Toelichting Amsteldijk Zuid 183

TOELICHTING Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 1 van 50

Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en doelstelling 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Geldende bestemmingsplannen 1.4 Leeswijzer HOOFDSTUK 2 VISIE PLANGEBIED 2.1 Uitgangspunten 2.2 Functionele en ruimtelijke uitwerking 2.3 Bouwontwikkeling 2.4 Motivatie gemaakte keuzes HOOFDSTUK 3 PLANOPZET 3.1 Algemeen 3.2 De bestemmingen HOOFDSTUK 4 UITVOERBAARHEID 4.1 Economische uitvoerbaarheid 4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 4.3 Handhaving HOOFDSTUK 5 BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE PLANGEBIED 5.1 Ruimtelijke karakteristiek 5.2 Functioneel gebruik HOOFDSTUK 6 BELEIDSKADER 6.1 Inleiding 6.2 Rijksbeleid 6.3 Provinciaal en regionaal beleid 6.4 Gemeentelijk beleid HOOFDSTUK 7 OMGEVINGSKWALITEIT 7.1 Bodem 7.2 Water 7.3 Archeologie 7.4 Geluid 7.5 Luchtkwaliteit 7.6 Externe veiligheid 7.7 Wet natuurbescherming 7.8 Verkeer en parkeren 7.9 Bedrijven en milieuzonering 7.10 Duurzaamheid 7.11 Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.)

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

3 3 3 4 5 7 7 7 8 9 12 12 12 14 14 14 16 19 19 22 23 23 23 25 35 38 38 39 41 42 43 44 45 47 47 48 49

pagina 2 van 50

HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en doelstelling De eigenaar van het perceel aan de Amsteldijk Zuid 183 te Amstelveen wenst het perceel te transformeren van een voormalig agrarisch perceel naar een boetiekhotel. In dit boetiekhotel zullen 24 hotelkamers in verschillende afmetingen worden gerealiseerd. Tevens voorziet het plan in een spa en fitnessruimte, een bar en ontbijtzaal en werk/vergaderplekken. Deze ontwikkeling past niet binnen het huidige bestemmingsplan, zodat een nieuw bestemmingsplan voor dit perceel moet worden vastgesteld.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het plangebied bevindt zich aan de Amsteldijk Zuid 183 te Amstelveen en betreft het perceel kadastraal bekend als gemeente Amstelveen, sectie K, nummers 854 en 855, en sectie X nummer 260. De totale oppervlakten van de percelen bedraagt circa 4.435 m2.

Afbeelding 1 Ligging plangebied

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 3 van 50

Afbeelding 2 Luchtfoto plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplannen Dit bestemmingsplan vervangt gedeeltelijk het bestemmingsplan “Landelijk Gebied”, dat op 2 juni 2010 is vastgesteld en sinds 26 mei 2011 onherroepelijk is. Het perceel heeft hierin de bestemming ‘Agrarisch – Agrarisch Bedrijf 2 (artikel 8) en ‘WRO – zone – Wijzigingsgebied 2 (artikel 50). Het bouwvlak mag voor 50% worden bebouwd met een maximum goot­ en bouwhoogte van respectievelijk 5 meter en 10 meter. Tevens gelden hier de dubbelbestemming ‘Waarde –Archeologie’ (artikel 36) en ‘Waterstaat – Waterkering’(artikel 39). Een boetiekhotel past niet binnen de bestemmingsomschrijving van 'Agrarisch ­ Agrarisch Bedrijf 2' Met toepassing van de wijzigingsbevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders de bestemming ‘Agrarisch – Agrarisch bedrijf 2’ wijzigen in de volgende bestemmingen: 1. De bestemmingen ‘Wonen’ en ‘Tuin’. Deze wijziging kan alleen plaatsvinden als het ter plaatse aanwezige bedrijf volledig beëindigd wordt en de herbestemming tot wonen geen belemmering vormt voor de omliggende (agrarische) bedrijven. 2. De bestemming ‘Gemengd – Voormalig Agrarisch Bouwperceel’. Met toepassing van deze bestemming zijn de volgende functies en activiteiten mogelijk: kleinschalige bedrijvigheid, zorgfuncties, maneges, paardenpensions, kleinschalige vormen van dag­ en verblijfsrecreatie en daarmee gelijk te stellen functies.

Het geldende bestemmingsplan voorziet in een lijst met de toegestane functies. Toegestaan zijn o.a. een kleine zorginstelling/zorgboerderij, ambachtelijke bedrijven en een kampeerboerderij. Deze wijzigingen kunnen alleen plaatsvinden indien er sprake is van een definitieve bedrijfsbeëindiging van het agrarisch bedrijf. In de wijzigingsbevoegdheid zijn wijzigingsregels opgenomen, welke als voorwaarde gelden bij het opstellen van een wijzigingsplan. Aan al deze wijzigingsregels dient voldaan te worden. De gewenste vervolgfunctie staat niet op de indicatieve lijst, waardoor er voor het realiseren van het boetiekhotel geen gebruik gemaakt kan worden van de wijzigingsbevoegdheid. Dit wil overigens niet zeggen dat de functie ongewenst is. In de indicatieve lijst worden diverse

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 4 van 50

recreatieve concepten genoemd als toegestane functies, waarmee een boetiekhotel te vergelijken is. Er zijn geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheden die de mogelijkheid bieden om het initiatief toe te staan. Ook de wijzigingsbevoegdheid naar Wonen of Gemengd – Voormalig Agrarisch Bedrijf biedt geen mogelijkheden. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken dient het geldende bestemmingsplan te worden herzien. Door middel van dit bestemmingsplan wordt de nieuwbouw van een boetiekhotel mogelijk gemaakt. De geldende bestemmingsplannen komen met de inwerkingtreding van dit bestemmingplan binnen dit plangebied te vervallen.

Afbeelding 3 Verbeelding (bron: ruimtelijke plannen) Naast het bestemmingsplan “Landelijk Gebied” gelden ter plaatse ook de paraplubestemmingsplannen ‘Herziening Begripsbepaling Peil’ (vastgesteld op 1 oktober 2014), ‘Schipholparkeren en Parkeernormen’ (vastgesteld op 22 maart 2017), ‘Archeologie en Cultuurhistorie’ (vastgesteld op 28 maart 2018) en ‘Wonen’ (vastgesteld op 12 juni 2019).

1.4 Leeswijzer In hoofdstuk twee worden de uitgangspunten van het ruimtegebruik voor de komende tien jaar gegeven. Hoofdstuk drie bevat de juridische vertaling van de visie van het bestemmingsplan. In hoofdstuk vier komt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aan bod. Om een indruk te krijgen wat met het bestemmingsplan wordt beoogd en hoe het juridisch vertaald wordt, is het lezen van deze hoofdstukken voldoende. Hoofdstuk vijf tot en met zeven geven de achtergronden, toelichting en motivatie op de gemaakte keuzen weer die uiteindelijk hebben geleid tot de planopzet. In hoofdstuk vijf wordt een beschrijving van het plangebied gegeven. Hoofdstuk zes gaat verder in op de beleidskaders. In het laatste hoofdstuk komen de omgevingsaspecten aan bod. Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 5 van 50

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 6 van 50

HOOFDSTUK 2 VISIE PLANGEBIED 2.1 Uitgangspunten Onderhavig bestemmingsplan voorziet in de wijziging van een agrarische bestemming tot een kleinschalige hotelfunctie, waarbij de voormalige agrarische bebouwing zal worden gesloopt en plaats zal maken voor een hotelfunctie. Het bestemmingsplan voorzag ter plaatse al in een wijzigingsbevoegdheid, maar het voornemen past hier niet helemaal in. Het bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183 komt overeen met de relevante beleidsstukken. In de vastgestelde Quickscan is het initiatief reeds getoetst aan de Provinciale Verordening, het Gebiedsperspectief en Beeldkwaliteitsplan Amstelscheg en het gemeentelijk beleid zoals de Accomodatiestrategie en het Beeldkwaliteitsplan Amsteldijk. Aan de hand van deze beleidsstukken is het initiatief middels diverse stedenbouwkundige uitgangspunten concreet uitgewerkt. In het vervolg van dit hoofdstuk wordt de functionele en ruimtelijke uitwerking van deze uitgangspunten nader toegelicht. In het vervolg van deze ruimtelijke onderbouwing wordt nader ingegaan op de relatie tussen het bestemmingsplan en de Structuurvisie 2025+ (paragraaf 6.4.1), de Beeldkwaliteitsplannen Amstelscheg en Amsteldijk (paragraaf 6.3.4) en de Accomodatiestrategie (paragraaf 6.4.3). Tevens wordt het overige relevante beleid hier behandeld.

2.2 Functionele en ruimtelijke uitwerking Het plangebied ligt op de westelijke oever van de Amstel, aan de dijk. Aan de overzijde van het plangebied mondt de Oude Waver uit in de Amstel. In de bestaande situatie is op het perceel voormalige agrarische bebouwing aanwezig. De huidige bebouwing bestaat uit een bedrijfswoning met daarachter enkele bijgebouwen en een apart staande schuur. De woning en bijgebouwen dateren uit 1993, de schuur uit 1987. De initiatiefnemer heeft het voornemen de huidige bebouwing te verwijderen en ter plaatse een zogenaamd Boetiekhotel te realiseren. Een boetiekhotel is gedefinieerd als kleinschalig hotel (maximaal 50 kamers), met een uniek concept qua inrichting en beleving. Het hoofdgebouw van het hotel is gepland ter plaatse van de huidige bebouwing aan de zuidzijde van de locatie en zal bestaan uit een langgerekt gebouw van twee verdiepingen waarin 24 hotelkamers van diverse afmetingen worden gerealiseerd. Achter het hotel is een zwembad gepland en op het erf komen aan de noordkant van het perceel parkeerplaatsen. Het gebied tussen het hotel en parkeerplaats wordt ingericht als tuin.

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 7 van 50

Afbeelding 4 Bestaande agrarische bebouwing

Afbeelding 5 Locatie bestaande hoofdgebouw en bijgebouw

2.3 Bouwontwikkeling In het bestemmingsplan Landelijk Gebied heeft de projectlocatie de bestemming 'Agrarisch – Agrarisch Bedrijf 2' conform artikel 8 van de planregels. Het totale agrarisch bouwperceel, zoals vastgelegd in het bestemmingsplan Landelijk Gebied heeft een

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 8 van 50

oppervlakte van 4400 m2. Voor de projectlocatie geldt een maximale goot­ en bouwhoogte van 5.00 en 10.00 meter en een bebouwingspercentage terrein van 50%. Op de locatie van de voormalige agrarische bedrijfswoning met aangebouwd boerderijdeel wordt op dezelfde footprint het kleinschalige boetiekhotel voorzien met 24 hotelkamers. De goot­ en bouwhoogte van het boetiekhotel bedragen respectievelijk 5.00 meter en 10.00 meter en de oppervlakte 563 m2 (zie bijlage 1 voor het schetsontwerp).

Afbeelding 6 Nieuw ontwerp vanaf de Amsteldijk

2.4 Motivatie gemaakte keuzes De agrarische bedrijfsfunctie op de projectlocatie is beëindigd en er ligt al een wijzigingsbevoegdheid op de locatie, die voorziet in de functiewijziging naar wonen of een gemengde bestemming. De nieuw voorziene bebouwing blijft binnen het oorspronkelijke bouwvlak en eveneens binnen het wijzigingsgebied. De thans gewenste vervolgfuntie staat niet op de voormelde indicatieve lijst behorende bij de wijzigingsbevoegdheid, hetgeen niet wil zeggen dat de functie hierdoor ongewenst is. Namelijk, binnen de bestemming Gemengd – Voormalig Agrarisch Bouwperceel zijn ook zogenaamde boerderijkamers toegestaan. Met boerderijkamers worden min of meer zelfstandige appartementen op het agrarisch bedrijf aangeboden ten behoeve van recreatief verblijf. Een recreatief concept, vergelijkbaar met een boetiekhotel, is derhalve ook mogelijk. Er dient sprake te zijn van een kleinschalig bedrijfstype dat kan worden toegestaan in combinatie met ruimtelijke kwaliteitswinst. In de bestaande situatie is er 876 m2 aan agrarische bedrijfsbebouwing aanwezig. Dit bestaat uit de voormalige agrarische bedrijfswoning met aangebouwd boerderijdeel met een oppervlakte van 563 m2 en een voormalige agrarische schuur met een oppervlakte van 304 m2. Het nieuw te realiseren boetiekhotel wordt gerealiseerd binnen de bestaande footprint van de woning met boerderijdeel.

De voormalige bedrijfsschuur zal worden gesloopt en zal ruimte maken voor een tuin en parkeergelegenheid. De ontwikkeling blijft binnen de voorgeschreven oppervlaktematen en maximaal voorgeschreven hoogtes uit het vigerende bestemmingsplan. Het is bij de transformatie van boerenerf naar een nieuwe functie van belang dat de kwaliteit van het landelijk gebied verbetert. Voor de onderhavige projectlocatie zijn daarom in de Quickscan diverse stedenbouwkundige uitgangspunten vastgesteld welke van belang zijn bij het ontwerp. Deze uitgangspunten zijn tot stand gekomen met in achtneming van het Gebiedsperspectief en Beeldkwaliteitsplan Amstelscheg: Doorzicht naar polderlandschap;

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 9 van 50

Minder bebouwing; Nieuwbouw op de plek van boerderij Typologie bestaande boerderij keert terug in nieuwbouw en is evenwijdig aan kavelstructuur; Nieuwbouw is ca 500 m2; Maximaal 2 lagen met een kap 10 meter nok en 5 meter goothoogte; Bestaande ontsluiting van de kavel is leidend.

Afbeelding 7 Stedenbouwkundige uitgangspunten De nieuwbouw voldoet aan alle uitgangspunten en wordt gewaarborgd dat er een in de omgeving passend gebouw wordt gerealiseerd.

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 10 van 50

Afbeelding 8 Uitgewerkt principeontwerp

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 11 van 50

HOOFDSTUK 3 PLANOPZET 3.1 Algemeen In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de wijze waarop de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkeling van het plangebied juridisch is vertaald. In het voorgaande hoofdstuk is beschreven welke ontwikkelingen in het plangebied plaatsvinden. In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke juridische­planologische instrumenten daarbij worden ingezet. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) die per 1 juli 2008 in werking is getreden verplicht gemeenten tot het opstellen van een bestemmingsplan voor het gehele grondgebied. In de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is nader uitgewerkt uit welke onderdelen een bestemmingsplan in ieder geval moet bestaan. Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. Deze onderdelen zijn bindend. De regels bevatten samen met de verbeelding het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en gebouwen en bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing. De toelichting is niet juridisch bindend, maar wordt als handvat en beleidskader/interpretatiekader voor het bestemmingsplan gebruikt. De bruikbaarheid van deze instrumenten is geheel afhankelijk van het doel van het bestemmingsplan en de gewenste bestemmingsmethodiek van de gemeente Amstelveen. Uitgangspunt is dat het bestemmingsplan moet voorzien in een passende regeling.

3.2 De bestemmingen De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: 1. Hoofdstuk 1: inleidende regels; met daarin definities en de wijze van meten en berekenen en de reikwijdte van dit bestemmingsplan. 2. Hoofdstuk 2: bestemmingsregels; welke het hart van ieder bestemmingsplan vormen. Ze zijn opgebouwd uit een bestemmingsomschrijving, waarin een omschrijving wordt gegeven van de aan de grond toegekende functie(s). Per bestemming worden bouwregels gegeven, waarin voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bouwbepalingen worden geregeld. 3. Hoofdstuk 3: algemene regels; deze hebben betrekking op in beginsel alle voorafgaande regels. Hierbij gaat het onder meer om de antidubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels, algemene bouwregels en algemene afwijkingsbevoegdheid. 4. Hoofdstuk 4: overgang­ en slotregels. De inleidende regels in hoofdstuk 1 en de algemene regels in hoofdstuk 3 gelden voor het bestemmingsplan als geheel. Zij werken door in de diverse bestemmingen. Artikelsgewijze beschrijving regels en bestemmingen. Hoofdstuk 1 Inleidende regels Begrippen (artikel 1) Hierin worden de begrippen gedefinieerd die in de planregels worden gebruikt. Wijze van meten (artikel 2)

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 12 van 50

Hierin wordt aangegeven hoe de diverse maten worden gemeten en de inhoud en oppervlakte van bouwwerken worden berekend om zo een éénduidige toepassing van de bebouwingsregeling te bewerkstelligen. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Horeca - Hotel (artikel 3) De bestemming Horeca ­ Hotel is bestemd voor een hotel. Water (artikel 4) Water is als zodanig bestemd. Het water kan tevens worden gebruikt door de brandweer als bluswater. Dubbelbestemmingen (artikelen 5 en 6) Als dubbelbestemmingen zijn opgenomen Waarde ­ Archeologie en Waterstaat ­ Waterkering. De primaire bestemming mag de belangen welke worden behartigd binnen de dubbelbestemmingen niet onevenredig schaden. Hiervoor is in de planregels een regeling opgenomen. Hoofdstuk 3 Algemene regels Anti-dubbeltelregel (artikel 7) Deze bepaling dient om te voorkomen dat bijvoorbeeld een grondoppervlak dat in een bepaald geval al eens als berekeningsgrondslag voor de toelaatbare oppervlakte aan bebouwing heeft gediend, later nog eens als berekeningsgrondslag voor een ander bouwwerk wordt gebruikt, maar dat dan tot gevolg heeft dat in het eerste geval een situatie ontstaat die afwijkt van het plan. Algemene bouwregels (artikel 8) In dit artikel (toegelaten overschrijdingen) wordt aangegeven in welke gevallen de in dit plan aangegeven bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en/of hoogtematen mogen worden overschreden.

Dit betreffen bijvoorbeeld liftkokers, schoorstenen en balkons. Algemene afwijkingsregels (artikel 9) In dit artikel wordt bepaald in het kader van welke algemene afwijkingen in het plangebied gebruik gemaakt kunnen worden. Luchtvaartverkeerzones-LIB (artikel 10 en 11) Hier wordt aangegeven waar de gronden binnen de gebiedsaanduidingen en vrijwaringszones (Luchtvaartverkeerzones LIB) voor bedoeld zijn. Hoofdstuk 4 Overgangs­ en slotregels Overgangsrecht (artikel 12) Samengevat wordt hierin gewaarborgd dat bouwwerken en gebruiksvormen die bij de totstandkoming van het plan reeds bestaan, maar nu in strijd raken met het plan, mogen blijven bestaan. Daarbij wordt het hierin mogelijk gemaakt om op te treden tegen eerder ontstaan illegaal gebruik. Slotregel (artikel 13) Voor de duidelijkheid, o.a. bij benoeming en verwijzing, is hierin een eenduidige naam voor het gehele plan inclusief de toelichting aangegeven.

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 13 van 50

HOOFDSTUK 4 UITVOERBAARHEID 4.1 Economische uitvoerbaarheid 4.1.1 Financieel-economische haalbaarheid De realisatie van de in dit bestemmingsplan rechtstreeks mogelijk gemaakte ontwikkeling is in handen van een ontwikkelende partij. Met deze partij heeft de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten. Niet is gebleken dat de ontwikkelende partij over onvoldoende middelen beschikt om de bedoelde ontwikkeling te kunnen realiseren en de exploitatiebijdrage aan de gemeente te voldoen. Uit het onderzoek is daarnaast gebleken dat er geen onvoorziene hoge kosten zijn te verwachten. Het bestemmingsplan is derhalve economisch uitvoerbaar. 4.1.2 Verhaal van kosten Om gemaakte kosten te verhalen dient de gemeenteraad ingevolge artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening een exploitatieplan vast te stellen voor de gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen (zie artikel 6.2.1 Bro). In artikel 6.2.1 Bro wordt als een bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid Wro o.a. aangewezen een bouwplan voor de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen. Op basis van dit bestemmingsplan wordt een nieuwbouwplan ontwikkeld als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Het vaststellen van een exploitatieplan is daarom in eerste instantie noodzakelijk.

In dit geval wordt het kostenverhaal via een anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente geregeld en is een exploitatieplan niet meer nodig.

4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 4.2.1 Inspraak Het ontwerp is gedurende zes weken ter inzage gelegd van 17 november 2023 tot en met 28 december 2023. Gedurende de termijn van ter inzage legging heeft eenieder de gelegenheid gekregen om schriftelijk zienswijzen kenbaar te maken. Er zijn geen zienswijzen ingediend. 4.2.2 Bro-partners Reeds in een vroeg stadium van onderhavig project is contact gelegd met de Gedeputeerde Staten van Noord­Holland. Op 23 april 2021 is vooroverleg met de provincie gestart, waarna wij op 17 augustus 2021 een reactie hebben ontvangen. Op basis van het advies en vragen van de provincie is het ontwerp op een aantal punten aangepast, zowel in het landschap als het gebouw, welke reeds op 18 oktober 2021 is gedeeld met de provincie. In het kader van het wettelijk vooroverleg op grond van het Besluit op de ruimtelijke ordening is het voorontwerp (nogmaals) toegezonden aan de hieronder genoemde provinciale­ en rijksdiensten en andere instanties op 30 maart 2023. De toezending is gedaan met het verzoek om binnen 4 weken te reageren en met de mededeling, dat indien niet binnen die termijn zal zijn gereageerd, wordt aangenomen, dat het voorontwerp bestemmingsplan geen aanleiding heeft gegeven tot het maken van opmerkingen. 1. Gedeputeerde Staten van Noord­Holland

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 14 van 50

2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Waternet/Waterschap AGV Steunpunt Monumenten en Archeologie (MOOI Noord­Holland) Cultureel erfgoed Brandweer Amstelland Liander Gasunie Rijkswaterstaat De dorpsraad Nes aan de Amstel

De instanties welke staan vermeld onder de nummers 3, 4, 7 en 9 hebben niet gereageerd, zodat mag worden aangenomen, dat het voorontwerp geen aanleiding heeft gegeven tot het maken van opmerkingen. De instanties welke staat vermeld onder nummer 1, 5, 6 en 8 heeft te kennen gegeven, dat zij geen opmerkingen hebben, dan wel dat het voorontwerp geen onderwerpen raken waarbij deze instantie belang heeft. De instantie welk staat vermeld onder nummer 2 heeft inhoudelijk schriftelijk gereageerd op het voorontwerp bestemmingsplan. Hieronder volgt een samenvatting van de reactie en het commentaar daarop van het college van burgemeester en wethouders. Reactie Waternet Waterveiligheid De geplande werkzaamheden vinden plaats in de beschermingszone van de regionale waterkering. Het hotel dient buiten de kernzone en het profiel van vrije ruimte geplaatst te worden. Op basis van de aangeleverde tekeningen kan niet goed worden beoordeeld of de kelder binnen het profiel van de vrije ruimte valt. De werkzaamheden als het graven van oppervlaktewater, het bouwen van het boetiekhotel, eventuele grondwateronttrekkingen en het maken van een inrit moeten met Waternet worden afgestemd, zodat deze werkzaamheden en de uitvoering van het dijkverbeteringsplan elkaar niet in de weg zitten. Tevens is een watervergunning benodigd.

Waterkwantiteit Door de beperkte toename van verharding en verbreding van sloten, heeft het plan geen negatieve invloed op de waterkwantiteit (waterberging). Eigenaar is verantwoordelijk voor het onderhouden van de te verbreden (nieuwe) sloot. Daarom adviseert het waterschap om een schouwstrook langs de sloot te hebben, zodat dit goed machinaal kan gebeuren. Op basis van de schets lijkt de sloot erg lastig te onderhouden worden, omdat het boetiekhotel direct aan het water ligt. Bij heftige piekbuien kan het waterpeil stijgen, daarom adviseert Waternet om de kelder waterdicht en de ramen voldoende hoog boven het waterpeil te plaatsen (minimaal +10 cm t.o.v. de maaiveldhoogte). Waterkwaliteit Waternet adviseert om zoveel mogelijk natuurvriendelijke oevers (NVO) aan te leggen bij verbreding van de sloot. Dit heeft een positief effect op de waterkwaliteit en biodiversiteit. Een NVO is een oever met een flauw talud, dat gedeeltelijk onderwater (ondiep) ligt. Het hotel mag niet grootschalig over de sloot hangen (als een steiger), omdat door de schaduwwerking dit nadelig is voor de waterkwaliteit. Overig Het natuurzwembad mag niet lozen op het oppervlaktewater.

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 15 van 50

Er is voor het plan niet beschreven hoe wordt omgegaan met afvalwater. Het afvalwater moet worden aangesloten op de riolering. Lozing via een lozingsvoorziening is niet de bedoeling. Bestemmingsplan Het waterschap heeft geen op­ of aanmerkingen op de regels en de verbeelding van het bestemmingsplan. Het beleid van het waterschap ontbreekt in de toelichting van het bestemmingsplan. Dit dient te worden toegevoegd. De toelichting van het bestemmingsplan dient te worden uitgebreid door de benoemde belangen uit dit advies te beschrijven. Daarnaast ontbreekt de paragraaf over klimaatadaptatie. Wordt voldaan aan het MRA basisveiligheidsniveau klimaatbestendige nieuwbouw 3.0? Reactie burgemeester en wethouders Onder dankzegging voor de inhoudelijke reactie, onderschrijven wij het belang van de inhoud van de reactie. De inhoudelijke reactie zal puntgewijs worden beantwoord: Naar aanleiding van de nabijheid van de waterkering is er nader contact geweest met Waternet. Er zijn dwarsprofielen van het hotel opgesteld, welke zijn beoordeeld door Waternet. Hieruit is gebleken dat het hotel ten opzichte van de dijk gerealiseerd kan worden. Ook is gebleken dat de bouw van het hotel de werkzaamheden van de dijkverbetering niet in de weg staan. De realisatie van het hotel ten opzichte van de waterkering is uitvoerbaar gebleken.

Bij de aanvraag van werkzaamheden dient nog wel een watervergunning te worden aangevraagd. De reactie van Waternet met betrekking tot de sloot direct naast het boetiekhotel wordt meegenomen in de uitvoering van het plan. Het heeft geen gevolgen voor het onderhavige bestemmingsplan. Naar aanleiding van de reactie van Waternet met betrekking op afvalwaterlozing, is de opmerking over de aansluiting op het riool opgenomen in paragraaf 7.2 van de toelichting van dit bestemmingsplan. Het beleid van het waterschap is toegevoegd in paragraaf 7.2 van dit bestemmingsplan. Het MRA basisveiligheidsniveau klimaatbestendige nieuwbouw is opgenomen in het Amstelveense Actieplan Klimaatadaptatie Amstelveen. Deze kaders zijn vervolgens weer opgenomen in het PLECK 4.0, waaraan is getoetst in paragraaf 7.10 van de toelichting van dit bestemmingsplan. In onderhavig plan wordt voldaan aan de gestelde kaders voor klimaatadaptatie. De belangen uit de reactie van Waternet worden verwerkt in de toelichting van dit bestemmingsplan.

4.3 Handhaving 4.3.1 Uitvoerings- en handhavingsbeleid Handhaving op het gebied van ruimtelijke ordening spitst zich toe op het gebruik van de gronden en opstallen, de maatvoering van bouwwerken en het uitvoeren van werken en werkzaamheden waarvoor een omgevingsvergunning nodig is. Handhaving kan kortweg worden omschreven als: elke handeling die er op is gericht de naleving van rechtsregels te bevorderen of een overtreding te beëindigen. Handhaving is geen doel op zich maar draagt bij aan de realisatie van de ruimtelijke doelstellingen die met het bestemmingsplan worden beoogd en de bescherming van de verschillende belangen die worden gewaarborgd. Een bestemmingsplan bevat daarom een handhavingsparagraaf. Hierin wordt een toelichting gegeven op de wijze waarop de gemeente het juridische normenkader van het

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 16 van 50

bestemmingsplan handhaaft, dat door middel van de planregels in samenhang met de planverbeelding in het leven is geroepen. Het niet naleven van een bestemmingsplan komt neer op het ondergraven van één van de meest waardevolle en invloedrijkste instrumenten van de gemeentelijke overheid. Daarnaast is het een inbreuk op en aantasting van de belangrijkste waarborgen die de burger en bedrijven op gemeentelijk niveau hebben. De maatschappij mag immers verwachten en eisen van de gemeentelijke overheid dat zij de regelgeving die zij in het bestemmingsplan heeft opgenomen ook zal handhaven. Het niet naleven en handhaven van het bestemmingsplan tast de geloofwaardigheid van de gemeente in het algemeen aan. Om deze redenen is het noodzakelijk het bestemmingsplannen te handhaven en te blijven handhaven. De gemeente is verplicht om uitvoerings­ (vergunningverlening) en handhavingsbeleid vast te stellen in een of meer documenten, waarin gemotiveerd wordt aangegeven welke doelen wij onszelf stellen bij de uitvoering en handhaving en welke activiteiten we daarvoor zullen uitvoeren. Deze verplichting is nu al opgenomen in het Besluit omgevingsrecht en komt ook in de Omgevingswet terug. De gemeente heeft aan deze verplichting invulling gegeven in het actuele VTH beleidsplan, waarin zowel het uitvoerings­ als het handhavingsbeleid is opgenomen.

Deze nota beschrijft de visie, doelstellingen, prioriteiten, uitgangspunten en strategieën op het gebied van vergunningverlening, toezicht en handhaving. Het is gebaseerd op een analyse van de problemen die zich kunnen voordoen met betrekking tot de naleving van de geldende wetgeving, waaronder dit bestemmingsplan. Een andere belangrijk uitgangspunt zijn de toepasselijke algemeen verbindende voorschriften, de beleidskaders en een analyse van inzichten, technieken en werkwijzen die gebruikt kunnen worden voor de uitvoering. Het gehele uitvoerings­ en handhavingsbeleid geeft ten minste inzicht in: De prioriteiten bij de uitvoering van voorgenomen activiteiten. De methodiek die de gemeente gebruikt om te bepalen of gestelde doelen worden bereikt. De objectieve criteria voor het beoordelen van aanvragen voor en beslissingen over een omgevingsvergunning en het afhandelen van meldingen. De werkwijze bij vergunningverlening en het afhandelen van meldingen. De afspraken die door de gemeente met de Omgevingsdienst en met de organen die belast zijn met de strafrechtelijke handhaving zijn gemaakt. De wijze waarop het toezicht op de naleving van het bij of krachtens de betrokken wetten bepaalde wordt uitgeoefend om de gestelde doelen te bereiken.

De wijze waarop bestuurlijke sancties en de termijnen die bij het geven en uitvoeren daarvan worden gehanteerd en de strafrechtelijke handhaving onderling worden afgestemd, waarbij tevens aandacht wordt besteed aan de aard van de geconstateerde overtredingen. De wijze waarop de gemeente handelt na overtredingen die zijn begaan door of in naam van de eigen gemeente of van andere organen behorende tot de overheid. In de jaarlijkse uitvoeringsprogramma’s worden deze prioriteiten vertaald in daadwerkelijke activiteiten. Jaarlijks evalueren we de uitgevoerde inspanningen en toetsen we de bijdrage aan de beleidsdoelstellingen. Doen we nog de juiste dingen op de juiste wijze of signaleren we ontwikkelingen die een aanpassing van het (ruimtelijke) beleid vragen? Het uitvoeringsprogramma, jaarverslag en de evaluatie worden toegestuurd aan de gemeenteraad. 4.3.2 Handhavingsopgave Wanneer een bestemmingsplan onherroepelijk is geworden, dan is de discussie over de inhoud van het plan afgerond en dienen overheid en burgers zich aan het plan te Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 17 van 50

houden. Gebruik en/of bouwen dat niet in overeenstemming is met de verbeelding en/of de planregels is dan in strijd met het geldende bestemmingsplan. De zorg dat situaties gedurende de planperiode in overeenstemming zijn en blijven met het geldende bestemmingsplan valt onder het begrip handhaven. Goede handhaving vereist dat, naast de overheid ook belanghebbenden en de gebruikers van een plangebied op eenvoudige wijze kennis kunnen nemen van de inhoud van het geldende bestemmingsplan. Om dit te bereiken zijn bestemmingsplannen digitaal toegankelijk via het internet. In de opzet van voorliggend bestemmingsplan is al rekening gehouden met deze nieuwe ontwikkeling. Een bestemmingsplan dient een handhavingsparagraaf te bevatten. Hierin dient een toelichting te worden gegeven op de wijze waarop de gemeente het juridische normenkader van het bestemmingsplan zal handhaven, dat door middel van de planregels in samenhang met de planverbeelding in leven is geroepen. Het niet naleven van een bestemmingsplan komt neer op het ondergraven van één van de meest waardevolle en invloedrijkste instrumenten van de gemeentelijke overheid. Daarnaast is het een inbreuk op en aantasting van de belangrijkste waarborgen die de burger op gemeentelijk niveau heeft.

De burger mag immers verwachten en eisen van de gemeentelijke overheid dat zij de regelgeving die zij in het bestemmingsplan heeft opgenomen ook zal handhaven. Het niet naleven en handhaven van het bestemmingsplan tast de geloofwaardigheid van de gemeente in het algemeen aan. Om deze redenen is het noodzakelijk de handhaving van bestemmingsplannen ter hand te nemen en te blijven nemen. De gemeente is verplicht om uitvoerings­ (vergunningverlening) en handhavingsbeleid vast te stellen in een of meer documenten, waarin gemotiveerd wordt aangegeven welke doelen wij onszelf stellen bij de uitvoering en handhaving en welke activiteiten we daarvoor zullen uitvoeren. Deze verplichting is nu al opgenomen in het Besluit omgevingsrecht en komt ook in het Omgevingswet terug. De gemeente heeft aan deze verplichting invulling gegeven in het actuele VTH beleidsplan, waarin zowel het uitvoerings­ als het handhavingsbeleid is opgenomen. Deze nota beschrijft de visie, doelstellingen, prioriteiten, uitgangspunten en strategieën op het gebied van vergunningverlening, toezicht en handhaving. Het is gebaseerd op een analyse van de problemen die zich kunnen voordoen met betrekking tot de naleving van de geldende wetgeving, waaronder dit bestemmingsplan.

Een ander belangrijk uitgangspunt zijn de toepasselijke algemeen bindende voorschriften, die beleidskaders en een analyse van inzichten, technieken en werkwijzen die gebruikt kunnen worden voor de uitvoering.

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 18 van 50

HOOFDSTUK 5 BESCHRIJVING HUIDIGE SITUATIE PLANGEBIED Dit is een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied. De ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt met dit bestemmingsplan is al behandeld in hoofdstuk 2.

5.1 Ruimtelijke karakteristiek 5.1.1 Het plangebied in groter verband Het plangebied ligt op de westelijke oever aan de Amstel, aan de dijk. Aan de overzijde van het plangebied mondt de Oude Waver uit in de Amstel. De projectlocatie valt binnen het door de provincie Noord­Holland vastgestelde Landelijk Gebied en Bijzonder Provinciaal Landschap Amstelscheg. Het deelgebied valt binnen het zogenaamde Groene Hart van de randstad. Het plangebied ligt ten zuiden van de dorpskern van Nes aan de Amstel en valt binnen het landelijk gebied en de Amstelscheg. Het groene karakter van Amstelveen wordt in grote mate bepaald door de Amstel en de ‘buitens’ tussen de rivier en de bebouwing van Amstelveen. Ten zuiden van de rijksweg A9 en ten oosten van de Ringsloot ligt het buitengebied met Wester­Amstel Zuid, de historische Kruitmolen en de dorpskern Nes aan de Amstel. Agrarische bedrijven en de karakteristieke lintbebouwing langs de dijken kenmerken nog in grote mate het gebied. De onderhavige locatie is gelegen in het gebiedsdeel Nes aan de Amstel. Nes aan de Amstel is het zuidelijk deel van het bovenland langs de Amstel, dat ligt onder het niveau van de Amstel, maar boven het polderniveau. Het langgerekte gebied wordt begrensd door de Amstel, Nesserlaan, Hollandse Dijk en de ringsloot van de Bovenkerkerpolder.

Bebouwingskarakteristiek De historische verbindingsweg Amsteldijk­Zuid met lintbebouwing en de kavelstructuur zijn zeer bepalend voor de hoofdstructuur van het gebied. Van oudsher lag verspreid aan de Amsteldijk een aantal agrarische bedrijven met woonhuizen. De lintbebouwing kent een grote verscheidenheid van voornamelijk vrijstaande, naar de dijk gerichte woonhuizen. De meeste woningen bestaan uit twee bouwlagen en een kap; in een enkel geval is het hoogteverschil gebruikt voor een extra onderlaag. Voor de lintbebouwing zijn voornamelijk traditionele materialen als baksteen en (gebakken) dakpannen gebruikt. Kenmerkend voor het gehele lint is dat de woonhuizen zijn gericht op de dijk, waarbij oudere woningen dichter aan de weg liggen dan de recentere woningen. Rondom de kern liggen de woningen vrijwel direct aan de dijk. In de loop van der tijd is, door de verdichting van de lintbebouwing en toevoeging van voorzieningen centraal in het gebied, de huidige kern Nes aan de Amstel ontstaan. De aanleg van de Kerklaan en Pastoor van Zantenlaan met eenvoudige eengezinswoningen vormde de eerste uitbreiding in de jaren zestig. In de jaren zeventig en tachtig kwamen er in de kern meer dan honderd woningen bij. De uitbreiding betreft eengezinswoningen van twee lagen en een kap in halfopen bouwblokken. Aan de rand van de kern staan vrijstaande bungalows met een plat dak.

De stedenbouwkundige opzet zorgt voor een gelijkmatige overgang van de kern naar het landschap. Tussen de lintbebouwing en uitbreiding is, als gevolg van versnipperd eigendom, een open overgangsgebied ontstaan. Bij de overgang tussen het lint en de Kerklaan sluit de nieuwe bebouwing aan op de oorspronkelijke lintbebouwing. Tussen de woonkerk en het open, landelijke gebied ligt een aantal voorzieningen, zoals een trapveldje, kerkhof, kerk en tuincentrum. Aan de noordkant van de kern Nes aan de Amstel heeft het agrarische gebied een open, landschappelijk karakter. Ten zuiden van de kern wisselen open grasland en kassencomplexen elkaar af. De oorspronkelijke slotenstructuur is nog herkenbaar. Kenmerkend voor het landelijk gebied zijn de woonhuizen gericht op de dijk met daarachter bedrijfsgebouwen.

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 19 van 50

5.1.2 Beschrijving plangebied Terreininrichting Het ontwerp houdt de continuïteit van het dijkprofiel van de Amstel intact zodat de dijken als autonome en continue structuren herkenbaar blijven. Bouw vindt alleen plaats op maaiveldniveau. Het plan kent een ruime landschappelijke begrenzing van het terrein, die aansluit op het bestaande omringende landschap. Het nieuwe ontwerp staat haaks op de dijk op de plek van de huidige hoofdbebouwing. Het nieuwe gebouw staat op maaiveld op vergelijkbare afstand van de dijk als de huidige bebouwing. De schuur van circa 300 m2 wordt afgebroken waardoor er naast de nieuwe hoofdbebouwing veel meer ruimte ontstaat voor de landschappelijke begrenzingen en doorzichten van de Amsteldijk over het historisch landschap. Veel van de bestaande boerderijen worden omzoomd door een singelbeplanting. De bomenrij van de aangrenzende kavel wordt in lijn met dit principe in het ontwerp doorgezet aan de noordzijde van deze kavel. De parkeerplaatsen komen daarmee zo veel mogelijk uit het zicht. De bestaande sloot aan de zuidzijde wordt plaatselijk verbreed tot aan het gebouw. Aan de westzijde achter het gebouw komt een natuurbad. Rond om het bad grenzend aan het gebouw worden een aantal bomen geplant voor de privacy van de plek.

Het resterende landschap zal een open agrarisch karakter houden doorlopend tot aan de dijk en de entree van het gebied zodat het doorzicht vanaf de Amsteldijk over het landschap sterk wordt verbeterd ten opzichte van de huidige situatie. Het landelijke beeld langs de Amsteldijk wordt versterkt door de knotwilgen in het westelijke dijktalud. De vier knotwilgen op deze kavel zullen daarom worden behouden. Boetiekhotel De ontwikkeling van het boetiekhotel vindt plaats binnen het bestaande erf. De bestaande erfontsluiting vanaf de dijk wordt daarbij gebruikt. Een deel van de schuren komt in het nieuwe plan niet meer als volume terug en maakt zo plaats voor herstel van het landschap en openheid. Het bebouwde oppervlak van de nieuwe situatie is daarmee ook aanzienlijk kleiner dan het huidige oppervalk van gebouwen. In opzet refereert het ontwerp aan de oorspronkelijke lage bebouwing van de stallen en schuren haaks op de dijk. Het is een typische bebouwingsvorm die het landschap in de omgeving van het plangebied domineren. De architectuur en de materialisatie van de hoofdmassa refereren aan de oorspronkelijke functie. De vorm is helder en eenvoudig van opzet. Het volume is afgedekt met een prominente kap van metaal.

De materialen van gevels in glas en hout en het dak van metaal refereert naar de meer agrarische bebouwing (hooiberg, stal, schuur) opgebouwd uit een combinatie van traditionele modernere materialen. De heldere vorm van het nieuwe ontwerp wordt gedomineerd door het dak van metaal waarin de dakramen en de PV­cellen aan de zuidzijde van het gebouw zijn geïntegreerd in de afwerking. Met een nokhoogte van 10 meter en een goothoogte van 5 meter voldoet het plan aan de stedenbouwkundige uitgangspunten. Het gebouw heeft een footprint van 10,8 meter x 46 meter met een oppervlakte van 497 m2. Dit is circa 90% van het huidige oppervlak van het hoofdgebouw, de woning en de twee stallen die daaraan gekoppeld zijn. Op de begane grond zijn op de koppen van het hoofdgebouw gemeenschappelijke functies gemaakt. Aan de dijkzijde een grote gemeenschappelijke ruimte met een kleine bar/keuken. De ruimte zal vooral als ontspanningsruimte of als vergaderruimte voor zakelijke klanten functioneren. Aan de polderzijde is een spa gemaakt. De spa en het natuurbad vormen een functioneel geheel. Bomen en lage begroeiing geven het bad de privacy vanaf de dijk. Ertussen liggen nog 9 kamers en de ontsluiting naar de eerste verdieping. Op de verdieping liggen de overige kamers, in totaal heeft het gebouw 24 kamers.

Het dak heeft op koppen van het gebouw een overstek waaronder aan beide zijden een terras voor de bijeenkomstruimten. Langs de richting van het gebouw zijn de terrassen van de kamers gesitueerd. Het dak wordt aan deze zijden met de grond verbonden met een serie van lichte kolommen. De kolommen vormen een overgang tussen het interieur en het omringende landschap. De landschappelijke schaal van het gebouw wordt op deze Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 20 van 50

manier doorgetrokken in de gevels. Het transparante karakter van de gevel met de relatie naar de buitenruimte blijft bestaan maar wordt ruimtelijke begrensd door de kolommen. Kijkend langs de lange gevels vanaf de dijk houdt het gebouw zijn uniformiteit, een helder object in het landschap. 5.1.3 Cultuurhistorie/archeologie Cultuurhistorie Langs de gehele oostelijke gemeentegrens loopt de rivier de Amstel, en de daarnaast gelegen Amsteldijk. Naast de functionele waarde, namelijk de barrière die de dijk vormt tegen het water uit de Amstel, heeft de dijk ook cultuurhistorische waarde. De hoger gelegen dijk vormt al vele eeuwen de doorgaande route voor het vervoer van mensen en goederen tussen Amsterdam en Ouderkerk aan de Amstel. Ook is hier, langs de dijk en op het hoger gelegen bovenland, in de afgelopen eeuwen bebouwing ontstaan, variërend van buitenplaatsen tot boerderijen en arbeiderswoningen. Nog altijd is de Amsteldijk een zeer geliefde plek om te wonen en te recreëren. Archeologie Het overgrote deel van Amstelveen bestaat uit verveend, drooggemaakt of met zand opgespoten gebied (polder). Binnen dit gebied geldt een lage archeologische verwachtingswaarde. Het plangebied is gelegen binnen het 'bovenland': een niet verveend gebied dat bewaard is gebleven omdat het vanaf de veenontginningen in de Middeleeuwen als ontginningsas werd gebruikt en werd bewoond en bebouwd.

Dit gebied, gelegen direct achter de Amsteldijk, kent een hogere archeologische verwachtingswaarde dan de polder. Ter plaatse van de Amsteldijk Zuid 183 geldt de dubbelbestemming Waarde ­ Archeologie. In 2016 is het gemeentelijk archeologisch beleid, en de daarbij behorende archeologische verwachtingskaart, geactualiseerd. Dit geactualiseerde beleid is door een Paraplubestemmingsplan gemeentebreed veranderd. De gebieden met de hoogste verwachting zijn vermeld als 'AMK­terrein' (Archeologische MonumentenKaart) of als 'historische kern'. Dit zijn de op de kaart rood gekleurde gebieden (Amsterdamseweg, Oude Dorp, bestaande en voormalige buitenplaatsen langs de Amstel en locaties van voormalige molens en posten Linie van Kravenhoff). Hiervoor geldt dat bij bodemverstoring van meer dan 50 m2 een archeologisch onderzoek dient te worden gestart. In de zones waar 'historische bebouwing' is gelegen (Amsterdamseweg, Handweg, Legmeerdijk, Bovenkerkerweg en de Amsteldijk) geldt verplicht onderzoek bij bodemverstoringen groter dan 100 m2. De zone van het onverveende bovenland (gebied ten westen van de Amsteldijk, groot loopveld (tracé ten zuiden van de A9) en het onverveende gebied in het noordwesten van Amstelveen) heeft een middelhoge verwachtingswaarde. Hiervoor geldt dat bij bodemverstoringen van meer dan 5.000 m2 een archeologisch onderzoek dient te worden gestart.

Het overgrote deel van Amstelveen bestaat uit verveend, drooggemaakt of met zand opgespoten gebied. Binnen dit gebied geldt een lagere archeologische verwachtingswaarde. Hiervoor geldt dat bij bodemverstoringen van meer dan 10.000 m2 een archeologisch onderzoek dient te worden gestart.

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 21 van 50

Afbeelding 9 Uitsnede archeologische verwachtingkaart. De Amsteldijk Zuid 183 is zwart omcirkeld. Conclusie Op de planlocatie geldt een Waarde ­ Archeologie 2 (hoge verwachting) en een Waarde ­ Archeologie 3 (middelhoge verwachting). Bij Waarde ­ Archeologie 2 geldt het criterium van maximaal 100 m2 bodemverstoring. Met de beoogde ontwikkeling zal de bodemverstoring groter zijn dan 100 m2. Om deze reden voor het gehele plangebied een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. Hier wordt nader op in gegaan onder paragraaf 7.4.

5.2 Functioneel gebruik Dit bestemmingsplan voorziet in een bestemmingswijziging van Agrarisch ­ Agrarisch Bedrijf 2 naar Horeca ­ Hotel en Water. Deze bestemmingswijziging zal het gebruik van een hotelfunctie mogelijk maken. Voor het bouwen van het hotel geldt dat dit uitsluitend binnen het bouwvlak mag worden gebouwd.

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 22 van 50

HOOFDSTUK 6 BELEIDSKADER 6.1 Inleiding Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de belangrijkste ruimtelijke beleidskaders. Achtereenvolgens komt het relevante rijks­, provinciale, regionale en gemeentelijk beleid aan bod. Het beleid en de wetgeving op milieugebied wordt behandeld in hoofdstuk 7.

6.2 Rijksbeleid 6.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De Nationale Omgevingsvisie, de NOVI, komt voort uit de Omgevingswet en is een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Uitgangspunt is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. De NOVI richt zich op vier prioriteiten. 1. Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie 2. De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden 3. Onze steden en regio's sterker en leefbaarder maken 4. Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win­win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied.

Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Relevantie plangebied Voor het plangebied geldt de prioriteit 'Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied'. Binnen deze prioriteit zijn een aantal beleidskeuzes gesteld waaronder de beleidskeuze "Unieke landschappelijke kwaliteiten worden versterkt en beschermd. Nieuwe ontwikkelingen in het landelijk gebied voegen landschapskwaliteit toe. Omgevingsbeleid wordt landschapsinclusief". In de huidige situatie is op het perceel voormalige agrarische bebouwing aanwezig. Door de oude bedrijfsbebouwing te verwijderen en een boetiekhotel op het perceel te realiseren, wordt bijgedragen aan een toevoeging van landschapskwaliteit. Het nieuwe hotel zal passend zijn binnen het landschap. De ontwikkeling draagt daarmee bij aan het behalen van de doelen van de NOVI. 6.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk rijksbeleid te borgen en legt daarmee nationale ruimtelijke belangen vast.

De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 23 van 50

aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. In hoofdstuk 2 van het Barro is, om de nationale belangen te beschermen per onderwerp (één onderwerp per titel) aangegeven welke beperkingen er per welk (ruimtelijk) gebied gelden. Relevantie plangebied Voor het plangebied is onderdeel 7 'Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde' relevant. Het plangebied valt binnen de Stelling van Amsterdam. Onder paragraaf 6.3.3 wordt beschreven dat het initiatief de waarden van de Stelling van Amsterdam niet zal schaden. Het planvoornemen is in lijn van het Barro. 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Op 1 juli 2017 is de Nieuwe Ladder voor Duurzame Verstedelijking in werking getreden (artikel 3.1.6 lid 2 en 3 Besluit ruimtelijke ordening). De nieuwe Ladder is ten opzichte van de voorgaande Ladder vereenvoudigd. De drie treden zijn komen te vervallen en er is een nieuwe bepaling toegevoegd. De Laddertoets geldt alleen voor plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Toetsing aan de nieuwe Ladder houdt in dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan een ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied dient tevens een motivering te worden opgenomen waarin wordt onderbouwd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Relevantie plangebied Bij een ruimtebeslag van minder dan 500 m2 is er in beginsel geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling zal binnen deze oppervlaktemaat blijven. Daarnaast is in de huidige situatie reeds sprake van bebouwing op het perceel. In de nieuwe situatie zal het totaal aantal bebouwd oppervlakte afnemen ten opzichte van de huidige situatie. Een toetsing aan de Ladder is niet van toepassing. 6.2.4 Luchthavenindelingbesluit Schiphol (2002) Het oorspronkelijke Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) stamt uit 2002, en is op 31 augustus 2004 gewijzigd in werking getreden. Het LIB is een Algemene Maatregel van Bestuur (AmvB), die gebaseerd is op artikel 8.4 van de Wet luchtvaart. Met het LIB wordt in kaartmateriaal een zogenaamd beperkingengebied vastgesteld.

Het LIB bevat voor dat beperkingengebied regels waarbij beperkingen zijn gesteld ten aanzien van de bebouwing en het gebruik van gronden, voor zover die beperkingen noodzakelijk zijn met het oog op de veiligheid en de geluidsbelasting in verband met de nabijheid van de luchthaven Schiphol. Per 4 november 2015 is een wijziging van het Luchthavenindelingbesluit (LIB) in werking getreden. Doel van deze wijziging is om de vliegveiligheid rondom Schiphol in afdoende mate te borgen. Hiervoor zijn de zogenaamde toetshoogtes in de omgeving van Schiphol aanzienlijk verlaagd. Bestemmingsplannen dienen deze verlaagde toetshoogtes in acht te nemen. Gebouwen hoger dan de toetshoogtes kunnen alleen worden toegestaan, indien het Rijk hiervoor een verklaring van geen bezwaar (vvgb) heeft afgegeven of een positief radar advies heeft afgegeven. Het instrument "radar advies" is een nieuw instrument naast het reeds bestaande vvgb. Voor de radartoets gelden afzonderlijke toetshoogtes; deze zijn opgenomen in een nieuwe kaart in bijlage 4a bij het LIB. De procedures voor een vvgb en een radaradvies gelden allebei afzonderlijk van elkaar, maar kunnen ook samenvallen wanneer verschillende toetsvlakken worden doorsneden. De genoemde beperkingen betreffen: Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 24 van 50

de bestemming en het gebruik van grond in verband met het externe­veiligheidsrisico vanwege het luchthavenverkeer; de bestemming en het gebruik van grond in verband met de geluidbelasting vanwege het luchthavenluchtverkeer; de maximale hoogte van objecten in, op of boven de grond, in verband met de veiligheid van het luchthavenluchtverkeer; een bestemming die, of van een gebruik dat, vogels aantrekt, in verband met de veiligheid van het luchthavenluchtverkeer. Bij de eerste twee van de bovengenoemde typen beperkingen zijn in ieder geval gronden aangewezen die niet gebruikt dan wel bebouwd mogen worden ten behoeve van woningen, of andere in het besluit aangewezen gebouwen. Op 1 januari 2018 is het LIB gewijzigd in werking getreden. De regelwijziging ziet op een eigen bevoegdheid voor het lokaal bestuur om binnen bestaand stedelijk gebied woningen toe te voegen. In het gebied binnen zone 4 blijft de grens van 25 woningen per bouwplan gehandhaafd en mogen bestaande geluidgevoelige gebouwen vervangen worden door een nieuw geluidgevoelig gebouw. In het bestaand stedelijk gebied tussen de grens van zone 4 en de 20 Ke­contour gelden nu en ook onder het regime van het nieuwe LIB geen kwantitatieve beperkingen aan woningbouw. Relevantie plangebied Het voorliggende plan valt binnen het beperkingengebied voor hoogte van het LIB.

Op grond van artikel 2.2.1d, tweede lid zijn op gronden die zijn aangewezen op de kaarten in bijlage 3 met het nummer 5, dienen gemeenten te motiveren in de toelichting op het bestemmingsplan de wijze waarop rekening is gehouden met de mogelijke gevolgen van een vliegtuigongeval met meerdere slachtoffers op de grond als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen. Hier zal nader op in worden gegaan in paragraaf 7.6. Op grond van artikel 2.2.2, eerste lid, en artikel 2.2.2a van het LIB zijn op gronden die zijn aangewezen op de kaarten in bijlage 4 en 4a bij het besluit geen objecten toegestaan die hoger zijn dan de op de kaarten aangegeven maximale waarden. De hoogtes zijn gerelateerd aan het N.A.P. Binnen het plangebied geldt een maximale bouwhoogte van 146 meter en een toetshoogte in verband met radarapparatuur van 54 meter. Op grond van artikel 2.2.4 is geen vaste laserinstallatie of windturbine toegestaan vanaf een minimale hoogte. In onderhavig plan worden geen laserinstallaties of windturbines gerealiseerd, waardoor dit artikel hier niet aan de orde is.

6.3 Provinciaal en regionaal beleid 6.3.1 Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 Op 19 november 2018 is de Omgevingsvisie NH2050 door Provinciale Staten (PS) vastgesteld. Met deze visie richt de provincie zich op langetermijnambities en –doelen, met oog voor kwaliteiten die de provincie langjarig wil koesteren en die proberen in te spelen op veranderingen en transities die tijd nodig hebben. De visie spreekt zich dus uit over het Waarom en ten dele over het Wat. Onder de hoofdambitie, balans tussen economische groei en leefbaarheid, zijn samenhangende ambities geformuleerd. In het Visiedeel zijn de ambities uitgewerkt in zogenaamde samenhangende bewegingen naar de toekomst. Het gaat om de volgende vijf bewegingen: Dynamisch schiereiland ­ hier is het benutten van de unieke ligging leidend waarbij de kustverdediging voorop staat en waar toeristische en recreatieve kansen benut kunnen worden en natuurwaarden worden toegevoegd. Metropool in ontwikkeling ­ hierin wordt beschreven hoe de Metropoolregio Amsterdam steeds meer als één stad gaat functioneren en dat de reikwijdte van de

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 25 van 50

metropool groter wordt. Door het ontwikkelen van een samenhangend metropolitaan systeem wordt de agglomeratiekracht vergroot. Sterke kernen, sterke regio’s ­ deze beweging gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die daarmee het voorzieningenniveau in de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden en de kernen hun herkenbare identiteit behouden. Nieuwe energie ­ in deze beweging gaat het over het benutten van de economische kansen van de energietransitie en circulaire economie. Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving ­ deze beweging gaat over het ontwikkelen van natuurwaarden in combinatie met het versterken van de (duurzame) agrifoodsector. De vijf geschetste bewegingen staan niet op zichzelf. Samen met de randvoorwaarden en ontwikkelprincipes uit het onderdeel Leefomgevingskwaliteit, vormen ze de provinciale visie. De provincie hanteert de ontwikkelprincipes om een hoge leefomgevingskwaliteit te kunnen (blijven) bieden. Alle ontwikkelprincipes hangen met elkaar samen en moeten ook als zodanig worden gelezen, zo wordt in de visie beschreven. Deze principes zijn overkoepelend: ze gelden voor de hele provincie. Hierbij komen de thema’s gezondheid, veiligheid, klimaatadaptatie en landschap aan bod, alsook een aantal generieke principes voor het gebruik van de fysieke leefomgeving.

De systematiek van de visie impliceert dat diverse gebieden een samenhang kennen van verschillende bewegingen en ontwikkelingsprincipes. De intentie van de provincie is om aan de visie een uitwerkingsprogramma te koppelen. Gelijktijdig met de besluitvorming over de Omgevingsverordening die gekoppeld is aan de Omgevingsvisie (medio 2019) worden daartoe acties vastgesteld. In de omgevingsvisie is aangegeven dat rond Amsterdam een metropool wordt gevormd. Het gaat hier om een stedelijk systeem van grotere en kleinere kernen, met Amsterdam als hoogstedelijke kernstad, een landschap met hoge gebruiks­ en belevingswaarde, een multimodale bereikbaarheid, een havengebied met energietransitie en circulaire economie als dragers en Schiphol als internationale hub. De ontwikkeling van de metropool komt tot uiting door een snel groeiend aantal inwoners, arbeidsplaatsen en bezoekers, leidend tot een tendens van concentraties van economische functies. Relevantie plangebied Het initiatief voorziet in het verwijderen van verouderde opstallen, waaronder de huidige woning met enkele bijgebouwen, een apart staande schuur en de perceelsverharding. Op deze locatie zal een hotel met circa 24 kamers gerealiseerd worden.

De totale verharding zal afnemen ten opzichte van de huidige situatie en er zal meer ruimte beschikbaar komen voor groen wat zal zorgen voor een verbeterde uitstraling van het plangebied. Het initiatief is in lijn met het provinciaal beleid. 6.3.2 Omgevingsverordening Noord-Holland 2020 Op 22 oktober 2020 heeft de provincie de nieuwe verordening vastgesteld, zijnde de Omgevingsverordening NH2020. Op 1 januari 2023 is de meest recente versie in werking getreden. In de Omgevingsverordening NH2020 worden de eerste stappen gezet om de sturingsfilosofie uit de Omgevingsvisie NH2050 te vertalen in juridische regels. Deze sturingsfilosofie luidt als volgt: We gaan uit van het principe 'Lokaal wat kan, regionaal wat moet', gelet op de diversiteit aan regio's, om ruimte te bieden aan maatwerk en om vorm te kunnen geven aan een wendbare samenleving. Hierbij staat de opgave centraal. Dat bepaalt de wijze van sturing en samenwerking. In de verordening in het provinciale beleid in regels vertaald. Relevantie plangebied

Bestemmingsplan Amsteldijk Zuid 183

pagina 26 van 50

Afbeelding 10 Uitsnede kaart Omgevingsverordening NH2020 Het perceel is op grond van de Omgevingsverordening NH2020 gelegen binnen diverse werkingsgebieden, waarvan enkele van toepassing zijn op onderhavige ontwikkeling, namelijk: Bodemsanering Landelijk gebied Bijzonder Provinciaal landschap Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde Beschermingszone regionale waterkering Bodemsanering Afdeling 4.3 en Afdeling 7.4 van de verordening is op dit perceel van toepassing. Afdeling 4.3 legt eisen op voor wat betreft meldings­ evaluatie­ en nazorgplicht bij bodemsanering in artikel 4.44, 4.45 en 4.46. De inhoud van een saneringsplan wordt beschreven in Afdeling 7.4 van de verordening. De ontwikkelaar zal hier bij de bodemsanering binnen het perceel rekening mee houden. Landelijk gebied Artikel 6.5 Voormalige agrarische bouwpercelen 1. Ter plaatse van het werkingsgebied landelijk gebied kan een ruimtelijk plan voorzien in de mogelijkheid dat de bestaande bebouwing op een voormalig agrarisch bouwperceel, inclusief de agrarische bedrijfswoning(en) en uitgezonderd kassen, wordt gebruikt voor kleinschalige vormen van bijzondere huisvesting, werken, recreatie, gebruiksgerichte paardenhouderij of zorgfuncties indien: a. sprake is van volledige beëindiging van het agrarisch bedrijf; b.