Bijlage 8 - a Behoefte onderzoek stedelijke functies BSP 11-2019
Tekst van het document
PROGNOSE 2030
VERSCHIL
89.870
100.410
10.540 (12%)
Kronenburg28
3.505
6.255
2.750
Overig Amstelveen
86.365
94.155
7.790
24.640
32.163
7.523 (31%)
Buitenveldert-West
13.365
13.567
202
Buitenveldert-Oost
7.865
7.822
-43
Zuidas (zuidelijke gedeelte)
3.24529
10.60930
7.523
165
165
0
114.510
132.573
18.063 (16%)
Amstelveen
Buitenveldert
Nieuwe Meer
Totaal onderzoeksgebied
TABEL 15 BEVOLKINGSPROGNOSE ONDERZOEKSGEBIED Bron: Primos, OIS Amsterdam, 2019; CBS Statline, 2018
26 Dit inkomen is vergelijkbaar met het inkomen van vergelijkbare buurten als Uithof Utrecht en Drienerveld
Enschede. 27 Primos bevolkingsprognose, 2019 28 Huidige en toekomstige inwonertal van Kronenburg is gebaseerd op het huidige inwonertal plus de geprognotiseerde inwonersgroei aan de hand van aantal woningen en gemiddelde huishoudensgrootte. 29 Hiervan zijn de inwoners van de buurten ten noorden van de A10 uit de wijk Zuidas afgetrokken 30 De prognose is afkomstig van de gemeente Amsterdam van de wijk Zuidas. Omdat deze wijk ook buurten ten noorden van de A10 bevat is hiervan afgetrokken: (1) het huidige inwonertal en (2) het toekomstige inwonertal (773 woningbouwplannen * huishoudensgrootte van 1,5) van de buurten ten noorden van de A10.
38
BEHOEFTE HORECA
Ad 2. Werknemers In de gemeente Amstelveen werken momenteel bijna 53.000 mensen verdeeld over 10.400 bedrijven.31 De huidige (bijna) 3.700 werknemers in Amstelveen Kronenburg zijn voor circa 90% werkzaam in de (commerciële) dienstverlening. Voor horeca zijn vooral grotere bedrijven in de (commerciële) dienstverlening interessant. Zij maken relatief veel gebruik van de horeca in een stad. 32 De 1.000 tot 1.500 extra werknemers zullen de vraag naar horeca doen toenemen.33 Ad 3. Verblijvers Verblijvers in Amstelveen Kronenburg vormen een potentiele groep voor horeca. In 2017 vonden er bijna 259.000 overnachtingen plaats in Amstelveen. Ten opzichte van 2015 (57.600 overnachtingen) is dit bijna een vervijfvoudiging. Amstelveen profiteert vooral van de direct aangrenzende ligging van Amsterdam.34 Momenteel zijn er in Amstelveen Kronenburg 956 hotelkamers aanwezig. Met een gemiddelde bezetting van 85% komt dit neer op 813 dagelijkse verblijvers in het gebied. Tot 2030 kan dit oplopen tot 2.583 tot 2.933 dagelijkse verblijvers35. De extended stay-units in Amstelveen Kronenburg zullen zich naar alle waarschijnlijkheid met name richten op expats of binnenlandse kenniswerkers. Deze doelgroepen hebben een dubbel zo hoog bestedingspatroon in de horeca dan de gemiddelde Nederlander.
5.4 AANBOD LANDELIJKE ONTWIKKELING HORECA
Het aantal bedrijven dat actief is in de horeca blijft toenemen. De verwachting is dat deze trend zich de komende tijd zal doorzetten. Binnen de horeca groeit vooral de fastservicesector sterk. In de periode 2010-2018 nam het aantal fastservice vestigingen toe met maar liefst 25%. Het aantal restaurants groeide in dezelfde periode met 8%. Het aanbod cafés laat juist een licht dalende trend zien van 3%.
31 Amstelveen in Vogelvlucht, 2018 32 Eerder onderzoek Bureau Stedelijke Planning 33 Uit ons eerdere onderzoek bleek het volgende: Het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer van kantoorbanen in
de provincie Noord-Holland ligt momenteel volgens het PBL (2017) op 22 m². Onder invloed van ‘het nieuwe werken’ is dit metrage flink gedaald. Wij verwachten echter dat de grootste daling inmiddels achter de rug is. Allereerst omdat veel organisaties het nieuwe werken al hebben geïntroduceerd. Maar ook omdat het nieuwe werken in de crisis is gebruikt als bezuinigingsmaatregel. Nu het economisch voor de wind gaat, is de noodzaak tot minder ruimte per werknemer minder groot. Naast ruimtebesparende ontwikkelingen is hiermee ook sprake van tegengestelde ontwikkelingen (behoefte aan meer vergaderruimten, ontmoetingsruimten etc.). Vanwege deze ontwikkelingen, gaan wij uit van een kantoorquotiënt voor de komende periode van 20 m² per werknemer. 34 Hospitality Management, Grote groei Amstelveense hotelovernachtingen, april 2019 35 2.080 units met een gemiddelde bezettingsgraad van 85% en een gemiddelde kamerbezetting van 1 – 1,2 personen.
BEHOEFTE HORECA
AANBOD AMSTELVEEN EN OMGEVING •
•
•
In het onderzoeksgebied zijn momenteel 225 horecagelegenheden gevestigd. Het gros betreft horeca in de restaurantsector (91 verkooppunten (vkp); 40%), gevolgd door fastservice (71 vkp; 32%) en dranken (63 vkp; 28%). Er is een vijftal horecaconcentratiegebieden te onderscheiden: De Zuidas (36 vkp), Stadshart Amstelveen (20 vkp), Oude Dorp (15 vkp), Kostverlorenhof (12 vkp) en Gelderlandplein (11 vkp). Binnen Amstelveen Kronenburg zijn momenteel vijf horecagelegenheden gevestigd. Het betreft drie restaurants (Restaurant Kronenburg, Ammodite Club Restaurant en Il Caffè), een dranken (De Foodcontainer) en een fastservice (Pizzeria Porto Pescara 2).
FIGUUR 5 HUIDIG HORECA-AANBOD AMSTELVEEN EN BUITENVELDERT AMSTERDAM Bron: Bureau Stedelijke Planning; op basis van Horeca DNA, 2019
Toekomstig aanbod Voor het bepalen van de kwantitatieve behoefte moet, naast de feitelijke situatie, ook gekeken worden naar plannen die zijn opgenomen in een ruimtelijk besluit (harde plancapaciteit). In het onderzoeksgebied spelen de volgende horecaontwikkelingen: • In de gemeente Amstelveen spelen enkele (kleine) horecaplannen, waaronder:
39
40
BEHOEFTE HORECA
− Academic Hotel, Uilenstede 471-473: ontwikkeling van een hotelconcept
•
(500 kamers gericht op extended stay; maximaal 6 maanden) voor (inter)nationale studenten en academici. Op de begane grond komen gemeenschappelijke voorzieningen voor hotelgasten, waaronder horeca. − Winkelcentrum Bankrashof: ontwikkeling van een woontoren met circa 90 appartementen met op de begane grond ruimte voor detailhandel, dienstverlening en horeca. Hoeveel horecameters hier zullen worden gerealiseerd is nog niet bekend. − De Kegel/Nationaal Tenniscentrum: onder andere uitbreiding van Grand Hotel Amstelveen met 20 tot 25 kamers en uitbreiding van het Nationaal Tenniscentrum met onder andere ondersteunende horeca. − Stadshart: in de visie Stadshart wordt beoogd het functioneren van het centrum te optimaliseren. Voor zover nu bekend zal het met name gaan om uitbreidingen in detailhandelsmeters (met name Mode & Luxe), maar ook worden kwaliteitsverbeteringen in horeca voorzien. In Buitenveldert (Amsterdam) is vooral de ontwikkeling van de Zuidas relevant. De gemeente Amsterdam heeft plannen om dit gebied verder te ontwikkelen tot aantrekkelijk stedelijk woon-werkmilieu. Hiervoor is ook ruimte bestemd voor voorzieningen in de plint. Het betreft veelal een gemengde bestemming waar een breed scala aan (commerciële) dienstverlening is toegestaan, waaronder ook horeca.36
In veel van de bestemmingsplannen voor bovengenoemde ontwikkelingen is niet opgenomen hoeveel van het oppervlak precies zal worden ingevuld door horeca. Zo is in sommige bestemmingsplannen in het onderzoeksgebied vastgesteld dat op aangewezen bestemmingen naast horeca ook andere functies mogen worden gerealiseerd. Omdat in die bestemmingsplannen een bepaalde flexibiliteit wordt geboden is niet te zeggen of en hoeveel horeca mogelijk (in de toekomst) zal worden gerealiseerd. Vanwege deze onduidelijkheid kunnen we nu geen metrage als relevante plancapaciteit meenemen.
5.5 BEHOEFTE In deze paragraaf is de behoefte aan horeca in Amstelveen Kronenburg onderbouwd. Er is een onderscheid gemaakt in kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. KWANTITATIEF
Om de behoefte te bepalen is een vergelijking gemaakt van horecadichtheden. Hierbij is gebruik gemaakt van het aantal horecavestigingen per 10.000 inwoners.
36 Via diverse bestemmingsplannen Zuidas (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
BEHOEFTE HORECA
41
Het onderzoeksgebied is vergeleken met de provincie Noord-Holland, benchmark gemeenten37 en Nederland.
Gemeente Amstelveen
4,5
Verzorgingsgebied
5,5
5,1
5,5
6,2
8,0
Bechmark gemeenten
8,1
7,9
Noord-Holland (excl. A'dam)
8,3
6,8
Nederland
9,8 0,0
5,0
7,3 6,5
7,4 10,0
15,0
6,9 20,0
25,0
30,0
Aantal vestigingen per 10.000 inw.
Dranken
Fastservice
Restaurant
FIGUUR 6 HORECADICHTHEID AMSTELVEEN EN ONDERZOEKSGEBIED VERGELEKEN Bron: Bureau Stedelijke Planning; op basis van Horeca DNA, 2019
•
•
•
De horecadichtheid in de gemeente Amstelveen en het onderzoeksgebied (Amstelveen inclusief Buitenveldert/Zuidas) is met gemiddeld 15,0 en 19,7 horecavestigingen per 10.000 inwoners, lager dan de Provincie NoordHolland excl. Amsterdam (21,6), de benchmark gemeenten (23,2) en het landelijk gemiddelde (24,1). Met name het aantal horecavestigingen in de dranken- en fastservicesectoren blijft achter in het onderzoeksgebied. De restaurantsector is juist bovengemiddeld vertegenwoordigd in het onderzoekersgebied. Dit komt vooral voor rekening van het aanbod op en rondom de Zuidas. In de gemeente Amstelveen is het restaurantaanbod juist lager dan het landelijk gemiddelde. Momenteel wordt nog relatief weinig gewoond op de Zuidas. Het aanbod op de Zuidas vervult dan ook vooral een functie voor de werknemers. Dit verklaart ook het relatief hoge aandeel restaurants.
Kwantitatieve uitbreidingsruimte De kwantitatieve uitbreidingsruimte is berekend voor de gehele horecasector in het onderzoeksgebied. Gezien de huidige horecadichtheid in de gemeente Amstelveen en het onderzoeksgebied is er nog ruimte om horeca toe te voegen. De horecadichtheid blijft achter bij de dichtheid in de provincie Noord-Holland (excl. Amsterdam), benchmark gemeenten én het landelijk gemiddelde.
37 De gemeente Amstelveen is vergeleken met vergelijkbare gemeenten (gemeenten aan de rand van de G5 met een
bovengemiddeld welvaartsniveau en enigszins vergelijkbaar inwoneraantal). De benchmarkgemeenten zijn: Haarlem, Hilversum, Leidschendam-Voorburg, Veldhoven, Wassenaar en Zeist.
42
BEHOEFTE HORECA
Tot 2030 bedraagt de uitbreidingsruimte in het gehele onderzoeksgebied 12.655 tot 19.490 m² bvo horeca.
ONDERZOEKSGEBIED Inwoners (2030)
MIN
MAX
132.573
132.573
Potentieel aanbod38 (vkp)
286
320
Huidig aanbod (vkp)
225
225
Uitbreidingsruimte (vkp)39
61
95
12.655
19.490
Uitbreidingsruimte (m² bvo)40
TABEL 16 KWANTITATIEVE UITBREIDINGSRUIMTE HORECA ONDERZOEKSGEBIED TOT 2030 Bron: Bureau Stedelijke Planning
Claim uitbreidingsruime Amstelveen Niet alle uitbreidingsruimte in het onderzoeksgebied kan worden toebedeeld aan Amstelveen Kronenburg. Voor de verdeling van de uitbreidingsruimte is een verdeelsleutel gehanteerd. Dit kan aan de hand van de bevolkingsprognose. Tot 2030 zal namelijk 60% van de bevolkingsgroei in het onderzoeksgebied plaatsvinden in Amstelveen en 40% in Amsterdam Buitenveldert. Dezelfde verhouding voor Amstelveen en Amsterdam Buitenveldert geldt ook wat betreft horeca-aanbod. Hiervan bevindt zich momenteel ook 60% in Amstelveen en 40% in Amsterdam Buitenveldert. Voor de gemeente Amstelveen betekent dit dat er grofweg minimaal 7.600 en maximaal 12.000 m² bvo te verdelen is.
ONDERZOEKSGEBIED MIN
MAX
12.655
19.490
Claim Amstelveen
60%
60%
Uitbreidingsruimte Amstelveen
7.595
11.965
Uitbreidingsruimte totaal onderzoeksgebied (m² bvo)
TABEL 17 KWANTITATIEVE UITBREIDINGSRUIMTE HORECA, CLAIM GEMEENTE AMSTELVEEN Bron: Bureau Stedelijke Planning
KWALITATIEF
Bovengemiddelde vraag door doelgroepen De komende jaren zullen er door de ontwikkelingen in Amstelveen Kronenburg meer studenten, werknemers en verblijvers van het extended stay-hotel bijkomen. Door de mix (en het profiel) van deze doelgroepen is te verwachten dat er bovengemiddeld gebruik zal worden gemaakt van horeca in diverse segmenten: 38 Berekening: aantal inwoners / 10.000 * horecadekking. In het minimum scenario is de horecadekking van de
provincie Noord-Holland (excl. Amsterdam) aangehouden. In het maximum scenario is de landelijke horecadekking aangehouden. 39 Berekening: potentieel aanbod – huidig aanbod 40 Uitgaande van een gemiddelde horecavestiging van 206 m² bvo (bron: op basis van Horeca DNA met een bvo-vvo verhouding van 0,8)
BEHOEFTE HORECA
43
van betaalbare convenience/take-away tot en met restaurants voor de zakelijke gebruiker. • Studenten. Studenten kiezen over het algemeen vaker voor gemak en tijdswinst met betrekking tot eten. Daarnaast hebben ze een bovengemiddelde horecabesteding.41 We schatten in dat, mits er een kwalitatief sterk en gepast horeca-aanbod zal worden gerealiseerd, redelijkerwijs 50% van de horecabestedingen terecht zou kunnen komen binnen Amstelveen Kronenburg zelf. • Werknemers. Er komen tot 2030 circa 1.000 tot 1.500 werknemers bij in Amstelveen Kronenburg. We hadden al geconcludeerd dat vooral grotere bedrijven in de (commerciële) dienstverlening relatief veel gebruik maken van de horeca in een stad. We gaan uit van een conservatief bestedingsbedrag van deze doelgroep, en gaan er daarom vanuit dat deze werknemers gemiddeld € 2 per dag uitgeven aan bijvoorbeeld lunch of koffie buiten het kantoor. Op jaarbasis komt dit neer op circa € 480, waarvan we schatten dat 75% besteed zal worden binnen Kronenburg. • Verblijvers. In de toekomst zal het aantal dagelijkse verblijvers van de extended stay in Amstelveen Kronenburg tussen de 2.088 en 2.343 liggen. De doelgroep van de extended stay units, te weten expats en (zakelijk) toerisme, is bovengemiddeld georiënteerd op horeca.
Dat blijkt ook uit het feit dat expats elkaar graag buiten de deur opzoeken.42 Een groot deel van deze doelgroep heeft een overwegend hoger inkomen, wat weer ten gunste komt van de horecabestedingen. De gemiddelde jaarlijkse horecabesteding van een expat ligt twee keer zo hoog als dat van de gemiddelde Nederlander.43 ‘Zo’n 50% kan terecht komen bij de horeca in Amstelveen Kronenburg, omdat deze doelgroep in de regel verblijft én werkt (of studeert) in Kronenburg.
DOELGROEP HUIDIG
2030
Studenten
3.505
6.255
Werknemers
3.700
Verblijvers
813
4.700 – 5.200 2.583 – 2.933
JAARLIJKSE ORIËNTATIE GEMIDDELDE KRONENBESTEDING BURG
POTENTIEEL HUIDIG
POTENTIEEL 2030 € 3.155.000
€ 1.008
50%
€ 1.765.000
€ 480
75%
€ 1.330.000
€ 1.248
50%
€ 505.000
Totaal bestedingspotentieel
€ 3.600.000
€ 1.690.000 € 1.870.000 € 1.610.000 € 1.830.000 € 6.455.000 € 6.855.000
TABEL 18 HORECABESTEDINGEN VAN DE NIEUW VERSCHILLENDE DOELGROEPEN
41 Gemiddeld geeft een Nederlander jaarlijks €623,81 uit in de horeca (drankensector, fastservicesector en
restaurantsector, op basis van Foodstep en CBS Statline (2018)). Volgens het Studentenonderzoek van het Nibud (2017) geven studenten maandelijks €37 uit aan uit eten en €47 aan stappen/uitgaan. Jaarlijks komt dit neer op €1.008. 42 https://www.parool.nl/nieuws/gelukkig-hebben-we-de-expats-nog~ba55f150/ 43 Gemiddelde jaarlijkse besteding in de horeca van expats ligt op circa €1.247,62 (twee maal €623,81)
44
BEHOEFTE HORECA
De toevoeging van nieuwe doelgroepen zorgt voor extra bestedingspotentieel dat (deels) terecht kan komen in Amstelveen Kronenburg. Aan de hand van het bestedingspotentieel van de doelgroepen en de gemiddelde vloerproductiviteit 44 van een horecavestiging in Nederland kan de uitbreidingsruimte voor horeca in Amstelveen Kronenburg worden berekend (zie onderstaande tabel). Omdat het hier ook gaat om de uitbreidingsruimte vanuit de huidige bewoners van Amstelveen dient het huidige horeca-aanbod hier van af te worden getrokken. In totaal zal de uitbreidingsbehoefte 4.318 tot 4.637 m² bvo bedragen. Dit betreft puur de uitbreidingsruimte die bestaat vanuit bewoners en verblijvers op Amstelveen Kronenburg in 2030. BESTEDINGS- GEMIDDELDE POTENTIEEL VLOER2030 PRODUCTIVITEIT PER M² BVO45
UITBREIDINGSPOTENTIEEL KRONENBURG (IN M² BVO)
HUIDIG GEVESTIGD AANBOD IN M² BVO46
TOTALE UITBREIDINGSBEHOEFTE IN M² BVO
Minimaal
€ 6.455.000
€1.258
5.131
813
4.318
Maximaal
€ 6.855.000
€1.258
5.450
813
4.637
TABEL 19 UITBREIDINGSRUIMTE HORECA OP BASIS VAN DOELGROEPEN BINNEN VERZORGINGSGEBIED EN TOEVLOEIING
Horeca draagt bij aan versterking gebied Horeca is een van de belangrijkste, dan wel niet belangrijkste, functies die is beoogd op Amstelveen Kronenburg. Het toevoegen van horeca draagt bij aan de versterking van de positie van Kronenburg-Uilenstede en de ruimtelijk-functionele structuur van het gebied: • Aantrekkelijke horeca draagt bij aan de versterking van het vestigingsklimaat voor bewoners en bedrijven, en daarmee aan het concurrentieprofiel van het gebied. • Horeca vervult een belangrijke sleutelfunctie om het gebied te verlevendigen en in de realisatie van ontmoetingsplekken voor de doelgroepen in (maar ook buiten) het verzorgingsgebied. Tezamen creëren de doelgroepen een stevig draagvlak voor horeca op Kronenburg. • Consumenten kiezen vaker voor meerdere eetmomenten en dan veelal onderweg. Daardoor is sprake van een opkomst van ‘gemak, food-to-go’ en afhaal- en bezorgconcepten. Daarnaast groeit de buitenshuis consumptie structureel: we besteden een steeds groter deel van ons huishoudbudget aan horeca. In tijden van toenemende welvaart en hoogconjunctuur nemen de bestedingen aan horeca bovengemiddeld toe. Daarmee is het toevoegen van horeca in lijn met de landelijke trends en ontwikkelingen.
44 Foodstep en HorecaDNA (2018) 45 Jaarlijkse omzet horecasector €10.718 mln. (Foodstep, 2018) / totale metrage horeca 8.521.781 m² bvo (6.817.425 m²
vvo) (HorecaDNA, 2018) 46 Het huidige horeca-aanbod bestaat uit indicatief 813 m² vvo (opgave RoosRos architecten, 2019)
BEHOEFTE HORECA
Er kan circa 4.100 m² bvo horeca worden toegevoegd aan Amstelveen Kronenburg op basis van het verbruik van de eigen bewoners en verblijvers. Gezien de gebiedsoverstijgende functie van horeca in Amstelveen kan deze behoefte door toevloeiing van buiten het gebied nog groter worden, tot circa 5.000 m² bvo. In overig Amstelveen zijn nagenoeg geen gebieden in ontwikkeling die eenzelfde omvang, functiemix en specifieke doelgroepen (grootverbruikers van horeca) kennen als dat van Amstelveen Kronenburg. We kunnen er daarom ook vanuit gaan dat de marktruimte die in Amstelveen bestaat, met name toe te bedelen valt aan Amstelveen Kronenburg. CONCLUSIE
De ontwikkeling van horeca in Amstelveen Kronenburg is zowel vanuit kwantitatief als kwalitatief oogpunt goed te motiveren: • Kwantitatief: Op basis van de berekeningen van de kwantitatieve marktruimte in het onderzoeksgebied kan er minimaal 7.600 m² vvo en maximaal 12.000 m² bvo horeca worden toegevoegd aan Amstelveen. • Kwalitatief: Daarnaast zorgt het toevoegen van horeca voor versterking van het multifunctionele totaalconcept van het gebied. De ontwikkeling sluit aan op het beleid van de gemeente Amstelveen om meer ruimte te geven aan horeca en past het volledig binnen de doelstellingen van de gebiedsvisie. De doelgroepen binnen Amstelveen Kronenburg zijn grootgebruikers van horeca, hetgeen een bovengemiddeld bestedingspotentieel oplevert. Alleen al vanuit deze extra bewoners en gebruikers die de ontwikkeling in Amstelveen Kronenburg genereert, is er al ruimte om minstens 4.318 tot 4.637 m² bvo horeca toe te voegen. De horeca zal echter een gebiedsoverstijgende functie vervullen, de totale vraag zal dan ook kunnen oplopen tot 5.000 m² bvo door de toevloeiing van buiten het gebied.
45
46
BEHOEFTE DETAILHANDEL
6 BEHOEFTE DETAILHANDEL
In dit hoofdstuk is de beoogde ontwikkeling van detailhandel in Kronenburg onderbouwd, waarbij in beeld wordt gebracht wat de ladderruimte voor detailhandel is.
6.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED EN PERIODE Het is belangrijk om het onderzoeksgebied zoveel mogelijk overeen te laten komen met de feitelijke marktsituatie. Dit betekent dat de begrenzing van het gebied samen dient te vallen met het belangrijkste deel van de vraag-aanbodrelaties. Verwacht wordt dat de beoogde detailhandel een functie zal vervullen voor inwoners, werknemers en verblijvers uit de directe omgeving. Uit zorgvuldigheid wordt gekozen voor een groot onderzoeksgebied, zodat alle potentiele ontwikkelingen en gebruikers worden meegenomen. De gemeente Amstelveen47 en de Amsterdamse wijk Buitenveldert48 behoren daarom tot het onderzoeksgebied. Als noordelijke grens rekenen we de A10/A4. Bij de berekening van de behoefte wordt uiteindelijk rekening gehouden met de meest relevante ontwikkelingen (zijnde dichtbij de projectlocatie).
FIGUUR 7 ONDERZOEKSGEBIED DETAILHANDEL AMSTELVEEN KRONENBURG Bron: Bureau Stedelijke Planning op basis van PDOK achtergrondkaart 47 Voor een deel van het onderzoeksgebied zijn de gemeentegrenzen van Amstelveen aangehouden om de volledigheid
van gegevens te waarborgen. 48 Tot de wijk Buitenveldert rekenen we de wijken Buitenveldert-West en Buitenveldert-Oost, het zuidelijke deel van de wijk Zuidas (onder de A10) en de buurt Nieuwe Meer. De A10 kunnen we beschouwen als een barrière en noordelijke grens van het onderzoeksgebied.
BEHOEFTE DETAILHANDEL
47
6.2 BELEIDSANALYSE In deze paragraaf worden de belangrijkste beleidskaders geschetst. PROVINCIAAL BELEID
Detailhandelsbeleid Noord-Holland 2015-202049 De missie van de provincie is ‘het versterken van de detailhandelstructuur in Noord-Holland’. Daarbij behoren de volgende drie hoofddoelstellingen: • Een detailhandelstructuur die uitgaat van duurzaam ruimtegebruik; • Een detailhandelstructuur die bijdraagt aan een vitale regionale economie; • Een detailhandelstructuur die bijdraagt aan een aantrekkelijke woon- en leefomgeving. De hoofddoelstellingen zijn uitgewerkt in zes beleidsdoelen: 1. Prioriteit geven aan hoofdwinkelgebieden; 2. Voorkómen van extra leegstand; 3. Internet-afhaalpunten bij voorkeur situeren in bestaande winkelcentra; 4. Een vitale, dynamische en concurrerende detailhandelstructuur, ruimte geven aan kwaliteit; 5. Primaire detailhandel bereikbaar op een aanvaardbare afstand; 6. Detailhandel die bijdraagt aan aantrekkelijke binnensteden. Het is daarbij van belang dat de ontwikkeling van nieuwe detailhandel regionaal moet worden afgewogen. De regionale verschillen zijn groot en daarom is maatwerk noodzakelijk. REGIONAAL BELEID
Binnen de provincie Noord-Holland is afzonderlijk regionaal detailhandelsbeleid vastgesteld. De gemeente Amstelveen valt binnen de Stadsregio Amsterdam. De Stadsregio Amsterdam heeft een aantal uitgangspunten geformuleerd voor het regionale detailhandelsbeleid. Voor Amstelveen Kronenburg zijn de volgende uitgangspunten relevant: 1. Inwoners van de Stadsregio Amsterdam moeten op aanvaardbare afstand hun (dagelijkse) boodschappen kunnen doen (fijnmazige detailhandelsstructuur). 2. Het beleid is er op gericht om vraag en aanbod in evenwicht te brengen in de (fysieke) retailsector. 3. Detailhandelsvestigingen zijn louter gevestigd in verstedelijkt of nog te verstedelijken gebied: passend in de structuur van de hoofdwinkel-, stadsdeelof wijkcentra, alsook op specifiek benoemde locaties op bedrijventerreinen. Solitaire vestigingen buiten en binnen woongebieden zijn uitgesloten. 4. (a) Nieuwe ontwikkelingen moeten de huidige structuur versterken. (b) Nieuwe ontwikkelingen die uitbreiding van het ruimtegebruik vergen, zijn 49 Detailhandelsbeleid Noord-Holland 2015-2020 en Evaluatie detailhandelsbeleid 2015-2020
48
5. 6.
7.
8.
BEHOEFTE DETAILHANDEL
alleen mogelijk als de ontwikkeling niet op een bestaande winkellocatie mogelijk is. (c) Bij nieuwe ontwikkelingen moet duidelijk zijn wat de impact op de lokale en regionale winkelstructuur is. Clustering van detailhandel is een leidend principe, al dan niet met andere commerciële en/of maatschappelijke voorzieningen. Gemeenten streven ernaar om leegstand zoveel als mogelijk te voorkomen. Nieuwe initiatieven worden daarom altijd bekeken en beoordeeld vanuit het principe ‘nieuw voor oud’. Dat wil zeggen dat eventuele nieuwe initiatieven en uitbreiding van bestaand winkelareaal gepaard gaan met maatregelen om de bestemming detailhandel elders te beperken. Door pro-actief beleid werken gemeenten aan voorzienbaarheid, zodat planschade voorkomen kan worden bij het daadwerkelijk verminderen van het aantal m2 detailhandel. Gemeenten moeten (ook in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking ) goed beschrijven wat de regionale behoefte is van de winkelplannen die voorzien zijn. Indien er een bestemmingsplanwijziging nodig is bij nieuwe winkelinitiatieven moet iedere gemeente dit initiatief voorleggen aan de Adviescommissie Detailhandel Noord-Holland Zuid (ADZ). Dit geldt voor alle initiatieven boven de 1.500 m² wvo.
De kracht van de regionale samenwerking is dat gemeenten elkaar, ambtelijk en bestuurlijk, in een vroeg stadium inlichten over plannen en ontwikkelingen en op een collegiale manier daarover samen tot afstemming komen. Het is de bedoeling dat het regionale detailhandelsbeleid zowel aanleiding als leidraad is voor dat vroegtijdige onderlinge overleg, zodat gemeentelijke plannen en voornemens goed op elkaar aangesloten kunnen worden. De consequentie is dat gemeenten in de Stadsregio uiterst terughoudend zullen zijn tegenover ontwikkelaars die nieuwe detailhandelslocaties willen ontwikkelen. Als er sprake is van significante stadsuitbreiding en bevolkingstoename is dat een ander verhaal, maar ook dan zal zo’n nieuwe ontwikkeling alleen mogelijk zijn als de treden van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking succesvol ‘beklommen’ kunnen worden. GEMEENTELIJK BELEID
Het gemeentelijk detailhandelsbeleid is vastgelegd in de Detailhandelsnota 20162020.50 In deze nota gaat de gemeente Amstelveen uit van de volgende ambities met betrekking tot detailhandel: • Het bieden van een goed en gevarieerd voorzieningenniveau voor inwoners, gelegen binnen een redelijk bereik; • Het beschikken over een representatief, aantrekkelijk en dynamisch Stadshart, dat zowel de eigen inwoners als de regio bedient;
50 Detailhandelsnota 2016-2020, gemeente Amstelveen, 15 juni 2016
BEHOEFTE DETAILHANDEL
•
49
Het behoud van een vitaal economisch winkelapparaat dat het vermogen heeft mee te groeien met de toekomstige uitdagingen.
In de detailhandelsnota staat de winkelleegstand van de gemeente Amstelveen benoemd. Begin 2016 heeft Amstelveen te maken met ca. 16.500 m² leegstand (over 28 winkels). Dit betekent dat er bijna 14% van het totale aanbod leeg stond. Dit hoge percentage heeft te maken met het destijds leegstaande pand van V&D; het leegstandspercentage zonder V&D is bijna 5%. Uit het koopstromenonderzoek Randstad van 2018 blijkt dat het leegstandspercentage, door de invulling van het V&D pand, weer is terug gedrongen naar 5%51. Gebiedsvisie Kronenburg-Uilenstede Op 8 mei 2019 heeft de gemeenteraad van Amstelveen de Gebiedsvisie ‘Kronenburg Uilenstede’ vastgesteld. De gebiedsvisie is het richtinggevend ruimtelijk kader voor nieuwe initiatieven en voor een nieuw bestemmingsplan voor het gebied. De visie beschrijft het samengaan van Uilenstede als monofunctionele residentiële campus en Kronenburg als monofunctionele zakelijke wijk tot een moderne en levendige, multifunctionele en stedelijke campus. De ambitie is om van Kronenburg en Uilenstede een toekomstbestendig, levendig en dynamisch woon-werkgebied te maken en kansen te creëren. Een plek waar studenten, bedrijven, ondernemers, academici en onderzoekers elkaar eenvoudig kunnen ontmoeten en waar nieuwe ideeën en (kennis)initiatieven tot stand komen. CONCLUSIE
Zowel de provincie en de regio als de gemeente hechten waarde aan een fijnmazige winkelstructuur. Versterking van de structuur, clustering en uitbreiding op locaties met significante stadsuitbreiding/bevolkingstoename zijn daarbij leidend. Het is daarbij van belang dat nieuwe detailhandelsplannen regionaal worden afgestemd en de huidige structuur versterken. Het is daarbij van belang dat de toevoeging van detailhandel in Amstelveen Kronenburg de Ladder voor Duurzame Verstedelijking succesvol kan doorlopen.
6.3 VRAAG Vergelijkbaar met de beoogde horeca in Kronenburg, zal de beoogde detailhandel primair een functie gaan vervullen voor de volgende drie doelgroepen: Studenten Kronenburg-Uilenstede
51 Bron: https://kso2018.nl/resultaten/resultaten-per-thema/
50
•
•
•
BEHOEFTE DETAILHANDEL
Betreft de (toekomstige) bewoners van de studentenkamers in KronenburgUilenstede en de inwoners uit de direct aangrenzende wijken (overig gemeente Amstelveen en Buitenveldert). De aangrenzende wijken zullen tevens profiteren van de detailhandelsvoorzieningen. In Kronenburg wonen momenteel 3.505 inwoners. In de overige gemeente Amstelveen en Buitenveldert wonen 111.005 mensen. Het dominante profiel van het onderzoeksgebied betreft jongvolwassenen tussen de 25 en 45 jaar met relatief hoge inkomens (29% meer dan landelijk) en een lage huishoudensgrootte. Het inwoneraantal van het onderzoeksgebied zal in de toekomst gaan toenemen. INW.
% % 0-15 15-25
Onderzoeksgebied
114.510
16
11
28
24
20
2,0
24
€ 33.100
Wv Uilenstede-Kronenburg
3.505
1
66
31
2
0
1,1
25
€ 11.90052
Wv overig Amstelveen
86.365
18
12
26
26
19
2,1
24
€ 32.700
Wv Buitenveldert
24.640
11
11
36
20
22
1,6
26
€ 34.900
16
12
25
28
19
2,2
13
€ 25.600
Nederland
% % 25-45 45-65
% 65+
GEM. % NIETGEM. HUISH. WEST. INK. PER GROOTTE ALLOCH. INW.
TABEL 20 KENMERKEN VAN HET ONDERZOEKSGEBIED BRON: BUREAU STEDELIJKE PLANNING OP BASIS VAN CBS, 2018; INKOMEN BETREFT 2017
HUIDIGE INWONERTAL
PROGNOSE 2030
VERSCHIL
89.870
100.410
10.540 (12%)
Kronenburg53
3.505
6.255
2.750
Overig Amstelveen
86.365
94.155
7.790
24.640
32.163
7.523 (31%)
Buitenveldert-West
13.365
13.567
202
Buitenveldert-Oost
7.865
7.822
-43
Zuidas (zuidelijke gedeelte)
3.24554
10.60955
7.523
165
165
0
114.510
132.573
18.063 (16%)
Amstelveen
Buitenveldert
Nieuwe Meer
Totaal onderzoeksgebied
TABEL 21 BEVOLKINGSPROGNOSE ONDERZOEKSGEBIED Bron: Primos, OIS Amsterdam, 2019; CBS Statline, 2018
52 Dit inkomen is vergelijkbaar met het inkomen van vergelijkbare buurten als Uithof Utrecht en Drienerveld
Enschede. 53 Huidige en toekomstige inwonertal van Kronenburg is gebaseerd op het huidige inwonertal plus de geprognotiseerde inwonersgroei aan de hand van aantal woningen en gemiddelde huishoudensgrootte. 54 Hiervan zijn de inwoners van de buurten ten noorden van de A10 uit de wijk Zuidas afgetokken 55 De prognose is afkomstig van de gemeente Amsterdam van de wijk Zuidas. Omdat deze wijk ook buurten ten noorden van de A10 bevat is hiervan afgetrokken: (1) het huidige inwonertal en (2) het toekomstige inwonertal (773 woningbouwplannen * huishoudensgrootte van 1,5) van de buurten ten noorden van de A10.
BEHOEFTE DETAILHANDEL
51
De gehele gemeente Amstelveen groeit naar verwachting van 89.870 naar 100.410 inwoners in 2030. Dit is een groei van 12%.56 Een fors deel van de groei (2.750 inwoners of 26%) zal plaatsvinden in Kronenburg. De bevolking in Buitenveldert neemt ook fors toe van 24.640 naar 32.163, een stijging van bijna 31%. Deze groei valt vrijwel volledig toe aan de Zuidas e.o. (ten zuiden van de A10). Werknemers In de gemeente Amstelveen werken momenteel bijna 53.000 mensen verdeeld over 10.400 bedrijven.57 Kronenburg telt (bijna) 3.700 werknemers. Met name dagelijkse detailhandel kan werknemers trekken, die hier bij voorbeeld tijdens lunchtijd gebruik van willen maken. De 1.000 tot 1.500 extra werknemers zullen de vraag naar detailhandel doen toenemen. Verblijvers Verblijvers in Amstelveen Kronenburg vormen een potentiele groep voor detailhandel. Met name de dagelijkse detailhandel zal waarschijnlijk door deze doelgroep worden gebruikt. In 2017 vonden er bijna 259.000 overnachtingen plaats in Amstelveen. Ten opzichte van 2015 (57.600 overnachtingen) is dit bijna een vervijfvoudiging. Amstelveen profiteert vooral van de direct aangrenzende ligging van Amsterdam.58 Momenteel zijn er in Amstelveen Kronenburg 956 hotelkamers aanwezig. Met een gemiddelde bezetting van 85% komt dit neer op 813 dagelijkse verblijvers in het gebied.
Tot 2030 kan dit oplopen tot 2.583 tot 2.933 dagelijkse verblijvers59.
6.4 AANBOD HUIDIG AANBOD •
•
In de gemeente Amstelveen is momenteel ruim 115.000 m² wvo aan detailhandel gevestigd verdeeld over bijna 450 verkooppunten. Het aanbod is veelal geclusterd in het hoofdwinkelgebied, de verschillende wijkwinkelcentra60 en op PDV locaties.61 De winkelleegstand in Amstelveen (gemeten in m² wvo) is met 5% gelijk aan de provincie Noord-Holland (5%) en lager dan de winkelleegstand in Nederland (7%).62
56 Primos bevolkingsprognose, 2019 57 Amstelveen in Vogelvlucht, 2018 58 Hospitality Management, Grote groei Amstelveense hotelovernachtingen, april 2019 59 2.080 units met een gemiddelde bezettingsgraad van 85% en een gemiddelde kamerbezetting van 1 – 1,2 personen. 60 De belangrijkste zijn: Westwijk, Kostverlorenhof, Bankrashof, Groenhof, Middenhoven en Waardhuizen 61 KSO 2018 62 Monitor Detailhandel, provincie Noord-Holland, 2019
52
•
•
•
BEHOEFTE DETAILHANDEL
De belangrijkste winkellocatie binnen de gemeente Amstelveen is het Stadshart Amstelveen (39.500 m² wvo). Hier is een divers aanbod van dagelijkse en niet-dagelijkse detailhandel gevestigd. In Kronenburg is momenteel de supermarkt De Keet Uilenstede gevestigd (betreft dagelijkse detailhandel). De supermarkt meet circa 320 m² bvo en circa 260 m² wvo63. Daarnaast is Duikwinkel Sublub hier gevestigd met een oppervlakte van circa 100 m² bvo en 80 m² wvo64 (niet dagelijkse detailhandel, branche indeling Vrije Tijd). Winkelcentrum Kostverlorenhof is een wijkwinkelcentrum gelegen op ongeveer 10 tot 15 minuten loopafstand van de projectlocatie en daarmee het meest dichtstbijzijnde winkelcentrum. Het winkelcentrum beschikt over twee supermarkten, overig aanvullend detailhandelsaanbod en aanvullende horeca. Ruim 3.000 m² wvo betreft dagelijkse detailhandel in het winkelcentrum en circa 1.300 m² betreft niet dagelijkse detailhandel.65
FIGUUR 8 DETAILHANDELSAANBOD ONDERZOEKSGEBIED Bron: PDOK; bewerking Bureau Stedelijke Planning
•
Ook stadsdeelcentrum Gelderlandplein in Amsterdam (ca. 20.000 m² wvo) is een belangrijke winkellocatie voor inwoners uit Amstelveen. Van de totale bestedingen van inwoners uit Amstelveen vloeit 7% (dagelijks) en 19% (niet-dagelijks) af naar Amsterdam (Gelderlandplein voorop).
63 Bron: opdrachtgever. Winkelvloeroppervlakte berekend aan de hand van vormfactor 0.8. 64 Bron: Bagviewer. 65 Bron: Detailhandelsnota gemeente AMstelveen
BEHOEFTE DETAILHANDEL
•
53
Andere winkelgebieden in de directe omgeving van Kronenburg zijn winkelcentrum Bankrashof en Oude Dorp/Amsterdamseweg. Daarnaast liggen, verspreid door de gemeente enkele winkelstrips met een solitaire supermarkt als belangrijkste trekker.
TOEKOMSTIG AANBOD
Plancapaciteit Voor het bepalen van de kwantitatieve behoefte moet, naast de feitelijke situatie, ook gekeken worden naar plannen die zijn opgenomen in een ruimtelijk besluit (harde plancapaciteit). In het onderzoeksgebied spelen de volgende detailhandelsontwikkelingen: •
•
•
De harde plancapaciteit voor reguliere detailhandel in de regio AmstellandMeerlanden66 bedraagt 26.350 m² wvo.67 Een groot deel van de harde plancapaciteit binnen de regio Amstelland-Meerlanden komt voor rekening van de gemeente Haarlemmermeer. De harde plancapaciteit in de gemeente Amstelveen bedraagt 1.000 m² wvo verdeeld over Groenhof (500 m² wvo) en Middenhoven (500 m² wvo). 68 Door de uitbreiding van winkelcentrum Groenhof zal er een extra supermarkt in het centrum komen, de Lidl (naast Albert Heijn en Jumbo) 69. De uitbreiding van Middenhoven heeft geresulteerd in een Action en uitbreiding van de Albert Heijn70. In Stadshart staat een uitbreiding van het aantal detailhandelsmeters op stapel, waarschijnlijk voor het grootste deel in Mode & Luxe. Dit betreft zachte plancapaciteit en deze wordt derhalve niet meegenomen in de berekeningen.
Winkelleegstand Leegstand is onbenutte, harde plancapaciteit en is daarmee van belang voor het bepalen van de totale plancapaciteit. In de gemeente Amstelveen stond in 2018 5% van het winkelvloeroppervlak leeg (5.664 m²), waarvan 1.204 m² in het Stadshart71. Niet bekend is hoeveel van de leegstand inmiddels weer is ingevuld. Momenteel staat er in winkelcentrum Kostverlorenhof, nabij het plangebied Amstelveen Kronenburg, slechts één winkelunit van 140 m² wvo te huur72. Verder zijn er nog gemengde bestemmingen in de vigerende bestemmingsplannen in het onderzoeksgebied, waar bijvoorbeeld detailhandel 66 De regio Amstelland-Meerlanden (AM) bestaat uit 6 gemeenten: Aalsmeer, Amstelveen, Diemen, Haarlemmermeer,
Ouder-Amstel en Uithoorn. 67 Bron: Monitor Detailhandel, provincie Noord-Holland, april 2019 68 Bron: Marktruimteonderzoek detailhandel provincie Noord-Holland, pagina 40, maart 2018 69 Bron: https://rtva.nl/2019/07/lidl-derde-supermarkt-op-verbouwd-winkelcentrum-groenhof/ 70 Bron: https://www.vastgoedmarkt.nl/projectontwikkeling/nieuws/2019/02/winkelcentrum-middenhoven-amstelveenvernieuwd-101141707 71 Bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2018 72 Bron: https://www.fundainbusiness.nl/winkel/amstelveen/object-40338546-kostverlorenhof-12/
54
BEHOEFTE DETAILHANDEL
mogelijk is, maar het feitelijk gebruik een andere functie is, bijvoorbeeld horeca of diensten. Daarnaast is detailhandel soms ook mogelijk als ondersteunende functie binnen andere bestemmingen (o.a. dienstverlening, kantoor). We beschouwen dit niet als relevante plancapaciteit. Sinds enkele jaren komt in de jurisprudentie van de Afdeling naar voren dat bij vergelijkbare situaties mag worden volstaan met verwijzing naar een representatieve invulling. PLANNEN
BRANCHE
METRAGE
Uitbreiding winkelcentrum Groenhof
Dagelijks
Ca. 500 m² wvo
Onbekend73
Ca. 500 m² wvo
-
Ca. 5.500 m² wvo
Uitbreiding winkelcentrum Middenhoven Leegstand Amstelveen Totale plancapaciteit gemeente
Ca. 6.500 m² wvo
Amstelveen TABEL 22 RELEVANTE PLANCAPACITEIT Bron: Marktruimteonderzoek detailhandel provincie Noord-Holland, Koopstromenonderzoek 2018
6.5 BEHOEFTE In deze paragraaf is de behoefte aan detailhandel in Amstelveen Kronenburg onderbouwd. Er is een onderscheid gemaakt in kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. KWANTITATIEF •
•
•
Inwoners van Noord-Holland zijn verantwoordelijk voor 85% (niet-dagelijks) tot 95% (dagelijks) van de winkelomzet in de detailhandelssector. Provinciale bevolkingsprognoses voorzien richting 2025 een groei van ca. 160.000 inwoners (+5,7%). Daarmee neemt ook het draagvlak voor winkels toe. Binnen de provincie Noord-Holland zal de groei vooral plaatsvinden in de regio Amsterdam en Amstelland (Amstelveen/Ouder-Amstel en Diemen). Hier groeit de bevolking met circa 10%. 74 Naar verwachting heeft de verdere groei van het online marktaandeel wel gevolgen voor de behoefte aan fysieke winkels en winkelmeters. Online heeft in de branche niet-dagelijks op dit momenteel een marktaandeel van gemiddeld ca. 23%. Hier is rekening mee gehouden in de marktruimte.
73 Bij de uitbreiding van winkelcentrum Middenhoven is een Action toegevoegd en Albert Heijn vergroot, precieze
metrages zijn niet bekend. We gaan daarom uit van 50% dagelijks (Albert Heijn) en 50% Mode en Luxe (Action). 74 Marktruimteonderzoek Detailhandel Provincie Noord Holland, maart 2018
BEHOEFTE DETAILHANDEL
55
MIN. (M² WVO)
MAX. (M² WVO)
Dagelijks
1.000
5.000
Mode & Luxe
7.500
20.000
Vrije Tijd
2.500
10.000
In- Om Huis
2.500
10.000
Totaal
13.500
45.000
TABEL 23 INDICATIEVE MARKTRUIMTE DETAILHANDEL GEMEENTE AMSTELVEEN TOT 2025 Bron: Marktruimteonderzoek Detailhandel provincie Noord-Holland, 19 maart 2018
FIGUUR 9 INDICATIEVE MARKTRUIMTE RETAIL AMSTELVEEN TOT 2025 Bron: Marktruimteonderzoek Detailhandel provincie Noord-Holland, 19 maart 2018
•
•
•
•
Voor Amstelveen is er voor alle sectoren (dagelijks, mode & luxe, vrije tijd en in- en om huis) marktruimte tot 2025. Dit varieert tussen de circa 1.000 tot 20.000 m² wvo per sector. Voor Amstelveen Kronenburg zijn met name de sectoren ‘Dagelijks’ (o.a. supermarkten, versspeciaalzaken, persoonlijke verzorging), ‘Vrije Tijd’ (o.a. fietsenwinkel, sport- en kampeerzaken en boekhandel) en ‘In en Om Huis’ (o.a. kleine woonrichtingszaak, computerwinkel, bloemenwinkel) kansrijk. De sector ‘Mode en Luxe’ wordt in de berekening van de marktruimte ook meegenomen. Hierbij geldt echter wel dat reguliere modewinkels uitgesloten zijn voor de ontwikkeling Amstelveen Kronenburg (deze zijn voorbehouden aan het Stadshart). Binnen Amstelveen Kronenburg zijn enkel specifieke aanbieders (bijvoorbeeld: tweedehands boetiek/action) denkbaar. Voor de gemeente Amsterdam is de marktruimte ook bekend. De marktruimte voor de sectoren Dagelijks en Vrije Tijd is groter dan 10.000 m² wvo, en voor In en Om Huis en Mode en Luxe groter dan 20.000 m² wvo
56
BEHOEFTE DETAILHANDEL
(zie Figuur 9)75. De marktruimte in de gemeente Amsterdam dus groot. Aangezien Buitenveldert tot 2030 te maken krijgt met een inwonergroei van 31% (waar dit voor de gemeente Amsterdam 13% bedraagt) en het winkelaanbod hier goed functioneert, is een aanzienlijk deel van deze marktruimte toe te wijzen aan Buitenveldert. Bij bepaling van de behoefte aan detailhandel in Amstelveen dient rekening te worden gehouden met de relevante plancapaciteit van 6.500 m² wvo. De plancapaciteit is als volgt verdeeld: • Uitbreiding van winkelcentrum Groenhof betreft uitbreiding in dagelijkse detailhandel (500 m² wvo). Uitbreiding van winkelcentrum Middenhoven betreft 50% dagelijks en 50% Mode & Luxe76. • Leegstand wordt verdeeld naar het huidige aanbod per branche in de gemeente Amstelveen. Van het totaal aantal winkelmeters bestaat 27% uit dagelijkse detailhandel, 29% uit Mode & Luxe, 35% uit In en Om Huis, 6% uit Vrije Tijd en 2% uit Overige Detailhandel. Dit betekent dat circa 1.500 m² wvo van de huidige leegstand voor rekening komt van dagelijkse detailhandel, 1.600 m² wvo voor Mode en Luxe, 1.900 voor In en Om Huis, 300 m² voor Vrije Tijd en 100 m² voor Overige Detailhandel. Deze laatste categorie laten we buiten beschouwing omdat deze niet wordt meegenomen in de berekening van de marktruimte. BRANCHE
MARKTRUIMTE IN M² WVO
PLANCAPACITEIT (INCLUSIEF LEEGSTAND) IN M² WVO
GECORRIGEERDE MARKTRUIMTE IN M² WVO
Dagelijks
1.000 – 5.000
2.250
1.000 – 2.750
2.500 – 10.000
350
2.500 – 9.650
2.500 – 10.000
1.950
2.500 – 8.050
7.500 – 20.000
1.850
7.500 – 18.150
13.500 – 45.000
6.400
13.500 – 38.600
Niet-dagelijks Vrije Tijd Niet-dagelijks In en Om Huis Niet-dagelijks Mode & Luxe Totaal
TABEL 24 GECORRIGEERDE MARKTRUIMTE GEMEENTE AMSTELVEEN Bron: Bureau Stedelijke Planning
75 Bron: Marktruimteonderzoek Detailhandel provincie Noord-Holland 76 Het is ons niet bekend op welke manier de 500 m² winkelvloeroppervlakte verdeeld is over de verschillende
branches. Vanwege het feit dat de Albert Heijn is uitgebreid en er een Action is gevestigd, gaan we uit van de helft van de oppervlakte voor het dagelijks segment (Albert Heijn) en de helft voor niet-dagelijks Mode & Luxe (Action).
BEHOEFTE DETAILHANDEL
57
KWALITATIEF
Naast kwantitatief kan de behoefte ook kwalitatief beargumenteerd worden. De komende jaren zullen er door de ontwikkelingen in Amstelveen Kronenburg meer studenten, werknemers en verblijvers bijkomen. Door de toename van deze doelgroepen groeit de behoefte aan detailhandel. • Studenten. Studenten kiezen over het algemeen vaker voor gemak en tijdswinst met betrekking tot hun dagelijkse boodschappen. Studenten zijn echter vaak onderweg, waardoor dagelijkse boodschappen ook in winkels ‘op de route’ worden gekocht. We schatten in dat 60% van de bestedingen van studenten in dagelijkse detailhandel terecht zou kunnen komen binnen Amstelveen Kronenburg. Dat percentage wordt ook wel de koopkrachtbinding genoemd. In de niet-dagelijkse detailhandel in de branches Vrije Tijd en In en Om Huis ligt de binding logischerwijs veel lager. Voor de inwoners (studenten) wordt verwacht dat zij deze aankopen veelal doen buiten Kronenburg, want daar is meer en divers aanbod. Voor bijvoorbeeld kleine benodigdheden in huis, voor boeken of cadeautjes, zullen studenten wel een beroep doen op het aanbod in of rondom Kronenburg. Afhankelijk van de uiteindelijk invulling (branchering, segmentering, formulebeeld) wordt verwacht dat 20% van de bestedingen van studenten in niet-dagelijkse detailhandel terecht komt binnen Amstelveen Kronenburg.
• Overige doelgroepen: werknemers, verblijvers en toevloeiing van buiten Amstelveen Kronenburg. Amstelveen Kronenburg is niet alleen een woonwijk. Er komen tot 2030 1.000 tot 1.500 werknemers bij en zullen naar verwachting maximaal 2.080 extended stay-kamers worden toegevoegd. Dit zorgt voor substantieel aanvullend draagvlak voor de detailhandelsvoorzieningen in Kronenburg. Deze toevloeiing wordt voor dagelijkse detailhandel geraamd op 33,33%. Dit is wat hoger dan bij een reguliere woonwijk vanwege de extra hotelgasten en werknemers in Kronenburg. Ook de niet-dagelijkse detailhandel zal profiteren van de extra werknemers en hotelgasten in Kronenburg. De toevloeiing voor niet-dagelijkse detailhandel wordt geraamd op 33,33%.
58
BEHOEFTE DETAILHANDEL
DETAILHANDEL DOELGROEP77 BINDING
TOE-
BESTEDINGEN
VLOEIING
Dagelijks
Bewoners
60%
Overig Vrije Tijd
Bewoners
33,33% 20%
Overig In en Om
Bewoners
Huis
Overig
Mode &
Bewoners
Luxe
Overig
€ 8.500.000 € 4.300.000 € 200.000 33,33%
20%
€ 100.000 € 900.000
33,33% 20%
€400.000 € 800.000
33,33%
TOTALE
BESTAAND
UITBREIDINGS-
BESTEDINGEN
AANBOD
RUIMTE IN M²
IN M² WVO
WVO78
€ 12.800.000
260
1.400
€300.000
80
100
€ 1.300.000
-
900
-
500
€ 1.200.000
€400.000
TABEL 25 MARKTRUIMTE 2030 AMSTELVEEN KRONENBURG DETAILHANDEL (ZIE BIJLAGE 1 VOOR BEREKENINGEN) Bron: Bureau Stedelijke Planning
Concluderend betekent dit dat door de ontwikkelingen op Kronenburg, en daarmee gepaard gaande groei van het draagvlak, er marktruimte is in diverse branches. Detailhandel draagt daarnaast bij aan de realisatie van aan aantrekkelijk woongebied: • Het toestaan van detailhandel is onlosmakelijk verbonden met de visie op het gebied. In zowel het programma studentenkamers en extended stay als in het gebruik van de overige ruimtes is een brede mix het doel om de optimale gemeenschap te kunnen creëren. De voorziene detailhandel is vooral ondersteunend aan het gehele programma en voornamelijk gericht op de doelgroep. • De voorziene detailhandel zal primair een functie vervullen voor inwoners en verblijvers van het gebied. Daarbij hoeft de realisering van detailhandel niet ten koste te gaan van concentraties elders in Amstelveen of omgeving (zoals Kostverlorenhof). • Kronenburg heeft de potentie om een dynamische hotspot van Amstelveen te worden waar veel verschillende functies samenkomen. De combinatie van verschillende functies, waaronder detailhandel, is juist wat dergelijke locaties tot een succes maakt. Ook zal detailhandel, mits het karakter van de winkels aansluit bij het gebied en enigszins onderscheidend is, kunnen bijdragen aan een aangenaam verblijfsklimaat. De diversiteit en menging van detailhandel, horeca en sport zorgt voor unieke omgevingen die mensen graag bezoeken.
• Omdat het detailhandelsvolume beperkt en kleinschalig is (PDV is bijvoorbeeld uitgesloten) en primair gericht op de bewoners en verblijvers van Kronenburg, is er geen sprake van negatieve effecten op de bestaande 77 Onder de doelgroep ‘Overig’ rekenen we werknemers, verblijvers van de extended stay en toevloeiing van buiten
Amstelveen Kronenburg 78 Berekening: (Totale bestedingen / gemiddelde vloerproductiviteit) – bestaand aanbod
BEHOEFTE DETAILHANDEL
•
hoofdwinkelstructuur. De positieve ruimtelijke effecten voor het gebied (verlevendiging, leefbaarheid) zijn dan ook veel groter dan de negatieve effecten voor het grotere gebied. De beoogde detailhandel in Kronenburg leent zich voor detailhandelsvormen van blurring. Onderstaande vormen zijn denkbaar in een omgeving waar veel studenten en kenniswerkers wonen:
Blurring concepten Zowel in de dagelijkse als in de niet dagelijkse sector is blurring een belangrijke trend: verschillende commerciële voorzieningen worden onder één dak en één naam aangeboden. Vaak bestaat het concept uit de combinatie van een winkel met een horecavoorziening. Hiermee hebben potentiële klanten meerdere redenen om naar de winkel te gaan en blijven zij langer, doordat er meer te beleven is. De Utrechtse Boekenbar is een boekwinkel in Utrecht waar naast bijzondere boeken ook een kop koffie kan worden gedronken. Een ander initiatief in Utrecht is de Broodjeswinkel. Hier worden met name broodjes verkocht, maar tegelijkertijd is de winkel volledig ingericht met tweedehands meubelen, die tevens te koop zijn.
FIGUUR 10 VOORBEELD VAN BLURRING IN DETAILHANDEL: DE UTRECHTSE BOEKENBAR Bron: Uitagenda Utrecht
CONCLUSIE
De ontwikkeling van detailhandel in Amstelveen Kronenburg is zowel vanuit kwantitatief als kwalitatief oogpunt goed te motiveren: •
Kwantitatief: In Amstelveen is er tot 2025 ruimte om 13.500 tot 38.600 m²
wvo detailhandel toe te voegen. Het is evident om deze ruimte grotendeels toe te kennen aan de bestaande winkelgebieden. Kronenburg heeft niet de ambitie om een nieuw winkelgebied te worden. Wel wil ze een
59
60
•
BEHOEFTE DETAILHANDEL
toegesneden pakket aan detailhandel om een levendige campus te realiseren, zonder de bestaande winkelstructuur te ondermijnen. Kwalitatief: Vanuit het plangebied Amstelveen Kronenburg ontstaat er de komende jaren veel vraag naar detailhandel door de groei van het inwonertal, het aantal werknemers en verblijvers. De uitbreidingsruimte voor dagelijkse detailhandel bedraagt 1.400 m² wvo (exclusief de reeds bestaande supermarkt). Voor het niet-dagelijkse segment is dit circa 1.500 m² wvo, verdeeld over de verschillende sectoren: − Maximaal 900 m² wvo voor de branche In en Om Huis; − Maximaal 500 m² wvo voor de branche Mode & Luxe; − Maximaal 100 m² wvo voor de branche Vrije Tijd (exclusief de reeds bestaande Duikwinkel Sublub). Het toevoegen van detailhandel versterkt het multifunctionele totaalconcept van het gebied. Daarbij is het voorziene detailhandel programma vooral ondersteunend aan het gehele programma en primair gericht op de bewoners en verblijvers van Kronenburg.
BEHOEFTE SPORT EN HEALTH
7 BEHOEFTE SPORT EN HEALTH
In dit hoofdstuk is de marktruimte voor het onderdeel sport en health in Amstelveen Kronenburg onderbouwd conform de vereisten van de Ladder. We toetsen alleen de behoefte aan inpandige commerciële sport- en healthvoorzieningen (zoals fitness, kleinschalige sport en zwembaden). De nietcommerciële sportvoorzieningen (zoals sportvelden en tennisbanen) zijn wel meegenomen in de vraag- aanbodanalyses.
7.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED EN PERIODE Het is belangrijk om het onderzoeksgebied zoveel mogelijk overeen te laten komen met de feitelijke marktsituatie. Dit betekent dat de begrenzing van het gebied samen dient te vallen met het belangrijkste deel van de vraag-aanbodrelaties. Gemiddeld woont de fitnessklant niet verder dan vier kilometer van het fitnesscentrum. Bijna de helft woont binnen een straal van twee kilometer.79 We verwachten dat voor overige sport- en health aanbieders een soortgelijk verzorgingsbereik geldt.
FIGUUR 11 VERZORGINGSGEBIED SPORT AMSTELVEEN KRONENBURG Bron: Bureau Stedelijke Planning op basis van PDOK achtergrondkaart
79 Rabobank cijfers en trends, 2016
61
62
BEHOEFTE SPORT EN HEALTH
We beschouwen de gemeente Amstelveen en de Amsterdamse wijk Buitenveldert als het verzorgingsgebied.
7.2 BELEIDSANALYSE In deze paragraaf zijn de belangrijkste beleidskaders geschetst. GEMEENTELIJK BELEID
Sportnota Amstelveen 2013-202080 De belangrijkste uitgangspunten uit de Sportnota Amstelveen 2013-2020 zijn de volgende: • De gemeente wil dat Amstelveen een uitdagende stad is, waarin inwoners de kans krijgen om zich te ontwikkelen, te ontplooien en te ontspannen. Inwoners moeten zich bewust zijn van het belang van sporten en bewegen voor een actieve en gezonde leefstijl. Daarbij moet sport en bewegen voor iedereen toegankelijk, bereikbaar en betaalbaar zijn. • De gemeente heeft als doel om het sporten en bewegen in de buurt te stimuleren. Daarvoor zorgt de gemeente voor een basisvoorzieningenniveau aan sportaccommodaties. • Daarnaast beoogt de gemeente een voldoende kwalitatief, hoogwaardig aanbod aan binnen- en buitensportaccommodaties in stand te houden dat toegankelijk is voor alle doelgroepen en gericht is op multifunctioneel gebruik. De gemeente Amstelveen heeft bovenstaande uitgangspunten onder andere verwoord in de volgende ambitie: Amstelveen is een aantrekkelijke plaats om te wonen, werken en sporten; de gemeente houdt bij de ruimtelijke inrichting van de stad rekening met de grote populariteit van sport.
7.3 VRAAG Voor de vraagzijde is een onderscheid gemaakt in vraag naar sportverenigingen en fitness- en sportscholen. VRAAG NAAR FITNESS EN KLEINSCHALIGE SPORT •
Fitness is uitgegroeid tot één van de meest beoefende takken van sport onder de (volwassen) bevolking. Zo'n 20% van alle Nederlanders ouder dan 15 jaar doet aan fitness. Het percentage fitnessbeoefenaars ligt in het stedelijk gebied (20%) hoger dan in het buitengebied (15%).
80 Sportnota Amstelveen 2013-2020, gemeente Amstelveen, april 2013
BEHOEFTE SPORT EN HEALTH
•
•
•
63
Ongeveer 75% van de bezoekers komt gemiddeld minimaal een keer per week. Daarbij is de gemiddelde verblijfsduur in een fitnesscentra circa 1,5 uur per bezoek. Fitness is het meest populair in de leeftijdscategorie 18-49 jarigen (23%), gevolgd door de groep 50-64 jarigen (19%). In de groep 65 jaar of ouder is de fitnessdeelname 14%. Logischerwijs wordt de sport minder beoefend door 6 – 17 jarigen (6%); in veel sportscholen mag er pas vanaf 16 jaar gesport worden.81 In de gemeente Amstelveen zijn naar verwachting bijna 14.200 fitnessbeoefenaars. 6-17 JAAR
18-49 JAAR
50-64 JAAR
65-79 JAAR
TOTAAL82
12.153
37.239
16.933
11.852
78.177
Fitnessdeelname83
6%
23%
19%
14%
18%
Potentieel Amstelveen
750
8.500
3.200
1.700
14.150
Aantal inwoners Amstelveen
TABEL 26 BEVOLKINGSOPBOUW EN FITNESSDEELNAME AMSTELVEEN Bron: CBS, 2018; Van Spronsen, 2017; bewerking Bureau Stedelijke Planning
7.4 AANBOD •
•
•
•
De gemeente Amstelveen meet het aantal aanbieders in zalen, velden of banen. Op basis van de meest recente cijfers heeft Amstelveen momenteel 237 sportlocaties. Verdeeld over de verschillende wijkcombinaties, heeft vooral Keizer Karelpark/Groenelaan een hoge dichtheid sportaanbieders. Er zijn meerdere sportvelden van verschillende verenigingen, tennisbanen, een zwembad, fitness en een atletiekbaan. In Amstelveen Kronenburg is momenteel een sportcomplex gevestigd: Sportcentrum VU. Het sportcentrum beschikt over een fitnesscentrum en meerdere sportzalen voor balsporten en groepslessen. Tot slot liggen in Amsterdam Buitenveldert liggen verspreid ook nog enkele aanbieders. Het betreft veelal fitnesscentra en sportvelden (voetbal) in de omgeving van de Zuidas.
81 Van Spronsen, fitnesscentrum in beeld, 2017 82 Dit betreft het totaal aantal inwoners in de leeftijd van 6 tot en met 79 jaar 83 Bron: Fitness Markt & Trendrapport 2014 – 2018
64
BEHOEFTE SPORT EN HEALTH
TOTAAL SPORT- EN GYMZALEN
FITNESS
Noordwest
9
1
25
0
25
3
63
Noordoost
5
3
28
0
19
2
57
17
3
28
1
26
2
77
Zuidwest e.o.
6
4
6
0
22
2
40
TOTAAL
37
11
87
1
92
9
237
Keizer Karelpark
SPORTVELDEN ZWEMBAD TENNISBANEN
TABEL 27 HUIDIG SPORTAANBOD GEMEENTE AMSTELVEEN Bron: Amstelveen in cijfers, 2018; bewerking Bureau Stedelijke Planning
FIGUUR 12 SPORTAANBOD IN AMSTELVEEN Bron: Bureau Stedelijke Planning op basis van Amstelveen in cijfers en Amstelveen Sportbedrijf
OVERIG
BEHOEFTE SPORT EN HEALTH
65
7.5 BEHOEFTE De behoefte is enkel berekend voor fitness en kleinschalige sportvoorzieningen en zwembaden. Dit zijn twee typen voorzieningen die passen bij de ambities voor Kronenburg en waarvoor kengetallen beschikbaar zijn. Deze kengetallen zijn nodig om de behoefte te berekenen. KWANTITATIEF
Behoefteberekening fitness en kleinschalige sport Om een passende vergelijking te kunnen maken is voor de fitnessdichtheid enkel gekeken naar reguliere fitnesscentra (en dus niet naar overige sportaanbieders). Dit komt omdat er geen databestanden beschikbaar zijn die het volledige aanbod aan kleinschalige sportaanbieders (zoals yogastudio’s, personal training en vechtsport) op verschillende schaalniveaus in beeld brengen. Het volgende valt op: • Het aanbod van reguliere fitnesscentra blijft in Amstelveen (1,2 vestigingen per 10.000 inwoners) achter bij het landelijke (1,4) en provinciaal gemiddelde (1,5).
Nederland
Noord-Holland
Amstelveen 2030
Amstelveen huidig 0,0
0,2
0,4
0,6
0,8
1,0
1,2
1,4
1,6
Aantal vestigingen per 10.000 inw. FIGUUR 13 DICHTHHEID FITNESSCENTRA VERGELEKEN (AANTAL VESTIGINGEN PER 10.000 INWONERS) Bron: eerder onderzoek Bureau Stedelijke Planning, Amstelveen in cijfers en Amstelveen Sportbedrijf
Voor de marktruimteberekening voor fitness is de fitnessdichtheid uit figuur 13 aangehouden. Bij de vertaling naar vierkante meters is gecorrigeerd voor een gemiddeld kleinere omvang van overige sportaanbieders. Als uitgangspunt is een gemiddelde omvang van sport (zowel fitness als kleinschalige sportfaciliteiten) van 600 m² bvo per vestiging aangehouden.84
84 Een regulier fitnesscentrum is gemiddeld 1.000 tot 1.500 m² bvo
66
BEHOEFTE SPORT EN HEALTH
Uitgaande van een fitnessdichtheid van 1,4 (Nederland) vestigingen per 10.000 inwoners is er in Amstelveen momenteel behoefte aan indicatief een kleine 1.000 m² bvo fitness en kleinschalige sportaanbieders, oplopend naar 1.800 m² bvo in 2030. Kronenburg is de aangewezen plek om een deel van de fitness en kleinschalige sport toe te voegen. Onder meer doordat een behoorlijk deel van de bevolkingsgroei hier plaatsvindt, sport een essentieel programmaonderdeel in de gebiedsvisie is en de doelgroepen in het gebied hier dan ook grootverbruikers van zijn. Gezien de (gebiedoverstijgende) functie die de sportvoorzieningen in Kronenburg voor heel Amstelveen zullen gaan vervullen, is tot maximaal de helft van de marktruimte (475 tot 900 m² bvo) toe te wijzen aan Kronenburg.
Daarnaast is het wenselijk om naast fitness ook vooral in te zetten op andere type kleinschalige sportvoorzieningen. Zo kan er naast gebouwde sportvoorzieningen ook worden gedacht aan het realiseren van sportvoorzieningen in de openbare ruimte. Deze voorzieningen nemen geen marktruimte in beslag en hebben als voordeel de buitenruimte te activeren. Zo kan een uniek en passend aanbod voor het gebied worden gecreëerd en kan de gebiedsoverstijgende functie van sport in Kronenburg worden versterkt.
BEHOEFTE
HUIDIG AANBOD
MARKTRUIMTE
MARKTRUIMTE85
(VKP)
(M² BVO)
VESTIGINGEN
VESTIGINGEN
VESTIGINGEN
MIN.
Amstelveen huidig
12,6
11,0
1,6
950
Amstelveen 2030
14,1
11,0
3,1
1.800
TABEL 28 INDICATIEVE MARKTRUIMTE OP BASIS VAN LANDELIJKE DICHTHEID Bron: Bureau Stedelijke Planning
Behoefteberekening zwembaden Voor de behoefteberekening van zwembaden is gekeken naar de zwembaddichtheid (aantal zwembaden per 10.000 inwoners) in gemeenten met meer dan 90.000 inwoners.86
85 Voorbeeld berekening: 1,4 (landelijke dekking) * 89.870 (inwoners Amstelveen) / 10.000 * 600 86 Dit betreft openbare binnen- en buitenzwembaden. Privé zwembaden, zwemscholen en wellnessbedrijven zijn niet
meegenomen in de analyse.
BEHOEFTE SPORT EN HEALTH
67
Amstelveen huidig
0,11
Amstelveen 2030
0,10
Gemeenten > 90.000 inwoners
0,21 0,00
0,05
0,10
0,15
0,20
0,25
Aantal zwembaden per 10.000 inw. FIGUUR 14 ZWEMBAD DICHTHEID (AANTAL ZWEMBADEN PER 10.000 INW) Bron: Bureau Stedelijke Planning
De huidige dichtheid in de gemeente Amstelveen (0,11 zwembad per 10.000 inwoners) is beduidend lager dan andere gemeenten met meer dan 90.000 inwoners. Door de toekomstige bevolkingsgroei in Amstelveen wordt dit verschil in 2030 nog een fractie groter. Voor de marktruimteberekening voor zwembaden is de gemiddelde dichtheid in vergelijkbare gemeenten (> 90.000 inwoners) aangehouden. Bij de vertaling naar vierkante meters is een gemiddelde omvang van zwembaden van gemiddeld 2.000 m² bvo per vestiging aangehouden. Uitgaande van een zwembaddichtheid van 0,21 (gemeenten > 90.000 inwoners) vestigingen per 10.000 inwoners is er in Amstelveen (rekening houdend met het huidige aanbod) momenteel (en tot 2030) behoefte aan indicatief circa 2.000 m² bvo zwembad.
In principe staat deze behoefte gelijk aan het realiseren van één nieuw regulier zwembad met een breed, multifunctioneel gebruik (les/instructie, recreatief/plezier, wedstrijd) . Een regulier zwembad is vermoedelijk lastig in te passen in de ontwikkeling van Kronenburg. Een banenzwembad wat gericht is op training (techniek- en conditieverbetering bijvoorbeeld voor triatlon), past dan weer wel binnen de sportambities van Kronenburg. Omdat daarnaast Amstelveen Kronenburg wel een van de sterkste groeigebieden in de gemeente is, is het logischer om de helft van de marktruimte toe te wijzen aan het gebied. Deze 1.000 m² is dan ook voldoende om een banenbad te realiseren. De resterende marktruimte kan dan worden gebruikt om bijvoorbeeld de huidige recreatieve zwemvoorziening (De Meerkamp) te versterken of uit te breiden.
68
BEHOEFTE SPORT EN HEALTH
BEHOEFTE
HUIDIG AANBOD
MARKTRUIMTE
VESTIGINGEN
VESTIGINGEN
VESTIGINGEN
Amstelveen huidig
1,8887
1,0
0,8888
Amstelveen 2030
2,10
1,0