bijlage 1 bij RB 3 - Analyse Detailhandelsstructuur Almelo

De Lifestyle Boulevard zou de huidige branchering moeten behouden van winkels in wonen, doe-het-zelf en vrijetijdsartikelen. Verdere verbreding naar dagelijkse en/of recreatieve winkels tast de complementariteit met de binnenstad en buurt- en wijkcentra aan en is daardoor niet aan te bevelen.

•

Om eventuele leegstand op de Lifestyle Boulevard in te vullen, dient actief acquisitie gepleegd te worden. Dit kan enerzijds door het stimuleren van verplaatsing van bestaande ondernemers uit Almelo en/of regio. Anderzijds zien we op basis van benchmarking nog formules die zich mogelijk willen vestigen (zie figuur 25).

Almelo, Analyse detailhandel

55

•

De juridisch-planologische mogelijkheden voor doelgericht winkelaanbod buiten de winkelconcentratiegebieden dient beperkt te worden. Er dient actief aan de slag gegaan te worden met saneren van onbenutte plancapaciteit op bedrijventerreinen. Tegelijkertijd moet maatwerk mogelijk blijven voor specifieke, vaak zeer grootschalige, winkels. Denk aan kringloopwinkels, winkels in ABC-goederen (auto’s, boten, caravans) en zwembaden. Ook voor Hornbach is destijds in dit kader maatwerk verleend.

Kwalitatieve behoefte Het huidige winkelaanbod op de Lifestyle Boulevard is vergeleken met vergelijkbare boulevards (Woonboulevard Beerwijk, Roda Boulevard, Woonboulevard Barendrecht, Woonboulevard Bergen op Zoom, Woonboulevard de Mortiere, Schuttersveld, de Centrale Retailpark, De Voorwaarts, Woonboulevard Veenendaal). Op basis van de benchmark, het type consument en nabijgelegen winkelaanbod is gekeken welke winkel-

Figuur 25: Missende formules voor de Lifestyle Boulevard.

formules eventueel nog passend zijn om aan te trekken.

Almelo, Analyse detailhandel

56

Bijlage 1 - Begrippenlijst

Bestedingspotentieel

•

Winkelverkoop vloeroppervlak: alleen de voor het publiek toegan-

Koopkrachtafvloeiing

Totaal aan toonbankbestedingen in winkels die door de inwoners van

kelijke ruimten (dus exclusief magazijn, kantoor, etalage, etc.), con-

Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun (detailhandels-)be-

een bepaald gebied gedaan kunnen worden. Gebaseerd op inwoner-

form de definitie van Locatus.

stedingen plaatsen bij gevestigde winkels buiten dat gebied. In DPO-on-

aantal en gemiddelde (landelijke) netto omzet per hoofd van de bevolking.

derzoek rekenen we altijd met toonbankbestedingen, dus daarom is dit Detailhandel (als activiteit)

afvloeiing exclusief online.

Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verBlurring

koop, verkopen en/of leveren van goederen aan de uiteindelijke gebrui-

Koopkrachttoevloeiing

De functievermenging tussen detailhandel en diensten met horeca.

ker of verbruiker.

Mate waarin inwoners van buiten een bepaald gebied detailhandelsbe-

Denk aan het wijntje of biertje bij de kapper. Blurring is vanuit onderne-

stedingen plaatsen bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn (aandeel

merschap wenselijk, maar wordt met name vanuit de Drank- en Horeca-

Detailhandel: Dagelijkse sector

wetgeving/Alcoholwet bemoeilijkt.

Voedings- en genotmiddelen (vgm) en artikelen op het gebied van per-

Buurthub, winkelgebied of centrumgebied

omzet van buiten).

soonlijke verzorging. In de praktijk gaat het hierbij om supermarktaan-

Koopstroomgegevens

bod, aanbod in vgm-speciaalzaken, drogisterij- en parfumeriezaken.

Onderzoeksresultaten uit koopstromenonderzoek (KSO). In de basis

Een buurthub, winkelgebied of centrumgebied is een concentratie- c.q.

wordt hiermee de koopkrachtbinding, -afvloeiing en –toevloeiing be-

centrumgebied in een buurt of wijk, waar diverse voorzieningen samen-

Detailhandel: Niet-dagelijkse sector

doeld. Ook kunnen kwalitatieve aspecten worden bedoeld, zoals koop-

komen die primair een functie hebben voor inwoners in de buurt of wijk.

Winkels die artikelen verkopen met een doorgaans lagere koopfrequen-

motieven, beoordelingen en persoonskenmerken.

De term beschrijft bovendien het proces van verkleuring van traditionele

tie dan dagelijkse artikelen. In de praktijk gaat hierbij om winkels in huis-

pure winkelgebieden naar meer gemengde centrumgebieden op lokaal

houdelijke artikelen, kleding, mode, schoenen, sport, rijwielen, bruin- en

Leegstand (op basis van Locatus)

niveau met naast één of enkele winkels ook ambachten, diensten, ho-

witgoed, rijwielen, doe-het-zelf, wonen, tuinartikelen en dierenartikelen.

Locatus registreert een pand als leegstand indien het redelijkerwijs de

reca, zorg, maatschappelijk, etc. Op basis van de definitie van Locatus

Binnen deze sector maken we vaak onderscheid in sub sectoren.

verwachting is dat in het (leegstaande) pand een verkooppunt in de de-

is sprake van een winkelgebied vanaf 5 winkels die min of meer aaneen-

•

Recreatief winkelen: geredeneerd vanuit het bezoekmotief met

tailhandel, horeca of consumentgerichte dienstverlening zal terugko-

winkels op het gebied van mode, luxe en vrije tijd.

men. Het betreft dus leegstand van verkooppunten en niet leegstand

Doelgericht winkelen: geredeneerd vanuit het bezoekmotief met

van uitsluitend winkels.

gesloten liggen. • Branchering: Het indelen van horecagelegenheden op basis van hun

winkels op het gebied van in/om het huis en overige detailhandel.

type, aanbod en doelgroep. Branchering kan worden gebruikt om een

Plancapaciteit (hard)

diversiteit aan horecaconcepten en -ervaringen in een gebied te waar-

(Hoofd)detailhandelsstructuur

In principe wordt met plancapaciteit de harde plancapaciteit bedoeld,

borgen.

De concentratiegebieden c.q. (winkel)centra waar beleidsmatig op wordt

tenzij expliciet anders vermeld. Harde plancapaciteit zijn de directe ves-

ingezet.

tigingsmogelijkheden voor detailhandel die zijn vastgelegd in een juri-

BVO/WVO •

disch bindend planologisch kader, zoals vastgestelde bestemmingsplan-

Bruto vloeroppervlak: Het bruto vloeroppervlak is de oppervlakte

Koopkrachtbinding

nen, uitwerkingsplannen, gebieden zonder bestemmingsplan (witte vlek-

van een ruimte of groep van ruimten, gemeten op vloerniveau langs

Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrich-

ken) en verleende (kruimel) omgevingsvergunningen.

de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de

ten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn. In DPO-onderzoek reke-

desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Meten vindt

nen we altijd met toonbankbestedingen, dus daarom is dit koopkracht-

plaats op basis van NEN 2580

binding exclusief online.

Supermarkt Een zelfbedieningswinkel, waar een breed assortiment algemene en verse levensmiddelen en voedingsmiddelen worden verkocht, met een additioneel assortiment non-food. Hierbinnen worden meerdere typen onderscheiden, afhankelijk van de omvang van de winkelruimte. •

Foodmarkt en XL supermarkten: groter dan 2.000 m² wvo. In de regel met een ruimer en dieper assortiment evenals meer focus op horeca en versproducten uit verschillende keukens.

•

Reguliere (moderne) supermarkten: tussen 600 en 2.000 m² wvo. Een winkel met een breed en volwaardig boodschappenassortiment.

•

Doelgroep- en gemakswinkels: 250 tot 600 m² wvo. In de regel met een specifieker assortiment vaak gericht op een specifieke doelgroep, zoals mensen met een bepaalde migratieachtergrond of biologische producten.

•

Levensmiddelen speciaalzaken en drogisterijen: (meestal) kleiner dan 250 m² wvo en gericht op één of enkele artikelen, zoals een slager, bakker, slijter, groente/fruit, kaas, vis, etc.

Vloerproductiviteit Gemiddelde omzet in gevestigde winkels per m² winkelvloeroppervlak (wvo). Verspreide Bewinkeling Alle verkooppunten die buiten winkelgebieden vallen, worden tot de verspreide winkels gerekend. Winkel Een fysiek verkooppunt.

Bijlage 2 - Feiten en cijfers centrumgebieden

Centrum Almelo

Binnenstad •

Op basis van het Koopstromenonderzoek is zichtbaar dat de recreatieve verzorgingsfunctie onder druk staat. Zo neemt de binding af

Functiemix 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

16% 19%

en de afvloeiing (vooral naar Hengelo en Enschede) toe. Zo be12%

20%

Diensten

droeg de binding voor het centrum van Almelo voor de recreatieve

Horeca

sector in 2019 nog 34%, anno 2023 bedraagt de binding 27%. Ook

Cultuur & Ontspanning

krimpt de regiofunctie (krimp toevloeiing), namen de online beste-

In/Om Huis 21%

20%

30%

27%

Aantal benchmark

WVO

WVO benchmark

gunste van de buurt- en wijkcentra in Almelo. •

Het centrum heeft een centrale ligging binnen de gemeente. De

Vrije Tijd

uitgestrekte vorm van het centrum en versnippering maakt dat com-

Mode & Luxe

binatiebezoeken beperkt zijn en er beperkte synergie is.

Dagelijks Aantal

dingen tot 2023 toe en verliest de binnenstad ook marktaandeel ten

Detailhandel Overig

Leegstand

•

De komende jaren neemt het aantal inwoners in de inwoners en economisch draagvlak fors toe. Dit biedt kansen voor het centrum van Almelo, echter blijft het de uitdaging om de lokale inwoners aan het centrum te binden.

Tabel 10: Beoordeling binnenstad.

Figuur 26: Ruimtelijke spreiding van de voorzieningen in het gebied.

Aspect

Beoordeling

Economisch draagvlak

Oranje

Moderne maat supermarkt(en)

Rood

Bereikbaarheid

Oranje

Parkeren

Oranje

Diversiteit voorzieningenaanbod

Oranje

Uitstraling en inrichting

Oranje

Compactheid centrum

Rood

Passend bij doelgroep

Groen

Veiligheid

Oranje

De Gors

Wijkcentrum •

De Gors heeft een goede ligging centraal in de wijk. Het wijkcentrum beschikt over twee complementaire supermarkten: Aldi (1.075 m²

Functiemix 100% 90% 80%

3% 3%

13% 19%

70% 60%

13%

50% 40%

80%

30%

Cultuur & Ontspanning Detailhandel Overig In/Om Huis Vrije Tijd

50%

20%

Diensten Horeca

10%

wvo) en Albert Heijn. De Aldi supermarkt heeft in 2023 een grondige

Ontwikkeling aantal voorzieningen

opknapbeurt gehad. Qua moderne maatstaven is de vestiging van

9 8 7 6 5 4 3 2 1 0

Albert Heijn (970 m² wvo) aan de kleine kant. Verder is er sprake van een standplaats. •

zoals een bakker en een poelier gevestigd. Daarnaast is er ook ander aanbod gevestigd zoals verschillende horecazaken (o.a. een grillroom en snackbar), een opticien, dierenwinkel en een kledingwinkel. •

Mode & Luxe

Het aanbod functioneert daardoor momenteel ook goed.

Leegstand

0% Winkelvloeroppervlak

Het draagvlak in de wijk zal op basis van de woningbouwplannen nagenoeg gelijk blijven. Dit is ruimvoldoende voor dit wijkcentrum.

Dagelijks

10%

Naast twee supermarkten is er ook beperkt overig dagelijks aanbod

•

Aantal vestigingen 2016

2018

2020

2022

Het winkelcentrum stamt oorspronkelijk uit 1990 en heeft in 2023 een facelift gehad. Er kwamen nieuwe bankjes en meer groen. Het

2024

winkelcentrum is erg naar binnen gericht. De buitenkant verdient qua uitstraling nog aandacht.

Ontwikkeling omvang voorzieningen 3.000

Tabel 11: Beoordeling De Gors.

2.500 2.000

Beoordeling

Economisch draagvlak

Groen

1.500

Moderne maat supermarkt(en)

Oranje

1.000

Bereikbaarheid

Groen

Parkeren

Groen

Diversiteit voorzieningenaanbod

Groen

Uitstraling en inrichting

Oranje

Compactheid centrum

Groen

Passend bij doelgroep

Groen

Veiligheid

Oranje

500 0

Leegstand Dagelijks

Figuur 27: Ruimtelijke spreiding van de voorzieningen in het gebied.

Aspect

2016

Mode & In/Om Huis Horeca Luxe

2018

2020

2022

2024

Diensten

De Schelfhorst

Wijkcentrum

Functiemix 100% 90%

Diensten 12%

80%

19%

60% 40%

Horeca Cultuur & Ontspanning

70% 50%

10%

In/Om Huis

76% 52%

30%

Detailhandel Overig

Vrije Tijd Mode & Luxe

20% 10%

Dagelijks

0%

Leegstand

Winkelvloeroppervlak

Aantal vestigingen

Ontwikkeling aantal verkooppunten

•

Winkelcentrum de Schelfhorst is een compleet wijkwinkelcentrum

14

met twee moderne supermarkten: Albert Heijn en Dirk. Het overige

12

winkelaanbod focust zich met name op boodschappen doen. Zo is er een bakker, slager en groente/fruitwinkel gevestigd. Daarnaast

10

zijn er verschillende modewinkels gevestigd zoals Zeeman en En-

8

sink Mode. •

6

Het winkelcentrum heeft een goede ligging in de gelijknamige wijk. Zeker met het oog op de bevolkingsgroei kan het winkelcentrum een

4

belangrijke rol vervullen.

2

•

Het winkelcentrum is meer dan alleen een plek om te winkelen, zo is er ook een apotheek gevestigd en naast het winkelcentrum is het

0 Leegstand Dagelijks 2016

Mode & Luxe 2018

In/Om Huis

Horeca

Diensten

wijkcentrum gelegen. Hiermee vervult het gebied een belangrijke functie binnen de wijk.

2020

2022

2024

•

De algehele uitstraling en sfeer van het winkelcentrum verdient een moderniseringsslag. Dit kan samengaan met intensivering van het ruimtegebruik en de functies.

Ontwikkeling omvang verkooppunten 4.000 3.500

Tabel 12: Beoordeling De Schelfhorst.

3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 Leegstand Dagelijks 2016 Figuur 28: Ruimtelijke spreiding van de voorzieningen in het gebied.

Mode & In/Om Huis Horeca Luxe

2018

2020

2022

2024

Diensten

Aspect

Beoordeling

Economisch draagvlak

Groen

Moderne maat supermarkt(en)

Groen

Bereikbaarheid

Groen

Parkeren

Groen

Diversiteit voorzieningenaanbod

Groen

Uitstraling en inrichting

Oranje

Compactheid centrum

Groen

Passend bij doelgroep

Groen

Veiligheid

Oranje

Van Goghplein

Wijkcentrum

Ontwikkeling aantal verkooppunten

Functiemix 100%

Diensten

90% 80%

21% 16%

70%

21%

60% 7%

50% 40% 30% 20%

70%

Horeca

10% Winkelvloeroppervlak Aantal vestigingen

wijkwinkelcentra van Almelo. In het wijkcentrum zijn drie supermarkten gevestigd. DekaMarkt (1.661 m² wvo), Butlon (659 m² wvo) en

12

Aldi (855 m² wvo). DekaMarkt heeft een moderne toekomstbesten-

10

dige maatvoering, de Aldi is qua omvang aan de kleine kant. •

8

Naast de diverse supermarkten is er ook ander dagelijks aanbod

6

gevestigd zoals een bakker, kaaswinkel, viswinkel en een apotheek.

Cultuur & Ontspanning

4

Verder zijn er verschillende dienstverleners zoals kappers (4), een

Detailhandel Overig

2

stomerij, schoenmakerij, verschillende horecazaken en een tweetal

In/Om Huis

0

modezaken gevestigd. Ook is er een Action gevestigd. •

De wijk waarin het winkelcentrum van Goghplein is gelegen kent een hoog aandeel inwoners met een niet Nederlandse afkomst.

Mode & Luxe

Ook ligt het inkomen in de wijk fors beneden het gemiddeld inkomen

Dagelijks

0%

Het Van Goghplein is samen met de Schelfhorst een van de grotere

14

Vrije Tijd

45%

•

2016

Leegstand

2018

2020

2022

in Almelo. Het huidige supermarktaanbod in combinatie met de ove-

2024

rige voorzieningen sluit goed aan bij de doelgroepen die woonachtig zijn in het gebied. •

Het Van Goghplein heeft een centrale ligging in de wijk en heeft een goede bereikbaarheid.

Ontwikkeling omvang verkooppunten

Tabel 13: Beoordeling Van Goghplein.

5.000

Aspect

Beoordeling

4.000

Economisch draagvlak

Groen

3.000

Moderne maat supermarkt(en)

Oranje

2.000

Bereikbaarheid

Groen

1.000

Parkeren

Groen

Diversiteit voorzieningenaanbod

Groen

Uitstraling en inrichting

Oranje

Compactheid centrum

Groen

Passend bij doelgroep

Groen

Veiligheid

Oranje

0

Figuur 29: Ruimtelijke spreiding van de voorzieningen in het gebied. 2016

2018

2020

2022

2024

Eskerplein

Wijkcentrum

Eskerplein

Ontwikkeling aantal verkooppunten Functiemix 100%

90% 80%

15% 15%

•

lijk Plus (1.253 m² wvo) en Lidl (ruim 1.094 m² wvo). Lidl is naar mo-

14 6% 3%

14%

Diensten Horeca

Het Eskerplein is een wijkcentrum met twee supermarkten, namederne maatstaven aan de kleine kant en wenst modernisering. Ver-

12

der kent het winkelgebied diverse speciaalzaken. Ook zijn er enkele

10

modezaken en een Hema gevestigd. De supermarkten zijn met el-

8

kaar in gesprek om de winkels te moderniseren.

Cultuur & Ontspanning

6

Detailhandel Overig

4

50%

In/Om Huis

2

een punt van aandacht. Ondanks dat de capaciteit theoretisch op

40%

Vrije Tijd

0

orde is, is de verdeling niet optimaal. Consumenten zijn immers ge-

70% 60%

30%

12% 65% 42%

•

met zowel de auto als het openbaar vervoer. De parkeersituatie is

neigd de auto te parkeren voor de deur van de supermarkten en

Mode & Luxe

20%

Dagelijks

10%

Leegstand

daar loopt het op piekmomenten snel vast, wat ook onveilige situaties veroorzaakt. 2016

0% Aantal

Het centrum heeft een moderne uitstraling en is goed bereikbaar

2018

2020

2022

2024

WVO

Ontwikkeling omvang voorzieningen 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

Tabel 14: Beoordeling Eskerplein.

2016

Figuur 30: Ruimtelijke spreiding van de voorzieningen in het gebied.

2018

2020

2022

2024

Aspect

Beoordeling

Economisch draagvlak

Groen

Moderne maat supermarkt(en)

Oranje

Bereikbaarheid

Groen

Parkeren

Oranje

Diversiteit voorzieningenaanbod

Groen

Uitstraling en inrichting

Groen

Compactheid centrum

Groen

Passend bij doelgroep

Groen

Veiligheid

Oranje

De Maat/Aaldrinkshoek

Buurtcentrum

Functiemix 100% 90%

7%

14%

80% 29%

70%

40%

Horeca Cultuur & Ontspanning Detailhandel Overig

60% 50%

Diensten

In/Om Huis

86%

Ontwikkeling aantal verkooppunten 7

wvo) en twee doelgroep supermarkten (MB SupermarktXL 764 m²

6

wvo en SARKIS 405 m² wvo). Met name de Plus supermarkt is naar

De doelgroepsupermarkten sluiten goed aan op de behoefte in de wijk. De wijk Wierdense Hoek kent een diverse samenstelling qua

2

bevolkingsgroepen en kent diverse sociale en economische uitda-

Mode & Luxe

10%

Dagelijks Aantal vestigingen

•

3

20%

Winkelvloeroppervlak

een standplaats.

4

0

0%

moderne maatstaven aan de kleine kant. Verder is er sprake van

5

1

43%

Winkelcentrum de Maat is centraal gelegen in de wijk Wierdense Hoek. In totaal zijn er drie supermarkten gevestigd: Plus (913 m²

Vrije Tijd

30%

•

8

gingen. • Leegstand

Dagelijks 2016

2018

In/Om Huis 2020

Horeca 2022

Diensten

2024

Naast de supermarkten zijn er enkele horecazaken en twee kappers gevestigd. Het aanvullende dagelijkse aanbod is zeer beperkt.

•

Het winkelcentrum oogt sterk verouderd en de uitstraling is matig. Ook de aard en kwaliteit van de omliggende wijk is matig, met rela-

Leegstand

tief veel sociaal-maatschappelijke uitdagingen. •

Ontwikkeling omvang verkooppunten

De parkeermogelijkheden zijn beperkt, maar voldoende voor de huidige situatie.

3.500 3.000 2.500

Tabel 15: Beoordeling de Maat.

2.000

Aspect

Beoordeling

1.500

Economisch draagvlak

Groen

1.000

Moderne maat supermarkt(en)

Oranje

Bereikbaarheid

Groen

Parkeren

Groen

Diversiteit voorzieningenaanbod

Oranje

Uitstraling en inrichting

Rood

Compactheid centrum

Groen

Passend bij doelgroep

Groen

Veiligheid

Oranje

500 0 Leegstand

Dagelijks 2016

Figuur 31: Ruimtelijke spreiding van de voorzieningen in het gebied.

2018

In/Om Huis 2020

2022

Horeca 2024

Diensten

De Lifestyle Boulevard

PDV-locatie

De Lifestyle Boulevard heeft een divers aanbod aan perifere detailhandel. Je kunt er terecht voor een nieuw interieur, badkamer,

Functiemix 100% 9%

80% 70%

60% 50%

73%

40%

69%

concept en een vestiging van Monkey Town op de boulevard geves-

20 15

tigd. Onlangs heeft de Lifestyle Boulevard qua uitstraling een up-

Cultuur & Ontspanning

10

grade gekregen wat positief bijdraagt aan het functioneren.

Detailhandel Overig

5

In/Om Huis

•

10%

Winkelvloeroppervlak

9%

Aantal vestigingen

De bereikbaarheid van het gebied is goed door de ligging aan de N349. De Lifestyle Boulevard is hierdoor snel vanuit de verschil-

0

lende wijken in Almelo te bereiken. Er is voldoende ruimte om de auto te parkeren. •

Mode & Luxe

20% 0%

Horeca

fietsen. Ook zijn er een tweetal horecazaken (fastfood), een wok

25

Vrije Tijd

30% 10%

speciaalzaken op het gebied van audio en camera, (hengel)sport en

30 Diensten

90%

vloer of witgoed. Daarnaast is de boulevard uitgebreid met diverse

Ontwikkeling aantal verkooppunten

De meeste omzet (64%) komt uit de eigen gemeente, maar de boulevard trekt ook bestedingen uit de omliggende buurgemeenten.

Dagelijks

Voornamelijk uit Wierden en Twenterand en in mindere mate, Rijs-

Leegstand 2016

2018

2020

2022

2024

sen-Holten, Hellendoorn en Tubbergen. Tegelijkertijd is ook zichtbaar dat veel inwoners van Almelo Hengelo bezoeken voor het doelgerichte winkelaanbod. Met name Plein Westermaat wordt vaak bezocht, onder andere door de goede bereikbaarheid en het onder-

Ontwikkeling omvang verkooppunten 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0

Figuur 32: Ruimtelijke spreiding van de voorzieningen in het gebied.

scheidende aanbod ten opzichte van Almelo.

Tabel 16: Beoordeling de Lifestyle Boulevard.

2016

2018

2020

2022

2024

Aspect

Beoordeling

Economisch draagvlak

Groen

Moderne maat supermarkt(en)

Niet van toepassing

Bereikbaarheid

Groen

Parkeren

Groen

Diversiteit voorzieningenaanbod

Groen

Uitstraling en inrichting

Groen

Compactheid centrum

Groen

Passend bij doelgroep

Groen

Veiligheid

Groen

Solitaire supermarkten, radialen en buurtsteunpunten

Bornerbroeksestraat

Plus, Van Riemsdijkplein

•

•

De Aldi (882 m² wvo) en Jumbo (1.267 m² wvo) gelegen aan de Bor-

De Plus aan het Van Riemsdijkplein (Heracles stadion) is een soli-

Ook voor de solitaire supermarkten, supermarkten aan de radialen en

nerbroeksestraat hebben beide een moderne omvang. Het winkel-

tair gelegen supermarktlocatie nabij de Lifestyle Boulevard. Door de

de buurtstrips is een beoordeling gemaakt.

gebied is een goed voorbeeld waar een full-service supermarkt en

ligging aan de N349 heeft de supermarkt een goede bereikbaarheid

een discount supermarkt naast elkaar gelegen zijn en elkaar ver-

voor bezoekers vanuit heel de gemeente.

sterken. De ingang van beide supermarkten is letterlijk naast elkaar. •

•

permarkt te verlichten, is er sinds kort een blauwe zone van kracht.

ving is niet veel ander aanbod gevestigd. Tegenover beide super-

Bezoekers kunnen één uur gratis parkeren. Wanneer er een wed-

markten is een viswinkel gelegen en er is ook een restaurant geves-

strijd van voetbalclub Heracles wordt gespeeld, is de supermarkt

tigd. •

Er is voldoende parkeercapaciteit. Om de parkeerdruk voor de su-

Beide supermarkten staan redelijk op zichzelf. In de directe omge-

dicht. Het is daardoor een bijzondere locatie.

Het gebied heeft een goede bereikbaarheid door de ligging aan de singel. Verder is er voldoende ruimte om de auto te parkeren.

•

De supermarkt heeft een toekomstbestendige maatvoering (1.309 m² wvo). In de directe omgeving is geen ander winkelaanbod gevestigd.

Tabel 17: Beoordeling Bornerbroeksestraat.

Tabel 18: Beoordeling Plus Van Riemsdijkplein.

Aspect

Beoordeling

Aspect

Beoordeling

Economisch draagvlak

Groen

Economisch draagvlak

Groen

Moderne maat supermarkt(en)

Groen

Moderne maat supermarkt(en)

Groen

Bereikbaarheid

Groen

Bereikbaarheid

Groen

Parkeren

Groen

Parkeren

Groen

Diversiteit voorzieningenaanbod

Oranje

Diversiteit voorzieningenaanbod

Niet van toepassing

Uitstraling en inrichting

Groen

Uitstraling en inrichting

Groen

Compactheid centrum

Groen

Compactheid centrum

Niet van toepassing

Passend bij doelgroep

Groen

Passend bij doelgroep

Groen

Veiligheid

Oranje

Veiligheid

Oranje

Plus, Bornsestraat

Plus, Vriezenveenseweg

•

•

De Plus aan de Bornsestraat is een solitaire supermarktlocatie ten

•

De Nettorama aan de Ootmarsumsestraat is een solitair gelegen su-

naar moderne maatstaven aan de kleine kant (955 m² wvo). Er zijn

permarktlocatie. In de buurt van de supermarkt liggen nog enkele

heeft een moderne en toekomstbestendige omvang (1.515 m²

wensen voor modernisering, maar het is maar de vraag of dat op de

andere winkels, maar deze liggen op grotere afstand. Nettorama is

wvo). De winkel is onlangs gemoderniseerd en heeft onder andere

bestaande locatie mogelijk is.

een zeer succesvolle discountformule en functioneert goed.

•

gevestigd. Tegenover de supermarkt is een Trekpleister, bloemen-

De supermarkt heeft een belangrijke functie voor de wijk het Noor-

•

De supermarkt heeft een omvang van circa 1.040 m² wvo. Dit is

derkwartier. Het is ook de enige supermarkt in de wijk.

naar moderne maatstaven aan de kleine kant. Modernisering van de

Het overige aanbod in de directe omgeving van de supermarkt is

winkel door schaalvergroting ligt voor de hand, vooral ten gunste

afstand van de supermarkt, is nog een bakkerij gevestigd. Hiermee

beperkt. Tegenover de supermarkt is een kapper gelegen en op

van bredere gangpaden en ruimere inrichting.

heeft het gebied een sterke boodschappenfunctie. De voorzieningen

loopafstand is MD Supermarkt (doelgroep supermarkt, 223 m² wvo)

in de straat hebben een belangrijke verzorgingsfunctie voor inwo-

gevestigd.

winkel en schoenenzaak gevestigd. Verderop in de straat, op enige

ners in de wijk en het zuidelijk deel van de binnenstad.

•

De solitair gelegen Plus supermarkt aan de Vriezenveenseweg is

zuiden van het centrum en functioneert zeer goed. De supermarkt

een nieuwe gevel gekregen. Naast de supermarkt is een Primera

•

Nettorama, Ootmarsumsestraat

•

•

•

De supermarkt is erg naar de achterkant gericht waar ook de parkeerplaatsen te vinden zijn. Er zijn voldoende parkeerplaatsen.

Het aantal parkeerplaatsen in de directe omgeving is beperkt waar-

•

Omdat de supermarkt de enige Nettorama vesting is in de ge-

In het gebied is een blauwe zone van kracht. Desondanks kan het

door bezoekers van de overige voorzieningen gebruik maken van

meente Almelo heeft de supermarkt een hoge aantrekkingskracht.

in het gebied erg druk zijn en zou uitbreiding van het aantal parkeer-

de parkeerplaatsen van de supermarkt.

Zeker het feit dat Nettorama bekend staat als een goedkopere prijs-

plaatsen wenselijk zijn.

bewuste supermarkt spreekt veel consumenten aan. Zeker in een

Ook in deze omgeving zijn uitdagingen met betrekking tot veiligheid.

gemeente als Almelo waar het gemiddeld inkomen in verschillende

Één van de redenen waarom deze supermarkt zo goed functioneert

wijken een stuk lager ligt dan gemiddeld in de gemeente en Neder-

is vanwege de lokale ondernemer. Die treedt goed op en kan goed

land.

inspelen op de behoefte van de klant.

Tabel 19: Beoordeling Plus Bornsestraat.

Tabel 20: Beoordeling Plus Vriezenveenseweg.

Tabel 21: Beoordeling Nettorama Ootmarsumsestraat.

Aspect

Beoordeling

Aspect

Beoordeling

Aspect

Beoordeling

Economisch draagvlak

Groen

Economisch draagvlak

Groen

Economisch draagvlak

Groen

Moderne maat supermarkt(en)

Groen

Moderne maat supermarkt(en)

Oranje

Moderne maat supermarkt(en)

Oranje

Bereikbaarheid

Groen

Bereikbaarheid

Groen

Bereikbaarheid

Groen

Parkeren

Oranje

Parkeren

Oranje

Parkeren

Groen

Diversiteit voorzieningenaanbod

Groen

Diversiteit voorzieningenaanbod

Niet van toepassing

Diversiteit voorzieningenaanbod

Niet van toepassing

Uitstraling en inrichting

Groen

Uitstraling en inrichting

Oranje

Uitstraling en inrichting

Oranje

Compactheid centrum

Oranje

Compactheid centrum

Niet van toepassing

Compactheid centrum

Niet van toepassing

Passend bij doelgroep

Groen

Passend bij doelgroep

Groen

Passend bij doelgroep

Groen

Veiligheid

Oranje

Veiligheid

Oranje

Veiligheid

Oranje

Lidl, Bornsestraat

Albert Heijn, Nieuwstraat

Aldi, Ootmarsumsestraat

•

•

•

•

De Lidl aan de Bornsestraat is een solitaire supermarktlocatie. De

De Aldi aan de Ootmarsumsestraat is een solitaire supermarktloca-

tie gelegen in het midden van de wijk. De supermarkt heeft een om-

tie die slecht functioneert. De supermarkt heeft een omvang van 841

wvo).

vang van 1.219 m² wvo en heeft daarmee en redelijke omvang. In

m² wvo en heeft daarmee een naar moderne standaarden te kleine

De supermarkt vervult een belangrijke functie voor het oostelijk deel

2015 heeft de winkel een grondige opknapbeurt gehad.

winkel.

van de gemeente. De ligging van de N349 is met name voor inwo-

•

De Albert Heijn aan de Nieuwstraat is een solitaire supermarktloca-

supermarkt heeft een moderne uitstraling en maatvoering (1.225 m²

•

In de directe omgeving van de supermarkt is het overige aanbod

•

Nog problematischer is de slechte zichtbaarheid en bereikbaarheid.

ners uit de buurt Kollenveld een barrière. Voor deze inwoners ligt de

aan (winkel)voorzieningen beperkt. Tegenover de supermarkt zijn

De supermarkt ligt verstopt en is daardoor niet goed bereikbaar voor

dichtstbijzijnde supermarkt op grotere afstand en moet eerst de

twee kappers gevestigd en verderop in de straat is nog een cafeta-

consumenten. Bovendien is het economisch draagvlak beperkt voor

N349 overgestoken worden.

ria, kleine doelgroepsupermarkt en opnieuw een kapper gevestigd.

Aldi, door de sterke super van Nettorama en Lidl die een betere uit-

•

Er is voldoende ruimte om te parkeren.

gangspositie hebben.

•

Gezien de korte afstand van diverse andere supermarkten, functio-

In de directe omgeving is geen ander (dagelijks) aanbod gevestigd.

neert de supermarkt matig. Het economisch draagvlak is beperkt.

Tabel 22: Beoordeling Lidl Bornsestraat.

Tabel 23: Beoordeling Albert Heijn Nieuwstraat.

Tabel 24: Beoordeling Aldi Ootmarsumsestraat.

Aspect

Beoordeling

Aspect

Beoordeling

Aspect

Beoordeling

Economisch draagvlak

Groen

Economisch draagvlak

Rood

Economisch draagvlak

Rood

Moderne maat supermarkt(en)

Oranje

Moderne maat supermarkt(en)

Groen

Moderne maat supermarkt(en)

Oranje

Bereikbaarheid

Groen

Bereikbaarheid

Groen

Bereikbaarheid

Oranje

Parkeren

Groen

Parkeren

Groen

Parkeren

Groen

Diversiteit voorzieningenaanbod

Oranje

Diversiteit voorzieningenaanbod

Oranje

Diversiteit voorzieningenaanbod

Niet van toepassing

Uitstraling en inrichting

Groen

Uitstraling en inrichting

Groen

Uitstraling en inrichting

Groen

Compactheid centrum

Niet van toepassing

Compactheid centrum

Niet van toepassing

Compactheid centrum

Niet van toepassing

Passend bij doelgroep

Groen

Passend bij doelgroep

Groen

Passend bij doelgroep

Groen

Veiligheid

Oranje

Veiligheid

Oranje

Veiligheid

Oranje

Bijlage 3 - Demografie en doelgroepen

Demografische kenmerken •

de 45-64 jarige (28%). Gevolgd door de leeftijdscategorie 30 tot 44 jaar (18%) en 15 tot 29 jaar (19%). Vergeleken met Nederland en het gemiddelde in de provincie Overijssel is de leeftijdsverdeling in de gemeente Almelo vergelijkbaar. •

en provinciaal gemiddelde. In de gemeente Almelo ligt het aandeel eenpersoonshuishoudens iets hoger (38%) dan in de provincie (36%), het aandeel huishoudens met kinderen ligt juist iets lager. •

Almelo

15%

19%

18%

28%

11% 10%

Overijssel

16%

19%

18%

27%

11% 10%

Nederland

15%

19%

19%

27%

11% 10%

De huishoudenssamenstelling wijkt in de gemeente Almelo beperkt af wanneer de vergelijking gemaakt wordt met het Nederlands

0%

20%

40%

60%

14 jaar en jonger 30 jaar tot en met 44 jaar 65 jaar tot en met 74 jaar

80%

15 tot en met 29 jaar 45 jaar tot en met 64 jaar 75 jaar en ouder

Huishoudenssamenstelling

(€ 32.700). Het werkloosheidspercentage ligt in de gemeente Almelo (4%) iets hoger dan gemiddeld in Nederland (3,6%) en ook wonen in Almelo per 1.000 inwoners gemiddeld meer mensen met een bijstandsuitkering. Inwoners van Almelo zijn minder kapitaalkrachtig, wat ook van invloed is op het winkelaanbod. In de gemeente Almelo woont een diverse groep mensen. Vergeleken met het Nederlands gemiddelde wonen er in Almelo meer men-

Almelo

38%

28%

34%

Overijssel

36%

30%

34%

Nederland

40% 0%

20%

28% 40%

60%

100%

sen met een migratieachtergrond. Almelo heeft een relatief hoog aantal inwoners met een Turkse migratieachtergrond, ongeveer 8% van de bevolking1. Dit komt voornamelijk door de arbeidsmigratie in de jaren '60 en '70, toen Nederland Turkse arbeiders aantrok om te werken in de industrie. Almelo had destijds veel werkgelegenheid in de textielindustrie. •

In figuur 33 is gekeken naar verschillende wijkkenmerken, namelijk het aantal inwoners, het aandeel 65+ -ers, het aandeel huishoudens met kinderen, gemiddeld inkomen per inwoner (2023), de gemiddelde WOZ waarde van een woning en het aandeel bevolking van een buitenlandse komaf.

1

CBS, Regionale Kerncijfers Nederland, 2022.

Eenpersoonshuishoudens Huishoudens met kinderen

18%

12%

21%

27%

22%

Aadorp

15%

13%

18%

33%

20%

Windmolenbroek

16%

13%

23%

30%

17%

Schelfhorst

15% 11%

22%

26%

26%

Hofkamp

14% 14%

20%

31%

22%

Ossenkoppelerhoek

15% 13%

30%

27%

15%

Nieuwstraat-Kwartier

15% 13%

29%

28%

15%

Wierdense Hoek

15% 13%

23%

16%

13%

25%

27%

19%

Noorderkwartier

16% 11%

25%

26%

21%

De Riet

14% 12%

28%

28%

18%

Sluitersveld

32% 80%

Bornerbroek

100%

Het gemiddeld inkomen per inwoner in de gemeente Almelo bedraagt € 27.900 en ligt een stuk lager dan het landelijk gemiddelde

•

Leeftijdsverdeling per wijk

Leeftijdsverdeling

De grootste groep inwoners qua leeftijd in de gemeente Almelo zijn

Huishoudens zonder kinderen

Binnenstad 8% 11% 0%

20%

27% 40%

0 tot 15 jaar 25 tot 45 jaar 65 jaar of ouder

26%

25% 60%

24%

29% 80%

100%

15 tot 25 jaar 45 tot 65 jaar

Figuur 33: Wijkkenmerken Almelo.

Doelgroepen en demografie

hoogst in de binnenstad vergeleken met de overige wijken. Deze ver-

Om inzicht te krijgen in het type consument is een Whize-doelgroepen-

schillende groepen kiezen er vaak bewust voor om op korte afstand van

analyse gemaakt. Whize levert consumentensegmentatiedata. Deze

de verschillende voorzieningen te wonen.

A: Dromen en Rondkomen Een groep met een laag welvaartsniveau, vaak woonachtig in stedelijk gebied. De leeftijd van deze groep ligt vaak tussen de 30 en 50 jaar en vervullen vaak eenvoudige functies.

B: Jong en hoopvol

data kan worden gebruikt bij het implementeren van micromarketing

Alleenstaanden onder de 30 jaar (ook studenten) waarvan de toekomst nog open ligt. Ze hebben nog niet de middelen voor een koopwoning, dus huren ze vaak een klein appartement in grote steden.

strategieën of vergelijkbare onderzoeken. De Nederlandse bevolking is

De Riet

in het segmentatiemodel onderverdeeld in 11 segmenten waarmee een

De Riet is een wijk met ongeveer 7.130 inwoners. In de wijk staan rela-

duidelijk beeld geschetst kan worden van de Nederlandse consument

tief veel huurwoningen (58%). De gemiddelde woningwaarde ligt dan

C: Volks en uitgesproken

betreft hun socio-demografie, levensstijl, cultuur en koopgedrag.

ook aan de lage kant (€ 226.000), wat de wijk ook aantrekkelijk maakt voor jonge gezinnen en starters. Het grootste deel van de inwoners is

Uitgesproken groep met het zwaartepunt tussen de 45 en 60 jaar, vaak alleenstaand of samenwonend zonder kinderen. De groep is vaak laaggeschoold en zit regelmatig zonder werk thuis.

tussen de 25 en 45 jaar oud.

D: Bescheiden ouderen

Beschrijving per wijk Aadorp Aadorp is een klein dorp in de gemeente Almelo. In het dorp wonen

Sluitersveld

1.530 inwoners. Het aandeel 65+ -ers ligt iets onder het gemeentelijk

De wijk Sluitersveld heeft een diverse bevolking en een mix van ver-

gemiddelde van 22%. Zowel de gemiddelde WOZ waarde als het aan-

schillende woningtypes. De gemiddelde woningwaarde ligt vrij hoog. De

deel huishoudens met kinderen ligt boven het gemeentelijk gemiddelde.

wijk heeft een levendige sfeer met veel groen en speeltuinen. Hierdoor

Qua Whize segment is de groep Landelijke Vrijheid het meest vertegen-

is de wijk in trek bij gezinnen met kinderen. Ook de aanwezigheid van

woordigd.

verschillende scholen en sportfaciliteiten draagt hieraan bij. Qua Whize segment komt Plannen en Rennen veel voor evenals de groep Zorge-

Bornerbroek

loos en Actief.

Bornerbroek is, net als Aadorp, een klein dorp in de gemeente Almelo.

65-plusser met een beperkt inkomen, vaak woonachtig in een appartement of eenvoudig rijtjeshuis in een dorp of kleine stad.

E: Stedelijke dynamiek Druk, ambitieus en sociale groep veelal hoogopgeleide mensen tussen de 20 en 50. Groot deel is alleenstaand of heeft een gezin met jonge kinderen en woonachtig in vooroorlogse appartementen in grotere steden.

F: Gewoon gemiddeld Deze groep staat midden in het leven, heeft kinderen en bezit een rijtjeshuis. Het gezin heeft een modaal inkomen omdat beide ouders werken. De groep heeft vaak een koopwoning in de vorm van een rijtjeshuis.

G: Gezellige Emptynesters Actieve 60-plussers die van knusheid en traditie houden en geen verplichtingen meer hebben. Ze wonen in een rijtjeshuis of twee-onder-een kap in dorpen of kleine steden.

Het aantal inwoners ligt iets hoger dan in Aadorp (2.065). Ook het aan-

Wierdense Hoek

deel 65+ -ers ligt iets hoger evenals het aandeel huishoudens met kin-

De wijk de Wierdense Hoek kent een diverse samenstelling qua bevol-

deren. De gemiddelde WOZ waarde van een huis is in Bornerbroek het

kingsgroepen zoals al te zien is aan de diverse Whize segmenten per

hoogst van heel de gemeente (€ 470.000). Qua Whize segment is de

buurt. Volks en Uitgesproken, Gewoon Gemiddeld, Dromen en Rondko-

I: Plannen en rennen

groep Landelijke Vrijheid het meest vertegenwoordigd.

men en Landelijke Vrijheid zijn segmenten die veel in de wijk voorkomen. Zowel het gemiddeld inkomen als de gemiddelde WOZ waarde ligt

Carrière gedreven gezinnen tussen de 30 en 55 jaar met kinderen in alle leeftijden en een druk leven. Veelal tweeverdieners en een groep die vaak is verhuisd en hebben per levensfase een bijpassend huis.

er een stuk lager dan gemiddeld in Almelo.

J: Zorgeloos en actief

Binnenstad De binnenstad van Almelo verschilt qua demografische kenmerken duidelijk van de andere wijken in de gemeente. De samenstelling van de

Nieuwstraat-Kwartier

bevolking is divers, er wonen verschillende typen mensen. Qua Whize

Het Nieuwstraat-Kwartier is een diverse wijk waar qua Whize segment

segmenten komen Volks en Uitgesproken, de Bescheiden Ouderen en

Dromen en Rondkomen het meeste voorkomt. In de wijk is de sociale

Jong en Hoopvol het meeste voor. Ook ligt het aandeel 65+ -ers het

ongelijkheid groot. Het gemiddeld inkomen en de gemiddelde WOZ waarde van een woning ligt het laagst van alle wijken in Almelo.

H: Landelijke vrijheid Hardwerkende mensen tussen de 45 en 80 jaar die genieten van het buitenleven. Ze hebben vaak een vrijstaande koopwoning met veel grond eromheen in perifere dorpen.

50-plussers met alle tijd en middelen voor een onbezorgd leven. De kinderen zijn het huis uit, ze hebben geen hoge kosten meer en wonen zowel in kleine dorpen als grote steden.

K: Luxe leven Groep van 45 tot 75 jaar die het materieel gezien ongekend goed heeft en soms ook al in luxe geboren zijn. Deze groep gaat vaak golfen in het weekend, gaat op dure vakanties en heeft de nieuwste auto’s voor de deur staan. De groep woont vaak in historische panden of luxe moderne woningen.

Ossenkoppelerhoek

Windmolenbroek

De wijk Ossenkoppelerhoek is gelegen in het zuidwesten van Almelo.

Windmolenbroek is de grootste wijk in de gemeente Almelo en kent ver-

De wijk is relatief oud en in de wijk zijn veel betaalbare woningen en ap-

schillende woonbuurten, ieder met eigen karakter. Over het algemeen is

partementen te vinden. Het gemiddeld inkomen ligt aan de lage kant,

het een aantrekkelijke wijk om te wonen met veel waterpartijen, groen-

evenals de gemiddelde WOZ waarde van een woning. De Whize seg-

stroken en een goede bereikbaarheid per fiets. Vergeleken met de an-

menten Dromen en Rondkomen en Gewoon Gemiddeld zijn hier het

dere wijken in Almelo ligt het aandeel gezinnen met kinderen er iets ho-

meest vertegenwoordigd.

ger. Het gemiddeld inkomen in de wijk ligt een stukje hoger dan gemiddeld in Almelo. Gewoon Gemiddeld en de Gezellige Emptynesters zijn

Hofkamp

Whize segmenten die er het meest vertegenwoordig zijn.

Hofkamp is een diverse wijk die gelegen is aan de westzijde van het centrum. In de wijk zijn verschillende voorzieningen gevestigd zoals het

Noorderkwartier

Theater Hof 88, de Kunstenschool en het Trefpunt Elisabeth. Ten oos-

Het Noorderkwartier is een diverse wijk en bestaat uit verschillende

ten van de Van Rechteren Limpurgsingel ligt de buurt Paradijs. Hier zijn

buurten met ieder een eigen karakter. De oudere buurten hebben een

grotere woningen met veel groen te vinden. Het Whize segment Luxe

typisch naoorlogs karakter met veel eengezinswoningen en enkele flats.

Leven is hier het meest vertegenwoordigd. De buurt Knollenveld-Bolks-

De buurt Indië heeft juist een heel ander karakter. De buurt, gelegen op

hoek grenst aan de buurt Paradijs en is grotendeels na 2000 gebouwd.

korte afstand van het centrum, heeft een mix van industriële nieuwbouw-

Hier zijn meer eengezinswoningen in het midden en hoge segment te

woningen, stadsvilla’s en appartementen. Dit is onder andere terug te

vinden. Dit verklaart ook de aanwezigheid van het Whize segment Plan-

zien in de Whize segmentatie. Plannen en Rennen is daar het meest

nen en Rennen.

voorkomende segment.

Schelfhorst De wijk Schelfhorst is gelegen in het noorden van Almelo. Centraal in de wijk ligt het gelijknamige winkelcentrum. Naast winkelvoorzieningen zijn er ook andere voorzieningen te vinden zoals een sporthal, een woon- en zorgcentrum, een school en een druk bezocht wijkcentrum. Ook het park vervult een belangrijke rol voor de inwoners van de wijk. In de wijk wonen relatief veel ouderen en ook het aandeel gezinnen met kinderen ligt er een stuk hoger. Ook de wijk Schelfhorst kent qua Whize segmenten een diverse samenstelling Volks en Uitgesproken en Bescheiden Ouderen zijn dan ook segmenten die veel in de wijk te vinden zijn.

Bijlage 4 - Provinciale Omgevingsverordening

Provinciale Omgevingsverordening (november 2024)

Artikel 4.19 (buurt- en wijkwinkelcentra)

Artikel 4.22 (bijzondere vormen van detailhandel op perifere loca-

In afwijking van Artikel 4.18, eerste lid kan een omgevingsplan voorzien

ties)

Artikel 4.18 Detailhandel

in nieuwe detailhandelsvestigingen binnen of direct aansluitend aan be-

2. In afwijking van Artikel 4.18, eerste lid, kunnen ondergeschikte de-

1. Omgevingsplannen voorzien alleen in nieuwe detailhandelsvestigin-

staande buurt- en wijkwinkelcentra voor zover de detailhandelsvestiging

tailhandelsactiviteiten worden toegestaan op perifere locaties, als

in hoofdzaak is gericht op het voorzien in dagelijkse behoeften.

deze detailhandelsactiviteiten functioneel verbonden zijn aan de

gen binnen of direct aansluitend aan bestaande kernwinkelgebieden.

hoofdactiviteit op de locatie. Artikel 4.21 (grootschalige detailhandel op perifere locaties)

2. Grootschalige detailhandelsvestigingen met regionale effecten zijn

1. In afwijking van Artikel 4.18, eerste lid, kan in stedelijke centra

Definitie stedelijke centra

alleen toegestaan binnen of direct aansluitend aan het bestaande

nieuwe grootschalige detailhandel worden toegestaan op perifere lo-

De steden Almelo, Borne, Deventer, Enschede, Hengelo, Kampen, Ol-

kernwinkelgebied van stedelijke centra, en als:

caties, alleen als:

denzaal en Zwolle.

a. voorzien wordt in een behoefte conform Artikel 4.4 (principe van

a. voor deze vorm van grootschalige detailhandel aantoonbaar

concentratie) van deze verordening; b. aangetoond is dat de vestiging niet leidt tot onevenredige aan-

c.

geen ruimte gevonden of gemaakt kan worden binnen of direct

Definitie grootschalige detailhandel

aansluitend aan het kernwinkelgebied van de kern; en

Detailhandel - niet zijnde detailhandel in de branchegroepen dagelijkse

tasting van het voorzieningenniveau in de regio, de vitaliteit van

b. aangetoond is dat de vestiging niet leidt tot onevenredige aan-

goederen of mode en luxe artikelen - met een zeer groot winkelvloerop-

kernwinkelgebieden en het woon-, leef- en ondernemersklimaat

tasting van het voorzieningenniveau of de leegstand in de regio

pervlak en met een assortiment van goederen die qua aard en omvang

in de kern; en

of de vitaliteit van kernwinkelgebieden of een onevenredige aan-

op zichzelf passend zijn binnen een kernwinkelgebied, maar die aan-

regionale afstemming heeft plaatsgevonden met buurgemeen-

tasting van het woon-, leef- en ondernemersklimaat in de ker-

toonbaar vanwege de omvang van het assortiment van de winkelformule

nen; en

een zeer groot winkeloppervlak nodig hebben.

ten en Gedeputeerde Staten.

c. regionale afstemming heeft plaatsgevonden met buurgemeen3. Volumineuze detailhandel met regionale effecten is alleen toege-

ten en Gedeputeerde Staten.

staan in streekcentra en stedelijke centra, en als: a. voorzien wordt in een behoefte conform Artikel 4.4 (principe van concentratie) van deze verordening;

Definitie volumineuze detailhandel Winkelformules die vanwege de omvang en aard van het assortiment

2. De vestiging van een grootschalige detailhandel op een locatie buiten het kernwinkelgebied als bedoeld in lid 1, wordt alleen mogelijk

een groot oppervlak nodig hebben, zoals showrooms voor auto's, boten en caravans, bouwmarkten, tuincentra, wooninrichtingszaken.

b. de vestiging niet leidt tot onevenredige aantasting van het voor-

gemaakt met een omgevingsvergunning voor omgevingsplanactivi-

zieningenniveau of de vitaliteit van kernwinkelgebieden of een

teit waarbij afgeweken wordt van het geldende omgevingsplan (bui-

Definitie perifere locaties

onevenredige aantasting van het woon-, leef- en ondernemers-

tenplanse omgevingsplanactiviteit) op basis van een concreet ver-

Gebieden buiten de kernwinkelgebieden.

klimaat in de kernen; en

zoek.

c.

regionale afstemming heeft plaatsgevonden met de buurge-

Definitie kernwinkelgebied

meenten en Gedeputeerde Staten.

Het gedeelte van binnensteden en dorpscentra waar detailhandelsvestigingen geconcentreerd zijn.

Bijlage 5 - Samenvatting beleid

Omgevingsvisie Almelo De Contourennotitie Omgevingsvisie Almelo vormt de strategische basis voor de actualisatie van de gemeentelijke omgevingsvisie richting 2050. Almelo presenteert zich hierin als sterke regiostad met vitale kernen (Aadorp en Bornerbroek) en zet in op brede welvaart, duurzame groei en regionale samenwerking. De notitie benoemt vier kernopgaven: het creëren van een stad in balans met minimaal 14.100 nieuwe woningen tot 2050 en aandacht voor demografische en sociale uitdagingen; het ontwikkelen van een veerkrachtige, inclusieve economie met focus op hightech maakindustrie, zorg en handel en 145 hectare nieuwe werklocaties, waaronder XL Businesspark 2; het versterken van een groenblauwe, klimaatbestendige stad en buitengebied, waarbij het bodem- en watersysteem leidend is; en het verbinden van stad en regio via robuuste netwerken, duurzame mobiliteit en versterking van energie- en drinkwaterinfrastructuur. De notitie is opgesteld in co-creatie met gemeentelijke domeinen, partners en de gemeenteraad en loopt vooruit op een nieuwe omgevingsvisie die in 2026 wordt vastgesteld. In de Regionale Ontwikkelstrategie Twente levert Almelo een grote bijdrage aan de regionale groei van 69.000 woningen en 50.000 banen.

Daarnaast worden drie ontwikkelperspectieven voor 2050 geschetst: Almelo als sterke centrumstad, als ontspannen woon- en werkstad en als innovatieve maakstad. Deze perspectieven dienen als gespreksbasis en kunnen worden gecombineerd. Lopende projecten zoals de Spoorzone, binnenstadstransformatie, Aalanderveld, wijkherstructurering en uitbreiding van bedrijventerreinen gelden als concrete stappen richting de ambities. Centraal staat het belang van regie, strategische keuzes en samenwerking om Almelo te ontwikkelen tot een aantrekkelijke en toekomstbestendige woon-, werk- en leefomgeving.

Figuur 34: Overzicht woningbouwplannen o.b.v. Omgevingsvisie Almelo.

Detailhandelsstructuurvisie Almelo Dit is het oude detailhandelsbeleid van de gemeente Almelo dat dateert uit 2013. De belangrijkste uitgangspunten waren destijds als volgt. •

Er is sprake van een verdringingsmarkt. Vanuit kwantitatief oogpunt is er geen reden om het winkelaanbod uit te breiden. Gezien de voortgaande autonome winkeltrends mag eerder worden verwacht dat het aantal winkels de komende jaren verder zal afnemen.

•

Nieuwe ontwikkelingen zoveel mogelijk faciliteren in winkelgebieden met een bijpassende functie en verzorgingsgebied.

•

Behoud en zo mogelijk versterking van de regionale concurrentiepositie van de binnenstad als recreatief winkelgebied. De goede uitgangspositie (reeds regionaal functionerend) en potentiële kwaliteiten (sfeer en beleving, kritische massa, keuze en functiesynergie) bieden hiervoor kansen.

•

Opwaardering van de dagelijkse winkelstructuur naar zo compleet mogelijke boodschappencentra in de wijken, binnen de mogelijkheden die er in de bestaande structuur van vraag- en aanbod aanwezig zijn. Hierbij wordt, waar mogelijk, gestreefd naar bundeling van potenties in één wijkwinkelcentrum per wijk (voldoende kritische massa en draagvlak, synergie, meer kansen voor speciaalzaken).

•

Behoud van de woonboulevard als het PDV-cluster in de gemeente met grootschalig aanbod in volumineuze branches. Voor zover haalbaar, blijft de nadruk van het aanbod op vergelijkend woonwinkelen en doelgerichte volumineuze aankopen.

•

Geen verruiming voor mogelijkheden voor detailhandelsactiviteiten op locaties buiten de gewenste structuur dan in besluitvorming reeds is toegestaan. Meewerken aan verzoeken tot herbestemming tot niet-winkelfuncties van onvoldoende levensvatbare winkelvoorzieningen en winkellocaties (alle locaties die buiten de gewenste structuur vallen).

•

Zo mogelijk behoud van basisvoorzieningen in Bornerbroek, door flexibel mee te werken aan verzoek tot beperkte uitbreiding van bestaande winkels. Het draagvlak in de kleine kernen Bornerbroek en Aadorp is te beperkt voor volwaardige winkelvoorzieningen.

Figuur 35: (Oude) Detailhandelsstructuur Almelo (2013)

Economisch ruimtelijke visie Almelo

•

Met de Regionale Stedelijke Investeringsagenda (RSIA) wil Twente

Daarom kiezen we voor het versterken van de relatie van Almelo

Deze Economisch Ruimtelijke Visie (ERV) van Almelo geeft een toe-

dit beeld realiseren. De drie steden Almelo, Hengelo en Enschede

met de omliggende dorpen. Almelo is het natuurlijke hart van de re-

komstbeeld van de economisch ruimtelijk structuur van Almelo en welke

zetten daarvoor in op een groei van circa 317.000 inwoners in 2023

gio voor winkelen, uitgaan, cultuur en onderwijs. De keuze voor

inspanningen nodig zijn voor een gezond economisch klimaat voor in-

naar circa 420.000 inwoners in 2050.

Noordwest Twente betekent ook dat Almelo zich niet groter voor-

woners en bedrijven. De volgende uitgangspunten gelden voor winkels: •

•

De kwalitatieve opgave ligt in het creëren van meer reuring en dyna-

doet dan zij is. Juist door voor de eigen en regionale schaal te kie-

miek in de steden, gericht op gezondheid, leefkwaliteit en het be-

zen, probeert Almelo koopkracht in de regio te behouden. De con-

2020 gestegen van 7.120 naar 8.170 banen. Daarmee zijn deze

stendigen van sociale structuren. Het gaat om maatschappelijke

currentie met grotere steden als Enschede, Deventer of Zwolle gaat

sectoren goed voor 18% van alle banen in de gemeente Almelo.

voorzieningen op het gebied van leren, zorg, buurtcentra, cultuur,

de stad niet aan. Almelo is een regiostad en daarbij horen regiofunc-

Ook is de werkgelegenheid in deze sector het sterkst gegroeid.

sport en spel. Reuring wordt gecreëerd door een toename in regio-

ties.

Het economisch-ruimtelijk DNA van Almelo omvat meer dan alleen werklocaties. De buurt- en vrijetijdseconomie huisvest veel verzor-

•

nale en stedelijke voorzieningen. •

•

Kies voor een nieuwe kaart van de binnenstad: De binnenstad

In de binnenstad en spoorzones krijgt de leefkwaliteit een impuls.

van Almelo zit in een te grote jas. Het winkelgebied is te uitgestrekt

gende én stuwende werkgelegenheid, wat bijdraagt aan een aan-

Hier gaat het om een vitaal winkel- en horeca-aanbod, passend bij

en kent te weinig onderscheidende milieus. Wel zijn er verschillende

trekkelijk woon- en leefklimaat.

de hoogstedelijke dynamiek. De toename vindt plaats boven op het

plekken die juist goed werken die moeten worden versterkt. De

Ruimte is schaars in Nederland, ook in Almelo, wat noopt tot keu-

huidig aanbod aan voorzieningen.

keuze voor een nieuwe kaart van de binnenstad betekent; het ver-

zes. Het is van belang om bewust te zijn van het feit dat ruimte maar

•

•

Het aantal banen in de groot- en detailhandel is tussen 2012 en

één keer kan worden uitgegeven en economie daarin niet het slot-

Koers binnenstad Almelo

stuk vormt. Almelo moet pleiten voor behoud van bestaande ruimte

Met dit manifest nodigt de Gemeente Almelo alle stakeholders in de

en zorgvuldige, afgewogen beperkte uitbreiding op nieuwe locaties.

stad uit om mee te werken aan een betere binnenstad. De Almelose

Het bedrijfsleven moet als tegenprestatie leveren dat beter, slimmer

binnenstad is de drager van de lokale identiteit, het hart van de stad

en zorgvuldiger met bestaand areaal wordt omgegaan.

en verdient daarmee alle zorg en aandacht van de hele stad. De vol-

De ontwikkelrichting ‘De plek waar we bedenken en maken’ wordt

gende keuzes zijn gemaakt die direct invloed hebben op de winkels in

het meest kansrijk geacht. Hierin staan Tech-maakindustrie en lo-

en rond de binnenstad:

gistiek centraal, aansluitend op het DNA van Almelo.

•

Regionale Stedelijke Investeringsagenda

staat. De grote winkelleegstand is daarvan het meest zichtbare re-

De Regionale Stedelijke Investeringsagenda (RSIA) is een gezamenlijke

sultaat. Kiezen voor de binnenstad betekent dat de stad er alles aan

samenwerking van de gemeenten Almelo, Hengelo, Enschede en de

doet om dit hart te beschermen en te versterken. Gekozen is voor

provincie Overijssel. Deze agenda heeft als doel om de potentie van de

een compact winkelhart. Dit is de plek voor clustering van niet-dage-

drie Twentse steden optimaal te benutten en daarmee een bijdrage te

lijkse winkels en mode (recreatief winkelen). Andere centra zoals

leveren aan de nationale opgaven waar we voor staan. Voor detailhan-

wijkcentra en de Lifestyle Boulevard groeien niet verder en/of rich-

del zijn de volgende aspecten relevant:

ten zich op ondersteunend aanbod of een specifiek programma wat

•

in de binnenstad ontbreekt.

ken. Dat kan, want de regio is economisch sterk en heeft veel potentie voor Nederland en Europa.

•

van vier binnenstadskwartieren en het transformeren van winkelruimte in de flanken naar wonen en werken. De Almelose binnenstad kent ook volop plekken die het goed doen en die positief worden gewaardeerd. Een mooi plein, een gezellig terras, een historische setting, maar vooral veel lokale ondernemers die hotspots creeren waar het goed toeven is. Wat opvalt is dat deze spots vaak net niet aan de Grotestraat liggen, maar ‘om de hoek’. Een keuze voor

Kies voor de binnenstad: Almelo heeft een klein maar verspreid hart dat door allerlei veranderingen in onze samenleving onder druk

Twente wil haar positie als groene technologische topregio verster-

kleinen van het kernwinkelgebied, het versterken van het karakter

Kies positie als hart van noordwest Twente: Almelo is de grote broer in een gezellige familie van Twentse dorpen en steden.

de nieuwe kaart betekent vooral het versterken van wat al goed is. •

Kies voor de verbindende binnenstad: uitvoering van de visie is belangrijk. De visie kent meetbare doelen, zoals reductie van de leegstand, meer transformaties, toename bezoekersaantallen, verlengen verblijfsduur, optimalisering koopstromen, verhogen bezoekers- en ondernemerstevredenheid. In de uitvoering aandacht voor uitwerking kwartieren, fysieke en ruimtelijke ingrepen, marketing en promotie, versterken evenementen. Dit onder coördinatie van Team binnenstad.

Voor de kwartieren geldt het volgende:

statige Gravenallee is of misschien in de toekomst via de tuinen van

•

Compacte kern (winkelhart): De compacte kern is de praktische

Huize Almelo: hier is de groene omgeving voelbaar tot in het hart

kant van de Almelose binnenstad. Hier kom je om doelgericht te

van de stad. Waar andere plekken van de binnenstad het kloppend

winkelen of uitgebreid te shoppen. Er is een compleet aanbod van

hart vormen, is het Gravenkwartier de ziel van Almelo.

winkels en na een prettig rondje winkelen wacht er een lekker kopje koffie op het terras. De bezoekers komen uit Almelo en de regio. De compacte kern is goed te bereiken en makkelijk te vinden op de fiets en met de auto. Waar in de andere centrumkwartieren het accent vooral ligt op het versterken van de beleving, staat hier het praktische winkelen centraal. Gemak, comfort, dichtbij en puur zijn de

Ontwikkelvisie Spoorzone Almelo In deze visie zijn de verschillende deelgebieden Westerdok, Kanaalpark, Kerkelanden, Intercityknoop, Laan van De Hoop en Achter de Molen uitgewerkt. Voor detailhandel is het volgende relevant: •

en voorzieningen beslaan 10 tot 15% van de transformatie- en

kernwaarden die hier vooral bij horen. •

nieuwbouwopgave. Op beeldbepalende plekken komt een bijzonder

Kop van Zuid: Kop van Zuid is de bourgondische en culturele kant van de Almelose binnenstad. Hier kom je voor de fijne onafhankelijke winkeliers, voor de gezellige terrasjes, voor een goed biertje,

programma dat zorgt voor levendigheid in de plint. •

en nieuwbouwopgave en bevinden zich vooral langs de Nieuwstraat

bied heeft alles voor een dagje en een avondje uit. Het gebied is In dit centrumkwartier ligt het accent vooral op ontmoeting, cultuur

en de Laan van De Hoop. •

Naar ‘t Eilandje kunnen er op termijn 350 tot 450 woningen en func-

dig de Almelose binnenstad is.

ties die goed zijn voor de wijk bijkomen, uitgaand van een wat ho-

Stadskade: De Stadskade is het gezicht van de toekomst van Almelo. Er is plek voor groei en ontwikkeling. Hier is ruimte voor publieke functies zoals de bibliotheek en het stadhuis, hier is plek om

gere dichtheid in het centrumgebied. •

Intercityknoop. Daarin wordt een veelheid aan aspecten meegeno-

versterken. Waar de andere centrumkwartieren het accent leggen

men, inclusief de toekomst van het emplacement. Je zou daar 350

op consolidatie en conservering is het DNA van de Stadskade één

tot 450 woningen en wat grotere functies voor de zakelijke markt

van dynamiek, ontwikkeling en groei. De kade is drager van het pu-

(kantoren, hightech) kunnen realiseren die bijdragen aan het ‘Wel-

blieke leven en aan het marktplein haakt de Stadskade aan op de •

Het Gravenkwartier: Het Gravenkwartier is de historische kant van Almelo. Een plek voor vertraging en bezinning. Hier kom je voor de historische sfeer, de pittoreske setting, voor kleine ambachtelijke ondernemers en voor een heerlijke wandeling in het groen. Huize Almelo ligt met haar tuinen aan het Gravenkwartier. Of het nu via de

Intercityknoop Almelo: De spoorse partijen, provincie en gemeente verrichten in de volgende fase een integrale studie naar de

te werken en hier is ruimte om de woonfunctie in de binnenstad te

compacte kern.

Kerkelanden: In de lopende ontwikkelingen worden ongeveer 120 woningen toegevoegd. Met de aanpak van Kerkelanden Centrum en

en uitgaan. Het gebied is gastvrij en laat zien hoe gezellig en leven•

Achter de Molen: Er worden 400 tot 500 woningen gerealiseerd. Werken en voorzieningen beslaan 10 tot 15% van de transformatie-

maar ook voor de cultuur in het theater en in de bioscoop. Het geniet groot, maar verrast in de diversiteit en veelheid van het aanbod.

Westerdok: Er worden 500 tot 600 woningen toegevoegd. Werken

kom in Almelo’ gevoel. •

Laan van De Hoop: Ingezet wordt op een kralensnoergedachte. Een kralensnoer dat het Nieuwstraatkwartier en Kerkelanden met elkaar verbindt, zodat je als bewoner wordt verleid om ook eens bij de buren in de andere wijk te gaan kijken. De Laan van De Hoop geeft Figuur 36: Binnenstad Almelo – deelgebieden

houvast bij de programmering van maatschappelijke voorzieningen en bijzondere woonvormen voor doelgroepen die aandacht nodig hebben. •

Kanaalpark: Woon je nu of in de toekomst in Westerdok, dan woon je midden in het Kanaalpark met alle sportieve mogelijkheden van dien. De invulling van de begane grond (‘plint’) langs Haven Noordzijde en De Grenzen luistert nauw. Die krijgt voor het grootste deel een publieksgerichte functie, passend bij het recreatieve karakter van het gebied.

Nota van uitgangspunten Stadskade Almelo Deze nota van uitgangspunten vormt het kader voor het stedenbouwkundig programma van eisen en het stedenbouwkundig plan van Stadskade. De volgende uitgangspunten gelden voor winkels: •

Stadskade krijgt een gemengd programma, waarin wonen een dominante plek inneemt. Naast woningen wordt Stadskade onder andere voorzien van horeca en cultuur/ontmoeten. Hiermee moet Stadskade uitgroeien tot een levendige omgeving met een mix van wonen, werken en recreëren. Deze mix van functies maakt dat Stadskade aansluit bij de behoeften van de huidige en toekomstige bewoners en bezoekers.

•

De plinten worden voorzien van kleinschalige commerciële functies gericht op de dagelijkse voorzieningen (geen detailhandel) en/of horeca. Nieuwe, grootschalige toevoegingen van detailhandel, zoals een supermarkt, zijn niet toegestaan.

Ruimtelijk-programmatische visie Wonen & Werken Deze visie geeft kaders voor het woon- en werkklimaat van Almelo. In deze visie staan zeven samenhangende standsopgaven centraal. Ten aanzien van de detailhandel gelden de volgende uitgangspunten: •

Sinds 2020 heeft Almelo en heel Twente een tekort aan bedrijfskavels. Zowel de reguliere kavels tot 2 hectare als de grotere kavels vanaf 2 hectare zijn sterk in trek. Ruimte voor bedrijven is schaars en dient ook écht voor bedrijven te worden ingezet.

Figuur 37: Bedrijventerreinen gemeente Almelo.

•

Recent is de kwantitatieve woningbouwopgave in kaart gebracht. Uit

•

dit onderzoek kwam naar voren dat er behoefte is aan 3.400 nieuwe

bij aan de gewenste (ruimtelijke en economische) ontwikkeling van

woningen in de periode tot 2035. Dit betreft zowel de lokale vraag

de stad. In het bijzonder gaat het om de versterking van het voorzie-

als regionale ambitie. Tegelijkertijd liggen er zo’ n 2.000 harde en

ningenniveau van Almelo, behoud van de kwaliteit van Almelo als

zachte woningbouwplannen op stapel. De ambitie is dan ook dat er

gemeente met rust, ruimte en groen, de versterking van Almelo als

voor minimaal 1.400 woningen aan extra plancapaciteit moet worden gevonden binnen de gemeentegrenzen. •

regionaal knooppunt. •

ten van de stad te versterken, maar mag niet ten koste gaan van de

motor van Twente. Het heeft een sterke binnenstad, waarbij te zien

verkeerskundige doelen. Dat wordt bereikt door de groei van de mo-

is dat de behoefte verschuift van traditionele winkelgebieden naar

biliteit te ‘sturen’:

binnensteden met een aantrekkelijke functiemix met veel ruimte

- In de binnenstad wordt in de eerste plaats ruimte gegeven aan (extra) voetgangers.