Bijlage 1 Rapportage Raadsonderzoek Nieuwe Banne

Ook wordt opgemerkt dat het artikel over de prijzen voor de te realiseren woningen geactualiseerd dient te worden en dat goed naar de datum van de overeenkomst en de spelling gekeken moet worden.178

172 Vanwege geheimhouding is het exacte bedrag van deze boete hier weggelaten. Het is terug te vinden in:

Koopovereenkomst bouwgrond Waterlinie Sleeuwijk (29 februari 2024). 173 Vanwege geheimhouding is het exacte bedrag van deze boete hier weggelaten. Het is terug te vinden in: Koopovereenkomst bouwgrond Waterlinie Sleeuwijk (29 februari 2024). 174 E-mail projectontwikkelaar (18 januari 2024). Afspraak inzake Bronkhorst fase 3 en waterlinie. 175 Memo – Bronkhorst fase 3 (13 februari 2024). 176 Vanwege geheimhouding op deze cijfers is het exacte bedrag van de extra grondopbrengst hier niet benoemd. Deze is terug te vinden in het document Memo – Bronkhorst fase 3 (13 februari 2024). 177 Notulen portefeuillehoudersoverleg woningbouwprojecten (19 februari 2024). 178 Notulen portefeuillehoudersoverleg woningbouwprojecten (19 februari 2024).

58.

29 februari 2024 - De gemeente deelt een aangepaste versie van het concept-addendum met de projectontwikkelaar en diens advocaat, evenals de Didam-publicatie Bronkhorst en de koopovereenkomst Waterlinie, de Didam-publicatie Waterlinie Het addendum dat op dit moment wordt toegestuurd door de juridisch adviseur aan de projectontwikkelaar en diens advocaat, is het derde concept van het addendum.179 Op welke manier deze aanpassingen tussen partijen tot stand zijn gekomen of besproken is onbekend. Aan deze versie van het addendum is toegevoegd: • • • • •

•

De ontwikkelaar conformeert zich aan de verkavelingstekening en dat de vastgestelde typologie voor de woningen niet meer wijzigt. Als dat wel zo is, dan volgt een boete. De prijzen uit de actuele woonvisie. Het aanleggen en in standhouden van een parkeerplaats vindt plaats op eigen terrein. Een opschortende voorwaarde voor het Didam-arrest voor het perceel aan de Waterlinie. Verwijderd is dat er een perceel in eigendom is van een derde en dat de gemeente zo nodig haar instrumentarium inzet. Het perceel was inmiddels eigendom van de gemeente geworden, dus het artikel was niet meer nodig. Verwijderd is dat er één Didam-publicatie komt voor zowel Bronkhorst fase 3 als de Waterlinie. Dit worden gescheiden, opeenvolgende publicaties.

In de interviews komt naar voren het de gescheiden Didam-publicaties voor Bronkhorst fase 3 en de Waterlinie voortkomt uit de wens van de gemeente om eerst voor Bronkhorst fase 3 aan de spelregels van het Didam-arrest te hebben voldaan, zodat daarna een grondslag bestond om het perceel aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne conform de geldende regelgeving aan te kunnen bieden. De oppervlakte van het perceel aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne is volgens deze versie van de conceptovereenkomst 2.664 m2. Naast het addendum deelt de juridisch adviseur de Didam-publicaties voor Bronkhorst fase 3 en de Waterlinie en de koopovereenkomst voor de Waterlinie. In de koopovereenkomst is onder meer (nog steeds) vastgelegd dat:180 • De gemeente een perceel ongeveer ter grootte van 2.664 m2 verkoopt aan de projectontwikkelaar, ten behoeve van de ontwikkeling van 36 appartementen in de middeldure huur. Gegeven de wens van de gemeente voor middeldure huurappartementen en de onmogelijkheid voor de projectontwikkelaar om die te realiseren, is een SBI-subsidie aangevraagd waardoor het wél mogelijk is. • De verhuur van de woningen dient plaats te vinden volgens de gemeentelijke regels, wat betekent dat de te huur staande woningen eerst lokaal geadverteerd dienen te worden.

Doet de projectontwikkelaar dat niet of niet volledig, dan kan de gemeente direct een boete van opeisen.181 • De projectontwikkelaar dient in 2024 te starten met de bouw van de woningen en moet deze uiterlijk binnen 36 maanden na de start van de bouw opleveren. Doet hij dat niet, dan kan de gemeente rechtstreeks een boete opeisen.182 Dit alles in het licht van de voorwaarden voor het verkrijgen van de SBI-subsidie. 179 E-mail juridisch adviseur (29 februari 2024). Documenten Bronkhorst Andel en Waterlinie Sleeuwijk 2022-040263. Deze versie

heeft als datum in het document 29 februari 2022. Dat is een verschrijving en moet 29 februari 2024 zijn, zo blijkt uit de interviews en leiden de onderzoekers af uit de mailwisseling. 180 Koopovereenkomst bouwgrond Waterlinie Sleeuwijk (29 februari 2024). 181 Vanwege geheimhouding is het exacte bedrag van deze boete hier weggelaten. Het is terug te vinden in: Koopovereenkomst bouwgrond Waterlinie Sleeuwijk (29 februari 2024). 182 Vanwege geheimhouding is het exacte bedrag van deze boete hier weggelaten. Het is terug te vinden in: Koopovereenkomst bouwgrond Waterlinie Sleeuwijk (29 februari 2024).

59.

• •

De notariële akte dien te worden verleden ten overstaan van de notaris binnen twee maanden na ondertekening van deze koopovereenkomst. Aan deze versie van de koopovereenkomst is een opschortende voorwaarde toegevoegd in het licht van het Didam-arrest. Als binnen drie weken na publicatie van de voorgenomen grondtransactie een kort geding wordt aangespannen bij de voorzieningenrechter door een partij die meent een serieuze gegadigde te zijn voor de verkochte grond, dan wordt de totstandkoming van de koopovereenkomst opgeschort.

Het plan is dan om op 14 maart eerst de publicatie voor Bronkhorst fase 3 te doen, gevolgd door de Didam-publicatie voor de Waterlinie op 18 april. Al met al kan daarmee uiterlijk medio juli 2024 de grond voor de Waterlinie passeren.

7 maart 2024 – Advocaat projectontwikkelaar deelt suggesties voor Didam-publicaties, die door de gemeente worden overgenomen De advocaat van de projectontwikkelaar die meeleest op de concept publicaties voor Bronkhorst fase 3 en de Waterlinie, deelt een aantal suggesties voor aanvullingen en wijzigingen.183 De juridisch adviseur antwoordt eveneens op 7 maart 2024 dat hij deze suggesties heeft overgenomen. Ook vertelt hij dat hij opdracht heeft gegeven tot publicatie van de voorgenomen verkoop van Bronkhorst fase 3 op 14 maart 2024.184

12 maart 2024 – In het college van B&W besluit het college aan de gemeenteraad voor te stellen om het bestemmingsplan ‘Kern Andel: Bronkhorst fase 3’ vast te stellen. In een vergadering van het college van B&W staat het bestemmingsplan voor Bronkhorst fase 3 op de agenda. Hierover wordt aangegeven dat met dit bestemmingsplan de bouw van 69 woningen mogelijk wordt gemaakt (door twee projectontwikkelaars en de particuliere kavels) en dat de officiële stukken ter inzage hebben gelegen. Het besluit van het college luidt: 1. ‘De gemeenteraad voor te stellen het bestemmingsplan “Kern Andel: Bronkhorst fase 3” (NL.IMRO.1959.AndBP169Bronkfase3-VG01) vast te stellen. 2. De gemeenteraad voor te stellen geen exploitatieplan overeenkomstig afdeling 6.4 Wet ruimtelijke ordening vast te stellen. 3. De gemeenteraad voor te stellen Afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Crisis en Herstelwet en artikel 11 van het Besluit uitvoering Crisis en Herstelwet van toepassing te verklaren’.185

14 maart 2024 – Didam-publicatie voorgenomen grondverkoop Bronkhorst fase 3 De voorgenomen verkoop van de grond voor Bronkhorst fase 3 wordt gepubliceerd door de gemeente.186 Hierin is opgenomen dat de projectontwikkelaar de enige serieuze gegadigde is, omdat er geen anderen zijn die een vergelijkbare positie hebben als hij, gegeven de afspraken die in de op 1 november 2018 gesloten overeenkomst zijn gemaakt. Er melden zich hierop binnen de gestelde termijn geen andere gegadigden.

183 E-mail advocaat projectontwikkelaar (7 maart 2024). RE: Herinnering documenten Bronkhorst Andel en Waterlinie Sleeuwijk

2022-040263 [FELTZ-10994-20238712]. 184 E-mail juridisch adviseur (7 maart 2024). RE: Herinnering documenten Bronkhorst Andel en Waterlinie Sleeuwijk 2022-040263 [FELTZ-10994-20238712]. 185 College B&W gemeente Altena (12 maart 2024). Collegebesluiten 12 maart 2024. Geraadpleegd op 3 december 2025 via: https://www.gemeentealtena.nl/college-en-organisatie/college/collegebesluitenlijsten/12-maart-2024 186 E-mail juridisch adviseur (7 maart 2024). RE: Herinnering documenten Bronkhorst Andel en Waterlinie Sleeuwijk 2022-040263 [FELTZ-10994-20238712]. Gemeente Altena (14 maart 2024). Voorgenomen verkoop gemeentegrond. Geraadpleegd via: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2024-116109.html

60.

9 april 2024 – De gemeente deelt een aangepaste versie van het addendum en de koopovereenkomst voor het perceel aan de Waterlinie met de projectontwikkelaar Naar aanleiding van de vorige versies van het addendum en de koopovereenkomst voor de Waterlinie heeft overleg plaatsgevonden tussen de ambtenaren van de gemeente en de projectontwikkelaar op 27 maart 2024. Bijna twee weken later deelt een juridisch adviseur van de gemeente Altena de nieuwe versies van beide documenten.187 Twee punten van eerder besproken wijzigingen zijn, in zijn woorden, “niet of anders” doorgevoerd in deze concepten, namelijk: •

•

Er was aangegeven door de projectontwikkelaar dat in de oorspronkelijke samenwerkingsovereenkomst een boete was opgenomen, en dat die daarom niet in bepaalde artikelen van het addendum opgenomen hoefde te worden. De juridisch adviseur mailt dat hij een dergelijke boete in die samenwerkingsovereenkomst niet zag staan en dat daarom die bepalingen in het addendum behouden zijn. De voorwaarde dat de sociale woningen werden toegewezen aan de doelgroep via het besluit toegelaten instellingen en dat een extern bureau de inkomenstoets zal uitvoeren is verwijderd. Wel is nu bij een eerder artikel de doelgroep voor de sociale huur beschreven, waarbij de projectontwikkelaar erop wordt gewezen dat de doelgroep voor een sociale huurwoning een maximaal inkomen moet hebben.

Verder is aan het addendum een beschrijving van de typologie van de woningen toegevoegd en is verwijderd dat over de grondprijs van de levensloopbestendige woningen nog aanvullende afspraken worden gemaakt. De oppervlakte van het perceel aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne bedraagt in deze versie van het concept-addendum 2.664 m2. Voor de koopovereenkomst (gedateerd op 4 april 2024) geldt dat is gewijzigd dan wel toegevoegd:188 • De projectontwikkelaar dient uiterlijk 1 juni 2024 een ontvankelijke omgevingsvergunning voor de bouw van 36 appartementen op het perceel aan de Waterlinie aangevraagd te hebben bij de gemeente Altena. De notariële akte dient binnen twee maanden na het verlenen van de onherroepelijke omgevingsvergunning en uiterlijk 31 december 2024 verleden te zijn. Mocht op 31 december 2024 de omgevingsvergunning nog niet onherroepelijk zijn geworden, dan komen de gemeente en projectontwikkelaar een nadere datum overeen. Deze afspraken komen in plaats van de concept afspraak dat de notariële akte binnen twee maanden na ondertekening van de koopovereenkomst verleden dient te worden. • Verder is gewijzigd dat waar eerder het rapport met de resultaten van het bodemonderzoek ter inzage lag voor de koper, dit nu als bijlage bij de overeenkomst is gevoegd.

Daarnaast was een artikel opgenomen wat er zou gebeuren als uit het bodemonderzoek zou blijken dat iets in de grond het realiseren van de woningen in de weg zou zitten. Dat is niet (meer) van toepassing, aangezien het bodemonderzoek is uitgevoerd. • Als de projectontwikkelaar zich niet houdt aan de bepalingen uit de doelgroepenverordening, dan is nu een lagere direct opeisbare boete van toepassing.189 • Als de projectontwikkelaar zich niet houdt aan het eerst lokaal adverteren van de beschikbare huurappartementen, dan is niet langer een direct opeisbare boete van toepassing, maar dient

187 E-mail juridisch adviseur (9 april 2024). Overeenkomsten Bronkhorst Andel en Waterlinie Sleeuwijk. 188 Koopovereenkomst bouwgrond Waterlinie Sleeuwijk (4 april 2024). 189 Vanwege geheimhouding is het exacte boetebedrag hier weggelaten. Het is terug te vinden in de volgende documenten:

Koopovereenkomst bouwgrond Waterlinie Sleeuwijk (29 februari 2024) en Koopovereenkomst bouwgrond Waterlinie Sleeuwijk (4 april 2024).

61.

de projectontwikkelaar eerst in gebreke te worden gesteld. Hij krijgt daarna nog 14 dagen om de gemeentelijke uitgifteregels toe te passen, pas daarna geldt de opeisbare boete. De oppervlakte van het perceel aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne bedraagt in deze conceptovereenkomst, net als in het concept-addendum van 9 april 2024, 2.664 m2.

23 april 2024 - Bestemmingsplan Kern Andel: Bronkhorst fase 3 wordt door de gemeenteraad vastgesteld Het voorstel tot vaststelling van dit bestemmingsplan wordt unaniem aangenomen door de gemeenteraad. In de raadsbehandeling worden door een raadslid een amendement aangekondigd met de strekking om aan het bestemmingsplan toe te voegen dat een voorwaarde voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning alleen mag worden verleend als in het plangebied een woningdifferentiatie wordt gerealiseerd met 20% sociale huurwoningen, 20% sociale koopwoningen en 20% middeldure huurwoningen. De portefeuillehouder Omgevingswet en ruimtelijke plannen antwoord in de raad dat het college dit amendement ontraadt omdat er al afspraken zijn gemaakt en verwachtingen zijn geschept bij inwoners. Na enig debat trekt het raadslid het amendement in. Het bestemmingsplan wordt unaniem vastgesteld, waarbij het betreffende raadslid van het amendement een stemverklaring aflegt: ‘We zullen wel instemmen met het voorliggende plan, omdat we wel belangrijk vinden, dat er woningen worden gebouwd. Maar we willen toch echt wel het signaal afgeven, dat hier naar onze mening, dingen nog niet helemaal goed gaan’.190 Daarnaast worden vanuit de raad tijdens deze raadsbehandeling vragen gesteld over de grondexploitatie. Die worden beperkt besproken, omdat dit op dat moment niet op de agenda stond.

23 & 24 april 2024 – De projectontwikkelaar mailt de reactie op het addendum en de koopovereenkomst naar de gemeente. De gemeente deelt vervolgens aangepaste versies In deze versie van het addendum is op verzoek van de projectontwikkelaar toegevoegd dat: • de verkaveling en typologie van de woningen in Bronkhorst fase 3 weliswaar vaststaan, maar dat aanpassingen aan de verkaveling kunnen worden doorgevoerd na schriftelijke goedkeuring van de gemeente. • wanneer de projectontwikkelaar zich niet houdt aan de bepalingen uit de doelgroepenverordening, de boete niet langer direct opeisbaar is, maar pas nadat de projectontwikkelaar een termijn van 14 dagen heeft gekregen om zich alsnog aan de verordening te conformeren.191 De projectontwikkelaar deed daarnaast het verzoek om de definitie van de doelgroep voor sociale woningen weg te halen. Dit zou geborgd zijn via het besluit toegelaten instellingen en, zoals deze zelf aangaf, zij waren niet ingesteld om te toetsen op inkomensgrens. De juridisch adviseur neemt dit niet over in het concept-addendum: “Uit jullie reactie maak ik op dat jullie de woningen wel voor een sociale huurprijs gaan verhuren, maar niet aanbieden aan de in de verordening omschreven doelgroep.

Ik kan hier vooralsnog geen goedkeuring op geven, maar zal dit bestuurlijk voorleggen”.192 De oppervlakte voor het perceel aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne dat in deze versie van het addendum is opgenomen bedraagt 2.664 m2. 190 Gemeenteraad Altena (23 april 2024). Bestemmingsplan Kern Andel: Bronkhorst fase 3. Geraadpleegd op 3 december 2025

via: https://altena.raadsinformatie.nl/vergadering/1146265 191 Addendum Samenwerkingsovereenkomst Bronkhorst I (24 april 2024). 192 E-mail juridisch adviseur (24 april 2024). RE: Overeenkomsten Bronkhorst Andel en Waterlinie Sleeuwijk.

62.

In de koopovereenkomst zijn er drie wijzigingen: • De boetebepaling voor het niet conformeren aan de doelgroepenverordening is op soortgelijke wijze aangepast als in het addendum: de boete kan pas worden opgelegd als de projectontwikkelaar 14 dagen de tijd heeft gekregen om zich alsnog aan de verordening te conformeren. Dit op verzoek van de projectontwikkelaar. • De projectontwikkelaar moet in plaats van uiterlijk 1 juni 2024, op 1 juli 2024 bij de gemeente Altena een ontvankelijke omgevingsvergunning hebben ingediend. De projectontwikkelaar had verzocht om de datum aan te passen naar 19 juli 2024, maar daar is de gemeente niet in meegegaan omdat het dan “erg ver uitloopt naar het einde van het jaar. Te meer nu vanuit de SBI de eerste vragen over de stand van zaken worden gesteld”. • Bij de verplichting voor de projectontwikkelaar om in 2024 te starten met de bouw van de woningen is nu op verzoek van de projectontwikkelaar als voorwaarde toegevoegd dat de omgevingsvergunning onherroepelijk is, of als er bezwaar is gemaakt dat het schorsingsverzoek door de rechter is afgewezen.193 De oppervlakte voor het perceel aan de Waterlinie is in deze koopovereenkomst 2.664 m2, net zo groot als in het concept-addendum van dezelfde datum.

6 mei 2024 – Projectontwikkelaar reageert op concept-addendum en koopovereenkomst en vraagt of het bestuur akkoord kan gaan met zijn wens voor de verhuur van de sociale huurwoningen De projectontwikkelaar reageert op het concept-addendum en de conceptkoopovereenkomst van 24 april 2024. Voor het addendum vraagt hij of het bestuur akkoord kan gaan met de door hun gewenste formulering om de definitie van de doelgroep voor sociale huur uit de overeenkomst te halen. Daarnaast verzoekt hij voor de koopovereenkomst om de datum voor het indienen van een ontvankelijke omgevingsvergunning te zetten op 15 juli 2024, in plaats van 1 juli 2024.194

13 mei 2024 – Een concept-addendum wordt besproken in het portefeuillehoudersoverleg In het portefeuillehoudersoverleg van 13 mei 2024 ligt de vraag voor om in te stemmen met het concept-addendum met de aanvullende afspraken over Bronkhorst fase 3 en de compensatie met de Nieuwe Banne. Dit concept-addendum heeft als datering 6 mei 2024. Uit de notulen blijkt dat de portefeuillehouder (nog) niet instemt met het concept-addendum. De volledige notulen van deze bespreking luiden: • • • •

“wens tot een bestuurlijk overleg met [projectontwikkelaar] over: borging gebruik door sociale doelgroepen eindtermijn realisatie woningen [naam portefeuillehouder] heeft nog een aantal tekstuele aandachtspunten. Hij stuurt deze door”.195

193 Koopovereenkomst bouwgrond Waterlinie Sleeuwijk (24 april 2024). 194 E-mail projectontwikkelaar (6 mei 2024). RE: Overeenkomsten Bronkhorst Andel en Waterlinie Sleeuwijk 2022-040263. 195 Notulen poho woningbouwprojecten (13 mei 2024).

63.

Mei-juni 2024 – Juridisch advies over beschikbaar houden sociale huur appartementen Bronkhorst fase 3 voor de beoogde doelgroep Een juridisch adviseur van de gemeente wint extern advies in over de mogelijkheden om te borgen dat de sociale huurappartementen daadwerkelijk voor die doelgroep beschikbaar komen. Het advies dat de onderzoekers in bezit hebben is ongedateerd.196 In het advies wordt aangegeven dat de gemeente het naleven van de doelgroepenverordening bestuursrechtelijk kan handhaven, bijvoorbeeld door een last onder dwangsom op te leggen. Als het ondoenlijk is om elke nieuwe huurder of koper te checken kan de gemeente steekproeven uitvoeren of handhaven na handhavingsverzoeken. Via de doelgroepenverordening kan niet worden geregeld dat woningen ook daadwerkelijk worden bewoond door mensen die tot de betreffende doelgroep behoren. Daarvoor is een huisvestingsverordening voor nodig, zoals het advies stelt. Daarover beschikt de gemeente niet. Ook het Besluit toegelaten instellingen helpt de gemeente niet om ervoor te zorgen dat de juiste doelgroep in de woningen komt te wonen, omdat de projectontwikkelaar geen woningcorporatie is. De enige andere manier om dit te regelen is, zo luidt het advies, om een afspraak hierover op te nemen in de koopovereenkomst en leveringsakte met de ontwikkelaar.

Zo’n afspraak zou kunnen luiden dat de projectontwikkelaar aan huurders moet verplichten om bij aanvang van de huur een inkomensverklaring te overleggen en gedurende de huurperiode mag de projectontwikkelaar inkomensgegevens opvragen bij de Belastingdienst voor woningen in sociale huur. Daarbij krijgt de gemeente ook advies om voor de handhaving van deze afspraak een boeteclausule in de koopovereenkomst op te nemen.

30 mei 2024 – Didam-publicatie perceel Waterlinie in de Nieuwe Banne De voorgenomen verkoop van de grond voor de Waterlinie in de Nieuwe Banne in Sleeuwijk wordt gepubliceerd door de gemeente.197 Hierin is opgenomen dat de projectontwikkelaar de enige serieuze gegadigde is, omdat de verkoop van dit perceel een compensatie is voor het niet volledig nakomen van een eerder gesloten overeenkomst. Er zal een ander typologie woningen worden gerealiseerd, waardoor de projectontwikkelaar ‘nadelige gevolgen voor de exploitatie’ ondervindt.198 Er melden zich hierop binnen de gestelde termijn geen andere gegadigden.

10 juni 2024 – Een concept-addendum wordt besproken in het portefeuillehoudersoverleg In het portefeuillehoudersoverleg van 10 juni 2024 staat de voorbereiding van een afspraak met de projectontwikkelaar over het concept-addendum met de datum 6 mei 2024 op de agenda. De vraag die daarbij voorligt is of de agenda volledig is of dat er vanuit bestuurlijk oogpunt andere onderwerpen zijn die besproken moeten worden. Ook wordt de vraag gesteld of de portefeuillehouder behoefte heeft aan aanvullende informatie of dat de verschillende punten voldoende zijn toegelicht.199 De onderwerpen die op de agenda komen te staan in het overleg met de projectontwikkelaar zijn een inkomenstoets bij het verhuren van de sociale huurwoningen en de deadline voor het afnemen van de grond.200 Bestuurlijk en ambtelijk bestaat de wens dat de sociale huurwoningen ook daadwerkelijk door

196 Reactie advocaat (zonder datum). 197 Gemeente Altena – voorgenomen verkoop gemeentegrond (30 mei 2024). https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-

2024-235311.html 198 Gemeente Altena (30 mei 2024). Voorgenomen verkoop gemeentegrond. Geraadpleegd via: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2024-235311.html 199 Begeleidingsformulier PoHo – Poho woningbouwprojecten (10 juni 2024). 200 Memo voorbereiding afspraak ontwikkelaar [naam] over het addendum (10 juni 2024).

64.

die doelgroep worden bewoond. In de onderhandelingen is ambtelijk de eis neergelegd, volgens het voorbereidende memo, om een inkomenstoets te doen. De projectontwikkelaar is hier echter niet mee akkoord. Uit het juridisch advies dat is ingewonnen door de gemeente blijkt dat de gemeente niet meer sturend hierin kan optreden en de inkomenstoets niet kan afdwingen. Wat betreft de deadline voor de afname van de grond speelt dat in de oorspronkelijke overeenkomst uit 2018 geen deadline is opgenomen. De afname van de grond hangt samen met het verkopen van 70% van de woningen, zonder dat is bepaald wanneer dat uiterlijk gebeurd dient te zijn. In het memo komt naar voren dat ambtelijk is geprobeerd om 31 december 2028 als deadline af te spreken, maar dat de projectontwikkelaar daar niet mee akkoord was. De huidige deadline van 2033 leek daarmee het maximaal haalbare, maar ambtelijk werden er mogelijkheden gezien om de datum toch naar december 2027 op te schuiven, omdat naar verwachting het bestemmingsplan al in juni 2024 vastgesteld zou worden en de ontwikkelaar daarmee nu al zou kunnen starten met de (voorbereiding tot) verkoop.201 De volledige notulen van dit deel van het portefeuillehoudersoverleg luiden: 1. “Dit is alleen mogelijk wanneer de gemeente een huisvestingsverordening opstelt. Wel inzetten op de inkomenstoets. Wij staan beide aan de lat om de doelgroep te bedienen.

Deze woningen zijn voor deze specifieke doelgroep. 2. Uiterlijk afnemen op 31 december 2027, Raad van state, uiterlijk 3 jaar na uitspraak. Groot inzetten, eventueel nog inleveren.”202

20 juni 2024 – De gemeente deelt een aangepaste versie van het addendum met de projectontwikkelaar. Dit is de definitieve versie In het addendum zijn een aantal laatste wijzigingen opgenomen, te weten: • De start van de verkoop is vervroegd van 2033 naar 2030. • De verkoop van de woningen start uiterlijk op 30 juni 2025.203 • De projectontwikkelaar draagt er zorg voor dat de sociale huurwoningen worden verhuurd aan de doelgroep zoals bepaald in de doelgroepenverordening, door de loongegevens van de potentiële huurder op te vragen. • De opschortende voorwaarde voor de Didam-publicatie is verwijderd, omdat die termijn inmiddels was verstreken. • In plaats van een ambtenaar, is nu voorzien dat de portefeuillehouder het addendum ondertekent. Het aantal woningen en de typologie daarvoor is sinds 27 november 2023 (en het eerstvolgende concept-addendum van 29 februari 2024) niet meer gewijzigd.

201 Memo voorbereiding afspraak ontwikkelaar [naam] over het addendum (10 juni 2024). 202 Notulen Poho Woningbouwprojecten (10 juni 2024). 203 E-mail projectleider (20 juni 2024). Definitieve overeenkomst Bronkhorst fase 3.

65.

Ontwikkeling woningbouwprogramma Bronkhorst fase 3 (gronden projectontwikkelaar) Appartementen Rijwoningen Tweekappers Vrijstaande Totaal woningen 2018 - Ontwerp gemeente Woudrichem (tekening)

12

0

10

19

41

2018 - Ontwerp ontwikkelaar

0

26

20

3

49

16 mei 2022 – Voorstel woningbouwprogramma stuurgroep

12

0

18

10

40

29 juni 2022 – Voorstel ontwikkelaar

13

10

16

8

47

31 augustus 2022 – Voorstel gemeente

13204

10

16

8

47

23 november 2022 – 1e concept addendum

13

9205

16

7

45

27 november 2023 – Wens ontwikkelaar

17

9

16

7

49

20 juni 2024 – definitief addendum

17

9

16

7

49

De opgenomen oppervlakte van het perceel aan de Waterlinie is, net zoals in het vorige concept, 2.664 m2. In de definitieve koopovereenkomst is er een wijziging ten opzichte van de vorige versie van 24 april 2024, namelijk dat de projectontwikkelaar nu uiterlijk 19 juli 2024 bij de gemeente Altena een ontvankelijke omgevingsvergunning dient aan te vragen. De opgenomen oppervlakte van het perceel aan de Waterlinie in de koopovereenkomst bedraagt 2.838 m2, waarbij wordt verwezen naar een bijgevoegde verkooptekening met wijzigingsdatum 3 juli 2024 waarin dezelfde oppervlakte is opgenomen. Dit betekent kortom, dat de perceelgrootte opgenomen in het addendum voor de Waterlinie afwijkt van die in de koopovereenkomst. Mede uit correspondentie uit 2025 tussen een medewerker van de gemeente en de projectontwikkelaar valt te reconstrueren dat de verschillende perceelgroottes samenhangen met hoe wordt omgegaan met de parkeeropgave. De benodigde parkeervlakken voor het bezoekersparkeren en het laden en lossen die direct langs de openbare weg liggen, zouden voor de helft op de grond van de projectontwikkelaar komen te liggen en voor de helft op die van de gemeente.

In 2024 (exactere datum onbekend) werd geconstateerd dat dit niet wenselijk was, bijvoorbeeld gelet op aansprakelijkheid en 204 Maar ten opzichte van voorstel van de projectontwikkelaar uitgevoerd in sociale huur, in plaats van middeldure huur.

Daarnaast zouden de woningen na de bouw overgedragen moeten worden aan een woningbouwcorporatie. 205 In het conceptaddendum wordt vooral het prijsniveau van de woningen benoemd en enkel voor de appartementen het type. Een vergelijking van de aantallen woningen per prijsniveau in de meest recente voorgaande tekening (31 augustus 2022) met de aantallen in het addendum zou leiden tot 14 of 16 tweekappers en 7 of 9 vrijstaande woningen. Op basis van de laatste tekening waarover de onderzoekers beschikken, van 20 februari 2024, gaat het om 16 tweekappers en 7 vrijstaande woningen. Op dit onderdeel hebben de onderzoekers geen signalen van tussentijds gewijzigde aantallen. Daarom is in deze tabel het aantal van 16 tweekappers en 7 vrijstaande woningen aangehouden.

66.

de kosten voor de aanleg. De afspraak is toen gemaakt dat de gemeente in eerste instantie een ruimer perceel zou leveren, de 2.838 m2 zoals opgenomen in de koopovereenkomst, waarbij de projectontwikkelaar na oplevering van het gebouw de openbare ruimte vervolgens weer terug zou leveren aan de gemeente. Deze afspraak is mondeling gemaakt, maar toen niet op schrift gezet.206

3 juli 2024 – Het door de portefeuillehouder ondertekende addendum bij de samenwerkingsovereenkomst Bronkhorst I en de ambtelijk ondertekende koopovereenkomst Waterlinie worden gedeeld met de ontwikkelaar, zodat deze ook tot ondertekening over kan gaan De portefeuillehouder tekent als eerste het addendum bij de samenwerkingsovereenkomst uit 2018.207 Op de ondertekende overeenkomst staat geen datum bij de handtekening. Deze ondertekende versie wordt vervolgens op 3 juli 2024 per e-mail met de ontwikkelaar gedeeld, met het verzoek om deze ook te ondertekenen.208 Op hetzelfde moment wordt de ambtelijk ondertekende koopovereenkomst voor het perceel aan de Waterlinie gedeeld met de projectontwikkelaar. Deze is namens de gemeente ondertekend op 3 juli 2024.209

11 juli 2024 – Totstandkoming Addendum bij samenwerkingsovereenkomst Bronkhorst fase 3 en Koopovereenkomst Waterlinie Nieuwe Banne Nadat eerder een ambtenaar van de gemeente Altena al de koopovereenkomst voor de Waterlinie had ondertekend, ondertekent op 11 juli 2024 ook de projectontwikkelaar de koopovereenkomst.210 Eveneens ondertekent de projectontwikkelaar op deze datum het addendum bij de samenwerkingsovereenkomst Bronkhorst fase 3.

206 E-mail medewerker team Vastgoed (23 januari 2025). Overname openbaar gebied na oplevering Nieuwe Banne. Een

medewerker van het team Omgeving & Vastgoed (inmiddels na een gemeentelijke reorganisatie team Vastgoed) mailt op 23 januari 2025 de projectontwikkelaar om deze afspraak alsnog schriftelijk vast te leggen en het toe te voegen aan een brief de gemeente zou gaan sturen om de projectontwikkelaar toestemming te geven om alvast te starten met de bouw op grond van de gemeente. Overigens zijn inmiddels deze afspraken als gevolg van vereisten uit het bestemmingsplan en het parkeerbeleid weer gewijzigd (gemeente Altena (31 februari 2025), Memo bestemmingsplan vs. overeenkomst). Daar deze gebeurtenissen buiten de onderzoeksscope vallen worden deze hier buiten beschouwing gelaten. 207 Addendum samenwerkingsovereenkomst Bronkhorst I (20 juni 2024). Overigens is hierbij de datum van ondertekening door de portefeuillehouder niet ingevuld. 208 E-mail juridisch adviseur (3 juli 2024). Tekenversie addendum samenwerkingsovereenkomst Bronkhorst I 2022-040263. 209 Koopovereenkomst Waterlinie Sleeuwijk (20 juni 2024). 210 Koopovereenkomst Waterlinie Sleeuwijk (20 juni 2024).

67.

Analyse, conclusies en leerpunten

68.

4. Analyse Analysekader Deze analyse is opgesteld aan de hand van een analysekader. In dit analysekader wordt onderscheid gemaakt tussen een drietal onderzoekaspecten: 1) grondverkoop, 2) besluitvorming en projectaansturing en 3) informatiemanagement. Per onderzoekaspect is in de analyse aandacht voor rechtmatigheid en doelmatigheid. Het analysekader wordt hieronder weergegeven.

Grondverkoop

Rechtmatigheid

Doelmatigheid

•

• • • •

Interne en externe advisering Overweging van alternatieven Kwaliteit van belangenafweging Beleidsmatige, financiële en juridische onderbouwing

•

Transparantie en navolgbaarheid

• •

Kwaliteit voorbereiding besluitvorming Bestuurlijke aansturing door het college/de portefeuillehouder Besluitvorming door college en raad Inrichting en uitvoering van de verantwoording Positie en rolinvulling door college en raad Transparantie en navolgbaarheid besluitvorming

•

Besluitvorming en projectaansturing

•

•

• • • Informatiemanagement

•

Landelijke en lokale wet- en regelgeving (publiek- en privaatrechtelijk) Juridische onderbouwing

Vastgestelde processen van voorbereiding op bestuurlijke besluitvorming Landelijke en lokale wet- en regelgeving (publiek- en privaatrechtelijk) Toetsing juridische houdbaarheid Vastgestelde rol- en verantwoordelijkheidsverdeling Opstelling gemeentelijke actoren richting ontwikkelaar

• • • •

Vastgestelde kaders en afspraken • voor informatievoorziening • • • •

Inrichting informatiehuishouding Kwaliteit informatie Invulling inlichtingenplicht Inrichting en werking interne controlesystemen Inrichting risicomanagement

Vooraf Ten tijde van de planontwikkeling voor Bronkhorst fase 3 en de onderhandelingen met de projectontwikkelaar was de gemeente Altena een jonge gemeente. Dit heeft doorgewerkt in de stand van de organisatie en daarmee de gang van zaken in dit dossier. In 2019 is de gemeente Altena ontstaan uit een fusie tussen Aalburg, Werkendam en Woudrichem. Toen dit dossier ging spelen in mei 2021, bestond de gemeente net twee jaar. Niet alleen was de gehele gemeente – organisatie, college en raad gezamenlijk – nog volop in ontwikkeling, ook waren er veel dossiers uit de oude gemeenten die in deze nieuwe gemeente moesten worden opgevolgd en waarbij deels orde op zaken moest worden gesteld. Zo ook in dit dossier. De oorspronkelijke afspraken met de projectontwikkelaar in 2018 waren door ‘Oud Woudrichem’ (zoals in de interviews naar de voormalige gemeente wordt verwezen) gemaakt. Binnen de nieuwe gemeente waren er veel personele wisselingen geweest en bleken formele documenten weliswaar beschikbaar uit

69.

de oude gemeenten, maar bijvoorbeeld geen mailarchieven of correspondentie. Naast dat de organisatie zich geconfronteerd zag met een samenwerkingsovereenkomst die tegenstrijdigheden bevatte, ontbrak het geheugen over de gang van zaken in de totstandkoming van de samenwerkingsovereenkomst. Ook het projectmatig werken en de bestuurlijke aansturing vergden een ontwikkelslag. De ontwikkeling van Bronkhorst fase 3 werd gezien als een testcase voor projectmatig werken en was een van de eerste projecten waarin de handleiding van de gemeente hiervoor werd uitgeprobeerd. Het werken met een bestuurlijk en ambtelijk opdrachtgever werd geïntroduceerd en het was voor betrokkenen zoeken naar hun rol. Gedurende de looptijd van het dossier zijn hierin stappen gezet. Zo is het projectmatig werken geëvalueerd en zijn daar aangepaste werkafspraken uit voortgekomen en vastgelegd in een geactualiseerde handleiding. In het dossier zien we ook dat van een stuurgroepstructuur de bestuurlijke betrokkenheid later via portefeuillehoudersoverleggen is georganiseerd, waardoor scherper is afgebakend welke vraag bestuurlijk voorligt en welke keuzes te maken zijn.

Het is in het licht van deze omstandigheden dat de gebeurtenissen in de ontwikkeling van Bronkhorst fase 3, de onderhandelingen met de projectontwikkelaar en de overeengekomen compensatie via het perceel aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne moeten worden geduid.

Analyse grondverkoop De gemeente Altena zag zich geconfronteerd met een samenwerkingsovereenkomst met een projectontwikkelaar die tegenstrijdigheden en ongunstige afspraken voor de gemeente bevatte en waarover verschillende beelden bestonden tussen de gemeente en de projectontwikkelaar. In mei 2021 wilde de gemeente de ontwikkeling van Bronkhorst fase 3 versneld opstarten en niet wachten tot 2024, waarvoor het project oorspronkelijk gepland stond. Bij het in beeld brengen van de afspraken die er lagen met de projectontwikkelaar, kwam de ambtelijke organisatie erachter dat het aantal woningen dat de ontwikkelaar zou mogen bouwen volgens de tekst van de overeenkomst niet overeenkwam met het aantal woningen in de bijgevoegde tekening van de gemeente en dat volgens de projectontwikkelaar een andere tekening van toepassing was. Daarnaast bleek dat de gemeente de overeengekomen koopsommen alleen kon indexeren in de periode tussen het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan en het moment van afname in fase 3. De gemeenteraad van Altena heeft op 23 april 2024 het bestemmingsplan vastgesteld en enkele weken later is het onherroepelijk geworden. Tussen 2018 en het voorjaar van 2024 had de gemeente volgens deze overeenkomst de koopsommen dus niet kunnen indexeren, terwijl in de tussentijd de grondprijzen wel stegen.

Bovendien waren de overeengekomen koopsommen lager dan de prijzen opgenomen in de grondprijsbrief en was er geen harde bouwplicht afgesproken. Er waren afspraken over de termijnen voor het indienen van een ontvankelijke omgevingsvergunning en het starten met de bouw als 70% van de woningen was verkocht, maar er waren geen afspraken over wanneer of hoe snel de woningen in de verkoop moesten worden gebracht. Dit terwijl de gemeente juist tempo wilde maken. Verder was in de tussentijd de Woonvisie van de gemeente Altena in voorbereiding en werd deze op 22 juni 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. De wens bestond om de woningbouwprogrammering voor Bronkhorst fase 3 af te stemmen op deze Woonvisie, wat (deels) een ander soort woningen zou

70.

vragen dan waar de gemeente eerder rekening mee had gehouden. Ook waren sinds 2018 de normen voor parkeren en waterberging strenger geworden. Al met al waren er daarom meerdere redenen waarom bij de gemeente de wens bestond om tot nieuwe afspraken met de projectontwikkelaar te komen. In hoofdstuk 3 Chronologisch feitenoverzicht is op pagina 21 en 22 de inhoud van de samenwerkingsovereenkomst beschreven en de reconstructie van de omgang daarmee binnen de gemeente in 2021. De onderhandelingen zijn namens de gemeente vooral ambtelijk gevoerd vanuit het team Omgeving & Vastgoed, en vonden plaats grofweg tussen de zomer van 2021 en juli 2024. Nadat duidelijk is geworden dat er redenen zijn voor de gemeente om de samenwerkingsovereenkomst te willen aanpassen, zijn grofweg in de zomer van 2021 de onderhandelingen met de projectontwikkelaar opgestart. In november 2022 is een akkoord bereikt over de hoofdlijnen, die vervolgens in een addendum verder zijn uitgewerkt. Van het addendum zijn meerdere versies heen en weer gegaan tussen de gemeente en de projectontwikkelaar, waarbij afspraken zijn toegevoegd en aangepast. De fase van het uitwerken van het addendum kan daarom ook tot de onderhandelingsperiode worden gerekend. Uiteindelijk is het addendum in juli 2024 daadwerkelijk ondertekend.

De onderhandelingen zijn namens de gemeente vooral ambtelijk gevoerd, met grote betrokkenheid vanuit het team Omgeving & Vastgoed. Juridische expertise vanuit de gemeente is enkel betrokken in de fase van het opstellen van het addendum. Er was bestuurlijk betrokkenheid, maar op afstand. In stuurgroepvergaderingen werd door de portefeuillehouder richting meegegeven voor gewenste afspraken. Twee keer zat de portefeuillehouder zelf aan tafel met de projectontwikkelaar: voor een kennismaking en een overleg om tot overeenstemming te komen over de hoofdlijnen van de aanpassingen aan de samenwerkingsovereenkomst. De onderhandelingen zijn werkenderwijs gevorderd, in plaats van planmatig vanuit een uitgewerkt strategisch kader. Reflectie op de verhouding tussen het (voorlopige) onderhandelingsresultaat en de oorspronkelijke afspraken heeft niet plaatsgevonden. Het aanpassen van een samenwerkingsovereenkomst is mogelijk als en zodra beide partijen daarmee instemmen. Dus de medewerking van de ontwikkelaar is nodig om de gewenste aanpassingen te kunnen doorvoeren. Dat vraagt onderhandeling. De onderhandelingen zijn werkenderwijs gevorderd. De gesprekken met de projectontwikkelaar en de voorbereiding daarop waren steeds gericht op de eerstvolgende stap die voorlag.

Op geen moment in het proces is gekeken naar een totaalplaatje: "dit is wat we met elkaar willen realiseren in Bronkhorst fase 3, dit is wat we hadden afgesproken met elkaar in de samenwerkingsovereenkomst – en daarmee is X het verschil voor de projectontwikkelaar waar we als gemeente al dan niet iets in moeten doen”. Er waren meerdere momenten in het proces waarop een dergelijke reflectie had bijgedragen aan een meer planmatige aanpak van de onderhandelingen: • Bij het constateren van de discrepantie tussen de tekst van de samenwerkingsovereenkomst en de daaraan bijgevoegde tekening; • Toen bleek van de verschillende opvattingen en beelden over de samenwerkingsovereenkomst en de toepasselijke tekening. Er had ook eerst een pas op de plaats gemaakt kunnen worden, in

71.

• •

die zin dat van nadenken over compensatie en de omvang ervan geen sprake zou zijn, totdat duidelijk zou zijn wat de gewenste invulling voor het gebied zou zijn; In november 2022 (of vlak daarvoor) als in overleg tussen de portefeuillehouder en projectontwikkelaar de afspraken worden gemaakt; Voorafgaand aan 20 juni 2024 / 11 juli 2024 bij het ondertekenen van de overeenkomst.

Daarnaast ontbrak er een uitgewerkt strategisch kader met uitgangspunten en randvoorwaarden voor de onderhandeling, aan de hand waarvan een (tussentijds) onderhandelingsresultaat beoordeeld had kunnen worden ten opzichte van de oorspronkelijke afspraken. Wat dient in redelijkheid te worden gegeven en ontvangen? Op grond van welke afwegingen kan dan worden gezegd dat de aan de ontwikkelaar verstrekte compensatie passend is? Of: hoeveel is het behouden van snelheid en het voorkomen van juridische procedures ons waard? Een beeld van wat de financiële omvang van de schade was die de projectontwikkelaar zou lijden door de door de gemeente gewenste wijzigingen in het woningbouwprogramma (qua aantal en type woningen), had onderdeel kunnen zijn van zo’n kader. Op het moment dat vervolgens ook is uitgewerkt wat de (financiële) waarde was van een eventuele compensatie, had kunnen worden getoetst of die in verhouding stond tot de geleden schade. Het uiteindelijke aantal woningen dat de projectontwikkelaar realiseert in Bronkhorst fase 3 is gelijk aan het maximum aantal woningen waarop de ontwikkelaar vanaf de start van de gesprekken meent recht te hebben. Wel is de typologie en de verdeling daarvan veranderd, waaronder de toevoeging van sociale huurappartementen waarvoor de gemeente zich hard heeft gemaakt.

Bij een reflectie op het (tussentijdse) onderhandelingsresultaat had inzichtelijk kunnen worden dat het aantal woningen dat de projectontwikkelaar mag realiseren in Bronkhorst fase 3, zoals is vastgelegd in het addendum, gelijk is aan het maximale aantal woningen zoals was overeengekomen in de tekst van de samenwerkingsovereenkomst en de door de projectontwikkelaar gewenste tekening uit 2018. Namelijk: 49 woningen. Wel verschilt de typologie van de woningen en de verdeling daarvan ten opzichte van de oorspronkelijke afspraken. Zo zijn er nu appartementen en rijwoningen toegevoegd, meer tweekappers en minder vrijstaande woningen ten opzichte van de tekening van de gemeente uit 2018. Op wens van de gemeente zijn de appartementen uitgevoerd in sociale huur en zijn de toegevoegde tweekappers levensloopbestendige woningen. Al met al komen de uiteindelijke afspraken dichter bij de oorspronkelijke wensen van de projectontwikkelaar, maar niet volledig. De projectontwikkelaar had in 2018 de wens om vooral rijwoningen en tweekappers te bouwen, en een klein aantal vrijstaande woningen. In hoofdstuk 3 Chronologisch feitenoverzicht is het precieze verloop van de onderhandelingen en de ontwikkeling van het woningbouwprogramma Bronkhorst fase 3 in aantal en typologie beschreven en weergegeven in overzichtstabellen.

72.

Al in december 2021 ligt de optie om de Nieuwe Banne te betrekken in de onderhandelingen binnen de gemeentelijke organisatie op tafel en bestond daar ambtelijk een zekere steun voor, omdat de gemeente iets te repareren zou hebben richting de projectontwikkelaar. Door de bestuurlijk en ambtelijk opdrachtgever werd dit afgehouden. Later verschoof ambtelijk de motivatie voor compensatie naar het willen realiseren van een ander woningbouwprogramma dan was overeengekomen en de wens om snelheid te maken. Gedurende de onderhandelingsperiode, zeker tussen de zomer van 2021 en november 2022, verschuiven de redenen en motivatie binnen de gemeente(lijke organisatie) om de projectontwikkelaar te willen compenseren en welke compensatie passend werd gevonden. In de onderstaande tabel wordt de ontwikkeling in de gemeentelijke motivatie voor het compenseren van de projectontwikkelaar getoond, evenals de ontwikkeling in de inhoud van die compensatie: Tijdlijn 15 december 2021211

Gemeentelijke motivatie - Het niet kunnen realiseren van het toegezegde aantal (49) woningen

23 maart 2022212

-

-

-

23 maart 2022213

-

-

Onzorgvuldig proces van de gemeente Woudrichem Gemeentelijk verzoek (2019/2020) aan ontwikkelaar om nog geen particuliere gronden te verwerven De inspanningsverplichting die nog kan worden geleverd door de projectontwikkelaar Het belang van een goede relatie tussen gemeente en ontwikkelaar voor de rest van het proces Gemeentelijk verzoek (2019/2020) aan ontwikkelaar om nog geen particuliere gronden te verwerven (en daarmee de inspanningsverplichting niet na te komen) Herstellen afspraken aantal te bouwen woningen conform tekst samenwerkingsovereenkomst

Inhoud compensatie Compenseren van het verschil van 8 wooneenheden door één van de drie opties: 1. Het toevoegen van extra (rij)woningen. Dit heeft consequenties voor de parkeerbalans en dus een toename aan verharding. 2. Bouwoptie aanbieden voor de realisatie van acht woningen aan De Nieuwe Banne in Sleeuwijk. 3. Financiële winstcompensatie voor het niet realiseren van de acht wooneenheden. Compensatie conform voorstel 15 december 2021, met voorkeur voor optie 2: het aanbieden van een bouwoptie voor de realisatie van acht woningen aan De Nieuwe Banne in Sleeuwijk.

Compensatie door het realiseren van de overige circa vijf woningen op de nog te verwerven particuliere gronden.

211 Voorstel vaststellen stedenbouwkundig ontwerp 2018 (15 december 2021) 212 Memo analyse overeenkomsten Bronkhorst fase 3 (23 maart 2022) 213 Verslag stuurgroepoverleg: project Bronkhorst fase 3 – 23 maart 2022 (24 maart 2022)

73.

16 mei 2022

-

Gemeentelijk verzoek (2019/2020) aan ontwikkelaar om nog geen particuliere gronden te verwerven (en daarmee de inspanningsverplichting niet na te komen)

Juli/augustus 2022214

-

Geen reden tot compensatie, plan valt binnen de afspraken van de SOK, volgens afdeling Wonen

3 oktober 2022215

-

Snel afronden van de onderhandelingen tussen de gemeente en de projectontwikkelaar Inbreng sociale huur o.b.v. het actuele woningbouwprogramma, dit was oorspronkelijk geen onderdeel van de SOK Afwijking van oorspronkelijke afspraken in de SOK o.b.v. nieuwe beleidswensen woningbouwprogramma

-

2023/2024216

-

Compensatie achter de hand houden in onderhandeling door zes vrijstaande woningen aan te passen naar acht levensloopbestendige woningen en maximaal vijf woningen extra die overblijven na onderhandelingen met particuliere grondeigenaren en de verdere planuitwerking. Geen compensatie, enkel toevoegen binnen het bestaande plan van zes geliberaliseerde middenhuurwoningen. Te koop aanbieden van een perceel gelegen in de Nieuwe Banne aan de Waterlinie, tegen marktconforme prijzen.

Te koop aanbieden van een perceel gelegen in de Nieuwe Banne aan de Waterlinie, tegen marktconforme prijzen.

In 2021 komt compensatie via een perceel aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne meermaals aan de orde. De motivatie daarvoor is dan vooral: “we hebben wat te repareren richting de projectontwikkelaar vanwege onduidelijke afspraken en toezeggingen”. Vanuit het bestuur en de ambtelijk opdrachtgever bestaat de wens om eerst andere opties te verkennen en wordt de optie om helemaal niet of beperkt te compenseren ook open gehouden. In de zomer van 2022 wordt het plan voor Bronkhorst fase 3 dat de projectontwikkelaar had voorgesteld ambtelijk beoordeeld, evenals zijn standpunt over waar het plan afwijkt van de afspraken uit de samenwerkingsovereenkomst. De conclusie luidt dat compensatie niet nodig is, omdat het plan binnen de afspraken uit de overeenkomst past. Daarna verschuift binnen de ambtelijke organisatie, in het bijzonder de ambtelijk betrokkenen binnen de stuurgroep, de motivatie om de projectontwikkelaar te compenseren naar “we willen een inhoudelijk ander woningbouwprogramma realiseren dan eerder is afgesproken en snelheid maken”. Dat is ook zo: er zijn sociale huurappartementen, rijwoningen en levensloopbestendige woningen toegevoegd aan het plan, waar dat eerder niet was afgesproken. En, zo blijkt uit het feitenrelaas, de projectontwikkelaar dreigde met juridische procedures op basis van de verschillen tussen de tekeningen van de gemeente en die van de projectontwikkelaar.

Dat zou jaren kunnen duren, terwijl de gemeente deze ontwikkeling juist wilde versnellen. In hoofdstuk 3 Chronologisch feitenoverzicht is op pagina 37 en 38 het standpunt van de ontwikkelaar over de afwijkingen van de samenwerkingsovereenkomst beschreven en de ambtelijke beoordeling van het woningbouwprogramma. Ook de ontwikkeling in de motivatie voor en de inhoud van de compensatie is volledig terug te lezen in hoofdstuk 3.

214 E-mail projectleider (8 juli 2022). Update Bronkhorst fase 3. 215 Mail ambtelijk opdrachtgever (3 oktober 2022). 216 (conceptversies) Addendum samenwerkingsovereenkomst Bronkhorst I (20 juni 2024)

74.

Eind 2021/begin 2022 zijn drie alternatieven voor compensatie van de projectontwikkelaar besproken: 1) verdichting van het plan, 2) aanbieden bouwoptie voor perceel aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne, en 3) financieel compenseren. Opties 1 en 3 vielen nagenoeg direct af om technische dan wel principiële redenen. Ambtelijk bestaat de voorkeur voor optie 2. In de stuurgroep wordt echter voor een vierde optie gekozen: het aanbod aan de projectontwikkelaar om woningen te realiseren op nog te verwerven particuliere gronden. In de periode december 2021 tot maart 2022 lagen drie opties op tafel om het niet kunnen realiseren van alle toezegde wooneenheden te compenseren. De eerste optie was het verdichten van het plan door het toevoegen van extra (rij-)woningen. Dit zou leiden tot een eenzijdiger woningaanbod en consequenties hebben voor de parkeerbalans en een toename van de verharding betekenen. Om dat in te passen, zou het nodig zijn het plangebied te vergroten. Dat werd niet opportuun geacht vanwege de financiële consequenties voor grondaankoop en de grondexploitatie en het vergroten van het plangebied zou geen kwaliteit toevoegen. Deze optie viel daarmee al snel af. Ook de derde optie van financieel compenseren van het lager aantal te realiseren woningen dan overeengekomen werd snel terzijde geschoven en niet verder uitgewerkt, maar dan op meer principiële gronden.

Op schrift wordt vooral verwezen naar de negatieve financiële consequenties voor de gemeente. In de interviews kwam naar voren dat het gevoel meespeelde dat het niet wenselijk zou zijn om belastinggeld één op één over te maken naar een projectontwikkelaar. Los van de eventuele voorstelbaarheid van dit argument, verdween daarmee ook een direct aanknopingspunt uit beeld om de omvang van de schade die de projectontwikkelaar zou leiden in het oog te houden. Uiteindelijk is op dit moment door de stuurgroep gekozen voor een andere, vierde optie: de ontwikkelaar wordt aangeboden om nog circa vijf woningen te realiseren op nog te verwerven particuliere gronden in het gebied van Bronkhorst fase 3. Varianten van deze optie blijven ook in de periode daarna terugkomen, totdat zoals hierboven beschreven in het najaar van 2022 de wissel gemaakt wordt naar het compenseren via het perceel aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne (waar eerder ambtelijk ook de voorkeur naar uitging). De voorbereiding en bespreking van de compensatie-opties is volledig terug te lezen in hoofdstuk 3: Chronologisch overzicht van de feiten, specifiek pagina 30-33. Het is op basis van de ontvangen stukken en de informatie uit de interviews niet vast te stellen of in juridische zin compensatie van de projectontwikkelaar noodzakelijk was en evenmin of de omvang ervan redelijk is.

Eerder is al aan bod gekomen dat het aantal woningen dat de projectontwikkelaar mag bouwen in Bronkhorst fase 3 gelijk is aan het eigen uitgangspunt van de gemeente bij de start van de onderhandelingen, namelijk 49 woningen. Wel is de typologie ervan veranderd. Tegelijkertijd is, zoals ook eerder al aan bod kwam, niet in beeld gebracht wat het (financiële) voor- of nadeel is voor de projectontwikkelaar als gevolg van het andere type woningen dat wordt gebouwd. Daarmee is niet vast te stellen of juridisch gezien compensatie van de projectontwikkelaar noodzakelijk was en of de omvang daarvan redelijk is. De benodigde gegevens ontbreken. Dit laat onverlet dat behoudens een zuiver juridische plicht tot compensatie er andere redenen kunnen zijn om te willen onderhandelen met de projectontwikkelaar. Het voorkomen van juridische procedures en het behouden van snelheid, zoals in dit dossier speelde, kunnen daar redenen voor zijn.

75.

Op het moment dat in november 2022 overeenstemming werd bereikt over de hoofdlijnen, waaronder het betrekken van de Nieuwe Banne, zijn er geen afspraken gemaakt over het type te bouwen woningen op het perceel in de Nieuwe Banne aan de Waterlinie. Op 31 januari 2023 werd duidelijk dat het ging om 36 appartementen. In lijn met dat in het onderhandelingsproces niet is uitgewerkt wat de (financiële) waarde van compensatie via het perceel aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne was, zijn er in de onderhandelingen tot aan het bereiken van overeenstemming op hoofdlijnen in november 2022 geen afspraken gemaakt over het type woningen dat daar gebouwd zou worden. Pas bij de uitwerking van het addendum en het opstellen van de koopovereenkomst voor dit perceel kwam dit aan de orde. In de documentatie komt slechts éénmaal in een bijzin in een memo terug (in maart 2022) dat de omvang van de grond van het perceel aan de Waterlinie geschikt is voor het realiseren van zes tot acht geschakelde woningen. Deze invulling, noch een andere invulling behalve dat het perceel geschikt is voor huur- en koopwoningen, komt later nog terug.

Sterker: op 14 december 2022 – ruim twee maanden nadat er op hoofdlijnen overeenstemming was met de projectontwikkelaar en de afspraak was gemaakt over het perceel aan de Waterlinie – wordt in een vergadering van de stuurgroep besloten dat de gemeente de projectontwikkelaar zal uitdagen om creatief naar de ruimte te kijken voor het perceel aan de Waterlinie in Sleeuwijk, met als doel het realiseren van bijzondere woonvormen. De eerste keer dat in documentatie terugkomt dat de projectontwikkelaar 36 appartementen wil bouwen is op 31 januari 2023, als de projectontwikkelaar een initiatiefplan bij de gemeente indient. Vervolgens is door de gemeente de grondwaarde van het perceel aan de Waterlinie via een taxatie bepaald. Daarbij is gerekend met appartementen voor middenhuur, de invulling waar bij de gemeente de voorkeur naar uitging. De verkoopprijs voor het perceel aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne is het resultaat van de verkoopwaarde van de grond in de gemeentelijke grondexploitatie, de residuele grondwaarde volgens een taxatie voor middenhuur en de beschikbare SBI-subsidie. De gevolgde werkwijze hierin is in lijn met de uitgangspunten voor de verkoop van grond zoals is vastgelegd in de Nota Grondbeleid.

Voor de verkoop van het perceel aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne is als uitgangspunt genomen dat het perceel de waarde die was opgenomen in de gemeentelijke grondexploitatie moest opleveren: € 635.000,-. Een grondaanbod rond deze prijs is op 11 juli 2023 ook aan de projectontwikkelaar gedaan (hoewel onder verwijzing dat de grondwaarde in de gemeentelijke grondexploitatie hoger zou zijn). De residuele grondwaarde voor het perceel voor deze 36 middenhuur appartementen zou volgens de taxatie echter op € 156.000,- uitkomen. De businesscase kon niettemin rondkomen doordat een SBIsubsidie beschikbaar kwam voor € 450.000,- en de afgesproken verkoopprijs met de projectontwikkelaar is vastgesteld op € 185.000,-. Daarmee heeft de grond voor de gemeente het bedrag opgeleverd waarvoor het in de boeken stond en kon er middenhuur worden gerealiseerd. Hoewel de mogelijkheid van een SBI-subsidie om de businesscase rond te krijgen geen standaard gegeven is, is de werkwijze om de waarde van de grond vast te stellen via een taxatie, conform de gemeentelijke Nota Grondbeleid. Daarin is immers vastgelegd dat de gemeentelijke grondprijzen marktconform zijn en worden bepaald op basis van een onafhankelijke taxatie op basis van de meest geschikte methode. Ook in het geval van maatwerk is dit een van de voorgeschreven manieren waarop de gemeente de grondprijs kan onderbouwen.

76.

In hoofdstuk 2 Kaders en werkwijzen grondverkoop zijn relevante uitgangspunten uit de Nota Grondbeleid nader toegelicht. In hoofdstuk 3 Chronologisch overzicht van feiten is op pagina 54 beschreven hoe de aanvraag voor de SBI-subsidie is onderbouwd. Gedurende het proces is intern ambtelijk advies ingewonnen over bijvoorbeeld parkeren, de verhouding tussen het plan voor Bronkhorst fase 3 en de gemeentelijke woonvisie, en het toetsen van het initiatiefplan voor de Waterlinie aan het bestemmingsplan. Juridisch advies is zowel intern als extern zeer beperkt door de gemeente ingewonnen en benut. In het uitwerken van het plan voor de ontwikkeling van Bronkhorst fase 3 en het beoordelen van het plan voor het perceel aan de Waterlinie is inhoudelijk ambtelijk advies ingewonnen, bijvoorbeeld over parkeren, aansluiting op de Woonvisie en het toetsen aan het bestemmingsplan. Advies over de juridische en financiële aspecten van de onderhandeling met de projectontwikkelaar is slechts zeer beperkt ingewonnen. Bij het ambtelijk in beeld brengen van de afspraken in de samenwerkingsovereenkomst en de duiding daarvan in het najaar van 2021 is een advocaat gevraagd om te adviseren over welke tekening van toepassing is bij de overeenkomst uit 2018: de tekening van de gemeente of die van de projectontwikkelaar.

Richting het eind van de onderhandelingen is verder een keer aan een andere advocaat gevraagd wat de mogelijkheden voor de gemeente zijn om te borgen dat de sociale huurappartementen daadwerkelijk voor die doelgroep beschikbaar komen. Wel is voor de beoordeling van de mate waarin de werkwijze van de gemeente rondom Bronkhorst fase 3 en de verkoop van het perceel aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne ‘Didam-proof’ is, gebruikgemaakt van het juridisch advies dat door de projectontwikkelaar is ingewonnen bij een advocaat. Deze advocaat heeft ook meegelezen op de Didam-publicaties voor Bronkhorst fase 3 en de Waterlinie. Verder extern juridisch advies, bijvoorbeeld om het advies van de advocaat van de projectontwikkelaar over het voldoen aan vereisten volgend uit Didam te toetsen, of over hoe om te gaan met (het niet nakomen van) de inspanningsverplichting, in hoeverre compensatie op juridische gronden nodig was, de kansrijkheid van juridische procedures of waar op te letten bij het sluiten van het addendum of de koopovereenkomst, is door de gemeente niet ingewonnen. Ook intern is beperkt gebruikgemaakt van juridische expertise. Deze werd vooral aangehaakt rondom het opstellen van het addendum, nadat op hoofdlijnen overeenstemming was bereikt tussen de gemeente en de projectontwikkelaar.

Het betrekken van interne juridische expertise had hierin overwegend een uitvoerend karakter en was niet zozeer strategisch adviserend van aard. In hoofdstuk 3 Chronologisch feitenoverzicht is op pagina's 27, 31, 56, 57, 60 en 64 beschreven welke (juridische) adviezen de gemeente heeft gehad. De verkoop van het perceel in Bronkhorst fase 3 en het perceel aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne voldoet voldoende aan de spelregels van de Didam arresten. In de kern is het uitgangspunt van de Didam-spelregels voor grondverkoop door gemeenten dat er binnen vooraf door de gemeente geschetste kaders en randvoorwaarden gelijke kansen zijn voor (potentiële) gegadigden. Dit vraagt van gemeenten dat zij objectieve, toetsbare en redelijke criteria opstellen om een koper te selecteren en een openbare selectieprocedure organiseren. Een dergelijke procedure kan achterwege blijven als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat gegeven vooraf opgestelde objectieve, toetsbare en redelijke criteria, slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Verder is het zaak dat gemeenten het voornemen tot verkoop van

77.

grond publiceren, zodat iedereen daar kennis van kan nemen (en mogelijk bezwaar tegen kan indienen). Dit is ook nodig als er geen openbare selectieprocedure is.217 Gezette stappen door gemeente in voorbereiding (voorgenomen) verkoop In het feitenrelaas komen geen indicaties naar voren dat vanuit de gemeente voorafgaand aan de (voorgenomen) verkoop actief is verkend of er andere potentiële gegadigden waren voor het perceel aan de Waterlinie. Binnen de gemeente Altena waren er weliswaar signalen dat mogelijk anderen geïnteresseerd waren in de koop van het perceel aan de Waterlinie, maar deze signalen zijn niet concreet geworden (of gemaakt door de gemeente). Bovendien luidt in dit dossier de redenering vanuit de gemeente dat er sprake is van slechts één gegadigde voor de verkoop van de grond, zowel voor Bronkhorst fase 3 als het perceel aan de Waterlinie in De Nieuwe Banne. Zoals eerder opgemerkt, kan dan volgens de spelregels van Didam het nagaan van potentiële gegadigden via een openbare selectieprocedure achterwege blijven. Wel heeft de gemeente ervoor gekozen om – zoals is gewenst in het licht van de Didam-rechtspraak - de voorgenomen verkoop te publiceren en dus iedereen (alsnog) een gelijke kans te geven om het perceel te kopen. In reactie op deze publicaties heeft niemand zich gemeld.