01 Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16

TOELICHTING Bestemmingsplan Startbaan 16

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

1

Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en achtergrond 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerende bestemmingsplannen 1.4 Juridische procedures 1.5 Leeswijzer HOOFDSTUK 2 HUIDIGE SITUATIE EN OMGEVING HOOFDSTUK 3 PLANBESCHRIJVING 3.1 Voorgestane ontwikkeling 3.2 Stedenbouwkundige ontwerp, visie en aspecten HOOFDSTUK 4 PLANOPZET EN JURIDISCHE REGELING 4.1 Algemeen 4.2 Planregels HOOFDSTUK 5 UITVOERBAARHEID 5.1 Economische uitvoerbaarheid 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid HOOFDSTUK 6 BELEIDSKADER 6.1 Inleiding 6.2 Rijksbeleid 6.3 Provinciaal beleid 6.4 Gemeentelijk beleid HOOFDSTUK 7 OMGEVINGSASPECTEN EN ­KWALITEIT 7.1 Bodem 7.2 Water 7.3 Verkeer en Parkeren 7.4 Geluid 7.5 Luchtkwaliteit 7.6 Externe veiligheid 7.7 Natuur en Ecologie 7.8 Cultuurhistorie en Archeologie 7.9 Bezonning en Schaduw 7.10 Wind 7.11 Milieueffectrapportage (m.e.r.) 7.12 Luchthaven Schiphol

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

3 3 4 6 7 9 10 13 13 16 19 19 20 24 24 24 26 26 26 31 33 39 39 42 47 54 57 59 61 65 67 67 68 69

2

HOOFDSTUK 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en achtergrond Voor de locatie Startbaan 16 is het initiatief ontstaan om deze kantoorlocatie te transformeren naar een woonlocatie. In het kader van de beoogde herontwikkeling met woningbouw, en de benodigde wijziging van het planologisch kader, is het onderhavige bestemmingsplan Startbaan 16 opgesteld. Op 30 juni 2020 is een omgevingsvergunningaanvraag ingediend voor het realiseren van een appartementencomplex op de locatie Startbaan 16 in Amstelveen. Het onderhavige bouwplan omvat 552 appartementen. De nieuwbouw, woningen en parkeervoorzieningen komen ter plaatse van een leegstaand kantoorgebouw. De projectlocatie bevindt zich in het gebied tussen de Startbaan en Beneluxbaan. Op afbeelding 1.1 is een luchtfoto van de omgeving van Startbaan 16 weergegeven. Omdat het kantoorgebouw op de locatie Startbaan 16 niet meer voldoet aan de wensen van deze tijd heeft de voormalige eigenaar besloten het kantoorperceel te verkopen aan een ontwikkelaar. Om aan de locatie een nieuwe invulling te geven is in samenspraak met de gemeente Amstelveen een woningbouwplan ontwikkeld. Het woningbouwplan en de functie wonen passen niet binnen de kaders van het vigerende/voorgaande bestemmingsplan "Amstelveen Midden­West". Ten behoeve van het project en woningbouwplan 'Startbaan 16 / Olympiade' is het onderhavige bestemmingsplan Startbaan 16 opgesteld.

Het project Olympiade (op de locatie Startbaan 16) is een initiatief van Provast. Voor het project Startbaan 16 is op 10 juli 2019 door de gemeenteraad een zogeheten Startnotitie vastgesteld. Met de vastgestelde Startnotitie stemt de raad in met het ontwikkelen van het project Startbaan 16 (Olympiade), en de voorbereiding van het onderhavige bestemmingsplan ten behoeve van het project. Bij de projectontwikkeling en planuitwerking zijn de kaders van de Startnotitie van belang. De vaststelling van de Startnotitie en het bestemmingsplan staan los van elkaar. In het kader van de gewenste herontwikkeling van de onderhavige locatie Startbaan 16 heeft de initiatiefnemer een bouwplan/appartementencomplex en terreininrichting ontwikkeld, met 7 woongebouwen, een semi­verdiepte parkeergarage, een verhoogde binnenplaats (tuin) en een parkeerterrein in groene setting, wat met het onderhavige bestemmingsplan planologisch mogelijk wordt gemaakt. Op afbeelding 1.1 is de stedenbouwkundige plankaart van het project Startbaan 16 (Olympiade) weergegeven. Afbeelding 1.1: Stedenbouwkundige kaart project Olympiade (plan Startbaan 16)

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

3

Met betrekking tot het project Olympiade en de woningbouw is, parallel aan de voorbereiding van het nieuwe bestemmingsplan, de omgevingsvergunning voor (onder meer) de activiteit 'bouwen van een bouwwerk' aangevraagd. De (procedurele) koppeling van de omgevingsvergunning met het onderhavige bestemmingsplan wordt nader toegelicht in paragraaf 1.4.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het onderhavige plangebied is gelegen in het zuidelijke deel van Amstelveen, aan de Startbaan en langs de Beneluxbaan. Het plangebied is weergegeven op de afbeeldingen 1.2A en 1.2C. Het gebied betreft het (kantoor)perceel Startbaan 16 en een deel van de weg Startbaan. Het te ontwikkelen perceel Startbaan 16 betreft een groot deel van het onderhavige plangebied. In het onderhavige plangebied is tevens een deel van de openbare weg, die het project ontsluit, gelegen. De Beneluxbaan ligt ten zuiden van het plangebied. Ten oosten van het plangebied ligt de Van der Hooplaan, alwaar de Startbaan op aansluit, en haakt aan op de Beneluxbaan. Ten westen van het plangebied ligt de Bovenkerkerweg. Het plangebied is gelegen in het middenwesten van Amstelveen, langs het Sportpark Janselaan in de wijk Keizer Karelpark, en aan het water langs de Beneluxbaan. Aan de noordzijde wordt het plangebied ongeveer begrensd door de bomenrij langs de Startbaan en het sportpark. Aan de zuid­ en zuidwestzijde wordt het plangebied begrensd door een watergang. Direct ten westen van het plangebied ligt een perceel van de gemeente. De oostzijde van het plangebied wordt begrensd door het naastgelegen woongebied. Afbeelding 1.2A: Luchtfoto locatie Startbaan 16 Amstelveen, met plangebied weergegeven

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

4

Afbeelding 1.2B: Ligging plangebied Startbaan 16 in Amstelveen

Afbeelding 1.2C: Ligging plangebied Startbaan 16 langs/aan de Startbaan

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

5

1.3 Vigerende bestemmingsplannen Ter plaatse van het onderhavige plangebied geldt het bestemmingsplan "Amstelveen Midden­West", dat op 26 november 2008 is vastgesteld en op 17 juli 2009 onherroepelijk is geworden. Het onderhavige bestemmingsplan "Startbaan 16" vervangt gedeeltelijk het bestemmingsplan Amstelveen Midden­West. De vigerende/voorgaande bestemmingen op de onderhavige locatie zijn 'Kantoor' (K), 'Verkeer ­ Verblijfsgebied' (V­V), 'Water' (WA) en 'Groen' (G), en de dubbelbestemming 'Leiding ­ Water' (als onderdeel van 'Leiding­Gas en Leiding­Water'). Binnen deze bestemmingen zijn woningen niet toegestaan en kan de beoogde bebouwing niet worden gerealiseerd. Om de voorgestane ontwikkeling mogelijk te maken dient het bestemmingsplan gedeeltelijk te worden herzien. Door middel van deze planaanpassing, ofwel het onderhavige bestemmingsplan, wordt de bouw van het beoogde bouwplan/appartementencomplex mogelijk gemaakt. Ter plaatse van het onderhavige plangebied gelden tevens de bestemmingsplannen "Paraplubestemmingsplan Archeologie en Cultuurhistorie", "Paraplubestemmingsplan Schipholparkeren en Parkeernormen", "Paraplubestemmingsplan Herziening Begripsbepaling Peil" en "Paraplubestemmingsplan Wonen". De regels van deze bestemmingsplannen worden op de onderhavige locatie vervangen en/of ingepast door het onderhavige bestemmingsplan "Startbaan 16".

Vanuit het "Paraplubestemmingsplan Archeologie en Cultuurhistorie" geldt ter plaatse van het onderhavige plangebied de dubbelbestemming 'Waarde ­ Archeologie 5'. Afbeelding 1.3: Uitsnede vigerend bestemmingsplan "Amstelveen Midden-West" ter plaatse van de locatie Startbaan 16

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

6

1.4 Juridische procedures Het vigerende bestemmingsplan "Amstelveen Midden­West" kent ter plaatse van het onderhavige plangebied geen bestemmingen ten behoeve van de voorgestane woningen en nieuwbouw. Derhalve is voor het project een juridisch planologische procedure noodzakelijk om de voorgestane ontwikkeling toe te staan en om in het onderhavige geval parallel daaraan de benodigde omgevingsvergunning voor het bouwen te kunnen verlenen. De juridisch planologische procedure betreft een bestemmingsplanprocedure op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Er wordt parallel aan de bestemmingsplanprocedure een omgevingsvergunningsprocedure, op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), gevoerd. De koppeling van de procedures is mogelijk op grond van de Wro. Bestemmingsplan Vanwege het feit dat het onderhavige woningproject niet past binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan (en omdat er geen afwijkingsprocedure wordt gevoerd), is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit betreft het onderhavige bestemmingsplan "Startbaan 16". De bestemmingsplanprocedure ziet er als volgt uit. De procedure voor het bestemminsgplan wordt op basis van artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening (Wro) en afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht (Awb) gevoerd.

De bestemmingsplanprocedure start met de kennisgeving van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan, via digitale weg in de Staatscourant, in het Gemeenteblad en op de gemeentelijke website (RoPubliceer). Het ontwerpbestemmingsplan wordt zes weken ter inzage gelegd en binnen deze termijn kan een ieder zienswijzen bij de gemeente(raad) indienen. De ingediende zienswijzen worden ­ voor zover nodig/mogelijk ­ verwerkt in het (vast te stellen) bestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 28 januari t/m 10 maart 2021 ter inzage gelegen, met de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen. Er zijn drie zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen gaven geen aanleiding om het plan te wijzigen. (Zie paragraaf 5.2). Na de vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad ligt het vastgestelde bestemmingsplan zes weken ter inzage, en kunnen belanghebbenden een beroepschrift bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State indienen. Tevens kan een verzoek om een voorlopige voorziening bij de voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State worden ingediend. Hogere (grens)waarde procedure op grond van de Wet geluidhinder Het onderhavige plan en woningproject Startbaan 16 kent geluidsgevoelige functies.

Indien bij een project of plan met geluidsgevoelige functies sprake is van een geluidsbelasting op de gevel boven de initiële toegestane geluidsbelasting of de voorkeursgrenswaarde, dan zijn (indien mogelijk) hogere (grens)waarden benodigd. Deze hogere (grens)waarden ten aanzien van de toegestane geluidsbelasting zijn ontheffingen die op grond van de Wet geluidhinder kunnen worden verleend door het bevoegd gezag, in dit geval door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amstelveen. De hogere (grens)waarde procedure is geregeld in hoofdstuk VIIIa 'Hogere waarde en onderzoeksbepalingen' van de Wet geluidhinder. De hogere (grens)waarden zijn nodig ten behoeve van de vaststelling van het bestemmingsplan en de verlening van de omgevingsvergunning.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

7

Op grond van artikel 110c van de Wet geluidhinder is bij een bestemmingsplan de zienswijzenprocedure (afdeling 3.4 van de Awb) van toepassing. Daarmee kan de hogere (grens)waarde procedure worden gekoppeld aan de bestemmingsplanprocedure, waardoor het besluit hogere (grens)waarden en het besluit vaststelling bestemmingsplan tegelijk ter inzage worden gelegd. Beide besluiten worden eerst als ontwerpbesluit ter inzage gelegd, ten behoeve van de mogelijkheid tot zienswijzen. Na de vaststelling van de hogere (grens)waarden, na de zienswijzentermijn, worden beide besluiten ter inzage gelegd voor de mogelijkheid tot beroep. Gemeentelijke coördinatieregeling Door de gemeenteraad van Amstelveen is besloten om de gemeentelijke coördinatieregeling volgens paragraaf 3.6.1 (artikel 3.30 tot en met artikel 3.32) van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) toe te passen voor wat betreft het coördineren van bepaalde procedures dan wel besluiten. Daartoe is de "Coördinatieverordening Amstelveen 2018" op 12 december 2018 vastgesteld. Op grond daarvan kunnen een bestemmingsplan en een omgevingsvergunning bouwen worden gecoördineerd/gekoppeld. De initiatiefnemer van het project heeft de gemeente verzocht om de coördinatieregeling toe te passen bij het onderhavige project en bestemmingsplan.

De onderhavige bestemmingsplanprocedure zal worden gecoördineerd met: <0000> het besluit tot het verlenen van een omgevingsvergunning voor onder meer het bouwen van een bouwwerk, en een omgevingsvergunning voor het maken van een uitweg, in één besluit/omgevingsvergunning, op grond van de Algemene wet bepalingen omgevingsrecht (Wabo); <0000> het besluit tot het vaststellen van hogere (grens)waarden op grond van de Wet geluidhinder (Wgh). De omgevingsvergunningsprocedure zal (in principe) worden gecoördineerd met de bestemmingsplanprocedure voor het onderhavige bestemmingsplan Startbaan 16. Het gebruikmaken van de coördinatieregeling heeft voordelen voor de omgevingsvergunning bouwen voor de woningen en parkeergarage. De voordelen zijn in het kort dat de benodigde besluiten voor het project tegelijk als besluit bij de beroepstermijn ter inzage worden gelegd. Ten aanzien van de omgevingsvergunning is het voordeel dat er bij toepassing van de coördinatieregeling maar één beroepsgang mogelijk is, namelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ook indien de verlening van de omgevingsvergunning bouwen door het college van burgemeester en wethouders niet direct plaatsvindt na de vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad, kan het vastgestelde bestemmingsplan verder in procedure worden gebracht.

Crisis- en herstelwet (Chw) De algemene regeling van Afdeling 2 Chw is van toepassing op dit bestemmingsplan. De vaststelling van het onderhavige bestemmingsplan betreft een besluit als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, onder a van de Crisis­ en herstelwet (Chw), omdat het een project betreft bedoeld in Bijlage I van de Chw. Het plan/project voor de woningen in het plangebied "Startbaan 16" valt onder de werking van de Crisis­ en herstelwet (Chw) omdat het plan/project voldoet aan de criteria van artikel 3.1 (herstructurering van woon­ en werkgebieden) van Bijlage I van de Crisis­ en herstelwet (Chw). Bijlage I Chw bevat categorieën ruimtelijke en infrastructurele projecten als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid van de Crisis en herstelwet (Chw). In artikel 3.1 "gebiedsontwikkeling en werken van lokaal of regionaal belang" worden de volgende projecten genoemd: "3.1: ontwikkeling en verwezenlijking van werken en gebieden krachtens afdeling 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening of [...], ten behoeve van de bouw van meer dan 11 woningen in een aaneengesloten gebied of de herstructurering van woon­ en werkgebieden".

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

8

In het onderhavige geval wordt met een bestemmingsplan de bouw van meer dan 11 woningen planologisch mogelijk gemaakt. Vanwege deze reden valt het onderhavige plan onder de Crisis­ en herstelwet (Chw). Het voornaamste voordeel hiervan is dat een eventuele beroepsprocedure korter duurt; de behandeling van een beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State duurt maximaal een half jaar in plaats van de normale termijn van een jaar.

1.5 Leeswijzer In hoofdstuk twee wordt de huidige situatie en omgeving van het plangebied beschreven. In hoofdstuk drie wordt een beschrijving gegeven van de voorgestane ontwikkeling dan wel het plan voor de woningen in een appartementencomplex met parkeergarage. Hoofdstuk vier omvat een beschrijving van de opzet en juridische regelingen van het plan, waarmee de juridische vertaling van de voorgestane ontwikkeling wordt gegeven. In hoofdstuk vijf komt de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aan bod. Hoofdstuk zes gaat in op de beleidskaders. In het laatste hoofdstuk komen de omgevingsaspecten aan bod.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

9

HOOFDSTUK 2 HUIDIGE SITUATIE EN OMGEVING De locatie Startbaan 16 wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van een grotendeels 3­laags kantoorgebouw, op een halfverdiepte kelder. Het kantoorgebouw kent op delen een extra laag met technische ruimtes, en plaatselijk een bouwhoogte van 20 meter boven het maaiveld. De buitenruimte van het bestaande gebouw is grotendeels ingericht als parkeerterrein. Het kantoorpand was gedeeltelijk verhuurd en is eind 2019 vrij gekomen van gebruik. Het bestaande kantoorgebouw heeft een footprint van circa 6.074 m². Het kantoorgebouw heeft een energielabel E (onzuinig), is verouderd en heeft een technische installatie die aan vervanging toe is. Verbouwen voor een nieuwe functie is geen reële optie, omdat het verbeteren van de energetische kwaliteit een zeer forse en onrendabele investering vergt. Het (kantoor)perceel Startbaan 16 heeft een oppervlakte van circa 24.906 m². Het onderhavige plangebied is groter dan het perceel Startbaan 16. In het overige deel van het plangebied is het deel van de weg Startbaan, parallel aan het perceel, gelegen. Het huidige terrein en de kadastrale situatie van Startbaan 16 en directe omgeving zijn weergegeven op afbeelding 2.1. Het onderhavige plangebied is onder andere weergeven op afbeelding 1.2A. Afbeelding 2.1: Terrein en kadastrale situatie Startbaan (16)

Het plangebied maakt deel uit van de wijk Keizer Karelpark, langs het Sportpark Janselaan, en ligt tussen (het water langs) de Beneluxbaan (aan de zuidzijde), de Startbaan (aan de noordwestzijde en noordoostzijde), eengezinswoningen (aan de oostzijde) en een groen parkeerperceel (aan de westzijde). Direct ten zuiden van het plangebied ligt oppervlaktewater. Ten noorden van de Startbaan liggen sportvelden. De ontsluiting van het plangebied vindt plaats op de Startbaan. Rondom het plangebied is sprake van een groen gebied met vele bomen. Aan de randen van het plangebied en perceel Startbaan 16 staan bomen. Aan de zuidrand is een watergang met een smalle oever gelegen.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

10

Ten oosten van de locatie Startbaan 16 bevond zich tot enkele jaren geleden een school, en zijn nu de eengezinswoningen van het project Greenstart gelegen. Tussen de twee locaties is groen aangebracht. Ten westen van het plangebied ligt een kavel van de gemeente Amstelveen, die werd gebruikt als parkeerterrein voor het kantoor op Startbaan 16. Deze kavel maakt geen deel uit van het plangebied, maar sluit wel aan op het perceel Startbaan 16. Tussen de twee kavels is een vrij grote waterpartij gelegen. Afbeelding 2.2: Bestaande kantoorgebouw Startbaan 16 en omgeving

De locatie Startbaan 16 is gelegen naast 'Sportpark Janselaan (West)'. Het gebied van het sportpark Janselaan dateert uit de zestiger jaren van de 20e eeuw en vormde ten tijde van de aanleg de zuidelijke begrenzing van het stedelijk gebied van Amstelveen. Sinds de jaren '80 hebben zich kantoren gevestigd aan de Startbaan. Een groot deel van de kantoorgebouwen is niet meer aanwezig of fungeert niet of nauwelijks meer als kantoor. Daarvoor zijn inmiddels woningen gerealiseerd aan de Startbaan. Op de locatie Startbaan 16, een groot kantoorterrein, is nog een groot kantoorgebouw en parkeerterrein aanwezig. Het gebied van het Sportpark Janselaan en de Startbaan ligt allang niet meer aan de rand van de stad, en wordt omsloten door woonwijken en infrastructuur. Met de groei van Amstelveen zijn sinds de jaren '90 andere functies ingepast in het Sportpark Janselaan. Omdat destijds als gevolg van stagnerende ledenaantallen van verenigingen niet het volledige gebied benodigd was voor sport en sportverenigingen, werd halverwege de jaren '90 een nieuw zwembad gebouwd, de Meerkamp. Kort daarna werd ook de International School of Amsterdam gebouwd, ingepast in het karakteristieke landschappelijk kader van het gebied.

De meest recente projecten in het gebied (ten noorden van de Startbaan) waren in 2010 de nieuwbouw van het Amstelveen College en de Goudsmithal in samenhang met herschikking van sportvelden en nieuwe clubhuizen aan de Sportlaan Oost en West, en in 2014 uitbreiding van de International School of Amsterdam op de eigen kavel.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

11

Op de locatie Startbaan 12, direct ten oosten van het plangebied, werd in 1974 een schoolgebouw (het Snellius Lyceum) gerealiseerd, en bevond zich tot 2013 het Amstelveen Colege. Het schoolgebouw is in 2014 gesloopt. Op het vrijgekomen perceel zijn in 2015 en 2016 in totaal 35 eensgezinswoningen (in 5 rijen) gerealiseerd (project Greenstart 1). Recente ontwikkelingen aan de Startbaan zijn, van oost naar west: <0000> Appartementengebouw 'De Keizer', op de hoek Van der Hooplaan / Beneluxbaan. <0000> Appartementengebouw Startbaan 8, in realisatie. <0000> Grondgebonden woningen (rijwoningen) Startbaan 8, in realisatie. <0000> Eengezinswoningen 'Greenstart 2', Startbaan 10. <0000> Eengezinswoningen 'Greenstart', Startbaan 12. Dit woongebied grenst aan het onderhavige plangebied Startbaan 16. Afbeelding 2.3: Perceel, bebouwing en omgeving Startbaan 16

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

12

HOOFDSTUK 3 PLANBESCHRIJVING 3.1 Voorgestane ontwikkeling Het onderhavige bestemmingsplan Startbaan 16 is opgesteld voor het project Olympiade (Startbaan 16). Het project Olympiade heeft betrekking op een appartementencomplex met een semi­verdiepte parkeergarage, en met zeven woongebouwen. In feite is er sprake van één gebouw, omdat de woongebouwen met elkaar in verbinding staan via de parkeergarage. De zeven woongebouwen kennen verschillende vormen, bouwhoogtes en architectuur. Het project en onderhavige plan Startbaan 16 kent in totaal 552 woningen. De bouwhoogte van de woongebouwen loopt van 13 tot 37 meter. Het projectgebied Olympiade betreft het perceel Startbaan 16 (M 5064) en is weergegeven op afbeelding 3.1A. Het iets grotere onderhavige bestemmingsplangebied Startbaan 16 is weergegeven op afbeelding 3.1B. Op afbeelding 3.1C is een impressie van het project Olympiade (Startbaan 16) weergegeven. Afbeelding 3.1A: Projectgebied Olympiade (Startbaan 16)

Afbeelding 3.1B: Plangebied bestemmingsplan Startbaan 16

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

13

Afbeelding 3.1C: Impressie project Olympiade (Startbaan 16)

Het onderhavige plan heeft voor het grootste deel betrekking op middeldure woningen. Daarbij ligt het merendeel van deze woningen in de lage categorie middeldure huurwoningen. Daarnaast gaat het plan uit van een deel middeldure koopwoningen, betreffende (in het onderhavige geval) woningen tot 70 m2. Alle woningen betreffen appartementen. Bij het project Olympiade worden er 617 parkeerplaatsen op het perceel Startbaan 16 gerealiseerd, in het geval van 552 woningen in totaal waarvan 358 middeldure huurwoningen. In het projectgebied wordt, naast de semi­verdiepte parkeergarage, een parkeerterrein gerealiseerd ten behoeve van het appartementencomplex Olympiade. De voorgenomen (stedenbouwkundige) inrichting van het projectgebied Olympiade is weergegeven op afbeelding 3.2A en 3.2B. Ruimtelijk Ontwikkelingsperspectief (wonen), en Startnotitie De herontwikkeling van de locatie Startbaan 16 is reeds in 2016 benoemd in het “Ruimtelijk Ontwikkelingsperspectief wonen in Amstelveen”. De gemeenteraad heeft op 9 november 2016 de uitgangspunten bepaald voor het transformeren van de locatie Startbaan 16, en andere locaties langs de Startbaan, van kantoren naar wonen.

In de beleidsvisie Ruimtelijk Ontwikkelingsperspectief wonen is benoemd dat in het middendeel van de Startbaan­strook grondgebonden woningen gebouwd kunnen worden en naar de uiteinden (waaronder richting Bovenkerkerweg), en dus de locatie Startbaan 16, hogere bouwvolumes gerealiseerd kunnen worden. In lijn hiermee is de Startnotitie project Startbaan 16 op 10 juli 2019 door de gemeenteraad vastgesteld. Het onderhavige bestemmingsplan en woningbouwproject sluiten aan op de uitgangspunten van het Ruimtelijk Ontwikkelingsperspectief en de Startnotitie.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

14

Wonen Het project Olympiade (Startbaan 16) kent een woningbouwprogramma van in totaal 552 appartementen. Het voorgestane woningprogramma is als volgt: Segment

Prijs (prijspeil 1-1-2018) Appartementen % (ca.)

huur middeldure huurwoningen, laag middeldure huurwoningen, hoog

€ 711 tot € 900 € 900 tot € 1.100

270 88

49% 16%

koop middeldure koopwoningen (tot 70 m2) dure koopwoningen (vanaf 70 m2)

tot € 363.000 vanaf € 363.000

102 92

18% 17%

Totaal

552

Met het project Olympiade en het onderhavige plan Startbaan 16 wordt invulling gegeven aan de doelstelling van de gemeente om meer middeldure woningen in Amstelveen te realiseren. Circa 65% van de appartementen betreffen middeldure huurwoningen, en circa 18% van de appartementen betreffen middeldure koopwoningen (tot 70 m2). Daarbij wordt van de middeldure huurappartementen circa driekwart in de lage middeldure categorie gerealiseerd. De voorgenoemde woningaantallen en ­verdeling zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst, en voldoet aan de uitgangspunten van de Startnotitie. Met de ontwikkelaar is overeengekomen dat de "Verordening doelgroepen woningbouw Amstelveen 2018" van kracht is. In het onderhavige bestemmingsplan is als regel opgenomen dat er tenminste 64,8% middeldure huurwoningen dienen te worden gerealiseerd, waarbij er tenminste 48,9% 'lage segment middeldure huurwoningen' dienen te worden gerealiseerd. Deze regels zijn in dit bestemmingsplan opgenomen op grond van de Verordening doelgroepen woningbouw Amstelveen 2018, die op grond van het Besluit ruimtelijke ordening kan worden verankerd in het bestemmingsplan. Parkeren Ten behoeve van de 552 woningen van het project Olympiade, met de hiervoor gegeven woningverdeling, worden 617 parkeerplaatsen gerealiseerd. Alle parkeerplaatsen komen op eigen terrein te liggen.

Bij de 617 parkeerplaatsen zit het bezoekersparkeren inbegrepen. De meeste parkeerplaatsen worden in de parkeergarage gerealiseerd, namelijk 480. De overige 137 parkeerplaatsen liggen aan de zuidzijde van het plangebied, aan weerszijden van een nieuwe straat, en langs het water. De parkeergarage van het project betreft een semi­verdiepte parkeergarage, met één laag, waarvan de vloer circa 1 meter onder maaiveld ligt. De gehanteerde parkeernormen voor het project Olympiade en plan Startbaan 16 zijn gebaseerd op een verricht parkeeronderzoek (zie paragraaf 7.3.3 en bijlage 7). Bij de parkeerbehoefte is rekening gehouden met het autobezit in Amstelveen en de doelgroep, en het dubbelgebruik van parkeerplaatsen. De totale berekende parkeerbehoefte betreft ten hoogste 605 parkeerplaatsen (zonder dubbelgebruik) en betreft rekening houdende met dubbelgebruik 529 parkeerplaatsen op het maatgevende moment, zijnde de werkdagavond.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

15

De parkeernormen van de gemeente Amstelveen voor woningen zijn gebaseerd op woninggrootte. De gebruikelijke minimale parkeernorm voor woningen betreft 1,4 parkeerplaats per woning, namelijk voor woningen met een oppervlakte van minder dan 100 m2. In deze parkeernorm is geen rekening gehouden met middeldure woningen en kleinere appartementen. Aangezien er een groot tekort aan middeldure woningen is in Amstelveen, is de gemeente bereid de parkeernormen voor de middeldure huurwoningen en de (middeldure) koopwoningen tot 70 m2 in het plan Startbaan 16, te verlagen naar 1,0 parkeerplaats per woning. Deze lagere parkeernorm voor de middeldure woningen is te onderbouwen met het gegeven dat de betreffende appartementen kleiner zijn dan 100 m2 en dat het autobezit van de beoogde doelgroepen lager is. Voor een nadere onderbouwing van de lagere parkeernorm wordt verwezen naar paragraaf 7.3.3. In de parkeernormen voor woningen, en ook de parkeernorm van 1,0 parkeerplaats per woning, zit een aandeel van 0,3 voor bezoekers. Het onderhavige bestemmingsplan Startbaan 16 kent de volgende parkeernormen: Parkeernorm, incl. bezoekersparkeren middeldure huurwoningen, laag middeldure huurwoningen, hoog

1,0 1,0

woningen niet zijnde middeldure huurwoningen woningen kleiner dan 70 m2 woningen van 70 tot 100 m2 woningen van 100 tot 140 m2 woningen vanaf 140 m2

1,0 1,4 1,7 2,0

aandeel bezoekers in parkeernormen woningen

Parkeernorm bezoekersparkeren 0,3

3.2 Stedenbouwkundige ontwerp, visie en aspecten De stedenbouwkundige opzet van het plan Startbaan 16 en project Olympiade bestaat uit een stedelijk rug van orthogonale gebouwen die in het groen meanderen. In de hoven die hierdoor ontstaan bevinden zich twee Urban Villa's (zijnde de vierhoekige gebouwen in dit bestemmingsplan) die zowel qua vorm als qua schaal afwijken van de overige woonblokken. Dit zorgt voor meer diversiteit in het plan vanuit zowel de Startbaan aan de noordzijde als de Beneluxbaan aan de zuidzijde. De gebouwen worden gerealiseerd bovenop een semi­verdiepte parkeergarage met een groene semi­openbare binnentuin. De gebouwen variëren in hoogte: van 3 woonlagen (blok G) aan de oostzijde, nabij de eengezinswoningen naast het plangebied, tot 11 woonlagen (blok A) aan de westzijde. Er is gekozen voor een speelse opzet waarbij de woongebouwen ten opzichte van elkaar verschoven zijn waardoor er doorkijkjes ontstaan naar de omgeving. Ook verschillende verspringingen in de bouwvolumes zorgen voor dynamiek en variatie in het plan. De voorgestane opzet van de bebouwing in het stedenbouwkundig ontwerp is specifiek opgenomen in het onderhavige bestemmingsplan.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

16

Voor het plan Startbaan 16 en project Olympiade zijn tevens twee Beeldkwaliteitsplannen gemaakt. Het Beeldkwaliteitsplan bebouwing (architectectuur) en het Beeldkwaliteitsplan terreininrichting zijn als bijlage 1 en 2 bij het bestemmingsplan gevoegd. De Beeldkwaliteitsplannen zullen onderdeel uitmaken van de Welstandsnota van Amstelveen, als aanvulling op de Welstandsnota. Dit betreft een toevoeging van specifieke welstandscriteria aan de Welstandsnota middels de Beeldkwaliteitsplannen. Het project/bouwplan Olympiade voldoet ook aan de algemene welstandscriteria van de Welstandsnota van Amstelveen. Afbeelding 3.2A: Stedenbouwkundige kaart project Olympiade (plan Startbaan 16)

Afbeelding 3.2B: Terreinrichting project Olympiade (plan Startbaan 16)

Visie In de strook tussen de Startbaan en de Beneluxbaan stond in het verleden een aantal solitaire kantoorgebouwen. De constatering was dat het lange termijn marktperspectief van deze kantoren niet goed meer was. De eerste stap om deze strook te transformeren is ingezet met de sloop van het Amstelveen College en de realisatie van een woningbouwplan met eengezinswoningen op de locatie Startbaan 12. Vervolgens hebben twee kantoorgebouwen (Van der Hooplaan 241 / Startbaan 10) plaats gemaakt voor woningbouw. Ook het nabijgelegen kantoorpand Startbaan 8 heeft plaats gemaakt voor woningbouw.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

17

Het is vanuit de ruimtelijke structuur van Amstelveen wenselijk om de ingezette transformatie van deze Startbaan­strook af te maken. De wens voor behoud van werkgelegenheid staat als vanzelfsprekend wel voorop, en de voormalige huurders van het kantoorgebouw Startbaan 16 huisvesten zich vrijwel allen elders in Amstelveen. In de stedenbouwkundige opzet van het onderhavige plan is rekening gehouden met de omringende bebouwing, door variatie in de bouwhoogtes en ­volumes. Er wordt enerzijds aangesloten op de naastliggende eengezinswoningen, en anderzijds wordt de herkenbaarheid langs de Beneluxbaan vergroot. Met het beoogde bouwplan worden er veel woningen toegevoegd. De grote woningbehoefte in Amstelveen, en de schaarste aan binnenstedelijke ruimte, bepaalt ook de stedenbouwkundige schaal van het plan. Groenstructuur Met het project herontwikkeling Startbaan 16 blijft de bestaande (hoofd)groenstructuur ongewijzigd. De groenstrook langs het water aan de zuidzijde van het plangebied krijgt een kwaliteitsimpuls. Het plangebied Startbaan 16 ligt langs het sportpark Janselaan. Het sportpark is een waardevolle groene enclave in het stedelijk woongebied van Amstelveen. De hoofdgroenstructuur bestaat hier uit bovenwijks groen en wijkgroen. Het groene karakter wordt bepaald door het stelsel van groene singels in het gebied die de velden omzomen en die tezamen een groen raamwerk vormen.

Bovendien is het gebied langs alle randen voorzien van groene singelbeplantingen. De directe omgeving van de nieuwbouw van het plan Startbaan 16 wordt dusdanig ingericht dat het groene karakter wordt behouden. Hiermee zal het groene karakter van de omgeving zoveel mogelijk behouden blijven. De watergang wordt aangepast, waarbij het wateroppervlak gelijk blijft en (deels) een nieuwe oever wordt gerealiseerd. De watergang maakt onderdeel uit van de groenstructuur en is gunstig voor de ecologie. De bomen die plaats moeten maken voor de nieuwbouw betreffen geen waardevolle bomen zoals opgenomen op de waardevolle bomenlijst. Tevens zijn in de bomen geen jaarrond beschermde vogelnesten en vleermuisverblijfplaatsen aanwezig, zoals is gebleken uit flora­ en faunaonderzoek (zie paragraaf 7.7 en bijlage 10).

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

18

HOOFDSTUK 4 PLANOPZET EN JURIDISCHE REGELING 4.1 Algemeen In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de wijze waarop de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkeling van het plangebied juridisch is vertaald. In het voorgaande hoofdstuk is beschreven welke ontwikkelingen in het plangebied plaatsvinden. In dit hoofdstuk wordt aangegeven welke juridisch­planologische instrumenten daarbij worden ingezet. Het voorliggende bestemmingsplan is een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan is opgesteld conform SVBP 2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012). Daarin zijn de regels voor een belangrijk deel gestandaardiseerd. Het bestemmingsplan is overeenkomstig de SVBP 2012 gedigitaliseerd opgesteld. Het bestemmingsplan wordt elektronisch/digitaal beschikbaar gesteld op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in een actueel en adequaat juridisch kader voor ontwikkeling en beheer van het plangebied. Gezien de duidelijke voorgestane ontwikkeling is gekozen voor een gedetailleerde planvorm. Deze planvorm maakt het mogelijk de functies in het plangebied te voorzien van een gedetailleerde bestemmingsregeling waardoor de ruimtelijke kwaliteit in het gebied als zodanig kan worden beheerd en behouden.

Op de Verbeelding zijn alle functies zodanig bestemd, dat het direct mogelijk is om met het bijbehorende renvooi (verklaring van de bestemmingen) te zien welke bestemmingen aan de gronden binnen het plangebied gegeven zijn. Uitgangspunt daarbij is dat de Verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft omtrent de in acht te nemen horizontale en verticale maten. In de bijbehorende regels zijn de bestemmingsomschrijving, de bouwregels en de gebruiksbepalingen alsmede de eventuele afwijkingsmogelijkheden te vinden. Voor een goede ruimtelijke ordening is het noodzakelijk dat de in het bestemmingsplan gestelde regels zodanig zijn opgesteld dat deze (goed) te handhaven zijn. Het gemeentebestuur is van oordeel dat de regels in het onderhavige plan voldoen aan deze eis. Met dit bestemmingsplan wordt de bouw van het project Startbaan 16 (Olympiade), bestaande uit een appartementencomplex met maximaal 552 woningen, met een semi­verdiepte parkeergarage en nieuwe terreininrichting, juridisch­planologisch mogelijk gemaakt. Aan het einde van deze paragraaf is de kaart van de Verbeelding van het onderhavige bestemmingsplan "Startbaan 16" weergegeven. Opbouw van het bestemmingsplan Een bestemmingsplan bestaat uit drie delen: de Verbeelding, de Toelichting en de Regels.

Hierbij geven de Regels de juridische bepalingen van het bestemmingsplan en geeft de Verbeelding de locaties en aanduidingen van die juridische bepalingen weer. Hierna worden deze onderdelen van het onderhavige bestemmingsplan "Startbaan 16" beschreven.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

19

De Regels zijn, conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen SVBP2012, ondergebracht in vier hoofdstukken: <0000> Hoofdstuk 1: Inleidende regels. <0000> Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels. <0000> Hoofdstuk 3: Algemene regels. <0000> Hoofdstuk 4: Overgangs­ en slotregels. De regels in hoofdstuk 1 en de algemene regels in hoofdstuk 3 gelden voor het bestemmingsplan als geheel. Die regels werken door in de diverse bestemmingen. Afbeelding 4: Plankaart/Verbeelding onderhavig bestemmingsplan "Startbaan 16"

4.2 Planregels Hoofdstuk 1 Inleidende regels In Hoofdstuk 1 van de Regels worden begrippen verklaard die worden gebruikt in de Regels. Dit voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Vervolgens is in artikel 2 'Wijze van meten' bepaald hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden. Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Het onderhavige bestemmingsplan kent vier enkelbestemmingen en twee dubbelbestemmingen. De regels in verband met de enkelbestemmingen kennen een eenduidige opbouw en bestaan uit een bestemmingsomschrijving, bouwregels en specifieke gebruiksregels.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

20

Met betrekking tot behoud en bescherming zijn een waterleiding­ en archeologische dubbelbestemming in het bestemmingsplan opgenomen; deze kennen bijzondere regels. De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Hierin is een omschrijving opgenomen van de functies die binnen de bestemming zijn toegestaan (het gebruik). In een enkel geval is een specificering van de toegestane functie opgenomen, die correspondeert met een functieaanduiding op de verbeelding. De bouwregels van een bestemming zijn gebaseerd op de functies van gronden en op de beoogde bebouwing. De Algemene bouwregels staan in Hoofdstuk 3 van de Regels. In dit bestemmingsplan worden de volgende bestemmingen gebruikt: Groen (artikel 3) De groenstroken in het plangebied hebben de bestemming 'Groen' gekregen. Het groen is mede bestemd voor beplanting, paden, water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Verkeer ­ Verblijfsgebied (artikel 4) De erftoegangsweg Startbaan, met fietspad en voetpad, in het noordelijke deel van het plangebied, kent de bestemming 'Verkeer ­ Verblijfsgebied'. Ook de in­/uitritten van de beoogde parkeergarage, de toegangsweg naar het parkeerterrein aan de westzijde en het voetpad aan de oostzijde hebben deze bestemming. Voor de twee inritconstructies van de parkeergarage is een specifieke bouwaanduiding opgenomen.

Water (artikel 5) De gronden die bestemd zijn voor water en gerelateerde functies en voorzieningen hebben de bestemming 'Water'. Het gaat om die gronden waar vanuit het oogpunt van voldoende waterbergingscapaciteit, afwatering en goede doorstroming ook daadwerkelijk water moet komen. Wonen (artikel 6) De gronden ten behoeve van het wonen en de woningen hebben de bestemming 'Wonen' gekregen. Tot deze bestemming behoren ook de parkeervoorzieningen ten behoeve van de voorgestane woningen. De bebouwing van het beoogde appartementencomplex met parkeergarage is specifiek geregeld in dit bestemmingsplan met het bouwvlak en de bouwhoogte aanduidingen, en de functieaanduiding parkeergarage. De woningen kunnen in feite enkel gerealiseerd worden binnen de beoogde bouwblokken die qua locatie en bouwhoogte zijn vastgelegd. De bouwhoogtes van de woonblokken/­gebouwen variëren. In deze bestemming 'Wonen' zijn regels opgenomen voor het realiseren van een minimum aantal middeldure huurwoningen. In de specifieke gebruiksregels is een koppeling gelegd met de "Verordening doelgroepen woningbouw Amstelveen 2018" waarin de categorisering van de middeldure huurwoningen staat opgenomen. In het onderhavige plan is geregeld dat van de woningen tenminste 64,8% middeldure huurwoningen dienen te betreffen.

Tevens zijn in deze bestemming onder de specifieke gebruiksregels de parkeernormen voor de woningen opgenomen, waarbij voor verschillende woningcategorieën en woninggroottes een aantal verschillende parkeernormen gelden.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

21

Leiding ­ Water (artikel 7) Deze dubbelbestemming beschermt de belangen van de in het plangebied aanwezige hoofdwatertransportleidingen. Het vlak van de dubbelbestemming 'Leiding ­ Water' is gebaseerd op een strook die dient ter bescherming van de leidingen en een (deels overlappende) strook met een zakelijk recht ten behoeve van onderhoud aan de leidingen. De beschermingszone en zakelijk recht zone van de waterleidingen is veranderd ten opzichte van het voorgaande bestemmingsplan. Voor de gronden met de dubbelbestemming 'Leiding ­ Water' geldt onder meer dat binnen 7 meter afstand van de leidingen geen gebouwen mogen worden gerealiseerd en dat voor een behoorlijk aantal werkzaamheden een omgevingsvergunning vereist is. Een omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien een schriftelijke toestemming is verkregen van de beheerder van de leiding en geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het doelmatig en veilig functioneren en beheren van de leiding. Waarde ­ Archeologie 5 (artikel 8) Voor de gronden met de dubbelbestemming 'Waarde ­ Archeologie 5' geldt dat de initiatiefnemer bij grote ingrepen in de bodem bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor bouwen of van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, een archeologisch rapport dient te overleggen.

Op basis daarvan kunnen aan de betreffende vergunningen voorschriften worden verbonden. In de planregels is opgenomen voor welke bodemingrepen de eisen met betrekking tot archeologie gelden en welke criteria van toepassing zijn om te mogen bouwen of werkzaamheden te mogen uitvoeren. De regels zijn van toepassing bij de volgende bodemingrepen: dieper dan 0,30 meter, die tevens groter zijn dan 10.000 m². De verwachtingswaarde en dubbelbestemming 'Waarde ­ Archeologie 5' is gebaseerd op de gemeentelijke archeologische verwachtings­ en beleidsadvieskaart. Hoofdstuk 3 Algemene regels In dit hoofdstuk zijn de aanvullende, algemene regels opgenomen. Anti­dubbeltelregel (artikel 9) Deze bepaling dient om te voorkomen dat bijvoorbeeld een grondoppervlak dat in een bepaald geval al eens als berekeningsgrondslag voor de toelaatbare oppervlakte aan bebouwing heeft gediend, later nog eens als berekeningsgrondslag voor een ander bouwwerk wordt gebruikt, maar dat dan tot gevolg heeft dat in het eerste geval een situatie ontstaat die afwijkt van het plan. Dit artikel is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening en is daaruit overgenomen. Algemene bouwregels (artikel 10) In dit artikel staan de regels voor toegelaten overschrijdingen en ondergronds bouwen.

In het eerste lid (toegelaten overschrijdingen) wordt aangegeven in welke gevallen de in dit plan aangegeven bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en/of hoogtematen overschreden mogen worden. In het tweede lid wordt aangegeven onder welke voorwaarden ondergronds bouwen mogelijk is. Algemene afwijkingsregels (artikel 11) In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Het betreft onder meer kleine afwijkingen ten behoeve van een betere ruimtelijke en/of technische uitvoerbaarheid, als ook mogelijkheden voor kleine gebouwen voor het openbaar belang en groene daken.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

22

Algemene aanduidingsregels (artikel 12) (Luchtvaartverkeerzones ­ LIB) In dit artikel wordt aangegeven waar de gronden binnen de drie gebiedsaanduidingen 'luchtvaartverkeerzone', met betrekking tot de luchtvaartverkeerzones van het Luchthavenindelingbesluit (LIB) Schiphol, voor bedoeld zijn. Binnen deze zones met de gebiedsaanduidingen gelden regels ten aanzien van maximale bouwhoogtes (toetshoogte en radarhoogte) en regels met betrekking tot vogelaantrekkende werking. Overige regels (artikel 13) In dit artikel is bepaald dat de in het plan genoemde wet­ en regelgeving moet worden gelezen zoals die op het moment van ter visie leggen van het ontwerpbestemmingsplan geldt. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Overgangsrecht (artikel 14) Samengevat wordt hierin gewaarborgd dat bouwwerken en gebruiksvormen die bij de totstandkoming van het plan reeds bestaan, maar nu in strijd raken met het plan, mogen blijven bestaan. Daarbij wordt het hierin mogelijk gemaakt om op te treden tegen eerder ontstaan illegaal gebruik. Slotregel (artikel 15) Voor de duidelijkheid, o.a. bij benoeming en verwijzing, is hierin een eenduidige naam voor het bestemmingsplan aangegeven.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

23

HOOFDSTUK 5 UITVOERBAARHEID 5.1 Economische uitvoerbaarheid Het onderhavige bestemmingsplan ofwel het onderhavige bouwplan heeft betrekking op een plan waarvoor op grond van artikel 6.12 Wro juncto artikel 6.2.1 Bro een exploitatieplan opgesteld zou moeten worden dan wel een anterieure overeenkomst moet worden gesloten. Aangezien er een anterieure overeenkomst is gesloten tussen de eigenaar van het perceel, waarop het bouwplan mogelijk wordt gemaakt, en de gemeente, zijn de gemeentelijke kosten anderszins verzekerd. De gemeentelijke kosten zullen via de overeenkomst worden verhaald op de initiatiefnemer van het bouwplan. Om die reden behoeft er geen exploitatieplan te worden opgesteld. De kosten van het project/bouwplan ofwel de omgevingsvergunning komen voor rekening van de aanvrager van de omgevingsvergunning. Aangezien de gemeentelijke kosten via de anterieure overeenkomst worden verhaald, zijn de gemeentelijke kosten anderszins verzekerd en voldoende gedekt.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 5.2.1 Inspraak In het kader van het project Startbaan 16 heeft een zogeheten Startnotitie ter inzage gelegen. De Startnotitie geeft kaders voor de projectontwikkeling, de planuitwerking en het onderhavige bestemmingsplan. Op de gepubliceerde Ontwerp­Startnotitie Startbaan 16, en daarmee op het plan en project, hebben omwonenden en andere belanghebbenden (uit de omgeving van het plangebied) van 11 april tot 8 mei 2019 een inspraakreactie/zienswijze kunnen indienen. Tevens is op 18 april 2019 een informatiebijeenkomst georganiseerd, waar men tevens kon reageren op het voorgestane project/bouwplan Startbaan 16. Op basis van de binnengekomen reacties is het project/bouwplan deels aangepast. Het noordoostelijke gebouw Blok G is naar aanleiding van de inspraak aangepast. Het blok is op een grotere afstand van de buurt geplaatst, het blok is minder hoog gemaakt en de oriëntatie van het blok is gewijzigd, waardoor er aanzienlijk minder inkijk vanuit het blok in de bestaande woonwijk kan plaatsvinden. De weergave en beantwoording van de inspraakreacties/zienswijzen is opgenomen in de Nota van Beantwoording Startnotitie Startbaan 16. Bij de vaststelling van de Startnotitie Startbaan 16 door de gemeenteraad, op 10 juli 2019, zijn de de ingediende inspraakreacties meegewogen. 5.2.2 Vooroverleg ex art.

3.1.1 Bro In het kader van het wettelijk vooroverleg op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bij de voorbereiding van het onderhavige bestemmingsplan Startbaan 16 een aantal instanties aangehaakt. Op 10 juni 2020 is in het kader van het wettelijk vooroverleg het bestemmingsplan aangemeld bij de provincie Noord­Holland. De provincie heeft op 23 juli 2020 aangegeven dat nader vooroverleg achterwege kan blijven.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

24

Daarnaast heeft overleg plaatsgevonden met Waternet, onder meer in verband met de langs het bouwplan liggende hoofdwatertransportleidingen. Tevens is in het kader van het wettelijk vooroverleg een concept­versie van het ontwerpbestemmingsplan naar Waternet (het Waterschap AGV) gestuurd. De toezending naar Waternet is ook gedaan in het kader van de watertoets. Met Waternet zijn de regels van de dubbelbestemming 'Leiding ­ Water' afgestemd. 5.2.3 Zienswijzen(procedure) Het ontwerpbestemmingsplan en (in het onderhavige geval) de omgevingvergunning bouwen, zijn conform afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gedurende 6 weken terinzage gelegd. Een ieder kon gedurende deze termijn een zienswijze indienen. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 28 januari t/m 10 maart 2021 ter inzage gelegen, met de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen. Er zijn drie zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen gaven geen aanleiding om het plan te wijzigen. Voor de zienswijzen en de beantwoording van de zienswijzen wordt verwezen naar de Nota van Beantwoording zienswijzen, dat als bijlage 20 is opgenomen bij de Toelichting van dit bestemmingsplan. 5.2.4 Vaststelling van het bestemmingsplan Na dit ontwerp­bestemmingsplan en de zienswijzentermijn, zal het bestemmingsplan door het college ter vaststelling worden voorgelegd aan de raad.

Na de vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad, zal het college de omgevingsvergunning bouwen verlenen, en zullen het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning opnieuw zes weken ter inzage worden gelegd voor de beroepstermijn.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

25

HOOFDSTUK 6 BELEIDSKADER 6.1 Inleiding Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de belangrijkste ruimtelijke beleidskaders. Achtereenvolgens komt het relevante rijks­, provinciale, regionale en gemeentelijk beleid aan bod. Het beleid en de wetgeving op milieugebied wordt behandeld in hoofdstuk 7.

6.2 Rijksbeleid 6.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. De SVIR actualiseert het ruimtelijk­ en mobiliteitsbeleid als gevolg van nieuwe politieke accenten en veranderende omstandigheden zoals de economische crisis, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen onder andere omdat groei, stagnatie en krimp gelijktijdig plaatsvinden. De structuurvisie geeft een integraal kader voor het ruimtelijk­ en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte. In de structuurvisie schetst het Rijk de ambities voor concurrentiekracht, bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid tot 2040 (lange termijn) en doelen, belangen en opgaven tot 2028 (middellange termijn). De centrale visie wordt uiteengezet in drie hoofddoelstellingen voor de middellange termijn (2028), namelijk: <0000> Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk­economische structuur van Nederland. <0000> Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat. <0000> Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan.

Voor alle nationale opgaven worden rijksinstrumenten ingezet, waarbij financiering slechts één van de instrumenten is. Ook decentrale overheden en marktpartijen dragen bij aan de realisatie van nationale opgaven. Urbanisatie en stedelijke benutting - Transformatie van bedrijventerreinen De toenemende regionale verschillen hebben consequenties voor de verstedelijking in Nederland. Vraag en aanbod van woningen, bedrijventerreinen en kantoren zijn niet overal in evenwicht (kwantitatief en kwalitatief). Dit geldt in zowel groei­, stagnatie­ als krimpgebieden. Dat leidt in een aantal gevallen tot leegstand en verloedering. Daarmee groeit de noodzaak voor herstructurering en transformatie, het mogelijk maken van noodzakelijke functieveranderingen, en het zorgvuldig omgaan met de ruimte in het stedelijk gebied. Het initiatief hiervoor ligt bij provincies en gemeenten, in samenspel met de markt. Bij de transformatie in zowel groei­ als krimpgebieden vragen de herbestemming en de herontwikkeling van karakteristiek erfgoed bijzondere aandacht van de decentrale overheden.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

26

Ladder voor duurzame verstedelijking Een ruimtelijk plan dient te worden beoordeeld aan de hand van de "Ladder voor duurzame verstedelijking". Vraaggericht programmeren en het realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, om te anticiperen op stagnatie, en om krimpregio’s leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen. Om beide te bereiken, is de hiervoor genoemde "Ladder voor duurzame verstedelijking" opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze ladder is een procesvereiste. Dit houdt in dat bij ruimtelijke besluiten moet worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik. Relevantie onderhavige plan Het beleid in de Structuurvisie/SVIR vormt geen belemmering voor het onderhavige plan. Uit paragraaf 6.2.3 van deze Toelichting blijkt dat het plan ook past binnen de regels van de "Ladder voor duurzame verstedelijking". 6.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Rijk legt met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) de nationale ruimtelijke belangen juridisch vast. Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid zoals dat in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vastgelegd.

Het Barro bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Relevantie onderhavige plan Geen van de in het Barro geregelde onderwerpen heeft invloed op het onderhavige plan. Het onderhavige plan heeft geen invloed op de nationale belangen die in het Barro zijn geborgd. Het Barro vormt derhalve geen belemmering voor het project Startbaan 16 en het onderhavige bestemmingsplan. 6.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking De "Ladder voor duurzame verstedelijking" heeft als doel een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De ladder voor duurzame verstedelijking is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerd en is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), in artikel 3.1.6, lid 2. De onderbouwing van de behoefte aan woningen en andere functies wordt gedaan aan de hand van de ladder voor duurzame verstedelijking. De ladder voor duurzame verstedelijking is sinds 1 juli 2017 gewijzigd. Het principe van de ladder is hetzelfde gebleven.

Met betrekking tot de (nieuwe) ladder staat in het Bro, in artikel 3.1.6, lid 2, de volgende bepaling opgenomen: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." Relevantie onderhavige plan De ladder voor duurzame verstedelijking dan wel artikel 3.1.6, lid 2 Bro is van toepassing op het project Startbaan 16 en het onderhavige bestemmingsplan, omdat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Derhalve wordt hierna de behoefte aan het plan ofwel de woningen onderbouwd.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

27

Onderbouwing behoefte woningen (nut en noodzaak project/plan) Algemeen De verouderde uitstraling van het terrein en de gedeeltelijke leegstand van het kantoorgebouw hebben gezorgd voor een behoefte aan andere functies dan de huidige. Gezien de woongebieden ten oosten van de planlocatie, is het wenselijk om, in verband met de kwaliteit van de leefomgeving, de onderhavige locatie te herontwikkelen. Woningbouw op de locatie van het onderhavige plangebied wordt gezien als de oplossing voor het verouderde en ongebruikte kantoorperceel. Nieuwe bebouwing met appartementen is een invulling waaraan behoefte is. Die behoefte, en de mate waarin, wordt hierna onderbouwd. De (regionale) behoefte aan woningen dient te worden onderbouwd in het kader van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Bij een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient te worden beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele behoefte. De voorgenomen woningbouw in het plan Startbaan 16 (project Olympiade), op de locatie Startbaan 16 in Amstelveen, beoogt te voorzien in een (regionale) behoefte aan woningen. Het betreft appartementengebouwen met in totaal 552 woningen. In het onderhavige bestemmingsplan wordt de realisatie van maximaal 552 woningen mogelijk gemaakt, waarvan tenminste 358 (dan wel 64,8%) middeldure huurwoningen moeten betreffen.

Ter onderbouwing van de woningbouw op de locatie Startbaan 16 in Amstelveen wordt gebruik gemaakt van het rapport "Oplegger Regionaal Actieprogramma Wonen 2016 t/m 2020 Amstelland­Meerlanden, Amsterdam, Zaanstreek­Waterland" (voorheen Stadsregio Amsterdam) en de 'Monitor Woningbouw 2019' van de provincie Noord­Holland. Met de gegevens in deze rapportages is de 'ladder­toets woningen' in dit bestemmingsplan opgesteld. Eind 2016 heeft de voormalige stadsregio Amsterdam het Regionaal Actieprogramma (RAP) Stadsregio 2016­2020 opgesteld, welke in juli 2017 aangevuld is. Het RAP en de 'oplegger' met aanvullingen vormen samen het geldende RAP voor de regio. Het RAP is een belangrijk document voor het voldoen aan de Provinciale Ruimtelijke Verordening. In dit geval wordt het RAP gebruikt om de regionale kwantitatieve en kwalitatieve behoefte naar woningbouw te toetsen. Daarnaast is gekeken naar de Monitor Woningbouw (2019) van de provincie Noord­Holland, welke de basis vormt voor de regionale woonafspraken tussen de provincie en de regio's. De Monitor Woningbouw 2019 kijkt naar de productie, plancapaciteit en woningbehoefte. Regio In 2010 heeft de provincie Noord­Holland in de woonvisie vier deelregio's bepaald. Eén daarvan is de Stadsregio Amsterdam (SRA). Sinds januari 2017 is de SRA opgedeeld in drie deelregio's, te weten Amstelland­Meerlanden, Amsterdam en Zaanstreek­Waterland.

In het RAP 2016­2020 worden deze drie regio's beschouwd als de marktregio Amsterdam. De inhoudelijke ambities en doelstellingen blijven ongewijzigd. Amstelveen en daarmee het plangebied Startbaan 16 is gelegen in de regio Amstelland­Meerlanden en in de marktregio Amsterdam. Voor de onderhavige toets van woningbehoefte wordt dus naar deze regio's gekeken.

Toelichting Bestemmingsplan Startbaan 16 (16-4-2021)

28

Kwantitatieve woningbehoefte Het bepalen van de kwantitatieve woningbehoefte is sterk afhankelijk van aannames die worden gedaan met betrekking tot onder andere bevolkings­ en huishoudensontwikkelingen en binnen­ en buitenlandse migratie. De beschikbare woningbehoeftecijfers betreffen prognoses. Daarnaast stuurt – op de woningmarkt – het aanbod ook de vraag. Door Gedeputeerde Staten van de provincie Noord­Holland zijn de vraaggestuurde woningbehoeftecijfers tot 2040 vastgesteld. Deze cijfers hanteert de provincie, naast de RAP's, bij het beoordelen van nut en noodzaak van woningbouw, conform de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV). Het gaat hier dus om een provinciale prognose. De cijfers zijn beschikbaar per regio en gemeente. De geactualiseerde prognose staat in de Monitor Woningbouw 2019 en is gebaseerd op het rapport "Prognose 2019­2040: Bevolking, huishoudens en woningbehoefte" (d.d. 21 augustus 2019) van de provincie Noord­Holland. Zowel de prognose uit het RAP uit 2017 als de prognose van de provincie uit de Monitor Woningbouw 2019 zijn in deze plantoelichting weergegeven. De prognose in het RAP 2016­2020 (oplegger 2017) is weergegeven in tabel 6.3A. De prognose uit de Monitor Woningbouw 2019 van de provincie is weergegeven in tabel 6.3B.

Tabel 6.3A Prognose regionale woningbehoefte (uit RAP 2016-2020) 2017­ 2027 Amsterdam 47.170 Zaanstreek­Waterland 13.950 Amstelland­Meerlanden 18.390 Totaal marktregio 79.510 Amsterdam Tabel 6.3B Prognose woningbehoefte Noord-Holland (uit Monitor Woningbouw 2019) 2019­ 2019­ 2019­ 2025 2030 2040 Amsterdam 30.600 56.200 100.900 Amstelland­Meerlanden 12.900 20.900 31.000 Noord­Holland 77.600 130.700 201.800

Regionale plancapaciteit Bij het bepalen of een ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte dient rekening te worden gehouden met de capaciteit in bestaande woningbouwplannen alwaar dus woningen worden toegevoegd. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de Monitor Woningbouw 2019 van de provincie. Tabel 6.3C Plancapaciteit naar planstatus (uit Monitor Woningbouw 2019) Hard Zacht Amsterdam 44.000 183.200 Amstelland­Meerlanden 9.200 43.800 Noord­Holland 85.500 310.300