Bijlage 8 - a Behoefte onderzoek stedelijke functies BSP 11-2019
Tekst van het document
BEHOEFTE-ONDERZOEK STEDELIJKE FUNCTIES AMSTELVEEN KRONENBURG 25 NOVEMBER 2019
BEHOEFTE-ONDERZOEK STEDELIJKE FUNCTIES AMSTELVEEN KRONENBURG 25 NOVEMBER 2019
Status: Eindrapport Datum: 25 november 2019 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl amsterdam@stedplan.nl Team Gebiedsontwikkeling en strategie Drs. Frans Wittenberg Susanne Brugman MSc Drs. Toine Hooft Voor meer informatie: Drs. Toine Hooft, th@stedplan.nl Review: Dr. Christine Oude Veldhuis MRE In opdracht van:
De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2019.L.121G.106 Referentie: 2019.L.121 Amstelveen Kronenburg LDV_251119
INHOUDSOPGAVE
1
INLEIDING
7
SAMENVATTING EN CONCLUSIES
9
AMBITIES KRONENBURG UILENSTEDE ................................................................ 11 1.1 GEBIEDSVISIE KRONENBURG-UILENSTEDE 1.2 ONTWIKKELING DIRECT VERZORGINGSGEBIED
2
DE LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING ........................................... 14 2.1 MOTIVEREN VAN NIEUWE STEDELIJKE ONTWIKKELING 2.2 KWANTITATIEVE EN KWALITATIEVE ONDERBOUWING
3
BEHOEFTE STUDENTENHUISVESTING .................................................................. 15 3.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED EN PERIODE 3.2 BELEIDSANALYSE 3.3 VRAAG 3.4 AANBOD 3.5 BEHOEFTE
4
BEHOEFTE EXTENDED STAY................................................................................ 22 4.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED EN PERIODE 4.2 POSITIONERING EN BELEID EXTENDED STAY 4.3 VRAAG 4.4 AANBOD 4.5 INSCHATTING VAN DE BEHOEFTE
5
BEHOEFTE HORECA........................................................................................... 33 5.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED EN PERIODE 5.2 BELEIDSANALYSE 5.3 VRAAG 5.4 AANBOD 5.5 BEHOEFTE
6
BEHOEFTE DETAILHANDEL ................................................................................. 46 6.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED EN PERIODE 6.2 BELEIDSANALYSE 6.3 VRAAG
6.4 AANBOD 6.5 BEHOEFTE
7
BEHOEFTE SPORT EN HEALTH ............................................................................ 61 7.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED EN PERIODE 7.2 BELEIDSANALYSE 7.3 VRAAG 7.4 AANBOD 7.5 BEHOEFTE
8
OVERIGE (MAATSCHAPPELIJKE) VOORZIENINGEN ......................................... 71
BIJLAGE 1 DISTRIBUTIEVE BEREKENING DETAILHANDEL
INLEIDING
7
INLEIDING
Kantorenpark Kronenburg grenst aan de studentencampus Uilenstede en kampt sinds de financiële crisis met toenemende leegstand. De markt vraagt om meer kleinschalige en flexibele kantoorconcepten in aantrekkelijke gemengde stedelijke milieus met een hoog voorzieningenniveau. De gemeente Amstelveen en de grondeigenaren hebben daarom de ambitie om Kronenburg te transformeren naar een levendig en gemengd (campus)gebied met ruimte voor: • 2.500 nieuwe studentenkamers; • extended stay, te weten een niet-toeristische en tijdelijke verblijfsvorm (vanaf 7 nachten). Het gaat dus niet om ‘wonen’, want daarvoor is de verblijfsduur te kort. Daarnaast is er ook geen sprake van een toeristisch motief en kan een extended stay-voorziening niet voor enkele nachten gehuurd worden; • naast reguliere kantoren ook plekken voor start ups, flexwerken, maakindustrie en onderzoeks- en kennisinstellingen, en; • voorzieningen als commons (kleinschalige ontmoetingsplekken), sport en health, cultureel-maatschappelijke functies en horeca en retail.
FIGUUR 1 LUCHTFOTO VANUIT OOSTEN AMSTELVEEN KRONENBURG, MET OMLIJND HET TRANSFORMATIEGEBIED Bron: Gebiedsvisie Kronenburg Uilenstede, 2019
8
INLEIDING
De 2.500 studentenkamers, extended stay-eenheden en voorzieningen zijn te kwalificeren als een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 aanhef en onder i Besluit ruimtelijke ordening (Bro). 1 Hierop is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking , zoals opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Bro, van toepassing. De Ladder vereist dat de behoefte aan de voorzieningen inzichtelijk wordt gemaakt. In opdracht van de gemeente Amstelveen heeft Bureau Stedelijke Planning dit behoefte-onderzoek uitgevoerd. Eerder dit jaar heeft Bureau Stedelijke Planning meegewerkt aan de positionering en programmering voor verschillende programmaonderdelen in Kronenburg.
FIGUUR 2 FUNCTIONELE STRUCTUUR VAN HET PLANGEBIED AMSTELVEEN KRONENBURG Bron: Gebiedsvisie Amstelveen Kronenburg, 2019
1 Kantoren zijn al mogelijk binnen het vigerend bestemmingsplan, en daarmee geen nieuwe stedelijke ontwikkeling
en derhalve ook niet getoetst aan de Ladder.
SAMENVATTING EN CONCLUSIES
9
SAMENVATTING EN CONCLUSIES
In onderstaande tabel zijn de belangrijkste uitkomsten van het behoefteonderzoek samengevat:
HOOFDFUNCTIE
BEHOEFTE TOELICHTING EN TOEWIJZING AMSTELVEEN ONDERZOEKSGEBIED TOT KRONENBURG 2030 Zeer grote behoefte aan studentenhuisvesting,
Studentenhuisvesting 2.500 eenheden
10.800 tot 14.600 eenheden
het aanbod van 2.500 eenheden in Amstelveen Kronenburg draagt bij aan de invulling van deze behoefte. Zeer grote behoefte aan extended stay-units in de regio, die verder zal toenemen. Amstelveen
Extended stay ±2.080 eenheden
circa 39.000 eenheden
Kronenburg is een aantrekkelijke locatie voor de extended stay-doelgroep, mede door de goede bereikbaarheid waar voorzien kan worden in een deel van de behoefte. Bovengemiddelde horecabehoefte van specifieke doelgroepen zorgt voor de vraag
Voorzieningen Horeca
7.600 – 12.000 m² bvo
naar minstens 4.075 m² bvo vanuit alleen al Amstelveen Kronenburg zelf. Door de gebiedsoverstijgende functie van de horeca kan dit oplopen tot indicatief 5.000 m² bvo. Detailhandel in Amstelveen Kronenburg dient enkel ondersteunend en niet concurrerend voor andere winkelgebieden te zijn en is
Voorzieningen Detailhandel
13.500 – 38.600 m² wvo
primair gericht op de doelgroepen verblijvend in het gebied. Deze doelgroepen genereren tezamen vraag naar 1.400 m² wvo dagelijkse en 1.500 m² wvo niet-dagelijkse detailhandel. Kwalitatieve behoefte Kronenburg 475 tot 900 m² bvo fitness/ kleinschalige sportvoorzieningen en 1.000 m²
Voorzieningen Sport
banenzwembad. 3.800 m² bvo
Ook behoefte aan multifunctioneel en flexibel ingerichte sporthal/ruimte voor multifunctioneel gebruik (allerhande sport met aanvullende functies) of sportvoorzieningen in de openbare ruimte.
10
HOOFDFUNCTIE
SAMENVATTING EN CONCLUSIES
BEHOEFTE TOELICHTING EN TOEWIJZING AMSTELVEEN ONDERZOEKSGEBIED TOT KRONENBURG 2030 Ruimte voor maatschappelijke voorzieningen
Overige (maatschappelijke) voorzieningen
N.T.B.
en (commerciële) dienstverlening 1.000 – 2.000 m².
TABEL 1 BELANGRIJKSTE UITKOMSTEN BEHOEFTE-ONDERZOEK AMSTELVEEN KRONENBURG Bron: Bureau Stedelijke Planning
Alle beoogde nieuwe stedelijke functies in Kronenburg Uilenstede voorzien in een behoefte, kwantitatief en kwalitatief. Ze kunnen de toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorstaan. In het onderhavige rapport worden de verschillende functies afzonderlijk onderbouwd aan de criteria van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking . De kern van de gebiedsontwikkeling ligt echter in de samenhang van alle functies. Enerzijds zorgen de studentenwoningen en extended stay voor draagvlak van het voorzieningenprogramma, anderzijds is het voorzieningenprogramma nodig om het gebied aantrekkelijker te maken voor de studenten en extended stay gebruikers. De doelstelling om uiteindelijk te komen tot een samenhangend gebied, waarin ontmoeting, ondernemerschap en innovatie gestimuleerd worden, kan alleen bereikt worden met doordachte functiemenging. Het verbindend element zijn (veelal kleinschalige) programmaonderdelen waarin diverse gebruiksmotieven samenkomen: plekken waar zowel gewerkt en gestudeerd kan worden, een dienst kan worden afgenomen en iets geconsumeerd kan worden. In Uilenstede-Kronenburg worden meerdere van dit soort plekken voorzien, met elk een eigen karakter. Uilenstede-Kronenburg wordt dus meer dan de som van de afzonderlijke functies. Zoals in deze onderbouwing aangetoond wordt, voldoen de functies aan de criteria van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking .
Door de samenhang kunnen daarbij multiplier-effecten verwacht worden. De interactie tussen studenten, tijdelijke en permanente werknemers, nationaal en internationaal, heeft de potentie om een zelfversterkend proces in gang zetten. De balans in het totaalprogramma tussen studentenwoningen, extended stay, detailhandel, horeca en sportvoorzieningen staat hiermee aan de basis van het succes van de gebiedsontwikkeling Uilenstede-Kronenburg. Elke functie versterkt de andere en kan niet zonder de ander. Uilenstede-Kronenburg wordt een nieuw centrum binnen de Metropoolregio Amsterdam waarin deze functiemenging op een unieke wijze tot uiting komt.
AMBITIES KRONENBURG UILENSTEDE
11
1 AMBITIES KRONENBURG UILENSTEDE
Kronenburg is een ruim opgezette kantorenlocatie ten noorden van Amstelveen, grenzend aan de studentencampus Uilenstede. Kantoorruimten in Amstelveen zijn de laatste jaren weer in trek, dat is dan ook te zien aan de verminderde leegstand in de gemeente. Echter houdt de leegstand in Kronenburg nog steeds aan, mede door de incourantheid van de gebouwen en de aantrekkingskracht van het gebied.
1.1 GEBIEDSVISIE KRONENBURG-UILENSTEDE De gemeente Amstelveen en de grondeigenaren hebben samen de ambitie geformuleerd om Kronenburg te transformeren naar een levendige en dynamische campus waar studenten, bedrijven, ondernemers, academici en onderzoekers elkaar ontmoeten en waar nieuwe ideeën en (kennis)initiatieven tot stand komen. De ambities en positionering zijn vastgelegd in de Gebiedsvisie Kronenburg Uilenstede, welke op 8 mei 2019 door de gemeenteraad van Amstelveen is vastgesteld. De gebiedsvisie is het richtinggevend ruimtelijk kader voor nieuwe initiatieven en voor een nieuw bestemmingsplan voor het gebied. In de gebiedsvisie is ruimte voorzien voor: • Tijdelijk wonen en verblijven: 2.500 studentenkamers en 2.080 extended stay units. • Werken en leren: naast reguliere kantoren ook plekken voor start ups, flexwerken, maakindustrie en onderzoeks- en kennisinstellingen. • Ontmoeten en ontspannen: voorzieningen als commons (kleinschalige ontmoetingsplekken), sport en health, cultureel-maatschappelijke functies en horeca en retail. Bij de gebiedsontwikkeling staat de “roltrapfunctie” centraal: je begint hier als
student en gaat vervolgens stage lopen en werken bij omliggende bedrijven. Of je start je eigen bedrijf. En vervolgens stap je over naar een reguliere woning in de buurt. Daarmee is de beoogde functiemix aan verblijfsconcepten, werklocaties en voorzieningen een belangrijk verbindend element in een gebied zelf maar ook voor Amstelveen.
12
AMBITIES KRONENBURG UILENSTEDE
1.2 ONTWIKKELING DIRECT VERZORGINGSGEBIED Voor het draagvlak voor voorzieningen is de ontwikkeling van het directe verzorgingsgebied Kronenburg-Uilenstede maatgevend. In onderstaand tabel is aangegeven wat het huidige potentieel is, en hoe zich dat naar verwachting ontwikkelt. • Studentenhuisvesting. Momenteel zijn er 3.505 studenten woonachtig op Amstelveen-Kronenburg. Het plan bestaat om 2.500 studentenunits toe te voegen. Uitgaande van een gemiddelde oppervlakte van 36 m² bedraagt het totale programma voor studentenhuisvesting dan 90.000 m². Het aantal studenten in het gebied zal toenemen naar 6.2552. • Werknemers. Het aantal werknemers in Amstelveen Kronenburg ligt momenteel op 3.700. Omdat op Kronenburg voor een groot deel een kantoorbestemming rust, kunnen er de komende jaren nog kantoren worden toegevoegd. Voor een aantal van deze momenteel braakliggende kavels bestaan plannen voor het toevoegen van nieuwe kantoren. Naar schatting zal dit 20.000 tot 30.000 m² bedragen. Hierdoor zal het aantal werknemers stijgen met 1.000 tot 1.500.3 In totaal zal in 2030 het aantal werknemers dan tussen de 4.700 en 5.200 komen te liggen. • Verblijvers. Momenteel zijn er vier hotels aanwezig in Amstelveen Kronenburg. Tezamen tellen deze hotels 956 kamers.
De meeste van deze kamers zijn geschikt voor de toeristische verhuur, slechts een klein deel wordt momenteel verhuurd voor extended stay doeleinden. Uitgaande van uitgaande van een gemiddelde bezettingsgraad van 85%4, leveren deze hotels dagelijks nu al dagelijks circa 813 verblijvers op. Gedurende de herontwikkeling van het gebied zullen er, uitgaande van het beoogde programma van circa 75.000 m² extended stay en een gemiddelde kamergrootte van 36 m², maximaal 2.080 extended stay-units worden toegevoegd. Dit komt neer op circa 1.770 tot 2.120 extra dagelijkse verblijvers in het gebied5. Tezamen komt het aantal potentiële verblijvers op 2.583 tot 2.933 te liggen.
2 Uitgaande van de huidige gemiddelde huishoudensgrootte van 1,1 persoon per huishouden (CBS, 2018). 2.500
studentenunits met een gemiddelde bezetting van 1,1 betekend 2.750 nieuwe studenten in het gebied. 3 Uit ons eerdere onderzoek bleek het volgende: Het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer van kantoorbanen in
de provincie Noord-Holland ligt momenteel volgens het PBL (2017) op 22 m². Onder invloed van ‘het nieuwe werken’ is dit metrage flink gedaald. Wij verwachten echter dat de grootste daling inmiddels achter de rug is. Allereerst omdat veel organisaties het nieuwe werken al hebben geïntroduceerd. Maar ook omdat het nieuwe werken in de crisis is gebruikt als bezuinigingsmaatregel. Nu het economisch voor de wind gaat, is de noodzaak tot minder ruimte per werknemer minder groot. Naast ruimtebesparende ontwikkelingen is hiermee ook sprake van tegengestelde ontwikkelingen (behoefte aan meer vergaderruimten, ontmoetingsruimten etc.). Vanwege deze ontwikkelingen, gaan wij uit van een kantoorquotiënt voor de komende periode van 20 m² per werknemer. 4 https://www.missethoreca.nl/hotel/nieuws/2018/04/nederlandse-hotelmarkt-bezettingsgraad-en-kamerprijzen-blijven-
stijgen-101303159 5 Uitgaande van 1 tot 1,2 personen gemiddeld per kamer. Een kamer wordt op de zakelijke markt vaak verhuurd aan gemiddeld 1,2 personen per nacht.
AMBITIES KRONENBURG UILENSTEDE
KRONENBURG UILENSTEDE
13
HUIDIG DRAAGVLAK 2019
EXTRA DRAAGVLAK
TOTAAL DRAAGVLAK 2030
3.505
2.750
6.255
Kantoren – werknemers
3.700
1.000 – 1.500
4.700 – 5.200
Verblijvers/extended stay
813
1.770 – 2.120
2.583 – 2.933
Studentenhuisvesting studenten
TABEL 2 ONTWIKKELING PROGRAMMA EN POTENTIEEL DRAAGVLAK IN KRONENBURG-UILENSTEDE Bron: Bureau Stedelijke Planning
14
DE LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING
2 DE LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING
2.1 MOTIVEREN VAN NIEUWE STEDELIJKE ONTWIKKELING Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit Ruimtelijke ordening (Bro) dienen overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen te motiveren. Per 1 juli 2017 geldt daarbij het volgende: Artikel 3.1.6 lid 2
De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Met de (vernieuwde) Ladder is het mogelijk om bij flexibele bestemmingsplannen de Ladderplicht door te schuiven naar het moment van uitwerking. Het opstellen van de motiveringen blijft maatwerk, waarbij de specifieke lokale omstandigheden van groot belang blijven. Een onderzoek naar de behoefte heeft tot doel om na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Het Bro dient daarmee de belangen van zorgvuldig ruimtegebruik en ziet er op toe dat (structurele) leegstand wordt voorkomen.
2.2 KWANTITATIEVE EN KWALITATIEVE ONDERBOUWING De Ladder vereist dat inzichtelijk wordt gemaakt wat de behoefte is aan de nieuwe stedelijke voorzieningen. De onderbouwing dient zowel kwantitatief als kwalitatief van aard te zijn. Kwantitatief duidt op het totale aanbod aan bijvoorbeeld horeca, en kwalitatief op het specifieke segment (of horeca categorie), locatie en/of functie of doelgroep. Het middel om de behoefte in beeld te brengen is marktonderzoek. De behoefte is gelijk aan de (extra) vraag minus het (geplande) aanbod binnen het onderzoeksgebied in de betreffende onderzoeksperiode. Daarnaast zijn er ook kwalitatieve argumenten die de behoefte kunnen aantonen.
BEHOEFTE STUDENTENHUISVESTING
15
3 BEHOEFTE STUDENTENHUISVESTING
In dit hoofdstuk is de voorgenomen ontwikkeling van 2.500 studentenkamers conform de vereisten van de Ladder onderbouwd.
3.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED EN PERIODE Gezien de nabijheid van de VU Campus en de voorkeur van studenten om in de nabijheid van de campus of de binnenstad te wonen, analyseren we voor de ladderonderbouwing voor studentenhuisvesting vraag en aanbod in de gemeenten Amsterdam en Amstelveen. Als onderzoeksperiode houden we de gebruikelijke planhorizon van een bestemmingsplan, namelijk 10 jaar aan.
3.2 BELEIDSANALYSE COALITIEAKKOORD GEMEENTE AMSTELVEEN 2018-2022
In het vigerende coalitieakkoord van de gemeente Amstelveen wordt ruim baan gegeven aan nieuwe woningbouwinitiatieven. Ook wordt transformatie van leegstaande kantoren naar huisvesting voor studenten en starters gestimuleerd. CONVENANT STUDENTENHUISVESTING EN PLAN JONGEREN- EN STUDENTENHUISVESTING, GEMEENTE AMSTERDAM 2019-2022
In het Convenant studentenhuisvesting 2019-2022 wordt als doel gesteld 9.400 studenteneenheden te realiseren. Hierbij wordt Kronenburg genoemd onder categorie ‘extra inzet (verkennen)’ als plan met 2.500 studentenkamers. De als extra inzet opgenomen plannen vereisen nader onderzoek. In het Plan jongeren- en studentenhuisvesting 2019-2022 van de gemeente Amsterdam wordt de ambitie uitgesproken om 10.500 betaalbare wooneenheden voor jongeren en studenten te ontwikkelen, waarvan 1.500 in de regiogemeenten. Het gaat om tijdelijke en permanente wooneenheden, zelfstandig en met gedeelde voorzieningen. Verder wordt in het plan de ambitie geuit dat 25% van de nieuw te bouwen jongeren- en studentenkamers onzelfstandig zijn en dus gedeelde voorzieningen kennen. De plannen voor studentenkamers in Kronenburg behoren niet tot de genoemde 1.500 wooneenheden.
16
BEHOEFTE STUDENTENHUISVESTING
FIGUUR 3 OVERZICHT PLANONTWIKKELING STUDENTENHUISVESTING IN AMSTERDAM EN DE REGIO Bron: Gemeente Amsterdam en diverse onderwijsinstellingen en woningcorporaties (219)
WONINGDELEN
De Uitvoeringsregels Wonen Amstelveen 2019 stellen met ingang van 1 februari 2019 strengere eisen aan kamerverhuur en woningdelen6. Ook wordt naast handhaving de bestuurlijke boete geïntroduceerd. Dit betekent dat de mogelijkheden voor particuliere verhuur van studentenkamers afnemen. Met als gevolg een toenemende vraag naar specifiek voor studenten bedoelde wooncomplexen. KRONENBURG SLEUTELGEBIED
De Metropoolregio Amsterdam (MRA) heeft acht sleutelgebieden aangewezen waar voorzien kan worden in de groeiende woningbehoefte en de tekorten in alle segmenten (waaronder studentenhuisvesting). Om richting te geven aan de huisvesting van deze behoefte zijn acht sleutelgebieden aangewezen. Bij de selectie van sleutelgebieden is gekeken naar het belang van de woningbouwplannen en naar de impact van de projecten op de omgeving (leefbaarheid, betaalbaarheid en duurzaamheid). Kronenburg is één van deze sleutelgebieden. Deze sleutelgebieden zijn opgenomen in de Woondeal die de MRA met het Rijk heeft gesloten. Ook in het ontwerp van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt Kronenburg aangehaald als sleutelgebied voor grootschalige gebiedsontwikkeling binnen de MRA.
6 Deze nieuwe regels gelden ook voor vakantieverhuur van woningen via bijvoorbeeld Airbnb
BEHOEFTE STUDENTENHUISVESTING
17
3.3 VRAAG HUIDIGE MARKT VOOR STUDENTENHUISVESTING: GROTE TEKORTEN
De huidige markt voor studentenhuisvesting laat grote tekorten zien waardoor studenten gedwongen zijn om thuis te blijven wonen of in een andere stad te gaan wonen: • Aan de Amsterdamse onderwijsinstellingen (zowel HBO als WO) studeren circa 107.750 studenten. In het studiejaar 2017-2018 zijn er 2.290 studenten bijgekomen ten opzichte van 2016-2017. De monitor voor studentenhuisvesting ging uit van ‘slechts’ een toename van 290 studenten 7. Dit zorgt voor extra druk op de studentenhuisvesting in Amsterdam. • In de monitor wordt ook een drukindicator voor studentenhuisvesting gegeven. Daarin wordt het aanbod afgezet wordt tegen het aantal studenten dat in de stad zou willen wonen. Volgens deze drukindicator is in Amsterdam al jaren achtereen sprake van een zeer gespannen markt voor studentenhuisvesting. • Zowel voor zelfstandige als onzelfstandige studentenkamers is in de regio Amsterdam de inschrijfduur toegenomen: voor zelfstandige studentenkamers van ruim 3 jaar in 2014 naar 4,5 jaar in 2017 en voor onzelfstandige studentenkamers van 1 jaar tot ruim 1,5 jaar in dezelfde periode 8. • De relatief hoge huurprijzen tekenen de krapte op de markt voor studentenkamers. Gemiddeld betalen Amsterdamse studenten zo’n € 500, wat significant hoger is dan studenten elders in Nederland betalen. Gemiddeld betalen studenten € 31 per m², maar in Amsterdam is dat ruim € 35 per m².
• Onder de studenten die in Amsterdam studeren, geven 11.000 studenten aan wel op kamers te willen wonen, maar dat er voor hen geen (gewenste) woonruimte beschikbaar is. ONTWIKKELING UITWONENDE STUDENTEN
Het huidige tekort aan 11.000 studentenkamers zal door de verdere toename van het aantal uitwonende studenten alleen maar groter worden. Tot 2029 wordt een toename verwacht van 4.000-8.000 uitwonende studenten, dat wil zeggen studenten die zelfstandig willen wonen (en niet meer bij hun ouders) (zie Tabel 3). 2017-2018
2028-2029
SALDO
Binnenlandse studenten
45.400
43.640 - 47.460
-1.760 – +2.065
Internationale studenten
10.860
16.665 - 16.675
+5.805 – +5.815
Totale studenten
56.260
60.305 - 64.135
+4.045 – +7.880
TABEL 3 ONTWIKKELING TOTALE UITWONENDE POPULATIE STUDENTEN DIE IN AMSTERDAM STUDEERT Bron: Bureau Stedelijke Planning met data van Kences (2018)
7 Kences, 2018 8 DUWO, 2018
18
BEHOEFTE STUDENTENHUISVESTING
De doelgroep voor studentenhuisvesting is uit te splitsen in twee subdoelgroepen: uitwonende binnenlandse studenten en internationale studenten: • Het aantal uitwonende binnenlandse studenten aan HBO-instellingen loopt terug, terwijl het aantal uitwonende studenten aan WO-instellingen juist toeneemt. Per saldo neemt het aantal binnenlandse studenten licht toe (Tabel 3). • Het aantal internationale studenten neemt sterk toe met bijna 6.000 tot 2029. WOONVOORKEUREN
Binnenlandse studenten hebben over het algemeen een voorkeur voor éénkamerwoonruimten van minstens 20 m² in of aan de rand van het centrum of op de campus9. Ook wenst de meerderheid (77%) een zelfstandige studentenkamer, zonder gedeelde voorzieningen10. Deze wens wijkt af van de feitelijke situatie waarin veel studenten een onzelfstandige studentenkamer hebben met gedeelde voorzieningen. De aanwezigheid van voorzieningen op de genoemde locaties (rand centrum, campus) is een duidelijke pullfactor. Voor internationale studenten is het belangrijk dat kamers beschikbaar zijn op de dag van aankomst in Nederland. Verder kiezen internationale studenten vanwege de gunstige prijs-kwaliteitsverhouding eerder kamers met gedeelde voorzieningen in (of aan de rand van) het centrum of op de campus dan de binnenlandse student. De kamers zijn meestal gestoffeerd of zelfs volledig ingericht. In dit soort kamers is volledig zelfstandig verblijf mogelijk waarbij in het complex gemeenschappelijke voorzieningen voor handen zijn, zoals een gemeenschappelijke keuken of fitnessruimte.
3.4 AANBOD Voor de 56.260 studenten die uitwonend zijn en studeren aan Amsterdamse onderwijsinstellingen zijn 25.240 studentenkamers beschikbaar in bestaande complexen. Circa 45% van de studenten woont dus in een complex. De overige 55% woont op kamers in particulier aanbod. Daarnaast woont het grootste deel van de in Amsterdam studerende studenten in een zelfstandige studentenkamer. Een minderheid (45%) van in Amsterdam studerende studenten woont in een onzelfstandige studentenkamer met gedeelde voorzieningen.
9 Kences, 2018 10 Kences, 2018
BEHOEFTE STUDENTENHUISVESTING
19
BESTAANDE VOORRAAD
Van de kamers in een complex is 32% van tijdelijke aard (8.248 studentenkamers). De studentenkamers van tijdelijke aard zijn overwegend invulling van leegstaand vastgoed of leegstaande kavels. Wanneer dit vastgoed of deze kavels in ontwikkeling genomen gaan worden, ontstaat een vervangingsbehoefte aan studentenkamers.
AARD OBJECT
GERICHT OP STUDENTEN
GERICHT OP JONGEREN EN STUDENTEN
TOTAAL
Permanent
14.585
2.405
16.990
Tijdelijk
7.095
1.155
8.250
Totaal
21.680
3.560
25.240
TABEL 4 BESTAANDE VOORRAAD STUDENTENKAMERS IN COMPLEXEN VOOR STUDENTEN Bron: Bureau Stedelijke Planning met data van Gemeente Amsterdam (2018)
GEPLANDE VOORRAAD
Inmiddels zijn er plannen voor 4.264 studentenkamers, waarvan 3.602 van permanente en 665 van tijdelijke aard, om te voorzien in de behoefte aan studentenhuisvesting. AARD OBJECT
GERICHT OP STUDENTEN
GERICHT OP JONGEREN EN STUDENTEN
TOTAAL
1.805
1.800
3.605
Tijdelijk
-
665
665
Totaal
1.805
2.465
4.270
Permanent
TABEL 5 GEPLANDE VOORRAAD STUDENTENKAMERS VOOR STUDENTEN Bron: Bureau Stedelijke Planning met data van Gemeente Amsterdam (2018)
20
BEHOEFTE STUDENTENHUISVESTING
De omvangrijkste projecten in het onderzoeksgebied zijn: Our Domain, Paalbergweg 9-11 •
Dit permanente complex is momenteel in aanbouw en biedt 950 appartementen voor studenten en net afgestudeerden.
Urban Interactive District, Arenaboulevard •
Het Arenapark wordt tot een gemengd district ontwikkeld met 400 permanente woningen voor jongeren en studenten.
Beide plannen liggen niet dichtbij een campus in tegenstelling tot locatie Kronenburg dat nabij de VU campus ligt en zelf een campusachtige uitstraling heeft met de nodige voorzieningen.
3.5 BEHOEFTE KWANTITATIEVE BEHOEFTE
De huidige markt voor studentenhuisvesting laat grote tekorten zien waardoor studenten gedwongen zijn om thuis te blijven wonen of in een andere stad te gaan wonen. Er is momenteel een tekort van circa 11.000 studentenkamers. De komende 10 jaar wordt een groei van het aantal uitwonende studenten verwacht van 4.045 tot 7.875 die zorgen voor een extra vraag. Het geplande aanbod van 4.270 te ontwikkelen studentenkamers is te klein om het huidige tekort en de toekomstige groei op te vangen. Dit resulteert namelijk de komende tien jaar in
BEHOEFTE STUDENTENHUISVESTING
21
een extra behoefte van nog eens 10.775 tot 14.605 studentenkamers11. De daadwerkelijke behoefte ligt waarschijnlijk nog hoger, omdat geen rekening gehouden is met de eventuele vervanging van tijdelijke studentenkamers. HUIDIG TEKORT
GROEI AANTAL UITWONENDE STUDENTEN
GEPLANDE VOORRAAD
BEHOEFTE 20192029
11.000
4.045 - 7.875
4.270
10.775 – 14.605
TABEL 6 BEHOEFTE AAN STUDENTENKAMERS IN DE PERIODE T/M COLLEGEJAAR 2018/2019 Bron: Bureau Stedelijke Planning
KWALITATIEVE BEHOEFTE
De kwalitatieve behoefte aan studentenhuisvesting richt zich op zelfstandige kamers met eigen voorzieningen. Zo wenst 77% van de studenten een zelfstandige studentenkamer, terwijl slechts 55% van de studentenkamers van in Amsterdam studerende studenten een zelfstandige kamer betreft. In Kronenburg wordt goed op deze behoefte ingespeeld. CONCLUSIE
Er is voldoende kwantitatieve en kwalitatieve behoefte voor de ontwikkeling van 2.500 studentenkamers op locatie Kronenburg. De behoefte aan studentenkamers blijft de komende jaren onverminderd hoog (tussen de circa 10.800 en 14.600 in de komende tien jaar). Dit betekent dat de ontwikkeling van studentenkamers in Kronenburg voldoet aan de vereisten van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking .
11 behoefte = huidige tekort + groei van het aantal uitwonende studenten – geplande voorraad
22
BEHOEFTE EXTENDED STAY
4 BEHOEFTE EXTENDED STAY
In dit hoofdstuk brengen we de behoefte aan extended stay in beeld, op basis van de beschikbare data. De markt voor extended stay is nog jong en exacte gegevens zijn niet beschikbaar. Omdat het exacte programma voor extended stay nog niet bekend is, brengen we de maximale ladderruimte voor extended stay in beeld.
4.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED EN PERIODE Voor de ladderonderbouwing voor extended stay kijken we naar de gemeenten Amsterdam en Amstelveen, vanwege de ligging van Kronenburg in de gemeente Amstelveen in de directe nabijheid van de gemeente Amsterdam. Kronenburg ligt bovendien op korte afstand van de Amsterdamse Zuidas. Een gebied waar veel binnen- en buitenlandse kenniswerkers werkzaam zijn, een mogelijke doelgroep voor extended stay. Als onderzoeksperiode houden we de duur van een bestemmingsplan, namelijk 10 jaar, aan.
4.2 POSITIONERING EN BELEID EXTENDED STAY Flexibilisering leidt tot behoefte aan flexibele vormen van verblijf Onze samenleving wordt steeds flexibeler: op het gebied van relaties, werk, mobiliteit maar ook qua bezit. Het aantal alleenstaanden en alleenstaande ouders neemt toe, het aantal (inter)nationale studenten groeit en er wordt steeds vaker op projectbasis gewerkt (in binnen of buitenland). Dergelijke veranderingen op het gebied van economie, maatschappij en onderwijs leiden tot veranderende woonbehoeften. Dit is terug te zien in de groeiende populariteit van tijdelijke woonvormen (extended stay).
Expertisecentrum Flexwonen schat behoefte aan tijdelijk verblijf op 1,5 miljoen huishoudens De doelgroepen voor extended stay zijn erg uiteenlopend waardoor de behoefte lastig in beeld te brengen is. Het expertisecentrum Flexwonen schat de behoefte aan snel toegankelijke, tijdelijke woonruimte in heel Nederland in op zo’n 1,5 miljoen huishoudens12. Toch is deze vorm van huisvesting vaak lastig te vinden, waardoor men al snel terechtkomt op wachtlijsten, in hotels, Airbnb’s of op recreatieparken. Dit zijn doorgaans minder goede oplossingen en ze zijn ook niet altijd legaal (denk aan wonen op een recreatiepark of te lang verblijf in een Airbnb). Het realiseren van extended stay biedt vragers naar tijdelijke verblijfsruimte een kwalitatief en aantrekkelijk alternatief. 12 Expertisecentrum Flexwonen, 2019
BEHOEFTE EXTENDED STAY
23
Extended stay: tussen wonen en toerisme Extended stay is een containerbegrip dat wordt gebruikt voor een veelvoud aan projecten, gericht op verblijf voor een kortere periode van niet toeristische aard. Per project verschilt echter de doelgroep, de verblijfsduur, de exploitatieformule en de exploitant. Er bestaat geen landelijke, wettelijke afbakening waarin is vastgesteld wat extended stay precies inhoudt. Gemeenten hanteren doorgaans hun eigen definities. Vaak is in deze definities sprake van een bepaalde doelgroep en verblijfsduur. Extended stay is een niet-toeristische en tijdelijke verblijfsvorm. Het gaat dus niet om ‘wonen’, want daarvoor is de verblijfsduur te kort. Daarnaast is er ook specifiek geen sprake van een toeristisch motief en kan een extended stay-voorziening niet voor enkele nachten gehuurd worden. De vorm van extended stay hangt vaak samen met de doelgroep en de verblijfsduur. Zo zullen expats eerder gebruik maken van serviced/gemeubileerde appartementen en spoedzoekers eerder genoegen nemen met kamers met gemeenschappelijke voorzieningen, zoals keukens. Hiermee samenhangend is er een groot prijsverschil in het extended stay-aanbod: van € 300 tot € 5.000 per maand. Er is geen landelijke, wettelijke afbakening waarin is vastgesteld wat de verblijfsduur is van extended stay.
Voor zover gemeenten een verblijfsduur ten aanzien van extended stay hanteren, houden ze een periode aan van enkele dagen tot één jaar. Deze huurperiode is vaak te lang om in een hotel te verblijven, maar te kort voor het huren van een reguliere woning. Voor een normale vrijesectorhuurwoning bedraagt de minimale huurtermijn 1 jaar. ACCOMMODATIESTRATEGIE GEMEENTE AMSTELVEEN
De afgelopen jaren zijn veel nieuwe verblijfsaccommodaties in Amstelveen bijgekomen of in ontwikkeling genomen. De gemeente Amstelveen voert sinds juli 2019 een accommodatiestrategie om enerzijds te profiteren van de economische impact van nieuwe verblijfsaccommodaties (waaronder hotels, extended stayvoorzieningen en campings worden verstaan) en anderzijds de negatieve gevolgen van nieuwe accommodaties te beperken. Als extended stay-voorziening definieert de gemeente Amstelveen in de huidige accommodatiestrategie een voorziening die langer verblijf aanbiedt aan gasten vanaf 7 nachten tot maximaal 6 maanden. Dit kan worden gehandhaafd door een aparte bestemmingscategorie ‘Horeca 6’ toe te voegen aan het bestemmingsplan waarin extended stay een plek krijgt. Voor nieuwe initiatieven of de uitbreiding van bestaande accommodaties wordt getoetst op de toegevoegde waarde voor Amstelveen aan de hand van toetsingscriteria.
24
BEHOEFTE EXTENDED STAY
In de accommodatiestrategie (en de gebiedsvisie) worden in Kronenburg-Uilenstede vooral kansen gezien voor extended stay gericht op kenniswerkers, studenten of de zakelijke markt. CONCLUSIE
Er bestaat in Nederland een grote extra behoefte aan extended stay. Het expertisecentrum Flexwonen schat dat 1,5 miljoen huishoudens in Nederland behoefte hebben aan extended stay. Door gebrek aan geschikt aanbod komen deze groepen nu vaak terecht in minder geschikte of zelfs illegale woonsituaties, zoals op een recreatiepark. Er is geen landelijke, wettelijke afbakening van extended stay qua verblijfsduur. De meeste gemeenten die een vaste verblijfsduur hanteren, houden een periode aan van enkele dagen tot één jaar. Deze huurperiode is vaak te lang om in een hotel te verblijven, maar te kort voor het huren van een reguliere woning. Het beleid van de gemeente Amstelveen biedt ruimte voor duurzame ontwikkeling van extended stay-voorzieningen. Ontwikkelingen zullen wel getoetst moeten worden op de toegevoegde waarde voor Amstelveen. Voor Kronenburg ziet de gemeente vooral kansen voor extended stay gericht op kenniswerkers, studenten of de zakelijke markt.
4.3 VRAAG KWANTITATIEVE VRAAG
Van de drie belangrijkste doelgroepen is de kwantitatieve vraag naar extended stay in Amstelveen en Amsterdam in Tabel 7 in beeld gebracht, waarbij gebruik is gemaakt van de meest actuele beschikbare cijfers. Hierna volgt per doelgroep een toelichting op de cijfers. VRAAG
OMVANG HUIDIGE REGIONALE VRAAG
ONTWIKKELING
circa 25.000
++
Binnenlandse kenniswerkers
circa 15.600
+
Spoedzoekers
circa 1.470
0/+
42.070
+
Expats / internationale kenniswerkers
Totale omvang doelgroepen
TABEL 7 ONTWIKKELING VAN DE OMVANG VAN DOELGROEPEN IN AMSTELVEEN EN AMSTERDAM Bron: Bureau Stedelijke Planning, o.b.v. hieronder toegelichte cijfers
BEHOEFTE EXTENDED STAY
25
Expats / internationale kenniswerkers Expats zijn mensen die tijdelijk werkzaam zijn in Nederland. Vaak hoogopgeleide kenniswerkers, werkzaam in het bedrijfsleven of academici. Een gemeubileerde en tijdelijke woning, van alle gemakken voorzien en nabij de werkplek is voor deze groep van grote meerwaarde. De omvang en de ontwikkeling van het aantal expats wordt pas sinds enkele jaren op onregelmatige basis in beeld gebracht.
•
In 2011 waren er in Amstelveen circa 2.260 expats en in Amsterdam 11.73013. In 2015 waren in de hele MRA 38.843 internationale kenniswerkers14.
•
In de periode 2009-2015 nam het aantal internationale kenniswerkers in de MRA per jaar toe met 8%. Wanneer deze groei zich heeft doorgezet komt het aantal internationale kenniswerkers in 2019 in Amsterdam en Amstelveen uit op circa 25.000. Dit is waarschijnlijk een conservatieve inschatting aangezien sinds 2015 de economie zich sterk heeft ontwikkeld.
•
Tussen 2009 en 2018 is de instroom van mensen uit de traditionele kennismigrantenlanden sterk toegenomen. Ook de uitstroom is toegenomen, al heeft het saldo zich over de jaren wel positief ontwikkeld (van 355 in 2009 naar 900 in 2018).15 De instroom direct vanuit het buitenland is verdubbeld tussen 2009 en 2018 en groeit sterker dan de uitstroom waardoor het saldo zich over de jaren nog positiever ontwikkeld (van 146 in 2009 naar 785 in 2018).
De verdere ontwikkeling van de Zuidas, de verhuizing van kantoren door de Brexit en de vestiging van het EMA in Amsterdam leidt naar verwachting tot een groeiende vraag naar (tijdelijke) woonruimte voor expats. Al is een exacte inschatting van de toekomstige ontwikkeling van expats niet te geven omdat de instroom conjunctuurgevoelig is. De ontwikkeling over de afgelopen jaren laat ook een dip rond 2013 zien. Zowel macro-economische, als politieke ontwikkelingen spelen een rol. Bovengenoemde factoren maken het aannemelijk dat het aantal expats de komende jaren zal blijven toenemen.
Indiase expats in Amstelveen Amstelveen is door de ligging tussen Amsterdam en Schiphol, de vestiging van buitenlandse bedrijven en internationale scholen populair bij expats. Een vijfde van de 90.000 inwoners heeft een niet-Nederlands paspoort. Amstelveen is met name populair onder Japanners, Indiërs, Chinezen en Britten. In de laatste jaren lijkt het aantal expats bijzonder sterk toe te nemen. Hoewel officiële cijfers ontbreken, is deze trend alleen in Amstelveen al goed merkbaar. Zo laat het
13 CBS, 2015 14 Decisio, 2017 15 Gemeente Amstelveen, 2019
26
BEHOEFTE EXTENDED STAY
aantal Indiase inwoners in Amstelveen een sterke groei zien. Tussen 2011 en 2018 is het aantal Indiase inwoners verdrievoudigd. Ook het aantal Chinezen is bijna verdubbeld.
6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
Indiase bevolking in Amstelveen
Met name de groep kenniswerkers uit India in Amstelveen is noemenswaardig. De afgelopen jaren is deze groep uitgegroeid tot de grootste etnische bevolkingsgroep in Amstelveen. De sterke groei zorgt voor een enorme druk op de woningmarkt in Amstelveen. Omdat expats doorgaans over een goed salaris beschikken en ze over de eerste vijf jaar over 30% van hun inkomen geen belasting hoeven te betalen, kunnen ze makkelijker overbieden op een woning. Inmiddels zijn daardoor in Amstelveen de prijzen zo erg opgelopen dat ook Indiërs de wijk nemen naar Uithoorn. Bron: Het Financieele Dagblad (23 april 2019); Gemeente Amstelveen (2019)
Binnenlandse kenniswerkers De doelgroep binnenlandse kenniswerkers bestaat uit mensen die ver van Amstelveen wonen, maar hier werken op projectbasis of onlangs een baan in de regio hebben gevonden. Deze groep varieert van academici, zzp’ers (tijdelijke) werknemers, zoals studenten die coschappen lopen bij het VU/mc of mensen die voor een nieuwe baan dichterbij Amsterdam/Schiphol willen verblijven. Als men voor een bepaalde periode in de omgeving van Amsterdam werkt maar in een ander deel van het land woont, biedt het veel rust om tijdelijk rond Amsterdam te verblijven. In het geval van medisch personeel is het wonen op korte afstand van het ziekenhuis vaak zelfs een vereiste. Mensen die een nieuwe baan in de omgeving hebben gevonden, kunnen extended stay gebruiken als uitvalsbasis om te zoeken naar een reguliere woning.
•
Eind 2017 waren 15.600 personen werkzaam in Amstelveen en Amsterdam die wonen op meer dan 100 kilometer afstand binnen Nederland. De grote afstand tussen woonplaats en werkplaats leidt onvermijdelijk tot zeer lange reistijden waardoor het aantrekkelijker is tijdelijk verblijf te huren in een extended stayvoorziening.
•
De werkzame beroepsbevolking met een hoog opleidingsniveau in Amsterdam en Amstelveen is tussen 2003 en 2018 (een periode met hoog- en laagconjunctuur) aanzienlijk toegenomen met circa 4% per jaar. In 2018
BEHOEFTE EXTENDED STAY
27
bedroeg de beroepsbevolking met een hoog opleidingsniveau in Amstelveen en Amsterdam circa 300.000.
De verwachtingen zien er gunstig uit: de werkgelegenheid in Amsterdam en Amstelveen groeit sterk in alle sectoren. Ook de vele bouw- en infraprojecten zorgen voor extra vraag naar kenniswerkers. Veel kenniswerkers hebben een tijdelijke aanstelling of werken als zelfstandige. Daardoor neemt de vraag naar tijdelijke huisvesting toe. De sterke verwachte groei van de werkgelegenheid en de toename van het aantal zelfstandigen en tijdelijke aanstellingen maken het aannemelijk dat de groep binnenlandse kenniswerkers blijft groeien. Spoedzoekers Spoedzoekers vormen een diverse groep personen die dringend tijdelijke woonruimte zoeken in afwachting totdat zij weer in hun (nieuwe) woning kunnen, ofwel om vanuit hier te zoeken naar nieuwe permanente woonruimte. Hiertoe behoren onder meer personen met relatieproblemen of in scheiding liggen die niet meer samen willen wonen, maar nog geen andere woning hebben kunnen vinden. Ook huishoudens die tijdelijk niet in hun woning kunnen vanwege bijvoorbeeld een brand, een verbouwing, een periode tussen twee verhuizingen vallen onder spoedzoekers. Deze groep heeft gemeen dat zij dringend op zoek is naar tijdelijke woonruimte met vaak een bescheiden budget, aangezien zij vaak door onvoorziene omstandigheden behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte waarvoor zij geen spaargeld opzij gelegd hebben.
•
Gemiddeld zijn er jaarlijks circa 1.340 echtscheidingen in Amsterdam en 130 echtscheidingen in Amstelveen, tezamen 1.470. Hierbij komt nog een aantal personen met relatieproblemen die niet meer samen in hetzelfde huis willen wonen, maar nog geen andere woning hebben kunnen vinden.
•
Gemiddeld zijn er jaarlijks circa 6.500 – 9.500 verhuizingen in Amstelveen. Deze verhuizingen vinden niet allemaal gelijk plaats waardoor mensen die tussen twee verhuizingen in zitten, zijn aangewezen op tijdelijke woonruimte. Grootschalige nieuwbouw in de omgeving (bv. De Nieuwe Kern) kan leiden tot een tijdelijke toename van verhuizingen.
KWALITATIEVE VRAAG
De verschillende doelgroepen hebben hun eigen specifieke wensen ten opzichte van het verblijf en de voorzieningen. EXPATS / INTERNATIONALE KENNISWERKERS Verblijfswensen
•
Gemeubileerde verblijfsruimte, variërend in grootte van 30 tot 60 m²
28
BEHOEFTE EXTENDED STAY
• • Gewenste
•
voorzieningen
•
•
Ligging nabij werkgever (Zuidas, VU, VU/mc, UvA, Schiphol) Nabijheid van andere expats Ontmoetingsruimte, entertainment, restaurant, fitness Diensten rondom de verblijfsruimte. Schoonmaakservices, linnenwissel, ophalen van het vliegveld Bereikbaarheid (per auto en/of ov)
TABEL 8 KWALITATIEVE VRAAG EXPATS/INTERNATIONALE KENNISWERKERS Bron: Bureau Stedelijke Planning op basis van diverse onderzoeken naar expats/internationale kenniswerkers 16
BINNENLANDSE KENNISWERKERS Verblijfswensen
• • •
Gewenste
•
voorzieningen
• •
Levendige omgeving Ligging nabij werkgever (Zuidas, VU, VU/mc, UvA, Schiphol) Goede bereikbaarheid/openbaar vervoersverbinding richting centrum Gedeelde voorzieningen zijn aantrekkelijk om zo nieuwe mensen te kunnen ontmoeten. Entertainment en sport Voorzieningen zoals werkplekken of horeca waar men kan werken Nabijheid van dagelijkse voorzieningen zoals een supermarkt
TABEL 9 KWALITATIEVE VRAAG BINNENLANDSE KENNISWERKERS Bron: Bureau Stedelijke Planning op basis van diverse onderzoeken naar binnenlandse kenniswerkers 17
SPOEDZOEKERS Verblijfswensen
•
• •
Gewenste voorzieningen
•
Door de acute noodzaak zijn de eisen ten aanzien van woning en woonomgeving, naast schoon en veilig, vaak beperkt. Spoedzoekers zijn een diverse groep wat betreft inkomen. Voor gescheiden personen met kinderen is het van belang om voldoende ruimte te hebben (50-70 m²). Voor gescheiden personen met kinderen zijn voorzieningen voor kinderen, zoals een speelplaats, aantrekkelijk.
16 O.a.: TU Eindhoven (2014) - Hoe wil de kenniswerker wonen? en Regioplan (2005) - Spannend Wonen. Woonwensen
van expats in Randstad Holland 17 O.a.: TU Eindhoven (2014) - Hoe wil de kenniswerker wonen? en Platform 31, Provincie Zuid-Holland, Expertisecentrum Flexwonen en Ministerie van BZK (2019) - Aan de slag met Flexwonen
BEHOEFTE EXTENDED STAY
29
TABEL 10 KWALITATIEVE VRAAG SPOEDZOEKERS Bron: Bureau Stedelijke Planning op basis van diverse onderzoeken naar spoedzoekers 18
4.4 AANBOD De voorraad van formele extended stay-eenheden in Amsterdam en Amstelveen bestaat uit 2.495 verblijfseenheden. Deze eenheden bestaan vooral uit luxe serviced apartments in de nabijheid van het centrum van Amsterdam, overwegend gericht op expats. NAAM
VERBLIJFSEENHEDEN
Adagio Amstelveen
151
Amsterdam ID Aparthotel
127
Cityden Up Amsterdam South (Amstelveen)
81
Element Amsterdam
160
Eric Vökel Amsterdam Suites
26
Hotel2Stay Amsterdam
157
Htel Buitenveldert
45
Marriott Residence Inn Amsterdam
60
Saco The Wittenberg
115
The Student Hotel Amsterdam City
574
The Student Hotel Amsterdam West
709
TWENTY EIGHT Amsterdam
56
Yays Bickersgracht Amsterdam
26
Yays Oostenburgergracht Amsterdam
43
Yays Zoutkeetsgracht Amsterdam
32
ZOKU Amsterdam
133
Totaal
2.495
TABEL 11 BESTAAND AANBOD EXTENDED STAY AMSTELVEEN EN AMSTERDAM Bron: Bureau Stedelijke Planning op basis van eigen inventarisatie
Het toekomstig aanbod laat de komst van meer ketens zien. De locaties liggen in de ring rond het centrum van Amsterdam. Niettemin bieden deze ketens meer vergelijkbare verblijven in het luxe segment.
18 O.a.: RIGO (2019) - Stand van de woonruimteverdeling: Wachttijden en verdeling in de praktijk, Universiteit Utrecht
en Ministerie van BZK (2015) - Spoedzoekers en hun dillema’s op de woningmarkt
30
NAAM
BEHOEFTE EXTENDED STAY
VERBLIJFSEENHEDEN
OPLEVERING
B-aparthotel Amsterdam Westgate
50
2020
Boat & Co Houthavens
82
Eind 2019
Premier Suites Zuidas
115
2020
Y Towers (Overhoeks)
100
2020
Yays Entrepothaven Zeeburg
85
Herfst 2019
Totaal
432
TABEL 12 TOEKOMSTIG AANBOD EXTENDED STAY AMSTERDAM EN AMSTELVEEN Bron: Bureau Stedelijke Planning op basis van eigen inventarisatie
Naast het bovengenoemde formele aanbod, is er een zeer aanzienlijk informeel aanbod waaronder Airbnb en recreatiewoningen. Zo is de afgelopen jaren ook de verhuur en boeking van voornamelijk verhuuradressen via Airbnb fors gegroeid. In de MRA zijn via Airbnb circa 32.000 slaapkamers te boeken bij circa 19.000 aanbieders19. Wel is vakantieverhuur beperkt tot 30 dagen. Omdat dit informele aanbod voor een langer verblijf niet is toegestaan, wordt dit informele aanbod in het kader van de Ladder buiten beschouwing gelaten. Ook woningdelen vormt in sommige gevallen een alternatief voor extended stay. Woningdelen is echter een vorm van regulier wonen en is daarom ook buiten beschouwing gelaten.
4.5 INSCHATTING VAN DE BEHOEFTE In deze paragraaf wordt de behoefte aan extended stay in Amstelveen Kronenburg gebracht. Extended stay wordt in Amstelveen gedefinieerd als een verblijf van 7 dagen tot 6 maanden. De behoefte is bepaald aan de hand van de geconstateerde omvang en de ontwikkeling van doelgroepen en aanbod. KWANTITATIEF EXTENDED STAY
Extended stay is een sterke groeimarkt. Het expertisecentrum Flexwonen schat de behoefte aan flexibele woonruimte in heel Nederland in op zo’n 1,5 miljoen huishoudens. In het onderzoeksgebied, Amstelveen en Amsterdam zijn de doelgroepen voor extended stay omvangrijk en de doelgroepen zullen naar verwachting in omvang blijven toenemen. Jaarlijks vestigen zich meer buitenlandse kenniswerkers in Amstelveen dan er vertrekken. De instroom groeit harder dan de uitstroom van buitenlandse kenniswerkers. Zo steeg alleen al het aantal Indiase kenniswerkers in de gemeente Amstelveen de afgelopen vijf jaar van 1.413 in 2014 naar 5.114 in 2018. Dit is een stijging van maar liefst 270%(!)20
19 ZKA, 2018 20 Gemeente Amstelveen, 2019: (Indiase bevolking Amstelveen in 2018 (5.114) – Indiase bevolking Amstelveen in 2014
(1.413)) / Indiase bevolking Amstelveen in 2014 (1.413) *100%
BEHOEFTE EXTENDED STAY
31
We verwachten dan ook dat het aantal internationale kenniswerkers blijft stijgen tot 2030. Het aantal formele accommodaties is vrij beperkt en vormt slechts een fractie van de geraamde vraag. Hierdoor neemt de toevlucht naar informele en ongewenste en doorgaans niet legale huisvesting zoals Airbnb en recreatiewoningen toe. Hoewel de afgelopen jaren extended stay-complexen zijn ontwikkeld, is het planaanbod aan nieuwe extended stay-plannen beperkt. Dat terwijl de vraag naar extended stay naar verwachting toe blijft nemen (zie paragraaf 4.3). Bovendien bevindt het aanbod accommodaties zich vooral in het luxere segment, terwijl juist onder spoedzoekers ook vraag is naar meer betaalbare accommodaties. Aangezien het huidige aanbod extended stay sterk achterblijft bij de omvang van de doelgroepen en de voorziene verdere groei van deze doelgroepen, voorzien wij een grote extra behoefte aan nieuwe extended stay in Amstelveen (Tabel 13). In totaal is er behoefte aan 39.145 extended stay-eenheden voor de diverse doelgroepen in Amstelveen en Amsterdam. De voorziene ontwikkeling van 2.080 extended stay-eenheden in Amstelveen past ruimschoots binnen de grote behoefte in de regio. De meeste van deze behoefte (39.145) wordt nu ingevuld in de informele markt. Sommige van deze woonsituaties zijn zelfs illegaal. Extended stay op Kronenburg biedt een goed alternatief voor deze woonvormen.
BEHOEFTE
Totale omvang doelgroepen
RAMING HUIDIGE VRAAG
HUIDIG EN TOEKOMSTIG AANBOD
BEHOEFTE
42.070
2.925
+39.145
TABEL 13 INSCHATTING VAN DE BEHOEFTE AAN EXTENDED STAY Bron: Bureau Stedelijke Planning
KWALITATIEF EXTENDED STAY
Extended stay past als voorziening binnen de gebiedsvisie Kronenburg-Uilenstede. Naast dat het inspeelt op een grote behoefte schept het een belangrijke voorziening voor bestaande en nieuwe bedrijven en zorgt (ook in de avonduren) voor meer levendigheid in het gebied. Amstelveen is voor de primaire doelgroep kenniswerkers een aantrekkelijke verblijfslocatie vanwege het rustige milieu, de uitstekende ligging ten opzichte van Amsterdam en de lagere prijsniveaus dan in de populaire Amsterdamse buurten binnen de ring. Kronenburg in het bijzonder is een aantrekkelijke locatie, vanwege de uitstekende bereikbaarheid nabij metrostation waarvandaan station Amsterdam Zuid en de Zuidas in korte tijd bereikt kunnen worden.
32
BEHOEFTE EXTENDED STAY
Ook bieden (betaalbare) geformaliseerde extended stay-accommodaties een alternatief voor informele accommodaties zoals recreatiewoningen en Airbnb. CONCLUSIE
Aangezien het huidige aanbod niet toereikend is om de grote vraag aan extended stay op te vangen is er momenteel al meer dan genoeg behoefte aan de ontwikkeling van extended stay-eenheden op locatie Kronenburg. In totaal bestaat er in de regio een mogelijke behoefte aan circa 39.000 extended stay-eenheden. De ontwikkeling van 2.080 extended stay-eenheden past ruimschoots binnen de behoefte in de regio. Gezien de sterke groei van de doelgroepen zal naar verwachting de vraag verder toenemen. Daarmee voldoet het programma voor extended stay in Kronenburg aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking en is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.
BEHOEFTE HORECA
33
5 BEHOEFTE HORECA
In dit hoofdstuk is onderbouwd hoeveel m² bvo horeca maximaal kan worden toegevoegd in Amstelveen Kronenburg.
5.1 AFBAKENING ONDERZOEKSGEBIED EN PERIODE Het is belangrijk om het onderzoeksgebied zoveel mogelijk overeen te laten komen met de feitelijke marktsituatie. Dit betekent dat de begrenzing van het gebied samen dient te vallen met het belangrijkste deel van de vraag-aanbodrelaties. Verwacht wordt dat de beoogde horeca een functie zal vervullen voor inwoners, werknemers en verblijvers uit de directe omgeving. Uit zorgvuldigheid wordt gekozen voor een groot onderzoeksgebied, zodat alle potentiele ontwikkelingen en gebruikers worden meegenomen. De gemeente Amstelveen21 en de Amsterdamse wijk Buitenveldert22 behoren daarom tot het onderzoeksgebied. Als noordelijke grens rekenen we de A10/A4. Bij de berekening van de behoefte wordt uiteindelijk rekening gehouden met de meest relevante ontwikkelingen (zijnde dichtbij de projectlocatie).
FIGUUR 4 ONDERZOEKSGEBIED HORECA AMSTELVEEN KRONENBURG Bron: Bureau Stedelijke Planning op basis van PDOK achtergrondkaart 21 Voor een deel van het onderzoeksgebied zijn de gemeentegrenzen van Amstelveen aangehouden om de volledigheid
van gegevens te waarborgen. 22 Tot de wijk Buitenveldert rekenen we de wijken Buitenveldert-West en Buitenveldert-Oost, het zuidelijke deel van de wijk Zuidas (onder de A10) en de buurt Nieuwe Meer. De A10 kunnen we beschouwen als een barrière en noordelijke grens van het onderzoeksgebied.
34
BEHOEFTE HORECA
5.2 BELEIDSANALYSE In deze paragraaf zijn de belangrijkste beleidskaders geschetst. PROVINCIAAL BELEID23
Het ruimtelijk beleid van de provincie betreft: • In de Omgevingsvisie van de provincie Noord-Holland 2050 streeft de Provincie naar een evenwichtige balans tussen economische groei en leefbaarheid. Duurzame ontwikkeling is hierbij een belangrijk speerpunt. • De provincie stelt ruimtelijke ontwikkelingen te willen faciliteren, onder voorwaarde van behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. • Om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te garanderen, gaat de Provincie uit van basisrandvoorwaarden (gezondheid, veiligheid en klimaatadaptief) en vier generieke ontwikkelprincipes. Een van de ontwikkelprincipes betreft de ruimtelijke clustering van activiteiten. Clustering van functies nabij OV-, weg-, energie- en dataknooppunten leidt tot onder andere minder verkeersbewegingen. Dit draagt ook weer bij aan de duurzaamheidsambities. • Economische ontwikkelingen dienen qua aard, omvang en vorm aan te sluiten bij de regio of plek. Welke kernen voorzieningencentra zijn en blijven in de toekomst wordt gekozen door de regio’s. Regio’s maken over de vitaliteit en ontwikkeling van voorzieningenlocaties kwantitatieve en kwalitatieve afspraken. • Transformatie en revitalisatie van gebieden wordt gestimuleerd om de dynamiek in regionale centrumsteden- en dorpen te versterken. Dit dient wel rond een goed functionerend OV-knooppunt plaats te vinden. GEMEENTELIJK BELEID
De volgende gemeentelijke beleidskaders zijn relevant: Horecanota 2008-2012 In de horecanota van Amstelveen staat onder andere beschreven dat de horeca (onder andere in Uilenstede) meer vestigings- en uitbreidingsmogelijkheden dient te krijgen. Er wordt ruimte geboden aan de vestiging van nieuwe horeca en dit aanbod dient dan ook meer te worden toegespitst op specifieke gelegenheden, zoals voor jongeren en zakelijke bezoekers. Deze ambitie sluit naadloos aan op de ontwikkeling van horeca in Amstelveen Kronenburg; hier komen in de toekomst immers specifieke doelgroepen wonen en verblijven, die elk behoefte hebben aan een specifiek horeca-aanbod.
23 Omgevingsvisie Noord-Holland 2050, Provincie Noord-Holland
BEHOEFTE HORECA
35
Structuurvisie Amstelveen 2025+24 De ‘Structuurvisie Amstelveen 2025+’ biedt het kader om de huidige projecten en plannen met elkaar in verband te brengen en tegen elkaar af te wegen. De belangrijkste hoofduitgangspunten zijn: 1. Amstelveen houdt vast aan de bestaande kernwaarden en visie op de stad en zet in op het behouden en indien noodzakelijk versterken van de daarin benoemde kwaliteiten. 2. Amstelveen levert een bijdrage aan de metropoolregio door kansen te benutten die nieuwe kwaliteiten aan de stad toevoegen. Economische Agenda25 De gemeente Amstelveen heeft een Economische Agenda opgesteld. Belangrijkste aandachtspunt is dat het college meer ruimte wil bieden aan ondernemers, extra wil investeren in de lokale economie en de aantrekkingskracht van Amstelveen wil vergroten. De algemene doelstelling luidt: ondernemers- en vestigingsklimaat in Amstelveen versterken & werkgelegenheid en welvaart stimuleren. Visie Toerisme en Recreatie In de Visie Toerisme en Recreatie staat dat Amstelveen momenteel beschikt over een aantrekkelijk woon- en leefklimaat met een hoog voorzieningenniveau. Amstelveen heeft de ambitie om dit in de toekomst door te zetten. Naast een rustige en prettige woon- en leefomgeving kent de stad ook een bruisende, gezellige en ondernemende sfeer.
Amstelveen heeft een aantal kernwaarden vastgesteld die de stad aantrekkelijk en interessant maken voor bewoners en bezoekers. Een van de kernwaarden van de visie is recreatief. waar horeca (en tevens sport, evenementen en winkelen) onderdeel van uitmaakt. Een van de thema’s die hierbij hoort is het versterken van het toeristische, recreatieve aanbod in Amstelveen. Dit aanbod dient af te worden gestemd op de vraag, behoefte en wensen van bewoners, regionale, nationale en internationale bezoekers. Accommodatiestrategie Om de gewenste ontwikkelingen rondom extended stay te handhaven is, naast de vijf reeds bestaande horecacategorieën, een zesde horecacategorie toegevoegd aan de APV, te weten Horeca 6. Eerder hadden alleen hotels een eigen categorie, maar nu kan een minimaal verblijf van 7 nachten tot maximaal 6 maanden dus ook worden gereguleerd. Gebiedsvisie Kronenburg-Uilenstede Op 8 mei 2019 heeft de gemeenteraad van Amstelveen de Gebiedsvisie ‘Kronenburg Uilenstede’ vastgesteld. De gebiedsvisie is het richtinggevend ruimtelijk kader voor nieuwe initiatieven en voor een nieuw bestemmingsplan voor het gebied, om helderheid te creëren voor de Amstelveners, de gemeente, en initiatiefnemers.
De visie beschrijft het samengaan van Uilenstede als monofunctionele residentiële campus en Kronenburg als monofunctionele 24 Structuurvisie Amstelveen 2025+, september 2011 25 Gemeente Amstelveen, Economische agenda Amstelveen, mei 2016
36
BEHOEFTE HORECA
zakelijke wijk tot een moderne en levendige, multifunctionele en stedelijke campus. De ambitie is om van Kronenburg en Uilenstede een toekomstbestendig, levendig en dynamisch woon-werkgebied te maken en kansen te creëren. Een plek waar studenten, bedrijven, ondernemers, academici en onderzoekers elkaar eenvoudig kunnen ontmoeten en waar nieuwe ideeën en (kennis)initiatieven tot stand komen. CONCLUSIE
Het toestaan van horeca in Amstelveen Kronenburg sluit aan op het provinciaal en gemeentelijk beleid: • Belangrijkste conclusie is dat de gemeente Amstelveen in haar Horecanota de ruimte biedt om nieuwe horecavestigingen te realiseren voor specifieke doelgroepen. Uilenstede wordt hiervoor als uitgelezen plek genoemd. • Voorliggende ontwikkeling betreft een transformatiegebied, waarin diverse nieuwe functies (waaronder horeca) zullen worden geclusterd. Het clusteren van functies vermindert de verkeersbewegingen en draagt bij aan een efficiënt gebruik van de ruimte. • Daarnaast draagt de ontwikkeling van meer horeca in Amstelveen Kronenburg bij aan het vergroten van het recreatieve aanbod, wat moet worden afgestemd op de gebruikers ervan (lees: bewoners Kronenburg). Ook vergroot het de aantrekkingskracht van Amstelveen. • Het toevoegen van horeca sluit goed aan op de algemene doelstelling van de gemeente om het ondernemers- en vestigingsklimaat in Amstelveen te versterken en werkgelegenheid en welvaart te stimuleren. • De toevoeging van horeca zal bijdragen aan de realisatie van de gebiedsvisie. Horeca versterkt het verblijfsklimaat en biedt een voorziening die gewenst wordt door de gebruikers van het beoogde multifunctionele gebied.
5.3 VRAAG De beoogde horeca in Kronenburg zal primair een functie gaan vervullen voor de volgende drie doelgroepen: studenten, werknemers en verblijvers. Ad 1. Studenten Kronenburg-Uilenstede • Betreft de (toekomstige) bewoners van de studentenkamers in KronenburgUilenstede en de inwoners uit de direct aangrenzende wijken (overig gemeente Amstelveen en Buitenveldert). De aangrenzende wijken zullen tevens profiteren van de horeca-voorzieningen. In Kronenburg wonen momenteel 3.505 inwoners. In de overige gemeente Amstelveen en Buitenveldert wonen 111.005 mensen. • Het dominante profiel van het onderzoeksgebied betreft jongvolwassenen tussen de 25 en 45 jaar met relatief hoge inkomens (29% meer dan landelijk) en een lage huishoudensgrootte. Een dergelijke doelgroep (kleine
BEHOEFTE HORECA
•
37
huishoudens, jong, hoog inkomen) heeft gemiddeld een hogere buitenhuisconsumptie en zorgt daarmee voor extra vraag naar horeca. Het inwoneraantal van het onderzoeksgebied zal in de toekomst gaan toenemen. INW.
% % 0-15 15-25
Onderzoeksgebied
114.510
16
11
28
24
20
2,0
24
€ 33.100
Wv Uilenstede-Kronenburg
3.505
1
66
31
2
0
1,1
25
€ 11.90026
Wv overig Amstelveen
86.365
18
12
26
26
19
2,1
24
€ 32.700
Wv Buitenveldert
24.640
11
11
36
20
22
1,6
26
€ 34.900
16
12
25
28
19
2,2
13
€ 25.600
Nederland
% % 25-45 45-65
% 65+
GEM. % NIETGEM. HUISH. WEST. INK. PER GROOTTE ALLOCH. INW.
TABEL 14 KENMERKEN VAN HET ONDERZOEKSGEBIED BRON: BUREAU STEDELIJKE PLANNING OP BASIS VAN CBS, 2018; INKOMEN BETREFT 2017
De gehele gemeente Amstelveen groeit naar verwachting van 89.870 naar 100.410 inwoners in 2030. Dit is een groei van 12%.27 Een fors deel van de groei (2.750 inwoners of 26%) zal plaatsvinden in Kronenburg. De bevolking in Buitenveldert neemt ook fors toe van 24.640 naar 32.163, een stijging van bijna 31%. Deze groei valt vrijwel volledig toe aan de Zuidas e.o. (ten zuiden van de A10). HUIDIGE INWONERTAL