20211101 wijken in de mix rapport definitief.pdf
Tekst van het document
2015 2019
Amsterdam
44% 41%
2015 2019
10% 19% 54%
44%
32%
15%
32%
8%
19% 28%
14%
lage inkomens passend
9%
lage en midden inkomens duur
17%
midden en hoge inkomens passend
13%
midden en hoge inkomens goedkoop Bron: WiA 2015, 2019
59
Toekomstige ontwikkeling Er is een inschatting gemaakt van de richting waarin de prijs(segmenten) van de woningvoorraad zich de komende tien jaar in Centrum-West zal ontwikkelen.1 De verwachting is dat de tendens van de afgelopen jaren zich zal voortzetten, een verdere daling van het aandeel woningen in het goedkope segment en een groei van het dure segment. Nieuwbouw speelt in Centrum-West bijna geen rol, Het gebied kent slechts een aantal kleine bouwlocaties (zie figuur G1.11). Liberalisering van (goedkope) particuliere huurwoningen naar woningen met een middeldure huur of koopprijs zal die groei van het dure segment veroorzaken en in dit gebied mogelijk ook een lichte stijging van het aandeel middensegment.
Figuur G1.11. Woningbouw(plannen) 2014-2029 in de wijken van gebied Centrum-West
Bron: Woningbouwplannen 1 januari 2021, maps.amsterdam.nl
1. De prognose gaat uit van de geplande woningbouw en veranderingen in de bestaande woningvoorraad. Het gaat om een schatting. De ontwikkeling kan door autonome macro-economische veranderingen en woningmarktontwikkelingen of wijzigingen in uitvoering en beleid worden beïnvloed.
60
G2. Centrum-Oost n n n
n
Centrum-Oost is met de zuidelijke grachtengordel en Weteringschans niet alleen woongebied maar ook economisch en cultureel centrum, uitgaansgebied en toeristentrekker. In de wijken Weesperbuurt/Plantage, Oostelijke Eilanden/Kadijken en Nieuwmarkt/Lastage is de woonfunctie belangrijker. Centrum-Oost is binnen Amsterdam een voorloper. De percentages goedkope en middeldure woningen liggen al lager dan stedelijk en het percentage dure woningen hoger (vooral in Grachtengordel-Zuid en Weteringschans). Tegelijk neemt de trend in deze richting in de recentste jaren af, terwijl die stedelijk nog doorzet. Voor de toekomst wordt geen grote verandering in deze samentelling verwacht, hooguit een licht doorzetten van de bestaande trend. Voor nieuwbouw is weinig plaats: de effecten hiervan op de samenstelling zijn dan ook marginaal.
61
De woningvoorraad Met 25.962 woningen (1-1-2021) heeft Centrum-Oost iets minder dan de helft van de woningen binnen stadsdeel Centrum. De verdeling naar prijssegment in dit gebied verschilt sterk met de stedelijke verdeling (zie figuur G2.1). Opvallend is dat Centrum-Oost weinig woningen heeft in het middeldure segment (7%). De overige woningen in het gebied zijn nagenoeg gelijk verdeeld over het goedkope segment1 (46%) en het dure segment (47%). Op wijkniveau zijn er grote verschillen ten opzichte van zowel het stedelijk gemiddelde als ten opzichte van het omvattende gebied. Weteringschans en de Grachtengordel-Zuid contrasteren sterk met de Oostelijke Eilanden/Kadijken. Het aandeel goedkope woningen is in de laatstgenoemde wijk aanzienlijk groter. Het lage aandeel middeldure woningen is een feit in alle wijken van dit gebied. In de wijk Nieuwmarkt/Lastage is er zelfs maar drie procent middensegment. Alleen in Oostelijke Eilanden/ Kadijken komt dit aandeel op tien procent uit: dit is de wijk die wat segmentale verdeling betreft dicht in de buurt van de Amsterdamse cijfers komt.
Figuur G2.1. Woningmarktsegmenten in Centrum-Oost, 2019 46%
Centrum-Oost
7%
53%
Amsterdam Oostelijke Eilanden/ Kadijken
56%
48%
14%
33%
9%
34%
Weesperbuurt/Plantage
49% 5%
46%
gereguleerde huur en betaalbare koop
Nieuwmarkt/Lastage
48%3%
49%
middeldure huur en koop
9%
55%
dure huur en koop
36%
De Weteringschans Grachtengordel-Zuid
26%
9%
65%
Bron: WiA 2019
1. Onder het goedkope segment wordt verstaan de zogenoemde ‘gereguleerde huur’ en ‘betaalbare koop’. Het begrip ‘gereguleerde huur’ wordt gebruikt voor woningen van woningcorporaties en particuliere verhuurders met een huur tot de liberalisatiegrens. Uitgaande van WiA 2019 is dit € 720,-. Voor 2021 zou dit € 752,- zijn. Bij ‘betaalbare koop’ gaat het om woningen met een prijs tot € 175.000 (2019). Voor 2021 zou dit € 188.000 zijn. In dit rapport wordt omwille van de leesbaarheid de term ‘goedkoop’ gebruikt.
62
Wat betreft eigendomsverdeling vallen dezelfde wijken op. In de Weteringsschans en Grachtengordel-Zuid is het aandeel corporatiewoningen zeer laag. Oostelijke Eilanden/Kadijken telt juist veel corporatiebezit. Wat verder opvalt in de wijken Weteringsschans en Grachtengordel- Zuid is het hoge aandeel particuliere huurwoningen. Mede gezien het hoge aandeel woningen in het dure segment kan ervan uitgegaan worden dat de particulier huursector hieraan bijdraagt. De enige wijk die goed overeenkomt met het stedelijk gemiddelde is Nieuwmarkt/Lastage.
Figuur G2.2. Eigendomsverdeling in Centrum-Oost, 2020 33%
Centrum-Oost
36%
41%
Amsterdam Oostelijke Eilanden/ Kadijken
29%
14%
29%
33%
28%
corporatieverhuur
33%
particuliere verhuur
53%
36%
eigenaar-bewoner
60%
34%
38% 29%
Weesperbuurt/Plantage
38%
11%
De Weteringschans Grachtengordel-Zuid
30%
57%
Nieuwmarkt/Lastage
5%
63
31%
Bron: BBGA 2020
De bewoners
inkomen en woont in het dure segment. Circa zeven procent van de huishoudens in Centrum-Oost behoort tot de lage inkomensgroep maar woont in een woning in het midden of dure segment (zie figuur G2.3). Deze spreiding van inkomensgroepen over de verschillende woningmarktsegmenten in het gebied is vrijwel gelijk aan die van de stad als geheel.
Algemeen is er een sterke samenhang tussen (prijs) segmenten binnen de woningvoorraad en de (ruimtelijke) verdeling van inkomensgroepen. Huishoudens met een laag inkomen wonen vooral in de goedkope voorraad en hoge inkomensgroepen wonen in een duurder segment. In een gebied met een grote goedkope voorraad behoort dan ook een groot deel van de bevolking tot de lagere inkomensgroepen en andersom. Dit verband is er ook in Centrum-Oost. Vijfendertig procent van de huishoudens in Centrum-Oost heeft een laag inkomen en woont in het goedkope segment. Een derde heeft een hoog
Figuur G2.4 geeft de verhouding tussen het aandeel goedkope woningen en het aandeel lage inkomens. Hoewel Oostelijke Eilanden/Kadijken het hoogste aandeel goedkope woningen heeft, heeft deze wijk niet het hoogste aandeel huishoudens met een laag inkomen. Dat is namelijk nipt Weesperbuurt/Plantage.
Figuur G2.3. Verdeling van de inkomensgroepen over de woningmarktsegmenten, Centrum-Oost 2019 gereguleerde huur en betaalbare koop
35%
7%
laag inkomen
4%
midden inkomen
middeldure huur en koop 2% 2% 1% dure huur en koop
5%
8%
0%
10%
hoog inkomen
33%
20%
30%
40%
50%
Bron: WiA 2019
Figuur G2.4. Goedkope voorraad en lage inkomens in Centrum-Oost 2019 100
% huishoudens met laag inkomen
90 80 70 60 Weesperbuurt/Plantage Nieuwmarkt/Lastage
50 40
Oostelijke Eilanden/Kadijken
De Weteringschans
30
Grachtengordel-Zuid
20
wijk
10 0
Bron: WiA 2019 0
10
20
30
40
50
60
70
80
% woningen gereguleerde huur en goedkope koop
64
90
100
Ontwikkeling 2015-2019 In Amsterdam is in de periode 2015-2019 zowel het aandeel woningen in het goedkope als in het middeldure segment afgenomen. Het aandeel woningen in het dure segment steeg. Centrum-Oost laat eenzelfde beweging zien gedurende dit tijdsbestek (zie figuur G2.5). Net zoals Centrum-West moet Centrum-Oost als trendsetter voor de stedelijke ontwikkeling gezien worden. De percentages goedkope en middeldure woningen liggen al lager dan stedelijk en het percentage dure woningen hoger. Tegelijk neemt de trend in deze richting in de recentste jaren af, terwijl die stedelijk nog doorzet.
Figuur G2.5. Percentage woningen naar prijssegment Centrum-Oost en Amsterdam Centrum-Oost
Amsterdam
52%
2015
11%
38%
2017
45%
7%
47%
2019
45%
7%
47%
gereguleerde huur en betaalbare koop
21%
middeldure huur en koop
29%
dure huur en koop
61%
2015 2017 2019
55% 53%
65
18% 16% 14%
33%
Bron: WiA 2015-2019
De stabiliserende trend van de laatste jaren doet zich in de meeste wijken van Centrum-Oost voor. In Nieuwmarkt-Lastage en Oostelijke Eilanden/Kadijken duurt de verschuiving naar het dure segment nog wel voort in de recente jaren. In de laatstgenoemde wijk en in Weesperbuurt/Plantage is het aandeel middelduur licht gestegen tussen 2017-2019, maar het aandeel overstijgt de tien procent niet.
Figuur G2.6. Ontwikkeling prijssegmenten in Centrum-Oost 2015-2019 46%
De Weteringschans 2015
GrachtengordelZuid
2017
34%
2019
36%
2017 2019 Nieuwmarkt/ Lastage
26%
2015
2015
17%
12%
42%
9%
58%
9%
55%
11%
63%
14% 26%
69% 9%
65% 50%
2017
52%
2019
48% 3%
10%
40%
7%
40% 49% 67%
Oostelijke 2015 Eilanden/Kadijken 61%
2017
56%
2019 Weesperbuurt/ Plantage
2015 2017 2019
52% 45% 1% 50% 5%
66
8% 9%
10%
10%
22% 31% 34%
gereguleerde huur en betaalbare koop
36%
middeldure huur en koop
54%
dure huur en koop
46%
Bron: WiA 2015-2019
Naast de ontwikkeling van het prijssegment is ook de sociaaleconomische positie van bewoners aan verandering onderhevig. Duidelijk is dat de afname van het aandeel woningen in het goedkope segment er ook voor zorgt dat het aandeel huishoudens met een laag inkomen daalt (zie figuur G2.7). De hogere inkomens groepen hebben ieder een ongeveer gelijk deel van
die afname geabsorbeerd. Voor de toekomst mag een doorzetten van de trend verwacht worden. Kijkend naar de recent betrokken woningen (figuur G2.8) dan heeft twee derde van de nieuwe bewoners van Centrum-Oost een midden of hoog inkomen (66%).
Figuur G2.7. Ontwikkeling inkomensgroepen Centrum-Oost 50% 45%
Q1
40% 35%
Q2
30%
Q3
25% 20%
Q4
15%
Q5
10% 5% 0%
Bron: BBGA 2020 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Toelichting: Q1 is aandeel huishoudens dat valt in de laagste-inkomensgroep (20%, landelijk), Q5 behoort tot de hoogste inkomensgroep.
Figuur G2.8. Inkomens huishoudens recent betrokken woningen (< 5 jaar) Centrum-Oost
>2x modaal 19%
€60.095 - 2x modaal (€76.070) €42.436 - €60.095
41%
EU-grens (€38.035) - €42.436
15%
inkomens vanaf pot.hts-groep t/m €38.035
6% 5%
lage inkomens tot huurtoeslaggrens
14%
Bron: WiA 2019
67
Aan de daling van aandeel huishoudens met een laag inkomen (1e quintiel) dragen alle wijken bij. De Weteringschans boekt over de periode van zeven jaren de sterkste krimp, waarbij de sterkste daling zich voordeed tot aan 2014. In de meeste jaren doet zich in de laatste jaren van de reeks een stabilisatie van het aandeel lage inkomens voor (figuur G2.9). De dynamiek in de woningvoorraad heeft effect op de passendheid van woningmarktsegmenten en de inkomensgroepen. De verdeling van de inkomensgroepen over de woningmarktsegmenten ontwikkelt in Centrum-Oost volgens de stedelijke trend. Wel is in dit gebied de afname van midden- en hoge inkomens in een woning van een goedkoper segment (van 14% naar 10%) geringer omdat dit percentage in 2015 al laag was.
Figuur G2.9. Ontwikkeling laagste-inkomensgroep (eerste quintiel) wijken Centrum-Oost 50% 45%
Oostelijke Eilanden/Kadijken Weesperbuurt/Plantage
40% 35% 30%
GrachtengordelZuid
25% 20% 15%
Nieuwmarkt/ Lastage
10%
De Weteringschans
5% 0%
Bron: BBGA 2020 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Figuur G2.10. Trend verdeling van de inkomensgroepen over de woningmarktsegmenten, Centrum-Oost Centrum-Oost
2015 2019
Amsterdam
48% 39%
2015 2019
11% 15% 54%
44%
26%
15%
35% 8%
19% 28%
14%
lage inkomens passend
10%
lage en midden inkomens duur
17%
midden en hoge inkomens passend
13%
midden en hoge inkomens goedkoop Bron: WiA 2015, 2019
68
Toekomstige ontwikkeling Er is een inschatting gemaakt van de richting waarin de prijs(segmenten) van de woningvoorraad zich de komende tien jaar in Centrum-Oost zal ontwikkelen.1 Een lichte daling van het aandeel woningen in het goedkope segment, een groei van het dure segment en eveneens een lichte groei van het middeldure segment is de tendens die voor Centrum-Oost te verwachten is. Deze groei komt echter niet voort uit nieuwbouw omdat er maar weinig nieuwe woningen bij komen maar is met name het gevolg van liberalisering van particuliere huurwoningen.
Figuur G2.11. Woningbouw(plannen) 2014-2029 in de wijken van gebied Centrum-Oost
Bron: Woningbouwplannen 1 januari 2021, maps.amsterdam.nl
1. De prognose gaat uit van de geplande woningbouw en veranderingen in de bestaande woningvoorraad. Het gaat om een schatting. De ontwikkeling kan door autonome macro-economische veranderingen en woningmarktontwikkelingen of wijzigingen in uitvoering en beleid worden beïnvloed.
69
G3. Westerpark n n n n n n n n
Westerpark wordt gerekend tot de 19de eeuwse Ring. Vanuit historisch perspectief gaat het om betaalbare, kleine woningen. Inbreidingslocaties zijn van een latere periode zoals Marcanti (jaren ‘80) en Ecowijk/GWL-terrein (jaren ‘90), Spaarndammerhart, Brediuslocatie, Wormerveerstraat en Van Hallstraat (recente inbreidingen). Recente nieuwbouwwijk in Houthavens. Frederik Hendrikbuurt en Staatsliedenbuurt zijn een betaalbaar alternatief (geweest) voor gentrificerende centraal gelegen woonbuurten. Zowel vernieuwing als gentrificatie zorgen voor instroom van ‘nieuwe stedelingen’ (hoogopgeleid en/of hoog inkomen). Toekomstige nieuwbouw op het Foodcenterterrein. De afname van goedkoop- en middensegment en de groei van het dure segment gaan in Westerpark iets sneller dan gemiddeld in Amsterdam.
70
De woningvoorraad
In de wijken Houthavens en Centrale Markt is ongeveer de helft een dure koop- of huurwoning.
Westerpark telt per januari 2021 22.072 woningen. Het grootste deel ervan, bijna zestig procent, bevindt zich in het goedkope(re) segment.1 De prijssegmentering van het gebied is ongeveer dezelfde als die van de stad als geheel (zie figuur G3.1).
De eigendomsverhouding, het bezit van de woningvoorraad, is in Westerpark vrijwel gelijk aan die van Amsterdam als geheel (zie figuur G3.2). Een paar wijken in Westerpark wijken af van dit gemiddelde beeld. Houthavens bestaat voornamelijk uit particuliere huurwoningen en koopwoningen. De Frederik Hendrikbuurt heeft een relatief grote particuliere huursector. In de Spaarndammer- en Zeeheldenbuurt domineert de corporatiesector.
Binnen Westerpark wijken Houthavens en Centrale Markt af van het gemiddelde beeld van het gebied. Ongeveer een derde van de woningvoorraad van het gebied Westerpark bestaat uit woningen in het dure huur- en koopsegment.
Figuur G3.1. Woningmarktsegmenten in Westerpark, 2019 58%
Westerpark
53%
Amsterdam
11%
31%
14%
Spaarndammer- en Zeeheldenbuurt
33%
68%
gereguleerde huur en betaalbare koop
34%
middeldure huur en koop
10%
53%
dure huur en koop
14%
53%
54%
Frederik Hendrikbuurt 37% 33%
Houthavens
23% 27%
60%
Staatsliedenbuurt
Centrale Markt
9%
13% 12%
Bron: WiA 2019
Figuur G3.2. Eigendomsverdeling in Westerpark, 2020 47%
Westerpark
41%
Amsterdam Spaarndammer- en Zeeheldenbuurt
29%
30%
29%
62% 47%
Staatsliedenbuurt Centrale Markt
37%
Frederik Hendrikbuurt
36%
Houthavens
25%
13%
16% 24%
10% 35% 42%
22% 30%
corporatieverhuur
53%
particuliere verhuur
29%
eigenaar-bewoner
45%
Bron: BBGA 2020
1. Onder het goedkope segment wordt verstaan de zogenoemde ‘gereguleerde huur’ en ‘betaalbare koop’. Het begrip ‘gereguleerde huur’ wordt gebruikt voor woningen van woningcorporaties en particuliere verhuurders met een huur tot de liberalisatiegrens. Uitgaande van WiA 2019 is dit € 720,-. Voor 2021 zou dit € 752,- zijn. Bij ‘betaalbare koop’ gaat het om woningen met een prijs tot € 175.000 (2019). Voor 2021 zou dit € 188.000 zijn. In dit rapport wordt omwille van de leesbaarheid de term ‘goedkoop’ gebruikt.
71
De bewoners
Deze spreiding van inkomensgroepen over de verschillende woningmarktsegmenten in Westerpark is vrijwel gelijk aan die van de stad als geheel.
Algemeen is er een sterke samenhang tussen (prijs) segmenten binnen de woningvoorraad en de (ruimtelijke) verdeling van inkomensgroepen. Huishoudens met een laag inkomen wonen vooral in de goedkope voorraad en hoge inkomensgroepen wonen in een duurder segment. In een gebied met een grote goedkope voorraad behoort dan ook een groot deel van de bevolking tot de lagere inkomensgroepen en andersom. Dit verband is er ook in Westerpark. Vijfenveertig procent van de huishoudens in Westerpark heeft een laag inkomen en woont in het goedkope segment. Circa twintig procent heeft een hoog inkomen en woont in het dure segment. Tien procent van de huishoudens in Westerpark behoort tot de lage inkomensgroep maar woont in een woning in het midden of dure segment (zie figuur G3.3).
Ook binnen de wijken van Westerpark is de variatie in woningmarktsegmenten voor een groot deel bepalend voor de spreiding van de inkomensgroepen. In de Spaarndammerbuurt en Staatsliedenbuurt, met een relatief grote voorraad goedkope woningen, is het aandeel huishoudens met een laag inkomen groot (zie figuur G3.4). Centrale Markt, met een in prijs meer gevarieerde woningvoorraad van aan de ene kant Marcanti en aan de andere kant de Ecowijk, heeft ook meer variatie in inkomensgroepen. Houthavens kent ook een beperkte voorraad goedkope voorraad en er woont een relatief kleine groep huishoudens met een laag inkomen.
Figuur G3.3. Verdeling van de inkomensgroepen over de woningmarktsegmenten, Westerpark 2019 gereguleerde huur en betaalbare koop
45%
middeldure huur en koop
5%
dure huur en koop
5%
0%
4%
5%
laag inkomen
4%
midden inkomen
4% 7%
hoog inkomen
21%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Bron: WiA 2019
Figuur G3.4. Goedkope voorraad en lage inkomens in Westerpark 2019 100
% huishoudens met laag inkomen
90 80 70 Spaarndammer- en Zeeheldenbuurt
Frederik Hendrikbuurt
60 50
Staatsliedenbuurt
Centrale Markt
40 30
Houthavens
20
wijk
10 0
Bron: WiA 2019 0
10
20
30
40
50
60
70
80
% woningen gereguleerde huur en goedkope koop
72
90
100
Ontwikkeling 2015-2019 Stedelijk is in de periode 2015-2019 het aandeel woningen in het dure segment met circa tien procentpunt gegroeid. Zowel het aandeel middeldure als het goedkope segment is kleiner geworden. In Westerpark is sprake van eenzelfde ontwikkeling. Van een woningvoorraad waarin het goedkope segment de overhand heeft, ontwikkelt de woningvoorraad van Westerpark zich de afgelopen jaren in de richting van een meer duale voorraad met een grote voorraad goedkope én dure woningen (zie figuur G3.5). De krimp van het middensegment en de groei van het dure segment gaat in Westerpark sneller dan in Amsterdam als geheel. Figuur G3.5. Percentage woningen naar prijssegment Westerpark en Amsterdam Westerpark
Amsterdam
66%
2015 2017
59%
2019
58%
2019
16% 11%
61%
2015 2017
16%
55% 53%
73
18% 16% 14%
18% 26% 31%
gereguleerde huur en betaalbare koop
21%
middeldure huur en koop
29%
dure huur en koop
33%
Bron: WiA 2015-2019
De wijken van Westerpark maken een verschillende ontwikkeling door. In zowel de Spaarndammer-/ Zeeheldenbuurt als de Staatsliedenbuurt is het aandeel dure woningen gegroeid en is de goedkope voorraad kleiner geworden (zie figuur G3.6). In beide wijken overheerst nog steeds de goedkope voorraad maar beweegt met name de Staatsliedenbuurt in de richting van een voorraad die bestaat uit vooral goedkope en dure woningen. Centrale Markt heeft een dergelijke samenstelling: negentig procent van de woningen is
óf een woning in het goedkope óf een woning in het dure segment. De Frederik Hendrikbuurt bestaat voor een groot deel uit particuliere huurwoningen en koop woningen. Als gevolg van de ontwikkeling van huur- en koopprijzen is in deze wijk het dure segment relatief snel gegroeid. De samenstelling van Houthavens fluctueert. Deze wijk bestaat voor een groot deel uit recente nieuwbouw waarbij gefaseerd complexen met woningen in verschillende segmenten worden gerealiseerd.
Figuur G3.6. Ontwikkeling prijssegmenten in Westerpark 2015-2019 Houthavens
59% 0%
2015 2017 2019
19%
41%
9%
72%
33%
14%
53% 74%
Spaarndammer2015 en Zeeheldenbuurt
70%
2017 2019
68%
Staatsliedenbuurt 2015
67% 53%
2017
60%
2019 Centrale Markt
Frederik Hendrikbuurt
2015
40%
2017
37%
2019
37%
14% 9% 17%
16% 27%
13%
27% 45% 47%
10% 62%
2017
62%
74
16%
20%
16%
54%
12%
23%
16%
2015
2019
14%
12%
20% 9%
53%
gereguleerde huur en betaalbare koop
19%
middeldure huur en koop
30%
dure huur en koop
34%
Bron: WiA 2015-2019
Met de verandering van de prijssegmentering van woningvoorraad van Westerpark, is ook de sociaal economische positie van de bewoners veranderd. Het deel huishoudens in de laagste-inkomensgroep (eerste quintiel) is in de periode 2011-2018 met vijf procentpunt afgenomen (zie figuur G3.7). Toch heeft een kwart van de huishoudens die recent naar een woning in Westerpark is verhuisd een laag inkomen (zie figuur G3.8). Een deel van de verklaring hiervoor zal liggen in verhuizingen binnen het goedkope segment door huishoudens met een laag inkomen.
De afgelopen jaren is het aandeel huishoudens met een hoog inkomen (vierde en vijfde quintiel) toegenomen (zie figuur G3.7). Voor een deel is dit te verklaren uit de recente instroom van hogere-inkomensgroepen in het hogere segment: circa veertig procent van de huishoudens die afgelopen vijf jaar een woning in Westerpark heeft betrokken, heeft een inkomen van meer dan twee keer modaal (zie figuur G3.8). Maar er is ook sprake van opwaartse mobiliteit van huishoudens die al in het Westerpark woonden.
Figuur G3.7. Ontwikkeling inkomensgroepen Westerpark 50% 45%
Q1
40% 35%
Q2
30%
Q3
25% 20%
Q4
15%
Q5
10% 5% 0%
Bron: BBGA 2020 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Toelichting: Q1 is aandeel huishoudens dat valt in de laagste-inkomensgroep (20%, landelijk), Q5 behoort tot de hoogste inkomensgroep.
Figuur G3.8. Inkomens huishoudens recent betrokken woningen (< 5 jaar) Westerpark
>2x modaal €60.095 - 2x modaal (€76.070)
24%
€42.436 - €60.095
39%
EU-grens (€38.035) - €42.436
12%
8%
inkomens vanaf pot.hts-groep t/m €38.035
5%
lage inkomens tot huurtoeslaggrens
13%
Bron: WiA 2019
75
De daling van het aandeel laagste inkomens is, afgezien van Houthavens, in de Frederik Hendrikbuurt en Staatsliedenbuurt het grootst geweest (zie figuur G3.9) en ligt rond het stedelijk gemiddelde. De sociaal economische positie van de bevolking van Houthavens beweegt zich grillig als gevolg van de eerder beschreven toevoeging van nieuwbouw in deze wijk. De dynamiek in de woningvoorraad heeft effect op de passendheid van woningmarktsegmenten en de inkomensgroepen. De verdeling ervan ontwikkelt in Westerpark volgens de stedelijke trend. Het percentage lage- en middeninkomens dat in een duurder segment woont, neemt in ongeveer hetzelfde tempo toe als in Amsterdam als geheel. Dat geldt ook voor de afname van het aandeel midden- en hoge inkomens in een goedkoper segment. De woningvoorraad in Westerpark past steeds meer bij de inkomenspositie van de groep huishoudens met een midden- of hoog inkomen en sluit minder aan op de inkomenspositie van de lagere inkomensgroepen.
Figuur G3.9. Ontwikkeling laagste-inkomensgroep (eerste quintiel) wijken Westerpark 50% 45%
Houthavens
40% 35%
Spaarndammer- en Zeeheldenbuurt
30%
Frederik Hendrikbuurt
25% 20%
Staatsliedenbuurt
15%
Centrale Markt
10% 5% 0%
Bron: BBGA 2020 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Figuur G3.10. Trend verdeling van de inkomensgroepen over de woningmarktsegmenten, Westerpark Westerpark
2015 2019
Amsterdam
59% 48%
2015 2019
16%
16% 54%
44%
8%
15%
8%
24% 19% 28%
16%
lage inkomens passend
11%
lage en midden inkomens duur
17%
midden en hoge inkomens passend
13%
midden en hoge inkomens goedkoop Bron: WiA 2015, 2019
76
Toekomstige ontwikkeling
nieuwbouw in het goedkope segment toegevoegd. Per saldo neemt het aandeel goedkope woningen echter af. De ontwikkeling die eerder is ingezet zal zich in beperkte mate voortzetten: Westerpark zal van gebied met meer dan de helft goedkope voorraad veranderen in een gebied met een iets meer gedifferentieerde voorraad.
Er is een inschatting gemaakt van de richting waarin de prijs(segmenten) van de woningvoorraad zich de komende tien jaar in Westerpark zal ontwikkelen.2 Westerpark is al een dichtbebouwd gebied, maar door het vrijmaken van voormalige bedrijfsterreinen zoals Houthavens en het Foodcenterterrein (figuur G3.11) zal de voorraad het komende decennium met meer dan duizend woningen groeien. Het aandeel van zowel het midden als het dure segment zal iets groeien. Dit is het gevolg van verkoop en liberalisering van particuliere huurwoningen in het goedkope segment en de toevoeging van nieuwbouwwoningen in het middeldure en dure segment. Tegelijkertijd wordt er ook
Met de verandering van de woningvoorraad zal ook de sociaaleconomische positie van de bevolking van het gebied veranderen. De tendens die al langer gaande is, zal worden voortgezet: het aandeel huishoudens met een lage sociaaleconomische positie zal afnemen; het aandeel huishoudens met een hoger inkomen en/of opleidingsniveau neemt toe.
Figuur G3.11. Woningbouw(plannen) 2014-2029 in de wijken van gebied Westerpark
Bron: Woningbouwplannen 1 januari 2021, maps.amsterdam.nl
2. De prognose gaat uit van de geplande woningbouw en veranderingen in de bestaande woningvoorraad. Het gaat om een schatting. De ontwikkeling kan door autonome macro-economische veranderingen en woningmarktontwikkelingen of wijzigingen in uitvoering en beleid worden beïnvloed.
77
G4. Bos en Lommer n n n n n n
Bos en Lommer maakt deel uit van de gordel ’20-’40 en van het naoorlogse Algemeen Uitbreidingsplan. Historisch is de betaalbare voorraad met kleine woningen typerend voor het gebied. Er is nieuwe voorraad toegevoegd door stedelijke vernieuwing in de Kolenkitbuurt, nieuwbouw in Laan van Spartaan en transformatie van kantoorgebouwen. Bos en Lommer is een betaalbaar alternatief (geweest) voor gentrificerende centraal gelegen woonbuurten. Zowel vernieuwing als gentrificatie zorgt voor instroom ‘nieuwe stedelingen’ (hoogopgeleid en/of hoog inkomen). De afname van goedkoop- en middensegment en de groei van het dure segment gaat in Bos en Lommer iets sneller dan gemiddeld in Amsterdam. Deze trend zal zich in beperkte mate voortzetten: Bos en Lommer zal van een overheersend goedkope voorraad veranderen in een gebied met een iets meer gedifferentieerde voorraad.
78
De woningvoorraad
Terwijl de wijk Erasmuspark, in vergelijking tot de rest van het gebied, maar ook in vergelijking tot de stad, gemengd is met ongeveer gelijke delen goedkope huur en dure huur en koop maar ook een kwart van de woningen in het middeldure segment.
Bos en Lommer telt 18.502 woningen (1-1-2021). Het grootste deel ervan, zestig procent, bevindt zich in het goedkope(re) segment.1 De prijssegmentering van het gebied is ongeveer dezelfde als die van de stad als geheel (zie figuur G4.1). Wel is het aandeel dure huur en koop in Bos en Lommer iets kleiner dan Amsterdam in totaal.
De eigendomsverhouding, het bezit van de woningvoorraad, in Bos en Lommer is dezelfde als die van Amsterdam als geheel (zie figuur G4.2). Uitzonderingen binnen Bos en Lommer vormen Kolenkitbuurt-Noord en –Zuid waar corporatieverhuur dominant is; Laan van Spartaan met relatief veel particuliere verhuur; en Erasmuspark met veel koopwoningen.
Binnen Bos en Lommer zijn er echter grote verschillen tussen wijken. Het goedkope segment is veel meer aanwezig in de wijken De Kolenkit en Landlust.
Figuur G4.1. Woningmarktsegmenten in Bos en Lommer, 2019 60%
Bos en Lommer
53%
Amsterdam
17%
23%
14%
33%
71%
De Kolenkit 61%
Landlust 35%
Erasmuspark
14% 16%
27%
14%
gereguleerde huur en betaalbare koop
21%
middeldure huur en koop
38%
dure huur en koop
100%
Sloterdijk
Bron: WiA 2019
Figuur G4.2. Eigendomsverdeling in Bos en Lommer, 2020 Bos en Lommer
41%
32%
27%
Amsterdam
41%
30%
29%
57%
De Kolenkit 42%
Landlust 14%
Erasmuspark Sloterdijk
27% 29%
41%
4%
87%
16%
corporatieverhuur
28%
particuliere verhuur
45%
eigenaar-bewoner
8%
Bron: BBGA 2020
1. Onder het goedkope segment wordt verstaan de zogenoemde ‘gereguleerde huur’ en ‘betaalbare koop’. Het begrip ‘gereguleerde huur’ wordt gebruikt voor woningen van woningcorporaties en particuliere verhuurders met een huur tot de liberalisatiegrens. Uitgaande van WiA 2019 is dit € 720,-. Voor 2021 zou dit € 752,- zijn. Bij ‘betaalbare koop’ gaat het om woningen met een prijs tot € 175.000 (2019). Voor 2021 zou dit € 188.000 zijn. In dit rapport wordt omwille van de leesbaarheid de term ‘goedkoop’ gebruikt.
79
De bewoners
Circa zeven procent van de huishoudens in Bos en Lommer behoort tot de lage inkomensgroep maar woont in een woning in het midden of dure segment (zie figuur G4.3). Deze spreiding van inkomensgroepen over de verschillende woningmarktsegmenten in Bos en Lommer is in grote lijn gelijk aan die van de stad als geheel.
Algemeen is er een sterke samenhang tussen (prijs)segmenten binnen de woningvoorraad en de (ruimtelijke) verdeling van inkomensgroepen. Huishoudens met een laag inkomen wonen vooral in de goedkope voorraad en hoge inkomensgroepen wonen in een duurder segment. In een gebied met een grote goedkope voorraad behoort dan ook een groot deel van de bevolking tot de lagere inkomensgroepen en andersom. Dit verband is er ook in Bos en Lommer. Bijna de helft van de huishoudens in Bos en Lommer heeft een laag inkomen en woont in het goedkope segment. Bijna twintig procent heeft een hoog inkomen en woont in het dure segment.
Ook binnen de wijken van Bos en Lommer is de variatie in woningmarktsegmenten voor een groot deel bepalend voor de spreiding van de inkomensgroepen. In De Kolenkit en Landlust, met een relatief grote voorraad goedkope woningen, is het aandeel huishoudens met een laag inkomen het grootst (zie figuur G4.4). Erasmuspark, met een in prijs meer gevarieerde woningvoorraad, heeft ook meer variatie in inkomensgroepen.2
Figuur G4.3. Verdeling van de inkomensgroepen over de woningmarktsegmenten, Bos en Lommer 2019 gereguleerde huur en betaalbare koop
46%
middeldure huur en koop
4%
7%
dure huur en koop
3%
7%
0%
7%
laag inkomen
4%
midden inkomen
7%
hoog inkomen
18%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Bron: WiA 2019
Figuur G4.4. Goedkope voorraad en lage inkomens in Bos en Lommer 2019 100
% huishoudens met laag inkomen
90 80 70 De Kolenkit
60
Landlust
50 Erasmuspark
40 30 20
wijk
10 0
Bron: WiA 2019 0
10
20
30
40
50
60
70
80
% woningen gereguleerde huur en goedkope koop
2. De wijk Sloterdijk is buiten beschouwing gelaten vanwege de nog kleine woningvoorraad.
80
90
100
Ontwikkeling 2015-2019 Stedelijk is in de periode 2015-2019 het aandeel woningen in het dure segment met circa tien procentpunt gegroeid. Zowel het aandeel middeldure als het goedkope segment is kleiner geworden. In Bos en Lommer is sprake van eenzelfde ontwikkeling. Wel is het aandeel in het goedkope segment iets meer afgenomen dan de stedelijke afname. Van een woningvoorraad waarin het goedkope segment de overhand heeft, ontwikkelt de woningvoorraad van Bos en Lommer zich de afgelopen jaren in de richting van een meer duale voorraad met een grote voorraad goedkope én dure woningen (zie figuur G4.5). Het dure segment bestond kortgeleden amper in Bos en Lommer maar is in korte tijd gegroeid naar ruim een vijfde van de woningvoorraad.
Figuur G4.5. Percentage woningen naar prijssegment Bos en Lommer en Amsterdam Bos en Lommer
Amsterdam
72%
2015 2017
60%
2019
60%
2015
61%
2017 2019
55% 53%
81
17% 22%
17% 18% 16% 14%
11% 17% 23%
gereguleerde huur en betaalbare koop
21%
middeldure huur en koop
29%
dure huur en koop
33%
Bron: WiA 2015-2019
De drie wijken van Bos en Lommer maken een verschillende ontwikkeling door. In zowel De Kolenkit als Landlust is het aandeel dure woningen gegroeid en is de goedkope voorraad kleiner geworden (zie figuur G4.6). In De Kolenkit is de verandering van de woningvoorraad het gevolg van de stedelijke vernieuwing, waarin met toevoeging van vooral middensegment gestuurd is op het creëren van een meer gemengde wijk. In beide wijken overheerst nog steeds de goedkope voorraad maar beweegt met name Landlust in de richting van een voorraad die bestaat uit zowel goedkope als dure woningen. Erasmuspark maakt een andere ontwikkeling door. De voorraad is gedifferentieerder geworden. Van een wijk met een grote voorraad goedkope en middeldure woningen heeft de voorraad zich ontwikkeld naar één met min of meer gelijke delen van goedkoop, middel duur en duur. De voorraad van Erasmuspark is ook gemengder dan het stedelijk gemiddelde.
Figuur G4.6. Ontwikkeling prijssegmenten in Bos en Lommer 2015-2019 Landlust
Erasmuspark
76%
2015 2017
62%
2019
62%
22% 33% 39%
36%
79%
2017
71%
2019
71%
82
14% 16%
26%
2015
8% 16%
16%
45%
2017
De Kolenkit
22%
54%
2015
2019
16%
10%
12% 15%
38%
gereguleerde huur en betaalbare koop
10%
middeldure huur en koop
16%
dure huur en koop
15%
Bron: WiA 2015-2019
Met de verandering van de prijssegmentering van woningvoorraad van Bos en Lommer, is ook de sociaal economische positie van de bewoners veranderd. Het deel huishoudens in de laagste-inkomensgroep (eerste quintiel) is in de periode 2011-2018 met vijf procentpunt afgenomen (zie figuur G4.7). Toch heeft een kwart van de huishoudens die recent naar een woning in Bos en Lommer zijn verhuisd een laag inkomen (zie figuur G4.8).
De afgelopen jaren is het aandeel huishoudens met een hoog inkomen (vierde en vijfde quintiel) toegenomen (zie figuur G4.7). Voor een deel is dit te verklaren uit de recente instroom van hogere-inkomensgroepen in het hogere segment: een derde van de huishoudens die afgelopen vijf jaar een woning in Bos en Lommer heeft betrokken heeft een inkomen van meer dan twee keer modaal (zie figuur G4.8).
Figuur G4.7. Ontwikkeling inkomensgroepen Bos en Lommer 50% 45%
Q1
40% 35%
Q2
30%
Q3
25% 20%
Q4
15%
Q5
10% 5% 0%
Bron: BBGA 2020 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Toelichting: Q1 is aandeel huishoudens dat valt in de laagste-inkomensgroep (20%, landelijk), Q5 behoort tot de hoogste inkomensgroep.
Figuur G4.8. Inkomens huishoudens recent betrokken woningen (< 5 jaar) Bos en Lommer
>2x modaal €60.095 - 2x modaal (€76.070)
24%
33%
€42.436 - €60.095 EU-grens (€38.035) - €42.436 14%
9% 14%
inkomens vanaf pot.hts-groep t/m €38.035
6%
lage inkomens tot huurtoeslaggrens Bron: WiA 2019
83
De daling van het aandeel laagste inkomens is in De Kolenkit het grootst geweest (zie figuur G4.9). Vooral de stedelijke vernieuwing met nieuwbouw van middeldure en dure woningen in de Laan van Spartaan en Kolenkitbuurt Zuid heeft hieraan bijgedragen.
in Bos en Lommer volgens de stedelijke trend. Wel is in dit gebied de toename van het percentage huishoudens dat in een duurder segment woont dan op basis van inkomen verwacht mocht worden minder sterk en de afname van het aandeel huishoudens dat in een goedkoper segment woont juist sterker. Hiermee neemt het aandeel midden- en hoge inkomens in een prijssegment dat past bij hun inkomen juist sterker toe dan stedelijk.
De dynamiek in de woningvoorraad heeft effect op de passendheid van woningmarktsegmenten en de inkomensgroepen. De verdeling van de inkomensgroepen over de woningmarktsegmenten ontwikkelt
Figuur G4.9. Ontwikkeling laagste-inkomensgroep (eerste quintiel) wijken Bos en Lommer 60% 55% 50% 45% 40%
Sloterdijk
30%
De Kolenkit
35% 25%
Landlust
20% 15%
Erasmuspark
10% 5% 0%
Bron: BBGA 2020 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Figuur G4.10. Trend verdeling van de inkomensgroepen over de woningmarktsegmenten, Bos en Lommer Bos en Lommer
Amsterdam
2015
67%
2019
53%
13%
2015
54%
8%
2019
44%
15%
8%
8% 22% 19% 28%
19%
lage inkomens passend
14%
lage en midden inkomens duur
17%
midden en hoge inkomens passend
13%
midden en hoge inkomens goedkoop Bron: WiA 2015, 2019
84
Toekomstige ontwikkeling
goedkope segment toegevoegd. Per saldo neemt het aandeel goedkope woningen echter af. De ontwikkeling die eerder is ingezet zal zich in beperkte mate voortzetten: Bos en Lommer zal van een overheersend goedkope voorraad veranderen in een gebied met een iets meer gedifferentieerde voorraad.
Er is een inschatting gemaakt van de richting waarin de prijs(segmenten) van de woningvoorraad zich de komende tien jaar in Bos en Lommer zal ontwikkelen.2 In Bos en Lommer zal de woningvoorraad in dit decennium met een paar duizend groeien. De meeste woningen worden gerealiseerd in het plangebied Sloterdijk I en het voormalig ING-terrein/Westerpark West. Het aandeel van zowel het midden als het dure segment zal iets groeien. Dit is het gevolg van verkoop en liberalisering van particuliere huurwoningen in het goedkope segment en de toevoeging van nieuwbouwwoningen in het middeldure en dure segment. Tegelijkertijd wordt er ook nieuwbouw in het
Met de verandering van de woningvoorraad zal ook de sociaaleconomische positie van de bevolking van het gebied veranderen. De tendens die al langer gaande is, zal worden voortgezet: het aandeel huishoudens met een lage sociaaleconomische positie zal afnemen; huishoudens met een hoger inkomen en/of opleidingsniveau zullen een groter aandeel gaan vormen.
Figuur G4.11. Woningbouw(plannen) 2014-2029 in de wijken van gebied Bos en Lommer
Bron: Woningbouwplannen 1 januari 2021, maps.amsterdam.nl
2. De prognose gaat uit van de geplande woningbouw en veranderingen in de bestaande woningvoorraad. Het gaat om een schatting. De ontwikkeling kan door autonome macro-economische veranderingen en woningmarktontwikkelingen of wijzigingen in uitvoering en beleid worden beïnvloed.
85
G5. Oud-West, De Baarsjes n
n n n n n n n n
Oud-West behoort tot de 19de eeuwse stadsuitbreiding met overwegend kwalitatief matige ‘revolutiebouw’. Daarnaast herenhuizen rond Vondelpark, jaren ‘80 stadsvernieuwing in de Borgerbuurt en een kleine inbreiding rondom De Hallen. Particuliere verhuur en eigenaar-bewoning komen in Oud-West veel voor. De Kostverlorenvaart is stedenbouwkundig de harde scheiding tussen Oud-West en De Baarsjes. De Baarsjes is deel van de gordel ’20-’40, veelal gebouwd in Amsterdamse School-stijl. In De Baarsjes zijn veel buurten van origine corporatiebezit. Delen van Oud-West en later delen van De Baarsjes waren een betaalbaar alternatief voor gentrificerende centrumstedelijke woonbuurten. Gentrificatie zorgt voor instroom van ‘nieuwe stedelingen’ (hoogopgeleid en/of hoog inkomen). De afname van goedkoop- en middensegment en de groei van het dure segment gaat in Oud-West, De Baarsjes veel sneller dan gemiddeld in Amsterdam. Door de verwachte toename van middensegment zal Oud-West, De Baarsjes van een gebied met meer dan de helft goedkope voorraad veranderen in een gebied met een iets meer gedifferentieerde voorraad.
86
De woningvoorraad
In vier wijken in het gebied is de voorraad woningen in het dure segment dominant. In de Vondelbuurt, Da Costabuurt, Helmersbuurt en Overtoomse Sluis, alle gelegen in Oud-West, is meer dan de helft van de woningen een dure woning. In een aantal wijken, hoofdzakelijk in De Baarsjes, is juist het goedkope segment dominant en is dit deel van de voorraad groter dan gemiddeld in de stad als geheel. In de Van Galenbuurt, Hoofdweg en omgeving, de Chassébuurt en de Van Lennepbuurt (Oud-West) is meer dan de helft van de voorraad een woning in het goedkope segment.
Het gebied Oud-West, De Baarsjes telt 40.156 woningen (1-1-2021). De helft bevindt zich in het goedkope(re) segment1 en veertig procent is een dure woning. Ten opzichte van de prijssegmentering van de stad als geheel, heeft het gebied een iets grotere voorraad dure en iets minder grote voorraad woningen in het middensegment (zie figuur G5.1).
Figuur G5.1. Woningmarktsegmenten in Oud-West, De Baarsjes, 2019 Oud-West, De Baarsjes
52%
9%
Amsterdam
53%
40%
14%
60%
Van Lennepbuurt
33%
14%
55% 7%
Kinkerbuurt
25% 40%
Helmersbuurt
44%3%
52%
Da Costabuurt
44% 4%
52%
38%
Overtoomse Sluis Vondelbuurt
7%
53%
28% 0%
72%
Hoofdweg e.o.
62%
14%
23%
Van Galenbuurt
61%
14%
25%
gereguleerde huur en betaalbare koop
60% 7%
35%
middeldure huur en koop
11%
42%
dure huur en koop
Chassébuurt 47%
Geuzenbuurt Westindische Buurt
41%
11%
49%
Bron: WiA 2019
1. Onder het goedkope segment wordt verstaan de zogenoemde ‘gereguleerde huur’ en ‘betaalbare koop’. Het begrip ‘gereguleerde huur’ wordt gebruikt voor woningen van woningcorporaties en particuliere verhuurders met een huur tot de liberalisatiegrens. Uitgaande van WiA 2019 is dit € 720,-. Voor 2021 zou dit € 752,- zijn. Bij ‘betaalbare koop’ gaat het om woningen met een prijs tot € 175.000 (2019). Voor 2021 zou dit € 188.000 zijn. In dit rapport wordt omwille van de leesbaarheid de term ‘goedkoop’ gebruikt.
87
Gebied Oud-West, De Baarsjes kent in vergelijking tot de stad als geheel een grote voorraad particuliere huurwoningen. De voorraad woningen verhuurd door een woningcorporatie is voor Amsterdamse begrippen relatief klein (zie figuur G5.2). Binnen het gebied zijn er echter verschillen. Alleen de samenstelling van de Chassébuurt en de Kinkerbuurt is ongeveer gelijk aan die van Amsterdam gemiddeld. In de Van Lennepbuurt en de Van Galenbuurt is de helft van de woningen in eigendom van een corporatie. In Da Costabuurt, Overtoomse Sluis, Vondelbuurt, Geuzenbuurt en Westindische Buurt is de voorraad particuliere huur woningen relatief groot.
Figuur G5.2. Eigendomsverdeling in Oud-West, De Baarsjes, 2020 31%
Oud-West, De Baarsjes
41%
Amsterdam
25%
Helmersbuurt
23%
Da Costabuurt
20% 16%
23%
39%
24% 32%
46%
31% 35%
44%
39%
39% 41%
Chassébuurt
26%
41%
50%
Hoofdweg e.o.
Westindische Buurt
29%
46%
Van Galenbuurt
Geuzenbuurt
30%
36%
Kinkerbuurt
Vondelbuurt
28%
50%
Van Lennepbuurt
Overtoomse Sluis
39%
28%
23%
38%
23%
corporatieverhuur
28%
particuliere verhuur
35%
eigenaar-bewoner
31%
19%
46%
17%
51%
88
32%
Bron: BBGA 2020
De bewoners
Ook binnen de wijken van Oud-West, De Baarsjes is de variatie in woningmarktsegmenten voor een groot deel bepalend voor de spreiding van de inkomensgroepen. In de wijken Hoofdweg en omgeving, Van Galenbuurt en Kinkerbuurt, met een relatief grote voorraad goedkope woningen, is het aandeel huishoudens met een laag inkomen groot (zie figuur G5.4). Ook in de Chassébuurt is het aandeel goedkope woningen groot. Maar in deze wijk is het percentage huishoudens met een laag inkomen nog iets groter dan in de eerdergenoemde wijken. In de Van Lennepbuurt, ook een wijk met veel goedkope woningen, is juist het aandeel huishoudens met een laag inkomen relatief klein. Helmersbuurt, Overtoomse Sluis, Westindische buurt en Vondelbuurt zijn wijken met een kleinere voorraad in het goedkope segment. Hier woont ook een relatief kleine groep huishoudens met een laag inkomen.
Algemeen is er een sterke samenhang tussen (prijs) segmenten binnen de woningvoorraad en de (ruimtelijke) verdeling van inkomensgroepen. Huishoudens met een laag inkomen wonen vooral in de goedkope voorraad en hoge inkomensgroepen wonen in een duurder segment. In een gebied met een grote goedkope voorraad behoort dan ook een groot deel van de bevolking tot de lagere inkomensgroepen en andersom. Dit verband is er ook in Oud-West, De Baarsjes. Ongeveer een derde van de huishoudens in Oud-West, De Baarsjes heeft een laag inkomen en woont in het goedkope segment. Circa dertig procent heeft een hoog inkomen en woont in het dure segment. Bijna tien procent van de huishoudens in het gebied behoort tot de lage inkomensgroep maar woont in een woning in het midden of dure segment (zie figuur G5.3). Deze spreiding van inkomensgroepen over de verschillende woningmarktsegmenten in Oud-West, De Baarsjes is vrijwel gelijk aan die van de stad als geheel.
Figuur G5.3. Verdeling van de inkomensgroepen over de woningmarktsegmenten, Oud-West, De Baarsjes 2019 gereguleerde huur en betaalbare koop
35%
middeldure huur en koop 3%
4%
dure huur en koop
6%
6%
midden inkomen
5% 9%
0%
laag inkomen
4%
10%
hoog inkomen
29%
20%
30%
40%
50%
Bron: WiA 2019
Figuur G5.4. Goedkope voorraad en lage inkomens in Oud-West, De Baarsjes 2019 100
% huishoudens met laag inkomen
90 80 70
Chassébuurt
60
Hoofdweg e.o.
50
Van Galenbuurt Kinkerbuurt Van Lennepbuurt Geuzenbuurt Overtoomse Sluis Helmersbuurt Westindische Buurt Da Costabuurt
40 30 20
0
wijk
Vondelbuurt
10
Bron: WiA 2019 0
10
20
30
40
50
60
70
80
% woningen gereguleerde huur en goedkope koop
89
90
100
Ontwikkeling 2015-2019 Stedelijk is in de periode 2015-2019 het aandeel woningen in het dure segment met circa tien procentpunt gegroeid. Zowel het aandeel middeldure als het goedkope segment is kleiner geworden. In Oud-West, De Baarsjes gaat deze ontwikkeling nog iets sneller: de voorraad in het dure segment is met meer dan twintig procentpunt gegroeid, terwijl het middensegment met ongeveer tien procentpunt is gekrompen. Het aandeel goedkope woningen is de laatste jaren gestabiliseerd. Van een woningvoorraad waarin het goedkope segment de overhand heeft, ontwikkelt de woningvoorraad van Oud-West, De Baarsjes zich de afgelopen jaren in de richting van een meer duale voorraad met een grote voorraad goedkope én dure woningen (zie figuur G5.5).
Figuur G5.5. Percentage woningen naar prijssegment Oud-West, De Baarsjes en Amsterdam Oud-West, De Baarsjes
Amsterdam
62%
2015 2017
53%
2019
52%
2019
16%
55% 53%
90
18% 16% 14%
17% 31%
9% 61%
2015 2017
20%
40%
gereguleerde huur en betaalbare koop
21%
middeldure huur en koop
29%
dure huur en koop
33%
Bron: WiA 2015-2019
In alle wijken van Oud-West, De Baarsjes neemt het aandeel goedkope voorraad af en dure voorraad toe. De snelheid en de mate waarin dit gebeurt verschilt. In de wijken van Oud-West is het dure segment met 15 tot 25 procentpunt gegroeid. Als gevolg van de ontwikkeling van huur- en koopprijzen is in alle wijken van Oud-West het aandeel goedkope en middeldure woningen kleiner geworden. In Vondelbuurt, Da Costabuurt, Helmersbuurt en Overtoomse Sluis is het segment dure woningen dominant geworden. Met uitzondering van de Van Lennepbuurt, is het middensegment in alle wijken van Oud-West vrijwel verdwenen.
Figuur G5.6a. Ontwikkeling prijssegmenten in Oud-West 2015-2019 Da Costabuurt
Kinkerbuurt
61%
2015 2017
49%
2019
43% 5%
15%
9%
42% 52% 65%
2015 51%
2017
15%
39%
65%
2017
60%
2019
14% 34%
74%
Van Lennepbuurt 2015
16% 17%
15%
19% 25%
51%
2017
43% 7%
51%
2019
43% 3%
52% 58%
45%
2017 2019
38%
2015
38% 0%
11%
8%
45% 5%
2017 2019
10%
9%
2015
Overtoomse Sluis 2015
Vondelbuurt
22%
54% 7%
2019
Helmersbuurt
25%
28% 0%
38%
16%
26% 45% 54%
gereguleerde huur en betaalbare koop
62%
middeldure huur en koop
51%
dure huur en koop
71%
91
Bron: WiA 2015-2019
In De Baarsjes is de voorraad in het dure segment vooral in de Geuzenbuurt en Westindische Buurt sterk gegroeid. In Westindische Buurt is dit segment het grootste deel van de woningvoorraad geworden. In de overige wijken in De Baarsjes overheerst nog steeds de goedkope voorraad maar heeft de voorraad zich meer ontwikkeld naar één die bestaat uit vooral, circa negentig procent, goedkope en dure woningen.
Figuur G5.6b. Ontwikkeling prijssegmenten in De Baarsjes 2015-2019 Geuzenbuurt
49%
2015
51%
2017
74%
62%
62%
2019
63%
15%
38% 41%
19% 22%
15%
23%
56%
26%
2019
59% 7%
92
19%
14% 39%
10%
65%
9%
25% 30%
2017
12% 26%
58%
2015
2015
22%
74%
2017
2019
25% 2%
66%
2015
2017
Chassébuurt
42%
2015
2019
Westindische Buurt
29%
11%
2017
Hoofdweg e.o.
15%
22%
48%
2019 Van Galenbuurt
37%
9%
50%
gereguleerde huur en betaalbare koop
19%
middeldure huur en koop
28%
dure huur en koop
36%
Bron: WiA 2015-2019
Met de verandering van de prijssegmentering van de woningvoorraad van Oud-West, De Baarsjes, is ook de sociaaleconomische positie van de bewoners veranderd. Het deel huishoudens in de laagste-inkomensgroep (eerste quintiel) is in de periode 2011-2018 met vijf procentpunt afgenomen (zie figuur G5.7). De afgelopen jaren is het aandeel huishoudens met een hoog inkomen (vierde en vijfde quintiel) juist toegenomen (zie figuur G5.7).
Voor een deel is dit te verklaren uit de recente instroom van hogere-inkomensgroepen in het hogere segment: bijna de helft van de huishoudens die afgelopen vijf jaar een woning in Oud-West, De Baarsjes heeft betrokken heeft een inkomen van meer dan twee keer modaal (zie figuur G5.8).
Figuur G5.7. Ontwikkeling inkomensgroepen Oud-West, De Baarsjes 50% 45%
Q1
40% 35%
Q2
30%
Q3
25% 20%
Q4
15%
Q5
10% 5% 0%
Bron: BBGA 2020 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Toelichting: Q1 is aandeel huishoudens dat valt in de laagste-inkomensgroep (20%, landelijk), Q5 behoort tot de hoogste inkomensgroep.
Figuur G5.8. Inkomens huishoudens recent betrokken woningen (< 5 jaar) Oud-West, De Baarsjes
>2x modaal 15%
€60.095 - 2x modaal (€76.070) €42.436 - €60.095
14%
48%
EU-grens (€38.035) - €42.436
4%
6%
inkomens vanaf pot.hts-groep t/m €38.035
14%
lage inkomens tot huurtoeslaggrens Bron: WiA 2019
93
In de wijken in Oud-West is het aandeel laagste inkomens met circa vijf procentpunt gedaald (zie figuur G5.9a) en ligt het iets onder het stedelijke gemiddelde. In de Helmersbuurt en de Vondelbuurt is deze daling kleiner. In deze wijken lag het aandeel huishoudens met een laag inkomen in 2011 al onder het stedelijk gemiddelde. De stijging in de Kinkerbuurt in 2015 is te verklaren uit de opening van een voorziening waar cliënten van de GGD een briefadres hebben gekregen om een uitkering te kunnen ontvangen.
In de Van Galenbuurt en Hoofdweg e.o. is de daling van het aandeel huishoudens met een laag inkomen het grootst (zie figuur G5.9b). Het aandeel blijft echter boven het stedelijke gemiddelde. De (tijdelijke) stijging in Van Galenbuurt in 2014 is te verklaren uit de opening van een locatie van de gemeente waar dak- en thuislozen zich kunnen inschrijven om een bijstands uitkering te kunnen ontvangen. De verandering van het aandeel lage inkomens in de andere wijken van De Baarsjes is minder groot en beweegt zich iets onder het stedelijk gemiddelde.
Figuur G5.9a. Ontwikkeling laagste-inkomensgroep (eerste quintiel) wijken Oud-West 60%
Da Costabuurt
50%
Kinkerbuurt
40%
Van Lennepbuurt
30%
Helmersbuurt
55% 45% 35% 25%
Overtoomse Sluis
20% 15%
Vondelbuurt
10% 5% 0%
Bron: BBGA 2020 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Figuur G5.9b. Ontwikkeling laagste-inkomensgroep (eerste quintiel) wijken De Baarsjes 60% 55% 50%
Geuzenbuurt
40%
Van Galenbuurt
30%
Hoofdweg e.o.
20%
Westindische Buurt
45% 35% 25% 15%
Chassébuurt
10% 5% 0%
Bron: BBGA 2020 2011
2012
2013
2014
2015
2016
94
2017
2018
De dynamiek in de woningvoorraad heeft effect op de passendheid van woningmarktsegmenten en de inkomensgroepen. De verdeling van de inkomensgroepen over de woningmarktsegmenten ontwikkelt in Oud-West, De Baarsjes sterker dan de stedelijke trend. Zo is het percentage lage inkomens wonend in het goedkope segment met 15 procentpunten geslonken, van 55 procent naar bijna veertig procent (stedelijk minus 11 procentpunten) en de passende match voor midden en hoge inkomens gegroeid van circa vijftien procent naar een derde. Ook de toename van het aandeel lage en middeninkomen wonend in een duurder segment en de tegenpool, de afname van het aandeel midden- en hoge inkomens in een goedkoper segment gebeurt in Oud-West, De Baarsjes met sterkere cijfers dan gemiddeld in Amsterdam.
Figuur G5.10. Trend verdeling van de inkomensgroepen over de woningmarktsegmenten, Oud-West, De Baarsjes Oud-West, De Baarsjes
2015 2019
Amsterdam
53% 38%
16%
2015 2019
9%
33%
55% 44%
16%
16%
9%
19% 28%
22%
lage inkomens passend
14%
lage en midden inkomens duur
17%
midden en hoge inkomens passend
13%
midden en hoge inkomens goedkoop Bron: WiA 2015, 2019
95
Toekomstige ontwikkeling
Door de verwachte toename van middensegment zal Oud-West, De Baarsjes van een gebied met meer dan de helft goedkope voorraad veranderen in een gebied met een iets meer gedifferentieerde voorraad.
Er is een inschatting gemaakt van de richting waarin de prijs(segmenten) van de woningvoorraad zich de komende tien jaar in Oud-West, De Baarsjes zal ontwikkelen.2
Met de verandering van de woningvoorraad zal ook de sociaaleconomische positie van de bevolking van het gebied veranderen. De tendens die al langer gaande is, zal worden voortgezet: het aandeel huishoudens met een lage sociaaleconomische positie zal afnemen; het aandeel huishoudens met een hoger inkomen en/of opleidingsniveau neemt toe.
Het aandeel van zowel het midden als het dure segment zal iets groeien. Er wordt in alle segmenten in ongeveer gelijke aantallen nieuwbouw toegevoegd, maar groot is het effect van nieuwbouw op de voorraadontwikkeling niet in de dicht bebouwde wijken van Oud-West, De Baarsjes. Verkoop en liberalisering van particuliere huurwoningen in het goedkope segment vinden op grotere schaal plaats waardoor per saldo het aandeel goedkope woningen zal afnemen en in het middensegment zal toenemen.
Figuur G5.11. Woningbouw(plannen) 2014-2029 in de wijken van gebied Oud-West, De Baarsjes
Bron: Woningbouwplannen 1 januari 2021, maps.amsterdam.nl
2. De prognose gaat uit van de geplande woningbouw en veranderingen in de bestaande woningvoorraad. Het gaat om een schatting. De ontwikkeling kan door autonome macro-economische veranderingen en woningmarktontwikkelingen of wijzigingen in uitvoering en beleid worden beïnvloed.
96
G6. Geuzenveld, Slotermeer, Sloterdijken n
n n
n
n n n n n n
Geuzenveld-Slotermeer is in de jaren vijftig gebouwd als naoorlogse stadsuitbreiding volgens het tuinstadprincipe. Rijtjeshuizen en flats in strokenformaties werden afgewisseld, rijkelijk voorzien van groen en openbare ruimte. De sociale huur overheerste van oudsher, maar corporaties hebben op verschillende locaties woningen verkocht. Afnemende woonkwaliteit heeft al eerder tot ingrepen geleid. In Geuzenveld zijn aan het begin van deze eeuw duizenden woningen gebouwd, onder meer bij de Geuzenbaan. Voor een deel ging dat gepaard met sloop van oude woningen. Sinds enige jaren wordt het programma ‘ontwikkelbuurten’ in Amsterdam uitgevoerd voor buurten die sociale en fysieke verbetering behoeven. Van de 32 Amsterdamse ontwikkelbuurten ligt de helft in Slotermeer en Geuzenveld. Vernieuwing wordt momenteel uitgevoerd in de buurten rondom het Lambertus Zijlplein: Bakemabuurt, Wegener Sleeswijkbuurt en Nolensbuurt. De Eendracht (Buurt 10) is een toegevoegde wijk uit de jaren ’90 en wijkt qua sfeer en eigendoms verdeling (veel koopsector) sterk af van de naoorlogse tuinstad. Sloterdijken-Centrum transformeert van een bedrijvenlocatie naar een wijk met menging van de economische en de woonfunctie. Het woningaantal is nu nog klein. In Geuzenveld, Slotermeer en Sloterdijken wijkt de prijssegmentering af van de rest van de stad, er is meer middelduur en meer goedkoop segment.
Het percentage woningen in het middensegment blijft in dit gebied vrij constant en de afname van het goedkope segment en de groei van het dure segment zijn minder sterk dan stedelijk. De trend zal echter doorzetten en ook nieuwbouw zal bijdragen aan een meer differentiatie in de prijsopbouw.
97
De woningvoorraad Het gebied Geuzenveld, Slotermeer en Sloterdijken telt 20.037 woningen (1-1-2021). Het goedkope(re) segment1 (60%) en het middensegment (22%) zijn er groter dan het stedelijk gemiddelde en het dure segment veel kleiner (14% tegenover 33% voor Amsterdam). De twee wijken Slotermeer-Zuidwest en Slotermeer-Noordoost ontlopen elkaar niet veel in samenstelling van de woningvoorraad. Meer dan zeventig procent is goedkoop segment en de overige woningvoorraad wordt ongeveer gelijk verdeeld in middensegment en duur segment. In Geuzenveld is de stedelijke vernieuwing verder gevorderd waardoor het percentage goedkoop segment lager ligt (55%) en het middensegment groter is (29%). In de wijk Eendracht is het percentage goedkope woningen relatief laag. De woningen daar zijn gebouwd in de jaren negentig, toen voor nieuwbouw de formule ‘30% sociaal en 70% markt’ gold. Bedrijventerrein Sloterdijk kent in het deel Sloterdijk-Centrum sinds kort ook woningen, maar omdat het er nog weinig zijn, ligt nu het accent nog op kleine particuliere huurwoningen voor studenten en starters in het goedkope en middensegment. Dat profiel kan vanaf nu sterk veranderen met aanvullende nieuwbouw. Voor de verdeling in het gebied als geheel speelt Sloterdijk en omgeving nog maar amper een rol.
Figuur G6.1. Woningmarktsegmenten in Geuzenveld, Slotermeer, Sloterdijken, 2019 Geuzenveld, Slotermeer, Sloterdijken
64%
53%
Amsterdam
22%
14%
Slotermeer-Zuidwest
72%
Slotermeer-Noordoost
71%
55%
Geuzenveld Eendracht
33%
17% 16%
65%
Bedrijventerrein Sloterdijk
29%
29% 33%
14%
11% 14%
gereguleerde huur en betaalbare koop
35% 0%
middeldure huur en koop
16%
dure huur en koop
38%
Bron: WiA 2019
1. Onder het goedkope segment wordt verstaan de zogenoemde ‘gereguleerde huur’ en ‘betaalbare koop’. Het begrip ‘gereguleerde huur’ wordt gebruikt voor woningen van woningcorporaties en particuliere verhuurders met een huur tot de liberalisatiegrens. Uitgaande van WiA 2019 is dit € 720,-. Voor 2021 zou dit € 752,- zijn. Bij ‘betaalbare koop’ gaat het om woningen met een prijs tot € 175.000 (2019). Voor 2021 zou dit € 188.000 zijn. In dit rapport wordt omwille van de leesbaarheid de term ‘goedkoop’ gebruikt.
98
Het aandeel corporatiewoningen is in het gebied Geuzenveld-Slotermeer en Sloterdijken groot, bijna zestig procent. Er is duidelijk minder particuliere huur te vinden (14%) en het aandeel eigenaar-bewoners is met een kwart lager dan het stedelijk gemiddelde.
De wijk Eendracht wijkt sterk af, circa 45 procent van de woningen is daar in eigendom van een corporatie en de helft is in het bezit van eigenaar-bewoners.
De wijken Slotermeer-Noordoost, Slotermeer-Zuidwest en Geuzenveld kennen elk een vergelijkbare verdeling over de verschillende eigendomsvormen: iets meer dan zestig procent corporatiehuur, circa vijftien procent particuliere huur en een kwart eigen woningbezit.
Figuur G6.2. Eigendomsverdeling in Geuzenveld, Slotermeer, Sloterdijken, 2020 Geuzenveld, Slotermeer, Sloterdijken Amsterdam
61%
41%
30%
Slotermeer-Zuidwest
65%
Slotermeer-Noordoost
64% 61%
Geuzenveld Eendracht
14%
46% 4%
0% Bedrijventerrein Sloterdijk
11%
25%
29%
24%
8%
28%
corporatieverhuur
14%
25%
particuliere verhuur
50%
eigenaar-bewoner
100% 0%
99
Bron: BBGA 2020
De bewoners
Circa vijftien procent van de huishoudens met een laag inkomen woont echter in een woning in het middeldure of dure segment. In de dure voorraad, weliswaar beperkt in omvang, heeft ongeveer de helft van de huishoudens een inkomen dat past bij dit woningmarktsegment. De spreiding van inkomensgroepen over de verschillende woningmarktsegmenten in het gebied wijkt hiermee af van die van de stad als geheel.
Algemeen is er een sterke samenhang tussen (prijs)segmenten binnen de woningvoorraad en de (ruimtelijke) verdeling van inkomensgroepen. Huishoudens met een laag inkomen wonen vooral in de goedkope voorraad en hoge inkomensgroepen wonen in een duurder segment. In een gebied met een grote goedkope voorraad behoort dan ook een groot deel van de bevolking tot de lagere inkomensgroepen en andersom. Dit verband is veel minder duidelijk in Geuzenveld, Slotermeer, Sloterdijken. Meer dan de helft van de huishoudens in Geuzenveld, Slotermeer, Sloterdijken heeft een laag inkomen en woont in het goedkope segment.
Het aandeel goedkope woningen en het aandeel huishoudens met een laag inkomen zijn sterk aan elkaar gerelateerd (zie figuur G6.4). In Sloterdijk is het percentage lage inkomen toch nog wat hoger dan verwacht, wat te maken zal hebben met de doelgroep van studenten en starters.
Figuur G6.3. Verdeling van de inkomensgroepen over de woningmarktsegmenten, Geuzenveld, Slotermeer, Sloterdijken 2019 gereguleerde huur en betaalbare koop
52%
middeldure huur en koop dure huur en koop
12% 2% 3%
0%
5%
laag inkomen
7% 2%
midden inkomen
7%
hoog inkomen
7%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Bron: WiA 2019
Figuur G6.4. Goedkope voorraad en lage inkomens in Geuzenveld, Slotermeer, Sloterdijken 2019 100
% huishoudens met laag inkomen
90 Bedrijventerrein Sloterdijk
80
Slotermeer Zuidwest
70
Slotermeer Noordoost Geuzenveld
60 50 40
Eendracht
30 20
wijk
10 0
Bron: WiA 2019 0
10
20
30
40
50
60
70
80
% woningen gereguleerde huur en goedkope koop
100
90
100