Toelichting Amsteldijk Zuid 183

deze functie de bedrijfsvoeringen de ontwikkelingsmogelijkheden van omringende agrarische bedrijven en de woonfunctie van omringende woningen niet beperkt; c. buitenopslag buiten het bouwvlak is niet toegestaan;

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 27 van 50

d. deze functie aantoonbaar geen onevenredige verkeersaantrekkende werking heeft en er sprake is van een acceptabele verkeerssituatie; e. benodigde parkeerplaatsen op het eigen bouwperceel worden gerealiseerd; f. in geval van bijzondere huisvesting uitsluitend sprake is van afhankelijke woonruimten of woningen als onderdeel van zorgfunctie, en; g. in geval van recreatiefuncties permanente bewoning wordt verboden. 2. N.v.t. 3. Gedeputeerde Staten kunnen nadere regels stellen over de aard en omvang van de in het eerste lid genoemde functies. Aan bovenstaande voorwaarden kan worden voldaan. De provincie Noord­Holland heeft in een inhoudelijke reactie op het eerste planvoorstel aangegeven dat de ontwikkeling van onderhavig boetiekhotel een kleinschalige ontwikkeling betreft, gezien de kleinschalige opzet en de beperkte impact op de omgeving. De nieuwe verkeers­ en parkeersituatie wordt nader besproken in paragraaf 7.8. Het initiatief is daarom passend binnen artikel 6.5 van de verordening. Artikel 6.59 Ruimtelijke kwaliteitseis ingeval van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in het landelijk gebied 1. Gedeputeerde Staten stellen de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie vast, die de provinciale belangen beschrijft ten aanzien van landschappelijke en cultuurhistorische waarden. 2.

Bij de inpassing van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling ter plaatse van het werkingsgebied landelijk gebied, wordt in het ruimtelijk plan, gelet op de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie: a. rekening gehouden met: de ambities en ontwikkelprincipes van het toepasselijke ensemble en van de toepasselijke provinciale structuren; b. bij de inpassing betrokken: de kansen zoals beschreven bij de ambities en ontwikkelprincipes; en c. bij de inpassing betrokken: de ontstaansgeschiedenis en de kernwaarden van het toepasselijke ensemble en van de toepasselijke provinciale structuren. 3. In aanvulling op het tweede lid, wordt bij de inpassing van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling in de Amstelscheg rekening gehouden met de karakteristieken en de ontwerpprincipes inzake de samenhang, de ruimtelijke kwaliteit en de identiteit van het landschap, zoals beschreven in het door Gedeputeerde Staten vastgestelde rapport 'Gebiedsperspectief en Beeldkwaliteit Amstelscheg'(nr. 2011­66880). 4. De toelichting van een ruimtelijk plan bevat een motivering waaruit moet blijken dat voldaan is aan het bepaalde in het tweede lid. 5.

Gedeputeerde Staten, het dagelijks bestuur van het betrokken waterschap of het college van burgemeester en wethouders van de betrokken gemeente kunnen de Adviescommissie Ruimtelijke Ontwikkeling om advies vragen, ook in een vroeg stadium, inzake de locatieafweging of de ruimtelijke inpassing. In paragraaf 6.3.3 wordt nader ingegaan op hoe het initiatief passend is binnen de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie. Bijzonder Provinciaal landschap Artikel 6.46 Bijzonder provinciaal landschap 1. De kernkwaliteiten van het Bijzonder provinciaal landschap zijn vastgelegd in Bijlage 6. 2. Een ruimtelijk plan ter plaatse van het werkingsgebied Bijzonder provinciaal landschap bevat regels ter bescherming van de voorkomende kernkwaliteiten. 3. In afwijking van artikel 6.3 bevat het ruimtelijk plan geen regels die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. 4. Het ruimtelijk plan kan regels bevatten die een andere nieuwe ruimtelijke ontwikkeling dan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, mits deze ontwikkeling de voorkomende kernkwaliteiten niet aantast. Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 28 van 50

5. De toelichting op het ruimtelijk plan bevat een beschrijving van de voorkomende kernkwaliteiten en een motivering van de wijze waarop wordt voldaan aan het tweede, en indien van toepassing, het vierde lid. 6. Indien uit de motivering volgt dat de maatregelen noodzakelijk zijn om te voldoen aan het bepaalde in het vierde lid, dan dient de uitvoering hiervan te zijn geborgd bij de vaststelling van het ruimtelijk plan. 7. N.v.t. 8. In afwijking van het derde en vierde lid kan het ruimtelijk plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling of andere nieuwe ruimtelijke ontwikkeling die de kernkwaliteiten aantast mogelijk maken, indien: a. er sprake is van groot openbaar belang; b. er geen reële alternatieven zijn; en c. de aantasting zoveel mogelijk wordt beperkt en de aantasting wordt gecompenseerd. 9. N.v.t. 10. Gedeputeerde Staten kunnen nadere regels stellen over de motivering als bedoeld in het vijfde lid en over de wijze van compensatie als bedoeld in het achtste lid, aanhef en onderdeel c. 11. Gedeputeerde Staten kunnen de kernkwaliteiten zoals opgenomen in Bijlage 6 wijzigen. Het initiatief is gelegen binnen de Amstelscheg. De kernkwaliteiten van het bijzonder provinciaal landschap provincie Noord Holland zijn vastgelegd in bijlage 6 van de verordening, waarin verwezen wordt naar het Gebiedsperspectief & Beeldkwaliteit Amstelscheg.

Hierin is een ruimtelijk kader voor ontwikkelingen opgesteld. In paragraaf 6.3.4 wordt nader ingegaan op het Gebiedsperspectief Amstelscheg en Beeldkwaliteitsplan Amsteldijk en wordt aangetoond dat onderhavige ontwikkeling bijdraagt aan het verbeteren van de gebiedskwaliteit van de Amstelscheg. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde Artikel 6.49 Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde 1. De kernkwaliteiten van de erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde zijn uitgewerkt en geobjectiveerd in bijlage 7 en bijlage 7a bij de verordening. 2. Een ruimtelijk plan ter plaatse van het werkingsgebied Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde bevat regels gericht op de instandhouding of versterking van de kernkwaliteiten van de erfgoederen van uitzonderlijke waarde. 3. Een ruimtelijk plan ter plaatse van het werkingsgebied Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde voorziet uitsluitend in nieuwe activiteiten die de kernkwaliteiten als bedoeld in het eerste lid niet aantasten. 4. N.v.t. 5. N.v.t. 6. [vervallen] 7. N.v.t. Het initiatief is gelegen binnen de Stelling van Amsterdam. Het perceel is gelegen op circa 400 meter afstand van het fort 'Waver­Amstel' en daarmee binnen de schootcirkel van het fort en daarmee binnen de 'Kernzone'. Het initiatief is passend binnen de voorwaarden welke gelden binnen de Kernzone.

Namelijk, de nieuwe bebouwing zal de huidige bebouwing deels vervangen; er zal gebouwd worden binnen het huidige bouwplot. De ontwikkeling is ingepast in het landschap en de openheid en ruimtelijke kwaliteit van de omgeving en daarmee zal de Stelling versterkt worden. Beschermingszone regionale waterkering Artikel 6.77 Regionale waterkeringen

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 29 van 50

1. Ter plaatse van het werkingsgebied Regionale waterkering voorziet het ruimtelijk plan in bescherming van de waterkerende functie door op deze functie toegesneden bestemmingen en regels. 2. Ter plaatse van het werkingsgebied beschermingszone regionale waterkering voorziet een ruimtelijk plan in een beschermingszone aan weerszijden van de waterkering waar geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen toegestaan zijn. 3. In afwijking van het tweede lid zijn nieuwe ontwikkelingen mogelijk indien hierover blijkens de toelichting bij het ruimtelijk plan overeenstemming is bereikt tussen betrokken gemeenten, waterbeheerder en provincie. In het voorliggend plan is de bestemming 'Waterstaat ­ Waterkering' met bijbehorende regels opgenomen. 6.3.3 Leidraad Landschap en Cultuurhistorie Artikel 6.59 uit de Omgevingsverordening NH2020 is van toepassing op dit perceel. Bij de inpassing van een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling ter plaatse van dit gebied, wordt rekening gehouden met de Leidraad Landschap en Cultuurhistorie. Het plangebied is gelegen binnen de ensemble 'Amstelscheg' en binnen de Provinciale structuur 'Stelling van Amsterdam/Nieuwe Hollandse Waterlinie'. Ensemble: Amstelscheg De Amstelscheg maakte deel uit van een groot veengebied dat lange tijd geleden is ontgonnnen uit drooggemalen polders.

Tegenwoordig heeft het resterend veenweidelandschap een agrarische functie, maar krijgt het ook steeds meer betekenis als recreatielandschap, met name voor fietsers, hardlopers en wandelaars. De Ensemble Amstelscheg is beschreven aan de hand van drie provinciale kernwaarden: De landschappelijke karakteristiek: het plangebied is gelegen binnen het ‘Veenrivierenlandschap (bovenland)’, binnen ‘Veenrivier de Amstel’. Hier staat de verkaveling haaks op de rivieren en door de slingerende rivieren zijn er uitwaaierende en toelopende verkavelingspatronen ontstaan. Openheid en ruimtebeleving: het plangebied is gelegen ten oosten van de Bovenkerkerpolder, welke bestaat uit open weides, in een verdichte rand langs de Amstel. De ruimtelijke dragers: het plangebied is gelegen aan de rivier de Amstel, welke met zijn dijken de belangrijkste (recreatieve) drager vormt en de stad met het buitengebied verbindt. De ensemble ‘Amstelscheg’ kent de volgende ambities en ontwikkelprincipes met bijbehorende kansen: 1. De verkavelingspatronen en historische elementen vormen de cultuurhistorische identiteit a. Handhaving en versterking van het contrast tussen de droogmakerijen en het bovenland: I. Ontwikkel binnen het specifieke verkavelingspatroon met bijbehorende kavelbreedte. b. Het behouden van het landelijke karakter: I.

Laat bij transformaties en beëindiging van agrarische bedrijven alleen die functies toe die aansluiten bij de landelijke en recreatieve karakteristiek van het gebied (geen kantoren, autobedrijven, opslag, etc.) en stuur bij de inrichting van de erven op de kenmerkende gebiedskwaliteiten. II. Behoud en accentuering van de zichtlijnen onder andere van en naar buitenplaatsen en op molens en kerktorens. c. Het koesteren van de polder de Ronde Hoep als landschappelijke parel: I. Laat het unieke verkavelingspatroon intact en behoud de openheid in de polder. Zorg dat schaalvergroting van bedrijfsbebouwing de openheid versterkt.

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 30 van 50

Relatie tot het plangebied: De beoogde ontwikkeling zal binnen het huidige bouwplot gerealiseerd worden, waarbij het nieuwe bouwvlak zelf verkleind wordt ten opzichte van de huidige bebouwing. De nieuwe functie zal bijdragen aan de recreatieve karakteristiek van het gebied. 2. De groene scheg vormt een scherp contrast met het omringend stedelijk gebied a. Het open houden van de Amstelscheg: II. Houd de polders vrij van bebouwing en behoud het doorlicht vanaf de Amsteldijk naar het achterliggende landschap. III. Ontwikkel alleen op bestaande kavels en limiteer de volumevergroting bij sloop/nieuwbouw van woningen en bedrijven. Ontwikkelingen groter dan bestaande kavelmaat zijn niet toegestaan. IV. Ontwikkel het erf alleen in de diepte en niet in de breedte. Plaats bijvoorbeeld bijgebouwen en paardenbakken naar achteren ten opzichte van het hoofdgebouw. b. Het vergroten van de eenduidige vormgeving van de (onderling verschillende) randen langs het stedelijk gebied I. Versterk de randen door aan te sluiten op de groene karakteristiek van de desbetreffende rand. c. Sterke (zicht)relaties tussen stad en land I. Creëer zichtlijnen en nieuwe routes vanaf de stedelijke rand in de richting van de scheg. Zorg dat de ontwikkeling aan de rand een voorkant krijgen naar de scheg.

Relatie tot het plangebied: de ontwikkeling vindt plaats op een bestaande bouwkavel waar de huidige bebouwing gesloopt wordt en binnen het huidige plot minder teruggebouwd zal worden. 3. De veenrivieren zijn de dragende structuren in het beeld van de scheg a. (Behoud van) de continuïteit van het dijkprofiel van de Amstel I. Zorg dat dijken als autonome en continue structuren herkenbaar blijven. Bouw alleen op maaiveldniveau en behoud de teensloot. II. Sluit wegen loodrecht aan op de dijk of neem deze op in het dijktalud. III. Hanteer een breed doorzicht bij (ongelijkvloerse) kruisingen met andere infrastructuur. Relatie tot het plangebied: de nieuwe bebouwing zal komen ter plaatse van de huidige woning en achterliggende schuur. De continuïteit van het dijkprofiel van de Amstel zal daarmee gerespecteerd worden. 4. Overige ontwikkelprincipes a. Het behouden en het zichtbaar/beleefbaar blijven van de huidige verkavelingsstructuur (inclusief sloten) bij (semi­)tijdelijke en opstellingen in het landschap, zoals voor zonne­energie. I. Zorg voor een ruime landschappelijke begrenzing van het terrein, die aansluit op het bestaande omringende landschap; vermijd hoge hekken in het landschap. Streef ernaar dat de opstelling kwaliteit toevoegt aan het bestaande landschap. II.

Het behouden van de vrije ruimte (molenbiotopen) rond historische windmolens, in verband met de windvang en de zichtbaarheid van de molens in het landschap. Relatie tot het plangebied: in de nieuwe verkavelingsstructuur wordt de openheid vanaf de Amstel naar het achterland verder aangescherpt. De kwaliteit van de bebouwing zal toenemen en er zal meer ruimte zijn voor groen ter verbetering van de kwaliteit van het landschap. Provinciale structuur: Stelling van Amsterdam Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 31 van 50

De Stelling van Amsterdam is een verdedigingslinie, aangelegd tussen 1880 en 1914, welke Amsterdam moest beschermen. De Stelling kreeg in 1996 een plaats op de UNESCO­Werelderfgoedlijst. De provinciale structuur is beschreven aan de hand van drie provinciale kernwaarden: De landschappelijke karakteristiek: in het veenrivierenlandschap is voor de vorm van de Stelling de loop van de rivier gevolgd. Openheid en ruimtebeleving: de Stelling vormt een rustige, landschappelijke ring, waar openheid en rust ervaarbaar zijn. De ruimtelijke dragers: ter plaatse van het plangebied zijn het fort 'Waver­Amstel' en de rivier de Amstel ruimtelijke dragers. De provinciale structuur ‘Stelling van Amsterdam’ kent de volgende ambities en ontwikkelprincipes met bijbehorende kansen: 1. De ruimtelijke betekenis van de Stelling van Amsterdam ­ Nieuwe Hollandse Waterlinie op de schaal van de MRA wordt groter. a. Het versterken van de waterlinies als structuurlijnen en als landschappen: I. Behoud en herstel van de doorgaande lijn van de hoofdverdedigingslijn. II. Het versterken van de onderlinge samenhang van de onderdelen en het landschap van de linies. III. Het versterken van de Stelling van Amsterdam als landschappelijke ring, die de verschillende agrarische landschappen, natuurgebieden en recreatiegebieden aaneenrijgt (kans).

Relatie tot het plangebied: in de nieuwe situatie zal het landschap in de nabije omgeving van de linie een kwalitatieve verbetering ondergaan. De ontwikkeling zelf zal geen direct effect hebben op de ruimtelijke betekenis van de Stelling. 2. De samenhang van het Stellingsysteem met het landschap staat voorop. a. De continuïteit van de hoofdverdedigingslijn (liniedijk), die zich vormt naar het landschap: een rechte lijn door droogmakerijen en een kronkelige lijn door veenpolder en veenrivierenlandschap. I. Behoud en versterk de karakteristieken van de liniedijk. b. Een herkenbare binnen­ en buitenzijde van de verdedigingslinie. I. Houd de schootcirkels open en geef deze passende functies zoals landbouw, natte, laagopgaande natuur of waterberging. Relatie tot het plangebied: het initiatief is gelegen binnen de schootcirkel van fort 'Waver­Amstel'. Middels onderhavig initiatief zal omvang van de bebouwing op het perceel afnemen en kwalitatief verbeteren, wat zorgt voor een vergroting van de openheid in de schootcirkel. De loop van de rivier de Amstel zal gerespecteerd worden. 3. De kenmerkende samenhang tussen de onderdelen van het militaire systeem blijven herkenbaar. a. Het versterken van de continuïteit van de hoofdverdedigingslijn en de beleving daarvan als doorgaande recreatieve route. I. Voorkom extra doorsnijdingen in de hoofdverdedigingslijn. II.

Accentueer bestaande coupures. III. Plaats bruggen over de coupure aan de binnenzijde. Maak hierbij gebruik van een vormentaal en materiaal die verwijzen naar de militaire geschiedenis. IV. Verbeter de recreatieve route over de oostelijke Vechtkade b. Het vergroten van de herkenbaarheid van de Stelling en de Waterlinie. I. Gebruik 'meubilair' dat robuust is en past bij de linies. Pas specifiek verwijzing naar de militaire geschieden toe voor nieuwe objecten bij herontwikkeling van forten. II. Laat investeringen in herontwikkeling van forten samenvallen met een integrale aanpak van fortterrein en schootvelden. c. Het vergroten van de herkenbaarheid van de forten.

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 32 van 50

I.

Benadruk het contrast tussen de front­ (aarde, water) en de keelzijde (beton, staal). II. Gebruik historisch verantwoorde beplanting. Onderzoek heeft aangetoond dat de forten een vaste beplantingsstructuur hadden. III. Veel fortterreinen en hun directe omgeving hebben een ontwikkeling doorgemaakt als 'opslagterrein'. Creëer rust in het beeld van de omgeving, zodat het fort beter tot zijn recht komt (kans). d. Behoud of versterking van de essentiële zichtrelatie tussen fort en acces. I. Behoud en versterk de zichtrelatie tussen fort en acces. Verwijder bijvoorbeeld afschermende beplanting of bebouwing. II. Houd bij infrastructurele opgaven rekening met deze relatie. De ontwikkeling zal de onderdelen van het fort niet schaden. Verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse van de Amsteldijk Zuid 183 en de toevoeging van een kleinschalige recreatieve functie zullen de beleving van het fort enkel versterken. 6.3.4 Amstelscheg Het initiatief is gelegen binnen het bijzonder provinciaal landschap de Amstelscheg. De kernkwaliteiten en ontwikkelstrategie voor de Amstelscheg zijn vastgelegd in het Gebiedsperspectief en Beeldkwaliteit Amstelscheg 2011; hierin is een ruimtelijk kader voor ontwikkelingen opgesteld. Daarnaast is het initiatief gelegen aan de Amsteldijk, waarvoor het gebiedsperspectief verder is uitgewerkt in het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk 2020.

Gebiedsperspectief en Beeldkwaliteit Amstelscheg 2011 De gebiedskwaliteiten en de ontwikkelstrategieën voor de Amstelscheg zijn vertaald naar een Gebiedsperspectief voor de gehele Amstelscheg en Beeldkwaliteitplannen voor vijf deelgebieden. Voor de Amstelscheg geldt dat deze wordt gevrijwaard van verstedelijking en dat recreatief (mede) gebruik moet worden gestimuleerd. Voor onderhavige ontwikkeling geldt dat deze aansluit bij het gebiedsperspectief dat voor de Amstelscheg is opgesteld. Het initiatief is gelegen binnen deelgebied 'Amstel & bovenlanden', aan de Amsteldijk Zuid. Ontwikkelingen aan de Amsteldijk Zuid kennen de volgende (relevante) ontwerpprincipes: De herkenbaarheid van het verkavelingspatroon en de hiërarchie van het waterpatroon zijn randvoorwaarden. Bij ontwikkelingen binnen de bovenlanden moet het slotenpatroon en de breedte van de kavels in hun oorspronkelijke staat herkenbaar blijven. Ontwikkelingen met grotere maten dan de bestaande kavelmaten zijn niet toegestaan. Nieuwe ontwikkelingen of functies binnen de bovenlanden moeten erop gericht zijn de openheid en zichtlijnen de respecteren. Nieuwe beplanting binnen de bovenlanden wordt vermeden. Erfbeplantingen rond kavels zijn wel gewenst. Geen hoge opgaande beplantingen achter het agrarische erf. Bebouwing en functies richten zich met de voorkant op de Amstel.

Het is niet toegestaan om nieuwe kavels langs de Amsteldijk of binnen de bovenlanden te maken. Alleen waar bestaande erven zijn mogen deze verder worden ontwikkeld. Dit geldt ook voor niet­woonfuncties. De beoogde ontwikkeling sluit aan bij de hierboven genoemde ontwerpprincipes. Beeldkwaliteitplan Amsteldijk Het gebiedsperspectief voor de Amsteldijk is verder uitgewerkt in het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk. Het doel van het Beeldkwaliteitplan is het beschermen van de Amsteldijk en het Bovenland langs de Amstel op Amstelveens grondgebied. De bebouwing en doorzichten langs de Amstel zijn afwisselend in uitstraling. De verschillende Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 33 van 50

karakteristieken per deelgebied en de verschillende woontypologieën geven aanleiding tot het opstellen van randvoorwaarden en ontwerpprincipes om toekomstige ontwikkelingen langs de Amstel in goede banen te leiden. Het Beeldkwaliteitplan Amsteldijk 2020 maakt hierbij deel uit van de Welstandsnota waaraan getoetst wordt door de stadsarchitect en de stadsbouwmeester. Het gebied is aangemerkt als Bijzonder Welstandsgebied. Langs de Amstel zijn op Amstelveens grondgebied verschillende deelgebieden te herkennen. Deze gebieden kenmerken zich met name door de soort en dichtheid van de bebouwing langs de Amsteldijk enerzijds en de mate van openheid tussen de bebouwing anderzijds. Daarnaast is het gebruik van het Bovenland mede bepalend voor het beeld vanaf de Amsteldijk. De onderhavige projectlocatie is gelegen in deelgebied Zuid (van Langs de Akker tot Uithoorn, met uitzondering van Nes), als weergegeven op onderstaande afbeelding.

Afbeelding 11 Deelgebied Zuid, Beeldkwaliteitplan Amsteldijk "Ten zuiden van Nes komt grootschaliger bedrijfsbebouwing voor, voornamelijk kassen. Ter hoogte van de Hollandse Dijk is een cluster van kassen en bedrijfsbebouwing ontstaan. De overige grotere kassen of bedrijfsbebouwing ligt verspreid tussen Nes en Uithoorn. Ieder bedrijf grenst aan weerzijden aan onbebouwde percelen. Kenmerkend voor dit deel van de Amsteldijk zijn de ontsluitingen van de boerderijen aan de Ringdijk van de Bovenkerkerpolder, die via het Bovenland en de Amsteldijk worden ontsloten. Deze ontsluitingswegen liggen in de regel haaks op de Amsteldijk, op het niveau van het Bovenland. Vaak is bij de aantakking van de ontsluitingsweg op de Amsteldijk bebouwing gesitueerd." Het Beeldkwaliteitplan onderscheidt zeven verschillende woningtypologieën die langs de Amsteldijk voorkomen. Dit betreft: arbeiderswoning, dijkhuis, boerderij, buitenplaats, geschakeld huis, vrijstaand huis en molenstomp. De initiatieflocatie is op dit moment een boerderij. Ruimte voor transformatie van (agrarische)bedrijfsbebouwing "[...] In een aantal gevallen waarbij een ruim bebouwingsvlak in het bestemmingsplan (Wester Amstel 2018 en Landelijk Gebied) aanwezig is en de locatie van het hoofdgebouw (de bedrijfswoning) in het bestemmingsplan niet bepaald is, bepaald de bestaande bebouwing in principe de woningtypologie.

[...] De transformatie van elke

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 34 van 50

locatie levert een positieve bijdrage aan de landschappelijke­, cultuurhistorische­ en belevingswaarde van het gebied en de oplossing dient per locatie specifiek te zijn." Onderhavig initiatief betreft de realisatie van een kleinschalig boetiekhotel ter plaatse van een voormalig agrarisch erf. Het Beeldkwaliteitplan kent geen directe aanknopingspunten voor een dergelijke ontwikkeling. Het ontwerp houdt de continuïteit van het dijkprofiel van de Amstel intact zodat de dijken als autonome en continue structuren herkenbaar blijven. Bouw vindt alleen plaats op maaiveldniveau. Het plan kent een ruime landschappelijke begrenzing van het terrein, die aansluit op het bestaande omringende landschap. Het nieuwe ontwerp staat haaks op de dijk op de plek van de huidige hoofdbebouwing. Het nieuwe gebouw staat op maaiveld op vergelijkbare afstand van de dijk als de huidige bebouwing. De schuur van ca. 300 m2 wordt afgebroken waardoor er naast de nieuwe hoofdbebouwing veel meer ruimte ontstaat voor de landschappelijke begrenzingen en doorzichten van de Amsteldijk over het historisch landschap. Veel van de bestaande boerderijen worden omzoomd door een singelbeplanting. De bomenrij van de aangrenzende kavel wordt in lijn met dit principe in het ontwerp doorgezet aan de noordzijde van deze kavel. De parkeerplaatsen komen daarmee zo veel mogelijk uit het zicht.

De bestaande sloot aan de zuidzijde wordt plaatselijk verbreed tot aan het gebouw. Aan de westzijde achter het gebouw komt een natuurbad. Rond om het bad grenzend aan het gebouw worden een aantal bomen geplant voor de privacy van de plek. Het resterende landschap zal een open agrarisch karakter houden doorlopend tot aan de dijk en de entree van het gebied zodat het doorzicht vanaf de Amsteldijk over het landschap wordt sterk verbeterd ten opzichte van de huidige situatie. Het landschappelijke beeld langs de Amsteldijk wordt versterkt door de knotwilgen in het westelijke dijktalud. De vier knotwilgen op deze kavel zullen daarom worden behouden. Onderhavige ontwikkeling draagt bij aan het verbeteren van de gebiedskwaliteit van de Amsteldijk en de Amstelscheg.

6.4 Gemeentelijk beleid 6.4.1 Structuurvisie Amstelveen 2025+ De gemeenteraad van Amstelveen heeft op 21 september 2011 de Structuurvisie Amstelveen 2025+ vastgesteld. Het is op de eerste plaats een ruimtelijke visie, maar ondersteunt ook maatschappelijke ontwikkelingen. Het biedt daarmee helderheid aan inwoners, ondernemers, instellingen en andere overheden over de gewenste ontwikkeling van Amstelveen en de prioriteiten die het bestuur hierbij stelt. De wettelijk verplichte structuurvisie vormt de grondslag voor bindende bestemmingsplannen en exploitatieplannen. Amstelveen is in een aantal decennia stormachtig gegroeid door zijn gunstige ligging en door ondernemend op het juiste moment kansen te grijpen. Inmiddels staat de concurrentiepositie van de metropoolregio Amsterdam onder druk. De tijd dat Amstelveen kon meeliften op de groei van de regio is voorgoed voorbij. Dat vraagt om een andere instelling. Vraag is nu meer wat Amstelveen kan betekenen voor de regio. Het thematische uitgangspunt 'Landschap' is relevant voor dit plangebied. "Het groen in en om Amstelveen is een belangrijke vestigingsfactor voor bewoners. In de metropoolregio Amsterdam is er steeds meer stedelijke druk op het buitengebied onder andere ten zuiden van de stad: de overgang en het contrast tussen stad en landschap is een unieke kwaliteit. Grootschalige woningbouw in de polders is niet aan de orde.

Wel biedt het bovenlokale beleid ontwikkelruimte voor kleinschalige initiatieven in o.a. de Bovenkerkerpolder in het kader van bijvoorbeeld landschapswonen waarbij het landschap

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 35 van 50

en de polderslotenstructuur opleven. De gemeente Amstelveen deelt deze ambitie door in te zetten op 'behoud voor ontwikkeling'. Transformatie van verrommelde agrarische complexen wordt gefaciliteerd waarbij het vooral belangrijk is om zichtlijnen op open polder te behouden en verbindingen in het watersysteem mogelijk te maken". Doorwerking plangebied Onderhavig initiatief betreft een kleinschalige recreatieve ontwikkeling. De ruimtelijke kwaliteit van het landschap zal middels onderhavig initiatief verbeterd worden door een voormalig agrarisch perceel te herontwikkelen middels hoogwaardige architectonische uitgangsprincipes. Zichtlijnen zullen versterkt worden. Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de uitgangspunten van de structuurvisie. 6.4.2 Nota Parkeernormen 2021 Op 16 december 2020 heeft de gemeenteraad de 'Nota Parkeernormen 2021' vastgesteld. Voldoende parkeergelegenheid is een belangrijke voorwaarde voor elke ruimtelijke ontwikkeling. Om ervoor te zorgen dat er voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd voor nieuwe ontwikkelingen wordt in de regels verwezen naar de geldende 'Nota Parkeernorm Amstelveen 2021'. Op grond van artikel 3.1.2. tweede lid Bro mogen parkeernormen worden neergelegd in een beleidsregel (Nota Parkeren).

In een planregel dient dan tot uitdrukking worden gebracht dat bij de toets op het onderdeel parkeren, de beleidsregel betrokken moet worden. Dit mag een dynamische verwijzing zijn. Dat betekent dat in de planregel tot uitdrukking kan worden gebracht dat te allen tijde wordt getoetst aan de meest actuele versie van het beleid. Tussentijdse wijzigingen van het beleid zijn dus hangende de planperiode van het bestemmingsplan mogelijk. Hierdoor kan elk initiatief waarvoor een omgevingsvergunning wordt ingediend getoetst worden aan de meest actuele parkeernormen. Bij het toepassen van de parkeernorm worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: Elke initiatiefnemer van (bouw)plannen dient zorg te dragen voor het realiseren van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein. Een bouwinitiatief of wijziging van functie van een locatie mag geen parkeerproblemen of verkeersveiligheidsproblemen in de openbare ruimte veroorzaken of vergroten. De Nota parkeernormen is van toepassing op ruimtelijke plannen voor nieuwbouw, verbouw, uitbreiding of wijziging van functie(s) voor zover zij van invloed zijn op het parkeren. Een initiatiefnemer kan een gemotiveerd voorstel indienen om af te wijken van de vastgestelde parkeernorm, onderbouwd door een goed mobiliteits­ en bereikbaarheidsplan en een goed verhaal waarom met minder parkeerplaatsen kan worden volstaan en hoe overlast voorkomen wordt.

Burgemeester en wethouders kunnen op basis hiervan gemotiveerd afwijken van de parkeernorm. Indien voor projecten in het voortraject normen zijn vastgesteld in het programma van eisen van deze projecten wort aan deze normen vastgehouden. Doorwerking plangebied In het bestemmingsplan worden de parkeernormen uit de Nota Parkeernormen van toepassing verklaard. Hierbij is het uitgangspunt dat in beginsel de parkeerbehoefte op eigen terrein wordt opgelost. Onder paragraaf 7.8 wordt nader ingegaan op het aspect parkeren. 6.4.3 Accomodatiestrategie Amstelveen 2019 In 2019 is de Amstelveense accommodatiestrategie vastgesteld. Het doel van deze strategie is om grip te krijgen op de ontwikkeling van verblijfsaccomodaties in Amstelveen. Er wordt een balans gezocht door enerzijds open te staan voor nieuwe verblijfsaccomodaties met toegevoegde waarde, maar door anderzijds voorwaarden te stellen aan de groei. De volgende uitgangspunten zijn gesteld: Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 36 van 50

Een verblijfsaccomodatie draagt bij aan de hoge 'quality of life' van Amstelveen; Een verblijfsaccomodatie draagt bij aan de versterking van het Amstelveense vestigingsklimaat, met haar grote (internationale) zakelijke dienstverlening; Amstelveen wil het gebruik van het toeristisch­recreatief aanbod in de stad door bezoekers van verblijfsaccommodaties stimuleren; Initiatieven dragen bij aan de duurzaamheidsambities van de gemeente; Leefbaarheid: een verblijfsaccomodatie past in het DNA van Amstelveen; Amstelveen geeft zelf sturing aan nieuwe verblijfsaccomodatie ontwikkelingen; Amstelveen wil selectieve, duurzame groei faciliteren rekening houdend met het bestaande aanbod. Op basis van de uitgangspunten is een kwalitatief toetsingskader opgesteld voor de beoordeling van nieuwe en/of uitbreiding van bestaande hotelinitiatieven. Dit kader is opgesteld vanuit twee basisinvalshoeken: kansrijke deelgebieden en economische meerwaarde. Elk initiatief wordt langs vijf treden getoetst: 1. Ruimtelijke trede: is er ruimte voor nieuwe ontwikkelingen op de beoogde locatie? 2. Economische trede: in welke mate heeft het initiatief toegevoegde waarde voor het deelgebied? 3. Maatschappelijke trede: in welke mate is er sprake van buurtbetrokkenheid, sociaal ondernemerschap en duurzaamheid? 4. Bereikbaarheidstrede: gaat het om en locatie die goed bereikbaar is? 5.

Borgingstrede: is het concept voldoende geborgen? Doorwerking plangebied De ontwikkeling zal getoetst worden aan de vijf treden van de accomodatiestrategie: 1. Ruimtelijke trede: het initiatief is gepland binnen een van de kansrijke deelgebieden: de Amstel. Er wordt specifiek gesteld dat er aan de Amstel kansen zijn voor het vestigen van een boetiekhotel. In de omgeving van het plangebied bevinden zich op dit moment geen overnachtingsmogelijkheden, waardoor het hotel een meerwaarde zal vormen. 2. Economische trede: het initiatief zal een positieve toevoeging zijn voor het gebied. In de omgeving van het plangebied bevinden zich nog geen verblijfsaccomodaties, terwijl de Amsteldijk een geschikt gebied is om recreatie (op kleinschalige schaal) uit te breiden. Het betreft een relatief klein hotel, welke qua uitstraling is aangepast aan de omgeving. Daarnaast richt het initiatief zich op hogere segmenten en zorgen de toevoeging van een wellness, zwembad en vergaderruimten voor een meerwaarde. 3. Maatschappelijke trede: de naaste buren zijn op de hoogte van het initiatief en zijn positief. De impact op de omgeving van het kleinschalige initiatief is middels akoestisch onderzoek getoetst, waaruit is gebleken dat een goede ruimtelijke ordening gewaarborgd blijft (zie paragraaf 7.4). Het hotel wordt duurzaam gebouwd (zie paragraaf 7.10). 4.

Bereikbaarheidstrede: het plangebied is gelegen op 250 meter vanaf bushalte Nessersluis. Een rit van het busstation Amstelveen tot deze bushalte duurt 13 minuten. Daarnaast is het plangebied goed bereikbaar via de Amsteldijk Zuid en kan de ontwikkeling opgevangen worden binnen het huidige wegennet (zie paragraaf 7.8). Er worden voldoende parkeerplekken gerealiseerd (zie paragraaf 7.8). Daarnaast krijgen gasten toegang tot elektrische auto's en fietsen. 5. Borgingstrede: de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het initiatief is geborgd middels een anterieure overeenkomst, wettelijk vooroverleg en inzage van onderhavig bestemmingsplan. De nieuwe hotelfunctie wordt vastgelegd in onderhavig bestemmingsplan, met bijbehorende regels.

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 37 van 50

HOOFDSTUK 7 OMGEVINGSKWALITEIT 7.1 Bodem Wettelijk- en Beleidskader Het bodembeleid heeft tot doel een balans te vinden tussen bodemgebruik en bescherming van bodemfuncties. Met bescherming wordt bedoeld dat een bodemgebruik duurzaam, veilig en gezond is. Bescherming is niet alleen tegen verontreiniging gericht, maar in principe tegen elke aantasting die het gebruik benadeeld. Het beleid voor bodembescherming kent drie sporen. Het eerste spoor bestaat uit het oplossen van de knelpunten die zijn ontstaan door historische verontreinigingen. Hiervoor is een programmatische aanpak opgesteld, die in de Wet bodembescherming is opgenomen. Het doel, om in 2015 geen locaties meer te hebben waar acute gezondheidsrisico optreden, is in Amstelveen bereikt. Het tweede spoor richt zich op het voorkomen van nieuwe aantasting door het stellen van regels aan activiteiten in en op de bodem. De Wet Milieubeheer vormt hiervoor de basis. Het derde spoor is het ruimtelijke spoor (Wro en Bro) dat tot doel heeft te komen tot een ‘goede ruimtelijke ordening. Dit gebeurt door nieuwe gebruiksfunctie (bv. wonen) alleen te bestemmen op gronden met voldoende bodemkwaliteit. Als ijkpunt kunnen de bodemnormen uit de Regeling bodemkwaliteit worden toegepast. Bij bestaand bodemgebruik worden momenten van grondverzet aangegrepen om de bodemkwaliteit zo nodig te verbeteren.

In gebieden met intensief bodemgebruik is het niet altijd mogelijk om de juiste bodemkwaliteit tegen maatschappelijk aanvaardbare kosten te bereiken. Het Besluit bodemkwaliteit (Bkk) biedt dan de mogelijkheid om op projectniveau af te wijken van de generieke normen, mits op gebiedsniveau de kwaliteit niet verminderd en dit beleid door lokaal bestuur wordt vastgesteld. In Amstelveen is wel gebiedspecifiek beleid opgenomen in de Nota bodembeheer (2013), maar er zijn geen regels opgenomen die het bestemmen van gebruiksfuncties beperken. Daar is ook weinig aanleiding voor, omdat de chemische bodemkwaliteit over het algemeen geen knelpunt vormt voor bestaand en toekomstig bodemgebruik. De 3 sporen komen te zijner tijd samen in de Omgevingswet. De uitgangspunten van de Nota bodembeheer worden dan vertaald in de omgevingsvisie en resp. omgevingsplannen. Provinciale milieuverordening De provincie beschermt aardkundig interessante gebieden, 'aardkundige waarden', die iets vertellen over manier waarop het landschap is ontstaan. Ze vormen ons aardkundig erfgoed. In de praktijk betekent dit dat alleen grond mag worden toegepast die voldoet aan de bodemchemische normen en die bodemfysisch vergelijkbaar is met de in het toepassingsgebied voorkomende grondsoort. Dit is vastgelegd in de Provinciale milieuverordening.

Doorwerking plangebied Bodemopbouw De bodem ter plaatse van de Bovenlanden bestaat oorspronkelijk uit veen. Omdat veen bestaat uit organisch materiaal vindt oxidatie plaats aan de lucht. Hierdoor daalt het maaiveld, uiteindelijk tot aan de grondwaterstand. Om de maaivelddaling te compenseren is de bodem in grote delen van het Bovenland opgehoogd. Dit is vooral aan de orde op de woonpercelen langs de Amsteldijk. Algemene bodemkwaliteit omgeving plangebied

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 38 van 50

Het gebied ligt niet in ontveende Bovenlanden, die worden gekenmerkt door het gebruik van ophooglagen en erfverhardingen om maaivelddaling te beperken of ongedaan te maken. In veel gevallen zijn bijmengingen in de grond oorzaak van bodemverontreiniging. Haalbaarheid algemeen De haalbaarheid van een (bouw)plan kan onder druk komen te staan door de kosten van een noodzakelijke bodemsanering of noodzakelijk grondverzet ter bescherming van het toekomstige bodemgebruik. De kosten met betrekking tot de bodemkwaliteit kunnen leiden tot een negatief resultaat van de grondexploitatie. Bodemkwaliteit op planniveau Er vindt een herbestemming plaats van agrarisch tot hotel. Uit het uitgevoerde verkennende bodemonderzoek, opgesteld door Grondslag d.d. 18 juni 2020 met kenmerk 32203, kan worden afgeleid dat er sprake is van een ernstige bodemverontreiniging. Dit betekent dat de bodem niet geschikt is voor de beoogde bestemming en dat saneringsmaatregelen noodzakelijk zijn om de bodem geschikt te maken. Ook de Omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen treedt niet eerder in werking dan het moment waarop een saneringsmaatregel is goedgekeurd. Uit de ingediende exploitatieberekening kan worden afgeleid dat er voldoende middelen zijn gereserveerd om de sanering te financieren. Op basis hiervan is de uitvoerbaarheid van het plan gegarandeerd.

Het volledige onderzoek is bijgevoegd als bijlage 2 bij dit bestemmingsplan.

7.2 Water Beleidsdoelen water Het doel van waterbeheer in Nederland bestaat van oudsher uit het beschermen tegen overstromingen en het ontwateren van laaggelegen gebieden. Door de klimaatverandering is nieuw beleid gemaakt voor deze taken van veiligheid en peilbeheer. Dit vereist mogelijk ruimte vanwege de versterking en verbreding van dijken en waterkerende werken of voor extra waterberging. Een ander doel betreft het zorgen voor schoon en gezond water. Voor schoon water is een goed functionerend watersysteem vereist met voldoende volume en doorstroming. Een ecologische oeverinrichting is wenselijk, maar legt beslag op de ruimte. Grondwater wordt volop benut voor de productie van drinkwater. De laatste jaren ontwikkelt het grondwater zich tot een bron en/of opslagmedium voor warmte. Dit vormt een bijdrage aan de beperking van het gebruik van fossiele brandstoffen. Efficiëntie van benutting is een van de redenen voor ruimtelijke ordening van de ondergrond. Kaderrichtlijn Water De Kaderrichtlijn water is een Europese richtlijn die moet leiden tot een verbetering van de kwaliteit van het oppervlakte­ en grondwater. De Kaderrichtlijn moet in landelijke wet­ en regelgeving worden omgezet. Met de komst van de Implementatiewet EG­kaderrichtlijn water is de KRW vertaald in de Nederlandse wetgeving.

De Europese Kaderrichtlijn heeft gevolgen voor de gemeente op het gebied van riolering, afkoppelen, toepassing van bouwmaterialen en het ruimtelijke beleid. Er worden ecologische en fysisch­chemische doelen geformuleerd die afhankelijk zijn van de functie van een watergang. Nationaal Waterplan Het Nationaal Waterplan 2022­2027 (NWP) is de opvolger van het Nationaal Waterplan 2016 – 2021. Het NWP werkt in de geest van de omgevingswet.

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 39 van 50

Het doel van het NWP is een toekomstbestendig water in Nederland voor de periode 2022 – 2027 en verder. Daarbij wordt gewerkt aan schoon, veilig en voldoende water dat klimaatadaptief en toekomstbestendig is. Het NWP beschrijft de nationale beleids­ en beheerdoelen op het gebied van klimaatadaptatie, waterveiligheid, zoetwater & waterverdeling, waterkwaliteit & natuur, scheepvaart, en de functies van de rijkswateren. Denk aan het omgaan met droogte, onze dijken, en het borgen van de drinkwatervoorziening en de bevaarbaarheid van onze rivieren en kanalen. Regionaal Waterprogramma Noord-Holland 2022-2027 Op 31 januari 2022 is het Regionaal Waterprogramma Noord­Holland 2022­2027 vastgesteld door de Provinciale Staten. Met dit programma wordt invulling gegeven aan het waterbeleid in Omgevingsvisie NH2050 voor zover het uitvoering van Europese richtlijnen over water betreft. Een goede waterkwaliteit, duurzaam voorraadbeheer en bescherming tegen overstroming zijn de centrale elementen van het programma. Voor de deelprogramma's oppervlaktewater, grondwater en overstromingsrisico's is uitgewerkt welke doelen de provincie wil bereiken en hoe hieraan een bijdrage wordt geleverd met een breed pakket aan maatregelen.

Daarbij wordt extra aandacht besteed aan natuurgebieden, drinkwaterwinningen en zwemwateren, die volgens Europese richtlijnen worden beschermd vanwege de specifieke eisen die hier gelden. Waterschap Amstel, Gooi en Vecht Het plangebied is gelegen binnen de grenzen van het waterschap Amstel, Gooi en Vecht. Waterbeheerplan 2022­2027 (WBP) AGV is de beheerder van de regionale wateren in een gebied van 700 km2, grofweg tussen Amsterdam en Utrecht. Het waterschap is een overheidsorganisatie, die zorgt voor veiligheid achter de dijken en voor voldoende en schoon oppervlaktewater. Elke zes jaar maakt het waterschap een waterbeheerplan, tegelijkertijd met (en afgestemd op) het Nationale Waterplan van het Rijk en de provinciale waterplannen. In het Waterbeheerplan beschrijft het waterschap wensbeelden per thema, en daaruit afgeleid een strategie voor de planperiode 2022­2027 en een aanpak op hoofdlijnen. De Keur 2019 De Keur van Amstel, Gooi en Vecht is op 1 november 2019 vastgesteld. De Keur is een verordening met wettelijke regels (gebods­ en verbodsbepalingen) voor: Waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden), Watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten en beken), Andere waterstaatswerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen). De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken.

Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als AGV daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. De Keur is te vinden op de website: www.agv.nl. Waterkering Ter plaatse van de Amsteldijk ligt een secundaire waterkering. Het plangebied ligt voor een gedeelte binnen deze waterkering. Voor bouwwerkzaamheden en eventuele grondwateronttrekkingen ten behoeve van de bouw en eventuele vergravingen voor de inrit dat plaatsvindt binnen de invloedssfeer van de kering, dient een watervergunning bij het Waterschap AGV te worden aangevraagd. Doorwerking plangebied

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 40 van 50

Het beoogde hotel is gelegen aan de Amsteldijk. De plannen zijn afgestemd met Waternet en zijn aangepast naar aanleiding van de afstemming met betrekking tot het dijkverbeteringsplan dat er ligt voor de Amsteldijk. Het is van groot belang dat het hotel buiten het leggerprofiel en het profiel van vrije ruimte van de dijk wordt gerealiseerd, om de dijkstabiliteit niet in gevaar te brengen. Het hotel met kelder is ingetekend op de legger van de Amsteldijk. Aan de hand van deze tekeningen is het hotel getoetst door het Waterschap, waaruit is gebleken dat de ingrepen plaatsvinden buiten het leggerprofiel en profiel van vrije ruimte. Hieruit is gebleken dat het plan uitvoerbaar is op dit aspect. Tevens zal er voor het bouwen binnen de waterkering nog een watervergunning moeten worden aangevraagd bij het Waterschap. Dit zal volgen bij de bouwvergunning. Ook de aansluiting van het bouwplan op het riool zal moeten volgen bij de bouwvergunning. Daarnaast zal het nieuw te bouwen hotel worden gerealiseerd op gronden welke reeds verhard zijn. In de nieuwe situatie zal er meer ruimte worden gemaakt voor groen. In het zuiden van het plangebied zal de bestaande smalle watergang worden verbreedt. De ontwikkeling zal een positieve invloed hebben op de waterhuishouding ter plaatse.

Het is van belang dat de sloot welk wordt gecreëerd moet worden onderhouden, dit is de verantwoordelijkheid van de eigenaar van het hotel. Van belang is ook dat het bouwwerk, welk mogelijk (gedeeltelijk) over de sloot zal komen te hangen niet zorgt voor nadelige ecologische gevolgen. Mocht blijken dat dit wel het geval is, is ecologische compensatie vereist. Wanneer er een steiger in de Amstel zal worden gerealiseerd, zal er rekening gehouden moeten worden met de regels uit de Keur en het vigerend bestemmingsplan ter plaatse.

7.3 Archeologie Wet op de archeologische monumentenzorg De Erfgoedwet vormt samen met de Omgevingswet het wettelijke fundament voor de archeologie in Nederland. Onderdelen van de voormalige Monumentenwet over archeologie worden overgeheveld naar de Omgevingswet. Voorbeelden daarvan zijn de verplichting om rekening te houden met archeologie bij het opstellen van bestemmingsplannen (straks omgevingsplannen) en de vergunningverlening voor het verstoren van archeologische rijksmonumenten. Dit houdt in dat de gemeente bij de voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan moet onderzoeken of de grond een archeologische waarde of verwachting bezit. In het bestemmingsplan kunnen archeologische voorschriften worden opgenomen wanneer de gemeente de grond bestemd heeft als archeologisch waardevol of onderzoeksgebied. De basis van de bescherming van archeologisch erfgoed in de Erfgoedwet is het verdrag van Valletta (ook wel het verdrag van Malta) uit 1992. Dit gaat uit van de bescherming van het archeologische erfgoed als bron van het Europese gemeenschappelijke geheugen en als middel voor geschiedkundige en wetenschappelijke studie. Om dat doel te bereiken moet de wetgever het archeologisch erfgoed betrekken bij de ruimtelijke ordening. Tevens dient de financiering van het archeologisch onderzoek en het behoud in de bodem te worden geregeld.

Kern van de wet is dat gemeenten verantwoordelijk worden voor de archeologische monumentenzorg binnen de gemeentegrenzen. De bescherming heeft als doel om archeologisch erfgoed zoveel mogelijk in situ, dus in de grond, te behouden. Dankzij het principe van “de verstoorder betaalt”, dat ervan uitgaat dat de aanvrager van een omgevingsvergunning en een omgevingsvergunning voor aanlegactiviteiten zelf de kosten moet dragen voor het voldoen aan de archeologische voorschriften, worden meer archeologische resten in situ behouden. Het principe dat de veroorzaker betaalt geldt uitsluitend wanneer de wet uitdrukkelijk bepaalt dat er een archeologisch voorschrift aan de vergunning kan worden verbonden.

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 41 van 50

De volgende archeologische voorschriften worden in de wet genoemd: <0000> Het treffen van maatregelen waardoor de archeologische resten in situ behouden blijven; <0000> De verplichting tot het doen van opgravingen; <0000> Het werk laten begeleiden door een deskundige. Het rijk is het bevoegd gezag bij toevalsvondsten, waarvan sprake is wanneer er bij werkzaamheden onverwacht archeologische resten worden aangetroffen (paragraaf 5.4 Erfgoedwet). Vondsten met archeologische waarde dienen te worden aangegeven bij het provinciaal depot voor archeologie van de provincie Noord­Holland. Archeologiebeleid gemeente Amstelveen De gemeente Amstelveen heeft in 2008 archeologisch beleid vastgesteld. Hiertoe is een archeologische verwachtingskaart opgesteld. Op deze kaart zijn in verschillende gradaties de verwachte archeologische waarden opgenomen, waaraan criteria met betrekking tot oppervlakte en diepte van bodemverstoring zijn verbonden. In 2016 is het archeologisch beleid, en de daarbij behorende archeologische verwachtingskaart geactualiseerd. Dit geactualiseerde beleid is door een paraplubestemmingsplan gemeentebreed verankerd. In de zones waar ‘historische bebouwing’ heeft plaatsgevonden (Amsterdamseweg, Handweg, Legmeerdijk, Bovenkerkerweg en de Amsteldijk) geldt verplicht archeologisch onderzoek bij bodemverstoringen groter dan 100 m2, tenzij dieper dan 0,3 meter.

Doorwerking plangebied Voor het perceel Amsteldijk Zuid 183 geldt de archeologische verwachtingswaarde 'Waarde ­ Archeologie'. Het archeologiebeleid van Amstelveen (2009) heeft de locatie van het plangebied aangewezen als zone waarbinnen historische bebouwing heeft plaatsgevonden. Voor een dergelijke locatie geldt dat bij bodemingrepen dieper dan 30 cm onder maaiveld en groter dan 100 m2 een archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden. Ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling heeft het onderzoeksbureau Lycens B.V. een archeologisch bureauonderzoek en een archeologisch inventariserend veldonderzoek (Projectnummer 2021­0675, d.d. 11 januari 2022) uitgevoerd. Zie bijlage 3 voor het archeologisch onderzoek. Uit dit onderzoek is gebleken dat in het zuidoostelijke deel van het plangebied verder onderzoek nodig is. Gezien de beperkte ruimte rond de huidige bebouwing om een proefsleuvenonderzoek te doen, zal de sloop van de bebouwing, de aanleg van de bouwkuip van het hotel en het uitgraven van de sloot archeologisch begeleid worden.

7.4 Geluid Beleidskader De beoordeling van het aspect geluid in ruimtelijke plannen vindt, voor het spoor­ en wegverkeerslawaai en gezoneerde industrieterreinen, zijn grondslag in de Wet geluidhinder. Voor vliegverkeerlawaai wordt het Luchthavenindelingbesluit (op grond van de Wet luchtvaart) als beoordelingskader gehanteerd. Daarnaast vindt de beoordeling van geluid zijn grondslag in de Wet ruimtelijke ordening, met betrekking tot de goede ruimtelijke ordening. In de Wet geluidhinder (Wgh) en het Besluit geluidhinder (Bgh) zijn voorkeursgrenswaarden ten aanzien van de geluidsbelasting op geluidsgevoelige functies opgenomen. Als daar niet aan voldaan kan worden, is het in bepaalde situaties mogelijk om zogenoemde hogere waarden vast te stellen. Voor de hogere waarden van de geluidsbelasting geldt dat deze lager dienen te zijn dan de maximaal te verlenen hogere waarde, voor verschillende situaties, die zijn neergelegd in de Wgh en het Bgh. De

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 42 van 50

gemeenteraad van Amstelveen heeft de "Deelnota Hogere Waarden" vastgesteld. In deze nota is de procedure uitgewerkt om de hogere waardenprocedure te doorlopen. In het hogere waardenbeleid is een aantal aspecten opgenomen die bij de afweging van een hogere waarde een rol speelt. Deze aspecten zijn: 1. het heersende geluidsniveau; 2. het toetsingskader om af te wijken van het heersende geluidsniveau; 3. cumulatie en compensatie. Doorwerking plangebied Nabij het hotel is een bestaande woning gelegen (Amsteldijk Zuid 182), een bedrijfsfunctie (Amsteldijk Zuid) en een doorgaande weg (Amsteldijk Zuid). Ondanks dat een hotel geen gevoelige bestemming is, is toch de geluidbelasting van en naar bovenstaande objecten inzichtelijk gemaakt door te toetsen aan de richtwaarden voor een goede ruimtelijke ordening. Het onderzoeksbureau NIPA Milieutechniek B.V. heeft een akoestisch onderzoek verricht (Rapportnr. N210005.002/LHO). Zie bijlage 4 voor het akoestisch onderzoek. Belasting bedrijfsfunctie op logiesgebouw Uit het onderzoek blijkt dat er wordt voldaan aan de richtwaarde van de optredende langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus. Belasting logiesgebouw op geluidgevoelige functies Uit het onderzoek volgt dat er wordt voldaan aan de toetsingswaarde voor de optredende langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus.

Uit het onderzoek blijkt dat het hoogste maximale geluidsniveau in de avondperiode wordt veroorzaakt door het sluiten van een portier van een personenwagen. Er wordt voldaan aan de toetsingswaarde, tevens blijkt dat het bestaande woon­ en leefklimaat van de bestaande woning Amsteldijk Zuid 182 niet wordt aangetast. Wegverkeerslawaai Uit de berekeningsresultaten blijkt op de gevels van het logiesgebouw een geluidbelasting van ten hoogste 59 dB als gevolg van wegverkeerslawaai. Er wordt niet voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB bij geluidgevoelige objecten, in dit onderzoek gehanteerd als richtwaarde voor wegverkeerslawaai bij het logiesgebouw. Als comfort­eis voor het binnengeluidniveau in geluidgevoelige ruimten kan de richtwaarde van 33 dB voor woningen worden aangehouden. Met de hoogste berekende geluidbelasting Lden van 59 dB van wegverkeer is een geluidwering benodigd van ten hoogste (59­33=) 26 dB. Wanneer de bouwaanvraag plaatsvindt, dient een nader onderzoek naar de geluidwering van de gevels plaats te vinden, waaruit moet blijken dat een geluidisolatiewaarde van minimaal 26 dB wordt gehaald vanwege de geluidbelasting van ten hoogste 59 dB.

7.5 Luchtkwaliteit Wettelijk kader De hoofdlijnen voor regelgeving van de luchtkwaliteitseisen zijn vastgelegd in de Wet milieubeheer (Wm). Artikel 5.16 Wm geeft weer onder welke voorwaarden de bestuursorganen bepaalde bevoegdheden (zoals wijzigingen van een bestemmingsplan) mogen uitoefenen. Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in principe geen belemmering: er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; een project leidt per saldo niet tot verslechtering van de luchtkwaliteit; een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging;

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 43 van 50

een project past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of binnen een regionaal programma van maatregelen. Vanaf 1 augustus 2009 is het NSL in werking getreden. In het NSL zijn alle maatregelen opgenomen die de luchtkwaliteit moeten verbeteren en tevens zijn ruimtelijke ontwikkelingen opgenomen die de luchtkwaliteit verslechteren. Overheden zijn gehouden de in het NSL opgenomen maatregelen uit te voeren en kunnen het NSL gebruiken als onderbouwing bij plannen voor de NSL­projecten. Met het NSL laat de Nederlandse overheid zien hoe zij aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit gaat voldoen. Grenswaarden Voor de beoordeling van de situatie in de omgeving van het plan zijn met name de volgende grenswaarden uit de Wet milieubeheer relevant: de jaargemiddelde concentraties voor stikstofdioxide (NO2) moeten vanaf 2015 voldoen aan de grenswaarde van 40 µg/m3; voor fijn stof (PM10) geldt vanaf 2011 een grenswaarde van 40 µg/m3 voor de jaargemiddelde concentratie; de 24­uurgemiddelde waarde voor PM10 mag niet vaker dan 35 keer per jaar overschreden worden (39 keer als rekening wordt gehouden met de zogenoemde zeezoutaftrek); voor PM2,5, deeltjes nog kleiner dan PM10, geldt vanaf 2015 een grenswaarde van 25 µg/m3 voor de jaargemiddelde concentratie.

Besluit en Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) is vastgelegd wanneer een project 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Een project is NIBM als het niet meer dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde voor NO2 en PM10 bijdraagt; concreet betekent dit een bijdrage van maximaal 1,2 µg/m3. Met name NO2 en PM10 zorgen in Nederland nog voor overschrijdingen van grenswaarden, vandaar dat deze grens is gekozen. In de Regeling NIBM is een aantal categorieën met maximale groottes aangewezen die NIBM zijn, waaronder woningbouw, kantoren en bepaalde inrichtingen. Als een project binnen de grenzen van deze Regeling valt, is verdere toetsing aan de grenswaarden niet nodig. In de 'Regeling NIBM bijdragen' is onder meer opgenomen dat voor woningbouwlocaties van een bepaalde omvang sprake is van niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de luchtkwaliteit ofwel dat het woningbouwproject geen aanmerkelijke negatieve invloed heeft op de luchtkwaliteit.

Voor woningbouwprojecten is de regeling van toepassing op woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 3.000 woningen omvat. Doorwerking plangebied Er is bij het onderhavige plan sprake van 'niet in betekende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtkwaliteit. Met NIBM bijdragen wordt voldaan aan de eisen van de Wet milieubeheer. Er is na planrealisatie geen relevant effect op de luchtkwaliteit als gevolg van het plan. Tevens is de huidige luchtkwaliteit in de omgeving van het plangebied voldoende. De luchtkwaliteit, of een geringe verandering daarvan, vormt geen belemmering voor het onderhavige bestemmingsplan.

7.6 Externe veiligheid Wettelijk kader

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 44 van 50

Bij externe veiligheid gaat het om de vraag of de veiligheid van personen in de omgeving van een risico­opleverende activiteit met gevaarlijke stoffen voldoende is gewaarborgd. Het gaat hier met name om de risico's van inrichtingen met gevaarlijke stoffen en van het vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoorweg en water en door buisleidingen. De veiligheidsnormen zijn vastgelegd in respectievelijk het Besluit externe veiligheid inrichtingen, Besluit externe veiligheid transportroutes en het Besluit externe veiligheid buisleidingen. De risicokaart Noord­Holland geeft inzicht in de risico's in de woon­ en werkomgeving. Op de kaart staan meerdere typen risicobronnen en ongevallen. De gegevens zijn afkomstig van gemeenten, waterschappen, provincies en Rijk. Doorwerking plangebied In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen risicobronnen. Ook op de wegen rondom het plangebied vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. In het plangebied en de omgeving zijn ook geen buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen gelegen. Impact van een vliegtuigongeval Het plangebied bevindt zich tevens in een gebied waar beperkingen gelden voor het toelaten van nieuwe gebouwen en functies.

Vanwege de ligging binnen het beperkingengebied van Schiphol moet worden gemotiveerd op welke wijze rekening is gehouden met de mogelijke gevolgen van een vliegtuigongeval met meerdere slachtoffers op de grond. Hierbij gaat het om een integrale beleidsmatige toelichting op het omgaan met risico's. Algemeen geldt dat het risico toeneemt naarmate de intensiteit van het ruimtegebruik toeneemt. Van belang hierbij is ook de aanwezigheid van gevaarlijke of ontplofbare objecten op de grond, waardoor vervolgschade kan ontstaan (kettingreacties of domino­effecten). Onderdeel van de motivering bij de locatiekeuze voor een nieuw kwetsbaar object vormen mitigerende maatregelen, zoals maatregelen om de bestrijdbaarheid van gevolgen van een ongeluk te bevorderen, vluchtwegen en bereikbaarheid van hulpdiensten, (inrichtings)maatregelen om de zelfredzaamheid van personen te bevorderen, training van bestuurders in crisismanagement, voorlichting, rampenbestrijdingsplannen en oefeningen. Als de locatie getroffen wordt door een neerstortend vliegtuig wordt de bebouwing geheel of gedeeltelijk verwoest. De aanwezige personen kunnen hierdoor (dodelijk) slachtoffer worden. In het plangebied en de directe omgeving zijn geen ontplofbare objecten aanwezig; bij een ongeval zal geen vervolgschade ontstaan door kettingreacties of domino­effecten.

Vanuit het Bouwbesluit gelden strenge eisen in verband met de bestrijdbaarheid van een ramp nabij een bouwwerk. In de realiteit zijn er voor de personen in het getroffen gebouw weinig mogelijkheden om zichzelf in veiligheid te brengen. Voor vluchten is immers geen tijd en gewone gebouwen bieden nu eenmaal onvoldoende bescherming tegen de risico's van een daarop neerstortend vliegtuig. Dit betekent dat de aandacht vooral uitgaat naar een goede bereikbaarheid van de projectlocatie, vluchtroutes voor omstanders en een adequate hulpverlening. Vanwege de nabijheid van de luchthaven Schiphol is de veiligheidsregio voorbereid op een vliegtuigongeval. De Wet Veiligheidsregio's verplicht veiligheidsregio's tot het beschikken over een crisisorganisatie. In het kort bestaat zo'n organisatie uit multidisciplinaire teams van politie, brandweer, geneeskundige hulpverlening en gemeenten die zich richten op bronbestrijding, redding, hulpverlening, opvang en nazorg. De nood­ en hulpdiensten treden in het geval van een vliegtuigongeval volgens het hiervoor geldende protocol op. Het plangebied is goed bereikbaar via de Amsteldijk Zuid.