Exploitatieplan De Scheg Midden

Gemeente Amstelveen neemt een faciliterende rol en wil met de verschillende grondeigenaren overeenstemming bereiken over de ontwikkeling van het gebied. Hierbij wordt het risico van de (vastgoed)ontwikkeling zoveel mogelijk bij de markt gelaten en wil de Gemeente Amstelveen bij voorkeur door middel van een anterieure overeenkomst, met als achtervang het exploitatieplan, haar kostenverhaal verzekeren.

1.2. Vraagstelling: bepaal de inbrengwaarde van de objecten binnen de grenzen van het Exploitatieplan De Scheg Midden In het kader van het vast te stellen exploitatieplan voor De Scheg Midden, vroeg u ons de inbrengwaarde van de gronden/eigendommen binnen de grenzen van het exploitatieplan van deelgebied De Scheg Midden te bepalen.

1.3. Waarderingsgrondslag: werkelijke waarde cf. artikel 40b/40f Onteigeningswet Inbrengwaarde zoals gedefinieerd in artikel 6.13 lid 1 onder c ten 1e van de Wet ruimtelijk ordening (Wro): Indien geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b en 40f van de onteigeningswet. Omdat de taxatie plaatsvindt in het kader van een inbrengwaarde van een gebiedsontwikkeling wordt aansluiting gezocht bij de uit de onteigeningswetgeving, zijnde de ‘werkelijke waarde’. Werkelijke waarde zoals gedefinieerd in artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet: De werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, wordt vergoed. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar andere maatstaf bepaald. In deze definitie is de fictie van redelijk handelende partijen opgenomen. De voorkeur wordt gegeven het begrip ‘werkelijke waarde’ te interpreteren als ‘marktwaarde’ onder de volgende uitgangspunten: a.

De hypothetische verkoopperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaatsgevonden voor de taxatie datum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; b. De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; c. Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; d. Om de marktwaarde te schatten moet de taxateur éérst bepalen wat de optimale aanwending is, ofwel het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik.

110739/R1/1.1 Pagina 6 van 79

Deze toepassing brengt met zich mee dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke gebruik op basis van de vigerende bestemming (de zogenaamde gebruikswaarde) dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming (de zogenaamde complexwaarde). Marktwaarde (‘market value’) zoals gedefinieerd in IVS 104 paragraaf 30.1 is: Het geschatte bedrag waartegen een object of recht c.q. verplichting zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Definitie gebaseerd op de RICS taxatiestandaarden, Red Book, versie 2022 Nederlandse vertaling.

1.4. Diverse bijzondere uitgangspunten, niet substantieel gewijzigd na opdrachtverstrekking Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat ofwel uitgaat van feiten die verschillen van de daadwerkelijke feiten zoals die gelden op de taxatiedatum, of die niet zouden worden vastgesteld door een typische marktdeelnemer in een transactie op de taxatiedatum. De waardering is op verzoek van opdrachtgever tot stand gekomen op basis van onderstaande bijzondere uitgangspunten: • De waardering van de complexwaarde vindt plaats onder het bijzondere uitgangspunt dat op de waardepeildatum sprake is van een onherroepelijk bestemmingsplan (niet meer vatbaar voor enig beroep en bezwaar) dat de beoogde ontwikkeling van De Scheg met in totaal 1.430 woningen, een school en een huisartsenpost mogelijk maakt. Van dit ontwikkelprogramma worden 457 woningen gerealiseerd in deelgebied Midden. • De complexwaarde is een directe afspiegeling van: o het ‘Ruimtelijk Raamwerk De Scheg’ d.d. 30 december 2019 opgesteld door de gemeente Amstelveen, waarin de ruimtelijke hoofdstructuur van de gebiedsontwikkeling is omschreven; o de opzet voor De Scheg Midden met als documentnaam ‘20240508 Stedenbouwkundig plan De Scheg Midden’ d.d. 8 mei 2024; alsmede het overzicht met programmatische uitkomsten per e-mail (e-mail d.d. 25 juni 2024 van dhr. Z.

Schouman, planeconoom namens de gemeente Amstelveen) met uitgangspunten over de bebouwing en twee documenten met uitgangspunten over het ruimtegebruik: ‘fv240905_versnijdingen’ d.d. 5 september 2024 opgesteld door Rogeo en ‘ko240905_Waarderingsoverzicht’ d.d. 5 september 2024 (peildatum eigendomsgegevens 1 augustus) opgesteld door Rogeo; o een vijftal documenten inzake De Scheg West: (1) ‘Stedenbouwkundig plan De Scheg West’ d.d. 29 juni 2023, (2) ‘Exploitatieplan De Scheg West – Bijlage grens exploitatieplan’ d.d. 13 juli 2023, (3) ‘Exploitatieplan De Scheg West – Bijlage Eigendommenkaart’ d.d. 13 juli 2023, (4) Excel-document ‘ko230707_Waarderingsoverzicht Inbrengwaarden’ d.d. 7 juli 2023 en (5) Excel-document ‘fv230713_versnijdingen’ d.d. 13 juli 2023 opgesteld door Rogeo, waarin het plan van deelgebied De Scheg West is omschreven; o een drietal documenten inzake De Scheg Oost: (1) ‘Amstelveen de Scheg Oost Stedenbouwkundig Plan’ opgesteld door Atelier DUTCH d.d. 9 april 2021, (2) ‘4599 Amstelveen STBK situatie’ d.d. 14 mei 2020 van Schippers en (3) ‘Ruimtegebruik Scheg t.b.v. taxatie 2020’ d.d. 30 december 2019, waarin het plan van deelgebied De Scheg Oost is omschreven; o Het volgende ontwikkelprogramma: ▪ Een school op een totale kavel van 5.006 m². ▪ Een huisartsenpost van circa 300 m² BVO. ▪ 963 vrije sector koopwoningen (544 West, 295 Midden, 124 Oost).

▪ 273 vrije sector huurwoningen: 205 rijwoningen in West met een oppervlak van 90 m² GBO per woning. 24 rijwoningen van circa 80 m² GBO en 44 rijwoningen van circa 105 m² GBO in Midden. ▪ 48 appartementen in De Scheg Oost die in de categorie middeldure koop vallen waarvoor een maximale verkoopprijs geldt van € 408.637, - VON prijspeil 1 januari 2024 (conform ‘Huur en koopgrenzen Amstelveen conform Doelgroepenverordening en Woonagenda 2024 openbaar’ gedeeld door de gemeente op 5 juni 2024).

110739/R1/1.1 Pagina 7 van 79

▪

•

50 middeldure huurwoningen in De Scheg West met een oppervlak van 60 m² GBO. Voor deze woningen geldt een maximale huurprijs van € 1.059,95 per maand prijspeil 1 januari 2024 (conform de bovengrens voor middelduur laag in ‘Huur en koopgrenzen Amstelveen conform Doelgroepenverordening en Woonagenda 2024 openbaar’ gedeeld door de gemeente op 4 juni 2024). Conform de doelgroepenverordening geldt voor de middeldure huurwoningen een exploitatieverplichting voor een periode van 20 jaar. De huurprijs mag in deze periode jaarlijks met maximaal CPI geïndexeerd worden. Na twintig jaar is de eigenaar vrij de woning als commerciële huurwoning te exploiteren of uit te ponden. ▪ 96 sociale huurwoningen in De Scheg Midden. Voor deze woningen geldt een maximale huurprijs gelijk aan de liberalisatiegrens. Per 2024 € 879,66 per woning per maand. In de waardering wordt het uitgangspunt gehanteerd dat er een exploitatieverplichting geldt van twintig jaar. Voor de sloopkosten voor De Scheg Midden wordt in de taxatie aangesloten op de kosten die door de gemeente hiervoor worden opgenomen in het exploitatieplan. Dit zijn de sloopkosten conform de gemeentelijke raming ‘Raming Schegmidden 20240808’, vertaald in ‘20240905_ m2 slopen per eigenaar EP’.

De in de taxatie gehanteerde bijzondere uitgangspunten vinden wij reëel aangezien de taxatie plaatsvindt in het kader van de door de gemeente (opdrachtgever) opgestelde bestemmings- en exploitatieplannen, waarin bovenstaande kaders eveneens worden gehanteerd. Gedurende het taxatieproces zijn er geen substantiële aanpassingen geweest ten opzichte van de (bijzondere) uitgangspunten zoals vermeld in de opdrachtbrief. Wel zijn er enkele aanvullende documenten aangeleverd die de bijzondere uitgangspunten nader invullen.

1.5. Leeswijzer In hoofdstuk 2 van deze rapportage leest u onze aanpak voor de taxatie. Deze aanpak leidde tot de uitkomst van de waardering zoals te vinden in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4 tot en met 7 vormen de onderbouwing van de waardering. In hoofdstuk 4 vindt u een beschrijving van het getaxeerde object. In hoofdstuk 5 en 6 wordt inzicht gegeven in hoe de waardering tot stand is gekomen bij taxatie van de grond op basis van huidig (hoofdstuk 5) en toekomstig gebruik (hoofdstuk 6). Hoofdstuk 7 betreft de bronvermelding.

110739/R1/1.1 Pagina 8 van 79

2. Aanpak: inbrengwaarde afgeleide van gebruikswaarde en complexwaarde 2.1. Werkwijze: gebruikswaarde op basis van WEVAB principe, complexwaarde op basis van bijzonder uitgangspunt en WEV principe Na opdrachtverstrekking deden wij onderzoek naar de kenmerken van het te taxeren object, door de gegevens verstrekt door de opdrachtgever en door openbare bronnen te analyseren. Vervolgens is de locatie deels intern en deels extern geïnspecteerd. Op basis hiervan is een redelijk beeld verkregen van de kenmerken van de opstallen en gronden die onderdeel uitmaken van het te taxeren object De Scheg Midden en de aangrenzende deelgebieden De Scheg West en De Scheg Oost. Vanwege de ruimtelijke en functionele samenhang tussen deze gebieden concludeerden wij dat de waardering van de complexwaarde op basis van de integrale waardering van de deelgebieden De Scheg West, De Scheg Midden en De Scheg Oost moet plaatsvinden. Op basis van een marktonderzoek is de opbrengstpotentie in de huidige staat en bij het beoogd eindbeeld bepaald. Hierbij zijn de kenmerken en contouren van het ontwikkelprogramma afgewogen tegen referenties en beschikbare bronnen, om te komen tot een inschatting van de marktconforme opbrengstpotentie en de stichtingskosten van het vastgoed. Daarnaast is op basis van beschikbare informatie en kengetallen een raming gemaakt van de grondexploitatiekosten.

Specifieke aandacht is uitgegaan naar de bovenwijkse investeringen die de Gemeente Amstelveen doet om de gebiedsontwikkeling mogelijk te maken, en de toerekenbaarheid van deze kosten naar de gebiedsontwikkeling De Scheg. Wij hebben beperkt tot nihil informatie over bijvoorbeeld eventuele huursituaties, exploitatiegegevens of onderhoudsbegrotingen ontvangen. De taxateurs behouden zich daarom het recht voor de taxatie aan te passen op het moment dat de gebruikssituatie substantieel afwijkt van de aangenomen staat. De inbrengwaarde van de eigendommen van grondeigenaren en de Gemeente Amstelveen volgt uit de vergelijking tussen de waarde bij voortzetting van het huidige agrarische gebruik van de gronden en bestemming van de gronden (Waarde in het Economisch Verkeer bij Agrarische Bestemming, hierna WEVAB) en de waarde die volgt uit de ontwikkeling van het complex conform het beoogde woningbouwplan. Om de inbrengwaarde van de eigendommen te bepalen, hebben wij de volgende drie stappen doorlopen: 1. 2.

3.

Waardebepaling bij voortzetten van het gebruik dat mogelijk is binnen de kaders van het huidige bestemmingsplan. (WEVAB) Waardebepaling bij herontwikkeling naar een woongebied met inachtneming van de specifieke elementen zoals benoemd onder de bijzondere uitgangspunten. (Waarde in het Economisch Verkeer, hierna WEV) Bepaling van de inbrengwaarde door confrontatie van hiervoor genoemde twee waarderingen; in principe geldt de hoogste waarde van de gebruikswaarde en de complexwaarde als inbrengwaarde.

2.2. Taxatiedatum: 31/7/2024 Op 25 juni 2024 bezichtigde taxateur P.S. de Bruin RT RM het object en de directe omgeving. Taxateur heeft een deel van de opstallen van buiten en binnen kunnen opnemen en daardoor een betrouwbaar beeld kunnen krijgen van de kenmerken. Een deel van de opstallen is alleen van buiten bezichtigd (geveltaxatie). Aanvullend heeft de taxateur gebruik gemaakt van luchtfoto’s uit openbare bronnen om tot een waardeoordeel te komen. Op 31 juli 2024 is het object nogmaals bezichtigd, ditmaal zonder interne opname. In de taxatie wordt 31 juli 2024 gehanteerd als peildatum. Taxateur heeft geen informatie over de exploitatie van de huidige objecten ontvangen (bijvoorbeeld huurdersinformatie). Doordat neemt de schattingsonzekerheid voor de vaststelling van de waarde bij voortzetting van het huidige gebruik toe.

110739/R1/1.1 Pagina 9 van 79

Omdat de gebruikswaarde dusdanig lager ligt dan de complexwaarde en de schattingsonzekerheid van de geveltaxatie deze conclusie niet verandert, vormt de geveltaxatie geen beperking of belemmering voor het gebruik van deze taxatie voor bepaling van de inbrengwaarde van de objecten binnen De Scheg Midden.

2.3. Taxatiemethodiek: gebruikswaarde comparatief bepaald, complexwaarde residueel bepaald en comparatief getoetst Deze taxatie heeft betrekking op het bepalen van de inbrengwaarde zoals gedefinieerd in artikel 6.13 lid 5 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Voor het bepalen van de inbrengwaarde zijn artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet relevant. Navolgend een beknopte omschrijving van de gehanteerde taxatiemethodes.

2.3.1. Waardering object bij herontwikkeling: residuele (grond)waarde methode De residuele grondwaarde is het residu van de opbrengsten en kosten (bouwkosten, bijkomende kosten, algemene kosten, winst en risico en rente) van het te ontwikkelen en/of te transformeren vastgoed en de kosten van het bouw- en woonrijp maken van het gebied. In de waardering maken wij onderscheid tussen de vastgoedontwikkelingsfase, om de waarde van bouwrijpe gronden te bepalen, en de grondexploitatiefase, teneinde de waarde van de grond in huidige staat te bepalen. Ook houden wij rekening met tijdsinvloeden (prijsontwikkelingen en financieringskosten).

Figuur: residuele grondwaarde methodiek (omcirkeld het transactiemoment in het vastgoedontwikkelingsproces dat wordt getaxeerd)

2.3.2. Waardering object bij herontwikkeling: complexwaarde methode De waarde van de individuele objecten bepaalden wij op basis van een complexwaarde. Hierbij zijn de kosten en opbrengsten van de integrale ontwikkeling in kaart gebracht volgens de residuele grondwaardemethode. De resulterende waarde van het complex rekenden wij vervolgens naar rato van het kaveloppervlak toe aan de individuele objecten. Hierbij hanteren wij het egalisatieprincipe, welke kort samengevat inhoudt dat de verschillende bestemmingen binnen één complex worden uitgesmeerd over alle gronden binnen dat complex. Uit de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie volgt dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is dat voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd.

110739/R1/1.1 Pagina 10 van 79

2.3.3. Waarde object bij herontwikkeling en voortgezet gebruik: vergelijkingsmethode Voor de waardering van het object bij herontwikkeling naar woningbouw én bij voorzetting huidig gebruik pasten wij de vergelijkingsmethode toe. Deze methode is gebaseerd op het direct vergelijken van in de markt gerealiseerde transacties van vergelijkbare objecten met het getaxeerde object. Deze methode vereist voldoende transactiegegevens van vergelijkbare objecten en is de meest bruikbare methode voor homogeen of courant vastgoed. Voordelen van deze methode zijn de eenvoud, transparantie en communiceerbaarheid. Deze methode is voor herontwikkeling beperkter toepasbaar op het getaxeerde aangezien de waarde van gronden sterk afhangt van de plankenmerken van de ontwikkeling (bebouwingsgraad, eisen ten aanzien van sociale- en middeldure huurwoningen, bovenwijkse kosten) en prijsniveaus op de lokale woningmarkt. In de bijlage vindt u een beschrijving van de verschillende taxatiemethodieken die door de RICS worden onderscheiden.

110739/R1/1.1 Pagina 11 van 79

3. Inbrengwaarde: € 63.867.420,- exclusief BTW De inbrengwaarde van het object (19 ha gronden met diverse opstallen) bedraagt met inachtneming van de in dit rapport genoemde uitgangspunten en bijzondere uitgangspunten, per 31 juli 2024:

€ 63.867.420,- exclusief BTW Zegge: DRIEENZESTIG MILJOEN ACHTHONDERDZEVENENZESTIGDUIZEND VIERHONDERDTWINTIG EURO exclusief BTW Onder de regels van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs zijn wij verplicht bij het bepalen van de marktwaarde onder bijzondere uitgangspunten eveneens de huidige marktwaarde zonder bijzondere uitgangspunten vast te stellen. In dit geval is het bepalen van deze waarde expliciet geen onderdeel van de opdracht, omdat het exploitatieplan alleen doorgang vindt onder de condities inclusief de bijzondere uitgangspunten. De huidige marktwaarde zonder de genoemde bijzondere uitgangspunten wordt daarom niet relevant geacht door de opdrachtgever en valt buiten de scope van de opdracht. De opdrachtgever heeft dit bevestigd door middel van ondertekening van de offerte. De inbrengwaarde betreft de hoogste van de gebruikswaarde van afgerond € 10,6 miljoen kosten koper en de complexwaarde, bij herontwikkeling naar woongebied, van € 63,9 miljoen exclusief BTW. In de waardering is de volledige schadeloosstelling op basis van het huidig gebruik niet berekend; het verschil tussen de gebruikswaarde en de complexwaarde is op individueel eigendomsniveau dermate groot dat ook na volledige schadeloosstelling de complexwaarde voor alle individuele eigendommen hoger ligt dan de gebruikswaarde.

Onderstaand een overzicht van de waardering van de eigendommen binnen het getaxeerde gebied.

Aldus opgemaakt naar eer en geweten, beste kennis en wetenschap te Rotterdam op 27 september 2024. Handtekening taxateur

Handtekening taxateur

G.M. Thomassen MSc MRICS RT RICS Registered Valuer

Ing. P.S. de Bruin RT RM

110739/R1/1.1 Pagina 12 van 79

Tabel: opbouw van de inbrengwaarde van het getaxeerde

110739/R1/1.1 Pagina 13 van 79

Tabel: opbouw van de inbrengwaarde van het getaxeerde* *In opdracht van de gemeente voerde Rogeo een digitale inmeting uit. Deze inmeting is accurater dan de gegevens bekend in het Kadaster. Uit deze inmeting van Rogeo blijkt dat het oppervlak van een aantal percelen afwijkt van de gegevens geregistreerd in het Kadaster. Voor de bepaling van de waarde wordt uitgegaan van de digitale inmeting (bron: ‘fv240905_versnijdingen’ d.d. 5 september 2024 en ‘ko240905_Waarderingsoverzicht’ d.d. 5 september 2024). In het exploitatieplan gaat de gemeente bij gehele percelen uit van het kadastrale oppervlakte en bij gedeeltelijke percelen wordt uitgegaan van de digitale inmeting. Hierdoor ontstaat een verschil ten opzichte van de digitale inmeting, maar op totaalniveau is dit verschil beperkt (<0,1%).

110739/R1/1.1 Pagina 14 van 79

3.1. De waarde is minder dan 5% gewijzigd ten opzichte van eerste concept Op 8 juli 2024 brachten wij de eerste conceptresultaten uit. Ten opzichte van dit concept is de taxatie op enkele punten aangepast. Vanwege een wijziging in het exploitatieplangebied is op 27 september 2024 een update uitgegeven. Aangezien het beide een waardemutatie van de marktwaarde betreft van respectievelijk 0,9% en 1,0%, beide ruim binnen een bandbreedte van 5%, lichten wij dit verschil verder niet toe. Rapport CONCEPT Taxatierapport - De Scheg Midden, Amstelveen Taxatierapport De Scheg Midden, Amstelveen Taxatierapport De Scheg Midden, Amstelveen

Kenmerk

Datum

Marktwaarde

110739/R1/0.1

08/07/2024

€ 64.434.413

Toelichting waarde mutatie -

110739/R1/1.0

13/08/2024

€ 64.497.602

-

110739/R1/1.1

27/09/2024

€ 63.867.420

-

3.2. Strength, weaknesses, opportunities and threats Ter onderbouwing van de getoonde marktwaarde volgt hierna de SWOT-analyse, waarin de belangrijkste sterke en zwakke punten én de belangrijkste kansen en bedreigingen van de ontwikkelingen zijn weergegeven. STRENGTHS

WEAKNESSES

Ideale uitbreidingslocatie voor woningbouw in een gebied waar de woningbehoefte en prijsniveaus van de woningen hoog zijn.

Gelegen op korte afstand van Schiphol waardoor geluidshinder het gebied minder aantrekkelijk kan maken.

De laatste grote uitbreidingswijk van Amstelveen. Geen verdere grootschalige ontwikkelingen in directe omgeving meer mogelijk, behoudens transformatie van bestaande bedrijven- en kantorengebieden zoals Legmeer.

Een deel van de gronden is in versplintert eigendom bij een veelvoud van particulieren (grondspeculatie). Dit verhoogt mogelijk de proceskosten en werkt mogelijk vertragend.

Hoog voorzieningenniveau met meer dan twintig supermarkten binnen een straal van vijf kilometer en het grote recreatiegebied Amsterdamse Bos op slechts vier kilometer afstand.

Binnen het huidige agrarische gebruik zijn er geen samenwerkingsverbanden in het gebied met betrekking tot warmteclusters.

Huidig gebruik akkerbouw: ligging nabij bloemenveiling.

Bereikbaarheid voor (landbouw)machines matig.

Het gebied is goed bereikbaar met de auto. OPPORTUNITIES

THREATS

Er zijn mogelijkheden het plangebied in de toekomst beter bereikbaar te maken met het openbaar vervoer, door buslijnen aan te passen of toe te voegen en door het metro/ sneltram netwerk uit te breiden.

Het totale woningprogramma bestaat uit 1.430 woningen. Aangezien de grootte van het plangebied en de lange doorlooptijd kan het zijn dat de woningmarkt in de loop van de gebiedsontwikkeling stagneert.

Mede door de ligging tussen bestaande wegen en de langgerechte vorm van het plangebied is voor de gehele gebiedsontwikkeling De Scheg een gefaseerde ontwikkeling mogelijk. Dit beperkt de voorinvesteringen.

Milieu-hygiënische gesteldheid is onbekend.

110739/R1/1.1 Pagina 15 van 79

4. Object- en omgevingskenmerken 4.1. Huidige staat: 19,4 hectare agrarische grond en openbare ruimte Omschrijving

:

Adres

:

Postcode Plaats Oppervlakte

: : :

circa 19,4 hectare agrarische grond en openbare ruimte, die onderdeel is van de gebiedsontwikkeling De Scheg Midden. gelegen ten zuiden van de J.C. van Hattumweg tussen de Noorddammerweg en het spoortracé 1187 Amstelveen 193.930 m² perceel (digitale inmeting Rogeo)

In opdracht van de gemeente voerde Rogeo een digitale inmeting uit. Deze inmeting is accurater dan de gegevens bekend in het Kadaster. Uit deze inmeting van Rogeo blijkt dat het oppervlak van een aantal percelen afwijkt van de gegevens geregistreerd in het Kadaster. Voor de bepaling van de waarde wordt uitgegaan van de digitale inmeting (bron: ‘fv240905_versnijdingen’ d.d. 5 september 2024 en ‘ko240905_Waarderingsoverzicht’ d.d. 5 september 2024).1

Figuur: situatietekening complex De Scheg Midden. Gebaseerd op: ‘gr2400904_A3_2500_EP_Complex_DEF’, opgesteld door Rogeo d.d. 4 september 2024

1

In het exploitatieplan gaat de gemeente bij gehele percelen uit van de kadastrale oppervlakte en bij gedeeltelijke percelen wordt uitgegaan van de digitale inmeting. Hierdoor ontstaat een verschil ten opzichte van de digitale inmeting, maar op totaalniveau is dit verschil beperkt (<0,1%). In het exploitatieplan wordt 193.937 m² perceel gehanteerd. 110739/R1/1.1 Pagina 16 van 79

4.1.1. Huidige staat: agrarische gronden met functies akkerbouw en glastuinbouw De Scheg Midden wordt begrensd door de J.C. van Hattumweg, Remise-lijn 25 en de Noorddammerweg. De zuidgrens wordt bepaald door een te graven watergang in combinatie met de 20 KE geluidscontour. Het gebied bevat 195.739 m² grond grotendeels met de bestemming agrarisch en deels bebouwd met kassen. Onderdeel van het getaxeerde is ook een deel openbaar gebied en een drietal bedrijfswoningen (Noorddammerweg 76A, Noorddammerweg 78 en de J.C. van Hattumweg 5A). Er zijn in dit plangebied vier agrarische plotten waarvan de grondsoort volledig is gekenmerkt als zware zwavel. Daarnaast zijn is er één plot waarvan de grond een mix bevat van gemiddeld 21% zware zwavel en 79% lichte klei (boerenbunder.nl, geraadpleegd op 5 oktober). Er zijn in dit plangebied vijf agrarische plotten: • 4x 100% zware zavel grondsoort (100% klei) • 1x 21% zware zavel en 79% lichte klei (100% klei)

Figuur: objecten ter hoogte van respectievelijk Noordammerweg 78A en J.C. van Hattumweg 7, Amstelveen

Figuur: objecten ter hoogte van respectievelijk Noordammerweg 76A en Meerlandenweg 1, Amstelveen

Figuur: Diverse foto’s van het getaxeerde 110739/R1/1.1 Pagina 17 van 79

4.1.2. Kans op bodemverontreiniging is aanwezig Voor het plangebied is geen bodemonderzoek uitgevoerd. Voor twee percelen is in het verleden onderzoek uitgevoerd, waar bij één perceel na onderzoek is overgegaan tot sanering van de grond in 2011 (Bron: ‘Rapport NH036200546 J C van Hattumweg 13’, bodemloket.nl, geraadpleegd op 3 januari 2022). Bij aangrenzende percelen zijn geen recente bodemonderzoeken bij ons bekend. Wij achten de kans dat er een bepaalde mate van bodemverontreiniging in de grond zit reëel, vanwege het historische en huidige gebruik: namelijk agrarische gronden met als functie glastuinbouw of direct grenzend aan percelen met glastuinbouw. Er is kans dat er met beschermingsmiddelen en mogelijk meer schadelijke stoffen is gewerkt op deze percelen, maar er bestaat geen acute saneringsplicht. We gaan ervan uit dat het huidig gebruik voortgezet kan worden zonder te saneren en houden er rekening mee dat ontwikkelaars het risico lopen dat er bodemsanering toegepast moet worden bij herontwikkeling naar een woongebied. Ter toelichting beschouwden wij de historie van het gebied en analyseerden wij bodemonderzoek in de omgeving van het plangebied: historisch onderzoek wijst uit dat er sinds ongeveer 1970 glastuinbouw in De Scheg Midden heeft plaatsgevonden (bron: topotijdreis.nl; geraadpleegd op 23 november 2022).

Locatie-uitsnede historische kaart 2021 (toporeis.nl; geraadpleegd op 23 november 2022)

Locatie-uitsnede historische kaart 2010 (toporeis.nl; geraadpleegd op 23 november 2022)

Locatie-uitsnede historische kaart 1995 (toporeis.nl; geraadpleegd op 23 november 2022)

110739/R1/1.1 Pagina 18 van 79

Locatie-uitsnede historische kaart 1981 (toporeis.nl; geraadpleegd op 23 november 2022) Om de kans op bodemverontreiniging verder te duiden, bekeken wij het onderzoek van bodemverontreiniging in de nabije omgeving van het plangebied. In het ‘Verkennend bodemonderzoek Van Hattumweg 15-17 te Amstelveen’ d.d. 8 oktober 2007 (opgesteld door Wareco Ingenieurs) concluderen de onderzoekers dat nabij de Van Hattumweg 15-17 sprake is van matig tot sterk verhoogde gehalten aan PAK in de grond en nikkel verontreiniging in het grondwater. Dit object ligt binnen het naastgelegen deelgebied De Scheg West. Zie navolgende uitsnedes uit het bodemonderzoek. De aangetroffen verhoogde gehalten aan PAK in de grond betreft plaatselijke verontreiniging die volgens het Bodemloket al is gesaneerd. De nikkelverontreiniging in het grondwater is terug te leiden naar het gebruik van de grond ten behoeve van glastuinbouw.

Figuur: Uitsnede kaart, De Scheg Midden gemarkeerd. (Bron: Bodemloket, geraadpleegd op 19 september 2023)

110739/R1/1.1 Pagina 19 van 79

Figuur: uitsnede Verkennend bodemonderzoek Van Hattumweg 15-17 te Amstelveen’ d.d. 8 oktober 2007 (1/2)

Figuur: uitsnede Verkennend bodemonderzoek Van Hattumweg 15-17 te Amstelveen’ d.d. 8 oktober 2007 (2/2)

110739/R1/1.1 Pagina 20 van 79

4.1.3. Het object heeft geen monumentale status en is geen beschermd stadsgezicht Uit raadpleging van een overzicht met beschermde stads- en dorpsgezichten blijkt dat de locatie niet onder een gebied valt dat is aangewezen als rijks beschermd stads- of dorpsgezicht (volgens artikel 35 van de Monumentenwet 1988).

4.1.4. Het object heeft geen archeologische waarde Uit de indicatieve archeologische monumenten- en waardenkaart (AMK, IKAW) blijkt dat de locatie geen archeologische waarde heeft en de trefkans op archeologische resten in de bodem en onder water zeer gering is.

Uitsnede archeologische kaart. Bron: AMK en IKAW, het plangebied omkaderd.

4.1.5. Beperkte hoogteverschillen binnen object Zoals te zien op de uitsnede van hoogtekaart zijn de hoogteverschillen in het gebied beperkt. Het getaxeerde object ligt op een hoogte van ongeveer 4,5 meter onder NAP. Op de AHN-Viewer zien wij in het plangebied een bandbreedte tussen circa 4 meter onder NAP tot 5 meter onder NAP. De laagste delen van het gebied moeten bij een woningbouwontwikkeling worden opgehoogd.

Figuur: hoogtekaart planlocatie (wit omkaderd). Bron: AHN-viewer

110739/R1/1.1 Pagina 21 van 79

4.1.6. Geluidsbelasting vanuit luchthaven Schiphol: maatregelen nodig De gebiedsontwikkeling kent een drietal speerpunten die omschreven zijn in de “Ontwikkelvisie Scheg Noorder Legmeerpolder” d.d. 30 september 2015 (door gemeenteraad Amstelveen). Eén van deze punten gaat specifiek in op geluidshinder. De zuidelijke plangrens van gebiedsontwikkeling De Scheg wordt bepaald door de 20 Kecontour van Schiphol, waarbinnen niet gebouwd mag worden. De Scheg is een pilotproject om te onderzoeken op welke wijze geluidsbelasting door vliegtuigen van het nabijgelegen Schiphol kan worden beperkt. Dit gebeurt mede op verzoek van de minister die in 2009 bebouwing van de Scheg toestond. In de Ontwikkelvisie staat het volgende:

Figuur: maatregelen geluidshinder Bron: Ontwikkelvisie Scheg Noorder Legmeerpolder (d.d. 30-09-2015) De 20 Ke-contour van Schiphol levert geen wettelijke beperkingen op voor de bebouwing, gezien de woningen net buiten deze contour vallen. Er is echter vanwege de pilot-status van het project om in de nabijheid van vliegtuiggeluid te wonen wel de doelstelling gezet om hier rekening mee te houden. Op basis van die doelstelling is er een set maatregelen opgesteld die als ontwerpprincipes aangehouden kunnen worden op zowel gebouwniveau als stedenbouwkundig niveau. De daadwerkelijke maatregelen dienen door gemeente en de ontwikkelende partijen vastgelegd te worden. Deze overeenkomst is bij ons niet bekend. Echter, gezien de bebouwing van de Scheg is toegestaan onder de voorwaarde dat rekening wordt gehouden met vliegtuiggeluid, houden wij rekening met de aanwezigheid van deze maatregelen en wordt het nemen van maatregelen niet als vrijblijvend geacht.

4.2. Beoogd eindbeeld: groene woonwijk met 457 woningen In brondocument ‘20240508 Stedenbouwkundig plan De Scheg Midden’ d.d. 8 mei 2024 beschrijft Atelier DUTCH de beoogde kwaliteit van De Scheg Midden: een informeel, groen, dorps woonmilieu dat met circa vijfentwintig woningen per hectare veel ruimte voor groen en water kent. De bestaande lintstructuren zijn geïntegreerd in het stedenbouwkundig plan. Onderstaande figuur toont het stedenbouwkundigplan voor deelgebied De Scheg Midden.

110739/R1/1.1 Pagina 22 van 79

Figuur: situatietekening beoogde ontwikkeling De Scheg Midden (Bron: 20240508 Stedenbouwkundig plan De Scheg Midden d.d. 8 mei 2024 door Atelier DUTCH), waarbij de paars gemarkeerde percelen op de 5 september 2024 aangeleverde tekeningen ( ‘240905 Kaartbijlagen EP Scheg Midden’) buiten het exploitatieplangebied vallen.

Figuur: Voorbeelden van profielen (Bron: ‘AMV_Deelgebied Midden_20230510‘ opgesteld door Atelier DUTCH d.d. 10 mei 2023)

4.2.1. Beeldkwaliteit: Divers woningbouwprogramma met hoogwaardige uitstraling Voor De Scheg is een beeldkwaliteitsvisie (BKV) opgesteld: ‘Beeldkwaliteitsvisie Amstelveen De Scheg’ d.d. 9 november 2020. Deze beeldregie op de bebouwing dient eenheid en samenhang tussen de verschillende deelgebieden te waarborgen, als ook de kwaliteitsdoelstellingen wat betreft infrastructuur, bebouwing, water en groen te formuleren. De BKV is vertaald naar een beeldkwaliteitsplan (BKP) specifiek voor De Scheg Midden: ‘Beeldkwaliteitsplan Amstelveen De Scheg Midden’ d.d. 6 september 2023. In zowel de BKV als het BKP voor De Scheg Midden worden een aantal ‘eenheidsdragers’ benoemd die continuïteit en samenhang binnen De Scheg waarborgen: groene linten aan de randen van het deelgebied, singels door het midden van de wijk, een groenblauwe ader die verschillende buurten verbindt en aansluiting vindt met deelgebied West, een landschappelijke randzone die de overgang naar het aangrenzende glastuinbouwgebied vormt, en een aantal woonbuurten die ieder een eigen typologie kent. De woonbuurten hebben ieder een eigen buurthof of buurtplein. Daarnaast komt er centraal in de Scheg Midden een wijkhof, wat de centrale ontmoetingsplek in de wijk wordt.

110739/R1/1.1 Pagina 23 van 79

De woonbuurten worden ingepast in de bestaande bebouwingslinten langs de bestaande wegen en worden gescheiden door de centrale singels door het gebied. Openbare inrichting van bestaande linten en bebouwing wordt gehandhaafd. De singels refereren wat ruimtelijkheid en groene opzet betreft aan de Amstelveense kernkwaliteit: lanen met mooie bomen, groene gazons, water en oevers. De singels worden statig ingericht, waar de overige openbare ruimte zoveel mogelijk informeel, groen en dorps zal zijn. Het beoogde gevoel voor de woonbuurten is dat van dorps wonen. De bebouwing hierbinnen is een afwisseling van voornamelijk rijwoningen en twee-onder-een-kapwoningen met enkele vrijstaande woningen. De architectuur binnen een straat is niet identiek maar sluit wel op elkaar aan. Er is een streven naar een balans in harmonie en continuïteit enerzijds, en onderscheidend vermogen anderzijds (kleur, materiaal, detaillering en/of vorm). Om geluidshinder van vliegtuigen te beperken, dienen de grondgebonden woningen voornamelijk schuine dakvlakken te hebben, zoals een zadeldak. In het beeldkwaliteitsplan zijn randvoorwaarden opgenomen over de maximale lengte van een bouwblok. Ook zijn er spelregels vastgelegd waaruit voortkomt dat een deel van de rijwoningen verplicht voorzien moet worden van een dwarskap en ook worden er uitspraken gedaan over de mate van afwisseling in het gevelbeeld.

Dit heeft ook invloed op de bouwkosten, hier is rekening mee gehouden in de waardering.

Figuur: sfeerimpressies wonen in De Scheg Midden d.d. 6 september 2023

Bron: ‘Beeldkwaliteitsplan Amstelveen De Scheg Midden’

Figuur: Voorbeeld van spelregels, bebouwing woonbuurten Midden’ d.d. 6 september 2023

Bron: ‘Beeldkwaliteitsplan Amstelveen De Scheg

4.2.2. Vastgoedprogramma: 361 eengezinswoningen, 96 meergezinswoningen Voor deelgebied De Scheg Midden raadpleegden wij de e-mail van opdrachtgever verstuurd op 25 juni 2024 (dhr. Z. Schouman) en het overzicht ‘fv240905_versnijdingen’. Hierin staan de woningaantallen weergegeven. Het vastgoedprogramma bestaat uit 361 eengezinswoningen en 96 meergezinswoningen. Er is een onderscheid tussen 164 huurwoningen en 293 koopwoningen. Wij maakten een uitsplitsing in koop en huur in lijn met de gehanteerde bijzondere uitgangspunten. De kaveloppervlaktes baseren wij op de digitale inmeting van Rogeo: ‘fv240905_versnijdingen’ d.d. 5 september 2024. In de plint van het appartementencomplex wordt een huisartsenpost ontwikkeld. Deze huisartsenpost beslaat 300 vierkante meter bruto vloeroppervlak, zoals gespecificeerd in het 'Stedenbouwkundig Plan De Scheg Midden' van 8 mei 2024. Navolgend een overzicht van het vastgoedprogramma van De Scheg Midden.

110739/R1/1.1 Pagina 24 van 79

Programma Omschrijving M Rijwoning middel 2 VSH M Rijwoning klein VSH M Rijwoning middel 1 M Rijwoning middel 2 M Appartementen XS Sociaal M Appartementen S Sociaal M 2^1 Kap woning M Vrijstaande woning Totaal programma

Vastgoedtype Huurwoning Huurwoning Koopwoning Koopwoning Huurwoning Huurwoning Koopwoning Koopwoning

m² kavel 126 95 108 126 31 31 330 554

m² GBO/VVO 105 80 93 105 37 46 188 186 48.510

Vormfactor 76% 75% 76% 76% 69% 70% 76% 72%

m² BVO 138 107 122 138 54 66 248 257 64.952

Aantal 44 24 61 142 28 68 36 54 457

Tabel: ontwikkelprogramma wonen De Scheg Midden

4.2.3. Ruimtelijke kaders: circa 18,8 hectare binnen het complex, 0,6 hectare buiten het complex Het getaxeerde object omvat de 193.930 m² grond binnen het exploitatieplangebied De Scheg Midden: 188.404 m² grond binnen en afgerond 5.526 m² buiten het complex van de gebiedsontwikkeling. Op basis van het getaxeerde object worden de eigendommen gewaardeerd. •

188.404 binnen het complex: Het totale gebied van De Scheg Midden heeft een oppervlakte van 188.959 m² waarvan er 188.404 m² binnen en 555 m² buiten de grenzen van het exploitatieplan behoren (bron: ‘ko240905_Waarderingsoverzicht’ d.d. 5 september 2024). Alleen de 188.404 m² binnen de grenzen van het exploitatieplan vallen binnen het getaxeerde object. De 555 m² betreft een water- en groenstructuur aan de rand van het plangebied buiten de grens van het exploitatieplan maar binnen de grens van het nieuwe bestemmingsplan.

•

5.526 m² buiten het complex: Naast de getaxeerde 188.404 m² perceel binnen het complex valt 5.526 m² perceel buiten het complex maar binnen de grenzen van het exploitatieplan, en daarmee ook binnen het getaxeerde object. De 5.526 m² valt buiten het complex aangezien de bestemming en gebruik van deze gronden niet wijzigt; dit is en blijft openbare ruimte.

4.3. Omgeving: aan de rand van de stad goed bereikbaar met de auto Het object ligt in een glastuinbouw gebied, grenzend aan de woonwijk Westwijk ten zuiden van Amstelveen. De bebouwing in de directe omgeving van de locatie betreft voornamelijk woningbouw en agrarisch (glastuinbouw en akkerbouw). Over de zuidgrens van het object loopt de zogenaamde ‘’20 Ke-lijn’’. Deze lijn betreft de uiterste lijn tot waar gebouwd mag worden volgens de regels voor geluidshinder rondom Schiphol. Het stadshart van Amstelveen ligt in een straal van vijf kilometer, evenals het centrum van Uithoorn en Aalsmeer. Luchthaven Schiphol ligt hemelsbreed op ongeveer drie kilometer afstand. Het recreatiegebied Amsterdamse Bos, waar men kan ontspannen, sporten of een evenement bezoeken, ligt op slechts vier kilometer afstand.

110739/R1/1.1 Pagina 25 van 79

Figuur: Luchtfoto (het getaxeerde is indicatief aangegeven in rood). Bron: Google Maps, geraadpleegd op 23 november 2022.

Figuur: impressiebeelden genomen bij het getaxeerde. Bron: opname

4.3.1. Afstand tot snelweg zes km, openbaar vervoer op vijf tot tien minuten loopafstand De bereikbaarheid met de auto is goed. Het plangebied ligt naast de N321, waardoor het stadshart van Amstelveen binnen vijftien minuten te bereiken is. De reistijd naar de volgende steden bedraagt: • Aalsmeer: 10 minuten • Legmeer: 10 minuten • Uithoorn: 12 minuten • Schiphol: 18 minuten • Amsterdam: 30 minuten De bereikbaarheid met het openbaar vervoer is redelijk. Het plangebied is te bereiken met de bus via bushalte Nieuw Oosteinde (171, 357, 358, N57) en Weldam (bus 165, 357, 358 en N57). Ook de metro ligt dichtbij: het is vijf minuten fietsen naar halte Westwijk (Amstelveen), waar metro 51 gedurende de dag om het kwartier vertrekt en tijdens de spits iedere tien minuten richting Amsterdam Centraal. Deze metro brengt je in vijfentwintig minuten naar treinstation Amsterdam Zuid. Aangezien Westwijk de laatste halte is, is een aansluiting van het plangebied De Scheg op dit netwerk in de toekomst wellicht mogelijk. Amsterdam Zuid is het dichtstbijzijnde treinstation dat ongeveer tien kilometer van de locatie ligt. Met de trein is de locatie dus niet goed te bereiken. 110739/R1/1.1 Pagina 26 van 79

4.3.2. Meerdere voorzieningen in de omgeving In de wijk Westwijk, direct naast het plangebied, is een buurtwinkelcentrum te vinden met twee supermarkten. De volgende figuur toont de andere supermarkten. Binnen een straal van vijf km rondom het object liggen circa tweeëntwintig supermarkten, variërend van discounters (Lidl en Aldi) tot supermarkten in het hogere segment (AH en Jumbo). Het stadshart van Amstelveen ligt op acht kilometer van de locatie. Dit is een groot deels overdekt winkelcentrum. Daarnaast ligt het object op slechts vier kilometer afstand van het recreatiegebied Amsterdamse Bos waar men kan ontspannen, sporten of een evenement bezoeken.

Voorzieningen omgeving De Scheg Midden (gemarkeerd met rode cirkel) (bron: Cartotool)

4.4. Bestemmingsplanwijziging voor gebiedsontwikkeling De Scheg Midden in procedure Het vigerende onherroepelijke bestemmingsplan ‘Legmeerpolder’ d.d. 2 juli 2014 staat de ontwikkeling van de woningen niet toe. Het ontwerp bestemmingsplan ‘De Scheg Midden’ d.d. 15 december 2023 maakt de ontwikkeling van woningen wel mogelijk en de kenmerken hiervan sluiten aan op het beoogde plan. Het bestemmingsplan is op peildatum nog niet onherroepelijk en mede naar aanleiding van zienswijzen wordt het bestemmingsplan op enkele aspecten aangepast. De taxatie van de complexwaarde vindt plaats onder het bijzondere uitgangspunt dat sprake is van een onherroepelijk bestemmingsplan De Scheg Midden, dat de beoogde woningbouwontwikkeling zoals in dit taxatierapport beschreven toestaat en niets anders. Een gedeelte van het getaxeerde (5.526 m² conform ko240905_Waarderingsoverzicht’ d.d. 5 september 2024) heeft zowel binnen het vigerende als het beoogde bestemmingsplan een bestemming en gebruik als openbare ruimte (verkeer en water).

4.4.1. Vigerend bestemmingsplan: ‘Agrarisch - Glastuinbouw’, ‘Agrarisch – Bedrijfswoning Glastuinbouw’, ‘water’ en ‘verkeer’ De percelen worden gebruikt voor zowel akkerlandbouw als glastuinbouw en voldoen daarmee aan het vigerende onherroepelijke bestemmingsplan. Aan de J.C. van Hattumweg 7 is in afwijking met de enkelbestemming ‘Agrarisch - Glastuinbouw’ een caravanstalling gerealiseerd. Dit past echter binnen de afwijkingsbevoegdheid van het bestemmingsplan.

110739/R1/1.1 Pagina 27 van 79

Op dit moment geldt onherroepelijk bestemmingsplan Legmeerpolder, vastgesteld op 2 juli 2014, waarbij het getaxeerde grotendeels de bestemming Agrarisch-Glastuinbouw heeft met voor een klein deel de dubbelbestemmingen ‘Archeologie’ en ‘Waterkering’, namelijk daar waar het plangebied grenst aan de Legmeerdijk. Een klein deel van de gronden heeft de bestemming ‘Tuin’. Daarnaast omvat het getaxeerde gronden met een bestemming als ‘water’ of ‘verkeer’. Onherroepelijk bestemmingsplan: Legmeerpolder Planstatus : Onherroepelijk op 2 juli 2014 Bestemming : Enkelbestemming - ‘Agrarisch - Glastuinbouw’ Enkelbestemming – ‘Agrarisch – Glastuinbouw Bedrijfswoning’ Enkelbestemming - ‘Tuin’ Enkelbestemming – ‘Water’ Enkelbestemming – ‘Verkeer’ Dubbelbestemmingen ‘Waarde - Archeologie’ en ‘Waterstaat Waterkering’ Gebiedsaanduiding - ‘Luchtvaartverkeerzone’

Bestemmingsplankaart (plangebied rood omkaderd) Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl De voor 'Agrarisch – Glastuinbouw’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: • gebouwen ten behoeve van de uitoefening van het tuinbouwbedrijf, uitgezonderd bedrijfswoningen; • een tuincentrum ter plaatse van de aanduiding 'tuincentrum'; • een caravanstalling ter plaatse van de aanduiding 'caravanstalling'; • een agrarisch verwerkingsbedrijf ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch agrarisch verwerkingsbedrijf; • een handelskwekerij ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - handelskwekerij' Met de daarbij behorende: o bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder begrepen warmteopslagtanks, watersilo's, waterbuffertanks en warmtekrachtkoppeling; o werken, geen bouwwerken zijnde, waaronder begrepen waterbassins; o ontsluitingswegen en andere verhardingen; o parkeervoorzieningen; 110739/R1/1.1 Pagina 28 van 79

o

groenvoorzieningen en waterlopen en -partijen; Met daaraan ondergeschikt: ▪ openbare nutsvoorzieningen; ▪ infrastructurele voorzieningen; ▪ waterhuishoudkundige voorzieningen; ▪ sloten, en daarmee gelijk te stellen waterlopen.

In combinatie met een omgevingsvergunning kan van deze bepalingen worden afgeweken voor het bouwen van: • een windturbine • caravanstalling voor meer dan vijf caravans • functies ten behoeve van nevenactiviteiten gerelateerd aan de glastuinbouw De voor 'Agrarisch – Glastuinbouw Bedrijfswoning' aangewezen gronden zijn bestemd voor: • bedrijfswoningen t.b.v. het glastuinbouwbedrijf met de daarbij behorende bijgebouwen; • bedrijfsgebouwen en kassen behorende bij het glastuinbouwbedrijf; • een agrarisch verwerkingsbedrijf ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch agrarisch verwerkingsbedrijf; Met de daarbij behorende: o tuinen en erven; o bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder begrepen warmteopslagtanks, watersilo's, waterbuffertanks en warmtekrachtkoppeling; o werken, geen bouwwerken zijnde, waaronder begrepen waterbassins; o ontsluitingswegen en andere verhardingen; o parkeervoorzieningen; o groenvoorzieningen en waterlopen en -partijen; Met daaraan ondergeschikt: ▪ openbare nutsvoorzieningen; ▪ infrastructurele voorzieningen; ▪ waterhuishoudkundige voorzieningen; ▪ sloten, en daarmee gelijk te stellen waterlopen. Ook hier gelden dezelfde uitzonderingen die met een omgevingsvergunning gemaakt kunnen worden op de bovenstaande bepalingen.

De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor: • waterberging; • waterhuishouding; • waterlopen; • waterpartijen; • het verkeer in en over het water; met de daarbij behorende bouwwerken zoals bruggen, dammen en/of duikers. De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: • wegen, straten en paden, waarbij gestreefd wordt naar een inrichting hoofdzakelijk gericht op de afwikkeling van het doorgaande verkeer; • voet- en rijwielpaden; • groenvoorzieningen, waaronder bermen en waterpartijen; met de daarbij behorende parkeervoorzieningen, geluidwerende voorzieningen, weg- en waterbouwkundige constructies.

110739/R1/1.1 Pagina 29 van 79

Het is verboden zonder omgevingsvergunning op of in als waarde ‘Waarde - Archeologie’ bestemde gronden werkzaamheden of bouwwerkzaamheden die archeologisch materiaal kunnen verstoren uit te voeren. De vergunning wordt verleend indien blijkt dat de (bouw)werkzaamheden niet tot deze verstoring zullen leiden. In paragraaf 4.1.4. is gebleken de kans op archeologisch materiaal in het plangebied zeer gering is.

4.4.2. Ontwerp bestemmingsplan: De Scheg Midden Planstatus Bestemming

: :

Ontwerp 12 december 2023 – in voorbereiding Enkelbestemming: ‘Woongebied - 1’, ‘Groen’, ‘water’, ‘verkeer’, ‘wonen, ‘tuin’ Dubbelbestemmingen: ‘Waarde – Archeologie’ 5 Gebiedsaanduiding: ‘Luchtvaartverkeerzone’ lib. art 222 toetshoogtes, lib art 222A toetshoogtes radar, lib art 223

Bestemmingsplankaart. Bron: omgevingswet.overheid.nl Navolgend de belangrijkste planregels uitgelicht: • Voor enkelbestemming ‘Woongebied’ betreft dat deze gronden bestemd zijn voor wonen, al dan niet met aan-huis-verbonden beroepen. De Scheg Midden kent drie deelgebieden die allen onder de enkelbestemming Woongebied vallen. • Algemene bouwregels in het bestemmingsplan schrijven voor dat de gronden met enkelbestemming Woongebied -1 afhankelijk van het bouwvlak mogen huisvesten; o het maximum totaal aantal woningen te realiseren binnen deze bestemming bedraagt 250; •

in appartementengebouwen binnen deze bestemming mogen in totaal maximaal 28 woningen worden gerealiseerd; Algemene bouwregels in het bestemmingsplan stellen voorwaardes betreffende bouwoppervlaktes: o bij een bouwperceel tot 200 m² mag maximaal 40% van het bouwperceel worden bebouwd, met dien verstande dat ten minste 50 m² is toegestaan; o bij een bouwperceel van 200 m² tot 600 m² mag maximaal 25% van het bouwperceel worden bebouwd, met dien verstande dat ten minste 80 m² is toegestaan; o bij een bouwperceel vanaf 600 m² mag maximaal 20% van het bouwperceel worden bebouwd, met dien verstande dat ten minste 150 m² is toegestaan. 110739/R1/1.1 Pagina 30 van 79

o

Bovenstaande bepalingen gelden niet voor een bouwperceel met een hoofdgebouw met gestapelde woningen.

•

Voor bestemming ‘Leiding – Gas’ geldt dat de gronden bestemd, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de aanleg, instandhouding en/of bescherming van de al dan niet ondergronds gelegen hogedruk gastransportleiding W-540-01, met een belemmeringenstrook van 4 en 5 meter ter weerszijde en voor daarbij behorende bouwwerken. Andere bestemmingen die samenvallen met deze bestemming, zijn ondergeschikt.

•

Voor bestemming ‘Groen’ geldt dat de gronden bestemd zijn voor groenvoorzieningen, bermen en beplanting, water, watergangen, waterpartijen en waterberging, fiets- en voetpaden, nutsvoorzieningen en ondergeschikte functies. Voor bestemming ‘Verkeer’ geldt dat de gronden bestemd zijn voor wegen, straten, paden, voet- en fietspaden, in- en uitritten en ongebouwde parkeervoorzieningen met daarbij behorende kunstwerken en inrichtingen. Voor bestemming ‘Water’ geldt dat de gronden bestemd zijn voor waterberging, waterhuishouding, waterlopen en recreatiewater met daarbij behorende voorzieningen. Ter plaatse van ‘Waarde – Archeologie 5’, mogen uitsluitend bouwwerken gebouwd worden indien die de bodemingrepen niet verder rijken dan maximale diepte van 0,30 meter, tenzij het oppervlakte van het bouwwerk niet meer dan 10.000 m2 bedraagt. Ter plaatse van gebiedsaanduiding ‘Luchtvaartverkeerzone – lib art 222 toetshoogtes’ gelden beperkingen met betrekking tot toetshoogten van gebouwen, andere bouwwerken geen gebouwen zijnde en objecten als bedoeld in het Luchthavenindelingbesluit Schiphol. Ter plaatse van gebiedsaanduiding ‘Luchtvaartverkeerzone – lib art 222A toetshoogtes’ gelden beperkingen van hoogten ter bescherming van functioneren van radarapparatuur als bedoeld in het Luchthavenindelingbesluit Schiphol.

Ter plaatse van gebiedsaanduiding ‘Luchtvaartverkeerzone – lib art 223 toetshoogtes’ gelden beperkingen met betrekking tot de vogelaantrekkende werking zoals gesteld in artikel 2.2.3 van het Luchthavenindelingbesluit Schiphol.

• • • • • •

Voor alle specifieke bouwvoorschriften verwijzen wij naar het bestemmingsplan en de toelichting daarop, te raadplegen op www.omgevingswet.overheid.nl.

110739/R1/1.1 Pagina 31 van 79

4.5. Grondeigendom: getaxeerde object verdeeld over 45 objecten Het getaxeerde object is verdeeld over 45 objecten, zie onderstaande kaart. In de bijlage per object een factsheet met kadastrale informatie per object.

Figuur: Het getaxeerde object (blauw omlijnd) met de verschillende eigenaren genummerd en gekleurd. Bron: Exploitatieplan De Scheg Midden – Bijlage Eigendommenkaart, d.d. 4 september 2024 opgesteld door Rogeo

110739/R1/1.1 Pagina 32 van 79

4.5.1. In totaal 90 kadastrale percelen Het getaxeerde bevat 90 kadastrale percelen verdeeld over 45 objecten. Een deel van deze percelen valt slechts deels onder het getaxeerde. Het getaxeerde object beslaat 193.930 m² conform de digitale inmeting van Rogeo, dit metrage hanteren wij in de waardering van de gronden. In de factsheet, opgenomen in het bijlageboek, is een overzicht te vinden van de kadastrale percelen die de taxatie omvat en het getaxeerd oppervlak per perceel.

Tabel: getaxeerd oppervlak per eigendom

110739/R1/1.1 Pagina 33 van 79

4.5.2. Geen waarde beïnvloedende erfdienstbaarheden, kwalitatieve en/of bijzondere verplichtingen Wij voerden een globaal kadastraal onderzoek uit. Uit de eigendomsinformatie onttrokken uit het Kadaster blijkt dat er geen erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen en/of bijzondere verplichtingen aanwezig zijn die de waarde beïnvloeden. Deze informatie is onttrokken uit de kadastrale berichtgeving, te vinden in de bijlage(n). Er is sprake van een recht van overpad met betrekking tot de percelen O-7274 en O-7275. Het recht van overpad komt ten gunste van het perceel O-7274 dat een recht van overpad heeft op het naastgelegen perceel O-7275 over een strook grond van ongeveer 2 meter breed en 13 meter lang, als ook het recht onder deze strook grond kabels aan te leggen en/of onderhouden bestemd voor energielevering. Bij de bezichtiging stelden taxateurs vast dat deze uitweg van 13 meter lang in werkelijkheid een uitweg van circa 60 meter betreft. Er is sprake van een recht van overpad met betrekking tot de percelen O-10749 en O-8933. Het recht van overpad komt ten gunste van het perceel O-10749 dat een recht van overpad heeft op het naastgelegen perceel O-8933 om bij de openbare weg te komen. De weg mag niet zonder toestemming van eigenaren van beiden percelen worden verlegd en de weg mag uitsluitend voor particulier gebruik gebruikt worden.

Daarnaast is er op perceel O-8933 een voorkeursrecht tot koop gevestigd in de akte van levering. In de waardering wordt dit voorkeursrecht van koop niet beschouwd.

Afbeelding: uitsnede voorkeursrecht tot koop van toepassing op perceel O-8933. (Akte van levering, kenmerk 2022T20221182NH) Op perceel O-11024 is een voorkeursrecht tot koop gevestigd.

Afbeelding: uitsnede voorkeursrecht tot koop van toepassing op perceel O-11024. (Akte van levering, kenmerk 2023A21077RM) Een gedeelte van het getaxeerde maakt gebruik van een op-inrit die op zowel perceel O-6638, O-6639, O-9365 als O-9559 en O-9560 ligt. Daarom is er over- en weer een recht van overpad gevestigd, zodat alle percelen vanaf de openbare weg bereikbaar zijn.

110739/R1/1.1 Pagina 34 van 79

Ook ten gunste van een set aan kadastrale percelen, naastgelegen aan hiervoor genoemde vijf percelen, die over de afgelopen jaren kadastraal zijn gesplitst, is een recht van overpad gevestigd op perceel O-11024. Alle percelen zijn hierdoor bereikbaar vanaf de openbare weg. Dit recht van overpad vervalt wanneer op de grond van deze heersende percelen woningbouw zal zijn gerealiseerd en de mogelijkheid van ontsluiting via de daarbij ontwikkelde wegen mogelijk is geworden. Ten gunste van een set aan percelen die over de afgelopen jaren kadastraal zijn gesplitst, gelegen ten zuiden van perceel O-9182, is een recht van overpad gevestigd op perceel O-9182, zodat alle percelen bereikbaar zijn vanaf de openbare weg. Erfdienstbaarheid over- en weer van de percelen O-10553, O-10837, O-10838, O-10915, O-10916 en O-10917 met het recht op toegang tot nutsvoorzieningen, waardoor de bedrijfsmatige opstallen geëxploiteerd kunnen worden tot het moment van slopen. Ook geldt er een tijdelijk recht van overpad voor deze percelen om toegang te behouden tot de openbare weg. Dit recht geldt tot eerdergenoemd moment van slopen.

4.5.3. Geen Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing Uit de inhoud van de kadastrale uittreksels blijkt dat het object niet is belast met een voorkeursrecht krachtens de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (ex. Art. 2 of 8).

110739/R1/1.1 Pagina 35 van 79

5. Gebruikswaarde: afgerond € 10.590.000,- kosten koper De waarde van het getaxeerde bedraagt bij voortzetting van het huidige gebruik binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan afgerond € 10,59 miljoen kosten koper. Navolgend een overzicht van de waarde per eigenaar en een beknopte onderbouwing van de waarde. Voor een uitgebreider inzicht in de waardering van de gebruikswaarde per object verwijzen wij naar de factsheets opgenomen in de bijlage.

Tabel: samenvatting gebruikswaarde per object

110739/R1/1.1 Pagina 36 van 79

5.1.1. Getaxeerde: 19 hectare glastuinbouwgrond, 13 hectare met gerenoveerde kassen en drie bedrijfswoningen De totale oppervlakte van het getaxeerde is ruim 19 ha. Hiervan is ruim 2 ha akkerbouwmatig in gebruik. Verder is er ongeveer 3,5 ha in gebruik als weiland. Daarnaast is er grond die niet in gebruik is op waarde peildatum. De overige 13 ha betreft de ondergrond van twee woningen, enkele bedrijfsmatige opstallen en zeven kassencomplexen van redelijk courant tot sterk verouderd en leegstaand. Bij de waardering van de ondergrond van het transformatorhuisje is geen rekening gehouden met de eventuele retributie van het opstalrecht. Gelet op de geringe oppervlakte acht taxateur dit niet relevant voor de waardering van de gehele positie. In de gebruikswaardebepaling is op basis van transacties uitgegaan van een waarde van glastuinbouwgrond van € 47,50 per m² kavel en een opslag van circa € 15,- per m² BVO voor verouderde incourante kassen tot een opslag van € 35,- per m² BVO voor gerenoveerde kassen en 225 voor naar loodsen getransformeerde kassen (zie gehanteerde prijsniveaus per object in de factsheets). Op basis van het bestemmingsplan Legmeerpolder, vastgesteld door de raad op 2 februari 2014, heeft het gehele gebied de enkelbestemming ‘agrarisch - glastuinbouw’, waarbij per bedrijf, langs het lint, in beginsel één bedrijfswoning is toegestaan.

Er vallen twee bestaande bedrijfswoningen binnen het getaxeerde object (Noorddammerweg 76A en 78). Conform BAG hebben deze 211 m² (#76A) en 161 m² GBO (#78). De bouwjaren zijn respectievelijk 1975 en 1888 (recent gerenoveerd). Bij de woning hoort naar schatting circa 1.050 m² (#76A), 10.333 m² (#78) perceel. Op basis van het bouwjaar, bouwaard, ervaringscijfers en referentietransacties (zie transacties) is de waarde van deze bedrijfswoningen geschat op € 1.250,- per m² GBO / € 263.750,- k.k. voor Noorddammerweg 76A. De woning aan de Noorddammerweg 78 (zie hierna omschrijving onder bijzonder object 5) betreft een in zeer matige staat verkerende woning met loodsen. Per de datum van opname lijkt het object anti-kraak verhuurd. De waarde van deze woning wordt geschat op € 1.150,- per m² GBO / € 185.000,- k.k. Voor alle woningen wordt conform vigerende bestemmingsplan uitgegaan van een waarde als bedrijfswoning. Er wordt geen rekening gehouden met eventueel gebruik in strijd met het bestemmingsplan. Bijzonder object 5: woning met loodsen Een woning met volgens de BAG viewer een bouwjaar van 1888. De woning heeft diverse renovaties ondergaan en verkeert in een matig staat van onderhoud. Ook zijn op het perceel enkele romneyloodsen en een damwandloods aanwezig. Uit de akte blijkt dat er ten tijde van de verkrijging sprake was een gebruikssituatie.

Onduidelijk is of de opstallen vrij van gebruik zijn. Taxateur gaat uit van een situatie vrij van gebruik. De totale grootte van het perceel is 10.353 m² (digitale inmeting). De bestemming van de locatie biedt ruimte aan de exploitatie van een caravanstalling. Echter op basis van de opname vindt dit niet plaats. Taxateur kent dan ook geen meerwaarde toe aan de locatie. Voor de exploitatie van een caravanstalling zal een vergunning moeten worden afgegeven. Gelet op de toekomstige ontwikkelingen is de kans klein dat deze, bij aanvraag, verleend zou worden. Bijzonder object 15: Kassen met loaddock, erf en ondergrond. Het perceel is dienend erf voor de uitweg van de achtergelegen kadastrale percelen gemeente Amstelveen, sectie O, nummers 10887, 10888, 10889 en 10890. De totale grootte van het perceel is 5.065 m². Bijzonder object 17 en diverse eigenaren achtergelegen grond Object 17 betreft kassen en onbebouwde grond. Op de locatie vindt de exploitatie van een caravanstalling plaats. Voor de exploitatie van een caravanstalling op deze locatie is een afwijking benodigd ten opzichte van de vigerende enkelbestemming ’agrarisch glastuinbouw’. Het bestemmingsplan biedt ruimte voor een dergelijke afwijking mits de caravanstalling binnen de bestaande opstallen gerealiseerd wordt (oude kas) en er een omgevingsvergunning verleend wordt door de gemeente.

Op basis van de opname en een gesprek met de aangrenzende eigenaar bleek dat de exploitatie van de caravanstalling reeds is beëindigd.

110739/R1/1.1 Pagina 37 van 79

In de waardering wordt daarom geen rekening gehouden met een eventuele meerwaarde als gevolg van de exploitatie als caravanstalling. Uit de hierna weergegeven agrarische transacties van gronden valt af te leiden dat de transactieprijzen van glastuinbouw zich bevinden tussen de € 30,- en € 60,- kosten koper per m² kavel (grond plus opstallen) als de twee hoogste transacties buiten beschouwing worden gelaten. De zesde transactie (Amstelveen, Noorddammerweg) betreft een transactie waarbij twee woningen zijn betrokken. De aanwezigheid van de woningen heeft uiteraard een grote impact op de waarde per m² van deze objecten. Bij transactie drie is een niet courante woning betrokken en een relatief kleine oppervlakte aan glasopstanden. Bij de twaalfde referentie is een relatief grote bedrijfswoning betrokken van 219 m² GBO (bron: BAG). Refentietransacties gebruikswaarde Datum Akte

Plaats

Adres

Oppervlakte

3-6-'19 7571500172 Amstelveen 1-7-'20 7841600141 Amstelveen 20-7-'20 8177400052 Nieuw-Vennep 1-9-'20 7892200059 Amstelveen 1-6-’21 8138500197 Berkel en Rodenrijs 3-8-’21 7870500026 Amstelveen 2-9-'21 8208100146 Rijsenhout 1-10-'21 8229700031 Amstelveen 2-11-'21 8250800109 Mijdrecht 10-11-'21 8255800064 Amstelveen 21-12-'21 8324700016 Waddinxveen 11-04-‘22 8401500108 Amstelveen 01-08-’22 8475000018 Amstelveen 30-12-'22 8579900018 Amstelveen 30-12-‘22 8580100092 Waddinxveen 2-1-'23 8581200047 Aalsmeer 17-1-'23 8588700015 De Kwakel 3-4-'23 8629700027 De Kwakel 13-4-'23 8635800063 De Kwakel 13-12-‘23 8776900070 Amstelveen 17-10-‘23 8742800056 Amstelveen 19-4-‘24 8857800035 Amstelveen Tabel: overzicht referentie glastuinbouwtransacties