Bijlage 1 Rapportage Raadsonderzoek Nieuwe Banne

Het kunnen realiseren van de kavels voor de particuliere grondeigenaren (zie ook onder 19 september 2022), moest buiten de deal blijven, zodat er geen afhankelijkheden meer zouden blijven bestaan met deze ontwikkelaar richting de toekomst. De portefeuillehouder is er daarnaast akkoord mee dat het volgende overleg met de ontwikkelaar in zijn aanwezigheid is.

2 & 3 november 2022 – Overleg tussen portefeuillehouder (ondersteund door ambtenaren) en projectontwikkelaar, en de voorbereiding daarvan De agenda voor het overleg tussen de portefeuillehouder, ambtenaren en de projectontwikkelaar omvatte een toelichting op ieders standpunten, een toelichting op de alternatieve verkaveling en voorgestelde compensatie door de ontwikkelaar en de reactie van de gemeente daarop en het vervolgtraject.

95 Mail ambtelijk opdrachtgever (3 oktober 2022).

41.

Op 2 november bereiden de portefeuillehouder en de ambtelijke leden van de stuurgroep aan de hand van een voorbereidend memo het gesprek met de projectontwikkelaar voor.96 In die voorbereiding wordt als gespreksinsteek gekozen dat wat de gemeente betreft haar vastgestelde woningbouwprogramma behoudens zes middeldure huurwoningen voldoet aan de gemaakte afspraken in de samenwerkingsovereenkomst. Zij kan zich dus niet vinden in het standpunt van de ontwikkelaar dat hij minder woningen mag bouwen dan overeengekomen, dat er nu een forse categorisering wordt meegegeven en dat appartementen eerder niet waren voorzien. De door de gemeente voorbereide reactie op de compensatie die de projectontwikkelaar voorstelt (alternatieve verkaveling en het mogen ontwikkelen van de Waterlinie in de Nieuwe Banne) is dat zij (onder voorbehoud) akkoord kan gaan met de alternatieve verkaveling, als de appartementen sociale huur worden, de particuliere gronden buiten de deal blijven en de consequenties van een groter aantal woningen kwalitatief opgelost kunnen worden binnen het plangebied. Het gaat dan onder meer over parkeren, waterberging en groen.

Met de inzet van de Nieuwe Banne kan de gemeente akkoord gaan als de grondverkoop tegen marktconforme prijzen is, binnen twee maanden een omgevingsvergunning wordt aangevraagd, waarbij de stedenbouwkundige kwaliteiten passen binnen het bestemmingsplan en het voornemen van de grondverkoop wordt gepubliceerd volgens de standaardprocedure. Een verdere uitwerking van het gewenste type woningen wordt hierin niet meegegeven. In dit overleg tussen ambtenaren, portefeuillehouder en projectontwikkelaar wordt (in de basis) overeenstemming bereikt over het woningbouwprogramma en het verkavelingsplan. Er zijn geen notulen of een bevestiging van de afspraken die tijdens dit overleg met de projectontwikkelaar overeen zijn gekomen gemaakt. Er is voor gekozen om deze direct te verwerken in een concept-addendum bij de samenwerkingsovereenkomst, zo volgt uit de interviews.

14 november 2022 – Voorstel aangepaste verkaveling voor Bronkhorst fase 3 door gemeente gedeeld met projectontwikkelaar Nadat er overeenstemming was bereikt over het woningbouwprogramma voor Bronkhorst fase 3, diende het verkavelingsplan verder te worden uitgewerkt met het oog op parkeren, waterberging en groen (zie ook onder 2 & 3 november 2022). Parallel aan het opstellen van een concept-addendum bij de samenwerkingsovereenkomst door een jurist van de gemeente, gaan ambtenaren van de gemeente hiermee aan de slag. Op 14 november e-mailt de projectleider de projectontwikkelaar een aangepast verkavelingsplan, waarin een aantal parkeerplaatsen is verplaatst, woningen zijn gedraaid zodat ze vanuit parkeerplaatsen goed te bereiken zijn en de parkeerplaatsen bij de levensloopgeschikte woningen zijn verwijderd omdat daarvoor al voldoende parkeergelegenheid is.97 De projectleider geeft daarbij aan dat hij dit voorstel voor de verkaveling graag telefonisch doorspreekt. Ook mailt hij dat als de parkeeropgave inzichtelijk is, de doorrekening van de waterberging gemaakt kan worden.

23 & 28 november 2022 – Eerste concept-addendum bij de samenwerkingsovereenkomst Bronkhorst I wordt opgesteld en gedeeld met projectontwikkelaar Op 28 november 2022 e-mailt een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed aan de ontwikkelaar het concept-addendum, met een toelichting op de werkwijze die de gemeente heeft

96 Memo – voorbereiding overleg met ontwikkelaar Bronkhorst fase 3 (2 november 2022). 97 E-mail projectontwikkelaar (14 november 2022). RE: Andel DWG.

42.

gehanteerd.98 Dat wil zeggen: de getekende samenwerkingsovereenkomst is het uitgangspunt en alleen de wijzigingen ten opzichte van de originele tekst zijn vermeld en vervangen het desbetreffende artikel in de samenwerkingsovereenkomst. Het concept-addendum zelf heeft als datum 23 november 2022. Het ziet enkel op het deel dat gaat over de derde fase van Bronkhorst (in de overeenkomst is dat bouwvlak 2).99 In dit addendum is voor de ontwikkeling van Bronkhorst fase 3 onder meer het volgende opgenomen: •

•

•

•

•

•

•

De gemeente levert bouwrijpe grond aan de projectontwikkelaar die geschikt zal zijn voor de bouw van circa 45 woningen; o 10 woningen middeldure koop hoog, waarvan 8 levensloopbestendige woningen aan de noordelijke kant van het plangebied met minimaal 1 badkamer en 1 slaapkamer op de begane grond o 9 woningen middeldure huur o 13 woningen dure koop o 13 appartementen sociale huur100 Een deel van het plangebied in de overeenkomst is nog in eigendom van een derde. De gemeente voert gesprekken om dit perceel over te nemen, maar kan geen garantie geven dat die gesprekken een positief resultaat hebben. Mocht dat perceel niet in eigendom van de gemeente komen, dan wordt nader overleg tussen de partijen gevoerd om tot een redelijke oplossing te komen; De projectontwikkelaar neemt binnen acht maanden na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan en nadat 70% van de geplande woningen zijn verkocht de grond af, of uiterlijk 31 december 2028; De “Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur van de gemeente Altena” is van toepassing voor de middeldure en sociale huurwoningen die de ontwikkelaar gaat bouwen.

Als de ontwikkelaar zich daar niet aan houdt, dan verbeurt hij een direct opeisbare boete.101 De projectontwikkelaar dient voor de te realiseren woningen, het van toepassing zijnde bestemmingsplan/omgevingsplan, verkavelingsplan en alle andere gemeentelijke randvoorwaarden voor het plan Bronkhorst in acht te nemen. Daarbij houdt de projectontwikkelaar de (geïndexeerde) prijzen voor de verschillende categorieën woningen zoals opgenomen in de woonvisie aan, zoals die door het college van B&W bij de start van de verkoop gelden; De woningen dienen eerst lokaal aangeboden en verloot te worden, en pas daarna mag de projectontwikkelaar de overgebleven woningen landelijk publiceren. Houdt hij zich daar niet aan, dan is er een direct opeisbare boete.102 De verhuur van de huurwoningen vindt plaats via het woonruimteverdeelsysteem, waarmee ook specifieke doelgroepen een kans krijgen op toewijzing van een woning; De algemene verkoopvoorwaarden bouwgrond woningen gemeente Altena 2020 worden van toepassing verklaard en zullen in de leveringsakte tussen de projectontwikkelaar en kopers van alle koopwoningen worden opgenomen;

98 E-mail medewerker team Omgeving & Vastgoed (28 november 2022). Concept allonge samenwerkingsovereenkomst

Bronkhorst. 99 Addendum samenwerkingsovereenkomst Bronkhorst I, 2022-040263 (23 november 2022). 100 In het addendum worden de woningen dus vooral met het prijsniveau en koop/huur typering aangeduid. Alleen bij de appartementen is benoemd om welk type woning het gaat. Op basis van een vergelijking van deze aantallen, met de aantallen woningen per prijsniveau in de meest recente voorgaande tekening (31 augustus 2022) zou betekenen dat het gaat om: 9 rijwoningen, 13 appartementen, 14 of 16 tweekappers en 7 of 9 vrijstaande woningen. 101 Vanwege geheimhouding is het exacte bedrag van de opeisbare boete hier weggelaten. Het is opgenomen in het document Addendum samenwerkingsovereenkomst Bronkhorst I, 2022-040263 (23 november 2022). 102 Vanwege de geheimhouding is het exacte boetebedrag hier weggelaten. Het is opgenomen in het document: Addendum samenwerkingsovereenkomst Bronkhorst I, 2022-040263 (23 november 2022).

43.

• •

De gemeente beziet wat de snelste manier is om het bestemmingsplan/omgevingsplan vast te stellen; Vrijwaring van schade van de gemeente door de projectontwikkelaar indien als gevolg van het Didam-arrest en latere jurisprudentie mocht blijken dat het addendum nietig is

. Over het perceel aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne vermeldt deze versie van het addendum: • Aangezien er nu een ander woningbouwprogramma wordt gerealiseerd dan was overeengekomen in de samenwerkingsovereenkomst van 2018, heeft dat nadelige gevolgen voor de exploitatie van de ontwikkelaar. Daarom zal de gemeente het eerste recht van koop aanbieden aan de ontwikkelaar van een perceel gelegen in de Nieuwe Banne aan de Waterlinie; • De bebouwing van dit perceel wordt door de projectontwikkelaar gerealiseerd binnen het vigerende bestemmingsplan. Uiterlijk 1 juni 2023 zou hij een definitief plan hebben ontwikkeld en aan de gemeente gepresenteerd, waarna een publicatie plaatsvindt in het kader van het Didam-arrest. Als zich geen andere gegadigden melden stelt de gemeente een concept koopovereenkomst op, die uiterlijk op 1 november 2023 ondertekend dient te zijn door beide partijen. De grond zal dan uiterlijk 31 december 2023 worden geleverd, tegen de dan geldende grondprijzen zoals vastgelegd in de grondprijsbrief van de gemeente. Hiermee zou de projectontwikkelaar volledig gecompenseerd zijn, zowel qua typologie woningen als eventueel minder te leveren oppervlakte in Bronkhorst fase 3; • Het aanbod geldt onder voorbehoud van publicatie van voornemen tot verkoop aan de projectontwikkelaar.

Mochten zich andere potentiële gegadigden melden en de gemeente kan de bouwclaim niet inlossen, dan is de gemeente niet aansprakelijk voor schade in welke vorm ook en de projectontwikkelaar vrijwaart de gemeente daarvan. Wel wordt nader overleg gevoerd over hoe de bouwclaim dan kan worden ingevuld. Namens de gemeente Altena is de beoogd ondertekenaar een ambtenaar. In deze versie van het addendum is de oppervlakte van het perceel in Bronkhorst fase 3 nog niet ingevuld (art. 3, lid 2b), noch de oppervlakte van het perceel aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne (art. 25, lid 1). In de begeleidende mail bij dit conceptaddendum schrijft een medewerker Omgeving & Vastgoed dat de oppervlakte van het perceel aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne 2.118m2 bedraagt, waarbij de begrenzing gelijkt loopt aan de bestemming ‘woongebied’.103

103 E-mail medewerker team Omgeving & Vastgoed (28 november 2022). Concept allonge samenwerkingsovereenkomst

Bronkhorst.

44.

Ontwikkeling woningbouwprogramma Bronkhorst fase 3 (gronden projectontwikkelaar) Appartementen Rijwoningen Tweekappers Vrijstaande Totaal woningen 2018 - Ontwerp gemeente Woudrichem (tekening)

12

0

10

19

41

2018 - Ontwerp ontwikkelaar

0

26

20

3

49

16 mei 2022 – Voorstel woningbouwprogramma stuurgroep

12

0

18

10

40

29 juni 2022 – Voorstel ontwikkelaar

13

10

16

8

47

31 augustus 2022 – Voorstel gemeente

13104

10

16

8

47

23 november 2022 – 1e concept addendum

13

9105

16

7

45

December 2022 - juli 2024: Uitwerking afspraken Bronkhorst fase 3 en onderhandeling Waterlinie in De Nieuwe Banne 2 december 2022 – Verzoek ambtenaar gemeente Altena aan projectontwikkelaar om het concept-addendum door te spreken De projectleider mailt de projectontwikkelaar met datavoorstellen voor een afspraak om het conceptaddendum door te spreken.106 De projectontwikkelaar antwoordt diezelfde dag dat ze het zo snel mogelijk oppakken en dan erop terugkomen. Ook vraagt hij naar de concept koopovereenkomst voor het perceel aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne. Op de datavoorstellen wordt niet gereageerd. De maandag erna, op 5 december, antwoordt de projectleider dat die koopovereenkomst pas kan worden opgesteld als de gemeente het concrete plan daarvoor heeft ontvangen.107

14 december 2022 – Intern overleg van de stuurgroep onder meer over de toetsing en aanpassing van het stedenbouwkundig ontwerp en het concept-addendum bij de samenwerkingsovereenkomst In een memo ter voorbereiding op deze stuurgroepvergadering komt onder meer aan bod dat een doorrekening van de waterhuishouding in de maak is en dat het verkavelingsplan van de projectontwikkelaar is getoetst op parkeren. Uit die parkeertoets bleek dat het behoefte aan

104 Maar ten opzichte van voorstel van de projectontwikkelaar uitgevoerd in sociale huur, in plaats van middeldure huur.

Daarnaast zouden de woningen na de bouw overgedragen moeten worden aan een woningbouwcorporatie. 105 In het conceptaddendum wordt vooral het prijsniveau van de woningen benoemd en enkel voor de appartementen het type. Een vergelijking van de aantallen woningen per prijsniveau in de meest recente voorgaande tekening (31 augustus 2022) met de aantallen in het addendum zou leiden tot 14 of 16 tweekappers en 7 of 9 vrijstaande woningen. Op basis van de laatste tekening waarover de onderzoekers beschikken, van 20 februari 2024, gaat het om 16 tweekappers en 7 vrijstaande woningen. Op dit onderdeel hebben de onderzoekers geen signalen van tussentijds gewijzigde aantallen. Daarom is in deze tabel het aantal van 16 tweekappers en 7 vrijstaande woningen aangehouden. 106 E-mail projectleider en projectontwikkelaar (2 december 2022). Re: concept allonge samenwerkingsovereenkomst Bronkhorst. 107 E-mail projectleider (5 december 2022). Re: concept allonge samenwerkingsovereenkomst Bronkhorst

45.

parkeerplaatsen en het aanbod in verschillende straten niet in balans was. Daarop is het stedenbouwkundig ontwerp aangepast.108 Over het concept-addendum komt in het memo ter voorbereiding op de stuurgroepvergadering naar voren dat met het addendum oude afspraken uit de samenwerkingsovereenkomst worden geactualiseerd. Daarnaast is het nieuwe woningbouwprogramma opgenomen met verwijzing naar de woonvisie en het uitgiftebeleid. Tot slot zijn er artikelen over de mogelijke gevolgen van het Didamarrest en de toekenning van het perceel aan de Waterlinie in Sleeuwijk.109 Een van de bijlagen bij de stukken voor deze stuurgroepvergadering is een tekening van het perceel aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne dat te verkopen is aan de projectontwikkelaar. Dit perceel heeft een geschatte oppervlakte van 2.118 m2.110 In deze vergadering heeft de stuurgroep besloten dat de gemeente Altena de projectontwikkelaar gaat uitdagen om creatief naar de ruimte te kijken voor het perceel aan de Waterlinie in Sleeuwijk, met als doel het realiseren van bijzondere woonvormen.111

December 2022-januari 2023 – Contact tussen medewerkers van de gemeente en de projectontwikkelaar over de uitwerking van het plangebied In deze periode blijven ambtenaren van de gemeente en de projectontwikkelaar met elkaar in contact over het inpassen van het parkeren in het plangebied van Bronkhorst fase 3.112

18 januari & 31 januari 2023 – Bespreking concept-addendum tussen medewerkers van de gemeente en de projectontwikkelaar en aansluitend mailverkeer over het conceptaddendum en indienen initiatiefplan appartementen Waterlinie Op 18 januari 2023 vindt een overleg plaats tussen medewerkers van de gemeente en de projectontwikkelaar waarbij het concept-addendum aan bod komt.113 Naar aanleiding daarvan worden een aantal aanpassingen gedaan aan het concept-addendum (zie onder 7 maart 2023 in dit feitenrelaas). Uit later e-mailverkeer is af te leiden dat ook de afspraak wordt gemaakt dat de projectontwikkelaar schriftelijk de opmerkingen en aanpassingen zou delen. Dat duurt even.114 Op 31 januari 2023 verzoekt de projectleider de projectontwikkelaar om die dag het plan voor de Nieuwe Banne en de reactie op het concept-addendum aan te leveren. Dezelfde dag antwoordt de projectontwikkelaar dat het niet gaat lukken om dat voor elkaar te krijgen.115 Niettemin dient de projectontwikkelaar op dezelfde dag een initiatiefplan in bij de gemeente voor het realiseren van 36 appartementen aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne. Dit is de eerste keer in het dossier dat het aantal van 36 woningen wordt genoemd en dat het gaat om appartementen.

Vanuit het team Publiek wordt hiervan op 7 februari 2023 per brief een ontvangstbevestiging aan de projectontwikkelaar gestuurd.116 108 Memo – Stuurgroep Bronkhorst fase 3 (14 december 2022). 109 Memo – Stuurgroep Bronkhorst fase 3 (14 december 2022). 110 Bijlage 3_1. Tekening Waterlinie Sleeuwijk (24 november 2022). 111 Notulen – Stuurgroep Bronkhorst fase 3 (14 december 2022). Op 22 maart 2025 zijn in de gemeenteraad vragen gesteld

over wanneer bestuurlijk de oppervlakte van het perceel aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne bekend was. In de raadsinformatiebrief hierover is opgenomen dat in deze stuurgroepvergadering van 14 december 2022 de tekening met de oppervlakte weliswaar als bijlage bij de stukken zat, maar dat daar in de vergadering zelf niet over is gesproken (raadsinformatiebrief 28 mei 2025, Nadere toelichting oppervlakte 2.118 m2 Nieuwe Banne). 112 E-mail projectontwikkelaar (19 januari 2023). Waterlinie. 113 E-mail projectontwikkelaar (6 februari 2023). Re: Waterlinie. 114 E-mail projectontwikkelaar (26 januari 2023). Re: Waterlinie. 115 E-mail projectleider & projectontwikkelaar (31 januari 2023). Re: Waterlinie. 116 Brief team publiek (7 februari 2023). Ontvangstbevestiging.

46.

15 februari 2023 – Gemeente mailt projectontwikkelaar dat plan voor de Waterlinie past binnen de kaders van het bestemmingsplan Een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed had eerder (op 2 februari 2023) gevraagd aan team Publiek of het plan van de projectontwikkelaar voor een appartementengebouw aan de Waterlinie in Sleeuwijk paste binnen de regels van het bestemmingsplan.117 Dat blijkt zo te zijn en op 15 februari informeert hij de projectontwikkelaar hierover.118 Een medewerker van het team Publiek had hem de dag ervoor, op 14 februari, via e-mail laten weten dat met een binnenplanse afwijking het voorgestelde appartementengebouw kan voldoen aan de voorwaarden uit het bestemmingsplan.119 Het appartementengebouw valt binnen het bestemmingsplan “Nieuwe Banne” en het perceel heeft de bestemming “woongebied”. Binnen de bouwregels van deze aanduiding zou een appartementengebouw van 15 meter hoog direct zijn toegestaan. Het plan van de projectontwikkelaar was 15,35 meter hoog. Er is een afwijkingsmogelijkheid binnen het bestemmingsplan om ook een vergunning te verlenen voor die hoogte. Dan moet er naast een bouwactiviteit ook een ‘strijd RO-activiteit’ worden aangevraagd. Hoewel het plan van de ontwikkelaar nog niet is getoetst op parkeren en het beeldkwaliteitsplan, durft de medewerker Omgeving & Vastgoed al wel een prijsadvies aan te vragen, zo mailt hij de ontwikkelaar.

Uit de e-mail maken de onderzoekers op dat hij al eerder aan de projectontwikkelaar had gevraagd om suggesties voor taxateurs waar hij vertrouwen in heeft. In deze e-mail herhaalt hij dat verzoek.120 Diezelfde dag draagt de projectontwikkelaar via e-mail een suggestie aan voor een taxateur die wat hem betreft een goede partij zou zijn.121

6 maart 2023 – Negatief advies voor het parkeren in het plan Waterlinie wordt intern binnen de gemeente gedeeld Een medewerker van team Mobiliteit deelt per e-mail het advies over het parkeren in het plan van de projectontwikkelaar aan de Waterlinie met een medewerker van het team Publiek.122 Het advies is negatief. In het plan van de projectontwikkelaar voor dit appartementencomplex zijn 54 parkeerplaatsen getekend op eigen terrein, waar dat er 72 zouden moeten zijn. Volgens de medewerker Mobiliteit valt het appartementengebouw in de prijscategorie “duur” (volgens CROWpublicatie ASVV 2021), die als norm twee parkeerplaatsen per woning heeft. Uitgaande van 36 appartementen, betekent dat dus 72 parkeerplaatsen in totaal. Al met al komt het plan daarmee 18 parkeerplaatsen tekort. Wel wordt de tip meegegeven om het beoogde gebouw op het bouwterrein om te draaien, zodat er meer ruimte komt voor het aanleggen van meer parkeerplaatsen.

7 maart 2023 – De gemeente deelt een aangepaste versie van het concept-addendum met de projectontwikkelaar Een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed deelt een aangepaste versie van het conceptaddendum met de projectontwikkelaar.123 Deze versie heeft als datum 21 februari 2022 en de wijzigingen ten opzichte van de vorige versie zijn daarin groen gemarkeerd.124 De wijzigingen komen voort uit een bespreking van het concept-addendum tussen medewerkers van de gemeenten en de 117 E-mail medewerker team Publiek (14 februari 2023). 2023-004522 VO Waterlinie Sleeuwijk. 118 E-mail medewerker team Omgeving & Vastgoed (15 februari 2023). FW: 2023-004522 VO Waterlinie Sleeuwijk. 119 E-mail medewerker team Publiek (14 februari 2023). 2023-004522 VO Waterlinie Sleeuwijk. 120 E-mail medewerker team Omgeving & Vastgoed (15 februari 2023). FW: 2023-004522 VO Waterlinie Sleeuwijk. 121 E-mail projectontwikkelaar (15 februari 2023). Re: 2023-004522 VO Waterlinie Sleeuwijk. 122 E-mail medewerker Mobiliteit (6 maart 2023). Reactie overleg spreekuur 22 februari 2023. 123 E-mail medewerker team Omgeving & Vastgoed (7 maart 2023). Allonge overeenkomst. 124 Addendum samenwerkingsovereenkomst Bronkhorst I, 2022-040263 (21 februari 2022). De datum op dit concept-

addendum is vermoedelijk een verschrijving. Gegeven de tijdlijn is vermoedelijk 21 februari 2023 de correcte datum.

47.

projectontwikkelaar op 18 januari 2023 (zie eerder in dit feitenrelaas) en wat de projectontwikkelaar op 6 februari 2023 per e-mail met de gemeente deelt over zijn wensen over artikelen 24 en 25 van het addendum over de omgang met de spelregels uit de Didam-arresten in deze casus.125 Wijzigingen ten opzichte van het eerste concept-addendum zijn: • De gemeente is bereid om indien nodig haar instrumentarium (Wvg/onteigening) toe te passen voor het verkrijgen van de grond die nog in eigendom was van een derde; • Aan de afspraken over de levensloopbestendige woningen wordt toegevoegd dat als deze woningen niet zijn verkocht na het verkopen volgens de gemeentelijke regels, het de projectontwikkelaar is toegestaan de woningen zonder slaapkamer en badkamer op de begane grond te verkopen, mits alles dusdanig wordt voorbereid dat dit later eventueel zeer eenvoudig alsnog te realiseren is. Daarbij zal dit alleen gebeuren als hiervoor aanvullende afspraken over de te betalen grondprijs worden gemaakt. • In plaats van uiterlijk 31 december 2028 af te nemen, is nu opgenomen in het conceptaddendum dat als de grond in 2033 nog niet door de projectontwikkelaar is afgenomen, beide een inspanningsverplichting hebben jegens elkaar om de verkoop vlot te trekken en de grond over te dragen.

Daarnaast zal er halfjaarlijks overleg plaatsvinden om zo snel als mogelijk na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan 70% van de woningen te verkopen. • Mocht de projectontwikkelaar de gemeentelijke regels voor de verkoop van de woningen niet naleven, dan is er nu niet langer een direct opeisbare boete in het addendum opgenomen, maar geldt dat de projectontwikkelaar eerst in gebreke wordt gesteld en een termijn van 14 dagen krijgt om alsnog de gemeentelijke uitgifteregels toe te passen. Pas als de projectontwikkelaar dan in verzuim raakt, geldt de boete. • In plaats van dat de projectontwikkelaar wordt gevrijwaard van eventuele schade indien als gevolg van het Didam-arrest het addendum nietig blijft, wordt nu opgenomen dat in lijn met de huidige rechtspraak ervanuit wordt gegaan dat het gelijkheidsbeginsel moet wijken voor het vertrouwensbeginsel, zodat gemaakte afspraken uit de samenwerkingsovereenkomst kunnen worden gerespecteerd. Daarnaast wordt vermeld dat een publicatie moet worden gedaan van de grondtransacties en dat de gemeente en de projectontwikkelaar samen zullen optrekken over de inhoud van de publicatie en samen optrekken als zich eventuele andere potentiële gegadigden melden, in ieder geval wat betreft het eventueel te voeren verweer.

29 & 31 maart 2023 – Update van gemeente aan projectontwikkelaar over het prijsadvies voor de Waterlinie De projectontwikkelaar informeert op 29 maart 2023 via e-mail bij een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed of hij ‘al wat verder met Sleeuwijk' is.126 Deze medewerker antwoordt daarop twee dagen later, op 31 maart 2023, dat hij de week ervoor een eerste opzet had ontvangen van een taxateur. Dit is een andere taxateur dan die de projectontwikkelaar eerder had voorgesteld. De medewerker geeft aan dat hij had geprobeerd zijn suggestie te betrekken bij de taxatie, maar dat deze taxateur bij het betreffende bureau niet bekend was. De taxateur die de gemeente nu had aangezocht was volgens de medewerker van het team Omgeving & Vastgoed “hét bureau als het gaat om residuele grondwaardeberekeningen en (midden)huur”. Tot slot zegt de medewerker toe dat hij de komende week de eerste opzet van de taxateur zal gaan beoordelen.127

125 E-mail projectontwikkelaar (6 februari 2023). Re: Waterlinie. 126 E-mail projectontwikkelaar (29 maart 2023). Sleeuwijk. 127 E-mail medewerker team Omgeving & Vastgoed (31 maart 2023). Re: Sleeuwijk.

48.

3 april 2023 – Overleg interne stuurgroep over onder meer overdracht ambtelijk opdrachtgeverschap, ontwikkeling GREX In deze vergadering van de interne stuurgroep wordt afgesproken dat het ambtelijk opdrachtgeverschap voor Bronkhorst fase 3 wordt overgedragen van de teamleider Projectbureau naar de programmamanager Wonen.128 Daarnaast wordt besproken dat het resultaat van de GREX voor het plangebied Bronkhorst fase 3 is afgenomen.129 De projectleider gaat aan de slag met een gedetailleerde onderbouwing hiervan die de portefeuillehouder kan gebruiken in zijn verantwoording richting college en raad.

6 april 2023 – De gemeente deelt het negatieve advies over het parkeren in het plan voor de Waterlinie met de projectontwikkelaar Op 6 april 2023 mailt de projectontwikkelaar een medewerker van het team Publiek dat hij verder gaat met het klaarmaken van het plan voor het indienen van een omgevingsvergunning. Hierbij stelt hij de vraag of nog een welstandstoets gedaan dient te worden of dat die is meegenomen in de eerdere beoordeling.130 Die dag antwoordt de medewerker van het team Publiek dat het plan nog niet getoetst is aan de voorwaarden uit het geldende beeldkwaliteitsplan en dat naar aanleiding van dit bericht het adviesverzoek direct naar de commissie is gestuurd. Daarnaast meldt de medewerker dat vooruitlopend op de mogelijke aanvraag voor het plan van de projectontwikkelaar, het al was voorgelegd aan andere vakafdelingen. Hierbij deelt hij het advies van de afdeling Verkeer over het parkeren, dat op 6 maart 2023 met team Publiek was gedeeld (zie hierboven). Dit advies luidde negatief: in het plan was er een tekort van 18 parkeerplaatsen. Wel wordt de tip meegegeven om het beoogde gebouw om te draaien binnen het bouwterrein, waardoor meer ruimte wordt gecreëerd voor het aanleggen van meer parkeerplaatsen.131

19 april 2023 – Naar aanleiding negatief advies over parkeren werkt projectontwikkelaar twee varianten uit om meer parkeerplaatsen te creëren en deelt die met de gemeente In reactie op het negatieve advies over het tekort aan parkeerplaatsen in het plan vraagt de projectontwikkelaar aan zijn architect om naar een oplossing te zoeken. De architect werkt vervolgens twee varianten uit. Bij de eerste variant blijft de zichtas naar de molen vrij, met een inrit aan de Waterlinie en een uitrit aan de Traverse. In de tweede variant zijn de parkeerplaatsen een kwartslag gedraaid zodat er een rondrijcircuit ontstaat en waardoor er één gecombineerde in-/uitrit nodig is. De zichtas naar de molen is dan niet meer volledig vrij. De projectontwikkelaar deelt deze twee varianten op 19 april 2023 met een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed en de projectleider. Hij vraagt hen welke optie het beste zou passen en of de gemeente akkoord zou kunnen gaan. Welstand was inmiddels akkoord, zo mailt de projectontwikkelaar, dus het parkeren was nog het enige dat openstond.132

128 E-mail projectleider (4 april 2023). Notulen stuurgroep overleg Bronkhorst fase 3 (03-04-2023). 129 Vanwege geheimhouding is het exacte bedrag hier weggelaten. Dat is terug te vinden in het document: E-mail medewerker

team Omgeving & Vastgoed (31 maart 2023). Re: Sleeuwijk. 130 E-mail projectontwikkelaar (6 april 2023). Re: 2023-004522: initiatiefplan Waterlinie te Sleeuwijk. 131 E-mail medewerker team Publiek (6 april 2023). RE: 2023-004522: initiatiefplan Waterlinie te Sleeuwijk. 132 E-mail projectontwikkelaar (19 april 2023). Fwd: 2023-004522: initiatiefplan Waterlinie te Sleeuwijk.

49.

25 april 2023 – Twee opties voor het inpassen van meer parkeerplaatsen in het plan voor de Waterlinie worden intern gedeeld Een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed stuurt de twee opties die de projectontwikkelaar had aangeleverd door naar een medewerker van het team Publiek. Hij geeft daarbij aan dat als ze moeten kiezen, de eerste variant het beste lijkt aan te sluiten bij de structuur van het plan Nieuwe Banne. Maar, zo merkt hij ook op, een aantal parkeerplaatsen is komen te vallen in de bestemming ‘groen’. Parkeren is daarbinnen eigenlijk niet toegestaan. Dit leidt ertoe dat deze medewerker zich afvraagt of het echt nodig is uit te gaan van twee parkeerplaatsen per woning voor dit type appartementen (kleine huurappartementen).133

8 & 9 mei 2023 – Advies vanuit afdeling Verkeer over opties voor parkeren in het plan voor de Waterlinie wordt gedeeld met een medewerker van het team Publiek en vervolgens met medewerker team Omgeving & Vastgoed In het advies van de afdeling Verkeer wordt expliciet gemaakt dat het benodigde aantal van 72 parkeerplaatsen als gegeven wordt beschouwd, omdat op basis van de beschikbare stukken niet beoordeeld kan worden of de twee parkeerplaatsen per woning terecht is. Deze medewerker gaat er echter vanuit dat zijn collega van Verkeer eerder een terechte beoordeling heeft gemaakt. De eerste optie die de projectontwikkelaar voorstelde was niet mogelijk, omdat die twee uitritten bevat. Er wordt één uitritvergunning per perceel verleend door de gemeente. Verder doet deze medewerker de suggestie om de inrichting van de tweede optie nog wat te veranderen, zodat er meer parkeerplaatsen ontstaan en op de vrijgekomen ruimte een groene invulling kan komen. Ook raadt de medewerker aan dat de projectontwikkelaar rekening gaat houden met een bepaalde hoeveelheid laadplekken voor elektrische voertuigen.134 Op 9 mei 2023 stuurt de medewerker van het team Publiek dit advies door naar een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed.135

30 mei 2023 – Gemeente mailt projectontwikkelaar over het bepalen van de grondwaarde en het maken van een afspraak om de waardebepaling te bespreken Een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed mailt aan de projectontwikkelaar dat de gemeente een aantal methodes heeft doorgerekend (of laten doorrekenen) voor het bepalen van de grondwaarde van het perceel aan de Waterlinie.136 Daarbij kan aan verschillende knoppen worden gedraaid, zo geeft hij aan, waaronder het bruto aanvangsrendement (BAR), de bouwkosten en de aanvangshuur. Die resultaten zijn tegenover de grondprijs gezet die de gemeente hanteert voor sociale huur. Die grondprijs is volgens hem hoger dan voor een middelduur huurappartement: de gemeente verkoopt de grond voor een sociaal huurappartement voor € 18.250,- per appartement. De prijs waar de berekening nu op uitkwam was lager per appartement, met daarmee een lager totaal voor de 39137 appartementen en de grotere parkeerplaats. Hoewel het niet expliciet wordt gemaakt, lijkt er hier dus rekening mee gehouden te worden dat meer grond dan eerder was voorzien benodigd is om voldoende parkeerplaatsen te realiseren. Daarnaast doet de medewerker een aantal datavoorstellen om met de ontwikkelaar in overleg te gaan over de waardebepaling.

133 E-mail medewerker Omgeving & Vastgoed (25 april 2023). FW: 2023-004522: initiatiefplan Waterlinie te Sleeuwijk. 134 E-mail medewerker Verkeer (8 mei 2023). 22191 Appartementen Waterlinie Sleeuwijk – parkeren. 135 E-mail medewerker Publiek (9 mei 2023). RE: 2023-004522: initiatiefplan Waterlinie te Sleeuwijk. 136 E-mail medewerker team Omgeving & Vastgoed (30 mei 2023). Grondprijs appartementen Sleeuwijk. 137 Dit lijkt een verschrijving te zijn. Het gaat in de plannen om 36 appartementen.

50.

2 juni 2023 – Projectleider levert onderbouwing van de afname van het resultaat in de GREX 2023 voor Bronkhorst fase 3 aan bij de portefeuillehouder Op 3 april 2023 is in een vergadering van de interne stuurgroep afgesproken dat de projectleider een gedetailleerde onderbouwing zou aanleveren voor de afname van het resultaat van de GREX 2023 voor Bronkhorst fase 3. Dit doet de projectleider in eerste instantie op 1 juni, gevolgd door een nieuwe versie op 5 juni waarin een aantal op- en aanmerkingen op de onderbouwing van de programmamanager Wonen zijn meegenomen.138 In de GREX 2023 zijn kosten en opbrengsten voor het plan als geheel (fase 2 en fase 3) opgenomen, wat verder gaat dan de kosten en opbrengsten die samenhangen met de onderhandelingen met de projectontwikkelaar en het aangepaste woningbouwprogramma dat hij realiseert ten opzichte van de oorspronkelijke programmering waar rekening mee was gehouden.139 De opbrengst voor het plangebied van de projectontwikkelaar valt lager uit doordat vrijstaande woningen zijn aangepast naar levensloopbestendige woningen en er rijwoningen voor de middenhuur zijn toegevoegd ten koste van vrijstaande woningen en tweekappers.140

3-7 juli 2023 – Overleg tussen gemeente en projectontwikkelaar over grondwaardebepaling & voorwaarden ontwikkeling Bronkhorst Nadat eind mei een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed de projectontwikkelaar een update stuurde over de grondwaarde, de werkwijze die daarbij was gehanteerd en de uitnodiging voor een gesprek, is grofweg de gehele maand juni gebruikt om tot een afspraak te komen. Deze vindt uiteindelijk plaats in de week van 3 tot 7 juli 2023. In dit gesprek is de verkoopprijs van de grond van de Waterlinie in de Nieuwe Banne besproken. Volgens de medewerker Omgeving & Vastgoed heeft de projectontwikkelaar hierin de vraag gesteld of de basisuitgangspunten voor de grondwaardeberekening met hem gedeeld konden worden. Ook zou de projectontwikkelaar aan de ambtenaar hebben laten weten dat zijn voorkeur ernaar uitgaat om het gehele complex voor langere tijd te verhuren. Uit mailwisseling tussen de projectleider en de projectontwikkelaar maken de onderzoekers op dat er in deze week eveneens contact is geweest over de voorwaarden die de gemeente Altena stelt aan sociale huur.141

11 juli 2023 – De gemeente doet per e-mail een grondaanbod voor het perceel aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne In navolging van de afspraak in de week ervoor, mailt een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed op 11 juli 2023 een grondaanbod aan de projectontwikkelaar.142 Hij geeft aan dat – na intern overleg – is besloten dat de gemeente de basisuitgangspunten voor de berekening waar de projectontwikkelaar om vroeg, niet gaat delen. Dit om te voorkomen dat alles weer wordt bediscussieerd. De grond voor het perceel aan de Waterlinie wordt aangeboden onder de volgende voorwaarden: • “Verkoopwaarde van de grond: € XXX.XXX 138 E-mail projectontwikkelaar (5 juni 2023). RE: notulen stuurgroepoverleg Bronkhorst fase 3 (03-04-2023. Deze herziene

versie heeft als datum op het document 2 juni 2023 en is op 5 juni 2023 met de portefeuillehouder gedeeld. 139 Memo verantwoording GREX – Woningbouwontwikkeling Bronkhorst, Andel (2 juni 2023). 140 Vanwege de geheimhouding zijn de exacte cijfers hier weg gelaten. Deze zijn terug te vinden in het document: Memo verantwoording GREX – Woningbouwontwikkeling Bronkhorst, Andel (2 juni 2023). 141 E-mail projectleider (12 juli 2023). Voorwaarden sociale huur gemeente Altena. 142 E-mail medewerker team Omgeving & Vastgoed (11 juli 2023). Grondprijs Sleeuwijk.

51.

• • • •

Maximaal 1/3 van de appartementen mag rechtstreeks worden verkocht Minimaal 2/3 van de appartementen moet worden verhuurd in de middeldure huur Na 15 jaar vervalt de plicht tot verhuur en mogen de appartementen ook worden verkocht Als er binnen 15 jaar wordt verkocht, dan volgt een nabetaling van € XXX.XXX per appartement. Dit bedrag wordt jaarlijks bijgesteld conform de CPI.”

Bij dit aanbod geeft de medewerker aan dat de voorkeur van de projectontwikkelaar om het gehele complex voor langere tijd te verhuren financieel niet haalbaar lijkt. Dit indachtig de ingerekende verkoopwaarde in de exploitatie van de gemeente van € XXX.XXX,-. Als de gemeente zou rekenen op het ontwikkelen van vijf vrije bouwkavels van elk 480 m2 zou volgens het nieuwe grondprijsbeleid de grond zelfs € XXX.XXX waard zijn, zo geeft de medewerker aan. De gemeente komt niettemin tot dit aanbod omdat zij het belangrijk vindt om het areaal aan middeldure huur aan te vullen en omdat dit perceel ook is bedoeld om de projectontwikkelaar extra bouwvolume te bieden.

12 juli 2023 – Gemeente deelt voorwaarden sociale huur, Woonvisie 2021-2025 en doelgroepenverordening met projectontwikkelaar De projectleider mailt de projectontwikkelaar de voorwaarden van de gemeente Altena voor sociale huur, waaronder een instandhoudingstermijn van 25 jaar, een huurprijsgrens en hij meldt dat de sociale huurwoningen uitgegeven dienen te worden via het regionale woonruimteverdeelsysteem.143 Met uitzondering van de laatste voorwaarde over het woonruimteverdeelsysteem, zijn deze voorwaarden ook terug te vinden in de doelgroepenverordening.144 Diezelfde dag mailt een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed een link naar de Woonvisie en de doelgroepenverordening van de gemeente Altena aan de projectontwikkelaar.145

13 juli 2023 – Medewerker gemeente mailt projectontwikkelaar dat het plan van de Waterlinie in aanmerking lijkt te komen voor de bouwimpuls subsidieregeling Een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed deelt via e-mail met de projectontwikkelaar dat het plan voor de Waterlinie in de Nieuwe Banne volgens de gemeente aan alle criteria voor de bouwimpuls subsidie van het Rijk voldoet: het plan is direct bestemd, klaar om direct te gaan bouwen, met woningen met een lage huur van onder de € 1.000 per maand. Niettemin is het plan door de gewenste huurwoningen eigenlijk verlieslatend.146 Vervolgens geeft de medewerker aan dat het eerdere grondaanbod blijft staan, maar dat als deze subsidie toegekend zou worden, het mogelijk wordt om de koopappartementen uit het aanbod te halen en van alle appartementen huurwoningen te maken, waardoor de projectontwikkelaar volledig eigenaar kan blijven van het gebouw.

25 juli 2023 – Projectontwikkelaar mailt akkoord te zijn met het grondaanbod van de gemeente voor het perceel aan de Waterlinie onder twee (aanvullende) voorwaarden De projectontwikkelaar laat een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed – en daarnaast de programmamanager Wonen en de projectleider in de CC – weten akkoord te zijn met het grondaanbod van de gemeente, mits de levering, dan wel betaling van de grond twee weken na oplevering

143 E-mail projectleider (12 juli 2023). Voorwaarden sociale huur gemeente Altena. 144 Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Altena 2023. Geraadpleegd op 18 november 2025

via: https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR694061/1 145 E-mail medewerker team Omgeving & Vastgoed (12 juli 2023). Woonvisie en doelgroepenbesluit. 146 E-mail medewerker Omgeving & Vastgoed (13 juli 2023). Bouwimpuls subsidie voor plan Sleeuwijk?

52.

plaatsvindt en dat dit plan wordt voorgedragen door de gemeente voor de bouwimpuls subsidie als die subsidieregeling doorgaat.147 Een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed antwoordt dat de gemeente aan de slag gaat met de overeenkomst. En een dag later: “Voor alle duidelijkheid: akkoord met het voorstel. Wij gaan nu aan de slag met de verdere uitwerking van de overeenkomst”.148

18 september 2023 – Reactie projectontwikkelaar op voorwaarden sociale huur gemeente Altena voor de appartementen in Bronkhorst fase 3: deels akkoord en met vragen Nadat de projectleider op 12 juli 2023 de voorwaarden voor sociale huur met de projectontwikkelaar heeft gedeeld, blijft het op dit punt stil. Zowel op 28 augustus als op 12 september vraagt de projectleider de projectontwikkelaar om een reactie. Uiteindelijk reageert de projectontwikkelaar op 18 september dat hij akkoord is met de huurprijsgrens en dat hij niet akkoord is met het uitgeven van de woningen via het regionale woonruimteverdeelsysteem omdat de doelgroep is verzekerd via het Besluit toegelaten instellingen. Over de instandhoudingstermijn vraagt de projectontwikkelaar waarom het nu gaat over 25 jaar, terwijl er volgens hem eerder werd gesproken over 20 jaar.149

22 september 2023 - Medewerker van het team Omgeving & Vastgoed vraagt intern om de verkooptekening voor de gronden aan de Waterlinie aan te passen Een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed mailt aan een collega dat de verkooptekening voor de gronden aan de Waterlinie definitief gemaakt moeten worden, omdat de gemeente de grond nu daadwerkelijk gaat verkopen. Hierbij merkt hij op: “Zoals je in het tweede bestand kunt zien, moeten we iets meer gronden meeleveren, omdat we anders niet aan de parkeernormen kunnen voldoen. Jammer, maar nodig”.150 De onderzoekers beschikken niet over de bijlage. Op basis van enkel deze mail is niet te achterhalen om hoeveel extra meters het gaat.

29 september 2023 – Medewerker gemeente stuurt update aan projectontwikkelaar over het subsidiebedrag dat voor het plan aan de Waterlinie wordt aangevraagd Een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed mailt aan de projectontwikkelaar dat het uitgangspunt van de gemeente is om voor de 12 koopappartementen die nu in het plan voor de Waterlinie waren voorzien, de maximale subsidie van € 12.500,- per woning151 aan te vragen, ofwel € 150.000,- in totaal. Daarmee zou de gemeente de grondprijs kunnen “verlagen naar € 485.000,-“.152 waarmee de totale grondprijs op € 635.000,-153 komt. Uit andere documenten leiden de onderzoekers af dat dit de grondprijs in de GREX was.154

147 E-mail projectontwikkelaar (25 juli 2023). RE: Grondprijs Sleeuwijk. 148 E-mail medewerker Omgeving & Vastgoed (25 juli 2023). RE: Grondprijs Sleeuwijk. 149 E-mail projectleider (28 augustus 2023). RE: Voorwaarden sociale huur gemeente Altena; E-mail projectleider (12 september

2023). RE: Voorwaarden sociale huur gemeente Altena; E-mail projectontwikkelaar (18 september 2023). RE: Voorwaarden sociale huur gemeente Altena. 150 E-mail medewerker team Omgeving & Vastgoed (22 september 2023). Waterlinie verkooptekening. \E mails\20231002 -Mail verkooptekening en parkeren Waterlinie.pdf" 151 De rijksoverheid heeft de maximale subsidie die mogelijk is per woning in het kader van de Startbouwimpuls openbaar gemaakt. Rijksoverheid (30 augustus 2023). Groot animo voor Startbouwimpuls. Geraadpleegd op 4 december 2025 via: https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2023/08/30/groot-animo-voor-startbouwimpuls. 152 E-mail medewerker team Omgeving & Vastgoed (29 september 2023). Subsidieaanvraag – stand van zaken. 153 Deze waarde van de grondexploitatie is openbaar gemaakt via een Raadsinformatiebrief. Raadsinformatiebrief (5 februari 2025). RIB vragen CU verkoop kavel De Nieuwe Banne te Sleeuwijk. Het bedrag van € 485.000 valt ook logisch af te leiden uit de twee andere bedragen, namelijk € 635.000 - € 150.000. 154 Document B – Ondersteunend formulier aanvraag Startbouwimpuls (11 oktober 2023).

53.

11 oktober 2023 – De gemeente dient een aanvraag in voor de subsidieregeling Start Bouwimpuls (SBI-subsidie) Aanvraagformulier Start bouwimpuls155 De gemeente vraagt voor het project aan de Waterlinie een subsidiebedrag aan van € 450.000; het maximale subsidiebedrag van € 12.500,- per woning voor in totaal 36 appartementen.156 In de aanvraag wordt naar voren gebracht dat het doel is om 36 huurappartementen te realiseren, wat door hoge bouwkosten en hoge rente, in combinatie met een maximale huur voor middeldure huur niet meer realiseerbaar is. De oplossing is om een derde deel van de appartementen om te bouwen tot koopappartementen, maar dat wordt minder wenselijk geacht omdat de appartementen dan niet beschikbaar komen voor de primaire doelgroep van lagere inkomens en starters en het beheer van het gebouw door het versnipperde bezit ingewikkelder wordt. Met de subsidie kunnen in het gehele gebouw huurwoningen blijven. In de aanvraag wordt als bijdrage van de gemeente aan het project genoemd dat de gemeente in eerste instantie meer grond levert dan nodig is om alle benodigde parkeerplekken op maaiveld te realiseren (in plaats van in een kelder). Hierdoor dalen de bouwkosten fors. De totale grondprijs wordt hierop niet aangepast, waardoor de opbrengst voor de gemeente dus ook naar eigen zeggen fors wordt verlaagd.

Onderbouwing Voor de inbrengwaarde voor de grond wordt een bedrag van € 635.000,- exclusief btw opgegeven, de hoogte van de verwachte grondopbrengst in de GREX van de gemeente. De residuele grondwaarde bedraagt, zo wordt aangegeven, € 185.000,- als de volledige ontwikkeling bestaat uit middeldure huurwoningen.157,158 Dat is inclusief alle ontwikkelkosten, het bouw- en woonrijp maken en planschade. Met de aangevraagde subsidie van € 450.000,- komt de businesscase rond.159 Ondersteuningsverklaring Een ondersteuningsverklaring namens de projectontwikkelaar is onderdeel van de aanvraag. Met het ondertekenen daarvan verklaart de projectontwikkelaar dat hij de aanvraagt ondersteunt, waarbij de volgende voorwaarden voor het project gelden: • • • • •

Start bouw woningen uiterlijk in 2024/2025; Oplevering woningen uiterlijk 36 maanden na start bouw (2027/2028); Het betreft permanente woningbouw; Aandeel betaalbare woningen is minimaal 50%; Juridische zekerheid (start bouw/onherroepelijk bestemmingsplan/afspraken);

155 Document B – Ondersteunend formulier aanvraag Startbouwimpuls (11 oktober 2023). 156 Deze bedragen zijn openbaar gemaakt via een Raadsinformatiebrief. Raadsinformatiebrief (5 februari 2025). RIB vragen CU

verkoop kavel De Nieuwe Banne te Sleeuwijk 157 De residuele grondwaarde is een methode om de waarde van grond te kunnen berekenen. Het betreft de totale verwachte opbrengstwaarde van het te realiseren vastgoed, minus de verwachte stichtingskosten. Dat zijn alle kosten die samenhangen met de bouw van het vastgoed, waaronder (eventuele) sloopkosten, bouwkosten, advieskosten en winst en risico voor de ontwikkelaar. Zie onder meer: BBN adviseurs (maart 2023). Het belang van de residuele grondwaarde berekening: Whitepaper over het berekenen van een objectieve grondwaarde. Geraadpleegd op 23 november 2025 via: https://bbn.nl/wpcontent/uploads/2021/03/Het-belang-van-de-residuele-grondwaarde-berekening_Whitepaper_BlauwDEF-kopie.pdf; Gebiedseconomie.nl (22 november 2022). Residuele grondwaarde. Geraadpleegd op 23 november 2025 via: https://www.gebiedseconomie.nl/content/r/residuele-grondwaarde. 158 Hier wordt gesproken over een residuele grondwaarde van €185.000,-. In de taxatie die de gemeente heeft laten uitvoeren wordt de residuele waarde van de grond getaxeerd op €156.000 (zie onder 13 december 2023, de datum op het taxatierapport). De €185.000,- die hier wordt genoemd is de koopsom die overeen is gekomen met de projectontwikkelaar. Samen met de subsidie kon hiermee tot een sluitende grondexploitatie worden gekomen.

159 De bedragen die in deze alinea worden benoemd zijn via een Raadsinformatiebrief op 5 februari 2025 openbaar gemaakt. Raadsinformatiebrief (5 februari 2025). RIB vragen CU verkoop kavel De Nieuwe Banne te Sleeuwijk.

54.

• • •

Onderschrijving partijen; Aandeel woningen > 10 woningen; Maximaal gevraagde Rijksbijdrage per woning is niet hoger dan € 12.500,- exclusief btw.

De subsidiegelden zullen verrekend worden door de gemeente in de grondprijs bij de verkoop van de grond aan de ontwikkelaar.160

23 oktober 2023 – Medewerker gemeente verzoekt projectontwikkelaar om meer informatie over ontstaan betrokkenheid bij Bronkhorst ten tijde van de toenmalige gemeente Woudrichem De gemeente is aan de slag met het voorbereiden van de Didam-publicatie van de voorgenomen verkoop van zowel Bronkhorst fase 3 als het perceel aan de Waterlinie. Een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed vraagt voor de onderbouwing van die voorgenomen verkoop nadere informatie over hoe de projectontwikkelaar betrokken is geraakt bij Bronkhorst: “Bezaten jullie toen al gronden die zijn ingebracht in een bouwclaim? Of is er destijds iets van een openbare verkoopprocedure geweest? Indien één van de twee met ja beantwoord kan worden, kunnen we daar verder mee in het kader van het Didamarrest".161

27 november 2023 – Afstemming tussen gemeente en projectontwikkelaar over aanpassingen appartementen plan Bronkhorst fase 3 en benodigde parkeerplaatsen De projectontwikkelaar heeft de wens om niet 13, maar 17 appartementen te ontwikkelen voor sociale huur in de Bronkhorst fase 3. Daarmee zou de projectontwikkelaar het appartementencomplex rendabel kunnen maken na de gewenste aanpassingen die volgen uit de reactie van omwonenden.162 De gemeente wil daaraan meewerken, mits de benodigde extra parkeerplaatsen kunnen worden ingepast. De architect van de projectontwikkelaar gaat aan de slag en weet in het plangebied extra parkeerplaatsen in te tekenen, waardoor het totaal op 31 parkeerplaatsen voor 17 appartementen komt.163 Op 27 november reageert de projectleider dat de voorgestelde aanpassing van de projectontwikkelaar voor 17 in plaats van 13 appartementen, met de oplossing voor het parkeren akkoord is onder voorbehoud dat het aantal extra woningen binnen het bestemmingsplan past. Om dat te kunnen beoordelen moeten een aantal onderzoeken worden geüpdatet, zo laat de projectleider weten.164 Het blijkt inpasbaar: in het definitieve addendum zijn 17 appartementen opgenomen.165 Daarmee komt aantal te ontwikkelen woningen en de typologie daarvan voor Bronkhorst fase 3 als volgt:

160 Ondersteuningsverklaring Start Bouwimpuls (11 oktober 2023). 161 E-mail medewerker team Omgeving & Vastgoed (23 oktober 2023). Betrokkenheid bij Bronkhorst. 162 Zo blijkt uit latere documentatie. Notulen portefeuillehoudersoverleg woningbouwprojecten (19 februari 2024). Zie ook in dit

chronologisch overzicht van feiten onder 19 februari 2024. 163 E-mail architect (17 november 2023). RE: Bronkhorst 164 E-mail projectleider (27 november 2023). Re: Bronkhorst (inclusief onderliggende mails waarop wordt gereageerd). 165 Addendum samenwerkingsovereenkomst Bronkhorst I (20 juni 2024).

55.

Ontwikkeling woningbouwprogramma Bronkhorst fase 3 (gronden projectontwikkelaar) Appartementen Rijwoningen Tweekappers Vrijstaande Totaal woningen 2018 - Ontwerp gemeente Woudrichem (tekening)

12

0

10

19

41

2018 - Ontwerp ontwikkelaar

0

26

20

3

49

16 mei 2022 – Voorstel woningbouwprogramma stuurgroep

12

0

18

10

40

29 juni 2022 – Voorstel ontwikkelaar

13

10

16

8

47

31 augustus 2022 – Voorstel gemeente

13166

10

16

8

47

23 november 2022 – 1e concept addendum

13

9167

16

7

45

27 november 2023 – Wens ontwikkelaar

17

9

16

7

49

1 december 2023 – De projectontwikkelaar deelt het advies dat hij van zijn advocaat heeft ontvangen over een nadere onderbouwing van de voorgenomen verkoop in het licht van het Didam-arrest met de gemeente Dit advies heeft als conclusie dat als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop, de openbare selectieprocedure niet hoeft te worden gevolgd.168 Objectieve, toetsbare en redelijke criteria kunnen – volgens rechtelijke uitspraken – onder meer het tegengaan van krapte op de woningmarkt zijn door het ontwikkelen van betaalbare huurwoningen en het nakomen van reeds gemaakte afspraken (zoals het inlossen van een bouwclaim) zodat de gemeente zich kan gedragen als betrouwbare overheid. Gerelateerd aan deze criteria acht de advocaat het goed verdedigbaar dat de projectontwikkelaar als enige serieuze gegadigde wordt aangemerkt. In het advies van deze advocaat is opgenomen dat de gemeente Altena weliswaar signalen heeft ontvangen dat naast de projectontwikkelaar er ‘(inmiddels) ook andere gegadigden zijn voor de uit te geven gronden’, maar dat er mogelijkerwijs geen sprake is van gelijke gevallen (tussen mogelijke gegadigden voor de grond). Dit omdat er al een bouwclaim is en er afspraken zijn gemaakt.

Er kan dan niet in strijd worden gehandeld met het gelijkheidsbeginsel. En: mocht dat wel zo zijn, dan volgt uit de rechtspraak dat het vertrouwensbeginsel kan prevaleren, wat gelet op de afspraken uit 2018 ook hier te

166 Maar ten opzichte van voorstel van de projectontwikkelaar uitgevoerd in sociale huur, in plaats van middeldure huur.

Daarnaast zouden de woningen na de bouw overgedragen moeten worden aan een woningbouwcorporatie. 167 In het conceptaddendum wordt vooral het prijsniveau van de woningen benoemd en enkel voor de appartementen het type. Een vergelijking van de aantallen woningen per prijsniveau in de meest recente voorgaande tekening (31 augustus 2022) met de aantallen in het addendum zou leiden tot 14 of 16 tweekappers en 7 of 9 vrijstaande woningen. Op basis van de laatste tekening waarover de onderzoekers beschikken, van 20 februari 2024, gaat het om 16 tweekappers en 7 vrijstaande woningen. Op dit onderdeel hebben de onderzoekers geen signalen van tussentijds gewijzigde aantallen. Daarom is in deze tabel het aantal van 16 tweekappers en 7 vrijstaande woningen aangehouden. 168 E-mail projectontwikkelaar (1 december 2023). RE: Overeenkomst bronkhorst [projectontwikkelaar] versie definitief [[advocaat]-10994-20238712]. Het advies zelf heeft de datum van 30 november 2023.

56.

verdedigen zou zijn, zo beargumenteert de advocaat. Daarmee zou de projectontwikkelaar de enige serieuze gegadigde zijn. Wel is het nodig, ook in het geval van objectieve, toetsbare en redelijke criteria er slechts één serieuze gegadigde blijkt te zijn, om vooraf kennisgeving te doen van de voorgenomen gronduitgifte. Of er (mogelijk) andere gegadigden voor de grond aan de Waterlinie in Nieuwe Banne komt in de documenten in het dossier niet terug. In de beantwoording van raadsvragen over de verkoop van deze grond op 10 december 2024 is aangegeven door het college (waarbij de brief is behandeld door een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed) dat: ‘In de afgelopen paar jaar is er door een enkele partij wel eens geïnformeerd naar de mogelijkheden voor woningbouw op deze plek. Eén van die partijen was woningcorporatie Bazalt. Omdat de verkoop nog niet op de planning stond, is daar verder geen actie door beide kanten op genomen.’169 In de interviews is daarnaast naar voren gekomen dat een andere ontwikkelaar eerder wel eens had aangegeven interesse te hebben. Die interesse was niet concreet geworden.

13 december 2023 – Definitief rapport taxatie grondwaarde appartementen aan Waterlinie uitgebracht Op deze datum is het definitieve taxatierapport gedateerd. Deze cijfers zijn niettemin eerder ook gebruikt, bijvoorbeeld bij de aanvraag van de SBI-subsidie. In deze grondwaardebepaling is opgenomen dat de residuele grondwaarde van de grond aan de Waterlinie in Sleeuwijk (met als doel daarop de bouw van een appartementencomplex met 36 appartementen, bedoeld voor de middenhuur) circa EUR 156.000 ex BTW bedraagt.170

17 januari 2024 – De gemeente deelt een concept koopovereenkomst voor het perceel aan de Waterlinie met de projectontwikkelaar, evenals een verkooptekening en de doelgroepenverordening. Via e-mail deelt een medewerker van het team Omgeving & Vastgoed een concept koopovereenkomst voor het perceel aan de Waterlinie, verkooptekening en doelgroepenverordening met de projectontwikkelaar. In deze koopovereenkomst is onder meer vastgelegd dat:171 • De gemeente Altena grond aan de Waterlinie wil verkopen aan de projectontwikkelaar, waarbij haar voorkeur ernaar uitgaat dat hierop 36 appartementen in de middeldure huur worden gebouwd. Daarnaast is vermeld dat de projectontwikkelaar niet kon realiseren tenzij een (groot) gedeelte in de koopsector werd gerealiseerd, waarop de gemeente zich heeft aangemeld voor een SBI-subsidie en die ook verkregen heeft. Vervolgens, zo staat vermeld in deze koopovereenkomst, is overeengekomen dat 36 appartementen in de middeldure huur zouden worden gebouwd. • Het perceel dat de gemeente verkoopt heeft een grootte van ongeveer 2.664 m2. • De projectontwikkelaar houdt de prijzen uit de Woonvisie aan voor de middeldure huurappartementen en zal zich conformeren aan de Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur van de gemeente Altena.

• De verhuur van de woningen dient plaats te vinden volgens de gemeentelijke regels, wat betekent dat de te huur staande woningen eerst lokaal geadverteerd dienen te worden. Doet

169 Brief college B&W (10 december 2024). Ons kenmerk: D2024-11-004925 2024-040720. Geraadpleegd op 9 september 2025

via: https://altena.raadsinformatie.nl/document/14941145/2?connection_type=17&connection_id=11281590 170 Raadsinformatiebrief (5 februari 2025). RIB vragen CU verkoop kavel De Nieuwe Banne te Sleeuwijk. 171 Koopovereenkomst bouwgrond Waterlinie Sleeuwijk (17 januari 2024).

57.

•

de projectontwikkelaar dat niet of niet volledig, dan kan de gemeente direct een boete opeisen.172 De projectontwikkelaar dient in 2024 te starten met de bouw van de woningen en moet deze uiterlijk binnen 36 maanden na de start van de bouw opleveren. Doet hij dat niet, dan kan de gemeente rechtstreeks een boete opeisen.173 Dit alles in het licht van de voorwaarden voor het verkrijgen van de SBI-subsidie.

18 januari 2024 – Bericht medewerker gemeente aan projectontwikkelaar om ondertekening addendum aan te jagen De projectleider mailt naar de projectontwikkelaar dat hij wil toewerken naar de ondertekening van het addendum voor Bronkhorst fase 3.174 Het doel van de gemeente is om eind februari alles rond te hebben. Dit vraagt op dat moment in ieder geval nog de publicatie van de voorgenomen grondtransacties van zowel Bronkhorst fase 3 als het perceel aan de Waterlinie in de Nieuwe Banne. Er staan nog een aantal punten open, die de projectleider (met anderen) met de projectontwikkelaar wil bespreken. Voor Bronkhorst fase 3 gaat dit om de publicatie op de gemeentepagina, de bouwhoogtes van het voorziene appartementencomplex en de voorwaarden voor sociale huur, de zienswijzen op het ontwerp bestemmingsplan en de afronding van het addendum. Voor het perceel aan de Waterlinie staan de publicatie op de gemeentepagina en de afronding van de overeenkomst nog open. Dit overleg wordt ingepland voor 7 februari 2024.

19 februari 2024 – In portefeuillehoudersoverleg wordt de wens van de projectontwikkelaar om 4 extra sociale huurappartementen in Bronkhorst fase 3 te realiseren besproken en akkoord bevonden en een concept-addendum wordt besproken In het portefeuillehoudersoverleg wordt de wens van de projectontwikkelaar om 17 sociale huurappartementen in plaats van 13 appartementen te realiseren, besproken. In het voorbereidend memo bij dit portefeuillehoudersoverleg komt naar voren dat de projectontwikkelaar de wens heeft om het appartementencomplex rendabel te maken na de gewenste aanpassingen die volgen uit de reactie van omwonenden. Waar eerder het gebouw bijvoorbeeld aan een zijde drie bouwlagen hoog was, zijn dat er nu aan die zijde twee geworden en zijn er nu vier appartementen met een voorgevel georiënteerd op omwonenden in plaats van negen appartementen.175 De vier extra appartementen resulteren ook in een extra grondopbrengst.176 De portefeuillehouder als bestuurlijk opdrachtgever en de ambtelijk opdrachtgever kunnen zich daarin vinden.177 Daarnaast ligt in dit portefeuillehoudersoverleg het concept-addendum met datum 21 februari 2022 voor. Hierbij hebben de portefeuillehouder en ambtelijk opdrachtgever een aantal opmerkingen. Zo merken zij op dat 2033 een heel lange termijn is om de woningen die onderdeel zijn van het plan voor 70% verkocht te hebben.