Exploitatieplan De Scheg Midden

Meerlandenweg Meerlandenweg Rijnlanderweg Meerlandenweg Noordeindseweg Noorddammerweg Aalsmeerderweg Noorddammerweg Oosterlandseweg Meerlandenweg Zesde tochtweg Meerlandenweg Noorddammerweg Bovenkerkerweg Abr Kroesweg Rietwijkeroordseweg Achterweg Achterweg Kalslagerweg J.C. van Hattumweg Noorddammerweg Noorddammerweg

74.829 11.425 10.717 33.210 197.754 13.280 27.340 25.860 72.109 22.660 92.549 33.210 11.500 2.099 57245 28.265 31.995 8.161 54.370 2830 ‘Knipper’ 6584

Koopsom k.k. in € / m² € 45,45 € 48,14 € 62,93* € 51,07 € 47,14 € 100,53** € 28,49 € 49,99*** € 29,81 € 46,34 € 55,57 € 87,32 € 27,50 € 166,75**** € 55,90***** € 39,80 € 32,00 € 44,87 € 29,50 € 100,42 € 407,00****** € 70,19

* Transactie inclusief één bedrijfswoning, de transactieprijs van deze bedrijfswoning afgeleid uit de totaalprijs bedraagt circa € 215.000,- kosten koper ** Transactie inclusief twee bedrijfswoningen, de gemiddelde transactieprijs van deze twee bedrijfswoning afgeleid uit de totaalprijs bedraagt circa € 340.000,- kosten koper per woning *** Transactie inclusief één bedrijfswoning, de transactieprijs van deze bedrijfswoning afgeleid uit de totaalprijs bedraagt circa € 300.000,- kosten koper. **** Transactie inclusief één bedrijfswoning, de transactieprijs van deze bedrijfswoning afgeleid uit de totaalprijs bedraagt circa € 310.000,- kosten koper. ***** Transactie van een tuinbouwbedrijf. Aan de tuingrond wordt € 40,- per m² toegekend; aan de kas € 15,90 per m². ****** Dit betreft een transactie waarbij een zeer sterk onverdeeld eigendom wordt overgedragen van de ene particulier naar een andere particulier.

110739/R1/1.1 Pagina 38 van 79

Als rekening wordt gehouden met de prijsontwikkeling vanaf de transactiedata ligt de bandbreedte van de transacties op afgerond € 40,- tot € 85,- kosten koper per m² kavel voor grond en opstal (met uitzondering van transacties met een bedrijfswoning) samen. Dit ligt in lijn met de getaxeerde gebruikswaardes. Actuele situatie glastuinbouw: druk op markt als gevolg van energieprijzen en rente De energiecrises heeft in 2023 met name in de verwarmde glastuinbouwbedrijven zijn weerslag gekend. De markt van glastuinbedrijven is in de loop van 2022 steeds minder dynamisch geworden. Hierbij speelt de vrijwel directe correlatie tussen de gasprijs en het aanbod van bedrijven. Naast de gestegen energieprijzen speelt ook de sterk gestegen rente waardoor bedrijven bij investeringen geconfronteerd worden met extra rentelasten. Ook dit betekent druk op de markt van glastuinbouwlocaties. Desalniettemin wordt er in eind 2024 weer een toenemende dynamiek in de glastuinbouw waargenomen. Dit vertaalt zich in een opwaartse tendens van de prijsontwikkeling van tuinbouwgrond en complete bedrijven. Geen correctie toegepast voor versnipperd eigendom De getaxeerde locatie wordt mede gekenmerkt door het grote aandeel van onverdeelde eigendomsposities. Dit betreft posities die als 'beoogde beleggingsobjecten’ worden verhandeld.

Naast het feit dat dit relatief kleinere percelen betreft, is er ook nog eens sprake van een bijzonder groot aantal gerechtigden in vaak een onverdeeld eigendom per perceel. De gebruikswaarde van de onderhavige percelen is gebaseerd op de gemene deler van het grotere (oorspronkelijke) geheel.

5.1.2. Getaxeerde: 0,55 hectare openbare ruimte Onderdeel van het getaxeerde is ook circa 0,6 ha openbare ruimte: 5.526 m² weg en berm in eigendom van de gemeente Amstelveen (object 1). Aangezien deze gronden nu en in de toekomst alleen aangewend kunnen worden als openbare ruimte en in economische zin geen direct opbrengsten genereren, zijn deze gronden gewaardeerd op € 1,- de massa.

110739/R1/1.1 Pagina 39 van 79

6. Complexwaarde De Scheg Midden: € 63.867.420,- exclusief BTW De complexwaarde van gebiedsontwikkeling de Scheg, bestaande uit de Scheg West, Midden en Oost, bedraagt € 203,6 miljoen exclusief BTW, wat neerkomt op € 339,- per m² perceel. Het totaal van het exploitatiegebied van de totale ontwikkeling is 600.582 m². Deze complexwaarde is residueel bepaald en vervolgens comparatief getoetst. Gebiedsontwikkeling De Scheg vormt één complex en de waarde van De Scheg Midden is dan ook een afgeleide van de complexwaarde van het gehele gebied. Het deelgebied De Scheg Midden betreft circa 30% van het gehele exploitatiegebied De Scheg. Op basis van de complexwaarde methodiek bedraagt de complexwaarde van de getaxeerde gronden afgerond € 63,9 miljoen exclusief BTW (€ 339,- per m² grond). De residuele uitkomst is comparatief getoetst en ligt in lijn met de referenties. Dit valt aan onderkant vanbinnen de bandbreedte die wij comparatief in de markt zien, maar is verklaarbaar doormits er gecorrigeerd wordt voor tijdseffecten (: ontwikkeling van grondopbrengsten, tussentijds gestegen grondexploitatiekosten die de huidige marktwaarde dempen, etc.). Van het getaxeerde valt 188.404 m² binnen het exploitatiegebied van De Scheg, de waarde van deze gronden wordt afgeleid van de complexwaarde van het gehele plangebied van De Scheg.

In totaal 5.526 m² van het getaxeerde object heeft op dit moment een bestemming en aanwending als openbare ruimte en behoudt dezelfde bestemming en aanwending. Deze gronden vallen daarom buiten het complex.

6.1. Gebiedsontwikkeling De Scheg vormt één complex: waarde De Scheg Midden afgeleide van complexwaarde geheel Het getaxeerde betreft het deelgebied De Scheg Midden, wat naast West en Oost een onderdeel vormt van gebiedsontwikkeling De Scheg. De gebiedsontwikkeling De Scheg vormt door de fysieke en planologische verbondenheid één complex, de complexwaarde van het getaxeerde is daarom een afgeleide van de complexwaarde van het geheel. Er is een fysieke verbondenheid tussen de deelgebieden Infrastructuur, water, groen en voorzieningen zorgen voor een fysieke verbondenheid tussen de deelgebieden: • Zoals getoond in de ‘Beeldkwaliteitsvisie Amstelveen De Scheg’ d.d. 9 november 2020 is er sprake van een integraal ontwerp voor ontsluitingsroutes om de drie deelgebieden (Oost, Midden en West) met elkaar te verbinden. Fiets- en wandelroutes verbinden de drie deelgebieden met elkaar. Een autoroute verbindt de deelgebieden West en Midden met elkaar. • In dezelfde ‘Beeldkwaliteitsvisie Amstelveen De Scheg’ d.d. 9 november 2020 is te zien dat er een integrale water- en groenstructuur wordt beoogd voor het gehele exploitatiegebied. • Voor aansluiting op het bestaande rioolsysteem dient een persleiding aangelegd te worden welke ten dienste komt van het gehele gebied De Scheg. Ook aanpassingen aan de bestaande infrastructuur staan ten dienste van de ontwikkeling van de gehele Scheg.

De Scheg heeft een ruimtelijke verbondenheid Het gebied wordt weliswaar concreet uitgewerkt in verschillende bestemmingsplannen, maar de gemeente Amstelveen beschouwt De Scheg planologisch als één geheel. Al in het ‘Ruimtelijk Kader’ van augustus 2015 wordt de ontwikkeling De Scheg duidelijk als één integrale gebiedsontwikkeling beschouwd. In het Ruimtelijk Raamwerk en het ‘Beeldkwaliteitsvisie Amstelveen De Scheg’ d.d. 9 november 2020 wordt De Scheg ook als één integrale ontwikkeling beschouwd. De gemeente stuurt op totaalniveau op de benodigde en gewenste voorzieningen zoals speelvoorzieningen en de school.

110739/R1/1.1 Pagina 40 van 79

6.2. Complexwaarde De Scheg totaal: € 203,6 miljoen exclusief BTW Zoals eerder beschreven bepalen wij de complexwaarde van de getaxeerde gronden middels een complexwaarde methodiek voor het gehele ontwikkelgebied De Scheg. De totale complexwaarde voor De Scheg bedraagt afgerond € 203.592.402,- excl. BTW, prijspeil juli 2024. Dit komt neer op € 339,- excl. BTW per m² plangebied. Navolgend overzicht toont de totale complexwaarde van gebiedsontwikkeling De Scheg. Residuele waarde Grondopbrengsten Grondexploitatiekosten Residuele waarde ‘as is’ prijspeil Grondopbrengstenontwikkeling Grondexploitatiekostenontwikkeling Residuele waarde ‘as-is’ geïndexeerd Financieringskosten Residuele waarde ‘as-is’ netto contant Plangebied (m²) Waarde per m² plangebied

NCW € 339.279.936 -€ 84.779.095 € 254.500.840 € 41.622.820 -€ 9.089.019 € 287.034.642 -€ 83.442.240 € 203.592.402 600.582 € 339

6.2.1. Ruimtelijk kader gebied De Scheg: circa 60 hectare Het complex De Scheg omvat afgerond 60 hectare grond. Voor deelgebied De Scheg Midden is brondocument ‘fv240905_versnijdingen’ d.d. 5 september 2024 opgesteld door Rogeo leidend voor de ruimtebreakdown. Voor deelgebied De Scheg West is brondocument ‘fv240514_versnijdingen’ d.d. 24 mei 2024 opgesteld door Rogeo leidend. Voor deelgebied De Scheg Oost is brondocument ‘Oppervlaktes ontwerp’ opgesteld door en aangeleverd door opdrachtgever op 16 november 2021 gehanteerd. Navolgend overzicht toont het ruimtegebruik voor gebiedsontwikkeling De Scheg, opgesplitst per deelgebied.

Tabel: overzicht ruimtegebruik De Scheg *de vierkante meters uitgeefbaar, verharding en water zijn gebaseerd op het inmeting van Rogeo, ‘fv2409505_versnijdingen’. Het totaaloppervlak van het complex volgt uit bestand ‘ko2409505_Waarderingsoverzicht’.

6.2.2. Programma gebied De Scheg: 1.428 woningen, één school en één huisartsenpost Navolgend overzicht toont het woningprogramma voor gebiedsontwikkeling De Scheg. Middels de letters ‘W, M en O’ wordt het vastgoedprogramma per deelgebied onderscheiden. De ontwikkeling bestaat voornamelijk uit koopwoningen (1.009 woningen) met een kleiner deel huurwoningen (419). Er worden 222 meergezinswoningen beoogd, verdeeld over verschillende segmenten. De overige woningen betreffen eengezinswoningen. Er sprake van overwegend woningen in de vrije sector, met een deel gereguleerde middeldure koop- en huurwoningen en 96 sociale huurwoningen. De woonproducten zijn grofweg onder te verdelen in rijwoningen, twee-onder-een-kappers, vrijstaande woningen en appartementen.

110739/R1/1.1 Pagina 41 van 79

Hierin wordt verder gedifferentieerd in kaveloppervlak, woonoppervlak en marktsegment. Tot slot is er ook een school en een huisartsenpost beoogd in het gebied. Het woningprogramma voor deelgebied Midden baseren wij op brondocument ’20240508 Stedenbouwkundig plan De Scheg Midden’ d.d. 8 mei 2024 opgesteld en de correspondentie van de heer Schouman (onderwerp: Programma Scheg Midden, aangepast) d.d. 25 juni 2024 en ‘fv240905_versnijdingen’ d.d. 5 september 2024 ontvangen. Het programma voor deelgebied West baseren wij op ‘Stedenbouwkundig plan De Scheg West’ d.d. 29 juni 2023 waarbij wij het kaveloppervlak van de woningen afleiden uit het Excel-document ‘fv230713_versnijdingen’ d.d. 13 juli 2023. Het programma voor deelgebied Oost is gebaseerd op brondocument ‘Amstelveen de Scheg Oost Stedenbouwkundig Plan’, opgesteld door Atelier DUTCH d.d. 9 april 2021 en de correspondentie van de heer Schouman (onderwerp: Scheg Oost Programma) d.d. 24 juni 2024 ontvangen. De afmetingen van de huisartsenpost zijn afgemeten van brondocument ’20240508 Stedenbouwkundig plan De Scheg Midden’ d.d. 8 mei 2024 opgesteld. Wij maakten voor de deelgebieden Midden en West daarnaast een uitsplitsing in koop en huur conform de onder de bijzondere uitgangspunten genoemde uitgangspunten. Omschrijving

Vastgoedtype

m² kavel

Vormfactor

m² BVO

Aantal

65 59 128 288 232 405

m² GBO/VVO 120 65 124 179 155 162

O Appartement VS O Appartement MDK O Rijwoning klein O 2^1 kap woning groot O 2^1 kap woning midden O vrijstaand geschakeld woning O Vrijstaande woning O Eiland woning

Koopwoning Koopwoning Koopwoning Koopwoning Koopwoning Koopwoning

72% 72% 76% 76% 75% 71%

167 90 162 236 208 228

28 48 30 12 14 16

Koopwoning Koopwoning

450 572

188 213

76% 74%

248 292

11 13

W rijwoning middel W rijwoning klein VSH W rijwoning groot W 2^1 kap woning W Vrijstaande woning W Appartement MDH W School

Koopwoning Huurwoning Koopwoning Koopwoning Koopwoning Huurwoning School

120 105 165 290 630 30 5.006

124 90 140 179 213 60 1

78% 76% 78% 76% 73% 72% 100%

159 118 178 236 292 83 1

19 205 321 144 60 50 5.006

M Rijwoning middel VSH Huurwoning M Rijwoning klein VSH Huurwoning M Rijwoning middel 1 Koopwoning M Rijwoning middel 2 Koopwoning M Appartementen XS Sociale Sociaal huurwoning M Appartementen S Sociale Sociaal huurwoning M 2^1 Kap woning Koopwoning M Vrijstaande woning Koopwoning M Huisartsenpost Huisartsenpost Totaal programma Tabel: overzicht woonprogramma De Scheg * Exclusief school en huisartsenpost

126 95 108 126 31

105 80 93 105 37

76% 75% 76% 76% 69%

138 107 122 138 54

44 24 61 142 28

31

46

70%

66

68

330 554 300 268.977

188 186 1

76% 72% 100%

248 257 1 234.315*

36 54 300 1.428*

110739/R1/1.1 Pagina 42 van 79

6.2.3. Waarde grond in bouwrijpe staat: € 339,3 miljoen De residuele waarde van bouwrijpe grond onder het vastgoedprogramma bedraagt afgerond € 339,3 miljoen exclusief BTW. Navolgend overzicht toont de uitkomst van de residuele berekening per vastgoedtype. Voor de maatschappelijke functies (school) en de commercieel maatschappelijke functies (huisartsenpost) worden vaste grondprijzen per m² BVO / kavel gehanteerd. Omschrijving

Stuks/ BVO

Grondquote

O Appartement VS 28 31% O Appartement MDK 48 34% O Rijwoning middel 30 47% O 2^1 kap woning 12 42% groot O 2^1 kap woning 14 41% midden O vrijstaand 16 40% geschakeld woning O Vrijstaande woning 11 48% O Eiland woning 13 47% W rijwoning middel 19 46% W rijwoning groot 321 49% W 2^1 kap woning 144 38% W Vrijstaande woning 60 41% M Rijwoning middel 1 61 41% M Rijwoning middel 2 142 47% M 2^1 Kap woning 36 45% M Vrijstaande woning 54 46% W rijwoning klein VSH 205 37% W Appartement MDH 50 20% M Rijwoning middel 2 44 43% VSH M Rijwoning klein VSH 24 37% M Appartementen XS 28 15% Sociaal M Appartementen S 68 21% Sociaal W School 5.006* M Huisartsenpost 300* Totaal Tabel: grondwaarde per vastgoedtype De Scheg *m² kavel

6.2.3.1.

Grondwaarde per m² BVO / kavel € 1.092 € 1.289 € 1.560 € 1.233

Grondwaarde woning € excl. BTW € 181.934 € 116.334 € 252.922 € 355.582

Grondwaarde totaal € excl. BTW € 5.094.153 € 5.584.040 € 7.587.671 € 4.266.980

€ 1.321

€ 306.544

€ 4.291.623

€ 885

€ 358.508

€ 5.736.131

€ 1.101 € 975 € 2.027 € 1.709 € 1.034 € 701 € 1.563 € 1.753 € 1.122 € 845 € 1.390 € 651 € 1.542

€ 496.068 € 558.101 € 243.209 € 281.977 € 299.769 € 441.590 € 168.785 € 220.876 € 370.265 € 468.049 € 145.944 € 54.243 € 194.266

€ 5.456.749 € 7.255.317 € 4.620.972 € 90.514.525 € 43.166.680 € 26.495.389 € 10.295.902 € 31.364.423 € 13.329.528 € 25.274.627 € 29.918.504 € 2.712.164 € 8.547.726

€ 1.422 € 485

€ 135.049 € 25.984

€ 3.241.173 € 727.548

€ 683

€ 45.011

€ 3.060.781

€ 133 € 240

€0 €0 € 237.075

€ 665.330 € 72.000 € 339.279.936

VON-prijzen koop rijwoningen: € 5.000,- tot € 5.425,- per m² GBO

Er zijn vijf kooprijwoningtypes verdeeld over De Scheg, gebaseerd op de verschillen in kavelgrootte, woningoppervlakte en locatie. Wij hanteren voor types in deelgebied Scheg Oost een hoger prijsniveau omdat dit deelgebied ruimer opgezet is en een exclusiever karakter kent met veel twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen. In deelgebied Scheg West hebben de woningen het minst vrije zicht en groen. Bij deelgebied Scheg Midden hebben de twee typen middelformaat rijwoningen een nagenoeg gelijke VON-prijs per m² GBO, gezien type M Rijwoning middel 2 naast een groter woonoppervlak (drukt de prijs per m² GBO) ook een aanzienlijk grotere tuin heeft (verhoogt de prijs per m² GBO). Navolgend de uitsplitsing met bijbehorende opbrengsten.

110739/R1/1.1 Pagina 43 van 79