Bijlage 3 Behoefteonderzoek TAM-plan Kronenburg

Het toekomstig aanbod laat de komst van een nieuwe vestiging van een gevestigde keten zien. Beide nieuwe ontwikkelingen worden door commerciële aanbieders ontwikkeld. De locaties liggen buiten het centrum van Amsterdam en relatief ver weg van de gemeente Amstelveen. Ook deze nieuwe verblijven zullen vallen onder in hetzelfde luxe segment, waaronder het meeste bestaande aanbod valt. Naam

Verblijfseenheden

Oplevering

De Centrale IJburg

103

2026

Yays Amsterdam Noord (IJ-oever)

106

2026

Totaal

209

Tabel 6. Toekomstig aanbod short stay Amstelveen en Amsterdam Bron: Sweco op basis van eigen inventarisatie

Informeel short stay aanbod zoals Airbnb of recreatiewoningen heeft naar schatting een zeer groot aandeel van de totale markt. Hoewel bijvoorbeeld Airbnb in Amsterdam en Amstelveen aan banden is gelegd door specifieke vergunningen en beperkingen (maximale verhuurtermijn is 30 dagen per jaar), is er nog steeds een aanzienlijk aanbod via particuliere verhuurders. Zo is bekend dat er in 2022 in de gemeente Amsterdam 9.581 unieke listings op online platforms werden aangeboden. 16 Omdat langer verblijf dan 30 dagen per jaar binnen het informele aanbod wettelijk niet is toegestaan, wordt dit informele aanbod in het kader van de Ladder buiten beschouwing gelaten. Ook woningdelen vormt in sommige gevallen een alternatief voor short stay. Woningdelen is echter een vorm van regulier wonen en is daarom ook buiten beschouwing gelaten. Daarmee komt het hierboven geïnventariseerde formele huidige en toekomstige aanbod aan short stay uit op een minimum van 4.030 verblijfseenheden. Het is echter aannemelijk dat het daadwerkelijk aanbod naar verwachting groter is. Gezien deze veronderstelling in combinatie met het informele aanbod tot 30 dagen per jaar wat een deel van de short stay markt bedient, achten we het een realistische schatting dat het aanbod aan short stay in Amsterdam en Amstelveen circa 4.500 verblijfseenheden betreft.

3.5

Inschatting van de behoefte

In deze paragraaf wordt de behoefte aan short stay in Amstelveen Kronenburg in beeld gebracht. Short stay wordt in Amstelveen gedefinieerd als een verblijf van 7 dagen tot 6 maanden. De behoefte is bepaald aan de hand van de geconstateerde totale omvang en ontwikkeling van de doelgroepen, en het huidige en toekomstige aanbod. Het is belangrijk te vermelden dat het een inschatting van de behoefte betreft die uitgaat van de totale potentiële vraag op basis van de totale omvang van de doelgroepen.

16

Dashboard Toerisme gemeente Amsterdam, 2022

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

21/67

Kwantitatief short stay Het short stay aanbod in Nederland is in de laatste jaren sterk gegroeid, zeker in de grotere steden.17 Ook worden er tot 2032 in de 20 grootste studiesteden 700 short stay voorzieningen specifiek voor (internationale) studenten gebouwd. 18 Zo ook in de gemeenten Amsterdam en Amstelveen. De doelgroepen voor short stay zijn in dit onderzoekgebied erg omvangrijk, met name de vraag naar short stay vanuit internationale kenniswerkers en (internationale) studenten is erg hoog. Deze doelgroepen zullen naar verwachting naar de toekomst in omvang blijven toenemen. Zo is de instroom van internationale kenniswerkers en studenten al jarenlang hoger dan de uitstroom. In de periode 2010-2022 was er in de MRA een toename van 8,7% per jaar in het aantal internationale kenniswerkers, wat geprojecteerd op 2025 circa 99.000 internationale kenniswerkers in Amsterdam en Amstelveen oplevert. In diezelfde periode nam het aantal internationale studenten in de MRA per jaar toe met 6,7%, wat geprojecteerd op 2025 circa 20.000 internationale studenten in Amsterdam en Amstelveen betekent. Tel daar het enorme tekort aan studentenhuisvesting bij op, circa 9.750 Nederlandse studenten kan in 2025 geen beschikbare woning vinden maar wil wel graag op kamers. Het beschikbare aanbod blijft ver achter.

Het aantal formele short stay verblijfseenheden is zeer beperkt en vormt maar slechts een fractie van de potentiële vraag. Hierdoor neemt de toevlucht naar informele en ongewenste en doorgaans niet legale huisvesting zoals Airbnb en recreatiewoningen toe. Hoewel er de afgelopen jaren meerdere nieuwe short stay eenheden zijn toegevoegd (minstens circa 1.000 sinds 2019), is er nog altijd te weinig aanbod. De vraag naar short stay blijft naar verwachting toenemen en het planaanbod aan nieuwe short stay aanbod voor de komende jaren is heel gering. Bovendien bevindt het bestaande en toekomstige aanbod aan short stay zich vooral in het luxere segment, gericht op de internationale kenniswerkers, terwijl juist onder (internationale) studenten ook vraag is naar meer betaalbare accommodaties. Aangezien het huidige aanbod short stay sterk achterblijft bij de omvang van de doelgroepen en de voorziene verdere groei van deze doelgroepen, voorzien wij een grote potentiële extra behoefte aan nieuwe short stay in Amstelveen (tabel 7). In totaal is er in potentie behoefte aan 144.300 short stay-eenheden voor de diverse doelgroepen in Amstelveen en Amsterdam. De voorziene ontwikkeling van 3.642 short stayeenheden in Amstelveen past ruimschoots binnen de grote behoefte in de regio. Een deel van deze behoefte wordt nu ingevuld in de informele markt.

Sommige van deze woonsituaties zijn zelfs illegaal. Short stay op Kronenburg biedt een goed alternatief voor deze woonvormen. Behoefte

Raming huidige vraag

Huidig en toekomstig aanbod

Potentiële behoefte

148.800

4.500

144.300

Totale omvang doelgroepen Tabel 7. Inschatting van de behoefte aan short stay Bron: Sweco

Totale potentiële behoefte Bovenstaande inschatting van de behoefte aan short stay is gedaan op basis van de totale potentiële vraag van de onderzochte doelgroepen. Het betreft daarmee een maximale kwantitatieve reikwijdte van de potentiële behoefte onder deze doelgroepen. Het is van belang dat het bovenstaande getal niet wordt aangezien als daadwerkelijke behoefte, omdat niet iedere potentiële gebruiker ook een daadwerkelijke gebruiker van short stay hoeft te worden. In werkelijkheid wordt er binnen de doelgroepen ook gebruikgemaakt van andere oplossingen. Zo blijven bijvoorbeeld sommige studenten alsnog ongewenst thuis wonen of betrekken expats die voor langere tijd blijven een reguliere woning. Tegelijkertijd kan vanuit de aanbodzijde ook één short stay-eenheid door meerdere gebruikers gebruikt worden binnen een jaar. Vanwege de dynamische werking van short stay en de grote verschillen binnen de doelgroepen van short stay is een exactere inschatting van de behoefte daarom niet uitvoerbaar. De bovenstaande inschatting van de behoefte biedt daarentegen wel inzicht naar de grote behoefte die onder deze doelgroepen bestaat.

17 18

Decisio, 2024 Kences, 2024

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

22/67

Kwalitatief short stay Short stay past als voorziening binnen de gebiedsvisie Kronenburg-Uilenstede. Naast dat het inspeelt op een (zeer) grote behoefte aan tijdelijke verblijfsmogelijkheden voor verschillende doelgroepen, zorgt het (ook in de avonduren) voor meer levendigheid in het gebied. Amstelveen is een aantrekkelijke verblijfslocatie voor short stay aanbod vanwege het rustige milieu, de uitstekende ligging ten opzichte van Amsterdam en de lagere prijsniveaus dan in de populaire Amsterdamse buurten binnen de ring. Kronenburg in het bijzonder aantrekkelijk, vanwege de uitstekende bereikbaarheid nabij het metrostation waarvandaan station Amsterdam Zuid en de Zuidas in korte tijd bereikt kunnen worden. De realisatie van short stay eenheden in Kronenburg schept met name een belangrijke voorziening voor (internationale) studenten. Het aanbod op Kronenburg past namelijk met de 21m² per woning uitstekend bij de woonvoorkeuren van studenten, die verder over het algemeen een voorkeur voor éénkamerwoonruimten van minstens 20 m² op de eerste of tweede voorkeurslocatie (bv. aan de rand van het centrum of op de campus). Daarnaast wordt deze doelgroep specifiek goed bediend door de hoogte van de kosten van de eenheden. Hierover heeft de gemeente afspraken gemaakt met de ontwikkelaars (o.a. DUWO, Zadelhoff).

De gemiddelde woonlasten van de eenheden zullen naar verwachting tussen de €700 en €1.300 uitvallen. Hierbij speelt zeker het lagere segment tot €900 een belangrijke rol in het aantrekken van Nederlandse studenten, aangezien dit in de prijscategorie van woonlasten valt wat in Amsterdam betaalt wordt voor studentenhuisvesting. In het algemeen zijn de woonlasten van de eenheden ook zeer aantrekkelijk voor internationale studenten, aangezien deze gemiddeld lager uitvallen ten opzichte van andere commerciële short stay aanbieders. De gemeente Amstelveen speelt hier dan ook op in door het creëren van een campus gevoel, waarvoor zij ook placemaking wil benutten. Daarnaast is de internationale kenniswerker ook een belangrijke doelgroep die kan gaan landen in het short stay aanbod. Niet alleen de gunstige ligging nabij de Zuidas en andere bedrijvigheid speelt hier een rol, ook het internationale karakter en de levendige ‘campus’ zal een aantrekkende werking hebben op (een deel van) de internationale kenniswerkers. Hierbij geldt echter wel dat de te bouwen short stayeenheden (21m²) op Kronenburg niet zullen voldoen aan de woonwensen van iedere expat. Met name de internationale kenniswerkers die met hun partner en/of gezin naar Nederland overkomen zullen op zoek zijn naar een grotere woning, al dan niet op termijn.

Desalniettemin kan het short stay aanbod wel een mooie eerste landingsplaats zijn als deze internationale kenniswerkers voor het eerst naar Nederland komen voor hun werk. Gezien de grootte van de eenheden, is voor het overgrote deel het short stay aanbod in Kronenburg dan ook het meest aantrekkelijk voor alleenstaanden. In mindere mate is het aanbod ook geschikt voor binnenlandse werknemers. Het vormt daarmee dan ook een belangrijke voorzieningen voor bestaande en nieuwe bedrijven. Ook bieden (betaalbare) geformaliseerde short stay-accommodaties een goed alternatief voor informele accommodaties zoals recreatiewoningen en Airbnb.

Conclusie Aangezien het huidige aanbod niet toereikend is om de grote vraag aan short stay op te vangen is er momenteel al meer dan genoeg behoefte aan de ontwikkeling van short stay-eenheden op locatie Kronenburg. In totaal bestaat er in de regio een potentiële totale behoefte aan circa 144.300 short stayeenheden. De ontwikkeling van 3.642 short stay-eenheden past ruimschoots binnen de behoefte in de regio. Gezien de sterke groei van de doelgroepen zal naar verwachting de vraag verder toenemen. Daarmee voldoet het programma voor short stay in Kronenburg aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking en is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

23/67

4

Behoefte studentenhuisvesting

In dit hoofdstuk is de voorgenomen ontwikkeling van 438 studentenwoningen conform de vereisten van de Ladder onderbouwd.

4.1

Afbakening onderzoeksgebied en -periode

Gezien de nabijheid van de VU Campus en de voorkeur van studenten om in de nabijheid van de campus of de binnenstad te wonen, analyseren we voor de ladderonderbouwing voor studentenhuisvesting vraag en aanbod in de gemeenten Amsterdam en Amstelveen. We houden de onderzoeksperiode tot studiejaar 20312032 aan, omdat deze overeenkomt met de planhorizon van de huidige beschikbare bronnen. De beschikbare prognoses van de ontwikkeling van studenten in Amsterdam reikt namelijk tot studiejaar 20312032, waar de geplande voorraad aan studentenhuisvesting uit het Woningbouwplan 2022-2028 maar tot 2028 reikt.

4.2

Beleidsanalyse

Coalitieakkoord gemeente Amstelveen 2022-2026 In het huidige coalitieakkoord wordt studentenhuisvesting benoemd als prioriteit binnen de woningbouwopgave. De gemeente Amstelveen wil concreet projecten aanwijzen en doelstellingen formuleren voor doelgroepen zoals jongeren, studenten, ouderen en bewoners van eengezinswoningen. Voor de gebiedsontwikkeling van Kronenburg wordt onderzocht of, ondanks eerdere juridische beperkingen, alsnog ruimte kan worden geboden aan studentenhuisvesting in combinatie met kantoren, start-ups en voorzieningen. De gemeente lobbyt actief richting het rijk om dit mogelijk te maken.

Coalitieakkoord gemeente Amsterdam 2022-2026 In het huidige coalitieakkoord erkend de gemeente Amsterdam de toenemende woningnood onder studenten en zet zich in om deze te verlichten. Er wordt specifiek gebouwd voor studenten, jongeren en starters. Daarnaast wordt het woningdeelbeleid geëvalueerd om het delen van woningen met drie personen eenvoudiger te maken, onder andere door het schrappen van belemmerende voorwaarden en het mogelijk maken van differentiatie in quota. Tegelijkertijd blijft de gemeente Amsterdam inzetten op het behoud van balans op de woningmarkt door verkamering tegen te gaan. Ook wordt onderzocht hoe woningcorporaties meer ruimte kunnen bieden voor friendscontracten in de vrije sector. Hiermee wil de gemeente bijdragen aan betere en toegankelijke huisvesting voor studenten in Amsterdam.

Woonvisie 2023-2030 gemeente Amstelveen De Woonvisie 2023-2030 van de gemeente Amstelveen onderkent de groeiend vraag naar studentenhuisvesting en benoemt expliciet het vergoten van het aantal studentenwoningen als speerpunt. Hiermee wil de gemeente een passende woningbouw voor een leefbare gemeente realiseren. Hoewel de gemeente Amstelveen al de grootste studentencampus van de Benelux huisvest, is er in de ogen van de gemeente nog voldoende ruimte op andere locaties studentenwoningen toe te voegen. Meest kansrijk zijn de locaties boven de A9, waaronder Kronenburg. Hierbij geldt wel de voorwaarde dat de doelgroep een substantiele toevoeging kan leveren aan de directe omgeving.

Nota passend en betaalbaar wonen (2024) De nota Passend en betaalbaar wonen omvat het woonprogramma en bouwt daarmee voort op de Woonvisie (2023-2030) van de gemeente Amstelveen. De opgestelde kaders moeten meer richting geven aan de verschillende segmenten en zo passend en betaalbaar wonen mogelijk maken. Ook de student wordt als specifieke doelgroep genoemd binnen het sociale huursegment. Via nauwe samenwerking met toegelaten instellingen zoals DUWO biedt het beleid ontwikkelaars ruimte om projecten specifiek voor studenten te ontwikkelen. Hierbij staat maatwerk, prijsregulering en langdurige beschikbaarheid centraal. Doordat hierop in te zetten maakt de nota de weg vrij om beter aan te sluiten op de behoeften en woonwensen van de studentendoelgroep.

De Huisvestingsverordening Amstelveen 2022

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

24/67

De Huisvestingsverordening Amstelveen 2022 erkent studenten en studentenwoningen als aparte categorie binnen het woonbeleid. Voor deze woningen geldt een uitzondering op de vergunningplicht voor woonruimteverdeling en omzetting naar onzelfstandige woonruimte. Studenten vallen buiten de reguliere woonruimteverdeling via WoningNet en ontvangen geen voorrang op basis van urgentiecriteria.

Woningdelen Verhuur aan vijf of meer volwassenen wordt niet toegestaan. Hospitaverhuur en inwoning zijn toegestaan zonder vergunnings- of meldplicht, mits wordt voldaan aan voorwaarden zoals inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP) en een minimale gebruiksoppervlakte van 12 m² per persoon. Studenten worden niet als aparte doelgroep genoemd.

Kronenburg sleutelgebied De Metropoolregio Amsterdam (MRA) heeft negen sleutelgebieden aangewezen waar voorzien kan worden in de groeiende woningbehoefte en de tekorten in alle segmenten (waaronder studentenhuisvesting). Om richting te geven aan de huisvesting van deze behoefte zijn negen sleutelgebieden aangewezen. Bij de selectie van sleutelgebieden is gekeken naar het belang van de woningbouwplannen en naar de impact van de projecten op de omgeving (leefbaarheid, betaalbaarheid en duurzaamheid). Kronenburg is één van deze sleutelgebieden. Deze sleutelgebieden zijn opgenomen in de Woondeal die de MRA met het Rijk heeft gesloten. Ook in het ontwerp van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI), vastgesteld in 2020, wordt Kronenburg aangehaald als sleutelgebied voor grootschalige gebiedsontwikkeling binnen de MRA.

4.3

Vraag

Huidige markt voor studentenhuisvesting: grote tekorten De huidige markt voor studentenhuisvesting laat grote tekorten zien waardoor studenten gedwongen zijn om thuis te blijven wonen of in een andere stad te gaan wonen: •

•

•

•

Aan de Amsterdamse onderwijsinstellingen (zowel HBO en WO) studeren circa 126.100 studenten. Er wordt verwacht dat het aantal studenten min of meer gelijk zal blijven, circa 123.800 in het studiejaar 2031-2032. Deze lichte daling in de prognose wordt echter veroozaakt door studenten die thuiswonend zijn. Als er alleen gekeken wordt naar uitwonende studenten, dan groeit de studentenpopulatie wel.19 In de monitor voor studentenhuisvesting van Kences 20 wordt ook een drukindicator gegeven. Daarin wordt het aanbod afgezet tegen het aantal studenten dat in de stad zou willen wonen. Volgens deze drukindicator is in Amsterdam al jaren achtereen sprake van een zeer krappe woningmarkt voor studenten, en is de druk in huidige situatie ingeschaald op ++. Daarmee is Amsterdam de enige stad met een zeer hoge druk op de studentenwoningenmarkt, waarin ook de relatieve druk toeneemt tot aan studiejaar 2031-2032 (in beide het ondergrens en bovengrens scenario). Voor het woningaanbod in het sociale studentenhuisvestiging is in de regio Amsterdam de inschrijfduur heel licht toegenomen volgens de meest recente data. In 2023 is de inschrijfduur met ruim een week tegengekomen, op een wachttijd van 51,7 maanden. Omgerekend is dat nog steeds circa 4,3 jaar aan inschrijfduur.21 De relatief hoge huurprijzen tekenen de krapte op de markt voor studentenkamers.

Gemiddeld betalen Amsterdamse studenten zo’n € 630, wat significant hoger is dan wat studenten elders in Nederland betalen (€ 565). Daarmee besteden studenten in Amsterdam gemiddeld 47% van hun inkomen aan woonlasten, ten opzichte van 43% als gemiddelde in Nederland.22

Ontwikkeling uitwonende studenten De lokale monitor studentenhuisvesting Amsterdam geeft aan dat in studiejaar 2023-2024 circa 3.600 studenten wel op kamers willen wonen, maar dat er voor hen geen woningen beschikbaar zijn. De verwachting is dat dit huidige tekort zal toenemen naar 8.900 tot 11.700 in studiejaar 2031-2032.23 Tabel 8 19

Kences, 2024 Kences, 2024 21 DUWO, 2023 22 Kences, 2024 23 DUWO, 2025 20

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

25/67

laat zien dat er een toename wordt verwacht van circa 11.100 - 14.800 uitwonende studenten tot 2031-32, dat wil zeggen studenten die zelfstandig willen wonen (en niet meer bij hun ouders). 2023-2024

2031-2032

Saldo

Binnenlandse studenten

35.600

39.600-42.900

+4.000-7.300

Internationale studenten

22.500

29.600-30.000

+7.100-7.500

Totaal

58.100

69.200-72.900

+11.100-14.800

Tabel 8. Ontwikkeling totale uitwonende populatie studenten die in Amsterdam studeert Bron. Sweco met data van Kences, 2024

De doelgroep voor studentenhuisvesting is uit te splitsen in twee subdoelgroepen: uitwonende binnenlandse studenten en internationale studenten: •

•

Het aantal uitwonende binnenlandse studenten aan HBO/WO-instellingen neemt toe. Het beschikbaar stellen van de basisbeurs lijkt door de extra financiële middelen een positief effect te hebben op het aandeel uitwonende Nederlandse studenten. Toch wordt ook verwacht dat de groei van het totaal aantal Nederlandse studenten op termijn zal afvlakken. 24 Het aantal internationale studenten neemt sterk toe met meer dan 7.000 tot 2032. Het aantal blijft dus groeiend maar wel minder hard dan voorheen. In de prognoses wordt geen rekening gehouden met plannen om de instroom van internationale diplomastudenten beter te kunnen beheersen. 25

Woonvoorkeuren Binnenlandse studenten hebben over het algemeen een voorkeur voor éénkamerwoonruimten van minstens 20 m² op de eerste of tweede voorkeurslocatie (bv. aan de rand van het centrum of op de campus). Tegen de huidige woonlasten nemen studenten liever geen genoegen met een kamer met gedeelde voorzieningen op de minst gewilde locatie.26 Echter geldt dat hoe jonger de student, hoe meer de hoogte van de woonlasten meespeelt. Dat betekent daarmee dat het type woonruimte meer een rol speelt bij oudere studenten dan bij jongere studenten. Onder de streep is de combinatie van woonruimtekenmerken bepalend, want één ideale woonruimte voor studenten bestaat niet. 27 Voor internationale studenten is het belangrijk dat kamers beschikbaar zijn op de dag van aankomst in Nederland. Verder kiezen internationale studenten vaker voor de locatie van de woonruimte, bijvoorbeeld in rand van) het centrum of op de campus. Daarbij speelt het type woonruimte en de oppervlakte vaak minder een rol dan bij de binnenlandse student. Interessante kamers voor internationale studenten zijn meestal gestoffeerd of zelfs volledig ingericht. In dit soort kamers is volledig zelfstandig verblijf mogelijk waarbij in het complex gemeenschappelijke voorzieningen voor handen zijn, zoals een gemeenschappelijke keuken of fitnessruimte.

Overwegend zijn internationale studenten een homogene doelgroep als het gaat om woonsituatie, draagkracht en woonvoorkeuren.28

4.4

Aanbod

Van de 55.000 studenten die uitwonend zijn en studeren aan Amsterdamse onderwijsinstellingen, huurt 35% bij een corporatie (zoals Kences). Daarnaast huurt 36% van de studenten via de particuliere verhuurmarkt. Daarnaast woont het grootste deel van de in Amsterdam studerende studenten (46%) in een onzelfstandige studentenkamer met gedeelde voorzieningen. Een minderheid van in Amsterdam studerende studenten woont in een zelfstandige studentenkamer (39%) of in een meerkamerwoning (15%).29

24

Kences, 2024 Kences, 2024 26 Kences, 2024 27 Kences, 2024 28 Kences, 2024 29 Kences, 2024 25

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

26/67

Bestaande voorraad Van de bestaande voorraad aan studentenhuisvestiging zijn geen accurate totaaloverzichten bekend. Onderstaand inzicht van de afdeling Onderzoek & Statistiek in opdracht van de gemeente Amsterdam gaat uit van betaalbaar aanbod voor jongeren en studenten in de koopsector, beschikbare gegevens over verhuringen in de corporatiesector en betaalbaar aanbod aan particuliere huur. Aard object

Gericht op jongeren en studenten

Permanent

7.655

Tijdelijk

14.005

Totaal

21.660

Tabel 9. Bestaande voorraad jongeren/studentenhuisvesting in Amsterdam Bron. Sweco met data van Gemeente Amsterdam, 2023

Daartegenover stelt Kences in de monitor studentenhuisvesting dat de totale bestaand voorraad van studentenwoningen in Amsterdam alleen naar schatting bestaat uit 58.400 eenheden. 30 In relatie tot de eerder genoemde aantallen uitwonende studenten, lijkt deze schatting realistisch en meer in de buurt te komen van het werkelijke aanbod. Daarnaast is er in de buurgemeenten ook aanbod van studentenhuisvesting, onder meer in Amstelveen. Zo verhuurt DUWO in 2023 2.538 eenheden met een campuscontract en 838 eenheden aan internationale studeten met een tijdelijk contract. 31 Echter is er onder de streep nog altijd een tekort aan studentenhuisvesting voor studenten in Amsterdam.

Geplande voorraad In het woningbouwplan 2022-2028 staan momenteel verschillende plannen om woonruimte voor jongeren en studenten te realiseren. De meeste hiervan worden in 2025 gerealiseerd. Ook komen er 311 tijdelijke zelfstandige jongerenwoningen in Amsterdam. Al deze plannen zijn specifiek bestemd voor studenten en/of jongeren. Daarnaast zijn er ook nog plannen voor 306 woningen en 799 flexwoningen, waarvan een deel ook toegewezen wordt aan jongeren en studenten. 32 Omdat deze niet specifiek gericht zijn op studenten en jongeren, zijn deze niet in de onderstaande geplande voorraad meegenomen. Aard object

Gericht op studenten

Gericht op jongeren en studenten

Totaal

Permanent

1.714

1.476

3.190

Tijdelijk

-

311

311

Totaal

1.714

1.787

3.501

Tabel 10. Geplande voorraad jongeren en studentenkamers uit het Woningbouwplan 2022-2028 Bron. Sweco met data van Gemeente Amsterdam, 2024

30

Parool (26 mei 2025) Gemeente Amstelveen (2024), Prestatieafspraken DUWO 2024-2027 32 Gemeente Amsterdam, Woningbouwplan 2022-2028 – Jaarrapportage 2024 31

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

27/67

4.4.1

Bouwprojecten in het onderzoeksgebied

De gemeente Amsterdam heeft een Rijkssubsidie ontvangen voor de versnelde bouw van drie locaties voor studentenwoningen. In Amsterdam gaat het om locaties in Zuid, Zuidoost, en Oost De bijdrage komt uit een speciale regeling voor huisvesting voor aandachtsgroepen zoals studenten. Kavel 2B Kenniskwartier, Zuidas •

DUWO gaat in de buurt Kenniskwartier op de Zuidas 127 studentenwoningen en aanvullende voorzieningen realiseren. Start van de bouw is in 2026, met de oplevering in het eerste kwartaal van 2027.

Bron: Zuidas

Project Treble, Zuidoost •

Versneld wordt in de wijk Zuidoost invulling gegeven aan de bouw van 150 woningen voor studenten en net afgestudeerden.

Zeeburgerpad, Amsterdam-Oost •

Als onderdeel van grootschaligere woningbouw, wordt op het Zeeburgerpad in Amsterdam-Oost circa 100 woningen voor jongeren en studenten gerealiseerd.

Laatste genoemde plannen liggen niet dichtbij een campus. De ontwikkeling in het Kenniskwartier op de Zuidas ligt net als de locatie Kronenburg nabij de VU campus, waardoor het enigszins vergelijkbaar. De locatie op Kronenburg heeft echter een campusachtige uitstraling met de nodige extra voorzieningen.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

28/67

4.5

Behoefte

Kwantitatieve behoefte De huidige markt voor studentenhuisvesting laat grote tekorten zien waardoor studenten gedwongen zijn om thuis te blijven wonen of in een andere stad te gaan wonen. Er is een tekort van circa 3.600 studentenkamers in studiejaar 2023-2024. Tot aan studiejaar 2031-2032 wordt een groei van het aantal uitwonende studenten verwacht van circa 11.100 tot 14.800 studenten die zorgen voor een extra vraag. Het geplande aanbod van 3.051 te ontwikkelen studentenkamers is te klein om het huidige tekort en de toekomstige groei op te vangen. Dit resulteert namelijk in een extra behoefte van nog eens 11.649 tot 15.349 studentenkamers33. De daadwerkelijke behoefte ligt waarschijnlijk nog hoger, omdat geen rekening gehouden is met de eventuele vervanging van tijdelijke studentenkamers. Huidig tekort 2023-2024 3.600

Groei aantal uitwonende studenten 2031-2032

Geplande voorraad tot aan 2029

Behoefte 2031-2032

+11.100 - 14.800

3.051

11.649 – 15.349

Tabel 11. Behoefte aan studentenkamers in de periode t/m collegejaar 2031-2032 Bron. Sweco

Kwalitatieve behoefte De kwalitatieve behoefte aan studentenhuisvesting richt zich op zelfstandige kamers met eigen voorzieningen. Zo wenst het grootste deel van de studenten een zelfstandige studentenkamer, terwijl slechts 35% van de studentenkamers van in Amsterdam studerende studenten een zelfstandige kamer betreft. In Kronenburg wordt goed op deze behoefte ingespeeld.

Conclusie Er is voldoende kwantitatieve en kwalitatieve behoefte voor de ontwikkeling van 438 studentenwoningen op locatie Kronenburg. De behoefte aan studentenwoningen blijft de komende jaren onverminderd hoog (circa 11.500 – 15.500). Dit betekent dat de ontwikkeling van studentenwoningen in Kronenburg voldoet aan de vereisten van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

33

behoefte = huidige tekort + groei van het aantal uitwonende studenten – geplande voorraad

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

29/67

5

Behoefte horeca

In dit hoofdstuk is onderbouwd hoeveel m² bvo horeca maximaal kan worden toegevoegd in Amstelveen Kronenburg. De wens is om ca. 2.750 m² bvo horeca (eventueel deels flexibel in te zetten als diensten of detailhandel) te realiseren in Kronenburg. Bij deze horeca toets kijken we naar de horeca sectoren Dranken, Eten, Fastservice en Koffie & Desserts (ookwel Koffie). Hotels zijn geen onderdeel van deze behoefte toets.

5.1

Afbakening onderzoeksgebied en periode

Het is belangrijk om het onderzoeksgebied zoveel mogelijk overeen te laten komen met de feitelijke marktsituatie. Dit betekent dat de begrenzing van het gebied samen dient te vallen met het belangrijkste deel van de vraag-aanbod-relaties. Verwacht wordt dat de beoogde horeca een functie zal vervullen voor inwoners, werknemers en verblijvers uit de directe omgeving. Uit zorgvuldigheid wordt gekozen voor een groot onderzoeksgebied, zodat alle potentiële ontwikkelingen en gebruikers worden meegenomen. De gemeente Amstelveen34 en de Amsterdamse wijk Buitenveldert 35 behoren daarom tot het onderzoeksgebied. Als noordelijke grens rekenen we de A10/A4. Bij de berekening van de behoefte wordt uiteindelijk rekening gehouden met de meest relevante ontwikkelingen (zijnde dichtbij de projectlocatie).

Figuur 1 Onderzoeksgebied horeca Amstelveen Kronenburg Bron: BRT Achtergrondkaart; Bewerking Sweco

5.2

Beleidsanalyse

In deze paragraaf zijn de belangrijkste beleidskaders geschetst.

Provinciaal beleid36 Het ruimtelijk beleid van de provincie betreft:

34

Voor een deel van het onderzoeksgebied zijn de gemeentegrenzen van Amstelveen aangehouden om de volledigheid van gegevens te waarborgen. 35 Tot de wijk Buitenveldert rekenen we de wijken Buitenveldert-West en Buitenveldert-Oost, het zuidelijke deel van de wijk Zuidas (onder de A10) en de buurt Nieuwe Meer. De A10 kunnen we beschouwen als een barrière en noordelijke grens van het onderzoeksgebied. 36 Omgevingsvisie Noord-Holland 2050, Provincie Noord-Holland

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

30/67

• •

In de Omgevingsvisie van de provincie Noord-Holland 2050 streeft de Provincie naar een evenwichtige balans tussen economische groei en leefbaarheid. Duurzame ontwikkeling is hierbij een belangrijk speerpunt. De provincie stelt ruimtelijke ontwikkelingen te willen faciliteren, onder voorwaarde van behoud en ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit.

Om de kwaliteit van de fysieke leefomgeving te garanderen, gaat de Provincie uit van basisrandvoorwaarden (gezondheid, veiligheid en klimaat adaptief) en vier generieke ontwikkelprincipes. Een van de ontwikkelprincipes betreft de ruimtelijke clustering van activiteiten. Clustering van functies nabij OV-, weg-, energie- en dataknooppunten leidt tot onder andere minder verkeersbewegingen. Dit draagt ook weer bij aan de duurzaamheidsambities. Economische ontwikkelingen dienen qua aard, omvang en vorm aan te luiten bij de regio of plek. Welke kernen voorzieningencentra zijn en blijven in de toekomst wordt gekozen door de regio’s. Regio’s maken over de vitaliteit en ontwikkeling van voorzieningenlocaties kwantitatieve en kwalitatieve afspraken. Transformatie en revitalisatie van gebieden wordt gestimuleerd om de dynamiek in regionale centrumsteden- en dorpen te versterken. Dit dient wel rond een goed functionerend OV-knooppunt plaats te vinden.

Horecavisie Amstelveen 2025 In de horecavisie van Amstelveen wordt ingezet op een gebiedsgerichte ontwikkeling van de horeca, waarbij zowel ruimte is voor uitbreiding als voor kwaliteitsverbetering van het bestaande aanbod. In het kader van de gebiedsontwikkeling Kronenburg – Uilenstede wordt ruimte geboden aan horeca die is afgestemd op de toekomstige bewoners en gebruikers van het gebied. De visie stelt dat voor deze locatie een op maat gemaakt horecaplan zal worden opgesteld, waarbij horeca en ondersteunende en verbindende functie krijgt binnen het bredere woon-werkmilieu. Deze ambitie staat verder verwoord in het Hoofdlijnenplan Kronenburg. Het beleid gaat niet in op logiesverstrekkende bedrijven, dus niet op hotels en dergelijke. Wel gaat het in op restaurants en bars die zich in een hotel kunnen bevinden.

Economische Agenda37 De gemeente Amstelveen heeft een Economische Agenda opgesteld. Belangrijkste aandachtspunt is dat het college meer ruimte wil bieden aan ondernemers, extra wil investeren in de lokale economie en de aantrekkingskracht van Amstelveen wil vergroten. De algemene doelstelling luidt: ondernemers- en vestigingsklimaat in Amstelveen versterken & werkgelegenheid en welvaart stimuleren.

Visie Toerisme en Recreatie In de Visie Toerisme en Recreatie staat dat Amstelveen momenteel beschikt over een aantrekkelijk woonen leefklimaat met een hoog voorzieningenniveau. Amstelveen heeft de ambitie om dit in de toekomst door te zetten. Naast een rustige en prettige woon- en leefomgeving kent de stad ook een bruisende, gezellige en ondernemende sfeer. Amstelveen heeft een aantal kernwaarden vastgesteld die de stad aantrekkelijk en interessant maken voor bewoners en bezoekers. Een van de kernwaarden van de visie is recreatief. waar horeca (en tevens sport, evenementen en winkelen) onderdeel van uitmaakt. Een van de thema’s die hierbij hoort is het versterken van het toeristische, recreatieve aanbod in Amstelveen. Dit aanbod dient af te worden gestemd op de vraag, behoefte en wensen van bewoners, regionale, nationale en internationale bezoekers.

Toerisme- en Recreatieplan Voortbouwend op de Visie Toerisme en Recreatie beschrijft het Toerisme-en Recreatieplan wat de gemeente Amstelveen gaat doen om de doelen uit de visie te bereiken. Het plan richt zich op het versterken van recreatieve infrastructuur, het verbeteren van de toegankelijkheid van natuur- en cultuurlocaties en het stimuleren van een duurzame, inclusieve bezoekerseconomie. Horeca wordt benaderd als ondersteunende voorziening die de verblijfwaarde van gebied verhoogt, vooral langs routes en in recreatieve landschappen.

Accommodatiestrategie Om de gewenste ontwikkelingen rondom short stay te handhaven is, naast de vijf reeds bestaande horecacategorieën, een zesde horecacategorie toegevoegd aan de APV, te weten Horeca 6. Eerder hadden

37

Gemeente Amstelveen, Economische agenda Amstelveen, mei 2016

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

31/67

alleen hotels een eigen categorie, maar nu kan een minimaal verblijf van 7 nachten tot maximaal 6 maanden dus ook worden gereguleerd.

Gebiedsvisie Kronenburg-Uilenstede Op 8 mei 2019 heeft de gemeenteraad van Amstelveen de Gebiedsvisie ‘Kronenburg Uilenstede’ vastgesteld. De gebiedsvisie is het richtinggevend ruimtelijk kader voor nieuwe initiatieven en voor een nieuw bestemmingsplan voor het gebied, om helderheid te creëren voor de Amstelveners, de gemeente, en initiatiefnemers. De visie beschrijft het samengaan van Uilenstede als monofunctionele residentiële campus en Kronenburg als monofunctionele zakelijke wijk tot een moderne en levendige, multifunctionele en stedelijke campus. De ambitie is om van Kronenburg en Uilenstede een toekomstbestendig, levendig en dynamisch woon-werkgebied te maken en kansen te creëren. Een plek waar studenten, bedrijven, ondernemers, academici en onderzoekers elkaar eenvoudig kunnen ontmoeten en waar nieuwe ideeën en (kennis)initiatieven tot stand komen.

Conclusie Het toestaan van horeca in Amstelveen Kronenburg sluit aan op het provinciaal en gemeentelijk beleid: • • • • •

Belangrijkste conclusie is dat de gemeente Amstelveen in haar Horecavisie de ruimte biedt om nieuwe horecavestigingen te realiseren voor specifieke doelgroepen, passend bij specifieke gebieden. Uilenstede wordt hiervoor als uitgelezen plek genoemd. Voorliggende ontwikkeling betreft een transformatiegebied, waarin diverse nieuwe functies (waaronder horeca) zullen worden geclusterd. Het clusteren van functies vermindert de verkeersbewegingen en draagt bij aan een efficiënt gebruik van de ruimte. Daarnaast draagt de ontwikkeling van meer horeca in Amstelveen Kronenburg bij aan het vergroten van het recreatieve aanbod, wat moet worden afgestemd op de gebruikers ervan (lees: bewoners Kronenburg). Ook vergroot het de aantrekkingskracht van Amstelveen. Het toevoegen van horeca sluit goed aan op de algemene doelstelling van de gemeente om het ondernemers- en vestigingsklimaat in Amstelveen te versterken en werkgelegenheid en welvaart te stimuleren. De toevoeging van horeca zal bijdragen aan de realisatie van de gebiedsvisie. Horeca versterkt het verblijfsklimaat en biedt een voorziening die gewenst wordt door de gebruikers van het beoogde multifunctionele gebied.

5.3

Vraag

De beoogde horeca in Kronenburg zal primair een functie gaan vervullen voor de volgende twee doelgroepen: studenten en verblijvers.

Ad 1. Studenten Kronenburg-Uilenstede Betreft de (toekomstige) bewoners van de studentenkamers in Kronenburg-Uilenstede en de inwoners uit de direct aangrenzende wijken (overig gemeente Amstelveen en Buitenveldert). De aangrenzende wijken zullen tevens profiteren van de horecavoorzieningen. In Kronenburg wonen momenteel 4.320 inwoners. In totaal wonen in de gemeente Amstelveen en Buitenveldert ca. 122.564 inwoners. Het dominante profiel van het onderzoeksgebied betreft jongvolwassenen tussen de 25 en 45 jaar met relatief hoge inkomens (43,7% meer dan landelijk) en een lage huishoudensgrootte. Een dergelijke doelgroep (kleine huishoudens, jong, hoog inkomen) heeft gemiddeld een hogere buitenhuisconsumptie en zorgt daarmee voor extra vraag naar horeca. Het inwoneraantal van het onderzoeksgebied neemt in de toekomst toe. Inw. Onderzoeksgebied

122.564

% 0-15

% 15-25

% 25-45

% 45-65

16%

12%

29%

23%

% 65+ 19%

Gem. hh. Grootte

Gem ink. Per inw.

2,0

€ 44.200

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

32/67

4.320

3%

62%

30%

4%

1%

1,1

€ 16.000

Overig Amstelveen

90.694

18%

10%

26%

26%

20%

2,2

€ 39.600

Buitenveldert

27.550

13%

12%

37%

19%

19%

1,7

€ 60.300

-

15%

12%

26%

27%

20%

2,1

€ 30.800

UilenstedeKronenburg

Nederland

Tabel 12 Kenmerken van het onderzoeksgebied Bron: CBS Statline 2024; inkomen betreft 2022, meest recent

De gehele gemeente Amstelveen groeit naar verwachting van 95.014 naar 114.080 inwoners in 2035. Dit is een groei van 20,1%38. Een deel van de groei (480 inwoners of 3%) zal plaatsvinden in Kronenburg. De bevolking in Buitenveldert neemt ook fors toe van 27.550 naar 32.112, een stijging van ca. 16,6%. Deze groei valt vrijwel volledig toe aan de Zuidas e.o. (ten zuiden van de A10). Huidig inwonertal

Prognose 2035

Verschil

95.014

114.080

19.066 (+20,1%)

Kronenburg

4.320

4.800

480

Overig Amstelveen

90.694

109.280

18.586

27.550

32.112

4.562 (+16,6%)

Buitenveldert-West

14.410

13.482

-928

Buitenveldert-Oost

8.240

8.525

285

Zuidas (zuidelijke gedeelte)

4.68039

9.885

5.20540

Nieuwe Meer

155

155

0

Amsterdamse Bos

65

65

0

Totaal onderzoeksgebied

122.564

146.192

23.628 (+19,3%)

Amstelveen

Buitenveldert

Tabel 13 Bevolkingsprognose onderzoeksgebied Bron: Gemeente Amstelveen, OIS Amsterdam, 2025; CBS stateline, 2024

Ad 2. Verblijvers Verblijvers in Amstelveen Kronenburg vormen een potentiële groep voor horeca. In 2017 vonden er bijna 259.000 overnachtingen plaats in Amstelveen. Ten opzichte van 2015 (57.600 overnachtingen) is dit bijna een vervijfvoudiging. Amstelveen profiteert vooral van de direct aangrenzende ligging van Amsterdam 41. Momenteel zijn er in Amstelveen Kronenburg 1.136 hotelkamers aanwezig. Met een gemiddelde bezetting van 85% komt dit neer op 966 dagelijkse verblijvers in het gebied. Tot 2035 kan dit oplopen tot 2.734 tot 3.088 dagelijkse verblijvers42.

38

Op basis van de woningbouwplannen van de gemeente Amstelveen (2025) Het zuidelijke deel van de Zuidas bestaat uit de CBS-buurten Zuidas-zuid, Vivaldi en VU-kwartier 40 Woningbouwplannen van de gemeente Amsterdam tellen hier 3.581 nieuwe woningen. Op basis van de huidige gemiddelde huishoudensgrootte in de CBS-buurten VU-Kwartier, Zuidas-Zuid en Vivaldi (1,5) betekent dit een groei van 5.205 inwoners. 41 Hospitality Management, Grote groei Amstelveense hotelovernachtingen, april 2019 42 2.080 units met een gemiddelde bezettingsgraad van 85% en een gemiddelde kamerbezetting van 1 – 1,2 personen. 39

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

33/67

De short stay-units in Amstelveen Kronenburg zullen zich naar alle waarschijnlijkheid met name richten op expats, (internationale) studenten, of binnenlandse kenniswerkers en verbonden zijn aan de onderwijsinstelling. Deze doelgroepen hebben een dubbel zo hoog bestedingspatroon in de horeca dan de gemiddelde Nederlander. Uitgaande van een realisatie van 3.642 short-stay units en een bezetting van één persoon per unit gaan we ervanuit dat de realisatie van de short-stay units zorgt voor 3.642 extra verblijvers in het gebied. In totaal brengt dit het aantal verblijvers in 2035 op 6.375 tot 6.730 dagelijkse verblijvers.

5.4

Aanbod

Landelijke ontwikkeling horeca De afgelopen jaren zagen we dat de horecasector een duidelijke groei sector was. De laatste twee jaar zien we echter een kanteling. Door oplopende kosten voor ondernemers worden de marges steeds kleiner. Resultaat hiervan is dat veel ondernemers stoppen om een faillissement te voorkomen. Dit betekent niet perse dat de horecasector nu een krimp sector is, wel dat de rek die er voorheen in zat langzaam op begint te raken.

Aanbod Amstelveen en omgeving In het onderzoeksgebied zijn momenteel 247 horecagelegenheden gevestigd. Het gros betreft horeca in de eetsector (79 verkooppunten (vkp); 55%), gevolgd door fastservice (84 vkp; 34%), de koffiesector (18 vkp; 7%) en dranken (8 vkp; 3%). • Er is een vijftal horecaconcentratiegebieden te onderscheiden: De Zuidas, Stadshart Amstelveen, Oude Dorp, Kostverlorenhof en Gelderlandplein. • De horecavisie stelt dat enkel in het Stadshart en het Ouder Dorp uitbreiding van de horeca mogelijk is. Kronenburg kent zijn eigen horecaprogramma waardoor uitbreiding hier wel mag. • Binnen Amstelveen Kronenburg zijn momenteel geen horecagelegenheden gevestigd.

Toekomstig aanbod Voor het bepalen van de kwantitatieve behoefte moet, naast de feitelijke situatie, ook gekeken worden naar plannen die zijn opgenomen in een ruimtelijk besluit (harde plancapaciteit). In het onderzoeksgebied spelen de volgende horeca-ontwikkelingen: In de gemeente Amstelveen spelen enkele (kleine) horecaplannen, waaronder: • Student experience, Uilenstede 471-473: ontwikkeling van een hotelconcept (500 kamers gericht op short stay; maximaal 6 maanden) voor (inter)nationale studenten en academici. Op de begane grond komen gemeenschappelijke voorzieningen voor hotelgasten, waaronder horeca. • Stadshart: in de visie Stadshart wordt beoogd het functioneren van het centrum te optimaliseren. Voor zover nu bekend zal het met name gaan om uitbreidingen in detailhandelsmeters (met name Mode & Luxe), maar ook worden kwaliteitsverbeteringen in horeca voorzien. • In Buitenveldert (Amsterdam) is vooral de ontwikkeling van de Zuidas relevant. De gemeente Amsterdam heeft plannen om dit gebied verder te ontwikkelen tot aantrekkelijk stedelijk woon-werkmilieu. Hiervoor is ook ruimte bestemd voor voorzieningen in de plint. Het betreft veelal een gemengde bestemming waar een breed scala aan (commerciële) dienstverlening is toegestaan, waaronder ook horeca.

43 In veel van de bestemmingsplannen voor bovengenoemde ontwikkelingen is niet opgenomen hoeveel van het oppervlak precies zal worden ingevuld door horeca. Zo is in sommige bestemmingsplannen in het onderzoeksgebied vastgesteld dat op aangewezen bestemmingen naast horeca ook andere functies mogen worden gerealiseerd. Omdat in die bestemmingsplannen een bepaalde flexibiliteit wordt geboden is niet te zeggen of en hoeveel horeca mogelijk (in de toekomst) zal worden gerealiseerd. Vanwege deze onduidelijkheid kunnen we nu geen metrage als relevante plancapaciteit meenemen.

43

Via diverse bestemmingsplannen Zuidas (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

34/67

5.5

Behoefte

In deze paragraaf is de kwantitatieve behoefte aan horeca in Amstelveen Kronenburg onderbouwd. De berekeningen zijn uitgevoerd op basis van de inwoners van de verschillende gebieden.

Kwantitatief Om de behoefte te bepalen is een vergelijking gemaakt van horecadichtheden. Hierbij is gebruik gemaakt van het aantal horecavestigingen per 10.000 inwoners. Het onderzoeksgebied is vergeleken met de provincie Noord-Holland, benchmark gemeenten44 en Nederland. •

•

•

De horecadichtheid in de gemeente Amstelveen en het onderzoeksgebied (Amstelveen inclusief Buitenveldert/Zuidas) is met gemiddeld 16,4 en 20,2 horecavestigingen per 10.000 inwoners, vergelijkbaar met de Provincie Noord-Holland excl. Amsterdam (19,9), en lager dan de benchmark gemeenten (23,8) en het landelijk gemiddelde (22,1). Met name het aantal horecavestigingen in de drankensector blijft achter in het onderzoeksgebied. De eetsector is juist bovengemiddeld vertegenwoordigd in het onderzoekersgebied. Dit komt vooral voor rekening van het aanbod op en rondom de Zuidas. In de gemeente Amstelveen is het restaurantaanbod juist lager dan het landelijk gemiddelde. Momenteel wordt nog relatief weinig gewoond op de Zuidas. Het aanbod op de Zuidas vervult dan ook vooral een functie voor de werknemers. Dit verklaart ook het relatief hoge aandeel restaurants. Dit gaat met de geplande woningbouwplannen de komende jaren veranderen. Nederland

2,7

Noord-Holland (excl. A'dam)

2,0

Benchmark

2,1

10,8

7,4

10,0

6,9

12,0

Onderzoeksgebied 0,7 8,3

0,0

5,0

1,0 8,3

11,2

Gemeente Amstelveen 0,4

1,1

6,9 6,5 10,0

1,5 1,5

1,2 15,0

20,0

25,0

30,0

Aantal vestigingen per 10.000 inw. Dranken

Eten

Fastservice

Koffie

Figuur 2 Horecadichtheid Amstelveen en onderzoeksgebied vergeleken Bron: Locatus mei 2025; CBS Statline 2024

Kwantitatieve marktruimte De kwantitatieve marktruimte is berekend voor de gehele horecasector in het onderzoeksgebied. Gezien de huidige horecadichtheid in de gemeente Amstelveen en het onderzoeksgebied is er nog ruimte om horeca toe te voegen. De horecadichtheid blijft achter bij de dichtheid in de provincie Noord-Holland (excl. Amsterdam), benchmark gemeenten én het landelijk gemiddelde. Tot 2035 bedraagt de marktruimte in het gehele onderzoeksgebied 6.659 tot 11.511 m² bvo horeca.

44

De gemeente Amstelveen is vergeleken met vergelijkbare gemeenten (gemeenten aan de rand van de G5 met een bovengemiddeld welvaartsniveau en enigszins vergelijkbaar inwoneraantal). De benchmarkgemeenten zijn: Haarlem, Hilversum, LeidschendamVoorburg, Veldhoven, Wassenaar en Zeist.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

35/67

Onderzoeksgebied Min

Max

146.192

146.192

Potentieel aanbod45 (vkp)

291

323

Huidig aanbod (vkp)

247

247

Marktruimte (vkp)46

44

76

Marktruimte (m² bvo)47

6.659

11.511

Inwoners (2035)

Tabel 14 Kwantitatieve marktruimte horeca onderzoeksgebied tot 2035 Bron: Sweco

Claim marktruimte Amstelveen Niet alle marktruimte in het onderzoeksgebied kan worden toebedeeld aan Amstelveen Kronenburg. Voor de verdeling van de marktruimte is een verdeelsleutel gehanteerd. Dit kan aan de hand van de bevolkingsprognose. Tot 2035 zal namelijk 80% van de bevolkingsgroei in het onderzoeksgebied plaatsvinden in Amstelveen en 20% in Amsterdam Buitenveldert. Dezelfde verhouding voor Amstelveen en Amsterdam Buitenveldert geldt ook wat betreft horeca-aanbod. Hiervan bevindt zich momenteel ook 60% in Amstelveen en 40% in Amsterdam Buitenveldert. Voor de gemeente Amstelveen betekent dit dat er grofweg minimaal 5.300 en maximaal 9.200 m² bvo te verdelen is. Onderzoeksgebied Min

Max

Marktruimte totaal onderzoeksgebied (m² bvo)

6.659

11.511

Claim Amstelveen

80%

80%

Marktruimte Amstelveen

5.327

9.209

Tabel 15 Kwantitatieve marktruimte horeca, claim gemeente Amstelveen Bron: Sweco

Op basis van de dichtheden per sector is vastgesteld dat de drankensector achter blijft in vergelijking met het landelijke en provinciaal gemiddelde (excl. A’dam). Op basis hiervan is er behoefte aan uitbreiding van deze sector. Daarnaast zien we dat ook in de andere sectoren mogelijkheden zijn.

Conclusie De ontwikkeling van horeca in Amstelveen Kronenburg is vanuit kwantitatief oogpunt goed te motiveren: • • • • •

Op basis van de berekeningen van de kwantitatieve marktruimte in het onderzoeksgebied is er in het minimum scenario ca. 5.300 m² bvo en in het maximum scenario ca. 9.200 m² bvo ruimte voor toevoeging van horeca in Amstelveen. De wens is om ca. 2.750 m² bvo horeca (eventueel deels flexibel in te zetten als diensten of detailhandel) te realiseren in Kronenburg. Dit past binnen de marktruimte die ontstaat voor de gemeente Amstelveen. Kijkend naar de verschillende horeca sectoren is er in elke sector ruimte voor uitbreiding, de grootste marktruimte zit hem echter in de drankensector. Op basis van de karakteristieken van het gebied is het passend om te denken aan koffietentjes, lunchrooms en een eventueel een restaurant. Doordat bezoekers en verblijvers in de berekeningen niet zijn meegenomen is de verwachting dat de marktruimte hoger uit zal vallen dan kwantitatief te berekenen is.

45

Berekening: aantal inwoners / 10.000 * horecadekking. In het minimum scenario is de horecadekking van de provincie Noord-Holland (excl. Amsterdam) aangehouden. In het maximum scenario is de landelijke horecadekking aangehouden. 46 Berekening: potentieel aanbod – huidig aanbod 47 Uitgaande van een gemiddelde horecavestiging van 151 m² bvo (bron: op basis van Locatus met een bvo-vvo verhouding van 0,8)

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

36/67

6

Behoefte detailhandel

In dit hoofdstuk is de beoogde ontwikkeling van detailhandel in Kronenburg onderbouwd, waarbij in beeld wordt gebracht wat de ladderruimte voor detailhandel is. De wens is om ca. 1.500 m² bvo detailhandel te realiseren in Kronenburg.

6.1

Afbakening onderzoeksgebied en periode

Het is belangrijk om het onderzoeksgebied zoveel mogelijk overeen te laten komen met de feitelijke marktsituatie. Dit betekent dat de begrenzing van het gebied samen dient te vallen met het belangrijkste deel van de vraag-aanbod-relaties. Verwacht wordt, en van belang is dat de beoogde detailhandel een functie zal vervullen voor inwoners, werknemers en verblijvers uit de directe omgeving, het campusgebied. Uit zorgvuldigheid wordt gekozen voor een groot onderzoeksgebied, zodat alle potentiële ontwikkelingen en gebruikers worden meegenomen. De gemeente Amstelveen48 en de Amsterdamse wijk Buitenveldert49 behoren daarom tot het onderzoeksgebied. Als noordelijke grens rekenen we de A10/A4. Bij de berekening van de behoefte wordt uiteindelijk rekening gehouden met de meest relevante ontwikkelingen (zijnde dichtbij de projectlocatie).

Figuur 3 Onderzoeksgebied detailhandel Amstelveen Kronenburg Bron: BRT Achtergrondkaart; Bewerking Sweco

6.2

Beleidsanalyse

In deze paragraaf worden de belangrijkste beleidskaders geschetst.

Detailhandelsbeleid Noord-Holland 2025-2033 De provincie streeft naar ‘een vitale en aantrekkelijke detailhandelsstructuur die aansluit op de behoeftes van de bewoners en bezoekers aan onze provincie. Daarbij behoren de volgende drie hoofddoelstellingen: • •

Een detailhandelsstructuur die uitgaat van duurzaam ruimtegebruik. Een detailhandelsstructuur die bijdraagt aan een vitale economie.

48

Voor een deel van het onderzoeksgebied zijn de gemeentegrenzen van Amstelveen aangehouden om de volledigheid van gegevens te waarborgen. 49 Tot de wijk Buitenveldert rekenen we de wijken Buitenveldert-West en Buitenveldert-Oost, het zuidelijke deel van de wijk Zuidas (onder de A10) en de buurt Nieuwe Meer. De A10 kunnen we beschouwen als een barrière en noordelijke grens van het onderzoeksgebied.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

37/67

•

Een detailhandelsstructuur die bijdraagt aan een aantrekkelijke woon- en leefomgeving.

De hoofddoelstellingen zijn uitgewerkt in vier beleidsdoelen: 1. 2.

3.

4.

Winkels clusteren zich in winkel- en centrumgebieden, solitaire ontwikkelingen zijn niet toegestaan; Voor de binnensteden en andere centrumgebieden zet de provincie in op een vitale, duurzame en toekomstbestendige detailhandelsstructuur die zowel voor de bewoners als de bezoekers bereikbaar, attractief en onderscheidend is; De provincie zet in op een toekomstbestendige detailhandelsstructuur, die voor de primaire levensbehoeften (de dagelijkse boodschappen) tegelijkertijd toekomstbestendig en fijnmazig is, ook in relatie tot voorzieningen in de kleine kernen van Noord-Holland; Voor clusters op perifere locaties (PDV) geldt dat deze alleen bedoeld zijn voor winkels in volumineuze goederen, waar overwegend volumineuze goederen worden verkocht. Reguliere winkels zijn hier niet toegestaan.

Regionaal beleid Binnen de provincie Noord-Holland is afzonderlijk regionaal detailhandelsbeleid vastgesteld. De gemeente Amstelveen valt binnen de Stadsregio Amsterdam. De Stadsregio Amsterdam heeft een aantal uitgangspunten geformuleerd voor het regionale detailhandelsbeleid. Voor Amstelveen Kronenburg zijn de volgende uitgangspunten relevant: 1. 2. 3.

4.

5. 6.

7. 8.

Inwoners van de Stadsregio Amsterdam moeten op aanvaardbare afstand hun (dagelijkse) boodschappen kunnen doen (fijnmazige detailhandelsstructuur). Het beleid is er op gericht om vraag en aanbod in evenwicht te brengen in de (fysieke) retailsector. Detailhandelsvestigingen zijn louter gevestigd in verstedelijkt of nog te verstedelijken gebied: passend in de structuur van de hoofdwinkel-, stadsdeel- of wijkcentra, alsook op specifiek benoemde locaties op bedrijventerreinen. Solitaire vestigingen buiten en binnen woongebieden zijn uitgesloten. Nieuwe ontwikkelingen moeten de huidige structuur versterken. Nieuwe ontwikkelingen die uitbreiding van het ruimtegebruik vergen, zijn alleen mogelijk als de ontwikkeling niet op een bestaande winkellocatie mogelijk is. Bij nieuwe ontwikkelingen moet duidelijk zijn wat de impact op de lokale en regionale winkelstructuur is. Clustering van detailhandel is een leidend principe, al dan niet met andere commerciële en/of maatschappelijke voorzieningen. Gemeenten streven ernaar om leegstand zoveel als mogelijk te voorkomen. Nieuwe initiatieven worden daarom altijd bekeken en beoordeeld vanuit het principe ‘nieuw voor oud’. Dat wil zeggen dat eventuele nieuwe initiatieven en uitbreiding van bestaand winkelareaal gepaard gaan met maatregelen om de bestemming detailhandel elders te beperken.

Door proactief beleid werken gemeenten aan voorzienbaarheid, zodat planschade voorkomen kan worden bij het daadwerkelijk verminderen van het aantal m² detailhandel. Gemeenten moeten (ook in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking ) goed beschrijven wat de regionale behoefte is van de winkelplannen die voorzien zijn. Indien er een bestemmingsplanwijziging nodig is bij nieuwe winkelinitiatieven moet iedere gemeente dit initiatief voorleggen aan de Adviescommissie Detailhandel Noord-Holland Zuid (ADZ). Dit geldt voor alle initiatieven boven de 1.500 m² wvo.

De kracht van de regionale samenwerking is dat gemeenten elkaar, ambtelijk en bestuurlijk, in een vroeg stadium inlichten over plannen en ontwikkelingen en op een collegiale manier daarover samen tot afstemming komen. Het is de bedoeling dat het regionale detailhandelsbeleid zowel aanleiding als leidraad is voor dat vroegtijdige onderlinge overleg, zodat gemeentelijke plannen en voornemens goed op elkaar aangesloten kunnen worden. De consequentie is dat gemeenten in de Stadsregio uiterst terughoudend zullen zijn tegenover ontwikkelaars die nieuwe detailhandelslocaties willen ontwikkelen. Als er sprake is van significante stadsuitbreiding en bevolkingstoename is dat een ander verhaal, maar ook dan zal zo’n nieuwe ontwikkeling alleen mogelijk zijn als de treden van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking succesvol ‘beklommen’ kunnen worden.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

38/67

Gemeentelijk beleid De nieuwe Detailhandelsvisie is recent vastgesteld (2025). In deze visie gaat de gemeente Amstelveen uit van de volgende vijf speerpunten: 1. 2. 3. 4. 5.

Stadshart als toekomstbestendig en veelzijdig; Wijkwinkelcentra als sterke dagelijkse voorzieningen; Compact en efficiënt winkellandschap behouden; Inspelen op demografische en consumententrends; Verduurzaming en innovatie in de detailhandelssector.

De uitgangspunten van het vorige beleid – concentratie, versterking van bestaande centra en ruimte voor functiemenging – blijven relevant. Echter, de context waarin deze principes toegepast worden is fundamenteel veranderd. Waar het oude beleid vooral gericht was op behoud en clustering, legt de nieuwe visie de nadruk op transformatie, maatwerk per gebied en inspelen op trends zoals digitalisering, demografische veranderingen en duurzaamheid. Ook is er meer aandacht voor functiemenging, placemaking en de behoeften van specifieke doelgroepen, zoals studenten en internationals. In het concept rapport staat de ontwikkeling van de winkelleegstand in de gemeente Amstelveen genoemd. De winkelleegstand in Amstelveen is sterk gestegen: van 2,2% in 2023 naar 9,4% in 2024, en bleef in 2025 nam deze af naar 6,3%50. Ook het aantal leegstaande vestigingen liep op tot 43 (12%). De stijging is vooral zichtbaar in het Stadshart, Bankrashof en Waardhuizen. Een deel van de leegstand hangt samen met verbouwingen of herontwikkeling en is slechts tijdelijk. Binnen deze visie wordt Kronenburg gepositioneerd als een compact voorzieningencluster passend bij de ontwikkeling van een internationale campuswijk. De nadruk ligt op dagelijks aanbod, horeca en dienstverlening, met ruimte voor placemaking en tijdelijke invullingen tijdens de transformatie van het gebied.

De Detailhandelsvisie sluit aan bij bredere ruimtelijke opgaven, zoals de groei van de stad, de transformatie van gebieden als Kronenburg en Nieuw-Legmeer en de ambitie om Amstelveen aantrekkelijk en leefbaar te houden voor een diverse en groeiende bevolking.

Gebiedsvisie Kronenburg-Uilenstede Op 8 mei 2019 heeft de gemeenteraad van Amstelveen de Gebiedsvisie ‘Kronenburg Uilenstede’ vastgesteld. De gebiedsvisie is het richtinggevend ruimtelijk kader voor nieuwe initiatieven en voor een nieuw bestemmingsplan voor het gebied. De visie beschrijft het samengaan van Uilenstede als monofunctionele residentiële campus en Kronenburg als monofunctionele zakelijke wijk tot een moderne en levendige, multifunctionele en stedelijke campus. De ambitie is om van Kronenburg en Uilenstede een toekomstbestendig, levendig en dynamisch woon-werkgebied te maken en kansen te creëren. Een plek waar studenten, bedrijven, ondernemers, academici en onderzoekers elkaar eenvoudig kunnen ontmoeten en waar nieuwe ideeën en (kennis)initiatieven tot stand komen.

Conclusie Zowel de provincie en de regio als de gemeente hechten waarde aan een fijnmazige winkelstructuur. Versterking van de structuur, clustering en uitbreiding op locaties met significante stadsuitbreiding/bevolkingstoename zijn daarbij leidend. Het is daarbij van belang dat nieuwe detailhandelsplannen regionaal worden afgestemd en de huidige structuur versterken. Het is daarbij van belang dat de toevoeging van detailhandel in Amstelveen Kronenburg de Ladder voor Duurzame Verstedelijking succesvol kan doorlopen.