Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

De intentie van de provincie is om aan de visie een uitwerkingsprogramma te koppelen. Gelijktijdig met de besluitvorming over de Omgevingsverordening die gekoppeld is aan de Omgevingsvisie (medio 2019) worden daartoe acties vastgesteld. In de Omgevingsvisie is aangegeven dat rond Amsterdam een metropool wordt gevormd. Het gaat hier om een stedelijk systeem van grotere en kleinere kernen, met Amsterdam als hoogstedelijke kernstad, een landschap met hoge gebruiks­ en belevingswaarde, een multimodale bereikbaarheid, een havengebied met energietransitie en circulaire economie als dragers en Schiphol als internationale hub. De ontwikkeling van de metropool komt tot uiting door een snel groeiend aantal inwoners, arbeidsplaatsen en bezoekers, leidend tot een tendens van concentraties van economische functies. Doorwerking plangebied Het planinitiatief sluit aan bij de vijfde beweging uit de Omgevingsvisie. Het initiatief voorziet in het verwijderen van kassencomplexen en het terugbrengen van de natuurwaarden van het oorspronkelijke perceel en een kwalitatieve verbetering van de waardevolle Amstelscheg. Het initiatief is in lijn met het provinciaal beleid. 6.3.2 Omgevingsverordening Noord-Holland 2020 Op 22 oktober 2020 heeft de provincie de nieuwe verordening vastgesteld, zijnde de Omgevingsverordening NH2020. Op 1 januari 2023 is de meest recente versie in werking getreden.

In de Omgevingsverordening NH2020 worden de eerste stappen gezet om de sturingsfilosofie uit de Omgevingsvisie NH2050 te vertalen in juridische regels. Deze sturingsfilosofie luidt als volgt: We gaan uit van het principe 'Lokaal wat kan, regionaal wat moet', gelet op de diversiteit aan regio's, om ruimte te bieden aan maatwerk en om vorm te kunnen geven aan een wendbare samenleving. Hierbij staat de opgave centraal. Dat bepaalt de wijze van sturing en samenwerking. In de verordening is het provinciale beleid in regels vertaald. Doorwerking plangebied

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 26 van 50

Afbeelding 7 Uitsnede kaart omgevingsverordening Het perceel is op grond van de Omgevingsverordening NH2020 gelegen binnen diverse werkingsgebieden, waarvan enkele van toepassing zijn op onderhavige ontwikkeling, namelijk: Landelijk gebied (werkingsgebied MRA ­ Landelijk gebied) Bijzonder Provinciaal Landschap Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde Beschermingszone regionale waterkering Agrarische bedrijven Landelijk gebied, werkingsgebied MRA ­ Landelijk gebied Artikel 6.9 MRA Landelijk gebied 1. Een ruimtelijke plan kan ter plaatse van het werkingsgebied MRA landelijk gebied niet voorzien in een kleinschalige woningbouwontwikkeling. 2. N.v.t. 3. In afwijking van het eerste lid kan een ruimtelijk plan voorzien in functiewijziging van een agrarisch bouwperceel naar wonen in de vorm van maximaal twee burgerwoningen, indien wordt voldaan aan de volgende vooraarden: a. ter plaatse van het bestaande agrarische bouwperceel is ten minste één bedrijfswoning planologisch toegestaan; b. de functiewijziging naar een woonfunctie beperkt de bedrijfsvoering en de ontwikkelmogelijkheden van omringende agrarische bedrijven niet; c. de bestaande bedrijfsbebouwing op de overige gronden wordt gesloopt en aan deze gronden wordt een bestemming toegekend zonder bouwmogelijkheden; en

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 27 van 50

d. een tweede burgerwoning is alleen mogelijk als meer dan 1.000 m2 grondoppervlakte aan bestaande bedrijfsbebouwing op het bestemmingsvlak wordt gesloopt. 4. N.v.t. 5. N.v.t. 6. In aanvulling op het derde lid aanhef en onder d kan een ruimtelijk plan voorzien in een derde burgerwoning indien in de motivering wordt onderbouwd dat deze derde burgerwoning noodzakelijk is om een substantiële verbetering van de omgevingskwaliteit op de betreffende locatie mogelijk te maken. 7. N.v.t. 8. N.v.t. Onderhavige ontwikkeling voorziet in de functiewijziging van een agrarisch bouwperceel naar wonen. Het initiatief voldoet aan de voorwaarden gesteld in lid 3 van artikel 6.9. Daarnaast zal er gebruik worden gemaakt van artikel 6.9 lid 6 om een derde burgerwoning toe te staan. Namelijk, wanneer er slechts twee woningen gerealiseerd worden (in de vorm van het omzetten van de bedrijfswoning tot burgerwoning en de bouw van één nieuwe woning), is het initiatief financieel niet uitvoerbaar: de kosten voor de sloop zullen dusdanig hoog zijn dat het niet rendabel is de kassen te slopen. In de huidige situatie is er dusdanig veel grondoppervlakte aan kassencomplex aanwezig dat de bouw van een derde woning noodzakelijk is om het plan financieel uitvoerbaar te laten zijn.

De sloop van 14.000 m2 aan kassen leidt tot een substantiële verbetering van het landschap van de Amstelscheg, de Amsteldijk en de directe omgeving van het plangebied. Ook draagt deze ontwikkeling bij aan de doelen van de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie. De doorzichten ter plaatse van het perceel zullen worden hersteld. De manier waarop de ontwikkeling bijdraagt aan het gebiedsperspectief Amstelscheg, de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie en het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk wordt in paragraaf 6.3.3 en 6.3.4 nader besproken. Artikel 6.59 Ruimtelijke kwaliteitseis ingeval van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in het landelijk gebied 1. Gedeputeerde Staten stellen de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie vast, die de provinciale belangen beschrijft ten aanzien van landschappelijke en cultuurhistorische waarden. 2. Bij de inpassing van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling ter plaatse van het werkingsgebied landelijk gebied, wordt in het ruimtelijk plan, gelet op de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie: a. rekening houden met: de ambities en ontwikkelprincipes van het toepasselijke ensemble en van de toepasselijke provinciale structuren; b. bij de inpassing betrokken: de kansen zoals beschreven bij de ambities en ontwikkelprincipes; en c.

bij de inpassing betrokken: de ontstaansgeschiedenis en de kernwaarden van het toepasselijke ensemble en van de toepasselijke provinciale structuren. 3. In aanvulling op het tweede lid, wordt bij de inpassing van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in de Amstelscheg rekening gehouden met de karakteristieken en de ontwerpprincipes inzake de samenhang, de ruimtelijke kwaliteit en de identiteit van het landschap, zoals beschreven in het door Gedeputeerde Staten vastgestelde rapport 'Gebiedsperspectief en Beeldkwaliteit Amstelscheg' (nr. 2011­66880). 4. De toelichting van een ruimtelijk plan bevat een motivering waaruit moet blijken dat voldaan is aan het bepaalde in het tweede lid. 5. Gedeputeerde Staten, het dagelijks bestuur van het betrokken waterschap of het college van burgemeester en wethouders van de betrokken gemeente kunnen de Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling om advies vragen, ook in een vroeg stadium, inzake de locatieafweging of de ruimtelijke inpassing. In paragraaf 6.3.3 wordt nader ingegaan op hoe het initiatief passend is binnen de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie. In paragraaf 6.3.4 wordt het initiatief getoetst aan het Gebiedsperspectief en Beeldkwaliteit Amstelscheg. Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 28 van 50

Bijzonder Provinciaal Landschap Artikel 6.46 Bijzonder provinciaal landschap 1. De kernkwaliteiten van het Bijzonder provinciaal landschap zijn vastgelegd in Bijlage 6. 2. Een ruimtelijk plan ter plaatse van het werkingsgebied Bijzonder provinciaal landschap bevat regels ter bescherming van de voorkomende kernkwaliteiten. 3. In afwijking van artikel 6.3 bevat het ruimtelijk plan geen regels die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. 4. Het ruimtelijk plan kan regels bevatten die een andere nieuwe ruimtelijke ontwikkeling dan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, mits de ontwikkeling de voorkomende kernkwaliteiten niet aantast. 5. De toelichting op het ruimtelijk plan bevat een beschrijving van de voorkomende kernkwaliteiten en een motivering van de wijze waarop wordt voldaan aan het tweede en, indien van toepassing, het vierde lid. 6. Indien uit de motivering volgt dat maatregelen noodzakelijk zijn om te voldoen aan het bepaalde in het vierde lid, dan dient de uitvoering hiervan te zijn geborgd bij de vaststelling van het ruimtelijk plan. 7. N.v.t. 8. N.v.t. 9. N.v.t. 10.Gedeputeerde Staten kunnen nadere regels stellen over de motivering als bedoeld in het vijfde lid en over de wijze van compensatie als bedoeld in het achtste lid, aanhef en onderdeel c. 11.Gedeputeerde Staten kunnen de kernkwaliteiten zoals opgenomen in Bijlage 6 wijzigen.

Het initiatief is gelegen in de Amstelscheg. De kernkwaliteiten van het bijzonder provinciaal landschap provincie Noord­Holland zijn vastgelegd in bijlage 6 van de verordening, waarin verwezen wordt naar het Gebiedsperspectief & Beeldkwaliteit Amstelscheg. Hierin is een ruimtelijk kader voor ontwikkelingen opgesteld. In paragraaf 6.3.4 wordt nader ingegaan op het Gebiedsperspectief Amstelscheg en het Beeldkwaliteitsplan Amsteldijk en wordt aangetoond dat onderhavige ontwikkeling bijdraagt aan het verbeteren van de gebiedskwaliteit van de Amstelscheg. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde Artikel 6.49 Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde 1. De kernkwaliteiten van de erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde zijn uitgewerkt en geobjectiveerd in bijlage 7 en bijlage 7a bij de verordening. 2. Een ruimtelijk plan ter plaatse van het werkingsgebied Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde bevat regels gericht op de instandhouding van versterking van de kernkwaliteiten van de erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. 3. Een ruimtelijk plan ter plaatse van het werkingsgebied Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde voorziet uitsluitend in nieuwe activiteiten die de kernkwaliteiten als bedoeld in het eerste lid niet aantasten. 4. N.v.t. 5. N.v.t. 6. [vervallen] 7. N.v.t. Het initiatief is gelegen binnen de Stelling van Amsterdam.

Het perceel is gelegen op circa 1,2 kilometer afstand van het fort 'Waver­Amstel' en op circa 1,8 kilometer afstand van het 'Fort bij Uithoorn'. Het initiatief is daarmee niet gelegen binnen de 'monumentenzone' of de 'kernzone', maar enkel binnen de 'stellingzone'.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 29 van 50

De gehele Stelling van Amsterdam (UNESCO­werelderfgoed) is Stellingzone. De Stellingzone vormt het samenhangend geheel tussen de verdedigingswerken en het landschap. Ook voormalige inundatiegebieden maken deel uit van Stellingzone. Voor deze Stellingzone geldt: Behoud van nog bestaande zichtlijnen tussen de forten en doorzichten op de forten; Openhouden van schootcirkels rond de forten in de nog open landschappen; Behoud van bestaande accessen. Dit zijn de plaatsen waar de hoofdverdediging werd doorsneden door dijken, kanalen, spoorlijnen en wegen. Het initiatief voorziet in het verwijderen van 14.000 m2 aan kassencomplexen. Daarnaast zijn de twee nieuwe woningen ingepast in het landschap en sluiten deze aan op de bestaande bebouwing en de voorschriften uit de Beeldkwaliteitplannen. De openheid zal teruggebracht worden, waarmee de zichtlijnen en de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en daarmee de Stelling versterkt zal worden (zie paragraaf 6.3.3). Beschermingszone regionale waterkering Artikel 6.77 Regionale waterkeringen 1. Ter plaatse van het werkingsgebied Regionale waterkering voorziet het ruimtelijk plan in bescherming van de waterkerende functie door op deze functie toegesneden bestemmingen en regels. 2.

Ter plaatse van het werkingsgebied beschermingszone regionale waterkering voorziet een ruimtelijk plan in een beschermingszone aan weerszijden van de waterkering waar geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toegestaan zijn. 3. In afwijking van het tweede lid zijn nieuwe ontwikkelingen mogelijk indien hierover blijkens de toelichting bij de ruimtelijk plan overeenstemming is bereikt tussen betrokken gemeente, waterbeheerder en provincie. De twee nieuwe woningen zullen gerealiseerd worden binnen de waterkering. Er heeft inmiddels afstemming plaatsgevonden tussen de gemeente en de waterbeheerder. De twee bouwvlakken worden buiten de binnenste waterkering gerealiseerd, naar wens van de waterbeheerder. Verder wordt de dubbelbestemming Waterkering opgenomen, om de waterkering te beschermen door het stellen van nadere regels in het bestemmingsplan. 6.3.3 Leidraad Landschap en Cultuurhistorie Artikel 6.59 uit de Omgevingsverordening NH2020 is van toepassing op dit perceel. Bij de inpassing van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling ter plaatse van dit gebied, wordt rekening gehouden met de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie. Het plangebied is gelegen binnen de ensemble 'Amstelscheg' en binnen de Provinciale structuur 'Stelling van Amsterdam/Nieuwe Hollandse Waterlinie'.

Ensemble: Amstelscheg De Amstelscheg maakte deel uit van een groot veengebied dat lange tijd geleden is ontgonnen uit drooggemalen polders. Tegenwoordig heeft het resterend veenweidelandschap een agrarische functie, maar krijgt het ook steeds meer betekenis als recreatielandschap, met name voor fietsers, hardlopers en wandelaars. De Ensemble Amstelscheg is beschreven aan de hand van drie provinciale kernwaarden: De landschappelijke karakteristiek: het plangebied is gelegen binnen het 'Veenrivierenlandschap (bovenland)', binnen 'Veenrivier de Amstel'. Hier staat de verkaveling haaks op de rivieren en door de slingerende rivieren zijn er uitwaaierende en toelopende verkavelingspatronen ontstaan. Openheid en ruimtebeleving: het plangebied is gelegen ten oosten van de Bovenkerkerpolder, welke bestaat uit open weides, in een verdichte rand langs de Amstel. De ruimtelijke dragers: het plangebied is gelegen aan de rivier de Amstel, welke met zijn dijken de belangrijkste (recreatieve) drager vormt en de stad met het buitengebied verbindt. Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 30 van 50

De ensemble 'Amstelscheg' kent de volgende ambities en ontwikkelprincipes met bijbehorende kansen: 1. De verkavelingspatronen en historische elementen vormen de cultuurhistorische identiteit a. Handhaving en versterking van het contrast tussen de droogmakerijen en het bovenland: I. Ontwikkel binnen het specifieke verkavelingspatroon met bijbehorende kavelbreedte. b. Het behouden van het landelijke karakter: I. Laat bij transformaties en beëindiging van agrarische bedrijven alleen die functies toe die aansluiten bij de landelijke en recreatieve karakteristiek van het gebied (geen kantoren, autobedrijven, opslag, etc.) en stuur bij de inrichting van de erven op de kenmerkende gebiedskwaliteiten. II. Behoud en accentuering van de zichtlijnen onder andere van en naar buitenplaatsen en op molens en kerktorens. c. Het koesteren van de polder de Ronde Hoep als landschappelijke parel: I. Laat het unieke verkavelingspatroon intact en behoud de openheid in de polder. Zorg dat schaalvergroting van bedrijfsbebouwing de openheid versterkt. Relatie tot het plangebied: onderhavige ontwikkeling betreft de transformatie van een agrarisch bedrijf. De twee nieuw te bouwen woningen zullen aansluiten op de bestaande verkaveling. 2. De groene scheg vormt een scherp contrast met het omringend stedelijk gebied a. Het open houden van de Amstelscheg: I.

Houd de polders vrij van bebouwing en behoud het doorlicht vanaf de Amsteldijk naar het achterliggende landschap. II. Ontwikkel alleen op bestaande kavels en limiteer de volumevergroting bij sloop/nieuwbouw van woningen en bedrijven. Ontwikkelingen groter dan bestaande kavelmaat zijn niet toegestaan. III. Ontwikkel het erf alleen in de diepte en niet in de breedte. Plaats bijvoorbeeld bijgebouwen en paardenbakken naar achteren ten opzichte van het hoofdgebouw. b. Het vergroten van de eenduidige vormgeving van de (onderlinge verschillende) randen langs het stedelijk gebied I. Versterk de randen door aan te sluiten op de groene karakteristiek van de desbetreffende rand. c. Sterk (zicht)relaties tussen stad en land I. Creëer zichtlijnen en nieuwe routes vanaf de stedelijke rand in de richting van de scheg. Zorg dat de ontwikkelingen aan de rand een voorkant krijgen naar de scheg. Relatie tot plangebied: middels onderhavige ontwikkeling zal er 14.000 m2 aan bebouwing verwijderd worden, wat de doorzichten van de Amstelscheg en Amsteldijk zal versterken. 3. De veenrivieren zijn de dragende structuren in het beeld van de scheg a. (Behoud van) de continuïteit van het dijkprofiel van de Amstel I. Zorg dat dijken als autonome en continue structuren herkenbaar blijven. Bouw alleen op maaiveldniveau en behoud de teensloot. II.

Sluit wegen loodrecht aan op de dijk of neem deze op in het dijktalud. III. Hanteer een breed doorzicht bij (ongelijkvloerse) kruisingen met andere infrastructuur.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 31 van 50

Relatie tot het plangebied: de continuïteit van het dijkprofiel van de Amstel zal gerespecteerd blijven. De oprit tot de nieuwe woningen zullen loodrecht op de dijk worden gerealiseerd. Voor het overige zullen er geen wijzigingen aan het dijkprofiel van de Amstel plaatsvinden. 4. Overige ontwikkelprincipes a. Het behouden en het zichtbaar/beleefbaar blijven van de huidige verkavelingsstructuur (inclusief sloten) bij (semi­)tijdelijke en opstellingen in het landschap, zoals voor zonne­energie. I. Zorg voor een ruime landschappelijke begrenzing van het terrein, die aansluit op het bestaande omringende landschap; vermijd hoge hekken in het landschap. Streef ernaar dat de opstelling kwaliteit toevoegt aan het bestaande landschap. II. Het behouden van de vrije ruimte (molenbiotopen) rond historische windmolens, in verband met de windvang en de zichtbaarheid van de molens in het landschap. Relatie tot het plangebied: De nieuwe bebouwing zal aansluiten op de huidige verkavelingsstructuur. De te verwijderen kassen zullen de openheid van het landschap weer terugbrengen. De ensemble ‘Amstelscheg’ kent diverse ambities en ontwikkelprincipes met bijbehorende kansen. Het initiatief voorziet in het verwijderen van kassencomplexen en het terugbouwen, de bouw van twee nieuwe woningen, en het omzetten van een bedrijfswoning tot burgerwoning.

Middels het verwijderen van de kassen, wordt de openheid van het landschap teruggebracht. Daarnaast zullen de twee nieuwe woningen binnen de bestaande verkavelingsstructuur worden opgericht, wat aansluit bij de landschappelijke karakteristiek. Het initiatief is daarmee in lijn met de ambities en ontwikkelprincipes van de ensemble ‘Amstelscheg’. Provinciale structuur: Stelling van Amsterdam welke Amsterdam moest beschermen. De Stelling kreeg in 1996 een plaats op de UNESCO­Werelderfgoedlijst. De provinciale structuur is beschreven aan de hand van drie provinciale kernwaarden: De landschappelijke karakteristiek: in het veenrivierenlandschap is voor de vorm van de Stelling de loop van de rivier gevolgd. Openheid en ruimtebeleving: de Stelling vormt een rustige, landschappelijke ring, waar openheid en rust ervaarbaar zijn. De ruimtelijke dragers: ter plaatse van het plangebied zijn het fort 'Waver­Amstel' en de rivier de Amstel ruimtelijke dragers. De provinciale structuur ‘Stelling van Amsterdam’ kent de volgende ambities en ontwikkelprincipes met bijbehorende kansen: 1. De ruimtelijke betekenis van de Stelling van Amsterdam ­ Nieuwe Hollandse Waterlinie op de schaal van de MRA wordt groter. a. Het versterken van de waterlinies als structuurlijnen en als landschappen: I. Behoud en herstel van de doorgaande lijn van de hoofdverdedigingslijn. II.

Het versterken van de onderlinge samenhang van de onderdelen en het landschap van de linies. III. Het versterken van de Stelling van Amsterdam als landschappelijke ring, die de verschillende agrarische landschappen, natuurgebieden en recreatiegebieden aaneenrijgt (kans). Relatie tot het plangebied: in de nieuwe situatie zal het landschap in de nabije omgeving van de linie een kwalitatieve verbetering ondergaan. De ontwikkeling zelf zal geen direct effect hebben op de ruimtelijke betekenis van de Stelling.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 32 van 50

2. De samenhang van het Stellingsysteem met het landschap staat voorop. a. De continuïteit van de hoofdverdedigingslijn (liniedijk), die zich vormt naar het landschap: een rechte lijn door droogmakerijen en een kronkelige lijn door veenpolder en veenrivierenlandschap. I. Behoud en versterk de karakteristieken van de liniedijk. b. Een herkenbare binnen­ en buitenzijde van de verdedigingslinie. I. Houd de schootcirkels open en geef deze passende functies zoals landbouw, natte, laagopgaande natuur of waterberging. Relatie tot het plangebied: het initiatief is niet gelegen binnen de schootcirkels van de forten behorende bij de Stelling. Middels onderhavig initiatief zal de oppervlakte van de bebouwing op het perceel afnemen, wat zorgt voor een vergroting van de openheid. De loop van de rivier de Amstel zal gerespecteerd worden. 3. De kenmerkende samenhang tussen de onderdelen van het militaire systeem blijven herkenbaar. a. Het versterken van de continuïteit van de hoofdverdedigingslijn en de beleving daarvan als doorgaande recreatieve route. I. Voorkom extra doorsnijdingen in de hoofdverdedigingslijn. II. Accentueer bestaande coupures. III. Plaats bruggen over de coupure aan de binnenzijde. Maak hierbij gebruik van een vormentaal en materiaal die verwijzen naar de militaire geschiedenis. IV. Verbeter de recreatieve route over de oostelijke Vechtkade b.

Het vergroten van de herkenbaarheid van de Stelling en de Waterlinie. I. Gebruik 'meubilair' dat robuust is en past bij de linies. Pas specifiek verwijzing naar de militaire geschieden toe voor nieuwe objecten bij herontwikkeling van forten. II. Laat investeringen in herontwikkeling van forten samenvallen met een integrale aanpak van fortterrein en schootvelden. c. Het vergroten van de herkenbaarheid van de forten. I. Benadruk het contrast tussen de front­ (aarde, water) en de keelzijde (beton, staal). II. Gebruik historisch verantwoorde beplanting. Onderzoek heeft aangetoond dat de forten een vaste beplantingsstructuur hadden. III. Veel fortterreinen en hun directe omgeving hebben een ontwikkeling doorgemaakt als 'opslagterrein'. Creëer rust in het beeld van de omgeving, zodat het fort beter tot zijn recht komt (kans). d. Behoud of versterking van de essentiële zichtrelatie tussen fort en acces. I. Behoud en versterk de zichtrelatie tussen fort en acces. Verwijder bijvoorbeeld afschermende beplanting of bebouwing. II. Houd bij infrastructurele opgaven rekening met deze relatie. Relatie tot het plangebied: De ontwikkeling zal de onderdelen van het fort niet schaden. Verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse van het perceel Amsteldijk Zuid 204B zal de beleving van het fort enkel versterken.

6.3.4 Amstelscheg en Amsteldijk Het initiatief is gelegen binnen het bijzonder provinciaal landschap van de Amstelscheg. De kernkwaliteiten en ontwikkelstrategie voor de Amstelscheg zijn vastgelegd in het Gebiedsperspectief en Beeldkwaliteit Amstelscheg 2011; hierin is een ruimtelijk kader voor ontwikkelingen opgesteld. Daarnaast is het initiatief gelegen aan de Amsteldijk, waarvoor het gebiedsperspectief verder is uitgewerkt in het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk 2020. Gebiedsperspectief en Beeldkwaliteit Amstelscheg 2011 De gebiedskwaliteiten de ontwikkelstrategieën voor de Amstelscheg zijn vertaald naar een Gebiedsperspectief voor de gehele Amstelscheg en Beeldkwaliteitplannen voor vijf deelgebieden. Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 33 van 50

Het initiatief is gelegen binnen deelgebied 'Amstel & bovenlanden'. Binnen dit deelgebied zijn in het Gebiedsperspectief en Beeldkwaliteitplan een 16­tal projecten beschreven, waarvan nr.16 verband heeft met onderhavige ontwikkeling. Namelijk, project 16 betreft de 'Kassen Uithoorn': "Op de bovenlanden bij Uithoorn wordt door de ruimte­voor­ruimte regeling 2,5 hectare aan kassen verwijderd en komt er 2 hectare aan open weide terug. De bedrijfsbebouwing wordt verbouwd tot nieuwe woningen". Onderhavig plan is onderdeel van dit project.

Afbeelding 8 Uitsnede Gebiedsperspectief en Beeldkwaliteit Amstelscheg: de projectlocaties aan de Amsteldijk (nr. 16 betreft de planlocatie) Als beleids­ en toetsingskader voor vervangende nieuwbouw aan de Amsteldijk en Bovenlanden is het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk opgesteld en fungeert als aanvulling op het Gebiedsperspectief en Beeldkwaliteit Amstelscheg: het vormt de gemeentelijke uitwerking van de Provinciale regels. Het schetst het beleids­ en toetsingskader voor vervangende nieuwbouw en laat zien hoe de gemeente de aanwezige kernkwaliteiten denkt te waarborgen en versterken. Beeldkwaliteitplan Amsteldijk 2020 In het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk 2020 worden de bestaande deelgebieden geïnventariseerd, waarna wordt ingezoomd op de voorkomende woningtypologieën en de daarbij behorende verschijningsvormen. Het eerste deel van het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk gaat uit van bestaande bouwvlakken en biedt geen ruimte om bouwvlakken toe te voegen. De enige uitzondering op dit beleid wordt gevormd door de Provinciale regeling "Kleinschalige woningbouwontwikkeling en functiewijzing naar wonen in MRA landelijk gebied". Het biedt onder voorwaarden de mogelijkheid van het vervangen of toevoegen van een bouwvlak of woonhuis.

De manier waarop dit ruimtelijk het beste ingepast kan worden is beschreven in het hoofdstuk 'Ruimte voor transformatie van (agrarische)bedrijfsbebouwing' en wordt hieronder samengevat en getoetst.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 34 van 50

Het plangebied ligt aan een bochtig deel van de Amstel op het Bovenland. De afstand tussen Amsteldijk Zuid en de Ringsloot BP is vrij groot. De verkaveling kent hier twee richtingen, haaks op de Amsteldijk Zuid en haaks op de Ringsloot BP. De richting van de kavelstructuur aan de Amsteldijk blijft gelijkt tot de grens van Amstelveen, de bocht heeft geen verdraaiing tot gevolg gehad op de rationele verkavelingsrichting. Er is ter hoogte van het kassenconcentratiegebied in de huidige situatie vanaf de Amsteldijk en de Amstel geen zicht op het achtergelegen landschap. Het besef van op een hoger gelegen dijk, met aan de ene zijde een meanderende rivier en aan de andere zijde lagergelegen bovenland en het onderscheid tussen de droogmakerij Bovenkerkerpolder en het bovenland, is verdwenen. Aan de andere zijde ter hoogte van dit kassencomplex in de huidige situatie vanaf de Bovenkerkerpolder, Ringdijk BP, Middenweg BP, Bovenkerkerpolderpad, N201 en Hollandse Dijk gezien vormt de bedrijfsbebouwing een keiharde grens, een industriële oever aan de Ringsloot BP en belemmering in zicht op de meanderende rivier. Het open maken van dit gebied, door de sloop van de bedrijfsbebouwing draagt bij aan de zichtbaarheid en de herkenbaarheid van het bijzondere landschap. En het draagt positief bij aan een van de entrees van Amstelveen.

Er vindt een schaalverkleining plaats en de grootte van de bebouwingskorrel neemt af. Tevens kan een natuurlijke oever (op basis van de rationele verkaveling) worden gerealiseerd aan de Ringsloot BP, die kan bijdragen aan de ecologische verbindingszone. Door het saneren van agrarische bebouwing mogen maximaal twee nieuwe burgerwoningen worden toegevoegd, mits er al een bedrijfswoning was toegestaan. Uitsluitend het vervangen van bebouwing maakt het mogelijk deze nieuwe woningen toe te voegen. Met dit beleid kan in het landelijke gebied rondom de Amsteldijk kwaliteitsverbetering worden behaald aan de landschappelijke­, cultuurhistorische­ en beleveringswaarde van het gebied en kunnen deze kernwaarden worden versterkt. De identiteit, leesbaarheid en samenhang van het gebied zal niet meer bepaald worden door de concentratie aan kassen. In het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk 2020 zijn deze ruimtelijke uitgangspunten opgenomen voor het toevoegen van woningen aan het lint van de Amsteldijk: Kavelbreedtes: De verkaveling van oudsher, het bestaande slotenpatroon vormt de basis voor de ruimtelijke verdeling in kavels. Deze verkaveling hoeft niet gelijk te zijn aan de kadastrale percelen.

De breedte van de kavel wordt gemeten haaks op de verkaveling/het slotenpatroon; Het bouwen van een vrijstaande woning is alleen mogelijk bij een perceelbreedte van minimaal 30 meter (gemeten ter hoogte van het smalste deel van de kavel) breed; Het bouwen van een dubbel woonhuis is alleen mogelijk bij een perceelbreedte van minimaal 40 meter (gemeten ter hoogte van het smalste deel van de kavel); Daarnaast kan het stedenbouwkundig ritme van kavelbreedtes van invloed zijn op de kavelbreedte van de betreffende kavel; Woningen dienen altijd op een afstand van minimaal 5 meter van de beide zijdelingse erfgrenzen te staan, dit geldt voor zowel het hoofdgebouw, aan­, uit­ en aangebouwde bijgebouwen en vrijstaande bijbehorende bouwwerken; Een twee­onder­een­kapwoning vormt hierop de uitzondering, omdat deze altijd met de gezamenlijke muur op de erfgrens staat. Bouwvlak afmetingen: Uitgangspunt is dat nieuwe bouwvlakken/ woningen qua maatvoering vergelijkbaar dienen te zijn met omliggende bouwvlakken in een bepaald gebied. Het wensbeeld is dat smal en diep wordt gebouwd. Daarmee wordt de relatie met het achterliggend terrein versterkt en blijft de open bebouwingsstructuur van het lint aan de Amstel behouden. Door een bouwinitiatief de mogelijkheid te geven in de diepte te bouwen, is het mogelijk voldoende woonoppervlak te creëren. Hierbij worden de volgende afmetingen gehanteerd:

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 35 van 50

Maximale bebouwingsbreedte voor vrijstaande woningen (incl. aan­, uit­ en aangebouwde bijgebouwen) is 10 meter; Maximale bebouwingsbreedte voor 2^1 kapwoning (incl., aan­, uit­ en aangebouwde bijgebouwen) 9 meter per woning; De maximale bouwdiepte van het bouwvlak mag niet meer bedragen dan 15 meter. Bouwen in tweede lijn: Het is niet toegestaan in tweede lijn te bouwen (niet vóór de resterende bestaande bebouwing en ook niet achter de resterende bestaande bebouwing). Alleen bij de typologie boerderij bestaat de mogelijkheid in een ensemble bebouwing toe te voegen. Aan zijwegen haaks op de Amsteldijk (zoals bij Kruitmolen), waarbij er (bebouwde) erven gelegen zijn aan die zijweg en ook ontsloten worden vanaf die zijweg en vanaf de Amstel gezien in tweede lijn liggen, omdat het een erf achter een er betreft, kan er eventueel wel in tweede lijn bebouwing worden toegevoegd. Oriëntatie is hier immers gericht op deze haakse wegen. Onbebouwde ruimte: De beleving van de vrije open ruimte, de horizon, de oriëntatiepunten en bestaande doorzichten blijven behouden, worden versterkt of hersteld en mogelijk geborgd in het planologische besluit.

De inrichting en het gebruik van gronden die niet tot het bouwperceel (of nieuwe woonperceel) behoren worden teruggebracht naar oorspronkelijk landschap, de bestaande bedrijfsbebouwing wordt gesloopt, sloten hersteld en aan deze gronden wordt een bestemming toegekend zonder bouwmogelijkheden. Typologie: Het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk streeft naar het handhaven of versterken van de variatie aan typologieën, variatie in afstand tot de Amsteldijk en variatie in de bijbehorende goot­ en nokhoogte. De ligging van de kavel, de vorm en grootte van de kavel, de breedte van het kavelfront aan de Amstel gemeten haaks op de oorspronkelijke verkaveling, de aangrenzende percelen en hun specifieke kenmerken en bebouwing, of de dichtheid laag of hoog is aan het lint, dit zijn onderdelen die allemaal meespelen en invloed hebben op de typologie. Niet alle typologieën zijn toegestaan op een perceel, zo is de typologie arbeiderswoning niet geschikt bij transformatie van voormalige agrarische percelen en is de typologie buitenplaats voorbehouden aan Amsteldijk Noord. Dit is terug te vinden onder de “randvoorwaarden en ontwerpprincipes”, Hoofdstuk 6, blz.17. Een variatie in bebouwingsafstand tot de dijk kan bijdragen aan het behouden van gewenste doorzichten. Dit zal locatie specifiek en in grotere context bekeken moeten worden.

Om een typologie vast te leggen is er altijd een stedenbouwkundige toetsing door de gemeente en toestemming van gemeente Amstelveen noodzakelijk. Functiewijziging: Een bestaande bedrijfswoning kan in aanmerking komen voor een bestemmingswijziging van Agrarische­(Glastuinbouw/)Bedrijfswoning naar de bestemming Wonen, daarbij kan (een deel van) het bouwvlak van het bestaande hoofdgebouw worden vastgelegd in een bebouwingsvlak. De woning Amsteldijk Zuid 204B zal een functiewijziging ondergaan als beschreven in het laatst genoemde uitgangspunt. Voor de inpassing van de twee woningen aan de Amsteldijk Zuid zijn diverse opties bestudeerd. Hieruit is gebleken dat het toevoegen van bebouwing aan het lint ruimtelijk het best in te passen is als de; Bebouwing haaks op/ parallel aan de verkaveling van het landschap wordt ingepast en niet gedraaid geplaatst wordt in de richting van de bocht van de Amstel, en Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 36 van 50

Gevels op bebouwingsrooilijn op een vergelijkbare afstand tot de Amsteldijk 204C en 205, op circa 15 meter tot de erfgrens met de dijk, geplaatst worden. Diverse opties, zowel twee­onder­een­kapwoningen als vrijstaande woningen, zijn bestudeerd en uiteindelijk is gekozen voor twee vrijstaande woningen. Deze optie voldoet niet aan de kavelbreedte uitgangspunten die zijn opgenomen in het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk 2020. Echter is de korrelgrootte van de twee vrijstaande woningen beter passend dan de opties van de dubbele woning. De optie van de twee woningen naast elkaar zorgt voor een meer ontspannen verkaveling en beide kavels kunnen op een eenvoudige manier gebruik maken van de bestaande in­/uitzit. Het plan voldoet aan alle overige ruimtelijke uitgangspunten als opgenomen in het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk.

6.4 Gemeentelijk beleid 6.4.1 Structuurvisie Amstelveen 2025+ De gemeenteraad Amstelveen heeft op 21 september 2011 de Structuurvisie Amstelveen 2025+ vastgesteld. Het is op de eerste plaats een ruimtelijke visie, maar ondersteunt ook maatschappelijke ontwikkelingen. Het biedt daarmee helderheid aan inwoners, ondernemers, instellingen en andere overheden over de gewenste ontwikkelingen van Amstelveen en de prioriteiten die het bestuur hierbij stelt. De wettelijk verplichte structuurvisie vormt de grondslag voor bindende bestemmingsplannen en exploitatieplannen. Amstelveen is in een aantal decennia stormachtig gegroeid door zijn gunstige ligging en door ondernemend op het juiste moment kansen te grijpen. Inmiddels staat de concurrentiepositie van de metropoolregio Amsterdam onder druk. De tijd dat Amstelveen kon meeliften op de groei van de regio is voorgoed voorbij. Dat vraagt om een andere instelling. Vraag is nu meer wat Amstelveen kan betekenen voor de regio. Doorwerking plangebied Het thematische uitgangspunt 'Landschap' is relevant voor het plangebied. "Het groen in en om Amstelveen is een belangrijke vestigingsfactor voor bewoners. In de metropoolregio Amsterdam is er steeds meer stedelijke druk op het buitengebied onder andere ten zuiden van de stad: de overgang en het contrast tussen stad en landschap is een unieke kwaliteit.

Grootschalige woningbouw in de polders is niet aan de orde. Wel biedt het bovenlokale beleid ontwikkelruimte voor kleinschalige initiatieven in o.a. de Bovenkerkerpolder in het kader van bijvoorbeeld landschapswonen waarbij het landschap en de polderslotenstructuur opleven. De gemeente Amstelveen deelt deze ambitie door in te zetten op 'behoud voor ontwikkeling'. Transformatie van verrommelde agrarische complexen wordt gefaciliteerd waarbij het vooral belangrijk is om zichtlijnen op open polder te behouden en verbindingen in het watersysteem mogelijk te maken". Onderhavig initiatief betreft de transformatie van een vorrommeld agrarisch complex. Door de huidige kassen te verwijderen, wordt de openheid van het landschap hersteld. Voorliggend initiatief is in overeenstemming met de uitgangspunten uit de Structuurvisie. 6.4.2 Woonagenda 2020-2023 Op 12 februari 2020 heeft de raad de Amstelveense woonagenda vastgesteld. Amstelveen kent een grote woningbouwopgave. Om aan de vraag te voldoen wordt verwacht dat de aankomende jaren ongeveer 10.000 woningen toegevoegd worden. De druk binnen alle segmenten is hoog. Er zijn lange wachtlijsten voor de sociale huur en er zijn te weinig woningen in de vrije sector (laag en hoog) en de middeldure koop (laag en hoog). Daarnaast is er een toename van het aantal eenpersoonshuishoudens en zijn er

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 37 van 50

veel jonge mensen die maar moeizaam hun eerste stappen op de woningmarkt kunnen zetten. Extramuralisering en ambulantisering van de zorg maakt dat inwoners lange tijd thuis blijven wonen of juist weer zelfstandig gaan wonen. Dit vraagt om maatwerk, nieuwe woonvormen en het realiseren van woningen voor specifieke doelgroepen, zoals in de zorg of begeleid wonen. Ook nieuwe woonvormen, waar jongeren en ouderen samen wonen, zoals bij meer­generatiewoningen. Deze Woonagenda 2020­2023 beschrijft de visie en beleidsmaatregelen die worden ingezet om de druk op de Amstelveense woningmarkt te verlichten, zodat Amstelveen een stad voor jong tot oud blijft; van goede kwaliteit, volop voorzieningen, ruimte, groen en veiligheid. Op basis van dit kader worden afspraken gemaakt met ontwikkelaars, woningverhuurders, waaronder woningcorporaties en andere voortvarend en doelgerichte de Amstelveense woningzoekenden een betere kans op de woningmarkt te geven. Doorwerking plangebied Onderhavige ontwikkeling voorziet in het realiseren van twee nieuwe vrijstaande woningen en de omzetting van een bedrijfswoning tot burgerwoning, alles in particulier opdrachtgeverschap. Vanwege de kleine omvang van dit project vormt het plan geen gevaar voor de haalbaarheid van de andere doelstellingen in de woonvisie. 6.4.3 Erfgoednota Amstelveen Op 28 september 2016 is de Erfgoednota vastgesteld door de gemeenteraad.

Met vaststelling van de Erfgoedwet per 1 juli 2016 en het vervallen van de Monumentenwet moest de gemeentelijke Erfgoedverordening geactualiseerd worden. Beleidsstukken van het Amstelveens erfgoed waren versnipperd en moeilijk vindbaar. Met de Erfgoednota is het gehele erfgoedbeleid weer actueel en overzichtelijk gebundeld. In deze Erfgoednota beschrijft de gemeente de ambitie en de visie van de gemeente op de omgang met haar culturele erfgoed, vervolgens de historische groei en de wijkopbouw tot het aanwezige waardevolle culturele erfgoed en als laatste de middelen die we ter beschikkling hebben om onze visie en ambitie waar te maken. Met cultureel erfgoed bedoelen we in deze nota het fysieke, veelal gebouwde en/of ontworpen erfgoed binnen de ruimtelijke omgeving. Dat kunnen zowel aangewezen monumenten zijn, als wel objecten, landschappen of structuren met cultuurhistorische waarde. Doorwerking plangebied Binnen het plangebied is de dubbelbestemming 'Waarde ­ Archeologie 2' en ‘Waarde – Archeologie 3’ opgenomen. Dit betekent dat er een relatief hoge verwachting is dat er in het plangebied archeologische vondsten worden gedaan. Er is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. In paragraaf 7.3 wordt hier nader op ingegaan. 6.4.4 Nota Parkeernormen Op 16 december 2020 heeft de gemeenteraad de 'Nota Parkeernormen 2021' vastgesteld.

Voldoende parkeergelegenheid is een belangrijke voorwaarde voor elke ruimtelijke ontwikkeling. Om ervoor te zorgen dat er voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd voor nieuwe ontwikkelingen wordt in de regels verwezen naar de geldende 'Nota Parkeernorm Amstelveen 2021'. Op grond van artikel 3.1.2. tweede lid Bro mogen parkeernormen worden neergelegd in een beleidsregel (Nota Parkeren). In een planregel dient dan tot uitdrukking worden gebracht dat bij de toets op het onderdeel parkeren, de beleidsregel betrokken moet worden. Dit mag een dynamische verwijzing zijn. Dat betekent dat in de planregel tot uitdrukking kan worden gebracht dat te allen tijde wordt getoetst aan de meest actuele versie van het beleid. Tussentijdse wijzigingen van het beleid zijn dus hangende de planperiode van het bestemmingsplan mogelijk. Hierdoor kan elk initiatief waarvoor een omgevingsvergunning wordt ingediend getoetst worden aan de meest actuele parkeernormen. Bij het toepassen van de parkeernorm worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 38 van 50

Elke initiatiefnemer van (bouw)plannen dient zorg te dragen voor het realiseren van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein. Een bouwinitiatief of wijziging van functie van een locatie mag geen parkeerproblemen of verkeersveiligheidsproblemen in de openbare ruimte veroorzaken of vergroten. De Nota parkeernormen is van toepassing op ruimtelijke plannen voor nieuwbouw, verbouw, uitbreiding of wijziging van functie(s) voor zover zij van invloed zijn op het parkeren. Een initiatiefnemer kan een gemotiveerd voorstel indienen om af te wijken van de vastgestelde parkeernorm, onderbouwd door een goed mobiliteits­ en bereikbaarheidsplan en een goed verhaal waarom met minder parkeerplaatsen kan worden volstaan en hoe overlast voorkomen wordt. Burgemeester en wethouders kunnen op basis hiervan gemotiveerd afwijken van de parkeernorm. Indien voor projecten in het voortraject normen zijn vastgesteld in het programma van eisen van deze projecten wort aan deze normen vastgehouden. Doorwerking plangebied Het uitgangspunt is dat in beginsel de parkeerbehoefte op eigen terrein wordt opgelost. Voor de twee nieuwe woningen wordt de parkeerbehoefte van een minimale parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per woning op eigen terrein opgelost. In paragraaf 7.8 wordt nader ingegaan op het aspect parkeren.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 39 van 50

HOOFDSTUK 7 OMGEVINGSKWALITEIT 7.1 Bodem Wettelijk- en Beleidskader Het bodembeleid heeft tot doel een balans te vinden tussen bodemgebruik en bescherming van bodemfuncties. Met bescherming wordt bedoeld dat een bodemgebruik duurzaam, veilig en gezond is. Bescherming is niet alleen tegen verontreiniging gericht, maar in principe tegen elke aantasting die het gebruik benadeeld. Het beleid voor bodembescherming kent drie sporen. Het eerste spoor bestaat uit het oplossen van de knelpunten die zijn ontstaan door historische verontreinigingen. Hiervoor is een programmatische aanpak opgesteld, die in de Wet bodembescherming is opgenomen. Het doel, om in 2015 geen locaties meer te hebben waar acute gezondheidsrisico optreden, is in Aalsmeer/Amstelveen bereikt. Het 2e spoor richt zich op het voorkomen van nieuwe aantasting door het stellen van regels aan activiteiten in en op de bodem. De Wet Milieubeheer vormt hiervoor de basis. Het 3e en laatste spoor is het ruimtelijke spoor (Wro) dat tot doel heeft te komen tot een ‘goede ruimtelijke ordening. Dit gebeurt door nieuwe gebruiksfunctie (bv. wonen) alleen te bestemmen op gronden met voldoende bodemkwaliteit. Bij bestaand bodemgebruik worden natuurlijk momenten aangegrepen om de bodemkwaliteit zo nodig te verbeteren. Als ijkpunt kunnen de bodemnormen uit de Regeling bodemkwaliteit worden toegepast.

In gebieden met intensief bodemgebruik is het niet altijd mogelijk om de juiste bodemkwaliteit tegen maatschappelijk aanvaardbare kosten te bereiken. Het Besluit bodemkwaliteit (Bkk) biedt dan de mogelijkheid om op projectniveau af te wijken van de generieke normen, mits op gebiedsniveau de kwaliteit niet verminderd en dit beleid door lokaal bestuur wordt vastgesteld. In Amstelveen is wel gebiedspecifiek beleid opgenomen in de Nota bodembeheer (2013), maar er zijn geen regels opgenomen die het bestemmen van gebruiksfuncties beperken. Daar is ook weinig aanleiding voor, omdat de chemische bodemkwaliteit over het algemeen geen knelpunt vormt voor bestaand en toekomstig bodemgebruik. De 3 sporen komen te zijner tijd samen in de Omgevingswet. De uitgangspunten van de Nota bodembeheer worden dan vertaald in de omgevingsvisie en resp. omgevingsplannen. Provinciale milieuverordening De provincie beschermt aardkundig interessante gebieden, 'aardkundige waarden', die iets vertellen over manier waarop het landschap is ontstaan. Ze vormen ons aardkundig erfgoed. In de praktijk betekent dit dat alleen grond mag worden toegepast die voldoet aan de bodemchemische normen en die bodemfysisch vergelijkbaar is met de in het toepassingsgebied voorkomende grondsoort. Dit is vastgelegd in de Provinciale milieuverordening.

Doorwerking plangebied Bodemopbouw De bodem ter plaatse van de Bovenlanden bestaat oorspronkelijk uit veen. Omdat veen bestaat uit organisch materiaal vindt oxidatie plaats aan de lucht. Hierdoor daalt het maaiveld, uiteindelijk tot aan de grondwaterstand. Langs de oevers wordt plaatselijk een (dun) kleidek aangetroffen, afkomstig van historische overstromingen. Het maaiveld kent een kleine variatie, maar bevindt zich op gemiddeld ­2,25 m NAP. Algemene bodemkwaliteit omgeving plangebied

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 40 van 50

Het gebied ligt in de niet­ontveende Bovenlanden, die worden gekenmerkt door het gebruik van ophooglagen en erfverhardingen om maaivelddaling te beperken of ongedaan te maken. In veel gevallen zijn bijmengingen in de grond oorzaak van bodemverontreiniging. Tevens kent het perceel en de nabije omgeving een geschiedenis van glastuinbouw. Glastuinbouw wordt gekenmerkt door een relatief hoog risico op bodemverontreiniging met bestrijdingsmiddelen en asbest. Haalbaarheid algemeen De haalbaarheid van een (bouw)plan kan onder druk komen te staan door de kosten van een noodzakelijke bodemsanering of noodzakelijk grondverzet ter bescherming van het toekomstige bodemgebruik. De kosten met betrekking tot de bodemkwaliteit kunnen leiden tot een negatief resultaat van de grondexploitatie. Bodemkwaliteit op planniveau Uit het uitgevoerde verkennend bodemonderzoek, opgesteld door Goedkoopbodemonderzoek d.d. 2 februari 2022 met projectnummer 2021­439 (bijlage 1), kan worden afgeleid dat de grond ter plaatse van de nieuwe woningen niet sterk verontreinigd is. In de bovengrond zijn maximaal licht verhoogde gehalten aangetoond van stoffen die (deels) verband houden met het gebruik van bestrijdingsmiddelen. De aangetoonde concentraties geven geen aanleiding tot nader onderzoek en vormen geen risico voor de bewoners en/of gebruikers. Er zijn daarom geen sanerende maatregelen vereist.

Dit maakt de bestemming wonen uitvoerbaar. Voor de resterende agrarische kavels is er onvoldoende onderzoek uitgevoerd naar de demping van de sloten en de aanwezigheid van verharde paden, waarbij mogelijk funderingsmateriaal is gebruikt. De gemiddelde kwaliteit van de (boven)grond is bepaald als kwaliteitsklasse industrie of kwaliteitsklasse niet toepasbaar. Geconcludeerd moet worden dat er aandacht nodig is indien de bodem ter plaatse van voormalige sloten en verhardingslagen (paden) wordt heringericht. Onderhavig initiatief voorziet echter geen ingrepen in de voormalige sloten en paden, waardoor het aspect bodem geen belemmering vormt.

7.2 Water Beleidsdoelen water Het doel van waterbeheer in Nederland bestaat van oudsher uit het beschermen tegen overstromingen en het ontwateren van laaggelegen gebieden. Door de klimaatverandering is nieuw beleid gemaakt voor deze taken van veiligheid en peilbeheer. Dit vereist mogelijk ruimte vanwege de versterking en verbreding van dijken en waterkerende werken of voor extra waterberging. Een ander doel betreft het zorgen voor schoon en gezond water. Voor schoon water is een goed functionerend watersysteem vereist met voldoende volume en doorstroming. Een ecologische oeverinrichting is wenselijk, maar legt beslag op de ruimte. Grondwater wordt volop benut voor de productie van drinkwater. De laatste jaren ontwikkelt het grondwater zich tot een bron en/of opslagmedium voor warmte. Dit vormt een bijdrage aan de beperking van het gebruik van fossiele brandstoffen. Efficiëntie van benutting is een van de redenen voor ruimtelijke ordening van de ondergrond. Kaderrichtlijn Water De Kaderrichtlijn water is een Europese richtlijn die moet leiden tot een verbetering van de kwaliteit van het oppervlakte­ en grondwater. De Kaderrichtlijn moet in landelijke wet­ en regelgeving worden omgezet. Met de komst van de Implementatiewet EG­kaderrichtlijn water is de KRW vertaald in de Nederlandse wetgeving.

De Europese Kaderrichtlijn heeft gevolgen voor de gemeente op het gebied van riolering, afkoppelen, toepassing van bouwmaterialen en het ruimtelijke beleid. Er worden ecologische en

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 41 van 50

fysisch­chemische doelen geformuleerd die afhankelijk zijn van de functie van een watergang. Nationaal Waterplan Het Nationaal Waterplan 2022­2027 (NWP) is de opvolger van het Nationaal Waterplan 2016­2021. Het NWP werkt in de geest van de omgevingswet. Het doel van het NWP is toekomstbestendig water in Nederland voor de periode 2022­2027 en verder. Daarbij wordt gewerkt aan schoon, veilig en voldoende water dat klimaatadaptief en toekomstbestendig is. Het NWP beschrijft de nationale beleids­ en beheerdoelen op het gebied van klimaatadaptatie, waterveiligheid, zoetwater & waterverdeling, waterkwaliteit & natuur, scheepvaart, en de functies van rijkswateren. Denk aan het omgaan met droogte, onze dijken, en het borgen van de drinkwatervoorziening en de bevaarbaarheid van onze rivieren en kanalen. Watertoets Op de gronden binnen het plangebied is de Keur van het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV) van toepassing. Bij de beoogde ontwikkeling dient rekening gehouden te worden met dit waterschap. Een gedeelte van het plangebied is in een waterkering gelegen, namelijk de Amsteldijk. Elke demping van water dient voor 100% te worden gecompenseerd binnen het peilgebied. Bij een toename van verharding met meer dan 100 m2 dient binnen het betreffende peilgebied 10% van het extra verharde oppervlak als open water te worden gecompenseerd.

Waterkering Ter plaatse van de Amsteldijk ligt een secundaire waterkering. Het plangebied ligt voor een gedeelte binnen deze waterkering. Voor bouwwerkzaamheden en eventuele grondwateronttrekkingen ten behoeve van de bouw en eventuele vergravingen voor de inrit dat plaatsvindt binnen de invloedssfeer van de kering, dient een watervergunning bij het Waterschap AGV te worden aangevraagd. Tevens dient tijdig met het waterschap contact te worden opgenomen voor afstemming nieuwbouw en mogelijke toegangswegen en de voorgenomen werkzaamheden dijkverbetering van het waterschap. Doorwerking plangebied Ter plaatse van een gedeelte van het plangebied ligt een waterkering. De twee nieuwe woningen zullen grotendeels binnen de waterkering komen te liggen. Het Waterschap AGV is in een vroeg stadium betrokken bij het plan. Op basis van de adviezen van het Waterschap zijn de twee bouwvlakken buiten de binnenste beschermingszone geplaatst. Voor het bouwen binnen de waterkering is wel nog steeds een watervergunning benodigd welke bij het Waterschap AGV moet worden aangevraagd. Dit zal volgen bij de bouwaanvraag. Daarnaast zal er circa 14.000 m2 aan verharding verwijderd worden en komen er twee woningen voor in de plaats. De hoeveelheid verharding neemt aanzienlijk af, waardoor watercompensatie niet van toepassing is.

7.3 Archeologie Wet op de archeologische monumentenzorg De Erfgoedwet vormt samen met de Omgevingswet het wettelijke fundament voor de archeologie in Nederland. Onderdelen van de voormalige Monumentenwet over archeologie worden overgeheveld naar de Omgevingswet. Voorbeelden daarvan zijn de verplichting om rekening te houden met archeologie bij het opstellen van bestemmingsplannen (straks omgevingsplannen) en de vergunningverlening voor het

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 42 van 50

verstoren van archeologische rijksmonumenten. Dit houdt in dat de gemeente bij de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan moet onderzoeken of de grond een archeologische waarde of verwachting bezit. In het bestemmingsplan kunnen archeologische voorschriften worden opgenomen wanneer de gemeente de grond bestemd heeft als archeologisch waardevol of onderzoeksgebied. De basis van de bescherming van archeologisch erfgoed in de Erfgoedwet is het verdrag van Valletta (ook wel het verdrag van Malta) uit 1992. Dit gaat uit van de bescherming van het archeologische erfgoed als bron van het Europese gemeenschappelijke geheugen en als middel voor geschiedkundige en wetenschappelijke studie. Om dat doel te bereiken moet de wetgever het archeologisch erfgoed betrekken bij de ruimtelijke ordening. Tevens dient de financiering van het archeologisch onderzoek en het behoud in de bodem te worden geregeld. Kern van de wet is dat gemeenten verantwoordelijk worden voor de archeologische monumentenzorg binnen de gemeentegrenzen. De bescherming heeft als doel om archeologisch erfgoed zoveel mogelijk in situ, dus in de grond, te behouden.

Dankzij het principe van “de verstoorder betaalt”, dat ervan uitgaat dat de aanvrager van een omgevingsvergunning en een omgevingsvergunning voor aanlegactiviteiten zelf de kosten moet dragen voor het voldoen aan de archeologische voorschriften, worden meer archeologische resten in situ behouden. Het principe dat de veroorzaker betaalt geldt uitsluitend wanneer de wet uitdrukkelijk bepaalt dat er een archeologisch voorschrift aan de vergunning kan worden verbonden. De volgende archeologische voorschriften worden in de wet genoemd: Het treffen van maatregelen waardoor de archeologische resten in situ behouden blijven; De verplichting tot het doen van opgravingen; Het werk laten begeleiden door een deskundige. Het rijk is het bevoegd gezag bij toevalsvondsten, waarvan sprake is wanneer er bij werkzaamheden onverwacht archeologische resten worden aangetroffen (paragraaf 5.4 Erfgoedwet). Vondsten met archeologische waarde dienen te worden aangegeven bij het provinciaal depot voor archeologie van de provincie Noord­Holland. Archeologiebeleid gemeente Amstelveen De gemeente Amstelveen heeft in 2008 archeologisch beleid vastgesteld. Hiertoe is een archeologische verwachtingskaart opgesteld. Op deze kaart zijn in verschillende gradaties de verwachte archeologische waarden opgenomen, waaraan criteria met betrekking tot oppervlakte en diepte van bodemverstoring zijn verbonden.

In 2016 is het archeologisch beleid, en de daarbij behorende archeologische verwachtingskaart geactualiseerd. Dit geactualiseerde beleid zal door een paraplubestemmingsplan gemeentebreed worden verankerd. In de zones waar 'historische bebouwing' heeft plaatsgevonden (Amsterdamseweg, Handweg, Legmeerdijk, Bovenkerkerweg en de Amsteldijk) geldt verplicht archeologisch onderzoek bij bodemverstoringen groter dan 100 m2. Doorwerking plangebied Voor het perceel Amsteldijk Zuid 204B geldt de archeologische verwachtingswaarde 'Waarde ­ Archeologie'. Het archeologiebeleid van Amstelveen (2009) heeft de locatie aangewezen als zone waarbinnen historische bebouwing heeft plaatsgevonden. Voor een dergelijke locatie geldt dat bij bodemingrepen dieper dan 30 cm onder maaiveld en groter dan 100 m2 een archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden. Ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling heeft onderzoeksbureau Transect een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek (projectnummer 21120099, d.d. 13 februari 2022, zie bijlage 2) uitgevoerd.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 43 van 50

Uit het bureauonderzoek is gebleken dat in het plangebied geen archeologische waarden verwacht worden. Om deze reden is het plangebied vrijgegeven voor de voorgenomen ontwikkeling. Wanneer er onverhoopt tijdens de graafwerkzaamheden toch resten gevonden worden, waarvan redelijkerwijs vermoed kan worden dat deze van archeologische waarde zijn geldt een meldingsplicht (conform de Erfgoedwet 2016, artikel 5.10). Deze melding kan dan bij de gemeente als bevoegde overheid plaatsvinden.

7.4 Geluid Beleidskader De beoordeling van het aspect geluid in ruimtelijke plannen vindt, voor het spoor­ en wegverkeerslawaai en gezoneerde industrieterreinen, zijn grondslag in de Wet geluidhinder. Voor vliegverkeerlawaai wordt het Luchthavenindelingbesluit (op grond van de Wet luchtvaart) als beoordelingskader gehanteerd. Daarnaast vindt de beoordeling van geluid zijn grondslag in de Wet ruimtelijke ordening, met betrekking tot de goede ruimtelijke ordening. In de Wet geluidhinder (Wgh) en het Besluit geluidhinder (Bgh) zijn voorkeursgrenswaarden ten aanzien van de geluidsbelasting op geluidsgevoelige functies opgenomen. Als daar niet aan voldaan kan worden, is het in bepaalde situaties mogelijk om zogenoemde hogere waarden vast te stellen. Voor de hogere waarden van de geluidsbelasting geldt dat deze lager dienen te zijn dan de maximaal te verlenen hogere waarde, voor verschillende situaties, die zijn neergelegd in de Wgh en het Bgh. De gemeenteraad van Amstelveen heeft de "Deelnota Hogere Waarden" vastgesteld. In deze nota is de procedure uitgewerkt om de hogere waardenprocedure te doorlopen. In het hogere waardenbeleid is een aantal aspecten opgenomen die bij de afweging van een hogere waarde een rol speelt. Deze aspecten zijn: 1. het heersende geluidsniveau; 2. het toetsingskader om af te wijken van het heersende geluidsniveau; 3. cumulatie en compensatie.

Doorwerking plangebied Er is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar wegverkeerslawaai door Adviesburo Van der Boom (projectnr. 22­012, d.d. 22 februari 2022). Dit onderzoek is bijgevoegd als bijlage 3. De ontwikkeling ligt buiten de bebouwde kom van Amstelveen binnen de geluidzones van de Amsteldijk Zuid (op 21 resp. 23 meter uit de wegas) en de N201 (op 102 resp. 109 meter uit de wegas). De geluidbelasting door de N201 ligt in alle rekenpunten beneden de voorkeursgrenswaarde van 48 dB na aftrek ex. art 110 Wgh. Een hogere waarde voor de geluidbelasting door wegverkeer op de N201 is niet nodig. De geluidbelasting door de Amsteldijk Zuid bedraagt op beide woningen 53 dB na aftrek ex. art 110g Wgh. Er zijn hogere waarden nodig voor de geluidbelasting door wegverkeer op de Amsteldijk Zuid. Het verlagen van geluidbelasting door het treffen van maatregelen aan de Amsteldijk Zuid stuit op financiële bezwaren. Het plaatsen van een afscherming is landschappelijk ongewenst en de werking wordt beperkt doordat het scherm moet worden onderbroken voor de toegang tot het perceel. Voor de woningen dient een hogere waarde te worden aangevraagd van 53 dB voor wegverkeer op de Amsteldijk Zuid. Beide woningen hebben een geluidluwe gevel aan de noordzijde en een geluidluwe binnenruimte.

De gecumuleerde geluidbelasting op de geluidbelaste gevel ligt op één woning 1 dB boven de geluidbelasting door de Amsteldijk Zuid, op de andere woning is deze gelijk aan de geluidbelasting door de Amsteldijk Zuid.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 44 van 50

Bij het toetsen of er sprake is van een 'goede ruimtelijke ordening' is aangesloten bij het toetsingskader van de Wgh en het gemeentelijk beleid. Aan deze toetsingskaders wordt voldaan. Er zal voor het aspect geluid sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening als voor de woning daarnaast wordt voldaan aan de eisen voor de geluidwering conform het Bouwbesluit. De gevels van de woningen ondervinden een gecumuleerde geluidbelasting door wegverkeer van ten hoogste 59 dB zonder aftrek. De benodigde karakteristieke geluidwering GA;k voor de hoogste geluidbelaste gevels bedraagt dan 26 dB. Er zijn aanvullende geluidwerende voorzieningen nodig voor de gevels van de woningen. Er dient dan ook een besluit hogere waarde genomen te worden. Het ontwerpbesluit wordt tegelijkertijd met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd en is als bijlage toegevoegd aan onderhavig bestemmingsplan (zie bijlage 4).

7.5 Luchtkwaliteit Wettelijk kader De hoofdlijnen voor regelgeving van de luchtkwaliteitseisen zijn vastgelegd in de Wet milieubeheer (Wm). Artikel 5.16 Wm geeft weer onder welke voorwaarden de bestuursorganen bepaalde bevoegdheden (zoals wijzigingen van een bestemmingsplan) mogen uitoefenen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in principe geen belemmering: <0000> er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; <0000> een project leidt per saldo niet tot verslechtering van de luchtkwaliteit; <0000> een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging; <0000> een project past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of binnen een regionaal programma van maatregelen. Vanaf 1 augustus 2009 is het NSL in werking getreden. In het NSL zijn alle maatregelen opgenomen die de luchtkwaliteit moeten verbeteren en tevens zijn ruimtelijke ontwikkelingen opgenomen die de luchtkwaliteit verslechteren. Overheden zijn gehouden de in het NSL opgenomen maatregelen uit te voeren en kunnen het NSL gebruiken als onderbouwing bij plannen voor de NSL­projecten. Met het NSL laat de Nederlandse overheid zien hoe zij aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit gaat voldoen.