03 Onderzoeksrapport Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen. Deelonderzoek 1 NDSM-werf West

Dit deelrapport betreft het eerste casusonderzoek: de NDSM-werf West, een van de gebieden in stadsdeel Noord waar sprake is van (onder meer) een omvangrijke transformatie. De eerste drie onderzoeksvragen voor de casus NDSM-werf West beantwoorden we in hoofdstuk 7. De uitgebreide beschrijving met bronvermeldingen staat in de sectie Reconstructie verloop van het project, hoofdstukken 11 tot en met 16. Hoofdstuk 8 betreft de stand van zaken van de ontwikkeling, de vierde onderzoeksvraag, Vervolgens gaan we in hoofdstuk 9 in op de succesfactoren en knelpunten – onderzoeksvraag 6 – vanuit de ervaringen van betrokkenen die wij spraken. Dit hoofdstuk is gebaseerd op de beelden van

26

GEBIEDSONTWIKKELING EN BETAALBARE WONINGEN - ONDERZOEKSRAPPORT DEELONDERZOEK 1 betrokkenen. De analyses van documenten, cijfers, en ervaringen van betrokkenen komen samen in hoofdstuk 10. Hierin staan vraagstukken die wij als rekenkamer op basis van dit deelonderzoek zien in de casus NDSM-werf West, zonder te streven naar volledigheid. We beschrijven onze bevindingen over deelvraag 5 als laatste, én we trekken deze deelvraag wat breder dan in onze onderzoeksopzet was geformuleerd. Dit doen we om recht te doen aan wat we in de praktijk van de ontwikkeling van de NDSM-werf West zagen. Niet alle vraagstukken die wij in de praktijk tegenkwamen zijn namelijk afwijkingen van de doelen, randvoorwaarden en ontwikkelstrategie. Er spelen ook vraagstukken van andere aard die mogelijk relevant zijn om uiteindelijk lessen te trekken. We trekken in dit deelrapport nog geen lessen uit het casusonderzoek NDSM-werf West. Om te voorkomen dat lessen te specifiek voor een casus zijn, is onderzoek naar meerdere casussen nodig. We trekken de lessen op basis van alle onderzochte casussen, en op basis van een breder afsluitend gesprek over de ervaringen met (betaalbare) woningbouw in gebiedsontwikkeling.

7 Ontwikkeling NDSM-werf West Voor de NDSM-werf is in 2013 het investeringsbesluit vastgesteld. Dit besluit is in 2020 geactualiseerd. In deze besluiten van de gemeenteraad van 2013 en 2020 staan de belangrijkste doelen, randvoorwaarden en ontwikkelstrategie voor het gebied. In dit hoofdstuk vatten we het verloop van de gebiedsontwikkeling NDSM-werf West samen. De uitgebreide beschrijving met bronvermeldingen staat in de sectie Reconstructie verloop van het project (hoofdstukken 11 tot en met 16). Hiermee beantwoorden we de eerste drie deelvragen van het casusonderzoek NDSM-werf West: 1 Wat was de uitgangssituatie van het gebied? 2 Wat waren de belangrijkste oorspronkelijke doelen, randvoorwaarden en ontwikkelstrategie voor de gebiedsontwikkeling? 3 Wat zijn de belangrijkste momenten en beslissingen geweest in het verloop van de gebiedsontwikkeling nadat de uitvoering is gestart?

7.1 Ligging, historie en situatie in 2013 7.1.1

Ligging

De NDSM-werf West is onderdeel van de NDSM-werf gelegen aan het IJ in Amsterdam Noord. Ten noorden ligt het bestaande woongebied van Tuindorp Oostzaan. Ten westen ligt bedrijventerrein Cornelis Douwes en ten zuidwesten ligt industrieel gebied Westpoort.

27

REKENKAMER AMSTERDAM

Kaart 7.1 - Ligging NDSM-werf West in Amsterdam Noord

Bron: RMA.

7.1.2

Historie

Voormalige scheepswerf De NDSM-werf kent een rijke historie als scheepswerf van de Nederlandsche Dok- en Scheepsbouwmaatschappij (NDSM) en is na het faillissement uitgegroeid tot een creatieve broedplaats. Deze kunstenaarsbroedplaats is gerealiseerd in de Scheepsbouwloods, onderdeel van het rijksmonumentale complex op de NDSM-werf Oost. Op de NDSM-werf West liggen ook historische overblijfselen: het Kraanspoor, de Afbramerij, de Helling en de Baanderij. Planhistorie In het Structuurplan Amsterdam 2003 werd de NDSM-werf aangewezen als toekomstig gemengd stedelijk gebied waarin naast werken ook wonen mogelijk moet worden gemaakt. De NDSM-werf ligt echter in de milieuzonering van Westpoort. Daardoor waren bedrijven in Westpoort bezorgd dat woningbouw een bedreiging zou vormen voor hun bedrijvigheid. De gemeente sloot daarom in 2008 een convenant waarin zij zich committeert aan een aantal afspraken over onder meer het tempo van gebiedsontwikkelingen in de buurt bij deze bedrijven en het indien nodig zoeken van alternatieve locaties voor deze bedrijven. Met dit convenant gaat een aantal bedrijven in Westpoort akkoord met woningbouw in de Houthavens en op het NDSM-terrein. Met het Strategiebesluit NDSM-werf 2008 start de planvorming. In 2013 volgt het eerste investeringsbesluit van de gemeenteraad waarin is besloten om naast werken óók wonen

28

GEBIEDSONTWIKKELING EN BETAALBARE WONINGEN - ONDERZOEKSRAPPORT DEELONDERZOEK 1 mogelijk te maken op NDSM-werf West. Wij hanteren daarom in dit onderzoek 2013 als uitgangssituatie.

7.1.3

Uitgangssituatie (2013)

In dit rekenkameronderzoek richten we ons op de NDSM-werf West, waar de woningbouw plaatsvindt. Ruimtegebruik 2013 In 2013 bestaat de NDSM-werf West uit veel braakliggend terrein. De IJ-kantine zit in het historische gebouw de Baanderij, en in het herontwikkelde Kraanspoor zitten creatieve bedrijven. Het hoofdkantoor van de HEMA is nieuw gebouwd. In het noorden van het gebied – op de zogenoemde A-kavels – staan bedrijfsgebouwen. De enige bewoners in het gebied zijn studenten in tijdelijke containerwoningen. Grondposities 2013 Alle grond is eigendom van de gemeente Amsterdam. De NDSM-werf West is verdeeld in Aen B-kavels. In 2013 zijn er erfpachters op de A-kavels. Op de B-kavels heeft één marktpartij alle ontwikkelrechten.

7.2 Investeringsbesluit 2013 In het Investeringsbesluit 2013 staan de doelen, randvoorwaarden en ontwikkelstrategie voor de gebiedsontwikkeling NDSM-werf. In 2013 waren de effecten van de economische crisis uit 2008 nog steeds voelbaar in de stad en voor de gemeentefinanciën. Daarom beperkte de gemeente de actieve ontwikkeling met grondexploitatie tot een deel van de Bkavels. De kavels B2, B9, B10/B11 en B13 op de NDSM-werf West vallen onder het zogenaamde '6-puntenplan', dat een looptijd heeft tot en met 2025. Voor de A-kavels geldt een passieve strategie en verwachtte de gemeente nog geen ontwikkeling. De ambitie in 2013 is een verdeling van ongeveer 50% wonen en 50% niet-wonen voor de NDSM-werf. Op kavels uit het ‘6-puntenplan’ hield men rekening met de mogelijkheid om tenminste 870 en maximaal ongeveer 1.500 woningen te bouwen (met een gemiddelde grootte van 100 m2 bvo). Het woonprogramma bestaat voor 30% uit sociale huur, wat betekent dat men tussen de 260 en 500 sociale huurwoningen verwachtte te kunnen bouwen. Het ‘werken’ – onderdeel van niet-wonen –moet het creatieve imago versterken. In het Bestemmingsplan NDSM-werf West 2014 is het maximaal brutovloeroppervlak voor wonen 212.500 m2. Het is mogelijk om tot 30 meter hoog te bouwen, met hoogbouwaccenten tot 60 meter, en één tot 120 meter.

7.3 Momenten tot 2020 Snellere ontwikkeling dan in 2013 was voorzien Het eerste initiatief van een erfpachter voor transformatie van een A-kavel kwam in 2015, veel eerder dan verwacht. Na de ervaring met de eerste A-kavels, vindt het college van B en W nadere regels nodig voor een goede ruimtelijke ordening. Daarom stelt het college

29

REKENKAMER AMSTERDAM in 2019 een stedenbouwkundig kader vast voor de A-kavels die dan nog niet ontwikkeling zijn. Ook de ontwikkeling van de B-kavels gaat sneller dan in 2013 was voorzien, en begin 2018 sluit de gemeente met de ontwikkelaar een hernieuwde Samenwerkingsovereenkomst met een nieuwe planning en aangepaste fasering.

Kaart 7.2 - Kavelindeling NDSM-werf West 2019/2020VIII

Bron: RMA op basis van Gemeente Amsterdam, Stedenbouwkundig kader NDSM, blokken A4-A7, 26 februari 2019, bijlage 1a bij raadsbesluit Actualisatie Investeringsbesluit NDSM-werf 2020, 30 september 2020, p. 30 & Gemeente Amsterdam, bijlage 1 bij raadsbesluit Actualisatie Investeringsbesluit NDSM-werf 2020, 30 september 2020, p. 6.

Nieuw beleid voor sociale huur en middensegment in 2017 en 2020

VIII B13 – een kantoorgebouw met drie lagen – is vervallen bij de Actualisatie Investeringsbesluit

2020. De reden was dat dit bouwvolume constructief te lastig was en moeilijk te ontsluiten. Bron: Gemeente Amsterdam, Bijlage 1 bij raadsbesluit Actualisatie Investeringsbesluit NDSM-werf 2020, 30 september 2020, p. 53. De A-kavels noemen we transformatiegebied, maar voor kavels A7 en A8 geldt dat deze blokken naast transformatie ook gedeeltelijk als nieuwe uitgifte getenderd worden. Bron: Informatie van ambtelijke organisatie, Eerste reactie/duiding op concept-nota van bevindingen, notitie bij e-mail dd. 27 juli 2023, pp. 1 en 2.

30

GEBIEDSONTWIKKELING EN BETAALBARE WONINGEN - ONDERZOEKSRAPPORT DEELONDERZOEK 1 In 2017 kwamen er nieuwe gemeentelijke kaders voor betaalbare woningen. Een daarvan is het nieuwe stedelijke uitgangspunt van 40% sociale huur, 40% middensegment, en 20% vrije sector. Dit noemen we kortweg een segmentatie 40-40-20. Dit komt in plaats van het oude uitgangspunt van 30% sociale huur (30-0-70). Dit uitgangspunt geldt voor plannen waarvoor nog geen investeringsbesluit is vastgesteld en geen juridische en financiële verplichtingen zijn aangegaan. Voor de NDSM-werf West ligt er wel al een investeringsbesluit. Daarnaast geeft het projectteam NDSM-werf aan dat 40-40-20 een afwijking van de al gemaakte afspraak over 30-0-70 voor de B-kavels zou hebben betekend. In het Stedenbouwkundig kader A4-A7’ (2019), geeft het college van B en W wél aan dat bij overschrijding van 212.250 m2 wonen het bestemmingsplan voor NDSM-werf West moet worden aangepast. Én dat de gemeente in dat geval dan voor de woningbouw op de A-kavels die nog volgt nadere eisen kan stellen, zoals een andere segmentatie. Deze actualisatie voor de NDSM-werf volgt in september 2020. Op dat moment is het gemeentelijk beleid voor segmentatie inmiddels enigszins veranderd ten opzicht van 2017. Het college van B en W paste namelijk in juni 2020 het beleid aan.

Voor transformatiegebieden zoals de NDSM-werf West is sindsdien een segmentatie van 30-4030 mogelijk, als woningcorporaties de sociale huurwoningen afnemen. Referentienorm 2018 voor onder andere groen en sport In 2018 kwam er een gemeentelijke referentienorm voor maatschappelijke voorzieningen, groen en spelen. Deze norm is een ruimtelijke vertaling van bestaand beleid. Het college van B en W kan beargumenteerd afwijken van de norm. De Referentienorm 2018 betekent niet direct een aanpassing van de plannen voor de NDSM-werf West, maar heeft wel gevolgen bij de actualisatie in 2020. Nota Ruimte voor de Economie van Morgen 2017 De economische beleidsnota van 2017 gaat over de menging van bedrijven en kantoren met wonen in gebiedsontwikkelingen. De nota beschrijft vier woon-werkmilieus. De NDSM-werf is volgens deze nota een van de locaties die kansrijk zijn voor het woonwerkmilieu ‘creatieve wijk’.

7.4 Actualisatie Investeringsbesluit 2020 De gemeenteraad actualiseerde op 30 september 2020 het investeringsbesluit NDSM-werf en herzag de grondexploitatie en het bestemmingsplan. Dit is het belangrijkste moment in de ontwikkeling van NDSM-werf West sinds 2013. Het Investeringsbesluit 2013 blijft wel het kader voor de onderdelen die niet in de Actualisatie Investeringsbesluit 2020 staan. Meer wonen, minder niet-wonen De verhouding tussen het woon- en het niet-woonprogramma wijzigt van circa 50/50% naar maximaal 70% wonen en minimaal 30% niet-wonen voor heel de NDSM-werf. Voor de NDSM-werf West geldt maximaal 85% wonen en minimaal 15% niet-wonen (waarbij de verwachting was dat het aandeel niet-wonen niet hoger zou worden dan 25%). Voor de NDSM-werf West wordt het maximaal brutovloeroppervlak voor wonen 414.000 m². Dat is

31

REKENKAMER AMSTERDAM bijna een verdubbeling. Voor de kavels A4, A5/6, A7 en A7’ (later A8 genoemd), wordt de segmentatie 30-40-30 als de sociale huur bij een corporatie komt.

Tabel 7.1 - Beleidsdoelstellingen sociaal-midden-vrij NDSM-werf West per 30 september 2020 Kavel

Beleidsdoelstelling sociaal-middenvrij

Op basis van

B-kavels

30-0-70 voor B-kavels samen

Investeringsbesluit 2013 (zie voor toelichting paragraaf 14.2.3 over hernieuwde Samenwerkingsovereenkomst)

A1/2/3

30-0-70

Investeringsbesluit 2013

A4, A5/6, A7, A7’ (later A8)

30-40-30, onder voorwaarde sociale huur bij corporatie

Actualisatie Investeringsbesluit 2020

A9

30-0-70

Investeringsbesluit 2013 en contracten getekend

Bron: Op basis van Gemeente Amsterdam, Bijlage 1 bij raadsbesluit Actualisatie Investeringsbesluit NDSM-werf 2020, 30 september 2020, p. 24 & E-mail ambtelijke organisatie, dd. 14 april 2023, pp. 1-2.

Het maximum voor niet-wonen op NDSM-werf West wordt lager met de actualisatie (van maximaal 178.000 m2 bvo naar maximaal 130.000 m2 bvo, en naar verwachting maximaal 25% in plaats van voorheen 45-55%). Daarentegen is in de Actualisatie Investeringsbesluit 2020 wel meer uitgewerkt dan in het oorspronkelijke investeringsbesluit uit 2013 hoe het woon-werkmilieu als creatieve wijk wordt ingevuld. Het is de bedoeling dat er ‘plinten’ op de begane grond van de bouwblokken komen met creatieve kantoren, maakindustrie, expo en verkoop, ateliers, commerciële voorzieningen et cetera. Verdubbeling groen in plan NDSM-werf West, en toevoegen groen NDSM-werf Oost Het oppervlak aan groen verdubbelt bij de actualisatie, maar bedraagt desondanks een kwart van de benodigde hoeveelheid groen volgens de Referentienorm 2018. De bedoeling is om de rest van het groen toe te voegen op de NDSM-werf Oost, als onderzoek uitwijst dat dit haalbaar is. Er is bij de herziening van de grondexploitatie NDSM-werf West (als onderdeel van de Actualisatie Investeringsbesluit 2020) een globaal begroot budget gereserveerd voor de realisatie van groen op de NDSM-werf Oost, inclusief de daarvoor benodigde bodemsanering. Ook de norm voor sport wordt niet gehaald. Voor compensatie

32

GEBIEDSONTWIKKELING EN BETAALBARE WONINGEN - ONDERZOEKSRAPPORT DEELONDERZOEK 1 voor georganiseerde sport wordt naast de mogelijkheden op de NDSM-werf Oost ook daarbuiten gekeken. Positieve en uitgebreide grondexploitatie Het gebied van de grondexploitatie wordt aanzienlijk uitgebreid tot de gehele NDSM-werf West en er wordt rekening gehouden met veel meer woningbouw. Het geheel zal daardoor naar verwachting van de gemeente leiden tot een positief financieel resultaat, terwijl voor de eerste fase van het Investeringsbesluit 2013 nog een negatief resultaat werd verwacht. Het verwachte positieve resultaat van de grondexploitatie draagt bij aan het Vereveningsfonds van de gemeente.

7.5 Momenten na 2020 Volledige groencompensatie blijkt in 2021 niet haalbaar Eind 2021 stelde de gemeenteraad de haalbaarheidsstudie vast voor groen en sport op de NDSM-werf Oost. Hierin staan maxima voor groen en sport om essentiële en karakteristieke functies op de NDSM-werf Oost te borgen. Niet al het huidige verharde oppervlak kan groen worden, want het rijksmonumentaal ensemble bevat verharde hellingen en er blijft bijvoorbeeld ook verharding nodig voor bereikbaarheid. Het maximum voor groen is ongeveer de helft van het onbebouwde oppervlak van de NDSMwerf Oost. Toch is dat niet genoeg om de Referentienorm 2018 voor groen op de NDSMwerf te halen, en in de haalbaarheidsstudie staat niet dat voor groen verder wordt gezocht naar oplossingen buiten de NDSM-werf. Voor de sportnorm wordt nog wel onderzocht of daaraan buiten de NDSM-werf kan worden voldaan. Tijdelijke Transformatie-impuls 2022 Op 18 januari 2022 stelt het college van B en W de tijdelijke Transformatie-impuls vast. De impuls is een tegemoetkoming van 10% op de grondwaarde voor het betaalbare, gereguleerde woonprogramma van transformatieprojecten. Bij meerdere A-kavels op de NDSM-werf West wordt de Transformatie-impuls toegepast. Actualisatie Voorkeursbesluit Sprong over het IJ 2022 In de Actualisatie Investeringsbesluit 2020 voor de NDSM-werf was geen rekening gehouden met een brug over het IJ.

Er was toen namelijk nog geen overeenstemming tussen Rijk en gemeente over een dergelijke brug. Wel lag er al een advies van de commissie D’Hooghe van juni 2020 om de Westbrug over het IJ bij het Hellingpark op de NDSM-werf West aan te leggen. Naar aanleiding van dit advies zijn aanvullende onderzoeken gedaan naar wat het betekent als op deze plek een brug zou ‘aanlanden’. Uit het aanvullende onderzoek bleek het Kraanspoor op de NDSM-werf West een betere plek voor het aanlanden van de brug als daar ook openbaar vervoer overheen gaat. Deze locatie is minder ingrijpend voor woningbouw, groen en cultuurhistorische waarden. Begin 2022 stelde de gemeenteraad het geactualiseerde Voorkeursbesluit Sprong over het IJ vast. Hierin staat onder andere dat de voorkeur voor een brug met openbaar vervoer de locatie bij het Kraanspoor is. Bij een brug zonder OV blijft locatie Hellingpark een optie.

33

REKENKAMER AMSTERDAM Marktomstandigheden en Vereveningsfonds verslechteren In de periode na 2020 blijven de woningbouwambities van de gemeente overeind, maar de marktomstandigheden verslechteren. De bouwkosten en de rente stijgen bijvoorbeeld. Het wordt daardoor voor marktpartijen lastiger om bouwprojecten rond te rekenen. Ook de gemeentelijke financiën van gebiedsontwikkelingsprojecten – samen het Vereveningsfonds – verslechteren. Het college van B en W spreekt eind 2022 van een ‘kantelpunt’. De waarde van de portefeuille aan projecten is in 2022 namelijk sterk gedaald, en het Vereveningsfonds kan na 2026 negatief worden. Het college van B en W probeert dat te voorkomen.

8 Stand van zaken zomer 2023 In dit hoofdstuk beschrijven we de stand van zaken van de gebiedsontwikkeling op de NDSM-werf West. Hoeveel woningen zijn er medio 2023 gebouwd? En welke andere functies zijn er inmiddels op de NDSM-werf West te vinden? We lopen achtereenvolgens de volgende onderwerpen langs: woningbouwdoelen, niet-wonenIX , groen, en planning en financiën. De informatie in dit hoofdstuk over de bouw en oplevering van woningen en het overige bestemmingsplanprogramma op de NDSM-werf West is onder andere gebaseerd op cijfers van het projectteam NDSM-werf. De cijfers zijn volgens dit projectteam actueel op 1 juli 2023.10 Voor de financiële stand van zaken nemen we het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023 nog mee, dat op 8 juni 2023 door de gemeenteraad werd vastgesteld. Het doel van dit hoofdstuk is niet om te beoordelen of het project van de NDSM-werf West een succes is of dat het project op de goede weg is of niet. In dit hoofdstuk brengen we in beeld wat er medio 2023 gerealiseerd is binnen de gebiedsontwikkeling van de NDSMwerf West en in hoeverre dat in lijn is met de afgesproken doelen en randvoorwaarden. Daarnaast beschrijven we wanneer doelen of randvoorwaarden voor de ontwikkeling van het gebied zijn losgelaten of juist niet. Een duidelijk beeld hiervan draagt bij aan het identificeren van belangrijke vraagstukken in de gebiedsontwikkeling.

8.1 Woningbouwdoelen 8.1.1

Aantallen woningen en vierkante meters

In totaal zijn er op de NDSM-werf West op 1 juli 2023 2.651 woningen opgeleverd. Het gaat in totaal om 186.957 m² brutovloeroppervlak (bvo) wonen. Deze woningen zijn gebouwd op kavels A1/2/3 (De Werf), A9 (Het Dok), B2 (Nieuwdok en Noorddok), B3 (Binnendok) en B9 (Pontkade en South Dock) (zie tabel 8.1 en kaart 8.1). Op 1 juli 2023 zijn er 268 woningen in aanbouw, een totaal van 23.518 m² bvo wonen. Tot einde

IX ‘Niet-wonen’ op NDSM-werf West zijn de bestemmingen in de bouwblokken, uitgezonderd wonen.

Voorbeelden van niet-wonen bestemmingen zijn kantoor, bedrijfsruimte, horeca, detailhandel in dagelijkse goederen.

34

GEBIEDSONTWIKKELING EN BETAALBARE WONINGEN - ONDERZOEKSRAPPORT DEELONDERZOEK 1 gebiedsontwikkeling volgen indicatief nog eens ongeveer 2.500 woningen, een totaal van 190.587 m² bvo wonen. Vanuit het Bestemmingsplan 2020 is er ruimte voor maximaal 414.000 m² bvo wonen op de NDSM-werf West. Medio 2023 is een groot deel daarvan, namelijk ruim 400.000 m² bvo, ingevuld door woningen die zijn opgeleverd, in aanbouw zijn of waarvan de bouw nog moet starten (zie tabel 8.1).11

Tabel 8.1 - Vierkante meters brutovloeroppervlak wonen en aantallen woningen Maximum uit Bestemmingsplan 2020

414.000 m² bvo Aantal woningen

Opgeleverd

In aanbouw

Bouw moet nog starten (indicatief)

Totaal prognose NDSM-werf West van projectteam (indicatief)

186.957 m²

23.518 m²

190.587 m²

401.062 m²

2.651

268

2.483

5.402

Bron: Gemeente Amsterdam, Excel Tabellen wonen en niet-wonen NDSM-kavels juli 2023, ontvangen 21 augustus en 5 september 2023, bewerking RMA. 12

35

REKENKAMER AMSTERDAM

Kaart 8.1 - Overzichtskaart stand van zaken

Bron: RMA op basis van https://www.amsterdam.nl/projecten/ndsm-werf/ geraadpleegd 19 april 2023 en 5 september 2023.13

De stand van zaken wonen per kavel is online te bekijken op interactieve kaart, of te downloaden .

8.1.2

Segmentatie

Op de NDSM-werf West gelden aparte segmentatiedoelen voor verschillende groepen kavels. Deze segmentatiedoelen zijn op verschillende momenten in het verloop van de gebiedsontwikkeling op de NDSM-werf West vastgelegd (zie ook tabel 15.1). De prognose van het projectteam NDSM-werf is dat het aandeel betaalbare woningen als geheel uiteindelijk ongeveer overeenkomt met het beoogde percentage (zie tabel 8.2). Wij berekenden dat het aandeel sociale huur in deze prognose lager is dan het gemeentelijke beleidsdoel. Dat komt doordat de gemeente in het verleden instemde met alleen vrije sector op kavel A1/2/3 (meer dan 900 woningen, waarvan ongeveer de helft studentenwoningen), vanwege de bereidheid van de ontwikkelaar om in crisistijd te willen bouwen. Deze vrije sector woningen drukken op de totale prognose voor het aandeel sociaal in de NDSM-werf West. Daar tegenover staat dat uit onze berekeningen blijkt dat het aandeel middensegment in de prognose hoger is dan het gemeentelijke beleidsdoel. Dat komt doordat de gemeente instemde met middenhuur op de B-kavels die niet in de

36

GEBIEDSONTWIKKELING EN BETAALBARE WONINGEN - ONDERZOEKSRAPPORT DEELONDERZOEK 1 investeringsbesluiten was opgenomen.14 Hierna bespreken we de ontwikkeling van de segmentatie per groep kavels meer in detail. Segmentatie B-kavels Op de B-kavels is het segmentatiedoel 30% sociale huurwoningen en 70% vrije sector huur/koopwoningen (hierna: 30-0-70). Medio 2023 is op de B-kavels een woningsegmentatie gerealiseerd van 35-0-65 (zie ook tabel 8.2). Dit komt overeen met 309 sociale huurwoningen en 567 vrije sector woningen. Daarnaast zijn 380 opgeleverde woningen (B2-1) niet toegedeeld aan een segment, wat we in de volgende alinea toelichten. Als ook de woningen in aanbouw op de B-kavels worden meegenomen in de berekening, dan is de woningsegmentatie 27-14-59 (309 sociale huurwoningen, 157 middensegment en 678 vrije sector). De prognose van het projectteam is dat aan het einde van de gebiedsontwikkeling op de B-kavels een segmentatie van 30-19-51 gerealiseerd zal zijn: zo’n 700 sociale huurwoningen, 400 middensegment en 1.100 vrije sector. De ontwikkelaar op de B-kavels bevestigde dat zij het doel van 30% sociale huurwoningen bij het einde van de ontwikkeling moeten halen. Een afwijking ten opzichte van het segmentatiedoel op deze kavels is dat er 19% meer middensegment woningen gebouwd worden.

De prognose is dat er in totaal ongeveer 50% betaalbare woningenX gebouwd zullen worden op de B-kavels. Dat betekent dat er volgens de prognose 20% meer betaalbare woningen gebouwd worden op de B-kavels dan de doelstelling is.15 Kavel B2 bestaat uit Nieuwdok en Noorddok. Op Nieuwdok (B2-1) zijn 380 woningen gebouwd. Voor deze woningen is in de erfpachtafspraken vastgelegd dat het om vrije sector woningen gaat. Echter, de woningen worden door DUWOXI langdurig als studentenwoningen verhuurd onder de grens voor sociale huur. De vraag rees daarom of deze woningen dan toch als sociale huur mogen gelden in het kader van de Samenwerkingsovereenkomst. Er is een bestuurlijk besluit genomen om het Nieuwdok (B21) buiten de contracttelling voor sociale huur te laten in het kader van de Samenwerkingsovereenkomst, zo geeft het projectteam aan.16 Wij hebben deze kavel daarom buiten onze analyses van de segmentering gehouden.XII Segmentatie A-kavels Er is geen segmentatiedoel geformuleerd voor alle A-kavels gezamenlijk op de NDSM-werf

X Sociale huurwoningen en middensegment. XI DUWO is een non-profit organisatie voor studentenhuisvesting. Bron: https://over.duwo.nl/,

geraadpleegd op 31 juli 2023. XII In het geval de 380 woningen op kavel B2-1 zouden worden meegeteld als vrije sector woningen leidt dit tot een lager aandeel sociale huurwoningen en iets lager aandeel middeldure huurwoningen voor de gehele ontwikkeling van de NDSM-werf West. In dat geval wordt de segmentering van de medio 2023 opgeleverde woningen voor heel NDSM-werf West: 17-0-83. De prognose van de segmentering voor heel de NDSM-werf West komt dan uit op: 23-18-59. In het geval de 380 zouden worden meegeteld als sociale huurwoningen, leidt dit tot een hoger aandeel sociale huurwoningen (en een iets lager aandeel middenhuur) voor de hele ontwikkeling. In dat geval wordt de segmentering van de medio 2023 opgeleverde woningen voor heel NDSM-werf West: 31-0-69. De prognose van de segmentering voor heel de NDSM-werf West komt dan uit op: 30-18-52.

37

REKENKAMER AMSTERDAM West. Medio 2023 zijn er op de A-kavels voornamelijk (90%) vrije sector woningen opgeleverd (1.260 woningen), omdat er op A1/2/3 geen sociale huur kwam. Het overige deel van de woningen (10%, 135 woningen op A9) bestaan uit sociale huurwoningen. Er zijn medio 2023 geen A-kavels in aanbouw, dus de segmentatie van alle opgeleverde woningen én de woningen in aanbouw samen komt ook uit op 10-0-90. De prognose van het projectteam is dat aan het einde van de gebiedsontwikkeling op de NDSM-werf West op alle A-kavels samen een segmentatie wordt gerealiseerd van 20-20-60, op een totaal van ongeveer 2.700 woningen.XIII17

• Segmentatie A1/2/3 en A9 Op kavels A1/2/3 en A9 geldt op basis van het Investeringsbesluit 2013 net als op de B-kavels het oude gemeentelijke segmentatiebeleid van 30-0-70. Medio 2023 zijn alle woningen op deze kavels opgeleverd. De woningsegmentatie op kavels A1/2/3 en A9 is samen 10-0-90 wat, zoals hiervoor gesteld, overeenkomt met 135 sociale huurwoningen en 1.260 vrije sector woningen. Dat betekent dat er minder betaalbare woningen zijn opgeleverd dan de doelstelling was voor deze kavels. Dit komt door de gerealiseerde segmentatie op kavel A1/2/3 die in 2019 is opgeleverd. In de uitvoering is op kavel A1/2/3 namelijk gekozen voor 100% vrije sector woningen (meer dan 900 woningen, waarvan ongeveer de helft studentenwoningen) in afwijking van het segmentatiedoel van 30% sociale huurwoningen. De reden daarvoor is dat de ontwikkeling van kavel A1/2/3 begon in een periode met een lage woningproductie in Amsterdam als gevolg van de economische crisis. Met de ontwikkeling van blok A1/2/3 is in 2015 gestart.

De gemeente heeft destijds ingestemd met deze afwijking van het segmentatiedoel op kavel A1/2/3 vanwege de bereidheid van de ontwikkelaar om in crisistijd te willen bouwen.18 • Segmentatie A4, A5/6, A7 en A8 Op de overige A-kavels (A4, A5/6, A7-2XIV en A8) geldt een segmentatiedoel van 30% sociale huurwoningen, 40% middensegment woningen en 30% vrije sector huur-/koopwoningen (hierna: 30-40-30) onder de voorwaarde dat de sociale huurwoningen bij een woningcorporatie worden ondergebracht. Op deze kavels zijn medio 2023 nog geen woningen opgeleverd of in aanbouw. Het projectteam NDSM-werf geeft aan deze kavels conform segmentatiedoelstelling te gaan ontwikkelen. De prognose van het projectteam is dat aan het einde van de gebiedsontwikkeling op de NDSM-werf West op deze kavels een segmentatie is gerealiseerd van 30-40-30 (ongeveer 400 sociale huurwoningen, 500 middensegment en 400 vrije sector woningen).19

XIII Voor één kavel (A7-1) is nog niet bekend welke segmentatie zal worden gerealiseerd. Dit kavel is

niet meegeteld in deze analyse. XIV Voor kavel A7-1 is wel bekend dat er woningen zullen worden gebouwd, echter de segmentering is nog niet bekend. Deze woningen hebben wij buiten deze analyse gehouden.

38

GEBIEDSONTWIKKELING EN BETAALBARE WONINGEN - ONDERZOEKSRAPPORT DEELONDERZOEK 1 Totale segmentatie NDSM-werf West Op de NDSM-werf West is geen segmentatiedoel geformuleerd voor alle kavels gezamenlijk. We hebben het totale segmentatiedoel wel berekend op basis van de gemeentelijke doelen uit de investeringsbesluiten en de aantallen woningen in de prognose van het projectteam NDSM-werf: 30-11-59. Dit komt ongeveer overeen met een doel van 1.500 sociale huurwoningen, 500 middensegment woningen en 3.000 vrije sector woningen. Als gekeken wordt naar het aantal woningen dat medio 2023 opgeleverd is in de NDSM-werf West dan valt op dat het grootste deel (80%) bestaat uit vrije sector huur/koop woningen en veel kleiner deel (20%) uit sociale huurwoningen. Het gaat om 444 sociale huurwoningen en 1.827 vrije sector woningen. Dat beeld verandert als we ook naar de toekomst kijken. Als ook de woningen worden meenomen die medio 2023 in aanbouw zijn dan is de segmentatie 18-6-76 voor alle kavels op de NDSM-werf West. De uiteindelijke prognose van het projectteam is dat in de gebiedsontwikkeling op de NDSMwerf West een segmentatie zal worden gerealiseerd van 25-19-56. Dit komt overeen met een verwachte (totale) bouw van zo’n 1.200 sociale huurwoningen, 1.000 middeldure huurwoningen en 2.800 vrije sector (huur- en koop)woningen.

Het projectteam NDSMwerf verwacht de nog te ontwikkelen kavels volgens de segmentatiedoelen te realiseren, maar de beslissing destijds over A1/2/3 haalt het aandeel sociaal in de totaalprognose naar beneden en de middenhuur op de B-kavels trekt het aandeel middensegment omhoog. 20 De segmentatie voor de nog in aanbouw te nemen woningen is in de prognose van het projectteam 32-33-35 (respectievelijk zo’n 800 sociale huurwoningen, 800 middensegment woningen en 850 vrije sector woningen).

Tabel 8.2 - Stand van zaken segmentatie sociale huur, middensegment en vrije sector huur/koopwoningen NDSM-werf West Kavel

B2-2, B3, B4, B5, B7, B8, B9, B10, B11

A1/2/3, A9

segmentatiedoel sociaal-midden-vrij o.b.v. investeringsbesluiten:

% sociaal-middenvrij opgeleverd

% opgeleverd of in aanbouw genomen

% prognose totaal bij einde gebiedsontwikkeling van het projectteam

30-0-70 voor B-kavels samen

35-0-65

27-14-59

30-19-51

30-0-70

10-0-90

10-0-90

10-0-90

39

REKENKAMER AMSTERDAM

A4, A5/6, A7-2, A7’ (later A8)

30-40-30, onder voorwaarde sociale huur bij corporatie

n.v.t.

n.v.t.

30-40-30

Alle A-kavels: A1/2/3, A4, A5/6, A7-2, A7’ (later A8) en A9

n.v.t.

10-0-90

10-0-90

20-20-60

Totaal

n.v.t.

20-0-80

18-6-76

25-19-56

Bron: Gemeente Amsterdam, Excel Tabellen wonen en niet-wonen NDSM-kavels juli 2023, ontvangen 21 augustus en 5 september 2023, bewerking RMA. 21

In Download 2 is een uitgebreide versie van de tabel Stand van zaken segmentatie, inclusief absolute aantallen beschikbaar.

8.1.3

Woninggrootte

De gemiddelde woninggrootte waar de gemeente van uitging voor NDSM-werf West daalde gedurende de gebiedsontwikkeling. Ten tijde van het Concept Projectbesluit NDSMwerf 2009 ging de gemeente uit van 125 m² bvo per woning (zie ook tabel 8.3).22 In het Investeringsbesluit NDSM-werf (2013) werd uitgegaan van een gemiddelde woninggrootte van 100 m² bvo per woning.23 In de Actualisatie Investeringsbesluit 2020 werd uitgegaan van een gemiddelde woninggrootte van ongeveer 85 m² bvo per woning voor de toen nog te bouwen woningen.24 Op 1 juli 2023 is de gemiddelde woninggrootte van de opgeleverde woningen op de NDSM-werf West 71 m² bvo per woningXV. Als ook de woningen in aanbouw worden meegenomen in de berekening is de gemiddelde woninggrootte iets hoger, namelijk 72 m² bvo per woning. De prognose van het projectteam is dat aan het einde van de gebiedsontwikkeling op de NDSM-werf West de gemiddelde woninggrootte is gestegen naar 74 m² bvo per woning. 25 Hiervoor is het wel nodig dat de resterende woningen (waarvan de bouw nog moet starten) een gemiddeld bvo hebben van bijna 80 m² en daarmee groter zijn dan de woningen die in het verleden zijn opgeleverd.

XV Berekening RMA op basis van m² bvo vloeroppervlakte wonen en aantallen woningen (zie tabel

8.1).

40

GEBIEDSONTWIKKELING EN BETAALBARE WONINGEN - ONDERZOEKSRAPPORT DEELONDERZOEK 1

Tabel 8.3 - Gemiddelde woninggrootte NDSM-werf West in vierkante meter brutovloeroppervlak Wens/uitgangspunt Concept Projectbesluit 2009

125 m2

Investeringsbesluit 2013

Actualisatie Investeringsbesluit 2020

Opgeleverd

Opgeleverd en in aanbouw

Totaal prognose projectteam NDSM-werf West

100 m²

85 m²

71 m²XVI

72 m²XVII

74 m²XVIII

Bron: Projectbesluit NDSM-werf, concept 16 juli 200926; Investeringsbesluit NDSM-werf 201327; Actualisatie Investeringsbesluit NDSM-werf 202028; Gemeente Amsterdam, Excel Tabellen wonen en niet-wonen NDSM-kavels juli 2023, ontvangen 21 augustus en 5 september 2023, bewerking RMA.29

8.1.4

Uitpondtermijnen betaalbare woningen

Voor middeldure huurwoningen geldt dat deze binnen de uitpondtermijn niet verkocht mogen worden. Voor vrije sector huurwoningen geldt dat deze binnen een bepaalde periode alleen tegen bijbetaling verkocht mogen worden. De uitpondtermijnen van huurwoningen op de NDSM-werf West die tot nu toe overeengekomen zijn, zijn volgens het projectteam30:

• Voor de sociale huurwoningen die ondergebracht zijn bij woningcorporaties geldt geen uitpondtermijn, maar zijn wel afspraken gemaakt op gemeentelijk niveau.XIX • De uitpondtermijn voor de particuliere (commerciële) sociale huurwoningen op kavel A9 is 20 jaar.31 • De middeldure huurwoningen op de NDSM-werf West moeten minstens 25 jaar in dit segment verhuurd worden. Bij één kavel is sprake van eeuwigdurende middeldure huur. De NDSM-werf West is hierin volgend op het stedelijk beleid. Er komen middeldure huurwoningen op A- en B-kavels. • Vrije sector huurwoningen mogen verkocht worden, mits toestemming wordt gevraagd aan de gemeentelijke directie Grond & Ontwikkeling en er een bijbetaling plaatsvindt (een en ander afhankelijk van het erfpachtcontract).

XVI Berekening RMA op basis van m² bvo vloeroppervlakte wonen en aantallen woningen (zie tabel

8.1). XVII Berekening RMA op basis van m² bvo vloeroppervlakte wonen en aantallen woningen (zie tabel 8.1). XVIII Berekening RMA op basis van m² bvo vloeroppervlakte wonen en aantallen woningen (zie tabel 8.1). XIX Voor sociale corporatiewoningen op NDSM-werf West gelden wel de voorwaarden conform de Samenwerkingsafspraken 2020-2023; Amsterdamse prestatieafspraken tussen de woningcorporaties, de huurderskoepels en de gemeente. Bron: E-mail ambtelijke organisatie, dd. 11 mei 2023.

41

REKENKAMER AMSTERDAM

8.1.5

Bouwhoogte

In het Bestemmingsplan 2014 werd het mogelijk om tot 30 meter hoog te bouwen op de NDSM-werf West, met een wijzigingsbevoegdheid om hoogbouwaccenten tot 60 meter toe te staan en één tot 120 meter. Het Stedenbouwkundig kader A4-A7’ (2019) – met beleidsregel – en de Actualisatie Investeringsbesluit 2020 zijn samen het kader voor de hoogbouwaccenten. Doel van dit beleidskader is om de initiatiefnemer vooraf duidelijkheid te verlenen wanneer gemeentelijke medewerking aan een bepaald bouwinitiatief mag worden verwacht. Wij hebben op één kavel een afwijking gezien van de vastgestelde maximale bouwhoogtes, namelijk op kavel A9 (zie figuur 8.1). De gemeenteraad nam op 19 september 2018 een besluit waardoor op kavel A9 torens mogen komen die hoger zijn dan 60 meter. Op kavel A9 zijn torens gebouwd van 56, 65 en 74 meter. Twee van torens zijn dus hoger dan het vastgestelde maximum van 60 meter. De reden hiervoor was dat het gebouw een te massief bouwblok zou worden, en dat slankere torens met variatie in hoogte stedenbouwkundig beter zou zijn.32

Figuur 8.1 - Kavel A9 - Het Dok

Bron: Google Streetview april 2023, bewerking RMA.

8.1.6

Demografie

In de openbare documenten van de investeringsbesluiten voor de NDSM-werf staan geen doelen voor doelgroepen zoals gezinnen en ouderen. De gemeente geeft aan dat zij hierop beperkt kan sturen, en in het vrije segment geen invloed heeft op de huishoudenssamenstelling.33 De gemeente probeert op de NDSM-werf West wel rekening

42

GEBIEDSONTWIKKELING EN BETAALBARE WONINGEN - ONDERZOEKSRAPPORT DEELONDERZOEK 1 te houden met het advies van de gemeentelijke directie Wonen bij de Actualisatie Investeringsbesluit 2020 (zie pararaaf 15.1.2). Daarom wordt ook ingezet op het bouwen van woningen met verschillende woninggroottes om deze doelgroepen te kunnen huisvesten. Gezinnen kunnen in bepaalde gevallen voorrang krijgen voor sociale huurwoningen van corporaties en gereguleerde middeldure huurwoningen. De voorrangsregels – waarbij voor gezinnen onder andere woonoppervlak van belang is – staan in de gemeentelijke Huisvestingsverordening.XX Om inzicht te krijgen in de huidige demografische samenstelling op de NDSM-werf West hebben wij gebruik gemaakt van beschikbare cijfers van OIS - Gebied in beeldXXI uit 2023.34 Huishoudenssamenstelling Figuur 8.2 toont de huishoudenssamenstelling op de NDSM-werf West in 2023. De figuur laat zien dat de NDSM-werf West voor het grootste deel (74%) bestaat uit eenpersoonshuishoudens. Dit is een stuk hoger dan het gemiddelde aandeel eenpersoonshuishoudens in Amsterdam (54%). Verder wonen er op de NDSM-werf West voornamelijk stellen zonder kinderen (21%). Dit aandeel komt ongeveer overeen met het gemiddelde in Amsterdam (22%). Het aandeel stellen met kinderen op de NDSM-werf West is echter veel lager (3%) dan het gemiddelde in Amsterdam (15%).

Tot slot ligt ook het aandeel eenoudergezinnen lager (2%) dan het gemiddelde in Amsterdam (8%). Deze gegevens laten zien dat medio 2023 de wens om ook gezinnen aan te trekken op de NDSMwerf West nog aandacht behoeft, binnen de geldende toewijzingsmogelijkheden.35 Leeftijdssamenstelling Figuur 8.3 toont de leeftijdssamenstelling op de NDSM-werf West in 2023. De figuur laat zien dat de NDSM-werf West voor het grootste deel (63%) bestaat uit mensen met een leeftijd tussen de 27 en 65 jaar. Dit is iets hoger dan het gemiddelde aandeel van deze leeftijdsgroep in Amsterdam (57%). Verder wonen er op de NDSM-werf West voornamelijk jongeren tussen de 18 en 26 jaar (33%). Het aandeel jongeren in deze leeftijdsgroep is daarmee iets meer dan twee keer zo hoog als het gemiddelde in Amsterdam (15%). Het aandeel kinderen tussen de 0 en 17 jaar op de NDSM-werf West is echter vier keer lager (4%) dan het gemiddelde in Amsterdam (16%). Ook het aandeel met een leeftijd van 66+ is veel lager (1%) dan het gemiddelde in Amsterdam (13%). Deze gegevens laten zien dat het in 2023 nog niet gelukt is om veel kinderen (tussen de 0 en 17 jaar) en ouderen (vanaf 66 jaar) te huisvesten op de NDSM-werf West. 36

XX Zie in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (geraadpleegd op 11 oktober 2023)

bijvoorbeeld artikel 2.3.5 passendheidscriteria gereguleerde middeldure huurwoningen en paragraaf 8 passendheidscriteria en volgorde bij toewijzing van sociale huurwoningen met artikel 2.8.1 passendheidscriteria sociale huurwoningen van corporaties. De gemeente moet zich bij de toewijzing van woningen houden aan de wetten van de rijksoverheid, zoals de Huisvestingswet en de Gemeentewet. XXI De OIS - Gebied in beeld gegevens die wij in ons rapport beschrijven, dateren uit 2023. De gegevens die wij presenteren gaan over het NDSM-werf terrein als geheel in plaats van alleen NDMS-werf West. Aangezien er alleen woningen zijn gebouwd op de NDSM-werf West gaan wij er in ons rapport van uit dat de demografische cijfers een beeld laten zien van de NDSM-werf West.

43

REKENKAMER AMSTERDAM

Figuur 8.2 - Huishoudenssamenstelling

Bron: OIS gebiedinbeeld.amsterdam.nl (selectie NDSM-terrein).37

Figuur 8.3 - Leeftijdssamenstelling NDSM-werf 2023

Bron: OIS gebiedinbeeld.amsterdam.nl (selectie NDSM-terrein).38

8.2 Niet-wonen Naast de ruimte voor wonen wordt er in de gebiedsontwikkeling op de NDSM-werf West ook ruimte gemaakt voor niet-wonen. Het gaat hierbij ten eerste om alle functies die zijn gerealiseerd of naar verwachting worden gerealiseerd in de bouwblokken op de A- en Bkavels met uitzondering van woningen. Hierbij kan gedacht worden aan maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, en commerciële functies zoals horeca, kantoren, bedrijfsruimtes en detailhandel. Daarnaast betreft niet-wonen binnen het bestemmingsplangebied NDSM-werf West ook de vierkante meters in gebouwen zonder woningen. Voorbeelden zijn het Kraanspoor met kantoren in het westen van het gebied en de drijvende hotels en restaurants in de buurt van de pont.

8.2.1

Totaal niet-wonen NDSM-werf West

Op de NDSM-werf West mag volgens het Bestemmingsplan 2020 een maximum van 130.000 m² bvo niet-wonen functies gerealiseerd worden, in het hele bestemmingsplangebied.39 De prognose op basis van voorlopige gegevens van medio 2023 van het projectteam is dat bij het einde van de gebiedsontwikkeling 120.279 m² bvo nietwonen zal zijn opgeleverd. Dat is binnen het maximum dat het Bestemmingsplan 2020 toelaat.40 Medio 2023 is op de NDSM-werf West in totaal 79.778 m² bvo aan niet-wonen functies opgeleverd (zie tabel 8.4). Het is dus de bedoeling dat op de nog niet opgeleverde

44

GEBIEDSONTWIKKELING EN BETAALBARE WONINGEN - ONDERZOEKSRAPPORT DEELONDERZOEK 1 A- en B-kavels nog 40.501 m2 bvo niet-wonen komt. In tabel 8.4 zijn de maximale m² bvo, de stand van zaken en de prognose per bestemming uitgesplitst. Daarin is te zien dat voor de meeste bestemmingen het de verwachting is dat de uiteindelijke m² bvo passen binnen de maxima volgens het Bestemmingsplan 2020. Een uitzondering doet zich voor bij de bestemming Horeca I, III en IV en Detailhandel (dagelijks) waarvan de aantallen gerealiseerde m² bvo op dit moment in de voorlopige cijfers al hoger zijn dan de geldende maxima. Verder is zichtbaar dat er medio 2023 nog geen ruimte voor nautische detailhandel is uitgegeven.41 Het Bestemmingsplan 2020 staat maximaal 10.500 m² bvo nautische detailhandel toe.42 Ook in de toekomst wordt niet verwacht dat er ruimte wordt uitgegeven voor nautische detailhandel.

Tabel 8.4 - Aantal vierkante meters bvo niet-wonen binnen bestemmingsplangebied NDSM-werf West Bestemming

Maximaal toegestaan binnen bestemmingsplan NDSM-werf West 2014 en herziening 2020

Stand van zaken per 1 juli 2023 (onder voorbehoud, o.b.v. opgeleverde kavels)

Prognose projectteam totaal bij einde gebiedsontwikkeling (onder voorbehoud)

Horeca I, III, IV: fastfood, café, restaurant

5.000 m² bvo

5.814 m² bvo

5.814 m² bvo

Horeca V: hotel

17.000 m² bvo

4.660 m² bvo

4.660 m² bvo

Kantoor

79.450 m² bvo

49.215 m² bvo

51.090 m² bvo

Bedrijfsruimte

40.000 m² bvo

1.220 m² bvo

2.530 m² bvo

Detailhandel (dagelijks)

2.750 m² bvo

3.396 m² bvo

3.396 m² bvo

Nautische detailhandel

10.500 m² bvo

0 m² bvo

0 m² bvo

Maatschappelijke Voorzieningen, Dienstverlening, Ontspanning & Vermaak

23.300 m² bvo

5.634 m² bvo

23.297 m² bvo

-

9.839 m² bvo

29.492 m² bvo

130.000 m² bvo

79.778 m² bvo

120.279 m² bvo

Overig Totaal niet-wonen bestemmingsplangebied NDSM-werf West

45

REKENKAMER AMSTERDAM

Bron: Gemeente Amsterdam, Excel Tabellen wonen en niet-wonen NDSM-kavels juli 2023, ontvangen 21 augustus en 5 september 2023, bewerking RMA, onder voorbehoud van nog te maken verdiepingsslag door het projectteam NDSM-werf voor de exacte vierkante meters en onder voorbehoud van indicatieve cijfers voor de kavels waarvoor nog geen kavelpaspoort is 43 & Gemeente Amsterdam, Bestemmingsplan NDSM-werf West 2014.44

8.2.2

Kwalitatieve beschrijving niet-wonen functies

Het uitgangspunt in de Actualisatie Investeringsbesluit NDSM-werf 2020 is dat de NDSMwerf West een 'creatieve wijk' moet worden met een mix van wonen en werken zoals ook beschreven in de Nota Ruimte voor de Economie van Morgen 2017. Volgens de Actualisatie Investeringsbesluit 2020 is het de bedoeling dat op de NDSM-werf West in de plinten op de begane grond ruimtes komen met bijvoorbeeld creatieve kantoren, maakindustrie, expo en verkoop en ateliers. Op verschillende kavels op de NDSM-werf West is medio 2023 ruimte gereserveerd voor diverse maatschappelijke en commerciële niet-wonen functies. Op een aantal kavels zijn inmiddels niet-wonen functies gerealiseerd.45 De stand van zaken niet-wonen per kavel is online te bekijken op interactieve kaart, of te downloaden . Opgeleverde bouwblokken In de bouwblokken die inmiddels zijn opgeleverd op de NDSM-werf West (B1, B2-1, B2-2, B3XXII, B6, B9 1-2, B9-3, A1/2/3 en A9) is ruimte gemaakt voor verschillende niet-wonen functies. Op deze kavels zijn ruimtes gerealiseerd voor commerciële niet-wonen functies zoals kantoren, horeca en een supermarkt. Daarnaast zijn er ruimtes gerealiseerd voor maatschappelijke niet-wonen functies. In het gebied is onder meer een ROC TOP-school gevestigd (B2-1) en een gezondheidscentrum met huisarts, apotheek en fysiotherapeut (B2-2).

De verhuurbare ruimte voor niet-wonen op de begane grond van bouwblok A9 is nog niet gevuld.46 Kavels in aanbouw Kavel B10 is medio 2023 nog in aanbouw. Op dit kavel is ruimte gereserveerd voor kantoorruimte en diverse commerciële voorzieningen.47 Kavels in planvorming Op de kavels die medio 2023 in de planvormingsfase zitten (B4, B5, B7, B8, B11, A4, A5/6, A7 en A8 1-2) is ook ruimte gereserveerd voor verschillende niet-wonen functies. In een aantal (voorlopige) bouwplannen is al vastgelegd dat op deze kavels ook ruimte moet komen voor diverse commerciële voorzieningen zoals een kinderdagverblijf (B7 en misschien op A4). Op de kavels in planvorming wordt ook ruimte gemaakt voor verschillende maatschappelijke voorzieningen zoals twee basisscholen (B7 en B8), een gezondheidscentrum (A4) en een buurtkamer (in elk geval B7). Verder wordt op kavel A4

XXII Op kavel B3 is op het moment van onderzoek nog sprake van een parkeergarage in aanbouw.

46

GEBIEDSONTWIKKELING EN BETAALBARE WONINGEN - ONDERZOEKSRAPPORT DEELONDERZOEK 1 ruimte gereserveerd voor ambacht- en maakindustrie en op kavel A7 wordt onderzocht of er ruimte is voor een broedplaats.48

8.2.3

Niet-wonen in relatie tot wonen

Verhouding wonen en niet-wonen Op de NDSM-werf West wordt het aandeel niet-wonen minimaal 15%, staat in de Actualisatie Investeringsbesluit NDSM-werf 2020. De verwachting was in 2020 dat het aandeel niet-wonen zal liggen tussen de 15% en 25%.49 Dat komt overeen met de prognose in de uitvoering. Op basis van de voorlopige gegevens van het projectteam NDSM-werf over het totale bestemmingsplanprogramma op NDSM-werf West, wordt het percentage niet-wonen in het bestemmingsplangebied NDSM-werf West 23% en het percentage wonen 77% (zie tabel 8.5).50

Tabel 8.5 - Niet-wonen in vergelijking met wonen Maximum m2 bvo in Bestemmingsplan 2014

Maximum m2 bvo in Bestemmingsplan 2020

Vierkante meter prognose, cijfers onder voorbehoud

Prognose aandeel, onder voorbehoud projectteam

Wonen

212.500 m²

414.000 m²

401.062 m²

77%

Niet-wonen

178.000 m²

130.000 m²

120.279 m²

23%

Totaal programmaXXIII

390.000 m²

515.000 m²

521.341 m²

n.v.t.

Bron: Gemeente Amsterdam, Excel Tabellen wonen en niet-wonen NDSM-kavels juli 2023, ontvangen 21 augustus en 5 september 2023, bewerking RMA. 51

Totaal wonen en niet-wonen Het totale programma in de huidige prognose van het projectteam overschrijdt het huidige maximum uit het Bestemmingsplan 2020. Het totaal gepland programma voor wonen en niet-wonen is samen namelijk 521.341 m2 bvo. Dat is hoger dan het maximaal toegestaan totaal programma van 515.000 m2 (zie de tabel hiervoor). Echter, het projectteam NDSMwerf maakte een voorbehoud bij de aangeleverde cijfers, omdat zij bezig is met een verdiepingsslag. Dit betekent dat zij in beeld brengt wat de precieze vierkante meters zijn en hoe deze in het verleden vergund zijn. Het projectteam geeft aan dat dit soms complex is door de lange doorlooptijd van het project, door de wijze van vastleggen van bijvoorbeeld uitgiftes en verhuringen, en door veranderingen in gemeentelijke verantwoordelijkheid voor het project. Daarnaast zijn de cijfers indicatief voor nog te ontwikkelen kavels waarvoor nog geen kavelpaspoort beschikbaar is. Het projectteam geeft aan dat als na deze verdiepingsslag nog steeds sprake blijkt te zijn van een XXIII Wonen en niet-wonen zijn voor een deel communicerende vaten, want beide maximaal

realiseren is niet mogelijk binnen het totaal.

47

REKENKAMER AMSTERDAM overschrijding, de ruimte in de resterende kavels zal worden beperkt om onder het maximum te blijven, of dat het bestemmingsplan moet worden aangepast.52

8.3 Groen Doel groen NDSM-werf West In de Actualisatie Investeringsbesluit 2020 staat dat op de NDSM-werf West ongeveer 21.400 m² aan groen gerealiseerd moet worden. Dat is ongeveer 10% van het exploitatiegebied.53 In het groene kader en in tabel 8.6 staat de ontwikkeling van de afspraken over groen op de NDSM-werf (West) tussen 2013 en 2023 omschreven. Context doel groen NDSM-werf West In het Investeringsbesluit NDSM-werf 2013 is vastgelegdXXIV dat op de NDSM-werf West voor ongeveer 10.000 m² aan groen moet worden gerealiseerd. 54 In 2018 worden de referentienormen voor maatschappelijke voorzieningen ingevoerd, waar groen ook onder valt. Om de referentienormen voor groen op de NDSM-werf West te behalen zou er 85.000 m² groen gerealiseerd moeten worden.55 In de Actualisatie Investeringsbesluit 2020 wordt echter opgenomen dat op de NDSM-werf West ongeveer 21.400 m² aan groen gerealiseerd moet worden. Dat is ongeveer 10% van het exploitatiegebied. Daarmee is het doel voor de hoeveelheid groen op de NDSMwerf West uit 2020 ongeveer twee keer hoger dan eerder was vastgelegd in het Investeringsbesluit 2013, maar hiermee wordt de referentienorm voor groen (85.000 m²) niet gehaald. Een idee van de gemeente is om de overige 63.600 m² te compenseren op de NDSM-werf Oost, zodat er in de gehele NDSM-werf alsnog 85.000 m² groen gerealiseerd wordt.

Uit de Haalbaarheidsstudie 2021 blijkt echter dat er maximaal 53.000 m² groen kan worden gerealiseerd op de NDSM-werf Oost.56 Daarmee komt de totale hoeveelheid groen op de NDSM-werf uit op 74.400 m², dat is 10.600 m² groen minder dan de referentienorm van 85.000 m². Begin 2023 wordt er verder gewerkt aan een plan om de conclusies uit de Haalbaarheidsstudie 2021 over groen in de NDSM-werf Oost verder vorm te geven. Het plan voor de compensatie van groen op de NDSM-werf Oost wordt op zijn vroegst verwacht in 2025.57 Gerealiseerd groen Wij hebben geen exacte cijfers kunnen vinden over de hoeveelheid groen die begin 2023 op de NDSM-werf West is gerealiseerd. Groen is begin 2023 te vinden in de binnentuinen van de gebouwen en op dakterrassen (zie voorbeeld figuur 8.4). Daarnaast komen er bomen en groenstroken voor in de straten rondom de nieuwbouw (zie voorbeeld figuur

XXIV In de Actualisatie Investeringsbesluit NDSM-werf 2020 staat dat het doel voor groen in het

Investeringsbesluit 2013 ongeveer 50% lager was dan het doel voor groen in 2020. Op basis hiervan concluderen we dat het doel voor groen ten tijde van het Investeringsbesluit NDSM-werf 2013 ongeveer 10.000 m² aan groen moet zijn geweest. In het Investeringsbesluit NDSM-werf 2013 is echter geen cijfermatig doel opgenomen over de te realiseren groenvoorraad op de NDSM-werf West.

48

GEBIEDSONTWIKKELING EN BETAALBARE WONINGEN - ONDERZOEKSRAPPORT DEELONDERZOEK 1 8.5). Tot slot is er een tijdelijk speelveld en een parkje gerealiseerd op kavel B4 (zie figuur 8.6).58

Figuur 8.4 - Groene binnentuin van gebouwen op de NDSM-werf West

Bron: https://www.amsterdam.nl/projecten/ndsm-werf/thema/groen/, bewerking RMA.59

Figuur 8.5 - Bomen en groenstroken NDSM-werf West

Bron: Google Streetview, april 2023, bewerking RMA.

49

REKENKAMER AMSTERDAM

Figuur 8.6 - Tijdelijk speelveld en parkje op kavel B4

Bron: Google Streetview, april 2023, bewerking RMA.

Gepland groen Het is de bedoeling dat er op de NDSM-werf West twee parken komen. Er zijn plannen om het Dokpark aan te leggen naast het gebouw De Werf aan de tt. Vasumweg op de hoek van het Kraanspoor. Deze locatie zou eerst een aantal jaar in gebruik zijn voor de vestiging van een tijdelijke basisschool. Inmiddels wordt het park volgens het projectteam aangelegd (verwachte oplevering in 2025) en is er geen sprake meer van tijdelijke vestiging van een basisschool. Het landmaken voor het Dokpark is begin 2023 gestart.60 Daarnaast zijn er plannen voor de aanleg van een tijdelijk park, het Hellingpark. Dit park komt op de plek van de oude scheepshelling (Helling 5). De realisatie van het Hellingpark was een tijd onzeker (zie groene kader). Inmiddels is de realisatie van het tijdelijke Hellingpark zeker; de aanleg van het park start begin 2023 en zal in 2023 gereed zijn. Het tijdelijke Hellingpark zal ongeveer zes jaar blijven liggen. Daarna wordt een groter definitief park aangelegd. De plannen daarvoor zijn begin 2023 nog niet concreet. Tot slot zijn er ideeën om meer ruimte voor groen toe te voegen bij het Kraanspoor.

Het is begin 2023 (april) echter nog niet duidelijk of deze toevoeging van groen hier gerealiseerd zal worden.61 Context tijdelijk Hellingpark In juli 2022 heeft het dagelijks bestuur van stadsdeel Noord het definitieve ontwerp van het tijdelijke Hellingpark goedgekeurd. Door de komst van een eventuele brug voor fietsers en mogelijk openbaar vervoer tussen de NDSM-werf en de overkant van het IJ was de aanleg van het Hellingpark een tijd onzeker. Helling 5 is door commissie D'-Hooghe in juni 2020 aangewezen als voorkeurslocatie voor de aanlanding van

50

GEBIEDSONTWIKKELING EN BETAALBARE WONINGEN - ONDERZOEKSRAPPORT DEELONDERZOEK 1 deze brug. Deze aanlandingslocatie bleek echter grote gevolgen te hebben voor de gebiedsontwikkeling van de NDSM-werf. In de Actualisatie Nota van Uitgangspunten Sprong over het IJ 2022 is uiteindelijk besloten om de brug indien deze met OV is niet te laten aanlanden bij het Hellingpark. De exacte ligging en aanlanding van de brug zullen in een volgende planfase worden bepaald. In de Actualisatie Nota van Uitgangspunten Sprong over het IJ 2022 wordt bij de aanleg van een brug die geschikt is voor fiets én OV uitgegaan van een aanlanding op het Kraanspoor. Als uiteindelijk de keuze wordt gemaakt om de brug alleen geschikt te maken voor fietsers, en niet voor OV, dan blijft de optie open om deze toch te ontsluiten via Helling 5.62 Prognose groen NDSM-werf West Op basis van de beschikbare informatie kunnen wij geen uitspraken doen of de afgesproken hoeveelheid groen (21.400 m²) gehaald gaat worden op de NDSM-werf West. Het is wel duidelijk dat de groennorm (85.000 m² groen) niet gehaald gaat worden op de NDSM-werf West, en ook niet volledig gecompenseerd zal worden op de NDSM-werf Oost.63

Tabel 8.6 - Vierkante meters groen op NDSM-werf NDSM-werf West

Compensatie op NDSM-werf Oost

Investeringsbesluit

Ongeveer

n.v.t.

NDSM-werf 2013

10.000 m²

NDSM-werf geheel

Afwijking van stedelijke referentienorm n.v.t.

groenXXV Referentienorm

85.000 m²

2018, woonmilieu

groen

centrum stedelijk Actualisatie

Ongeveer

Ongeveer

85.000 m²

Geen afwijking

Investeringsbesluit

21.400 m²

63.600 m²

groen (indien

(indien

2020

groen

groen

haalbaar)

haalbaar)

(10% van het

(indien

exploitatie-

haalbaar)

gebied) Haalbaarheids-

Ongeveer

Maximaal

Maximaal

Tekort

studie 2021

21.400 m²

53.000 m²

ongeveer

tenminste

groen

groen

XXV Ongeveer de helft van doel in Actualisatie Investeringsbesluit 2020.

51

REKENKAMER AMSTERDAM

NDSM-werf West

Compensatie op NDSM-werf Oost

Gerealiseerd

Relatief grote

Nog niet

februari 2023

eenheden

gerealiseerd

NDSM-werf geheel

Afwijking van stedelijke referentienorm

74.400 m²

10.600 m²

groen

groen

groen nog niet definitief gerealiseerd. Er is een tijdelijk speelveld en een parkje op B4. Huidige planning

Tijdelijk park

Duurt nog tot

op Helling 5 in

2030.

2023 gereed.

In de tussentijd

Groenstrook

ruimte voor

Kraanspoor

tijdelijke

over enkele

projecten op

jaren.

het gebied van

Dokpark wordt aangelegd

groen en bewegen.

(verwachte realisatie 2025 of 2026) Bron: Actualisatie Investeringsbesluit NDSM-werf 2020 & https://www.amsterdam.nl/projecten/ndsm-werf/ 64 https://www.amsterdam.nl/projecten/ndsm-werf/deelproject/tijdelijk-park-helling-5/ & https://www.amsterdam.nl/projecten/ndsm-werf/thema/groen/ & https://www.amsterdam.nl/projecten/ndsm-werf/deelproject/toekomstige-groenstrookkraanspoor/ & https://www.amsterdam.nl/projecten/ndsm-werf/deelproject/toekomstigdokpark/ & https://www.amsterdam.nl/projecten/ndsm-werf/deelproject/tijdelijk-opslagterreinspeelveldje/, geraadpleegd 19 april 2023.

52

GEBIEDSONTWIKKELING EN BETAALBARE WONINGEN - ONDERZOEKSRAPPORT DEELONDERZOEK 1

8.4 Planning en financiën In het Investeringsbesluit 2013 was geen planning voor heel NDSM-werf West opgenomen, maar alleen voor een deel van de B-kavels in het 6-puntenplan (zie paragraaf 13.1). In de Actualisatie Investeringsbesluit 2020 was de planning dat geheel NDSM-werf West in 2030 gereed zou zijn.65 In maart 2023 is de planning dat de ontwikkeling nog zeker tot 2034 duurt.66 De gemeenteraad stelde deze nieuwe planning op 8 juni 2023 vast (zie paragraaf 16.3.4). Bij aanvang van de gebiedsontwikkeling werd voor fase 1 van de ontwikkeling van de NDSM-werf West nog een negatief resultaat van € 14,8 miljoen verwacht. Met de Actualisatie Investeringsbesluit 2020 stemde de gemeenteraad in met een aanzienlijke uitbreiding van de ontwikkeling van de NDSM-werf West: er kon nu worden gebouwd op meer kavels en er kon daardoor rekening worden gehouden met aanzienlijk meer woningen. Dit had ook gevolgen voor grondexploitatie en leidde tot een nieuw financieel kader voor het gehele gebied NDSM-werf West. Het verwachte financieel resultaat werd toen positief: € 131,4 miljoen (netto contante waarde (NCW), prijspeil 1-1-2020). Vervolgens stelde de gemeenteraad het actuele verwachte financiële saldo jaarlijks vast (zie tabel 8.7). Inmiddels wordt voor de ontwikkeling van het gehele gebied van NDSMwerf West een positief saldo verwacht van € 130,7 miljoen (NCW, prijspeil 1-1-2023).

Er is een aantal financiële afwijkingen met effect op de grondexploitatie geweest sinds 2020. Het projectteam NDSM-werf gaf aan dat er tot januari 2023 één financiële afwijking met effect op de grondexploitatie is geweest: op een B-kavel komt middenhuur in plaats van vrije sector, en daardoor zijn de grondopbrengsten lager.67 Bij het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023 (MPG 2023) stelde de gemeenteraad in juni 2023 nog enkele afwijkingen vast. De proceskosten werden verhoogd vanwege de langere looptijd van de gebiedsontwikkeling, en daarnaast was er meer geld nodig voor de maaiveldinrichting voor een schoolplein (zie paragraaf 16.3.4). Er zijn in het MPG 2023 voor de NDSM-werf West ook ontwikkelingen met een positief effect op de gemeentelijke grondexploitatie ten opzichte van het MPG 2022, maar daarover hoefde de gemeenteraad geen beslissingen specifiek voor de NDSM-werf West te nemen. Een van deze ontwikkelingen is dat de verwachte grondopbrengst stijgt voor heel NDSM-werf West met € 41 miljoen ten opzichte van het MPG 2022 door de actualisatie van het gemeentelijke raamwerk grondprijzen.68

53

REKENKAMER AMSTERDAM

Tabel 8.7 - Geraamd financieel resultaat NDSM-werf West, bedragen in netto contante waarde (NCW) Raadsbesluit

Betreft grondexploitatie(s)

Verwacht financieel resultaat (saldo)

Investeringsbesluit NDSMwerf 2013

Grondexploitatie deelgebied NDSM-werf West fase 1 (534.08)

Negatief: € 14,8 miljoen (NCW, prijspeil 1-12012)69

Actualisatie Investeringsbesluit NDSMwerf 2020 & Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2020

Grondexploitaties NDSMwerf West (534.08 en 534.12)

Positief: € 131,4 miljoen (NCW, prijspeil 1-12020)70

Vastgesteld saldo door gemeenteraad Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2021

Grondexploitaties NDSMwerf West (534.08 en 534.12)

Positief: € 121,1 miljoen (NCW, prijspeil 1-12020)71

Vastgesteld saldo door gemeenteraad Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2022

Grondexploitaties NDSMwerf West (534.08 en 534.12)

Positief: € 124,0 miljoen (NCW, prijspeil 1-12021)72

Vastgesteld saldo door gemeenteraad Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023

Grondexploitaties NDSMwerf West (534.08 en 534.12)XXVI

Positief: € 132,2 miljoen (NCW, prijspeil 1-12022)73, € 130,7 miljoen (NCW, prijspeil 1-1-2023) 74

Bron: Investeringsbesluit NDSM-werf 2013, Actualisatie Investeringsbesluit NDSM-werf 2020, Meerjarenperspectieven Grondexploitaties en aanvullende informatie van projectteam NDSM-werf West.

XXVI De gemeenteraad besloot op 8 juni 2023 bij het Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2023 om