1. Onderzoek gestapeld bedrijfsgebouw.pdf
Tekst van het document
bedsrijfhuisvesting
Mise en Place Gestapelde
Haalbaarheidsonderzoek versie 2.2 11 november 2021 | definitief
Haalbaarheidsstudie
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 1
Colofon Versie
Projectbetrokkenen
2.2
Remko van den Berg Harald Bruns
Datum
Mieke Gooren
04-11-2021
Janneke van der Leer Alexey Lebedov
Contactpersonen
Rene van Ling
Maarten Meester (Buro Nord)
Maarten Meester
+31 633 919674
Jan Scholten
maarten@buronord.nl
Jorrit Vijn Frank van Woesik
Frank van de Lustgraaf ( Enonomische zaken) +31 618 534 029 f.van.de.lustgraaf@amsterdam.nl
2 | november 2021
Mise en Place
Inhoudsopgave
Samenvatting
3.
Context
5.
Ruimtelijk model
3.1
Relevantie 23
5.1
Referentiemodellen
5.2
Voorkeursmodel 57
6.
Ontwikkeling
6.1
Huuropbrengsten
60
56
1.
Inleiding
3.2
Bedrijvigheid 26
1.1
Aanleiding 08
3.3
Wijken 29
1.2
Doelstelling 10
3.4
Testlocatie 31
1.3
Vraagstelling 11
1.4
Onderzoeksvragen
12
4.
Uitgangspunten
6.2
Bruto aanvangsrendement
64
1.5
Proces 13
4.1
Ruimtelijk-functioneel
34
6.3
Gestapelde functies
65
4.2
Logistiek 38
6.4
Swot analyse 66
2.
Concept
4.3
Constructief 41
6.5
Marktconsultatie 67
2.1
Omschrijving 17
4.4
Installaties 43
6.6
Financiele doorrekening
2.2
Inspiratie 19
4.5
Brandveiligheid 44
2.3
Referentieprojecten
4.6
Bouwfysica 45
7.
Conclusies & aanbevelingen
4.7
Duurzaamheid & circulariteit
46
7.1
Conclusies 82
4.8
Stedenbouwkundig
51
7.2
Vervolgstappen 84
Haalbaarheidsstudie
21
72
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 3
“Alles moet mogelijk blijven, alles moet kunnen gebeuren, de omgeving wordt gecreëerd door de activiteiten van het leven en niet andersom.” Constant Nieuwenhuis
4 | november 2021
Mise en Place
Samenvatting Medio 2020 hebben wij van de gemeente Amsterdam
In
onze
Het financiële aspect is dan ook meteen de grootste
opdracht
van
voorkeursvariant voor een testlocatie die door de
uitdaging binnen het concept. Wij zijn tot de conclusie
gestapelde bedrijfsruimtes in transformatiegebieden
gemeente is aangewezen. We hebben deze variant
gekomen dat een ontwikkeling die alleen ruimte
te onderzoeken. Gedurende het onderzoek is er
ontwikkeld als hulpmiddel om de haalbaarheid
biedt voor gestapelde bedrijfshuisvesting financieel
op regelmatige basis overleg geweest met het
concreet te kunnen toetsen. Deze variant is in onze
niet haalbaar is. Daarom hebben we het ruimtelijk
projetteam van de gemeente en op de achtergrond
optiek technisch, functioneel en financieel het
programma uitgebreid met kantoorfuncties. Onze
zijn de ideeën afgestemd met diverse ondernemers
best passend binnen de uitgangspunten. Om deze
studie laat zien dat dit functioneel en technisch goed
uit de Buiksloterham.
optie van voldoende context te voorzien hebben
is te realiseren. De financiële haalbaarheid blijft echter
we daarnaast nog een aantal referentiemodellen
een uitdaging.
gekregen
om
de
haalbaarheid
deze
rapportage
presenteren
we
Gezamenlijk zijn er diverse varianten onderzocht,
doorgerekend zodat de financiële consequenties van
gewogen en afgevallen of doorontwikkeld.
bepaalde keuzes voldoende inzichtelijk zijn.
Haalbaarheidsstudie
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 5
Door
de
combinatie
van
functies
in
een
Wij zijn er gaandeweg het proces van overtuigd
En door ontwikkelaars / beleggers die vanuit een
gebouwtypologie die zich nog niet heeft bewezen,
geraakt dat, gezien het enthousiasme onder de
bepaalde
een bruto-netto verhouding die minder gunstig is
betrokken ondernemers en de noodzaak door het
bereid zijn deze nieuwe gebouwtypologie te
(door de benodigde logistieke ontsluiting) en de
oplopende tekort aan betaalbare bedrijfsruimte de
omarmen.
huidige hoge grondprijzen blijkt het lastig om
ontwikkeling van een dergelijk project absoluut
tot een positief projectresultaat te komen.
actueel, relevant en reëel is. Om het project haalbaar
Dit vanuit het (indirecte financiële) belang om
te maken zal er echter ook op financieel gebied met
het
Aan de andere kant; de reacties van de betrokken
een open en creatieve blik naar gekeken moeten
samenhangende dynamiek en werkgelegenheid in
ondernemers zijn enthousiast. De gepresenteerde
worden.
deze wijken te behouden.
maatschappelijke
karakter,
het
verantwoordelijkheid
ondernemersklimaat
en
de
oplossingen ten aanzien van de (verticale) logistiek en het vooruitzicht van geclusterde huisvesting met
Door de gemeente door, voor een dergelijk project,
andere ondernemers in hun huidige verzorgingsgebied
een ander beleid ten aanzien van grondprijzen te
zijn positief ontvangen. En ook de ambities van de
hanteren.
gemeente ten aanzien van duurzaamheid blijken goed aan te sluiten bij het concept.
• Technisch, functioneel & logistiek is het concept goed te realiseren.
•
Er is veel draagvlak onder ondernemers.
•
Het concept sluit goed aan bij de ambities van de gemeente.
•
Een combinatie met een andere functie is nodig voor een stabielere financiële basis.
•
Financieel zijn er behoorlijke uitdagingen.
•
Een ander beleid tav grondprijzen zou een middel kunnen zijn om tot een positief projectresultaat
6 | november 2021
te komen.
Mise en Place
Leeswijzer In
deze
rapportage
onderzoeken
we
de
technische, functionele en financiële haalbaarheid van het realiseren van betaalbare gestapelde bedrijfshuisvesting. Door concrete randvoorwaarden te omschrijven en deze te vertalen naar een tastbaar ontwerp hebben we een onderbouwd financieel kader kunnen schetsen. De gesprekken die we hebben gevoerd met ondernemers en ontwikkelaars hebben ons geholpen om de uitgangspunten van het concept aan te scherpen.
Voor het juiste perspectief vinden we het van belang om ook de context te schetsen die een dergelijke
• In hoofdstuk 1
omschrijven we de aanleiding en uitgangspunten voor dit onderzoek en het proces dat
ontwikkeling waardevol maakt vanuit maatschappelijk
heeft geleid tot het uiteindelijke resultaat.
oogpunt. Dat gestapelde bedrijfsruimtes duurder
• In hoofdstuk 2
leggen we de basisprincipes uit van het concept en laten we een aantal bronnen zien die
en uitdagender zijn dan een conventionele enkel-
ons hebben geïnspireerd of geholpen om het concept vorm te geven.
laags bedrijfsruimte op maaiveldniveau zal voor
• In hoofdstuk 3
schetsen we de context waarbinnen het onderzoek heeft plaats gevonden.
iedereen duidelijk zijn. De bijdrage die een dergelijk
• In hoofdstuk 4
worden de ruimtelijke, technische en functionele uitgangspunten van het concept
gebouw kan leveren aan de gemeentelijke ambities
omschreven.
tav duurzaamheid, inclusiviteit, leefbaarheid en het
• In hoofdstuk 5
oplopende tekort aan bedrijfsruimtes rechtvaardigt
testlocatie.
een blik die een technocratische invalshoek overstijgt.
• In hoofdstuk 6
wordt het ruimtelijk model (financieel) getoetst op ontwikkel technische haalbaarheid.
• In hoofdstuk 7
presenteren we onze conclusies en doen we enige aanbevelingen.
Haalbaarheidsstudie
worden de uitgangspunten vertaald naar een concreet ontwerp op een beschikbare
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 7
1. Inleiding 1.1 Aanleiding Er
zijn
in
de
transformatiegebieden
zoals
Hiermee gaat niet alleen een stevig sociaal-
en meegegroeid met de veranderende behoeftes
Buiksloterham, Hamerkwartier, Sloterdijk 1 Zuid en
economisch draagvlak verloren, maar deze wijken
van de bedrijven die hier zaten en nog zitten. Deze
Klaprozenwegbuurt nu nog veel maakbedrijven
verliezen hiermee ook hun levendigheid en daarmee
organische ontwikkeling heeft geresulteerd in een
aanwezig, die hier hun bedrijfsruimte huren. Bedrijven
een belangrijk deel van hun karakter.
levendige buurt met veel variatie (qua schaalniveaus
die hier vaak al heel lang zitten en waartussen allerlei
en gebruik) en potentie. Een wijk met vitaliteit en een
mooie en productieve samenwerkingen zijn ontstaan.
Persoonlijke motivatie
aantrekkelijke mix van wonen, bedrijvigheid , ateliers
Samen geven zij de stad vorm; ook de nieuwe wijken
Wat ons aantrekt in de oude industriewijken van
en (tijdelijke) horecavoorzieningen. Een wijk die nog
die volop in ontwikkeling zijn. Het ironische is dat
Amsterdam is de dynamiek, het pragmatische en
niet af is, maar continu in beweging vanuit een hele
door dergelijke ontwikkelingen de ruimte voor deze
de ruimte om te experimenteren. Aan alles is af
sterke basis en eigenheid.
bedrijvigheid in het nauw komt. Door de hogere
te lezen dat deze wijken niet op de tekentafel zijn
huren en grondprijzen verdwijnen veel van deze
bedacht; ze zijn niet ontworpen, maar zijn ontstaan en
maakbedrijven uit de stad. 8 | november 2021
Mise en Place
Om deze reden zijn wij een aantal jaren geleden met ons bedrijf naar de Buiksloterham verhuisd. Het besef dat deze wijk zou veranderen is er altijd geweest, maar de snelheid en de rigiditeit van de veranderingen overvalt ons toch een beetje. De nieuwe woonwijken zijn zorgvuldig ontworpen; met de beste bedoelingen en met veel ambitie, maar onderweg gaat er ook een hoop verloren. De ruimte voor bedrijvigheid, nijverheid, diversiteit en experiment wordt snel minder. Vorig jaar werkten wij met diverse bedrijven uit de directe omgeving samen aan twee projecten in de directe omgeving. Dikwijls reden we na een bouwvergadering samen terug naar de Buiksloterham. Tijdens één van deze ritten deelden zij hun zorg met betrekking tot hun tijdelijke huurcontracten en naderende verhuizingen naar plekken ver buiten de stad om hun bedrijfsactiviteiten voort te kunnen zetten. Samen filosofeerden we over mogelijke oplossingen, waarvan deze rapportage het voorlopige resultaat is. projecten Buro Nord, uitgevoerd door maakbedrijven uit de Buiksloterham
Haalbaarheidsstudie
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 9
1.2 Doelstelling Het is niet onze insteek om dit onderzoek vanuit een
Het resultaat zou een ruimtelijk-functioneel en
theoretisch-academische invalshoek te benaderen.
technisch kader moeten vormen waarbinnen het
We vinden voor dit project veel inspiratie in de
architectonisch experiment plaats kan vinden.
architectuurtraditie die een bepaalde mate van adaptiviteit op gebouw- en stedenbouwkundig niveau
Onze bevindingen toetsen we in de vorm van
voorstaat. Deze referenties hebben ons geïnspireerd
een pilotproject op een beschikbare locatie in de
en geholpen om
betrokkenen mee te nemen in
Buiksloterham. Op basis van concrete kengetallen
onze overwegingen. En we hebben ze gebruikt om
onderzoeken we de financiële haalbaarheid en doen
onze gedachten aan te scherpen en buiten de kaders
we aanbevelingen om de kans op een uiteindelijke
te blijven denken, maar ons streven is niet om een
realisatie van het concept te vergroten.
academische discussie op gang te brengen binnen een bepaald architectuur-theoretisch kader. Het doel van deze studie is om concrete handvatten te
genereren
die
gemeentes,
architecten
en
ontwikkelaars de mogelijkheid geven om geclusterde, gestapelde bedrijfsruimtes in hoogbouw te realiseren. Door enerzijds de behoeftes en ambities aan de kant van ondernemers, gemeente(s) en (gebieds) ontwikkelaars in beeld te brengen en anderzijds de ruimtelijke, financiële en technische mogelijkheden waarbinnen deze wensen te realiseren zijn.
10 | november 2021
•
Het doel is om concrete handvatten genereren die kunnen helpen om de ontwikkeling van gestapelde bedrijfsruimtes te realiseren.
Mise en Place
1.3 Vraagstelling Is het mogelijk om binnen een (nieuwe) woon/ werkwijk met een hoge dichtheid, compacte, gestapelde bedrijfsruimtes voor maakbedrijven te realiseren? Om zo een oplossing te bieden:
• Voor de transformatie van industriegebieden naar productieve en inclusieve wijken waar, naast wonen, ruimte is voor bedrijvigheid en experiment. • Voor de vraag naar (betaalbare) bedrijfsruimte.
Haalbaarheidsstudie
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 11
1.4 Onderzoeksvragen • Voor welke bedrijven, voorzieningen en functies is een dergelijk verzamelgebouw interessant (qua onderlinge synergie en uitstraling) en wat zijn hun wensen? • Welke wensen hebben / randvoorwaarden stellen de maakbedrijven aan gestapelde huisvesting en hoe kunnen deze worden meegenomen in het ontwerp- / engineeringsproces? •
Is een vorm van gestapelde bedrijfsruimten een financieel haalbaar alternatief voor zowel de eigenaar als voor de gebruiker?
•
Op welke manier kan een dergelijke clustering van bedrijven een bijdrage leveren aan de duurzaamheidsambities van de gemeente als het gaat om efficiënt water- / energiegebruik en gesloten afvalstromen.
• Welke technische randvoorwaarden moeten worden gesteld aan dergelijke hoogbouw; installatietechnisch, bouwfysisch, logistiek, constructief en financieel? •
Hou zou een dergelijk gebouw eruit kunnen zien? Welk esthetisch beeld levert dit op?
12 | november 2021
•
voor welke bedrijven is een dergelijk verzamelgebouw interessant?
•
welke eisen en wensen stellen zij aan gestapelde huisvesting?
•
hoe kan dit concept een bijdrage leveren aan de (duurzaamheids)ambities van de gemeente?
•
welke technische randvoorwaarden moeten aan een dergelijk gebouw worden gesteld?
•
hoe zou een dergelijk gebouw eruit kunnen zien?
Mise en Place
1.5 Proces er
regelmatig
Het formuleren van deze randvoorwaarden is een
de werkgelegenheid in de productieve wijken);
ontwerpteamoverleggen
geweest
waarbij
iteratief proces gebleken waarbij ieder voorstel eerst
kantoren. Eventueel aangevuld met ondersteunende
vanuit
stedenbouwkundigen,
werd getoetst in het projectteam of bij de technisch
horecavoorzieningen. Met het toevoegen van deze
en
en financieel adviseurs voordat deze verder werd
kantoorfunctie bleek de financiële basis al meteen
projectmanagers, die betrokken zijn bij productieve
uitgewerkt. Met name de financiële haalbaarheid
een stuk meer solide te worden. De combinatie van
wijken Sloterdijk 1 Zuid, Klaprozenbuurt, NDSM,
bleek de grootste uitdaging te zijn. Efficiëntie was
kantoren met maakbedrijven zou bovendien een
Hamerkwartier en de Buiksloterham, in wisselende
uiteindelijk het sleutelwoord bij het formuleren van de
logische kunnen zijn als het gaat om onderlinge
samenstelling zijn aangeschoven. Ook de afdeling
uitgangspunten en het vormgeven van het ruimtelijk
synergie qua samenwerking.
Economische zaken is vanuit hun rol als opdrachtgever
model zonder dat daarbij al te veel concessies
voor deze studie gedurende het proces nauw
werden gedaan aan de ambities en de praktische
DIY
betrokken geweest.
bruikbaarheid van het concept.
Oorspronkelijk ging het concept ook uit van een
Gedurende de
het
proces
gemeente
programmamanagers,
zijn
gebiedsontwikkelaars
optimale benutting van de ‘do-it-your-self’ mentaliteit Kavel 19B (Buiksloterham)
Varianten
van ondernemers door alleen te voorzien in een
Het hielp enorm dat we op een gegeven moment door
Om tot het voorkeursmodel te komen zoals in deze
casco-drager. De ondernemers zouden hierin dan
de gemeente een kavel (19B) in de Buiksloterham
rapportage is gepresenteerd, zijn er vele alternatieve
zelf hun eigen bedrijfsruimte (inclusief gevels)
kregen aangewezen die we voor deze studie konden
varianten onderzocht. In de eerste modellen gingen
realiseren. Ontwikkeltechnisch bleken de nadelen
gebruiken als pilot-locatie. Dit maakte het concept
we nog uit van een monofunctionele invulling met
(onzekerheden) van dit concept niet op te wegen
tastbaar en droeg bij aan het concretiseren van de
alleen maakbedrijven op alle verdiepingen. Toen
tegen de voordelen, waardoor de DIY mentaliteit
randvoorwaarden voor een dergelijke ontwikkeling.
dit financieel onhaalbaar bleek hebben we hier een
zich nu beperkt tot het inbouwpakket (dus exclusief
andere functie op de hoger gelegen etages aan
gevels) en het mogelijk actief participeren van de
Op basis van dit plot hebben we generieke
toegevoegd. In eerste instantie woningen, maar
ondernemers in de ontwikkeling door middel van
randvoorwaarden geformuleerd die ook op andere
uiteindelijk, om meer tegemoet te komen aan de
inspraak en eventueel financiering. Als een soort van
locaties toepasbaar zouden moeten zijn.
oorspronkelijke insteek van de studie waarbij het juist
CPO constructie, maar dan voor ondernemers.
ging om het faciliteren van bedrijven (en daarmee ook
Haalbaarheidsstudie
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 13
vormstudies naar een geschikte casco-drager
14 | november 2021
Mise en Place
Constructie
Daarbij hebben we gezocht naar een optimum tussen
Deze tussen verdieping werd via de hellingbanen
Met het oog op duurzaamheid waren de eerste
bruikbaarheid, veiligheid en operationele continuïteit
ontsloten en fungeerde als parkeer- / expeditieruimte
modellen geheel geconstrueerd uit hout (CLT). Uit
aan de ene kant en efficiëntie ten aanzien van een
en als (bouwfysische) buffer tussen de maakbedrijven
de inventarisatie bleek echter dat de gewenste
nuttig (verhuurbaar) vloeroppervlak ten behoeve van
en kantoren. Het ontsluiten van deze etage zou echter
vloerbelastingen en de uitdagingen ten aanzien van
de bedrijven aan de andere kant.
een te grote belasting vormen voor de transportliften
trillingen niet op een doelmatige manier gerealiseerd konden worden in een geheel houten constructie.
waardoor dit ten koste zou kunnen gaan van de Uiteindelijk bleek de bruto-nettoverhouding niet
bedrijfsvoering van de ondergelegen bedrijven.
optimaal genoeg te krijgen. Bovendien zou deze Uiteindelijk heeft het model zich ontwikkeld naar een
oplossing alleen toepasbaar zijn bij een locatie met
Uiteindelijk is deze verdieping vervallen, maar is de
hybride vorm waarbij de maakbedrijven in de onderste
(relatief ) grote footprint.
bovenste verdieping voor bedrijven voorzien van een
lagen worden gehuisvest in een betonconstructie
uitkraging die niet alleen fungeert als akoestische
die als een tafel fungeert voor de hoger gelegen
De uitgewerkte optie is een variant geworden waarbij
en visuele buffer, maar ook als overstek voor het
kantoorverdiepingen die zijn geconstrueerd in hout.
de etages worden voorzien van binnenstraten die
kunnen laden en lossen van grote objecten langs de
Hiermee hebben we een goede balans kunnen vinden
zijn ontsloten met twee grote transportliften. Deze
buitengevel van de bedrijfsruimtes.
tussen duurzaamheid, bruikbaarheid en efficiëntie.
optie, waarbij de liften groot genoeg zijn om een bestelwagen in zijn geheel te verplaatsen (zodat er
Marktconsultatie
Ontsluiting / logistiek
op de etage geladen en gelost kan worden) is voor de
Medio
Ten aanzien van de ontsluiting hebben we varianten
meeste ondernemers een goed alternatief gebleken.
resultaten middels een marktconsultatie gedeeld
onderzocht waarbij de hoger gelegen verdiepingen
juni
2021
zijn
de
eerste
voorlopige
met ontwikkelaars en betrokken ondernemers.
niet alleen werden ontsluiten door middel van grote
In het verlengde van de hellingbanen is er ook een
De feedback die we tijdens deze dialoog hebben
transportliften, maar ook door het toepassen van
variant onderzocht waarbij er een tussenverdieping
ontvangen is opgenomen in deze rapportage en waar
hellingbanen.
werd gerealiseerd tussen de bedrijven op de
mogelijk zijn de uitgangspunten op basis van deze
ondergelegen
terugkoppeling aangescherpt of aangepast.
verdiepingen
en
de
kantoren
daarboven.
Haalbaarheidsstudie
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 15
vormstudies naar een efficiënte ontsluiting middels hellingbanen
16 | november 2021
Mise en Place
2. Concept 2.1 Omschrijving Het concept ‘Mise en Place’ behelst het geclusterd
Aan
de
bedrijven
en
kantoren
zouden
nog
huisvesten van maakbedrijven (tot milieucategorie
horecafuncties toegevoegd kunnen worden, maar
wijken blijven zij actief in hun eigen afzet- /
3.1) en kantoren in hoogbouw in de zogenoemde
deze zijn in dit onderzoek buiten beschouwing
verzorgingsgebied. Dit voorkomt veel onnodige
productieve wijken van amsterdam. De bedrijven
gelaten. Door het laden- en lossen zoveel mogelijk te
transportbewegingen en tijdverlies. Voor de gemeente
op de hoger gelegen verdiepingen zijn bereikbaar
beperken tot de binnenstraten blijft de overlast voor
Amsterdam blijft een belangrijke economische
middels binnenstraten die worden ontsloten door
de omgeving beperkt.
motor en leeromgeving voor het beroepsonderwijs
transportliften die groot genoeg zijn voor het
behouden. Een belangrijk aspect voor een inclusieve
verplaatsen van bestelauto’s. Het laden en lossen van
Het geclusterd huisvesten van bedrijven kan veel
bedrijven op de verdiepingen geschiedt op de etage
synergie opleveren als het gaat om onderlinge
zelf.
samenwerking, gedeelde voorzieningen, energie-
gebruik en het delen en beperken van afvalstromen.
Haalbaarheidsstudie
Door deze bedrijven te huisvesten in productieve
stad.
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 17
Door het gebouw te voorzien van publiek toegankelijke
De dynamiek, ruimte voor experiment en het
buitenruimtes en publieke voorzieningen (horeca,
productieve karakter van een dergelijk gebouw
repaircafé, gemeenschappelijk werkplaats, winkel
zijn bovendien kenmerken die van oudsher in de
voor restmaterialen, etc) krijgt het gebouw een
productieve wijken aanwezig zijn. Kenmerken die deze
buurtfunctie en draagt zo ook bij aan de cohesie op
wijken onderscheiden van andere nieuwbouwwijken
wijkniveau.
in Amsterdam en voor veel mensen een reden zijn of zijn geweest om in een dergelijk wijk te gaan wonen en / of werken.
Mise en Place: •
een cluster van gestapelde, betaalbare bedrijfsruimtes
•
ontsloten dmv grote transportliften
•
Gecombineerd met andere functies als kantoren, horeca, retail, wonen, etc.;
•
In een hoogstedelijk gebied, verankerd in een wijk door het toevoegen van buurtfuncties (gezamenlijke werkplaats, repaircafé, winkel voor (rest) materialen, etc.);
•
Publiek toegankelijk door de aanwezigheid van openbare buitenruimtes en publieksfuncties;
•
Met een optimale onderlinge synergie qua samenwerking, energiegebruik, gedeelde afvalstromen en
gedeelde voorzieningen. Axonometrie Mise en Place
18 | november 2021
Mise en Place
2.2 Inspiratie Voor dit project hebben wij ons laten inspireren
Gebouwen waren gebaseerd op modulaire kaders,
Groep32
door verschillende ontwerpers en kunstenaars die in
waardoor ruimtes konden worden uitgebreid en
Deze in 1932 opgerichte afsplitsing van ‘de Opbouw’
hun werk een bepaalde filosofie voorstaan waarbij
opnieuw gerangschikt om aan de behoeften van de
en ‘De 8’ verzette zich tegen de toen heersende
de invloed van de ontwerper zich beperkt tot het
gebruikers te blijven voldoen.
principes van het functionalisme. In hun ogen waren deze principes te ver doorgeschoten in het ‘Nieuwe
hoognodige. Binnen deze filosofie krijgen gebruikers de ruimte om zelf hun directe omgeving vorm te
Cedric Price
Bouwen’. Onder leiding van Arthur Staal bedachten
geven, deze toe te eigenen en organisch mee te laten
De socialistische architect Cedric Price onderzocht
zij ook een alternatief plan voor de Amsterdamse
evolueren met hun (veranderende) behoeftes. Voor
het potentieel van architectuur om verandering,
uitbreidingswijken in Nieuw West. De rigide scheiding
Misse en Place hebben wij ook gezocht naar een
intellectuele groei en sociale ontwikkeling te voeden in
van
casco drager die functioneel sterk genoeg is om een
plaats van een definitieve esthetische vorm te geven.
ontwerper (Cornelis van Eesteren) van deze wijken
gedifferentieerde invulling, naar eigen inzicht van de
Centraal in zijn visie stond het concept van ‘berekende
voorstond zou volgens Groep32 ten koste gaan van
ondernemers / gebruikers mogelijk te maken. Om zo
onzekerheid’ – het creëren van structuren die ruimte
de leefbaarheid. In hun visie is het juist de mix van
een bijdrage te leveren aan een diverse stadswijk die
te laten voor toevoegingen, sloop en transformatie.
verschillende functies die de stad tot stad maakt.
Constant
Yona Friedman
functies
(wonen-werken-winkelen)
die
de
productief en levendig is. Nieuwenhuis
en
Johan
Huizinga
Metabolisten
Geinspireerd door het boek ‘Homo Ludens’ van Johan
Opgeleid als architect, maar vooral bekend vanwege
De essentie van het metabolisme was dat de
Huizinga begon kunstenaar Constant modellen te
zijn architectuur theorieën waarin een groot belang
gebouwde omgevingen niet statisch zijn, maar
ontwerpen waarin de speelse en creatieve mens
wordt gehecht aan de vrijheid van mensen om
constante veranderingen kunnen ondergaan. In plaats
centraal staat; New Babylon. New Babylon is een
hun eigen omgeving vorm te geven. De rol van de
van te denken in termen van vaste vorm en functie
abstracte ‘drager’ en ligt als vorm niet vast, Constant
architect zou zich zoveel mogelijk moeten beperken
wilden deze architecten een systeem van onderdelen
deed slechts suggesties voor de manier waarop de
tot het ontwerpen van de grote (stedenbouwkundige)
bedenken dat voortdurend kon evolueren, aangepast
nieuwe wereld ingericht kan worden. Het is aan
structuren.
aan de noden van het moment.
de mens om New Babylon creatief vorm te geven,
afhankelijk van de behoeftes die er zijn.
Haalbaarheidsstudie
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 19
maquette New Babylon - Constant Nieuwenhuis
Ville Spatiale - Yona Friedman
fun palace - Cedric Price
Atelierwoningen Zomerdijkstraat - Zanstra, Sijmons, Giesen (Groep ‘32)
20 | november 2021
Expo Osaka 1970 - Metabolisten
La Torre Pluralista - Gaetano Pesce
Mise en Place
2.3 Referentieprojecten Kaap Noord
NDSM
Makerstoren (nog niet gerealiseerd)
Een al wat oudere ontwikkeling waarbij bedrijfsruimtes
Een unieke combinatie van ateliers, maakbedrijven,
Een verzamelgebouw voor de maakindustrie dat nog in
en kantoren zijn gecombineerd. Alle bedrijfsruimtes
(creatieve) kantoorfuncties en horeca in en rond de
ontwikkeling is. Geplande locatie is de voormalige ID&T
bevinden zich op maaiveldniveau. Het parkeerdek
gebouwen van de voormalige scheepswerf. In één van
locatie te Sloterdijk. De bedrijven op de etages worden
wordt ontsloten dmv een hellingbaan. De twee
de voormalige werfhallen zijn diverse (maak)bedrijven
ontsloten dmv één grote (inpandige) transportlift die
kantoortorens hebben een eigen verticale ontsluiting
tot drie lagen hoog geclusterd. Bedrijven op de etages
ook auto’s kan verplaatsen. Het concept lijkt zich meer
die ook toegangelijk is vanaf het parkeerdek.
hebben eigen hef- en hijsmechanismes voor het
te richten op high-end productie- / ontwerpbedrijven
verplaatsen van grote objecten.
dan op traditionele maakindustrie.
Adres: Asterweg 19, 1031 HL Amsterdam-Noord
Adres: NDSM-plein, 1033 WB Amsterdam-Noord
Adres: Rhôneweg, Amsterdam-Sloterdijk
Ontwerp: VSAP
Ontwerp: nvt
Ontwerp: Allard Architecture
Haalbaarheidsstudie
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 21
Fenixloodsen
Het industriegebouw Rotterdam
Een complex van (nieuwbouw) woningen boven
Het
van
Oorspronkelijk een combinatie van kantoorruimtes
creatieve bedrijven, horeca en culturele voorzieningen
Rotterdam heeft een betonconstructie en is ca 23.000
en opslag, Maar inmiddels biedt de locatie ook
(in de oorspronkelijke loodsen). De bovengelegen
m2 groot. Na restauratie herbergt het een combinatie
ruimte aan culturele en maatschappelijke initiatieven.
woningen zijn gebouwd op een enorme stalen
van retaill en horeca (voorzijde) en bedrijven
De overgedimensioneerde constructie laat ruimte
tafelconstructie die over en door de oorspronkelijke
(achterzijde) op maaiveldniveau met hierboven multi-
voor latere toevoegingen op het dak. Er is een grote
fenixloodsen is heen gebouwd.
tennant kantoorruimtes en shared spaces in het
transportlift aanwezig, maar deze kan geen auto’s
hogere segment (292,- / m2 / jaar).
verplaatsen.
eerste
bedrijfverzamelgebouw
Adres: Veerlaan 21, 3072 AN Rotterdam
Adres: Goudsesingel 52-214, 3011 KD Rotterdam
Ontwerp: Mei architects and planners
Ontwerp: Hugh Maaskant
Op Zeezand Amsterdam (1952)
Adres: Johan van Hasseltweg 39, 1021 KN Amsterdam Ontwerp: niet bekend
22 | november 2021
Mise en Place
3. Context 3.1 Relevantie Stedenbouwkundig
Om te voorkomen dat deze bedrijven zich steeds
De
De tendens dat bedrijven verhuizen naar de rand van
verder van hun werkgebied moeten vestigen en
stedenbouwkundige uitdagingen met zich mee, maar
de stad ten behoeve van woonruimte of verbetering
het
volgebouwd
ook kansen. Door bedrijven samen te brengen in
van woonkwaliteit bestaat al heel lang. De stad groeit
met
distributiecentra
compacte hoogbouw kan de openbare ruimte hierop
en maakbedrijven schuiven steeds meer op naar de
moeten
huisvestingsoplossingen
worden afgestemd waardoor een stedenbouwkundig
periferie. Inmiddels zijn we in een situatie gekomen
komen. Het huisvesten van bedrijven in hun eigen
overzichtelijker situatie kan worden gerealiseerd dan
dat de ruimte om te verhuizen steeds beperkter wordt.
verzorgingsgebied levert een positieve bijdrage
wanneer deze ruimtes over een wijk verspreid zijn.
Voor bedrijven in de Buiksloterham, Sloterdijk 1 Zuid,
een de levendigheid van een stadsbuurt en aan de
De verkeerslogistiek en eventuele overlast door de
NDSM, het Hamerkwartier en de klaprozenbuurt
doelstellingen die de gemeente stelt met betrekking
verschillende bedrijfsprocessen kunnen beheersbaar
geldt dat er binnen de stadsgrenzen van Amsterdam
tot duurzaamheid.
worden gemaakt op het moment dat deze zijn
nauwelijks nog betaalbare vestigingslocaties te
buitengebied
volledig
bedrijventerreinen er
alternatieve
wordt en
concentratie
van
bedrijfsruimtes
brengt
geclusterd.
vinden zijn. Haalbaarheidsstudie
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 23
Bovendien worden de plinten van omliggende
Leefbaarheid
gebouwen (die anders bestemd zouden worden
Door
in
In de beleidsdocumenten ‘Ruimte voor de Economie
voor bedrijven) ontzien. De beschikbare ruimte in
hoogbouw is de synergetische potentie enorm.
van Morgen’ en de concept bedrijvenstrategie
de plint is beperkt en het is de vraag of ontwikkelaars
Samenwerkingsverbanden
ondernemers
‘Amsterdam duurzaam productief’ van de gemeente
bedrijfsruimtes in de plint zullen omarmen. Immers een
in de buurt die vaak alle lange tijd bestaan
Amsterdam worden stadsbreed verschillende buurten
timmerfabriek op de begane grond zou consequenties
kunnen gecontinueerd en geïntensiveerd worden.
aangewezen als toekomstige productieve wijken.
kunnen hebben voor de verkoopwaarde van de
Transportbewegingen
kunnen
worden
Dit zijn woon-werkwijken die bedrijven integreren in
woningen er boven.
doordat
in
verzorgingsgebied
het
Maatschappelijk clusteren
bedrijven
van
maakbedrijven
tussen
hun
beperkt
stedelijk woonmilieu.
werkzaam kunnen blijven. Afvalstromen kunnen De technische (en logistieke) uitdagingen die de
worden verminderd en gecoördineerd worden
Integratie van maakbedrijven in woonwijken is
bedrijfsruimtes met zich meebrengen blijven beperkt
afgevoerd.
nodig om divers ondernemerschap voor de stad
tot de geclusterde productieve hoogbouw (zoals Mise
te behouden. Zodat er voldoende
ruimte blijft
en Place), waarmee de omliggende woongebouwen
Stadswijken met veel voorzieningen en dynamiek
voor werk- en stageplekken voor mensen met een
worden ontzien.
worden doorgaans beschouwd als levendige en
beroepsopleiding en deze niet langzaam de stad uit
gezonde wijken. Door de clusters te voorzien van
worden gedreven.
De plinten in deze woongebouwen kunnen dan
publieke voorzieningen, deze toegankelijk te maken
ter
maatschappelijke
voor omwonenden en een bepaalde ruimte te
Door het faciliteren van betaalbare bedrijfsruimtes
voorzieningen, retail en horeca. Functies die ook erg
laten voor experiment en ontmoeten, vormen zij
binnen de stadsgrenzen blijft Amsterdam een
nodig zijn in een woonwijk en een belangrijke bijdrage
ankerpunten in de buurt.
inclusieve stad met werk voor iedereen.
beschikking
komen
aan
leveren aan de leefbaarheid op buurtniveau.
24 | november 2021
Mise en Place
Historisch De door de gemeente aangewezen productieve wijken kennen veelal een historie van industriële productie en nijverheid. Anders dan nieuw land zoals IJburg beschikken deze wijken over een bepaald cultureel-historisch profiel dat een leidraad zou kunnen (en misschien wel moeten) zijn voor nieuwe ontwikkelingen. Het DNA van deze voormalige productiegebieden is voor veel mensen een reden om voor een dergelijke buurt te kiezen als ze op zoek zijn naar woonruimte. Het ruigere karakter, de aanwezigheid van broedplaatsen, de ruimte voor experiment, de bedrijvigheid, etc. zijn eigenschappen die door veel stadsbewoners worden gewaardeerd. Het onderscheidende vermogen van deze wijken zou dus gekoesterd en gecultiveerd moeten worden zodat de historische context van een bepaalde buurt niet volledig wordt weggevaagd en deze wijken zich blijvend kunnen onderscheiden van andere nieuwe woongebieden. bedrijvigheid in het Hamerkwartier 1946
Haalbaarheidsstudie
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 25
3.2 Bedrijvigheid van
bedrijven
die
binnen
Voorbeelden
hebben wij ons, om de inventarisatie enigszins
gestelde categorieën vallen wat betreft hinder en
Om meer grip te krijgen op de eisen en wensen van
overzichtelijk te houden, op deze wijk geconcentreerd.
transportbewegingen zijn:
ondernemers hebben we diverse ondernemers
De verwachting is dat de inzichten grotendeels ook voor andere productieve wijken gelden.
de
Inventarisatie
Omdat ons pilot kavel in de Buiksloterham is gesitueerd
een vragenlijst voorgelegd. Bij de keuze voor de te •
Hoveniersbedrijven
ondervragen ondernemers hebben we zoveel mogelijk
•
Smederijen (<200 m2)
rekening gehouden met de beperkingen ten aanzien
Milieu categorieën
• Timmerfabriek (< 200 m2)
van milieuclassificatie en transportbewegingen. Maw
Vanwege de menging met wonen moeten nieuw
•
Bakkerij (< 2500 kg meel / week)
de ondervraagde ondernemingen passen in principe
te vestigen bedrijven in Buiksloterham vallen in
•
Chocoladefabriek (< 200 m2)
allemaal binnen het bestemmingsplan van kavel 19B.
milieuhindercategorie 3.1 of lager (de Staat van
• Textielproductie
Inrichtingen Amsterdam), conform het vigerende
•
Kleine drukkerijen
bestemmingsplan.
hogere
•
Glasbewerkingsbedrijven
milieuclassificatie brengen aanzienlijke beperkingen
•
Aardewerkfabrieken (vermogens ovens < 40kW)
met zich mee ten aanzien van omliggende (woon)
•
Electriëns
functies en zijn daarmee niet geschikt voor dit concept.
• Vervaardiging van medische instrumenten
Bedrijven
met
een
•
Stoffeerderijen
hoeveelheid
•
Fabricage van sieraden
transportbewegingen zijn er door de gemeente kaders
•
Handel in en reparatie van auto’s en andere
Ook
ten
aanzien
van
de
gesteld. Functies zijn uitsluitend toegestaan voor
vervoersmiddelen
zover deze in in de van deze regels deel uitmakende
•
Detailhandel
‘staat van inrichtingen’ voor wat betreft de indice
•
Horeca
‘vrachtverkeer’ niet hoger scoren dan 1 en voor wat
•
Koeriersbedrijven
betreft de indice ‘personenverkeer’ niet hoger scoren
•
Dienstverlening algemeen
dan 2.
•
Stucadoor- / schildersbedrijven
26 | november 2021
Mise en Place
Vragenlijst •
Welke factoren vindt u het meest belangrijk bij de keuze voor een
•
hetzelfde gebouw?
bedrijfsruimte? •
Hoe groot is uw huidige bedrijfshuisvesting ongeveer in m2 en sluit dit aan op
Ziet u ook een voordeel in de huisvesting van andere functies, zoals horeca, in
•
Indien u hierin voordelen ziet, in hoeverre bent u bereid een hogere huur- of koopprijs te betalen?
uw behoefte? Hoe hoog is uw huidige bedrijfshuisvesting ongeveer in m1 en sluit dit aan op
•
Is duurzaamheid / circulariteit een belangrijk aspect binnen uw bedrijfsvoering?
uw behoefte?
•
Welke voorzieningen heeft u graag binnen loopafstand?
•
Is uw huidige huisvesting in eigendom of gehuurd?
•
Hoeveel grote transportbewegingen kent uw bedrijf ongeveer per dag?
•
Hoe lang bent u hier al gevestigd?
•
Is huisvesting van uw bedrijf op een andere verdieping dan de begane grond
•
Hoe lang bent u voornemens hier te blijven?
•
In het geval van een verhuizing naar een nieuwe locatie, wilt u dan het liefste in
•
voor u een optie?
Amsterdam blijven? •
Zo ja, in dezelfde buurt / wijk?
•
Zo niet, waar dan (buurt / stadsdeel)?
•
Heeft u dan een voorkeur voor huur of koop?
•
Werkt uw bedrijf veel samen met andere bedrijven in de directe omgeving?
•
Werkt uw bedrijf veel samen met andere bedrijven in de directe omgeving?
•
Welke voor- en nadelen ziet u in huisvesting met andere maakbedrijven in één
gebouw? •
Ziet u voordelen in geclusterde huisvesting als het gaat om samenwerking, afvalstromen, gedeelde lasten, etc?
Haalbaarheidsstudie
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 27
Inzichten en (voorzichtige) conclusies De antwoorden van de verschillende ondernemers
• Veel interesse in eigendom (ipv huur)
geven een goed inzicht in factoren die voor hen
•
De
verschillende
• inzichten
en
conclusies
van 6 x per dag tot 1 x per 2 weken (autobedrijven
financieel gedreven.
buiten beschouwing gelaten).
Met name kleinere bedrijven zien veel voordelen
zijn
geconcretiseerd in hoofdstuk 4. Randvoorwaarden • •
• Voor de middelgrote en kleinere ondernemers is
in synergie qua samenwerking, gedeelde
huisvesting op een etage vaak geen bezwaar (mits
afvalstromen, gedeelde voorzieningen
er goede voorzieningen zijn). Een aantal gaf aan
(zoals een wagenpark), etc
hier ook een voordeel in te zien.
Een aantal (kleinere) ondernemers gaf aan bang te
Belangrijke factoren bij keuze bedrijfshuisvesting:
>Kosten
Het aantal (grote) transportbewegingen varieert
Interesse in een duurzame bedrijfsvoering is veelal
van belang zijn bij de keuze voor een (nieuwe) bedrijfshuisvesting:
•
zijn voor onderlinge overlast / rommel
•
Onder bedrijven is veel interesse voor koop en mee-investeren in ontwikkeling
• Veel ondernemers zien voordelen in de
>bereikbaarheid
aanwezigheid van andere functies / voorzieningen
>toegankelijkheid
(winkel, horeca, kinderopvang, sport, etc.) in het-
>afmeting
zelfde gebouw (maar zijn niet bereid om hier meer
>zichtbaarheid (vindbaarheid)
voor te betalen).
>termijn van beschikbaarheid >mogelijkheid tot koop •
Bandbreedte benodigd vloeroppervlak:
>van 40 m2 tot 750 m2
•
er is onder middelgrote en kleine ondernemers relatief veel behoefte aan lagere ruimtes (ca 3,5 m)
•
•
met name kleinere bedrijven zien veel voordelen in synergie
•
veel ondernemers zien voordelen in de aanwezigheid van andere functies / voorzieningen
•
voor de middelgrote en kleinere ondernemers is huisvesting op een etage vaak geen bezwaar
Bandbreedte benodigde minimale hoogte:
>van 2.8 tot 6 m1 (waarbij relatief veel behoefte
aan lagere ruimtes ca 3,5 m).
• Veelal gehecht aan huidige locatie
28 | november 2021
• onder bedrijven is veel interesse voor koop en mee-investeren in ontwikkeling
Mise en Place
3.3 Wijken Voor de toekomstige woon-werkwijken in Amsterdam hanteert de gemeente op basis van de reeds aanwezige kenmerken en potenties van een bepaalde wijk een onderscheid in vier typologieën: •
woonwijken
•
creatieve wijk
•
productieve wijk
•
stadsstraten
PRODUCTIEVE WIJK
Het concept van gestapelde bedrijfsruimtes past binnen de contouren van een productieve wijk. Productieve wijken Productieve
wijken
zijn
woon-werkwijken
die
bedrijven met ruimtelijke behoefte aan bedrijfsruimte integreren in nieuw stedelijk woonmilieu. Integratie van bedrijven in woonwijken is nodig om divers ondernemerschap voor de stad behouden, te meer omdat veel binnenstedelijke bedrijventerreinen de komende jaren worden ingezet voor nieuwe stedelijke groei.
Figuur 26: Kansrijke locaties productieve wijken
46 Haalbaarheidsstudie
Ruimte voor de Economie van Morgen
overzicht productieve wijken Amsterdam
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 29
Integratie van bedrijven in woonwijken is niet nieuw. Het grootste deel van Amsterdam tot en met de gordel van de negentiende eeuw, is gebouwd zonder fysieke scheiding tussen werken en wonen. Nieuwe productieve wijken keren terug naar dit principe, waarin ruimte is voor bestaande bedrijvigheid zoals ambachten, lokale productie, maar ook voor nieuwe
opkomende
productiemethoden
zoals
3D-printen en ander vormen van kleinschalige smart-industry.
Menging
van
woonwijken
met
bedrijfsruimte wordt in deze tijd mogelijk doordat
Fiction Factory - Amsterdam Noord
Aectual 3D printing - Amsterdam Noord
delen van productieprocessen schoner worden en door technologische mogelijkheden voor isolatie en emissiebeperking. Ontwikkelgebieden met het predikaat productieve wijk zijn: •
Sloterdijk 1
•
Overamstel
•
Cornelis Douwes
•
Buiksloterham
•
Hamerkwartier
•
Klaprozenbuurt
•
NDSM bedrijvigheid in de binnenstad - Gartman garage
30 | november 2021
Mise en Place
3.4 Testlocatie Om ervoor te zorgen dat deze studie concrete handvatten genereert heeft de gemeente een kavel aangewezen die voor dit onderzoek als testlocatie fungeert. Kavel 19B Kavel 19B wordt op dit moment gesaneerd en bouwrijp gemaakt en is in eigendom van de gemeente. Het is gesitueerd op de hoek van de Boterbloemstraat en de Papaverweg in de wijk Buiksloterham. De Buiksloterham is een van de meest veelbelovende gebieden om tegemoet te komen aan de enorme vraag naar stedelijk wonen en werken. Voor de ontwikkeling heeft de gemeente een aantal beleidsmatige opgaven centraal gesteld. De Buiksloterham moet een wijk worden die circulair, productief en ongedeeld is met een hoge dichtheid.
locatie kavel 19B
Haalbaarheidsstudie
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 31
7. Buiksloterham als robuust groen-blauw en natuurinclusief systeem Zowel in de openbare ruimte als op kavelniveau is aandacht voor klimaatadaptatie en natuur-inclusiviteit. Denk aan groen op de kavels, benutting hemelwater op de kavel en in de openbare ruimte, koele verblijfplekken, regenbuffers in de openbare ruimte, projecten die bijdragen aan de vergroeningsopgave en vergroting van de biodiversiteit en een grote variatie aan openbaar groen. Een en ander wordt gekwantificeerd in de kaders voor herontwikkeling.
8. Buiksloterham waardeert reststromen In het kader van circulariteit komt bij planuitwerkingen aandacht voor reststromen. Dit kan zich op verschillende schaalniveaus uiten.
7. Buiksloterham als robuust groen-blauw en natuurin-
clusief systeem Circulaire wijk
Zowel in de openbare ruimte als op kavelniveau is aan-
Buiksloterham een voorbeeldwijk zijn voor dacht voor moet klimaatadaptatie en natuur-inclusiviteit. Denk aan groen de kavels, benutting hemelwater op de circulariteit en op duurzaamheid, op allerlei manieren:
8. Buiksloterham waardeert reststromen In het kader van circulariteit komt bij planuitwerkingen aandacht voor reststromen. Dit kan zich op verschillende schaalniveaus uiten.
kavel en in de openbare ruimte, koele verblijfplekken,
energie, materiaalgebruik, mobiliteit regenbuffers in de openbare sanitatie, ruimte, projecten die bij-
dragen aan de vergroeningsopgave en vergroting van de enzovoorts. biodiversiteit en een grote variatie aan openbaar groen. Een en ander wordt gekwantificeerd in de kaders voor herontwikkeling.
Productieve wijk
Terwijl de woonfunctie sterk toeneemt, moet de maakindustrie een plek behouden. Deels zijn dat bestaande bedrijven, deels ook nieuwe. Verdichten met wonen gecombineerd met werken vergt een verfijnde menging van functies, maar hier liggen ook kansen; steeds meer vormen van bedrijvigheid laten zich mengen met wonen. Ongedeelde wijk
Afbeelding 3.11.8: Reststromen
Buiksloterham staat onder grote druk van centraalAmsterdam. Alles waaraan daar een tekort is, klotst over het IJ heen. Deels is dat goed, want de krachten moeten ergens heen. De stad mag oprukken naar Afbeelding 3.11.7: Robuust groen-blauw en natuurinclusief
Buiksloterham.
Afbeelding 3.11.8: Reststromen
ambities voor de Buiksloterham - robuust groen-blauw en natuurinclusief
ambities voor de Buiksloterham - aandacht voor reststromen
credits: Delva landscape
credits: Delva landscape
Afbeelding 3.11.7: Robuust groen-blauw en natuurinclusief
Herijking investeringsnota Bu
9. Buiksloterham is inclusief en verbonden Buiksloterham is fysiek en sociaal verbonden. Het ontwikkelt zich samen met de omliggende wijken tot een rijk 32 | november 2021 palet aan plekken die van elkaar profiteren. Belangrijke aspecten hierin zijn goede verbindingen naar de omlig-
Mise en Place
5. Buiksloterham kiest voor het delen van voorzieningen Buiksloterham wordt een productieve, circulaire wijk. Niemand kan in zijn eentje circulair zijn, daarom vormen collectieven en co-creaties de rode draad in de uitwerkingen. Buiksloterham realiseert gemengde milieus, wat de kansen voor meervoudig ruimtegebruik verhoogt. Het principe van de mobiliteitshub wordt onderzocht. Op kavel- en gebouwniveau geven bijvoorbeeld het opvangen en het delen van water- en reststromen kansen om aan deze ambitie verder te werken.
Tegelijkertijd staat Buiksloterham onder invloed van het naastgelegen Volewijck, een van de sociaal zwakste wijken van Amsterdam. De botsing tussen het succesvolle, uitrollende centrum en het zwakke
4. Buiksloterham stimuleert ontmoeting Zowel in de openbare ruimte als op de kavels en in de gebouwen wordt ontmoeting gestimuleerd. Dit uit zich in doorwaadbaarheid, het creëren van bijzondere plekken, kleine parkjes en gedeelde faciliteiten. Het draagt bij aan de sociale cohesie en leefbaarheid in de wijk en geldt als basis voor een gezonde stedelijke economie. Deze filosofie zal op elk schaalniveau, van cluster tot de plattegrond van een gebouw, tot uitdrukking komen.
Volewijck is in de ogen van velen hard en openbaart
5. Bu N co kin de pr ve en de
zich volop in Buiksloterham. De strategie is om genoemde botsing te verzachten en Buiksloterham met
omliggende
buurten
te
ontwikkelen
als
ongedeelde wijk. Met een hoge dichtheid In ‘Koers 2025’, de woningbouwstrategie uit 2016 die voortbouwt op de Structuurvisie-ambities, is Buiksloterham aangewezen als ‘gemengde stadsbuurt’ en als versnellingslocatie. De buurt is zeer geschikt om de hoge verstedelijkingsambities van Koers 2025 mede een plek te geven, zowel door te versnellen als door de dichtheid te verhogen.
ambities voor de Buiksloterham - voldoende collectieve voorzieningen Afbeelding 3.11.5: Collectieve voorzieningen credits: Delva landscape
Afbeelding 3.11.4: Stimuleren ontmoeting ambities voor de Buiksloterham - stimuleren van ontmoeting
credits: Delva landscape
Afb
Haalbaarheidsstudie
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 33
4. Uitgangspunten 4.1 Ruimtelijk-functioneel Qua ruimte-behoefte bestaat er een grote variatie
Vloeroppervlak
Verdiepingshoogte
tussen
Een
Op basis van een voorlopige inventarisatie van
In een beleidsnotitie van de gemeente mbt het
schilderbedrijf zal de ruimte wellicht alleen gebruiken
de bedrijvigheid in de plangebieden binnen de
Hamerkwartier (Hamerkwartier werkt) wordt gepleit
voor de opslag van een materieel en voorraad, terwijl
gestelde milieucategorie kan worden gesteld dat het
voor een verdiepingshoogte van minimaal 8 meter.
een interieurbouwer een groot vloeroppervlak
ruimtebeslag van de kleinste bedrijven ca 40 m2 is
Deels omdat deze hoogte een ruimte voor nagenoeg
nodig heeft voor de benodigde machines en het
en van de grootste ca 750 m2. Om zoveel mogelijk
elk bedrijf geschikt maakt, maar ook omdat met een
fabricageproces.
bedrijven in aanmerking te laten komen voor het
dergelijke hoogte ander gebruik van een bedrijfs-
concept moet de bandbreedte van het beschikbaar
ruimte (bv als kantoor) wordt bemoeilijkt.
de
verschillende
maakbedrijven.
vloeroppervlak en de flexibele indeelbaarheid zo
34 | november 2021
groot mogelijk zijn.
Mise en Place
In de Investeringsnota Sloterdijk I Zuid wordt zelfs een
Onze (voorzichtige) inschatting is dat binnen de door
Met het oog op de toekomstwaarde hebben wij geen
flexibele plint aangehouden van ca.10 meter. In een
de gemeente gestelde kaders tav mileuclassificatie
tussenmaten opgenomen. Op deze manier kan een
nadere studie, Superplinten, is onderzocht wat er voor
en vervoersbewegingen (zie 3.1) circa 20 % van de
dubbelhoge ruimte in de toekomst ook nog aangepast
nodig is deze in technische te organiseren.
bedrijven behoefte heeft aan hogere bedrijfsruimtes
worden naar twee enkelhoge ruimtes indien hier meer
(tot 7.20 meter).
behoefte aan is.
hoogtes zijn, hoe groter de dimensioneringen en de
Om zonder voorbehoud uitspraken te kunnen doen
De interne ontsluiting en de gevelindeling maken een
uitdagingen zijn tav van stabiliteit.
over de exact gewenste verdiepingshoogtes zou
dergelijke aanpassing relatief eenvoudig.
Constructief geldt dat hoe hoger de constructie-
aanvullend onderzoek gedaan moeten worden. Een hoge ruimte is qua realisatie relatief duur per
Aandachtspunt hierbij is wel dat maatwerk (toegespits
Voor de bovengelegen kantoorverdiepingen hebben
m2
inventarisatie
op één bepaald soort bedrijfsvoering) zoveel mogelijk
we een netto verdiepingshoogte aangehouden van
blijkt dat voor veel bedrijven (binnen de gestelde
moet worden voorkomen, omdat dit ten koste gaat
3.00 meter (tussen de balken 3.40 meter). Dit is meer
milieuclassificatie) een hoogte rond de 3.5 tot 4,0
van de flexibiliteit.
dan wordt voorgeschreven in het bouwbesluit, maar
gebruiksoppervlak.
Uit
onze
meter voldoende is voor hun bedrijfsvoering. Hoger
hiermee blijft de mogelijkheid open dat deze etages
wordt gewaardeerd, maar alleen als dit geen extra
In ons concept zijn wij vooralsnog uitgegaan van een
ook gebruikt kunnen voor lichte ambachtelijke
kosten met zich meebrengt. Alleen voor een aantal
combinatie van enkele en dubbelhoge bedrijfsruimtes
werkzaamheden.
timmer- en autobedrijven geldt dat zij een ruimere
met een vrije hoogte van respectievelijk 3.60 en 7.20
herbestemming naar woonruimte door deze ruimere
verdiepingshoogte nodig hebben. Dit zijn vaak ook
meter. Waarbij voor de dubbelhoge ruimtes geldt dat
hoogte ook relatief eenvoudig gerealiseerd kunnen
de bedrijven met een hogere vloerbelasting en meer
deze alleen op de begane grond (aan de Papaverweg)
worden.
vervoersbewegingen.
worden gesitueerd. Hiermee denken wij een optimale
In
de
toekomst
zou
een
balans tussen functionaliteit, flexibiliteit en (kosten) efficiëntie gevonden te hebben.
Haalbaarheidsstudie
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 35
Vloerbelasting en overspanning
In ons concept hanteren wij een stramienmaat voor de
In algemene zin geldt voor de bedrijfsruimtes dat we
kolommen van 8,0 x 8,0 meter. Bij deze overspanning
een bepaalde gradatie aan kunnen houden tav de
is er voldoende interne manoeuvreerruimte en
benodigde vloerbelasting.
indelingsflexibiliteit.
Bedrijven met een hogere vloerbelasting en meer
De houten kolommen staan in de kantoren op een
transportbewegingen worden gesitueerd op de
gridmaat van 8,0 x 4,0 meter.
begane grond en bedrijven met een minder intensieve bedrijfsvoering op de hoger gelegen verdiepingen. Tav de vrije overspanning tussen de kolommen is een optimum gezocht tussen functionaliteit, indeelbaarheid Grote
en
overspanningen
constructieve
efficiëntie.
brengen
bepaalde
een
flexibiliteit met zich mee tav indeelbaarheid en interne verkeerstromen. Echter door het stapelen van de bedrijfsruimtes en de daarmee gepaarde vloerbelastingen zou dit betekenen dat de constructie (zeer)
zwaar
gedimensioneerd
moet
worden.
Kostentechnisch wil je de overspanningen juist wat kleiner houden.
•
bandbreedte in vloeroppervlak tussen de verschillende ondernemingen varieert van 40 - 750 m2
•
de flexibele indeelbaarheid moet zo groot mogelijk zijn
•
dubbelhoge ruimtes zijn binnen de gestelde milieuclassificaties (tot 3.1) en eisen tav transport
(indice <2) beperkt nodig
•
kantoorruimtes worden overgedimensioneerd zodat ander gebruik relatief eenvoudig te realiseren is.
•
bij een stramienmaat van ca 8,0 x 8,0 m voor de constructie is er voldoende interne
manouvreerruimte en ruimtelijke flexibiliteit
36 | november 2021
Mise en Place
patio
dakkas en daktuinen
vrije hoogte kantoren 3,0 meter
binnenstraat
vrije hoogte bedrijven 3.6 meter
vrije hoogte bedrijven aan Papaverweg 7.2 meter
Haalbaarheidsstudie
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 37
4.2 Logistiek Structuur
Ter plaatse van de bovenste bedrijfsruimtes kraagt de
Ontsluiting maaiveld en verdiepingen
Het kavelpaspoort van kavel 19B gaat uit van een
constructie uit zodat hier een overstek ontstaat tussen
De bedrijven op de begane grond worden direct
primaire ontsluiting aan de Noordzijde (Papaverweg)
de ondergelegen bedrijfsruimtes en de bovengelegen
ontsloten via de primaire (Papaverweg) en secondaire
en een secundaire ontsluiting aan de Zuidzijde. In ons
kantoorverdiepingen. Deze uitkraging fungeert voor
ontsluiting
concept zijn de bedrijfsruimtes met een intensievere
de kantoren als balkon en omloop / vluchtweg, maar
bovengelegen verdiepingen worden horizontaal
bedrijfsvoering (hoge vloerbelasting, veel transport)
ook als (bouwfysische) buffer tussen de bedrijvigheid
ontsluiten via de binnenstraat en verticaal via de
ontsloten via de Papaverweg. De bedrijven met een
beneden. Voor de bedrijven biedt het overstek
transportliften en de hijs- / hefmogelijkheden langs
minder intensieve bedrijfsvoering en eventueel een
mogelijkheden voor het hijsen / heffen van grote
de gevel.
retailfunctie worden aan de Zuidzijde ontsloten. Beide
goederen langs de gevel.
(zuidzijde)
op
maaiveldniveau.
De
zijdes zijn intern met elkaar verbonden door een binnenstraat.
In deze binnenstraat (een ongeklimatiseerde, overdekte buitenruimte) is ruimte voor laden en lossen,
parkeren en (tijdelijke) opslag van inkomende en
uitgaande
bedrijfsruimtes
goederen. worden
via
De
bovengelegen
deze
binnenstraat
ontsloten door middel van twee grote transportliften. Eentje aan de westgevel (voor inkomend transport) en eentje aan de oostgevel (voor uitgaand transport) Deze liften hebben een hoog draagvermogen en zijn qua afmetingen geschikt voor bestelwagens tot 7.40 meter lengte. Vrijwel iedere bestelauto past hierin. impressie logistieke binnenstraat en verticaal transport Mise en Place
38 | november 2021
Mise en Place
de twee hoofdontsluitingen verbinden de afzonderlijke kantoortorens
bedrijven op de verdiepingen worden ontsloten via een binnenstraat en grote transportliften
vluchtweg kantoren
vluchtweg kantoren
kantoren worden hebben een directe entree vanaf de straat
ontsluiting bedrijven via binnenstraat in oostwest-richting
bedrijven met veel en / of zware verkeersbewegingen worden direct vanaf de Papaverweg ontsloten
Haalbaarheidsstudie
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 39
Er zijn twee grote goederen liften (7,4 x 3,0 meter)
Middels de uitkraging op de derde verdieping kunnen
voorzien; eentje voor de inkomende goederen /
goederen ook buiten langs de gevel aan- en afgevoerd
bestelwagens aan de westzijde en eentje voor de
worden door middel van een katrolmechanisme aan
uitgaande goederen aan de oostzijde.
de onderzijde van de uitkraging. Een extra voorziening voor verticaal transport en tegelijkertijd een verwijzing
Mocht één lift buiten werking zijn dan is er altijd
naar de oude pakhuizen en werven waar ook vaak via
een back-up. Deze wordt dan tijdelijk voor zowel de
katrollen buitenlangs goederen werden verplaatst.
inkomende als uitgaande goederen gebruikt. aan- en afvoer materialen (expeditie) De bovengelegen kantoorverdiepingen, patio en
In de binnenstraat op de begane grond is ruimte voor
dakterrassen zijn direct vanaf straatniveau ontsloten
laden en lossen en tijdelijke opslag van inkomende
en hebben een eigen entree aan de Noordzijde
en uitgaande goederen. Restmaterialen kunnen hier
(Papaverweg) en Zuidzijde. Vanuit deze trappenhuizen
worden verzameld zodat deze gescheiden kunnen
zijn ook de binnenstraten op de etages toegankelijk.
worden opgeslagen en collectief worden afgehaald.
•
bedrijven met een intensieve bedrijfsvoering worden gesitueerd op de begane grond (Papaverweg)
•
overige bedrijven worden ontsloten door een binnenstraat
•
verticaal transport vindt plaats met behulp van twee grote transportliften, geschikt voor goederen
en auto’s (4.000 kg, 7,4 x 3,0 m). Tevens kunnen goederen langs de gevel vervoerd worden.
•
laden & lossen vindt voor een grotendeels intern plaats (in de binnenstraten).
•
op de begane grond is expeditieruimte beschikbaar voor aan- en afvoer van goederen en afval
•
de kantoren beschikken over een eigen representatieve entree en verticale ontsluiting vanaf de
straat. verticaal transport langs de gevel
40 | november 2021
Mise en Place
4.3 Constructief Gekozen is voor een hybride constructie waarbij
Dit zijn vaak de bedrijven met een wat minder
Constructieve stabiliteit voor de onderbouw wordt
de
bedrijven
intensieve bedrijfsvoering (minder zware machines
gehaald uit de trappenhuizen en schachten van de
worden uitgevoerd in beton en de bovengelegen
en minder transport) die logischerwijs hoger in
transportliften. De houten bovenbouw is voorzien van
kantoorverdiepingen in hout (CLT). De bedrijfsruimtes
het gebouw worden gesitueerd. Met het oog op
schoren in de langsgevels en gesloten kopse gevels
ook in hout construeren is alleen al vanwege de
constructieve efficiëntie gaan we uit van een hoge
die fungeren als een constructieve schijf.
benodigde draagvermogens niet mogelijk. Het
vloerbelasting voor de begane grond met een verloop
onderscheid tussen een betonnen onderbouw en
naar een lagere vloerbelasting voor de hoger gelegen
nuttige vloerbelasting
houten bovenbouw heeft als voordeel dat trillingen
bedrijfsvloeren. De dimensionering van vloeren en
•
Begane grond:
1.500 – 2.000 kg / m2
van de maakbedrijven niet naar boven worden
kolommen is hierop aangepast.
• Verdieping 1 t/m 3:
1.000 – 1.500 kg / m2
ondergelegen
verdiepingen
voor
doorgegeven. Hiermee wordt voor de bovengelegen
• Kantoorverdiepingen: 250 - 500 kg / m2
kantoren (of evt woningen) een groot deel van
• Dakvlakken:
eventuele overlast voorkomen.
(vanwege groen dak)
500 kg / m2
De kolommen van de betonconstructie staan op
een grid van 8,- x 8,0 meter. De kolommen van de houtconstructie hebben een gridmaat van 8,0 x 4,0 meter. Uit inventarisatie blijkt dat met een vloerbelasting van
•
ca. 1.500 – 2.000 kg / m2 de vloeren geschikt zullen
zijn voor een groot deel van de maakbedrijven. Echter
•
voor een aanzienlijk deel van de bedrijven geldt dat
een vloerbelasting van 2.000 kg / m2 niet nodig is.
Haalbaarheidsstudie
•
de bedrijfsruimtes beschikken over een betonconstructie met kolommen op een gridmaat van 8,0 x 8,0 meter. de kantoorruimtes beschikken over een houten (gelamineerd / clt) constructie met kolommen op een gridmaat van 8,0 x 4,0 meter. de dakvlakken zijn constructief geschikt voor daktuinen, bijeenkomsten en (horeca) voorzieningen.
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 41
houten constructie kantoren vrije hoogte hooutconstructie 3,0 meter
gridmaat 8,0 x 4,0 meter
uitkraging
vrije hoogte betonconstructie 3,6 / 7,2 meter
betonconstructie bedrijven gridmaat 8,0 x 8,0 meter
42 | november 2021
Mise en Place
4.4 Installaties We hebben onderzocht of er een bepaalde
Alle nieuwbouw in de
Buiksloterham wordt
De verschillen in technische behoeftes tussen de
energetische synergie valt te behalen op gebouw-
aangesloten op het stadsverwarmingsnet waarmee
afzonderlijke (soorten) bedrijven zijn dermate groot
niveau. Bijvoorbeeld door de restwarmte van het
het gebouw al over een (relatief ) duurzame
dat je hier (met het oog op de flexibiliteit) niet kunt
ene bedrijf te gebruiken voor de verwarming van
warmtebron
voorzien in gebouw-gebonden installaties.
het andere bedrijf (of de kantoren en evt woningen).
voldoen aan de BENG-eisen (bijna energie neutrale
Helaas blijkt het gebouw te klein om hier een
gebouwen) is er in het energieconcept voorzien in 600
Naast de pv-cellen gaan we in het ontwerp uit van
significant voordeel te behalen. Bovendien zou dit een
m2 pv-cellen.
passieve maatregelen die kunnen bijdragen aan
beschikt. Om het gebouw te laten
aanzienlijke installatietechnische investering vergen
een efficiënt energiegebruik. Door de dakkassen
die bovendien nogal ten koste gaat van flexibilieit en
Voor
deze
te verbinden met de verticale ontsluitingszones
daarmee de toekomstbestendigheid van het gebouw.
werktuigbouwkundig
worden
van de kantoren en te voorzien van beplanting
opgeleverd. De bedrijfsruimtes worden voorzien
kunnen deze fungeren als ‘groene longen’ voor de
Energiezuinigheid (BENG)
van overdrachtspunten waar de huurders zelf hun
kantoorverdiepingen. Door deze kassen bovendien
De nieuwbouw zal moeten voldoen aan de wettelijke
inrichting op kunnen aansluiten. Dit betekent dat
te koppelen aan de lucht- en koelinstallaties en deze
eisen rondom energiezuinigheid uit het Bouwbesluit.
er per verhuurbare unit overdrachtspunten worden
te voorzien van een warmtepomp kan de passieve
Een gebruiksfunctie heeft, bepaald volgens NTA 8800,
gemaakt voor warmte, water toe- en afvoer en
warmte die in de kassen wordt gegenereerd bijdragen
de in onderstaande tabel aangegeven maximum
elektriciteit. (vergelijkbaar met een winkelconcept).
aan een efficiënt energiegebruik van de klimaat-
waarden voor energiebehoefte en primair fossiel
Ook de ventilatie wordt per verhuurbare unit door de
installaties voor de kantoren.
energiegebruik en minimum waarde voor het
huurder aangebracht.
aandeel hernieuwbare energie. Er is een berekening opgezet om te zien met welke maatregelen aan de eisen kan worden voldaan. Dit is nu een vrij globale berekening. Voor de aanvraag omgevingsvergunning Bouwen zal een complete berekening moeten worden aangeleverd.
Haalbaarheidsstudie
•
de
bedrijfsruimtes
geldt
nagenoeg
dat
casco
de bedrijfsruimtes worden casco opgeleverd met een aansluiting op het stadsverwarmingsnet, een meterkast en watermeter
•
de dakkassen dragen passief bij aan een comfortabel binnenklimaat
•
de kassen zijn voorzien van ca 600 m2 pv-cellen waarmee het gebouw voldoet aan de BENG-eisen
(bijna energie neutrale gebouwen)
Gestapelde bedrijfshuisvesting | 43
4.5 Brandveiligheid Compartimentering
Vluchtwegen
Brandgevaarlijke stoffen
Doordat de afzonderlijke bouwdelen niet groter
Voor de kantoorfunctie is de maximale vluchtlengte 30
De gestelde maximale milieuclassificatie van 3.1 laat