20211101 wijken in de mix rapport definitief.pdf

Ten eerste hebben woningcorporaties, huurders en gemeente met elkaar afgesproken dat er in gebieden waar het totale aandeel goedkope huur van woningcorporaties en particuliere verhuurders rond of onder 45 procent ligt, terughoudend en in sommige delen niet mag afnemen door verkoop of liberalisering. Op deze manier wordt bijgedragen aan de gemengdheid van de stad. Terwijl het aanbod van gereguleerde huurwoningen van corporaties wordt gestuurd door regels en afspraken, wordt het overige aanbod door de markt georganiseerd. Een deel van de particuliere huur valt echter nog onder de gereguleerde huur. De hoogte van de huur van deze woningen wordt vastgesteld op basis van het woningwaarderingstelsel. De hoogte van de WOZ bepaalt voor een belangrijk deel of een woning gereguleerd is of in de vrije sector valt. Omdat de WOZ-waarde in Amsterdam hoog is, komen bijna alle vrijkomende particuliere huurwoningen in de vrije sector. Er is echter een aanpassing van het stelsel in voorbereiding. Hierin wordt het gewicht van de WOZ-waarde in de puntentelling gemaximeerd. Als deze wijziging van kracht wordt, zal een deel van de woningen die nu nog geliberaliseerd kan worden niet boven de liberalisatiegrens komen en tot het goedkope deel van de voorraad blijven behoren.

Uitgaande van de woningbouwplannen en de verwachte verandering binnen de bestaande voorraad, is een inschatting gemaakt van de richting waarin de Amsterdamse woningmarkt zich tot 2030 zal ontwikkelen. Figuur 4.4 geeft een indruk van de gebieden waar nieuwbouwprojecten tussen 2014 en 2029 zijn, c.q. worden gestart. In komende tien jaar zal de meeste nieuwbouw in Oud-Noord; Bijlmer-Centrum, Amstel III; Geuzenveld, Slotermeer en IJburg opgeleverd worden. Hierin geldt momenteel het uitgangspunt 40-40-20. In de bestaande woningvoorraad is de grootste verschuiving te verwachten in de gebieden Centrum West; Oud-West, De Baarsjes; Oud-Zuid, De Pijp, Rivierenbuurt. Hier zal als gevolg van liberalisering en verkoop in de bestaande voorraad het aantal goedkope woningen dalen en het aantal woningen in het middeldure en dure segment toenemen.

1. Zie woonagenda 2025 2. De directeur van Grond en Ontwikkeling is hiervoor gemandateerd.

29

Figuur 4.4. Woningbouw(plannen) 2014-2029 in de 22 gebieden van Amsterdam

Bron: Woningbouwplannen 1 januari 2021, maps.amsterdam.nl

De richting waarin de samenstelling van de woningvoorraad zich op gebiedsniveau de komende tien jaar zal ontwikkelen hangt dus af van of er op grote schaal nieuwbouw wordt toegevoegd, in welk tempo dit gebeurt en wat de sectorale en segmentale samen­ stelling van de bestaande voorraad is. In figuur 4.5 wordt globaal beschreven in welke richting de samenstelling van de woningvoorraad zich naar verwachting zal ontwikkelen en hoe groot deze veranderingen zijn. In gebieden aan de rand van de stad heeft vooral nieuwbouw een effect, terwijl in de centralere gebieden vooral de verschuivingen in de bestaande voorraad doorwerken.3 In vrijwel alle gebieden zal het aandeel goedkope woningen afnemen. In de gebieden Bos en Lommer; Oud-West, De Baarsjes; Slotervaart; Oud-Zuid; Oud-Noord en Bijlmer-Centrum, Amstel III

is de verwachting dat deze daling het grootst zal zijn. De verwachting is dat het aandeel in het middeldure segment in alle gebieden zal groeien. Dit zal vooral gebeuren in de gebieden Bos en Lommer; Oud-West, De Baarsjes; Slotervaart; Oud-Noord en Bijlmer-Centrum, Amstel III. De ontwikkeling van het aandeel duur segment laat een minder eenduidig beeld zien. Er zijn gebieden waarvan verwacht wordt dat het aandeel van dit segment licht afneemt en gebieden waarin dit waarschijnlijk zal toenemen. In Centrum-West; Slotervaart; De Pijp, Rivierenbuurt en Bijlmer-Centrum, Amstel III wordt een toename van het dure segment verwacht. In IJburg, Zeeburgereiland zal dit aandeel door verdere voltooiing van het nieuwbouwprogramma naar verwachting sterk dalen.

3. de grootste toe- en afname van de prijssegmenten, als aandeel van de totale voorraad van het gebied, is weergegeven met pijlen. De pijlen geven een richting en een sterkte/snelheid aan maar zijn geen eenheden die optellen. Met "-" wordt aangegeven dat de verandering van het aandeel klein of nihil is. )

30

Figuur 4.5. Ontwikkelrichting woningvoorraad 2020-2030 naar segment Gebied

Ontwikkelrichting 2020-2030

Ontwikkeling in/door

goedkoop

middel

duur

Centrum-West

g

–

c

bestaande voorraad

Centrum-Oost

g

–

–

bestaande voorraad

Westerpark

g

c

–

nieuwbouw en bestaande voorraad

Bos en Lommer

g

c

–

nieuwbouw en bestaande voorraad

Oud-West, De Baarsjes

g

c

–

bestaande voorraad

Geuzenveld, Slotermeer, Sloterdijken

g

c

–

sloop en nieuwbouw

Osdorp

–

–

–

De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten

–

–

–

Slotervaart

g

g

c

sloop, nieuwbouw en bestaande voorraad

Oud-Zuid

g

c

c

bestaande voorraad

Buitenveldert, Zuidas

g

c

–

nieuwbouw

De Pijp, Rivierenbuurt

g

–

c

bestaande voorraad

Oud-Oost

g

c

–

bestaande voorraad

Indische Buurt, Oostelijk Havengebied

g

–

–

bestaande voorraad

Watergraafsmeer

g

c

–

nieuwbouw en bestaande voorraad

IJburg, Zeeburgereiland

–

c

g

nieuwbouw

Noord-West

–

–

–

Oud-Noord

g

c

–

nieuwbouw en bestaande voorraad

Noord-Oost

–

–

c

nieuwbouw

Bijlmer-Centrum, Amstel III

g

c

c

sloop, nieuwbouw en bestaande voorraad

Bijlmer-Oost

–

–

–

Gaasperdam, Driemond

–

–

–

31

nieuwbouw

5. Match woningvoorraad en inkomen Zoals al aan de orde kwam, is er in Amsterdam een afname van het segment van gereguleerde huur en betaalbare koop en van het middensegment en daartegenover een groei van het dure segment. Maar ook de inkomensverdeling verandert. De factsheet Wonen in Amsterdam 2019 woningmarkt laat zien dat de opschuiving in de woningmarktsegmenten sneller gegaan is dan de opschuiving in de bijpassende inkomens­ verdeling (zie figuur 5.1).

Figuur 5.1. Woningmarktsegmenten en inkomensgroepen met elkaar vergeleken (2011-2019) 2011

Inkomengroepen

51%

21%

2013

Inkomengroepen

50%

21% 62%

Woningmarktsegmenten 2015

Inkomengroepen

51,4%

Inkomengroepen

Woningmarktsegmenten 2019

Inkomengroepen

Woningmarktsegmenten

15,8%

48,5% 55,0% 47,5% 51,4%

32

15,6%

23% 32,9%

17,4%

19,6%

19% 30%

15%

61,3%

Woningmarktsegmenten 2017

17%

65%

Woningmarktsegmenten

29%

21,4%

gereguleerde huur en betaalbare koop

31,8%

middeldure huur en koop

29,4%

dure huur en koop

17,9%

34,7%

14,4%

34,2%

Bron: Wonen in Amsterdam, 2019. Factsheet woningmarkt

Dus is het de vraag hoe de verdeling van de inkomens­ groepen over de woningmarktsegmenten in de tijd veranderd is. We vatten dit bewoningspatroon samen in een eenvoudige typologie.

De trend die in deze typologie te zien is, is de volgende: De grote categorie van lage inkomens die passend woont in het goedkope segment neemt tussen 2015 en 2019 af van afgerond 55 naar 44 procent. Die afname gaat gepaard met een groei van midden- en hoge inkomens die passend wonen in hun segment (middensegment respectievelijk duur seg­ ment): van 19 procent naar 28 procent. Dat de verschuiving van de woningvoorraad naar de duurdere marktsegmenten niet evenredig gevolgd wordt in de inkomensverdeling is te zien in de trend dat de groep lage- en middeninkomens die een woning bewoont in een relatief duur segment is toege­ nomen van afgerond negen procent naar zestien procent. De tegenpool van deze trend is de afname van het aandeel huis­ houdens met een midden- of hoog inkomen die woningen bewonen in een relatief goedkoper segment: van zeventien procent in 2015 naar twaalf procent in 2019.

Lage inkomens passend: lage inkomens wonen passend als zij in een sociale huurwoning wonen of in het goedkope deel van de koopsector. Anders wonen lage inkomens ‘duur’.1 Midden en hoge inkomens passend: Hierbij gaat het om middeninkomens die een woning in het middensegment (huur of koop) bewonen of hoge inkomens in een woning van het dure huur- of koopsegment. Lage- en middeninkomens duur2: Hierbij gaat het om lage inkomens in het midden- of dure segment en middeninkomens in het dure segment. Zij bewonen een woning behorend tot een duurder segment dan het segment dat passend zou zijn. Midden- en hoge inkomens goedkoop: Hierbij gaat het om hoge inkomens in het goedkope- of middensegment en middeninkomens die wonen in het goedkope segment. Zij bewonen een woning behorend tot een goedkoper segment dan het segment dat passend zou zijn.

De conclusie is dat de inkomenspositie van de huishoudens het duurder worden van de woningvoorraad niet direct volgt. Het aandeel lage inkomens is minder snel afgenomen dan de voorraad goedkope woningen. Voor de duurdere segmenten en hogere inkomensgroepen geldt het omgekeerde. Gevolg hiervan is dat het deel huishoudens met een laag inkomen dat in een passende woning woont is afgenomen en het deel met een laag inkomen dat duur woont is toegenomen. De andere kant is dat het (‘te’) goedkoop wonen van midden en hoge inkomensgroepen is afgenomen en deze groep meer passend woont. Dus de goed passende match van inkomens en prijssegment verschuift van de lage naar de midden- en hogere inkomens. Daarnaast overtreft in 2019 het percen­ tage huishoudens in dure woonsituaties het percentage huishoudens in goedkope woonsituaties. In 2015 was die verhouding andersom en 2017 was hierin het omslagpunt.

Vanuit deze typologie is de Amsterdamse bevolking als volgt te beschrijven. Meer dan veertig procent van de Amsterdamse huishoudens heeft een laag inkomen en woont in een woning die gezien de geldende criteria past bij het inkomen (zie figuur 5.2). Bijna dertig procent heeft een midden- of hoog inkomen en woont eveneens in een woning die past bij het inkomen. Ruim vijftien procent van de huishoudens woont in woning die behoort tot een duurder segment. Dit zijn zowel huishoudens met een laag- als huishoudens met een midden­ inkomen. Tot slot woont ruim twaalf procent van de huis­ houdens, behorend tot de midden- en de hoge inkomens, in een woning die behoort tot een goedkoop segment.

Figuur 5.2. Verdeling van de inkomensgroepen over de woningmarktsegmenten, 2015-2019 2015

55%

2017 2019

49% 44%

9% 13% 16%

19% 24% 29%

17%

lage inkomens passend

14%

lage en middeninkomens duur

12%

midden en hoge inkomens passend midden en hoge inkomens goedkoop Bron: WiA 2015-2019

1.Hierbij is als lage inkomens (in 2019) het bedrag € 42.436 genomen. Maximaal 10% van de vrijkomende woningen mogen immers toegewezen worden aan huishoudens tot aan dit inkomen. Voor de inkomens tot aan €38.035 is passendheid gedefinieerd tot aan de liberalisatiegrens en de bijpassende goedkope koopsector (< € 175.000). Voor de inkomens tussen € 38.035 en € 42.436 wordt aan de passendheid ook de middenhuur en het middensegment koop toegevoegd. Vanwege het feit dat het merendeel van deze inkomens in werkelijkheid buiten de bovengenoemde tien-procentsnorm valt, is de lage inkomensgroep dus ruim gedefinieerd en daarmee de middeninkomensgroep smal. 2. Om de indeling overzichtelijk te houden zijn midden- en hoge inkomens samengenomen voor de ‘passende situatie’. Hoge inkomens kunnen in deze indeling niet ‘duur’ wonen en lage inkomens kunnen niet ‘goedkoop’ wonen. Alleen de groep middeninkomens kan zowel ‘duur’ als ‘goedkoop’ wonen. Daarom wordt ‘duur’ wonen bij de middeninkomens samengevoegd bij ‘duur’ wonen voor de lage inkomens en ‘goedkoop’ wonen voor de midden­ inkomens samengenomen met ‘goedkoop’ wonen van de hoge inkomens.

33

In het tweede deel van de rapportage komt deze analyse terug voor 22 gebieden. Om alvast houvast te hebben voor de vergelijking van de passende, relatief dure of relatief passende woonsituatie in de gebieden ten opzichte van het stedelijk gemiddelde presenteren we hier de stad in twee delen: de stad binnen de ringweg en ten zuiden van het IJ tegenover Noord, Zuidoost en Nieuw-West. We zien in beide delen van de stad dezelfde beweging. Het verschil is dat in Noord, Zuidoost en Nieuw-West het aandeel lage inkomens in een passend segment in 2019 groter is dan binnen de ring, maar de afname is groter. Het komt doordat in Noord, Zuid­ oost en Nieuw-West de corporatiesector meer geslonken is, maar nog altijd ruim groter is dan binnen de ring. Ook het feit dat de betaalbare koopsector buiten de ring geslonken is, terwijl deze in Noord, Zuidoost en Nieuw-West in deze periode al verdwenen was, speelt een rol. Ook de beweging naar een groter aandeel passend wonen voor de midden- en hoge inkomens is voor beide delen van de stad ongeveer van gelijke orde. Het percentage huishoudens dat relatief goedkoop woont, is binnen de ring iets sterker afgenomen dan erbuiten. Het deel van de huishoudens dat juist relatief duur woont, is in Noord, Zuidoost en Nieuw-West iets meer toegenomen dan binnen de ring.

Dat de dure woonsituatie in Noord, Zuidoost en Nieuw-West sterker toeneemt dan gemiddeld is geen goed signaal in het kader dan de woonlastenontwikkeling. Het is bekend dat daar veel huishoudens wonen die, ook als zij in de sociale huursector wonen, moeite hebben om rond te komen. Hoge woonlasten en zorgen over de betaalbaarheid van het wonen zullen toenemen nu blijkt dat het aandeel huishoudens dat in een woning woont van het duurdere segment zo snel toeneemt.

Figuur 5.3. Verdeling van de inkomensgroepen over de woningmarktsegmenten voor twee delen van Amsterdam Buiten de ring A10+IJ

2015

60%

2019 Binnen de ring A10+IJ

48%

2015 2019

17%

51% 41%

9% 16%

9%

13% 22% 23% 33%

19%

lage inkomens passend

14%

lage en midden inkomens duur

17%

midden en hoge inkomens passend

12%

midden en hoge inkomens goedkoop Bron: WiA 2015, 2019

34

Woonlasten De toename van de groep lage- en middeninkomens die woont in een segment dat gezien het inkomen (te) duur is, is ook terug te zien in de ontwikkeling van de zogenoemde woonquote. Deze maat geeft een indica­ tie van de (netto) kosten die huishoudens kwijt zijn aan huur of hypotheek als percentage van het huishoudin­ komen. De groep huishoudens met een laag inkomen die huurt, circa veertig procent van de Amsterdamse huishoudens, heeft relatief de hoogste woonlasten (circa dertig procent). De huurquote van deze groep is tussen 2015 en 2019 echter nauwelijks veranderd (zie figuur 5.4). De eerder beschreven groei van (te) duur niet-passend wonen, vindt vooral plaats bij de groep hurende middeninkomens: de huurquote van deze groep, circa tien procent van alle Amsterdamse huishoudens, is met drie procentpunt gestegen.

Figuur 5.4. Netto huurquote naar inkomensgroep 2015 en 2019 hoog inkomen

24% 22%

27%

midden inkomen

24%

2019 31%

laag inkomen

31%

35

2015 Bron: WiA 2015, 2019

Woonlasten als percentage van het huishoudinkomen is een veel gebruikte indicator die goed te gebruiken is voor vergelijkingen (in de tijd, tussen gebieden en internationaal). Het doet echter onvoldoende recht aan de individuele situatie van huishoudens zoals persoon­ lijke omstandigheden en individuele keuzes. Daarvoor is een subjectieve indicator bruikbaar waarin de ervaren betaalbaarheid van de woning de woonlasten uitdrukt. Figuur 5.5 maakt duidelijk dat de kosten voor wonen door huishoudens in wijken in Nieuw-West, Zuidoost en Noord als een grotere last wordt ervaren dan door huishoudens in wijken van de overige stads­ delen. Veel van de wijken met een laag rapportcijfer voor betaalbaarheid (rood en oranje) zijn ook de wijken met een groot aandeel huishoudens met een laag inkomen en een grote voorraad corporatiewoningen.

Figuur 5.5. Oordeel betaalbaarheid huur of hypotheek van de woning

Bron: WiA 2019

36

6. Demografie In onderstaand kader wordt heel precies de verandering van de aantallen en percentages gezinnen in de stad beschreven. De opgaande en neergaande trend in het aandeel gezinnen is gradueel. Als we uitzoomen en ook de ontwikkeling van

andere huishoudensgroepen beschrijven, wordt duidelijk dat er over een periode van bijna dertig jaar in de verdeling naar huishoudenstypen weinig verandering optreedt.

Gezinnen in Amsterdam

De laatste stijging vanaf 2009 is interessant. Dat is het jaar dat de financiële crisis begon. Die crisis zorgde voor flinke vertraging in de verhuisdynamiek, meer mensen maakten wat wonen betreft pas op de plaats. Daarmee ging de gezinsvorming (geboorte van kinderen in huishoudens die daarvoor kinderloos waren) gewoon door, terwijl er minder huishoudens in de gezinsfase (of de fase dat het kind op komst is) de stad verlieten. In de periode vanaf 2014 is het vertrek van gezinnen weer op gang gekomen. Als aan­ deel van het totaal is het gezinsgehalte van Amsterdam weer ongeveer terug op het niveau van het begin van de 21ste eeuw, wat nog altijd hoog is ten opzichte van twee decennia daaraan voorafgaand. 2020 is overigens wel een bijzonder jaar. Voor het eerst in de tijdreeks is het aantal gezinnen per 1-1-2021 aanzienlijk gekrompen ten opzichte van een jaar eerder: minus 869.

Vaak wordt de vraag gesteld of Amsterdam nog wel in vol­ doende mate een gezinnenstad is. Het is maar hoe je naar de cijfers kijkt. In de twee decennia van de 21ste eeuw is het aantal gezinnen in Amsterdam met ruim 20.000 gegroeid. Dat is niet zo vreemd want de bevolking en het totaal aantal huishoudens groeide vrijwel elk jaar van deze 21 jaren. Het aantal huishoudens groeide sinds 2000 met meer dan 76.000, de bevolking met ruim 141.000. Als alles groeit is het beter om naar het percentage te kijken. Dan zien we (figuur 6.1) dat het aandeel gezinnen aan het begin van de eeuw een flinke stijging vertoonde, in 2014 een maximum bereikte en daarmee enkele procenten h oger lag dan aan het begin van de jaarreeks vanaf 1992.

Figuur 6.1. Aandeel gezinshuishoudens in Amsterdam, 1992-2021 26,0 25,5 25,0 24,5 24,0 23,5 23,0

gezinnen

22,5

37

2020

2015

2010

2005

2000

Bron: OIS 1995

22,0

Meer dan de helft van de Amsterdamse huishoudens bestaat uit een persoon die alleen woont, iets meer dan een vijfde zijn stellen zonder kinderen en ongeveer een kwart van de huishoudens bestaat uit gezinnen. Deze huishoudensmix van globaal 55-20-25 blijkt dus voor Amsterdam een licht schommelende constante. Dat er in die dertig jaar periodes bij waren dat de Amsterdamse bevolking licht groeide maar soms ook zeer sterk groeide, maakt daar niet veel voor uit. Er is bovendien een continu grote dynamiek in de huis­ houdensvorming. Amsterdam kenmerkt zich door een grote jaarlijkse instroom van jonge mensen die aangetrokken worden door scholingsmogelijkheden, arbeidsmarktkansen en de stedelijke cultuur. Partners worden gevonden, gezinnen gevormd. Op iets hoge­ re leeftijd is er een aanzienlijke uitstroom, vooral van huishoudens die in de gezinsfase zijn aanbeland en op zoek zijn naar de ruimere woning die ze in Amsterdam niet gevonden hebben. Door de continue verjonging blijft het effect van vergrijzing in Amsterdam beperkt, al schuift ook hier de babyboomgeneratie door naar de hogere leeftijdsgroepen.

Figuur 6.2. Aandeel alleenstaanden, paren zonder kinderen en gezinnen in Amsterdam, 1992-2021 60 55 50 45 40

alleenstaand

35 30

paar zonder kinderen

25

gezinnen

20

38

2020

2015

2010

2005

2000

Bron: OIS 1995

15

Die Amsterdamse mix van alleenstaanden, stellen en gezinnen is echter niet gelijkmatig over de stad gespreid. Dat heeft te maken met de verdeling van grote en kleine woningen. Simpel het gegeven dat de woonstandaarden in de loop van de tijd zijn opgerekt vinden we terug in de bouwperioden.

ruimtelijk patroon in het voorkomen van weinig of veel grote woningen te laten zien. In sommige wijken, zoals de tuindorpen Buiksloot en Nieuwendam van stads­ deel Noord is maar een paar procent van de woning­ voorraad groter dan 80 m2, maar ook de gestapelde woningen uit de negentiende eeuwse en ’20-’40 peri­ ode zijn merendeels klein. Binnen de ringweg en ten zuiden van het IJ zijn natuurlijk de grachtengordel en delen van Amsterdam Zuid bekende uitzonderingen. In deze statusrijke woonmilieus is het percentage grote woningen groot, vooral in Museumkwartier, Apollobuurt en Willemspark. In de naoorlogse wijken is het aandeel grote woningen beduidend groter dan in de wijken die voor de Tweede Wereldoorlog gebouwd werden. Een sprong naar echt veel grote woningen wordt gemaakt in de wijken die vanaf 1985 werden gebouwd. Toen besloot Amsterdam besloot de concurrentie aan te gaan met de groeikernen: Wijken als de Aker, Nieuw-Sloten, Kadoelen, Het Oostelijk Havengebied zijn daar voor­ beelden van. IJburg is de laatste wijk in die traditie.

We gebruiken per persoon meer vierkante meters dan in elke eerdere periode en daarom zijn woningen in de opeenvolgende bouwperiodes (meestal) steeds groter geworden. Dat betekent dat in een woning waar vroeger makkelijk een gezin paste, tegenwoordig nog soms één of twee personen wonen, of een gezin met één kind maar wel een nijpende verhuiswens. Woningen uit de historische bouwperiodes zijn naar de huidige maatstaven vaak klein en die uit recentere bouwperiodes meer aansluitend bij de ruimtebehoefte van grotere huishoudens. Dat is goed herkenbaar in figuur 6.3 waar het bekende patroon van de voor- en naoorlogse stad te zien is. In de kaart is 80 vierkante meter gebruiksoppervlak per woning gekozen om het

Figuur 6.3. Aandeel woningen > 80 vierkante meter gebruiksoppervlak per wijk, 1-1-2021

Bron: OIS

39

De samenstelling van de wijken naar kleine en grote woningen is sterk bepalend voor de verdeling van kleine en grote huishoudens over de stad. Daarom wordt de verdeling van ongeveer 55 procent eenpersoonshuishoudens, twintig procent stellen en een kwart gezinnen, die al langere tijd de stedelijke mix definieert, maar in een beperkt aantal wijken teruggevonden. In veel wijken ligt een groter dan gemiddeld accent op juiste de kleine huishoudens en in andere wijken juist op de gezinnen.

n

Een andere dimensie is leeftijd. Gezinnen kunnen in de leeftijdsverdeling worden gevonden door een over­ vertegenwoordiging van de kinderleeftijden tussen nul en vijftien en ook van de leeftijdsgroepen van hun ouders ergens tussen globaal vijfentwintig en vijftig. Maar als een wijk gekenmerkt wordt door veel stellen en eenpersoonshuishoudens kan het leeftijdsprofiel sterk verschillen. Het accent kan liggen op jongeren, middelbare huishoudens of op senioren. Met de demo­ grafische kenmerken van wijken per 1 januari 2021 is een indeling gemaakt naar huishoudenstypen.

n

n

Figuur 6.4 geeft het kaartbeeld waarin negen typen aan de orde komen. n Op de eerste plaats is er een tiental wijken die we ‘doorsnee Amsterdam’ genoemd hebben. De samenstelling naar leeftijden en huishoudens­ soorten wijkt hier het minst af van het stedelijk gemiddelde. Het zijn wijken die rondom het centrum liggen zoals de Chassébuurt en de Spaarndammerbuurt aan de westkant, IJplein/ Vogelbuurt ten noorden, en een groter aantal wijken van Oud-Oost en de Watergraafsmeer. n Een dertigtal wijken, merendeel vallend onder van de gebieden binnen de ring en ten zuiden van het IJ, behoort tot het type ‘jonge kleine huishoudens’, in overeenstemming met het kaartbeeld over woninggrootte. Daar ligt het demografische profiel verder af van het gemiddelde Amsterdam. In sommige wijken is die afwijking licht, maar in bij­ voorbeeld de beide Burgwallen-­wijken, de Zuidas, de beide wijken van de noordelijke IJ-oevers is het accent op jonge kleine huishoudens zeer sterk. In wijken zoals Sloterdijk en Omval/Overamstel is dat ook zo, maar dat zijn wijken die nog sterk in ontwikkeling zijn en waar in de beginfase veel jongerenwoningen gebouwd zijn. Gemiddeld ligt in dit type wijk het aandeel alleenwonenden bijna tien procentpunten boven het stedelijk gemiddelde en het aandeel stellen bijna twintig procentpunten. Het aandeel gezinnen ligt daar dertig punten onder.

n Er zijn ook wijken waar de jonge kleine huishoudens in combinatie voorkomen met aanzienlijke vergrijzing. De grachtengordel en Weesperbuurt/ Plantage zijn op deze manier te typeren. Het aan­ deel gezinnen is daar nog lager, meer dan veertig procentpunten lager dan in Amsterdam gemiddeld.

n

n

40

Een flinke groep wijken wordt getypeerd door het meer dan gemiddeld voorkomen van gezinnen. Er zijn drie typen: gewone gezinswijken die in de kaart worden aangeduid met ‘gezinnen’. Nieuw­ bouwijken als IJburg en Elzenhagen behoren hiertoe, maar ook naoorlogse woonwijken van de stadsdelen Nieuw-West, Noord en Zuidoost. Het aandeel gezinnen ligt hier 1,5 keer zo hoog al in Amsterdam gemiddeld. Alleenwonenden en stellen ontbreken niet in dit type wijken, maar het aandeel van deze huishoudens ligt ruim onder het stedelijke cijfer. Een tweede type komt in dezelfde stadsdelen voor, maar daar ligt het accent meer op ‘oude gezinnen’. Ten opzichte van de eerste groep komen er weinig jonge kinderen voor en juist iets meer de oudere kinderen (10-19 jaar) en daarnaast is ook de bovenkant van de middelbare leeftijds­ groep (> 50 jaar) wat meer gevuld. Het aandeel stellen ligt op het Amsterdamse niveau en alleen­ wonenden zijn er veel minder dan gemiddeld. Een derde type is ‘gezinnen en vergrijzing’ genoemd. Men kan dat type wijken nog weer een fase verder positioneren. Er treedt onmiskenbaar vergrijzing op (leeftijdsgroepen van 65 jaar en ouder zijn sterker aanwezig), en er zijn meer dan gemiddeld gezinnen met jonge kinderen (0-9 jaar).

Dit zijn wijken waar de woningvoorraad geschikt is voor gezinnen en waar door het vrijkomen van woningen van senioren een nieuwe, volgende gezinsfase is begonnen voor de wijk. Soms heeft vervangende nieuwbouw hier een stimulerende rol in gespeeld. Alleenstaanden zijn minder dan gemiddeld woonachtig in dit type wijken, maar het aandeel stellen ligt op het Amsterdamse niveau. Dan zijn er nog wijken waarbij een sterk accent ligt op de hogere leeftijdsgroepen. Er is geen duidelijke tegenkracht gaande door de komst van jongeren of gezinnen: Wijken als Nieuwmarkt/ Lastage, Vondelbuurt, Zuid Pijp, Buitenveldert, Museumkwartier, Nellestein, Betondorp zijn eenvoudig te typeren met ‘senioren’. Het percen­ tage gezinnen is gering en het aandeel stellen en alleenwonenden ligt licht boven het Amsterdamse gemiddelde. De leeftijdsgroepen vanaf 65 jaar zijn bovengemiddeld aanwezig. In sommige van deze wijken is de oververtegenwoordiging van senioren niet sterk, zoals in Zuid-Pijp maar in Buitenveldert-­ Oost ligt het percentage 65-plussers (26%) dubbel zo hoog als gemiddeld in Amsterdam (13%). In een volgend type, met maar weinig wijken, is het aandeel ‘middelbare huishoudens’ over­ vertegenwoordigd. Het zijn enkele wijken van Stadsdeel Centrum: Jordaan, Haarlemmerbuurt, Oostelijke Eilanden/Kadijken en voorts de wijk Centrale Markt. Het gaat om wijken met een gering aandeel gezinnen.

De alleenwonenden en stellen zijn van de leeftijdsgroepen vanaf 45 jaar, doorlopend naar de seniorenfase van circa 75 jaar.

n

Een klein groepje wijken wordt met het woord ’transformatie’ aangeduid. In Westelijk Haven­ gebied, Bedrijventerrein Sloterdijk en Amstel III/ Bullewijk staan niet alleen bedrijven maar er wonen inmiddels ook mensen, maar de demo­ grafie ziet er nog uit als een pionierspopulatie: veel mensen in de leeftijdsgroep van studenten.

snelheid waarmee dat gebeurt. In wijken met kleine woningen zullen gezinnen vaker doorverhuizen en plaatsmaken voor nieuwe jonge kleine huishoudens. In wijken met grote woningen zullen gezinnen makkelijk langer blijven wonen, waardoor meer huishoudens overgaan naar de fase van empty-nest huishouden en de seniorenfase. In deze wijken met grote woningen zal de doorstroming daardoor langer uitgesteld worden en als de fase van doorstroming aanbreekt zal dat leiden tot een structuur waar oude en jonge huishoudens voor een beperkte periode samen de wijk delen. In de typologie die hierboven werd uitgelegd is ‘gezinnen en vergrijzing’ het belangrijkste voorbeeld van een type wijk waarin dit proces van samenleven en geleidelijke verschuiving naar een nieuwe gezinsfase gaande is. In het wijktype ‘oude gezinnen’ laat deze verschuiving nog wat langer op zich wachten.

De onderverdeling in deze typen laat zien dat dé gemengdheid van Amsterdam maar in een beperkt aantal wijken is terug te vinden. De verdeling naar woninggrootte is redelijk voorspellend voor het voor­ komen van kleine en grote huishoudens. Daarnaast kennen alle wijken een zekere mate van doorstroming: huishoudens maken weer plaats voor nieuwe huis­ houdens. De behoefte aan (meer) woonruimte is vaak het belangrijkste verhuismotief bij huishoudens die zich ontwikkelen, soms omdat er personen bijkomen in het huishouden, soms omdat de financiën hogere ambities toestaan. Vaak boekt een huishouden vooruitgang in het realiseren van de woonambities door te verhuizen. De woning die wordt verlaten voldoet dan vaak weer aan de ambities van hun opvolgers. Hierdoor blijkt de doorstroming in wijken vaak de samenstelling naar huishoudens te reproduceren, maar de grootte van de woningen is wel bepalend voor de

De conclusie is dat er weinig wijken zijn die de gemiddelde Amsterdamse mix hebben. De afwijkingen van het gemiddelde Amsterdam leveren een patroon van wijken op waarin één of enkele huishoudenstypen de karakteristiek van de wijk bepalen. In geen van die wijktypen is er sprake van een sterk eenzijdig demografisch profiel.

Figuur 6.4. Demografische wijktypes in Amsterdam, 2021

Bron: OIS, bewerking Wonen

41

7. Woonbeleving Een andere manier om gemengdheid te bespreken is door de te kijken naar de kwaliteit van de woonomgeving, de woning en het aanbod van de voorzieningen. De ruimtelijke verdeling van de bevolking over de stad is afhankelijk van de verdeling van de woningvoorraad naar verschillende kenmerken. De samenstelling van de bevolking in de gebieden, wijken en buurten heeft te maken met de uiteenlopende kwaliteitskenmerken van die lokale woningvoorraad en die van de woon­ omgeving.

waarderingen voor wijken binnen de ring (met uitzondering van de beide Burgwallen) en lagere waarderingen in overwegend Nieuw-West, Noord en Zuidoost is duidelijk zichtbaar. Vijf wijken van de 91 hebben een rapportcijfer onder de 6,5, en hiervan liggen er vier in Nieuw-West. Aan de andere kant scoren 28 van de 91 wijken op buurttevredenheid een 8 of hoger. De drie wijken met de hoogste gemiddelde tevredenheid zijn de Apollobuurt (8,5), de Museumpleinbuurt (8,5) en de combinatie van Waterland (landelijk Noord), Nieuwendammerdijk en Buiksloterdijk (8,6) in Noord.

Figuur 7.1 laat de buurttevredenheid zien in alle wijken van Amsterdam. Het bekende patroon van hoge

Figuur 7.1. Buurttevredenheid in wijken 2019

Buurttevredenheid, 2019 8,5 tot 8,6 8,0 tot 8,5 7,5 tot 8,0 7,0 tot 7,5 6,5 tot 7,0 6,0 tot 6,5

Bron: Wonen in Amsterdam, 2019. Factsheet Leefbaarheid

42

Sinds de eerste meting in 2001 is in Amsterdam de tevredenheid over de buurt geleidelijk gestegen, zoals te zien is in figuur 7.2. Binnen deze stijgende trend voor Amsterdam als geheel zijn wel verschillen waar te nemen tussen de zeven stadsdelen. Zo is de waardering in de stadsdelen West (+1,1) en Oost (+1,0) een stuk sterker gestegen dan in de andere stadsdelen. In Noord is de buurttevredenheid sinds 2011 sterk aan het stijgen, echter een aantal van de wijken binnen het stadsdeel scoren nog altijd ondergemiddeld. In NieuwWest ziet men relatief lage cijfers, daar is de buurt­ tevredenheid sinds de eerste meting in 2001 slechts met 0,2 punt toegenomen. De factsheet ‘Wonen in Amsterdam, leefbaarheid’ noemt een aantal wijken van Nieuw-West waar de algemene buurtwaardering (rapportcijfer) onder de 7 ligt. Slotermeer-Noordoost, Slotermeer-Zuidwest, Geuzenveld/Bedrijventerrein Sloterdijk, Osdorp-Oost, maar ook De Punt en Westlandgracht scoren betrekkelijk lage cijfers op de algemene buurtwaardering. Dat is terug te zien in indicatoren zoals de omgang tussen verschillende groepen mensen, betrokkenheid buurtbewoners, veiligheid en overlast van criminaliteit. De scores op deze indicatoren liggen ver onder het Amsterdamse gemiddelde.

Het gegeven dat in de wijken met deze lage waardering voor een aantal omgevingskwaliteiten meestal ook de wijken zijn met een oververtegenwoordiging van gezinnen, duidt op een extra kwetsbaarheid.

Figuur 7.2. Ontwikkeling buurttevredenheid stadsdelen 2001-2019 Zuidoost

8,50 8,25

8,1

8,00

7,8 7,7

7,75 7,50 7,25 7,00 6,75

Oost Zuid

7,3

Nieuw-West

7,1

West

6,7

Centrum

6,50

Bron: Wonen in Amsterdam, 2019. Factsheet Leefbaarheid

6,25 6,00

Noord

2001

2003

2005

2007

2009

2011

43

2015

2017

2019

Woningmarktsegment en woonkwaliteit Huishoudens die in een woning in het goedkope segment wonen, zijn een stuk minder tevreden over hun woning dan huishoudens in een middeldure huuren koopwoning of in een dure huur-en koopwoning (zie figuur 7.3). Toch beoordeelt ook de groep huis­ houdens die in een goedkope/betaalbare woning woont, de woning met een ruime voldoende. De waardering van de woning schommelt sinds 2015 rond de 7,2. Huishoudens in het goedkope segment zijn gemiddeld ook minder tevreden over hun buurt. Maar ook hier ligt het oordeel gemiddeld op een ruime voldoende. Huishoudens in een dure huur- of koop­ woning zijn het meest tevreden met de kwaliteit van de woning en met hun buurt. In de drie woningmarktsegmenten wordt de woningkwaliteit dus verschillend gewaardeerd. Dit bepaalt vervolgens weer het gemiddelde cijfer voor de woning­ kwaliteit in een wijk. Zo zal in een wijk met veel goedkope woningen de waardering van de woningkwaliteit over het algemeen iets lager liggen dan in wijken die meer gemengd zijn of die meer middeldure huur en of dure huur en koop bevatten.

Figuur 7.3. Gemiddelde rapportcijfers voor woning en buurt bij bewoners per sector Goedkoop

Middeldure huur en koop

Dure huur en koop

woning

buurt

woning

buurt

woning

buurt

2015

7,1

7,2

8,0

7,5

8,4

8,0

2017

7,3

7,3

8,0

7,5

8,4

7,9

2019

7,2

7,2

7,9

7,4

8,3

7,9

Bron: WiA 2015-2019

44

Demografische menging en woonkwaliteit

Geografisch is het echter een bijzondere combinatie van wijken: welgestelde delen van Oud-Zuid, inbreidingslocaties als de Aker en het Oostelijk Havengebied, maar ook de stedelijke vernieuwing van Bijlmer-Centrum. Wijken die zich kenmerken door bovengemiddeld veel senioren, scoren hoger op buurttevredenheid en op voorzieningen die met cultuur en zorg te maken hebben. Dit is mooi, met name zorg is een belangrijke categorie voor ouderen. Echter, voor openbaar vervoer, ook vaak een belangrijke voorziening voor senioren, wordt iets minder dan gemiddeld gescoord.

In hoofdstuk 6 werd uitgelegd hoe de Amsterdamse wijken verschillen qua huishoudenssamenstelling en leeftijd. Het is interessant om te bekijken hoe in deze verschillende wijk­types met hun verschillende demografische menging, de buurt en het aanbod van voorzieningen in de buurt gewaardeerd wordt. In het vorige hoofdstuk kwam aan de orde dat weinig wijken wat demografische samenstelling op het gemiddelde Amsterdam lijken, maar vooral in stadsdeel Oost en verder op andere locaties binnen de ring treffen we het type ‘doorsnee Amsterdam’ aan (zie figuur 6.4). De bewoners van dit wijktype zijn in zijn algemeenheid bovengemiddeld tevreden over de buurt en ook over een brede verzameling van voorzieningen die men aantreft in de buurt waar men woont. De afwijking van doorsnee Amsterdam valt grofweg uiteen in wijken waar gezinnen oververtegenwoordigd zijn en wijken waar ofwel de kleinere huishoudens van senioren of de kleinere huishoudens van jongeren meer dan gemiddeld voorkomen. In de wijken waar de kleine, jonge en middelbare huishoudens meer dan gemiddeld voor­komen, globaal binnen de ring en ten zuiden van het IJ, is de waardering voor de buurt hoger dan in Amsterdam gemiddeld. Dat geldt ook voor voor­ zieningen die met uitgaan te maken hebben (cultuur en horeca) maar niet voor voorzieningen die met ‘bewegen’ te maken hebben (groen en sport).

Dat is typerend voor deze centraal gelegen buurten.

Onderstaande analyse geeft een overwegend positief beeld van het aanbod van voorzieningen in Amsterdam. Over het algemeen wordt het aanbod van alle voorzieningen en de kwaliteit van de buurt in alle wijktypen voldoende gewaardeerd. Gemiddelde rapportcijfers lager dan een zes komen alleen voor in de wijken met gezinnen in combinatie met vergrijzing op de voorzieningen die te maken hebben met uitgaan (cultuur en horeca). Het aanbod van openbaar vervoer en het aanbod van dagelijkse boodschappen worden hoog gewaardeerd in alle wijktypen, met geen enkele score onder de zeven.

Wijken waar gemiddeld genomen meer gezinnen voorkomen, kenmerken zich door een lage waardering door de bewoners voor het aanbod van horeca en het aanbod van cultuur. Ook de buurttevredenheid is in deze wijken met een gemiddeld rapportcijfer van 6,9 lager dan in Amsterdam als geheel (7,5). Voor dagelijkse boodschappen is het gemiddeld cijfer niet heel laag, maar wel benedengemiddeld. Het zijn alle zaken die juist voor gezinnen een belangrijke rol spelen in het dagelijks leven. Eenzelfde patroon is waar te nemen in de wijken die zich kenmerken door enerzijds veel gezinnen maar ook door vergrijzing. In dit wijktype is men gemiddeld het minst tevreden over het aanbod van zorgvoorzieningen. De waardering voor de groenvoorzieningen daarentegen is in dit type wijken juist het hoogst. Een wijktype is genoemd ‘oude gezinnen’, hier wonen met name gezinnen met oudere kinderen (10-19 jaar) en daarnaast is ook de bovenkant van de middelbare leeftijdsgroep (> 50 jaar) wat sterker gevuld. Hier valt op dat met uitzondering van het aanbod van de horeca dit type wijken veelal dezelfde waarderingen heeft als Amsterdam als geheel. In dat opzicht zou je dit milieu misschien wel het ‘gemiddelde Amsterdam’ kunnen noemen.

45

Figuur 7.4. Waardering voor de buurt en voorzieningen per demografisch wijktype, 2019 (gemiddelde rapportcijfers) Buurt

Openbaar vervoer

Groen

Sport

Horeca

Dagelijkse boodschappen

Cultuur

Zorg

Doorsnee Amsterdam

7,7

7,6

7,1

7,1

7,5

7,8

6,5

6,9

Gezinnen

6,9

7,1

6,9

6,5

5,6

7,2

5,5

6,6

Gezinnen en vergrijzing

7,2

7,1

7,3

6,6

5,8

7

5,8

6,4

Oude gezinnen

7,6

7,7

7,1

6,6

6,4

7,4

6,3

6,7

Jonge kleine huis­houdens

7,8

7,7

6,7

6,6

7,8

8

6,9

6,9

Jonge kleine huis­ houdens en vergrijzing

8,1

7,7

6,2

6,1

8,3

7,3

8,3

6,8

Senioren

7,8

7,3

7,2

6,8

7

7,5

6,7

7

Middelbare huishoudens

8

7,4

6,5

6,4

8

7,9

7,3

6,8

Amsterdam geheel

7,5

7,4

6,9

6,6

7

7,6

6,4

6,7

Bron: WiA 2019

46

8. Vier wijken in perspectief In het voorgaande kwam aan de orde dat dé Amsterdamse gemengdheid misschien maar in een paar wijken is terug te vinden en dat veel meer wijken verder weg liggen van het ‘normale Amsterdamse peil’. We kiezen een aantal wijken om ‘normaal’ en ‘afwijking’ te bespreken.

al lang verleden tijd. Na die overgang van gezinsrijke volksbuurt naar een buurt voor kleine huishoudens met zowel lage-, midden- als hoge inkomens is de Jordaan juist al weer lange tijd een redelijk stabiele wijk met niet al te hoge doorstroming en een wijk waar de yuppen geleidelijk aan jonge senioren geworden zijn.

Jordaan

Watergraafsmeer

Wellicht verrassend voor velen is dat De Jordaan als een typisch Amsterdamse wijk gezien moet worden. Als we kijken naar de verdeling naar woningvoorraad­ segmenten is er weinig verschil met de stedelijke verdeling. Het dure segment is iets groter in de Jordaan en het middensegment iets kleiner. Maar wat het meest opvalt is dat het aandeel goedkope woningen met meer dan de helft van de voorraad vrijwel identiek is aan het stedelijke cijfer. Wordt de Jordaan door velen gezien als een schoolvoorbeeld van gentrification, de realiteit is dat corporatiesector in 2020 nog altijd 37 procent van de voorraad omvat. Met de afspraken die corporaties, gemeente en huurders met elkaar maken, zal de voorraad corporatie­ woningen in het goedkope segment grotendeels behouden blijven. Natuurlijk doet de koopsector en het deel van de grote particuliere huursector dat geliberaliseerd is wel mee met de prijstrend die al eerder besproken werd. Gentrification is er dan ook beslist, maar niet alleen maar. Bovendien geldt die prijsstijging in de marktdelen van de woningvoorraad niet alleen voor de Jordaan, maar voor grote delen van Amsterdam en zeker voor dat deel wat kortweg wel wordt aangeduid met ‘binnen de ring’. De Jordaan is echter wel afwijkend wat betreft de huishoudenssamenstelling.

Het kwam al aan de orde dat de oudere delen van Amsterdam vaak kleinere woningen hebben, wat leidt tot een onder­ vertegenwoordiging van gezinnen en het sterker dan gemiddeld voorkomen van één- en tweepersoonshuishoudens. En waar in veel van dit type wijken binnen de ring en ten zuiden van het IJ die kleine huishoudens vaak jong zijn of soms jong gecombineerd met vergrijzing, is in de Jordaan juist de middelbare leeftijdsgroep beeldbepalend. Ook de aangrenzende Haarlemmerbuurt heeft zo’n profiel.

‘Gemiddeld Amsterdam’ kunnen we ook van de demografische kant benaderen. In het hoofdstuk over de demografische gemengdheid van Amsterdam werd een tiental wijken ‘doorsnee Amsterdam’ genoemd. Natuurlijk is daar het aandeel kleine huishoudens hoog, zoals dat al jarenlang normaal is in Amsterdam. In dat hoofdstuk kwam aan de orde dat een getals­ verhouding van globaal 55-20-25 voor Amsterdam over een lange periode een normale verdeling is: meer dan de helft van de huishoudens is alleenstaand/ alleenwonend, iets meer dan een vijfde zijn stellen zonder kinderen en ongeveer een kwart van de huishoudens bestaat uit gezinnen. Een dergelijke mix vinden bij uitstek terug de wijken Middenmeer en Frankendael behorend tot gebied Watergraafsmeer. Als we echter kijken naar de woningmarktsegmenten dan komen er grote verschillen voor. De Van der Kunbuurt, Tuindorp Amstelstation en Sportpark Middenmeer-Noord bestaan uit overwegend corporatie­woningen. In de buurten Middenmeer-­ Noord en Middenmeer-Zuid en verder in de Linnaeusparkbuurt en Park de Meer is het eigen woningbezit sterk vertegenwoordigd. In de wijk Frankendael is er een oververtegenwoordiging van het goedkope segment en de lage inkomens. In Middenmeer zit de oververtegenwoordiging bij de duurdere delen van de woningvoorraad en de huishoudens met een hoger inkomen.

Per buurt zijn de verschillen in de beide wijken nog aanzienlijk scherper. En dat allemaal in twee aangrenzende wijken die demografisch gezien op elkaar en ook op het Amsterdams gemiddelde lijken.

Middelveldsche Akerpolder De wijk Middelveldsche Akerpolder (MAP) werd in de jaren negentig gebouwd om een ander woningmarktprofiel, bedoeld voor een andere doelgroep, te realiseren dan Amsterdam gewoon was. De migratie uit Amsterdam naar dorpen, steden en groeikernen in de regio was namelijk jarenlang enorm groot. Het gemeentebestuur had er jarenlang geen

Een paar decennia geleden werd wel gezegd ‘De Jordaan is de Jordaan niet meer’. Daarmee werd bedoeld dat het karakter van volksbuurt verdween en plaats maakte voor een buurt die werd aangeduid met yuppenbuurt en dergelijke termen. Maar dat proces is 47

belangstelling voor maar medio jaren tachtig besloot men het tij te gaan keren. MAP was dan ook bij de bouw in de jaren negentig bedoeld om potentiële vertrekkers naar de regio aan Amsterdam te binden. Geen typisch Amsterdamse mix maar één die je zou verwachten in bijvoorbeeld de aanliggende gemeente Haarlemmermeer. MAP heeft daarom veel, voor Amsterdamse begrippen, grote koopwoningen en de bewoners zijn vaak gezinnen. Omdat de woningen al weer een aantal decennia staan, zijn de eerste bewoners al ouder aan het worden en wonen er inmiddels veel zogenoemde ‘empty nest-huishoudens’. Er is verandering in dit profiel. De wijk mag op enige termijn een fase van doorstroming verwachten. Maar dat zal vooral verandering in de leeftijdsverdeling teweegbrengen. Dat de nieuwe bewoners weer vaker gezinnen zijn is logisch met zo veel grote woningen. Dat de wijk ook in de toekomst een hoog aandeel hoge inkomens en een kleine groep lage inkomens zal hebben, is te verwachten met een woningvoorraad waarin de koopsector zo sterk het beeld bepaalt. Het blijft daarmee een wijk met een bevolkingsmix die niet zo represen­ tatief is voor Amsterdam, maar wel voor de meer suburbane woonmilieus van de Metropoolregio.

heeft in Slotermeer nog altijd niet plaatsgevonden, al zijn wel verschillende delen gerenoveerd. Daarnaast is het corporatiebezit niet meer alomvattend. Op verschillende locaties hebben woningcorporaties huurwoningen verkocht. Toch is het aandeel corporatiewoningen er nog altijd één van de hoogste in Amsterdam, ongeveer driekwart. Het aandeel huis­houdens met een laag inkomen ligt daarom beduidend hoger en het aandeel hoge inkomens veel lager dan het stedelijk gemiddelde. Wat de inkomensverdeling betreft lijkt Slotermeer nog enigszins op de wederopbouwfase van zeventig jaar geleden. De woningen zijn niet groot, maar toch is het aandeel gezinnen groter dan in Amsterdam gemiddeld. Er is een sterke relatie tussen ruimtebehoefte, de kwaliteitservaring van het wonen en de verhuis­ geneigdheid. In Slotermeer is die verhuisbehoefte groot, maar veel van de huishoudens in Slotermeer hebben slechts geringe financiële armslag en zien weinig kans om die behoefte te realiseren. Slotermeer is hiermee een wijk (ofwel een combinatie van de twee wijken Slotermeer-Zuidwest en Slotermeer-­Noordoost) die ten opzichte van de ontwikkeling die Amsterdam sinds de wederopbouw doormaakte, in een relatieve achterstand verkeert. Op dit moment wordt met het zogenoemde programma ontwikkelbuurten geïnvesteerd in sociale en fysieke verbetering van buurten in Amsterdam die dit het hardst nodig hebben.

Tien van deze 32 geselecteerde ontwikkelbuurten liggen in Slotermeer.

Slotermeer Zoals MAP representatief is voor de jaren dat Amsterdam besloot de overloop naar de regio te temperen, zo is Slotermeer een schoolvoorbeeld van de na­oorlogse wederopbouw. Veel Amsterdammers waren arm en de woonkwaliteit van de woningen in de vooroorlogse stad was schamel. Met enige aanpassingen op het Amsterdams Uitbreidingplan van 1935, werd na de oorlog een tiental tuinsteden gemaakt die de Amsterdamse bevolking mogelijkheden bood om de woon­situatie te verbeteren. Vanaf 1952 konden ze in Slotermeer terecht. Er kwamen verschillende soorten woningen, met als novum de duplexwoningen, gestapelde woningen die als de woningnood voorbij was, zouden kunnen worden samengevoegd. Het merendeel van de woningen was sociale huur, gebouwd door en in bezit van de woningcorporaties. Smalle gouden randjes van koopwoningen rondom de parken waren bedoeld om ook een kleine, rijkere groep naar de nieuwe wijken te trekken.

Gemengdheid in perspectief van de tijd De wijkvoorbeelden van typerende gemengdheid zouden makkelijk kunnen worden uitgebreid. De kern is dat gemengdheid van wijken in sterke mate de stempel van zijn ontstaansfase draagt en van de welvaartsontwikkeling en veranderende woonambities van de periode nadien. Natuurlijk hebben wijken al verschillende cycli doorgemaakt als de ontstaansperiode verder weg ligt. De oudste woningen in de Jordaan zijn vier eeuwen oud, en sociale woningbouw al anderhalve eeuw. De eerste sociale huurwoningen in de welbekende hofjes ontstonden al midden negentiende eeuw. Tegelijkertijd is 41 procent van de woningvoorraad naoorlogs en zelfs vijftien procent van de woningvoorraad is in de 21ste eeuw gebouwd. Vervanging, renovatie en andere kwaliteitsimpulsen om aan de veranderende vraag te voldoen, zijn geen nieuw verschijnsel. Slotermeer werd opgevoerd als een wijk waar die impuls al begonnen is en er zijn meer delen van Amsterdam die als ontwikkelbuurt zijn aangemerkt.

In de decennia na de eerste bewoning steeg het welvaartsniveau van de Amsterdammers geleidelijk, er trad een revolutie op in het autobezit en vele dorpen en steden in een wijde regio werden bereikbaar voor huishoudens die inmiddels een middeninkomen bereikt hadden, de aantrekkingskracht van de tuinsteden kromp en ook de woonkwaliteit raakte in absolute en relatieve zin steeds verder achterop bij concurrerende woonlocaties. Grootschalige sloop en nieuwbouw

Verschillende delen van Amsterdam zijn al in eerdere periodes aangepakt om de woonkwaliteit te verbeteren en soms ook om de samenstelling van de woningvoorraad aan te passen: stadsvernieuwing, 48

stedelijke vernieuwing, wijkaanpak zijn voorbeelden van verbeter­programma’s die wijken uit verschillende bouwperiodes hebben aangedaan. Compacte-stadbeleid vanaf de jaren negentig en het hedendaagse bouwprogramma dat zich op de ringzone richt, zijn ten eerste bedoeld om de totale woningvoorraad uit te breiden. Maar in elk programma zit een verschillend accent. De stadvernieuwing van de jaren zeventig ging gepaard met bouwen voor de buurt en daarom werd er in de arme buurten die het betrof volop ingezet op vervanging van sociale huur door sociale huur. In de stedelijke vernieuwing van enkele decennia later werden in de wijken met veel sociale huur juist woningen neergezet die huishoudens met inkomens­ stijging moest vasthouden. Vanaf het compacte stadsbeleid werd die oriëntatie in het bouwen voor de hogere inkomensgroepen nog explicieter. In het bouwbeleid van de laatste jaren klinkt het besef door dat verdere afname van de sociale huur niet meer gewenst is en dat het middensegment veel onder­ steuning nodig heeft. Een ander kenmerk van het hedendaagse bouwen zijn de hoge bouwkosten die resulteren in kleine woningen waar de vierkante meterprijzen hoog zijn. Dit komt tot uitdrukking in het eerder in deze rapportage versimpelde beeld van ‘binnen de ring en Noord, Zuidoost, Nieuw-West anderzijds’ waarbij de kosten per vierkante meter hoger zijn binnen de ring.

Gezinswoningen bijbouwen voor de middengroep in de centrale delen van de stad lijkt een paradox te zijn geworden.

49

Dashboards wonen Gebied in beeld

https://gebiedinbeeld.amsterdam.nl/#/dashboard?gebied=DX01&wijk&buurt&thema=Gebied%20in%20het%20kort

Kerncijfers gebieden

https://data.amsterdam.nl/specials/dashboard/dashboard-kerncijfers/2b48132b-d877-40df-9c31-0bfc74f3ff54/

Kerncijfers gebieden (tabel)

https://statistiek.data.amsterdam.nl/t/PO/views/Kerncijfertabel_v2/Dashtabel?:embed=y&:showAppBanner= false&:showShareOptions=true&:display_count=no&:showVizHome=no&:isGuestRedirectFromVizportal=y

Monitor Woningbouwplannen

https://maps.amsterdam.nl/woningbouwplannen_monitor/?LANG=nl

Woningbouwplannen

https://maps.amsterdam.nl/woningbouwplannen/?LANG=nl

Woningwaarde – Verkoopprijs per m2 https://maps.amsterdam.nl/woningwaarde/?LANG=nl

50

Gebiedshoofdstukken

G1. Centrum-West n n

n n n n

Centrum-West is met zijn historische burgwallen-wijken, de grachtengordel en de Jordaan, naast woonwijk, economisch en cultureel centrum, uitgaansgebied en internationale toeristentrekker. Centrum-West is binnen de Amsterdamse woningmarkt een voorloper. De afname van het goedkope segment en het middensegment en de groei van het dure segment gaat hier minder snel dan de stedelijke trend. Vooral in Grachtengordel-West is dit het geval, maar daar is 70% inmiddels duur segment. In Burgwallen-Oude en Nieuwe Zijde is het merendeel van de woningen een particuliere huurwoning. Twee derde van de nieuwe huishoudens in Centrum-West heeft een midden of hoog inkomen. De tendens van de afgelopen jaren zal zich waarschijnlijk voortzetten: een verdere daling van het aandeel woningen in het goedkope segment en een groei van het dure segment.

52

De woningvoorraad Met 29.133 woningen (1-1-2021) heeft Centrum-West iets meer dan de helft van de woningen binnen stadsdeel Centrum. Van deze woningvoorraad valt bijna de helft in het goedkope segment,1 is tien procent middelduur en is circa 45 procent van de woningen een dure woning. Ten opzichte van de stad als geheel is de dure woningvoorraad oververtegenwoordigd. De segmentering op wijkniveau toont grote onderlinge verschillen. In Grachtengordel-West is ruim driekwart van de woningvoorraad een woning in het dure segment. In de Jordaan lijkt de verdeling op de stedelijke percentages en is het aandeel woningen in het goedkope segment aanzienlijk. Ook in de Haarlemmerbuurt en Burgwallen-Oud Zijde valt de helft van de woningen in het goedkope segment, maar omdat het middensegment klein is, is het dure segment aanzienlijk groter dan stedelijk. Burgwallen-Nieuwe Zijde valt op doordat het aandeel middeldure woningen juist relatief hoog is (17%). Het gebied telt nauwelijks tien procent middensegment, waarmee de samenstelling van de woningvoorraad tweetoppig is. Het goedkope segment (47%) is net iets groter dan het dure segment (44%).

Figuur G1.1. Woningmarktsegmenten in Centrum-West, 2019 47%

Centrum-West

9%

Amsterdam

53%

Jordaan

54%

Burgwallen-Oude Zijde

50%

Haarlemmerbuurt

48% 36%

Burgwallen-Nieuwe Zijde Grachtengordel-West

24%

44%

14%

10% 10%

8%

17%

7%

33%

36% 40%

gereguleerde huur en betaalbare koop

44%

middeldure huur en koop

47%

dure huur en koop

69%

Bron: WiA 2019

1. Onder het goedkope segment wordt verstaan de zogenoemde ‘gereguleerde huur’ en ‘betaalbare koop’. Het begrip ‘gereguleerde huur’ wordt gebruikt voor woningen van woningcorporaties en particuliere verhuurders met een huur tot de liberalisatiegrens. Uitgaande van WiA 2019 is dit € 720,-. Voor 2021 zou dit € 752,- zijn. Bij ‘betaalbare koop’ gaat het om woningen met een prijs tot € 175.000 (2019). Voor 2021 zou dit € 188.000 zijn. In dit rapport wordt omwille van de leesbaarheid de term ‘goedkoop’ gebruikt.

53

De verdeling naar eigendom (zie figuur G1.2) lijkt op de verdeling naar woningmarktsegmenten. Goedkope woningen zijn vaak sociale huurwoningen van corporaties. In de wijk Burgwallen-Oude Zijde is dat anders. Het aandeel corporatiewoningen is daar relatief laag, terwijl het aandeel goedkope woningen er relatief hoog is door de aanwezigheid van sociale huurwoningen van particulieren. De particuliere huursector is ook sterk aanwezig in de Burgwallen-Nieuwe Zijde en Grachtengordel-West. In de beide Burgwallen-wijken is het eigen woningbezit klein. In Grachtengordel-West en Burgwallen-Nieuwe Zijde is vooral het aandeel corporatiewoningen laag. In het gebied Centrum-West ligt het aandeel corporatiewoningen rond dertig procent, net iets groter dan het eigen woningbezit (26%). De particuliere huursector is met 45% de grootste.

Figuur G1.2. Eigendomsverdeling in Centrum-West, 2020 29%

Centrum-West

45%

26%

Amsterdam

41%

30%

29%

Haarlemmerbuurt

42%

30%

28%

36%

Jordaan

39%

19%

Burgwallen-Oude Zijde Grachtengordel-West

11%

Burgwallen-Nieuwe Zijde

10%

64% 52% 73%

54

24%

corporatieverhuur

17%

particuliere verhuur

37%

eigenaar-bewoner

17%

Bron: BBGA 2020

De bewoners

procent van de huishoudens in het gebied behoort tot de lage inkomensgroep maar woont in een woning in het midden of dure segment (zie figuur G1.3). Deze spreiding van inkomensgroepen over de verschillende woningmarktsegmenten in Centrum-West is vrijwel gelijk aan die van de stad als geheel.

Algemeen is er een sterke samenhang tussen (prijs) segmenten binnen de woningvoorraad en de (ruimtelijke) verdeling van inkomensgroepen. Huishoudens met een laag inkomen wonen vooral in de goedkope voorraad en hoge inkomensgroepen wonen in een duurder segment. In een gebied met een grote goedkope voorraad behoort dan ook een groot deel van de bevolking tot de lagere inkomensgroepen en andersom. Dit verband is er ook in Centrum-West.

De samenstelling naar prijssegmenten (zie figuur G1.4) is voor een groot deel bepalend voor de spreiding van de inkomensgroepen. In de Jordaan is zowel het aandeel lage inkomens als het aandeel woningen in het goedkope segment hoog. In de Grachtengordel-West is het aandeel lage inkomens net zoals het aandeel goedkope woningen laag.

Ongeveer een derde van de huishoudens in Centrum-West heeft een laag inkomen en woont in het goedkope segment. Dertig procent heeft een hoog inkomen en woont in het dure segment. Bijna tien

Figuur G1.3. Verdeling van de inkomensgroepen over de woningmarktsegmenten, Centrum-West 2019 gereguleerde huur en betaalbare koop

36%

middeldure huur en koop

5%

laag inkomen

4%

midden inkomen

4% 3% 3%

dure huur en koop

5%

11%

0%

10%

hoog inkomen

30%

20%

30%

40%

50%

Bron: WiA 2019

Figuur G1.4. Goedkope voorraad en lage inkomens in Centrum-West 2019 100

% huishoudens met laag inkomen

90 80 70 60 50

Jordaan

Haarlemmerbuurt

40

Burgwallen-Oude Zijde

Burgwallen-Nieuwe Zijde

30

Grachtengordel-West

20

wijk

10 0

Bron: WiA 2019 0

10

20

30

40

50

60

70

80

% woningen gereguleerde huur en goedkope koop

55

90

100

Ontwikkeling 2015-2019 Stedelijk is in de periode 2015-2019 het aandeel woningen in het dure segment met circa tien procentpunt gegroeid. Het aandeel middelduur segment en het percentage woningen in het goedkope segment zijn juist kleiner geworden. De ontwikkeling in Centrum-West laat in algemene zin eenzelfde beweging zien. Het verschil tussen de stedelijke trend en die in Centrum-West kan gelezen worden als een faseverschil waarbij Centrum-West de voorloper is (zie figuur G1.5). In Centrum-West is de krimp van het middensegment al tot staan gebracht en is de groei van het dure segment niet meer zo sterk. In gebieden elders in de stad is deze trend juist nog zeer sterk, wat doorwerkt in de cijfers voor Amsterdam als geheel.

Figuur G1.5. Percentage woningen naar prijssegment Centrum-West en Amsterdam Centrum-West

2017 2019 Amsterdam

53%

2015

50% 47%

9% 8%

42%

9%

44%

gereguleerde huur en betaalbare koop

21%

middeldure huur en koop

29%

dure huur en koop

61%

2015 2017 2019

39%

55% 53%

56

18% 16% 14%

33%

Bron: WiA 2015-2019

Grachtengordel-West staat het meest model voor wat hierboven beschreven werd voor het gebied als geheel: weinig verandering meer in de trend naar het duur worden van de woningvoorraad (figuur G1.6). Daarbij moet bedacht worden dat in deze wijk inmiddels zeventig procent van de voorraad duur is: er lijkt een plafond bereikt. De tendens van krimp van het goedkope segment, zonder aanvulling van het middensegment en overwegend groei van het dure segment is wel zichtbaar in Burgwallen-Nieuwe Zijde, Haarlemmerbuurt en Jordaan, terwijl Burgwallen-Oude Zijde de stijging van het aandeel woningen in het goedkope segment tussen 2015 en 2019 opvalt. Overigens is er in deze wijk een sterke daling van het aandeel woningen in het middeldure segment.

Figuur G1.6. Ontwikkeling prijssegmenten in Centrum-West 2015-2019 BurgwallenOude Zijde

43%

2015

45%

2017

44%

2017 36%

2019 GrachtengordelWest

40% 17%

31%

10%

47%

17%

47%

2015

28%

7%

65%

2017

28% 5%

67%

2019

24%

7%

69% 56% 4%

Haarlemmerbuurt 2015 2017 2019 Jordaan

37%

10%

52%

2015

39%

18%

50%

2019 BurgwallenNieuwe Zijde

18%

53% 49%

7%

2019

40% 44%

gereguleerde huur en betaalbare koop

29%

middeldure huur en koop

7%

36%

dure huur en koop

10%

36%

8% 62%

2015 2017

40%

57% 54%

57

9%

Bron: WiA 2015-2019

Met de verandering van de prijssegmentering van woningvoorraad van Centrum-West, is ook de sociaaleconomische verdeling veranderd. Met name het deel huishoudens in de laagste-inkomensgroep (eerst quintiel) is in de periode 2011-2018 met drie procentpunt afgenomen (zie figuur G1.7). De hogere inkomensgroepen hebben ieder een ongeveer gelijk deel van die afname geabsorbeerd. Zoals al eerder ter sprake kwam, gebied Centrum-West is een voorloper, wat ook merkbaar is in een zekere vertraging van de sociaaleconomische trend.

Het tot stilstand komen van de trend moet echter niet verwacht worden. Kijkende naar de recent verhuisden (figuur G1.8) dan heeft bijna twee derde van de nieuwe bewoners van Centrum-West een midden of hoog inkomen (62%).

Figuur G1.7. Ontwikkeling inkomensgroepen Centrum-West 50% 45%

Q1

40% 35%

Q2

30%

Q3

25% 20%

Q4

15%

Q5

10% 5% 0%

Bron: BBGA 2020 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Toelichting: Q1 is aandeel huishoudens dat valt in de laagste-inkomensgroep (20%, landelijk), Q5 behoort tot de hoogste inkomensgroep.

Figuur G1.8. Inkomens huishoudens recent betrokken woningen (< 5 jaar) Centrum-West

>2x modaal 16%

€60.095 - 2x modaal (€76.070) €42.436 - €60.095

41%

17%

EU-grens (€38.035) - €42.436 inkomens vanaf pot.hts-groep t/m €38.035

5% 7%

14%

lage inkomens tot huurtoeslaggrens Bron: WiA 2019

58

Figuur G1.9 geeft de ontwikkeling van de groep laagste inkomens op wijkniveau weer. In vrijwel alle wijken is de dalende trend zichtbaar en ligt dit aandeel nu rond een derde. Vooral Burgwallen- Oude Zijde en Burgwallen-Nieuwe Zijde laten een relatief sterke daling zien. De afvlakkende trend in Grachtengordel-West kwam al eerder aan de orde. Daar stabiliseert de laagste inkomensgroep op een niveau juist boven de twintig procent. De dynamiek in de woningvoorraad heeft effect op de passendheid van woningmarktsegmenten en de inkomensgroepen. De verdeling van de inkomensgroepen over de woningmarktsegmenten ontwikkelt in Centrum-West volgens de stedelijke trend. Wel is in dit gebied de afname van midden- en hoge inkomens in een woning van een goedkoper segment (van 14% naar 9%) geringer omdat dit percentage in 2015 al laag was.

Figuur G1.9. Ontwikkeling laagste-inkomensgroep (eerste quintiel) wijken Centrum-West 50% 45%

BurgwallenOude Zijde

40% 35%

BurgwallenNieuwe Zijde

30% 25%

Jordaan

20% 15%

GrachtengordelWest

10%

Haarlemmerbuurt

5% 0%

Bron: BBGA 2020 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Figuur G1.10. Trend verdeling van de inkomensgroepen over de woningmarktsegmenten, Centrum-West Centrum-West