Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

TOELICHTING

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 1 van 50

Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en doelstelling 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Geldende bestemmingsplannen 1.4 Leeswijzer HOOFDSTUK 2 VISIE PLANGEBIED 2.1 Uitgangspunten 2.2 Functionele en ruimtelijke uitwerking 2.3 Bouwontwikkeling 2.4 Motivatie gemaakte keuzes HOOFDSTUK 3 PLANOPZET 3.1 Algemeen 3.2 De bestemmingen HOOFDSTUK 4 UITVOERBAARHEID 4.1 Nieuwe stedelijke ontwikkeling 4.2 Economische uitvoerbaarheid 4.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 4.4 Handhaving HOOFDSTUK 5 BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE PLANGEBIED 5.1 Ruimtelijke karakteristiek 5.2 Functioneel gebruik HOOFDSTUK 6 BELEIDSKADER 6.1 Inleiding 6.2 Rijksbeleid 6.3 Provinciaal en regionaal beleid 6.4 Gemeentelijk beleid HOOFDSTUK 7 OMGEVINGSKWALITEIT 7.1 Bodem 7.2 Water 7.3 Archeologie 7.4 Geluid 7.5 Luchtkwaliteit 7.6 Externe veiligheid 7.7 Wet natuurbescherming 7.8 Verkeer en parkeren 7.9 Bedrijven en milieuzonering 7.10 Duurzaamheid 7.11 Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.)

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

3 3 3 3 4 6 6 6 7 7 9 9 9 12 12 12 12 13 16 16 22 23 23 23 25 37 40 40 41 42 44 45 46 46 47 47 48 49

pagina 2 van 50

HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en doelstelling De eigenaar van het perceel aan de Amsteldijk Zuid 204B te Amstelveen wenst zijn perceel te transformeren. Op dit moment bevindt er zich circa 14.000 m2 aan kassen op het perceel. De wens bestaat deze kassen te slopen, de bedrijfswoning om te zetten tot burgerwoning en twee nieuwe burgerwoningen te realiseren. Deze ontwikkeling past niet binnen het huidige bestemmingplan, zodat een nieuw bestemmingsplan voor dit perceel moet worden vastgesteld.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied bevindt zich aan de Amsteldijk Zuid 204B te Amstelveen en betreft de percelen die kadastraal bekend staan als gemeente Amstelveen, sectie K, nummers 1696, 1940, 1941, 1943, 1946 en 1970. De totale oppervlakte van de percelen bedraagt 18.855 m2.

Afbeelding 1: Ligging plangebied (in rood)

1.3 Geldende bestemmingsplannen Dit bestemmingsplan vervangt gedeeltelijk het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied', dat op 2 juni 2010 is vastgesteld en sinds 26 mei 2011 onherroepelijk is. Het perceel heeft hierin de bestemming 'Agrarisch ­ Glastuinbouw' (artikel 10) en 'Agrarisch ­ Glastuinbouw Bedrijfswoning' (artikel 11). Daarnaast kent het de dubbelbestemming 'Waarde ­ Archeologie' en een klein deel van het perceel kent de dubbelbestemming 'Waarde ­ Waterkering'.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 3 van 50

Binnen de huidige bestemmingen zijn burgerwoningen niet toegestaan. Er zijn geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheden die de mogelijkheid bieden om het initiatief toe te staan. Om de geplande ontwikkeling mogelijk te maken, dient het geldende bestemmingsplan te worden herzien. Door middel van deze herziening wordt de huidige bedrijfswoning omgezet tot burgerwoning en worden twee nieuwe burgerwoningen gerealiseerd. Het geldende bestemmingsplan komt met de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan gedeeltelijk te vervallen.

Afbeelding 2: Uitsnede vigerend bestemmingsplan Naast het bestemmingsplan 'Landelijk gebied' gelden ter plaatse ook de paraplubestemmingsplannen 'Herziening Begripsbepaling Peil' (vastgesteld op 1 oktober 2014), 'Schipholparkeren en Parkeernormen' (vastgesteld op 22 maart 2017), 'Archeologie en Cultuurhistorie' (vastgesteld op 12 juni 2019).

1.4 Leeswijzer In hoofdstuk twee worden de uitgangspunten van het ruimtegebruik voor de komende tien jaar gegeven. Hoofdstuk drie bevat de juridische vertaling van de visie van het bestemmingsplan. In hoofdstuk vier komt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aan bod. Om een indruk te krijgen wat met het bestemmingsplan wordt beoogd en hoe het juridisch vertaald wordt, is het lezen van deze hoofdstukken voldoende. Hoofdstuk vijf tot en met zeven geven de achtergronden, toelichting en motivatie op de gemaakte keuzen weer die uiteindelijk hebben geleid tot de planopzet. In hoofdstuk vijf

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 4 van 50

wordt een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk zes gaat verder in op de beleidskaders. In het laatste hoofdstuk komen de omgevingsaspecten aan bod.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 5 van 50

HOOFDSTUK 2 VISIE PLANGEBIED 2.1 Uitgangspunten Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de wijziging van een agrarische bestemming naar een woonfunctie. Het voormalige agrarische kassencomplex zal worden gesloopt en de huidige bedrijfswoning zal zodanig als burgerwoning bestemd worden. Daarnaast zullen er twee nieuwe burgerwoningen aan de Amsteldijk Zuid gerealiseerd worden. Het bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B komt overeen met de relevante beleidsstukken. Het initiatief is reeds getoetst aan de Provinciale Verordening, de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie, het Gebiedsperspectief en Beeldkwaliteitsplan Amstelscheg en het Beeldkwaliteitsplan Amsteldijk (Quickscan Amsteldijk Zuid 203b­204b en SO/AS/20211014). Aan de hand van deze beleidsstukken is het initiatief middels diverse stedenbouwkundige uitgangspunten concreet uitgewerkt. In het vervolg van dit hoofdstuk wordt de functionele en ruimtelijke uitwerking van deze uitgangspunten nader toegelicht. In het vervolg van deze ruimtelijke onderbouwing wordt nader ingegaan op de relatie tussen het bestemmingsplan en de Omgevingsvisie NH2020 (paragraaf 6.3.1), de Omgevingsverordening NH2020 (paragraaf 6.3.2), de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie (paragraaf 6.3.3) en de Beeldkwaliteitplannen Amstelscheg en Amsteldijk (paragraaf 6.3.4). Tevens wordt het overige relevante beleid hier behandeld.

2.2 Functionele en ruimtelijke uitwerking Het plangebied ligt op de westelijke oever van de Amstel, aan de dijk. Direct ten zuiden van het plangebied ligt de N201, welk middels een aquaduct onder de Amstel doorloopt en daarom niet zichtbaar is vanaf de Amsteldijk Zuid ter hoogte van de (nieuw te bouwen) woning(en). Ten zuiden grenst het plangebied vrijwel direct aan Uithoorn. In de bestaande situatie is op het perceel een kassencomplex aanwezig. De kassen kennen een totale oppervlakte van 12.176 m2. Ook is er in de huidige situatie nog een schuur aanwezig van 311 m2, twee watersilo's van 920 m3 en 790 m3 en nog eens 424 m2 aan overige erfverharding. De kassen zijn tussen 2003 en 2010 gebouwd en zijn momenteel niet meer in gebruik. Daarnaast is er een bedrijfswoning (nr. 204B) aanwezig op het perceel, welk dateert van 1990. De initiatiefnemer heeft het voornemen de huidige kassen, schuur, watersilo's en terreinverharding te verwijderen. In ruil voor de agrarische bebouwing zullen er twee nieuwe vrijstaande woningen aan de Amsteldijk Zuid worden gerealiseerd en zal de huidige agrarische bedrijfswoning worden omgezet tot burgerwoning.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 6 van 50

Afbeelding 3: Bestaande bebouwing

2.3 Bouwontwikkeling De nieuw te realiseren woningen kunnen enkel in het lint langs de Amstel gebouwd worden; op het achter­terrein kunnen geen woningen komen. De kavel van de initiatiefnemer kent een strook van circa 80 meter dat aan de Amsteldijk Zuid grenst. Hier zullen de nieuwe twee woningen gerealiseerd worden. Dit zullen vrijstaande woningen worden, gebouwd op een perceelbreedte van minimaal 30 meter breed, in overeenstemming met het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk 2020. Stedenbouwkundig sluit dit aan bij de bestaande woningen aan de Amsteldijk Zuid. De stedenbouwkundige opzet wordt hieronder toegelicht.

2.4 Motivatie gemaakte keuzes De agrarische bedrijfsfunctie op de projectlocatie is beëindigd en de bestaande agrarische bebouwing raakt in verval. Met als doel om de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse te verbeteren wordt met onderhavig bestemmingsplan de huidige glastuinbouw­bestemming gewijzigd naar twee woonbestemmingen aan de dijk een bestemming 'Agrarisch met waarden ­ Natuur en Landschap' zonder bouwmogelijkheden op het achter­terrein. Het openmaken van dit gebied, door de sloop van de bedrijfsbebouwing, draagt bij aan de zichtbaarheid en de herkenbaarheid van het landschap. Er zullen twee nieuwe woningen worden toegevoegd aan het lint van de Amsteldijk Zuid. Op basis van het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk 2020 zullen de toe te voegen woningen het beste ruimtelijk passen in het lint als: De bebouwing haaks op/parallel aan de verkaveling van het landschap wordt ingepast en niet gedraaid geplaatst wordt in de richting van de bocht van de Amstel; en De gevels op de bebouwingsrooilijn op een vergelijkbare afstand tot de Amsteldijk Zuid 204C en 205 geplaatst worden, op circa 15 meter tot de erfgrens met de dijk. Op basis van deze uitgangspunten is een keuze gemaakt voor het stedenbouwkundig ontwerp, zie onderstaande afbeelding.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 7 van 50

Afbeelding 4: Verkaveling nieuwe situatie Amsteldijk Zuid De twee vrijstaande woningen zijn in te passen in de verkaveling: naast elkaar in de bebouwingsrooilijn en op vrijwel dezelfde afstand ten opzichte van de dijk als Amsteldijk Zuid 205. De provincie Noord­Holland heeft ingestemd met bovenstaand verkavelingsplan. Daarnaast stelt het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk 2020 dat een bestaande bedrijfswoning in aanmerking komt voor een bestemmingswijziging van 'Agrarisch ­ (Glastuinbouw) Bedrijfswoning' naar de bestemming 'Wonen', waarbij (een deel van) het bouwvlak van het bestaande hoofdgebouw kan worden vastgelegd in een bebouwingsvlak. De bestaande woning aan de Amsteldijk Zuid 204B sluit hierbij aan.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 8 van 50

HOOFDSTUK 3 PLANOPZET 3.1 Algemeen In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de wijze waarop de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkeling van het plangebied juridisch is vertaald. In het voorgaande hoofdstuk is beschreven welke ontwikkelingen in het plangebied plaatsvinden. In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke juridisch­planologische instrumenten daarbij worden ingezet. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) die per 1 juli 2008 in werking is getreden verplicht gemeenten tot het opstellen van een bestemmingsplan voor het gehele grondgebied. In de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is nader uitgewerkt uit welke onderdelen een bestemmingsplan in ieder geval moet bestaan. Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. Deze onderdelen zijn bindend. De regels bevatten samen met de verbeelding het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en gebouwen en bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing. De toelichting is niet juridisch bindend, maar wordt als handvat en beleidskader/interpretatiekader voor het bestemmingsplan gebruikt. De bruikbaarheid van deze instrumenten is geheel afhankelijk van het doel van het bestemmingsplan en de gewenste bestemmingsmethodiek van de gemeente Amstelveen. Uitgangspunt is dat het bestemmingsplan moet voorzien in een passende regeling.

3.2 De bestemmingen De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: 1. Hoofdstuk 1: inleidende regels, met daarin definities en de wijze van meten en berekenen en de reikwijdte van dit bestemmingsplan. 2. Hoofdstuk 2: bestemmingsplanregels, welke het hart van ieder bestemmingsplan vormen. Ze zijn opgebouwd uit een bestemmingsomschrijving, waarin een omschrijving wordt gegeven van de aan de grond toegekende functie(s). Per bestemming worden bouwregels gegeven, waarin voor alle bouwwerken de van toepassing zijne bouwbepalingen worden geregeld. 3. Hoofdstuk 3: algemene regels, deze hebben betrekking op in beginsel alle voorafgaande regels. Hierbij gaat het onder meer om de antidubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels, algemene bouwregels en algemene afwijkingsbevoegdheid. 4. Hoofdstuk 4: overgang­ en slotregels. De inleidende regels in hoofdstuk 1 en de algemene regels in hoofdstuk 3 gelden voor het bestemmingsplan als geheel. Zij werken door in de diverse bestemmingen. Artikelgewijze beschrijving regels en bestemmingen Hoofdstuk 1 Inleidende regels Begrippen (artikel 1) hierin worden de begrippen gedefinieerd die in de planregels worden gebruikt. Wijze van meten (artikel 2)

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 9 van 50

hierin wordt aangegeven hoe de diverse maten worden gemeten en de inhoud en oppervlakte van bouwwerken worden berekend om zo een eenduidige toepassing van de bebouwingregeling te bewerkstelligen. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Agrarisch met waarden - Natuur en Landschap (artikel 3) De gronden met deze bestemming mogen niet bebouwd worden en fungeren ten behoeve van het versterken van natuur en landschap. Tuin (artikel 4) Op de bijbehorende gronden van de woningen met de bestemming 'Tuin' mag behoudens bouwwerken, geen gebouwen zijnde, van ondergeschikte betekenis en erkers en entreeportalen geen bebouwing worden opgericht. In de regels is dit het naar het openbaar gebied gerichte erf (niet zijnde achtererfgebied) van woningen. Wonen (artikel 5) Woningen dienen binnen het bouwvlak te worden gerealiseerd waarbij voldaan dient te worden aan de aangegeven goot­ en bouwhoogten. Daarbuiten kan gebruik worden gemaakt van de regeling voor al dan niet aangebouwde bijbehorende bouwwerken. Aan huis verbonden activiteiten zijn mogelijk, maar het woonkarakter dient het uitgangspunt te blijven. Dubbelbestemmingen (artikelen 6 en 7) Als dubbelbestemmingen zijn opgenomen Waarde ­ Archeologie en Waterstaat ­ Waterkering. De primaire bestemmingen mag de belangen welke worden behartigd binnen de dubbelbestemmingen niet onevenredig schaden. Hiervoor is in de planregels een regeling opgenomen.

Hoofdstuk 3 Algemene regels Anti-dubbeltelregel (artikel 8) Deze bepaling dient om te voorkomen dat bijvoorbeeld een grondoppervlak dat in een bepaald geval al eens als berekeningsgrondslag voor de toelaatbare oppervlakte aan bebouwing heeft gediend, later nog eens als berekeningsgrondslag voor een ander bouwwerk wordt gebruikt, maar dat dan tot gevolg heeft dat in het eerste geval een situatie ontstaat die afwijkt van het plan. Algemene bouwregels (artikel 9) In dit artikel (toegelaten overschrijdingen) wordt aangegeven in welke gevallen de in dit plan aangegeven bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en/of hoogtematen overschreden mogen worden. Dit betreffen bijvoorbeeld liftkokers, schoorstenen en balkons. Algemene afwijkingsregels (artikel 10) In dit artikel wordt bepaald in het kader van welke algemene afwijkingen in het plangebied gebruik gemaakt kan worden. Hoofdstuk 4 Overgangs­ en slotregels Overgangsrecht (artikel 11) Samengevat wordt hierin gewaarborgd dat bouwwerken en gebruiksvormen die bij de totstandkoming van het plan reeds bestaan, maar nu in strijd raken met het plan, mogen blijven bestaan. Daarbij wordt het hierin mogelijk gemaakt om op te treden tegen eerder ontstaan illegaal gebruik. Slotregel (artikel 12) Voor de duidelijkheid, o.a. bij benoeming en verwijzing, is hierin een eenduidige naam voor het gehele plan inclusief de toelichting aangegeven.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 10 van 50

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 11 van 50

HOOFDSTUK 4 UITVOERBAARHEID 4.1 Nieuwe stedelijke ontwikkeling In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van de behoefte aan die ontwikkeling en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De voorgenomen ontwikkeling betreft de sloop van een kassencomplex, de omzetting van de bedrijfswoning tot burgerwoning en de realisatie van twee nieuwe burgerwoningen. In beginsel is bij een plan met meer dan 11 woningen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling wordt daarom niet gezien als stedelijke ontwikkeling.

4.2 Economische uitvoerbaarheid 4.2.1 Financieel-economische haalbaarheid De realisatie van de in dit bestemmingsplan rechtstreeks mogelijk gemaakte ontwikkeling is in handen van een ontwikkelende partij. Met deze partij heeft de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten. Niet is gebleken dat de ontwikkelende partij over onvoldoende middelen beschikt om de bedoelde ontwikkeling te kunnen realiseren en de exploitatiebijdrage aan de gemeente te voldoen. Uit het onderzoek is daarnaast gebleken dat er geen onvoorziene hoge kosten zijn te verwachten. Het bestemmingsplan is derhalve economisch uitvoerbaar. 4.2.2 Verhaal van kosten Om gemaakte kosten te verhalen dient de gemeenteraad ingevolge artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan dient vast te stellen voor de gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. (Zie artikel 6.2.1. Bro). In artikel 6.2.1 Bro wordt als een bouwplan bedoeld in artikel 6.12, eerste lid Wro onder andere aangewezen een bouwplan voor de bouw van een of meerdere hoofdgebouwen. Op basis van dit bestemmingsplan wordt een nieuwbouwplan ontwikkeld als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Het vaststellen van een exploitatieplan is daarom in eerste instantie noodzakelijk.

In dit geval wordt het kostenverhaal via een anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente geregeld en is een exploitatieplan niet meer nodig.

4.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 4.3.1 Inspraak Het ontwerp is gedurende zes weken ter inzage gelegd van 1 december 2023 tot en met 11 januari 2024. Gedurende de termijn van ter inzage legging heeft eenieder de gelegenheid gekregen om schriftelijk zienswijzen kenbaar te maken. Er zijn geen zienswijzen ingediend. 4.3.2 Bro-partners Reeds in een vroeg stadium van onderhavig project is contact gelegd met de Gedeputeerde Staten van Noord­Holland. Op 7 december 2021 is een reactie vanuit de provincie ontvangen, waarin zij aangeeft positief naar het initiatief te kijken, mits deze passend is binnen het Beeldkwaliteitplan Amstelscheg en de Leidraad Landschap en

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 12 van 50

Cultuurhistorie. Aangetoond wordt middels een nadere toelichting in paragraaf 6.3.3 en 6.3.4 dat het initiatief passend is binnen deze beleidsstukken. In het kader van het wettelijk vooroverleg op grond van het Besluit op de ruimtelijke ordening is het voorontwerp toegezonden aan de hieronder genoemde provinciale en rijksdiensten en andere instanties op 12 oktober 2023. De toezending is gedaan met het verzoek om binnen 3 weken te reageren en met de mededeling, dat indien niet binnen die termijn zal zijn gereageerd, wordt aangenomen, dat het voorontwerp bestemmingsplan geen aanleiding heeft gegeven tot het maken van opmerkingen. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Gedeputeerde Staten van Noord­Holland Waternet/Waterschap AGV Stichting beschermers Amstelland Brandweer Amstelland Liander Gasunie Rijkswaterstaat

De instanties welke staan vermeld onder 3, 6 en 7 hebben niet gereageerd, zodat mag worden aangenomen, dat het voorontwerp geen aanleiding heeft gegeven tot het maken van opmerkingen. De instanties welke staan vermeld onder 1, 4 en 5 hebben te kennen gegeven, dat zij geen opmerkingen hebben, dan wel dat het voorontwerp geen onderwerpen raken waarbij deze instanties belang hebben. De instanties welk staat vermeld onder 2 heeft inhoudelijk schriftelijk gereageerd op het voorontwerp bestemmingsplan. Hieronder volgt een samenvatting van de reacties en het commentaar daarop van het college van burgemeester en wethouders. Reactie Waternet/Waterschap AGV 1. In het kopje 'Waterkering' graag de volgende zin opnemen: 'Tevens dient tijdig met het waterschap contact te worden opgenomen voor afstemming nieuwbouw en mogelijke toegangswegen en de voorgenomen werkzaamheden dijkverbetering van het waterschap'. 2. De verbeelding komt niet goed overeen met de tekst in het kopje 'Doorwerking plangebied'. Eigenlijk is op dit moment nog niet duidelijk of de 2 woningen nu wel of niet binnen de beschermingszone gaan vallen. Op zich kan de tekst zo blijven staan als het nu is. Advies van het waterschap is wel om zo tijdig als mogelijk in contact te treden met AGV voor toetsing wanneer de woningen geplaatst worden zoals in de verbeelding, voor een soepele vergunningverlening.

Reactie burgemeester en wethouders Onder dankzegging voor de inhoudelijke reactie, onderschrijven wij het belang van de inhoud van de reactie. De inhoudelijke reactie zal worden beantwoord: 1. De voorgestelde zinsnede wordt opgenomen in de toelichting van onderhavig bestemmingsplan. 2. De twee woningen zullen niet binnen de beschermingszone van de waterkering vallen. De bouwvlakken zijn afgestemd op het dijkverbeteringplan en de bijbehorende beschermingszones en zijn op deze manier buiten de binnenste beschermingszone ingetekend.

4.4 Handhaving

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 13 van 50

4.4.1 Uitvoerings- en handhavingsbeleid Handhaving op het gebied van ruimtelijke ordening spitst zich toe op het gebruik van de gronden en opstallen, de maatvoering van bouwwerken en het uitvoeren van werken en werkzaamheden waarvoor een omgevingsvergunning nodig is. Handhaving kan kortweg worden omschreven als: elke handeling die er op is gericht de naleving van rechtsregels te bevorderen of een overtreding te beëindigen. Handhaving is geen doel op zich maar draagt bij aan de realisatie van de ruimtelijke doelstellingen die met het bestemmingsplan worden beoogd en de bescherming van de verschillende belangen die worden gewaarborgd. Een bestemmingsplan bevat daarom een handhavingsparagraaf. Hierin wordt een toelichting gegeven op de wijze waarop de gemeente het juridische normenkader van het bestemmingsplan handhaaft, dat door middel van de planregels in samenhang met de planverbeelding in het leven is geroepen. Het niet naleven van een bestemmingsplan komt neer op het ondergraven van één van de meest waardevolle en invloedrijkste instrumenten van de gemeentelijke overheid. Daarnaast is het een inbreuk op en aantasting van de belangrijkste waarborgen die de burger en bedrijven op gemeentelijk niveau hebben. De maatschappij mag immers verwachten en eisen van de gemeentelijke overheid dat zij de regelgeving die zij in het bestemmingsplan heeft opgenomen ook zal handhaven.

Het niet naleven en handhaven van het bestemmingsplan tast de geloofwaardigheid van de gemeente in het algemeen aan. Om deze redenen is het noodzakelijk het bestemmingsplannen te handhaven en te blijven handhaven. De gemeente is verplicht om uitvoerings­ (vergunningverlening) en handhavingsbeleid vast te stellen in een of meer documenten, waarin gemotiveerd wordt aangegeven welke doelen wij onszelf stellen bij de uitvoering en handhaving en welke activiteiten we daarvoor zullen uitvoeren. Deze verplichting is nu al opgenomen in het Besluit omgevingsrecht en komt ook in de Omgevingswet terug. De gemeente heeft aan deze verplichting invulling gegeven in het actuele VTH beleidsplan, waarin zowel het uitvoerings­ als het handhavingsbeleid is opgenomen. Deze nota beschrijft de visie, doelstellingen, prioriteiten, uitgangspunten en strategieën op het gebied van vergunningverlening, toezicht en handhaving. Het is gebaseerd op een analyse van de problemen die zich kunnen voordoen met betrekking tot de naleving van de geldende wetgeving, waaronder dit bestemmingsplan. Een andere belangrijk uitgangspunt zijn de toepasselijke algemeen verbindende voorschriften, de beleidskaders en een analyse van inzichten, technieken en werkwijzen die gebruikt kunnen worden voor de uitvoering.

Het gehele uitvoerings­ en handhavingsbeleid geeft ten minste inzicht in: De prioriteiten bij de uitvoering van voorgenomen activiteiten. De methodiek die de gemeente gebruikt om te bepalen of gestelde doelen worden bereikt. De objectieve criteria voor het beoordelen van aanvragen voor en beslissingen over een omgevingsvergunning en het afhandelen van meldingen. De werkwijze bij vergunningverlening en het afhandelen van meldingen. De afspraken die door de gemeente met de Omgevingsdienst en met de organen die belast zijn met de strafrechtelijke handhaving zijn gemaakt. De wijze waarop het toezicht op de naleving van het bij of krachtens de betrokken wetten bepaalde wordt uitgeoefend om de gestelde doelen te bereiken. De wijze waarop bestuurlijke sancties en de termijnen die bij het geven en uitvoeren daarvan worden gehanteerd en de strafrechtelijke handhaving onderling worden afgestemd, waarbij tevens aandacht wordt besteed aan de aard van de geconstateerde overtredingen. De wijze waarop de gemeente handelt na overtredingen die zijn begaan door of in naam van de eigen gemeente of van andere organen behorende tot de overheid. Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 14 van 50

In de jaarlijkse uitvoeringsprogramma’s worden deze prioriteiten vertaald in daadwerkelijke activiteiten. Jaarlijks evalueren we de uitgevoerde inspanningen en toetsen we de bijdrage aan de beleidsdoelstellingen. Doen we nog de juiste dingen op de juiste wijze of signaleren we ontwikkelingen die een aanpassing van het (ruimtelijke) beleid vragen? Het uitvoeringsprogramma, jaarverslag en de evaluatie worden toegestuurd aan de gemeenteraad. 4.4.2 Handhavingsopgave Wanneer een bestemmingsplan onherroepelijk is geworden, dan is de discussie over de inhoud van het plan afgerond en dienen overheid en burgers zich aan het plan te houden. Gebruik en/of bouwen dat niet in overeenstemming is met de verbeelding en/of de planregels is dan in strijd met het geldende bestemmingsplan. De zorg dat situaties gedurende de planperiode in overeenstemming zijn en blijven met het geldende bestemmingsplan valt onder het begrip handhaven. Goede handhaving vereist dat, naast de overheid ook belanghebbenden en de gebruikers van een plangebied op eenvoudige wijze kennis kunnen nemen van de inhoud van het geldende bestemmingsplan. Om dit te bereiken zijn bestemmingsplannen digitaal toegankelijk via het internet. In de opzet van voorliggend bestemmingsplan is al rekening gehouden met deze nieuwe ontwikkeling. Een bestemmingsplan dient een handhavingsparagraaf te bevatten.

Hierin dient een toelichting te worden gegeven op de wijze waarop de gemeente het juridische normenkader van het bestemmingsplan zal handhaven, dat door middel van de planregels in samenhang met de planverbeelding in leven is geroepen. Het niet naleven van een bestemmingsplan komt neer op het ondergraven van één van de meest waardevolle en invloedrijkste instrumenten van de gemeentelijke overheid. Daarnaast is het een inbreuk op en aantasting van de belangrijkste waarborgen die de burger op gemeentelijk niveau heeft. De burger mag immers verwachten en eisen van de gemeentelijke overheid dat zij de regelgeving die zij in het bestemmingsplan heeft opgenomen ook zal handhaven. Het niet naleven en handhaven van het bestemmingsplan tast de geloofwaardigheid van de gemeente in het algemeen aan. Om deze redenen is het noodzakelijk de handhaving van bestemmingsplannen ter hand te nemen en te blijven nemen. De gemeente is verplicht om uitvoerings­ (vergunningverlening) en handhavingsbeleid vast te stellen in een of meer documenten, waarin gemotiveerd wordt aangegeven welke doelen wij onszelf stellen bij de uitvoering en handhaving en welke activiteiten we daarvoor zullen uitvoeren. Deze verplichting is nu al opgenomen in het Besluit omgevingsrecht en komt ook in het Omgevingswet terug.

De gemeente heeft aan deze verplichting invulling gegeven in het actuele VTH beleidsplan, waarin zowel het uitvoerings­ als het handhavingsbeleid is opgenomen. Deze nota beschrijft de visie, doelstellingen, prioriteiten, uitgangspunten en strategieën op het gebied van vergunningverlening, toezicht en handhaving. Het is gebaseerd op een analyse van de problemen die zich kunnen voordoen met betrekking tot de naleving van de geldende wetgeving, waaronder dit bestemmingsplan. Een ander belangrijk uitgangspunt zijn de toepasselijke algemeen bindende voorschriften, die beleidskaders en een analyse van inzichten, technieken en werkwijzen die gebruikt kunnen worden voor de uitvoering.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 15 van 50

HOOFDSTUK 5 BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE PLANGEBIED Dit is een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied. Alle ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt met dit bestemmingsplan zijn al behandeld in hoofdstuk 2

5.1 Ruimtelijke karakteristiek 5.1.1 Het plangebied in groter verband Het plangebied ligt aan de zuidoostelijke rand van de gemeente Amstelveen, in het bebouwingslint ten zuiden van de kern Nes aan de Amstel en ten noorden van Uithoorn. De Amsteldijk Zuid ligt parallel aan de Amstel en is van oudsher de verbinding Amsterdam­Ouderkerk­Uithoorn en de ontsluitingsweg voor de oorspronkelijk zeer gespreid daaraan gelegen agrarische bedrijven met bijbehorende woonhuizen. De Amsteldijk is het bepalende element voor de hoofdstructuur van het gebied. De projectlocatie valt binnen het door de provincie Noord­Holland vastgestelde Landelijk Gebied en Bijzonder Provinciaal Landschap Amstelscheg. Hier wordt ander op ingegaan in paragraaf 6.3. Het groene karakter van Amstelveen wordt in grote mate bepaald door de Amstel en de 'buitens' tussen de rivier en de bebouwing van Amstelveen. Ten zuiden van de rijksweg A9 en ten oosten van de Ringsloot ligt het buitengebied Wester­Amstel Zuid, de historische Kruidmolen en de dorpskern Nes aan de Amstel. Agrarische bedrijven en de karakteristieke lintbebouwing langs de dijken kenmerken nog in grote mate het gebied. Langs de Amstel zijn op Amstelveens grondgebied verschillende deelgebieden te herkennen.

Deze gebieden kenmerken zich met name door de soort en dichtheid van de bebouwing langs de Amsteldijk enerzijds en de mate van openheid tussen de bebouwing anderzijds. Daarnaast is het gebruik van het Bovenland mede bepalend voor het beeld vanaf de Amsteldijk. De onderhavige locatie is gelegen in het deelgebied Zuid (van Langs de Akker tot Uithoorn, met uitzondering van Nes). Bebouwingskarakteristiek De historische verbindingsweg Amsteldijk­Zuid met lintbebouwing en de kavelstructuur zijn zeer bepalend voor de hoofdstructuur van het gebied. Van oudsher lag verspreid aan de Amsteldijk een aantal agrarische bedrijven met woonhuizen. De lintbebouwing kent een grote verscheidenheid van voornamelijk vrijstaande, naar de dijk gerichte woonhuizen. De meeste woningen bestaan uit twee bouwlagen en een kap; in een enkel geval is het hoogteverschil gebruikt als extra onderlaag. Voor de lintbebouwing zijn voornamelijk traditionele materialen als baksteen en (gebakken) dakpannen gebruikt. Kenmerkend voor het gehele lint is dat de woonhuizen zijn gericht op de dijk, waarbij oudere woningen dichter aan de weg liggen dan de recentere woningen. Rondom de kern liggen de woningen vrijwel direct aan de dijk. Aan de noordkant van de kern Nes aan de Amstel heeft het agrarische gebied een open, landschappelijk karakter. Ten zuiden van de kern wisselen open grasland en kassencomplex elkaar af.

De oorspronkelijke slotenstructuur is nog herkenbaar. Kenmerkend voor het landschappelijk gebied zijn de woonhuizen gericht op de dijk met daarachter bedrijfsgebouwen. 5.1.2 Cultuurhistorie/archeologie Gebiedsbeschrijving algemeen Landelijk Gebied De Amstel is een natuurlijke waterweg die vanaf de late middeleeuwen voortdurend is aangepast ten behoeve van goederen­ en personenvervoer over water. Kenmerkend voor Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 16 van 50

de ontwikkeling van het veen­ en poldergebied is de aanleg van polderkaden. Door de ontvening in de 17de en 18de eeuw en het natuurlijke proces van inklinking daalde de bodem. Door de voortschrijdende bodemdaling van de aanliggende veen­ en landbouwgronden werd het verschil tussen de hoogte van het maaiveld en het peil van de Amstel steeds groter. Hierdoor moesten de kaden steeds worden verhoogd. Het 'Bovenland' is het niet­ontveende gebied dat wordt begrensd door de Amstel en Amsteldijk aan de ene zijde en de Ringdijk en Ringsloot aan de andere zijde. Achter de Ringdijk is het land ontveend en lager gelegen: de polder, of zogeheten 'benedenland'. Zowel achter de Amsteldijk als langs de Ringdijk hebben in de 17de en de 18de eeuw een heel aantal molens gestaan, om het water van het benedenland via de Ringsloot en het Bovenland naar de Amstel te malen. Begin 20ste eeuw werd de bemaling grotendeels overgenomen door (stoom)gemalen en verdwenen de molens uit het landschap. De bewoning van de Bovenkerkerpolder is van oudsher gesitueerd aan de rand van de droogmakerij, aan de Ringdijk en de Amsteldijk. De genetische en ruimtelijke samenhang met de ringdijk, ringsloot en de verkaveling is nog duidelijk aanwezig. Hoewel het grootste deel van de molens verdwenen is, is de molengang in de Bovenkerkerpolder nog herkenbaar aan de afwijkende verkaveling.

Boerderijen aan de Ringdijk en de Amsteldijk zijn nog in redelijke getalen aanwezig, al verliezen zij hun agrarische functie. Wonen aan de Amstel en in de polder is in trek, maar de gemeente Amstelveen heeft in haar beleid vastgelegd dat langs de Amstel weinig ruimte wordt geboden voor uitbreiding van de woonbebouwing. Vervangend nieuwbouw dient bovendien aan te sluiten qua diversiteit, schaal en uitstraling bij de bestaande bebouwing langs de Amstel. Cultuurhistorische waarde Dorpskern Nes aan de Amstel Het dorpje Nes aan de Amstel ligt halverwege Ouderkerk en Uithoorn en is ontstaan op een landtong (of nes), die eerder vastzat aan de oostoever van de Amstel. Toen men de bocht afsneed door het graven van een kortere verbinding ontstond een eiland. De oorspronkelijke rivierarm slibde dicht, waarna het eiland vastzat aan de westoever. Het dorp ligt aan de rand van de Bovenkerkerpolder welke in 1764 werd drooggelegd. Het oorspronkelijke lintdorp langs de Amsteldijk bestaat thans uit verschillende buurtgemeenschappen: De Nes, de Zwaluwenbuurt, Vierhuizen en Waardhuizen. De Zwaluwbuurt vormt nu de kern van het dorp, hier ligt het Rijksmonumentale katholieke complex met de Urbanuskerk met pastoriewoning en de voormalige Sint Josephschool. Het dorp Nes is een kilometer zuidelijker ontstaan in de omgeving van de Nessersluis, de plek waar nu een pont over de Amstel vaart.

Hier stond ten tijde van de hervorming (begin 17de eeuw) een katholieke schuilkerk, die vele katholieken aan zich bond. Mede daardoor is het te verklaren dat de Nesser gemeenschap tot aan het midden van de 20ste eeuw bijna voor 100% rooms­katholiek was. De toenemende ontkerkelijking bracht daar verandering in en de bouw van meer dan 100 nieuwe woningen in de Zwaluwenbuurt in de jaren '70 versterkte die ontwikkeling nog eens. De nieuwe Nessers waren veelal Amstelveeners en Amsterdammers die hun hart hadden verpacht aan de kleinschalige woongemeenschap. De katholieke neogotische Urbanuskerk, gebouwd door Jos Cuijpers tussen 1889 en 1891, is desondanks nog altijd beeldbepalend voor het silhouet van het dorp. Boerderijen Niet zo lang gelegen stonden er nog 27 boerderijen in de Bovenkerkerpolder, bijna allemaal aan de Ringdijk en aan de Amsteldijk­Zuid, overwegend van het type dwarshuis. Het woongedeelte stond dwars op de stallen, evenwijdig aan de weg. Het belangrijkste vertrek was de verhoogde 'opkamer', die eigenlijk alleen maar werd gebruikt op zondag of bij voornaam bezoek. Omdat deze kamer hoog lag, bood zij tevens uitzicht over de dijk, maar vormde ook een ideale vluchtplaats bij overstromingen. Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 17 van 50

Onder de opkamer bevond zich een koele ruimte, die gebruikt werd als voorraadkamer of voor het maken van kaas. De open tralievensters dienden voor ventilatie. Achter het aan de dijk georiënteerde woonhuis lag de stal. Daarachter, los verspreid over het erf bevonden zich de bijgebouwen: stallen, (wagen)schuren, de hooizolder. Als gevolg van het verlies van de agrarische functie transformeren veel boerderijen tot woningen en verdwijnen de bijgebouwen. Of ze maken plaats voor nieuwbouwwoningen, veelal vrijstaande villa's die niet passen binnen de typologie van het polderlandschap en de daarbij behorende bebouwing. Molens De Bovenkerkerpolder werd in 1629 bedijkt en bemaald door twee molens, aan de noordzijde 'De Weteringsbrugmolen' en aan de zuidzijde 'De Nessermolen' ofwel 'De Oude Gerard'. Nadat het grootste gedeelte van de polder in een plas was veranderd werd in 1764 door de Staten van Holland en Westfriesland octrooi verleend voor het droogmaken van de polder. Op circa 250 meter van de Amstel werd de ringsloot aangelegd en met de vrijgekomen grond kon de Ringdijk worden opgeworpen. Aan de Ringdijk kwamen de molens 'De Hoorn' en 'De Zon' tot stand. Deze molens loosden op het niet verveende bovenland en om het waterpeil daar niet te veel te laten stijgen werd molen 'De Parel' gebouwd die het water van het bovenland weer in de Amstel loosde.

Nadat het waterpeil in de polder was gezakt werden in 1767 op een lager niveau nieuwe molens opgericht, 'De Johanna Bregitta' en 'De Cornelia Wilhelmina'. Een jaar later werden weer op een lager niveau molens bijgebouwd, totdat de polder in 1769 droogviel. Tussen 1818 en 1836 werden de schepradmolens verbouwd tot vijzelmolens. Na de overgang op machinale bemaling werden de molens in 1914 buiten gebruik gesteld. Van het bemalingsapparaat van totaal 11 molens zijn slechts drie onderstukken bewaard gebleven: De Hoorn (1765, vervijzeld in 1810), De Parel (1766, vervijzeld in 1822) en De Cornelia Wilhelmina (1766, vervijzeld in 1836). Deze zijn alle drie aangewezen als gemeentelijk monument en als woning in gebruik. Verdedigingswerken Vanaf de 16e eeuw ontwikkelde de wapentechniek zich zodanig dat kastelen, stadsmuren en vestiginggrachten niet voldoende bescherming boden tegen vijandelijk geschut. Er werden daarom steeds meer verdedigingswerken aangelegd in het buitengebied. De omgeving van Amstelveen maakte deel uit van het verdedigingsgebied rond Amsterdam. Dwars door Amstelveen loopt een stelling van een aantal oude verdedigingswerken: een voorloper van de Stelling van Amsterdam uit 1787. Deze linie werd aan het begin van de 19de eeuw door de luitenant­generaal C.R.T. baron Krayenhoff aangelegd, in opdracht van Raadspensionaris R.J. Schimmelpenninck (1761­1825).

Begin 19de eeuw dreigde oorlog tussen Frankrijk en Pruissen en bestond er de vrees dat het Koninkrijk bij het Franse Rijk zou worden ingelijfd. Dit was aanleiding om een verdedigingslinie met inudaties (het onderwater zetten van gebieden) en de verdedigingsposten te ontwerpen in een cirkel rondom Amsterdam, die de aanvallers op tenminste twee uur van de hoofdstad zouden houden. De linie bestond uit zogeheten 'posten': dit zijn eenvoudige, hoger gelegen aarden wallen bewapend met één of meer kanonnen. De posten 11, 12, 13 en 14 van deze linie bevonden zich op het huidige Amstelveense grondgebied: twee ervan ter hoogte van het oude dorp (post 13 aan de Ouderkerkerlaan en post 14 aan de Handweg), en twee ten zuiden van de Koninklijke Nederlandse Springstoffenfabriek aan de Amstel (post 12 aan de Oostelijke Ringdijk in de Bovenkerkerpolder en post 11 aan de Amsteldijk Zuid). Van de posten is weinig meer terug te vinden. Ze zijn afgegraven en/of overbouwd. Alleen van de post 12 aan de Kruitmolen is in 2011 een reconstructie gemaakt.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 18 van 50

Afbeelding 5: Cultuurhistorische waardekaart Landelijk Gebied Landschappelijke waarde Polderlandschap Het landschap van de Bovenkerkerpolder is steeds aan veranderingen onderhevig geweest. Aanvankelijk was de polder een deel van een uitgestrekt moerasbos, later werd het een grote veenplas, en daarna een droogmakerij waarbij molens rond Nes aan de Amstel het landschap bepaalden. Als gevolg van de bemaling ging de bodem van de polder inklinken en moest men het water van de droogmakerij steeds dieper wegmalen. Het bemalingsapparaat bleef tot 1914 gehandhaafd: het jaar waarin het polderbestuur overstapte op mechanische bemaling. De overgebleven vijzelmolens werden verkocht en geleidelijk aan geheel of gedeeltelijk gesloopt. Droogmakerijen zijn zeer bepalend geweest voor de landschapsontwikkeling van de Bovenkerkerpolder. De kleinschalige verkaveling is in dit (zuidelijke) deel van de Bovenkerkerpolder gaaf en herkenbaar, in het noordelijke deel (bestemmingsplan Zuid­Oost) is het volledig verdwenen door de bouw van woonwijken Middenhoven, Waardhuizen en Groenelaan. De kenmerkende openheid is in het zuidelijk en oostelijk gedeelte nog aanwezig. De ruimtelijke en genetische samenhang tussen het wegen­ en afwateringspatroon enerzijds, en de Amsteldijk, het bovenland, de polder en de ringdijk anderzijds, is hier Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 19 van 50

nog altijd afleesbaar in het landschap. De ringdijk van de Bovenkerkerpolder is in het oosten het best herkenbaar. Hier is ook de overgang van droogmakerij naar de bovenlanden van de Amstel te zien. In het westen valt de ringdijk samen met de ringdijk van de Noorder­Legmeerpolder. Zowel deze verkaveling als het hoogteverschil in het landschap is van landschappelijke waarde. Het geeft ons inzicht in het ontstaan, de ontwikkeling en het functioneren van een polderlandschap en de droogmakerij. Onverveend Bovenland De strook bovenland langs de Amstel is nooit verveend. Dit heeft verschillende redenen: ten eerste was het veen direct langs de Amsteldijk minder bruikbaar als brandstof (bosveen, vaak vermengd met kleiafzettingen). Daarnaast was in de 17de eeuw een verbod uitgevaardigd om turf te steken langs de Amsteldijk van zo'n 150 tot 450 meter uit angst voor afkalving van de Amsteldijk. Daarbij behoorde het land van oudsher bij boerderijen en buitenplaatsen en mocht het dus niet zomaar afgegraven worden. Het onverveende bovenland onderscheidt zich duidelijk van het achtergelegen lagere ontveende polderlandschap, en heeft cultuurhistorische waarde. Dijklichaam Amsteldijk Langs de gehele oostelijke gemeentegrens loopt de rivier de Amstel, en de daarnaast gelegen Amsteldijk.

Naast de functionele waarde, namelijk de barrière die de dijk vormt tegen het water uit de Amstel, heeft de dijk ook cultuurhistorische waarde. De hoger gelegen dijk vormt al vele eeuwen de doorgaande route voor het vervoer van mensen en goederen tussen Amsterdam en Ouderkerk aan de Amstel. Ook is hier, langs de dijk en op het hoger gelegen bovenland, in de afgelopen eeuwen bebouwing ontstaan, variërend van buitenplaatsen tot boerderijen en arbeiderswoningen. Nog altijd is de Amsteldijk een zeer geliefde plek om te wonen en te recreëren. Amsteleiland Het Amsteleiland is in de geschiedenis niet van nature een eiland, het was van oorsprong verbonden met de nu westelijke oever van de Amstel; de Amsteldijk Zuid. Oorspronkelijk maakt de Amstel, tot 1738, ter hoogte van het eiland, alleen een zeer scherpe bocht in de van nature sterk meanderende rivier. Gezien de grote bedrijvigheid in de streek, het belang van transport over water, maar vooral vanwege de in de loop der jaren steeds langer wordende trekschuiten die in de problemen kwamen door de scherpe bocht in de Amstel, besloten de "Schepenen van Amsterdam" om ter plaatse de rivier recht door te trekken. Deze korte verbinding werd gegraven in 1738, waardoor het Amsteleiland ontstond. In die tijd heette het gebied echter nog "Rietmolenshoek", genoemd naar de krijtmolen die op de zuidwestelijke punt van het ontstane eiland stond.

Aanvankelijk was het 'nieuwe' eiland een ontgonnen (natuur)gebied. De eerste bedrijvigheid ontstond aan het begin van de 20e eeuw. Aan de westelijke zijde ontwikkelde zich een bedrijfsmatig gebruik in de scheepsbouw. De enige bebouwing op het eiland is dan nog het houten huis aan de oostzijde van het eiland, de houten driekap loods en twee hellingbanen. In die tijd was er nog geen vaste verbinding naar één van de oevers. Er lag lange tijd alleen een vlotbrug aan de zijde van het houten huis naar de oostelijke oever van "De Ronde Hoep". Eind jaren '50 van de vorige eeuw werd er een vaste verbinding gebouwd aan de noordzijde van het eiland naar de doorgaande weg Rondehoep West. In de historie van de scheepswerf zijn er in de loop van de tijd onder meer dekschuiten, binnenvaartschepen, mossel­ en viskotters en ten slotte grote jachtschepen van de helling gegaan. In 1993 is het laatste schip van de helling gegaan en in 2008 is het eiland verkocht aan een projectontwikkelaar. De aanwezige bebouwing is toen gesloopt, maar de realisatie van de voorziene villawijk is (nog) niet van de grond gekomen. Dijklichaam Bovenkerkerweg Nadat vanaf de 15e eeuw op grote schaal ontvening plaatsvond, werd op ongeveer 3 kilometer westelijk van de Amstel een achterkade opgeworpen om het ontgonnen gebied te beschermen tegen wateroverlast vanuit het nog niet ontgonnen veen.

Deze Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 20 van 50

achterkade, ook wel de veendijk genoemd, is nog steeds herkenbaar in het hoger gelegen tracé van de huidige Amsterdamse/Amstelveense weg, Dorpsstraat, Handweg en Bovenkerkerweg. De hoger gelegen Bovenkerkerweg is nog altijd goed herkenbaar, en heeft cultuurhistorische waarde. Langs de Bovenkerkerweg ontstonden in de loop der eeuwen boerderijen, overwegend haaks op de dijk gelegen. Enkele exemplaren uit het begin van de 20ste eeuw zijn aangewezen als gemeentelijk monument. Archeologie Dijklichaam Zowel de meest westelijke grens van het bestemmingsplangebied Landelijk Gebied als de oostelijke grens is op de archeologische beleidsadvieskaart aangegeven als een 'zone waarbinnen historische bebouwing heeft plaatsgevonden'. Aan de westzijde loopt de Bovenkerkerkade, de doorgaande route tussen Amstelveen en Uithoorn, en aan de oostzijde de Amsteldijk Zuid, de dorgaande route tussen Amsterdam en Ouderkerk aan de Amstel. De archeologische verwachtingswaarde is hier hoog. Dat betekent dat bij bodemverstoringen met een oppervlakte groter dan 100 m2 en dieper dan 30 cm een vroegtijdig inventariserend archeologisch onderzoek vereist is.

Onverveend bovenland Het gebied tussen de Amsteldijk en de ringdijk bestaat uit onverveend bovenland. Het is daarom op de archeologische beleidsadvieskaart aangeduid als van middelhoge archeologische waarde. Dat betekent dat bij bodemingrepen met een oppervlakte groter dan 1.000 m2 en dieper dan 30 cm een vroegtijdig inventariserend archeologisch onderzoek dient plaats te vinden. Getij­inversieruggen Een groot gedeelte van het bestemmingsplangebied Landelijk Gebied is op de archeologische beleidsadvieskaart aangegeven als getij­inversierug. Hiervoor geldt dat bij bodemverstoringen groter dan 5.000 m2 en dieper dan 30 cm vroegtijdig inventariserend archeologisch onderzoek vereist is. Verveend en drooggemaakt Het landelijk gebied ten westen van de ringdijk rond de Bovenkerkerpolder en ten oosten van de Bovenkerkerweg, heeft voor een deel een lage archeologische verwachtingswaarde. Alleen bij zeer grote bodemverstoringen met een oppervlakte groter dan 10.000 m2 en dieper dan 30 cm dient vroegtijdig inventariserend archeologisch onderzoek plaats te vinden. Het gebied is afgegraven voor de turfwinning, ingepolderd en drooggemalen. De archeologische verwachtingswaarde is er daarom laag.

De aanwezigheid van archeologische sporen of resten in het plangebied kan nooit volledig worden uitgesloten, ook niet wanneer in inventariserende onderzoeken de locatie vrij wordt gegeven voor de geplande ontwikkeling of wanneer het om een gebied gaat dat op de beleidsadvieskaart is aangegeven als van 'lage waarde'. Mochten er tijdens de geplande werkzaamheden toch archeologische waarden worden aangetroffen dan geldt conform artikel 53 van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg een meldingsplicht bij het bevoegd gezag, de gemeente Amstelveen.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 21 van 50

Afbeelding 6: Archeologische Beleidsadvieskaart Landelijk Gebied Monumenten Het meest dichtbijgelegen monument is de Amsteldijk Zuid 194. Deze locatie is aangewezen als gemeentelijk monument op 11 december 2007: woonzorgboerderij, voormalige boerderij allee voorhuis met 1 beuk en 1 taxus. Bouwjaar: vermoedelijk 1874. Ontwerp: onbekend.

5.2 Functioneel gebruik Dit bestemmingsplan voorziet in een bestemmingswijziging van Agrarisch­Glastuinbouw en 'Agrarisch­Glastuinbouw Bedrijfswoning naar Wonen en Agrarisch met waarden­Natuur en Landschap. Deze bestemmingswijziging zal de omzetting van bedrijfswoning tot burgerwoning mogelijk maken, evenals de realisatie van twee nieuwe burgerwoningen. Daarnaast zullen de bestaande kassen gesloopt worden, waar een open landschap zonder bouwmogelijkheden voor in de plaats zal komen.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 22 van 50

HOOFDSTUK 6 BELEIDSKADER 6.1 Inleiding Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de belangrijkste ruimtelijke beleidskaders. Achtereenvolgens komt het relevante rijks­, provinciale, regionale en gemeentelijk beleid aan bod. Het beleid en de wetgeving op milieugebied wordt behandeld in hoofdstuk 7.

6.2 Rijksbeleid 6.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie, de NOVI, komt voort uit de Omgevingswet en is een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Uitgangspunt is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. De NOVI richt zich op vier prioriteiten: 1. Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie; 2. De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden; 3. Onze steden en regio's sterker en leefbaarder maken; 4. Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen. De druk op de fysieke leefomgeving is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win­win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied.

Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Doorwerking plangebied Voor het plangebied geldt de prioriteit 'Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied'. Binnen deze prioriteit zijn een aantal beleidskeuzes gesteld waaronder de beleidskeuze "Unieke landschappelijke kwaliteiten worden versterkt en beschermd. Nieuwe ontwikkelingen in het landelijk gebied voegen landschapskwaliteit toe. Omgevingsbeleid wordt landschapsinclusief". In de huidige situatie zijn er op het perceel kassencomplexen aanwezig. Door de oude kassen van circa 14.000 m2 te slopen en hier de bouwmogelijkheden te verwijderen, wordt bijgedragen aan een toevoeging van landschapskwaliteit. Er zullen twee nieuwe woningen aan de dijk worden teruggebouwd, passend binnen het bebouwingspatroon. De nieuwe situatie zal de zichtlijnen en het landschap ten goede doen. Belangrijk voor het ontwerp zijn de Gebiedsperspectief en Beeldkwaliteitplan Amstelscheg, de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie en het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk, waar in paragraaf 6.3.3 en 6.3.4 nader op wordt ingegaan.

De ontwikkeling zal zorgen voor een kwalitatieve verbetering van het landschap en draagt daarmee bij aan het behalen van de doelen van de NOVI. 6.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 23 van 50

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijke rijksbeleid te borgen en legt daarmee nationale ruimtelijke belangen vast. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. In hoofdstuk 2 van het Barro is, om de nationale belangen te beschermen per onderwerp (één onderwerp per titel) aangegeven welke beperkingen er per welk (ruimtelijk) gebied gelden. Doorwerking plangebied Voor het plangebied is onderdeel 7 'Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde' relevant. Het plangebied valt binnen de Stelling van Amsterdam. Onder paragraaf 6.3.3 wordt beschreven dat het initiatief de waarden van de Stelling van Amsterdam niet zal schaden. Het planvoornemen is in lijn van het Barro. 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Op 1 juli 2017 is de Nieuwe Ladder voor Duurzame Verstedelijking in werking getreden (artikel 3.1.6 lid 2 en 3 Besluit ruimtelijke ordening). De nieuwe Ladder is ten opzichte van de voorgaande Ladder vereenvoudigd. De drie treden zijn komen te vervallen en er is een nieuwe bepaling toegevoegd. De Laddertoets geldt alleen voor plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken.

Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Toetsing aan de nieuwe Ladder houdt in dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan een ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied dient tevens een motivering te worden opgenomen waarin wordt onderbouwd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Doorwerking plangebied Bij de bouw van twee nieuwe woningen en het omzetten van een bedrijfswoning tot burgerwoning is er in beginsel geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Daarnaast is er in de huidige situatie sprake van circa 14.000 m2 aan kassencomplexen welk gesloopt zal worden. In de nieuwe situatie zal het totaal aan bebouwd oppervlakte afnemen ten opzichte van de huidige situatie. Een toetsing aan de Ladder is niet van toepassing. 6.2.4 Luchthavenindelingsbesluit Schiphol Het oorspronkelijke Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) stamt uit 2002, en is op 31 augustus 2004 gewijzigd in werking getreden. Het LIB is een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB), die gebaseerd is op artikel 8.4 van de Wet luchtvaart.

Met het LIB wordt in kaartmateriaal een zogenaamd beperkingengebied vastgesteld. Het LIB bevat voor dat beperkingengebied regels waarbij beperkingen zijn gesteld ten aanzien van de bebouwing en het gebruik van gronden, voor zover die beperkingen noodzakelijk zijn met het oog op de veiligheid en de geluidsbelasting in verband met de nabijheid van de luchthaven Schiphol. Per 4 november 2015 is een wijziging van het Luchthavenindelingbesluit (LIB) in werking getreden. Doel van deze wijziging is om de vliegveiligheid rondom Schiphol in afdoende mate te borgen. Hiervoor zijn de zogenaamde toetshoogtes in de omgeving van Schiphol aanzienlijk verlaagd. Bestemmingsplannen dienen deze verlaagde toetshoogtes in acht te nemen. Gebouwen hoger dan de toetshoogtes kunnen alleen worden toegestaan, indien het Rijk hiervoor een verklaring van geen bezwaar (vvgb) heeft afgegeven of een positief radar advies heeft afgegeven. Het instrument "radar advies" is een nieuw instrument naast het reeds bestaande vvgb. Voor de radartoets gelden afzonderlijke toetshoogtes; deze zijn opgenomen in een nieuwe kaart in bijlage 4a bij het LIB. Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 24 van 50

De procedures voor een vvgb en een radaradvies gelden allebei afzonderlijk van elkaar, maar kunnen ook samenvallen wanneer verschillende toetsvlakken worden doorsneden. De genoemde beperkingen betreffen: de bestemming en het gebruik van grond in verband met het externe­veiligheidsrisico vanwege het luchthavenluchtverkeer; de bestemming en het gebruik van grond in verband met de geluidbelasting vanwege het luchthavenluchtverkeer; de maximale hoogte van objecten in, op of boven de grond, in verband met de veiligheid van het luchthavenluchtverkeer; een bestemming die, of van een gebruik dat, vogels aantrekt, in verband met de veiligheid van het luchthavenluchtverkeer. Bij de eerste twee van de bovengenoemde typen beperkingen zijn in ieder geval gronden aangewezen die niet gebruikt dan wel bebouwd mogen worden ten behoeve van woningen, of andere in het besluit aangewezen gebouwen. Op 1 januari 2018 is het LIB gewijzigd in werking getreden. De regelwijziging ziet op een eigen bevoegdheid voor het lokaal bestuur om binnen bestaand stedelijk gebied woningen toe te voegen. In het gebied binnen zone 4 blijft de grens van 25 woningen per bouwplan gehandhaafd en mogen bestaande geluidgevoelige gebouwen vervangen worden door een nieuw geluidgevoelig gebouw.

In het bestaand stedelijk gebied tussen de grond van zone 4 en de 20 Ke­contour gelden nu en ook onder het regime van het nieuwe LIB geen kwantitatieve beperkingen aan woningbouw. Doorwerking plangebied Het voorliggende plan valt binnen het beperkingengebied voor de hoogte van het LIB. Op grond van artikel 2.2.2, eerste lid, en artikel 2.2.2a van het LIB zijn op gronden die zijn aangewezen op de kaarten in bijlage 4 en 4a bij het besluit geen objecten toegestaan die hoger zijn dan de op de kaarten aangegeven maximale waarden. De hoogtes zijn gerelateerd aan het N.A.P. Binnen het plangebied geldt een maximale bouwhoogte van 143 meter en een toetshoogte in verband met radarapparatuur van 56 meter. Deze hoogtes worden middels het initiatief niet overschreden. Op grond van artikel 2.2.4 is geen vaste laserinstallatie of windturbine toegestaan vanaf een minimale hoogte. In onderhavig plan worden geen laserinstallaties of windturbines gerealiseerd, waardoor dit artikel hier niet aan de orde is. Het plan is niet in strijd met het LIB.

6.3 Provinciaal en regionaal beleid 6.3.1 Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 Op 19 november 2018 is de Omgevingsvisie NH2050 door Provinciale Staten (PS) vastgesteld. Met deze visie richt de provincie zich op langetermijnambities en ­doelen, met oog voor kwaliteiten die de provincie langjarig wil koesteren en die proberen in te spelen op veranderingen en transities die tijd nodig hebben. De visie spreekt zich dus uit over het Waarom en ten dele over het Wat. Onder de hoofdambitie, balans tussen economische groei en leefbaarheid, zijn samenhangende ambities geformuleerd. In het Visiedeel zijn de ambities uitgewerkt in zogenaamde samenhangende bewegingen naar de toekomst. Het gaat om de volgende vijf bewegingen: Dynamisch schiereiland ­ hier is het benutten van de unieke ligging leidend waarbij de kustverdediging voorop staat en waar toeristische en recreatieve kansen benut kunnen worden en natuurwaarden worden toegevoegd. Metropool in ontwikkeling ­ hierin wordt beschreven hoe de Metropoolregio Amsterdam steeds meer als één stad gaat functioneren en dat de reikwijdte van de metropool groter wordt. Door het ontwikkelen van een samenhangend metropolitaan systeem wordt de agglomeratiekracht vergroot.

Toelichting bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 204B

pagina 25 van 50

Sterke kernen, sterke regio's ­ deze beweging gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die daarmee het voorzieningenniveau in de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden en de kernen hun herkenbare identiteit behouden. Nieuwe energie ­ in deze beweging gaat het over het benutten van de economische kansen van de energietransitie en circulaire economie. Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving ­ deze beweging gaat over het ontwikkelen van natuurwaarden in combinatie met het versterken van de (duurzame) agrifoodsector. De vijf geschetste bewegingen staan niet op zichzelf. Samen met de randvoorwaarden en ontwikkelprincipes uit het onderdeel Leefomgevingskwaliteit, vormen ze de provinciale visie. De provincie hanteert de ontwikkelprincipes om een hoge leefomgevingskwaliteit te kunnen (blijven) bieden. Alle ontwikkelprincipes hangen met elkaar samen en moeten ook als zodanig worden gelegen, zo wordt in de visie beschreven. Deze principes zijn overkoepelend: ze gelden voor de hele provincie. Hierbij komen de thema's gezondheid, veiligheid, klimaatadaptatie en landschap aan bod, alsook een aantal generieke principes voor het gebruik van de fysieke leefomgeving. De systematiek van de visie impliceert dat diverse gebieden een samenhang kennen van verschillende bewegingen en ontwikkelingsprincipes.