Document · PDF

1. Onderzoek gestapeld bedrijfsgebouw.pdf

Raadscommissie Ruimtelijke ordening 6 december 2023, gemeente AmsterdamBij agendapunt: Kennisnemen van de raadsinformatiebrief over de afdoening van de toezegging over een tender van een gestapeld bedrijfsgebouw TA2023-000783 (VN2023-023925)23.629 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 3

€

11.920.452 11.920.452 € €

-€

6.5556.555 70% 70%

GBO/VVO GBO/VVO

Huur Huur per gbo/vvo per gbo/vvo

€ € 2% € 2% € 5 5

Eerste Eerste jaarshuur jaarshuur gbo/vvo gbo/vvo Eerste Eerste jaarshuur jaarshuur

€ €

BAR BAR

2.1152.115 € € €

1.2821.282 11.920.452 11.920.452 6.5556.555

95-140 95-140 180-230 180-230 110 110 € € 210 210 11 €11 € 22 22 121 121 € € 232 232 796.097 796.097 € € 6%-8% 6%-8% 5%-6% 5%-6% 6,5% 6,5% 5,5% 5,5%

€

1.7351.735 € €

Beleggingswaarde Beleggingswaarde per gbo/vvo per gbo/vvo

€

1.8681.868 € €

11.372.821 11.372.821 € €

-€

€

11.372.821 11.372.821

Beleggingswaarde Beleggingswaarde excl. excl. BTW BTW

€

12.247.653 12.247.653 € €

-€

€

12.247.653 12.247.653

Residuele Residuele grondwaarde grondwaarde excl. excl. BTW BTW

€

-1.815.225 -1.815.225 € € -195 -195

-€

€

-1.815.225 -1.815.225 -195 -195

Residuele Residuele grondwaarde grondwaarde excl. excl. BTW BTW Per BVO Per BVO

€

327.201 327.201 € € 35 35

-€

€

327.201 327.201 35 35

€

€ €

-€ -€

€ €

-265 -265 -2.462.799 -2.462.799

Parkeren Parkeren Parkeerplaatsen Parkeerplaatsen (st) (st) Huurprijs Huurprijs p.p. per p.p.jaar per jaar Huuropbrengst Huuropbrengst per jaar per jaar BAR BAR Beleggingswaarde Beleggingswaarde excl. excl. BTW BTW

€ €

€

ExtraExtra grondwaarde grondwaarde excl. excl. BTW BTW

€

Verschil Verschil

300-500 300-500 300 300

1.7351.735

1.8981.898

€

Grondprijzen Grondprijzen gemeente gemeente per BVO per BVO

4.2164.216 € €

9.3009.300

Bouwkosten Bouwkosten per bvo per bvo Bijkomende Bijkomende kosten kosten AK AK W&R W&R

Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaren jaren tot eerste tot eerste jaarshuur jaarshuur

121 121 € € 232 232 796.097 796.097 € € 6%-8% 6%-8% 5%-6% 5%-6% 7,0% 7,0% 5,5% 5,5%

Totaal Totaal -

€

70 %

Projectresultaat:

-€

€

Bruto / netto verhouding:

nvt

2.1152.115 € €

9.3009.300

Beleggingswaarde Beleggingswaarde excl. excl. BTW BTW Per BVO 9.300 / 6.555 m2 Per BVO

Bruto / netto verhouding:

BVO BVO

Beleggingswaarde Beleggingswaarde per gbo/vvo per gbo/vvo

Oppervlakte bedrijven:

0 m2

1.8981.898

6.5556.555 70% 70%

Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaren jaren tot eerste tot eerste jaarshuur jaarshuur

Oppervlakte kantoren:

9.3009.300

SCENARIO SCENARIO B3 (cpo B3 (cpo voor voor bedrijven) bedrijven) Bedrijven Bedrijven Kantoren Kantoren

Totaal Totaal

600-1100 600-1100

-495 -495 € € -4.605.225 -4.605.225 € €

Grondprijzen Grondprijzen gemeente gemeente per BVO per BVO -€ -€

€ €

-495 -495 -4.605.225 -4.605.225

Verschil Verschil

300-500 300-500 300 300

€ €

€

12 12 1.7501.750 21.000 21.000 8% 8% 262.500 262.500

€

262.500 262.500

ExtraExtra grondwaarde grondwaarde excl. excl. BTW BTW

€

262.500 262.500

1.8681.868

600-1100 600-1100

-265 -265 € € -2.462.799 -2.462.799 € €

12 12 1.7501.750 21.000 21.000 8% 8% 262.500 262.500

4.2164.216 € €

€ - 4.605.225,-

€ -2.462.799,Parkeerplaatsen:

12 stuks (xl)

€ + 262.500,-

76 | november 2021

Mise en Place

SCENARIO SCENARIO A3 (traditioneel) A3 (traditioneel) Bedrijven Bedrijven Kantoren Kantoren

Referentiemodel 3

BVO BVO

Bedrijven dubbellaags en enkellaags voorzien

Bouwkosten Bouwkosten per bvo per bvo Bijkomende Bijkomende kosten kosten AK AK W&R W&R

€ 15% 15% € 4% € 4% 6% € 6% €

€ € € € €

1.0001.000 € € 150 150 € € 49 49 73 73 1.2711.271 € €

1.6501.650 248 248

Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaar tot jaar start tot bouw start bouw RenteRente Bouwtijd Bouwtijd in jaren in jaren

2,5% 2,5% € € 3 3 3,5% 3,5% € € 2 2

98 €98 €

146 146

48 €48 €

Stichtingskosten Stichtingskosten per bvo per bvo

€

1.4171.417 € €

Stichtingskosten Stichtingskosten excl. excl. BTW BTW

€

5.059.361 5.059.361 € €

van parkeerdek

Huur Huur per gbo/vvo per gbo/vvo

€ € 2% € 2% € 5 5

Eerste Eerste jaarshuur jaarshuur gbo/vvo gbo/vvo Eerste Eerste jaarshuur jaarshuur

€ €

BAR BAR

3.570 / 2.500 m2

Bruto / netto verhouding:

70 % 0 m2

Bruto / netto verhouding:

nvt

Projectresultaat:

€ - 1.792.901,-

€ - 975.804,Parkeerdek: 84 stuks € + 687.750,-

Haalbaarheidsstudie

2.1152.115 € € -

-€

€

1.4171.417 5.059.361 5.059.361 2.5002.500

95-140 95-140 180-230 180-230 110 110 € € 210 210 11 €11 € 22 22

BVO BVO

3.5703.570 € € € € €

1.0001.000 € € 150 150 € € 1.1501.150 € €

1.6501.650 248 248

Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaar tot jaar start tot bouw start bouw RenteRente Bouwtijd Bouwtijd in jaren in jaren

2,5% 2,5% € € 3 3 3,5% 3,5% € € 2 2

88 €88 €

146 146

43 €43 €

Stichtingskosten Stichtingskosten per bvo per bvo

€

1.2821.282 € €

Stichtingskosten Stichtingskosten excl. excl. BTW BTW

€

4.575.916 4.575.916 € €

GBO/VVO GBO/VVO

1.8981.898

2.1152.115 € € -

-€

€

€ € 2% € 2% € 5 5 € €

€ €

BAR BAR

1.2821.282 4.575.916 4.575.916 2.5002.500

2.5002.500 70% 70%

Eerste Eerste jaarshuur jaarshuur gbo/vvo gbo/vvo Eerste Eerste jaarshuur jaarshuur

95-140 95-140 180-230 180-230 110 110 € € 210 210 11 €11 € 22 22 121 121 € € 232 232 303.622 303.622 € € 6%-8% 6%-8% 5%-6% 5%-6% 6,5% 6,5% 5,5% 5,5%

€

1.7351.735 € €

Beleggingswaarde Beleggingswaarde per gbo/vvo per gbo/vvo

€

1.8681.868 € €

Beleggingswaarde Beleggingswaarde excl. excl. BTW BTW

€

4.337.460 4.337.460 € €

-€

€

4.337.460 4.337.460

Beleggingswaarde Beleggingswaarde excl. excl. BTW BTW

€

4.671.111 4.671.111 € €

-€

€

4.671.111 4.671.111

Residuele Residuele grondwaarde grondwaarde excl. excl. BTW BTW Per BVO Per BVO

€

-721.901 -721.901 € € -202 -202

-€

€

-721.901 -721.901 -202 -202

Residuele Residuele grondwaarde grondwaarde excl. excl. BTW BTW Per BVO Per BVO

€

95.196 95.196 € € 27 27

-€

€

95.196 95.196 27 27

€

€ €

-€ -€

€ €

-273 -273 -975.804 -975.804

Grondprijzen Grondprijzen gemeente gemeente per BVO per BVO

300-500 300-500 300 300

600-1100 600-1100

-502 -502 € € -1.792.901 -1.792.901 € €

Grondprijzen Grondprijzen gemeente gemeente per BVO per BVO -€ -€

€ €

Parkeerdek Parkeerdek BVO BVO Parkeerplaatsen Parkeerplaatsen (st) (st) BVO/parkeerplaats BVO/parkeerplaats Bouwkosten Bouwkosten per BVO per BVO Bouwkosten Bouwkosten per parkeerplaats per parkeerplaats Bijkomende Bijkomende kosten kosten AK AK W&R W&R

1.7351.735

3.5703.570

€ 15% 15% € 4% € 4% 6% € 6% €

Huur Huur per gbo/vvo per gbo/vvo

4.2164.216 € €

Totaal Totaal -

Bouwkosten Bouwkosten per bvo per bvo Bijkomende Bijkomende kosten kosten AK AK W&R W&R

Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaren jaren tot eerste tot eerste jaarshuur jaarshuur

121 121 € € 232 232 303.622 303.622 € € 6%-8% 6%-8% 5%-6% 5%-6% 7,0% 7,0% 5,5% 5,5%

Beleggingswaarde Beleggingswaarde per gbo/vvo per gbo/vvo

Verschil Verschil

Oppervlakte kantoren:

1.8981.898

2.5002.500 70% 70%

Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaren jaren tot eerste tot eerste jaarshuur jaarshuur

Oppervlakte bedrijven:

3.5703.570

GBO/VVO GBO/VVO

SCENARIO SCENARIO B3 (cpo B3 (cpo voor voor bedrijven) bedrijven) Bedrijven Bedrijven Kantoren Kantoren

Totaal Totaal

-502 -502 -1.792.901 -1.792.901

Verschil Verschil

Bouwkosten Bouwkosten per BVO per BVO Bouwkosten Bouwkosten per parkeerplaats per parkeerplaats Bijkomende Bijkomende kosten kosten AK AK W&R W&R

€

13.688 13.688

€

1.149.750 1.149.750

€ €

Beleggingswaarde Beleggingswaarde per parkeerplaats per parkeerplaats

€

Beleggingswaarde Beleggingswaarde excl. excl. BTW BTW

€

ExtraExtra grondwaarde grondwaarde excl. excl. BTW BTW

€

€ € € €

Stichtingskosten Stichtingskosten per parkeerplaats per parkeerplaats

€

Stichtingskosten Stichtingskosten excl. excl. BTW BTW

€

Huurprijs Huurprijs p.p. per p.p.jaar per jaar Huuropbrengst Huuropbrengst per jaar per jaar BAR BAR

1.8681.868

600-1100 600-1100

-273 -273 € € -975.804 -975.804 € €

Parkeerdek Parkeerdek BVO BVO Parkeerplaatsen Parkeerplaatsen (st) (st) BVO/parkeerplaats BVO/parkeerplaats

10.000 10.000 1.5001.500 875 875 1.3131.313

€ € € €

15% 15% 4% 4% 6% 6%

300-500 300-500 300 300

4.2164.216 € €

€ € € €

Stichtingskosten Stichtingskosten per parkeerplaats per parkeerplaats

€

13.688 13.688

Stichtingskosten Stichtingskosten excl. excl. BTW BTW

€

1.149.750 1.149.750

1.7501.750 147.000 147.000 8% 8%

Huurprijs Huurprijs p.p. per p.p.jaar per jaar Huuropbrengst Huuropbrengst per jaar per jaar BAR BAR

€ €

1.7501.750 147.000 147.000 8% 8%

€

21.875 21.875

Beleggingswaarde Beleggingswaarde per parkeerplaats per parkeerplaats

€

21.875 21.875

€

1.837.500 1.837.500

Beleggingswaarde Beleggingswaarde excl. excl. BTW BTW

€

1.837.500 1.837.500

€

687.750 687.750

ExtraExtra grondwaarde grondwaarde excl. excl. BTW BTW

€

687.750 687.750

15% 15% 4% 4% 6% 6%

10.000 10.000 1.5001.500 875 875 1.3131.313

Gestapelde bedrijfshuisvesting | 77

SCENARIO SCENARIO A3 (traditioneel) A3 (traditioneel) Bedrijven Bedrijven Kantoren Kantoren

Referentiemodel 4

BVO BVO

Traditioneel 1 laag bedrijven (dubbelhoog)

Bouwkosten Bouwkosten per bvo per bvo Bijkomende Bijkomende kosten kosten AK AK W&R W&R

€ 15% 15% € 4% € 4% 6% € 6% €

€ € € € €

1.0001.000 € € 150 150 € € 62 62 93 93 1.3051.305 € €

1.6501.650 248 248

Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaar tot jaar start tot bouw start bouw RenteRente Bouwtijd Bouwtijd in jaren in jaren

2,5% 2,5% € € 3 3 3,5% 3,5% € € 2 2

100 100 € €

146 146

49 €49 €

Stichtingskosten Stichtingskosten per bvo per bvo

€

1.4541.454 € €

Stichtingskosten Stichtingskosten excl. excl. BTW BTW

€

4.072.399 4.072.399 € €

GBO/VVO GBO/VVO

Huur Huur per gbo/vvo per gbo/vvo

€ € 2% € 2% € 5 5

Eerste Eerste jaarshuur jaarshuur gbo/vvo gbo/vvo Eerste Eerste jaarshuur jaarshuur

€ €

BAR BAR

€

1.4541.454 4.072.399 4.072.399 2.5002.500

95-140 95-140 180-230 180-230 110 110 € € 210 210 11 €11 € 22 22 121 121 € € 232 232 303.622 303.622 € € 6%-8% 6%-8% 5%-6% 5%-6% 7,0% 7,0% 5,5% 5,5% 1.7351.735 € €

-€

€

4.337.460 4.337.460

Residuele Residuele grondwaarde grondwaarde excl. excl. BTW BTW

€

265.061 265.061 € € 95 95

-€

€

265.061 265.061 95 95

€

€ €

-205 -205 € € -574.939 -574.939 € €

€ €

€

1.7501.750 8% 8% -

ExtraExtra grondwaarde grondwaarde excl. excl. BTW BTW

€

Verschil Verschil

4.2164.216 € €

1.7351.735

600-1100 600-1100 -

€ €

-205 -205 -574.939 -574.939

2.8002.800

€ € € € €

1.0001.000 € € 150 150 € € 1.1501.150 € €

1.6501.650 248 248

Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaar tot jaar start tot bouw start bouw RenteRente Bouwtijd Bouwtijd in jaren in jaren

2,5% 2,5% € € 3 3 3,5% 3,5% € € 2 2

88 €88 €

146 146

43 €43 €

Stichtingskosten Stichtingskosten per bvo per bvo

€

1.2821.282 € €

Stichtingskosten Stichtingskosten excl. excl. BTW BTW

€

3.588.953 3.588.953 € €

-€

2.5002.500 89% 89%

GBO/VVO GBO/VVO

€ € 2% € 2% € 5 5

1.8981.898

2.1152.115 € € €

1.2821.282 3.588.953 3.588.953 2.5002.500

95-140 95-140 180-230 180-230 110 110 € € 210 210 11 €11 € 22 22

€ €

Beleggingswaarde Beleggingswaarde per gbo/vvo per gbo/vvo

€

1.8681.868 € €

Beleggingswaarde Beleggingswaarde excl. excl. BTW BTW

€

4.671.111 4.671.111 € €

-€

€

4.671.111 4.671.111

Residuele Residuele grondwaarde grondwaarde excl. excl. BTW BTW Per BVO Per BVO

€

1.082.158 1.082.158 € € 386 386

-€

€

1.082.158 1.082.158 386 386

€

€ €

-€ -€

€ €

86 86 242.158 242.158

€ €

€

12 12 1.7501.750 21.000 21.000 8% 8% 262.500 262.500

ExtraExtra grondwaarde grondwaarde excl. excl. BTW BTW

€

262.500 262.500

Grondprijzen Grondprijzen gemeente gemeente per BVO per BVO -€ -€

Totaal Totaal -

€ 15% 15% € 4% € 4% 6% € 6% €

BAR BAR

4.337.460 4.337.460 € €

Bouwkosten Bouwkosten per bvo per bvo Bijkomende Bijkomende kosten kosten AK AK W&R W&R

Eerste Eerste jaarshuur jaarshuur gbo/vvo gbo/vvo Eerste Eerste jaarshuur jaarshuur

€

300-500 300-500 300 300

2.8002.800

Huur Huur per gbo/vvo per gbo/vvo

€

Grondprijzen Grondprijzen gemeente gemeente per BVO per BVO

BVO BVO

Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaren jaren tot eerste tot eerste jaarshuur jaarshuur

€

89 %

Projectresultaat:

-€

€

Bruto / netto verhouding:

nvt

2.1152.115 € €

Beleggingswaarde Beleggingswaarde excl. excl. BTW BTW Per BVO 2.800 / 2.500 m2 Per BVO

Bruto / netto verhouding:

Beleggingswaarde Beleggingswaarde per gbo/vvo per gbo/vvo

Oppervlakte bedrijven:

0 m2

1.8981.898

2.5002.500 89% 89%

Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaren jaren tot eerste tot eerste jaarshuur jaarshuur

Oppervlakte kantoren:

2.8002.800

SCENARIO SCENARIO B3 (cpo B3 (cpo voor voor bedrijven) bedrijven) Bedrijven Bedrijven Kantoren Kantoren

Totaal Totaal

Verschil Verschil

121 121 € € 232 232 303.622 303.622 € € 6%-8% 6%-8% 5%-6% 5%-6% 6,5% 6,5% 5,5% 5,5%

300-500 300-500 300 300

4.2164.216 € €

1.8681.868

600-1100 600-1100

86 €86 € 242.158 242.158 € €

€ - 574.939,-

€ + 242.158,Parkeerplaatsen:

12 stuks (xl)

€ 262.500,-

78 | november 2021

Mise en Place

SCENARIO SCENARIO A3 (traditioneel) A3 (traditioneel) Bedrijven Bedrijven Kantoren Kantoren 9.300 9.300 3.000 3.000

15.800 15.800 3.000 3.000

Voorkeursmodel - alternatief 1

BVO BVO Kaveloppervlak Kaveloppervlak (m2) (m2)

aangepaste grondprijsberekening

Bouwkosten Bouwkosten per bvo per bvo Bijkomende Bijkomende kostenkosten AK AK W&R W&R

€ 15% 15% € 4% €4% 6% €6% €

Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaar totjaar start totbouw start bouw RenteRente Bouwtijd Bouwtijd in jaren in jaren

2,5% 2,5% € € 3 3 3,5% 3,5% € € 2 2

Stichtingskosten Stichtingskosten per bvo per bvo

€

1.418 1.418 € €

2.476 2.476 € €

1.853 1.853

Stichtingskosten Stichtingskosten excl. BTW excl. BTW

€

13.188.046 13.188.046 € €

16.096.278 16.096.278 € €

29.284.325 29.284.325

6.555 6.555 70% 70%

5.000 5.000 77% 77%

€ € € € €

GBO/VVO GBO/VVO

Huur per gbo/vvo Huur per gbo/vvo Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaren tot jaren eerste tot eerste jaarshuur jaarshuur

€ € 2% €2% € 5 5

EersteEerste jaarshuur jaarshuur gbo/vvo gbo/vvo EersteEerste jaarshuur jaarshuur

9.300 / 6.555 m2

Bruto / netto verhouding:

70 %

Oppervlakte kantoren:

6.500 / 5.000 m2

Bruto / netto verhouding:

77 %

Projectresultaat:

€ - 1.633.597,-

€ + 508.829,Parkeerplaatsen:

6.500 6.500 € € € € €

1.650 1.650 248 248 130 130 195 195 2.222 2.222

98 €98 €

171 171

48 €48 €

11.555 11.555

95-140 95-140 180-230 180-230 110 110 € € 210 210 11 €11 € 22 22 121 121 € € 232 232 796.097 796.097 € € 1.159.285 1.159.285 6%-8% 6%-8% 5%-6% 5%-6% 7,0% 7,0% 5,5% 5,5%

Beleggingswaarde Beleggingswaarde per gbo/vvo per gbo/vvo

€

1.735 1.735 € €

4.216 4.216 € €

2.808 2.808

Beleggingswaarde Beleggingswaarde excl. BTW excl. BTW

€

11.372.821 11.372.821 € €

21.077.906 21.077.906 € €

Residuele Residuele grondwaarde grondwaarde excl. BTW excl. BTW Per BVO Per BVO Per m2 Per kaveloppervlak m2 kaveloppervlak

€ € €

-1.815.225 -1.815.225 € € -195 -195 € € -605 -605

4.981.628 4.981.628 € € 766 766 € €

€

1.282 1.282 € €

2.476 2.476 € €

1.773 1.773

€

11.920.452 11.920.452 € €

16.096.278 16.096.278 € €

28.016.731 28.016.731

6.555 6.555 70% 70%

5.000 5.000 77% 77%

95-140 95-140 180-230 180-230 110 110 € € 210 210 11 €11 € 22 22

1.868 1.868 € €

4.216 4.216 € €

2.884 2.884

21.077.906 21.077.906 € €

33.325.560 33.325.560

3.166.403 3.166.403 200 200

Residuele Residuele grondwaarde grondwaarde excl. BTW excl. BTW Per BVO Per BVO Per m2 Per kaveloppervlak m2 kaveloppervlak

€ € €

327.201 327.201 € € 35 €35 € 109 109

4.981.628 4.981.628 € € 766 766 € €

5.308.829 5.308.829 336 336

€

Grondprijs Grondprijs gemeente gemeente per m2 per kavel m2 kavel

€

300 300

Verschil Verschil in BVO in BVO

€ €

-265 -265 € € -2.462.799 -2.462.799 € €

166 166 € € 1.081.628 1.081.628 € €

-87 -87 -1.381.171 -1.381.171

Verschil Verschil in m2in kavel m2 kavel

€ €

-191 -191 -572.799 -572.799 € €

1.081.628 1.081.628 € €

508.829 508.829

Parkeren Parkeren Parkeerplaatsen Parkeerplaatsen (st) (st) Huurprijs Huurprijs p.p. per p.p. jaar per jaar Huuropbrengst Huuropbrengst per jaar per jaar BAR BAR Beleggingswaarde Beleggingswaarde excl. BTW excl. BTW

€ €

€

12 12 1.750 1.750 21.000 21.000 8% 8% 262.500 262.500

Extra Extra grondwaarde grondwaarde excl. BTW excl. BTW

€

262.500 262.500

Grondprijzen gemeente per BVO Grondprijzen gemeente per BVO

€ €

-905 -905 -2.715.225 -2.715.225 € €

1.081.628 1.081.628 € €

-1.633.597 -1.633.597

€

11.55511.555

12.247.653 12.247.653 € €

Verschil Verschil in m2in kavel m2 kavel

€

Verschil in BVO Verschil in BVO

Verschil Verschil grondprijs grondprijs € 300€per 300 m2 per kavel m2 kavel en BVO en BVO

€

Stichtingskosten Stichtingskosten excl. BTW excl. BTW

€

-223 -223 -3.523.597 -3.523.597

262.500 262.500

€

166 166 € € 1.081.628 1.081.628 € €

€

171 171

43 €43 €

€

300 300

€

88 €88 €

Beleggingswaarde Beleggingswaarde excl. BTW excl. BTW

-495 -495 € € -4.605.225 -4.605.225 € €

€

1.650 1.650 248 248 130 130 195 195 2.222 2.222

32.450.727 32.450.727

€

Stichtingskosten Stichtingskosten per bvo per bvo

BAR BAR

€ €

Extra Extra grondwaarde grondwaarde excl. BTW excl. BTW

2,5% 2,5% € € 3 3 3,5% 3,5% € € 2 2

€ € 2% €2% € 5 5

€ € € € €

Beleggingswaarde Beleggingswaarde per gbo/vvo per gbo/vvo

€ €

12 12 1.750 1.750 21.000 21.000 8% 8% 262.500 262.500

Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaar totjaar start totbouw start bouw RenteRente Bouwtijd Bouwtijd in jaren in jaren

GBO/VVO GBO/VVO

1.000 1.000 € 150 150 € € € 1.150 1.150 €

€ €

€

€ €

15.80015.800 3.000 3.000

€ €

Grondprijs Grondprijs gemeente gemeente per m2 per kavel m2 kavel

€ €

€ € € € €

TotaalTotaal

6.500 6.500

€ 15% 15% € 4% €4% 6% €6% €

EersteEerste jaarshuur jaarshuur gbo/vvo gbo/vvo EersteEerste jaarshuur jaarshuur

300-500 300-500 600-1100 600-1100 300 300 € € 600 600

Parkeren Parkeren Parkeerplaatsen Parkeerplaatsen (st) (st) Huurprijs Huurprijs p.p. per p.p. jaar per jaar Huuropbrengst Huuropbrengst per jaar per jaar BAR BAR Beleggingswaarde Beleggingswaarde excl. BTW excl. BTW

9.300 9.300 3.000 3.000

Bouwkosten Bouwkosten per bvo per bvo Bijkomende Bijkomende kostenkosten AK AK W&R W&R

Huur per Huur gbo/vvo per gbo/vvo

€ €

Grondprijzen gemeente per BVO Grondprijzen gemeente per BVO

BVO BVO Kaveloppervlak Kaveloppervlak (m2) (m2)

Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaren tot jaren eerste tot eerste jaarshuur jaarshuur

€ €

BAR BAR

Oppervlakte bedrijven:

1.000 1.000 € 150 150 € 49 €49 73 €73 1.272 1.272 €

SCENARIO SCENARIO B3 (cpo B3 voor (cpo bedrijven) voor bedrijven) Bedrijven Bedrijven Kantoren Kantoren

TotaalTotaal

1.890.000 1.890.000

Verschil Verschil grondprijs grondprijs € 300€per 300 m2 per kavel m2 kavel en BVO en BVO

121 121 € € 232 232 796.097 796.097 € € 1.159.285 1.159.285 6%-8% 6%-8% 5%-6% 5%-6% 6,5% 6,5% 5,5% 5,5%

300-500 300-500 600-1100 600-1100 300 300 € € 600 600

€

1.890.000 1.890.000

12 stuks (xl)

€ + 262.500,-

Haalbaarheidsstudie

Gestapelde bedrijfshuisvesting | 79

SCENARIO SCENARIO A3 (traditioneel) A3 (traditioneel) Bedrijven Bedrijven Kantoren Kantoren

Voorkeursmodel - alternatief 2

BVO BVO

lager Bruto aanvangsrendement

Bouwkosten Bouwkosten per bvo per bvo Bijkomende Bijkomende kosten kosten AK AK W&R W&R

€ 15% 15% € 4% € 4% 6% € 6% €

Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaar tot jaar start tot bouw start bouw RenteRente Bouwtijd Bouwtijd in jaren in jaren

2,5% 2,5% € € 3 3 3,5% 3,5% € € 2 2

Stichtingskosten Stichtingskosten per bvo per bvo

€

1.4411.441 € €

2.4762.476 € €

1.8671.867

Stichtingskosten Stichtingskosten excl. excl. BTW BTW

€

13.399.312 13.399.312 € €

16.096.278 16.096.278 € €

29.495.590 29.495.590

6.5556.555 70% 70%

5.0005.000 77% 77%

9.3009.300 € € € € €

GBO/VVO GBO/VVO

Huur Huur per gbo/vvo per gbo/vvo Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaren jaren tot eerste tot eerste jaarshuur jaarshuur

€ € 2% € 2% € 5 5

Eerste Eerste jaarshuur jaarshuur gbo/vvo gbo/vvo Eerste Eerste jaarshuur jaarshuur

€ €

BAR BAR

171 171

49 €49 €

11.555 11.555

95-140 95-140 180-230 180-230 110 110 € € 210 210 11 €11 € 22 22

€ 15% 15% € 4% € 4% 6% € 6% €

Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaar tot jaar start tot bouw start bouw RenteRente Bouwtijd Bouwtijd in jaren in jaren

2,5% 2,5% € € 3 3 3,5% 3,5% € € 2 2

Stichtingskosten Stichtingskosten per bvo per bvo

€

1.2821.282 € €

2.4762.476 € €

1.7731.773

Stichtingskosten Stichtingskosten excl. excl. BTW BTW

€

11.920.452 11.920.452 € €

16.096.278 16.096.278 € €

28.016.731 28.016.731

6.5556.555 70% 70%

5.0005.000 77% 77%

GBO/VVO GBO/VVO

Huur Huur per gbo/vvo per gbo/vvo

€ € 2% € 2% € 5 5

Eerste Eerste jaarshuur jaarshuur gbo/vvo gbo/vvo Eerste Eerste jaarshuur jaarshuur

€ €

BAR BAR

1.0001.000 € 150 150 € -€ -€ 1.1501.150 €

€ € € € €

1.6501.650 248 248 130 130 195 195 2.2222.222

88 €88 €

171 171

43 €43 €

15.800 15.800

Bouwkosten Bouwkosten per bvo per bvo Bijkomende Bijkomende kosten kosten AK AK W&R W&R

Indexatie Indexatie per jaar per jaar AantalAantal jaren jaren tot eerste tot eerste jaarshuur jaarshuur

121 121 € € 232 232 796.097 796.097 € € 1.159.285 1.159.285 6%-8% 6%-8% 5%-6% 5%-6% 6,0% 6,0% 5,5% 5,5%

€ € € € €

Totaal Totaal

6.5006.500

11.555 11.555

95-140 95-140 180-230 180-230 110 110 € € 210 210 11 €11 € 22 22 121 121 € € 232 232 796.097 796.097 € € 1.159.285 1.159.285 6%-8% 6%-8% 5%-6% 5%-6% 5,5% 5,5% 5,5% 5,5%

€

2.0242.024 € €

4.2164.216 € €

2.9722.972

Beleggingswaarde Beleggingswaarde per gbo/vvo per gbo/vvo

€

2.2082.208 € €

4.2164.216 € €

3.0773.077

€

13.268.291 13.268.291 € €

21.077.906 21.077.906 € €

34.346.197 34.346.197

Beleggingswaarde Beleggingswaarde excl. excl. BTW BTW

€

14.474.499 14.474.499 € €

21.077.906 21.077.906 € €

35.552.406 35.552.406

Residuele Residuele grondwaarde grondwaarde excl. excl. BTW BTW

€

-131.021 -131.021 € € -14 -14

4.981.628 4.981.628 € € 766 766

4.850.607 4.850.607 307 307

Residuele Residuele grondwaarde grondwaarde excl. excl. BTW BTW Per BVO Per BVO

€

2.554.047 2.554.047 € € 275 275

4.981.628 4.981.628 € € 766 766

7.535.675 7.535.675 477 477

€

€ €

€

ExtraExtra grondwaarde grondwaarde excl. excl. BTW BTW

€

Grondprijzen gemeente per BVO Grondprijzen gemeente per BVO Verschil Verschil

Projectresultaat:

99 €99 €

9.3009.300

€

70 %

77 %

1.6501.650 248 248 130 130 195 195 2.2222.222

BVO BVO

€

Bruto / netto verhouding:

€ € € € €

15.800 15.800

Beleggingswaarde Beleggingswaarde excl. excl. BTW BTW Per BVO 9.300 / 6.555 m2 Per BVO

6.500 / 5.000 m2

6.5006.500

Beleggingswaarde Beleggingswaarde per gbo/vvo per gbo/vvo

Oppervlakte bedrijven:

Oppervlakte kantoren:

1.0001.000 € 150 150 € 57 €57 86 €86 1.2931.293 €

SCENARIO SCENARIO B3 (cpo B3 (cpo voor voor bedrijven) bedrijven) Bedrijven Bedrijven Kantoren Kantoren

Totaal Totaal

300-500 300-500 600-1100 600-1100 300 300 € € 600 600 -314 -314 € € -2.921.021 -2.921.021 € €

166 166 € € 1.081.628 1.081.628 € €

Grondprijzen gemeente per BVO Grondprijzen gemeente per BVO -116 -116 -1.839.393 -1.839.393

Verschil Verschil

300-500 300-500 600-1100 600-1100 300 300 € € 600 600 -25 -25 € € -235.953 -235.953 € €

€ €

€

12 12 1.7501.750 21.000 21.000 8% 8% 262.500 262.500

€

12 12 1.7501.750 21.000 21.000 8% 8% 262.500 262.500

€

262.500 262.500

ExtraExtra grondwaarde grondwaarde excl. excl. BTW BTW

€

262.500 262.500

166 166 € € 1.081.628 1.081.628 € €

54 54 845.675 845.675

€ - 1.839.393,-

€ + 845.675,Parkeerplaatsen:

12 stuks (xl)

€ + 262.500,-

80 | november 2021

Mise en Place

7. Conclusies & aanbevelingen

Haalbaarheidsstudie

Gestapelde bedrijfshuisvesting | 81

7.1 Conclusies

Onze conclusie ten aanzien van de haalbaarheid van

Bruto-netto verhouding

een gestapelde bedrijfshuisvesting is tweeledig:

dit

concept

bruto-nettoverhouding

De doorrekening van het voorkeursmodel met een

een optimale balans gevonden tussen logistieke

alternatieve grondprijsberekening (voorkeursmodel

Enerzijds zijn wij tot de conclusie gekomen dat een

functionaliteit en een efficient ruimtegebruik. Een

- alternatief 1) laat zien dat de grondprijsbepaling

dergelijk concept functioneel, logistiek en technisch

hoger

vloeroppervlak

een doorslaggevende factor kan zijn tav de financiële

goed is te realiseren. Door de juiste randvoorwaarden

zou de interne logistiek van de bedrijfsruimtes op

haalbaarheid. Om de bedrijfsruimtes tegen de

te stellen sluit een dergelijke ontwikkeling bovendien

verdiepingen teveel beperken.

gewenste betaalbare huur (of koopsom) aan te

percentage

qua

Grondprijs

verhuurbaar

heel goed aan bij de ambities van de gemeente ten

kunnen bieden zal er op een andere manier naar de

aanzien van duurzaamheid. Ook stedenbouwkundig

Bouwkosten

lijkt een dergelijk concept op de juiste locatie goed in

Aan de kostenkant denken wij dat er weinig meer

te passen. De logistieke en technische uitgangspunten

valt te besparen zonder al te grote concessies te doen

Wanneer er alleen een grondprijs berekend wordt

die we in deze studie hebben benoemd zijn generiek

aan het concept tav functionaliteit, flexibiliteit en

over het bebouwd oppervlak van de bedrijfsruimtes

en ook op andere locaties en met andere afmetingen

duurzaamheid. De constructie zou bijvoorbeeld best

op maaiveldniveau laat het ‘CPO-scenario’ bij deze

te realiseren.

goedkoper uitgevoerd kunnen worden door deze

variant een positief projectresultaat zien. Voor de

geheel in beton uit te voeren, het draagvermogen

kantoren kan dan gewoon voor iedere geraliseerde

Anderzijds maakt deze studie ook duidelijk dat er

van de vloeren te beperken of de verdiepingshoogte

m2 bvo gerekend worden.

financieel gezien behoorlijke uitdagingen zijn. We

verder te reduceren. Maar dat zou ons inziens teveel

hebben gedurende het proces geprobeerd om het

ten koste gaan van de flexibiliteit (toekomstwaarde)

model zo efficiënt mogelijk door te ontwikkelen om

van het gebouw en de ambities tav circulariteit.

grondprijs gekeken moeten worden.

een positief projectresultaat te behalen. Helaas is dat niet gelukt.

82 | november 2021

Mise en Place

Huuropbrengsten

Bij een project als deze met een typologie die zich

Samenvattend

Er is uitgebreid onderzoek gedaan naar de bandbreedte

nog niet bewezen heeft wordt met een relatief hoge

Gezien

van marktconforme huuropbrengsten (paragraaf 6.1).

BAR gerekend. Een subsidie en / of een garantstelling

Voor onze berekeningen hebben wij het gemiddelde

van de gemeente zou een middel kunnen zijn om het

mogelijkheden voor deze ontwikkeling, maar dan

van deze bandbreedte gehanteerd. Een hogere

ontwikkelrisico te verlagen zodat ontwikkelaars een

zal er op financieel gebied met een open en op een

huuropbrengst van €10,- à €20,- / m2 maakt in de

lagere BAR kunnen hanteren.

creatieve manier naar het project gekeken moeten

financiële doorrekening een groot verschil.

het

animo

maatschappelijke

onder

ondernemers

urgentie

zien

wij

en zeker

worden. In de doorrekening van het voorkeursmodel -

Met de huidige schaarste zullen dergelijke bedragen

alternatief 2 (lager BAR) is te zien dat met een BAR

Door de gemeente door met een ander oog naar de

in de nabije toekomst wellicht acceptabel zijn, maar

van een halve procentpunt lager het projectresultaat

grondprijzen te kijken en andere mogelijkheden ter

op dit moment zouden we hiermee een te groot deel

positief uitpakt voor het ‘CPO-scenario’.

stimulering te beschouwen. En door ontwikkelaars /

van de ondernemers uitsluiten. Derhalve hebben we

beleggers die vanuit een bepaalde maatschappelijke

een hogere huurprijs als middel om tot een positief

verantwoordelijkheid bereid zijn deze nieuwe

projectresultaat te komen buiten beschouwing

gebouw-typologie te omarmen.

gelaten. • Technisch, functioneel & logistiek is het concept goed te realiseren. Bruto aanvangsrendement

•

Er is veel draagvlak onder ondernemers.

Een andere bepalende factor in de financiële modellen

•

Het concept sluit goed aan bij de ambities van de gemeente.

is het Bruto aanvangsrendement. Hoe groter de

•

Een combinatie met een andere functie is nodig voor een stabielere financiële basis.

onzekerheid voor ontwikkelaars, hoe hoger de BAR.

•

Financieel zijn er behoorlijke uitdagingen.

•

Een ander beleid tav grondprijzen zou een middel kunnen zijn om tot een positief projectresultaat

Haalbaarheidsstudie

te komen.

Gestapelde bedrijfshuisvesting | 83

7.2 Vervolgstappen

Een mogelijke vervolgstap zou kunnen zijn om het

Ook het beleid ten aanzien van parkeren en

Wij vermoeden dat dit functioneel en technisch

hier gepresenteerde ontwerp verder uit te werken tot

het

geen probleem hoeft te zijn, maar dit vraagt nader

een tender. Er zijn echter nog essentiële openstaande

ondernemers is een factor van belang binnen dit

punten zoals hoe om te gaan met de grondprijzen in

concept. Deze studie heeft aangetoond dat het

combinatie met het beleid en de randvoorwaarden

realiseren van een parkeerkelder nadelig uitpakt voor

Onze verwachting is dat de realisatie van een pilot-

die de gemeente daarbij van toepassing verklaard.

het projectresultaat. Voor veel (niet alle) productieve

project veel onzekerheid bij ‘de markt’ weg zal nemen.

Er zal ook een balans gezocht moeten worden tussen

wijken geldt dat de mogelijke synergie op buurtniveau

Wanneer een dergelijke ontwikkeling zich eenmaal

de randvoorwaarden die aan de voorkant worden

tussen bewoners en bedrijven als het gaat om

in de praktijk heeft bewezen wordt de drempel

vastgesteld en die aan de markt kunnen worden

parkeren zou beter benut kunnen worden. Tijdens

voor vergelijkbare ontwikkelingen een stuk lager.

overgelaten. Ons advies is daarom om een voorselectie

kantooruren zijn parkeerplaatsen op straatniveau en

Voor ontwikkelaars betekent dit oa dat er met lager

van geïnteresseerde partijen te doen, om daarna

in nabije parkeergarages zeer ruim beschikbaar.

Bruto aanvangsrendementen gerekend kan worden

verstrekken

van

parkeervergunningen

aan

in gezamenlijkheid de financiële en beleidsmatige randvoorwaarden verder te concretiseren.

onderzoek.

waarmee een project al veel sneller rendabel wordt. Het combineren van bedrijven met een andere functie dan kantoren of wellicht als aanvulling hier op, zoals

Intern zou de gemeente kunnen achterhalen wat het

wonen zou de financieële basis kunnen versterken.

draagvlak is voor een alternatieve beandering van de grondprijzen met betrekking tot een dergelijk project. Is het bijvoorbeeld een optie om alleen een grondprijs te rekenen voor de bedrijfsruimtes op maaiveldniveau. Door middel van een subsidie en / of een garantstelling zou de gemeente ontwikkelaars over de streep kunnen trekken voor de realisatie van een pilot-project.

84 | november 2021

• Vertaling concept naar tendervoorwaarden tbv een pilot project. •

Intern draagvlak beschouwen voor een andere benadering van grondprijs berekening.

•

Intern onderzoeken of er mogelijkheden voor een subsidie en / of garantstelling bestaan waarmee

•

ontwikkelaars over de streep getrokken kunnen worden . Intern draagvlak beschouwen voor andere benadering parkeerbeleid voor ondernemingen.

• Vervolgonderzoek alternatieve modellen met andere (meer rendabele) functiecombinaties.

Mise en Place

7.1 Conclusies

Haalbaarheidsstudie

Gestapelde bedrijfshuisvesting | 85

86 | november 2021

Mise en Place

Haalbaarheidsstudie

Gestapelde bedrijfshuisvesting | 87

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13512763/1