1. IN Holendrecht Centrum inspraakversie webtoeg.pdf

Functionaliteit van de openbare ruimte De verkeersscheiding die de rest van de buurt kenmerkt wordt in het plan doorgezet. Hierdoor worden de nieuwe (vooral inpandige) parkeervoorzieningen bij de nieuwbouw vanuit de Holendrechtdreef ontsloten via de ventwegen. De inpandige laad- en losruimtes van de nieuwe supermarkt en van de andere voorzieningen en commerciële ruimtes op het Holendrechtplein, als ook het ophalen van afval wordt vanuit de Holendrechtdreef gefaciliteerd. Bij de plein en het Abcouderpad en Meibergpad rijden geen auto’s en staan voetgangers en fietsers centraal. Rondom de Holendrechtdreef en de ventwegen komen veilige oversteekplaatsen voor fietsers en voetgangers. De hoofdtoegangen van de woningen worden vooral aan de Holendrechtdreef en aan het Meibergpad gemaakt terwijl de toegangen voor (auto)parkeervoorzieningen aan de dwarsstraten tussen de nieuwbouwblokken komen. Aan het stationsplein komen vooral commerciële (werk) functies en horeca. Andere voorzieningen concentreren zich rondom het Holendrechtplein. Overige commerciële functies (werken en dienstverlening) worden gesitueerd aan de Holendrechtdreef.

Referentiebeeld van een fietspad in het groen

Referentiebeeld van een terras

Referentiebeeld van een ventweg met bebouwing Investeringsnota Holendrecht Centrum

39

Toekomstbeeld Stationsplein

3.2 OPENBARE RUIMTE Diversiteit groene inrichting Holendrecht is een groene buurt en bewoners waarderen deze kwaliteit. Uitgangspunt van het ontwerp is dan ook het behouden en verbeteren van zo veel mogelijke bestaande bomen (van goede kwaliteit) en ander groen aan de dreef en rondom de langzaamverkeersroutes. De hoofdstructuren worden waar nodig versterkt, zoals met het toevoegen van bomen bij het plein om een aangenaam verblijfsgebied te creëren in het hart van de buurt.

Het groen in de openbare ruimte wordt divers: • Langs de Holendrechtdreef behouden we zoveel mogelijk bomen en planten nieuwe diverse bomensoorten bij. We maken het groen overzichtelijker ten behoeve van de sociale veiligheid. • De ventwegen krijgen een eigen groene identiteit. Er komt veel gevelgroen en het moet er voelen alsof de gebouwen te gast zijn in de groene voetgangersomgeving • Ruimtes aan het Meibergpad: de bestaande bomen naast het pad blijven behouden, aangevuld met nieuwe bomen op het verhoogde maaiveld op een groene gras inrichting. De buitenruimtes van de school worden ingericht als onderdeel van de omringende groene ruimtes.

•

•

•

Holendrechtplein: rondom het Abcouderpad wordt de bestaande lijnenstructuur onderbroken om bomen meer een onderdeel van het plein te laten worden. Grote bomen komen in 50cm hogere groene plantvakken met aan de randen zitbanken. De tussenstraten van de nieuwbouw worden voetgangersgebied met groenvakken en gevelgroen. De straten zijn deels autotoegankelijk, ter plaatse van de inritten van de parkeergarages en de eventuele technische ruimtes. In het gehele plangebied worden ongeveer 176 bomen gekapt. Er komen circa 190 nieuwe bomen.

Boom bestaand te behouden, aantal ca. 314 Boom nieuw, aantal ca. 190

N

Overzicht van bestaande bomen en nieuwe bomen Investeringsnota Holendrecht Centrum

41

3.2 OPENBARE RUIMTE Sociale veiligheid In 2023 heeft Woldendorp Wildervank een sociale veiligheidsparagraaf voor het plangebied opgesteld. Het stedenbouwkundig plan, inclusief ontwerp van de openbare ruimte en varianten voor de Holendrechtdreef, is geanalyseerd op sterke punten en risico’s. De aanbevelingen zijn verwerkt in het plan.

• •

Een goed verlichtingsplan en bomenplan in detail uitwerken. Een goede inrichting van de onderdoorgang, waarbij rekening wordt gehouden met de behoeften van de groepsmannen die veel gebruik maken van deze openbare ruimte. Bijvoorbeeld door toevoegen van openbare toiletten.

De conclusie is dat het plan de sociale veiligheid in het plangebied sterk verbetert. Onderdelen van het plan die de sociale veiligheid verbeteren zijn: • Toevoegen van woningen en voorzieningen voor meer levendigheid en ogen op straat. • In de gebouwen levendige plinten zonder parkeren. • Rechte rooilijnen met goede zichtlijnen op de gehele openbare ruimte. • De ventwegen inrichten als shared space. • Plaatsen de bushaltes op de dreef tegenover elkaar voor meer zicht. • Een toegankelijk ontwerp met de juiste hellingbanen. • Voldoende ruimte in de tussenstraten voor een prettige en veilige inrichting en ruimte voor nood- en hulpdiensten, afval, pakketbezorgers etc. • Een betere verbinding met de fietsvoorzieningen bij station Holendrecht. • Het stangenpark is een mooie sportvoorziening voor jong en oud, die terugkeert in de buurt. Belangrijke aanbevelingen die gedaan worden voor de verdere uitwerking van de plannen zijn: • Een goede verbinding tussen het bestaande en nieuwe deel van het winkelcentrum. 42 Investeringsnota Holendrecht Centrum

•

•

•

Uitkomst sociale veiligheidsanalyse

Gebruik groen, water en spelen om anonieme zones veiliger en levendiger in te richten. Dit kan ook gebruikt worden om op een speelse manier hoogteverschillen op te lossen. De schaal van het plein is erg groot, naar wens van bewoners. Hoe groter het plein, hoe minder veilig deze doorgaans wordt ervaren. Zorg voor een levendige inrichting die gebruik van het plein stimuleert. Intensief beheer van het groen wordt aanbevolen om onveilige ruimtes, die ontstaan door wildgroei, te beperken.

3.2 OPENBARE RUIMTE Mobiliteit & toegankelijkheid In het nieuwe Holendrecht Centrum staan voetgangers, fietsers en openbaar vervoer centraal. Dit is in lijn met het Mobiliteitsplan Zuidoost. Langs de nieuwe bouwblokken komen duidelijke loop- en fietsroutes. Op de begane grond van deze gebouwen komen horeca, detailhandel en andere voorzieningen waardoor levendige en veilige routes ontstaan vanaf het station richting het centrum. Om de hele buurt goed toegankelijk te maken voor iedereen komen er naast trappen ook hellingbanen en worden de paden egaal en breed. Rondom het station wordt onderzocht of er ook deelmobiliteit kan komen, zoals deelfietsen, deelauto’s en deelscooters. Om het fietsgebruik verder te stimuleren moeten de inpandige fietsenstallingen op een duidelijke plek in de gebouwen komen zodat het pakken en terugzetten van de fiets op een snelle, comfortabele en veilige manier mogelijk is. Ook het fietsparkeren in de openbare ruimte moet aan deze eisen voldoen. De nieuwe woonblokken zijn met de auto alleen vanaf de Holendrechtdreef en de ventwegen te bereiken. Ook bezoekers, vuilnisophaal en leveranciers gebruiken deze route. Hierdoor blijft het autoluwe karakter van de buurt ook in het centrum behouden. De ingangen van de parkeergarages van de nieuwe woonblokken bevinden zich in de tussenstraten tussen de gebouwen.

De bushaltes op de Holendrechtdreef komen tegenover elkaar te liggen zodat er meer zicht op is. Impressie hoek Holendrechtdreef/Holendrechtplein Investeringsnota Holendrecht Centrum

43

Plankaart nieuwe situatie Holendrecht centrum. Veld B, links van het Abcouderpad, bestaat uit twee bouwblokken. Veld D, rechts, bestaat uit twee bouwblokken

44 Investeringsnota Holendrecht Centrum

3.3 OPZET BEBOUWING Langs de Holendrechtdreef worden voer blokken gebouwd (B1 en B2, D1 en D2). De vier nieuwe blokken wijken af van de bestaande bebouwing in Holendrecht. Er worden ruimtelijke randvoorwaarden meegegeven om de nieuwbouw aan te laten sluiten op de bestaande buurt. Rooilijnen Voor een goede samenhang met de directe omgeving is er gekozen om de hoofdrooilijnen van de bebouwing aan het Abcouderpad in de bestaande buurt te volgen en door te zetten in het centrumgebied. •

•

•

•

Aan de spoorzijde spelen vooral de relatie met het station en de aanpak van het kruispunt een grote rol. Er moet genoeg ruimte zijn om het verkeer veilig te laten functioneren. Ook hier worden de contouren van de bestaande buurt doorgezet. Aan de oostzijde zijn de parkeerterreinen met bomen een belangrijk ruimtelijke element. De rooilijn van de buurt wordt grotendeels gevolgd zodat de sportvoorzieningen naast het Meibergpad kunnen komen. Aan de Holendrechtdreef heeft de nieuwbouw één rooilijn. Hierdoor ontstaat een lange zichtlijn naast het talud. Er is voldoende ruimte voor zowel het autoverkeer als een prettige en veilige route voor voetgangers en fietsers. Aan het Meibergpad zal de nieuwe bebouwing de rooilijn van het Ochtenhof volgen. De maat en het ritme van de bestaande groene hoven in Holendrecht Zuid worden daarmee voortgezet. Nieuwe rooilijnen sluiten aan op bestaande bebouwing Investeringsnota Holendrecht Centrum

45

3.3 OPZET BEBOUWING Basishoogtes De basisbouwhoogte in het plan varieert van vier bouwlagen aan het Meibergpad tot zeven bouwlagen aan de dreef. De bouwblokken aan het Meibergpad sluiten aan bij de bouwhoogte in de rest van de buurt. Zo blijft een ontspannen karakter bestaan aan de buurtzijde met een overgang naar stedelijke bouwhoogtes bij de Holendrechtdreef. De begane grond is overal minimaal 3,5m hoog, maar aan de hoofdroutes minimaal 4,5m hoog. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt voor gebouwen met een maatschappelijke functie (scholen, buurthuis). Parkeergarages komen inpandig op de begane grond en zijn nooit zichtbaar vanuit de hoofdroutes.

Afbeelding met basishoogtes en torens 46 Investeringsnota Holendrecht Centrum

Torens Aan de Holendrechtdreef komen vier torens die hoger zijn dan de basishoogte van vier tot zeven lagen. De basishoogte van de torens is maximaal 16 lagen (circa 50 meter hoog). Een uitzondering vormen het blok naast het station en naast het Holendrechtplein, die krijgen een maximale hoogte van 19 lagen (circa 60 meter hoog). Deze hogere bouwvolumes vormen een overgang tussen het stedelijke karakter bij het station naar de rustigere omgeving van de rest van de buurt. Voor de hoogte en vorm van deze torens is gekeken naar de gevolgen van zon en wind voor de bestaande omgeving.

Om windoverlast te voorkomen en een goede bezonning te waarborgen liggen de bovendelen van de toren iets terug ten opzichte van de rooilijn. De bestaande bebouwing en de binnentuinen van de nieuwe woonblokken ervaren geen schaduw door de torens omdat deze allen ten zuiden liggen van de torens.

Voorbeeld bezonning

3.3 OPZET BEBOUWING Levendige plinten: flexibiliteit op de eerste bouwlagen In de plinten, de begane grond en de eerste verdieping, kunnen voorzieningen en werkfuncties een plek krijgen. De plinten moeten zo gebouwd worden dat er in de toekomst veranderingen in het programma mogelijk zijn. Hogere plafonds zijn van minimaal 3,5m hoogte aan de straatzijde, noodzakelijk samen met slimme keuzes in de constructie, zoals bijvoorbeeld een kolommen structuur in plaats van keermuren.

Het doel is om op straat een aangenaam en veilig karakter te creëren en de bebouwing duurzaam te maken voor mogelijke aanpassingen in het programma zoals het omzetten van werkfuncties naar horeca met een terras. Parkeergarages zijn niet zichtbaar in de plinten, met uitzondering van de inritten naar de garages in de tussenstraten. In veld D wordt de parkeergarage in een souterain gebouwd en zal gedeeltelijk zichtbaar zijn.

Referentiebeeld plint bij middenhoogbouw

Referentiebeeld dubbele laag plint

Afbeelding verschillende soorten plinten in het plangebied

Referentiebeeld dubbele laag plint Investeringsnota Holendrecht Centrum

47

Toekomstbeeld ventweg aan de Holendrechtdreef

3.4 PROGRAMMA In Holendrecht Centrum wordt ongeveer 16.000 m² bvo gesloopt en is ruimte voor maximaal 88.000m² bvo nieuwbouw. Dit kan over de functies wonen, werken, voorzieningen en parkeren verdeeld worden zoals weergegeven in onderstaande tabel. Er is ruimte om te wisselen tussen verschillende functies (meer wonen en minder werken bijvoorbeeld) en dat heeft dan ook gevolgen voor de hoeveelheid parkeren. Programma Wonen

Grootte (in m² bvo) 58.000 tot 70.000

Voorzieningen maatschappelijk

5.000 tot 5.600

Voorzieningen commercieël: supermarkt, detailhandel, horeca

2.800 tot 3.700

Werken

4.200 tot 13.000

Parkeren auto

4.000 tot 6.500

Parkeren fiets

3.000 tot 5.000

Totaal

88.000

Wonen Er is ruimte voor 58.000 tot 70.000m² bvo woonprogramma, er wordt nu gerekend met 65.000m² bvo. Dit zijn circa 750 woningen. Er wordt een programma voorgesteld met een verhouding maximaal 30% sociale huur, minimaal 25% middeldure huur, 25% middeldure koop en 20% vrije sector koopwoningen. Dit voorstel wijkt af van het woonbeleid (40-40-20). Daar is bewust voor gekozen, omdat dit programma enerzijds aansluit bij de woonwensen van de buurt en anderzijds de buurt minder eenzijdig maakt.

Daarnaast bestaat de woningvoorraad in Holendrecht nu voor ruim 90% uit sociale huurwoningen. Met 30% sociale huurwoningen in de nieuwbouw daalt het aandeel sociale huurwoningen in de wijk als geheel naar ongeveer 80%. Dat is nog steeds vrij hoog vergeleken met andere wijken in Amsterdam. De bestaande woningen in Holendrecht zijn relatief groot. Uit de participatie in eerdere planfasen blijkt een behoefte aan woningen voor jongeren (starters op de woningmarkt) en ouderen in de buurt. Daarom wordt in de nieuwbouw gekozen voor wat kleinere woningen. Nieuwe levensloopbestendige woningen die kleiner zijn dan de huidige woningen zijn een goede aanvulling op de bestaande woningvoorraad. De gemiddelde woninggrootte in het plan is ruim 60m² gbo/w (85m² bvo). Mogelijke doelgroepen kunnen oudere bewoners van Holendrecht zijn die op dit moment nog in een grote eengezinswoningen wonen en die andere voorzieningen missen. Of bewoners die nu in een portieketage of laagbouwwoning wonen en willen verhuizen naar een gelijkvloerse woning met een lift. Een andere doelgroep vormen medewerkers van het UAMC voor wie de korte afstand een voordeel kan zijn bij onregelmatige diensten. En natuurlijk starters op de woningmarkt, komend uit Zuidoost. 25% van de nieuwbouwwoningen kan met voorrang aan hen toegewezen worden.

Het is nu voor hen lastig een woning te krijgen in Zuidoost omdat de meeste woningen groot en duur zijn.

Tenslotte wordt voorgesteld om een deel van het middensegment in de sociale koop te realiseren en vrijesector woningen toe te voegen. Er zijn in Holendrecht bijna geen koopwoningen, alleen in het zuidelijk deel verkoopt Eigen Haard bij mutatie woningen. Uit de monitor Wonen in Amsterdam 2021 blijkt dat in Zuidoost de vraag naar sociale huurwoningen afneemt en de behoefte aan koopwoningen toeneemt. Het woonprogramma is nu evenredig over de blokken verdeeld. Het inpassen van het woonprogramma per blok kan ertoe leiden dat er nog kleine verschuivingen (minder dan 5%) plaatsvinden tussen de verschillende woonsegmenten. Sociale huur Om te zorgen voor een meer evenwichtige voorraad wordt voorgesteld om 30% sociale huurwoningen te bouwen. Dit is iets minder dan wordt voorgeschreven (40%) in het gemeentelijk beleid. Gezien de vraag uit de buurt naar starterswoningen en woningen voor ouderen, wordt voorgesteld om de 30% sociale huur te verdelen in tweekamerwoningen (45m² gbo) en driekamerwoningen (65m² gbo). De tweekamerwoningen zijn geschikt voor starters op de woningmarkt en alleenstaanden. De driekamerwoningen voorzien in de behoefte van senioren en kleine gezinnen. Afhankelijk van de herhuisvestingsbehoefte van de bewoners van de Ochtenhof zullen misschien ook wat grotere woningen nodig zijn.

Investeringsnota Holendrecht Centrum

49

3.4 PROGRAMMA Middeldure huur Voorgesteld wordt om 25 tot 30 % middeldure huurwoningen te realiseren. In dit segment wordt een mix van twee- en driekamer woningen voorgesteld. Dit leidt gemiddeld tot woningen van circa 50 tot 55m² gbo, uitgaande van tweekamerwoningen van circa 45m² gbo en driekamerwoningen van 65m² gbo.

realiseren van bijvoorbeeld woon-werkwoningen. Veel mensen in Zuidoost werken aan huis, dit zou voor hen een goede oplossing kunnen zijn. Onderzocht moet worden of deze woningen op een goede plek in het plan kunnen komen. De woningen in de torens zouden ongeveer 70m² gbo moeten zijn.

Koop voor middeninkomens Koopwoningen zorgen over het algemeen voor (meer) binding met de buurt. Een woning kopen is een grote stap, en mensen die dat doen willen over het algemeen wat langer in de buurt blijven wonen. Voorgesteld wordt om 20 tot 25% koopwoningen voor middeninkomens op te nemen in het woonprogramma. Deze woningen zouden (bij voorkeur) in Koopgarant of met een andere regeling uitgegeven moeten worden. Koopgarant zorgt ervoor dat de woningen voor langere tijd (ook bij doorverkoop) beschikbaar blijven voor middeninkomens. De koopwoningen voor middeninkomens worden gemiddeld 70m². Hiermee is het mogelijk een goede driekamerwoning te realiseren.

Flexibel naar de toekomst Er is voor gekozen om bij de Meerkerkdreef nieuwe woningen te maken voor de bewoners van de Ochtenhof. Pas nadat deze nieuwe woningen gereed zijn, wordt gestart met de werkzaamheden nabij het station (2030/2031). De doorlooptijd van het hele project is daardoor lang. Het overige woonprogramma wordt over de nieuwbouw verdeeld in logische eenheden. Dit programma is gebaseerd op de huidige marktomstandigheden. Gezien de lange doorlooptijd van het project kunnen de omstandigheden nog veranderen. Bij grote veranderingen in de woningmarkt moet hier flexibel op geanticipeerd worden.

Vrije sector De woningen in de vrije sector (20 tot 25% van het totaal) worden voor een deel wat groter dan de koopwoningen voor middeninkomens. Binnen het plan bestaat de mogelijkheid om een klein deel grondgebonden woningen op te nemen. Dit zou de variatie in het woonprogramma ten goede komen. Ook zouden woningen in een collectief uitgegeven kunnen worden. De vraag naar dergelijke woningen is zeker aanwezig, en zorgt waarschijnlijk voor bewoners met een extra binding met de locatie. Een andere optie is het 50 Investeringsnota Holendrecht Centrum

3.4 PROGRAMMA Maatschappelijke voorzieningen De maatschappelijke voorzieningen zijn onderdeel van en een aanvulling op de centrumfunctie in Holendrecht. In overleg met de bestaande maatschappelijke partijen in de buurt, wordt na het Investeringsbesluit verder besproken hoe in het centrum van Holendrecht invulling gegeven kan worden aan de uitwerking en programmering van de maatschappelijke functies. Het gaat om de volgende functies:

plaats komt een Huis van de Wijk. Het Huis van de Wijk kan in twee bouwlagen met daarboven woningen gebouwd worden. Het Huis van de Wijk krijgt, net als nu, een (ondersteunende) horecafunctie. Daarbij gelden de regels in het Amsterdamse beleid voor (ondersteunende) horeca. Volgens het huidige (ontwerp-)beleid betekent dat o.a. dat de ondersteunende horeca bij het buurthuis geen eigen entree mag hebben en geen terras mag uitbaten.

Extra buurtfunctie Daarnaast is er in het plan ruimte gereserveerd voor een extra buurtfunctie. De invulling wordt in overleg met de buurt en met de huidige voorzieningen in de buurt bepaald. Maatschappelijk programma

Grootte (in m² bvo)

Scholen

3.600

Huis van de Wijk

1.000

Buurtfunctie

500

Basisonderwijs en kinderopvang De scholen Morgenster en de Holendrechtschool worden gesloopt en vervangen voor nieuwbouw. Er komt een nieuw schoolgebouw met daarin een integraal kindcentrum (IKC). Onderdelen van het IKC zijn: • 2 basisscholen met elk een eigen entree, om beide scholen een eigen identiteit te geven; • Een gymzaal die ook buiten schooltijden toegankelijk is; • Een schoolplein van totaal 1.200m². Daarvan 350m² met een afscheiding, voor de onderbouw, en 850m² als onderdeel van de openbare ruimte; • Een kinderdagverblijf met een eigen afsluitbare buitenruimte van 200m². Het kinderdagverblijf wordt onderdeel van het IKC en zit daarom bij voorkeur in hetzelfde gebouw, of vlak daarbij.

Huis van de Wijk Het buurthuis wordt gesloopt en daarvoor in de

Voorbeeld uitwerking van de voorzieningen in Holendrecht Investeringsnota Holendrecht Centrum

51

3.4 PROGRAMMA Detailhandel en horeca Het programma voor detailhandel en horeca in dit stedenbouwkundig plan is gebaseerd op enerzijds een onderzoek naar de uitbreidingsmogelijkheden op basis van de groei van de bevolking en anderzijds op ontwikkelingen in het bestaande commerciële vastgoed . In 2020 heeft Bureau Stedelijke Planning (BSP) voor het centrumgebied Holendrecht berekend dat er ruimte is voor toevoeging van 1.900m² bvo detailhandel, uitgesplitst naar: • max. 1.100m² bvo supermarkten; • 400m² bvo overig dagelijks aanbod; • 400m² bvo commerciële diensten en horeca. Er is geen uitbreidingsruimte voor nietdagelijkse voorzieningen. Het bestaande winkelcentrum ten noorden van de Holendrechtdreef blijft bestaan. De gebouwen onder de dreef en de horecastrip (in totaal 900 m² bvo) worden gesloopt, deze ruimte komt terug in de nieuwbouw. In totaal is er dus 2.800m² bvo (1.900 + de gesloopte 900m² bvo) ruimte voor nieuwbouw. Dat metrage wordt als volgt verdeeld over de nieuwbouw in het plangebied: • 2.000m² bvo supermarkt (plus 200m² bvo laden en lossen) • 400m² bvo horeca • 400m² bvo detailhandel overig dagelijks aanbod De komst van een supermarkt van 2.000m² bvo heeft gevolgen voor de samenstelling van het bestaande winkelcentrum. In het onderzoek naar de uitbreidingsmogelijkheden van het 52 Investeringsnota Holendrecht Centrum

winkelcentrum is namelijk een maximale omvang voor het totale metrage supermarkt van 2.800m² bvo gesteld. De komst van de supermarkt in de nieuwbouw betekent dat de metrage supermarkt in het bestaande winkelcentrum moet worden teruggebracht naar 800m² bvo. Daarbij wordt gedacht aan een vervanging van de bestaande supermarkt door een kleinere supermarkt van maximaal 800 m² bvo in het goedkopere segment. De m²’s bvo supermarkt in het bestaande winkelcentrum die vrijvallen, kunnen worden omgezet in bijvoorbeeld kleinschalige detailhandel, beperkte horeca (aan de zuidgevel van het bestaande winkelcentrum), of dienstverlening.

Het beschreven programma is gebaseerd op het onderzoek van BSP uit 2020. In de fasering worden de blokken waarin de meeste horeca en detailhandel komen als laatste gebouwd. Dat is over enkele jaren. In die jaren kan er veel veranderen. Daarom zal in de voorbereiding van het uitvoeren van deze plannen opnieuw een onderzoek plaatsvinden naar de omvang en invulling van de horeca en detailhandel. Ook stadsdeelbreed worden de mogelijkheden voor horeca en detailhandel geregeld onderzocht. In 2024 wordt bijvoorbeeld een onderzoek uitgezet naar de ruimte voor extra horeca in het stadsdeel.

Na realisatie van de nieuwbouw volgens het programma in dit Stedenbouwkundig Plan, zal het gehele detailhandel- en horeca-programma in Holendrecht, inclusief het te handhaven deel van het bestaande winkelcentrum, maximaal 6.400m² bvo zijn. Belangrijk is dat er in totaal in Holendrecht Centrum (nieuw en bestaand) maximale hoeveelheden zijn voor de verschillende onderdelen van het commerciële programma:

Voorzieningen heel Holendrecht Supermarkt

maximale grootte (in m² bvo) 2.800 (waarvan 2.000 in nieuwbouw)

Commerciële diensten incl. horeca

1.100

Detailhandel dagelijks

1.100

Detailhandel niet dagelijks

1.300

Totaal

6.400

Bestaand winkelcentrum

3.4 PROGRAMMA Werken Naast detailhandel is er in Holendrecht plaats voor andere werkfuncties. Volgens het beleid ’Ruimte voor de economie van morgen’ moet Holendrecht als “productieve wijk” worden ontwikkeld. Dit houdt in dat woonbuurten als woon-werkwijk moeten worden opgezet. Daarnaast is in de omgevingsvisie de zone bij het station bestempeld als stationskwartier en hoogstedelijke buurt.

voorgesteld om in eerste instantie minimaal 4.200m² bvo werkruimte toe te voegen; dit is iets minder dan 5% van het nieuwe programma. De invulling van deze ruimte bestaat voornamelijk uit (kleinschalige) bedrijvigheid en voorzieningen in de plint, een uitbreiding op de eerste verdieping daar waar dat mogelijk en wenselijk is en tenslotte in de vorm van een bedrijfsverzamelgebouw.

Ruimte voor werken is nieuw voor Holendrecht, dat net als heel Gaasperdam destijds vooral als woonwijk gebouwd is. Door het toevoegen van andere functies dan wonen, ontstaat er meer diversiteit in het nu nog eenzijdig samengestelde gebied. Het toevoegen van werkfuncties in Holendrecht heeft verschillende voordelen: het biedt ruimte aan mensen die graag een werkplek willen hebben in de wijk. Daarnaast kan het zorgen voor extra draagvlak voor voorzieningen zoals winkels, cafés en restaurants en wordt werken een zichtbaar onderdeel van de wijk, in plaats van iets dat alleen op afstand plaatsvindt. Hier profiteren niet alleen de nieuwe maar ook de bewoners die er nu al zijn van. Met de directie Economische Zaken en het economisch expertiseteam is afgestemd welk type werkfuncties het beste bij Holendrecht past. Voor Holendrecht zijn er, vanwege de uitstekende openbaar vervoerbereikbaarheid, mogelijkheden voor kantoorachtige werkfuncties. Als indicatie wordt gegeven dat 5-15% van de totale ontwikkeling dient te bestaan uit (kleinschalige) kantoor- annex bedrijfsruimte (4.200 tot 13.000m² bvo). In Holendrecht wordt

Referentiebeeld kantoor Investeringsnota Holendrecht Centrum

53

3.5 PARKEREN Autoparkeren Nieuwbouw en transformatie vinden plaats binnen de kaders van de Nota Parkeernormen Amsterdam. Holendrecht ligt in een B-gebied. Hier wordt naast een maximumparkeernorm ook een minimumparkeernorm voor autoparkeren gehanteerd voor woningbouw. Ontwikkelaars zijn verplicht om bij nieuwbouw parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren. In de openbare ruimte komen alleen bezoekersparkeerplaatsen. Bewoners van nieuwbouwontwikkelingen worden uitgesloten van parkeervergunningverlening in buurten met betaald parkeren. Dit geldt ook voor Holendrecht waar in het voorjaar van 2025 betaald parkeren wordt ingevoerd. Een uitzondering geldt voor de bewoners van de te slopen woningen aan de Ochtenhof, zij komen wel in aanmerking voor een parkeervergunning omdat zij al voor het maken van de plannen in het gebied woonden.

Conform deze normen zijn er circa 75 parkeerplekken nodig voor bezoekers in de openbare ruimte. Er is ruimte nodig voor 155 tot circa 200 parkeerplekken voor bewoners, afhankelijk van het woonprogramma. Voor het niet-woonprogramma is in de Nota Parkeernormen alleen de norm voor kantoren vastgelegd. Voor de overige voorzieningen maatwerk nodig gebaseerd op de CROWpublicatie ‘Toekomstbestendig Parkeren’. Dit is een landelijke norm die niet helemaal aansluit bij de hoogstedelijke locaties in Amsterdam. Om te komen tot maatwerkadvies heeft bureau Movares in 2022 een (auto)parkeerbalans opgesteld en een inschatting gemaakt van hoeveel parkeerplaatsen er moeten worden opgenomen om aan de nieuwe parkeervraag te voldoen. Movares adviseert om de volgende parkeernormen toe te passen voor de nietwoonfuncties in Holendrecht:

De volgende parkeernormen gelden op dit moment voor nieuwbouwplannen voor woningen: Woonprogramma

Aantal parkeerplaatsen/ woning

Sociale en middeldure huur

min. 0 parkeerplaats; max. 1 parkeerplaats

Woningen tot 30m²

min. 0 parkeerplaats; max. 1 parkeerplaats

Woningen 30 en 60m²

min. 0,3 parkeerplaats; max. 1 parkeerplaats

Woningen boven de 60m²

min. 0,6 parkeerplaats; max. 1 parkeerplaats

Bezoekersparkeren

0,1 parkeerplaats

54 Investeringsnota Holendrecht Centrum

Voor de supermarkt is uitgegaan van een middensegment/ fullservice-supermarkt. Dit soort supermarkten heeft speciale afdelingen voor groente, vlees, kaas en brood. De verkoopvloeroppervlakte is tussen 1.000 en 2.000m² winkelvloeroppervlakte (wvo). Voor de maatschappelijke functies (buurtcentrum) is een nul-norm toegepast. Het gaat hier om een functie met een lokale werking, waar vooral omwonenden gebruik van gaan maken. Er wordt geen aanvullende parkeervraag vanuit deze functie verwacht. In overleg met de afdeling Parkeren is de autoparkeernorm voor kantoren en horeca op nul gezet. Voor kantoren past dit binnen het beleid van de Nota Parkeernormen waar alleen een maximum gesteld is. In het plan wordt een klein aandeel kantoor voorgesteld. Dit kantoorprogramma komt direct naast het station voor een goede bereikbaarheid. De in het plan opgenomen horeca is gericht op lokale bezoekers, en bij het station op mensen die met de trein of metro komen.

Niet-woonprogramma Kantoren

0,0 parkeerplaats per 125m²

Commerciële dienstverlening

0,7 parkeerplaats per 100m²

Overige bedrijvigheid

1,6 parkeerplaats per 100m²

Supermarkt

2,2 parkeerplaats per 100m²

Detailhandel

2,2 parkeerplaats per 100m²

Horeca

0,0 parkeerplaats per 100m²

Maatschappelijk

0,0 parkeerplaats per 100m²

Basisschool

0,5 parkeerplaats per leslokaal

Conform deze normen zijn er circa 80 parkeerplekken nodig voor het nietwoonprogramma.

3.5 PARKEREN Voorstel parkeren Vanwege de hoge grondwaterstand in Holendrecht is ondergronds parkeren niet mogelijk. Parkeren moet inpandig op de begane grond worden opgelost. De ruimte hiervoor is beperkt omdat ook fietsparkeren een plek moet krijgen. Vanwege de leefbaarheid zijn lege gevels zonder functies ongewenst. Het auto en fietsparkeren wordt daarom zoveel mogelijk ingepakt met ander functies. Het gevolg is dat er inpandig slechts ruimte is voor circa 170 tot 200 parkeerplaatsen in één laag. Daarnaast kunnen er op de ventweg 20 plekken gemaakt worden.

•

•

Het parkeren voor de basisscholen (9 plekken) in de openbare ruimte op te lossen. Gezien het kleine aantal plekken en de ligging van de scholen aan het Meibergpad, kan op de eigen kavel geen gebouwd parkeren gemaakt worden. Om de autoparkeernorm voor commerciële dienstverlening, zoals opgegeven voor Movares volgens de landelijke CROWnorm te halveren omdat ingezet wordt op kleinschalige bedrijven met herkomst uit de buurt.

Op basis van het voorgestelde programma zijn er ongeveer 230 tot 280 parkeerplekken in de bouwvolumes nodig. Dit past niet in de inpandige ruimte die beschikbaar is voor parkeren.

Met deze aanpassingen ontstaat in de eerste blokken die gebouwd gaan worden voldoende ruimte om het parkeren op te lossen conform de nu geldende parkeernorm. De blokken die als laatste gebouwd worden, liggen naast het station. Het programma van deze blokken kan nog wijzigen. Het is belangrijk om op het moment dat dat gebeurt, ook te kunnen voldoen aan de dan geldende parkeernorm. Onderzocht moet dan worden of de normen dan passen bij het programma of dat met een combinatie van een deels lagere parkeernorm of dubbelgebruik het parkeren ingepast kan worden. Ook kan onderzocht worden of er mogelijkheden zijn om een wijkhub te realiseren, waar verschillende vormen van deelmobiliteit (inpandig) worden aangeboden zoals scooters, bakfietsen en auto’s.

Voorgesteld wordt daarom om • Het bezoekersparkeren op straat een plek te geven. Het gaat om ongeveer 75 plekken. Binnen het plan worden op de ventweg langs de Holendrechtdreef 20 plekken aangelegd. Verder zijn er in Holendrecht veel openbare plekken (meer dan 2000). De parkeerdruk is nu ongeveer 80%. Uit tellingen blijkt dat een aanzienlijk deel (ongeveer 40%) van de geparkeerde voertuigen niet uit de wijk komt. Verwacht wordt dat de parkeerdruk flink omlaag gaat nadat in voorjaar 2025 betaald parkeren wordt ingevoerd.

Voorbeeld uitwerking parkeeroplossingen Investeringsnota Holendrecht Centrum

55

3.5 PARKEREN Fiets- en scooterparkeren In de ‘Nota Parkeernormen Fiets en Scooter’ (2018) zijn normen en richtlijnen uitgewerkt voor parkeervoorzieningen voor fietsen en scooters. Ook fiets- en scooterparkeren dient bij nieuwbouw op eigen terrein te worden opgelost. Voor woningen is de fietsparkeernorm afhankelijk van de grootte van de woning. Het minimum is twee plekken per woning voor een kleine woning (<50m² gbo) en een maximum van zes plekken per woning voor grote woningen (>125m² gbo). Voor scooterparkeren geldt een richtlijn van 0,13 plek per woning.

definitieve programma. Deze worden verspreid over het gebied in het maaiveldontwerp opgenomen. Daarnaast zijn er voor de kantoren ongeveer 375 fietsparkeerplekken en 65 scooterplekken nodig. Deze moeten zoveel mogelijk inpandig een plek krijgen.

Omdat niet alle woningen een autoparkeerplaats ter beschikking hebben is het van groot belang dat er ruim voldoende en goed toegankelijke fiets- en scooterparkeervoorzieningen gerealiseerd worden. Hierdoor wordt er tenminste circa 5.000-6.000m² bvo gereserveerd voor fiets- en scooterstallingen, op de begane grondlaag (en anders heel goed bereikbaar via een lift). Het gaat om circa 240 plekken voor scooters en 3.200 gestapelde plekken voor fietsers. Hierin moet ook ruimte zijn voor afwijkende fietsen (zoals elektrische fietsen en bakfietsen). Daarnaast zijn er voor niet-woonfuncties allerlei normen gebaseerd op de exacte functie in een gebied. De norm voor basisscholen is bijvoorbeeld 2 tot 5 fietsparkeerplekken per 10 leerlingen. Voor de geplande basisscholen met in totaal 400 leerlingen zouden dan 80 tot 200 plekken gerealiseerd moeten worden. Voor de overige functies is berekend dat er ongeveer 200 fietsparkeerplekken en circa 8 scooterplekken op maaiveld nodig zijn, afhankelijk van het 56 Investeringsnota Holendrecht Centrum

Referentiebeeld fietsparkeren

Toekomstbeeld Meibergpad

3.6 VERDERE UITWERKING VAN DE BLOKKEN In deze paragraaf wordt de identiteit van alle vier de bouwblokken beschreven. Dit vormt de basis voor de nog nader uit te werken bouwenveloppen. Blok B1 Blok B1 heeft een prominente rol in het creëren van een “stationskwartier” bij station Holendrecht. Het blok is van de vier nieuwe blokken het meest stedelijk qua volume. Het bevat een toren van 60 meter hoog die zichtbaar is vanaf beide zijden van het spoor. Het gebouw krijgt een hoogwaardige (en veelzijdige) plint met twee bouwlagen waarin zich horeca, kantoor- en werkruimtes, detailhandel en de entrees van de gebouwen bevinden. Op de overige verdiepingen komen woningen en aan de stationszijde mogelijk ook kantoor. Op de zuidgevel aan het Meibergpad is ruimte voor een aantrekkelijk terras in de buurt van het nieuwe stationsplein. Om de omgeving niet extra te belasten met windhinder moet de toren vanaf de zevende bouwlaag een terugligging van minimaal 3 meter houden vanaf de gevellijn. Andere maatregelen tegen wind kunnen ook met balkons bijvoorbeeld ruimte vinden in het ontwerp. Een windhinderonderzoek is verplicht en moet worden meegenomen in de uitwerking van het gebouw. Op de begane grond moet ruimte worden gemaakt voor parkeren (auto en fietsparkeren) en eventueel ook technische ruimtes.

Autoparkeren voor bewoners van deze blokken kan eventueel in het blok ernaast (B2) worden opgelost. Bovenop de begane grond komt de collectieve binnentuin van het gebouw.

Grootte in m²

Kavel

3.400

Volume

20.000 tot 25.000

Woningen

circa 170 tot 190 stuks

Commerciële voorzieningen

300 - 700

Werkfuncties

1.500 - 4.000

Parkeren (auto)

800 - 900

Parkeren (fiets)

900 - 1.200

Binnentuin

minimaal 600

-0.30m NAP

-1.00m NAP

-1.00m NAP

-1.50m NAP

Doorsnede Blok B1 en de Holendrechtdreef 4.5

Impressie Blok B1 58 Investeringsnota Holendrecht Centrum

Programma

3.1

22.25

5.8

0.75

53.19

2.2

3

3.3

2.1 1

12.5

2.5

3.3

4

3.3

2.5

12.6

3.6 VERDERE UITWERKING VAN DE BLOKKEN Blok B2 Blok B2 grenst aan het nieuwe Holendrechtplein en heeft net als blok B1 een gemengd programma. Het blok kenmerkt zich door de ruimte voor een grote nieuwe supermarkt aan het plein en het parkeren op de 1e verdieping. De functies in de hoogwaardige plint richten zich met name op het Holendrechtplein, Meibergpad en de Holendrechtdreef. Er komt een toren van maximaal 16 verdiepingen (ongeveer 50 meter). Om de omgeving niet extra te belasten met windhinder moet de toren vanaf de zevende bouwlaag een terugligging van minimaal 3 meter houden vanaf de gevellijn. In de plint is ruimte voor detailhandel en kantoor- en werkruimte. Op de verdiepingen bevindt zich het woonprogramma. Op het dak van de tweede bouwlaag komt een collectieve tuin. Belangrijk aan dit blok is de uitstraling aan de straten en in het bijzonder aan het Holendrechtplein. Het parkeren op de eerste verdieping mag hierdoor niet zichtbaar zijn. De gevel van de supermarkt moet zorgvuldig worden vormgegeven aan het plein en mag geen dichte delen krijgen. Aan de Holendrechtdreef komen op de eerste bouwlagen werkfuncties en (zakelijke) dienstverlening. Autoparkeren zou hier ook als wijkhub vorm kunnen krijgen waar ook de rest van de buurt voordeel van kan hebben. Laden en lossen van de supermarkt wordt vanuit de straat tussen B1 en B2 op de begane grond inpandig opgelost.

Er moeten ook technische ruimtes inpandig worden geaccommodeerd (een trafo en mogelijk een WKO installatie). De overwarmte van de supermarkt wordt in het blok onderdeel van de energieoplossing.

Programma

Grootte in m²

Kavel

4.150

Volume

23.000 tot 28.000

Woningen

circa 170 tot 200 stuks

Commerciële voorzieningen (incl. supermarkt)

1.500 - 3.200

Werkfuncties

700 - 1.800

Parkeren (auto)

1.500 - 2.500

Parkeren (fiets)

700 - 1000

Binnentuin

minimaal 1.000

+1.96m NAP

-1.50m NAP

4.5

Impressie Blok B2

0.1 3

-1.00m NAP

-1.00m NAP

15

3.25 0.75

63.67

Doorsnede Blok B2

5.2

Investeringsnota Holendrecht Centrum

0.4

14.6

59

2.5

3.3

4

3.6 VERDERE UITWERKING VAN DE BLOKKEN Blok D1 Blok D1 grenst ook aan het nieuwe Holendrechtplein. In dit blok komt het nieuwe Huis van de Wijk in combinatie met horeca en het nieuwe schoolgebouw voor de Morgenster en Holendrechtschool. Het gebouw bestaat uit twee delen. Een deel met de school en de gymzaal aan het Meibergpad. Het noordelijke deel bevat het Huis van de Wijk, horeca en woningbouw gericht op het plein en de Holendrechtdreef. Net als blok B1 komt er een toren van maximaal 19 verdiepingen (ongeveer 60 meter). Om de omgeving niet te belasten met windhinder moet de toren vanaf de zevende bouwlaag een terugligging van minimaal 3 meter krijgen vanaf de gevellijn. Bij de horeca is ruimte voor een terras op het Holendrechtplein. De bebouwing sluit ook aan een oplopend maaiveld, van -1m NAP aan het plein tot +0,30m NAP aan de dreefzijde en de tussenstraat.

De school bestaat uit drie tot vier bouwlagen en krijgt een gymzaal op de eerste verdieping. Om de eisen van de verschillende programma’s en specifiek de inpassing van parkeren in de eerste bouwlagen en de daglichttoetreding van de schoollokalen goed te kunnen waarborgen is van belang om goede richtlijnen mee te geven over daglicht en ruimte tussen de blokken en te zorgen voor goede afstemming. Voor de school geldt dat deze op een afstand van minimaal 50 meter vanaf de dreven moet worden gebouwd in verband met fijnstof.

Programma

Grootte in m²

Kavel

4.500

Volume

21.500 tot 25.000

Woningen

circa 160 - 190 stuks

Commerciële voorzieningen

200 - 600

Horeca

circa 300

Maatschappelijke voorzineingen

circa 2.000

Parkeren (auto)

500 - 800

Parkeren (fiets)

600 - 800

Binnentuin

minimaal 600

Het is van belang om een mooie overgang naar de openbare ruimte te creëren, met groene voorzieningen bijvoorbeeld. Op de eerste bouwlaag van het woonblok op veld D1 moet ruimte worden gemaakt voor parkeren (auto- en fietsparkeren). Door de hoogteverschillen op maaiveld is het mogelijk om parkeren op het souterrain laag aan de dreefzijde op te lossen. Voor een deel van de bewoners van dit blok kan ook in B2 het parkeren worden opgelost. Op het dak van de eerste of tweede bouwlaag wordt een collectieve tuin ingericht. +2.50m NAP +0.30m NAP -1.00m NAP

-1.50m NAP

Impressie Blok D1 60 Investeringsnota Holendrecht Centrum

4.5

3

4.4 19.6

4

Doorsnede Blok D1

63.67

0.3 2.3 1.9

4

2.1 1

5.3

2.5

3.2

3.3

4

3.3

2.5

6.2

3.6 VERDERE UITWERKING VAN DE BLOKKEN Blok D2 Blok D2 ligt aan de oostzijde van het projectgebied en bestaat met name uit woningen. Het is het blok dat als eerst gebouwd wordt. Aan de zuidzijde van het blok is ruimte voor collectieve ruimtes, maatschappelijke voorzieningen of bedrijven. Net als bij blok B2 komt er een toren van maximaal 16 verdiepingen (ongeveer 50 meter). Om de omgeving niet extra te belasten met windhinder moet de toren vanaf de zevende bouwlaag een terugligging van minimaal 3 meter krijgen vanaf de gevellijn.

Programma

Grootte in m²

Kavel

3.800

Volume

19.000 - 21.000

Woningen

circa 180 - 200 stuks

Maatschappelijke voorzieningen

500 - 1.000

Werkfuncties

-

Parkeren (auto)

800 - 1.000

Parkeren (fiets)

700 - 900

Binnentuin

minimaal 600

In het woonprogramma worden circa 70 woningen gereserveerd voor sociale woningbouw voor de bewoners van de te slopen bebouwing. Het bouwblok kan worden gesplitst in twee losse kavels, als het programma dat nodig heeft. De bebouwing sluit aan op een oplopend maaiveld, van -1,0 meter NAP aan het Meibergpad tot +0,30 meter NAP aan de dreefzijde en de tussenstraat. Hierdoor is het van belang om een mooie overgang met de openbare ruimte te creëren, met groene voorzieningen. Op de begane grond moet ruimte worden gemaakt voor parkeren (auto- en fietsparkeren). Fietsparkeren moet naar inschatting ten minste 1.000m² bvo ruimte krijgen op de souterrain laag aan de dreefzijde. Er moeten ook technische ruimtes inpandig worden geaccommodeerd (een WKO-installatie en een trafo). Op het dak van de eerste of tweede bouwlaag wordt een collectieve tuin ingericht.

+2.10m NAP +0.30m NAP -0.85m NAP

-1.50m NAP

Impressie Blok D2

4.5

3

4.4

2

4

-1.50m

30

53.19

Doorsnede Blok D2 3,5

1.8 2.1

7.3

8.8

2.5

3.3

4

Investeringsnota Holendrecht Centrum

3.3

2.5

61

4.1

10.75

1.7

Welstandsniveau 62 Investeringsnota Holendrecht Centrum

3.7 WELSTANDSKADER EN STURING OP RUIMTELIJKE KWALITEIT Holendrecht Centrum maakt onderdeel van ruimtelijk systeem “Woonerven en meanders” en is een transformatielocatie. Bij een transformatielocatie is een verandering gewenst of gaande, hierdoor gelden er meerdere beoordelingskaders. Plannen worden beoordeeld aan de hand van de criteria op maat, die deel uitmaken van een stedenbouwkundig kader of beeldkwaliteitsplan. Na oplevering zijn de beheerscriteria van het ruimtelijk systeem weer van toepassing. Voor Holendrecht Centrum is een beeldkwaliteitsparagraaf opgesteld waarin is opgenomen aan welke criteria de bouwplannen moeten voldoen. Zowel de inrichting van de openbare ruimte als de stedenbouwkundige opzet van HolendrechtWest borduren voort op die van de Bijlmer. Daarbij werd rekening gehouden met de kritiek op de opzet van de Bijlmer. Dit leidde tot een stedenbouwkundig plan waarbij hoogbouw werd omgezet in middelhoogbouw. In HolendrechtWest bleef de oorspronkelijke opzet van de hoofdontsluitingsstructuur voor de hele Zuidoostlob uit het Structuurplan Amsterdam uit 1961, bestaande uit halfverhoogde wegen en dreven, gehandhaafd. De menselijke maat werd gezocht in een kleinere afstand tussen de woningen, waarbij de vooroorlogse stad als inspiratie diende.

Het gevolg was een verkavelingsopzet van meanders waarbij de kleinere, harde hoven zich aan de buitenzijde bevinden en zijn verbonden met de parkeerplaatsen. De grotere, groene hoven grenzen aan de groene route voor langzaam verkeer die door het hart van de wijk loopt.

Voor de afmetingen van de hoven in Holendrecht werden verschillende pleinruimtes in Amsterdam-Zuid als uitgangspunt gebruikt, maar dan wel in combinatie met de zogeheten ‘Radburn’-verkaveling. Deze opzet was het tegenovergestelde van die van de vooroorlogse stad, omdat de achterkanten en achtertuinen van de woningen aan de straatkant werden geplaatst en de voorgevels tegenover elkaar aan gemeenschappelijke groene erven. In 1972 werd gekozen voor de kenmerkende verkavelingsopzet van twee meanderstroken aan de weerszijden van een autovrije groene voet- en fietspadroute. In het ontwerpproces dat volgde, werd er om de kosten te drukken (en daarmee de huurprijzen laag te houden) afgezien van gebouwd parkeren ten gunste van parkeerpleinen op het maaiveld; bracht men de bouwhoogte van vijf naar maximaal vier bouwlagen terug zodat er geen lift nodig was en kwam er meer groen ten koste van bestrating in de wijk. Door het schrappen van de parkeergarages ontstond aan de buitenranden ruimte voor extra woonbebouwing, reden om uiteindelijk de meandervorm om te draaien met de brede, groene hoven naar de groene route gekeerd en smalle voor autoverkeer toegankelijke ‘woonhoven’ met parkeerpleinen aan de buitenranden. De gehele opzet werd uiteindelijk vastgelegd in het bestemmingsplan uit 1981.

De rooilijnen en bebouwing werden rondom de station entrees en het centrum van de wijk bij het Holendrechtplein verbijzonderd: zo kwamen de rooilijnen dichterbij het station en het Holendrechtplein te liggen. Aan het Holendrechtplein werd de bebouwing ook verbijzonderd. Hier liggen het buurthuis en

een schoolcomplex met een patiotypologie. Ten noorden van de Holendrechtdreef werd het complex van ouderenwoningen gebouwd met een gedraaide ligging ten opzichte van de hovenstructuur. Aan de andere kant van het Abcouderpad en onder de Holendrechtdreef is een winkelcentrum gebouwd. Dit winkelcentrum dat ten zuiden van de Holendrechtdreef doorloopt tot aan het Holendrechtplein is qua bouwvorm ook een afwijking van de meanderstructuur. In de nieuwbouw moeten zowel de bestaande waarden van de buurt als nieuwe waarden worden meegenomen: de groene inrichting rondom de langzaam verkeerroutes blijft een belangrijk onderdeel van het plan, maar de introductie van een nieuwe stedelijke karakter langs de dreef en in de buurt van het station en het buurtplein is ook van belang. Het centrum van de wijk onderbreekt de kenmerkende opbouw van de buurt. Het is daarbij goed om te benadrukken dat dit in de huidige structuur ook al het geval is. Monumenten en Archeologie (M&A) heeft in 2018 een cultuurhistorische verkenning voor Zuidoost uitgevoerd. De buurt Holendrecht wordt stedenbouwkundig hoog beoordeeld. Dit wil zeggen dat het gebied te beschouwen is als dragende structuur van een hooggewaardeerd stadsgezicht.

De bebouwing en het groen zijn van uitzonderlijke kwaliteit of gaafheid en het gebied is gerealiseerd volgens een belangrijk stedenbouwkundig ontwerp of maakt deel uit van een bijzondere ruimtelijke structuur.

Investeringsnota Holendrecht Centrum

63

3.7 WELSTANDSKADER EN STURING OP RUIMTELIJKE KWALITEIT Het stedenbouwkundig plan en de verkaveling in Holendrecht-West en Holendrecht-Zuid zijn vernieuwend en van hoge kwaliteit. Hieraan gerelateerde waarden zijn: Helder en bijzonder totaalontwerp • Verkavelingsopzet van twee lange noordzuid gerichte meanderstroken aan beide kanten van een geheel autoluwe, parkachtige centrale zone • Lange groene fietsroute (Abcouderpad) die volledig kruisingsvrij is en onderdeel van een stelsel van groene routes - met de benodigde viaducten, bruggen en duikers- die de verschillende buurten met elkaar verbindt • Laagbouwpaviljoens voor diverse voorzieningen aan de groene route • Alle woningtypen zijn in één bouwvorm met dezelfde bouwhoogte ondergebracht • De uniforme bouwhoogte van vier bouwlagen zorgt voor een rustig, uniform beeld Open en ruime verkaveling • Parkachtige inrichting met veel ruimte voor openbaar groen • Veel privacy dankzij de grote afstand tussen de flats Samenhang met de rest van wijk • De middelhoge buurten van Gaasperdam werden geprojecteerd dichtbij een metrostation en de lage bebouwing aan de randen van de wijk. Dit aspect is karakteristiek en beeldbepalend; zo sluit Holendrecht-West aan de westkant aan het metrostation Holendrecht, en aan de oostkant aan de laagbouwbuurt HolendrechtOost. 64 Investeringsnota Holendrecht Centrum

De architectuur in het overgrote deel van de bebouwing in Centrum Holendrecht, waaronder de woningen van de Ochtenhof, wordt niet hoog gewaardeerd, met uitzondering van het cluster van scholen en buurtcentrum. In 2022 is een onderzoek gemaakt naar de bestaande bebouwing van het schoolcomplex en het buurthuis. Uit deze studie blijkt dat veel originele elementen verbouwd zijn of nieuwe bouwkundige toevoegingen hebben gekregen: sinds de oplevering in 1976 zijn er veel grote en kleine aanpassingen gedaan aan het complex. De meest ingrijpende waren in 2000 toen de Holendrechtschool opgetopt werd met een nieuw bouwdeel met zes lokalen en in 2012 toen een bouwdeel aan het Abcouderpad werd gesloopt en het buurhuis werd verbouwd. Ook bouwkundig en in het interieur van de schoolgebouwen is de interne structuur van binnenwanden gewijzigd ten opzichte van het originele ontwerp. De thermische schil is verre van optimaal en de ventilatie en verwarming van de ruimten voldoen niet aan de hedendaagse standaard. Mede hierdoor is er besloten om de bestaande bebouwing niet te behouden. Met een nieuwe stedenbouwkundige invulling van het centrumgebied is een wijziging van de bestaande structuur onvermijdelijk.

Doel is om in het plangebied een nieuwe stedelijkheid te realiseren die aansluiting vindt bij de bestaande ontspannen woonomgeving en die geen onaanvaardbare afbreuk doet aan de hoge cultuurhistorische waarde.

3.8 DUURZAAMHEID Het centrum van Holendrecht moet een duurzaam woon- en werkgebied worden. Waar gebouwen duurzame energie opwekken en gebruiken, de lucht schoon is, de leefomgeving klimaatbestendig en waar circulair en natuurinclusief gebouwd wordt. Voor alle besluitvorming en uitvoering geldt ‘Duurzaam tenzij’, conform de raadsinformatiebrief ‘Onze stad van morgen - Duurzame toekomst gemeente Amsterdam’. De relevante duurzaamheidsthema’s voor het stedenbouwkundig plan staan hieronder beschreven. Voor de ruimtelijke kwaliteit is het van belang dat duurzaamheidsmaatregelen als een integraal onderdeel van de architectuur en de openbare ruimte worden vormgegeven. Duurzame energie De nieuwbouw voldoet minimaal aan de BENG eisen (Bijna Energie Neutrale gebouwen). De ambitie is om verder te gaan en de nieuwbouw geheel energieneutraal os energieleverend te realiseren. Uitgangspunt is passieve maatregelen toe te passen en de architectuur dusdanig vorm te geven dat de warmte- en koudevraag beperkt wordt. Denk hierbij bijvoorbeeld aan compacte bouwvolumes om verliesoppervlakte te beperken, het maken van luifels ten behoeve van schaduw en het toepassen van zomernachtventilatie. Nieuwbouw wordt aardgasvrij gerealiseerd en zonder toepassing van drycoolers (i.v.m. netcongestie) of (tijdelijke) biomassagestookte installaties.

Nieuwbouw is geschikt voor lage temperatuur verwarming en wordt gerealiseerd met een duurzaam lage temperatuur (LT)

energiesysteem. Specifiek voor dit gebied bieden restwarmte van datacenters en bodemergiesystemen (bijvoorbeeld WKO) kansen. Bij de keuze van het energiesysteem voor verwarming en koeling dient uitgegaan te worden van het principe ‘comply or explain’; warmte is laagtemperatuur en duurzaam, tenzij daar om zwaarwegende redenen van wordt afgeweken. Stadsdeel Zuidoost heeft de ambitie om in 2040 energieneutraal te zijn. Het stadsdeel spant zich de komende jaren in voor een sociale energietransitie. Betaalbaarheid voor de eindgebruiker is een belangrijke afweging in de keuze van een energiesysteem. Het doel is om in het stadsdeel slimme warmte- en koudevoorziening en hernieuwbare energie op te wekken door zoveel mogelijk in lokaal beheer te geven. Bewoners profiteren van lagere woonlasten doordat de energierekening lager uitvalt. In Holendrecht zetten we in op een integrale verduurzaming van het energiesysteem. Waar mogelijk wordt ingezet om verduurzaming van de bestaande bouw te koppelen aan de nieuwbouw. Uitstootvrije mobiliteit en schone lucht Bij de ontwikkeling van Holendrecht geeft de gemeente voorrang aan voetgangers en fietsers. De bereikbaarheid per fiets wordt vergroot door te investeren in aantrekkelijke en veilige fietsverbindingen plus goede fietsparkeermogelijkheden (goed toegankelijk, overzichtelijk, ruim en veilig) in zowel de bouwblokken als de openbare ruimte.

Dit sluit aan bij de beleidsdoelstelling Amsterdam Autoluw, programma de Bewegende Stad en het Mobiliteitsplan.

Om vanuit Holendrecht de rest van de stad snel te kunnen bereiken, is een goede en blijvende ontsluiting van het gebied met openbaar vervoer belangrijk. Hiervoor ligt het centrum van Holendrecht op een uitstekende plek, met zowel een metro als een treinstation en ook een busstation op loopafstand en bushaltes in de wijk zelf. Om elektrisch vervoer in Holendrecht mogelijk te maken, is het van belang dat er voldoende duurzame laadinfrastructuur aanwezig is. Het gaat daarbij om voldoende oplaadfaciliteiten in de openbare ruimte en in de (privé)garages op eigen terrein. Ook worden (schone) deelconcepten voor o.a. auto’s, fietsen en scooters gestimuleerd. Tenslotte wordt bij de bouw gezorgd voor een slimme en duurzame bouwlogistiek en het gebruik van schone bouwwerktuigen. In de uitvoeringsfase wordt bij de studie naar de capaciteit van het elektriciteitsnetwerk ook het elektriciteitsverbruik voor elektrisch vervoer betrokken. Het autogebruik wordt zo veel mogelijk beperkt door een lage parkeernorm te hanteren (conform de Nota Parkeernormen Auto).

Investeringsnota Holendrecht Centrum

65

3.8 DUURZAAMHEID Openbare ruimte Voor de openbare ruimte geldt het principe duurzaam tenzij. De inrichting wordt zoveel mogelijk groen om de biodiversiteit te verbeteren en hittestress te voorkomen. Waar verharding noodzakelijk is wordt in eerste instantie ingezet op kwalitatief hoogwaardig hergebruik van beschikbare materialen. Wanneer herbruikbare materialen niet beschikbaar zijn worden kwalitatief hoogwaardige, duurzame materialen gekozen met een zo laag mogelijke milieu-impact en CO2-uitstoot. Klimaatadaptatie Klimaatverandering verandert de stad. Weersextremen als wateroverlast, hitte en droogte komen steeds vaker voor. Om hierop in te spelen moet de stad anders ingericht worden dan tot nu toe gedaan is, met onder andere meer ruimte voor water en meer groen. Beter omgaan met hevige neerslag In het Omgevingsprogramma Riolering 20222027 is opgenomen dat voor een gezonde bodem een ontwateringsdiepte van minimaal 90 cm vereist is. In de bestaande situatie ligt het maaiveld van het plangebied Centrum Holendrecht op -1,5 meter NAP. Het grondwater staat gemiddeld 55 cm lager (dit is de ontwateringsdiepte). De grondwaterstand is daarmee te hoog. Een lagere grondwaterstand heeft voordelen voor de groei van bomen en planten, opvang van water en kwaliteit van het grondwater. Omdat het grondwater in Holendrecht te hoog staat, is een ophoging van het maaiveld gewenst.

66 Investeringsnota Holendrecht Centrum

Andere oplossingen zoals drainage zijn ook denkbaar maar die zijn minder duurzaam en hebben een goed onderhoud nodig omdat anders de grondwaterstand erg wisselend wordt. Naast een goede oplossing voor het grondwater moet er gezorgd worden voor een goede oplossing voor het regenwater. De eisen hiervoor zijn opgenomen in de Hemelwaterverordening Amsterdam (Rainproof). Door klimaatverandering regent het vaker en harder. De ambitie van de gemeente is om 60 millimeter per uur te kunnen verwerken zonder dat er schade ontstaat aan huizen en vitale infrastructuur. Voor een goede waterhuishouding is het wenselijk om het water op te vangen op de hoger gelegen delen, zodat er zo min mogelijk water afstroomt naar de lager gelegen delen. Omdat het dichtstbijzijnde oppervlakte water aan de westzijde van het plangebied ligt, moet het hemelwater hier naartoe afstromen. Op de Holendrechtdreef kan onder de middenberm een hemelwaterafvoer worden aangelegd. De ventwegen voeren af naar een hemelwaterriool die is aangesloten op het oppervlaktewater. De daken van de gebouwen worden aangesloten op deze nieuwe hemelwaterafvoer onder de ventweg.

kruin van het talud naar het laagste plandeel, wordt een kleine verhoogde rug/bult geadviseerd om het afstromen van het water naar lagere delen buiten het plangebied zoveel mogelijk te beperken. De nieuwe bomen in de laagblijvende plandelen (bij het Abcouderpad en het nieuwe Holendrechtplein) worden in verhoogde groenvakken geplant zodat de boomwortels voldoende leefruimte hebben alvorens zij het grondwater bereiken. In vrijwel het hele plangebied dienen kolken te worden aangebracht die aangesloten worden op een hemelwaterafvoerriool dat verbonden wordt met het oppervlaktewater aan de westzijde van het plangebied.

Voor een betere infiltratie kunnen parkeervakken eventueel worden uitgevoerd in grasbetonstenen. Hiermee moet de beheerder akkoord gaan, anders worden gebakken klinkers toegepast. De groene schoolpleinen, de speelvelden en de groenvakken bieden kansen voor wateropvang, infiltratie en vertraagde afvoer o.a. in de vorm van wadi’s of waterdoorlatend grasland. Dit wordt in het ontwerp verder uitgewerkt. Op de

Voorbeeld oplossing klimaatadaptatie

3.8 DUURZAAMHEID Groen en natuurinclusief bouwen Amsterdam is een groene stad, wat zorgt voor prettig verblijven, rust, ontmoeting en beweging. Door natuurinclusief te bouwen wordt de biodiversiteit (flora & fauna) gestimuleerd. Denk hierbij aan het toepassen van nestkasten en het gebruik van groene gevels en groene daken mogelijk gecombineerd met bijvoorbeeld retentiesystemen of pv-panelen. Uitgangspunt is de lager gelegen daken te benutten voor groen of verblijf en de hogere daken in te zetten voor installaties zoals pv-panelen. Uit een quickscan natuur in het projectgebied zijn de volgende kansen voor natuurinclusief bouwen gesignaleerd: • •

Voor gebouwen kan gekozen worden voor het realiseren van verblijfsvoorzieningen voor vleermuizen en vogels. De daken kunnen worden voorzien van een natuurdak. Idealiter in gelaagdheid, waardoor op de bebouwing steppingstones ontstaan voor insecten om via de omliggende groenstructuren de verschillende niveaus van de bebouwing te bereiken. Deze natuurdaken zijn dan tevens direct geschikt als foerageerlocatie voor vogels. Daarnaast zorgt een natuurdak voor een beter waterberging en voor een betere koeling van het gebouw.

•

•

Voor de buitenruimte moet ingezet worden op een variatie in landschap. Het is waardevol om kleine plekken te markeren als ‘biodiversiteitshotspots’. Deze worden dan zo ingericht dat hier ingezet wordt op kruiden en struwelen die interessant zijn als voedselvoorziening voor insecten en als rustplaats voor kleine zoogdieren en amfibieën. Indien de vijvers worden verwijderd of aangepast, is het van meerwaarde om beschoeiing te verwijderen en hier een natuurvriendelijke oever met een flauw talud te realiseren. Er ontstaat dan een atuurlijkere overloop van land naar water. Dit is interessant voor amfibieën en ook insecten zoals libellen en juffers.

Circulaire economie en circulair bouwen Met de ondertekening van het ‘Nationale Grondstoffenakkoord’ in 2017 heeft de gemeente Amsterdam zich gecommitteerd aan de landelijke doelstellingen om in 2030 50% minder nieuwe, niet-herwinbare grondstoffen (metalen, minerale en fossiele grondstoffen) te gebruiken en in 2050 een volledig circulaire economie te hebben. Deze belofte is in Amsterdam verankerd in de ‘Strategie Amsterdam Circulair 2020-2025’. In een circulaire economie zijn kringlopen gesloten, is afval een grondstof en komt energie van duurzame bronnen.

Het is een manier van werken en leven die een klimaatneutrale, rechtvaardige economie oplevert, binnen de grenzen van de aarde. Een circulaire economie: • Reduceert de emissie van broeikasgassen • Reduceert de menselijke impact op biodiversiteit • Verbetert de kwaliteit van de leefomgeving • Verbetert de leveringszekerheid van grondstoffen Voor gebiedsontwikkeling ligt de focus op circulair bouwen en op hoe wordt omgegaan met huishoudelijk en bedrijfsafval. Bij de bouw van de woningen en voorzieningen in Holendrecht kan slim omgegaan worden met energie, water en grondstoffen, zodat er een bijdrage wordt geleverd aan een circulaire economie. Circulair bouwen is bouwen met een minimale milieu-impact door het zoveel mogelijk toepassen van biobased materialen of hergebruikte materialen en het zorgen dat materialen of bouwelementen eenvoudig demonteerbaar en herbruikbaar zijn aan het eind van de levensduur. Daarnaast wordt ingezet op adaptief en aanpasbaar bouwen en het flexibel inrichten van het gebied, zodat goed kan worden ingespeeld op toekomstige veranderingen in functie. Bebouwing moet voldoen aan de landelijke normering circulair bouwen (MPG). Deze wordt vanaf 1 januari 2025 aangescherpt.

Om aan de wettelijke eisen te voldoen wordt het steeds belangrijker om in een vroeg stadium van het ontwerp bewuste keuzes te maken in materiaalgebruik en te kiezen voor materialen met een lage milieu-impact.

Investeringsnota Holendrecht Centrum

67

3.8 DUURZAAMHEID Modulair bouwen Parametrisch ontwerpen en het werken met (modulaire) bouwsystemen wordt aangemoedigd om efficiënte, duurzame en kwalitatief hoogwaardige gebouwen te ontwikkelen. Modulair en prefab bouwen levert aanzienlijk minder bouwverkeer en minder bouwoverlast op. Bij het ontwerp en de bouw van de woningen worden ontwikkelende partijen gevraagd gebruik te maken van digitale vastlegging in een materialenpaspoort en deze over te dragen aan de eigenaar. Daarmee is de eigenaar in staat duurzaam en circulair onderhoud te plegen. Het Nieuwe Normaal In 2023 heeft de gemeente het manifest van Het Nieuwe Normaal ondertekend. Het Nieuwe Normaal (https://www.hetnieuwenormaal. nl/) werkt toe naar een eenduidige taal en een nieuwe standaard op het gebied van circulair bouwen en circulaire gebiedsontwikkeling.