01 Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

29

Resultaat kwantitatieve analyse / Balans vraag en aanbod c.q. balans prognose en plancapaciteit In de Monitor Woningbouw wordt genoemd dat als vuistregel elke regio minimaal voldoende harde plancapaciteit moet hebben om de behoefte van 3 tot 5 jaar op te vangen. Amstelland­Meerlanden heeft een harde plancapaciteit van 9.200 en een woningbehoefte tot 2025 van 12.900. Voor de middellange termijn is er een concrete regionale woningbehoefte. Tevens groeit de woningbehoefte na 2025 verder door tot 2030 én 2040, namelijk naar respectievelijk 20.900 en 31.000. Op de korte tot middellange termijn zijn nieuwe harde plannen en concrete woningbouwplannen, zoals het onderhavige plan, nodig. Bestaande harde plannen worden vaak niet daadwerkelijk volledig gerealiseerd, vaak door over­programmering in bestemmingsplannen. Nieuwe concrete woningbouwplannen zoals het onderhavige project en bestemmingsplan Startbaan 16 zijn nodig om in de actuele woningbehoefte te voorzien. In de Monitor Woningbouw 2019 wordt tevens de 'inhaalvraag' aangehaald. Gezien de huidige druk op de woningmarkt is het wenselijk dat er in de komende jaren meer wordt gebouwd dan de verwachte groei van de woningbehoefte. Deze inhaalvraag geeft een grotere woningbouwopgave voor de korte termijn om de krapte op de woningmarkt terug te dringen.

Het onderhavige project en bestemmingsplan Startbaan 16 heeft betrekking op een woningbouwplan dat direct na inwerkingtreding van het plan tot uitvoering wordt gebracht, en daarmee bijdraagt aan het verminderen van de krapte op de woningmarkt. Kwalitatieve woningbehoefte Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient een plan te voorzien in een behoefte. Hiermee wordt impliciet bedoeld, zoals ook in het RAP, dat er ook een kwalitatieve aansluiting van de voorgenomen woningen dient te zijn ten aanzien van de woningbehoefte. De kwalitatieve woningbehoefte heeft betrekking op kenmerken als woonmilieu, woningtype en betaalbaarheid. De prognoses geven echter geen duidelijke opgave in kwantitatieve zin ten aanzien van de diverse woningcategorieën. Het gaat voornamelijk om het voorkomen van overaanbod in bepaalde segmenten op de woningmarkt. Door de grote woningbehoefte is er tekort aan zowel grondgebonden woningen als appartementen, in diverse segmenten, in de marktregio Amsterdam. Dit hangt sterk samen met het relatief grote kwantitatieve woningtekort op dit moment en de verwachting voor de toekomst. Bij een grote totale vraagdruk is er weinig risico dat projecten tot kwalitatief overschot leiden. De kwalitatieve woningbehoefte ligt in de komende jaren voornamelijk bij middeldure (huur)woningen. Middeldure (huur)woningen moeten vooral gezocht worden in appartementen.

Het onderhavige plan Startbaan 16 voorziet voor een groot deel in de behoefte aan middeldure huurwoningen, aangezien circa 65% van de appartementen onder het middeldure huursegment vallen. Daarnaast voorziet het onderhavige plan (project Olympiade) in middeldure/betaalbare koopwoningen. In Amstelveen is een tekort aan middeldure (huur)woningen, en is sprake van scheefwonen. De doorstroming naar middeldure en duurdere (huur)woningen moet worden gestimuleerd. Daarom zal het onderhavige plan waarschijnlijk niet tot een overaanbod aan appartementen leiden. Verder is van belang dat in een krappe woningmarkt de vraag naar woningen in sommige woonmilieus niet volledig kan worden bediend en men zich zal vestigen in een 'tweede keus' woonmilieu of men blijft wonen in een 'te goedkope' woning. Zo is het bijvoorbeeld niet mogelijk om hoofdzakelijk grondgebonden woningen te realiseren, vanwege zowel ruimtegebrek als de prijs. Daarnaast wil de gemeente scheefwonen tegengaan door in het middeldure en dure segment meer woningen toe te voegen en ook betaalbare koopwoningen aan te bieden.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

30

Bouwen binnen bestaand stedelijk gebied De locatie Startbaan 16 is gelegen binnen 'Bestaand Stedelijk Gebied'. Er is sprake van transformatie van een ongebruikt terrein en een leegstaand kantoorgebouw. Met de realisatie van woningen centraal in Amstelveen zal er dus sprake zijn van een transformatie in bestaand stedelijk gebied, namelijk de transformatie van een kantoorlocatie. Dit sluit aan bij de gedachte van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' dat binnen stedelijk gebied desgewenst gezocht wordt naar een andere bestemming van een gebied (en naar herstructurering van bestaande terreinen). Het onderhavige plan sluit aan op het locatie­aspect van de ladder voor duurzame verstedelijking (zijnde trede 2). Conclusie Het woningbouwplan Startbaan 16 (project Olympiade), en daarmee het onderhavige bestemmingsplan Startbaan 16, voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking en aan artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). 6.2.4 Luchthavenindelingbesluit Schiphol De kaders van het Luchthavenindelingbesluit (LIB) Schiphol vormen geen belemmering voor het onderhavige plan. Dit staat toegelicht in paragraaf 7.12.

6.3 Provinciaal beleid 6.3.1 Omgevingsvisie NH2050 De "Omgevingsvisie NH2050 ­ Balans tussen economische groei en leefbaarheid" is op 19 november 2018 door Provinciale Staten van Noord­Holland vastgesteld. De Omgevingsvisie NH2050 betreft een structuurvisie op grond van de Wet ruimtelijke ordening. In de omgevingsvisie heeft de provincie haar ruimtelijke toekomstvisie vastgelegd en heeft zij tevens aangegeven hoe zij deze visie denkt te zullen realiseren. Het uitgangspunt van de omgevingsvisie is dat Noord­Holland een relatief hoog welvaarts­ en welzijnsniveau heeft. Om deze ook voor de toekomst vast te kunnen houden, richt de provincie zich op een goede balans tussen economische groei en leefbaarheid. Zodanig dat bij veranderingen in het gebruik van de fysieke leefomgeving de doelen voor een gezonde en veilige leefomgeving overeind blijven. In de omgevingsvisie worden ambities genoemd op het gebied van de leefomgeving, het gebruik van de leefomgeving en de energietransitie. De ambities ten aanzien van de leefomgeving luiden als volgt. Een klimaatbestendig en waterrobuust Noord­Holland. In het kader van gezondheid en veiligheid, het behouden en waar mogelijk verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Het vergroten van de biodiversiteit van Noord­Holland. Voor het gebruik van de leefomgeving gelden de volgende ambities.

Een duurzame economie met innovatie als belangrijke motor, daardoor is er ruimte voor ontwikkeling van circulaire economie, duurzame landbouw, energietransitie en experimenten.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

31

Verder wil de provincie vraag en aanbod van woon­ en werklocaties beter afstemmen (kwantitatief en kwalitatief). Daarbij moet woningbouw, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends, vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden worden gepland. Duurzaamheid van de totale woningvoorraad is het uitgangspunt. De derde ambitie binnen deze categorie is het effectief, veilig en efficiënt kunnen verplaatsen van inwoners, bedrijven en producten van Noord­Holland, waarbij negatieve gevolgen van de mobiliteit op klimaat, gezondheid, natuur en landschap steeds nadrukkelijk worden meegewogen. Als laatste geldt het behouden en versterken van de unieke kwaliteiten van de diverse landschappen en de cultuurhistorie. Voor energietransitie is de overkoepelende ambitie dat Noord­Holland in 2050 volledig klimaatneutraal is en gebaseerd op hernieuwbare energie. Daarom is er ruimte voor de noodzakelijke energietransitie en daarvoor benodigde infrastructuur. Dit alles rekening houdende met de ambities voor verstedelijking en landschap. Relevantie onderhavige plan Per project wordt door de gemeente Amstelveen bekeken hoe bij de ambities van de provincie kan worden aangesloten. Bij de veranderingen in de fysieke leefomgeving door het onderhavige project zal er sprake zijn van een aantrekkelijke, gezonde en veilige leefomgeving.

Er zal een leegstaand verouderd pand en ongebruikt (parkeer)terrein verdwijnen. De nieuwbouw en bijbehorende nieuwe inrichting van het perceel zorgt voor verbeteringen in de fysieke leefomgeving. De nieuwe woningen zullen voldoen aan de nu geldende eisen ten aanzien van energie. De woningen zullen geen gasaansluiting kennen. Daarnaast wordt een warmtekoude­opslag (wko) voorziening gerealiseerd en worden op de daken PV­panelen geplaatst. Het onderhavige project is niet of nauwelijks te beschouwen als nieuwe verstedelijking. Aangezien er sprake is van een transformatie van een bestaand bebouwd gebied en verhard terrein, en van inbreiding, hoeft er geen stedelijke uitbreiding plaats te vinden. Dit komt het behoud van landschap ten goede. De stedelijke inbreiding, met hoogbouw, is nodig om te kunnen voldoen aan de woningbehoefte. 6.3.2 Omgevingsverordening NH2020 Op 22 oktober 2020 hebben de Provinciale Staten van Noord­Holland de Omgevingsverordening NH2020 vastgesteld. In de Omgevingsverordening NH2020 zijn de eerste stappen gezet om in de geest van de komende Omgevingswet naar nieuwe regels te streven die zien op het 'hoe': 'hoe kom je tot een goede fysieke leefomgeving'. De belangrijkste onderwerpen uit de Omgevingsvisie (NH2050) worden verankerd in de nieuwe Omgevingsverordening Noord­Holland.

Deze Omgevingsverordening vervangt alle bestaande verordeningen die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving zoals de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV), de Provinciale Milieuverordening, de Waterverordeningen en de Wegenverordening. Een (groot) aantal van de regels van de PRV zijn ook in de Omgevingsverordening NH2020 terecht gekomen. In de Omgevingsverordening staan onder meer de regels van de provincie Noord­Holland met betrekking tot ruimtelijke ontwikkeling en plannen. Tevens heeft de provincie in de Omgevingsverordening in het belang van een goede ruimtelijke ordening algemene regels vastgesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen en ruimtelijke onderbouwingen, over onderwerpen waar een provinciaal belang mee is gemoeid. Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

32

Daarnaast zijn in de Omgevingsverordening regels vastgelegd die voortvloeien uit het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). De Omgevingsverordening geeft verder de kaders aan die de provincie stelt om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. Ten aanzien van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is het artikel 6.3 'Nieuwe stedelijke ontwikkeling' van de Omgevingsverordening van belang. Daarin staat het volgende: Artikel 6.3 Nieuwe stedelijke ontwikkeling: 1. Een ruimtelijk plan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als deze ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. 2. Gedeputeerde staten stellen nadere regels aan de afspraken bedoeld in het eerste lid. Relevantie onderhavige plan De Omgevingsverordening NH2020 geeft geen belemmeringen voor het onderhavige plan. Het onderhavige plan(gebied) bevindt zich niet in een gebied/zone van de Omgevingsverordening dat beperkingen oplegt voor de ontwikkeling van het plangebied tot een woonlocatie. Met het onderhavige plan en project worden woningen toegevoegd aan het bestaand stedelijk gebied.

Het onderhavige plan voldoet aan het bepaalde in artikel 6.3 van de Omgevingsverordening, omdat er met het "Regionaal Actieprogramma Wonen 2016 t/m 2020 Amstelland­Meerlanden, Amsterdam, Zaanstreek­Waterland" afspraken zijn gemaakt over de verdeling van woningbouw in de regio.

6.4 Gemeentelijk beleid 6.4.1 Structuurvisie Amstelveen 2025+ De gemeenteraad van Amstelveen heeft op 21 september 2011 de structuurvisie 'Amstelveen 2025+' vastgesteld. Dit is op de eerste plaats een ruimtelijke visie, maar het ondersteunt ook maatschappelijke ontwikkelingen binnen de gemeente. Het biedt daarmee helderheid aan inwoners, ondernemers, instellingen en andere overheden over de gewenste ontwikkelingsrichting van de gemeente Amstelveen en de prioriteiten die het bestuur hierbij stelt. De wettelijk verplichte structuurvisie vormt de grondslag voor bindende bestemmingsplannen en exploitatieplannen. Versterken bestaande kwaliteiten en grijpen van nieuwe kansen Amstelveen wil haar bestaande kwaliteiten behouden en deze kwaliteiten waar mogelijk versterken. Deze kwaliteiten zijn een uitstekend woonklimaat, een ondernemend werkklimaat en een meer dan gemiddelde bereikbaarheid. Daarnaast wil Amstelveen nieuwe kansen die zich voordoen grijpen. Bijvoorbeeld door middel van een toekomstvaste openbaarvervoerverbinding tussen Amsterdam en Amstelveen door de vernieuwing van de Amstelveenlijn. Of de ontwikkeling van een knooppunt van hoogwaardig vervoer bij het Stadshart, waardoor het Stadshart een impuls krijgt. Andere thema's waar de gemeente Amstelveen kansen ziet, zijn: <0000> Behoud van waardevol landschap door middel van zorgvuldig afgewogen ontwikkeling.

<0000> Creëren van een toekomstvast openbaar vervoer. Een goed lokaal netwerk is hiervoor een noodzakelijke voorwaarde. <0000> Stimuleren van hoogwaardig wonen. Dit zorgt voor een betere doorstroming op de woningmarkt, energiezuiniger wonen en meer particulier opdrachtgeverschap. Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

33

<0000> <0000> <0000>

Stimuleren van het nieuwe werken door betere benutting van bestaande bedrijventerreinen en kantoren. Vergroten aantrekkelijkheid voorzieningen door onder andere versterking van het Stadshart, concentratie van wijkwinkelcentra en de beschikbaarheid van excellent onderwijs voor iedereen. Duurzamer benutten van ruimte door middel van slim en zuinig ruimtegebruik binnen een ruimtelijk kwaliteitskader.

Landschap Natuurwaarden en recreatiemogelijkheden zijn belangrijke elementen voor de metropoolregio Amsterdam, voor de inwoners van Amstelveen, maar ook als vestigingsfactor voor bedrijven. Behoud en versterking van deze waarden vergt dus grote zorgvuldigheid. Een belangrijk vraagstuk met betrekking tot het landschap is, dat een economisch dynamische metropoolregio een verstedelijkingsdruk voor het aanpalende landelijke gebied betekent, zo ook in de gemeente Amstelveen. Wonen - Diversiteit en Doorstroming Voor woningzoekenden wordt de kwaliteit van de woonomgeving steeds belangrijker in hun woningkeuze. Een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte met aansprekende architectuur zijn belangrijke ingrediënten voor aantrekkelijke woonmilieus. Van belang is dan ook op zoek te gaan naar de mogelijkheden om de kwaliteit van woonmilieus in Amstelveen te verhogen en verder te differentiëren. Een woonmilieu is een aanduiding voor een verzameling aan kenmerken die woongebieden binnen dat woonmilieu gemeenschappelijk hebben. Uitgangspunt voor de verdere differentiatie in woonmilieus is dat de belangrijke onderscheidende kwaliteiten van Amstelveen behouden blijven. Belangrijkste kwaliteit is dat Amstelveen een rustig, groen en relatief veilig woonmilieu biedt ten opzichte van de aangrenzende gemeente Amsterdam.

Versterking van de diversiteit aan woonmilieus kan het beste plaatsvinden op die locaties waar nieuwbouw gaat plaatsvinden of in die gebieden waar functiewijzigingen gaan plaatsvinden, dan wel waar de woningvoorraad woon­ of bouwtechnisch is verouderd. Het uitgangspunt is dat de woningmarkt in Amstelveen in beweging gebracht moet worden. Dit wordt bereikt door de doorstroming te bevorderen door nieuwe kwalitatief hoogwaardige woningen toe te voegen, zowel in centrumstedelijke, landelijke als suburbane woonmilieus. Centrumstedelijke woonmilieus kunnen ontwikkeld worden rond verkeersassen zoals de Beneluxbaan. Voor verschillende doelgroepen kunnen potentiële ontwikkelingslocaties in de Beneluxbaanzone een aantrekkelijk gemengd woon/werkmilieu vormen. Grote kantorenvoorraad, hoge leegstand, en leegstand van kantoren terugdringen Amstelveen heeft een grote kantorenvoorraad met een relatief hoge leegstand. Een aantal grote kantoren is/was gevestigd langs de Startbaan. De positie van de Amstelveense kantorenmarkt is sterk afhankelijk van de ligging ten opzichte van de Zuidas en Schiphol. Deze positie wil Amstelveen graag behouden. Amstelveen ambieert een sterke terugdringing van de leegstand op de kantorenmarkt. Maar omdat kantoorpanden in eigendom zijn van beleggers en investeerders heeft de gemeente weinig directe invloed op de kantorenmarkt.

Amstelveen staat open voor initiatieven van marktpartijen. Relevantie onderhavige plan Het onderhavige plan leidt tot het duurzaam benutten van ruimte. Door de variatie in bouwhoogte wordt aangesloten op het ruimtelijk kwaliteitskader. Met het onderhavige plan en project kan de locatie Startbaan 16 van een nieuwe invulling en functie worden voorzien. In dat kader is het van belang dat de projectbebouwing de hoogte in gaat, waarbij er rekening is gehouden met aansluiting op de naastliggende woonbebouwing.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

34

De appartementengebouwen zijn eveneens van belang in het kader van verstedelijkingsdruk en om uitbreiding van de stad waar mogelijk te voorkomen ten behoeve van het landschap en landelijk gebied. Door de variatie aan appartementen ontstaat een diversiteit in woonmilieu. De onderhavige projectbebouwing kent een aansprekende architectuur en de openbare ruimte in de omgeving is/wordt van hoogwaardige kwaliteit, waardoor er sprake zal zijn een aantrekkelijk woonmilieu. Met het onderhavige plan en project wordt een centrumstedelijk woonmilieu ontwikkeld langs de verkeersas Beneluxbaan. Deze locatie is in combinatie met het woningbouwprogramma tevens geschikt als nieuw suburbaan woonmilieu. Door het creëren van de nieuwe woonmilieus komt de doorstroming weer op gang. De verwachting is dat de kantoorleegstand in Amstelveen, zonder het vervangen van kantoren, onvoldoende zal afnemen. Uitbreiding van het kantoorareaal is ongewenst. Het vervangen van bestaande kantoorruimte en transformeren van kantoorruimte naar andersoortig gebruik, zoals met het onderhavige plan, is een oplossing voor de leegstand. De strook tussen de Beneluxbaan en de Startbaan heeft door de ligging binnen de gemeente en buiten de beperkingen van luchthaven Schiphol (LIB) meer kansen om te transformeren naar woonfuncties dan andere kantorenlocaties.

Het ligt dan ook niet voor de hand om op het te herontwikkelen perceel langs de Startbaan een kantoorfunctie te realiseren. Het bestaande kantoor voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd, en kan niet opnieuw weer in grote mate worden gebruikt. 6.4.2 Nota Parkeernormen Op 3 december 2020 heeft de gemeenteraad de 'Nota Parkeernormen 2021' vastgesteld. Op basis van de parkeernormen in deze nota worden projecten en bouwplannen getoetst ten aanzien van het aantal parkeerplaatsen. Voldoende parkeergelegenheid is een belangrijke voorwaarde voor elke ruimtelijke ontwikkeling. Om ervoor te zorgen dat er voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd voor nieuwe ontwikkelingen wordt in de regels van bestemmingsplannen, zoals het "Paraplubestemmingsplan Schipholparkeren en Parkeernormen", in principe verwezen naar de geldende 'Nota Parkeernormen Amstelveen'. Tevens kunnen in nieuwe bestemmingsplannen specifieke parkeerregels worden opgenomen om een passende hoeveelheid parkeergelegenheid te borgen voor nieuwe ontwikkelingen, waarbij de gemeenteraad de mogelijkheid benut om gemotiveerd af te wijken van de parkeernormen in de 'Nota Parkeernormen'. Hiermee kan elk initiatief waarvoor een aanvraag omgevingsvergunning wordt ingediend, worden getoetst aan de meest actuele parkeernormen. Bij het toepassen van de parkeernorm worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: 1.

Elke initiatiefnemer van (bouw)plannen dient zorg te dragen voor het realiseren van voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein. 2. Een bouwinitiatief of wijziging van functie van een locatie mag geen parkeerproblemen en verkeersveiligheidsproblemen in de openbare ruimte veroorzaken of vergroten. 3. De Nota Parkeernormen is van toepassing op ruimtelijke plannen voor nieuwbouw, verbouw, uitbreiding of wijziging van functie(s) voor zover zij van invloed zijn op het parkeren. 4. Een initiatiefnemer kan een gemotiveerd voorstel indienen om af te wijken van de vastgestelde parkeernorm, onderbouwd door een goed mobiliteits­ en bereikbaarheidsplan en een goed verhaal waarom met minder parkeerplaatsen kan worden volstaan en hoe overlast voorkomen wordt. Burgemeester en wethouders kunnen op basis hiervan gemotiveerd afwijken van de parkeernorm.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

35

Indien voor projecten in het voortraject normen zijn vastgesteld in het programma van eisen van deze projecten wordt aan deze normen vastgehouden. Op het moment van voorbereiding/terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan was de 'Nota Parkeernormen 2016' het gemeentelijke parkeerbeleid. Relevantie onderhavige plan De parkeernormen in het parkeerbeleid zijn, als bij ieder bouwplan, in principe van toepassing op het onderhavige project Olympiade (Startbaan 16). Er wordt in het onderhavige plan echter afgeweken van de parkeernormen in de 'Nota Parkeernormen 2021' alsook ten dele van de parkeernormen in de voorgaande 'Nota Parkeernormen 2016'. In het onderhavige plan is ten aanzien van de middeldure huurwoningen een afwijkende parkeernorm ten opzichte van de 'Nota Parkeernormen' opgenomen, namelijk een parkeernorm van 1,0 parkeerplaats per woning. In dit plan is ten aanzien van de middeldure koopwoningen, de woningen die kleiner zijn dan 70 m2, een afwijkende parkeernorm ten opzichte van de 'Nota Parkeernormen' opgenomen, namelijk een parkeernorm van 1,0 parkeerplaats per woning.

Burgemeester en wethouders kunnen op basis van een gemotiveerd voorstel afwijken van de parkeernorm die normaliter van toepassing is, waarbij voor het onderhavige project deze afwijking wordt voorgelegd aan de gemeenteraad in het kader van de vaststelling van het onderhavige bestemmingsplan Startbaan 16. Middels de parkeernormen in het onderhavige plan zullen de parkeernormen in de 'Nota Parkeernormen 2021' niet van toepassing zijn. Derhalve zit in het onderhavige bestemmingsplan geen koppeling met de 'Nota Parkeernormen Amstelveen'. Voor de middeldure woningen zijn de parkeernormen gebaseerd op het verrichte parkeeronderzoek plan Startbaan 16 (woningbouwproject Olympiade). In het onderhavige plan is voor de duurdere en grotere woningen aangesloten op de parkeernormen opgenomen in de 'Nota Parkeernormen 2016' van Amstelveen. Zo is voor de koopwoningen met een grootte van 70 tot 100 m2 de parkeernorm 1,4 parkeerplaats per woning. Voor koopwoningen groter dan 100 m2 geldt een parkeernorm van 1,7 of 2,0 parkeerplaats per woning. Voor woningen met een huurprijs boven de maximale huurprijs opgenomen in de 'Verordening doelgroepen woningbouw Amstelveen 2018' geldt een parkeernorm van 1,4, 1,7 of 2,0 parkeerplaats per woning. Voor de middeldure huurwoningen, en de middeldure koopwoningen tot 70 m2, geldt in het onderhavige plan een parkeernorm van 1,0 parkeerplaats per woning.

Er kan worden afgeweken van de parkeernormen in het parkeerbeleid in de 'Nota Parkeernormen' van de gemeente Amstelveen, omdat er voldoende parkeerplaatsen voor de betreffende type woningen en doelgroepen worden gerealiseerd en omdat deze parkeerplaatsen op eigen terrein (conform het parkeerbeleid) worden gerealiseerd. Ten aanzien van het parkeren en de onderbouwing van het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt verwezen naar paragraaf 7.3.3. 6.4.3 Woonagenda Amstelveen Op 12 februari 2020 heeft de gemeenteraad de Woonagenda 2020-2023 vastgesteld. Deze nieuwe Woonagenda is niet van toepassing op woningprojecten waarvoor reeds kaders zijn vastgesteld, zoals het project Startbaan 16.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

36

Woonagenda 2015-2018 Op 9 maart 2016 heeft de gemeenteraad de Amstelveense Woonagenda 2015­2018 vastgesteld. De aanleiding hiervoor is dat de gemeente in trek is als woongemeente. Door de beperkingen van natuur, landschap en het Luchthavenindelingsbesluit Schiphol (LIB) kan de gemeente nog maar een beperkt aantal woningen bouwen. Transformatie van bestaande functies naar wonen, en stedelijke vernieuwing van wat oudere wijken, gaan de hoofdmoot van de bouwactiviteit in de gemeente vormen. De Amstelveense woningmarkt is nauw verweven met de woningmarkt in Amsterdam. Het aantal verhuizingen van Amstelveen naar Amsterdam is vergelijkbaar met de verhuizingen in omgekeerde richting. Het zijn vooral jongeren die naar Amsterdam verhuizen en jonge gezinnen die naar Amstelveen verhuizen. In vergelijking met andere gemeenten in de regio heeft Amstelveen een relatief groot aandeel huishoudens van 65 jaar en ouder. Daarnaast heeft Amstelveen het grootste aandeel dure koopwoningen in de regio en vervult het een belangrijke rol voor de huisvesting van expats. Vanwege deze specifieke rol binnen de regio zal de gemeente binnen het woonbeleid het accent leggen op het aantrekken van midden­ en hogere inkomens. Onderkend wordt dat, gezien de kosten die aan transformatie zijn verbonden, dit een uitbreiding van de voorraad zal meebrengen in het middeldure en dure segment, vooral in de huursector.

Amstelveen kent een sociale woningvoorraad die ruim voldoende is voor de doelgroep. Er worden geen nieuwe sociale huurwoningen gebouwd, en de doorstroming moet worden gestimuleerd. De gemeente wil scheefwonen tegengaan door in het middeldure en dure segment meer woningen toe te voegen en in beperkte mate ook betaalbare koopwoningen aan te bieden. Relevantie onderhavige plan Het onderhavige plan past binnen de uitgangspunten van de Woonagenda. Er is sprake van een transformatie, en het plan zorgt voor een uitbreiding van woningen in het middeldure en dure segment in de huur­ en koopsector. Daarbij betreft het merendeel van de woningen middeldure huurwoningen. Het onderhavige plan komt doorstroming ten goede. Woonagenda 2020-2023 Op 12 februari 2020 heeft de gemeenteraad de Woonagenda 2020­2023 vastgesteld. In deze nieuwe Woonagenda staat onder meer het volgende. In de Metropoolregio Amsterdam wordt ingezet op een bouwproductie van 230.000 woningen tot 2040 (huidige prognoses) en ruim 100.000 woningen in de periode 2018 tot 2025. Een bouwproductie met voldoende woningen in alle segmenten, met in het bijzonder voldoende betaalbare woningen voor lagere en middeninkomens, verspreid over de regio. Amstelveen kent een grote woningbouwopgave. Om aan de vraag te voldoen verwachten de gemeente de aankomende jaren ongeveer 10.000 woningen toe te voegen.

De druk binnen alle segmenten is hoog. De Woonagenda 2020­2023 beschrijft de visie en beleidsmaatregelen die worden ingezet om de druk op de Amstelveense woningmarkt te verlichten, zodat Amstelveen een stad voor jong tot oud blijft, van goede kwaliteit, met volop voorzieningen, ruimte, groen en veiligheid. Eén van de speerpunten is om de Amstelveense jongeren en starters meer kansen te bieden op de woningmarkt. Een ander speerpunt is meer (betaalbare) koop­ en huurwoningen voor Amstelveners met behoud van groene leefbare wijken.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

37

Relevantie onderhavige plan De nieuwe Woonagenda 2020­2023 is formeel niet van toepassing op het onderhavige plan, omdat er op 10 juli 2019 door de gemeenteraad een Startnotitie is vastgesteld voor het project Startbaan 16, vóórdat de Woonagenda 2020­2023 is vastgesteld. Wel kan gezegd worden dat het onderhavige woningbouwplan aansluit op de uitgangspunten van de Woonagenda 2020­2023. Het onderhavige plan Startbaan 16 voorziet in veel en vooral woningen voor de middeninkomens, maar het onderhavige project Olympiade kent ook woningen in de hogere segmenten. Ook voor de (samenwonende) jongeren en starters met een hoger inkomen biedt het onderhavige plan met het project Olympiade betaalbare woningen. De realisatie van het merendeel aan middeldure huurwoningen in het totale woningbouwplan, is geborgd in het onderhavige plan door een koppeling met de 'Verordening doelgroepen woningbouw Amstelveen 2018'. Het onderhavige plan voegt zowel koop­ als huurwoningen toe voor de Amstelveners, met veel betaalbare huurwoningen. Het onderhavige plan voegt maar liefst 552 woningen toe aan de Amsteelveense woningvoorraad, maar het groene karakter van de planomgeving en wijk blijft behouden. 6.4.4 Hoogbouwvisie Amstelveen Op 2 oktober 2019 heeft de gemeenteraad de Hoogbouwvisie vastgesteld.

De Hoogbouwvisie geeft allereerst aan wat in Amstelveen als hoogbouw wordt beschouwd, en vervolgens de locaties waar hoogbouw in principe kan worden ontwikkeld. Vanaf 18 meter bouwhoogte is sprake van hoogbouw; dit is gebaseerd op de hoogte van de kruin van bomen in Amstelveen. Daarnaast geeft de Hoogbouwvisie de ontwerpuitgangspunten voor hoogbouw. Op locaties waar hoogbouw kan worden ontwikkeld, gelden de hoogtebeperkingen (ofwel maximale hoogtes) van het Luchthavenindelingbesluit (LIB) Schiphol als maximale bouwhoogte. Relevantie onderhavige plan De Hoogbouwvisie is formeel niet van toepassing op het onderhavige plan, omdat er op 10 juli 2019 door de gemeenteraad een Startnotitie is vastgesteld voor het project Startbaan 16, vóórdat de Hoogbouwvisie is vastgesteld. In het onderhavige plan is sprake van hoogbouw, omdat de maximale bouwhoogte hoger is dan 18 meter (boven maaiveldniveau). Het onderhavige plan bevindt zich op een locatie die in de Hoogbouwvisie als hoogbouwlocatie is aangewezen. Tevens voldoet het plan aan de hoogtebeperkingen van het Luchthavenindelingbesluit (LIB) Schiphol, en daarmee aan de maximale bouwhoogte volgens de Hoogbouwvisie. De ontwerpuitgangspunten voor hoogbouw (anders dan de hoogte) zoals opgenomen in de visie, zijn niet op het onderhavige plan Startbaan 16 en project Olympiade van toepassing.

De planlocatie is stedenbouwkundig geschikt voor hoogbouw. Uit de verrichte onderzoeken op het gebied van bezonning en wind, blijkt dat de locatie ook voor wat betreft de aspecten bezonning/schaduw en windklimaat en ­hinder geschikt is voor de beoogde hoogbouw (zie paragrafen 7.9 en 7.10).

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

38

HOOFDSTUK 7 OMGEVINGSASPECTEN EN -KWALITEIT 7.1 Bodem 7.1.1 Beleidskader en wettelijk kader Het bodembeleid heeft tot doel een balans te vinden tussen bodemgebruik en bescherming van bodemfuncties. Met bescherming wordt bedoeld dat een bodemgebruik duurzaam, veilig en gezond is. Bescherming is niet alleen tegen verontreiniging gericht, maar in principe tegen elke aantasting die het gebruik benadeeld. Het beleid voor bodembescherming kent drie sporen. Het eerste spoor bestaat uit het oplossen van de knelpunten die zijn ontstaan door historische verontreinigingen. Hiervoor is een programmatische aanpak opgesteld, die in de Wet bodembescherming is opgenomen. Het doel, om in 2015 geen locaties meer te hebben waar acute gezondheidsrisico's optreden, is in Amstelveen bereikt. Het tweede spoor richt zich op het voorkomen van nieuwe aantasting door het stellen van regels aan activiteiten in en op de bodem. De Wet Milieubeheer vormt hiervoor de basis. Het derde spoor is het ruimtelijke spoor (Wro en Bro) dat tot doel heeft te komen tot een 'goede ruimtelijke ordening'. Dit gebeurt door een nieuwe gebruiksfunctie alleen te bestemmen op gronden met voldoende bodemkwaliteit. Als ijkpunt worden de bodemnormen uit de Regeling bodemkwaliteit toegepast. Bij bestaand bodemgebruik worden momenten van grondverzet aangegrepen om de bodemkwaliteit zo nodig te verbeteren.

In gebieden met intensief bodemgebruik is het niet altijd mogelijk om de juiste bodemkwaliteit tegen maatschappelijk aanvaardbare kosten te bereiken. Het Besluit bodemkwaliteit (Bbk) biedt dan de mogelijkheid om op projectniveau af te wijken van de generieke normen, mits op gebiedsniveau de kwaliteit niet verminderd en dit beleid door lokaal bestuur wordt vastgesteld. In Amstelveen is wel gebiedspecifiek beleid opgenomen in de Nota bodembeheer (2013), maar er zijn geen regels opgenomen die het bestemmen van gebruiksfuncties beperken. Daar is ook weinig aanleiding voor, omdat de chemische bodemkwaliteit over het algemeen geen knelpunt vormt voor bestaand en toekomstig bodemgebruik. Provinciale milieuverordening Er mag alleen grond mag worden toegepast die voldoet aan de bodemchemische normen en die bodemfysisch vergelijkbaar is met de in het toepassingsgebied voorkomende grondsoort. Dit is vastgelegd in de Provinciale milieuverordening. 7.1.2 Bodemkwaliteit plangebied Er zijn in verband met de herontwikkeling van de locatie Startbaan 16 Amstelveen door het bureau Waders Milieu in de periode mei en juni 2020 een verkennend bodemonderzoek en een nader bodemonderzoek uitgevoerd (rapport d.d. 2 juli 2020, zie bijlage 3). Het bodemonderzoek betreft tevens een asbest in grondonderzoek. Hierna zijn de resultaten en conclusies van het bodemonderzoek beschreven.

In verband met de bij het verkennend bodemonderzoek aangetoonde sterke verontreinigingen met de zware metalen koper, nikkel en zink, is een nader bodemonderzoek uitgevoerd. (De twee onderzoeken van mei/juni 2020 zijn verwerkt in één rapport.) Naar aanleiding van het bodemonderzoek, de kenmerken van de planlocatie en de aanwezigheid van een vulpunt en ontluchting van de inpandige HBO­tank, is er een aanvullend verkennend bodemonderzoek verricht naar het vul­ en ontluchtingspunt van de dieseltank, door het bureau ATKB (rapport d.d. 20 oktober 2020, zie bijlage 4). Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

39

Verkennend- en nader bodemonderzoek en asbest in grondonderzoek Conclusies algemeen Geconcludeerd wordt dat de hypothese 'verdachte locatie' stand houdt voor het verkennend bodemonderzoek NEN 5740. Plaatselijk zijn in de bovengrond lichte verontreinigingen met de zware metalen (cadmium, kobalt, kwik, nikkel en lood) aangetoond, en zijn op een bepaald terreindeel sterke verontreinigingen met de zware metalen koper, nikkel en zink (wederom) aangetroffen. In het grondwater is plaatselijk een licht verhoogde gehalte met molybdeen aangetoond. Deze wordt niet beschouwd als verontreiniging maar als verhoogde achtergrondwaarde. Op het terreindeel met plaatselijk een sterke verontreiniging met koper en zink heeft nader onderzoek plaatsgevonden. Het grondwater ter hoogte van dit terreindeel is niet verontreinigd met de onderzochte parameters. Op basis van de resultaten van het onderzoek op de 'locatie als geheel' (exclusief deellocatie nader onderzoek) kan worden geconcludeerd dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem in voldoende mate is vastgelegd en geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling van de locatie en de beoogde functie (wonen). De matig en sterk verhoogde gehalten zijn getoetst aan de lokale achtergrondgehalten. De aangetoonde gehalten overschrijden de lokale achtergrondgehalten.

Ten behoeve van de verwerking van de vrijkomende slakkenlaag binnen de onderzoekslocatie wordt geconcludeerd dat deze herbruikbaar is. Het materiaal voldoet aan de samenstellingseisen voor 'niet­vormgegeven bouwstoffen' en uit de analyseresultaten van de direct onderliggende kleilaag blijkt dat er niet of nauwelijks uitloging plaatsvindt vanuit het materiaal. Conclusies asbest in grondonderzoek Geconcludeerd wordt dat de hypothese 'verdachte locatie', met betrekking tot asbest in de grond, voor het verkennend bodemonderzoek NEN 5707 verworpen dient te worden. Tijdens de veldwerkzaamheden zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Ook is er analytisch geen asbest aangetoond. Conclusies koper, nikkel en zink verontreiniging Op de locatie is in 1989 een indicatief­ en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd. Op basis van dit onderzoek wordt ook nikkel als kritische parameter aangemerkt. Het nader onderzoek heeft zich gericht op de sterke verontreiniging met koper, nikkel en zink. In totaal is circa 440 m3 grond verontreinigd met de zware metalen koper, nikkel en zink boven de interventiewaarde. De interventiewaarde contour is op basis van extrapolatie bepaald. Onbekend is wanneer de verontreiniging precies is ontstaan. Het betreft een geval van ernstige bodemverontreiniging. De verontreiniging is waarschijnlijk ontstaan vóór 1987.

Op basis van de analyseresultaten zijn de voorlopige veiligheidsklassen voor werkzaamheden in de bodem bepaald conform de CROW 400. Hieruit blijkt dat voor de grond geen veiligheidsklasse van toepassing is (basishygiëne). Aanbevelingen en nadere constateringen Aanbevolen wordt om ten behoeve van het verwijderen van de aangetoonde verontreiniging met zware metalen (boven de interventiewaarde) een BUS­melding te verrichten. De melding dient te worden goedgekeurd door het bevoegde gezag (Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied namens de provincie Noord­Holland).

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

40

Totdat de sanering plaatsvindt mag er op het zuidwestelijk gelegen terreindeel niet in de grond geroerd worden. Op basis van het vooronderzoek zijn de gedempte sloten, welke aanwezig zijn over de gehele lengte van de locatie, als onverdacht aangemerkt en derhalve niet als separate deellocatie in het onderzoek meegenomen. In lijn met de uitkomsten van voorliggend onderzoek wordt geadviseerd om –in het stadium van de aanvang werkzaamheden bouwrijp maken ­ een aanvullend onderzoek te doen naar de aard van het materiaal dat aanwezig is in de gedempte sloten op de locatie, door middel van het in beeld brengen van het profiel van de slootdempingen en analyse op het uitkomend materiaal. Ten behoeve van de verwerking van vrijkomende grond buiten de onderzoekslocatie wordt verwezen naar de uitgangspunten van het Besluit bodemkwaliteit (Bbk). De bovengrond/bovenlaag van de grond kan, op basis van de onderzoeksresultaten, op de locatie worden hergebruikt. Mogelijk dient een uitzondering te worden gemaakt voor de bovengrond (zandgrond) binnen de contouren van de aangetoonde verontreiniging in de ondergrond. Geadviseerd wordt de bovengrond en het vrijkomende materiaal uit de massief slakkenhoudende lagen binnen en nabij de contour met sterk verontreinigde grond (tot maximaal ca. 0,8 m­mv) uit te keuren alvorens deze her te gebruiken op de locatie.

Het onderzoek is onder Kwalibo (een onderdeel van het Besluit bodemkwaliteit) uitgevoerd. Het betreft echter geen partijkeuring ten behoeve van afvoer van grond of verhardingsmaterialen van de locatie. Gezien het karakter van het onderzoek is het, ondanks de zorgvuldigheid waarmee het is uitgevoerd, altijd mogelijk dat eventueel lokaal voorkomende verontreinigingen niet naar voren zijn gekomen. Aanvullend verkennend bodemonderzoek inpandige HBO-/dieseltank Het doel van het onderzoek is het vaststellen van de huidige kwaliteit van de bodem bij het vulpunt en ontluchtingspunt van de brandstoftank, gelegen aan de buitenzijde van het pand. De dieseltank (HBO) zelf is in het pand en in de kelder direct langs de betonnen kelderwand gelegen. Conclusies <0000> De bodem op de locatie bestaat tot de maximale boordiepte voornamelijk uit klei, waarop een grindlaag met zandbijmenging gelegen is. De grondwaterstand is vastgesteld op een diepte van 0,44 m­mv. <0000> De zandige toplaag nabij het ontluchtingspunt en de kleiige bovengrond nabij het vulpunt zijn licht verontreinigd met minerale olie. Deze verontreiniging is te relateren aan de dieseltank (HBO). <0000> Het grondwater is (na directe bemonstering na plaatsing van de peilbuis) licht verontreinigd gebleken met naftaleen. Er is geen minerale olie aangetoond.

De naftaleenverontreiniging is niet direct gerelateerd aan diesel en is derhalve vermoedelijk door externe omgevingsfactoren in verhoogde concentraties aanwezig. <0000> De gehanteerde onderzoekshypothese "Ter plaatse van het vul­ en ontluchtingspunt is mogelijk sprake van verontreiniging met minerale olie in de bodem" is bevestigd. Er is sprake van licht verontreinigde grond. <0000> Omdat sprake is van een nieuw geval van bodemverontreiniging (ontstaan na 1987) is sprake van een verwijderingsplicht (zorgplicht). Dit kan onder een plan van aanpak en met instemming van de gemeente. Een nader afperkend onderzoek wordt niet zinvol geacht. De verontreiniging kan op basis van visuele waarneming worden afgegraven en zal beperkt van omvang zijn.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

41

Toekomstige situatie Met het onderhavige project is er geen sprake van activiteiten en werkzaamheden die leiden tot relevante bodemverontreiniging of een relevante aantasting van de bodemkwaliteit. De functie wonen leidt niet of nauwelijks tot bodemvervuiling. 7.1.3 Conclusie De bodemkwaliteit van het onderhavige plangebied is overwegend geschikt voor de functie wonen. In een deel van het plangebied zijn in de bodem dusdanige verontreinigingen geconstateerd, dat er dient te worden gesaneerd. De relatief beperkte kosten van de sanering kunnen worden gedekt met de opbrengst uit de verkoop van (delen van) het perceel en de woningen. Het aspect bodem geeft, mits het verontreinigde terreindeel wordt gesaneerd en eventuele nadere onderzoeken en saneringen zijn uitgevoerd, geen belemmeringen voor de uitvoering van het plan Startbaan 16.

7.2 Water 7.2.1 Beleidskader en wettelijk kader Beleidsdoelen en -regels water Het doel van waterbeheer in Nederland bestaat van oudsher uit het beschermen tegen overstromingen en het ontwateren van laaggelegen gebieden. Door de klimaatverandering is nieuw beleid gemaakt voor deze taken van veiligheid en peilbeheer. Dit vereist mogelijk ruimte voor de versterking en verbreding van dijken en waterkerende werken of voor extra waterberging. Een ander doel betreft het zorgen voor schoon en gezond water. Voor schoon water is een goed functionerend watersysteem vereist met voldoende volume en doorstroming. Een ecologische oeverinrichting is wenselijk, maar legt beslag op de ruimte. Grondwater wordt gebruikt voor de productie van drinkwater. De laatste jaren ontwikkelt het grondwater zich tot een bron en/of opslagmedium voor warmte. Dit vormt een bijdrage aan de beperking van het gebruik van fossiele brandstoffen. Efficiëntie van benutting is een van de redenen voor ruimtelijke ordening van de ondergrond. Op de onderhavige planlocatie is het beleid van het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV) van toepassing. Activiteiten moeten voldoen aan de eisen die worden gesteld vanuit de Keur. In de Keur staan de eisen omtrent werkzaamheden op of nabij water, oevers en dijken beschreven.

Wettelijk kader De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Voor de organisatie van het waterbeheer bevat het Waterbesluit de toedeling van oppervlaktewaterlichamen in beheer bij het Rijk en regels over het verstrekken van informatie met betrekking tot het waterbeheer. Ook regelt het Waterbesluit procedurele en inhoudelijke aspecten van het nationale waterplan en het beheerplan voor de rijkswateren en enkele inhoudelijke aspecten van de plannen in verband met implementatie van de kaderrichtlijn water en de richtlijn overstromingsrisico's.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

42

Vergunningplichtige handelingen volgen uit de Waterwet en uit de Keur van het Waterschap. Veel handelingen in het watersysteem vallen onder algemene regels en dan is er geen watervergunning nodig. Een melding is vaak wel noodzakelijk. Het Waterbesluit bevat bepalingen over de wijze waarop de aanvraag om een watervergunning wordt gedaan. 7.2.2 Watertoets - Situatie plan(gebied) Bij ruimtelijke plannen dient een watertoets te worden uitgevoerd. Doel van de watertoets is om de relatie tussen planvorming en waterhuishouding te versterken. Ruimtelijke ontwikkelingen dienen daartoe te worden getoetst door de waterbeheerder. Bij een watertoets moeten de gevolgen voor de waterhuishouding in beeld worden gebracht. Op de onderhavige planlocatie is het beleid van het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV) van toepassing. Activiteiten moeten voldoen aan de eisen die worden gesteld vanuit de Keur. Bij (de uitvoering van) het onderhavige plan Startbaan 16 en de beoogde ontwikkeling dient rekening te worden gehouden met het beleid en de Keur van het Waterschap AGV. Watertransportleidingen Aan de noordzijde van het project Startbaan 16 (Olympiade), en in het onderhavige plangebied Startbaan 16, ligt een waterleidingentracé. Min of meer direct ten noorden van de nieuwbouw liggen twee hoofdwatertransportleidingen met een diameter van 1200 mm rond inwendig.

De twee hoofdwatertransportleidingen zijn van Watertransportmaatschappij Rijn­Kennemerland (WRK). Deze waterleidingen liggen hart op hart circa 2 meter uit elkaar. Het tracé van de ligging van de waterleidingen is weergegeven op afbeelding 7.2A. De dichterbij gelegen waterleiding ligt op circa 7 tot 8 meter van het onderhavige bouwplan. De waterleidingstrook is in het bestemmingsplan voorzien van een dubbelbestemming. Het vlak van de dubbelbestemming 'Leiding ­ Water' is gebaseerd op een strook die dient ter bescherming van de leidingen en een (deels overlappende) strook met een zakelijk recht ten behoeve van onderhoud aan de leidingen. De beschermingszone en zakelijk recht zone van de waterleidingen is veranderd ten opzichte van het voorgaande bestemmingsplan. Over de verandering van de zakelijk recht zone zijn in het verleden afspraken gemaakt met de waterleidingbeheerder. De projectbebouwing bevindt zich buiten de beschermingszone van het onderhavige bestemmingsplan. De zakelijk recht zone voor WRK is weergegeven op afbeelding 7.2A, maar de beschermingszone loopt verder tot aan ongeveer de kelderbak van de nieuwbouw. Aangezien de nieuwbouw buiten de planologische beschermingszone is gelegen, en er afstemming met de beheerder van de waterleidingen (Waternet namens WRK) heeft plaatsgevonden, vormen deze zone en de waterleidingen geen belemmering voor de bebouwing op zich.

Wel dient er met de (graaf)werkzaamheden rekening te worden gehouden met de waterleidingen. Indien er binnen de beschermingszone gewerkt moet worden, dan dient voor dat met de (graaf)werkzaamheden ten behoeve van de nieuwbouw wordt gestart een omgevingsvergunning te zijn verkregen. Bij de vergunningverlening zal de waterleidingbeheerder om een schriftelijke toestemming worden gevraagd en zullen waarnodig maatregelen worden voorgeschreven om nadelige effecten op de waterleidingen te voorkomen.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

43

Afbeelding 7.2A: Zones tracé (zwart) en zakelijk recht (groen+zwart) voor watertransportleidingen Startbaan, in het plangebied Startbaan 16 en nabij het bouwplan

Oppervlaktewater In en bij het plangebied Startbaan 16 is geen waterkering gelegen. Aan de zuidrand van het plangebied bevindt zich een watergang met een oever(talud). Deze watergang en de oevers worden per boot onderhouden. Elke demping van water dient voor 100% te worden gecompenseerd binnen het peilgebied. Bij een toename van verharding met meer dan 1.000 m² dient binnen het betreffende peilgebied 10% van het extra verhard oppervlak als open water te worden gecompenseerd. In het onderhavige plangebied wordt, in het kader van het project Startbaan 16 (Olympiade), water gedempt en nieuw water gerealiseerd. Langs de waterkant van de aanwezige watergang en de nieuwe waterpartij wordt in het plangebied naar verwachting een beschoeiing/damwand gerealiseerd. In het plangebied is sprake van een afname van verhard oppervlak in verband met het project Olympiade. Het plan en project Startbaan 16 wordt grotendeels gerealiseerd op gronden welke reeds verhard zijn. Het perceel waar de herontwikkeling en projectrealisatie plaatsvindt, kent een oppervlakte van circa 24.878 m². De bestaande verharding bij het kantoorgebouw heeft een oppervlakte van circa 21.660 m². De nieuwbouw heeft, samen met de naastliggende verharding, een verhard oppervlak van circa 21.241 m². Dit betekent ten opzichte van de huidige situatie een afname aan verhard oppervlak van circa 419 m².

Zie bijlage 5 voor een overzicht ten aanzien van het verhard oppervlak, het onverhard oppervlak en het wateroppervlak bij het project Startbaan 16 (Olympiade). Nog afgezien van de absolute afname aan verhard oppervlak zullen de parkeerplaatsen met grasbetontegels worden uitgevoerd. Het gedeelte van het plangebied ten noorden van het projectperceel blijft qua (on)verhard oppervlak nagenoeg gelijk.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

44

Het wateroppervlak in het plangebied blijft gelijk. Aan de zuidwestzijde van het plangebied wordt oppervlaktewater gedempt, namelijk circa 434 m². Aan de zuidoostzijde van het plangebied wordt nieuw oppervlaktewater gerealiseerd, namelijk circa 434 m², als een inham vanuit de bestaande watergang. Langs het nieuwe water wordt een oever gerealiseerd. De nieuwe beschoeiing steekt circa 15 centimeter boven het waterpeil uit. Voor het dempen en graven van de watergang is een watervergunning benodigd. Afbeelding 7.2B: Te dempen en graven water plan Startbaan 16, geprojecteerd op nieuwe situatie

Afbeelding 7.2C: Te dempen en graven water plan Startbaan 16, geprojecteerd op bestaande situatie

Afbeelding 7.2D: Nieuw oppervlaktewater Startbaan 16, project Olympiade

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

45

Grondwater Het bestaande maaiveldniveau wordt deels gehandhaafd en het maaiveld wordt ter plaatse van het appartementencomplex en de parkeergarage verhoogd. De projectbebouwing ligt volledig op eigen privaat terrein. De eigenaar van het terrein is verantwoordelijk ten aanzien van het grondwater. Bij de nieuwbouw van het project wordt een semi­verdiepte parkeergarage gerealiseerd. De onderkant van de parkeergarage komt circa 1 meter onder het oorspronkelijke/omliggende maaiveld te liggen. Door de beperkte diepte van de parkeergarage en het aanbrengen van een zandlaag, is het grondwater geen aandachtspunt of belemmering voor het onderhavige plan. Vooroverleg/Advies Waternet (Waterschap AGV) In het kader van het vooroverleg is de watertoets voor het plan en project Startbaan 16 voor advies voorgelegd aan het Waterschap Amstel, Gooi en Vecht (AGV) dan wel Waternet. De instantie Waternet heeft (namens het Waterschap AGV en de Watertransportmaatschappij Rijn­Kennemerland) het wateradvies gegeven. Het wateradvies geeft geen aanleiding het voorgestane bouwplan en de voorgestane inrichting van het plangebied te wijzigen. In verband met de aanwezige hoofdwatertransportleiding(en) zijn de uitvoering van (graaf)werkzaamheden ten behoeve van het appartementencomplex met parkeergarage, en de aanleg van verharding, een aandachtspunt.

Bij de verdere technische uitwerking zal er nadere afstemming tussen de ontwikkelaar, de gemeente en de waterleidingbeheerder (Waternet) plaatsvinden (in het kader van de benodigde omgevingsvergunning). Voor een aantal werkzaamheden zal Waternet, alvorens een omgevingsvergunning kan worden verleend, nog een schriftelijke toestemming moeten verlenen. Hiermee zijn de belangen ten aanzien van de watertransportleidingen geborgd. 7.2.3 Conclusie Met het onderhavige plan is er geen sprake van functies en activiteiten die, per saldo, leiden tot een aantasting van de waterhuishouding. Het verhard oppervlak neemt iets af. Het te dempen wateroppervlak is beperkt en wordt volledig gecompenseerd door de aanleg van nieuw oppervlaktewater met een oever. Voor het dempen en graven is een watervergunning benodigd. De uitvoering van (graaf)werkzaamheden ten behoeve van het appartementencomplex met de parkeergarage is naar verwachting mogelijk. Voor de (graaf)werkzaamheden en aanleg van verharding ter plaatse van (de beschermingszone van) de waterleiding(en) is wel een omgevingsvergunning benodigd. Het aspect water is geen belemmering voor het onderhavige bestemmingsplan Startbaan 16.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

46

7.3 Verkeer en Parkeren In het kader van het plan Startbaan 16 is een verkeersonderzoek verricht door het bureau Goudappel Coffeng (notitie d.d. 7 december 2020, zie bijlage 6). In het verkeersonderzoek is inzicht gegeven in de verkeersgeneratie/verkeersintensiteiten voor de autonome situatie en de plansituatie, en in de verandering van verkeersstromen vanwege het plan. Hierbij zijn verkeersmodelberekeningen verricht. Er is na het ontwerpbestemmingsplan een aanvullende verkeersstudie verricht door Goudappel naar de verkeersafwikkeling op het kruispunt Startbaan – Van der Hooplaan, namelijk in het kader van de voorgenomen rotonde op dit kruispunt (notitie d.d. 16 april 2021, zie bijlage 19). Ten behoeve van het plan Startbaan 16 (project Olympiade) is een parkeeronderzoek verricht door het Stienstra Adviesbureau stedelijk verkeer (notitie oktober 2020, zie bijlage 7). In het parkeeronderzoek is inzicht gegeven in hoeveel parkeerplaatsen nodig zijn bij de woningen. 7.3.1 Verkeersintensiteiten Voor het gebied rondom de locatie Startbaan 16 zijn de toekomstige verkeersintensiteiten voor een gemiddelde werkdag als gevolg van het onderhavige plan, de woningbouwontwikkeling, nader geanalyseerd. Op afbeelding 7.3A zijn de beschouwde wegvakken weergegeven.

Op afbeelding 7.3B zijn in een tabel de verkeersintensiteiten van de beschouwde wegvakken weergegeven voor de autonome situatie (2030) en de plansituatie (2030). Met (de verschillen tussen) deze verkeersintensiteiten kan het effect van de herontwikkeling Startbaan 16 op het omliggende wegennet goed in beeld worden gebracht. Afbeelding 7.3A: Beschouwde wegvakken omgeving Startbaan 16 verkeersonderzoek

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

47

Afbeelding 7.3B: Tabel verkeersintensiteiten (mvt/etm) wegvakken verkeersonderzoek

Uit de tabel volgt dat de meeste percentuele (en absolute) groei op de Startbaan en Wimbledonpark plaats vindt, namelijk respectievelijk 14% en 11%. Dit is logisch, aangezien Startbaan en Wimbledonpark de ontsluitingswegen van het plangebied zijn. Op de overige wegen rondom het plangebied zijn zowel de percentuele als de absolute toenames beperkt als gevolg van de herontwikkeling van de locatie Startbaan 16. De maximale percentuele groei op de omliggende wegvakken bedraagt 2%. De intensiteiten op de Beneluxbaan blijven nagenoeg gelijk. 7.3.2 Verkeersafwikkeling en kruispuntenanalyse Naast de verkeersintensiteit per wegvak is de verkeerafwikkeling van de kruispunten van belang. De capaciteit van het wegennet wordt namelijk vooral bepaald door de verkeersafwikkeling op de kruispunten. De verkeersafwikkeling is in beeld gebracht voor een aantal kruispunten rondom de herontwikkeling. Het gaat om de volgende kruispunten (weergegeven op afbeelding 7.3C): 1. Van der Hooplaan – Startbaan . 2. Van der Hooplaan – Beneluxbaan – Poortwachter . 3. Sportlaan – Bovenkerkerweg – Handweg – Noorddammerlaan . Afbeelding 7.3C: Beschouwde kruispunten omgeving plangebied Startbaan 16 verkeersonderzoek

Voor de beoordeling van de verkeersafwikkeling bij een met verkeerslichten geregeld kruispunt wordt voornamelijk gekeken naar de cyclustijd. Dit is de tijd waarin elke richting op het kruispunt voldoende groen(tijd) heeft gehad om al het verkeer af te wikkelen. In onderstaande tabel is de beoordelingsschaal weergegeven.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

48

Beoordeling afwikkeling Goed Redelijk/matig Slecht

Cyclustijd (seconden) <90 90­120 >120

Startbaan – Van der Hooplaan – Beneluxbaan – Poortwachter De kruispunten 1 en 2 zijn in de regeling/VRI aan elkaar gekoppeld, omdat deze erg dicht op elkaar gelegen zijn. In de verkeersafwikkeling is dit daarom als één geheel geanalyseerd. Het kruispunt is doorgerekend voor de huidige situatie, de autonome situatie en de plansituatie. Daarin is gekeken naar de maatgevende perioden op een werkdag: ochtendspits en avondspits. De huidige verkeersafwikkeling (referentiesituatie) is gebaseerd aan de hand van VRI­tellingen van de kruispunten uit 2018. In de autonome situatie 2030 heeft het kruispunt onvoldoende capaciteit om het verkeer op een goede manier af te wikkelen. Dit komt voornamelijk omdat het gekoppelde kruispunt in de huidige situatie (2018) al aan zijn capaciteit zit en de extra verkeersgroei door andere ontwikkelingen in de omgeving ervoor zorgt dat het kruispunt overbelast is. In de plansituatie (met herontwikkeling Startbaan 16) blijft de cyclustijd in de ochtendspits met 140 seconden gelijk aan de autonome situatie. In de avondspits neemt de cyclustijd toe van 180 naar circa 200 seconden. De invloed van de planontwikkeling is daarmee beperkt, maar de verkeersafwikkeling is wel als slecht te beoordelen. Conclusies In de huidige situatie is de verkeersafwikkeling matig.

De huidige vormgeving van het kruispunt kan het verkeersaanbod in de autonome­ en plansituatie niet binnen de gestelde grenswaarden verwerken. De voornaamste reden dat het verkeerslicht geen restcapaciteit beschikbaar heeft, is vanwege de vele koppelingen tussen beide kruispunten. De invloed van het extra verkeer van de planontwikkeling is beperkt. Afhankelijk van hoeveel verkeer er daadwerkelijk bij komt op de kruispunten, kunnen er maatregelen worden getroffen. Mogelijke oplossingsrichtingen Er is sprake van een hoge cyclustijd voor het gekoppelde kruispunt. Dit staat in feite los van het onderhavige plan. Uit de analyse blijkt dat de hoge cyclustijd met name veroorzaakt wordt door de vele koppelingen tussen beide kruispunten en het vele verkeer op de doorgaande richting op de Beneluxbaan. Er zijn in het verrichte verkeersonderzoek 2020 drie mogelijke oplossingen beschouwd. Door op de Beneluxbaan op beide doorgaande richtingen een derde rijstrook toe te voegen, daalt de cyclustijd. Zowel in de autonome­ als in de plansituatie is de maatgevende cyclustijd door deze alternatieve vormgeving 120 seconden in de avondspits. Op deze manier is het kruispunt regelbaar, en daarmee zou het een reële andere kruispuntinrichting kunnen zijn.

Of deze kruispuntinrichting daadwerkelijk de voorkeur heeft dient onderzocht te worden in een groter geheel, zoals in de mobiliteitsvisie voor Amstelveen. Met een verkenning is onderzocht of een rotonde op de locatie van dit kruispunt mogelijk is. Hieruit is naar voren gekomen dat bij (een hoog aantal fietsers) een rotonde met name in de ochtendspits voor hoge verliestijden en lange wachtrijen zorgt (die terugslaan tot over de Beneluxbaan). Oorzaak hiervoor is het hoge aantal fietsers dat naar het Hermann Wesselink College gaat en de Van de Hooplaan kruist. Bij een Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

49

rotonde binnen de bebouwde kom zit het langzaam verkeer normaliter in de voorrang. Dit is ook het geval bij de rotondes in de omgeving. Daardoor hebben fietsers een relatief grote impact op de doorstroming van het gemotoriseerd verkeer. Een dergelijke rotonde is daarmee geen goed alternatief. Uit nader onderzoek (in april 2021) blijkt dat een rotonde met aanvullende oplossingen wel een goed alternatief is. De derde optie betreft het vormgeven van het kruispunt als voorrangsplein (een variant op een ovonde). Bij een voorrangsplein zit de hoofdrichting (ook langzaam verkeer) in de voorrang. Autoverkeer op de doorgaande Van der Hooplaan hoeft daarmee geen voorrang te verlenen aan het fietsverkeer. Of een voorrangsplein op deze locatie kansrijk en wenselijk is (verliestijd en de oversteekbaarheid van het langzame verkeer (scholieren) is ook van belang voor de verkeersafwikkeling), zou nader onderzoek behoeven. Aanvullend verkeersonderzoek kruising/rotonde Startbaan – Van der Hooplaan In het kader van de verkeerssituatie op het kruispunt Startbaan – Van der Hooplaan is in april 2021 een aanvullend verkeersonderzoek verricht.

In het verkeersonderzoek 2020 is als oplossingsrichting voor het kruispunt Startbaan – Van der Hooplaan een ‘voorrangsplein’ benoemd, en is aangegeven dat een ‘standaard rotonde’ met fietsers in de voorrang geen geschikte oplossing zou zijn (voor hoofdzakelijk de ochtendspits). Om die reden is onderzoek verricht naar een rotonde met aanvullende oplossingen. In het verkeersonderzoek 2021 is een rotonde voor de kruising Startbaan – Van der Hooplaan onderzocht. Afhankelijk van hoeveel fietsers in de toekomst er over de kruising gaan, kan de rotonde worden gecombineerd met een detectielus/filelus op de Van der Hooplaan (tussen Startbaan en Beneluxbaan). Met de detectielus/filelus, die wordt gekoppeld aan de VRI op de Beneluxbaan, kan de verkeerstoevoer naar de rotonde Startbaan – Van der Hooplaan worden gecontroleerd en beheerd. Bij teveel verkeer richting de rotonde zal de groentijd op de Beneluxbaan worden ingekort, waardoor er minder verkeer in één keer/ronde vanaf de Beneluxbaan de Van der Hooplaan op kan rijden. Deze aanvullende oplossing is gunstig voor (hoofdzakelijk) de ochtendspits. De conclusie op basis van de aanvullende verkeersstudie is dat een rotonde, met fietsers in de voorrang, op de kruising Startbaan – Van der Hooplaan mogelijk is.