1. IN Holendrecht Centrum inspraakversie webtoeg.pdf

Het Nieuwe Normaal (HNN) kent een reeks circulaire bouwprincipes: • Bouw met een zo laag mogelijke milieuimpact (MPG) • Bouw met een zo laag mogelijke materiaalgebonden CO2-uitstoot (embodied carbon) • Bouw met een zo hoog mogelijke CO2opslag in bouwmateriaal (embedded carbon) • Bouw met een zo hoog mogelijk aandeel hergebruikt of biobased materiaal • Ontwerp met een zo groot mogelijke hergebruikpotentie • Ontwerp met een zo hoog mogelijke losmaakbaarheid • • • •

Ontwerp met een zo groot mogelijke mate van adaptief vermogen Bouw met zo veel mogelijk restmateriaal uit sloop Bouw met zo weinig mogelijk restmateriaal als gevolg van de bouw Bouw met zo weinig mogelijk toxische materialen

Het toepassen van bovenstaande principes in het ontwerp en de bouw leidt tot een meer circulair gebouw. Om de doelstellingen van het Parijsakkoord te halen is de ambitie om zoveel mogelijk te bouwen met een zo laag mogelijke materiaalgebonden CO2-uitstoot (embodied carbon). De verwachting is dat de komende jaren ook in de landelijke wetgeving CO2-eisen zullen worden geformuleerd.

68 Investeringsnota Holendrecht Centrum

Amsterdam zet daarnaast in op biobased bouwen om het gebruik van primaire, niet-herwinbare grondstoffen terug te dringen. De doelstelling is in 2025 tenminste 20% van nieuwbouwwoningen in houtbouw uit te voeren (zie: Convenant Green Deal Houtbouw). Houtbouw voor de hoofddraagconstructie, gecombineerd met biobased isolatie en biobased binnenwanden heeft daarom de voorkeur. Amsterdam heeft in het kader van emissieloos bouwen bijgedragen aan de studie Hoog Hout Haalbaar. Hieruit blijkt dat tot circa 10 lagen bouwen in hout concurrerend is met traditionele bouwsystemen. De basisbouwhoogte van 4 tot 7 lagen van de bouwblokken is erg geschikt om uit te voeren in hout. Voor de hoogbouw kan onderzocht worden of ingezet wordt op houtbouw of bijvoorbeeld circulair beton om de milieu-impact te minimaliseren. Bij de productie en bouw van de bouwblokken wordt CO2 uitgestoten. Biobased materialen hebben echter ook CO2 opgeslagen. Daarmee heeft de bebouwing de potentie als een carbon sink te werken en de uitgestoten CO2 van de bouw enigszins te compenseren.

3.8 DUURZAAMHEID Afval Afvalinzameling voor klein huishoudelijk afval gaat in Holendrecht in principe plaatsvinden met ondergrondse afvalcontainers, voor restafval, glas, oud papier/karton en textiel. De locaties moeten dicht bij de woning liggen en de containers moeten zoveel mogelijk geplaatst worden in herkenbare eilanden. Nietwoonfuncties moeten, conform het beleid van Amsterdam, afvalscheiding op eigen kavel organiseren. Ophaal van afval zal voor een deel via de Holendrechtdreef plaatsvinden, maar er zal een aantal containers ook aan de zuidzijde worden gesitueerd. Deze laatste zullen zoveel mogelijk bij (bestaande) locaties ten zuiden van de blokken aan het Meibergpad ruimte vinden, zodat er zo min mogelijk kruising van verkeer ontstaan.

Invullingen van de plinten met circulaire bedrijven, gericht op inzameling, reparatie en hergebruik wordt aangemoedigd. Hiermee kan afval verder voorkomen worden en bereidt Holendrecht zich voor op een toekomst waarin afval zoveel mogelijk wordt voorkomen.

Amsterdam heeft de ambitie om voedselvermalers in iedere keuken te realiseren om zo het scheiden van groente-fruitafval en etensresten te bevorderen. Groente-, fruitafval en etensresten zijn 100% herbruikbaar, maar verdwijnen voor een groot deel in het restafval. Zo wordt met de inzet van verzamelcontainers met veel inspanning slechts 20% gescheiden. Met de inzet van voedselrestenvermalers kan tot 90% gescheiden worden ingezameld. Door de hoge servicegraad (veilig, schoon, geen geurtjes en beschikbaar daar waar het afval ontstaat) kan dus meer dan het viervoudige resultaat worden bereikt. Goed voor de circulariteit, maar ook goed voor het terugdringen van de ruimteclaim. Immers door de inzet van voedselrestenvermalers zijn minder ondergrondse containers nodig. Investeringsnota Holendrecht Centrum

69

Toekomstbeeld Meibergpad

70 Investeringsnota Holendrecht Centrum

4 ONTWIKKELSTRATEGIE Investeringsnota Holendrecht Centrum

71

4.1 SAMENWERKING MET EIGENAREN Het plangebied beslaat deels uit gronden in volle eigendom van de gemeente en deels in erfpacht uitgegeven gronden. Om tot een goed plan te komen is het essentieel om samen op te trekken met de grondeigenaren in het gebied. Gemeente Amsterdam heeft daarom in 2020 een intentieovereenkomst gesloten met Hoorne Vastgoed, eigenaar van het winkelcentrum, en Eigen Haard, eigenaar van de woningen in Holendrecht-Zuid. Voor het ontwikkelen van de middensegment huurwoningen zal Eigen Haard samenwerking zoeken met een marktpartij.

De schoolbesturen worden opdrachtgever van de bouw van het nieuwe integraal kindcentrum. Het Huis van de Wijk komt in een bouwblok waar ook woningen in komen. Er moet nog bepaald worden op welke wijze dit blok ontwikkeld wordt, zodat de bouw van het Huis van de Wijk kostenefficiënt kan plaatsvinden.

Het doel van de overeenkomst is om Holendrecht toekomstbestendig te maken en de sociaaleconomische positie van haar bewoners te verbeteren door het toevoegen van woningen, het aanpassen van het winkelcentrum en het aanpassen van de maatschappelijke voorzieningen. In februari 2023 is de samenwerking voornoemde grondeigenaren in het kader van het Didam arrest gepubliceerd op de gemeentelijke website. Hierop is geen reactie ontvangen van andere partijen. Na het nemen van het Investeringsbesluit zal de gemeente met de eigenaren in overleg treden om nadere afspraken te maken over de uitvoering van het plan. Hierbij heeft het de voorkeur om 1-op1 afspraken te maken tussen gemeente en desbetreffende grondeigenaar, zodat het proces zo simpel mogelijk kan worden vormgegeven.

Holendrechtschool 72 Investeringsnota Holendrecht Centrum

4.2 PLANNING EN FASERING Ontwikkeling in fases Voor de fasering van Holendrecht Centrum zijn een aantal richtinggevende uitgangspunten gedefinieerd, aan de hand waarvan een ontwikkelstrategie is opgesteld. De ontwikkeling is voor de buurt erg ingrijpend. Gedurende een periode van minimaal negen jaar zullen er werkzaamheden plaatsvinden. De uitgangspunten van de fasering zijn er dan ook op gericht om het leven in de buurt zo min mogelijk te ontregelen en om met name de ingrijpende veranderingen voor bewoners, schoolkinderen en ondernemers door de sloop en nieuwbouw van het Huis van de Wijk, de school en de woningen aan de Ochtenhof waar mogelijk zo soepel mogelijk te laten verlopen. Het eerste uitgangspunt is dat het bouwverkeer niet door de buurt zal rijden maar dat de bouwplaatsen via de Holendrechtdreef ontsloten worden. Daarom wordt er gestart met de herinrichting van de Holendrechtdreef. De ventwegen die langs de dreef komen dienen in de bouwfase als uitsluiting voor het bouwverkeer. Het tweede uitgangspunt is dat de huidige bewoners in de gelegenheid worden gesteld door te stromen naar nieuwe woningen in het plangebied en dat zij hiervoor maar een keer hoeven te verhuizen. Dit betekent dat het bouwveld D als eerste ontwikkeld zal worden. Na oplevering van deze woningen kunnen de huidige bewoners van Ochtenhof doorstromen. Daarna wordt gestart met Bouwveld B.

Dit was een nadrukkelijk verzoek van de bewoners van de Ochtenhof en maakt de ingrijpende transitie voor deze bewoners prettiger, doordat zij slechts een keer hoeven te verhuizen en niet naar een tijdelijke woning hoeven. Het derde uitgangspunt is om tijdens de bouw van de nieuwe school, de huidige scholen de Morgenster en de Holendrechtschool (gelegen in bouwveld D) tijdelijk elders te huisvesten. Dit is veiliger voor de schoolkinderen en maakt het mogelijk een groot gebied in één keer op te hogen.

Het realiseren van het Holendrechtplein zal in afstemming met de omliggende bouwwerkzaamheden in fases gebeuren waarbij het grootste gedeelte van het plein al na oplevering van bouwveld D ingericht kan worden en het nieuwe Holendrechtplein in gebruik kan worden genomen. Na realisatie van bouwblok B2, grenzend aan het plein, kan het laatste deel van het plein heringericht worden en het kruispunt.

Voor de tijdelijke huisvesting van de basisscholen is plek gevonden op de flank van de A9, direct ten noorden van Holendrecht-West. Op deze locatie wordt vanaf najaar 2024 een tijdelijk school gebouw voor de Metropool gehuisvest, in afwachting van de definitieve huisvesting in Bullewijk. De locatie op de flank A9 komt in 2026 beschikbaar voor de scholen in Holendrecht. Op dat moment kunnen de Holendrechtschool en de Morgenster verhuizen zodat met de werkzaamheden voor de nieuwe scholen in Holendrecht Centrum gestart kan worden. Het vierde uitgangspunt is om te zorgen dat het nieuwe Holendrechtplein zo snel mogelijk weer als centrale ontmoetingsplek voor de buurt kan dienen.

Investeringsnota Holendrecht Centrum

73

4.2 PLANNING EN FASERING Planning De gemeenteraad zal in december 2024 het investeringsbesluit Holendrecht Centrum vaststellen. De hoofdlijnen van het stedenbouwkundige plan en het schetsontwerp openbare ruimte staan dan vast. Diverse onderdelen moeten dan nog verder uitgewerkt worden, dit zijn: • Maatschappelijke voorzieningen: De gemeente werkt in 2025 het programma van de voorzieningen verder uit. Dit wordt meegenomen in de ontwerpen van het maaiveld en de bouwblokken. • Maaiveld: De gemeente werkt vanaf 2025 de openbare ruimte verder uit in een ontwerp maaiveldplan(nen) voor de pleinen, straten en de dreef. • Bebouwing: In 2025 en 2026 worden de ontwerpen voor de bouwblokken in veld D gemaakt. De bouwblokken in veld B worden in 2029 en 2030 ontworpen.

De uitvoering kent de volgende belangrijke momenten: najaar 2026 Start werkzaamheden 2026-2027 Bouwrijpmaken veld D & Herinrichting HolendrechtDreef 2027-2030 Realisatie bouwblokken veld D 2030-2031 Herinrichting Holendrechtplein & Bouwrijpmaken veld B 2031-2034 Realisatie bouwblokken veld B 2035 Einde werkzaamheden Verwacht wordt dat eind 2026 de uitvoeringswerkzaamheden kunnen starten. Er wordt gestart met bouwveld D en de Holendrechtdreef. Na de sloopwerkzaamheden in veld D kan het maaiveld worden opgehoogd en kan er een bouwweg naar de Holendrechtdreef worden aangelegd zodat het bouwverkeer het gebied in kan.

Overzicht planning 74 Investeringsnota Holendrecht Centrum

Nadat de ophoging voldoende is gezet, kan in 2027 begonnen worden met de bouw van de blokken in veld D. Als de eerste woonblokken klaar zijn (in 2030) kan het maaiveld rondom de bouwblokken worden ingericht en kunnen de bewoners van de Ochtenhof hierheen verhuizen. In 2030 starten de werkzaamheden in veld B met het slopen van de woningen aan de Ochtenhof en het ophogen van het maaiveld. Na de sloop kan het grootste deel van het nieuwe Holendrechtplein aangelegd worden en kunnen de werkzaamheden aan de blokken op veld B starten. Als de woonblokken in veld B klaar zijn (2034) kan het maaiveld worden ingericht en ook het laatste deel van het Holendrechtplein worden afgerond. Tot slot kan het kruispunt bij Holendrechtdreef worden ingericht.

4.3 PARTICIPATIE In dit hoofdstuk wordt omschreven hoe de participatie met bewoners, ondernemers en andere belanghebbenden wordt vormgegeven in de fase van de uitvoering, nadat het Investeringsbesluit is vastgesteld. Na de inspraak wordt een nieuw participatieplan opgesteld. Daar waar het kan werken we samen met direct betrokkenen. Bewoners treden daarbij tenminste als adviseur en ten hoogste als co-creator op. De ambitie is om bewoners optimaal te laten profiteren van de ontwikkelingen. Uitgangspunt is heldere en transparante communicatie en participatie waarbij de kaders vooraf duidelijk zijn voor alle betrokken partijen. Kerngroep bewoners Op initiatief van enkele bewoners zijn tijdens de ontwerpfase gesprekken gestart tussen de gemeente en een groep van bewoners over de rol die bewoners kunnen hebben bij het uitwerken van de plannen. Bij de kerngroep zijn bewoners uit verschillende delen van de buurt met een rol in de verschillende bewonersverenigingen aangesloten. Participatie thema’s Tijdens de ontwerpfase zijn de volgende thema’s naar voren gekomen waarin bewoners in meer of mindere mate een rol kunnen en willen spelen. Deze onderwerpen kunnen aangevuld worden als daar behoefte aan is. 1.

De openbare ruimte en groen: Bewoners hebben reeds een stem gehad in het behoud van de Holendrechtdreef en hebben eerder in workshops input gegeven op de plannen voor de onderdoorgang en het

Holendrechtplein. Bij de verdere uitwerking van het ontwerp voor de openbare ruimte is een belangrijke rol voor bewoners en gebruikers weggelegd. Voorafgaand aan het opstellen van een ontwerp wordt in samenspraak met de kerngroep een participatieplan opgesteld. Wel zijn er regels voor het te gebruiken materiaal (Puccini) die in lijn moeten zijn met de rest van de stad. Onderdelen binnen de openbare ruimte waar advies van bewoners en gebruikers moet worden opgehaald zijn: • •

• •

Ontwerp van het Holendrechtplein en het nieuwe stationsplein De tijdelijke en definitieve inrichting van de onderdoorgang bij de Holendrechtdreef (o.a. met de groepsmannen die elkaar hier dagelijks ontmoeten) Ontwerp van het nieuwe schoolplein (o.a. met kinderen van de school) Het groen in de openbare ruimte

2. Wonen Na het vaststellen van het stedenbouwkundig plan worden de plannen voor de woningen uitgewerkt in het ontwerp van de bouwblokken. Bewoners kunnen meedenken bij de verdere ontwikkeling van de gebouwen en de woningen. Hoe moeten deze worden ingericht, wat voor binnentuinen moeten er komen, hoe worden gemeenschappelijke ruimtes ingericht, etc. Hoe het meedenken wordt vormgegeven, wordt in samenspraak met de ontwikkelaar bepaald of opgenomen in de tenderopgave van elk bouwblok.

3. Maatschappelijk programma en buitensport: Samen met de maatschappelijke organisaties en buurtbewoners kan een traject starten over hoe het maatschappelijke programma ingevuld kan worden in de beschikbare fysieke ruimte in (heel) Holendrecht. Het gaat dan onder andere over het nieuwe Huis van de Wijk, de Groene Hub en buurtwerkkamer Casa Jepie Makandra (van Eigen Haard, net buiten het projectgebied). Daarnaast zijn er initiatieven bekend die nu nog geen of onvoldoende ruimte hebben en graag ook een plek in het nieuwe centrum van Holendrecht krijgen. De inrichting van het nieuwe schoolplein en al het andere sporten en spelen gebeurt samen met bewoners. Het gaat dan om leerlingen van de school en gebruikers van het sporten en spelen. Samen met de buurt kunnen we zo een nog mooiere gevarieerde en uitdagende centrale sport en speellocatie aanleggen rondom het Meibergpad en de scholen. 4. Verkeer, vervoer en parkeren De inrichting van de route tussen Amstel III en Holendrecht wordt verder uitgewerkt in een ontwerp maaiveldplan. Bewoners kunnen hierbij meedenken over de inrichting van deze route. Hoe zorgen we voor een betere verbinding? 5. Duurzaamheid Duurzaamheid is voor veel bewoners in Holendrecht een belangrijk thema.

Samen met hen kan besproken worden welke duurzame ingrepen in het plan uitgevoerd moeten worden, en of het mogelijk is om op het gebied van duurzaamheid het nieuwe deel van de wijk aan het bestaande deel te koppelen. Investeringsnota Holendrecht Centrum

75

4.4 BEREIKBAARHEID, LEEFBAARHEID, VEILIGHEID EN COMMUNICATIE (BLVC) In voorbereiding op- en uitvoering van sloopen saneringswerkzaamheden, het bouwrijp maken van bouwprojecten en het inrichten van de openbare ruimte, moet aandacht worden besteed aan de eisen die worden gesteld aan Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid en Communicatie (BLVC). De voorwaarden, eisen en maatregelen die op deze onderwerpen worden genomen en de hieraan verbonden kosten worden beschreven in de BLVC- plannen. Een BLVC-plan wordt opgesteld door de partij die de opdrachtgever is voor de uit te voeren werkzaamheden. Een door de stadsregisseur goedgekeurd BLVC-plan is vereist voor het verkrijgen van vergunningen. Tijdens de bouwactiviteiten moet ook aandacht zijn voor de leefbaarheid in het gebied. De bomen en het groen in de buurt moeten zoveel mogelijk behouden blijven en beschikbaar zijn voor de bewoners. Voor de veiligheid is een harde scheiding gewenst tussen de bouwactiviteiten en de ruimte die voor het gewone gebruik beschikbaar is. Daarnaast moeten bewoners zo min mogelijk hinder ondervinden van de bouwwerkzaamheden en goed geïnformeerd worden over bijhorende activiteiten, bijvoorbeeld via een speciale bouwapp. Een menging van bouwverkeer en overig verkeer moet vermeden worden, evenals kruisingen van beide verkeersstromen.

De verkeerssituatie moet duidelijk zijn voor iedereen, ook tijdens de nachtelijke uren.

76 Investeringsnota Holendrecht Centrum

5 VERANTWOORDING Investeringsnota Holendrecht Centrum

77

5.1 REGELS EN NORMEN De herontwikkeling van Centrum Holendrecht moet voldoen aan diverse milieutechnische randvoorwaarden, regelgeving en normen. In het eerste deel van dit hoofdstuk worden de regels en normen toegelicht die zijn toegepast bij het Stedenbouwkundig Plan. In het tweede deel van dit hoofdstuk worden het juridisch planologisch kader en de uitgevoerde onderzoeken ten behoeve van de planvorming toegelicht. In het kader van het omgevingsplan- en/of vergunningsprocedure zullen nog vervolgonderzoeken plaatsvinden. De reeds uitgevoerde onderzoeken geven een indicatie van de (milieu)technische haalbaarheid en randvoorwaarden die aan de ontwikkeling worden gesteld. Referentienorm voorzieningen Met behulp van de referentienorm maatschappelijke voorzieningen, groen en spelen, in 2018 vastgesteld door het college van B en W, kan berekend worden hoeveel extra m² voor onderwijs, jeugd-, zorg- en basisvoorzieningen, kunst en cultuur, groen, spelen en sport nodig zijn bij de toevoeging van x aantal woningen. Voor het bepalen van het programma maatschappelijke voorzieningen is naast de referentienormen gekeken naar de strategische huisvestingsplannen Onderwijs, Jeugd, Zorg en Basisvoorzieningen, Kunst en Cultuur en Sport en naar de voorzieningen die al in en in de nabijheid van het plangebied aanwezig zijn.

78 Investeringsnota Holendrecht Centrum

Op basis van deze normen is berekend dat de volgende maatschappelijke voorzieningen in Centrum Holendrecht nodig zijn: • Integraal Kindcentrum 3.595m² (vervanging Holendrechtschool en Morgenster, met kinderopvang, gymzaal en extra ruimte voor tweede, aparte ingang) • Huis van de Wijk 1.000m² (vervanging buurthuis) • Overige voorzieningen, nog in te vullen 500m² Sportnorm De opgave voor veldsport voor alle woningen die er in Zuidoost bij komen, worden niet (altijd) binnen de projecten zelf opgelost. Daarom komen op een aantal locaties sportvoorzieningen voor meerdere woningbouwprojecten samen. Bij nieuwe woningen in een gemengd stedelijk woonmilieu moet op basis van de Amsterdamse sportnorm (maximaal) 3.750m² aan georganiseerde sport worden gemaakt voor Centrum Holendrecht. Dat is vergelijkbaar met een half voetbalveld. De dichtstbijzijnde locatie voor Holendrecht zijn de flanken van de A9 en centraal park Gaasperdam. Naast het terugplaatsen van het Cruyff Court en het stangenpark, moet er 375m² sport in de openbare ruimte worden aangelegd. Dit zal rondom het plangebied plaatsvinden. Gezonde (school)omgeving Het gezondheidsbeleid in Amsterdam wil kinderen een gezonde start geven in een gezonde fysieke en sociale omgeving. Dat betekent voor de schoolomgeving dat kinderen voldoende kunnen bewegen, gezond eten en drinken en geen mensen zien roken. Groene

schoolpleinen, veilige loop- en fietsroutes naar en van school, beperken van parkeermogelijkheden rond scholen, beperken van ongezond voedselaanbod in de omgeving en een rookverbod op schoolpleinen zijn daarvoor nodig. Rookvrije schoolterreinen zijn sinds 2020 verplicht (Nationaal Preventieakkoord). Bewegende Stad Amsterdam stimuleert zijn stadsbewoners om te bewegen. Beweging leidt tot verlenging van het aantal gezonde levensjaren, fysieke en mentale fitheid, lagere zorgkosten en hogere productiviteit. Holendrecht is groen en ruimtelijk ingericht. Er zijn vele aanleidingen om de openbare ruimte zodanig in te richten dat lopen, fietsen en sport en spel bewust en onbewust gestimuleerd worden. Vanwege het ruime aanbod van groen, routes en speelplekken is de opgave vooral kwalitatief. Het vergroten van de sociale veiligheid op de fiets- en wandelroutes (van en naar winkelcentrum, metrostation en scholen) stimuleert fietsen en wandelen. De bestaande buitensportfaciliteiten komen in de nieuwe situatie terug. Hoofdgroenstructuur Het groen is een kernkwaliteit van Gaasperdam. Direct rondom Holendrecht is het dichtstbijzijnde gebied dat is opgenomen in de hoofdgroenstructuur het centraal park Gaasperdam. Het spoortalud is aangewezen als ecologische structuur.

Amfibieën, grote en kleine zoogdieren en andere organismen gebruiken deze relatief rustige en groene taluds als de verbindingen om zich te kunnen verplaatsen.

5.1 REGELS EN NORMEN Groenvisie De Groenvisie, vastgesteld in 2020, schetst hoe Amsterdam zich tussen nu en 2050 verder kan ontwikkelen als groene stad. De ambitie is om het bestaande groen te verbeteren en toegankelijker te maken, nieuw groen toe te voegen en de groene ruimte in en om de stad beter met elkaar te verbinden. Voor de Investeringsnota Centrum Holendrecht zijn de volgende punten relevant: natuurinclusief (ver)bouwen wordt de norm bij werken aan gebouwen en bij de aanpak van de openbare ruimte. De openbare ruimte wordt groener waar dat kan. Voor Zuidoost is een uitvoeringsdocument opgesteld: Programma Groen Zuidoost (maart 2021) om de doelstellingen uit de Groenvisie in Zuidoost vorm te geven. Voor Holendrecht betekent dit dat het groene lint en de bomenstructuur dat langs de Holendrechtdreef loopt en de Ouderkerkerplas en de Gaasperplas met elkaar verbindt, versterkt wordt. Het Meibergpad wordt een groene route richting de Gaasperplas. Groennormen De groennormen zijn normen die richting geven aan de hoeveelheid groen in nieuwe stedelijke ontwikkeling. Op basis van het woonmilieu van het gebied, het aantal nieuw gebouwde woningen en de gehanteerde groennorm, wordt berekend hoeveel groen er moet worden gerealiseerd. Hierbij zijn er twee typen groen, gebruiksgroen en ecosysteemgroen.

De norm voor gebruiksgroen zorgt voor stedelijk attractief groen waarin men kan verblijven en recreëren. Ecosysteemgroen heeft als belangrijkste doel de buurt klimaatadaptief te maken en draagt bij aan de beleving en gezondheid.

Centrum Holendrecht valt nu onder het groenblauwe woonmilieu en zal verkleuren naar het gemengd stedelijk woonmilieu. Er moet 12.000m² gebruiksgroen en 4.920m² ecosysteem groen worden aangelegd om te voldoen aan de groennorm. Dat betekent dat in totaal minimaal 16.920m² moet worden aangelegd. In het ontwerp is ruim 19.000m² groen opgenomen, meer dan de groennorm vereist. Ecologie In 2022 is een quick scan natuur uitgevoerd binnen de grenzen van het plangebied. De conclusies van dit onderzoek zijn de volgende: • Voor marterachtigen, vleermuizen en broedvogels dient nader onderzoek uitgevoerd te worden om negatieve effecten op vaste verblijf/rustplaatsen, vliegroutes en foerageergebied uit te kunnen sluiten. Met inachtneming van de Gedragscode soortenbescherming gemeenten (2021), de Amsterdamse gedragscode Flora en Fauna en een aantal maatregelen kunnen werkzaamheden in overeenstemming met de Wet natuurbescherming plaatsvinden.

•

Vanwege de geruime afstand tot Natura-2000 gebieden en de aard van de werkzaamheden en het erop volgende gebruik zijn negatieve effecten op Natura-2000 gebieden uitgesloten. Het plangebied ligt buiten het Natuurnetwerk Nederland (NNN) en overlapt gedeeltelijk met de Hoofdgroenstructuur en de Ecologische structuur. Negatieve effecten op NNN of de Hoofdgroenstructuur en Ecologische structuur zijn uitgesloten omdat de wezenlijke kenmerken hiervan niet worden aangetast en het minimale oppervlakte aan groen behouden blijft. Daarnaast is een aantal kansen benoemd om natuurinclusief te bouwen. Deze zijn opgenomen in paragraaf 3.7 Duurzaamheid.

Mobiliteit In 2022 is voor Holendrecht onderzoek gedaan naar de verwachte toename van verkeersbewegingen door de realisatie van de plannen in Holendrecht. De verkeerseffecten als gevolg van deze ontwikkeling blijven beperkt. De bestaande wegenstructuur kan de toename van woningen en voorzieningen goed aan. Op de kruispunten worden geen knelpunten gesignaleerd. Inclusieve gebiedsontwikkeling In het kader van inclusieve gebiedsontwikkeling is in 2022 aan Woman Make Southeast (WMS) advies gevraagd naar de belangrijkste kernwaardes voor gebiedsontwikkeling in Holendrecht naar aanleiding van de Projectnota Centrum Holendrecht.

Investeringsnota Holendrecht Centrum

79

5.1 REGELS EN NORMEN WMS is een onafhankelijk collectief van vrouwen met roots in Amsterdam Zuidoost die zich willen inzetten voor een rechtvaardig en sterk stadsdeel en tegen segregatie en kansenongelijkheid. WMS heeft aan de hand van de Just City Index de belangrijkste kernwaarden voor de buurt in de gebiedsontwikkeling onderzocht en een adviesrapport geschreven. WMS heeft advies gegeven op de thema’s mobiliteit, openbare ruimte, voorzieningen en wonen. De meest genoemde waarde die voor de leden van de WMS van belang zijn om de buurt te verbeteren zijn gericht op het verbeteren van de veiligheid. De adviezen van de WMS voor een veiligere buurt – zoals goede zichtlijnen en verlichting, passende ruimtes voor alle type gebruikers, prettige routes en goede openbare voorzieningen – zijn verwerkt in het ontwerp voor de openbare ruimte. Een ander belangrijk thema is het vergroten van de toegankelijkheid en het faciliteren van verbinding en saamhorigheid. Bij gebiedsontwikkeling in Zuidoost bestaat er onder veel bewoners de angst dat deze verbeteringen niet op hen gericht zijn, maar slechts op nieuwe bewoners. Advies van WMS is dan ook om te zorgen dat de verbeteringen voor iedereen toegankelijk zijn. Dat zit hem in een betaalbaar woonprogramma, toegankelijke openbare ruimte en een sociaal parkeerbeleid.

80 Investeringsnota Holendrecht Centrum

Deze adviezen zijn meegenomen in de totstandkoming van het woonprogramma en het ontwerp van de openbare ruimte. Bij de verdere uitwerking van de plannen en participatie met de huidige bewoners/gebruikers en nieuwe bewoners/gebruikers worden de adviezen en achterliggende kernwaardes meegenomen in proces en aanpak.

5.1 REGELS EN NORMEN Bomencompensatie Voor de ontwikkeling van Centrum Holendrecht zijn alle bomen in het gebied onderzocht. We behouden zoveel mogelijk bomen, maar er zullen helaas ook veel bomen moeten worden gekapt. Het gaat in totaal om ongeveer 176 bomen. Dit zijn bomen die staan op plekken waar bebouwing moet komen of waar de openbare ruimte wordt aangepast en in de toekomst geen ruimte meer is voor de boom. Een deel van deze bomen, circa 30 stuks, moet sowieso gekapt worden vanwege slechte levensverwachting.

De vernieuwing van Holendrecht biedt echter ook veel kansen. We planten in totaal 190 nieuwe bomen terug. We planten verschillende soorten bomen terug die de ecologie verbeteren en de buurt een mooie uitstraling geven.

Voor deze te kappen bomen geldt op grond van de Bomenverordening een herplantplicht die zoveel als mogelijk ter plaatse moet worden uitgevoerd. Indien dat niet mogelijk is, dan moet naar mogelijkheden worden gezocht om bomen elders in de directe omgeving te planten. Als dat ook niet mogelijk is, dan zullen de gekapte bomen financieel gecompenseerd moeten worden op basis van de monetaire waarde van de te kappen bomen.

Boom bestaand te behouden, aantal ca. 314 Boom te verwijderen, aantal ca. 176

N

Boom nieuw, aantal ca. 190

Overzicht bomenkaart Investeringsnota Holendrecht Centrum

81

5.2 JURIDISCH PLANOLOGISCH KADER Omgevingsplan In het plangebied is het bestemmingsplan Grote H-buurt/ Holendrecht van toepassing. Het plan voor centrum Holendrecht is geprojecteerd op gronden met onder andere de bestemmingen “Groen’’, “Maatschappelijk-1”, “Maatschappelijk-3”, “Tuin’’, “Wonen’’, en “Detailhandel’’. Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet (Ow) in werking getreden. Onder de Omgevingswet dient een omgevingsplan opgesteld te worden om de plnannen te realiseren. Als dit niet (op tijd) mogelijk is, dan zal de realisatie van Centrum Holendrecht met omgevingsvergunningen mogelijk gemaakt worden. Externe veiligheid Het projectgebied ligt gedeeltelijk binnen een zone van 200 meter van een route waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd, het Basisnet spoor. Bij het opstellen van een omgevingsplan voor het plangebied voor zover dat geheel of gedeeltelijk ligt binnen 200 meter vanaf infrastructuur, die tot het Basisnet behoort, moet de gemeente het groepsrisico bepalen. In de verantwoording van het groepsrisico wordt ingegaan op maatregelen ter beperking van het groepsrisico (bijvoorbeeld: stedenbouwkundige opzet en voorzieningen met betrekking tot de inrichting van openbare ruimten) en wordt gezocht naar mogelijkheden voor ruimtelijke ontwikkelingen met een lager groepsrisico.

Daarnaast moet het bevoegd gezag in de toelichting bij een omgevingsplan ingaan op de bestrijdbaarheid van een ramp en de zelfredzaamheid van de bevolking.

82 Investeringsnota Holendrecht Centrum

Trillingen Het plan ligt op minder dan 100 meter vanaf het spoor. Om eventueel overlast van trillingen door het spoor te achterhalen, hebben metingen plaatsgevonden in de bestaande gebouwen in Holendrecht. Bij beide meetpunten was geen sprake van relevante trillingsniveaus. Omdat de nieuwbouw op vergelijkbare afstand van het spoor komt te liggen en er ook geen verschillen zijn in spoorligging, wissels, bovenbouw etc, kan worden gesteld dat trillingen vanwege railverkeer geen rol spelen hier. MER Op grond van het Besluit mer toetst men of het plan of besluit voorziet in, of een kader vormt voor, activiteiten die (mogelijke) belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu. De realisatie van 650 extra woningen en circa 7.000m² bvo aan voorzieningen in het plangebied ligt beneden de indicatieve drempelwaarden van 2000 woningen of 100.000m² bvo. Er moet beoordeeld worden of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling (als sprake is van een besluit) of het direct uitvoeren van een m.e.r. (als sprake is van een plan). Deze keuze wordt uiteindelijk in de aanvraag omgevingsvergunning gemotiveerd. Geluid Het plangebied ligt binnen de zones van het spoor, de metro en 50 km/u wegen. Er is een vooronderzoek geluidsbelasting uitgevoerd om inzicht te krijgen in de maximale geluidsbelastingen als gevolg van het wegen railverkeer bij de nieuwbouw. Voor dit

vooronderzoek is voorgestelde verkaveling van de projectnota gebruikt. Er is per bouwblok beschouwd wat (grofweg) de gevolgen zijn voor de woningbouwontwikkeling met betrekking tot de toekomstige Omgevingswet (voorheen Wet geluidhinder) en het beleid van de Gemeente Amsterdam inzake hogere grenswaarden. Uit dit onderzoek blijkt dat woningbouwblok B1 een zeer hoge geluidsbelasting vanwege de spoorlijn ondervindt. De geluidsbelastingen overschrijden hier ruim de grenswaarde van 65 dB. Bouwkundige oplossingen als een vliesgevel zijn nodig om hier woningen te maken. Ook een deel van de andere woningen van blok B1 ondervinden een zeer hoge geluidsbelasting vanwege het wegverkeer. De geluidsbelasting bedraagt hier maximaal 66 dB. Omdat hier de grenswaarde van 70 dB voor wegverkeerslawaai niet wordt overschreden gelden minder zware voorwaarden aan de minimaal benodigde geluidsluwe zijde. In blok B2 ondervinden de noordzijde en de westzijde een hoge geluidsbelasting door wegverkeer en de spoorlijn. Op veld D ondervinden de blokken aan de noordzijde en blok D2 aan de oostzijde een hoge geluidsbelasting als gevolg van wegverkeer. De verkaveling die is opgenomen in dit Stedenbouwkundig Plan wijkt af van die van de Projectnota. De bouwblokken in dit Stedenbouwkundig Plan liggen verder van de weg en de spoorlijn af dan is onderzocht in het geluidsonderzoek.

De geluidsbelasting zal dus gelijk of iets lager zijn, maar niet hoger. Voor het aanvragen van een Omgevingsvergunning dient opnieuw de geluidshinder onderzocht te worden.

5.2 JURIDISCH PLANOLOGISCH KADER Geluid van terrassen, sport en spel. Onderzocht is of de woningen niet teveel geluidshinder ervaren als gevolg van de geplande terrassen bij het stationsplein en het Holendrechtplein. Uit het onderzoek blijkt dat het nodig is om de woningen boven de terrassen af te schermen van het stemgeluid op de terrassen. Het is voldoende om hiervoor een luifel toe te passen boven het terras. Ook is onderzocht wat het effect is van het sport en spelgebied en de pleinen van de scholen en de kinderopvang. De schoolpleinen en het plein van de kinderopvang is daarom verlegd van zijn oorspronkelijke positie naar een positie naast het Meibergpad. Het meeste stemgeluid valt nu op de gevel van de school zelf. Om het geluid van het Cruyff Court op de woningen te verminderen, zijn twee oplossingen mogelijk. De eerste oplossing is het toepassen van een kleiner Cruyff Court ten noorden van het Meibergpad. De tweede oplossing is het handhaven van de huidige grootte van het Cruyff Court maar dan moet deze verplaatst worden naar de speelplek ten zuiden van het Meibergpad. De speelplek kan dan terugkomen ten noorden van het Meibergpad. Beide oplossingen zijn mogelijk. In overleg met de buurt wordt de uiteindelijke locatie bepaald. Archeologie In 2015 is voor Gaasperdam archeologisch onderzoek uitgevoerd.

Daarin zijn archeologische zones met bijbehorende beleidsregels aangegeven. Het plangebied ligt in een gebied met een lage archeologische verwachting. Er geldt een vrijstelling van archeologisch vervolgonderzoek, ongeacht de omvang en

diepte van de bodemingreep. Wel geldt voor het gehele plangebied conform de Monumentenwet een vondstmeldingsplicht. LIB Het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) is een Algemene Maatregel van Bestuur, die gebaseerd is op de Wet luchtvaart. Het LIB niet zorgt voor beperkingen voor de ontwikkelingen Centrum Holendrecht. Luchtkwaliteit Ruimtelijke plannen moeten voldoen aan grenswaarden voor onder meer stikstofdioxide en fijnstof. In de ‘Regeling niet in betekenende mate bijdragen’ is voor een aantal specifieke projecten een berekening gemaakt bij welk bouwprogramma er nog sprake is van ‘niet in betekenende mate’. Dit is als het project betrekking heeft op maximaal 1.500 woningen of 100.000m² kantoren (bij één ontsluitingsweg) of een combinatie van beide. Het project voorziet met circa 500 woningen in minder woningen dan hiervoor genoemd en kwalificeert hierdoor als ‘niet in betekende mate’, waardoor nader onderzoek naar de luchtkwaliteit niet nodig is. Wel dient bij de vergunningverlening in het kader van de Wet natuurbescherming een Aerius berekening overgelegd te worden. Daarmee wordt de stikstofdepositie door het te realiseren programma op Natura-2000 gebieden berekend.

Bij het toevoegen van gevoelige maatschappelijke bestemmingen, zoals scholen en kinderdagverblijven moet er daarnaast worden getoetst aan het Besluit gevoelige bestemmingen en het Beleid gevoelige bestemmingen

gemeente Amsterdam. Voor Holendrecht geldt dat de Holendrechtdreef en Meerkerdreef meer dan 10.000 motorvoertuigen per etmaal afwikkelen. Binnen een afstand van 50 meter gemeten van de rand van deze wegen mogen geen gevoelige bestemmingen in de eerste lijnsbebouwing worden geprojecteerd. Om deze reden zijn de basisscholen gepland op een plek nabij het buurtplein en nabij het Meibergpad. HER, windhinder, zonnestudie Voor het project is een Hoogbouw effect Rapportage (HER) waarin de effecten van de vier torens op inpassing in de omgeving, windhinder, bezonning en daglichttoetreding getoetst zijn. Uit de toetsing blijkt geen bezwaar om de torens te realiseren. Bodem Holendrecht valt in zone 2 van de bodemkwaliteitskaart, behalve de Holendrechtdreef die in zone 1 valt. Uit archiefonderzoek blijkt dat er in het verleden slechts lichte verontreinigingen zijn aangetroffen. Buiten het plangebied is op enkele locaties is Japanse Duizendknoop aangetroffen. Uitgezonderd deze potentieel verdachte activiteiten is het onderzoeksgebied niet verdacht. Voor de diepere ondergrond zal nog rekening gehouden moeten worden met de mogelijke aanwezigheid van een bodemvreemde ophooglaag onder de dreven. Voor de ontwikkellocaties in het plangebied moet bij de verdere planvorming een verkennend bodemonderzoek worden verricht, onder andere naar PFAS.

Investeringsnota Holendrecht Centrum

83

5.2 JURIDISCH PLANOLOGISCH KADER De ondergrond in Zuidoost heeft geen goede afsluitende laag. Bij het graven in de ondergrond is het opbarstrisico zeer groot en kan kwelwater uit de ondergrond opborrelen. Daardoor ontstaat risico op hogere kosten bij het uitvoeren van ruimtelijke ingrepen. Er moet onderzoek worden gedaan naar dit opbarstrisico van de ondergrond. Kabels en leidingen Bij aanpassingen aan de Holendrechtdreef, het winkelcentrum en woningbouw moeten diverse (hoofd)tracés van kabels en leidingen worden verlegd of aangepast. Dit betreft met name de huisaansluitingen, aangezien er geen ingrepen gedaan worden aan de doorgaande fietspaden waaronder de meeste kabels en leidingen liggen. Langs het Meibergpad bevinden zich de meeste doorgaande leidingentracés, onder andere van Liander (elektra, gas) en Waternet (riool, water) en diverse datakabels. Een ander belangrijk tracé is het Abcouderpad. In de nieuwbouw is voorzien in inpandige installatieruimtes voor levering van warmte en andere diensten. Tijdens het maken van het maaiveldontwerp wordt, in overleg met Waternet, gewerkt aan een plan voor hemelwaterriolering conform de eisen voor rainproof en de hoge grondwaterstand. Daarnaast moet er op termijn rekening worden gehouden met leidingen voor levering van warmte door het aardgasvrij maken van de wijk.

84 Investeringsnota Holendrecht Centrum

Water Het oppervlaktewater in Gaasperdam hoort bij de polder Bijlmer Zuid en valt onder het waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV). De (primaire) watergangen in het plangebied hebben een streefpeil van -2,70 m NAP. Ter plaatse van de spoorlijn ligt een secundaire waterkering. De beschermingszone van deze kering bevindt zich in het talud van de spoordijk. Grondwater en rainproof Naar aanleiding van de hoge grondwaterstand in het plangebied is een grondwatertoets gedaan. Deze leidt tot het advies om het maaiveld in het plangebied op te hogen. Daarnaast is een rainproof advies gegeven om om te gaan met het regenwater. Dit advies wordt in de volgende fase in het maaiveldontwerp verwerkt. Beide adviezen worden in paragraaf 3.7 kort toegelicht. Watercompensatie Bij het toevoegen van verhard oppervlakte in de vorm van nieuwbouw of bij verharding van de openbare ruimte blijft minder grondoppervlak over voor het opnemen van regenwater. Bij toevoegingen van meer dan 1.000m² verharding moet 10% van het extra verhardingsoppervlakte als extra oppervlaktewater worden aangelegd in hetzelfde waterpeilgebied. Hierbij dient de waterbalans ten alle tijden positief te blijven. Ook dient te worden voldaan aan de gemeentelijke grondwaternorm. Als gevolg van de nieuwbouwplannen is er 170m² extra watercompensatie nodig.

In Holendrecht kan het oppervlaktewater worden uitgebreid bij de retentievijver aan de westkant van het gebied.

6 FINANCIËLE HAALBAARHEID Investeringsnota Holendrecht Centrum

85

6.1 FINANCIËLE HAALBAARHEID Algemeen De financiële haalbaarheid van het Stedenbouwkundig Plan wordt met het resultaat van de grondexploitatiebegroting vastgesteld inclusief de bijbehorende toelichting. In de toelichting worden de financiële consequenties van de ruimtelijke ingrepen, de fasering in relatie tot de kasgeldstroom alsmede het resultaat en risico’s nader aangegeven. Denk aan nut en noodzaak, prijskwaliteitsverhouding en realisme van de te verwachten inkomsten en investeringen. De afdeling MV houdt regie over de plannen voor maatschappelijke voorzieningen tijdens de hele planperiode en neemt de te nemen investeringen jaarlijks op in de Voorjaarsnota van het MIP Maatschappelijke Voorzieningen voor investeringen die starten in het jaar na besluitvorming (kredietbesluit) door de gemeente. Kosten en opbrengsten In de grondexploitatiebegroting zijn de grondkosten overeenkomstig de BBV voorschriften opgenomen. In grote lijnen zijn dit de kosten voor verwerving, het bouwrijp maken en het woonrijp maken. De grondopbrengsten zijn gebaseerd op het grondprijsadvies G&O voor Centrum Holendrecht van augustus 2023. Daarnaast wordt voor de dekking gebruik gemaakt van een tweetal bijdragen van het Rijk. Het uiteindelijke saldo van het plan is negatief.

86 Investeringsnota Holendrecht Centrum

Toekomstbeeld Holendrechtplein in vogelview

COLOFON Bestuurlijke opdrachtgever: Wethouder Reinier van Dantzig Portefeuillehouder Stadsdeel Zuidoost: Simion Blom Ambtelijk Opdrachtgever Gebiedsontwikkeling en Transformatie Zuidoost en Ouder-Amstel: Ellen Nieuweboer Projectteam Beaumont, Raphaël – Projectleider sociaal Bender, Sofia Robbe – Junior ontwerper openbare ruimte Boots, Frans – Senior ontwerper openbare ruimte Diaz, Antonia Nieto – Senior Stedenbouwkundig ontwerper Doorn, Stijn van – Communicatieadviseur Engelshoven, Jim – Projectmanager Graas, Ellen van – Junior Stedenbouwkundig ontwerper Hermans, Guido – Senior ontwerper openbare ruimte Horst, Iris van der – Senior projectmanager Huft, Saskia - Projectmanager Lange, Lia de – Planoloog Liong A Kong, Pricilla - Gebiedsmakelaar Molen, Floris van der – Planeconoom Soerjoesing, Maya – Projectleider Ingenieursbureau Stam, Rob – Projectleider Grond & Ontwikkeling Stoffels, Max – Junior projectmanager Veenendaal, Kees – RO Jurist Verwaal, Netty – Adviseur Maatschappelijke Voorzieningen Vrisekoop, Fabie – Planningsadviseur

88 Investeringsnota Holendrecht Centrum