1. Projectnota Buikslotermeerplein.pdf

De Puccinimethode: basis voor de fysieke inrichting Het Buikslotermeerplein is volgens de Vloerkaart Puccinimethode een bijzondere plek. Dit betekent dat er qua ontwerp voor de openbare ruimte vrij veel vrijheid is, vooral in de keuze van materialen. Dat die mogelijkheid bestaat wil niet automatisch zeggen dat het noodzakelijk is daar maximaal gebruik van te maken. Te veel (landschaps)architectuur en design passen niet bij de karakteristiek en behoeften van het Buikslotermeerplein. Juist bij het Buikslotermeerplein is het goed om de verbinding te leggen met de rest van stad. Bijvoorbeeld door gebruik te maken van Amsterdamse best practises waarop de standaard van de Puccinimethode is gebaseerd. Helderheid, bedrieglijke eenvoud, vanzelfsprekendheid en robuustheid zijn sleutelwoorden bij de inrichting van het gebied. De ervaring leert dat het bij succesvol ingerichte openbare ruimte vooral gaat over gebruiksvriendelijkheid en beheerbaarheid. Over het vinden van de juiste maat, schaal en verhouding in straten, pleinen en parken. Sterke details in ontwerp en uitvoering maken het verschil. De voorkeur gaat uit naar bekende materialen en oplossingen die in de juiste verhouding samenkomen, niet naar dure, onbekende materialen met een slechte detaillering en weinig samenhang. Natuurlijk is er op (buurt)pleinen en in parkjes ruimte om te verbijzonderen en accenten aan te brengen.

liggende bestaande routes, of nieuwe routes indien wenselijk. Deze routes krijgen een vervolg op het Buikslotermeerplein naar bestemmingen in de directe omgeving toe, zoals het metro- en busstation. Aan de noordzijde zal de verhoogde IJdoornlaan een barrière blijven. Na herontwikkeling van het parkeerterrein loopt men hier vanzelfsprekend het nieuwe Hart van Noord binnen, via een buurtplein met maatschappelijke voorzieningen in de plint van het aangrenzende gebouw. Ook de oostelijk gelegen noord zuidroute wint aanzienlijk in kwaliteit. Na de herontwikkeling van het Olof Palmeplein ontstaat hier een stukje stad, onderdeel van een groter geheel met duidelijk gedefinieerde routes. Deze routes takken aan op de belangrijke oost westroutes op het Buikslotermeerplein, resulterend in een herkenbaar, vanzelfsprekend netwerk van langzaam verkeerroutes op en naar het Buikslotermeerplein en de belangrijke bestemmingen in de directe omgeving.

Relatie met omliggende buurten verbeteren De huidige relaties met de omliggende buurten De huidige relaties met de omliggende buurten zijn louter functioneel, en vaak slecht onderhouden. Kenmerkend is dat bezoekers eerst een infrastructurele barrière moeten oversteken, Buikslotermeerplein zuid, of een desolaat parkeerterrein, Buikslotermeerplein noord. Dit zijn weinig aantrekkelijke verbindingen. Inzet van het project is deze te veranderen in kwalitatief hoogwaardige langzaam verkeerroutes. Dit wordt bereikt door de fysieke inrichting aan te pakken, maar ook door de herontwikkeling van de parkeerterreinen met een passende programmering in de plint van de gebouwen. Op het Buikslotermeerplein zuid worden herkenbare oversteekplekken voor voetgangers en fietsers gerealiseerd, in het verlengde van de voor de hand Afb. 3.2.4: Impressie vernieuwde openbare ruimte tussen Olof Palmeplein en Buikslotermeerplein (zuidzijde)

19

3.3 Vergroenen

Buikslotermeerplein en de makers van de Integrale Opgavenkaart Noord. Kwantitatief uitgangspunt voor de vergroening zijn de Amsterdamse referentienormen voor maatschappelijke voorzieningen, groen en spelen passend bij een centrumstedelijk milieu. Deze normen schrijven de verhouding voor tussen het nieuwbouwprogramma en groen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen ecologisch groen en gebruiksgroen.

Groene uitstraling van de publieke ruimte en gebouwen Groene uitstraling van de publieke ruimte en gebouwen Zoals eerder aangegeven is het Buikslotermeerplein een stenen tussengebied in een overwegend groene omgeving. De betekenis van het bestaande gebruiksen ecologisch groen binnen de plangrenzen is te verwaarlozen. Inzet van de herontwikkeling is het Buikslotermeerplein aanmerkelijk te vergroenen. Dit heeft betrekking op zowel de openbare ruimte als de gebouwen. Vergroening van het Buikslotermeerplein moet een gedeelde ambitie zijn van zowel gemeente als particuliere partijen, overeenkomstig de Amsterdamse ambities op dit terrein. Als strategie voor de openbare ruimte wordt ingezet op maximale vergroening binnen het plangebied. Symbool van deze doelstelling is het centrale groene plein op het Centrumplein. Aansluitend wordt ingezet op het optimaliseren van de verbindingen voor langzaam verkeer naar het omringende groen toe. Optimaliseren betekent in deze context gebruiksvriendelijk en aantrekkelijk en groen ingericht. Het Baanakkerspark ligt op loopafstand, net als het geplande park aan weerszijden van het Noordhollandsch Kanaal bij Elzenhagen. Via De Wieden (in De Kleine Wereld) is er een rechtstreekse verbinding met Waterland. Voor de groenverbindingen buiten het plangebied en sportinpassingen wordt nauw samengewerkt tussen de projectgroep

Ecologisch groen heeft als belangrijkste doel de buurt klimaatadaptief te maken, maar draagt ook bij aan de beleving en gezondheid van de Amsterdammer. Het groen draagt bij aan het programma rainproof en natuurinclusief maken van de buurt, ook het gebruiksgroen draagt bij aan deze doelen. Ecologisch groen betreft groen in de straat en kavel als plantvakken, hagen, wadi’s en groene daken. Van deze norm mag maximaal 25% op de kavel of het dak worden gerealiseerd. Gebruiksgroen is bedoeld voor recreatie en verblijven. De norm zorgt ervoor dat Amsterdam een aantrekkelijke groene stad blijft waar dicht bij huis gerecreëerd en gespeeld kan worden. De oppervlakte dient minimaal een 0,5 ha aaneengesloten te zijn en dient voor 60% te bestaan uit levend groen. De resterende oppervlakte is bedoeld voor paden, water en andere voorzieningen als sport en spel.

Afb. 3.3.1: Inpassing van groen in de transformatie van het winkelcentrum naar gemengd stedelijk gebied

Het gebruiksgroen kent ook een afstandsnorm. Zowel buurtgroen als stadsparken dienen te voet binnen circa 10 minuten te bereiken te zijn. Voor buurtgroen is een norm gesteld van 250 meter. Stadsparken kennen een afstandsnorm van 750 meter. De toepassing van groennormen bij transformaties, zoals het winkelcentrum is lastig, omdat de verhouding tussen bebouwing en openbare ruimte al vastligt. Op het Buikslotermeerplein is de openbare ruimte bovendien in erfpacht uitgegeven, waardoor de mate van vergroening afhankelijk is van de eigenaren. In de vervolgfase zal de gemeente samen met de eigenaren op zoek gaan naar kansen voor vergroening van het winkelcentrum. In de deelgebieden Centrumplein en Olof Palmeplein is er meer ruimte om de bebouwing en groen op elkaar af te stemmen.

Afb. 3.3.2: Georganiseerde buitensport in de omgeving van het Buikslotermeerplein

20

Projectnota Buikslotermeerplein - Gemeente Amsterdam

Het advies van de directie Onderwijs, Jeugd en Zorg (OJZ), team Maatschappelijke voorzieningen, is minimaal 50% van de benodigde hoeveelheid groen in te passen in omliggend groen. Dat kan door extra groen elders aan te leggen of een investering in de kwaliteit van groen, bijvoorbeeld in het Baanakkerspark. Een eerste studie naar de referentienormen heeft uitgewezen dat ca. 65% van de vereiste hoeveelheid groen haalbaarheid lijkt. Hierbij is er echter van uit gegaan dat ook het te transformeren winkelcentrum een bijdrage levert aan het realiseren van de vereiste hoeveelheid groen. De negatieve balans wordt veroorzaakt door de beperkte mogelijkheden tot vergroening in het winkelcentrum. Voor de deelgebieden Centrumplein en Olof Palmeplein lijkt een sluitende balans haalbaar. De geplande ontwikkeling van het Buikslotermeerplein is goed te combineren met gebruiks- en ecologisch groen, maar minder geschikt voor de inpassing van traditionele voorzieningen voor Buitensport. Er wordt daarom ingezet op de inpassing van een Urban Sportpark met een oppervlak van circa 50% (2.000 – 2.500 m2) van de benodigde ruimte voor buitensport. Doel is sport-op-maat realiseren, passend in een centrumstedelijk milieu, een sportpark met een profiel on demand en urban sporten, gericht op de gebruikers van het kantoorpark en jongvolwassenen.

Belangrijk uitgangspunt is een integrale benadering van de ontwerpopgave betreffende gebruiksgroen, ecologisch groen en sport & spelen. Per locatie moet een afweging gemaakt worden wat de juiste verhoudingen tussen de drie componenten zijn, en voor welke vorm van groen gekozen wordt. Verblijfsen gebruiksgroen is er in vele soorten en maten; een parkachtige inrichting met gras en bomen, een buurttuin met stadslandbouw, een speelveldje voor kinderen, een groene ontmoetingsplek voor mensen die van de rust willen genieten, ecologisch groen etc. Deze zijn niet vanzelfsprekend een goede combinatie met bijvoorbeeld een urban sportspark of een druk, stedelijk plein met terrassen en diverse activiteiten. Van essentieel belang is dat de verschillende vormen van groen in het ontwerp terugkeren en op een goede, logische manier met elkaar verbonden. Oftewel, aantrekkelijke groene routes gericht op voetgangers. Dit groen-recreatieve netwerk heeft een buurtoverstijgende functie en dient geïntegreerd te worden in het reeds bestaande netwerk van Noord. Zo zijn bijvoorbeeld sport- en beweegroutes denkbaar naar de recreatieve voorzieningen in De kleine Wereld, het Plan Van Gool of het Baanakkerspark. Dit versterkt de ruimtelijke en sociale relaties tussen het Buikslotermeerplein en de omringende buurten.

Afb. 3.3.3: Voorbeeld ecologisch groen- Piet Oudolf kade Rotterdam

Op fietsafstand bevinden zich diverse sportparken. Voor de overige 50% van de benodigde ruimte voor sport wordt buiten het plangebied gekeken naar deze sportparken en worden de mogelijkheden voor een buitenplanse bijdrage aan een deze sportparken onderzocht. Naast de kwantitatieve opgave voor groen & spelen is er een kwalitatieve opgave. Gebruiks- en ecologisch groen zijn algemene begrippen die nader gespecificeerd dienen te worden in de vervolgfase. Voorliggende visie op het Buikslotermeerplein kent een aantal plekken met een verschillend karakter en identiteit. Zo heeft het centrale, groene plein de potentie te functioneren als een drukbezochte mede vanwege de programmering in de aangrenzende bebouwing. De groene inrichting van de pleinen kan bijdragen het verschil in identiteit te benadrukken. Afb. 3.3.4: Voorbeeld gebruiksgroen- Van links naar rechts Jubilee Garden Londen, Bryant Park New-York, Campus TU-Delft Delft

21

Integreren in ecologische structuur van de omgeving Uitwerking van de ecologische opgave in de vervolgfase dient afgestemd te worden op de bestaande ecologische structuur rondom het Buikslotermeerplein. Het Baanakkerspark en de groenstrook ten noordwesten van de Kleine Wereld maken deel uit van deze structuur, evenals het Noordhollansch Kanaal. Door goede verbindingen met deze gebieden te creëren ontstaat een samenhangend, integraal netwerk. Bestaande ecologische kwaliteiten in de omgeving kunnen zo geïntroduceerd worden op het Buikslotermeerplein, en een bijdrage leveren aan het leef- en verblijfsklimaat. Ook gebouwen gaan een bijdrage leveren aan de ecologische ambities. Conform de referentienorm

mag maximaal 25% van de vereiste hoeveelheid ecologisch groen op uitgeefbaar terrein gerealiseerd worden. Uitgangspunt is dit maximale percentage ook daadwerkelijk te realiseren, al kan dit binnen het transformatiegebied niet afgedwongen worden.

componenten grondwater, hemelwater(afvoer) en hittestress. Deze zijn aan elkaar gerelateerd. Een hoge grondwaterstand in combinatie met een gebrekkige hemelwaterafvoer bij piekbuien leidt tot wateroverlast in de openbare ruimte en kan resulteren in waterschade aan gebouwen en ondergrondse gebouwde parkeervoorzieningen. Een hoge grondwaterstand heeft ook tot gevolg slechte groeicondities voor met name bomen. Grote, volwassen bomen zijn een effectief middel om hittestress te verminderen, in combinatie met andere vormen van vergroening en het toevoegen van oppervlaktewater. Toevoegen van groen en oppervlaktewater draagt weer bij aan een verbeterde hemelwaterafvoer.

Waterparagraaf a. Inleiding Doel van de waterparagraaf is inzicht te verschaffen in de te volgen strategie hoe de bestaande wateroverlast op het Buikslotermeerplein te reduceren in relatie tot de geplande ruimtelijke ontwikkelingen. Uitgangspunt hierbij is het gemeentelijk beleid ten aanzien van Klimaatadaptief Bouwen. Dit heeft betrekking op de Afb. 3.3.5: Groen- en waterstructuur De Wieden

b. Bestaande situatie De combinatie van de lage ligging (ca. NAP -3,5m.) en de grote hoeveelheid verharding op het Buikslotermeerplein heeft tot gevolg dat het Buikslotermeerplein op deze drie aspecten niet goed scoort. De gemiddelde laagste grondwaterstand (glg) bevindt zich op meerdere plekken minder dan 50 cm. onder het maaiveld terwijl het (nog vast te stellen) gemeentelijk beleid adviseert een minimale ontwateringsnorm van tenminste 90 cm. Wat betreft hemelwaterafvoer is het Buikslotermeerplein deels gecategoriseerd als regenwaterknelpunt. Een regenwaterknelpunt is een (deel van een) straat of buurt met een (verhoogde) kans op overlast en schade bij extreme neerslag. De knelpunten variëren in ernst en grootte. De knelpunten zijn geïnventariseerd en inzichtelijk gemaakt op de kaart Amsterdam Rainproof. Het Buikslotermeerplein heeft op deze kaart de status ‘urgent’. Dit betekent dat er een reële kans op schade aan vastgoed aanwezig is bij buien met een intensiteit 60 mm. in één uur. De hittekaart van de gemeente maakt duidelijk dat het overgrote deel van het Buikslotermeerplein in de hoogste categorie valt wat betreft hittetress met een gemiddelde gevoelstemperatuur (PET) van 46 graden (of hoger), gemeten op 1 juli 2015 tussen 12-18u.

Buikslotermeerplein-Noord

Th.Weeversweg

IJdoornlaan

Waddenweg

Buikslotermeerplein-Zuid

Afb. 3.3.6: Water en groenstructuur nieuwe situatie

22

Projectnota Buikslotermeerplein - Gemeente Amsterdam

groen/park

sportveld

stadpark

groen/park

water

sportpark

verbeteren groenstructuur begraafplaats

c. Toekomstige situatie In voorliggende projectnota wordt de toekomstige situatie uitgebreid omschreven. Kort samengevat komt dit neer op transformatie van het huidige winkelcentrum in een gemengde, stedelijke wijk middels het toevoegen van een substantieel programma bestaande uit woningen, kantoren, horeca, maatschappelijke en culturele voorzieningen. Dit programma zal deels gerealiseerd worden op de huidige parkeerterreinen op maaiveld, en deels door transformatie van het bestaande winkelcentrum. Er worden verschillende parkeeroplossingen voorgesteld, inclusief parkeren in gebouwde voorzieningen onder de grond. De openbare ruimte krijgt een kwaliteitsimpuls, onder meer door deze ingrijpend te vergroenen. Hierbij dient opgemerkt te worden dat het bestaande winkelcentrum, inclusief de openbare ruimte, in erfpacht is uitgegeven aan de Coöperatieve Vereniging Winkelcentrum Amsterdam Noord (CVvE). Transformatie van het winkelcentrum is onzeker. Indien dit proces op gang komt zal het naar verwachting gefaseerd over een lange periode plaatsvinden. d. Uitgangspunten transformatie Buikslotermeerplein In de Omgevingsvisie Amsterdam en Koers 2025 is de keuze voor een centrum-stedelijk milieu op het BSMP vastgelegd. Dit heeft geresulteerd in een programma (met een bepaalde bandbreedte) waar maar tot op zekere hoogte van afgeweken kan worden.

Afb. 3.3.7. Gemiddeld laagste grondwaterstand

Consequentie van het programma is dat een aanzienlijk deel van het plangebied bebouwd gaat worden. In de gekozen stedenbouwkundige opzet is de hoeveelheid openbare ruimte gemaximaliseerd door de introductie van een groot (groen) centraal plein tussen het Stadskantoor en het winkelcentrum. De Amsterdamse referentienormen voor maatschappelijke voorzieningen, groen en spelen vereisen een bepaalde hoeveelheid gebruiksgroen en sportvoorzieningen (gerelateerd aan het te realiseren programma). ‘Groen’ kan deels gerealiseerd worden in de vorm van ‘water’ maar tot op zekere hoogte. Het plangebied zal naar verwachting druk gebruikt worden door met name voetgangers en fietsers. Er bevinden zich een aantal doorgaande routes van en naar het metro-/ busstation en het winkelcentrum. Deze zijn van invloed op de mogelijkheden tot het introduceren van oppervlaktewater of hemelwaterberging. In de stedenbouwkundige visie wordt de bestaande bebouwing op het Olof Palmeplein en het Centrumplein -de Bowling, het Warderschip en de bioscoop- gehandhaafd. Het winkelcentrum en de bijbehorende openbare ruimte is uitgegeven aan de CVvE. Dit betekent dat de gemeente een beperkte invloed heeft op de inrichting van de openbare ruimte, en vergroenen of het creëren

Afb. 3.3.8. Hoge grondwaterstand

van waterberging vooralsnog niet afgedwongen kan worden. De ontwikkelstrategie voor het winkelcentrum gaat uit van een gefaseerde transformatie (over een lange periode) waarbij zowel per individueel kavel of per blok (of een tussenvorm) getransformeerd kan worden. Gedurende het transformatieproces moet het winkelcentrum blijven functioneren. e. Strategie Waterhuishouding •

Grondwater

Om de beoogde ontwateringsnorm van 90 cm te bereiken adviseert Waternet in eerste instantie in te zetten op een ophoging van het maaiveld, daar waar mogelijk. Andere maatregelen om de waterhuishouding te verbeteren zijn de introductie van oppervlaktewater en drainage. In de volgende fase moet per deelgebied onderzocht worden met welk pakket aan maatregelen de gewenste ontwateringsdiepte bereikt kan worden, op korte of lange termijn, en welke maatregelen op korte termijn kunnen bijdragen aan het verbeteren van de waterhuishouding indien ophoging vooralsnog niet aan de orde is. Laatstgenoemde heeft betrekking op bijvoorbeeld het winkelcentrum waar de fasering en uitvoering van de transformatie afhankelijk is van de eigenaren en winkeliers.

Centrumplein Naar verwachting gaat dit deelgebied als eerste Naar verwachting gaat dit deelgebied als eerste ontwikkeld worden waarbij ophoging het uitgangspunt wordt. Dit principe is reeds toegepast bij de recentelijk opgeleverde bioscoop. Het maaiveldniveau van het Buikslotermeerplein is ligt globaal op NAP -3.45m. De gemiddelde hoge grondwaterstand zit daar niet ver onder in de bestaande situatie. Rekenkundig is dit wel tot 0,20 m onder het huidige maaiveld. Wanneer , conform het vigerende beleid, een ontwateringsdiepte van 0,50 m wordt geprojecteerd op de huidige situatie is in onderstaande afbeelding te zien waar deze norm niet voldoet (zie roze vlakken Afb. 3.3.12). Hierbij is de problematiek in met name het winkelcentrum en het Centrumplein inclusief de kavel A1 het grootst. Het toepassen van parkeerkelders onder de nieuwbouw verslechterd de huidige situatie minimaal. Uit de doorgevoerde berekeningen blijkt de situatie zich met enkele centimeters te verslechteren. Daarbij opgemerkt dat de huidige situatie verre van optimaal is. Het Centrumplein is een nieuw te ontwikkelen gebied waarbij de bioscoop in 2019 verhoogd is aangelegd ten opzichte van het overige maaiveld. Hierbij is een vloerpeil gehanteerd van NAP -3,15 m, globaal 0,30 m. hoger dan de huidige ligging van het terrein.

Afb. 3.3.9. Hittestresskaart

23

Afb. 3.3.10. Bestaande situatie Buikslotermeerpolder met in het blauw de waterlopen

Afb. 3.3.12 Peilgebieden Buikslotermeerpolder

Afb. 3.3.14. Inpassingsopgave van watersysteemelementen met een drainerende functie (blauw) binnen het plangebied (rood)

Afb. 3.3.11. Plangebied Buikslotermeerplein in het rood geprojecteerd in het BIM

Afb. 3.3.13. Indicatie van de locaties (mangenta) waar de norm ontwateringsdiepte 0.50m niet voldoet

Afb.3.3.15. Grondwaterstand na opname ondergrondse kelderconstructies in grondwatermodel in zuidwestzijde plangebied

24

Projectnota Buikslotermeerplein - Gemeente Amsterdam

Het bijbehorende grondwaterpeil bedraagt hier tussen de NAP -4,20 m. en NAP -3,80 m. Het doorvoeren van drainerende maatregelen aan de randen van het projectgebied draagt bij aan een verlaging van de gemiddelde hoge grondwaterstand van 0,20 m. tot wel 0,80 m conform de berekeningen. Hierbij worden de probleemgebieden gereduceerd en is op het huidige marktplein de situatie het meest nijpend. Met een gemiddelde maaiveldhoogte van NAP -3.45 m. en drainerende maatregelen langs het projectgebied is er een maatregel nodig die een ontwaterinsdiepte van globaal 0,30 m. moet compenseren. Een ophoging conform de eerder aangelegde bioscoop benadert de beoogde norm. Rekenkundig zal de opbolling van het grondwater daar nog aan worden toegevoegd. Naast ophoging wordt de introductie van oppervlaktewater op het Centrumplein voorgesteld. De uiteindelijke uitkomsten en conclusies naar aanleiding van dit onderzoek dienen vastgelegd te worden in een bouwenvelop (of tender) en zijn randvoorwaardelijk voor het architectonisch ontwerp. Aansluiting van de nieuwe maaiveldhoogtes op de bestaande hoogtes nabij de te handhaven bebouwing en de directe omgeving vereist maatwerk en maakt deel uit van het ontwerp van de openbare ruimte. Winkelcentrum Momenteel is niet bekend wanneer en hoe het winkelcentrum gaat transformeren, en of het hele winkelcentrum gaat transformeren.

Met de CVvE is overeengekomen in de vervolgfase een ontwikkelstrategie op te stellen. Verbeteren van de waterhuishouding dient onderdeel van die strategie te worden waarbij ophoging van het maaiveld, al dan niet op termijn, wenselijk is. Dit vereist maatwerk per individueel project. Indien de gewenste ophoging niet op korte termijn uitgevoerd kan worden (per deelproject) mag de nieuwe situatie niet leiden tot een verslechtering van de bestaande waterhuishouding. Bovenstaande wordt vastgelegd in de op te stellen blokpaspoorten en zijn randvoorwaardelijk voor de verdere uitwerking. Indien noodzakelijk kunnen in de ‘tijdelijke fase’ aanvullende ingrepen overwogen worden; vergroenen of drainage. De effecten van deze ingrepen zullen in de vervolgfase verder onderzocht moeten worden. Olof Palmeplein Gezien de eigendomsverhoudingen is het Olof Palmeplein min of meer vergelijkbaar met het Centrumplein. Ook hier is ophoging in eerste instantie uitgangspunt voor de geplande ontwikkeling.

•

Hemelwaterafvoer / Rainproof

Gebaseerd op het vastgestelde programma dient in de vervolgfase de wateropgave gekwantificeerd te worden (in m3) zodat de benodigde waterberging bij piekbuien inzichtelijk wordt. Uitgangspunt hierbij is de totale opgave en de opgave per deelgebied te bepalen, mede gezien de bestaande eigendomsverhoudingen en de (verwachte) gefaseerde uitvoering van het project. Een tweede uitgangspunt is dat de benodigde waterberging deels op eigen terrein, bijvoorbeeld in de vorm van polderdaken, en deels in de openbare ruimte wordt gerealiseerd. De opvang van regenwater op eigen terrein wordt vastgelegd in de op te stellen kavel- of blokpaspoorten middels de hemelwaterverordening van de gemeente. De opvang van regenwater in de openbare ruimte wordt verder uitgewerkt in een op te stellen openbare ruimte plan waarbij ingezet wordt op waterbergend groen en / of het toevoegen van oppervlaktewater, mede afhankelijk van de ligging in het plangebied en de mogelijkheden hiertoe. Hierbij dient opgemerkt te worden dat gezien het toekomstige hoogstedelijke karakter van het gebied de ruimte voor waterberging, in de vorm van waterbergend groen en / of oppervlaktewater niet onbeperkt aanwezig is. Aanvullend op de introductie van waterbergend groen of oppervlaktewater kan ook gedacht worden aan het toepassen van open bestrating als middel om de infiltratie van regenwater in de bodem te bevorderen.

Bovenstaande opties moeten verder onderzocht worden in de vervolgfase, mede in relatie met de -lage- grondwaterstand. Afhankelijk van de uitkomsten van dit onderzoek kan per deelgebied een afgewogen pakket van maatregelen uitgewerkt worden. •

f. Vervolg Om de impact van nieuwe ontwikkelingen inzichtelijk te maken heeft de gemeente Amsterdam de zogenaamde klimaatadaptatie-stresstesten (wateroverlast, hitte, droogte en waterveiligheid) geïntroduceerd. Hierin wordt een verkenning uitgevoerd naar de klimaatstress op grote schaal voor het gebied, om de mogelijke risico’s van klimaatverandering beter inzichtelijk te maken. Voorstel is deze stresstesten uit te voeren in de volgende fase, na vaststelling van de projectnota. De benodigde waterberging voor de opvang van regenwater vanuit het plan zelf en vanuit de omgeving dient gekwantificeerd te worden. Vervolgens kan een concrete ruimtereservering hiervoor opgenomen worden, bij voorkeur per deelgebied, die de opgave inzichtelijk maakt. Indien deze opgave niet haalbaar blijkt is ‘leven met water’ het alternatief. Dit betekent onder meer rekening houden met water op straat en pleinen waardoor deze beperkt toegankelijk zijn, grondwater-onafhankelijk bouwen en dat de bestaande bebouwing grotendeels niet behouden kan worden. Parallel aan de uitwerking van deze projectnota is binnen de gemeente gewerkt aan een beleidskader voor grondwaterneutrale kelders. Momenteel wordt ook gewerkt aan een paraplu bestemmingsplan. Hierin is een beperking opgenomen voor het toevoegen van kelders voor geheel Amsterdam, zo ook voor dit gebied – vanwege het opbarst-risico van de bodem.

Bij het maken van een stedenbouwkundig plan, in de volgende fase van de planvorming, zullen de consequenties van dit nieuwe beleid nader worden beschouwd.

Hittestress

De introductie van oppervlaktewater en waterbergend groen kan een belangrijke bijdrage leveren aan het tegengaan van hittestress op het Buikslotermeerplein. Een derde factor van belang is het creëren van schaduw- of koelteplekken door het planten van bomen. Dit staat rechtstreeks in verband met de -toekomstige- grondwaterstand in het plangebied omdat deze van grote invloed is op de groeicondities van de bomen, en daarmee op de gewenste verblijfskwaliteiten van het gebied. Het radicaal vergroenen van de huidige versteende omgeving wordt daarmee één van de belangrijkste thema’s bij de herontwikkeling van het Buikslotermeerplein. Ook hier is weer geen eenduidige oplossing voor handen maar zal in de vervolgfase per deelgebied een uitgebalanceerd pakket aan maatregelen uitgewerkt moeten worden.

Duurzame gebiedsontwikkeling Om de impact van nieuwe ontwikkelingen inzichtelijk te maken heeft de gemeente Amsterdam de zogenaamde klimaatadaptatie-stresstesten (wateroverlast, hitte, droogte en waterveiligheid) geïntroduceerd. Hierin wordt een verkenning uitgevoerd naar de klimaatstress op grote schaal voor het gebied, om de mogelijke risico’s van klimaatverandering beter inzichtelijk te maken. Voorstel is deze stresstesten uit te voeren in de volgende fase, na vaststelling van de projectnota. De benodigde waterberging voor de opvang van regenwater vanuit het plan zelf en vanuit de omgeving dient gekwantificeerd te worden. Vervolgens kan een concrete ruimtereservering hiervoor opgenomen worden, bij voorkeur per deelgebied, die de opgave

inzichtelijk maakt. Indien deze opgave niet haalbaar blijkt is ‘leven met water’ het alternatief. Dit betekent onder meer rekening houden met water op straat en pleinen waardoor deze beperkt toegankelijk zijn, grondwater-onafhankelijk bouwen en dat de bestaande bebouwing grotendeels niet behouden kan worden. Parallel aan de uitwerking van deze projectnota is binnen de gemeente gewerkt aan een beleidskader voor grondwaterneutrale kelders. Momenteel wordt ook gewerkt aan een paraplu bestemmingsplan. Hierin is een beperking opgenomen voor het toevoegen van kelders voor geheel Amsterdam, zo ook voor dit gebied – vanwege het opbarst-risico van de bodem. Bij het maken van een stedenbouwkundig plan, in de volgende fase van de planvorming, zullen de consequenties van dit nieuwe beleid nader worden beschouwd. Duurzame gebiedsontwikkeling Bij duurzaam ontwikkelen staan mens en milieu centraal. Door verantwoord met water, energie, grondstoffen en de openbare ruimte om te gaan bouwen we een stad die generaties lang mee kan gaan. Het Amsterdamse beleid is ambitieus, en samen te vatten in de volgende zes thema’s: •

Duurzame energie en aardgasvrij

•

Uitstootvrije mobiliteit en schone lucht

•

Klimaatadaptie

•

Natuurinclusief bouwen

•

Circulair gebouwde omgeving

•

Afval

De gemeente wil de verduurzaming van Amsterdam versnellen. Dit staat in de Agenda Duurzaamheid, de agenda voor duurzame energie, schone lucht, een circulaire economie en een klimaatbestendige stad. In de vervolgfase moet verder uitgewerkt worden op welke manier de transformatie van het Buikslotermeerplein kan bijdragen aan de uitvoering van deze agenda. In paragraaf 4.6 Duurzaamheid worden de belangrijkste ambities en uitgangspunten met betrekking tot het Buikslotermeerplein geformuleerd. Deze vormen een integraal onderdeel van de opgave, mede gezien de nauwe relatie en samenhang met ambities van het project op het gebied van de inrichting van de openbare ruimte, de mobiliteitsstrategie en de architectonische uitstraling van de individuele gebouwen.

25

4 Projectvoorstel 4.1 Een overkoepelend kader, drie deelgebieden Dit hoofdstuk beschrijft de ruimtelijke vertaling van de hoofdthema’s verrijken, verbinden en vergroenen in een stedenbouwkundige visie voor het Buikslotermeerplein. De essentie is een verandering van het winkelgebied naar een multifunctioneel centrumgebied voor heel Amsterdam Noord, voor nieuwe en bestaande bewoners. Door de geplande verdichting zal het aandeel detailhandel relatief kleiner worden. Het aanbod horeca, werken, leisure en cultuur neemt juist toe. Er wordt nader ingegaan op de gehanteerde dichtheden, type bebouwing en hoogbouwstructuur, de programmatische uitgangspunten en de verdeling van het programma over het plangebied.

Gezien de eerder beschreven eigendomsverhoudingen is onderscheid gemaakt tussen drie deelgebieden: Centrumplein, bestaande winkelcentrum en Olof Palmeplein. Elk deelgebied kent eigen accenten en invullingen van het programma. Tot slot is het van belang te beseffen dat een succesvolle transformatie een gezamenlijke opgave is voor winkeliers, erfpachters én gemeente. De transformatie verloopt stapsgewijs over een groot aantal jaren. Het projectvoorstel beschrijft een ruimtelijk kader om dit proces vorm te geven en te begeleiden.

Olaf Palmeplein Winkelcentrum Centrumplein

bestaand nieuw

Afb. 4.1.1: Bestaande situatie en voorbeelduitwerking toegevoegd programma

26

Projectnota Buikslotermeerplein - Gemeente Amsterdam

nieuwbouw kavels met fsi 6.0 of hoger

combinatie van bestaandebouw en (ver)niewbouw

transformatie kavels met fsi 4.0- 6.0

bestaandekavels die niet transformeren

nieuwbouw plots met fsi 4.0 of lager

plangrens

Afb. 4.1.2: Schema dichtheid per deelgebied, op bloknieau

Stedenbouwkundige typologie

Kavelstructuur Uitgangspunt is een duidelijk begrensde openbare ruimte van verschillende maat, schaal en invulling. Kenmerkend zijn bijvoorbeeld verschillende pleinen met elk een eigen karakter. De kavelstructuur vormt zich om en naar de publieke ruimte. Belangrijk is dat er een variëteit aan breedte, hoogte en diepte ontstaat. Vanuit verschillende hoeken en punten biedt het plan telkens verrassende en dynamische perspectieven. Om de relatie tussen gebouw en straat te verbijzonderen en het groenconcept van dit stedenbouwkundig kader volop tot zijn recht te laten komen, zullen ook setbacks (terugspringende volumes op hoger niveau) het beeld bepalen. De setbacks geven licht, lucht en ruimte aan de straten en bieden plek voor groene accenten op de daken. Ook zijn de setbacks gunstig bij bijvoorbeeld hoogbouwelementen.

Afb. 4.1.3: Bella Vua, Morris + Company, London

Afb.4.1.4: Villengarten am Relenberg, Kuehn Malvezzi, Stuttgart

Afb. 4.1.5: BIGyard, Zanderroth Architekten, Berlin

Afb. 4.1.6: Hof

Afb. 4.1.7: Strip

Afb. 4.1.8: Plint

Het Buikslotermeerplein kent verschillende kavelmaten. Om deze optimaal te kunnen benutten zijn in hoofdlijnen drie bloktypen ontworpen: Hof, Strip en Plint. Ze hebben hun eigen opzet qua maat en oriëntatie van woningen ten opzichte van de daktuinen, maar dragen tegelijkertijd bij aan het totaalbeeld. De bloktypes worden in de volgende planfase, bij het opstellen van het stedenbouwkundig plan, verder uitgewerkt. .

Afb. 4.1.9: Kavelstructuur op straat niveau

27

Hoogbouw Hoogbouw wordt op het Buikslotermeerplein ingezet om de ligging van het vernieuwde Hart van Noord te markeren, en tevens een bijdrage te leveren aan de woningbouwopgave. Door een combinatie van setbacks en een juiste onderlinge afstand zijn hoogbouwvolumes een mooie en dynamische toevoeging aan de nieuwe uitstraling van het Buikslotermeerplein en ontstaat er een herkenbaar silhouet voor de omgeving.

hoogbouw vooralsnog niet uitgesloten maar is geen doel op zich. De maximale hoogte is hier vastgesteld op 40m. Voornoemde hoogtes resulteren in een evenwichtig opgebouwde skyline met de hoogste torens rondom Stations-, Centrum- en marktplein die geleidelijk afgebouwd naar de omliggende woonwijken en bestaande bebouwing op het Olof Palmeplein. Afwijkingen zijn mogelijk binnen bovengenoemde uitgangspunten. In de volgende fase worden de uitgangspunten verder uitgewerkt.

Het huidige bestemmingsplan Boven ’t Y maakt geen hoogbouw mogelijk, met uitzondering van de bestaande toren nabij het Olaf Palmeplein. In de onlangs vastgestelde Omgevingsvisie 2050 is gesteld dat er een nieuw hoogbouwbeleid komt. Tot dat moment geldt de Hoogbouwvisie uit 2011. Deze hoogbouwvisie is opgenomen in de Structuurvisie Amsterdam 2040. Het Buikslotermeerplein is hierin niet aangewezen als locatie voor hoogbouw. In de Omgevingsvisie 2050 is wel een richting opgenomen. Onder meer wordt gesteld: ‘Ook in de stedelijke centra (Osdorp-Centrum, Amsterdamse Poort en Buikslotermeerplein) kan hoogbouw bijdragen aan de verdichtingsopgave en de plek markeren’.

Voor gebouwen hoger dan 60m. is een Hoogbouw Effect Rapportage (HER) verplicht. Voor gebouwen hoger dan 80 meter moet tevens op grond van het Luchthavenindelingsbesluit Schiphol ministeriële instemming gevraagd in verband met de radar.

De volgende principes worden benoemd. Deze zijn in lijn met het vigerende beleid en gelden als de logische denkrichting vanuit de Omgevingsvisie: 1.

Hoogbouw levert een bijdrage aan de kwaliteit van de openbare ruimte.

2.

Hoogbouw maakt op een mooie manier deel uit van het stadssilhouet.

3.

Er is een aangenaam verblijfsklimaat op het maaiveld rondom hoogbouw.

4.

Het is fijn wonen en werken in hoogbouw.

5.

Hoogbouw draagt bij aan een klimaatneutrale en circulaire stad.

Voorlopig uitgangspunt is een maximale hoogte van ca. 70m. op het Centrumplein. Dit sluit aan op de hoogte van de torens in het naastgelegen Stationsgebied. In oostelijke richting, in het Winkelcentrum, varieert de hoogte tussen de ca. 70 en 55m. 55m is vergelijkbaar met de bestaande hoogbouw nabij het Olof Palmeplein. Op het Olof Palmeplein wordt

Vooralsnog zijn geen locaties vastgelegd, en is het gehele Buikslotermeerplein aangeduid als ‘zoekgebied’. Enige uitzondering is de voorgestelde toren bij het Warderschip. Een hoogte-accent op deze locatie is wenselijk, op de overgang tussen de twee pleinen. In een eerdere studie is de footprint van de toren onderzocht en vastgelegd. Uitgangspunten hierbij waren de afstand tot de bestaande bebouwing van het Warderschip en de Bowling, de afstand tot de kavel A6 naast de bioscoop en de zichtlijn tussen de kavels A6 en A2 richting de IJdoornlaan en de Kleine Wereld.

zoeklocatie hoogbouw maximaal 70m

Hoogbouw Bezonning - totaal aantal zonuren in het gebied op 21 september

zoeklocatie hoogbouw maximaal 55- 70m zoeklocatie hoogbouw maximaal 40m

Hoogbouw Bezonning - totaal aantal zonuren in het gebied op 21 september

plangrens

In overleg met betrokkenen –vastgoedeigenaren, winkeliers en overige belanghebbenden- wordt in de volgende plan- en ontwikkelfase nader onderzoek verricht naar de relatie tussen de vastgelegde dichtheid op blokniveau, de bebouwingshoogte en het gewenste ruimtelijke beeld. Dit onderzoek moet resulteren in nadere spelregels voor de hoogbouw inclusief de posities, bouwhoogtes en minimale onderlinge afstand. Belangrijke aandachtspunten zijn ook de bezonningsen windeffecten die hoogbouw met zich meebrengt. De spelregels worden uiteindelijk vastgelegd in de op te stellen blokpaspoorten; zie Hoofdstuk 6, Ontwikkelstrategie. Deze projectnota laat vooral zien dat hoogbouw een toegevoegde waarde kan hebben, maar dat de exacte inpassing vraagt om verdere uitwerking.

Afb. 4.1.10 (boven): Zoekgebieden hoogbouw en Afb. 4.1.11 (onder): Bezonningsstudie met zonuren in de openbare ruimte op 21 september

28

Projectnota Buikslotermeerplein - Gemeente Amsterdam

4.2 Beschrijving deelgebieden

4.2.1 Deelgebied A Centrumplein In de plannen voor het Centrumplein ligt het accent op wonen, werken, leisure, cultuur en horeca. Het karakter van het plein wordt met name bepaald door de grote schaal en twee karakteristieke pleinen, het groene nieuwe centrumplein en het bestaande marktplein. Het nieuwe centrumplein wordt een ruim groen ingericht plein ter grootte van de Dam in Amsterdam. Rondom het plein staan een aantal beeldbepalende gebouwen met een divers programma inclusief een aanzienlijk woningbouwprogramma. De combinatie resulteert in het gewenste stedelijke karakter van deze plek. De invulling van de plinten garandeert voldoende levendigheid, overdag en ‘s avonds. Het marktplein ondergaat een transformatie tot een besloten karaktervol plein, ongeveer ter grootte van de Nieuwmarkt in Amsterdam. De markt wordt gehandhaafd, en het plein krijgt nieuwe input vanuit de nieuwe of vernieuwde gebouwen aan het plein. De keuze om de markt op dit plein te behouden is een bewuste. De markt is naast functionele dagmarkt ook een belangrijke ontmoetingsplaats die hoort bij het Buikslotermeerplein en in de nieuwe plannen haar plek behoudt en een upgrade verdient, passend bij de nieuwe ontwikkelingen.

Op het Centrumplein zijn er twee typen kavels te onderscheiden, de bestaande gebouwen -de bioscoop, het Warderschip en de Bowling- en de nieuw toe te voegen gebouwvolumes -de kavel A1 en de Cultuurkavel direct aan het grote groene plein, de

kavel A5 aan het marktplein en de kavel A2 aan de IJdoornlaan. De nieuwbouw richt zich niet alleen op de twee pleinen, maar ook op de omliggende straatprofielen. Ze veranderen hiermee het gezicht en daarmee karakter van het Buikslotermeerplein naar Buikslotermeerplein-Zuid en de IJdoornlaan toe. De geplande nieuwbouw aan de IJdoornlaan sluit aan op het maaiveldniveau van de laan, en heeft aan de laanzijde ook voorkanten met een actief programma vergelijkbaar met de al gerealiseerde nieuwbouw bij de Th. Weeversweg en het Slufterplein. De nieuwbouw aan Buikslotermeerplein-Zuid geeft deze straat extra cachet en betekenis en gaat een relatie aan met het plan van Gool aan de overzijde van de straat, waardoor hier een echte betekenisvolle straat gaat ontstaan. Het toevoegen van culturele functies op het Centrumplein staat hoog op de agenda. De voorkeur ligt bij cultuurfuncties die plekken op het Buikslotermeerplein activeren en andere functies in het gebied versterken. Deze functies zijn een aanvulling op de culturele infrastructuur van Noord en de rest van de stad. Instellingen die een brede doelgroep in de omgeving aanspreken zijn zeer gewenst. Ook kansen op korte termijn worden serieus onderzocht, zoals tijdelijke initiatieven (placemaking) of serieuze kandidaten voor een versnelling van de gebiedsontwikkeling.

Verder ontstaat meer ruimte voor (culturele) evenementen in de openbare ruimte. Symbool voor de culturele ambities is kavel A6, de Cultuurkavel. Dit moet het onderkomen worden van een grootschalige en betekenisvolle culturele voorziening voor Amsterdam Noord en Amsterdam als geheel. Het is belangrijk dat dit nieuwe cultuurgebouw een programmering krijgt die in verbinding staat met de culturele infrastructuur in Noord en een divers publiek aanspreekt, met name jongeren omdat voor deze doelgroep het huidige culturele aanbod ver achter blijft in vergelijking met de rest van Amsterdam. De positie direct aan het centrale plein vereist een bijzondere architectuur inclusief ruimtes die de relatie tussen gebouw en plein versterken. Afhankelijk van het uiteindelijke culturele programma kan het gebouw ook deel uitmaken van een bredere culturele ambitie geconcentreerd rondom het Centrumplein.

Afb. 4.2.1: Gustav Mahlerplein, Amsterdam

Afb. 4.2.2: R7, Morris+Company, London

Afb. 4.2.3:Farini Bakery,John Pawson, Milaan

Afb. 4.2.4: Bryant Park, New York

Afb. 4.2.5: T3 Bayside, 3XN, Toronto

Afb. 4.2.6: Food Processing Center & Market, ORG, Brussel

29

De gemeentelijke ontwikkelstrategie om te komen tot een geschikte partij bevat meerdere opties, zoals een prijsvraag waarbij meerdere partijen ideeën kunnen aandragen. Tot de mogelijkheden behoort ook een één-op-één selectiewijze waarbij de gemeente direct met een cultuurpartij afspraken maakt op de cultuurkavel, bijvoorbeeld als aanjager in de gebiedsontwikkeling. De afgelopen jaren zijn er meerdere planuitwerkingen voor het Centrumplein gemaakt. Het huidige bestemmingsplan is daarop geënt en kent bouwtitels voor verschillende nieuwbouwontwikkelingen. Een tweetal van deze eerder voorgenomen ontwikkelingen is nader onderzocht om te beoordelen of deze passend zijn in het stedenbouwkundig raamwerk van de projectnota. Dit betreft de kavel A1 en ‘t Warderschip. Er is voor deze kavels een ruimtelijke en programmatische uitwerking gemaakt, voortbordurend op de bouwtitel uit het huidige bestemmingsplan en passend binnen het raamwerk van de projectnota. Als zodanig hebben zij de potentie te fungeren als voortrekker of aanjager bij de beoogde transformatie van het plangebied. Ook de bestaande Bowling en het nieuwe Cultuurkavel worden gezien als mogelijke aanjagers bij de transformatie. Hier wordt verder op ingegaan in paragraaf 4.7 Aanjagers Centrumplein.

4

3 2 1

1. kavel A1 2. De Bowling 3. het Warderschip 4. Cultuurkavel Afb. 4.2.7: Aanjagers op Centrumplein

BUIKSLOTERMEERPLEIN AMSTERDAM NOORD

Afb. 4.2.8: kavel A1

30

Projectnota Buikslotermeerplein - Gemeente Amsterdam

Afb. 4.2.9: Cultuurkavel

Afb. 4.2.10: Het Warderschip

Afb. 4.2.11: Bowling Noord - bestaand

4.2.2 Deelgebied B Winkelcentrum Van een winkelcentrum naar een centrumgebied met winkels. Het huidige winkelcentrum kan binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur transformeren. Wat nu een in zichzelf gekeerd winkelcentrum is, zal veranderen in een levendige en prikkelende stadswijk met veel aandacht voor winkelen, maar vooral voor wonen, horeca en ondergeschikte werk- en maatschappelijke functies. De huidige blokstructuur leent zich hier qua maat en schaal goed voor. Binnen de bestaande blokstructuur zijn meerdere opties voor transformatie denkbaar, uiteenlopend van perceels- tot bloksgewijs. Van belang is de parkeerstrategie, dat en de relatie met de openbare ruimte. De gekozen blokdichtheid (FSI) is fors ingezet om ruimte te bieden aan de haalbaarheid van de ontwikkeling, maar ook om de hoofdambities van het voorliggende plan als geheel serieus te nemen. Binnen dit speelveld van transformatie zijn er ook plekken die naar verwachting voorlopig niet veranderen, zoals de benzinepomp en de Opgang, dat als eigen winkelcentrum fungeert. De bestaande supermarkten nemen een speciale positie in en zijn belangrijke bronpunten voor bezoekersstromen in het centrum. De transformatie van het winkelcentrum naar gemengde wijk is complex en zal over langere termijn plaatsvinden.

Zaken als bereikbaarheid, parkeerlogistiek, groen/openbare ruimte en het ‘functioneren tijdens de verbouwing’ spelen een cruciale rol in de volgende plan- en ontwikkelfasen.

Een succesvolle transformatie van het deelgebied Winkelcentrum is cruciaal voor het slagen van het plan als geheel. Bestaande panden gaan vervangen of getransformeerd worden naar grotere panden en bouwblokken. Daarnaast gaat ook het karakter van de openbare ruimte veranderen. Wat nu winkelcentrum is wordt straks een stedelijk aanvoelende omgeving waarin boven en naast winkels vooral veel woningen komen. De openbare ruimte die nu enkel is ingericht om winkelend publiek te huisvesten zal in de nieuwe plannen echt onderdeel moeten worden van de hoofdambities van deze projectnota. Daarmee wordt ook het winkelcentrum een succesvolle centrale schakel in het plan. Door het versnipperde eigendom en de complexe bouwlogistiek (verbouwen terwijl de winkel open is) vergt deze complexe opgave extra aandacht. Voor het winkelcentrum is de beoogde maximale dichtheid vastgelegd. In de volgende fase wordt met vastgoedeigenaren, winkeliers en andere belanghebbenden de stedenbouwkundige, programmatische en ruimtelijke kaders verder uitgewerkt en vastgelegd in de op te stellen blokpaspoorten; zie Hoofdstuk 6, Ontwikkelstrategie.

Afb. 4.2.12: Acne Studios, Bubab Architects, Berlin

Afb. 4.2.13: Winkelstraat voorbeeld

Afb. 4.2.14: The 16th street mall, Denver

Belangrijk voor het slagen van het plan als geheel is dat de overkoepelende hoofdambities van verrijken, vergroenen, verlevendigen ook in de transformatie van het winkelcentrum overeind blijven. Een cruciale rol speelt het functioneren van de plint. In de vervolgfase zullen hiervoor heldere kaders opgesteld worden. De ambitie is om dynamische plinten ontwikkelen, waarbij ook een heldere winkelstraat behouden blijft. Toevoegen van wonen leidt tot meer levendigheid op straat, meer sociale controle en het toenemen van –het gevoel van– sociale veiligheid, en stimuleert het ‘buurtgevoel’. Wonen in het getransformeerde winkelcentrum is aantrekkelijke optie vanwege de vele voorzieningen in de directe nabijheid, de goede bereikbaarheid, de kwaliteit van de vernieuwde openbare ruimte in en rondom het winkelcentrum.

Afb. 4.2.15: Voorbeeld uitwerking winkelstraat Buikslotermeerplein VIEW 5 - WINKELCENTRUM

31

De zuidzijde van het Olof Palmeplein heeft een eindhalte voor bussen. De halte voldoet niet aan de GVB-eisen voor toegankelijkheid en krijgt daarom een upgrade. De halte fungeert als buffer/wachtruimte voor bussen en wordt in de toekomst mogelijk uitgebreid met elektrische oplaadpunten voor bussen. Dit laatste in het kader van de Amsterdamse 2024-ambitie dat het openbaar vervoer emissievrij is en overgaat op meer elektrisch rijden. Tot slot ligt binnen de plangrens van het Olof Palmeplein, rechts naast het huidige tankstation, nog een kavel: C1. Dit kavel wordt gezien als reserveringslocatie. Studies naar deze locatie volgen. Afb. 4.2.16: Zurich Art School, Studio Vulkan Landscape Architects, Zurich

Afb. 4.2.17: R7, Morris+Company, London

4.2.3 Deelgebied C Olof Palmeplein Het Buikslotermeerplein wordt een centrumstedelijk gebied. Van de drie deelgebieden heeft het Olof Palmeplein de laagste dichtheid, waardoor de geplande volumes beter aansluiten op de bestaande bebouwing. Wat betreft de programmering ligt het accent op woningbouw en buurtgerelateerde en maatschappelijke voorzieningen. Het Olof Palmeplein krijgt meer het karakter van een Amsterdamse woonbuurt met ruimte voor drie nieuwe bouwblokken. De opgave is hier een stratenplan te introduceren, betekenisvolle en groene openbare ruimte toe te voegen aan de buurt en een mooie mix van woningtypes te realiseren. Deze liggen allemaal op de plek van het huidige parkeerterrein. De bouwblokken zijn zo gepositioneerd dat ze aansluiten op de bestaande omgeving.

Afb. 4.2.18: Voorbeeld uitwerking Olof Palmeplein Buikslotermeerplein

De nieuwe bebouwing wordt in harmonie met de bestaande bebouwing ontworpen. Binnen een van de bouwblokken is een nieuwe basisschool met buurtvoorzieningen voorzien, grenzend aan een nieuw groen buurtplein. Het karakter van de blokken is gericht op de relatie met de openbare ruimte. Er komt ruimte voor groen-, zit- en speelplekken, kleine buurtgerichte functies en een nieuw ingerichte, autoluwe openbare ruimte.

Afb. 4.2.20: DCA Canteen, David Chipperfield Architects, London

32

Projectnota Buikslotermeerplein - Gemeente Amsterdam

Afb.4.2.19: BIGyard, Zanderroth Architekten, Berlin VIEW 9 - OLOF PALMEPLEIN

4.3 Programma Uitgangspunt voor de ontwikkeling en transformatie is het creëren van een stedelijk centrum, conform de Omgevingsvisie Amsterdam. In de thematische studie Referentiemilieus (Ruimte voor de Stad, 2018) zijn een aantal kenmerken van dit milieu inclusief de bijbehorende dichtheden verder onderzocht. Kort samengevat betreft het centraal gelegen buurten, goed bereikbaar met een hoge mate van functiemenging en een hoge dichtheid. De exacte mate van functiemenging en de uiteindelijke dichtheid is maatwerk, want mede afhankelijk van de specifieke locatie. Voorafgaand aan het opstellen van de projectnota is ontwerpend onderzoek verricht naar de relatie tussen de dichtheid, totaal programma, stedenbouwkundige kwaliteit en de gewenste verblijfskwaliteit in de openbare ruimte. Het onderzoek heeft geresulteerd

in de keuze voor een aflopende dichtheid vanaf het Centrumplein richting Olof Palmeplein. Dit mede vanwege de behoefte tot een stevige ruimtelijke omlijsting van het Centrumplein inclusief marktplein. De aflopende dichtheid in het winkelcentrum is gerelateerd aan de relatief smalle bestaande straatprofielen. Een te hoge dichtheid zou hier ten koste gaan van de verblijfskwaliteit in de openbare ruimte. Zoals reeds gezegd wordt bij het Olof Palmeplein aangesloten op de bestaande bebouwing. De dichtheid is vastgelegd in Floor Space Index (FSI) op blokniveau, en varieert tussen minimaal 6 op het Centrumplein en maximaal 4 op het Olof Palmeplein. Dit resulteert in een maximaal programma van ca. 415.000 m2 bruto vloeroppervlak (BVO). Een ruimtelijk vergelijkbare opgave is het winkelcentrum In de Boogaard in Rijswijk. Dit winkelcentrum uit de jaren 60 kent eenzelfde stedenbouwkundige structuur als het winkelcentrum Boven ’t Y, en kampt met dezelfde issues, al is

de leegstand er veel groter (30%). In 2019 is een masterplan vastgesteld om het winkelcentrum te transformeren van een introvert, stenig winkelgebied naar een levendig, bruisend en gemengd stedelijk gebied. De strategie in het masterplan is vergelijkbaar met de gekozen benadering voor het Buikslotermeerplein: -

Beter integreren in de omgeving;

-

Verbeteren van de verblijfskwaliteit inclusief vergroenen;

-

Toevoegen van (2000) woningen, onder meer in hoogbouw;

-

Toevoegen van een divers programma;

-

Focus op voetgangers en fietsers in plaats van automobilisten.

In afwijking van het Buikslotermeerplein is er In de Boogaard bij het opstellen van het Masterplan al voor gekozen het winkelareaal met tenminste 30% te

reduceren ten behoeve van overige functies om zo een compact, beter functionerend winkelgebied te creëren. De overall dichtheid van het masterplan is aanmerkelijk lager dan voorgesteld op het Buikslotermeerplein mede omdat een substantieel deel van het winkelcentrum niet is aangewezen als transformatiegebied. De vastgelegde hogere dichtheid van het Buikslotermeerplein is mede gelegitimeerd door de aanwezigheid van de metrohalte en het gegeven dat Amsterdam Noord aanzienlijk meer inwoners heeft dan Rijswijk. De verhouding wonen – niet-wonen is vooralsnog vastgelegd op 50% - 50%. Dit percentage is gebaseerd op de diverse ruimteclaims van de nietwoonfuncties, verder omschreven in deze paragraaf, en de ambitie een levendig stukje stad te creëren. Toevoegen van een relatief groot aantal woningen op het Buikslotermeerplein sluit aan op de Amsterdamse ambitie tot verdichting binnen het bestaand stedelijk gebied, maar is tevens cruciaal om de beoogde transformatie van monofunctioneel winkelcentrum tot een gemengde wijk waar ook gewinkeld kan worden te bewerkstelligen. In onderstaande grafieken is het totale programma en het programma per deelgebied weergegeven, gebaseerd op de aanname dat het aandeel detailhandel gehandhaafd blijft op circa 65.000 vierkante meter. Op hoofdlijnen zijn twee scenario’s denkbaar: •

het gehele gebied ontwikkelt, waarbij de winkelfunctie deels wordt omgezet in nieuwe functies (planscenario, om de haalbaarheid te toetsen is rekening gehouden met een afname van ca 30.000 m2 detailhandel

•

het winkelcentrum komt deels, of niet, tot ontwikkeling, waarbij de flanken Centrumplein en Olof Palmeplein wel worden ontwikkeld

Dit laatste scenario beïnvloedt de programmamix vanzelfsprekend. Beide scenario’s zijn daarnaast theoretisch. Naar verwachting is de transformatie een moeilijk voorspelbaar proces en zal de waarheid ergens in het midden liggen.

Afb. 4.3.1: Programma bestaand en nieuw

33

Woningbouwprogramma CAN-gebied Toen de eerste nieuwbouwplannen voor het Centrum Amsterdam Noord zijn gemaakt was het beleidsuitgangspunt dat dertig procent van de nieuwbouw sociale huur moest zijn. Alle ontwikkelcontracten gingen uit van deze 30-70-verhouding. Voor Elzenhagen Zuid is dat op verzoek van de gemeenteraad met medewerking van de gecontracteerde ontwikkelende partijen aangepast naar 30-20-50, met toevoeging van 20% middeldure huur. In het projectgebied van Centrum Amsterdam Noord zijn bijna 1.000 woningen gerealiseerd en zijn er ruim 2.000 in aanbouw. De oplevering vindt de komende twee tot drie jaar plaats. Daarnaast worden vanaf 2021 nog eens 1.800 woningen in Elzenhagen Zuid gebouwd. Met de toekomstige bouw van 1.850 tot 2.450 woningen op het Buikslotermeerplein en Olof Palmeplein kunnen 6.500 tot 7.000 woningen aan weerszijden van Station Noord gerealiseerd worden. Het woningbouwprogramma in het projectgebied maakt onderdeel uit van de totale woningbouwmix in het Centrum Amsterdam Noord. Het streven is een goede balans die aansluit bij het overige woningbouwprogramma in het CAN-gebied. Dit kan resulteren in een procentuele verhouding van 40% (sociale woningbouw), 25% (middelduur) en 35% (vrije sector).

Buikslotermeerplein Beleidsmatig uitgangspunt voor de nieuwe woningbouw in de stad is een verhouding van: 40% sociaal, 40% middeldure huur/koop en 20% vrije sector. Deze verhouding geldt uiteraard ook voor het projectgebied Buikslotermeerplein. Het omliggende gebied kent een percentage van 65% sociale huur. Ook op deze plek van de stad is de vraag naar een gevarieerd aanbod van woningen actueel. Van klein tot groot, van jongerenhuisvesting tot ouderenwoningen en van goedkoop tot vrije sector. In de woningproductie van het hele plangebied valt de verhouding nieuwbouwproductie op: 40% sociaal en 60% overig. Middeldure huur heeft als nieuwe categorie met een krappe 400 woningen zijn intrede gedaan in het Stationsgebied. Voor de drie deelgebieden van deze projectnota wordt uitgegaan van de huidige beleidsuitgangspunten met

gedifferentieerde accenten per deelgebied. In de volgende fase van planvorming, na vaststelling van de projectnota, volgt een nadere uitwerking van het woningbouwprogramma. Deelgebied A Centrumplein – 400 woningen Het Centrumplein is enerzijds de schakel tussen de woongebieden aan de westzijde van de Nieuwe Leeuwarderweg via het stationsgebied naar het winkelcentrum en het Olof Palmeplein. Anderzijds vormt het Centrumplein ook daadwerkelijk het centrum van het CAN-gebied. Dit wordt benadrukt door een stedelijke omgeving in hoge dichtheid met gemengde functies, waarin ruimte is voor zo’n 400 nieuwe woningen. In een verhouding van 40-40-20 verdeeld over de nieuwbouw op de kavels A1, A2 en A5 levert dat een gevarieerd woonprogramma op. Voor de uitbreiding van het Warderschip (A3) is het voorstel een woonprogramma van honderd procent middeldure huur toe te passen. Het gaat om een gebouw met woningen als toevoeging op het bestaande gebouw met koop- en sociale huurwoningen. Deelgebied B Winkelcentrum – 1.200 tot 1.800 woningen Woningstichting Ymere heeft in 2009 veertig sociale huurwoningen gerealiseerd als onderdeel van het project De Opgang (CAN fase I) op de locatie van het voormalige Stadsloket Noord. In het deelgebied winkelcentrum is door transformatie ruimte voor het realiseren van tussen 1.200 en 1.800 woningen.

Het aantal woningen dat in dit deelgebied gerealiseerd kan worden hangt enerzijds af van de gemiddelde woninggrootte en anderzijds van de mate waarin het winkelcentrum transformeert tot een centrumstedelijk gebied. Als toevoeging op het huidige programma zijn 1.200 woningen mogelijk. Dat aantal kan oplopen tot 1.800 als er tot 30.000 vierkante meters van de huidige detailhandel worden omgezet naar woningbouw. Bij transformatie speelt de discussie over de haalbaarheid van nieuwbouw. Door de hogere vastgoed- en grondwaarde van de bestaande functies, zoals detailhandel en horeca, liggen de kosten voor transformatie in een winkelcentrum hoger dan in een kantoren- of bedrijvengebied. Het beleidsmatig uitgangspunt van 40-40-20 kan op gespannen voet staan met de haalbaarheid van toekomstige transformatie-initiatieven. Afb. 4.3.2: Programma per gebied: bestaand en nieuw (totaal: bestaand + nieuw m2) / van bovenaf: Centrumplein, Winkelcentrum en Olof Palmeplein

34

Projectnota Buikslotermeerplein - Gemeente Amsterdam

Bij de verdere uitwerking van transformatieplannen zal telkens een afweging moeten plaatsvinden tussen beleidsuitgangspunten, economische haalbaarheid en kwalitatieve doelstellingen uit de projectnota. Deelgebied C Olof Palmeplein – 250 woningen Op het Olof Palmeplein is ruimte voor zo’n 250 woningen. Voor dit deelgebied is het voorstel de beleidsmatige verhouding van 40-40-20 toe te passen. Binnen deze verhouding is ruimte voor alternatieve ontwikkelmodellen. Denk hierbij aan een wooncoöperatie die de ontwikkeling van een van de nieuwe bouwblokken op zich neemt. Dit sluit aan bij het Actieplan Wooncoöperaties. Maatschappelijke voorzieningen In overleg met de directie Onderwijs, Jeugd en Zorg (OJZ), team Maatschappelijke voorzieningen zijn de benodigde maatschappelijke voorzieningen in beeld gebracht gebaseerd op een centrumstedelijk milieu met circa 2.450 woningen. Door OJZ wordt geadviseerd naast speel- en sportvoorzieningen ook tenminste 50% van de vereiste georganiseerde buitensport voorzieningen in het plangebied te realiseren. Ook is gekeken naar de wenselijke locaties voor de voorzieningen. Naar de uitgangspunten van de ongedeelde wijk (zie hoofdstuk 5.1) zijn deze gesitueerd op de overgang van bestaand naar nieuw, zodat bestaande en nieuwe bewoners er gemakkelijk gebruik van kunnen maken.

Voorgestelde locaties zijn nabij De Wieden aan de zijde van het Buikslotermeerplein, aan de zuidzijde van het Buikslotermeerplein in het verlengde van het Breedveld in het Plan Van Gool, en het Olof Palmeplein. Op het Centrumplein liggen kansen voor culturele voorzieningen en een urban sportpark (georganiseerde buitensport). De benodigde maatschappelijke voorzieningen zijn gebaseerd op een totale herontwikkeling van het plangebied, inclusief de transformatie van het winkelcentrum. De planning van de maatschappelijke voorzieningen in het projectgebied is een uitdaging in relatie tot (het tempo van) de transformatie van het winkelcentrum en de hoeveelheid woningen die worden toegevoegd. In de volgende fase zal dit nader zal worden onderzocht en uitgewerkt.

Gebaseerd op het voorgestelde woonprogramma zouden op het Buikslotermeerplein twee basisscholen moeten komen. Op advies van OJZ is in het plangebied ruimte gereserveerd voor één Alles-in-één school in plaats van twee. Dit omdat op scholen in omliggende wijken nog ruimte is om een deel van de toekomstige vraag op te vangen. Daarnaast heeft OJZ aangegeven dat het, gezien de beschikbare ruimte op scholen in omliggende wijken, oplevering van de school tegelijk met oplevering van de eerste woningen niet noodzakelijk is. Zodra er meer duidelijk is over het totale woningaantal dat in het gebied gerealiseerd wordt in afstemming met OJZ opnieuw gekeken naar de behoefte aan ruimte voor onderwijs in het gebied Detailhandel De partijen achter het ambitiedocument onderzoeken een vervolgfase de nieuwe indeling van de plintfuncties in het gebied. Momenteel is er circa 65.000 m2 bvo detailhandel in het winkelcentrum in gebruik (inclusief leegstand). De toekomstige hoeveelheid detailhandel en herpositionering van het winkelcentrum worden onderzocht. Uitgangspunt voor dit onderzoek is dat er op termijn wordt gewerkt aan krimp van de huidige hoeveelheid winkelmeters. Overigens is in het huidige bestemmingsplan (circa 85.000 m2 bvo) mogelijk. Met de partners uit het winkelcentrum is afgesproken dat het winkelcentrum niet zal opschuiven richting het Centrumplein.