichtbaar is welke kandidaat de rolstoel­ woning is gaan huren. De verzoeker vindt het niet transparant dat dit niet wordt vermeld voor verhuurde rolstoelwoningen.

Reactie college Rolstoelwoningen zijn zeer schaars en de doelgroep kan specifieke woonbehoeftes hebben waardoor weigeringen van woningen voor kunnen komen. Dit zorgt ervoor dat het aanbiedingsproces na het sluiten van de advertentie lang kan duren. Ondanks dat het voor de corporaties niet mogelijk is om alle kandidaathuurders in de ranglijst bij elke stap te updaten, heeft het college het vertrouwen

Nota van beantwoording

dat dit proces zorgvuldig en volgens de regels verloopt. Het klopt dat rolstoelwoningen worden gepubliceerd op de pagina ‘Verhuurd’ van DAK, maar niet onder de noemer ‘rolstoelgebruiker’. Dit is een bewuste keuze van DAK. Het verzoek om specifiek te benoemen dat een woning aan een rolstoelgebruiker is verhuurd, is onderzocht. Helaas blijkt dit niet mogelijk vanwege privacyregels. Met de vermelding zou duidelijk worden dat er op het adres iemand woont met lichamelijke beperkingen die volledig rolstoelafhankelijk is.

2.5.8 V  erzoek om zoekpunten niet mee te laten tellen bij volgordebepaling rolstoelwoningen op DAK Een inspreker verzoekt om zoekpunten niet mee te laten tellen bij de toewijzing van rolstoelwoningen die geadverteerd worden op WoningNet. Daarnaast wordt het verzoek gedaan om het systeem van toewijzing van rolstoelwoningen te vereenvoudigen.

Reactie college Het college herkent dat het meetellen van zoekpunten voor rolstoelwoningen minder goed werkt omdat passende rolstoelwoningen maar beperkt worden geadverteerd. Tegelijkertijd hebben zoekpunten een zeer beperkt effect op de volgordebepaling bij geadverteerde rolstoel­ woningen op WoningNet. Met de voorgestelde wijziging komen allereerst huishoudens aan de beurt op basis van urgentie waarmee verhuisd dient te worden. Daarna wordt gekeken naar de datum waarop de indicatie is afgegeven. Het komt zeer incidenteel voor dat twee huishoudens eenzelfde indicatiedatum hebben. Pas wanneer huishoudens dezelfde mate van urgentie hebben, dezelfde indicatiedatum, dezelfde gezinssamenstelling en ook op dezelfde geadverteerde woning reageren, gaat het aantal zoekpunten een rol spelen. In de praktijk is de kans daarom zeer klein dat uiteindelijk zoekpunten een rol spelen bij de toewijzing van een rolstoelwoning.

2.5.9 O  proep om voorrang voor kinderen te laten vervallen voor rolstoelwoningen Een inspreker doet de oproep om de voorrang voor gezinnen voor alle rolstoelwoningen te laten vervalen.

Reactie college Het college benadrukt het belang dat Amsterdammers met kind(eren) in een rolstoel in

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

17

een passende rolstoelwoning wonen. Voor rolstoel­ woningen met drie kamers is het voorstel van het college om de voorrang voor huishoudens met één of twee minderjarige kinderen te laten vervallen per 1 januari 2025. Dit voorstel komt voort uit het onbedoelde effect dat Amsterdammers zonder kinderen onnodig lang in een revalidatie­centrum moeten verblijven. Voor rolstoelwoningen met vier kamers gaat het college onderzoeken of de voorrang voor huis­ houdens met drie kinderen kan vervallen. Het college herkent dat de voorrang voor rolstoel­ woningen met vier kamers belemmerend kan werken voor huishoudens met twee kinderen die dringend of acuut zijn. Zij worden ‘ingehaald’ door huishoudens met drie kinderen die noodzakelijk zijn.

2.6 Ook plek voor personen ouder dan 27 jaar in gemengde wooncomplexen Het college is voornemens om de definitie van ‘gemengd complex’ uit te breiden, zodat in sommige complexen gemotiveerde personen ouder dan 27 jaar kunnen worden gehuisvest. Momenteel zijn er in Amsterdam gemengde complexen waarbij een deel van de woningen wordt toegewezen aan kwetsbare groepen zoals statushouders, terwijl andere woningen op basis van motivatie worden toegewezen aan jongeren onder de 27 jaar. Het college wil nu de mogelijk­ heid bieden om ook personen ouder dan 27 jaar, op basis van motivatie, in deze complexen te laten wonen. In totaal zijn er zeven reacties binnengekomen, waarvan vier van organisaties. De organisaties die gereageerd hebben zijn de AFWC, de FAH, het HNA en het Wooncafé 020. De overige binnengekomen reacties zijn afkomstig van individuele burgers. De reacties zijn overwegend positief over het voorstel om de definitie van gemengde wooncomplexen uit te breiden, hoewel er zorgen zijn over de praktische uitvoering en de impact op bestaande bewoners en toekomstige woningzoekenden. Er zijn verzoeken om verduidelijking van de motivatiecriteria en aanbevelingen voor evaluatie en monitoring van de wijziging. In totaal zijn twee inspraakreacties voor het voorstel zoals dat is gepresenteerd.

Twee andere inspraakreacties zijn daarnaast ook voor het voorstel, maar deze zouden nog aanvullende voorwaarden eraan toegevoegd willen zien worden. Eén inspraakreactie is tegen het voorstel.

Nota van beantwoording

De inspraakreacties zijn voor het college geen reden om het voorstel te wijzigen.

2.6.1 P  ositief over uitbreiding definitie gemengd wooncomplex Drie insprekers geven aan dat zij positief zijn over het voorstel om de definitie van ‘gemengd wooncomplex’ aan te passen zodat ook woning­ zoekenden ouder dan 27 in deze complexen kunnen wonen. Een van hen geeft aan dat het belangrijk is dat deze woningzoekenden een huurcontract voor onbepaalde tijd krijgen.

Reactie college Het college waardeert de positieve reacties op de voorgestelde wijziging.

2.6.2 B  etrokkenheid van huurders(organisaties) De FAH geeft aan dat ze positief is over het uitbreiden van de definitie van gemengd complex zodat in sommige complexen ook woningzoekenden van ouder dan 27 in aanmerking kunnen komen voor woningen in deze complexen. Zij benadrukt het belang van overleg met bewoners en huurdersorganisaties van deze complexen voordat een bepaald complex als gemengd wonencomplex wordt aangemerkt. Ook Wooncafé 020 merkt op dat het belangrijk is om de huurders en bewonerscommissie goed te betrekken als ervoor wordt gekozen om een community concept te starten.

Reactie college Het college snapt dat de FAH en Wooncafé 020 het belang van de betrokken huurders bij het realiseren van een gemengd complex benadrukken. De verantwoordelijkheid om huurders te betrekken ligt primair bij de woningcorporatie. Het college zal het belang om de huurders te betrekken onder­ strepen in gesprekken met de woningcorporaties en zal wanneer een gemengd complex wordt voorgedragen vragen of er voldoende is afgestemd.

2.6.3 Evalueren en labeling van complexen De AFWC geeft in haar inspraakreactie aan dat zij geen bezwaren heeft tegen het verruimen van de definitie van ‘gemengd complex’. Wel vindt zij het belangrijk dat de voorgestelde wijziging ook geëvalueerd wordt. Ook benoemt zij dat per complex goed moet worden beoordeeld of het toepassen van het concept ‘gemengd complex’ passend is. Er moet voorkomen worden dat er een te groot beroep wordt gedaan op bepaalde bewoners.

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

18

Reactie college Het college vindt het terecht dat de AFWC stelt dat er goed moet worden afgewogen welke complexen als gemengd complex kunnen worden aangewezen. Ook het college onderstreept dat corporatie en gemeente een dergelijke afweging goed over­ wogen maken en dat ook de (toekomstige) huurders bij de keuze betrokken worden. Hoewel het belangrijk is dat er niet een te groot beroep wordt gedaan op de huurders die worden gekozen op basis van motivatie, past het wel bij het concept van een gemengd complex dat sommige bewoners omkijken naar andere bewoners. Het college vindt het van groot belang dat corporaties en gemeente goed monitoren hoe het bij bestaande gemengde complexen gaat en kan zich dan ook goed vinden in het voorstel van de AFWC dat er na drie jaar een evaluatie van de verruiming van de definitie van ‘gemengd complex’ plaatsvindt.

af van het soort incident, de omvang van het complex en wat voor die specifieke context passend is. Enkele voorbeelden hiervan kunnen laagdrempelige ondersteuning, het versterken van het community gevoel of het veranderen van de verhouding in aantallen statushouders/ woonstarters zijn.

2.6.5 T  ransparantie en kansenongelijkheid bij toewijzing op basis van motivatie Het Wooncafé 020 benoemt in zijn inspraakreactie dat toewijzing aan woningzoekenden op basis van motivatie minder transparant is. Ook de AFWC gaat in zijn reactie in op de toewijzing van de woningen op basis van motivatie. De AFWC stelt dat het belangrijk is om in de gaten te houden of de kansengelijkheid niet te veel in het geding komt wanneer woningzoekenden buiten het reguliere woonruimteverdeelsysteem een woning vinden.

Reactie college 2.6.4 Kritisch over de huisvesting van statushouders in gemengde complexen Het Wooncafé 020 benoemt in de inspraakreactie dat er veel incidenten zijn bij gemengde complexen waar statushouders worden gehuisvest. Het Wooncafé 020 benoemt hierbij dat het concept gemengd complex beter werkt in kleinere wooncomplexen en onderstreept het belang van goede ondersteuning. Ook is het Wooncafé 020 van mening dat jonge statushouders en jongeren vaak niet per definitie een goede groep zijn om te mengen. Het Wooncafé 020 stelt dat het juist daarom goed zou kunnen zijn om ook Amsterdammers boven de 27 te selecteren op motivatie.

Reactie college Het college constateert dat het Wooncafé 020 ook van mening is dat de uitbreiding van de groep die in een gemengd complex ondersteuning kan bieden positief kan zijn voor de statushouders die wonen in een dergelijk complex. Het is in alle gevallen belangrijk dat er goede ondersteuning is voor zowel de kwetsbare doelgroep als voor de groep die op motivatie geselecteerd wordt. Het college neemt dat mee als aandachtspunt. Het college begrijpt de zorgen van het Wooncafé 020 over de huisvesting van statushouders in bestaande gemengde complexen. De uitbreiding van de definitie van ‘gemengd complex’ heeft hier in de nabije toekomst geen invloed op. Het college evalueert de gemengd wonen complexen jaarlijks en stelt de raad hiervan in november op de hoogte. Indien er maatregelen genomen moeten worden, wordt maatwerk toegepast per complex. Dit hangt

Nota van beantwoording

Het college begrijpt de zorgen van het Wooncafé 020 en de AFWC als het gaat om de toewijzing van woningen op basis van motivatie. Bij het toewijzen van woningen in gemengd wonencomplexen wordt de volgordebepaling in DAK doorgaans niet helemaal losgelaten: aan een X aantal woning­ zoekenden die bovenaan zijn geëindigd in de volgordebepaling wordt gevraagd of zij een motivatie indienen. Dit zijn dus de woningzoekenden met een hoger aantal woonpunten. Daarnaast is de gemeente in het kader van de Lang Leven thuisflats bezig met het opstellen van een afwegingskader voor toewijzing op basis van motivatie. De bedoeling hiervan is juist om de transparantie van aanbod en toewijzing te vergroten. Ook kansengelijkheid is een aandachtspunt als het gaat om de toewijzing van gemengde complexen. Het college wil hierbij benadrukken dat in de Huisvestingsverordening niet wordt gesteld hoeveel woningen er op basis van motivatie worden toegewezen. De corporatie kan ervoor kiezen om slechts een aantal woningen in een complex op deze manier toe te wijzen en de overige woningen op reguliere wijze toe te wijzen.

2.6.6 R  egulier huurcontract dat niet gekoppeld is aan zorg Het HNA en het Wooncafé 020 vinden beiden dat huurders in een gemengd complex moeten huren van een woningcorporatie en niet via een intermediaire verhuurconstructie van een zorginstelling. Het Wooncafé 020 benoemt dat huurders een regulier huurcontract moeten krijgen waar geen voorwaarden aan verbonden zijn.

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

19

Reactie college Zowel woningen binnen een gemengd complex als andere sociale huurwoningen kunnen in Amsterdam met een intermediaire verhuurconstructie verhuurd worden. Het college is niet met het HNA en het Wooncafé 020 eens dat woningen in een gemengd complex niet door een zorginstelling verhuurd mogen worden. Een intermediaire verhuurconstructie kan ervoor zorgen dat woningzoekenden die een specifiek type zorg nodig hebben deze zorg ook kunnen ontvangen en dat een zorgaanbieder voldoende cliënten heeft om een groter team binnen een bepaald complex te laten werken. Belangrijk hierbij is dat bewoners wel de keuze­ vrijheid blijven hebben om toch een andere zorgaanbieder te kiezen: corporaties en zorg­ aanbieders kunnen dit ondervangen door een nieuwe woning in een complex aan de zorgaan­ bieder te verhuren als een bewoner over wenst te stappen naar een andere zorgaanbieder.

2.6.7 Onderscheid tussen verschillende gemengd wonencomplexen Het HNA is in zijn inspraakreactie niet positief over het voorstel om de definitie van gemengd wonen uit te breiden omdat op die manier allerlei verschillende complexen dezelfde noemer krijgen. Het HNA stelt in plaats daarvan voor een onder­ scheid te maken tussen 1) gemengd wooncomplexen voor jongeren en statushouders, 2) flexcomplexen waarin alle leeftijden kunnen worden toegewezen en 3) gemengde complexen voor ouderen, waarbij het goed zou zijn als er ook jongeren mogen wonen.

Reactie college Het college is van mening dat het huidige wijzigings­ voorstel voor de Huisvestingsverordening het voorstel voor onderscheid waar het HNA op doelt niet tegenspreekt. De aangepaste en verruimde definitie maakt het mogelijk om alle drie de verschillende types gemengd complex die het HNA voorstelt te realiseren, zonder dat er sprake is van een lang en ingewikkeld wetsartikel. In de praktijk kan het door het HNA voorgestelde onderscheid gehanteerd worden.

2.7 Overige zienswijzen woonruimteverdeling Naast de inspraakreacties over de voorstellen zijn er ook inspraakreacties binnengekomen over woonruimteverdeling die niet direct zien op de wijzigingsvoorstellen in de verordening. Het gaat onder andere om inspraakreacties die betrekking

Nota van beantwoording

hebben op een voorrangsregeling voor Amsterdammers, toewijzing en problemen in en met DAK, een verbod op de verkoop van sociale huurwoningen, het overnemen van hoofdhuurder­ schap door kinderen, intermediaire verhuur, bejaardencentra en beneden woningen voor ouderen. Het college gaat hieronder op elke reactie in.

2.7.1 M  eer sociale huur en meer voorrang voor Amsterdammers Een inspreker ziet graag nog twee voorstellen terug in de wijzgingsverordening, namelijk meer sociale huurwoningen en een voorrang voor geboren en getogen Amsterdammers, ongeacht hun leeftijd.

Reactie college Het college is met de inspreker eens dat ook het realiseren van meer sociale huurwoningen een oplossing is voor de problematiek op de woningmarkt. Afspraken over het realiseren van meer sociale huur worden niet gemaakt in de Huisvestingsverordening, maar in de afspraken tussen woningcorporaties, huurderskoepels en gemeente. In de Prestatieafspraken 2024-2027 is afgesproken dat de woningcorporaties in de komende jaren elk jaar tussen de 1.900 en 2.500 sociale huurwoningen in aanbouw nemen. De gemeente Amsterdam kent op dit moment twee voorrangsregelingen die voorrang geven aan Amsterdammers op grond van binding met de stad. Met de voorrang voor Amsterdamse jongeren krijgen Amsterdamse jongeren voorrang op 30-50% van de vrijkomende jongerenwoningen. Met de stadsdeelvoorrang voor bepaalde nieuw­ bouwcomplexen gaat bij de eerste oplevering van aangewezen nieuwbouwcomplexen 25% van de woningen met voorrang naar Amsterdammers die binding hebben met een bepaald stadsdeel. Deze stadsdeelvoorrang geldt voor Amsterdammers van alle leeftijden. Gemeentes in Nederland mogen voor maximaal 50% voorrang geven aan mensen die binding hebben met de gemeente. In Amsterdam zijn er naast de stadsdeelvoorrang en de voorrang voor jongeren al veel andere voorrangen of urgenties waarbij voorrang wordt gegeven op basis van binding.

Daarnaast is in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting aangegeven dat er in beginsel voorlopig geen nieuwe voorrangsregelingen meer ontwikkeld zullen worden. Om die reden wil het college geen nieuwe voorrangsregels voor Amsterdammers aan de woonruimteverdeling toevoegen.

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

20

2.7.2 Ontevreden over DAK en afbouw van punten Een inspreker beklaagt zich in de inspraakreactie over de afbouw van punten wanneer er een woning in DAK wordt geweigerd of wanneer er problemen zijn met het DAK-systeem. De inspreker refereert daarbij aan een situatie waarbij de knop om de bezichtiging te bevestigen niet te vinden was in het DAK-systeem.

Reactie college Het college begrijpt dat het frustrerend kan zijn dat woningzoekenden ook woonpunten af kunnen bouwen, maar het college is niet voornemens om de nieuwe woonruimteverdeling op korte termijn aan te passen. Voorheen was de realiteit juist dat Amsterdammers vaak reageerden op woningen waarin ze eigenlijk geen interesse hadden en er continu woningen geweigerd werden. Door punten af te bouwen wanneer een Amsterdammer een woning weigert, zorgen we ervoor dat alleen Amsterdammers die echt op zoek zijn naar een woning in Amsterdam reageren op DAK. Het is niet de bedoeling dat woningzoekenden punten verliezen omdat er een probleem is met de DAKapplicatie. In dat geval kan de woningzoekende in bezwaar gaan. Met de regionale invoering van de nieuwe woonruimteverdeling per januari 2023 is ook afgesproken dat het systeem na drie jaar geëvalueerd zou worden. Het college neemt ook de mening van Amsterdammers over het nieuwe systeem graag mee met deze evaluatie.

Het college kan zich voorstellen dat sporadische storingen op een drukbezochte en complexe website als DAK niet te voorkomen zijn. Zie voor verdere beantwoording de reactie van het college die is opgenomen bij 2.5.8.

2.7.4 Beperkte mogelijkheden reden afwijzing woning op DAK Een inspreker uit frustratie over het beperkte aantal opties bij het afwijzen van een aangeboden woning op WoningNet en geeft aan dat deze opties niet altijd passend zijn. De inspreker stelt voor om een extra optie “overige” toe te voegen, maar kreeg van WoningNet te horen dat dit te veel werk zou zijn voor de ICT-afdeling.

Reactie college Het college kan moeilijk inschatten of de redenen van DAK om niet mee te gaan met de voorstellen van de inspreker wel of niet terecht zijn. Indien de inspreker denkt dat een zoekpunt ten onrechte is afgebouwd dan kan men een klacht of bezwaar indienen via de website klachtenbezwaar.nl.

2.7.5 Te veel voorrangen De AFWC en het HNA spreken zich in hun inspraak­ reactie beide uit tegen de grote hoeveelheid voorrangsregels die de gemeente Amsterdam kent. De AFWC benadrukt het belang om te onderzoeken wat al deze voorrangen betekenen voor de positie van de regulier woningzoekenden. Het HNA geeft aan dat het goed zou zijn om de voorrangsregels tegen het licht te houden.

2.7.3 DAK onduidelijk en niet transparant De inspreker bekritiseert de website van DAK (voorheen WoningNet) als onbetrouwbaar en ontransparant. De schrijver klaagt dat de site vaak niet werkt, posities niet zichtbaar zijn en dat er onduidelijkheid is over de verdeling van woningen, vooral bij rolstoelwoningen. Zo worden verhuurde rolstoelwoningen niet gepubliceerd op de pagina ‘verhuurde woningen’. Het systeem toont geen updates over het aanbieden van de woning aan kandidaathuurders nadat de advertentie is gesloten. Belangstellenden blijven daardoor weken in onzekerheid. De inspreker vindt het gebrek aan transparantie problematisch, vooral omdat het vertrouwen van woningzoekenden hierdoor wordt aangetast.

Reactie college Het college betreurt dat de inspreker zo ontevreden is over DAK. In december 2023 en januari 2024 was er sprake van een grote storing waarbij DAK enkele weken zeer slecht presteerde. Dit was erg vervelend voor woningzoekenden. Sindsdien functioneert de website zoals het hoort.

Nota van beantwoording

Reactie college Het college is met de AFWC en het HNA eens dat het tijd wordt om de bestaande voorrangsregels in Amsterdam tegen het licht te houden. Door de verschillende regels te evalueren, kunnen we onderzoeken wat het effect van deze voorrangen is. Aan de hand van de uitkomsten van de evaluatie kan worden gekeken of het nodig is om voorrangen te schrappen. Het college heeft in de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting opgenomen dat de bestaande voorrangsregels geëvalueerd worden en dat er geen nieuwe regels worden toegevoegd. In de Prestatieafspraken 2024-2027 is afgesproken dat de evaluatie van de voorrangen in 2025 plaats zal vinden. Op dit moment werken de gemeente en de AFWC aan een plan van aanpak voor de evaluatie.

2.7.6 Pilot Blijf Groep Een inspreker merkt op dat in de Nadere Regels bij de Huisvestingsverordening nog staat benoemd dat cliënten van de Blijf Groep een urgentie onder opschortende werking kunnen krijgen. In dat geval

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

21

wordt het huurcontract op naam van een zorg­ instelling gezet en pas ‘omgeklapt’ op naam van de cliënt als de cliënt aan alle voorwaarden voldoet. Op dit moment is er een pilot gaande waarbij deze cliënten direct een huurcontract op eigen naam krijgen. Deze pilot wordt eind 2024 geëvalueerd. De inspreker wijst erop dat deze evaluatie tot andere afspraken kan leiden dan er nu in de Nadere regels zijn opgenomen.

Reactie college In de Nadere Regels Urgenties staat in artikel 5 over de urgentiecategorie Blijf Groep opgenomen dat het college ervoor kan kiezen om uitstromers uit de Blijf Groep een huurcontract onder opschortende voorwaarden te geven. In het kader van de pilot voor de Blijf-groep is ervoor gekozen om in elk geval voor de periode van een jaar tijd van deze werkwijze af te wijken. Dit betekent dat cliënten die uitstromen uit de Blijf Groep direct een huurcontract op eigen naam krijgen, ook als ze nog niet aan alle voorwaarden voor urgentie voldoen. Voor deze pilot was het niet nodig om de Nadere regels aan te passen, omdat in artikel 5 staat dat het college kan kiezen voor een contract op eigen naam, zoals bij de pilot het geval is. Als er na de evaluatie van de pilot aanpassingen in de werkwijze zijn die in de Huisvestingsverordening moeten worden verwerkt, dan worden die voor de wijzigingsverordening van 2026 meegenomen.

2.7.7 Waarom geen lokale voorrang in Amsterdam De inspreker vraagt waarom mensen uit omliggende dorpen zoals Weesp en Aalsmeer voorrang hebben op 50% woningen in hun eigen woonplaats, terwijl inwoners uit de SRA zonder restricties op woningen in Amsterdam kunnen reageren.

Een inspreker uit frustratie over de bureaucratie en het gebrek aan maatwerk in het systeem, zoals de noodzaak om apart bezwaar in te dienen bij de website klachtenbezwaar.nl wanneer men in bezwaar wil tegen het afbouwen van een zoekpunt. De inspreker pleit daarnaast voor een eenvoudiger en effectiever systeem voor het afhandelen van klachten in het algemeen, waarbij bijvoorbeeld aantekeningen van telefoongesprekken beter worden bijgehouden en er één aanspreekpunt is.

Reactie college De website klachtenbezwaar.nl geeft mensen die een punt hebben afgebouwd de mogelijkheid zowel een klacht in te dienen als in bezwaar te gaan. Indien de afbouw van het punt een fout betreft van de corporatie, kan een klacht voldoende zijn om het punt te herstellen. In alle andere gevallen dient de woningzoekende in bezwaar te gaan via de tool. De tool maakt het mogelijk om de benodigde informatie voor het afhandelen van het bezwaar automatisch uit de database van WoningNet te halen. Dit komt de bezwaarmaker ten goede omdat het bezwaar hierdoor sneller afgehandeld kan worden. Het college betreurt het dat de inspreker niet tevreden is over de klachtafhandeling van de gemeente. Het is in een grote gemeente waarin veel medewerkers betrokken zijn bij de behandeling van vragen, klachten en bezwaren helaas niet mogelijk om ervoor te zorgen dat Amsterdammers voor al hun problemen één aanspreekpunt hebben. Het beleid van de gemeente is dat mensen binnen 5 dagen een reactie krijgen op hun klacht of vraag.

2.7.9 H  oofdhuurderschap overname door kinderen

Reactie college De Huisvestingswet schrijft voor dat gemeenten maximaal 50% van de vrijkomende woningen met voorrang mogen toewijzen aan mensen die binding hebben met de betreffende gemeente of regio. In Amsterdam zijn er ook voorrangsregelingen op basis van binding. Bijvoorbeeld de voorrang voor Amsterdamse jongeren, de stadsdeelvoorrang voor aangewezen nieuwbouwcomplexen, de beroeps­ groepenregeling (economische binding) of de voorrang voor mensen met een WMO-indicatie. Daarnaast zijn er bepaalde urgentiecategorieën met een bindingscomponent zoals een sociaal medische urgentie. Amsterdam heeft momenteel onvoldoende lokale ruimte over om nog meer woningen toe te wijzen op basis van binding.

Nota van beantwoording

2.7.8 Wens voor één aanspreekpunt

Twee inspraakreacties gaan over het overnemen van een sociale huurwoning of particuliere huurwoningen door meerderjarige kinderen als ouders verhuizen of komen te overlijden. De twee insprekers zeggen dat het ook mogelijk moet zijn dat inwonende, meerderjarige kinderen in zowel corporatiewoningen als particuliere huurwoningen met een normale huurprijs kunnen blijven wonen als hun ouders verhuizen of overlijden. Momenteel moeten deze kinderen vaak meeverhuizen, terwijl er weinig alternatieven zijn en zij deel uitmaken van de sociale infrastructuur van de buurt. Daarom zou het recht moeten worden gegeven aan deze kinderen om in alle gevallen het hoofdhuurderschap over te nemen, aangezien zij door hun inwoner­ schap ook huurrechten hebben opgebouwd.

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

22

Reactie college Per 1 januari 2024 is de Wet huurbescherming weeskinderen van kracht. Deze wet biedt kinderen tussen 16 en 27 jaar die ouderloos worden na het overlijden van de ouder waarbij ze woonden, het recht om de huurovereenkomst van de overleden ouder te behouden tenminste tot en met hun 27e levensjaar. In andere gevallen bepaalt de woningcorporatie conform het Burgerlijk Wetboek of een kind het huurcontract van die ouder mag voortzetten. Voorafgaand aan de wetswijziging in 2024 boden de Amsterdamse woningcorporaties al vaak oplossingen aan om te voorkomen dat kinderen dakloos zouden worden door het overlijden van hun ouders. In sommige gevallen werd er een maatwerkoplossing geboden, zoals het aanbieden van een kleinere woning. Het college begrijpt dat de woningcorporaties hierbij rekening houden met het passend toewijzen. Het college ziet geen reden om bovenop de Wet huurbescherming weeskinderen aanvullende regels te stellen als het gaat om het overnemen van het huurcontract van de ouders. Wanneer ouders moeten verhuizen vanwege bijvoorbeeld sloop of renovatie, worden kinderen tot 23 jaar meegerekend voor de huishoudgrootte bij de stadsvernieuwingsurgentie. Jongeren ouder dan 23 jaar en tot 28 jaar krijgen een semi stadsvernieuwingsurgentie waarmee zij kunnen reageren op jongerenwoningen. Afspraken over terugkeer worden verder opgenomen in het Sociaal Plan.

De jongeren krijgen, net als andere jongeren in Amsterdam tot 28 jaar, een tijdelijk huurcontract. Het zou ten opzichte van andere jongeren oneerlijk zijn als zij een vast contract of het hoofdhuurderschap kunnen overnemen van hun ouders. Dit gaat ook niet goed samen met de regels van het passend toewijzen op basis van de huishoudgrootte. Het zou dan kunnen zijn dat een alleenstaande jongere in een gezinswoning blijft wonen als de ouders verhuizen, terwijl er ook groot tekort is aan gezinswoningen. Voor particuliere woningen geldt dat na het verhuizen of overlijden van ouders een nieuwe hoofdhuurder aangewezen moet worden door de verhuurder. Bij overlijden van de ouders wordt eerst gekeken naar de geregistreerde bewoners op het adres. Vaak wordt het buurtteam betrokken als de jongere dreigt dakloos te worden.

2.7.10 Woonwerkwoningen Een inspreker vraagt naar het niet verkrijgen van een stadsvernieuwingsurgentie bij sloop of

Nota van beantwoording

renovatie van een woonwerkwoning. De inspreker noemt dit een ten onrechte vergeten groep en refereert aan het project Vogelpunt in Amsterdam Noord.

Reactie college Bij sloop nieuwbouw of grootschalige renovatie worden de Amsterdamse Kaderafspraken voor vernieuwing en verbetering gevolgd. In dit participatieproces wordt advies gegeven door een bewonerscommissie en wordt een Sociaal Plan opgesteld met afspraken over de herhuisvesting. Als dit proces is afgerond krijgen de bewoners een stadsvernieuwingsurgentie waarmee ze kunnen zoeken naar een woning op DAK. Woonwerk­ woningen voor bijvoorbeeld kunstenaars hebben een andere toewijzingsmethodiek en komen niet op DAK. Het zal niet vaak voorkomen dat een woonwerk­ woning wordt gesloopt. In het Sociaal Plan kunnen hiervoor maatwerkafspraken gemaakt worden, bijvoorbeeld dat een alternatieve woonwerkwoning wordt aangeboden. Het opstellen van beleid op dit gebied lijkt, gezien de omvang, op dit moment niet noodzakelijk. In uitzonderlijke gevallen kunnen corporaties gebruikmaken van de beschikbare vrije ruimte.

2.7.11 Bejaardencentra Een inspreker geeft aan dat de gemeente bejaardencentra moet bouwen, wellicht gecombineerd met jongerenhuisvesting, omdat veel ouderen daar grote behoefte aan hebben. Daarmee worden ook de familieleden en mantelzorgers ontlast.

Reactie college Het college onderkent de behoefte aan nieuwe woningen voor ouderen, woningen waar zij naar toe kunnen verhuizen als de eigen woning om wat voor reden dan ook niet meer als passend wordt ervaren. Het college snapt de behoefte aan nieuwe bejaardencentra, maar zet in op de realisatie van meer geclusterde woningen voor ouderen, al dan niet met zware zorg. Deze woonvorm lijkt op een bejaardencentra maar dan moderner, meer passend bij de woonwensen van de ouderen van nu. De ouderen blijven bijvoorbeeld zelfstandig wonen, hebben een eigen woning en huurcontract en kunnen kiezen of ze gezamenlijk willen eten en dergelijke. Een voorbeeld in de bestaande bouw van dit soort geclusterde woningen zijn de Lang Leven Thuis Flats, waarin bewoners, corporaties, zorgaanbieders en welzijnspartijen samen proberen het prettig langer thuis wonen van ouderen mogelijk te maken. De kansen om met

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

23

jongeren of studenten iets te combineren en het efficiënt inzetten van zorgpersoneel, zijn daarbij zeker aandachtspunten.

2.7.13 Benedenwoningen voor ouderen Een inspreker geeft aan dat alle benedenwoningen beschikbaar moeten komen voor ouderen, omdat zij graag naar deze woningen willen verhuizen.

2.7.12 Intermediaire verhuur De FAH geeft in haar inspraakreactie aan dat zij zich verbaast over dat intermediaire verhuur op basis van artikel 2.1.1. Lid 3d. uitgezonderd is van de Huisvestingsverordening 2024, omdat het toevoegen van permanente intermediaire verhuur aan het Programma Huisvesting Kwetsbare Groepen wel is opgenomen in de nieuwe samenwerkingsafspraken.

Reactie college Het college begrijpt de reactie van de FAH. Intermediaire verhuur valt inderdaad buiten de Huisvestingsverordening, maar is wel onderdeel van de samenwerkingsafspraken tussen de gemeente, de corporaties en de FAH over het huisvesten van kwetsbare groepen (afspraak 6.1). Van intermediaire verhuur is sprake als een woningcorporatie een woning verhuurt aan een zorgaanbieder en de zorgaanbieder deze door­ verhuurt aan haar cliënt. Deze cliënt ontvangt zorg van deze aanbieder zo lang als het intermediaire huurcontract loopt. De verhuur via de zorgaan­ bieder valt buiten de Huisvestingsverordening, omdat de toewijzing verloopt via de zorgaanbieder en niet via WoningNet. De woningen die intermediair verhuurd worden aan deelnemers van de omslagroute vallen onder het Programma Huisvesting Kwetsbare Groepen. Tot 2024 telden hier alleen de woningen mee waarvan het huur­ contract op termijn omklapt naar een huurcontract op eigen naam. Dit betekent dat een groot deel van de woningen die woningcorporaties aan zorgaanbieders verhuren buiten dit programma vielen, omdat ze permanent intermediair verhuurd worden en niet omklappen. De reden van het niet omklappen houdt verband met de chronische zorgvraag van de cliënt. In de nieuwe samenwerkingsafspraken telt ook de nieuw te verhuren permanente intermediaire verhuur mee, zodat ook deze doelgroep passend in de stad kan wonen.

Door het meetellen is het eenvoudiger om ruimte te creëren in zowel de bestaande bouw als in de nieuwbouw. Vanaf juni 2024 neemt de FAH deel aan zowel de stuurgroep als het bestuurlijk overleg van het Programma Huisvesting Kwetsbare Groepen. Het college gaat graag met de FAH in gesprek over haar wensen ten aanzien van regulering en maximering van intermediaire verhuur.

Nota van beantwoording

Reactie college Het college is bekend met de wens van ouderen om gelijkvloers te wonen, waaronder ook naar begane grondwoningen. Amsterdam heeft momenteel al bestaand beleid voor senioren­ woningen, waarbij ouderen voorrang krijgen op woningen die gelabeld zijn als seniorenwoning. Seniorenwoningen kunnen ook benedenwoningen zijn, maar bijvoorbeeld ook woningen die bereikbaar zijn met lift. Niet alle benedenwoningen worden gelabeld als seniorenwoningen. Het college wil graag dat geschikte woningen naar de juiste doelgroepen gaan, waaronder ook voor ouderen. Het college evalueert komend jaar de regels voor de voorrangsregels in de Huisvestings­ verordening en neemt dit punt mee.

2.7.14 Verkoop van sociale huurwoningen Het HNA verzoekt het college om te stoppen met het verkopen van sociale huurwoningen, omdat er te veel woningzoekenden zijn en elke woning telt. Daarnaast geeft het HNA aan dat ze graag wil dat de 40-40-20 verdeling ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd in de bouw. Een andere inspreker geeft aan dat er geen benedenwoning meer verkocht mag worden.

Reactie college Het college heeft in de Prestatieafspraken 20242027 een strenger afwegingskader gemaakt voor de verkoop. Het college is geen voorstander van verkoop en zou het liefst zien dat er geen enkele sociale huurwoning wordt verkocht. Corporaties staan alleen op dit moment voor enorme investeringen voor verduurzaming en nieuwbouw en met het huidige financieel arrangement van de corporaties moeten ze woningen blijven verkopen. Wel hebben de partijen afgesproken dat er minimaal een groei van 1.500-2.500 permanente sociale huurwoningen wordt gerealiseerd in deze periode. Daarnaast blijft het college zich inzetten voor de 40-40-20%.

2.7.15 Bestrijden dakloosheid Straatalliantie benadrukt in een inspraakreactie dat dakloosheid een ernstige schending is van het mensenrecht op huisvesting en dat het voornamelijk een woonprobleem is, waarbij armoede de belangrijkste voorspeller is. Ze pleiten voor meer effectieve en structurele maatregelen van de gemeente Amsterdam om dakloosheid te

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

24

voorkomen en terug te dringen, waarbij de “Housing First” benadering centraal staat. Deze aanpak, die prioriteit geeft aan het verstrekken van een vaste woonplek als eerste stap in de ondersteuning van dakloze mensen, wordt gezien als het meest effectief. Naast dat ingezet moet worden op preventie van dakloosheid, waar de Housing First principes centraal staan, moet ook proactief gewerkt worden aan het vergroten van het aanbod en de zekerheid van woonruimte voor kwetsbare groepen.

Reactie college Het college dankt de Straatalliantie voor de bewezen betrokkenheid en samenwerking, onder andere bij de aanpak en het bestrijden van dakloosheid bij mensen die geen zorgvragen hebben, maar wel te maken hebben met veel stress en veel zorgen over hun toekomst. In de AAV heeft het college ervoor gekozen om realistische doelen te stellen en het kost tijd om het tij te keren. Alle inzet en inspanningen zijn erop gericht om dakloosheid niettemin te voorkomen. Met het beleidsprogramma versterking aanpak dakloosheid biedt Amsterdam onderdak aan een zeer diverse groep daklozen. Ongedocumenteerde mensen, arbeidsmigranten die op straat zijn gezet, gezinnen die dakloos raken, mensen in een zeer kwetsbare situatie die GGZ-zorg nodig hebben, etc. Ons voornaamste doel is om deze mensen tijdelijke opvang of huisvesting te bieden met daarbij de meest passende en nodige ondersteuning om zo snel mogelijk een duurzame woonplek te vinden. Dit kan in en buiten Amsterdam zijn. Dit kan in een zelfstandige huurwoning zijn met een vast contract, maar het kan ook terug in het herstelde netwerk zijn. Iedere situatie vraagt om een verschillende benadering. Het college weet dat de Straatalliantie hierbij kan ondersteunen om mensen te helpen hun weg te vinden richting een begin van een oplossing.

De Straatalliantie weet ook dat er elke dag mensen aankomen in Amsterdam zonder dat ze beschikken over adequate huisvesting en die ons (soms na een poosje) om een huis of een woonplek vragen. Het college kan niet iedereen helpen en is er een voorstander van alle mensen die met een woonvraag naar Amsterdam komen zo snel mogelijk te voorzien van een duidelijk antwoord over hun woonkansen. Het college is het eens met de Straatalliantie dat Amsterdam de problematiek van dak- en thuisloosheid niet alleen kan oplossen en vragen al jaren aan het Rijk om landelijke solidariteit.

Nota van beantwoording

2.7.16 Jongerencontracten en statushouders Een inspreker vraagt het college iets te doen tegen jongerencontracten en meer oog te hebben voor jongeren met een mbo-diploma. Deze jongeren hebben meer hulp en voorrang nodig om aan hun leven te beginnen. De inspreker vindt dat deze jongeren beloont moeten worden omdat zij al zoveel voor de maatschappij betekenen door op jonge leeftijd al te werken, zonder dat zij in aanmerking komen voor een woning. Ook is de inspreker van mening dat onderscheid gemaakt moet worden tussen statushouders die nog nooit in een sociale huurwoning hebben gewoond en statushouders die daar al in wonen bij hun ouders. In een statushoudersgezin met kinderen in huis die 18+ zijn, krijgen de kinderen, elk afzonderlijk, met hulp van de gemeente binnen 2 maanden een eigen woning. Dat kan omdat ze met de ouders meeverhuisd zijn en dus nooit zelf een aanbod hebben gehad in het AZC. In tegenstelling tot andere jongeren is het volgens de inspreker voor statushouders makkelijk om als statushouder in een statushouderscomplex met studenten een eigen containerwoning te krijgen.

Reactie college Het college begrijpt de zorgen van de insprekers over de jongerencontracten en onderschrijft dat mbo-studenten van grote waarde zijn voor de stad. Mbo-studenten spelen een cruciale rol in het voortstuwen van onze economie en stadsdynamiek. Voltijd studenten kunnen naast een regulier jongerencontract ook worden gehuisvest met een campuscontract. Met de komst van de nieuwe woonruimteverdeling moet het voor starters makkelijker worden om met startpunten opnieuw een woning te vinden. Helaas zal er door het grote tekort aan woningen krapte blijven bestaan. Het college begrijpt de zorgen van de insprekers over de verdeling van woningen. Er is een landelijke wettelijke taakstelling voor het huis­ vesten van statushouders. Daarnaast is huisvesting een belangrijke voorwaarde voor statushouders om mee te kunnen doen met de samenleving. Dit zijn belangrijke redenen om statushouders een urgentie te verlenen. Tegelijkertijd is de woningnood hoog en zijn woningen schaars. Zelfs met urgentie is er een wachtlijst. De inzet is om de schaarse woningen zo eerlijk mogelijk te verdelen. Doordat er te weinig betaalbare woningen zijn, blijft die verdeling ontzettend lastig. Bij de toewijzing van woningen wordt passend toegewezen. Dit betekent dat er onder andere rekening wordt gehouden met het aantal personen

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

25

en de grootte van een woning. Dit staat overigens los van of iemand een statushouder is of niet. Als mensen eenmaal in de woning wonen, kan het zijn dat na verloop van tijd de woning niet meer passend is. Er wordt daarom ingezet op door­ stroming. Dit moet ervoor zorgen dat zo veel mogelijk mensen passend kunnen wonen.

Nota van beantwoording

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

26

3

Woonruimtevoorraad in de Huisvestingsverordening

Het college heeft vier voorstellen voor de Huisvestingsverordening per 1 januari 2025 gepresenteerd die zien op regels ten aanzien van de woonruimtevoorraad. Het college heeft voorstellen gepresenteerd met betrekking tot het versoepelen van regels rondom huizenruil zonder betaling, korte huisbewaring, woningdelen middels onder meer een plusquotum en de tijdelijke verplaatsing van woonboten met B&B’s. Op de voorstellen zijn in totaal 239 inspraakreacties binnengekomen van zowel organisaties als individuele burgers. De volgende organisaties hebben op de voorstellen gereageerd: Home Exchange, Amsterdam Gastvrij, de AFWC, de FAH, Straatalliantie, het HNA, het Wooncafé 020 en Stichting Betaalbare Woonstad Amsterdam (BWA). De andere inspraakreacties zijn door individuele insprekers ingediend. De reacties zijn als volgt verdeeld: • Huizenruil zonder enige vorm van betaling vrijstellen van regels: 165 reacties. • Het versoepelen van korte huisbewaring: 13 reacties. • Het versoepelen van de regels voor woningdelen met drie personen en hospitaverhuur (inwoning): 43 reacties. • Wijziging in het B&B-beleid om in verband met kadeherstel tijdelijke verplaatsing van woonboten met een B&B-vergunning te versoepelen door niet te toetsen aan het wijkquotum: 4 reactie. • Overige zienswijzen woonruimtevoorraad: 14 reacties.

De meeste insprekers zijn positief over het versoepelen van de regels rondom huizenruil. De overgrote meerderheid van de reacties pleit zelfs voor verdere versoepelingen, zoals het volledig vrijstellen van huizenruil van de huidige regels. Insprekers benadrukken dat huizenruil niet gelijkgesteld kan worden aan commerciële verhuur, omdat dit gebeurt zonder financiële vergoeding. Tegelijkertijd uiten sommige insprekers zorgen over mogelijke negatieve effecten op de

Nota van beantwoording

leefbaarheid en vragen zij om duidelijke richtlijnen om misbruik te voorkomen. De reacties op het voorstel voor korte huisbewaring zijn overwegend positief, met enkele insprekers die vragen om gelijke behandeling van particuliere en corporatiewoningen. De inspraakreacties over woningdelen en het plusquotum leveren ook een gemengd beeld op. Insprekers benadrukken de grote behoefte aan woonplekken en woonruimte in de stad. Sommigen vinden dat er meer versoepe­ lingen zouden moeten komen en een enkeling wil dat alle regels worden losgelaten. Aan de andere kant zijn er insprekers die zich zorgen maken over de gevolgen voor de leefbaarheid in de wijk en in de buurt. Ook maken insprekers zich zorgen of er wel voldoende woningen voor gezinnen blijven in de stad. De reacties op de voorstellen om de regels voor inwoning en hospitaverhuur te versoepelen zijn overwegend positief. Ook hier benadrukken insprekers de behoefte aan woonplekken in de stad. Andere insprekers maken zich zorgen over de mogelijke overlast wanneer meerdere gezinnen of huishoudens bij elkaar mogen inwonen. Een relatief groot aantal insprekers wil juist verdere versoepeling van de regels voor inwonen. Relatief vaak wordt ook genoemd dat de gemeente ervoor moet zorgen dat hospitaverhuurders geen probleem krijgen met uitkeringen of de belastingen.

De reacties op de tijdelijke verplaatsing van woonboten met B&B’s zijn overwegend positief, maar er zijn vragen over de duur van de verplaatsing en de uitvoeringsdetails. Tot slot zijn er inspraak­ reacties ingediend over onderwerpen waarover het college dit jaar geen voorstel heeft gedaan. Deze reacties gingen onder meer over handhaving bij vakantieverhuur, de financiële gevolgen bij hospitaverhuur, het pandquotum bij woningdelen, de Wet betaalbare huur en het splitsingsbeleid. De inspraakreacties zijn voor het college geen reden om de voorstellen te wijzigen.

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

27

3.1 Huizenruil zonder enige vorm van betaling vrijstellen van vergunningplicht Het college wil huizenruil zonder enige vorm van betaling vrijstellen van de regels voor vakantie­ verhuur. Je hoeft dan geen vergunning of registratie­ nummer aan te vragen of aan andere regels van vakantieverhuur te voldoen. Het moet dus gaan om huizenruil waar geen geld, punten of andere vormen van tegenprestatie tegenover staan. Er zijn in totaal 165 reacties binnengekomen op het voorstel om vakantiewoningruil zonder vergoeding uit te zonderen van de regels voor vakantieverhuur. Acht van deze reacties zijn afkomstig van een organisatie. Het gaat om Home Exchange, Amsterdam Gastvrij, de AFWC, de FAH, de Straatalliantie, het HNA, het Wooncafé 020 en AHAM Vastgoed. De overige binnengekomen reacties zijn afkomstig van individuele burgers. De overgrote meerderheid van de insprekers vindt dat de voorgestelde regels niet genoeg versoepelen en dat huizenruil onder elke vorm vrij zou moeten zijn van de huidige regels. In totaal zijn zes insprekers volledig voor en vijf insprekers zijn volledig tegen het voorstel zoals het is gepresen­ teerd. De overige 154 reacties zijn van mening dat huizenruil in zijn volledigheid vrijgesteld zou moeten worden van regelgeving en niet enkel vakantiewoningruil, waar geen financiële vergoeding tegenover staat.

Eén van de meest gegeven argumenten is dat huizenruil niet gelijkgesteld kan worden aan commerciële verhuur, want een huizenruil gebeurt met gesloten portemonnee. Ook zijn er veel opmerkingen binnengekomen over huizenruil in sociale huurwoningen. Om te beginnen zijn de reacties van de organisaties samengevat en gebundeld per onderwerp gevolgd door de reactie van het college. Veel individuele burgers brengen dezelfde punten naar voren als Home Exchange en Amsterdam Gastvrij. Daarnaast geven individuele insprekers ook andere argumenten waarom huizenruil wel of juist niet vergunningsvrij zou moeten zijn. Daar gaat het college ook puntsgewijs op in. Ook zijn enkele reactie binnengekomen over toeristische verhuur die niet over vakantiewoningruil gaan. De inspraak­ reacties zijn voor het college geen reden om het voorstel voor het vrijstellen van vakantieruil zonder vergoeding anders dan het gebruik van een andere woning, te wijzigen.

Nota van beantwoording

3.1.1 P  ositief over vrijstelling van woningruil zonder betaling Home Exchange verwelkomt het voorstel van het college om vakantiewoningruil zonder het gebruik van punten vrij te stellen van de regels voor vakantieverhuur. Volgens Home Exchange bevestigt deze vrijstelling dat woningruil zonder tegen­ prestatie geen verhuur betekent. Ook Amsterdam Gastvrij uit zich positief over de vrijstelling, waarbij het college tegemoetkomt aan de wens van de gemeenteraad. Deze definitie van vakantieverhuur als verblijf tegen vergoeding, waaronder punten, komt ook goed overeen met de definitie die voor korte termijn verhuur gehanteerd wordt in de recent aangenomen regelgeving voor data­ verschaffing door platforms (2022/0358). Ook Wooncafé 020 is positief over een vrijstelling.

Reactie college Het college dankt insprekers voor deze positieve reacties op de vrijstelling. Ons beleid en juridische basis blijft dat het in gebruik geven van je woning als logiesverblijf een vorm van vakantieverhuur is. Het gaat niet om het soort transactie, het gaat om het gebruik van de woning. Deze onderbouwing van het beleid blijft in principe overeind. Alleen wil het college wel rekening houden met de nieuwe maatschappelijke realiteit dat het ruilen van woningen dat voorheen onderling of via WhatsApp en dergelijke geregeld werd, nu ook via platformen wordt gedaan.

3.1.2 W  oningruil is niet commercieel, alle woningruil vormen vrijstellen Verder betogen de organisaties Home Exchange en Amsterdam Gastvrij en veel insprekers dat ook woningruil met punten niet commercieel is. Het puntensysteem maakt het ruilen makkelijker, maar daarmee niet direct commercieel. Het punten­ systeem heeft als grootste voordeel dat de opties voor ruilen ruimer zijn geworden. Want 1 op 1 ruilen zijn nou eenmaal lastig te vinden. Ook woningruil met punten is een sociaal initiatief in de privésfeer zonder winstoogmerk. Bij Home Exchange hebben de punten geen geldwaarde en zijn niet voor geld inwisselbaar. Dit benadrukt het niet-commerciële karakter van de woning­ uitwisselingen. Bovendien wordt er momenteel geen belasting geheven op huizenruil, omdat punten geen geldwaarde hebben. De punten die op een platform als HomeExchange verdiend kunnen worden, kunnen uitsluitend gebruikt worden voor het verblijven in een andere woonruimte via het platform zelf. Daarmee brengt huizenruil via dit platform niet het risico met zich mee dat een (tweede) woning uitsluitend voor

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

28

huizenruil gebruikt zou kunnen worden. Home Exchange stelt dat het college niet heeft aange­ toond dat er rechtvaardiging is voor de huidige regulatie van vakantiewoningruil met of zonder punten. Uit nagenoeg alle reacties en die van Home Exchange in het bijzonder volgt de oproep om elke vorm van vakantiewoningruil vrij te laten van de regels.

3.1.3 Ook directe ruil met punten vrijstellen Een-op-een ruil waarbij mensen op hetzelfde moment in elkaars woning verblijven noemt Home Exchange wederkerige ruil. Deze wederkerige ruilers zetten soms ook punten in als de geruilde woningen wat betreft vakantie comfort ongelijk­ waardig zijn. Home Exchange vraagt om deze gelijktijdige een-op-een ruil met punten ook vrij te stellen.

Reactie college Het college kan zich de voordelen van woningruil boven andere vormen van toeristische verblijf goed indenken. Ook ziet het college in dat als toeristen voor beperkte duur in een woning verblijven als de bewoners op vakantie zijn dat hotelkamers bespaart. En dat laat weer meer ruimte voor woningbouw of transformatie naar woningen. Het gaat er bij de voorgestelde wijziging en in de discussie over woningruil volgens het college dan ook niet zo zeer om of woningruil, al dan niet tegen vergoeding, helemaal niet mag, maar of er een vakantieverhuurvergunning met voorwaarden voor verplicht is. Woningruil mag altijd onder voorwaarden die bij de vergunning horen, waaronder 30 nachten per jaar en maximaal vier personen. Met deze vorm van regulering willen we zorgen dat woningen zoveel mogelijk bewoond blijven en de buurt niet te veel last heeft van toeristen in woningen en is het effect op de leefbaarheid beperkt. Toeristisch gebruik zonder enige vorm van compensatie valt wel buiten de vergunningplicht. Denk hierbij aan het uitlenen van je woning binnen je eigen netwerk aan familie en goede vrienden zonder dat je daar een vergoeding voor krijgt. Woningruil is in principe een vorm van toeristische verhuur, zoals sinds 2021 is uitgelegd in de toelichting bij de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 en 2024.

Ten eerste verblijven er toeristen in de woning en daarnaast krijgt de bewoner een vergoeding aangezien het om een ruil gaat. Ruilen betekent immers dat je een ander iets geeft en daar iets voor terugkrijgt. De bewoner geeft een kort verblijf in zijn woning en krijgt daar een verblijf voor terug. In het verlengde van het uitlenen van je woning in het informele circuit wil het college nu ook het direct ruilen van een woning zonder aanvullende vergoeding voor toeristisch gebruik toestaan zonder vergunning via een vrijstelling. Het college wil dit omdat directe ruil ook in het informele netwerk plaatsvindt. Directe ruil via een platform zonder nadere vergoeding wordt daaraan gelijkgesteld. Het college gaat echter niet mee in de oproep om alle vormen van woningruil onbeperkt toe te staan.

Nota van beantwoording

Reactie college De vrijstelling is exclusief bedoeld voor ruilen waarbij er niets anders dan een verblijf in een andere woning als vergoeding wordt uitgewisseld. Daarmee is deze ruilvorm via een platform, wat steeds meer voorkomt, net als bij een ruil in het informele netwerk zonder regels mogelijk. Het college wil de vrijstelling niet uitbreiden naar enige vorm van ruil waar punten bij komen kijken. Het uitgangspunt blijft dat vakantieverhuur inclusief woningruil met punten alleen is toegestaan binnen de voorwaarden van de vergunning om zo de ongewenste effecten van vakantieverhuur te beperken.

3.1.4 V  ergunningplicht voor woningruil niet evenredig en proportioneel Voordat een gemeente een vergunningplicht kan instellen die ook voor woningruil geldt, dient de gemeente eerst aan te tonen dat lichtere maat­ regelen zoals de registratieplicht en meldplicht voor toeristische verhuur onvoldoende effect hebben. De huidige aanpak van de gemeente Amsterdam ten aanzien van woningruil met punten gaat te ver, omdat het direct overgaat tot de meest beperkende maatregelen.

Reactie college Het college heeft via meerdere rapportages over woningschaarste en leefbaarheid onderbouwd dat het nodig is het kortdurende verblijf van onder meer toeristen in woningen aan regels te onder­ werpen. Dat heeft college recentelijk gedaan in het schaarsterapport dat is opgesteld voor vaststelling van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2024. Voor Amsterdam, de gemeente waar veruit de meeste toeristische verhuur van woningen in Nederland plaatsvindt, is het duidelijk dat regulering nodig is die verder gaat dan alleen een registratie van de woning. Ook de meldplicht voor vakantie­ verhuur en een maximaal aantal nachten dat kan worden verhuurd (nachtencriterium) blijven noodzakelijk. Woningruil valt onder de definitie vakantieverhuur en de motivering voor regulering geldt dus ook voor vakantieverhuur.

Inspraakreacties Huisvestingsverordening Amsterdam 2025 | November 2024

29

3.1.5 Woningruil geen onttrekking Het college heeft niet aangetoond dat ook vakantiewoningruil de oorzaak is van woning­ onttrekking. Woningonttrekking houdt kort gezegd in dat woningen voor iets anders dan reguliere bewoning gebruikt worden, bijvoorbeeld voor toeristisch verblijf. Zonder concreet bewijs dat huizenruil bijdraagt aan onttrekking van woningen aan de woningvoorraad, zijn verstrekkende maatregelen tegen woningruil niet gerechtvaardigd. Home Exchange roept het college op om specifiek onderzoek te doen naar de impact van vakantie­ woningruil op de woningvoorraad. Ook Amsterdam Gastvrij benoemt dat woningruil niet leidt tot commerciële en structurele verhuur van woningen waar niemand woont, omdat de bewoner alleen een verblijf elders als tegenprestatie kan ontvangen.

Reactie college Het college ziet huizenruil en vakantieverhuur als hetzelfde. Er zitten immers niet-bewoners voor een korte periode in de woning. Dit wordt gereguleerd vanwege onttrekking van woningen en vanwege de effecten op de leefbaarheid. Het effect op de voorraad en de leefbaarheid is niet afhankelijk van wel/niet betaling. Daarom is huizenruil onderdeel van vakantieverhuur en wordt gewerkt met een vrijstelling.

3.1.6 Leefbaarheid niet in gevaar door woningruil Zowel Amsterdam Gastvrij als Home Exchange dragen meerdere argumenten aan waarom huizenruil de leefbaarheid in de stad niet verslechtert. Uit het voorstel blijkt volgens Home Exchange niet dat woningruil significant bijdraagt aan overlast of verminderde leefbaarheid in wijken. Klachten over woningruil zijn er vrijwel niet en klachten kunnen meestal eenvoudig worden opgelost door goede communicatie en afspraken tussen buren. Amsterdam Gastvrij merkt in dit kader op dat de 16 meldingen over woningruil die de gemeente heeft ontvangen niet over overlast hoeven te gaan, het kan ook een melding zijn dat er toeristen verblijven zonder vergunning voor vakantieverhuur. Aangezien het bovendien om een verwaarloosbaar klein fenomeen gaat (minder dan een paar promille van de toeristische over­ nachtingen), en het niet aannemelijk is dat dit in de toekomst anders zal zijn, draagt huizenruil ook niet significant mee aan de toeristische drukte, zo voert Amsterdam Gastvrij aan. Verschillende insprekers noemen dit voorstel dan ook ‘symboolpolitiek’, gezien het zo’n klein deel betreft van het totale toerisme in de stad.

Nota van beantwoording

Omdat gasten zorgvuldig worden geselecteerd, is het zeer onwaarschijnlijk dat ruilers gasten accepteren die overlast kunnen veroorzaken. Bovendien is het gemiddelde verblijf van 6,4 nachten (in Amsterdam, op ruilen in 2023) langer dan andere accommodatievormen, waardoor een verblijf minder gericht is op bekende beziens­ waardigheden. Daarom is het volgens Home Exchange essentieel dat het college nauwkeurig onderzoek doet naar de daadwerkelijke impact van woningruil op de leefbaarheid, zodat regulering proportioneel en feitelijk onderbouwd is. Insprekers geven ook aan dat er niet meer mensen in de stad zijn, omdat de bewoners van woning weg zijn en daar niet meer anderen voor in de plaats komen. Een andere inspreker geeft juist aan dat het voorliggend voorstel een goed voorstel is en dat er snel bestemmingsplannen gewijzigd moeten worden zodat er niet meer wafels-, tour- en ticketshops bij komen.

Reactie college Huizenruil en vakantieverhuur ziet het college als hetzelfde. Tijdens een kort verblijf zitten er tenslotte niet de bewoners, maar toeristen in de woning. Dat raakt zowel de leefbaarheid van de directe omgeving van de woning als van de wijk en de stad als geheel. Daarom is het van belang dat het verblijf en het aantal personen, net als verblijf in woningen tegen betaling in geld, beperkt wordt. Op die manier is het mogelijk toeristen in woningen te ontvangen en de overlast binnen de perken te houden. Het argument dat woningruilers zich socialer opstellen dan andere toeristen overtuigt niet om daar anders over te denken. Over niet meer toevoegen van wafel- tour- en ticket winkels, daar is het college het mee eens. De gemeente heeft in het kader van de leefbaarheid in stadsdeel Centrum succesvol het toeristgericht winkelaanbod beperkt door vanaf 13 september 2018 niet langer toe te staan om nieuwe winkels of voorzieningen toe te voegen waarvan het aanbod enkel op toeristen is gericht.