Document · PDF

20211101 wijken in de mix rapport definitief.pdf

Raadscommissie Wonen en Bouwen 19 januari 2022, gemeente AmsterdamBij agendapunt: Wijken in de mix, rapportage 2021 (ZD2021-014773)28.712 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Wijken in de mix Rapportage 2021

amsterdam.nl/wonen

Redactie Joost Bos (joost.bos@amsterdam.nl), Kees Dignum (k.dignum@amsterdam.nl) Bijdragen gebiedshoofdstukken Christel Baeten, Koos Gouweloos, Erik Hagens, Robert Kok, Reinout Vos Cartografie Reinout Vos Foto omslag Edwin van Eis Vormgeving LassooyDesign BNO Gemeente Amsterdam Wonen Postbus 1900, 1000 BX Amsterdam

Samenvatting Menging ontleed: eigendom, prijs en woningtype Drie kenmerken van de woningvoorraad zijn betekenis vol voor welke categorieën huishoudens er wonen: Eigendom (eigenaar-bewoner, particuliere verhuurder, woningcorporatie), de prijs van de woning en de grootte van de woning. De verdeling naar inkomens categorieën en de opbouw naar typen huishoudens zijn sterk gerelateerd aan deze woningvoorraadken merken. De kenmerken van de woningvoorraad zijn niet gelijk over de stad verspreid en dat beïnvloedt de aard van de gemengdheid van de gebieden en wijken. Die ruimtelijke verschillen laten zich het makkelijkst samenvatten als het onderscheid tussen Amsterdam binnen de ring en ten zuiden van het IJ en de stad buiten de ring en ten noorden van het IJ. Grofweg zit daar een onderscheid in naar de historische stad en de naoorlogse stad, de verdichte stad en de ruimte lijk extensieve stad en de delen van de stad met een sterke versus een meer gematigde concurrentie op de woningmarkt.

Eigendom, prijs en menging Een belangrijk verschil tussen beide delen is de eigen domsverhouding. De koopsector is in beide delen van de stad ongeveer even groot, circa dertig procent. In de stad binnen de ring en ten zuiden van het IJ is de voorraad particuliere huurwoningen echter groter dan in het overige deel van de stad. In Noord, Zuidoost en Nieuw-West is juist de voorraad huurwoningen in eigendom van de corporaties groter. De woningvoor raad van corporaties behoort voor een groot deel tot het gereguleerde deel van de woningmarkt. Een steeds groter deel van de particuliere huurvoorraad behoort tot de vrije sector en is hiermee gevoelig voor prijseffecten op de woningmarkt. Zo werkt de eigendomsverhouding door in de prijs segmentering. De koop- en particuliere huursector vallen binnen de ring en ten zuiden van het IJ steeds meer in het duur ste prijssegment. De voorraad corporatiewoningen blijft als sociale huurwoning in het goedkopere seg ment. Hierdoor is de woningvoorraad van wijken in dit deel van de stad steeds meer ‘tweetoppig’ geworden en bestaat uit de combinatie van (relatief) goedkope en dure woningen. Voorbeelden van deze wijken zijn de Jordaan, de Oostelijke Eilanden/Kadijken, enkele

wijken in stadsdeel West waaronder de Frederik Hendrikbuurt en Staatsliedenbuurt, een aantal wijken in Zuid waaronder de Oude- en Nieuwe Pijp en in Oost de wijken Indische Buurt-West en -Oost. In Noord, Zuidoost en Nieuw-West is een meer hetero gene, gemengde voorraad ontstaan. Particuliere huurwoningen en koopwoningen zijn duurder ge worden maar deze ontwikkeling gaat minder ver en snel dan in de stad binnen de ring. Zo is er in wijken in Noord, Zuidoost en Nieuw-West een omvangrijker segment middeldure huur en koop ontstaan. In wijken als Geuzenveld, de Waterlandpleinbuurt, Buiksloter meer, Nellestein en Gein, is de voorraad veranderd van één waarin de (relatief) goedkope voorraad dominant is naar een voorraad met vooral sociale huurwoningen én middeldure huur- en koopwoningen.

Ontwikkeling verklaard Aan de beschreven verandering van de woningvoor raad liggen een aantal oorzaken of mechanismes ten grondslag: n In de gereguleerde huursector wordt bij verhuizing de huurprijs vastgesteld op basis van het woning waarderingsstelsel. Hierin heeft de WOZ-waarde een zwaar gewicht. De WOZ-waarde is voor een groot deel van de Amsterdamse woningvoorraad zo hoog dat de huurprijs die, na mutatie wordt berekend aan de hand van het oningwaarderings stelsel, in veel gevallen boven de liberalisatiegrens ligt. Woningen die tot het gereguleerde segment behoorden, kwamen hierdoor in het middeldure of dure huursegment. Deze libe ralisatie vindt vooral plaats bij particuliere huur woningen. Gezien hun kerntaak en de afspraken met de gemeente houden woningcorporaties in de meeste gevallen de woning in het gereguleer de segment. n Bij verhuizing van een huurder uit een woning in het gereguleerde segment kan de eigenaar de woning verkopen. Gezien de prijsontwikkeling komt vrijwel elke (relatief) goedkope woning die wordt verkocht in het middeldure of dure koop segment terecht. n Binnen de niet-gereguleerde (vrije) huursector is sprake van een stijging van de huurprijs. Hierdoor is een deel van de huurwoningen in het middel dure segment terecht gekomen in het dure huursegment.

In nieuwbouwplannen die tot de vaststelling van de Woonagenda 2025 in 2017 zijn vastgesteld of uitgevoerd, werd de verhouding 30-70, 30 procent gereguleerde huur en 70 procent middelduur en duur segment, gehanteerd als uitgangspunt. Onder andere in het kader van stedelijke vernieuwing is in wijken met een eenzij dige voorraad met relatief goedkope huurwonin gen, middeldure en dure voorraad toegevoegd om tot een zekere menging te komen. Binnen de koopsector is een verschuiving van middelduur naar duur zichtbaar. Dit is een direct gevolg van de waardeontwikkeling op de woning markt. Woningen in Amsterdam blijven onvermin derd populair bij starters en doorstromers op de woningmarkt maar ook in toenemende mate bij partijen die het als een waardevaste investering zien. Dit zijn zowel institutionele beleggers als particulieren met één of enkele woningen. Naast dit prijsopdrijvende effect op de woningmarkt als gevolg van krapte en toenemende vraag, dragen investeringen als grootschalige stedelijke vernieu wing en de aanleg van de Noord-Zuidlijn bij aan de waardeontwikkeling van bestaande woningen in sommige gebieden.

Prognose De segmentale samenstelling van de woningvoorraad kan in de toekomst veranderen door nieuwbouw, transformatie en sloop. Maar ook binnen de bestaande voorraad kan door verkoop en liberaliseren van huur woningen de samenstelling wijzigen. Op deze ont wikkeling zijn verschillende factoren van invloed. Voor nieuwbouw is uiteraard het woningbouwprogramma belangrijk. In het nieuwbouwprogramma wordt op dit moment uitgegaan van het stedelijke uitgangspunt 40-40-20. In principe wordt op grond uitgegeven door de gemeente gebouwd in de verhouding 40 procent gereguleerde huur, 40 procent middelduur en 20 procent duur. Afhankelijk van de samenstelling van de omliggende buurten of wijken kan van deze verhou ding worden afgeweken. In nieuwbouwprojecten die zijn gestart voordat dit beleid binnen nieuwbouw van kracht was, is een andere segmentale verhouding mogelijk omdat hier oudere afspraken of contracten aan ten grondslag liggen. Maar ook in nieuwbouw projecten waar de gemeente niet de eigenaar van de grond is, kan in een andere segmentale verhouding worden gebouwd. In de bestaande voorraad die valt binnen het geregu leerde deel van de huursector, de sociale huursector, in dit rapport aangeduid als goedkope huur, zijn twee aspecten van belang.

Ten eerste hebben woningcorpo raties, huurders en gemeente met elkaar afgesproken dat er in gebieden waar het totale aandeel gereguleer de huur van woningcorporaties en particuliere

verhuurders rond of onder 45 procent ligt, terughou dend en in sommige delen niet mag afnemen door verkoop of liberalisering. Op deze manier wordt bijge dragen aan de gemengdheid van de stad. Terwijl het aanbod van gereguleerde huurwoningen van corpo raties wordt gestuurd door regels en afspraken, wordt het overige aanbod door de markt georganiseerd. Een deel van de particuliere huur valt echter nog onder de gereguleerde huur. De hoogte van de huur van deze woningen wordt vastgesteld op basis van het woning waarderingstelsel. De hoogte van de WOZ bepaalt voor een belangrijk deel of een woning gereguleerd is of in de vrije sector valt. Omdat de WOZ-waarde in Amsterdam hoog is, komen bijna alle vrijkomende particuliere huurwoningen in de vrije sector. Er is echter een aanpassing van het stelsel in voorberei ding. Hierin wordt het gewicht van de WOZ-waarde in de puntentelling gemaximeerd. Als deze wijziging van kracht wordt, zal waarschijnlijk een beperkt deel van de woningen die nu nog geliberaliseerd kan worden niet boven de liberalisatiegrens komen en tot het geregu leerde deel van de voorraad blijven behoren. De koopsector, tot slot, is niet gereguleerd. Hier volgt de segmentale samenstelling de prijs- en waardeont wikkeling op de markt. In 2019 viel circa driekwart van de koopsector in het dure segment en een kwart in het middensegment.

Gezien de ontwikkeling van de WOZ-waarde en verkoopprijzen is de verwachting dat het deel dure koop in de bestaande voorraad de komende jaren verder toeneemt. Uitgaande van de woningbouwplannen en de ver wachte verandering binnen de bestaande voorraad, is een inschatting gemaakt van de richting waarin de Amsterdamse woningmarkt zich tot 2030 zal ontwikke len. In komende tien jaar zal de meeste nieuwbouw in Oud-Noord; Bijlmer-Centrum, Amstel III; Geuzenveld, Slotermeer en IJburg opgeleverd worden. Hierin geldt momenteel het uitgangspunt 40-40-20. In de bestaande woningvoorraad is de grootste verschuiving te ver wachten in de gebieden Centrum West; Oud-West, De Baarsjes; Oud-Zuid, De Pijp, Rivierenbuurt. Hier zal als gevolg van liberalisering en verkoop in de bestaande voorraad het aantal gereguleerde huurwoningen dalen en het aantal woningen in het middeldure en dure segment toenemen. De richting waarin de samenstelling van de woning voorraad zich op gebiedsniveau de komende tien jaar zal ontwikkelen hangt dus af van of er op grote schaal nieuwbouw wordt toegevoegd, in welk tempo dit ge beurt en wat de sectorale en segmentale samenstelling van de bestaande voorraad is. In gebieden aan de rand van de stad heeft vooral nieuwbouw een effect, terwijl in de centralere gebieden vooral de verschuivingen in de bestaande voorraad doorwerken.

In vrijwel alle gebieden zal het aandeel gereguleerde huurwoningen afnemen. In de gebieden Bos en Lommer; Oud-West,

De Baarsjes; Slotervaart; Oud-Zuid; Oud-Noord en Bijlmer-Centrum, Amstel III is de verwachting dat deze daling het grootst zal zijn. De verwachting is dat het aandeel in het middeldure segment in alle gebieden zal groeien. Dit zal vooral gebeuren in de gebieden Bos en Lom mer; Oud-West, De Baarsjes; Slotervaart; Oud-Noord en Bijlmer-Centrum, Amstel III. De ontwikkeling van het aandeel duur segment laat een minder eenduidig beeld zien. Er zijn gebieden waarvan verwacht wordt dat het aandeel van dit segment licht afneemt en gebieden waarin dit waarschijnlijk zal toenemen. In Centrum-West; Slotervaart; De Pijp, Rivierenbuurt en Bijlmer-Centrum, Amstel III wordt een toename van het dure segment verwacht. In IJburg, Zeeburgereiland zal dit aandeel door verdere voltooiing van het nieuwbouwprogramma naar verwachting sterk dalen.

Huishoudens en prijs Een deel van de analyse gaat over de match van inko mens en voorraadsegmenten: Hoe wonen de Amster dammers met hun lage, midden of hoge inkomen in de woningvoorraad naar gereguleerd, middensegment en duur segment? Het merendeel van de huishoudens woont in een woning van het (prijs)segment dat past bij het inkomen van het huishouden. De opschuiving in de woningvoorraad gaat echter sneller dan de inkomens ontwikkeling. Het gevolg is dat de midden- en hogere inkomens in grotere mate wonen in een woning die past bij hun inkomenspositie; dat meer huishoudens wonen in een woning die (te) duur is gezien het inko men (bijvoorbeeld huishouden met een laag inkomen wonend in een woning van het midden- of het dure segment); en dat de omgekeerde situatie (goedkoop wonen) juist minder voorkomt. Die opschuiving naar de dure combinatie vindt in de gebieden in Noord, Zuidoost en Nieuw-West in iets sterkere mate plaats dan in de overige stadsdelen. Afgezien van het pas send wonen is duidelijk dat in Noord, Zuidoost en Nieuw-West hoge woonlasten veel vaker als een probleem ervaren worden dan elders in de stad.

Huishoudens en woningtype Ook in het andere deel van de analyse, de verdeling naar woninggrootte en de verdeling naar gezinnen en kinderloze huishoudens, is het onderscheid tussen binnen de ring en ten zuiden van het IJ en Noord, Zuidoost en Nieuw-West zichtbaar. We gebruiken per persoon meer vierkante meters dan in elke eerdere periode en daarom zijn woningen in de opeenvolgende bouwperiodes (meestal) steeds groter geworden. Dat betekent dat in een woning waar vroeger makkelijk een gezin paste, tegenwoordig nog soms één of twee personen wonen, of een gezin met één kind maar wel

een nijpende verhuiswens. Woningen uit de historische bouwperiodes zijn naar de huidige maatstaven vaak klein. Die uit recentere bouwperiodes sluiten meer aan bij de ruimtebehoefte van grotere huishoudens. De samenstelling van de wijken naar kleine en grote woningen is sterk bepalend voor de verdeling van kleine en grote huishoudens over de stad. Samengevat zijn binnen de ring en ten zuiden van het IJ de kinderloze huishoudens en in Noord, Zuidoost en Nieuw-West de gezinnen sterker vertegenwoordigd. De gemiddelde Amsterdamse huishoudensmix is al langere tijd onge veer vijfenvijftig procent eenpersoonshuishoudens, twintig procent stellen en een kwart gezinnen. Die mix wordt maar in enkele wijken aangetroffen, onder andere in gebied Watergraafsmeer. Binnen de ring en ten zuiden van het IJ is nog een verschil waarneem baar tussen wijken die meer jonge kleine huishoudens hebben of juist meer oudere kleine huishoudens. Bij sommige wijken kan men met recht het label senioren wijken opplakken. Buitenveldert en Museumkwartier zijn duidelijke voorbeelden. In Noord, Zuidoost en Nieuw-West is een verschil waarneembaar in fasering. Woningen die qua ruimte geschikt zijn voor gezinnen blijven ook bij bewonerswisseling geschikt voor gezinnen.

Maar sommige wijken zitten duidelijk in een vergrijzende gezinsfase, terwijl in andere wijken de verjonging bezig is of juist al wat verder gevorderd is.

Huishoudens en woonkwaliteit Naast het verschil in de samenstelling van de woning voorraad is er tussen de stad binnen de ring en ten zuiden van het IJ en elders in de stad ook een verschil in enkele fysieke kenmerken van de gebieden en wijken. Het verschil in woondichtheid werd al genoemd tussen de twee delen van de stad. Met de naoorlogse wederopbouw werd sterk gebroken met de historische bouwblokkenstructuur, en werd gekozen voor een stro kenstructuur met veel parkachtige tussenruimten, wat een verschil in woonsfeer heeft opgeleverd. Daarnaast hebben alle wijken en buurten te maken met een gelei delijk verlies aan kwaliteit (zowel in absoute termen als in vergelijking met nieuwbouw waarin de modernste kwaliteitswensen zijn meegenomen). Dat vraagt om periodieke acties om de kwaliteit weer op het gewenste niveau te brengen. Een halve eeuw geleden was het slecht gesteld met de kwaliteit van de woningvoorraad en de woonomgeving van de stad binnen de ring en stonden andere delen van de stad er nog relatief nieuw bij. Inmiddels zijn in Noord, Zuidoost en Nieuw-West al verschillende verbeteringsprogramma’s uitgevoerd en moet momenteel het programma ontwikkelbuur ten in 32 buurten voor een kwaliteitsslag zorgen. De stad binnen de ring is inmiddels het gebied waar de grote belangstelling om er te wonen en te verblijven zijn maximum lijkt te bereiken. Zo kan de positie en

betekenis van een gebied of wijk in de stad in een paar decennia kantelen. Toch wordt de woonkwaliteit in de stad binnen de ring en ten zuiden van het IJ nog steeds hoger gewaardeerd dan wonen in andere delen van de stad.1 Maar de waardering in de gebieden behorend tot de stadsdelen Noord, Zuidoost en Nieuw-West gaat omhoog. In Nieuw-West gaat die stijging echter lang zaam. Het programma ontwikkelbuurten richt zich niet voor niets op dit deel van de stad. De factsheet, Wonen in Amsterdam 2019, leefbaarheid, noemt een aantal wijken van Nieuw-West waar de algemene buurtwaardering (rapportcijfer) duidelijk

onder gemiddeld is. Dat is ook terug te zien in lage score op indicatoren zoals de omgang tussen ver schillende groepen mensen, de betrokkenheid van buurtbewoners, veiligheid en overlast van criminaliteit. Veel van de wijken met een lage score op verschillende leefbaarheidsindicatoren, zijn wijken waarin sprake is van een stapeling van sociale problematiek. Bovendien zijn het vaak wijken met relatief veel gezinnen met opgroeiende kinderen. Een lage waardering voor de woonkwaliteit en onvoldoende vierkante meters woon ruimte in de woning maken dat de verhuisgeneigdheid hier hoog is. Gezien de sociaaleconomische positie van veel huishoudens in deze wijken, zijn de mogelijkheden om te verhuizen beperkt.

Nieuw-West, Noord en Zuidoost

Binnen de ring en ten zuiden van het IJ

Hoog aandeel lage inkomens door grote corporatiesector

Geringer aandeel lage inkomens door iets kleinere corpora tiesector

Kleine particuliere huursector

Grote particuliere huursector

Relatief beperkte prijsstijging in de niet gereguleerde huur en in de koopsector

Relatief sterke prijsstijging in de niet gereguleerde huur en in de koopsector

Middeninkomens bovengemiddeld door 'gematigde' prijzen in de niet gereguleerde huur en in de koopsector

Klein aandeel middeninkomens door hoge prijzen in de niet gereguleerde huur en in de koopsector

Hoge inkomens beneden gemiddeld door grote corporatie sector en 'gematigde' prijzen in de niet gereguleerde huur en in de koopsector

Hoog aandeel hoge inkomens door kleinere corporatiesec tor en hoge prijzen in de niet gereguleerde huur en in de koopsector

Afgelopen jaren meer gemengde inkomensverdeling door nieuwbouw en door prijsstijging in niet-gereguleerde huur sector en koopsector

Afgelopen jaren trend naar tweetoppige inkomensverdeling door relatief sterke prijsstijging in de niet gereguleerde huur en in de koopsector

Voor toekomst: Gemengde nieuwbouw zal bijdragen aan het behoud/creëren van gemengde voorraad

Voor toekomst beperkte mogelijkheden tot nieuwbouw, daardoor weinig mogelijkheid om tegenwicht te bieden aan de prijsontwikkeling in koop en de niet-gereguleerde huur

Toekomst: behoud grote corporatiesector en daarmee per spectief houden op gemengde samenstelling

Toekomst: blijvende liberalisering in grote particuliere huur sector. Geliberaliseerde woningen komen beperkt ten goede aan middeninkomens omdat ze snel in het dure segment terechtkomen.

Meer dan gemiddeld gezinnen door grotere woningen en meer buitenruimte

Meer dan gemiddeld één- en twee persoonshuishoudens door overwegend kleinere woningen met geringe buiten ruimte

Lagere waardering van de woonomgeving

Hogere waardering van de woonomgeving

Lagere waardering van de woonkwaliteit

Hogere waardering van de woonkwaliteit

1. Zie factsheet Wonen in Amsterdam 2019, leefbaarheid.

Inhoudsopgave 1. Inleiding

2. Eigendomssectoren

3. Prijssegmenten

4. Woningmarktsegmenten in ontwikkeling

5. Match woningvoorraad en inkomen

6. Demografie

7. Woonbeleving

8. Vier wijken in perspectief

Dashboards wonen

Gebiedshoofdstukken

G1. Centrum-West

Eigendom, prijs en grootte Ruimtelijke schaalniveaus Introductie van de hoofdstukken

Eigendom en inkomen Eigendom in de 400 buurten Dynamiek in de wijken

Dynamiek in de wijken

11 11 12

13 14 15

Ontwikkeling in retrospectief 26 Prognose29

Woonlasten

Gezinnen in Amsterdam

Woningmarktsegment en woonkwaliteit Demografische menging en woonkwaliteit

44 45

Jordaan47 Watergraafsmeer 47 Middelveldsche Akerpolder 47 Slotermeer48 Gemengdheid in perspectief van de tijd 48

De woningvoorraad De bewoners Ontwikkeling 2015-2019 Toekomstige ontwikkeling

53 55 56 60

G2. Centrum-Oost

G3. Westerpark

G4. Bos en Lommer

G5. Oud-West, De Baarsjes

G6. Geuzenveld, Slotermeer, Sloterdijken

G7. Osdorp

106

G8. De Aker, Sloten, Nieuw-Sloten

114

G9. Slotervaart

121

De woningvoorraad De bewoners Ontwikkeling 2015-2019 Toekomstige ontwikkeling

62 64 65 69

71 72 73 77

79 80 81 85

87 89 90 96

98 100 101 105

107 109 110 113

115 116 117 120

122 124 125 128

G10. Oud-Zuid

129

G11. Buitenveldert, Zuidas

138

G12. De Pijp, Rivierenbuurt

147

G13. Oud-Oost

156

G14. Indische Buurt, Oostelijk Havengebied

164

De woningvoorraad De bewoners Ontwikkeling 2015-2019 Toekomstige ontwikkeling

130 132 133 137

139 141 142 146

148 150 151 155

157 158 159 163

165 167 168 171

G15. Watergraafsmeer

172

G16. IJburg, Zeeburgereiland

180

G17. Noord-West

187

De woningvoorraad De bewoners Ontwikkeling 2015-2019 Toekomstige ontwikkeling

173 174 175 179

181 182 183 186

188 189 190 194

G18. Oud-Noord

195

G19. Noord-Oost

204

G20. Bijlmer-Centrum, Amstel III

212

De woningvoorraad De bewoners Ontwikkeling 2015-2019 Toekomstige ontwikkeling

213 214 214 217

De woningvoorraad De bewoners Ontwikkeling 2015-2019 Toekomstige ontwikkeling

196 198 199 203

205 206 207 211

G21. Bijlmer-Oost

218

G22. Gaasperdam, Driemond

224

De woningvoorraad De bewoners Ontwikkeling 2015-2019 Toekomstige ontwikkeling

219 220 221 223

225 226 227 231

1. Inleiding Rekenkamer Metropool Amsterdam heeft in een onderzoek getiteld ‘De gemengde stad’1 geadviseerd om voor een goede monitoring van demografische, sociaaleconomische en fysieke menging in de stad te zorgen. Met dit rapport ‘Wijken in de mix: rapportage 2021’ wordt invulling gegeven aan de toezegging van B&W om deze aanbeveling uit te voeren.

orde komen. Het kleinste stadsdeel, Centrum, is bovendien met ruim 87.000 inwoners maar net iets kleiner dan Hilversum en Amstelveen, die als grote gemeenten tellen binnen de MRA. De 22 gebieden komen al een stuk dichter bij de leefwereld van de Amsterdammers, maar die relatie is lang niet overal perfect. Bouwperiodes zijn bepalend voor onder meer het soort woningen, door welke groepen de woningvoorraad op dit moment bewoond wordt, en dus de bevolkingsopbouw. Binnen gebieden is er een flinke differentiatie in de bouw periodes. De wijken komen dichter bij het idee van een eigen ruimtelijke identiteit. Maar het zijn er veel en daarmee wordt de rapportage omvangrijk. De buurten herbergen nog meer eigenheid, maar ze zijn vanwege het nog grotere aantal niet meer geschikt als bespreekkader. Bovendien zijn op het niveau van buurten niet op alle relevante aspecten data beschikbaar voor een analyse.

Eigendom, prijs en grootte Drie kenmerken van de woningvoorraad zijn betekenisvol voor welke categorieën huishoudens er wonen: Eigendom (eigenaar-bewoner, particuliere verhuurder, woningcorporatie), de prijs van de woning en de grootte van de woning. De verdeling naar sociaaleconomische kenmerken van de bevolking en de opbouw naar typen huishoudens zijn sterk gerelateerd aan deze woningvoorraadkenmerken. De inkomensverdeling is in sterke mate de spiegel van de woningvoorraad (eigendomsectoren en prijssegmenten) en reageert ook met de sectorale en segmentale verschuivingen mee. Huishoudenssamenstelling en leeftijdsverdeling volgen in grote lijnen de kenmerken van de woningvoorraad naar woninggrootte. In grote lijnen, want wijken kennen ook een demografische cyclus van jonge instroom, gezinsvorming, vergrijzing en later weer verjonging. Dat zijn langjarige, autonome processen. Deze sociaal-demografische kenmerken zijn dus maar in geringe mate stuurbaar en in wisselende mate een gevolg van de woningmarkt of woningmarktbeleid. De menging naar migratieachtergond is op een nog indirectere manier verbonden met de kenmerken van de woningvoorraad en wordt daarom niet behandeld in de rapportage.

Het zijn namelijk vooral het inkomensniveau en de huis houdensgrootte die bij verschillende migratieachtergronden uiteenlopen, en daarmee wordt het ruimtelijke patroon naar migratieachtergrond al meegenomen in de analyse van de woningvoorraad naar eigendom, prijs en grootte.

Het ruimtelijk schaalniveau van de 22 gebieden is als presentatiekader gekozen. Het gebiedsgericht werken van de gemeente is op deze ruimtelijke maat gericht. Ook belangrijke woningmarktinformatie en afspraken (Samenwerkingsafspraken van gemeente met corporaties en huurders) in dit domein gaan over de 22 gebieden. Dit rapport bevat dan ook 22 gebiedshoofdstukken. Informatie over de wijken komt aan de orde in 22 gebiedshoofdstukken. Daarnaast wordt er verwezen naar dashboards en websites van de gemeente waar wijkinformatie te vinden is. Een verzameling van 22 gebiedshoofdstukken en wijkeninformatie daaronder, schiet te kort om zaken in relatie tot elkaar te zien en ook om veranderingen te zien en te begrijpen. Daarom wordt de rapportage begonnen met een analyse van de ruimtelijke dimensies van de gehele Amsterdamse woningmarkt. Om te zien welke consequenties het heeft dat de corporatiesector in de loop der jaren krimpt en dat de vrije markt huur (vooral de particuliere huursector) groeit, nemen we de gebieden en wijken als uitgangspunt maar grijpen soms terug naar de kleinste bouwsteen van de 481 buurten of soms naar een simpele dichotomie: de stad binnen de ring en het IJ en de stad daarbuiten. Er wordt in- en uitgezoomd om de ruimtelijke bewegingen in samenhang te zien.

Kaarten en diagrammen van de woningmarktsectoren en segmenten en de inkomens verdeling ondersteunen de analyse van de ruimtelijke verschillen (segregatie) en verandering.

Ruimtelijke schaalniveaus Voor een zinvolle bespreking van de ruimtelijke gemengdheid is het van belang het juiste schaalniveau te kiezen. De officiële indeling van de gemeente Amsterdam en de statistiek van OIS telt momenteel zeven stadsdelen, 22 gebieden, 99 wijken en 481 buurten. Gebied, wijk en buurt worden makkelijk door elkaar gehaald maar voor de makers van een ruimtelijke monitor is het een wezenlijk onderscheid. De indeling naar zeven stadsdelen is zo grootschalig dat interessante interne verschillen niet meer aan de

Kern van de materie blijft de woningmarkt. De analyse besteedt aandacht aan de gemengdheid (of ongemengdheid) van de bevolking naar inkomensniveau (verdeeld in klassen) per gebied en wijk en er wordt aangegeven in welke

1. Zie www.rekenkamer.amsterdam.nl/onderzoek/publieksonderzoek-2019-de-gemengde-stad/

richting die verdeling zich beweegt op basis van de werking van woningvoorraad beïnvloedende factoren in het gebied of de wijk. Het gaat dan om zaken als: is er in het gebied of de wijk een substantieel bouwprogramma (eventueel in combinatie met sloop), is de particuliere huursector die potentieel liberaliseert klein of groot? De stuurbaarheid van de woningmarkt en woningvoorraad is gering. De jaarlijkse nieuwbouw is voor de stad een marginale toevoeging aan de voorraad en laat grote delen van de bestaande stad ongemoeid. Maar nieuwbouw is voor sommige locaties in de stad juist een belangrijke ‘draaiknop’. Landelijke regels over huren zijn eveneens van belang voor de woningvoorraad en ook dat geldt voor sommige locaties meer dan op andere. Daarnaast speelt vraag en aanbod een belangrijke rol in de koopsector en de vrije markt huur. De analyse besteedt ook aandacht aan bevolkingskenmerken per gebied en wijk zoals leeftijd, huishoudenstypen, et cetera, maar telkens met het besef dat daar geringe stuurbaarheid op zit. De demografische samenstelling van wijken is wel van belang voor de voorzieningen die momenteel nodig zijn. En dat daar verandering in optreedt, hoort bij de eerder genoemde demografische cyclus.

veel grotere delen van de stad afwijkingen bestaan, zowel in termen van huishoudenssamenstelling als in de inkomensopbouw. Na deze acht hoofdstukken volgen de 22 gebiedshoofd stukken, waarin de situatie en trend in de ontwikkeling van eigendomssectoren, prijssegmenten en de genoemde combinatie wordt besproken voor de gebieden en de wijken die daar deel vanuit maken. Elk gebiedshoofdstuk besluit met een toekomstverwachting met betrekking tot deze thematiek.

Introductie van de hoofdstukken Het rapport begint met een samenvattende bespreking van de zaken die in de hoofdstukken aan de orde komen. De hoofdstukken 2 en 3 gaan over de veranderende samenstelling van de Amsterdamse wijken naar eigendomssectoren en prijssegmenten en de betekenis die dit heeft voor de verdeling naar huishoudens met een laag een midden- en een hoog inkomen. Hoofdstuk 4 gaat over de factoren die de samenstelling van de woningvoorraad naar prijssegmenten beïnvloeden, zoals huur- en waardestijgingen en het bouwprogramma. Hoofstuk 5 gaat over de combinatie van inkomensgroepen en prijssegmenten zoals ze zich in de bewoning voordoen: in hoeverre is die combinatie passend en in hoeverre wonen huishoudens in een relatief goedkoop of juist in een duur segment. In het zesde hoofdstuk wordt de invalshoek ‘prijs en inkomen’ verlaten en komt de thematiek van woninggrootte en huishoudenstype aan de orde. De leeftijdsverdeling is daarbij een extra dimensie. Het zevende hoofdstuk gaat over de waardering van de omgevingskwaliteit en het voorzieningen niveau (per buurt). Wijken hebben een typering naar woning soorten, bouwperiode, fysieke opbouw en locatie (centraal of aan de rand). Dat resulteert in een omgevingskwaliteit waar de lokale bevolking een (hogere of lagere) waardering voor heeft: dat geldt ook voor het voorzieningenaanbod van de wijken.

Bij de waardering voor omgeving en voorzieningen zal het uitmaken hoe de bevolking is samengesteld. Hoe wordt de omgeving gewaardeerd in wijken die meer uit gezinnen bestaan of juist meer uit jongere huishoudens of senioren? Het achtste hoofdstuk laat aan de hand van een paar wijkvoorbeelden zien dat dé Amsterdamse gemengdheid maar op een paar locaties voorkomt en dat er in

2. Eigendomssectoren Eigendom en inkomen

nog steeds een grote voorraad (relatief) goedkope (soci ale) particuliere huurwoningen, die hoofdzakelijk worden verhuurd aan huishoudens met een laag inkomen. Er is in de particuliere sector ook een groot deel dat valt in het middel dure- of dure segment waarin woningen worden verhuurd aan huishoudens met een midden- of hoog inkomen. Het puntenaantal volgens het nationale woningwaarderings stelsel bepaalt of de huur van een woning geliberaliseerd mag worden, ofwel mag verschuiven van het gereguleerde of sociale deel van de huursector naar het vrije markt deel. Door de liberalisering is er een verschuiving binnen de particuliere sector van gereguleerde huur naar de duurdere segmenten. In 2013 was een derde (33%) van de particuliere huurwoningen geliberaliseerd, in 2019 ruim de helft (54%)3. Bij de vrije sector huur worden hogere inkomens gevraagd bij mutatie, en met verdere toename van het aandeel geli beraliseerde huurwoningen zal het gemiddelde inkomen in de sector steeds verder boven het gemiddelde uitstijgen. Tegelijkertijd trekt het toenemende inkomen in de particuliere huursector het gemiddelde inkomen van Amsterdam mee omhoog, wordt de afstand van het stedelijk gemiddelde tot het gemiddelde inkomen in de corporatiesector groter en tot de koopsector kleiner.

Van de drie sectoren is het gemiddelde inkomen in de koopsector uiteraard veruit het hoogst: inmid dels in 2019 ruim hoger dan vierduizend euro per maand.

De verdeling van de drie eigendomssectoren per buurt is van betekenis voor het inkomensniveau en de inkomensverdeling binnen een buurt. Corporatiewoningen tot de liberalisatie grens worden toegewezen aan huishoudens met een ‘laag’ inkomen (in 2021 is dat bruto € 40.024)1, en uitgezonderd het deel van de huishoudens met inkomensgroei na deze toe wijzing (scheef wonen) is en blijft het inkomensniveau van de huishoudens in deze sector relatief laag. De inkomenspositie van het gemiddelde Amsterdamse huishouden is de afgelo pen decennia sterk gestegen. Het gemiddelde inkomen van een huurder bij een woningcorporatie is veel minder geste gen. In de periode vanaf 1995, zoals weergeven in figuur 2.1, is het gemiddelde inkomen in de corporatiesector hierdoor verder van het Amsterdamse gemiddelde komen te liggen. De particuliere huursector lijkt wat betreft het gemiddelde inkomen het meest op Amsterdam als geheel. In de jaarreeks vanaf 1995 lag het gemiddelde inkomen van particuliere huurders lange tijd een beetje beneden de Amsterdamse lijn en in 2013 voor het eerst er net boven (figuur 2.1). In de jaren daarna stijgt het gemiddeld inkomen in de particuliere huur boven het Amsterdam gemiddelde uit. Dat zijn ook de jaren dat een steeds groter deel van de particuliere huursector geliberaliseerd is.2 Er bestaat in sommige delen van de stad

Figuur 2.1. Gemiddeld netto maandinkomen per eigendomssector 1995-2019 4500 4000 3500

Amsterdam

3000

eigenaar-bewoner

2500

huurder corporatiewoning

2000

huurder particuliere huurwoning

1500 1000

Bron: WiA 1995-2019 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019

1. Het onderzoek Wonen in Amsterdam heeft als recentste meting het jaar 2019: In dat jaar is de liberalisatiegrens: € 38.035 2. Dat gebeurt in het merendeel van de gevallen als er een huurderswisseling optreedt. 3. Wonen in Amsterdam 2019, Factsheet woningmarkt.

Eigendom in de 400 buurten

het schommelt tussen acht en elf procent van alle buurten. Buurten met een dominante corporatiesector zijn er steeds minder: vanaf een maximum van veertig procent van de buurten in de jaren 2001 en 2002, dalend naar een stabiele 21 procent in recente jaren. Het aandeel buurten met een dominante particuliere huursector is ook sterk geslonken: van 21 procent in 1999 naar zeven procent van de buurten in 2012. Daarna vindt een sterke groei plaats van buurten met een grote particuliere huursector naar twaalf procent in 2020. De sterkste stijging is er van buurten waar alle drie de sectorenminder dan zestig procent van het geheel uitma ken, we noemen dit ‘gemengde’ of ‘gemixte’ buurten. Wel verschillen de percentuele verdelingen van de drie sectoren in deze buurten vaak sterk van elkaar. Het aantal gemixte buurten is in de jaarreeks gestegen van 33 procent naar 59 procent in 2018, en pas in 2019 en 2020 treedt er een lichte afname op van het aantal gemixte buurten. Sinds 2009 is het aantal gemixte buurten groter dan het aantal buurten waarin één van de drie sectoren domineert.

Of buurten een gemiddeld hoog of laag inkomen hebben hangt dus sterk af van het aandeel corporatiewoningen en koopwoningen. Buurten die in hoge mate uit koopsector bestaan, zijn er in Amsterdam maar weinig, buurten met een hoog aandeel corporatiehuur komen nog wel veel voor. Om de sectorale samenstelling van buurten te beschrijven wordt in deze rapportage een simpele typologie gebruikt: Een van de drie eigendomssectoren in de buurt wordt ‘dominant’ genoemd als die sector meer dan zestig procent omvat. Amsterdam heeft momenteel 481 statistische buurten. Niet alle buurten hebben een voldoende aantal woningen (<50) - vaak op industrieterreinen of locaties waar de geplande woningbouw nog moet starten – maar inmiddels kunnen we naar bijna 400 buurten kijken hoe deze zijn samengesteld naar eigendomssector. Figuur 2.2 geeft de ontwikkeling weer. Het percentage buurten met een dominante koop sector is klein en vertoont een weinig systematische trend,

Figuur 2.2. P ercentage buurten met een dominante eigendomssector (> 60%) of sectorale mix, 1999-2020 2020

21%

12%

10%

57%

2019

21%

12%

10%

57%

2018

22%

59%

2017 2016

10%

24%

57%

10%

57%

26%

2015

29%

55%

2014

29%

10%

54%

2013

29%

10%

54%

2012

30%

10%

54%

2011

31%

53%

2010

31%

53%

2009

33%

2008

33%

2007

35%

2006

10% 11% 8%

36%

50% 48%

11%

46%

12%

10%

41%

2005

38%

11%

41%

2004

38%

11%

10%

42%

2003

38%

15%

10%

37%

2002

40%

2001

40%

19%

2000

39%

19%

33%

1999

38%

21%

33%

16%

35%

33%

> 60% corporatiewoningen > 60% particuliere huur > 60% koopsector alle sectoren < 60% Bron: O+S, bewerking directie Wonen

Dynamiek in de wijken

huursector, die in opkomst is, zich voordoet. In figuur 2.3 zien we vier kaarten, met de wijzers van de klok linksboven de kaart van 2005, respectievelijk 2015, 2017 en 2019. In de kaart van 2005 zijn de kleuren rood (sociale huur) en paars (combinatie sociale huur en koop) beeldbepalend. Wijken met meer dan zestig procent sociale huur (rood) kwamen niet alleen voor in Noord, Nieuw-West en Zuidoost maar ook grote delen van stadsdeel Centrum, zoals de beide Burgwal len-wijken en de Jordaan, hadden nog meer dan zestig pro cent sociale huurwoningen. In veel andere wijken in en rond het centrum was sociale huur niet dominant maar trad het in combinatie met de koopsector die ook ergens een aandeel tussen twintig procent en zestig procent bereikte (paars). De andere typen zijn in het kaartbeeld van minder betekenis.

Omdat vooral de particuliere huursector een sterke liberali seringstrend doormaakt is het zinvol om ook op een andere manier naar de ruimtelijke mix te kijken. Om te bepalen welk deel sociale huur en welk deel vrije huursector is, kunnen we gebruik maken van het onderzoek Wonen in Amsterdam en moeten we een schaalniveau omhoog schuiven, naar de wijken. We kijken dus niet meer naar corporatiesector en particuliere huursector maar naar sociale huur en naar vrije sectorhuur.4 De zestig procentgrens voor een dominante sector blijft dezelfde als in de voorgaande analyse met buurten en sectoren, maar de mix wordt meer uiteengelegd. Het gaat er vooral om te weten in welke combinaties de vrije

Figuur 2.3. Type sectorale menging 2005, 2015, 2017, 2019 2005

2015

2019

2017

n > 60% koop n > 60% sociale huur n > 60% Vrije sector huur n > 20% koop, > 20% sociale huur en > 20% vrije sector huur n 20-60% koop, 20-60% sociale huur, < 20% vrije sector huur n 20-60% sociale huur, 20-60% vrije sector huur, < 20% koop n 20-60% koop, 20-60% vrije sector huur, < 20% sociale huur

Bron: Wonen in Amsterdam

4. Deze liberalisatiegrens is in de loop der jaren naar boven bijgesteld: in 2019 ligt de overgang van gereguleerde huur naar vrije markthuur bij € 720,42. Overigens kunnen ook corporatiewoningen geliberaliseerd worden, maar in de Samenwerkingsafspraken van gemeente, corporaties en huurders wordt dit sterk beperkt.

In de tweede kaart (rechts boven) wordt een sprong gemaakt naar tien jaar later (2015). Er is nog niet veel veranderd, zij het dat rood (sociale huur) en paars (combinatie sociale huur en koop) iets minder overheersend zijn. Daarnaast is het type wijk waarin geen van de drie sectoren een hoofdrol speelt (bruin: alle drie meer dan 20% maar geen van alle meer dan 60%), ofwel de gemixte wijk, in opkomst in een aantal wijken van de stadsdelen Centrum en Zuid. Vrije sector huur is, vooral in Centrum en Zuid maar ook in Nieuw-West, zodanig in opkomst dat het in veertien wijken boven de twintig procent uitkomt (in figuur 2.3 bruin, oranje, groen). In de twee volgende jaren zien we een snelle opschuiving van wijken waar de dominantie van sociale huur overgaat naar een mix met koopsector en later naar een mix van de drie sectoren samen. Het is het effect van de verkoop van corporatiewoningen (weliswaar gering in de laatste jaren), liberalisatie van vooral de particuliere huurwoningen en omzetting van koop naar huur als recentste trend (buy to let, leave to let). Op sommige locaties zal het bouwprogramma een rol gespeeld hebben. Het resultaat van de ontwikkelingen is dat vrije sector huur, in combinatie met een niet overheersend aandeel koop en sociale huur, in 2019 een belangrijke rol speelt in de wijken van Amsterdam.

Het is vooral de paarse combinatie van koop en sociale huur die door het toenemen van de vrije sector huur van kleur verandert naar een mix van sociale huur, koop én vrije sector huur. Overigens is er geen enkele wijk waar vrije huursector domineert en boven de zestig procent uitstijgt. Scheldebuurt in Zuid is momenteel de wijk met het hoogste aandeel vrije sector huur, bijna veertig procent. Dat lijkt ver weg van de zestig procent maar met een toenemend aantal buurten (schaalniveau lager) waar de particuliere huur sector boven de zestig procent is uitgekomen en de verdere trend naar liberalisering kan de ontwikkeling snel doorzetten.

3. Prijssegmenten In het vorige hoofdstuk is, langs de eigendomssectoren (corporatie huur, particuliere huur en koop) en hierbinnen langs het onderscheid sociale en vrije sectorhuur, de samen stelling van wijken en de verandering ervan beschreven. De eigendomssectoren in een buurt zijn een belangrijke voorspeller voor de verschillende inkomensgroepen die in de buurt wonen: grofweg betekent een buurt met veel corporatiewoningen, een groot aandeel bewoners met een laag inkomen en buurten met een grote koopvoorraad een hoog aandeel huishoudens met een hoog inkomen. Binnen de particuliere huurvoorraad is deze samenhang echter minder eenduidig. Er bestaat in sommige delen van de stad nog steeds een grote voorraad (relatief) goedkope (sociale) particuliere huurwoningen die hoofdzakelijk worden verhuurd aan huishoudens met een laag inkomen, maar er is door nieuwbouw en liberalisering een groot deel dat valt in het

middeldure- of dure segment. Daarom wordt in dit hoofdstuk de woningvoorraad beschreven vanuit de prijssegmenten goedkoop, middelduur en duur (zie tekstkader volgende pagina). Dat er een sterk verband is tussen de prijs van de woningvoorraad en de inkomenspositie van de bewoners laat figuur 3.1 zien voor het aandeel goedkope woningen in wijken. Eenzelfde samenhang is er tussen het aandeel dure voorraad en hoge inkomens: wijken met een grote voorraad woningen in het dure segment, bestaan voor een groot deel uit huishoudens met een hoog inkomen. Het middeldure segment wordt bewoond door vooral huishoudens met een midden- én hoog inkomen. In dit segment is de samenhang met inkomen veel minder sterk.

Figuur 3.1. Aandeel goedkope voorraad en huishoudens met laag inkomen per wijk, 2019 100

% huishoudens met laag inkomen

90 80 70 60 50 40 30 20

wijk

10 0

Bron: WiA 2019 0

% woningen gereguleerde huur en goedkope koop

100

Goedkoop, midden, duur en laag, midden, hoog In dit rapport is een analyse gemaakt van samen stelling van de woningvoorraad naar prijssegmen ten en de samenstelling van de huishoudens naar inkomensgroepen. Voor de leesbaarheid van het rapport is een driedeling gemaakt voor zowel de woningvoorraad als voor de inkomens. Dit doet niet altijd recht aan de diversiteit binnen de categorieën. Voor de analyse van trends en van de verschillen tussen gebieden en wijken is de driedeling echter wel bruikbaar.

Voor de beschrijving van de inkomensgroepen van huishoudens zijn de volgende categorieën gebruikt (peil 2019): n n n

Laag inkomen < € 38.035 Midden inkomen € 38.035 - € 60.095 Hoog inkomen > € 60.095

Ook hier is gebruik gemaakt van een driedeling. De groep huishoudens met een ‘laag’ inkomen valt in een inkomenscategorie die de doelgroep vormt voor de gereguleerde huursector (in de eerder beschreven indeling behorend tot het goedkope segment). In deze categorie vallen zowel de huis houdens die (potentieel) recht hebben op huur toeslag als de groep huishoudens die een inkomen heeft tussen deze (potentiele) huurtoeslaggrens en de bovengrens, de zogenoemde EU-grens van € 38.035. Deze laatste groep binnen de categorie lage inkomens, wordt soms aangeduid als de lage middeninkomens. Gezien de positie op de woning markt (o.a. toegang tot de gereguleerde huur en beperkte bereikbaarheid van het middensegment) past deze groep in de analyse van de woningmarkt meer bij de groep met lage inkomens dan bij de groep midden inkomens.

Voor de beschrijving van de prijssegmenten (prijspeil 2019) in de woningvoorraad worden, van laag naar hoog, de volgende categorieën gebruikt: n Goedkoop segment Huur < € 720 en koop < € 175.000 (prijspeil 2021: huur < € 752 en koop < € 188.000) n Middensegment Huur € 720 - € 1001 en koop € 175.000 - € 297.000 (prijspeil 2021: huur € 752 - € 1042 en koop € 188.000 - € 314.000) n Duur segment Huur > € 1001 en koop > € 297.000 (prijspeil 2021: huur > € 1042 en koop > € 314.000 De labels goedkoop, midden en duur refereren aan een landelijk gemiddeld prijspeil en de afwijking (goedkoop, duur) daarvan. Het woord ‘goedkoop’ ligt gevoelig omdat veel huishoudens kampen met hoge woonlasten. Goedkoop moet dan ook gelezen worden als een simpel label in een drietraps schaal verdeling, het woord heeft geen normatieve bete kenis. Goedkoop betekent dus niet dat een woning in deze categorie volgens de rapporteurs duurder zou mogen zijn. Het woord wil ook niet zeggen dat de bewoner van een woning in deze categorie deze woning als goedkoop zou ervaren. Dat suggereert namelijk een vergelijking met het inkomen van het bewonende huishouden en die vergelijking wordt met het begrip goedkoop niet gemaakt. Dat maakt ook het woord ‘betaalbaar’ als label voor de laagste categorie in de drietraps schaal ongeschikt, omdat met dit woord nog meer de vergelijking met inko men gesuggereerd wordt.

Dus, hoewel een kort label van woningmarktsegmenten niet volledig recht doet aan de diversiteit binnen de categorieën, is om wille van de leesbaarheid gekozen voor de absolute labels goedkoop, middelduur en duur.

De helft van de Amsterdamse woningvoorraad bestaat uit woningen in het goedkope segment. Een derde is een dure huur- of koopwoning (zie figuur 3.2). Net als bij de beschrijving van de sectorale samenstelling van wijken, wordt in dit hoofdstuk de segmentale samenstelling van wijken beschreven door de wijken2 in te delen naar ‘dominante’ delen van de woningvoorraad (zie figuur 3.3). Vanuit de these dat de prijs voor een groot deel bepaalt wie waar woont en een meer gemengde voorraad een gemeng dere bevolking betekent, wordt de gemengdheid van de woningvoorraad beschreven.

Figuur 3.2. Woningmarktsegmenten Amsterdam, 2019

33% gereguleerde huur en betaalbare koop

53%

middeldure huur en koop 14%

dure huur en koop Bron: WiA 2019

Figuur 3.3. Typering wijken naar segmentale samenstelling (prijs) Label segment

Segmentale samenstelling

Goedkoop dominant

> 60% goedkoop

Middelduur dominant

> 60% middeldure huur en koop

Duur dominant

> 60% dure huur en koop

Gemengd

> 20% goedkoop, > 20% middelduur, > 20% duur

Goedkoop en middelduur dominant

20-60% goedkoop, 20-60% middel < 20% duur

Goedkoop en duur dominant

20-60% goedkoop, < 20% middel, 20-60% duur

Middelduur en duur dominant

< 20% goedkoop, 20-60% middel, 20-60% duur

2. Bij het gebruik van WiA in de analyses is het laagst bruikbare schaalniveau dat van de wijken.

Op het niveau van de wijken is het grootste deel te typeren als goedkoop-duur (zie figuur3.4): in circa veertig procent van de wijken bestaat de woningvoorraad uit hoofdzakelijk woningen in het goedkope en het dure segment. De meeste van deze wijken maken deel uit van de 19e-eeuwse Ring en Gordel ’20-’40. Maar ook IJburg, Slotervaart-Noord, Osdorp-Midden en het Oostelijk Havengebied vallen in deze categorie. In een derde van de wijken bestaat het grootste deel van de voorraad uit woningen in het goedkope segment. Een groot deel van deze wijken is gebouwd als onderdeel van het naoorlogse Algemeen Uitbreidingsplan in Nieuw-West of is in Noord en Zuidoost van een latere periode. Maar ook wijken met veel stadsvernieuwing uit de jaren ’80 zoals de Dapperbuurt en de tuindorpen in Noord en Betondorp vallen in de categorie wijken met een hoofdzakelijk goedkope voorraad.

Figuur 3.4. Wijktype naar prijssegmentering, 2019

Bron: WiA 2019

Dynamiek in de wijken

Deze toename is te zien in centraal gelegen wijken in de stadsdelen Centrum, West en Zuid. Maar ook wijken buiten de centrumring waar veel nieuwbouw is toegevoegd zoals op IJburg, Buitenveldert en Omval/Overamstel zijn veranderd naar wijken met vooral goedkope en dure woningen.

Data over de segmentale samenstelling van de woningvoor raad zijn slechts over een betrekkelijk korte periode van vijf jaar te analyseren.3 Toch wordt in deze periode van 2015 tot en met 2019 een aantal ontwikkelingen duidelijk zichtbaar. Ten opzichte van 2015 is het aandeel woningen in het dure segment in de Amsterdamse voorraad met meer dan tien procentpunt gegroeid (zie figuur 3.5). Het aandeel in zowel het goedkope als het middeldure segment is afgenomen. Gezien recente prijsstijgingen zal tussen 2019 en 2021 het aandeel woningen in het goedkope en middeldure segment verder zijn gedaald. Benaderd vanuit de mengingstypologie is Amsterdam veran derd in een stad met een woningvoorraad waarin het goed kope segment dominant was naar een stad die steeds meer bestaat uit een goedkope en een dure voorraad. Ook op het niveau van de wijken is deze dichotomie zichtbaar. Het aantal wijken met een hoofdzakelijk goedkope en dure voorraad is tussen 2015 en 2019 sterk toegenomen (zie figuur 3.6).

Figuur 3.5. Woningmarktsegmenten Amsterdam 2015, 2019

2015 2019

61% 53%

gereguleerde huur en betaalbare koop 19%

14%

22%

middeldure huur en koop

34%

dure huur en koop Bron: WiA 2015, 2019

Figuur 3.6. Wijken met goedkope en dure voorraad dominant 2015 en 2019 2019

2015

Bron: WiA 2015, 2019

3. In het onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA) is vanaf 2015 gewerkt met een nieuwe definitie van de woningvoorraad. Woon- en studenteneenheden worden hierin gerekend tot de woningvoorraad. Een vergelijking tussen data uit WiA vanaf 2015 en voorgaande WiA-bestanden is hierdoor niet goed bruikbaar.

Het aantal wijken met een hoofdzakelijk goedkope voorraad is afgenomen (zie figuur 3.7). De meeste van de wijken die in 2015 vooral goedkoop waren en dat in 2019 niet meer, zijn centraal gelegen wijken als de Jordaan, de Kinkerbuurt, de Oude Pijp en Indische Buurt-West. Ook het aantal wijken met een gemengde woningvoorraad is tussen 2015 en 2019 afgenomen (figuur 3.8). De wijken die minder heterogeen zijn geworden zijn wijken waar substanti eel nieuwbouw is toegevoegd zoals in Buitenveldert, IJburg en Kadoelen. Overtoomse Veld is door nieuwbouw juist een gemengde wijk geworden. Terwijl Erasmuspark tussen 2015 en 2019 gemengd is geworden door veranderingen in de bestaande voorraad.

Figuur 3.7. Wijken met goedkope voorraad dominant 2015 en 2019 2019

2015

Bron: WiA 2015, 2019

Figuur 3.8. Wijken met gemengde voorraad dominant 2015 en 2019 2019

2015

Bron: WiA 2015, 2019

Uitgaande van de typologie van menging van de woning voorraad van wijken, zijn er wijken in de periode 2015-2019 gemengder of minder gemengd geworden of min of meer hetzelfde gebleven (zie figuur 3.9).

Figuur 3.9. Ontwikkeling menging wijken 2015-2019

Bron: WiA 2015, 2019

Bij de meeste wijken waar de woningvoorraad meer gemengd is geraakt (zie figuur 3.10), is sprake van een verkleuring van de voorraad met hoofdzakelijk goedkope voorraad naar een voorraad met vooral goedkope en dure woningen. Voorbeelden van deze wijken zijn de Jordaan; de Oostelijke Eilanden/Kadijken; enkele wijken in West waar onder de Frederik Hendrikbuurt en Staatsliedenbuurt; een aantal wijken in Zuid waaronder de Oude en Nieuwe Pijp en Indische Buurt-West in -Oost. Bij deze ontwikkelingen spelen de liberalisering en verkoop van sociale huurwoningen en de waardestijging in de koopsector een rol (zie hoofdstuk 4 voor een verdere toelichting).

vooral goedkope én middeldure woningen. Hier speelt vooral de stijging van de waarde van goedkope koopwonin gen een rol waardoor een deel van de goedkope voorraad in het middeldure segment terecht is gekomen. Erasmuspark en Oostzanerwerf zijn twee wijken die van een voorraad gedomineerd door goedkope en middeldure woningen zijn veranderd naar een gemengde wijk met min of meer gelijke delen goedkope, middeldure en dure woningen. Zowel de liberalisering van sociale huurwoningen als de waardestijging in de koopsector hebben hier een rol in gespeeld. Tot slot zijn er twee wijken waarin de voorraad meer gemengd is geworden als gevolg van het gereed komen van een nieuw bouwprogramma: in Zuidas en Noordelijke IJ-oevers West was de voorraad hoofdzakelijk duur, maar is er door nieuw bouw een substantieel aantal woningen in het middeldure en goedkope segment toegevoegd. Hierdoor is een meer gemengde voorraad ontstaan.

In een aantal wijken In Noord, Zuidoost en Nieuw-West, Geuzenveld, de Waterlandpleinbuurt, Buikslotermeer, Nellestein en Gein, is de voorraad veranderd van één waarin de goedkope voorraad dominant is naar een voorraad met

Figuur 3.10. Wijken meer heterogeen 2015-2019

Bron: WiA 2015, 2019

Naast wijken die meer gemengd zijn geworden, zijn er ook wijken die de andere kant op bewegen en een minder gemengde voorraad hebben gekregen (figuur 3.11). De grootste groep van deze categorie wijken had een voorraad waarin zowel goedkope, middeldure als dure woningen een substantieel deel van de voorraad uitmaakten, maar hebben een voorraad gekregen die bestaat uit vooral goedkope en dure woningen. In IJburg-Zuid, Kadoelen en Buitenvel dert-Oost speelt de toegevoegde nieuwbouw in het dure segment een rol in het minder gemengd raken van de wijk. In Hoofddorppleinbuurt en Buitenveldert-West vindt de verandering hoofdzakelijk plaats in de bestaande woning voorraad door prijsstijging in de koopsector en liberalisering van huurwoningen.

Hoewel de periode te kort is om grote verschuivingen te signaleren, wordt in de periode 2015-2019 toch een ontwikkeling zichtbaar. Gemengde wijken ‘ontmengen’ en veranderen in wijken met een goedkope en dure voorraad. Daarnaast worden de wijken met een hoofdzakelijk goed kope voorraad meer gemengd en veranderen eveneens in wijken met een voorraad die vooral bestaat uit goedkope en dure woningen. Beide ontwikkelingen resulteren dus in eenzelfde trend waarin steeds meer wijken een woning voorraad hebben die bestaat uit woningen in het goedkope en dure segment.

Tot slot is er een aantal wijken getypeerd als ‘verschuiving’ (geel in figuur 3.9). In de wijken Chassébuurt, Geuzenbuurt, Westindische Buurt en Osdorp Midden is de woningvoor raad veranderd in één met vooral goedkope en middeldure woningen naar een voorraad met hoofdzakelijk goedkope en dure woningen.

Figuur 3.11. Wijken minder heterogeen 2015-2019

Bron: WiA 2015, 2019

4. Woningmarktsegmenten in ontwikkeling Ontwikkeling in retrospectief

In het vorige hoofdstuk is de verandering van de segmentale samenstelling van de woningvoorraad besproken: het aandeel goedkope en middeldure segment is geslonken en het aandeel dure woningen is gegroeid. Hier liggen een aantal oorzaken of mechanismes aan ten grondslag: 1.

In de gereguleerde huursector wordt bij verhuizing de huurprijs vastgesteld op basis van het woningwaarderingsstelsel. Hierin heeft de WOZ-waarde een zwaar gewicht. De WOZ-waarde is voor een groot deel van de Amsterdamse woningvoorraad zo hoog dat de huurprijs die, na mutatie wordt berekend aan de hand van het woningwaarderingsstelsel, in veel gevallen boven de liberalisatiegrens ligt. Woningen die tot het goedkope, gereguleerde segment behoorden, kwamen hierdoor in het middeldure of dure huursegment. Deze liberalisatie vindt vooral plaats bij particuliere huurwoningen. Gezien hun kerntaak en de afspraken met de gemeente houden woningcorporaties in de meeste gevallen de woning in het goedkope segment.

Bij verhuizing van een huurder uit een woning in het goedkope, gereguleerde segment kan de eigenaar de woning verkopen. Gezien de prijs ontwikkeling komt vrijwel elke goedkope woning die wordt verkocht in het middeldure of dure koopsegment terecht. Binnen de niet-gereguleerde (vrije) huursector is sprake van een stijging van de huurprijs (zie figuur 4.1). Hierdoor is een deel van de huurwoningen in het middeldure segment terecht gekomen in het dure huursegment.

Figuur 4.1. Gemiddelde huurprijs (kale huur) naar segment, 2011-2019 (€) 1500 1200 particulier vrije sector

900

corporatie vrije sector

600

particulier sociaal corporatie sociaal

300 0

Bron: WiA 2019 2011

2013

2015

2017

2019

In nieuwbouwplannen die tot de vaststelling van de Woonagenda 2025 in 2017 zijn vastgesteld of uitgevoerd, werd de verhouding 30-70, 30 procent, goedkoop en 70 procent middelduur en duur segment, gehanteerd als uitgangspunt. Figuur 4.2 geeft een beeld van de segmenten binnen de nieuwbouw vanaf 2010. Onder andere in het kader van stedelijke vernieuwing is in wijken met een eenzijdige voorraad met goedkope huurwoningen, middeldure en dure voorraad toe gevoegd om tot een zekere menging te komen.

Figuur 4.2. Start bouw 2000-2019 naar segment 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

gereguleerde huur

2018

middeldure huur dure huur

2019

koop

2020 0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

Bron: Grond en ontwikkeling, gemeente Amsterdam (actuele stand zie maps.amsterdam.nl/woningbouwplannen)

Binnen de koopsector is een verschuiving van middelduur naar duur zichtbaar. Dit is een direct gevolg van de waardeontwikkeling op de woning markt. Figuur 4.3 laat de ontwikkeling van de verkoopprijs per vierkante meter zien. De ontwikkeling van de waarde van de totale koopsector volgt een zelfde patroon. Woningen in Amster dam blijven onverminderd populair bij starters en doorstromers op de woningmarkt maar ook in toenemende mate bij partijen die het als een waardevaste investering zien. Dit zijn zowel institutionele beleggers als particulieren met één of enkele woningen. Naast dit prijsopdrijvende effect op de woningmarkt als gevolg van krapte en toenemende vraag, dragen investeringen als grootschalige stedelijke vernieuwing en de aanleg van de Noord-Zuidlijn bij aan de waardeontwikkeling van bestaande woningen in sommige gebieden.

Figuur 4.3. Verkoopprijs per m2, geïndexeerd 2015-2020 2020

2015

n > 8122 euro/m2 n 6769 - 8122 n 6092 - 6769 n 5414 - 6092 n 4738 - 5414

n 4061 - 4738 n 3384 - 4061 n 2707 - 3384 n 2031 - 2707 n < 2031

Bron: maps.amsterdam.nl/woningwaarde

Prognose

De koopsector, tot slot, is niet gereguleerd. Hier volgt de segmentale samenstelling de prijs- en waarde ontwikkeling op de markt. In 2019 viel circa driekwart van de koopsector in het dure segment en een kwart in het middensegment. Gezien de ontwikkeling van de WOZ-waarde en verkoopprijzen is de verwachting dat het deel dure koop in de bestaande voorraad de komende jaren verder toeneemt.

Zoals eerder beschreven kan de segmentale samenstelling van de woningvoorraad veranderen door nieuwbouw, transformatie en sloop. Maar ook binnen de bestaande voorraad kan door verkoop en liberaliseren van huurwoningen de samenstelling wijzigen. Op deze ontwikkeling zijn verschillende factoren van invloed. Voor nieuwbouw is uiteraard het woningbouwprogramma belangrijk. In het nieuwbouwprogramma wordt op dit moment uitgegaan van het stedelijke uitgangspunt1 40-40-20. In principe wordt op grond uitgegeven door de gemeente gebouwd in de verhouding 40 procent goedkoop, 40 procent middelduur en 20 procent duur. Afhankelijk van de samenstelling van de omliggende buurten of wijken kan van deze verhouding worden afgeweken.2 In nieuwbouwprojecten die zijn gestart voordat dit beleid binnen nieuwbouw van kracht was, is een andere segmentale verhouding mogelijk omdat hier oudere afspraken of contracten aan ten grondslag liggen. Maar ook in nieuwbouwprojecten waar de gemeente niet de eigenaar van de grond is, kan in een andere segmentale verhouding worden gebouwd. In de bestaande voorraad die valt binnen het gereguleerde deel van de huursector, de sociale huursector, in dit rapport aangeduid als goedkope huur, zijn twee aspecten van belang.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10972764/1