bijlage 1 bij RB 3 - Analyse Detailhandelsstructuur Almelo
Tekst van het document
•
Parkeren en bereikbaarheid: makkelijk, ruim én gratis parkeren draagt bij aan gemak en efficiëntie. Zeker in de situatie dat bepaalde buurt- of wijkcentra beperkt parkeren en/of betaald parkeren hebben, maakt dat consumenten snel uitwijken naar het gemakkelijkere alternatief. Ook de ligging heeft invloed op het functioneren.
•
Compact, compleet en comfortabel: boodschappencentra functioneren het beste als alle voorzieningen vanaf de parkeerplaats zichtbaar zijn en in elkaars nabijheid. Dit bevordert combinatiebezoek wat goed is voor zowel de consument als de ondernemers.
Almelo, Analyse detailhandel
Figuur 8: Trends boodschappen doen.
23
4.1.3
Nieuwe laag in de boodschappenhiërarchie
De vorige twee paragrafen hebben betrekking op ‘reguliere’ supermarkten. De boodschappenstructuur omvat echter veel meer dan alleen reguliere supermarkten. In feite is sprake van een boodschappenpiramide, die ook gebruikt kan worden om functies (juridisch) te definiëren. Maatvoering is daarbij (juridisch) leidend. •
Onderaan de piramide zitten de levensmiddelenspeciaalzaken en drogisterijen. Deze functioneren op het laagste schaalniveau met een klein verzorgingsgebied. Dit aanbod krimpt, mede omdat supermarkten steeds groter worden en dit assortiment vanuit gemak ook daar te koop is. Desalniettemin houden speciaalzaken duidelijk toegevoegde waarde ten opzichte van reguliere supermarkten.
•
Doelgroep- en gemakswinkels zijn de laatste jaren sterk in aandeel gegroeid. Deze winkels zijn groter dan speciaalzaken, maar kleiner dan reguliere supermarkten. Het assortiment richt zich vaak op één specifieke doelgroep of gemak. Denk aan de Poolse of Turkse supermarkt, de biologische supermarkt of de Toko.
•
Reguliere (moderne) supermarkten zijn winkels vanaf 600 m² wvo, maar hebben tegenwoordig al snel meer oppervlak nodig (zie paragraaf 5.1.2). De schaalvergroting zet naar verwachting ook de komende jaren door. Bovendien zullen er in supermarktland nog diverse overnames en fusies plaats gaan vinden.
•
De Foodmarkten en XL supermarkten zijn meestal alleen aanwezig in grote stedelijke gemeenten. Ze hebben een sterk bovenwijkse aantrekkingskracht. Een dergelijke winkel is niet aanwezig in Almelo.
4.1.4
Afhaal- en bezorgeconomie
Door online is sprake van een sterke groei van de afhaal- en bezorgeconomie. Dit uit zich in zowel winkels, horeca als diensten die naast een fysieke vestiging ook aan bezorging en afhalen doen. Deze vermenging van online en fysiek zal steeds vaker voorkomen en heeft een duidelijke ruimtelijke impact. Denk aan effecten op het gebied van verkeer, veiligheid, kwaliteit en functiediversiteit.
Almelo, Analyse detailhandel
Figuur 9: Piramide van boodschappen aanbod
24
•
Flitsbezorgers hebben toch niet zo’n sterke groei doorgemaakt als eerder verwacht. Getir en Gorilla’s zijn inmiddels helemaal verdwenen uit Nederland. In Almelo heeft alleen Flink nog een boodschappendienst, vanuit vier fysieke kleinschalige distributiecentra in winkelgebieden verspreid over de stad.
•
Picnic en diverse bestaande supermarkten blijven boodschappen thuisbezorgen. Het is echter maar de vraag of deze diensten bestaansrecht hebben. Er wordt immers geen winst gemaakt. Reguliere supermarkten beschouwen het vooral als service. Inmiddels zijn er signalen dat sommige supermarkten de keuze maken te stoppen met online boodschappen bezorgen.
•
Pakket afhaalpunten blijven belangrijk en nemen waarschijnlijk in aantal verder toe, vergelijkbaar met het aandeel online kooporiëntatie. Meer concentratie van pakketdiensten op statische en goed bereikbare locaties is vanuit het perspectief van de consument belangrijk. Momenteel is sprake van versnippering van afhaalpunten van verschillende diensten, zoals Post-NL, DPD, UPS, DHL, etc. Pakket afhaal- en bezorgmuren kunnen een antwoord zijn.
4.1.5
Winkels komen en gaan
Berichtgeving over de detailhandel is vaak eenzijdig. Vaak komen faillissementen groot in het nieuws, terwijl nieuwe vestigingen of formules nauwelijks in beeld zijn. Er zullen in de toekomst winkels verdwijnen, maar er komen ook nieuwe winkels voor terug. Per saldo verwachten we voor Almelo echter een verdere krimp (zie hoofdstuk 6) van het recreatieve winkelaanbod, maar een groei van het dagelijkse winkelaanbod. Het doelgerichte winkelaanbod blijft naar verwachting stabiel en wordt versterkt met de komst van Hornbach. 4.1.6
Functiemix wordt groter, maar soms ook eenzijdiger
Voor het centrum van Almelo geldt dat de functiemix alleen maar groter wordt. Hoewel winkelen het belangrijkste bezoekmotief zal blijven, worden ook andere motieven steeds belangrijker. Denk aan wonen, werken,
Almelo, Analyse detailhandel
25
evenementen en het bezoeken van cultuur, diensten en maatschappelijke voorzieningen. Op buurt- en wijkniveau zal dit in sommige gevallen, maar dan op kleinere schaal, ook aan de orde zijn. Toch wordt het bezoekmotief ook eenzijdiger. Daar draait het in de toekomst vooral om de dagelijkse boodschappen. Het is van belang dat deze centra op het laagste niveau in de hiërarchie ruimtelijk en functioneel zijn ingericht op gemak en efficiënt boodschappen doen, eventueel in combinatie met afhalen/brengen pakketje, een bezoek aan de kapper of de cafetaria. 4.1.7
Meer blending
Ondernemers moeten kunnen ondernemen. Dit betekent dat eendimensionale verkoopkanalen soms verbreed moeten worden om meer waarde te creëren. Sommige winkels kiezen ervoor naast de fysieke winkel een webshop te openen, anderen kiezen ervoor ook horeca toe te voegen en/of diensten aan te bieden. Het combineren van activiteiten noemen wij ‘blending’. De term ‘blurring’ is daar onderdeel van, maar ziet uitsluitend op het vermengen van detailhandel met horeca (en alcohol). In dit laatste geval is de Alcoholwet van toepassing. Deze wet stelt dat geen alcohol mag worden geschonken aan bezoekers in de winkel. Dit moet in een aparte ruimte en via een aparte vergunning. Op de volgende pagina zijn enkele voorbeelden van dit soort concepten weergegeven. Vaak wordt een combinatie gemaakt met horeca zoals een wasserette met bar, boekhandel waar men ook iets kan drinken of een kinderkleding winkel waar de kinderen ook kunnen spelen en ouders kunnen genieten van een drankje. Ook wordt er steeds meer ingespeeld op ruimtes waar men samen kan komen of activiteiten kan ondernemen zoals de gamewinkel met een ruimte waar men samen kan komen om spelletjes te spelen of de atelierruimte van My Jewellery.
Figuur 10: Trends in recreatief winkelen.
Almelo, Analyse detailhandel
26
Een wasserette-bar in Nijmegen.
Arnhems Boeken Café.
De Esports Game Arena in Alphen aan den Rijn.
My Jewellery atelier.
Koffie en Kloffies Breda.
Coffeelab in ’s-Hertogenbosch.
Almelo, Analyse detailhandel
27
4.1.8
Belang van mobiliteit in relatie tot detailhandel
In Almelo zijn diverse plannen en ambities voor verdere verdichting van de stad. Meer inwoners, meer woningen en meer functiemix, betekent dat de mobiliteit van mensen toeneemt. Dit zet druk op de bereikbaarheid van de voorzieningen. Het belang van te voet, te fiets en het openbaar vervoer neemt toe. Tegelijkertijd komt men voor specifieke doelgerichte aankopen of vanuit de regio vooral met de auto. Dit zal ook in de toekomst zo blijven. Bereikbaarheid van winkelgebieden is één van de belangrijkste voorwaarden voor een goed functionerend winkelaanbod. In de mobiliteitsmix zal de auto, naast andere modaliteiten, ook in de toekomst een belangrijke rol blijven spelen voor de winkelgebieden. Bij verdichting en nieuwe plannen dient daar rekening mee gehouden te worden. 4.1.9
Succes van doelgericht winkelen
Mede door de sterke woningmarkt, de woningbouw en verhuisbewegingen functioneren woonboulevards en retailparken in algemene zin bijzonder goed. De leegstand is op veel locaties in Nederland beperkt en onder frictieniveau (<5%). Vooral winkels in de woonbranche doen het al jaren bijzonder goed, zoals meubelwinkels, woonwarenhuizen, beddenzaken, keukenzaken, etc. In het verlengde van de woonbranche doen ook winkels in de doe-het-zelf- en tuinbranche het in algemene zin redelijk goed. Hoewel het online marktaandeel in deze sectoren de laatste jaren stijgt, blijft het aandeel van de bestedingen dat via online gaat beperkt. Dit is anders voor winkels in bruin- en witgoed. Deze winkels hebben al meer dan een decennium last van veel online concurrenten, waardoor het aantal fysieke winkels sterk is gedaald. Anderzijds is een formule zoals Coolblue sterk expansief in fysieke winkels naast de online webshop. Los van het type aanbod zijn perifere locaties succesvol vanwege de vaak goede bereikbaarheid en ruime (gratis) parkeermogelijkheden. Woonboulevards en retailparken kunnen op twee manieren succesvol zijn. Enerzijds op basis van doelgerichte aankopen met voldoende grote
Almelo, Analyse detailhandel
Figuur 11: Trends in doelgericht winkelen.
28
trekkers. Er is dan weinig samenhang tussen de winkels, maar door voldoende eigen trekkracht per winkel komen er toch genoeg klanten. Anderzijds op basis van thematisch profiel. In deze situatie is er, qua profiel, samenhang tussen de winkels en andere voorzieningen, waardoor de consument logischer kan combineren. Vaak wordt gekozen voor het thema ‘in/om het huis’. Het feit dat de consument nog steeds veel doelgericht winkelt, betekent dat bepaalde winkels ook prima solitair kunnen functioneren, mits de bereikbaarheid en het parkeren goed is. Denk aan winkels in aanloopstraten c.q. radialen die opereren in specifieke niches. Ook winkels op bedrijventerreinen, zoals kringloopwinkels, winkels in haarden/kachels, tegelhandel en zwembaden kunnen goed functioneren. Dit laatste is vanuit het beleid op bedrijventerreinen echter niet altijd wenselijk. 4.1.10
Warenmarkten en ambulante handel
Het aantal standsplaatsen daalt, maar de verwachting is dat het de komende jaren stabiel blijft. Veel bedrijven worden overgenomen in de familie. Veel nieuwe aanwas is er niet. Bedrijven stoppen vooral als er geen opvolging is. Het economisch functioneren staat met name voor non-food standplaatsen onder druk. De foodspeciaalzaken, zoals de visen groentekraam doen het goed. Er vindt echter ook verschraling plaats in kwaliteit en aantal kramen. Dit is ook in Almelo aan de orde. Het aantal kramen in de binnenstad is de laatste jaren afgenomen. Ook de kwaliteit van het aanbod staat onder druk. Standplaatsen richten zich vaker op fastfood en minder op slowfood. Ook staat de synergie met bestaande ondernemers onder druk, vooral door de ruimtelijke opzet van de weekmarkt. Sommige ‘ruggen’ staan richting de entrees van winkels. Dit bevordert combinatiebezoek niet. De ruimtelijke situatie is echter complex vanwege de fysieke inrichting van het openbaar gebied. Verkenning van verbetering van de ruimtelijke opzet van de weekmarkt in de binnenstad is aan te bevelen met als doel betere synergie met vaste ondernemers.
Almelo, Analyse detailhandel
Figuur 12: Trends in ambulante handel.
29
5
Analyse aanbod en leegstand
In dit hoofdstuk staat de aanbod en leegstandsanalyse op basis van Locatus centraal. We zoomen in op drie schaalniveaus, namelijk regionaalniveau, gemeenteniveau en wijk/kernniveau. Het hoofdstuk bevat de ontwikkeling van het aanbod en de leegstand door de jaren heen, verschillende benchmarks met vergelijkbare winkelgebieden in vergelijkbare stedelijke gebieden en de resultaten van het koopstromenonderzoek met betrekking tot koopgedrag. Per centrum is een SWOT opgenomen dat de belangrijkste kwaliteiten en opgaven samenvat.
Almelo, Analyse detailhandel
30
120
komt deels door herinvulling van winkelpanden met horeca en dien-
100
sten, maar ook door transformatie naar woningen. Op dit moment
80
kent de gemeente Almelo een leegstand van 6,1% in wvo en 7,6%
60
in aantal panden. De leegstand ligt daarmee iets boven het landelijk
40
Butlon, Jumbo) en andere kleinere aanbieders. Anderzijds door
Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
2024
2023
2022
2021
2020
2019
het wvo. Enerzijds door de komst van nieuwe supermarkten (o.a.
2018
in omvang (m² wvo) gestegen. Dit komt met name door de groei van
0
2017
Het dagelijks aanbod in de gemeente Almelo is de afgelopen jaren
20
2016
gemiddelde (5,9% in wvo en 6,5% in aantal panden).
2015
gemiddelde (6,7% in wvo en 5,6% in aantal panden) en provinciaal
2014
tekent in absolute getallen een daling van circa 6.480 m² wvo. Dit
140
2013
panden is afgenomen met circa 40% ten opzichte van 2010. Dit be-
2012
aantallen en in winkelvloeroppervlak (wvo). Het aantal leegstaande
•
Ontwikkeling aantal winkels en leegstand Almelo Op indexniveau, 2010 = 100
De leegstand in Almelo is de afgelopen jaren sterk afgenomen in
2011
•
Ontwikkeling aanbod gemeente Almelo
2010
5.1
Detailhandel Overig
schaalvergroting van reeds gevestigde supermarkten (o.a. Dekamarkt, Aldi). Het aantal dagelijkse voorzieningen is, ten opzichte van 2010, afgenomen met ca. 3%. Het aantal m² wvo is de afgelopen jaren toegenomen met circa 22%. Dit volgt de landelijke trend. Het aantal versspeciaalzaken (bakker, slagerij, groentewinkel, vis-
Ontwikkeling winkelvloeroppervlak detailhandel en leegstand Almelo Op indexniveau, 2010 = 100
winkel, etc.) verschilt per jaar. In 2024 telde de gemeente Almelo 68
Het aantal drogisterijen, apotheken en parfumerieën blijft in de
300
gemeente Almelo redelijk stabiel.
250
Het aanbod mode en luxe is de afgelopen jaren qua omvang en
200
ook in de radialen, zoals de Oranjestraat en Ootmarsumsestraat.
Almelo, Analyse detailhandel
Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
2024
2023
m² wvo. Dit aanbod is vooral te vinden in de binnenstad, maar deels
2022
Duthler etc.). Het aantal winkels daalt sneller dan het aantal
2021
0
2020
tens uit het straatbeeld verdwenen (H&M, Blokker, Bristol, Ziengs,
2019
50
2018
mate op Enschede georiënteerd. Er zijn in Almelo veel bekende ke-
2017
100
2016
consumentengedrag. Inwoners van Almelo zijn ook in toenemende
150
2015
te maken heeft met de groei van online bestedingen en veranderd
2014
qua aantallen afgenomen. Deze daling volgt de landelijke trend, die
2012
•
350
2011
het aantal versspeciaalzaken zichtbaar. Dit volgt de landelijke trend.
2010
versspeciaalzaken. De afgelopen vier jaar is er een lichte daling van
2013
•
Detailhandel Overig
31
•
Het aanbod vrije tijd is in omvang beperkt en krimpt. De sector lijdt dit segment bestaat ook veel afvloeiing uit Almelo naar Hengelo Plein Westermaat. Aktiesport en Bart Smit zijn inmiddels verdwenen. Tegelijkertijd hebben zich ook enkele nieuwe aanbieders in de
100%
100% 12%
gemeente Almelo gevestigd zoals Kamera Express (1.290 m² wvo). Dat ook deze sector onder druk staat, is zichtbaar in de ontwikke-
90%
•
8%
80%
Het aanbod in/om huis is sterk vertegenwoordigd in de gemeente Almelo als het gaat om aantal voorzieningen (14%), maar ook zeker
alle sectoren. Het aantal verkooppunten en de omvang neemt wel af in Almelo. Het aantal verkooppunten daalt een stuk sterker dan de omvang wat wijst op enige schaalvergroting. De sector is met name
18%
60%
80%
60%
50% 40%
14%
4%
Het aanbod detailhandel overig is beperkt in omvang en redelijk stabiel. Er zit vooral groei door de opkomst van tweedehands(kleding)winkels (zoals WAWOLLIE en Kringloop Almelo) en winkels die zich sterk focussen op kortingen/discount (Datum Voordeelshop, Prijsmepper, So Low). Tweedehands(kleding)winkels zijn voorzieningen die relatief grootschalig van aard zijn. Deze voorzieningen zijn de afgelopen jaren populairder en ook noodzakelijker geworden bij de consument. Mede door het duurzaamheidsaspect, maar ook vanuit economische noodzaak. Dit laatste is extra relevant voor inwoners in Almelo gezien de beperkte koopkracht.
Almelo, Analyse detailhandel
5%
7%
8%
7%
8%
3%
14%
14%
3%
30%
40%
10%
30% 34%
3% 11%
3%
30%
9% 12%
14%
20%
6%
50%
style Boulevard die een regiofunctie heeft voor noordwest Twente. •
4%
70%
4%
Overijssel en Nederland kent Almelo relatief veel aanbod in deze sector. Dit kan worden verklaard door de aanwezigheid van de Life-
3%
3%
3% 4%
geconcentreerd op de Lifestyle Boulevard, maar ook buiten de winkelgebieden is aanbod gevestigd. In vergelijking met de provincie
90%
15%
70%
qua oppervlak (35%). Binnen de totale functiemix van de gemeente Almelo is het aanbod (in m² wvo) in/om huis het hoogst (35%) van
15%
4%
7%
ling. Het aantal voorzieningen is met ca. 44% afgenomen. Het aantal m² wvo is met ongeveer ca. 25% afgenomen.
Functiemix gemeente Almelo Op basis van winkelvloeroppervlak (m² wvo)
Functiemix gemeente Almelo Op basis van het aantal verkooppunten
net als de sector mode en luxe aan online aanbieders. Specifiek in
20% 15%
10%
14%
16% 10%
17%
9%
0%
7% 0%
2017
2025
2017
2025
100% 50%
Leegstand In/Om Huis Diensten
Dagelijks Detailhandel Overig Ambachten
Mode & Luxe Cultuur & Ontspanning
Vrije Tijd Horeca
32
5.2
Benchmark gemeente Almelo
Detailhandelsaanbod per 1.000 inwoners
In deze paragraaf is het detailhandelsaanbod in Almelo vergeleken met de provincie Overijssel en Nederland. De volgende zaken vallen op:
1.200
•
1.000
Almelo kent een hoger aantal m² leegstand per 1.000 inwoners dan
•
Almelo kent relatief meer dagelijks aanbod per 1.000 inwoners dan de provincie Overijssel en Nederland. Almelo kent 449 m² wvo dagelijks aanbod per 1.000 inwoners. Het provinciaal gemiddelde ligt op 399 m² wvo per 1.000 inwoners en het landelijk gemiddelde op 379 m² wvo per 1.000 inwoners.
•
Waar al het overige aanbod boven zowel het provinciaal als landelijk gemiddelde ligt, blijft het aanbod mode en luxe per 1.000 inwoners iets achter. Landelijk gezien staat het mode aanbod onder druk,
In m² wvo
Overijssel en Nederland.
800 600 400 200 0 Leegstand
Dagelijks
Mode & Luxe
Vrije Tijd
In/Om Huis
Detailhandel Overig
maar in Almelo speelt ook de concurrentie met nabijgelegen steden als Enschede en Hengelo een rol. •
Nederland
Overijssel
Almelo
Almelo heeft veel aanbod per 1.000 inwoners in de sector in/om huis. Dit komt mede door het aanbod op de Lifestyle Boulevard. De Lifestyle Boulevard trekt niet alleen bestedingen uit Almelo, maar ook vanuit de omliggende gemeenten zoals Twenterand en Wierden.
•
Zoals besproken is in de vorige paragraaf is het aanbod vrije tijd en detailhandel overig beperkt aanwezig in de gemeente. Het aanbod detailhandel overig per 1.000 inwoners ligt wel een stuk hoger in Almelo. De komst van enkele grote tweedehands(kleding)winkels en budgetwinkels is hiervoor een belangrijke oorzaak.
Almelo, Analyse detailhandel
33
5.3
Voorzieningenstructuur en spreiding
In figuur 11 zijn alle dagelijkse voorzieningen in de gemeente Almelo weergegeven. In figuur 12 is de huidige detailhandelsstructuur (hiërarchie) weergegeven. In de factsheets per centrum (zie bijlage 2) is nog verder ingezoomd op het winkelaanbod binnen centrumgebieden. Het volgende valt op: •
Almelo heeft over het algemeen een evenwichtige spreiding van dagelijkse voorzieningen. De focus van de dagelijkse voorzieningen ligt echter wel op de kern Almelo. In de dorpen Bornerbroek en Aadorp is het dagelijks aanbod beperkt of ontbreekt het zelfs. Zo is in Aadorp geen dagelijks aanbod gevestigd en in Bornerbroek is alleen een bakker en wijnwinkel gevestigd. De Spar supermarkt die er tot voor kort gevestigd was, sloot begin dit jaar.
•
In de huidige winkelhiërarchie wordt een onderscheid gemaakt tussen wijkcentra, buurtcentra, solitair gelegen supermarkten en solitair gevestigde supermarkten aan een winkelstraat. Ook worden twee PDV-locaties aangeduid: de Lifestyle Boulevard en Intratuin.
•
De wijkcentra zijn redelijk goed en evenredig verdeeld over Almelo. De buurtcentra zijn, zoals de naam ook aangeeft, meer aanwezig centraal in de buurten en/of aan wegen met een belangrijke ontsluitingsfunctie. Het aanbod is hier beperkter.
•
In het centrum van Almelo is het aantal dagelijkse voorzieningen beperkt. Dit betreft vooral zaken die in het verlengde liggen van recreatief winkelen, zoals parfumerie en chocolaterie. De huidige Coop gaat verdwijnen. De voormalige Albert Heijn locatie staat leeg. Supermarkten kunnen niet goed functioneren in het centrum, omdat de bereikbaarheid niet optimaal is en de buurt- en wijkcentra al ruim en goed bediend zijn met een gevarieerd dagelijks winkelaanbod.
•
De Schelfhorst en het van Goghplein zijn de grootste wijkcentra qua aantal verkooppunten. Deze centra zijn primair gefocust op de boodschappen, maar er is ook beperkt mode aanbod gevestigd.
• Figuur 13: Overzichtskaart dagelijks winkelaanbod en supermarkten in de gemeente Almelo.
Almelo, Analyse detailhandel
In de buurt- en wijkcentra zijn naast één of twee supermarkten vaak ook enkele of diverse speciaalzaken gevestigd. Deze worden sterk als aanvulling op de supermarkt bezocht.
34
•
Almelo kent ook nog enkele buurtsteunpunten, zoals de strips aan de Deldensestraat, Kroosstraat en Goeman Borgesiusstraat. Dit zijn voormalige winkelstrips waar de winkelfunctie bijna volledig verdwenen is. Wel zijn de buurtsteunpunten gevuld met andere publieksfuncties. Ze hebben een functie voor de leefbaarheid. Met name aan de Goeman Borgesiusstraat zal als onderdeel van de gebiedsontwikkeling Kerkelanden een versterking plaatsvinden. Er komt een nieuwe plint met ruimte voor publieksfuncties aan de overkant van de bestaande strip. Deze versterking kan een bijdrage leveren aan de leefbaarheid van deze buurt en kan het buurtsteunpunt meer toekomstperspectief geven. Een uitbreiding van de winkelfunctie is hier echter niet gewenst, omdat winkelcentrum De Maat het concentratiegebied is voor winkels in de wijk.
•
In de gemeente Almelo zijn diverse kleinere doelgroepsupermarkten gevestigd, zoals Sakris, MB Supermarkt, Saray Market en Polski Sklep. Almelo is een aantrekkelijke gemeente voor doelgroepsupermarkten vanwege het relatief hoge aandeel inwoners met een migratieachtergrond. Ook doen de discounters het goed vanwege de beperkte koopkracht van de inwoners.
•
De Lifestyle Boulevard bestaat met name uit winkels in de categorie ‘in en om het huis’ zoals bouwmarkten en meubelzaken. Daarnaast zijn er twee fastfoodketens gevestigd.
5.4
Dagelijkse boodschappen en reistijden
Figuur 13 geeft alle ‘supermarkten’ weer in de gemeente. Wij hanteren 10 minuten lopen als aanvaardbare afstand, maar dit is een arbitraire grens. Rond elke supermarkt is met een blauwe vlek de 10-min reistijd weergegeven als indicatie voor de verzorgingsstructuur en nabijheid van supermarkten. Ook de reisafstand voor de fiets en auto is weergegeven. •
Niet alle inwoners binnen de gemeente hebben binnen aanvaardbare loopafstand toegang tot een supermarkt.
Figuur 14: Huidige detailhandelsstructuur in de gemeente Almelo.
Almelo, Analyse detailhandel
35
•
Eerder bleek al dat in Aadorp en Bornerbroek geen supermarkt gevestigd is. Verder blijkt uit de reistijdanalyse dat inwoners in het oosten van de wijk Sluisterveld, een deel van de inwoners uit de wijk Hofkamp en een groot deel van de inwoners uit Windmolenbroek langer voor een supermarkt moeten reizen. Het gaat hier om ca. 17.200 inwoners. Vanuit het principe van dagelijkse voorzieningen dichtbij huis ligt hier een behoefte voor toevoeging van nieuw aanbod. In de behoefteanalyse verderop wordt hier verder op ingegaan.
•
Als gekeken wordt naar een reisafstand van 5 minuten met de auto en fiets kan een groot deel van de inwoners een supermarkt bereiken. Alleen de inwoners van Aadorp en Bornerbroek niet.
•
Opgemerkt moet worden dat supermarkten steeds meer economisch draagvlak nodig hebben om te kunnen functioneren. Het is daardoor niet realistisch uit te gaan van het feit dat in deze ‘witte vlekken’ supermarkten zullen vestigen.
•
In de figuur hieronder is, op basis van de resultaten van het Koopstromenonderzoek, de vervoersmiddelkeuze per winkelgebied inzichtelijk gemaakt. Type winkelaanbod, de grootte van het verzorgingsgebied, gemak en efficiëntie zijn hiervoor vaak bepalend. Vervoersmiddelkeuze per winkelgebied Op basis van het Koopstromenonderzoek Zuiderstraat Plus Vriezenveenseweg Plus Van Riemsdijkplein Nieuwstraat Lidl Bornsestraat De Lifestyleboulevard De Maat Eskerplein van Goghplein De Schelfhorst De Gors Op een markt Centrum Almelo
0% Te voet Auto / motor Bromfiets of scooter
20% Fiets Bus Scootmobiel
40%
60%
80%
100%
Elektrische fiets Trein Anders
Almelo, Analyse detailhandel
Figuur 15a: Overzichtskaart ligging supermarkten in relatie tot de reistijd.
36
Figuur 15b: Overzichtskaart ligging supermarkten binnen 5 minuten reistijd per fiets.
Almelo, Analyse detailhandel
Figuur 15c: Overzichtskaart ligging supermarkten binnen 5 minuten reistijd met de auto.
37
5.5
Dagelijks winkelaanbod per wijk
Figuur 14 geeft het dagelijkse aanbod in vierkante meters wvo per 1.000 inwoners weer. Het getal in de wijk laat het daadwerkelijk aanbod m² wvo per 1.000 inwoners zien. De kleur vergelijkt het aanbod per 1.000 inwoners met het gemiddelde in Almelo. •
Het gemiddelde aanbod per 1.000 inwoners voor het dagelijks winkelaanbod is 449 m² wvo per 1.000 inwoners. Hiermee ligt het dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners fors boven het landelijk gemiddelde van 384 m² wvo per 1.000 inwoners.
•
Er zijn grote verschillen per gebied. In het gebied met onder andere de wijken Hofkamp, de Riet en de binnenstad is relatief veel dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners. Ditzelfde geldt voor het gebied ten westen van de binnenstad (Nieuwstraat-kwartier, Ossenkoppelerhoek en de Wierdense Hoek) en het gebied waarin de wijken Schelfhorst en Sluitersveld vallen. In deze gebieden zijn verschillende grotere winkelclusters gelegen waardoor het winkelaanbod per 1.000 inwoners een stuk hoger ligt.
5.6
Boerderijwinkels en aan huis gebonden beroep
In Almelo zijn in het landelijk gebied ook nog diverse boerderijwinkels aanwezig. Deze winkels zijn vaak kleinschalig en gericht op groente/fruit en eigen teelt, zoals asperges en aardbeien. Ook vinden als onderdeel van ‘aan huis gebonden beroep’ ook nog retailactiviteiten plaats in woonwijken. Er is geen data die dat in beeld kan brengen, maar ervaringen leren ons dat dit relatief veel voorkomt in de dienstverlening. Denk aan kappers, masseurs, nagelstudios. Vanuit de brancheorganisatie van de kappers, ANKO, wordt al jaren opgeroepen om restrictief om te gaan met het toestaan van aan huis gebonden beroepen. Deze activiteiten concurreren immers met de voorzieningen in winkelgebieden. Daardoor is sprake van oneerlijke concurrentie.
Figuur 16: Dagelijks winkelaanbod per 1.000 inwoners.
Almelo, Analyse detailhandel
38
5.7
Leegstand per wijk
Figuur 15 geeft de leegstand in vierkante meters wvo per 1.000 inwoners weer. Het getal in het gebied laat de daadwerkelijke leegstand in m² wvo per 1.000 inwoners zien. De kleur vergelijkt de leegstand per 1.000 inwoners met het gemiddelde in Almelo (192 m² wvo per 1.000 inwoners). De volgende zaken vallen op: •
Het gebied waarin het centrum van Almelo gelegen is, kent de hoogste leegstand per 1.000 inwoners, respectievelijk 457 m² wvo leegstand per 1.000 inwoners. In het centrum is veel aanbod gevestigd en staan verschillende panden leeg. Dit resulteert in een hogere leegstand per 1.000 inwoners. Ook in het gebied waar de Lifestyle Boulevard is gelegen, ligt de leegstand per 1.000 inwoners boven het gemiddelde in de gemeente. Op de Lifestyle Boulevard staan momenteel een aantal grote panden van substantiële omvang leeg. Dit resulteert in een hoge waarde.
•
De leegstand in het gebied Bornerbroek bedraagt 300 m² wvo per 1.000 inwoners. In het gebied staat het pand leeg waar Spar eerder gevestigd was, hiervoor is al een nieuwe invulling voor op het oog.
Figuur 17: Leegstand per 1.000 inwoners.
Almelo, Analyse detailhandel
39
5.8
Analyse verspreide bewinkeling
Met ‘verspreide bewinkeling’ bedoelen we alle winkels die zich buiten de winkelconcentratiegebieden bevinden, zoals aan radialen en op bedrijventerreinen. De volgende zaken vallen op: •
Sinds 2010 is de totale winkelruimte buiten de winkelstructuur aanzienlijk toegenomen, van 56.100 m² wvo naar 59.090 m² wvo. Dit is 5%. Oorzaak is het feit dat er in juridisch-planologische relatief veel en ruime mogelijkheden zijn voor verschillende vormen van detailhandel, met name op bedrijventerreinen. Ook zit een deel illegaal, al dan niet onder de noemer ‘ondergeschikte detailhandel’ bij groothandel of bedrijf (met verkooppunt). Het volgende valt op: -
Twente poort Oost en West en het dienstengebied: via de aanduiding ‘gemengd 1’ is grootschalige en volumineuze detailhandel toegestaan. Op dit bedrijventerrein zijn momenteel de volgende winkels aanwezig: Vos Hengelsport met 2.500 m² wvo, Kees Smit Tuinmeubelen met 8.000 m² wvo, Voskamp tuinartikelen met 430 m² wvo. Andre Knol Drankenservice met 450 m² wvo.
-
Bedrijventerrein Noord Turfkade: via de aanduiding ‘bedrijf 3.2’ via omgevingsvergunning en bestaande locaties (in 2011) is volumineuze detailhandel toegestaan. Op dit bedrijventerrein zijn momenteel de volgende winkels aanwezig: Yabo tegels & sanitair met 400 m² wvo, OBIE dierenvoeders met 600 m² wvo en Inferno sportspeciaalzaak met 50 m² wvo.
-
Bedrijventerrein Wendelgoor: via aanduiding ‘gemengd’ is detailhandel tot maximaal 1.500 m² toegestaan. Hier zijn momenteel de winkels Teunissen & Becking (keukens/badkamers) met 3.000 m² wvo en Aquadeco met 800 m² wvo gevestigd.
-
Windmolenbroek / Groeneveld: via aanduiding ‘detailhandel’ zijn winkels in woninginrichtingsartikelen toegestaan. Hierbinnen is terHorst woondecor gevestigd met 450 m²
Almelo, Analyse detailhandel
Figuur 18: Verspreide bewinkeling anno 2025, naar branche en omvang winkelruimte.
40
wvo. Verder zijn MCR keukens met 250 m² wvo en Royaal Kozijn met 90 m² wvo hier gevestigd. -
Bestemmingsplan De Riet: via aanduiding ‘detailhandel’ is (algemene) detailhandel toegestaan. Dit wordt momenteel benut door J. Lammerts slaapkamers/bedden met 370 m² wvo en Warmteservice met 35 m² wvo.
-
Bestemmingsplan Kollenveld-Bornsestraat: detailhandel in auto's, boten, caravans, tenten en aanhangwagens en een kampeerwinkel ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel'. Dit wordt momenteel benut door Tuinmeubelshop met 3.000 m² wvo, Dé Witgoed Specialist met 350 m² wvo en Topland Caravans met 870 m² wvo. Ook is Caravan & Camper techniek Almelo gevestigd met een winkel.
-
In verschillende bestemmingsplannen zijn grootschalige kringloopwinkels buiten de detailhandelsstructuur aanwezig, zoals aan Noordbroek 2 met 2.575 m² wvo, Frederik van Eedenstraat 1a met 1.115 m² wvo en Wawollie aan het Wethouder E. van Dronkelaarplein met 1.537 m² wvo. Ook de Welkoop is met 855 m² wvo een relatief grote winkel buiten de detailhandelsstructuur.
•
In de bijlage is een overzicht opgenomen met detailhandel op de overige bedrijventerreinen.
•
Een groot deel van de verspreide bewinkeling bestaat naast reguliere winkels ook uit bedrijven in de automotive sector, zoals autoshowrooms en garagebedrijven. Dit valt formeel binnen het detailhandelsbeleid, omdat er sprake is van verkoop aan consumenten. Toch hangen de activiteiten sterk samen met bedrijventerreinen. Deze zijn vanwege de aard van het assortiment niet inpasbaar en wenselijk in de reguliere winkelgebieden. Vaak is er bij garagebedrijven sprake van een showroom en vice versa.
Figuur 19: De automotive sector in de gemeente Almelo buiten de winkelgebieden.
Almelo, Analyse detailhandel
41
6
Economisch functioneren en behoefte
Voor de drie sectoren (boodschappen doen, recreatief winkelen en doelgericht winkelen) is een indicatieve berekening gemaakt van de huidige situatie (2025) en het toekomstig functioneren (2035). Deze circa 10 jaarstermijn is gebruikelijk en conform de Handreiking voor de Ladder voor duurzame verstedelijking. Vraag en aanbod zijn hiervoor in een modelmatige DPO berekening verwerkt. De aanbodgegevens zijn afkomstig van Locatus en zijn gedownload in het eerste kwartaal van 2025.
Almelo, Analyse detailhandel
42
6.1 •
Inleiding De gebiedsindeling van de wijken/stadsdelen is gebaseerd op logische grenzen van consumentengedrag. Ook zijn de contouren afgestemd op het KSO 2023. Uit noodzaak zijn wijken samengevoegd om voldoende betrouwbare cijfers te presenteren over binding en toevloeiing. Het betreft een clustering van meerdere CBS-wijken. De contouren van de gebieden zijn weergegeven in de figuur hiernaast.
•
De berekeningen zijn opgesteld voor de huidige situatie (2025) en de toekomstige situatie (2030). We hebben de woningbouwplannen en –ambities uit paragraaf 3.1 als uitgangspunt gepakt. Het aantal inwoners en de prognoses zijn in de figuur hiernaast weergegeven.
•
De ‘norm voor goed functioneren’ hebben we gebaseerd op het landelijke 5-jaarsgemiddelde dat we gewogen hebben naar het aanbod in Almelo. Dit betekent dat de norm voor Almelo iets lager ligt.
•
Ook de bestedingen (winkelomzet per hoofd) is gewogen naar het inkomen van inwoners in Almelo. Dit inkomen ligt 15% lager dan het landelijk gemiddelde. Hier is rekening mee gehouden.
•
De aan- of afwezigheid van marktruimte betekent niet automatisch dat er aanbod bij of af moet. Uiteindelijk zijn kwalitatieve argumenten altijd leidend voor nieuwe ontwikkelingen, maar de kwantitatieve behoefte geeft wel een indicatie van de opgave. De uitkomst van de berekeningen zijn gebaseerd op meerdere aannames en toekomstverwachtingen. Uitkomsten zijn indicatief.
Figuur 20: Deelgebieden en (toekomstig) aantal inwoners.
Almelo, Analyse detailhandel
43
6.2
Behoefte dagelijks – gemeente Almelo
Tabel 3: DPO berekening dagelijkse sector – gemeente Almelo
Uitgangspunten •
Uit het KSO 2021 blijkt dat het dagelijks aanbod in de gemeente Al-
Dagelijks
2025
2030
2040
melo 92% (excl. online) aan zich weet te binden. De toevloeiing be-
Aantal inwoners
74.750
81.000
102.000
draagt momenteel 12%. Als het supermarktaanbod versterkt wordt,
Winkelomzet per hoofd (5-jaarlijks gemiddelde) (€)
2.672
2.672
2.672
is op basis van trends en benchmarkonderzoek een binding van
Bestedingspotentieel (€ mln.)
199,8
216,4
272,5
Koopkrachtbinding
92%
95%
95%
Gebonden bestedingen (€ mln.)
183,8
205,6
258,9
meenten. We verwachten dat de online bestedingen in de dagelijkse
Koopkrachttoevloeiing
12%
15%
15%
sector zich de komende jaren stabiliseren. Op dit moment dalen de
Bestedingen door toevloeiing (€ mln.)
25,1
36,3
45,7
online bestedingen, omdat flitsbezorgers verdwijnen en veel super-
Totale besteding / omzet (€ mln.)
208,8
241,9
304,6
Huidig winkelaanbod (m² wvo)
32.892
32.892
32.892
Omzet per m² wvo (€)
6.350
7.375
9.275
De woningbouw heeft de meeste invloed op het economisch functio-
Norm vloerproductiviteit (5-jaarlijks gemiddelde) (€)
7.800
7.800
7.800
neren. Op dit moment is sprake van overaanbod. Het dagelijks aan-
Haalbaar winkelaanbod (m² wvo)
26.800
31.050
39.100
bod op gemeenteniveau functioneert circa 19% beneden het lande-
Distributieve uitbreidingsruimte (m² wvo)
-6.090
-1.840
6.210
95% en een toevloeiing van 15% haalbaar voor Almelo. •
De online bestedingen in de dagelijkse sector zijn gestegen van 2% in 2019 naar 5% in 2023. Deze groei is vergelijkbaar met andere ge-
markten stoppen met online bezorgdiensten (of kosten verhogen). Conclusie kwantitatieve behoefte •
lijk gemiddelde. Door de bevolkingsgroei gaat het aanbod wel beter functioneren. Tot 2030 komen vraag en aanbod meer in evenwicht. Als alle woningbouwambities daadwerkelijk worden gerealiseerd richting 2050, ontstaat substantiële uitbreidingsruimte tot maximaal 6.210 m² wvo. •
Er zijn echter grote verschillen per wijk/stadsdeel. Dit is hierna nader onderzocht en geanalyseerd. Ook is hierna aandacht besteed aan de kwalitatieve behoefte, die uiteindelijk leidend is.
Almelo, Analyse detailhandel
44
6.3
Behoefte dagelijks – Noordoost Almelo
Uitgangspunten
Tabel 4: DPO berekening dagelijkse sector – Noordoost Almelo. 2025
2030
Aantal inwoners
25.938
28.800
gangspunten, wensen en ontwikkelingen:
Winkelomzet per hoofd (5-jaarlijks gemiddelde) (€)
2.672
2.672
•
Er komen relatief veel woningen bij in het gebied. Op dit moment
Bestedingspotentieel (€ mln.)
69,3
77,0
wonen er 25.938 inwoners. Dit stijgt naar verwachting tot circa
Koopkrachtbinding
82%
85%
28.800 inwoners tot 2030. Ook in de periode daarna wordt nog een
Gebonden bestedingen (€ mln.)
56,8
65,4
Koopkrachttoevloeiing
40%
40%
binnen de wijken van dit deel van Almelo. Dat is relatief veel. Als de
Bestedingen door toevloeiing (€ mln.)
37,9
43,6
supermarkten moderniseren, kan de binding waarschijnlijk oplopen
Totale besteding / omzet (€ mln.)
94,7
109,0
tot circa 85% in de toekomst.
Huidig winkelaanbod (m² wvo)
10.646
10.646
De dagelijkse winkels weten ook relatief veel bestedingen van bui-
Omzet per m² wvo (€)
8.900
10.250
Norm vloerproductiviteit (5-jaarlijks gemiddelde) (€)
7.796
7.796
in dit deel van Almelo georiënteerd. Ook is er relatief veel toevloei-
Haalbaar winkelaanbod (m² wvo)
12.150
14.000
ing vanuit de gemeente Tubbergen uit de kernen Harbrinkhoek, Al-
Distributieve uitbreidingsruimte (m² wvo)
1.500
3.350
In deze paragraaf zoomen we in op de behoefte aan dagelijkse voorzieningen in het noodoostelijke deel van Almelo. Er spelen een aantal uit-
stijging van het aantal inwoners verwacht. •
•
Op dit moment wordt 82% van de dagelijkse bestedingen gebonden
ten de eigen wijken aan te trekken, namelijk circa 40%. Inwoners in de binnenstad van Almelo zijn relatief sterk op de aankooplocaties
Dagelijks
bergen en Geesteren. Dit komt vooral door unieke trekkers, zoals
•
Nettorama en Dirk van den Broek. Mensen zijn bereid een langere
menteel sprake van uitbreidingsruimte van circa 1.500 m² wvo. Deze uit-
schappenstructuur voor inwoners in het noordelijk deel van de binnen-
afstand af te leggen om specifiek bij deze winkels te kopen.
breidingsruimte neemt significant toe als gevolg van de woningbouw,
stad en de Indië-buurt. Dit gat wordt nog groter door de woningbouw in
De Coop-supermarkt in de binnenstad verdwijnt. Uit gesprekken met
namelijk circa 3.350 m² wvo in 2030.
de Indië-buurt.
niet waarschijnlijk is, gezien de slechte bereikbaarheid, matige par-
Conclusie kwalitatieve behoefte
Advies boodschappenstructuur noordoost Almelo
keermogelijkheden en beperkte omvang. Dit betekent dat inwoners
Los van de kwantitatieve behoefte is de vraag in hoeverre sprake is van
In de visie dient overwogen te worden om één of twee nieuwe bood-
van de binnenstad in de toekomst meer afhankelijk zijn van het
een kwalitatieve behoefte aan nieuw dagelijks winkelaanbod in het ka-
schappenclusters aan te wijzen. De Schelfhorst verdient versterking,
boodschappenaanbod net buiten de binnenstad.
der van aanvaardbare reistijd en diversiteit. Op basis van de reistijdana-
evenals het Eskerplein. Wij denken aan:
lyse in figuur 13 moet geconcludeerd worden dat de nieuwe woning-
•
alle supermarkten blijkt dat een nieuwe supermarkt in de binnenstad
Één buurtcentrum in of nabij de Indië-buurt. Gedacht wordt aan één
Conclusie kwantitatieve behoefte
bouwlocaties op enige afstand liggen tot bestaande boodschappenclus-
moderne supermarkt met enkele dagwinkels. Dit boodschappencen-
Het dagelijks aanbod in noordoost Almelo functioneert bovengemiddeld.
ters. Vooral inwoners in Aadorp en nieuwe inwoners in Aalanderveld
trum kan dan voorzien in de behoefte van inwoners in de binnenstad
In verhouding tot het aantal inwoners is het aanbod hier ook relatief be-
moeten relatief ver reizen. Ook inwoners in het oostelijk deel van de wij-
perkt. Mede door de relatief hoge binding en hoge mate van diversiteit in
ken Schelfhorst en Sluitersveld moeten iets verder reizen. Door het ver-
aanbod en diverse sterke supermarktformules en –ondernemers, is mo-
trek van Coop in de binnenstad ontstaat een duidelijk ‘gat’ in de bood-
en in en rond de Indië-buurt. •
Één buurtcentrum in Almelo noord ter hoogte van Aalanderveld en Aadorp. In dit gebied komen veel nieuwe woningen. Voorkomen moet worden dat inwoners ver moeten reizen voor de dagelijkse
Almelo, Analyse detailhandel
45
boodschappen. Dit is niet goed voor de leefbaarheid. Gedacht wordt aan één moderne supermarkt met enkele dagwinkels. Dit kan ook een verplaatser zijn van een bestaande supermarkt in het gebied, zoals bijvoorbeeld de Plus aan de Vriezenveenseweg. •
Als Plus aan de Vriezenveenseweg niet verplaatst, is uitbreiding en modernisering op de bestaande locatie wenselijk.
•
De Schelfhorst heeft een relatief groot verzorgingsgebied, ook met toevloeiing uit Tubbergen. Modernisering en versterking met één extra supermarkt is denkbaar om de positie als sterk wijkcentrum compleet en toekomstbestendig te maken. Een verplaatsing van een bestaande supermarkt heeft de voorkeur, zoals de Aldi die nu aan de Ootmarsumsestraat aanwezig is. Ook is een mogelijk scenario dat Aldi naar het Lidl-pand aan het Eskerplein verplaatst en Lidl naar de Schelfhorst. Dergelijke verplaatsingsconstructies kunnen worden overwogen.
•
Het Eskerplein blijft een sterk wijkcentrum. Interne modernisering en uitbreiding moet mogelijk zijn. In samenspraak met de winkeliers en eigenaren dient de bereikbaarheid (routing) verbeterd te worden.
•
De winkels aan de Ootmarsumsestraat verder weg van het Eskerplein worden doelgericht bezocht. Zo lang deze winkels er zitten is dat prima, maar het perspectief is matig. Aanbeveling is te kiezen voor natuurlijke afbouw van de winkelfunctie, via een juridische uitsterfregeling. Dit betekent dat na bijvoorbeeld 1,5 jaar leegstand de mogelijkheid voor detailhandel vervalt.
Figuur 21: Advies boodschappenstructuur Noordoost Almelo.
Almelo, Analyse detailhandel
46
6.4
Behoefte dagelijks – Binnenstad en Zuidoost Almelo
Tabel 5: DPO berekening dagelijkse sector – Binnenstad en Zuidoost Almelo. 2025
2030
Aantal inwoners
16.593
18.530
ningen in de binnenstad en het zuidoostelijke deel van Almelo. Er spe-
Winkelomzet per hoofd (5-jaarlijks gemiddelde) (€)
2.672
2.672
len een aantal uitgangspunten, wensen en ontwikkelingen:
Bestedingspotentieel (€ mln.)
44,3
49,5
•
Er komen relatief veel woningen bij in het gebied. Op basis van de
Koopkrachtbinding
60%
60%
woningbouwplannen gaan wij uit van circa 1.570 woningen. Op dit
Gebonden bestedingen (€ mln.)
26,6
29,7
Koopkrachttoevloeiing
60%
60%
Op dit moment wordt 50% van de dagelijkse bestedingen gebonden
Bestedingen door toevloeiing (€ mln.)
39,9
44,6
binnen de wijken van dit deel van Almelo. Met het vertrek van Coop
Totale besteding / omzet (€ mln.)
66,5
74,3
zal dit dalen. Als de supermarkten moderniseren en/of aanbod wordt
Huidig winkelaanbod (m² wvo)
8.922
8.922
toegevoegd, kan de binding waarschijnlijk oplopen tot maximaal
Omzet per m² wvo (€)
7.475
8.325
Norm vloerproductiviteit (5-jaarlijks gemiddelde) (€)
7.796
7.796
ten de eigen wijken aan te trekken, namelijk circa 60%. Dit komt met
Haalbaar winkelaanbod (m² wvo)
8.550
9.550
name door de Jumbo en de Aldi aan de Bornerbroeksestraat die
Distributieve uitbreidingsruimte (m² wvo)
-370
630
West en Zuidwest.
Conclusie kwalitatieve behoefte
voorbeeld in de oksel van de N349. Lidl zou kunnen verplaatsen, uitbrei-
De Coop-supermarkt in de binnenstad verdwijnt. Op basis van Loca-
Inwoners in het zuidoostelijke deel van de wijk Hofkamp moeten relatief
den en eventueel enkele dagwinkels toevoegen om het boodschappen-
tus is de omvang 573 m² wvo. Deze meters zijn daardoor uit het hui-
langer reizen. Een moderne supermarkt, met eventueel enkele overige
centrum compleet te maken. Voor de Plus aan de Bornsestraat en de
dig aanbod gehaald in tabel 5.
boodschappenvoorzieningen in dit deel van Almelo moet behouden blij-
Jumbo en Aldi aan de Bornerbroeksestraat is behoud van de bestaande
ven. Ook het zuidelijk deel van de binnenstad zijn, door het vertrek van
situatie wenselijk. Eventuele modernisering zou bespreekbaar moeten
Conclusie kwantitatieve behoefte
de Coop, sterk afhankelijk van de Plus aan de Bornsestraat en de
zijn. Significante uitbreiding is echter niet verstandig. Kortom, de markt-
Het dagelijks aanbod in de binnenstad en zuidoost Almelo functioneert
Jumbo en Aldi aan de Bornerbroeksestraat. De keuzemogelijkheden
ruimte in dit deel van Almelo dient vooral benut te worden om bestaande
momenteel iets onder het gemiddelde. In verhouding tot het aantal inwo-
aan supermarkten is goed en rond de Plus zijn ook diverse dagelijkse
supermarkten de ruimte te geven om te moderniseren.
ners is er relatief veel (supermarkt)aanbod, wat vooral komt door de
speciaalzaken aanwezig.
Uitgangspunten In deze paragraaf zoomen we in op de behoefte aan dagelijkse voorzie-
moment wonen er circa 16.500 inwoners. Dit stijgt naar verwachting tot circa 19.790 inwoners in 2030 en 2040. •
60% in de toekomst. •
De dagelijkse winkels weten ook relatief veel bestedingen van bui-
Dagelijks
goed bereikbaar zijn en in de nabijheid zijn voor inwoners in Almelo •
aanwezigheid van de Jumbo en Aldi aan de Bornerbroeksestraat. Dit cluster heeft een duidelijk bovenwijkse aantrekkingskracht, wat blijkt uit
Advies boodschappenstructuur binnenstad en zuidoost Almelo
de hoge toevloeiing. Als gevolg van woningbouw en bevolkingsgroei
In de basis is de boodschappenstructuur hier redelijk tot goed op orde.
ontstaat beperkte uitbreidingsruimte van circa 630 m² wvo.
Veel uitbreidingsruimte is er niet. Aanbeveling is te kiezen voor een sterk buurtcentrum in de zuidoostelijke ‘hoek’ van de wijk Hofkamp, bij-
Almelo, Analyse detailhandel
47
Figuur 22: Advies detailhandelsstructuur binnenstad en zuidoost Almelo.
Almelo, Analyse detailhandel
48
6.5
Behoefte dagelijks – Zuid en West Almelo
Uitgangspunten
Tabel 6: DPO berekening dagelijkse sector – Zuid en West Almelo. 2025
2030
Aantal inwoners
30.142
31.480
aantal uitgangspunten, wensen en ontwikkelingen:
Winkelomzet per hoofd (5-jaarlijks gemiddelde) (€)
2.672
2.672
•
Er komen relatief veel woningen bij in het gebied. Op dit moment
Bestedingspotentieel (€ mln.)
80,5
84,1
wonen er circa 30.142 inwoners. Dit stijgt naar verwachting tot circa
Koopkrachtbinding
60%
60%
31.480 inwoners in 2030.
Gebonden bestedingen (€ mln.)
48,3
50,5
Koopkrachttoevloeiing
20%
20%
naar aankooplocaties zoals de Zuiderlaan, het Eskerplein en de
Bestedingen door toevloeiing (€ mln.)
12,1
12,6
Plus en Lidl aan de Bornsestraat.
Totale besteding / omzet (€ mln.)
60,4
63,1
De dagelijkse winkels weten enige toevloeiing van buiten de eigen
Huidig winkelaanbod (m² wvo)
12.666
12.666
wijken aan te trekken, namelijk circa 20%.
Omzet per m² wvo (€)
4.775
5.000
Norm vloerproductiviteit (5-jaarlijks gemiddelde) (€)
7.796
7.796
Het dagelijks aanbod in zuid en west Almelo functioneert momenteel on-
Haalbaar winkelaanbod (m² wvo)
7.750
8.100
der het gemiddelde. In verhouding tot het aantal inwoners is er relatief
Distributieve uitbreidingsruimte (m² wvo)
-4.920
-4.570
In deze paragraaf zoomen we in op de behoefte aan dagelijkse voorzieningen in het zuidelijke en westelijke deel van Almelo. Er spelen een
•
Op dit moment wordt 60% van de dagelijkse bestedingen gebonden binnen de wijken van dit deel van Almelo. Er vloeit redelijk veel af
•
Conclusie kwantitatieve behoefte
Dagelijks
veel (supermarkt)aanbod. Een mogelijke verklaring voor de fors lage omzet per m² wvo, is het aandeel gemaks- en doelgroepwinkels in dit
op de supermarkten. Denk aan het specifiek aanduiden en definiëren,
deel van Almelo. Deze winkels functioneren op een veel lagere vloerpro-
om te voorkomen dat nóg meer gemaks- en doelgroepwinkels met een
ductiviteit, waardoor automatisch sprake is van overaanbod. Het over-
substantiële omvang zich vestigen op plekken waar algemene detail-
aanbod zit bovendien vooral in midden en west, terwijl het in zuid rede-
handel is toegestaan.
lijk op orde is. Ondanks de bevolkingsgroei als gevolg van woningbouw, ontstaat er geen uitbreidingsruimte. Het overaanbod loopt door groei van bestedingen wel iets terug. Advies boodschappenstructuur binnenstad en zuidoost Almelo Gezien het gebrek aan marktruimte is nieuwvestiging van supermarkten niet gewenst. Bestaande supermarkten in de winkelgebieden, zoals het Van Goghplein en De Gors moeten we de ruimte houden om te kunnen moderniseren. Voor de meer solitair gelegen supermarkten zouden wij terughoudend zijn met faciliteren van uitbreiding. Beleidsmatig bevelen wij bovendien aan om, zeker in dit deel van Almelo, meer grip te krijgen
Almelo, Analyse detailhandel
49
6.6
Behoefte dagelijks – Bornerbroek
Uitgangspunten
Tabel 7: DPO berekening dagelijkse sector – Bornerbroek. Dagelijks
2025
2030
Aantal inwoners
2.077
2.210
sen en ontwikkelingen:
Winkelomzet per hoofd (5-jaarlijks gemiddelde) (€)
2.672
2.672
•
Op dit moment wonen er circa 2.077 inwoners. Dit stijgt naar ver-
Bestedingspotentieel (€ mln.)
5,5
5,9
wachting tot circa 2.210 inwoners.
Koopkrachtbinding
50%
50%
De binding aan het dorp is heel beperkt, omdat de Spar verdwenen
Gebonden bestedingen (€ mln.)
2,8
3,0
Koopkrachttoevloeiing
10%
10%
lijk Steggink (bakker) en Wijn van Nu.
Bestedingen door toevloeiing (€ mln.)
0,3
0,3
In het geval een gemakswinkel en/of supermarkt zich zou vestigen
Totale besteding / omzet (€ mln.)
3,1
3,3
in Bornerbroek is op basis van benchmarkgegevens een binding
Huidig winkelaanbod (m² wvo)
85
85
van circa 50% maximaal haalbaar, met een toevloeiing van maxi-
Omzet per m² wvo (€)
36.275
38.600
Norm vloerproductiviteit (5-jaarlijks gemiddelde) (€)
7.796
7.796
In deze paragraaf zoomen we in op de behoefte aan dagelijkse voorzieningen in het Bornerbroek. Er spelen een aantal uitgangspunten, wen-
•
is. Inwoners doen de boodschappen nu bijna volledig buiten het dorp. Er zijn alleen twee dagelijkse speciaalzaken gevestigd, name•
maal 10%. Conclusie kwantitatieve behoefte
Haalbaar winkelaanbod (m² wvo)
400
450
Zoals blijkt uit de berekening is gezien het beperkte draagvlak slechts
Distributieve uitbreidingsruimte (m² wvo)
320
370
economisch ruimte voor circa 370 m² wvo extra dagelijkse voorzieningen. Dit is in de praktijk te klein voor een supermarkt. Het beperkte draagvlak was waarschijnlijk ook de oorzaak van het vertrek van Spar. Inwoners kiezen tegenwoordig steeds meer moderne en grote supermarkten en zijn bereid daarvoor iets verder te reizen. De kans dat zich een nieuwe gemakswinkel of supermarkt vestigt in Bornerbroek achten wij gezien de cijfers en trends klein. Advies boodschappenstructuur binnenstad en zuidoost Almelo Zoals aangegeven is de kans op een gemakswinkel of supermarkt gezien het beperkte economisch draagvlak klein. Het beleid zou dan wat ons betreft niet primair moeten inzetten op nieuw aanbod. Wel dient het beleid de mogelijkheid te bieden om in het geval een initiatief zich voordoet, hier positief tegenover te staan. Een gemakswinkel of supermarkt in Bornerbroek is immers wel wenselijk in het kader van de reistijden en de leefbaarheid.
Almelo, Analyse detailhandel
50
6.7
Behoefte recreatief – gemeente Almelo
Uitgangspunten •
•
Recreatief
2025
2030
2050
74.750
81.000
102.000
De behoefte aan recreatief winkelaanbod berekenen we op ge-
Aantal inwoners
meenteniveau, omdat de uitkomsten op stadsdeelniveau onvol-
Winkelomzet per hoofd (5-jaarlijks gemiddelde) (€)
910
819
819
doende betrouwbaar zijn in tegenstelling tot dagelijkse winkels.
Bestedingspotentieel (€ mln.)
68,0
66,3
83,5
Koopkrachtbinding
56%
56%
56%
Gebonden bestedingen (€ mln.)
38,1
37,1
46,8
(excl. online). Vergeleken met de resultaten uit 2019 is zichtbaar dat
Koopkrachttoevloeiing
30%
25%
25%
de binding (58%) iets verder is gedaald. Voor recreatieve aankopen
Bestedingen door toevloeiing (€ mln.)
16,3
12,4
15,6
gaat men vooral (en steeds meer) naar de binnenstad van En-
Totale besteding / omzet (€ mln.)
54,4
49,5
62,4
Huidig winkelaanbod (m² wvo)
26.165
26.165
26.165
Omzet per m² wvo (€)
2.100
1.900
2.400
baar met andere gemeenten. In de berekening gaan we ervan uit
Norm vloerproductiviteit (5-jaarlijks gemiddelde) (€)
2.390
2.390
2.390
dat de winkelomzet per hoofd in 2035 circa 10% lager ligt dan het
Haalbaar winkelaanbod (m² wvo)
22.800
20.750
26.100
huidig niveau. We gaan ervan uit dat de online bestedingen nog iets
Distributieve uitbreidingsruimte (m² wvo)
-3.370
-5.420
-70
Uit het KSO 2023 blijkt dat het recreatieve aanbod in Almelo 56% (excl. online) aan zich weet te binden. De binding in Almelo is beperkt, in andere centra in Oost-Nederland bedraagt de binding 75%
schede én naar Westermaat plein te Hengelo. •
Tabel 8: DPO berekening recreatieve sector – gemeente Almelo.
Circa 30% van de totale recreatieve bestedingen gaat anno 2023 online. Dit was in 2019 nog slechts 23%. Deze stijging is vergelijk-
zullen toenemen in recreatief winkelen. We zien met name dat buitenlandse webwinkels steeds populairder worden, zoals Temu, Aliexpress en Amazon. •
De toevloeiing bedraagt 30% en ligt fors lager dan vergelijkbare gemeenten (39%). De regiofunctie van Almelo voor recreatief winkelen (lees de binnenstad) krimpt en is beperkter geworden. De toevloeiing komt vooral uit Tubbergen, Wierden en Twenterand. De krimp van de toevloeiing zal zich doorzetten, naar uiteindelijk circa 25%.
•
Het is gebruikelijk de landelijk gemiddelde vloerproductiviteit te hanteren als ‘norm’ voor goed functioneren. Voor de recreatieve sector ligt de gemiddelde vloerproductiviteit rond de € 2.400 per m² wvo. Deze norm is echter niet gehandhaafd in dit onderzoek. Voor de recreatieve sector is het landelijk gemiddelde geen goede norm voor het aanbod in de gemeente Almelo. Om deze reden is de vloerproductiviteit gewogen op basis van het reeds gevestigde winkelaanbod.
Almelo, Analyse detailhandel
51
Conclusie Het recreatieve winkelaanbod functioneert momenteel onder de gewogen norm, namelijk circa 12%. We verwachten dat de bestedingen als gevolg van online nog iets verder zullen dalen. Ook de regiofunctie zal verder onder druk komen te staan. Per saldo betekent dit dat, ondanks de bevolkingsgroei tot 2030, het economisch functioneren naar verwachting achteruit gaat tot ruim 21% onder de norm. Als alle woningbouwambities na 2030 gerealiseerd zouden worden, is geen sprake (meer) van slecht functioneren. Dan zou de omzet dermate toenemen dat vraag en aanbod in evenwicht zijn. Advies recreatief winkelaanbod Almelo Gezien de historische trend van krimp in dit aanbod en de verwachtingen voor de toekomst, moet rekening worden gehouden met een verdere krimp van het recreatieve winkelaanbod. Dit raakt vooral de binnenstad van Almelo, aangezien daar het grootste deel van dit type aanbod hier aanwezig is (circa 70%). Wij gaan uit van een krimpopgave op gemeenteniveau van momenteel 26.165 m² wvo naar 20.650 m² wvo. Circa 70% van deze krimp zal terecht komen in de binnenstad, wat neerkomt op circa 4.000 m² wvo. Nuance hierop is dat als de woningbouwambities na 2030 allemaal gerealiseerd worden geen sprake meer is van een krimpopgave. Dan blijft het aanbod stabiel.
Het is echter maar de vraag of alle woningbouw daadwerkelijk wordt gerealiseerd met de uitdagingen die er landelijk spelen. Ook is de recreatieve winkelmarkt lastig te voorspellen voor de langere termijn. Wij zouden daardoor toch uitgaan van een krimpopgave. Om de krimp van recreatief winkelaanbod in de binnenstad te kunnen opvangen, doen wij de volgende aanbevelingen: •
Vasthouden aan bestaand beleid binnenstad, namelijk inzetten op een compact centrum met transformatie aan de randen.
•
Actief aan de slag met het juridisch saneren van mogelijkheden buiten de winkelstructuur, zoals op bedrijventerreinen. Figuur 23: Focus op compact winkelgebied binnenstad Almelo, conform Koers binnenstad Almelo (2018).
Almelo, Analyse detailhandel
52
•
Verleiden van bestaande winkeliers buiten de binnenstad op bedrijventerreinen en in aanloopgebieden om te verplaatsen naar het compacte deel van de binnenstad.
•
Terughoudend omgaan met faciliteren van nieuw recreatief winkelaanbod in de buurt- en wijkcentra. Alleen niet-dagelijks winkelaanbod dat in het verlengde ligt van de dagelijkse boodschappen is hier wenselijk.
Kwalitatieve behoefte Het huidige winkelaanbod in de binnenstad van Almelo is vergeleken met vergelijkbare centra (Ede, Sittard Hengel, Hoogeveen, Uden, Weert, Alphen aan den Rijn, Oosterhout, Purmerend, Sneek, Oss en Lelystad). Op basis van de benchmark, het type consument en nabijgelegen winkelaanbod is gekeken welke winkelformules eventueel nog passend zijn om aan te trekken. In figuur 24 staan enkele formules genoemd. Uit de doelgroepenanalyse blijkt dat de binnenstad momenteel vooral middeninkomens en ouderen met weinig koopkracht aantrekt. Het winkelaan-
Figuur 24: Missende formules voor het centrum van Almelo.
bod kenmerkt zich ook door het sterke discountaanbod en focus op frequente niet-dagelijkse aankopen. In die zin sluit het winkelaanbod momenteel goed aan op de doelgroep van het verzorgingsgebied. Als gevolg van de woningbouwplannen en ambities in Almelo zal de doelgroep verbreden. Conform de woonvisie wil Almelo de demografie meer in balans brengen door te focussen op het aantrekken en behouden van jongeren en starters. Binnen de woningbouwopgave wordt sterk ingezet op centrumstedelijke en groenstedelijke woonmilieus, vooral in het midden en hogere segment. Dit land voor een groot deel in de Spoorzone nabij het kernwinkelgebied van de binnenstad. Om in de kwalitatieve behoefte van deze nieuwe inwoners te voorzien, is verbreding in het winkelaanbod van de binnenstad noodzakelijk en kansrijk. Winkels die wij kansrijk achten in het midden en hogere segment zijn onder meer Rituals, Xenos, Only, H&M, Ziengs, Intersport, New Yorker, The Sting en Amac. Daarnaast zijn meer zelfstandige ondernemers in het hoogwaardige modische segment in heren- én damesmode gewenst. Deze zitten opvallend veel in de radialen. Er liggen kansen voor verplaatsing.
Almelo, Analyse detailhandel
53
6.8
Behoefte doelgericht – gemeente Almelo
Uitgangspunten •
2025
2030
2050
Aantal inwoners
74.750
81.000
102.000
doende betrouwbaar zijn, in tegenstelling tot dagelijkse winkels.
Winkelomzet per hoofd (5-jaarlijks gemiddelde) (€)
1.111
1.111
1.111
Uit het KSO 2023 blijkt dat het doelgericht aanbod in de gemeente
Bestedingspotentieel (€ mln.)
83,0
90,0
113,3
Almelo 63% (excl. online) aan zich weet te binden. De fysieke bin-
Koopkrachtbinding
63%
63%
63%
Gebonden bestedingen (€ mln.)
52,3
56,7
71,4
Koopkrachttoevloeiing
36%
36%
36%
namelijk 19% in 2023 ten opzichte van 14% in 2019. Dit zit vooral bij
Bestedingen door toevloeiing (€ mln.)
29,4
31,9
40,2
artikelen in bruin- en witgoed. Doe-het-zelf en woonartikelen worden
Totale besteding / omzet (€ mln.)
81,7
88,6
111,6
vooral fysiek gekocht en daar is nauwelijks sprake van online groei.
Huidig winkelaanbod (m² wvo)
88.249
88.249
88.249
De winkelbestedingen nemen echter ook nog steeds fors toe, on-
Omzet per m² wvo (€)
950
1.025
1.275
Norm vloerproductiviteit (5-jaarlijks gemiddelde) (€)
1.421
1.421
1.421
lijk op niveau blijven. De woningbouw en verhuisbewegingen zorgen
Haalbaar winkelaanbod (m² wvo)
57.550
62.350
78.550
voor extra bestedingen in deze sectoren.
Distributieve uitbreidingsruimte (m² wvo)
-30.700
-25.900
-9.700
De behoefte aan doelgericht winkelaanbod berekenen we op gemeenteniveau, omdat de uitkomsten op stadsdeelniveau onvol-
•
ding is iets toegenomen, maar er is nog steeds veel afvloeiing naar vooral Westermaat Plein te Hengelo. •
Ook besteden inwoners steeds meer doelgerichte aankopen online,
danks de stijging van online. Deze sector is echter ook zeer gevoelig voor de conjunctuur. De verwachting is dat de bestedingen rede-
•
Tabel 9: DPO berekening doelgerichte sector – gemeente Almelo Doelgericht
De toevloeiing bedraagt 36%. Dit komt primair terecht bij de Lifestyle Boulevard. Daarmee is sprake van regiofunctie voor met name noordwest Twente. De toevloeiing is vergelijkbaar met vergelijkbare gemeenten met een dergelijke perifere concentratie. De Lifestyle Boulevard weet de regiofunctie goed vast te houden, ondanks het ruime aanbod op Westermaat Plein te Hengelo. Dit heeft ook te maken met beperkt aanbod in de gemeenten in noordwest Twente. Hengelo is voor deze inwoners net weer iets verder rijden.
•
Ook voor de doelgerichte sector is het landelijk gemiddelde waarschijnlijk geen goede norm voor het aanbod in de gemeente Almelo. Dit hangt ook sterk samen met huurprijzen. Het doelgerichte winkelaanbod is voor een deel grootschalig van aard. Gekozen is om de norm vloerproductiviteit voor recreatief en doelgericht te wegen.
Almelo, Analyse detailhandel
54
Conclusie Het doelgerichte winkelaanbod functioneert momenteel beneden het landelijk gemiddelde. Dit zit vooral in de woonbranche. Inwoners van Almelo en regio zijn sterk op Hengelo Plein Westermaat georiënteerd door de aanwezigheid van veel massa en IKEA. Ook voor bruin- en witgoedaankopen is men sterk op Hengelo georiënteerd door onder andere een grote Coolblue en MediaMarkt op Plein Westermaat. De elektrozaak Boxxer op de Lifestyle Boulevard in Almelo beperkt de afvloeiing. In de doe-het-zelfbranche is ook sprake van afvloeiing naar Hengelo door de aanwezigheid van Bauhaus. Met de komst van Hornbach Almelo kan deze afvloeiing worden omgebogen, zodat inwoners meer doe-het-zelfaankopen doen in de eigen woonplaats. Advies doelgericht winkelaanbod Almelo De Lifestyle Boulevard is de belangrijkste concentratie voor doelgericht winkelaanbod voor inwoners in Almelo en Noordwest Twente. Dit moet zo blijven. Opvallend is dat toch nog bijna 50% van het totale doelgerichte winkelaanbod buiten winkelconcentraties ligt. Zie de kaartjes hiernaast. Ook is er nog relatief veel aanbod aanwezig in diverse radialen en aanloopstraten, zoals de Nieuwstraat, Ootmarsumsestraat en verschillende aanloopstraten van de binnenstad. We geven enkele aanbevelingen: •