Bijlage 3 Behoefteonderzoek TAM-plan Kronenburg

Bron: gemeente Amstelveen

Eindrapportage

Behoeftenonderzoek stedelijke functies Amstelveen Kronenburg

17 juli 2025

SWECO Nederland B.V. Business unit Stedelijke Planning

Onderwerp Projectnummer In opdracht van Datum Projectteam Voor meer informatie

Versie

De Holle Bilt 22 3732 HM De Bilt www.sweco.nl Handelsregister 30129769 Behoeftenonderzoek stedelijke functies Amstelveen Kronenburg 51030767 Gemeente Amstelveen 17 juli 2025 Douwe Stoer, Floor Planken, Toine Hooft Toine Hooft toine.hooft@sweco.nl +31 6 22993549 Eindrapport d.d. 17 juli 2025

Sweco Nederland B.V. (‘Sweco’) heeft zich bij het opstellen van dit document ingespannen als een goed opdrachtnemer en de nodige zorgvuldigheid in acht genomen. Dit document is uitsluitend bestemd voor Sweco’s opdrachtgever en mag enkel worden gebruikt binnen diens interne organisatie. Niets uit dit document mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt of worden gebruikt voor een ander doel dan waarvoor het document is vervaardigd. De interpretatie en het gebruik van dit document en de daaruit voortkomende besluiten zijn voor eigen rekening en risico. Sweco aanvaardt daaromtrent geen verantwoordelijkheid en wijst iedere aansprakelijkheid terzake af.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

2/67

Inhoudsopgave Samenvatting ................................................................................................................................................... 5 Inleiding ............................................................................................................................................................ 7 Aanleiding ...................................................................................................................................................... 7 Uw vraag ........................................................................................................................................................ 8 Opbouw van dit rapport .................................................................................................................................. 8 1

2

3

4

Ambities Kronenburg Uilenstede ........................................................................................................... 9 1.1

Voormalige gebiedsvisie Kronenburg-Uilenstede ............................................................................... 9

1.2

Aangepast programma Kronenburg-Uilenstede ................................................................................. 9

1.3

Ontwikkeling verzorgingsgebied ....................................................................................................... 10

De ladder voor duurzame verstedelijking ............................................................................................ 12 2.1

Motiveren van de nieuwe stedelijke ontwikkeling ............................................................................. 12

2.2

Kwantitatieve en kwalitatieve onderbouwing .................................................................................... 12

Behoefte short stay ................................................................................................................................ 13 3.1

Afbakening onderzoeksgebied en -periode ...................................................................................... 13

3.2

Positionering en beleid short stay ..................................................................................................... 13

3.3

Vraag ................................................................................................................................................. 16

3.4

Aanbod .............................................................................................................................................. 20

3.5

Inschatting van de behoefte .............................................................................................................. 21

Behoefte studentenhuisvesting ............................................................................................................ 24 4.1

Afbakening onderzoeksgebied en -periode ...................................................................................... 24

4.2

Beleidsanalyse .................................................................................................................................. 24

4.3

Vraag ................................................................................................................................................. 25

4.4 Aanbod .............................................................................................................................................. 26 4.4.1 Bouwprojecten in het onderzoeksgebied ................................................................................... 28 4.5 5

6

Behoefte ............................................................................................................................................ 29

Behoefte horeca ..................................................................................................................................... 30 5.1

Afbakening onderzoeksgebied en periode ........................................................................................ 30

5.2

Beleidsanalyse .................................................................................................................................. 30

5.3

Vraag ................................................................................................................................................. 32

5.4

Aanbod .............................................................................................................................................. 34

5.5

Behoefte ............................................................................................................................................ 35

Behoefte detailhandel ............................................................................................................................ 37 6.1

Afbakening onderzoeksgebied en periode ........................................................................................ 37

6.2

Beleidsanalyse .................................................................................................................................. 37

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

3/67

6.3

Vraag ................................................................................................................................................. 39

6.4

Aanbod .............................................................................................................................................. 41

6.5

Behoefte ............................................................................................................................................ 43

7

Behoefte sport en health ....................................................................................................................... 46 7.1

Afbakening onderzoeksgebied .......................................................................................................... 46

7.2

Beleidsanalyse .................................................................................................................................. 46

7.3

Vraag ................................................................................................................................................. 47

7.4

Aanbod .............................................................................................................................................. 48

7.5 Behoefte ............................................................................................................................................ 50 7.5.1 Behoefteberekening fitness en kleinschalige sport ................................................................... 50 7.5.2 Behoefteberekening zwembaden .............................................................................................. 51 7.6 8

Conclusie ........................................................................................................................................... 52

Behoefte medische voorzieningen ....................................................................................................... 53 8.1

Beleid ................................................................................................................................................ 53

8.2

Vraagzijde van de markt ................................................................................................................... 53

8.3

Aanbodzijde van de markt ................................................................................................................. 54

8.4

Kwantitatieve behoefte ...................................................................................................................... 55

8.5

Kwalitatieve behoefte ........................................................................................................................ 58

9

Quick scan behoefte diensten .............................................................................................................. 60 9.1

Beleid ................................................................................................................................................ 60

9.2

Vraagzijde van de markt ................................................................................................................... 60

9.3

Aanbodzijde van de markt ................................................................................................................. 61

9.4

Behoeftetoets .................................................................................................................................... 61

10

Overige maatschappelijke voorzieningen ........................................................................................ 64

Bijlage 1: Distributieve berekeningen detailhandel ................................................................................... 65 Bijlage 2: Overzicht Commerciële dienstverlening .................................................................................... 66

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

4/67

Samenvatting Eerdere plannen voor de herontwikkeling van Amstelveen Kronenburg konden geen doorgang vinden, omdat de Raad van State in mei 2022 het bestemmingsplan voor de studentencampus heeft vernietigd. De plannen stuitten op de regelgeving van het Luchthavenindelingbesluit (LIB). Het Rijk heeft in een kamerbrief van 16 januari 2024 benoemd evenwel bereid te zijn om voor deze specifieke ontwikkeling een wijzigingsprocedure voor het LIB op te starten. De gemeente wil nu een doorstart maken (Hoofdlijnenplan Kronenburg, vastgesteld op 21 januari 2025 door het college B&W) met een aangepast programma: van 2.500 naar 438 studentenwoningen, en van 2.080 naar 3.642 short stay units. De overige functies blijven (nagenoeg) ongewijzigd. In 2020 heeft Bureau Stedelijke Planning (thans Sweco) de behoefte aan het oorspronkelijk programma aan stedelijke functies in Amstelveen Kronenburg onderbouwd (25 november 2019). Het Rijk is later van standpunt gewijzigd en nu wordt de procedure van de VVGB bewandeld. De aanvraag om deze verlenen loopt. Nu het programma is gewijzigd en de cijfers zijn gedateerd heeft de gemeente Sweco | Stedelijke Planning verzocht het behoefte-onderzoek te actualiseren. In onderstaande tabel vat de belangrijkste uitkomsten van de actualisatie van het behoefte-onderzoek samen: Hoofdfunctie Beoogd programma

Behoefte gehele onderzoeksgebied* 2035

Studentenhuisvesting

11.649 – 15.349 eenheden Zeer grote behoefte aan studentenhuisvesting, het aanbod van 438 eenheden in Amstelveen Kronenburg draagt bij aan de invulling van deze behoefte.

438 eenheden

Toewijzingen Amstelveen Kronenburg

Short stay 3.642 eenheden

144.300 eenheden

Zeer grote behoefte aan short stay-units in de regio, die verder zal toenemen. Amstelveen Kronenburg is een aantrekkelijke locatie voor de short stay-doelgroep (studenten, tijdelijke en permanente werknemers, nationaal en internationaal), mede door de goede bereikbaarheid, waar voorzien kan worden in een deel van de behoefte.

Voorzieningen - Horeca

5.327 – 9.209 m² bvo

De bovengemiddelde horecabehoefte van specifieke doelgroepen zorgt voor de vraag naar grofweg minimaal 5.300 en maximaal 9.200 m² bvo, die voor de gemeente Amstelveen te verdelen is.

3.640 m² wvo

Detailhandel in Amstelveen Kronenburg dient enkel ondersteunend en niet concurrerend voor andere winkelgebieden te zijn en is primair gericht op de doelgroepen verblijvend in het gebied. Deze doelgroepen genereren tezamen vraag naar 905 m² wvo dagelijkse en 1.115 m² wvo niet-dagelijkse detailhandel.

Voorzieningen - Sport

2.360 m² bvo (sport)

Swimgym: 1.230 m² bvo

2.000 m² bvo (zwembad)

Kwalitatieve behoefte Kronenburg voor 4 sportvoorzieningen (fitness/ kleinschalige sportvoorzieningen) en 2.000 m² banenzwembad.

Horeca en retail: 1.046 m² Voorzieningen – Detailhandel Supermarkt 750 m² Horeca en retail: 1.046 m²

Ook behoefte aan multifunctioneel en flexibel ingerichte sporthal/ruimte voor multifunctioneel gebruik (allerhande sport met aanvullende functies) of sportvoorzieningen in de openbare ruimte.

Fitness-gym: 1.000 m² bvo

Voorzieningen – Medisch

55 fte

Circa 3 tot 7 fte, 375 tot 825 m². Een gezondheidscentrum van 500 m² met eerstelijnszorg is kwantitatief verantwoord en kwalitatief wenselijk (gegeven het campusmilieu en de doelgroep studenten en verblijvers). De finale invulling geschiedt in overleg met zorgverleners op KronenburgUilenstede en directe omgeving.

800 tot 2.500 m² bvo

Behoefte aan 1 tot 16 voorzieningen in Kronenburg-Uilenstede, uitgaande van een gemiddeld metrage van 50 tot 100 m² wvo komt dit neer op een behoefte voor dienstverlenende voorzieningen van 50 tot 1.600 m² wvo (800 tot 2.500 m² bvo).

N.T.B.

Ruimte voor maatschappelijke voorzieningen en dienstverlening 1.000 – 2.000 m².

500 m²

Voorzieningen – (commerciële) Diensten 1.085 m² overig Overige maatschappelijke voorzieningen

*Het gehele onderzoeksgebiedsgebied bestaat uit de gemeente Amstelveen en de Amsterdamse wijk Buitenveldert. Het potentieel in het onderzoeksgebied zal tot 2035 toenemen met 19,3% tot 146.192 inwoners. Tabel 1. Uitkomsten actualisatie behoeftenonderzoek stedelijke functies

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

5/67

Bron: Sweco

Net als in 2019 voorzien alle beoogde nieuwe stedelijke functies in Kronenburg Uilenstede in een behoefte, kwantitatief en kwalitatief, en dragen bij aan evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Ze kunnen de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking doorstaan.

N.B.: In het onderhavige rapport zijn de verschillende functies afzonderlijk onderbouwd aan de Ladder. De doelstelling om uiteindelijk te komen tot een samenhangend gebied, waarin ontmoeting, ondernemerschap en innovatie gestimuleerd worden, kan alleen bereikt worden met doordachte functiemenging. UilenstedeKronenburg wordt dus meer dan de som van de afzonderlijke functies. Door de samenhang kunnen daarbij multipliereffecten verwacht worden. Elke functie versterkt de andere en kan niet zonder de ander. De interactie tussen studenten, tijdelijke en permanente werknemers, nationaal en internationaal, heeft de potentie om een zelfversterkend proces in gang zetten.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

6/67

Inleiding Aanleiding Kantorenpark Kronenburg grenst aan de studentencampus Uilenstede en kampt sinds de financiële crisis met toenemende leegstand. De markt vraagt om meer kleinschalige en flexibele kantoorconcepten in aantrekkelijke gemengde stedelijke milieus met een hoog voorzieningenniveau. De gemeente Amstelveen en de grondeigenaren hebben daarom de ambitie om Kronenburg te transformeren naar een levendig en gemengd (campus)gebied met ruimte voor: • •

• •

438 nieuwe studentenwoningen; short stay, te weten een niet-toeristische en tijdelijke verblijfsvorm (vanaf 7 nachten tot maximaal 6 maanden). Het gaat dus niet om ‘wonen’, want daarvoor is de verblijfsduur te kort. Daarnaast is er ook geen sprake van een toeristisch motief en kan een short stay-voorziening niet voor enkele nachten gehuurd worden; naast reguliere kantoren ook plekken voor start ups, flexwerken, maakindustrie en onderzoeks- en kennisinstellingen, en; voorzieningen als commons (kleinschalige ontmoetingsplekken), sport en health, cultureelmaatschappelijke functies en horeca en retail.

Afbeelding 1. Luchtfoto vanuit oosten Amstelveen Kronenburg, met omlijnd het transformatiegebied. Bron. Gebiedsvisie Kronenburg Uilenstede, 2019

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

7/67

Uw vraag De 438 studentenwoningen, short stay-eenheden en voorzieningen zijn te kwalificeren als een nieuwe stedelijke ontwikkeling, waarop de Ladder voor duurzame verstedelijking van toepassing is. De Ladder vereist dat inzichtelijk wordt gemaakt wat de behoefte is aan de nieuwe stedelijke voorzieningen. De onderbouwing dient zowel kwantitatief als kwalitatief van aard te zijn. De gemeente heeft Sweco | Stedelijke Planning verzocht het behoefte-onderzoek te verrichten. Dit betreft een actualisatie van Bureau Stedelijke Planning (thans Sweco) aan het oorspronkelijk programma aan stedelijke functies in Amstelveen Kronenburg. Dit programma is in de loop der tijd noodgedwongen gewijzigd en de cijfers zijn gedateerd.

Opbouw van dit rapport In de eerste twee hoofdstukken staan de ambities van Kronenburg Uilenstede en de essentie van de instructieregels van de Ladder voor duurzame verstedelijking centraal. In de navolgende hoofdstukken 3 t/m 10 is de behoefte van de afzonderlijke stedelijke functies aangetoond, te weten: • • • • • • • •

Short stay Studentenhuisvesting Horeca Detailhandel Sport en health: fitness en kleinschalige sport, en zwembaden Medische voorzieningen Overige diensten Overige maatschappelijke voorzieningen

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

8/67

1

Ambities Kronenburg Uilenstede

Kronenburg is een ruim opgezette kantorenlocatie ten noorden van Amstelveen, grenzend aan de studentencampus Uilenstede. De ligging nabij de Amsterdamse Zuidas waar veel (internationale) bedrijven en de Vrije Universiteit gevestigd met een campus gevestigd, maken het een aantrekkelijke centraal gebied voor verschillende stedelijke functies. Er zijn dan ook in 2019 plannen voor grootschalige gebiedsontwikkelingen vastgesteld voor het nu verouderde kantorenpark, echter hebben deze geen doorgang gevonden. Vooralsnog in te gaan op de huidige situatie, blikken we eerst terug op de gebiedsvisie uit 2019.

1.1

Voormalige gebiedsvisie Kronenburg-Uilenstede

In 2019 hebben de gemeente Amstelveen en de grondeigenaren samen de ambitie geformuleerd om Kronenburg te transformeren naar een levendige en dynamische campus waar studenten, bedrijven, ondernemers, academici en onderzoekers elkaar ontmoeten en waar nieuwe ideeën en (kennis)initiatieven tot stand komen. De ambities en positionering zijn vastgelegd in de Gebiedsvisie Kronenburg Uilenstede, welke op 8 mei 2019 door de gemeenteraad van Amstelveen is vastgesteld. De gebiedsvisie is het richtinggevend ruimtelijk kader voor nieuwe initiatieven en voor een nieuw bestemmingsplan voor het gebied, en is tot op heden van kracht. In de gebiedsvisie is ruimte voorzien voor: • • •

Tijdelijk wonen en verblijven: 2.500 studentenwoningen en 2.080 short stayunits. Werken en leren: naast reguliere kantoren ook plekken voor start ups, flexwerken, maakindustrie en onderzoeks- en kennisinstellingen. Ontmoeten en ontspannen: voorzieningen als commons (kleinschalige ontmoetingsplekken), sport en health, cultureel-maatschappelijke functies en horeca en retail.

Bij de gebiedsontwikkeling staat de “roltrapfunctie” centraal: je begint hier als student en gaat vervolgens stage lopen en werken bij omliggende bedrijven. Of je start je eigen bedrijf. En vervolgens stap je over naar een reguliere woning in de buurt. Daarmee is de beoogde functiemix aan verblijfsconcepten, werklocaties en voorzieningen een belangrijk verbindend element in een gebied zelf maar ook voor Amstelveen.

1.2

Aangepast programma Kronenburg-Uilenstede

De bovenstaande plannen uit 2019 konden geen doorgang vinden doordat ze stuiten op de regelgeving van het Luchthavenindelingbesluit (LIB). Vanwege de aanvliegroute van Schiphol ligt namelijk een deel van het plangebied binnen dit besluit, wat strengere eisen stelt aan woningen vanwege geluidshinder, overlast en daaraan gerelateerde negatieve gezondheidseffecten. De minister van I&W heeft om deze reden bezwaar gemaakt tegen deze plannen waardoor de Raad van State in mei 2022 het bestemmingsplan voor de studentencampus heeft vernietigd.

Hoofdlijnenplan Kronenburg In samenspraak is door de ministers BZK en I&W in 2023 afgesproken in te willen zetten op een gebiedsontwikkeling van 438 woningen, die de leefomgevingskwaliteit van het gebied verbetert. Hiervoor is een aanpassing van het LIB noodzakelijk. Het Rijk heeft in een kamerbrief van 16 januari 2024 benoemd bereid te zijn om voor deze specifieke ontwikkeling een wijzigingsprocedure voor het LIB op te starten. Met de wijziging van het LIB wordt de eerste fase van de woningbouwontwikkeling op de locatie Kronenburg mogelijk gemaakt.1 De bovenstaande doorstart is onderdeel van het Hoofdlijnenplan Kronenburg wat op 21 januari 2025 is vastgesteld door het college B&W van Amstelveen. Dit is een aangepast programma van de originele

1

Gemeente Amstelveen (2025), Hoofdlijnenplan Kronenburg

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

9/67

gebiedsvisie waarin de woonfunctie zijn aangepast: van 2.500 naar 438 studentenwoningen, en van 2.080 naar 3.642 short stay units. De overige functies blijven ongewijzigd: • • • • • • • • • • • • •

Studentenhuisvesting: 438 studenten huurwoningen o €219 tot €442,46 (prijspeil 2021 kwaliteitskortinggrens) o €219 van €442,26 tot €752,33 (prijspeil 2021 sociale huurgrens) Short stay: 3.642 short stay eenheden Kantoor: 12.517 m² bvo Supermarkt: 750 m² bvo Medisch: 500 m² bvo Swimgym: 1.230 m² bvo Klimgym: 1.015 m² bvo Fitness-gym: 1.000 m² bvo Horeca en retail: 1.046 m² bvo Overige voorzieningen (studieruimte ondergeschikt): 1.085 m² bvo Parkeren op straat aangrenzend aan kavel: 68 eenheden Parkeerbehoefte eigen terrein: 957 eenheden Fietsparkeren: 3.847 eenheden o 3.440 inpandig o 407 buitenruimte

Er is in de aanpassing van de woonfunctie (destijds en) nu opnieuw een afweging gemaakt tussen het toevoegen van studentenwoningen en de geluidsbelasting ten gevolge van de aanvliegroute van Schiphol. Studenten verblijven door onder meer campuscontracten maar beperkte tijd in het gebied. Mede daarom vindt de gemeente transformatie naar deze vorm van wonen vanuit gezondheidsaspecten aanvaardbaar. Er is ook gekeken hoe de geluidbelasting geminimaliseerd en gecompenseerd kan worden. Met aanvullende maatregelen door middel van ‘geluidadaptief’ te bouwen en door veel groen toe te voegen als ook sport en andere faciliteiten, wordt een campus gerealiseerd waar het zo fijn mogelijk is om te wonen, verblijven en te werken. Door onder andere het toepassen van inzichten van geluidadaptief bouwen, het uitvoeren van tussenevaluaties en monitoring zal worden gekeken of verdere gebiedsontwikkeling met het toevoegen van meer woningen gezond kan. Met dit plan wordt een levendige, groene campus mogelijk waar veel mensen goed kunnen vertoeven. Het is een balans tussen kansen, (mogelijke) hinder, groen, rust en wonen. Het biedt kansen om de studietijd prettig door te brengen én om te werken en te sporten. Daarmee wordt Kronenburg van een verloederd gebied een bruisende, groene campus op de grens van Amstelveen en Amsterdam.2

1.3

Ontwikkeling verzorgingsgebied

Voor het draagvlak voor voorzieningen is de ontwikkeling van het verzorgingsgebied Kronenburg-Uilenstede maatgevend. In onderstaand tabel is aangegeven wat het huidige potentieel is, en hoe zich dat naar verwachting ontwikkelt. • •

Studenten. Momenteel zijn er 4.320 studenten woonachtig op Amstelveen-Kronenburg. De prognose voor 2030 laat zien dat dit gaat groeien tot een totaal van 4.800. In het totale verzorgingsgebied gaat het inwonertal groeien tot 23.628. Verblijvers. Verblijvers in Amstelveen Kronenburg vormen potentiële draagvlak. In 2017 vonden er bijna 259.000 overnachtingen plaats in Amstelveen. Ten opzichte van 2015 (57.600 overnachtingen) is dit bijna een vervijfvoudiging. Amstelveen profiteert vooral van de direct aangrenzende ligging van Amsterdam3. Momenteel zijn er in Amstelveen Kronenburg 1.136 hotelkamers aanwezig. Met een gemiddelde bezetting van 85% komt dit neer op 966 dagelijkse verblijvers in het gebied. Tot 2035 kan dit oplopen tot 2.734 tot 3.088 dagelijkse verblijvers4. Daarnaast zullen de short stay-units in Amstelveen Kronenburg zich naar alle waarschijnlijkheid met name richten op (internationale) studenten of (internationale) kenniswerkers. Uitgaande van een realisatie van 3.642 short-stay units en een bezetting van één persoon per unit gaan we ervanuit dat de realisatie van de short-stay units zorgt voor 3.642

2

Gemeente Amstelveen (2025), Hoofdlijnenplan Kronenburg Hospitality Management, Grote groei Amstelveense hotelovernachtingen, april 2019 4 2.080 units met een gemiddelde bezettingsgraad van 85% en een gemiddelde kamerbezetting van 1 – 1,2 personen. 3

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

10/67

extra verblijvers in het gebied. In totaal brengt dit het aantal verblijvers in 2035 op 6.375 tot 6.730 dagelijkse verblijvers.

Huidig draagvlak 2025

Prognose 2035

Verschil

95.014

114.080

19.066 (+20,1%)

Kronenburg

4.320

4.800

480

Overig Amstelveen

90.694

109.280

18.586

27.550

32.112

4.562 (+16,6%)

Buitenveldert-West

14.410

13.482

-928

Buitenveldert-Oost

8.240

8.525

285

Zuidas (zuidelijke gedeelte)

4.6805

9.885

5.2056

Nieuwe Meer

155

155

0

Amsterdamse Bos

65

65

0

Totaal onderzoeksgebied

122.564

146.192

23.628 (+19,3%)

966

6.375 – 6.730

5.409 – 5.764 (+666-709%)

Amstelveen

Buitenveldert

Verblijvers

Tabel 2 Ontwikkeling draagvlak in het onderzoeksgebied Bron: Gemeente Amstelveen, OIS Amsterdam, 2025; CBS stateline, 2024

5 6

Het zuidelijke deel van de Zuidas bestaat uit de CBS-buurten Zuidas-zuid, Vivaldi en VU-kwartier Woningbouwplannen van de gemeente Amsterdam tellen hier 3.581 nieuwe woningen. Op basis van de huidige gemiddelde huishoudensgrootte in de CBS-buurten VU-Kwartier, Zuidas-Zuid en Vivaldi (1,5) betekent dit een groei van 5.205 inwoners.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

11/67

2

De ladder voor duurzame verstedelijking

2.1

Motiveren van de nieuwe stedelijke ontwikkeling

De Ladder voor duurzame verstedelijking (vaak kortweg afgekort tot Ladder) is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand, opgesteld door het Rijk. Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen wordt beoordeeld of er echt behoefte aan is en of de ontwikkeling binnen het stedelijk gebied kan. De Ladder is een onderbouwing die nodig is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Dit staat in het Besluit kwaliteit Leefomgeving (Bkl). Het doel is om zorgvuldig met ruimte om te gaan en leegstand te verminderen en te voorkomen. De Ladder is een motiveringsplicht. Dit betekent dat gemeenten en ontwikkelaars moeten uitleggen waarom een nieuw project nodig is door de behoefte te laten zien. Als een nieuw project buiten bestaand stedelijk gebied ligt, moet de onderbouwing ook laten zien welke andere mogelijkheden zijn bekeken binnen bestaand stedelijk gebied. De Ladder helpt om kritisch na te denken over ruimtegebruik. Als de behoefte juist is aangetoond, geeft de Ladder geen reden om een project tegen te houden. Het is één van de instrumenten voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). De evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) is een vervolg op de regels voor goede ruimtelijke ordening uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in artikel 5.129g Bkl.

ETFAL kijkt breder naar de fysieke leefomgeving, zoals beschreven in de Omgevingswet. Ook als de Ladder niet van toepassing is, moet wel de evenwichtige toedeling van functies aan locaties worden gemotiveerd.

2.2

Kwantitatieve en kwalitatieve onderbouwing

De Ladder vereist dat inzichtelijk wordt gemaakt wat de behoefte is aan de nieuwe stedelijke voorzieningen. De onderbouwing dient zowel kwantitatief als kwalitatief van aard te zijn. Kwantitatief duidt op het totale aanbod aan bijvoorbeeld horeca, en kwalitatief op het specifieke segment (of horeca categorie), locatie en/of functie of doelgroep. Het middel om de behoefte in beeld te brengen is marktonderzoek. De behoefte is gelijk aan de (extra) vraag minus het (geplande) aanbod binnen het onderzoeksgebied in de betreffende onderzoeksperiode. Daarnaast zijn er ook kwalitatieve argumenten die de behoefte kunnen aantonen.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

12/67

3

Behoefte short stay

In dit hoofdstuk brengen we de behoefte aan short stay in beeld, op basis van de beschikbare data. De markt voor short stay is nog steeds groeiende en er zijn niet altijd exacte gegevens beschikbaar. Met de meest recente gegevens onderbouwen we de voorgenomen ontwikkeling van 3.642 short stay eenheden conform de vereisten van de Ladder.

3.1

Afbakening onderzoeksgebied en -periode

Voor de ladderonderbouwing voor short stay kijken we naar de gemeenten Amsterdam en Amstelveen, vanwege de ligging van Kronenburg in de gemeente Amstelveen in de directe nabijheid van de gemeente Amsterdam. Kronenburg ligt bovendien op korte afstand van de Amsterdamse Zuidas. Een gebied waar veel binnen- en buitenlandse kenniswerkers werkzaam zijn, een mogelijke doelgroep voor short stay. Daarnaast is de Vrije Universiteit Amsterdam met een campus gevestigd in het Kenniskwartier op de Zuidas.

3.2

Positionering en beleid short stay

Short stay is niet eenduidig. We vinden daarom een duidelijke positionering van het begrip belangrijk, evenals een toelichting over wat short stay precies is en hoe short stay in Nederland wordt gedefinieerd. De term short stay wordt vaak gebruikt voor een veelvoud aan verblijfsvormen voor werkenden en studenten voor een kortere periode. Hierin is overwegend de internationale vraag sturend. Per project verschilt echter de vorm, de doelgroep, de verblijfsduur, de exploitatieformule en de exploitant. Er bestaat geen landelijke, wettelijke afbakening waarin is vastgesteld wat short stay precies inhoudt. Gemeenten hanteren doorgaans hun eigen definities. Vaak is in deze definities sprake van een bepaalde doelgroep en verblijfsduur. Daarom bieden, alvorens in te gaan op de Accommodatiestrategie van de gemeente Amstelveen, ook de definities van andere gemeenten inzicht in de begripsafbakening en context van de short stay markt.

Amsterdam

Utrecht

Den Haag

Short stay is het tijdelijk wonen in een zelfstandige woning voor een periode van minimaal 7 nachten en maximaal 6 maanden.

Short stay is het bedrijfsmatig verhuren van een ruimte voor tijdelijk verblijf het hele jaar door. Het gaat steeds om een periode vanaf 2 weken tot een half jaar (met een uitloop naar maximaal 12 maanden).

Short stay is het verhuren voor tijdelijk verblijf van (een deel van) een pand aan mensen die kort in Den Haag willen verblijven.

Short stay is bedoeld voor tijdelijk verblijf van expats en internationals die tijdelijk voor werk naar Amsterdam komen. Short stay is uitdrukkelijk niet bedoeld voor het onderbrengen van toeristen.

De verhuurder staat niet zelf op het adres ingeschreven en dit adres is niet het hoofdverblijf.

Het verblijf van de huurder is niet langer dan 4 maanden. De verhuurder woont zelf niet in de woning.

Short stay: specifiek, verkort verblijf Short stay gaat om een specifiek, verkort verblijf, wat zich tussen wonen en toerisme bevindt. Hoewel er sprake is van een verkort of tijdelijk verblijf, is er nadrukkelijk geen sprake van een toeristisch motief en is het (vaak) niet mogelijk om short stay voor een paar nachten te gebruiken. Aan de andere kant zijn short stay voorzieningen vanwege de tijdelijkheid van het verblijf ook niet bedoeld om permanent in te wonen. Short stay voorzieningen bevinden zich daarmee tussen de uitersten van toeristisch verblijf in logiesaccommodaties (bv. hotels) en permanent bewoning (bv. particuliere verhuur). Daarnaast gaat het bij short stay vaak om een specifiek soort verblijf: de gebruiker heeft vrijwel altijd een specifiek motief om tijdelijk ergens te verblijven. Deze twee factoren maken dat short stay als overkoepelende term wordt gebruikt voor diverse tijdelijke verblijfsvormen die verschillen kennen in 1) de vorm, 2) de doelgroep, 3) de verblijfsduur, 4) de exploitanten, en 5) de exploitatieformules. 1. De vorm De vorm van short stay kan variëren van eenvoudige noodopvang tot volledig gemeubileerde woningen. Dit hangt vaak samen met de doelgroep en de verblijfsduur.

Zo zullen internationale kenniswerkers eerder gebruikmaken van serviced appartementen en studenten eerder genoegen nemen met kamers met Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

13/67

gemeenschappelijke voorzieningen, zoals keukens. Onder andere hierdoor bestaat er ook een groot prijsverschil in het short stay-aanbod: van €254 tot €6.000 per maand. 2. De doelgroep De doelgroep voor short stay is zeer uiteenlopend, mede omdat short stay in veel verschillende vormen kan voorkomen. In principe iedereen die gebruik wil of moet maken van tijdelijke woonruimte behoort tot de doelgroep. In het onderzoeksgebied kunnen we echter grofweg vier groepen onderscheiden. Ze kennen een sterke gemene deler en afbakening, en een relatief grote omvang. We richten ons daarom voor dit onderzoek op de volgende doelgroepen: internationale kenniswerkers, (internationale) studenten en binnenlandse werknemers. Daarmee sluiten we bewust arbeidsmigranten en de recreatieve/toeristische doelgroep uit. 3. De verblijfsduur Ook de verblijfsduur van short stay verschilt onderling. De meeste gemeenten die specifiek beleid voor short stay hebben opgesteld hanteren een vaste verblijfsduur ten aanzien van short stay. Al is te zien op pagina 13 dat deze periode varieert van minimaal een week tot maximaal 12 maanden. Binnen dit kader is het vaak te lang om te verblijven in een logiesaccommodatie maar ook te kort voor een huurwoning. Voor een reguliere vrijesectorhuurwoning bedraagt de minimale huurtermijn 12 maanden (eerder weg kan, echter niet zonder de verplichting tot betaling). 4.

De exploitanten Short stay kent over het algemeen drie type aanbieders of exploitanten. Ten eerste zijn er woningcorporaties die vooral tijdelijk verblijf aanbieden voor mensen die acuut een woning nodig hebben. In de meeste gevallen gaat het om kamers met gemeenschappelijke voorzieningen die bedoeld zijn om een bepaalde periode te overbruggen. Vervolgens zijn er leegstandsbeheerders die zich vaak richten op maatschappelijke doelgroepen en ruimte bieden in tijdelijk leegstand vastgoed. Ten slotte zijn er commerciële bedrijven die hun onderneming hebben gemaakt van het uithuren van short stay. Zij richten zich dan ook voornamelijk op de werk- of studiegerelateerde vraag uit de markt, met veelal een accent op de internationale corporate vraag uit het bedrijfsleven, wetenschap of kennisinstellingen. 5. De exploitatieformules Short stay is ook grofweg te kenmerken in twee exploitatieformules: sociale en commerciële exploitatieformules. Onder sociale aanbieders (zoals de eerdergenoemde woningcorporaties en leegstandbestandbeheerders) ligt het accent op het sociaal-maatschappelijke vlak en op betaalbare huisvesting bieden aan mensen die het nodig hebben. Daarin zijn verschillende sociale formules te onderscheiden: • • •

•

Studentenhuisvesting in de vorm van relatief betaalbare kamers of studio’s vaak met gedeelde voorzieningen zoals keuken en badkamer. Scheidingshotels die kamers met gemeenschappelijke voorzieningen bieden voor tijdelijk verblijf. Het gaat specifiek om gescheiden mensen met tijdelijk huurcontract. Spoedwooneenheden gericht op mensen die zeer urgent woonruimte nodig hebben. Denk hierbij aan spoedzoekers, statushouders, noodgedwongen daklozen, etc.. Het gaat nadrukkelijk niet om permanente huisvesting, maar als tijdelijke oplossing om mensen snel onderdak te bieden. Gezien de urgentie zijn het vaak kleine en eenvoudige woningen met enkel basisvoorzieningen. Antikraak aangeboden in leegstaande panden om kraken te voorkomen. Deze vorm van tijdelijke huisvesting kent geen voorzieningen en huurbescherming, maar wel lage woonkosten.

Commerciële aanbieders kenmerken zich vooral door een winstgevende inslag en richten zich met hun short stay aanbod grotendeels op een hoger segment dan sociale aanbieders. De volgende exploitatieformules zijn terug te vinden bij commerciële aanbieders: • • •

Reguliere hotels die naast reguliere hotelkamers eenheden bieden geschikt voor langer verblijf (bv. suites, appartementen met keukenfaciliteiten en werkgedeelte). Gespecialiseerde (hybride) formules die eenheden bieden geschikt voor langer verblijf en hiernaast voor kort verblijf verhuren. Het gaat hoofdzakelijk om verblijf voor werk of studie. Hybride formules, die een mix van korte en lange verblijven aanbieden, komen steeds meer voor. De verblijfsduur kan variëren van een nacht tot een halfjaar. Deze formules bieden naast een kamer ook ontmoetingsplekken, werkplekken, plekken om te eten en te sporten en aanvullende diensten. Mensen die zich aangetrokken voelen tot deze formules zoeken meer dan een anoniem verblijf: het gaat hen om

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

14/67

•

ontmoeten en verbinden. Daarmee onderscheiden deze formules zich van hotels. Voorbeelden van dergelijke formules zijn Joinn, Zoku en The Social Hub (voorheen: The Student Hotel). Serviced apartments die nadrukkelijk als tijdelijk verblijf dienen voor zakelijke klanten.

Short stay aanbod voorziet niet in de vraag Doordat de vorm, doelgroepen, verblijfsduur en aanbod van short stay erg uiteenloopt, is een beeld creëren van de exacte behoefte aan short stay ingewikkeld. Decisio ziet dat ten opzichte van een eerdere raming uit 2018 dat het aanbod aan short stay in Nederland in de laatste jaren sterk is gegroeid, zeker in de grotere steden.7 Ook worden er tot 2032 in de 20 grootste studiesteden 700 short stay voorzieningen specifiek voor (internationale) studenten gebouwd.8 Toch is deze vorm van huisvesting nog steeds vaak lastig te vinden, waardoor potentiële gebruikers al snel terechtkomen op wachtlijsten, in hotels, Airbnb’s of vakantieparken. Dit zijn doorgaans minder goede oplossingen en ze zijn ook niet altijd legaal (denk aan de bewoning van recreatiewoningen op vakantieparken of te lange verblijven in Airbnb’s). Het realiseren van short stay biedt gebruikers van tijdelijke verblijfsruimtes een kwalitatief en aantrekkelijk alternatief. Internationalisering leidt tot behoefte aan flexibele vormen van verblijf Onze samenleving wordt steeds flexibeler, de wereld wordt internationaler maar ook onrustiger. Het aantal alleenstaanden en alleenstaande ouders neemt toe, evenals het aantal vluchtelingen uit door de (recentere) oorlogen. Ook het aantal (internationale) studenten op mbo-, hbo- en wo-niveau blijft groeien.

Mensen werken steeds vaker op projectbasis in binnen- en buitenland. Werknemers uit het buitenland verblijven vaak langere tijd in Nederland, te weten een maand of enkele maanden. Vooral de grotere steden met veel internationale bedrijven of kennisinstellingen zijn in trek bij internationale werknemers en studenten. Landelijk is te zien dat Nederland aantrekkelijk is en blijft voor internationals – van alle inwoners in Nederland op 1 januari 2023 is 16% niet in Nederland geboren.9 Dergelijke veranderingen op het gebied van economie, maatschappij en onderwijs leidden tot veranderende behoeften aan tijdelijk verblijf. Dit is terug te zien in de groeiende populariteit van short stay in Nederland.

Accommodatiestrategie gemeente Amstelveen De afgelopen jaren zijn er veel nieuwe verblijfsaccommodaties in Amstelveen in ontwikkeling genomen of al bijgekomen. De gemeente Amstelveen voert sinds juli 2019 een accommodatiestrategie om enerzijds te profiteren van de economische impact van nieuwe verblijfsaccommodaties (waaronder hotels, short stay voorzieningen en campings worden verstaan) en anderzijds de negatieve gevolgen van nieuwe accommodaties te beperken. Als short stay-voorziening definieert de gemeente Amstelveen in de huidige accommodatiestrategie de aparte bestemmingscategorie ‘Horeca 6’, waarin short stay een plek krijgt: “verblijf op de campus Uilenstede/Kronenburg in daarvoor bestemde gebouwen voor een periode van tenminste een week en maximaal 6 maanden”. Voor nieuwe initiatieven of de uitbreiding van bestaande accommodaties wordt getoetst op de toegevoegde waarde voor Amstelveen aan de hand van toetsingscriteria.In de accommodatiestrategie (en de gebiedsvisie) worden in Kronenburg-Uilenstede vooral kansen gezien voor short stay gericht op kenniswerkers, studenten of de zakelijke markt.

Conclusie Short stay is een overkoepelende term voor diverse tijdelijke verblijfsvormen, waarbij het gaat om een specifiek, verkort verblijf. Doordat geen landelijke afbakening bestaat waarin is vastgesteld wat short stay precies inhoudt bestaat, hanteren gemeenten doorgaans hun eigen definities. Vaak is in deze definities wel sprake van een bepaalde doelgroep en verblijfsduur. De meeste gemeenten die specifiek beleid voor short stay hebben opgesteld hanteren een vaste verblijfsduur, binnen dit kader is het vaak te lang om te verblijven in een logiesaccommodatie maar ook te kort voor een huurwoning. Door de internationaliseringstrend is er in Nederland in toenemende mate behoefte aan short stay voorzieningen. Decisio ziet dat het aanbod aan short stay sterk is gegroeid, met name in de grotere steden.

7

Decisio, 2024 Kences, 2024 9 CBS, 2023 8

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

15/67

Deze steden zijn in trek bij internationale studenten en werknemers door het grote aanbod aan internationale bedrijven en kennisinstellingen. Door het gebrek aan geschikte short stay voorzieningen komen gebruikers nu vaak terecht in minder goede en soms illegale oplossingen. Het realiseren van short stay biedt gebruikers van tijdelijke verblijfsruimtes een kwalitatief en aantrekkelijk alternatief. Het beleid van de gemeente Amstelveen biedt ruimte voor duurzame ontwikkeling van short stayvoorzieningen. Zo heeft de gemeente een definitie van een short stay-voorziening opgenomen in de accommodatiestrategie. De woonvisie van de gemeente (2023-2030) gaat niet in op short stay. Ontwikkelingen zullen wel getoetst moeten worden op de toegevoegde waarde voor Amstelveen. Voor Kronenburg ziet de gemeente vooral kansen voor short stay gericht op kenniswerkers, studenten of de zakelijke markt.

3.3

Vraag

Kwantitatieve vraag Zoals eerder aangegeven is de exacte vraag (en dus behoefte) naar short stay in kaart brengen ingewikkeld. We brengen daarom van de drie belangrijkste doelgroepen de totale potentiële vraag naar short stay in Amstelveen en Amsterdam in Tabel 3 in beeld. Het gaat hierbij om de kwantitatieve vraag in deze doelgroepen, waarbij gebruik is gemaakt van de meest actuele beschikbare cijfers. Hierna volgt per doelgroep een toelichting op de cijfers. Vraag

Omvang huidige regionale vraag

Ontwikkeling

Expats / internationale kenniswerkers

circa 99.000

++

(internationale) studenten

circa 26.500

0/+

Binnenlandse werknemers

circa 23.300

0/+

Totale omvang doelgroepen

circa 148.800

+

Tabel 3. Ontwikkeling van de omvang van doelgroepen in Amstelveen en Amsterdam Bron. Sweco, o.b.v. hieronder toegelichte cijfers

Expats / internationale kenniswerkers Expats en/of internationale kenniswerkers zijn mensen die tijdelijk werkzaam in Nederland. Vaak zijn het hoogopgeleide professionals of academici afkomstig uit het buitenland die vanwege hun specialistische kennis in een bepaald vakgebied naar Nederland worden gehaald. Deze internationale kenniswerkers maken voor hun tijdelijke (of vaste) opdracht veelal gebruik van short stay voorzieningen. Bij permanent werknemerschap dient de short stay vaak ter overbrugging in de zoektocht naar een vaste woonplaats. Een gemeubileerde en tijdelijke woning, van alle gemakken voorzien en nabij de werkplek is voor deze groep van grote meerwaarde. De omvang en de ontwikkeling van het aantal expats wordt pas sinds enkele jaren op onregelmatige basis in beeld gebracht.

10 11

•

In 2022 waren er 8.280 internationale kenniswerkers woonachtig in de gemeente Amstelveen en 68.970 in de gemeente Amsterdam. Daarmee zijn ze de belangrijkste woongemeenten voor internationale kenniswerkers in de MRA. In de hele Metropoolregio Amsterdam woonden er in 2022 in totaal 108.460 internationale kenniswerkers. 10

•

In de periode 2010-2022 nam het aantal internationale kenniswerkers in de MRA per jaar toe met 8,7%. Wanneer deze groei zich heeft doorgezet komt het aantal internationale kenniswerkers in 2025 in Amsterdam en Amstelveen uit op circa 99.000. Dit is waarschijnlijk een conservatieve inschatting aangezien de stijging sinds 2021 het sterkst heeft ontwikkeld.

•

Ten opzichte van 2010 nam het aantal kenniswerkers met ruim 4.000 toe in de gemeente Amstelveen. Dit is meer dan een verdubbeling. Vergeleken met meerdere referentie gemeenten is dit een vrij normale ontwikkeling, overal is het aantal expats toegenomen en in de meeste vergelijkbare gemeenten is het aantal ook minstens verdubbeld. Ook de verblijfsduur is in de gemeente Amstelveen vergelijkbaar met de referentiegemeenten, in 2022 woonde 43% er meer dan 5 jaar, 22% 3 tot 5 jaar, en 8% korter dan 1 jaar. 11

Decisio, 2024 Decisio, 2024

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

16/67

(Indiase) expats in Amstelveen Amstelveen is door de ligging tussen Amsterdam en Schiphol, de vestiging van buitenlandse bedrijven en internationale scholen populair bij expats. Een vierde van de 95.000 inwoners heeft een niet-Nederlands paspoort. Amstelveen is met name populair onder Japanners, Indiërs, Chinezen, Turken en Russen. Het aantal expats neemt nog steeds ieder jaar toe. Deze trend hieronder weergegeven in de ontwikkeling van de Nederlandse en niet-Nederlandse bevolking in Amstelveen tussen 1945 en 2025. De trend is weergegeven in drie tijdsperioden: 1945 t/m 1995 per 10 jaar, 1995 t/m 2020 per 5 jaar, 2020 t/m 2025 per 1 jaar.

Bron: gemeente Amstelveen, 2025 Uitgesplist naar de herkomst van internationale kenniswerkers, is met name de groep kenniswerkers uit India in Amstelveen noemenswaardig. De groep was al de grootste etnische bevolkingsgroep in Amstelveen in 2010, maar is in 2022 goed voor 33% van de internationale kenniswerkers. In vergelijking met de referentiegemeenten kende Amstelveen dan ook een relatief hoog aandeel Indiase kenniswerkers. Het aandeel Japanners is de afgelopen jaren gekrompen maar nog steeds met 8% de een na grootste groep.

Bron: Decisio, 2024

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

17/67

(Internationale) studenten De doelgroep (internationale) studenten bestaat uit studenten uit Nederland en het buitenland die ingeschreven staan aan een Amsterdamse onderwijsinstelling. Kortom, het zijn mensen die in Amsterdam een opleiding volgen aan een MBO-, HBO of WO-onderwijsinstelling, daar werken aan een promotieonderzoek of bijvoorbeeld coschappen lopen bij het VU/mc. Vooral de internationale studenten met een verkort programma of op uitwisseling maken in de regel gebruik van short stay tot 6 maanden. Nederlandse studenten zijn normaal gesproken niet de primaire doelgroep voor short stay omdat alleen tijdelijke bewoning mogelijk is tegen een relatief veel hogere huurprijs. Echter, vanwege de grote druk op de woningmarkt en het stevige tekort aan studentenhuisvesting in Nederland en specifiek de regio Amsterdam, zijn beide nationale en internationale studenten als doelgroep meegenomen. Deze doelgroep is verder relatief gelijksoortig: het zijn overwegend jonge mensen (16 t/m 30 jaar) die als individu een woonruimte zoeken en vaak een lager woonbudget hebben. •

In 2022 waren er 1.030 internationale studenten woonachtig in de gemeente Amstelveen en 15.515 in de gemeente Amsterdam. Daarmee zijn ze, samen met de gemeente Diemen, de belangrijkste woongemeenten voor internationale studenten in de MRA. In de hele Metropoolregio Amsterdam woonden er in 2022 in totaal 20.385 internationale studenten. 12

•

In de periode 2010-2022 nam het aantal internationale studenten in de MRA per jaar toe met 6,7%. Wanneer deze groei zich heeft doorgezet komt het aantal internationale studenten in 2025 in Amsterdam en Amstelveen uit op circa 20.000. Dit is een realistische inschatting omdat er kleine daling in de cijfers sinds 2021 door corona is meegenomen in de cijfers.

•

Nederlandse studenten zijn normaal gesproken niet de primaire doelgroep voor short stay. Er is echter een groot woningtekort: circa 3.600 van de studenten die in Amsterdam studeren vonden geen beschikbare woningen maar gaven aan wel op kamers te willen wonen. De verwachting is dat dit tekort zal toenemen tot 8.900 tot 11.700 in 2031-2032.13 Bij een gelijkmatige groei over de jaren betekent dit dat circa 6.113 studenten in Amsterdam geen beschikbare woning kan vinden maar wel graag op kamers zou willen. De totale doelgroep komt daarmee op 26.498 internationale en Nederlandse studenten.

Binnenlandse werknemers De doelgroep binnenlandse werknemers bestaat uit Nederlandse werknemers die op grote afstand (100km+) van Amstelveen wonen, en vanwege hun praktische of specialistische vakkennis tijdelijk of permanent in de buurt van Amstelveen werkzaam zijn. Deze groep werkt bijvoorbeeld op projectbasis of heeft onlangs een baan in de regio gevonden en varieert van academici, zzp’ers, detacheringen, (tijdelijke) werknemers. Ook mensen die voor een nieuwe baan dichterbij Amsterdam/Schiphol willen verblijven behoren tot deze groep. Als men voor een bepaalde periode in de omgeving van Amsterdam werkt maar elders in het land woont, biedt het vanwege de excessieve woon-werkafstand veel rust om tijdelijk rond Amsterdam te verblijven. Short stay voorzieningen bieden een uitkomst om voor langere tijd aaneengesloten in Amstelveen te verblijven. In het geval van medisch personeel is het wonen op korte afstand van het ziekenhuis vaak zelfs een vereiste. Mensen die een nieuwe baan in de omgeving hebben gevonden, kunnen ook short stay gebruiken als uitvalsbasis om te zoeken naar een reguliere woning. •

Eind 2023 waren 1.700 personen in de gemeente Amstelveen en 21.600 personen in de gemeente Amsterdam werkzaam die wonen op meer dan 100km afstand binnen Nederland. 14 De grote afstand tussen woonplaats en werkplaats leidt voor deze 23.300 binnenlandse kenniswerkers onvermijdelijk tot zeer lange reistijden waardoor het aantrekkelijker is tijdelijk verblijf te huren in een short stay-voorziening.

Kwalitatieve vraag De verschillende doelgroepen hebben hun eigen specifieke wensen ten opzichte van het verblijf en de voorzieningen. In kwalitatieve zin lijken de woonwensen van internationale kenniswerkers en binnenlandse werknemers het meest op elkaar. Beide groepen hebben relatief veel te besteden aan woonlasten en stellen daarmee over het algemeen hogere eisen aan een woonruimte. Het is geen verrassing dat deze groepen juist hoofdzakelijk door commerciële aanbieders wordt bediend. De (Internationale) studentenpopulatie verschilt sterker met de werkende populatie doordat hun behoefte voor short stay niet voortkomt uit werk. 12

Decisio, 2024 Kences, 2024 14 CBS, 2025 13

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

18/67

Studenten hebben hierdoor minder te besteden en zijn daarom minder veeleisend over de woonruimte of locatie. Deze groep worden in sterkere mate bediend door sociale aanbieders. Verblijfswensen en gewenste voorzieningen Expats / internationale kenniswerkers

De woonwensen van expats zijn door de diversiteit binnen de groep, niet helemaal te generaliseren. Zo verschilt de woonbehoefte van een alleenstaande consultant met die van een hoogleraar die met partner of zelfs gezin in Nederland komt wonen. Binnen het short stay aanbod voor internationale kenniswerkers is dus ook behoefte aan voldoende diversiteit. Enkele algemene voorkeuren die echter vaak voorkomen zijn: • •

• •

Binnenlandse werknemers

De woonwensen van binnenlandse werknemers voor short stay sluiten over het algemeen goed aan bij die van de internationale kenniswerkers. Bij beide groepen is werk het belangrijkste motief om tijdelijk ergens anders te verblijven, hebben hierdoor meer te besteden en kunnen daardoor hogere eisen stellen aan de woonruimte. Wel zijn in vergelijking met expats de aanvullende services minder belangrijk en zijn ze niet gericht op internationale trekkers en voorzieningen. • • • •

(Internationale) studenten

Een gemeubileerde woning van grofweg 25 – 60 m² die van alle gemakken en diensten is voorzien (schoonmaakservice, linnenwissel, sportschool, werkruimte, ophalen van vliegveld etc.). Eigen badkamer en keuken zijn essentieel, en met het liefst ook een balkon of tuin. Bovendien zijn voorzieningen als een co-working space, entertainment en gemeenschappelijke ruimten om ontmoeting te faciliteren van toegevoegde waarde. Ook ligging in de nabijheid van het stadscentrum en de werkgever is enorm belangrijk (Zuidas, VU, VU/mc, UvA, Schiphol), inclusief de bereikbaarheid (per auto en/of ov). Expats kiezen doorgaans ook sneller voor een locatie waar al internationals verblijven. Hierbij speelt naast het sociale ook aanwezige voorzieningen (restaurants, supermarkt, groen en OV) voor internationals een rol.

Een gemeubileerde woning van circa 20 – 40 m² is meestal voldoende aangezien binnenlandse werknemers hun partner of familie niet meenemen. Vaak heeft de woonruimte gedeelde voorzieningen, al dan niet om andere mensen te kunnen ontmoeten. Denk hierbij aan werkplekken, horeca waar men kan werken, entertainment of sport. Qua locatie is vooral nabijheid tot de werkgever belangrijk (Zuidas, VU, VU/mc, UvA, Schiphol), hoewel een levendige omgeving en nabijheid horeca ook op prijs wordt gesteld. Een goede bereikbaarheid en/of openbaar vervoersverbinding richting het centrum is naast nabijheid van dagelijkse voorzieningen zoals een supermarkt ook van belang.

De woonwensen voor internationale en binnenlandse studenten liggen over het algemeen dicht bij elkaar doordat studie het belangrijkste motief is, ze relatief jong zijn, ze weinig te besteden hebben en als individu op zoek zijn naar een woonruimte. Bovendien zijn ze door het grote tekort aan studentenhuisvesting niet kieskeurig. Toch zijn er binnen deze groep enkele verschillen: •

•

•

Binnenlandse studenten hebben over het algemeen een voorkeur voor éénkamerwoonruimten van minstens 20 m² op de eerste of tweede voorkeurslocatie (bv. aan de rand van het centrum of op de campus). Primair gaat bij binnenlandse studenten niet de voorkeur uit naar short stay (vanwege de tijdelijke bewoning tegen de relatief hoge huurprijs), echter kan het grote tekort aan studentenhuisvestiging in de regio Amsterdam een belangrijke drijfveer zijn om hiervan gebruik te maken. Voor internationale studenten is het belangrijk dat kamers beschikbaar zijn op de dag van aankomst. De kamers zijn meestal gestoffeerd of zelfs volledig ingericht. In dit soort kamers is volledig zelfstandig verblijf mogelijk waarbij in het complex gemeenschappelijke voorzieningen voor handen zijn, zoals een gemeenschappelijke keuken of fitnessruimte. Van deze doelgroep maakt vooral de student met een verkort programma gebruik van short stay. Verder kiezen internationale studenten vanwege de gunstige prijs-kwaliteitsverhouding eerder kamers met gedeelde voorzieningen in (of aan de rand van) het centrum of op de campus dan de binnenlandse student. De locatie is daarmee vaak boven geschikt aan het type woonruimte en de oppervlakte van de woning.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

19/67

•

Voor internationale studenten, ongeacht short stay, is de zoektocht bijzonder lastig: deels omdat Nederlandse studenten of verhuurders ze preventief afwijzen, deels omdat ze op afstand geen bezichtiging kunnen doen of omdat de verhuurder de student fysiek wil ontmoeten, en deels omdat simpelweg te weinig plek is.

Tabel 4. Kwalitatieve ontwikkeling vraag naar short stay Bron. Sweco, o.b.v. diverse onderzoeken naar woonvoorkeuren voor short stay doelgroepen15

3.4

Aanbod

Het aanbod aan short stay in de gemeenten Amsterdam en Amstelveen bestaat minstens uit een voorraad van 4.021 verblijfseenheden. Het valt op dat deze eenheden voornamelijk worden aangeboden door commerciële aanbieders en bestaan uit serviced apartments met een hoog luxe en serviceniveau, in de nabijheid van het (zakelijke) centrum van Amsterdam. Dit aanbod is daarmee vooral gericht op internationale kenniswerkers, en in veel mindere mate op studenten gezien de prijsklasse. Naam

Verblijfseenheden

Adagio Amstelveen

151

Amsterdam Centre Harbour Apartments

3

Amsterdam ID Aparthotel

127

Amsterdam Stay

450

Bob W Oosterpark

22

Bob W Noord

126

Cityden Zuidas, Amstelveen

123

Corporate Housing Factory New Amsterdam

87

Damrak Short stay Amsterdam

7

Element Amsterdam

160

Eric Vökel Amsterdam Suites

28

Hotel Jansen Bajeskwartier

42

Hotel Jansen Schinkel

166

Hotel2Stay Amsterdam

157

Htel Buitenveldert

45

Htel Serviced Apartments

251

Marriott Residence Inn Amsterdam Houthavens

60

Premier Suites Amsterdam

115

The July – Boat & Co

82

The Student Hotel Amsterdam City

574

The Student Hotel Amsterdam West

709

TWENTY EIGHT Amsterdam

56

Wittenberg by Cove

115

Yays Amsterdam Docklands

85

Yays Amsterdam East by Numa

15

15

O.a.: Kences (2024), Weber et al. (2024), Decisio (2023), Tijdschrift voor HRM 1 (2022), RIGO (2019), Ministerie van BZK (2019) Aan de slag met Flexwonen, Bontje et al. (2017), Bart Sleutjes (2015) – Woonvoorkeuren van kennismigranten, Planbureau voor de Leefomgeving (2014) – Buitenlandse kenniswerkers in Nederland: waar werken en wonen ze en waarom?

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Behoeftenonderzoek stedeljijke functies Amstelveen Kronenburg Projectnummer 51030767 17 juli 2025

20/67

Yays Amsterdam Maritime by Numa

43

Yays Amsterdam North by Numa

11

Yays Amsterdam Oosterpark

11

Yays Amsterdam Prince Island by Numa

27

Yays Amsterdam Salthouse Canal by Numa

31

Yays Amsterdam The Crane by Numa

1

Yays Amsterdam Vondelpark by Numa

5

ZOKU Amsterdam

133

Totaal

4.021

Tabel 5. Bestaand aanbod short stay Amstelveen en Amsterdam Bron: Sweco op basis van eigen inventarisatie