1. Onderzoek gestapeld bedrijfsgebouw.pdf
Tekst van het document
zijn dan 1000m2 zijn er in het horizontale vlak geen
meter. Doordat in het ontwerp altijd 2 trappenhuizen
geen bedrijven toe die werken met zeer (licht)
aanvullende compartimenteringen ten behoeve van
vanuit 1 vleugel bereikbaar zijn, zal dit bij verdere
ontvlambare stoffen of die anderszins een verhoogd
brandveiligheid nodig die de indelingsflexibilteit
indeling geen problemen opleveren.
brandgevaar met zich meebrengen.
beperken. Voor de bedrijfruimtes is de maximale vluchtlengte Brandoverslag tussen de bouwlagen kan met het
45 a 60 meter (afhankelijk van de bezetting). Door de
gebruik van brandwerende materialen en materialen
toepassing van de binnenstraten wordt bij elke
met brandklasse B (of A) worden voorkomen.
ruimte ruimschoots aan die eis voldaan.
De kantoren worden ontsloten door twee hoofdtrappenhuizen en daarnaast twee noodtrappenhuizen
ten behoeve van de benodigde extra vluchtwegen. Deze trappenhuizen zullen vanwege de hoogte brandwerend moeten worden afgescheiden van de kantoren en bedrijfsruimtes.
• •
44 | november 2021
de afmetingen van de verschillende gebouwonderdelen zijn afgestemd op de compartimenteringseisen die gelden voor kantoren en bedrijven de beschikbaarheid van voldoende vluchtwegen icm de binnenstraten maken een flexibele indeling mogelijk.
Mise en Place
4.6 Bouwfysica Windhinder
Er blijkt een verhoogde, maar geen heel hoge
Geluiduitstraling
Het gebouw krijgt vier verschillende hoogtes
geluidsbelasting aanwezig te zijn, zie onderstaande
In de omgeving van het bedrijfsgebouw zijn
tussen de circa 25 en 50 meter. Voor gebouwen
figuur 1. Met gemiddelde gebouwschil zal het
geluidgevoelige
boven de 30 meter wordt geadviseerd een nader
binnenniveau ten gevolge van buitengeluid niet erg
aanwezig, zie figuur 2. Op de gevel van deze
windhinderonderzoek te doen in een 3D-model (CFD
hoog zijn, minder dan 40 dB. Rekening houdend met
geluidgevoelige
– computational fluid dynamics). Met name de wind
de ontwikkelingen die in Buiksloterham op stapel
aanzien van geluiden die door een bedrijf worden
tussen de verschillende torens en in het middengebied
staan wordt verwacht dat dit in de toekomst niet
gerealiseerd. In dit geval zullen dit met name geluiden
zal hierbij nader bekeken moeten worden.
substantieel zal wijzigen.
zijn van gebouwinstallaties die in de buitenlucht,
gebouwen, gebouwen
zoals gelden
woningen, eisen
ten
bijvoorbeeld op het dak, staan opgesteld. Om aan de Er wordt op dit moment niet verwacht dat windhinder
eisen te voldoen kan het nodig zijn geluidwerende
onoplosbare problemen met zich mee zal brengen.
maatregelen te treffen rondom deze installaties, zoals het aanbrengen van geluidsdempers bij
Geluidbelasting
directe afzuiging gevel. Dit zijn standaard leverbare
Wettelijk zijn er voor bedrijfsgebouwen geen eisen
oplossingen en de kosten hiervan zijn te overzien.
voor de bouwconstructies om geluiden van buiten te weren. Bij de uiteindelijke invulling van de ruimten kan het wel wenselijk zijn om niet te veel geluid van buiten te hebben. Op de website van het RIVM is bekeken hoe hoog de geluidsbelasting op de locatie ongeveer is. Dit zijn richtwaarden uit 2011.
geluidbelasting op locatie
Haalbaarheidsstudie
geluidgevoelige gebouwen (blauwomrand) in omgeving
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 45
4.7 Circulariteit Ambities gemeente
Trends en ontwikkelingen
De manier waarop we onze grondstoffen in het huidige
De gemeente zet binnen Buiksloterham in op
De afgelopen decennia is er wereldwijd een toename
systeem gebruiken, heeft geleid tot de uitdagingen
circulair bouwen. De gemeente heeft ambities en
in de productie van afval en dreigen er steeds
waar we vandaag voor staan: klimaatverandering,
uitgangspunten geformuleerd met betrekking tot
meer grondstoffen schaars te worden. Voor deze
toename van CO2 uitstoot, milieuvervuiling, afbraak
de thema’s energie, grondstoffen en materialen,
grondstoffen zijn we vaak afhankelijk van andere
van ecosystemen en uitputting van hulpbronnen.
flexibel en toekomstbestendig bouwen, afval, water,
landen.
Om duurzame ontwikkeling vorm te geven en efficiënt
groen & biodiversiteit en duurzame mobiliteit. De
gebruik van ruimte en grondstoffen te bevorderen,
ontwikkelende partij moet voldoen aan de genoemde
wordt de transitie naar een circulaire economie
uitgangspunten en kiest daarnaast ook minimaal
voorgesteld.
drie duurzaamheidsthema’s uit waarbinnen de ontwikkelaar bovenop de uitgangspunten ook ambities zal realiseren.
1850
1900
1950
2000
2050
2100 globale trends en ontwikkelingen
46 | november 2021
Mise en Place
Circulaire gebiedsontwikkeling
Voor de ontwikkeling van Mise en Place helpt dit
We
Binnen onze visie op circulaire gebiedsontwikkeling
framework om duiding te geven aan de mogelijkheden
randvoorwaarden (uitgangspunten en spelregels
staan drie domeinen centraal:
en invulling van circulariteit, de verschillende
Buiksloterham gemeente Amsterdam) en kansen voor
schaalniveaus waarop maatregelen van toepassing
Mise en Place uit:
•
Fysiek: het maaiveld, gebouwen/infra/ voorzieningen op het maaiveld en leidingen/infra
•
voor
de
volgende
•
Grondstoffen en materialen
•
Afvalinzameling
Stromen: de stromen door het gebied, zoals
•
Energie
water, energie, voedsel, vervoersstromen en afval
• Water
Sociaal-economisch: de mens (leven, werken en
•
Groen en biodiversiteit
wonen) en het geld (investeringen, rendementen),
•
Mobiliteit
onder het maaiveld •
kunnen zaken en de partijen die mogelijk betrokken
lichten
moeten worden bij de ontwikkeling van het gebouw.
thema’s
de
het gaat hier om bijvoorbeeld nieuwe business modellen en financieringsvormen Deze domeinen hangen samen en hebben interactie met elkaar, zoals is weergegeven in het
figuur
hiernaast. Deze
drie
domeinen
binnen
circulaire
gebiedsontwikkeling benaderen we binnen de context van het proces, de schaalniveaus en de betrokken partijen.
domeinen circulaire gebiedsontwikkeling
Haalbaarheidsstudie
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 47
Deze thema’s komen overeen met de thema’s die de
Grondstoffen en materialen (incl afvalstromen)
Aanvullende maatregelen Mise en Place:
gemeente heeft benoemd in de Investeringsnota
Uitgangspunten en spelregels gemeente Amsterdam:
•
Buiksloterham 2020. Deze thema’s zijn ook van toepassing op andere locaties in Amsterdam en kunnen als generiek gezien worden.
•
De ontwikkeling heeft een MPG ≤ 0,5 (exclusief invoer PV panelen).
•
Al het toegepaste hout moet aantoonbaar voldoen aan de beginselen van duurzaam bosbeheer (FSCkeurmerk of vergelijkbaar).
• Toepassing van materialenpaspoort (een materialenpaspoort van een bouwwerk maakt inzichtelijk welke materialen bij de bouw zijn
Het gebouw kent een modulaire opzet.
• De structuur en maatvoering laat een meervoudig ruimtegebruik toe. Dit geldt voor zowel de binnenruimtes als de buitenruimtes en de binnenstraat. • de houten constructie draagt bij aan CO2 reductie • de structuur en maatvoering van het gebouw. maakt toekomstige aanpassingen relatief eenvoudig. Ook naar een andere bestemming.
gebruikt en hoe ze zijn verwerkt. Dat maakt het hergebruiken en terugwinnen van materialen bij de sloop of demontage veel eenvoudiger en geeft bouwwerken meer waarde) •
50% gerecycled materiaal toepassen voor constructie van gebouwen.
•
30% hernieuwbaar materiaal toepassen voor constructie van gebouwen.
•
Flexibel en aanpasbaar bouwen als uitgangspunt
•
Ambitie voor gesloten grondbalans bij sanering en bouwrijp maken
48 | november 2021
Mise en Place
Energie
Water
Mobiliteit
Uitgangspunten en spelregels gemeente Amsterdam:
Uitgangspunten en spelregels gemeente Amsterdam:
Uitgangspunten en spelregels gemeente Amsterdam:
•
Energieneutrale of energieleverende nieuwbouw
•
Gescheiden riool
•
•
Kansen door de gemeente gezien:
•
Daarbij geldt op kavelniveau dat 60mm
(bak)fietsen
>daken en gevels PV
neerslag (=60 liter per m2) langer dan 24 uur
>oppervlaktewater IJ voor koeling en/of
wordt vastgehouden. Dat kan met groene daken,
regeneratie van warmte en koude
polderdaken of met bijvoorbeeld wateropvang in
>bodem voor warmte en koudelevering
kelders. Het water wordt vertraagd afgevoerd met
Aanvullende maatregelen Mise en Place:
een maximaal debiet van 2,5 liter/m2/uur.
• De kantoren hebben de beschikking over een
Opgevangen hemelwater dient te worden
eigen overdekte fietsenstalling, nabij de entree
•
Let op bezonning
•
Aansluitplicht op stadswarmte (zie figuur 6), tenzij
•
• Toepassing van deelsysteem voor (elektrische) (bak)fietsen of (elektrische) auto’s op de kavel
• In de binnenstraat op de begane grond is
alternatief voldoende duurzaam is, dan vrijstelling/
hergebruikt voor de bevloeiing van
ontheffing
de groenvoorzieningen op de kavel.
parkeerruimte voor een gedeeld wagenpark (12
•
Rainproof met 90mm-bui (ambitie)
auto’s)
•
Hergebruik van water voor toiletspoeling of
Aanvullende maatregelen Mise en Place: •
Aantoonbaar voldoende ruimte voor parkeren van
Dakkassen dragen passief bij aan comfortabel
eventuele andere functies (ambitie)
• In de de directe nabijheid zijn twee parkeergarages beschikbaar met ruime parkeergelegenheid.
binnenklimaat. •
Ruimte voor een smart grid met elektrische auto’s/
Aanvullende maatregelen Mise en Place:
batterijen voor een toekomstige situatie met een
•
(gedeeld) elektrisch wagenpark. •
600 m2 pv-cellen opgenomen in de dakkassen.
Regenwateropvang en – gebruik (regenwater gebruiken voor toiletten, wasmachines etc.)
• Verminderen drinkwatergebruik (door regenwater te gebruiken en waterbesparende maatregelen)
Haalbaarheidsstudie
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 49
Groen en biodiversiteit
Aanvullende maatregelen Mise en Place::
Uitgangspunten en spelregels gemeente Amsterdam:
•
•
Binnen een ontwikkeleenheid dient een oppervlakte die vergelijkbaar is met minstens 40%
bedrijfsruimtes. •
Rondom de kantoortorens is een ruim balkon
van de oppervlakte van de ontwikkeleenheid uit
voorzien die voorzien van beplanting kan bijdragen
groen te bestaan. Deze vergroening kan bestaan uit
aan de reductie van fijnstofverspreiding
groene daken, groene gevels of vergroening van het maaiveld dat niet bebouwd is. •
Er is een patiotuin voorzien op het dak van de
•
De daken van de kantoortorens zijn voorzien van daktuinen en kassen.
Biodiversiteit: minimaal toepassing van drie maatregelen uit het handboek natuurinclusief bouwen.
daktuin en kas Zoku Amsterdam
50 | november 2021
Mise en Place
4.8 Stedenbouwkundig Kavel 19B ligt op de hoek van Boterbloemstraat en
De bedrijven met een intensievere bedrijfsvoering
In de binnenstraat is ruimte beschikbaar voor de
de Papaverweg. Een strategische locatie die door
zijn aan Papaverweg gesitueerd. De bedrijven met
(tijdelijke) opslag van inkomende en uitgaande
de gemeente is gereserveerd voor ‘experiment’. De
een minder intensieve bedrijfsvoering en / of een
goederen, alsmede de inzameling van restmaterialen.
Papaverweg is door de gemeente aangeduid als
retailfunctie zijn gesitueerd aan de luwere zuidzijde
Hierdoor kan de aan- en afvoer gemeenschappelijk
productieve straat. Het DNA van de Buiksloterham
waar een (stedelijk) verbijlfsgebied wordt voorzien.
gecoördineerd worden waarmee het aantal vervoers-
als productieve wijk zou met dit concept op een
bewegingen wordt beperkt.
zichtlocatie expressief worden. Er zijn door de
Laden lossen
gemeente een aantal randvoorwaarden voor de
De bedrijven met meerdere (en grotere) laad- en
Door de uitkraging op de tussen verdieping
ontwikkeling van dit kavel vastgesteld en wij hebben
losbewegingen zijn gesitueerd aan de noordzijde,
bestaat ook de mogelijkheid om (incidenteel) grote
hier zelf een aantal uitganspunten aan toegevoegd.
zodat zwaar verkeer zich zoveel mogelijk beperkt tot
objecten te laden / lossen langs de gevel. Naast een
de Papaverweg. Voor de bedrijven aan de Zuidzijde en
functioneel doel versterkt dit het dynamische karakter
Kavelpaspoort
op de verdiepingen is een binnenstraat gerealiseerd
van het gebouw en refereert aan het DNA van de
Kavel 19B heeft een afmeting van 50 x 60 meter. Als
voor het laden- en lossen van bestelwagens. Op
Buiksloterham waar de bedrijvigheid van oudsher in
footprint hebben wij 49 x 57 meter aangehouden
deze manier blijven de laad- en losbewegingen in de
het publieke domein altijd zichtbaar is geweest.
zodat er rondom het gebouw enige ruimte overblijft
openbare ruimte rondom het gebouw beperkt. Aan
voor laden / lossen en (tijdelijk) parkeren. Met het
de west- en oostgevel zijn de grote transportliften
oog op een optimale bezonning kent het gebouw
waarmee bestelwagens naar de verdiepingen worden
een hoge zijde aan de noordkant (Papaverweg) tot
getransporteerd aan de buitenzijde zichtbaar.
ca 36 meter en een lager volume aan de zuidkant. De gehanteerde bouwhoogtes sluiten aan op die van de geplande omliggende bebouwing (zowel aan noordals zuidzijde).
Haalbaarheidsstudie
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 51
Parkeren Parkeerruimte is in de Buiksloterham op straatniveau overdag (tijdens kantooruren) vaak in ruime mate beschikbaar. Binnen een straal van 300 meter zijn twee publieke parkeergarages beschikbaar. Voor de kantoorruimtes is derhalve geen parkeerruimte in het gebouw voorzien. Een parkeerkelder behoort tot de mogelijkheden, maar werkt kostenverhogend en maakt de businesscase vooralsnog minder haalbaar. Dit geldt overigens niet voor iedere nieuwe productieve wijk. Wellicht dat in andere transformatiegebieden een parkeerkelder nodig is om aan de normen te voldoen. Voor de volledigheid hebben we een scenario met parkeerkelder ook doorgerekend (referentiemodel 1). Voor de bedrijfsruimtes is er intern op de begane grond ruimte opgenomen voor 12 XL-parkeerplekken welke in de toekomst ook gebruikt zouden kunnen worden voor een gezamenlijk (elektrisch) wagenpark. Bedrijfsauto’s kunnen door de overheaddeuren (aan de binnenstraatzijde) ook in de bedrijfsruimtes zelf parkeren.
52 | november 2021
publiek-toegankelijke buitenruimtes op het dak
Mise en Place
Ontsluiting
Buitenruimtes
Op deze manier beslaan de groenvoorzieningen bijna
De bedrijven op de begane grond worden ontsloten
De kantoorvloeren zijn gesitueerd rondom een
70 % van het bebouwd oppervlak. De dakterrassen/
vanaf het maaiveld. De hoger gelegen bedrijven
patiotuin. Langs de buitenzijde zijn de kantoorvloeren
-kassen bieden ruimte aan gemeenschappelijke
via de grote transportliften en de binnenstraten
op het onderste niveau (op het dak van de uitkraging)
(horeca)
op de verdiepingen. De binnenstraat is een
voorzien van een buitenruimte rondom. Ieder
omwonenden. Door de buitenruimtes (grotendeels)
(ongeklimatiseerde) overdekte buitenruimte die op
kantoorsegment heeft op het dak de beschikking over
publiek toegankelijk te maken wordt het gebouw
maaiveld niveau is ontsloten aan de west- en oostzijde.
een daktuin en kas.
integraal onderdeel van het stedelijk weefsel en wordt
voorzieningen
voor
gebruikers
en
de buurtfunctie versterkt. De kantoren hebben een eigen entree en ontsluiting vanaf het maaiveld aan de noord (papaverweg) en de zuidzijde.
•
De strategische lokatie met zichtbare bedrijvigheid draagt bij aan het karakter van de Buiksloterham als productieve wijk.
•
Bedrijven met een intensieve bedrijfsvoering worden ontsloten via de Papaverweg (productiestraat).
•
Bedrijven met een minder intensieve bedrijfvoering en / of een retailfunctie worden gesitueerd aan de zuidzijde waar de buitenruimte meer een verblijfskarakter kent
Haalbaarheidsstudie
•
Laden en lossen geschiedt zoveel mogelijk intern (in de binnenstraten).
•
Op de begane grond zijn in de binnenstraat 12 (xl) parkeerplekken voorzien.
•
Parkeerruimte voor de kantoren is in ruime mate beschikbaar in de directe omgeving.
•
De buitenruimtes en binnenstraten zijn publiek toegankelijk.
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 53
aan de zuidzijde is ruimte voor bedrijven met een retailfunctie
iedere kantoortoren beschikt over een daktuin en kas
het hoogste punt (aan de Papaverweg) is 36 meter
laden en lossen geschiedt voor een groot deel intern (binnenstraat) om zo de buurt te ontlasten
kavel 19B heeft een footprint van 50 x 60 (à 65) meter de footprint van Mise en place meet 49 x 57 meter
54 | november 2021
Mise en Place
5. Ruimtelijk model Het programma van eisen en de door ons geformuleerde ambities hebben wij vertaald naar een ruimtelijk model. Enerzijds om de betrokken stake-holders (waaronder de ondernemers) mee te kunnen nemen in het concept. Aan de andere kant om de uitgangspunten concreet te kunnen toetsen op praktische functionaliteit en financiële haalbaarheid.
Voorkeursmodel Mise en Place
Hoe concreter de uitwerking, hoe tastbaarder de
vvo bedrijven:
6.555 m2
vvo bedrijven:
6.555 m2
resultaten en daarmee de handvatten voor een
vvo kantoren:
5.000 m2
vvo kantoren:
5.000 m2
daadwerkelijke ontwikkeling.
aantal parkeerplaatsen:
12 (xl) stuks
aantal parkeerplaatsen:
84 stuks
stichtingskosten:
ca 29 mln
stichtingskosten:
ca 32 mln
Haalbaarheidsstudie
Referentiemodel 1
>voorzien van parkeerkelder
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 55
5.1 Referentiemodellen Om het model van voldoende context te voorzien hebben we 4 referentiemodellen in beeld gebracht zodat de financiële consequenties van bepaalde keuzes voldoende inzichtelijk zijn. •
Referentiemodel 1; Het voorkeursmodel zoals gepresenteerd in deze studie, aangevuld met een parkeerkelder
•
Referentiemodel 2; Bedrijven meerlaags zonder kantoren
•
Referentiemodel 3; Bedrijfsruimte enkel- / dubbellaags (7.2 en 3.6 meter hoog) met parkeren op het dak
•
Referentiemodel 4; Bedrijfsruimte enkellaags (7.2 meter hoog) >conventionele bedrijfsruimte
Referentiemodel 2
>zonder kantoren
Referentiemodel 3
>enkellaags met parkeren
Referentiemodel 4
>enkellaags
vvo bedrijven:
6.555 m2
vvo bedrijven:
2.500 m2
vvo bedrijven:
2.500 m2
vvo kantoren:
0 m2
vvo kantoren:
0 m2
vvo kantoren:
0 m2
aantal parkeerplaatsen:
12 (xl) stuks
aantal parkeerplaatsen:
84 stuks
aantal parkeerplaatsen:
stichtingskosten:
ca 13 mln
stichtingskosten:
ca 5 mln
stichtingskosten:
56 | november 2021
ca 4 mln
Mise en Place
5.2 Voorkeursmodel Het hier gepresenteerde model is niet het eerste voorstel dat we hebben onderzocht. Er zijn gaande het proces meerdere varianten ontworpen die om uiteenlopende redenen (dikwijls financieel van aard) zijn verworpen. Het uiteindelijke ruimtelijke model bleek functioneel en financieel het meest realistisch voor deze locatie. Wij zijn bovendien van mening dat veel van de randvoorwaarden en uitgangspunten die we als kader voor dit model hebben gebruikt ook goed toepasbaar zijn in andere (stedenbouwkundige) situaties. In hoofdstuk 6 zijn zowel het voorkeursmodel als de referentiemodellen financieel doorgerekend.
impressie Mise en Place zuidwestzijde
Haalbaarheidsstudie
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 57
patiotuin
daktuin en dakkas
pv-cellen balkon overstek
kleinschaliger bedrijven in ‘tussendek’
auto transportlift
entree kantoren
logistieke binnenstraat bedrijven
transport langs de gevel
impressie Mise en Place zuidwestzijde
58 | november 2021
Mise en Place
meente Amsterdam, zoals is toegevoegd onder punt 2.2. van dit advies. Een beperking in de bestemmingsmogelijkheden kan mogelijk leiden tot een drukkend effect op de huurprijswaardering. Op basis van bovenstaande selectie is op basis van de criteria kwaliteit en algemene indruk een samenvatting opgesteld waarbij de gemiddelde huurprijs met metrage is weergegeven. Verder is kwaliteitsniveau nieuwbouw casco interieur een weergave opgemaakt op het beeld & kwaliteit te duiden. kwaliteitsniveau nieuwbouw
turn-key
6. Ontwikkeling kwaliteitsniveau nieuwbouw
Voor het opstellen van een reële businesscase zijn gefundeerde cijfers nodig. Zowel aan en de €kosten verwachte huurprijs tussen € 185,215,-
kwaliteitsniveau nieuwbouw casco interieur
turn-key interieur
verwachte huurprijs tussen € 185,- en € 215,-
met name functies met een openbaar karakter verwachte huurprijs tussen € 235,- en plus
afwerkin
kwaliteitsniveau goed
casco interieur kwaliteitsniveau goed
casco in
verwachte huurprijs tussen € 235,- en plus met name functies met een openbaar karakter
afwerkingsniveau is hoog
kwaliteitsniveau goed om een gefundeerde een onderzoek uitgevoerd
kwaliteitsniveau goed casco interieur
bandbreedte te bepalen voor huuropbrengsten en
verwachte huurprijs tussen € 110,- en € 140,-
gestapeld: begane grond + verdieping verwachte huurprijs tussen € 190,- en € 230,-
beperkt
kwaliteitsniveau goed
casco interieur kwaliteitsniveau goed
casco in
kant als aan de opbrengsten kant. Hiertoe hebben
bruto aanvangsrendement (BAR). Een samenvatting van de methodiek en resultaten is in deze rapportage
casco interieur
opgenomen. De complete rapportage is als bijlage beschikbaar.
verwachte huurprijs tussen € 110,- en € 140,Haalbaarheidsstudie
referentieproject bepaling huurprijsniveau verwachte huurprijs tussen € 190,en € bedrijven 230,gestapeld: begane grond + verdieping
kwaliteitsniveau goed
referentieproject bepaling huurprijsniveau kantoren beperkt maar strak inbouwpakket
casco interieur
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 59
6.1 Huuropbrengsten Bedrijven Huren van bedrijfsruimtes stijgen door tekorten en hogere kwaliteitseisen De bedrijfsruimtemarkt kent traditioneel redelijk stabiele huren. Maar door de
computerweg 9 +
aantrekkende vraag en het gebrek aan geschikte gebouwen
stijgen
de
huurprijzen
de
+/+ kraanspoor 11-13
laatste
jaren wel. We zien dit vooral in en nabij de grote bevolkingsconcentraties in de Randstad en NoordBrabant. In de gemeente Amsterdam neemt als gevolg
+/+ pier azie 2 + nieuwe hemweg 22 dynamostraat 5 -/+
van de aanhoudende vraag het beschikbare aanbod snel af.
internetstraat 14
ndsm plein 92 +
+ elementenstraat 14 -/fagelstraat 71 -
tt vasumweg 51 + klaprozenweg 42-44 johan van hasseltweg 51 + meeuwenlaan 122 nieuwendammerdijk 532 -
willem de zwijgerlaan 334 +
veemarkt 47 + zeeburgerpad 8 -/-
Voor dit advies is een selectie gemaakt van het actuele
cruquiusweg 94-96 +
aanbod bedrijfsruimten, welke is geselecteerd binnen de ring A10 (m.u.v. het stadscentrum), waarbij ten aanzien van de kwaliteit en algemene indruk wel een kanttekening geplaatst moet worden.
poeldijkstraat 7 hje wenckebachstraat 53 -/+
referenties bedrijfsruimtes
60 | november 2021
Mise en Place
Op basis van bovenstaande selectie is op basis van de
Dit vanwege de toegankelijkheid vanaf het maaiveld,
In de afgelopen 3 jaren heeft Sweco voor een specifiek
criteria kwaliteit en algemene indruk een samenvatting
aanwezigheid van overheaddeuren, en een hogere
object op de NDSM werf de verhuring mogen doen in
opgesteld waarbij de gemiddelde huurprijs met
pla-fondhoogte (rond de 6 meter en/of hoger). Zoals
opdracht van de verhuurder gemeente Amsterdam en
metrage is weergegeven.
weergegeven in de selectie beeld & kwaliteit is het
hieruit is een lijst met meer dan 500 geïnteresseerden
advies om voor een dergelijke invulling uit te gaan van
gekomen die in Amsterdam, met name in Noord, op
een huurprijs die ligt tussen € 95,- en € 120,- per m2
zoek waren naar kleinschalige bedrijfsruimte in de
v.v.o. per jaar.
makers cultuur. Aangenomen kan worden dat de
Voor het gebied Amsterdam Noord is het aantal recente transacties waarvan data beschikbaar is zeer beperkt. Volgens de MSCI-database (met name institutioneel
makers cultuur breed en divers is.
bezit) lag het aantal geregi-streerde transacties in de
Voor de bedrijfsruimtes op de verdiepingen is het
afgelopen jaren op ongeveer 12. Wat wel bekend is
advies om de vloervelden meer specifiek in de
zijn een aantal verhuurtransacties op het NDSM-plein
Voor de ontsluiting van de verdiepingen geldt dat de
markt te zetten voor de “kleinschalige” (kleiner
waar bedrijfsruimten zijn verhuurd.
goederenliften, die groot genoeg zijn voor het vervoer
dan 500 m2 v.v.o.) makers cultuur, dit met een
van bestalwagens, wordt gezien als toegevoegde
plafondhoogte van rond de 4 meter en/of hoger.
waarde voor de gebruikers van de bedrijfsruimten.
Hierbij kan gedacht worden aan ambacht in de vorm
Daarmee wordt een goede ontsluiting van de
van meubelmakers, instrumentenbouwers, handel in
bedrijfsruimten op de verdiepingen gecreëerd en dit
tweedehandsgoederen, edelsmid, klerenmakers, etc.
wordt derhalve niet gezien als een beperking in het
Voor de bedrijfsruimtes is het advies om de vloervelden op de begane grond meer specifiek in de markt te zetten voor “grootschalige” (500 m2 v.v.o. en groter) productie en opslag.
KWALITEIT & INDRUK
niveau van de huurprijs. BEOORDELING
GEMIDDELD METRAGE
GEMIDDELDE HUURPRIJS
AANTAL
Uitgaande van kleinschalige verhuur met een metrage kleiner dan 500 m2 v.v.o. en op basis van de Niveau nieuwbouw
+/ +
617
€ 235,00
10
Niveau goed
+
407
€ 219,00
11
Niveau redelijk
-/ +
357
€ 195,00
2
Niveau matig
-
556
€ 133,00
3
Haalbaarheidsstudie
weergegeven selectie beeld & kwaliteit is het advies om voor een dergelijke invulling uit te gaan van een huurprijs die ligt tussen € 110,- en € 140,- per m2 v.v.o. per jaar.
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 61
Kantoren Voor dit advies is een selectie gemaakt van het actuele aanbod kantoorruimten op dit moment, welke zijn geselecteerd binnen de ring A10 (m.u.v. het
tt vasumweg 58
stadscentrum), waarbij ten aanzien van de kwaliteit
+/+ mt lincolnweg 38-40
en algemene indruk zoveel mogelijk rekening is gehouden met de te ontwikkelen kantoorruimten op kavel 19. Hierbij merken we op dat het aanbod van significante kantoormeters in Amsterdam-Noord
computerweg 21 -
+/+ ndsm straat 202 danzigerkade 14-15 transformatorweg 38 +/+
+/+
papaverweg 127 +/+
+/+ asterweg 63 +/+ gedempt hamerkanaal 173 -/+ sumatrakade 1485 +/+ faas wilkesstraat 102
beperkt is.
+/+ cruquiusweg 110 +/+ orteliusstraat 17 -/+
hje wenckebachweg 75 -/+
62 | november 2021
Mise en Place
In
bovenstaande
selectie
zijn
in
totaal
26
Voor het gebied Amsterdam Noord is het aantal recente
In dit geval is op basis van de weergegeven selectie
kantoorgebouwen meegenomen, veelal meerdere
transacties kantoorruimte waarvan data beschikbaar is
beeld & kwaliteit het advies om voor een dergelijke
verdiepingen hoog. Volgens de MSCI-database liggen
zeer beperkt. Hetgeen wel als gerealiseerde transactie
invulling uit te gaan van een huurprijs die ligt tussen €
de markthuren in Amsterdam gemiddeld rond de
geregistreerd staat, staat niet in verhouding met de
180,- en € 210,- per m2 v.v.o. per jaar.
€ 230,- en € 300,- per m2 v.v.o. per jaar, waarbij de
ontwikkeling “nieuwbouw” op kavel 19 en derhalve is
spreiding overigens groot te noemen is, tussen de €
besloten dat deze data geen onderdeel uitmaakt van
Wordt uitgaan van kleinschalige verhuur met een
125,- en € 450 per m2 v.v.o. per jaar. Verder blijkt uit
het advies.
metrage kleiner dan 800 m2 v.v.o. en op basis van de
naslag dat in Amsterdam-Noord de mediane huurprijs € 200,- per m2 v.v.o. per jaar bedraagt (bron: Dynamis).
weergegeven selectie beeld & kwaliteit is het advies De kantoorruimtes op de verdiepingen, welke ook
om voor een dergelijke invulling uit te gaan van een
casco zonder inbouwpakket, worden opgeleverd,
huurprijs die ligt tussen € 190,- en € 230,- per m2 v.v.o.
Op basis van bovenstaande selectie is op basis van de
kunnen in de markt worden gezet op basis van
per jaar.
criteria kwaliteit en algemene indruk een samenvatting
grootschalige vloervelden met een metrage van 800
opgesteld waarbij de gemiddelde huurprijs met
m2 v.v.o. en groter, bijvoorbeeld per één of meerdere
Parkeren
metrage is weergegeven. Verder is een weergave
verdiepingen.
In het uitgewerkte model zijn geen parkeerplaatsen
opgemaakt op het beeld & kwaliteit te duiden.
opgenomen
voor
de
kantoren.
Alleen
12
XL parkeerplekken voor de bedrijven. In de KWALITEIT & INDRUK
BEOORDELING
GEMIDDELD METRAGE
GEMIDDELDE HUURPRIJS
refentiemodellen zijn wel (reguliere) parkeerplaatsen
AANTAL
opgenomen. Vanuit het aanbod parkeren bij het gehuurde, uitgangspunt met name bij kantoren, komt
Niveau nieuwbouw
+/ +
383
€ 210,00
2
een huurprijs naar voren tussen € 1.500,- en € 2.000,- per
Niveau goed
+
617
€ 124,00
13
parkeerplaats per jaar. Voor de XL-parkeerplaatsen ten
Niveau redelijk
-/ +
1614
€ 88,00
2
Niveau matig
-
285
€ 121,00
7
Niveau slecht
-/ -
342
€ 101,00
3
Haalbaarheidsstudie
behoeve van de bedrijven kan dezelfde bandbreedte gehanteerd worden.
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 63
6.2 BAR Bedrijven
Het bruto aanvangsrendement voor de beste
Kantoren
Er is wat betreft bedrijfsvastgoed een scherpe
bedrijfsruimten in Nederland ligt een derde hoger
De search for yield als gevolg van de lage rente en
tweedeling
tussen
dan die op de beste distributiecentra: circa 6,25% ten
het beperkte aanbod aan relatief goede kantoren
logistiek en overig bedrijfsvastgoed. Het bruto
opzichte van circa 4,5% (bron: Colliers). Het gemiddelde
zorgt ervoor dat de aanvangsrendementen onder
aanvangsrendement voor logistiek vastgoed ligt
bruto aanvangsrendement van bedrijfsruimten op de
druk blijven staan en de komende tijd nog licht
begin 2019 rond de 4,5%. Dit lage niveau laat in 2020
beste locaties in de Rand-stad ligt rond de 6% (bron:
verder kunnen verkrappen. Een eventuele recessie
en verder weinig verdere daling toe (bron: Rabobank
NVM cijfers in vastgoed 2020 / Cushman en Wakefield).
kan zorgen voor een rem op de waarde-groei en
vastgoedbericht 2019). Het gebrek aan geschikt
Specifiek
rekening
stabilisering. Locaties die niet kunnen voldoen aan
product en uitgeefbare grond drukt op het be-
houdend met de locatie, de omvang en de schaal-
wensen van gebruikers en derhalve op de lange
leggingsvolume en zorgt voor een verschuiving naar
baarheid (metrage) van de ontwikkeling, ligt het
termijn niet geschikt zijn als kantorenlocatie zullen
andere locaties. Beleggers hebben overi-gens zeker
verwachte bruto aanvangsrendement rond het niveau
eerder een verhoging van de aanvangsrendementen
niet alleen maar oog voor de logistieke sector. Er is
als in onderstaand tabel is weergegeven:
tegemoet kunnen zien.
in
Nederland
te
zien
voor
deze
ontwikkelcasus,
ook meer vraag naar overig bedrijfsvastgoed, vooral als die geschikt zijn voor meerdere gebruikers. Voor
De verwachting is dat kantoorruimtes in (centrale)
overig bedrijfsvastgoed nemen de risico’s weer toe,
woonwijken minder gevoelig zullen zijn voor
zeker als de economie verder afkoelt. Alleen in en rond
conjuncturele bewegingen op de vastgoedmarkt dan
de grootstedelijke gebieden, waar nu krapte heerst,
kantoren in (grootschalige) kantoorwijken.
blijven de risico’s voor dergelijk vastgoed beheersbaar. Kwaliteit is overal doorslaggevend.
64 | november 2021
Mise en Place
6.3 Gecombineerde functies Gebouwen
moeten
zich
aanpassen
aan
de
Gecombineerde vastgoedfuncties kennen een lagere
Het bruto aanvangsrendement bij gecombineerde
veranderende omstandigheden waarbij het gebruik
volatiliteit door: een sterke geografische focus: de
vastgoedfuncties zal door het mengen van functies
en dus de functiemix kan worden gewijzigd wanneer
keuze voor de beste locaties in de sterkste steden
derhalve iets hoger liggen dan één traditionele functie
daar aanleiding toe is. Dit is van positieve invloed op de
biedt perspectief voor een stabiel rendement met
en maakt het ook mogelijk om op dezelfde locatie een
marktconformiteit en dus de lifecycle van een gebouw.
een lager risico. De huurstroom is samengesteld
hoger direct rendement te genereren.
De verschillende functies doorlopen hun eigen cyclus
uit huurinkomsten van meerdere functies. Deze
Gecombineerde vastgoedfuncties kunnen beter als
waardoor de huurstromen stabieler zijn. Aldus een
functies doorlopen elk een eigen cyclus waardoor er
locatiebelegging worden beschouwd dan als een
gunstig fundament voor de waardeontwikkeling.
diversificatievoordelen ontstaan. Het neerwaartse
objectbelegging.
risico is beperkt want de timing zal per functie De functiemix is namelijk sterk afhankelijk van de
verschillen terwijl het rendement aantrekkelijk blijft.
lokale behoeften van de beoogde doelgroepen en de exacte positie in de stedelijke context (= de locatie). De onderlinge verhouding tussen wonen, winkels, kantoren en overige functies derhalve per mixed use gebouw sterk wisselen. Een goed afgestemde programmering levert synergievoordelen op doordat
•
Bandbreedte huurprijs kantoren grootschalig:
€ 180,- en € 210,- per m2 vvo / jaar
de functies elkaar versterken. Feitelijk is het gebouw
•
Bandbreedte huurprijs kantoren kleinschalig:
€ 190,- en € 230,- per m2 vvo / jaar
•
Bandbreedte huurprijs bedrijven begane grond:
€ 95,- en € 120,- per m2 vvo / jaar
•
Bandbreedte huurprijs bedrijven verdiepingen:
€ 110,- en € 140,- per m2 vvo / jaar
•
Bandbreedte huurprijs parkeerplaatsen:
€ 1.500,- tot € 2.000,- / jaar
•
Bandbreedte BAR kantoren:
tussen 5,0 en 6,0 %
•
Bandbreedte BAR bedrijven:
tussen 6,0 en 8,0 %
een dienst; de functies binnen het gebouw zijn vaak flexibel ingevuld en wanneer een bepaalde functie verdwijnt, wordt deze snel weer ingevuld door een ander type ruimtegebruik.
Haalbaarheidsstudie
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 65
6.4 Swot analyse In de sterkste steden is de toekomstige potentie van vastgoed meer dan ooit gelinkt aan de potentie van de specifieke locatie c.q. context in de stad. Stadsbesturen
STERKTEN
zijn zich daarvan ook bewust en willen graag met
Gelegen tussen twee hotspots; Overhoeks met de Tolhuistuin en de populaire NDSM werf
passende concepten de toekomstbestendigheid van
Bedrijvigheid aan het water met zicht op he tcentrum van de stad
die locaties verzekeren en zetten in op de ontwikkeling
Goed ondernemersklimaat ook qua ambacht en makerscultuur
van sterk gemengde stedelijke milieus waarin juist
Relatief voordelige tariefen openbaar parkeren
gecombineerde vastgoedfuncties goed gedijen. Hoe hoger de ruimtelijke dichtheid van bebouwing,
In nabijheid van meeste basisvoorzieningen Locatie kent een rauw, industrieel karakter Goede bereikbaarheid
het aandeel wonen in de buurt en de functiemening met ander gebruiksfuncties, hoe hoger de gerealiseerde transactieprijs van het vastgoed in die
ZWAKTEN Hoge parkeerdruk op piekmomenten
sector wordt. Grote monofunctionele panden en
Drukte in verkeersbewegingen tijdens festivalseizoen
terreinen leveren minder op dan multifunc-tionele,
Invloed evenementen op kwaliteit in openbaar gebied
gestapelde gebouwen in gemengde gebieden. Functiemening van werken, alleen met wonen of ook
KANSEN
met andere gebruikersfuncties samen, blijkt nu al
Verbetering verblijf- en leefklimaat door gebiedsontwikkeling wonen en werken
in een aantal economische sec-toren tot een hogere
Mogelijke vraag naar schaalvergroting / uitbreiding in het ontwerp
huur-, koop- en grondwaarde van bedrijfslocaties te leiden.
(Bron: onderzoek BT Magazine Barend Jansma en Gerlof Rienstra).
66 | november 2021
Innovaties die doorgevoerd worden nav ontwerpen in de toekomst
BEDREIGINGEN Beperkte diversiteit in functiemix bedrijven Overloop vanuit NDSM vanwege beperkt tot geen aanbod Beperkt aantal parkeerfaciliteiten in het ontwerp
Mise en Place
6.5 Marktconsultatie Om het concept en de gebruikte parameters te
Urban Industrial
spiegelen aan de markt is er dd 24-06-2021 een
(Richard Baltus, Jan Brouns, Arthur Verkerk)
marktconsultatie georganiseerd. Hierbij zijn een aantal (bouwende) ontwikkelaars uitgenodigd die ervaring
•
hebben met het ontwikkelen van bedrijfsruimtes en / of kantoren in de regio Amsterdam. Tevens zijn een
•
aantal uiteenlopende maakbedrijven uitgenodigd, die bij de eerdere inventarisatie hadden aangegeven
Er lijkt geen ruimte te zijn om te parkeren. Hoe is dit
Kijk ook naar mogelijkheden om het bedrijvendeel
opgelost? Graag meer aandacht aan besteden
te verkopen aan losse bedrijven en het kantorendeel
Scenario’s 1 en 2 krijg je nooit. Het is of laagste huur
te verhuren / voor de beleggersmarkt te ontwikkelen.
& laagste BAR of hoogste huur & hoogste bar. •
•
•
Reken niet alle bruto meters op de eerste etages
In de exploitatie zijn de kantoren qua inkomsten
toe aan de bedrijfsunits, feitelijk zijn deze ook om
graag actief te participeren in een toekomstige
het belangrijkst, zelfs overheersend. Dat betekent
de kantoren op de hogere etages mogelijk te maken.
ontwikkeling, om ook vanuit die hoek feedback te
wat voor het beheer als het concept juist om
•
genereren op het concept.
bedrijfsruimten draait
• We zijn geïnteresseerd in wanneer en hoe dit verder
• Terugkoppeling Van iedere dialoog hebben we beknopt de belangrijkste
opmerkingen,
kanttekeningen
Goed voorbeeld: Amazon 1950 bedrijfshal
De mixfunctie is een goed idee aan het concept,
gaat, en wat de gemeente hierin gaat doen. Laten
het biedt ook het volume om het recht te rekenen.
we informatie delen. Houdt ons op de hoogte svp.
• Verdichting en functiemenging gebeurt al op
en
bedrijventerreinen –veemarkt goed voorbeeld. Hier
aanbevelingen genoteerd.
zijn hoogwaardige, studio achtige units voor bedrijven ontstaan. •
Houdt er rekening mee dat de bedrijven soms beleverd moeten worden met grote vrachtwagens;
Haalbaarheidsstudie
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 67
BLVG
(Robert Boeren) •
•
Robert heeft kritische kanttekeningen bij het
•
Daarnaast zou hij geen kantoren boven de
•
Ze hebben er geen problemen mee om huurniveaus
mengen van wonen en productief werken.
bedrijven situeren. Dat heeft geen functionele
Gemeente moet beter keuzes maken. Zwaar
meerwaarde en kantoren willen niet boven
transport gaat niet samen met bakfietsen.
bedrijven zitten. Hij noemt een voorbeeld aan de
initiatieven goed moeten doorrekenen en moeten
In plaats daarvan zou gemeente buiten de ring
Amstelveenseweg waar dit is mislukt.
steunen. In de praktijk zal de compensatie uit een
bedrijventerreinen op moeten ruimen (gaat er
• Voor het bedrijvenconcept is een lage huurprijs
vast te leggen voor bijvoorbeeld 10 jaar. • Om het haalbaar te maken zou de gemeente 2-3
lagere grondprijs gaan komen, aldus Robert
verder niet op in wat hij daarmee bedoelt). Wel zegt
essentieel. Nu betalen de bedrijven in de doelgroep
hij dat hij de binnenstedelijke herontwikkeling
50-80 euro huur. Dus als je meer dan 120,- gaat
bedrijfsruimte op etages aan te slaan voor 0,-
te veel gericht vindt op woningbouw, er zou meer
vragen dan ben je die allemaal kwijt.
grondprijs.
aandacht voor bedrijvigheid moeten zijn.
•
BLVG is geinteresseerd in het ontwikkelen van
• Een andere oplossing zou kunnen zijn om alle
• Om te waarborgen dat de etages dan geen
• Voor bedrijven die afhankelijk zijn van veel zwaar
een concept voor gestapelde bedrijfsgebouw, maar
kantoorfuncties krijgen, zou je via een
transport is deze plek niet geschikt;Ambachtelijk
dan zonder kantoren. 210 huurprijs voor kantoren
bedrijfsindeling in het bestemmingsplan alle pure
werk,stadsverzorgende bedrijven en onderhouds-
is onrealistisch. Het negatieve resultaat voor de
kantoorfuncties moeten verbieden.
functies zouden wat hem betreft prima gestapeld
bedrijfsruimte moet anders worden gecompenseerd.
plaats kunnen vinden; in ieder geval kleinschalig.
Bijvoorbeeld door op grondniveau bedrijfsruimte
Hij heeft vraagtekens bij een goederenlift die een
voor 75,- per m2 aan te bieden en op etage flexibele
bestelbus naar de etages kan brengen.
concepten voor 125,- per m2.
•
Ambachtelijke bedrijven hebben dat niet per se nodig.
•
• Een BAR van 7 a 8 lijkt Robert meer reëel voor een dergelijk concept.
Ze hebben diverse referenties, zoals Da Vinci en Het Buro. Da Vincihuis is een (commercieel) succes; ondanks de matige kwaliteit
68 | november 2021
Mise en Place
impressie vanaf zuidwestzijde
Haalbaarheidsstudie
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 69
Heembouw
Ondernemers
(Dirk Hardebol, Durk van Loon)
(Jorrit Vijn, Mehmet Sen, Anne Spit, Arthur Heesen)
•
•
Ik ontwikkel liever bedrijfsruimte op de begane
Anne: de sfeer van deze wijk spreekt me aan, de kleinere bedrijven in de plint zijn wel een
risico aan.
zou wat hen betreft OK zijn, maar op zich is
voorwaarde daarvoor. Ik zit het liefst op de begane
Parkeren en herkenbaarheid zijn belangrijke
vermogen geen probleem om op te halen.
grond (vanwege verkoopfunctie)
•
Je zou dan ook voor kantoren koop moeten
•
Mehmet: het concept lijkt me geweldig, maar ik
Kaap Noord vindt hij een goed project,
overwegen. Eigenaar gebruikers zijn betere basis
ben erg benieuwd naar of het huur/koop wordt en
bedrijfsgebouw Cruquis ook.
voor je concept.
naar de prijzen. Ik heb wel parkeerruimte nodig
Interessant gebouwconcept dat bij kan dragen aan
voor klanten.
Gebouw moet logisch zijn
•
Is het kleinschaliger mengen (ipv aparte gebouwen)
•
DNA van Buiksloterham
van wonen en werken voor de dynamiek niet beter?
• Voor verhuur zou wat hen betreft aan de orde zijn:
Er is in het concept gekozen voor buitenruimte.
pas bij x% verhuur begint de bouw. De markttoets is
Is het vanuit kostenoogpunt niet beter deze weg te
daarom heel belangrijk.
laten? •
•
bedrijfsruimte te koop ipv te huur aan te bieden)
•
•
Participeren van bedrijven in het concept (door
grond dan op de etage. Daar zit toch een hoger
succesfactoren •
•
•
•
Jorrit: Het concept spreekt me ook aan. Ook ik zou op de etage kunnen functioneren. Eigenlijk heb ik niet zoveel vervoersbewegingen.
•
In bv. Den Haag werkt het erfpachtstelsel in het
Door ruimte bieden aan kleine bedrijven geef je sfeer en dynamiek terug aan de stad
Ook heeft hij twijfels over de uitkragingen met
voordeel. Er wordt voor een eeuwigdurende
•
het oog op de bouwkosten. Wegen deze meerkosten
periode een (vanwege de lage canonpercentages)
(en vraagt dus flexibiliteit van het gebouw, JS).
voldoende op tegen de voordelen (buffer, extra
vaste, lage, canon afgesproken. In Amsterdam is
Parkeervraag verschilt immers enorm per bedrijf.
buitenruimte, meer transportmogelijkheden). Zou
het een uitdaging dat in het eeuwigdurende stelsel
de uitkraging ook deels gebruikt kunnen worden
erfpacht voor niet woon bestemmingen volledig
enthousiast. Men wil zekerheid omdat er in hoog
voor het realiseren van m2 vloeroppervlak, bv voor
moet worden afgekocht. Dit zadelt de ontwikkelaar
tempo veel bedrijfsruimte verdwijnt. Men wil
horeca?
op met een hogere financiering
zekerheid naar de toekomst toe en daarom ook
•
Inpassen van parkeervraag vraagt om maatwerk
In het algemeen zijn alle aanwezigen zijn
snelheid.
70 | november 2021
Mise en Place
Lessons learned •
Besteed ruime aandacht aan parkeren, in het gebouw of op straat. Dit is een belangrijke succesfactor.
•
Herkenbaarheid van het gebouw is een belangrijke succesfactor
•
Het concept kan bijdragen aan het DNA van een (productieve) wijk. Dat is vastgoedtechnisch ook interessant voor andere ontwikkelingen in de buurt.
•
Kijk kritisch naar de BAR, deze lijkt voor een dergelijk concept aan de lage kant te zijn.
•
Het mixen van functies is voor de ene ontwikkelaar een pré en voor de ander juist een nadeel.
•
Overweeg ook het toevoegen van andere functies naast of in plaats van kantoren, zoals wonen
•
Besteed ruime aandacht aan de interne logistiek en de logistieke veiligheid, ook met het oog op omwonenden
•
Het realiseren van kantoren en bedrijven als twee losstaande ontwikkelingen (in één gebouw) heeft potentie, maar vraagt ook nader onderzoek.
•
Bedrijvigheid binnen de ring wordt door iedereen als een must beschouwd.
•
Er moet een zorgvuldige afweging gemaakt worden voor welke bedrijven dit concept interessant is en voor welke niet.
•
Hou de huurprijzen zo laag mogelijk, om zo min mogelijk partijen uit te sluiten.
•
Kijk creatief naar de grondprijzen
•
Huisvesting op de verdieping is voor veel kleine en middelgrote ondernemers geen bezwaar.
Haalbaarheidsstudie
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 71
6.6 Financiële doorrekening Voorkeursmodel en referentiemodellen
Het kwaliteitsniveau (technisch en esthetisch), de BAR
Bruto aanvangsrendement (BAR)
Het ruimtelijk model zoals gepresenteerd in deze
en de huurprijzen zijn bij elk model gelijk gehouden
Wanneer een deel van de onzekerheid voor
studie is financieel doorgerekend. Aan de ene kant
zodat de modellen onderling goed te vergelijken zijn.
ontwikkelaars wordt weggenomen bv door middel van een garantstelling door de gemeente of doordat het
zijn de investeringskosten op basis van het ontwerp en de technische uitgangspunten in beeld gebracht.
Alternatieve grondprijsberekening
concept zich na verloop van tijd heeft bewezen, dan
Een aan de andere kant zijn de opbrengsten bepaald.
Aanvullend aan de referentiemodellen hebben we
zal er met een lagere BAR gerekend kunnen worden.
Tezamen met het bruto aanvangstrendement en de
het voorkeursmodel ook doorgerekend met een
In voorkeursmodel-alternatief 2 hebben we het model
grondprijzen levert dit een bepaald projectresultaat
alternatieve
doorgerekend met BAR die 1,0 lager is (alleen voor
op.
alternatief 1) voor het bedrijvendeel.
Grondprijzen, huuropbrengsten en de BAR zijn
Bij deze berekening is voor de bedrijven de grondprijs
communicerende vaten. Om het het model van
berekend op basis van het bebouwd oppervlak
Huurprijs
voldoende financiële context te voorzien zijn er tevens
op maaiveldniveau. Voor de bedrijfsetages op de
We hebben voor de huurprijzen en de BAR van
vier referentiemodellen in beeld gebracht.
daarboven gelegen verdiepingen is geen grondprijs
zowel de kantoren als de bedrijven het gemiddelde
berekend. Voor de kantoren is wel het totaal m2 bvo
aangehouden van de bandbreedte zoals is bepaald
in rekening gebracht.
in
grondprijsbepaling
(voorkeursmodel-
de bedrijfsruimtes) om inzichtelijk te maken wat de (positieve) invloed hiervan is op het projectresultaat.
Voor ieder model hebben we zowel een traditioneel
het advies van Sweco vastgoedmanagement.
Uiteraard heeft een hogere huurprijs een navenant
ontwikkelscenario berekend als scenario waarbij de bedrijven worden ontwikkeld door de ondernemers
Voor ieder model hebben we zowel een traditioneel
positief effect op het projectresultaat, maar omdat het
zelf. In dit scenario is de BAR iets lager (5,5 ipv 6
ontwikkelscenario berekend als scenario waarbij de
uitgangspunt ‘betaalbare bedrijfsruimtes’ was hebben
%), omdat het ontwikkelrisico lager is. Ook vallen
bedrijven worden ontwikkeld door de ondernemers
we geen scenario onderzocht met hogere huurprijzen.
de investeringskosten iets lager uit, omdat de
zelf. In dit scenario is de BAR iets lager (5,5 ipv 6
In dat geval zouden we teveel (traditionele)
ontwikkelkosten voor een deel wegvallen.
%), omdat het ontwikkelrisico lager is. Ook vallen
maakbedrijven uitsluiten.
de investeringskosten iets lager uit, omdat de ontwikkelkosten voor een deel wegvallen.
72 | november 2021
Mise en Place
Bouwkostenraming - Bedrijven + kantoren - 2 transportliften NEN 2699
Bouwkosten Het bouwkosten overzicht is opgebouwd op basis van kentallen (prijspeil april 2021) waarbij onderscheid
A
B1
als
kantoren
worden
casco
van het voorkeursmodel. Om de verschillende referentiemodellen
dezelfde
Dit betekent dat voor referentiemodel 4 geldt dat deze ook beschikt voor een betonnen constructie en een gelijk opleverniveau (met een relatief hoogwaardige uitstraling) als de andere modellen. Hierdoor valt deze duurder uit dan een tradionele éénlaags bedrijfsruimte met een staalconstructie en een gevel van geprofileerde staalplaat.
Haalbaarheidsstudie
Totaal
n.v.t.
25 85 55 10 5
€ € € € € € € € € € € € € €
1.209.000 1.674.000 465.000 1.116.000 232.500 558.000 55.800 306.900 232.500 790.500 511.500 93.000 46.500
€ € € € € € € € € € € € € €
63 160 30 280 60 107 17 46 236 210 61 45 29
€ € € € € € € € € € € € € €
1.040.000 195.000 1.820.000 390.000 695.500 110.500 299.000 1.534.000 1.365.000 396.500 292.500 188.500
3.000 m² terrein 15.800 m² bvo
€ €
90 1.006
€ €
270.000 15.887.700
Algemene uitvoeringskosten Bouwkosten excl. btw
26,5% 15.800 m² bvo
€
1.272
€ €
4.210.241 20.097.941
Inrichtingskosten Bijkomende kosten Leges en vergunningen Onvoorzien Belasting Financiering
17.500 m² bvo 0,0% over 0,0% over 0,0% over 0% over 0
€ B+C B+C B+C+D B+C+D+E € -
€ € € € €
-
INVESTERINGSKOSTEN (excl. btw)*
15.800 m² bvo
€
€
20.097.941
130
Skelet Dakafbouw
9.300 m² bvo 9.300 m² bvo
€ €
180 50
Gevelafbouw Inbouw (excl. gebruiker)
9.300 m² bvo 9.300 m² bvo
€ €
120 25
Afwerkingen Overige bouwk. voorz.
9.300 m² bvo 9.300 m² bvo
€ €
60 6
B2
W-installaties
9.300 m² bvo
€
33
B3
Klimaatinstallaties E-installaties Transportinstallaties Onderhoudsinstallaties Vaste inrichtingen & voorzieningen
9.300 m² bvo 9.300 m² bvo 9.300 m² bvo 9.300 m² bvo 9.300 m² bvo
€ € € € €
Sloopwerkzaamheden Fundering Skelet Dakafbouw Gevelafbouw Inbouw (excl. gebruiker) Afwerkingen Overige bouwk. voorz. W-installaties Klimaatinstallaties E-installaties Transportinstallaties Onderhoudsinstallaties Vaste inrichtingen & voorzieningen
6.500 m² bvo 0 m² bbo 6.500 m² bvo 6.500 m² bvo 6.500 m² bvo 6.500 m² bvo 6.500 m² bvo 6.500 m² bvo 6.500 m² bvo 6.500 m² bvo 6.500 m² bvo 6.500 m² bvo 6.500 m² bvo 6.500 m² bvo
B4
Terrein Directe bouwkosten excl. BTW
B5 B C D1 D2 E F G
Kantoren B1
uitgangspunten
gebruikt.
Subtotaal
-
€ €
modellen goed te kunnen vergelijken zijn voor de
Prijs/Ehd
9.300 m² bvo 9.300 m² bbo
opgeleverd, incl. gebouwgebonden installaties. Het overzicht hiernaast betreft de bouwkostenraming
Ehd
Sloopwerkzaamheden Fundering
bovenbouw (kantoren). bedrijven
Grondkosten
Hvhd
Bedrijven
is gemaakt tussen de onderbouw (bedrijven) en
Zowel
Omschrijving
B2
B3
1.272
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 73
SCENARIO SCENARIO A3 (traditioneel) A3 (traditioneel) Bedrijven Bedrijven Kantoren Kantoren
Voorkeursmodel
BVO BVO
model zoals uitgewerkt in deze rapportage
Bouwkosten Bouwkosten per bvo per bvo Bijkomende Bijkomende kosten kosten AK AK W&R W&R
€ 15% 15% € 4% € 4% 6% € 6% €
Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaar tot jaar start tot bouw start bouw RenteRente Bouwtijd Bouwtijd in jaren in jaren
2,5% 2,5% € € 3 3 3,5% 3,5% € € 2 2
Stichtingskosten Stichtingskosten per bvo per bvo
€
€
1.4181.418 € €
2.4762.476 € €
1.8531.853
Stichtingskosten Stichtingskosten excl. excl. BTW BTW
€
€
13.188.046 13.188.046 € €
16.096.278 16.096.278 € €
29.284.325 29.284.325
6.5556.555 70% 70%
5.0005.000 77% 77%
9.3009.300 € € € € €
GBO/VVO GBO/VVO
Huur Huur per gbo/vvo per gbo/vvo Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaren jaren tot eerste tot eerste jaarshuur jaarshuur
€ € 2% € 2% € 5 5
Eerste Eerste jaarshuur jaarshuur gbo/vvo gbo/vvo Eerste Eerste jaarshuur jaarshuur
€ €
€ €
BAR BAR
171 171
48 €48 €
84
84
11.555 11.555
95-140 95-140 180-230 180-230 110 110 € € 210 210 11 €11 € 22 22
€ 15% 15% € 4% € 4% 6% € 6% €
Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaar tot jaar start tot bouw start bouw RenteRente Bouwtijd Bouwtijd in jaren in jaren
2,5% 2,5% € € 3 3 3,5% 3,5% € € 2 2
Stichtingskosten Stichtingskosten per bvo per bvo
€
€
1.2821.282 € €
2.4762.476 € €
1.7731.773
Stichtingskosten Stichtingskosten excl. excl. BTW BTW
€
€
11.920.452 11.920.452 € €
16.096.278 16.096.278 € €
28.016.731 28.016.731
6.5556.555 70% 70%
5.0005.000 77% 77%
GBO/VVO GBO/VVO
Huur Huur per gbo/vvo per gbo/vvo
€ € 2% € 2% € 5 5
Eerste Eerste jaarshuur jaarshuur gbo/vvo gbo/vvo Eerste Eerste jaarshuur jaarshuur
€ €
€ €
BAR BAR
1.0001.000 € 150 150 € -€ -€ 1.1501.150 €
€ € € € €
1.6501.650 248 248 130 130 195 195 2.2222.222
88 €88 €
171 171
43 €43 €
84
15.800 15.800
Bouwkosten Bouwkosten per bvo per bvo Bijkomende Bijkomende kosten kosten AK AK W&R W&R
Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaren jaren tot eerste tot eerste jaarshuur jaarshuur
121 121 € € 232 232 796.097 796.097 € € 1.159.285 1.159.285 6%-8% 6%-8% 5%-6% 5%-6% 7,0% 7,0% 5,5% 5,5%
€ € € € €
Totaal Totaal
6.5006.500
84
11.555 11.555
95-140 95-140 180-230 180-230 110 110 € € 210 210 11 €11 € 22 22 121 121 € € 232 232 796.097 796.097 € € 1.159.285 1.159.285 6%-8% 6%-8% 5%-6% 5%-6% 6,5% 6,5% 5,5% 5,5%
€
1.7351.735 € €
4.2164.216 € €
2.8082.808
Beleggingswaarde Beleggingswaarde per gbo/vvo per gbo/vvo
€
€
1.8681.868 € €
4.2164.216 € €
2.8842.884
€
11.372.821 11.372.821 € €
21.077.906 21.077.906 € €
32.450.727 32.450.727
Beleggingswaarde Beleggingswaarde excl. excl. BTW BTW
€
€
12.247.653 12.247.653 € €
21.077.906 21.077.906 € €
33.325.560 33.325.560
Residuele Residuele grondwaarde grondwaarde excl. excl. BTW BTW
€
€
-1.815.225 -1.815.225 € € -195 -195
4.981.628 4.981.628 € € 766 766
3.166.403 3.166.403 200 200
Residuele Residuele grondwaarde grondwaarde excl. excl. BTW BTW Per BVO Per BVO
€
€
327.201 327.201 € € 35 35
4.981.628 4.981.628 € € 766 766
5.308.829 5.308.829 336 336
€
€
€
€
€ €
€ €
€ €
€ €
Parkeren Parkeren Parkeerplaatsen Parkeerplaatsen (st) (st) Huurprijs Huurprijs p.p. per p.p.jaar per jaar Huuropbrengst Huuropbrengst per jaar per jaar BAR BAR Beleggingswaarde Beleggingswaarde excl. excl. BTW BTW
€ €
€ €
€
ExtraExtra grondwaarde grondwaarde excl. excl. BTW BTW
€
Grondprijzen gemeente per BVO Grondprijzen gemeente per BVO Verschil Verschil
Projectresultaat:
98 €98 €
9.3009.300
€
70 %
77 %
1.6501.650 248 248 130 130 195 195 2.2222.222
BVO BVO
€
Bruto / netto verhouding:
Bruto / netto verhouding:
€ € € € €
15.800 15.800
Beleggingswaarde Beleggingswaarde excl. excl. BTW BTW Per BVO 9.300 / 6.555 m2 Per BVO
6.500 / 5.000 m2
6.5006.500
Beleggingswaarde Beleggingswaarde per gbo/vvo per gbo/vvo
Oppervlakte bedrijven:
Oppervlakte kantoren:
1.0001.000 € 150 150 € 49 €49 73 €73 1.2721.272 €
SCENARIO SCENARIO B3 (cpo B3 (cpo voor voor bedrijven) bedrijven) Bedrijven Bedrijven Kantoren Kantoren
Totaal Totaal
300-500 300-500 600-1100 600-1100 300 300 € € 600 600 -495 -495 € € -4.605.225 -4.605.225 € €
166 166 € € 1.081.628 1.081.628 € €
Grondprijzen gemeente per BVO Grondprijzen gemeente per BVO -223 -223 -3.523.597 -3.523.597
Verschil Verschil
300-500 300-500 600-1100 600-1100 300 300 € € 600 600 -265 -265 € € -2.462.799 -2.462.799 € €
Parkeren Parkeren Parkeerplaatsen Parkeerplaatsen (st) (st) Huurprijs Huurprijs p.p. per p.p.jaar per jaar Huuropbrengst Huuropbrengst per jaar per jaar BAR BAR Beleggingswaarde Beleggingswaarde excl. excl. BTW BTW
€ €
€ €
€
12 12 1.7501.750 21.000 21.000 8% 8% 262.500 262.500
€
€
12 12 1.7501.750 21.000 21.000 8% 8% 262.500 262.500
€
262.500 262.500
ExtraExtra grondwaarde grondwaarde excl. excl. BTW BTW
€
€
262.500 262.500
166 166 € € 1.081.628 1.081.628 € €
-87 -87 -1.381.171 -1.381.171
€ - 3.523.597,-
€ - 1.381.171,Parkeerplaatsen:
12 stuks (xl)
€ + 262.500,-
74 | november 2021
Mise en Place
SCENARIO SCENARIO A3 (traditioneel) A3 (traditioneel) Bedrijven Bedrijven Kantoren Kantoren
Referentiemodel 1
BVO BVO
voorkeursmodel uitgebreid met parkeerkelder
Bouwkosten Bouwkosten per bvo per bvo Bijkomende Bijkomende kosten kosten AK AK W&R W&R
€ 15% 15% € 4% € 4% 6% € 6% €
Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaar tot jaar start tot bouw start bouw RenteRente Bouwtijd Bouwtijd in jaren in jaren
2,5% 2,5% € € 3 3 3,5% 3,5% € € 2 2
Stichtingskosten Stichtingskosten per bvo per bvo
€
€
1.4181.418 € €
2.4762.476 € €
1.8531.853
Stichtingskosten Stichtingskosten excl. excl. BTW BTW
€
€
13.188.046 13.188.046 € €
16.096.278 16.096.278 € €
29.284.325 29.284.325
6.5556.555 70% 70%
5.0005.000 77% 77%
9.3009.300 € € € € €
GBO/VVO GBO/VVO
Huur Huur per gbo/vvo per gbo/vvo Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaren jaren tot eerste tot eerste jaarshuur jaarshuur
€ € 2% € 2% € 5 5
Eerste Eerste jaarshuur jaarshuur gbo/vvo gbo/vvo Eerste Eerste jaarshuur jaarshuur
€ €
€ €
BAR BAR
€ - 3.523.597,-
€ - 1.381.171,Parkeerkelder (84 plaatsen):
Haalbaarheidsstudie
€ - 1.244.250,-
171 171
48 €48 €
84
84
11.555 11.555
95-140 95-140 180-230 180-230 110 110 € € 210 210 11 €11 € 22 22
Bouwkosten Bouwkosten per bvo per bvo Bijkomende Bijkomende kosten kosten AK AK W&R W&R
€ 15% 15% € 4% € 4% 6% € 6% €
Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaar tot jaar start tot bouw start bouw RenteRente Bouwtijd Bouwtijd in jaren in jaren
2,5% 2,5% € € 3 3 3,5% 3,5% € € 2 2
Stichtingskosten Stichtingskosten per bvo per bvo
€
€
1.2821.282 € €
2.4762.476 € €
1.7731.773
Stichtingskosten Stichtingskosten excl. excl. BTW BTW
€
€
11.920.452 11.920.452 € €
16.096.278 16.096.278 € €
28.016.731 28.016.731
6.5556.555 70% 70%
5.0005.000 77% 77%
GBO/VVO GBO/VVO
Huur Huur per gbo/vvo per gbo/vvo Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaren jaren tot eerste tot eerste jaarshuur jaarshuur
121 121 € € 232 232 796.097 796.097 € € 1.159.285 1.159.285 6%-8% 6%-8% 5%-6% 5%-6% 7,0% 7,0% 5,5% 5,5%
€ € 2% € 2% € 5 5
Eerste Eerste jaarshuur jaarshuur gbo/vvo gbo/vvo Eerste Eerste jaarshuur jaarshuur
€ €
€ €
BAR BAR
1.0001.000 € 150 150 € -€ -€ 1.1501.150 €
15.800 15.800
€ € € € €
1.6501.650 248 248 130 130 195 195 2.2222.222
88 €88 €
171 171
43 €43 €
84
84
11.555 11.555
95-140 95-140 180-230 180-230 110 110 € € 210 210 11 €11 € 22 22 121 121 € € 232 232 796.097 796.097 € € 1.159.285 1.159.285 6%-8% 6%-8% 5%-6% 5%-6% 6,5% 6,5% 5,5% 5,5%
€
1.7351.735 € €
4.2164.216 € €
2.8082.808
Beleggingswaarde Beleggingswaarde per gbo/vvo per gbo/vvo
€
€
1.8681.868 € €
4.2164.216 € €
2.8842.884
€
11.372.821 11.372.821 € €
21.077.906 21.077.906 € €
32.450.727 32.450.727
Beleggingswaarde Beleggingswaarde excl. excl. BTW BTW
€
€
12.247.653 12.247.653 € €
21.077.906 21.077.906 € €
33.325.560 33.325.560
Residuele Residuele grondwaarde grondwaarde excl. excl. BTW BTW
€
€
-1.815.225 -1.815.225 € € -195 -195
4.981.628 4.981.628 € € 766 766
3.166.403 3.166.403 200 200
Residuele Residuele grondwaarde grondwaarde excl. excl. BTW BTW Per BVO Per BVO
€
€
327.201 327.201 € € 35 35
4.981.628 4.981.628 € € 766 766
5.308.829 5.308.829 336 336
€
€
€
€
€ €
€ €
€ €
€ €
Grondprijzen Grondprijzen gemeente gemeente per BVO per BVO Verschil Verschil
Projectresultaat:
98 €98 €
€ € € € €
Totaal Totaal
6.5006.500
€
70 %
77 %
1.6501.650 248 248 130 130 195 195 2.2222.222
9.3009.300
€
Bruto / netto verhouding:
Bruto / netto verhouding:
€ € € € €
BVO BVO
Beleggingswaarde Beleggingswaarde excl. excl. BTW BTW Per BVO 9.300 / 6.555 m2 Per BVO
6.500 / 5.000 m2
15.800 15.800
6.5006.500
Beleggingswaarde Beleggingswaarde per gbo/vvo per gbo/vvo
Oppervlakte bedrijven:
Oppervlakte kantoren:
1.0001.000 € 150 150 € 49 €49 73 €73 1.2721.272 €
SCENARIO SCENARIO B3 (cpo B3 (cpo voor voor bedrijven) bedrijven) Bedrijven Bedrijven Kantoren Kantoren
Totaal Totaal
300-500 300-500 600-1100 600-1100 300 300 € € 600 600 -495 -495 € € -4.605.225 -4.605.225 € €
Grondprijzen Grondprijzen gemeente gemeente per BVO per BVO
166 166 € € 1.081.628 1.081.628 € €
Parkeerkelder Parkeerkelder BVO BVO Parkeerplaatsen Parkeerplaatsen (st) (st) BVO/parkeerplaats BVO/parkeerplaats Bouwkosten Bouwkosten per BVO per BVO Bouwkosten Bouwkosten per parkeerplaats per parkeerplaats Bijkomende Bijkomende kosten kosten AK AK W&R W&R
-223 -223 -3.523.597 -3.523.597 2.8002.800 84 84 33 33
Parkeerkelder Parkeerkelder BVO BVO Parkeerplaatsen Parkeerplaatsen (st) (st) BVO/parkeerplaats BVO/parkeerplaats
900 900 30.000 30.000 4.5004.500 875 875 1.3131.313
Bouwkosten Bouwkosten per BVO per BVO Bouwkosten Bouwkosten per parkeerplaats per parkeerplaats Bijkomende Bijkomende kosten kosten AK AK W&R W&R
€ € € € €
€ € € € €
Stichtingskosten Stichtingskosten per parkeerplaats per parkeerplaats
€
€
36.688 36.688
Stichtingskosten Stichtingskosten excl. excl. BTW BTW
€
€
3.081.750 3.081.750
Huurprijs Huurprijs p.p. per p.p.jaar per jaar Huuropbrengst Huuropbrengst per jaar per jaar BAR BAR
€ €
€ €
Beleggingswaarde Beleggingswaarde per parkeerplaats per parkeerplaats
€
Beleggingswaarde Beleggingswaarde excl. excl. BTW BTW
€
ExtraExtra grondwaarde grondwaarde excl. excl. BTW BTW
€
15% 15% 4% 4% 6% 6%
Verschil Verschil
300-500 300-500 600-1100 600-1100 300 300 € € 600 600 -265 -265 € € -2.462.799 -2.462.799 € €
166 166 € € 1.081.628 1.081.628 € €
-87 -87 -1.381.171 -1.381.171 2.8002.800 84 84 33 33
€ € € € €
€ € € € €
Stichtingskosten Stichtingskosten per parkeerplaats per parkeerplaats
€
€
36.688 36.688
Stichtingskosten Stichtingskosten excl. excl. BTW BTW
€
€
3.081.750 3.081.750
1.7501.750 147.000 147.000 8% 8%
Huurprijs Huurprijs p.p. per p.p.jaar per jaar Huuropbrengst Huuropbrengst per jaar per jaar BAR BAR
€ €
€ €
1.7501.750 147.000 147.000 8% 8%
€
21.875 21.875
Beleggingswaarde Beleggingswaarde per parkeerplaats per parkeerplaats
€
€
21.875 21.875
€
1.837.500 1.837.500
Beleggingswaarde Beleggingswaarde excl. excl. BTW BTW
€
€
1.837.500 1.837.500
€
-1.244.250 -1.244.250
ExtraExtra grondwaarde grondwaarde excl. excl. BTW BTW
€
€
-1.244.250 -1.244.250
15% 15% 4% 4% 6% 6%
900 900 30.000 30.000 4.5004.500 875 875 1.3131.313
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 75
SCENARIO SCENARIO A3 (traditioneel) A3 (traditioneel) Bedrijven Bedrijven Kantoren Kantoren
Referentiemodel 2
BVO BVO
voorkeursmodel zonder kantoorruimtes
Bouwkosten Bouwkosten per bvo per bvo Bijkomende Bijkomende kosten kosten AK AK W&R W&R
€ 15% 15% € 4% € 4% 6% € 6% €
€ € € € €
1.0001.000 € € 150 150 € € 49 49 73 73 1.2721.272 € €
1.6501.650 248 248
Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaar tot jaar start tot bouw start bouw RenteRente Bouwtijd Bouwtijd in jaren in jaren
2,5% 2,5% € € 3 3 3,5% 3,5% € € 2 2
98 €98 €
146 146
48 €48 €
72
Stichtingskosten Stichtingskosten per bvo per bvo
€
€
1.4181.418 € €
Stichtingskosten Stichtingskosten excl. excl. BTW BTW
€
€
13.188.046 13.188.046 € €
GBO/VVO GBO/VVO
Huur Huur per gbo/vvo per gbo/vvo
€ € 2% € 2% € 5 5
Eerste Eerste jaarshuur jaarshuur gbo/vvo gbo/vvo Eerste Eerste jaarshuur jaarshuur
€ €
€ €
BAR BAR
€
1.4181.418 13.188.046 13.188.046 6.5556.555
95-140 95-140 180-230 180-230 110 110 € € 210 210 11 €11 € 22 22
€ 15% 15% € 4% € 4% 6% € 6% €
€ € € € €
1.0001.000 € € 150 150 € € 1.1501.150 € €
1.6501.650 248 248
Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaar tot jaar start tot bouw start bouw RenteRente Bouwtijd Bouwtijd in jaren in jaren
2,5% 2,5% € € 3 3 3,5% 3,5% € € 2 2
88 €88 €
146 146
43 €43 €
72
Stichtingskosten Stichtingskosten per bvo per bvo
€
€
1.2821.282 € €
Stichtingskosten Stichtingskosten excl. excl. BTW BTW