bijlage 1 bij RB 3 - Analyse Detailhandelsstructuur Almelo

Almelo, Analyse detailhandel Definitief

Almelo, Analyse detailhandel

1

colofon

projectnaam Almelo, Analyse detailhandel datum 27 augustus 2025 projectnummer P08294 opdrachtgever Gemeente Almelo BRO projectleider RvL projectteam RKo bron kaft BRO review RvL

Willemsplein 2 5211 AK ’s-Hertogenbosch +31 (0)73 208 91 55 info.bro@movares.nl www.movares.com

Almelo, Analyse detailhandel

2

Inhoudsopgave 1

2

Inleiding

4

1.1 1.2 1.3

5 5 5

Aanleiding en visie Doel rapport Toelichting bronnen en methoden

Conclusies en aanbevelingen

6

2.1

Algemeen

7

2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4

7 7 7 8

2.2

Buurt- en wijkcentra 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6

2.3 2.4

3

Buurt- en wijkcentra functioneren redelijk tot goed, maar er zijn wel opgaven Behoefte aan nieuw en modern boodschappenaanbod Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte Noordoost Almelo Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte Zuidoost Almelo Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte Zuid en West Almelo Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte Bornerbroek

9 9 10 10

11 11 11

Recreatief winkelen en binnenstad Almelo

13

2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.4.4 2.4.5

13 14 15 16

Binnenstad Almelo staat onder druk Krimp recreatief winkelaanbod zet verder door Versterken van randvoorwaarden noodzakelijk Versterken kwaliteit winkelaanbod Lifestyle Boulevard functioneert goed, maar er zijn zorgen Doelgericht winkelaanbod concentreren én maatwerk

17 17

Complementariteit tussen winkelgebieden

18

Analyse demografie (en doelgroepen)

19

3.1 3.2 3.3

20 21 21

Demografische ontwikkeling Almelo Woningbouwplannen Almelo nader bekeken Woningbouwplannen omgeving Almelo

Almelo, Analyse detailhandel

5

11 11

2.3.1 2.3.2

Waarde van lokaal ondernemerschap en ontmoeting Opgaven, kansen en aanbevelingen

Trends

22

4.1

Trends van toepassing op Almelo

23

4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5 4.1.6 4.1.7 4.1.8 4.1.9 4.1.10

23 23 24 24 25 25 26 28 28 29

9

Radialen en buurtsteunpunten

2.4.6

2.5

Bevolking groeit Boodschappenaanbod groeit Niet-dagelijks winkelaanbod krimpt Leegstand daalt, maar blijft aandachtspunt

4

6

Supermarkten staan economisch onder druk Randvoorwaarden steeds belangrijker Nieuwe laag in de boodschappenhiërarchie Afhaal- en bezorgeconomie Winkels komen en gaan Functiemix wordt groter, maar soms ook eenzijdiger Meer blending Belang van mobiliteit in relatie tot detailhandel Succes van doelgericht winkelen Warenmarkten en ambulante handel

Analyse aanbod en leegstand

30

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8

31 33 34 35 38 38 39 40

Ontwikkeling aanbod gemeente Almelo Benchmark gemeente Almelo Voorzieningenstructuur en spreiding Dagelijkse boodschappen en reistijden Dagelijks winkelaanbod per wijk Boerderijwinkels en aan huis gebonden beroep Leegstand per wijk Analyse verspreide bewinkeling

Economisch functioneren en behoefte

42

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8

43 44 45 47 49 50 51 54

Inleiding Behoefte dagelijks – gemeente Almelo Behoefte dagelijks – Noordoost Almelo Behoefte dagelijks – Binnenstad en Zuidoost Almelo Behoefte dagelijks – Zuid en West Almelo Behoefte dagelijks – Bornerbroek Behoefte recreatief – gemeente Almelo Behoefte doelgericht – gemeente Almelo

Bijlage 1 - Begrippenlijst Bijlage 2 - Feiten en cijfers centrumgebieden Bijlage 3 - Demografie en doelgroepen Bijlage 4 - Provinciale Omgevingsverordening Bijlage 5 - Samenvatting beleid Bijlage 6 - Detailhandel op bedrijventerreinen

3

1

Inleiding

Almelo, Analyse detailhandel

4

1.1

Aanleiding en visie

Aanleiding

breder gekeken naar andere commerciële voorzieningen zoals horeca,

1.2

diensten en leisure.

Dit rapport bevat de analyses die gedaan zijn ten behoeve van de geac-

Almelo heeft sterke ambities, zowel sociaaleconomisch als op het ge-

Doel rapport

tualiseerde gemeentelijke detailhandelsvisie Almelo. Denk aan analyse

bied van aantrekkelijkheid van de stad. Ook het aantal inwoners zal de

Toekomstperspectief en profiel en Lifestyle Boulevard

van de vraag- en aanbodsituatie, de leegstand, de kwaliteit en stand van

komende jaren flink toenemen. Tegelijkertijd heeft de detailhandel in de

De Lifestyle Boulevard Almelo had in het verleden te maken met relatief

alle winkelgebieden en het economisch functioneren.

gemeente Almelo, net als in de rest van Nederland, te maken met grote

veel leegstand. Inmiddels is die leegstand sterk afgenomen. De Lifestyle

uitdagingen. Als gevolg van trends, veranderend consumentengedrag

Boulevard is de belangrijkste perifere winkelconcentratie voor Almelo en

en stijgende kosten staat het economisch functioneren van winkels on-

de regio. Ook voor dit winkelgebied is de vraag wat het toekomstper-

der druk. De binding in Almelo daalt, omdat inwoners meer online kopen

spectief is en welk profiel daarbij past. De brancheringsregels zijn daarin

en ook meer elders in de regio. Bovendien staat de regiofunctie van met

een belangrijk punt van aandacht. Niet alleen om de complementariteit

name het centrum onder druk: de toevloeiing daalt. Binnen de gemeente

met het centrum te borgen, maar ook in het kader van de Dienstenricht-

Almelo zijn echter nog steeds diverse ontwikkelingen en initiatieven, zo-

lijn.

1.3

Deze analyse is een bouwsteen c.q. bijlage bij de nieuwe detailhandelsvisie die in een separaat document is uitgewerkt. De analyse bevat meerdere bronnen en processen. •

Vitale buurt- en wijkcentra

voor het omgevingsplan.

Een detailhandelsvisie geeft nadrukkelijk een visie op de buurt- en wijkcentra. Dit wordt ook wel de boodschappenstructuur genoemd, aange-

Opgaven centrum Almelo

zien supermarkten, dagelijkse speciaalzaken en drogisterijen hier domi-

De hiervoor genoemde verschuivingen in koopstromen leiden al jaren tot

nant zijn. Op basis van trends en ontwikkelingen zijn ook op dit laagste

een krimp van met name het recreatieve winkelaanbod in het centrum,

schaalniveau veranderingen te verwachten waar het beleid op moet in-

met leegstand als gevolg. Bezoekers worden steeds kritischer en dat

spelen. Denk aan schaalvergroting van supermarkten en de opkomst

blijkt ook uit de dalende rapportcijfers voor het centrum van Almelo.

van gemak- en doelgroepwinkels. Ook verdichting met woningbouw en

Hoewel het Koersdocument Binnenstad (2018) een belangrijke stap was

functiemenging met maatschappelijke voorzieningen speelt in buurt- en

om het centrumwinkelgebied te revitaliseren, blijft het noodzakelijk om

wijkcentra. Dit vraagt ook een visie op parkeren en bereikbaarheid.

standscijfers hebben niet alleen betrekking op winkelleegstand, maar ook op leegstand van andere publieksfuncties. De peildatum betreft het eerste kwartaal van 2025. •

Overige vormen en solitaire detailhandelsontwikkelingen

durig leegstaande delen naar andere functies heeft een basis gelegd,

Goed detailhandelsbeleid gaat niet alleen in op wat er binnen de centra

maar verdere acties zijn nodig om de levendigheid en aantrekkelijkheid

moet gebeuren, maar juist ook daarbuiten. Denk aan internethandel en

te behouden. Hoe kan het profiel van Almelo als winkelgebied in de bin-

flitsbezorgers, zeer grootschalige volumineuze aanbieders (bijv.tuincen-

nenstad verder worden versterkt? Welk specifiek profiel of imago zou

tra en grootschalige bouwmarkten), ondergeschikte detailhandel, detail-

daarbij het beste passen om de aantrekkingskracht van het stadscen-

handel op bedrijventerreinen, detailhandel op trafficlocaties en onbe-

trum te vergroten? Ook de (week)markt is onderwerp van gesprek en

nutte plancapaciteit. De analyse geeft niet alleen inzicht in wat de ont-

een visie hierop is nodig. De nieuwe detailhandelsvisie dient daarop in

wikkelingen zijn binnen de centra, maar ook daarbuiten.

te gaan. Hoewel de focus van deze analyse ligt op detailhandel, is ook

Almelo, Analyse detailhandel

Gemeente Almelo / CBS: de bevolkingsprognoses zijn gebaseerd op de woningbouwplannen- en ambities en zijn intern afgestemd met de gemeente Almelo.

•

Koopstromenonderzoek 2023: eind 2023 is grootschalig onderzoek gedaan naar het koop- en bezoekgedrag in Oost-Nederland. Deze gegevens, specifiek voor Almelo, zijn toegepast voor de duiding én de kwantitatieve berekeningen.

•

Gesprekken winkelgebieden: in maart 2025 zijn, als onderdeel van de participatie, gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers

deze ontwikkelingen continu te monitoren en waar nodig bij te sturen. Het compacter maken van het centrum en het transformeren van lang-

Locatus: de aanbod- en leegstandsdata is gebaseerd op Locatus. Dit is de landelijk geaccepteerde bron voor winkeldata. De leeg-

wel binnen als buiten de centrumgebieden. Om deze initiatieven goed te kunnen toetsen is goed beleid nodig. Het beleid is ook de blauwdruk

Toelichting bronnen en methoden

van alle winkelgebieden in Almelo en de grotere landelijke supermarktorganisaties. Doel van deze gesprekken was het ophalen van wat er speelt: wat gaat er goed, waar liggen opgaven, wat zijn de wensen. •

Schouw: in februari 2025 heeft het projectteam van BRO een schouw gedaan. Alle winkelgebieden zijn bezocht en getoetst op diverse kwalitatieve aspecten. Dit is meegenomen in het algehele oordeel over het perspectief per winkelgebied. Op dit moment zijn ook de foto’s gemaakt.

5

2

Conclusies en aanbevelingen

In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste analyseresultaten samengevat en daaruit zijn diverse aanbevelingen geformuleerd die als input dienen voor de te actualiseren detailhandelsvisie.

Almelo, Analyse detailhandel

6

2.1

Algemeen

2.1.1

Bevolking groeit

•

Het aantal levensmiddelenspeciaalzaken neemt iets af, maar

De gemeente Almelo telt op dit moment circa 74.750 inwoners. De ko-

slagers, slijters en viswinkels blijven populair. Het aantal drogiste-

mende jaren wordt een aanzienlijke bevolkingsgroei verwacht, mede als

rijen is stabiel gebleven. Door het verbod op tabaksverkoop in su-

gevolg van de geplande woningbouw. Op basis van de woningbouw-

permarkten zijn er enkele tabaksspeciaalzaken bijgekomen.

plannen en uitgaande van een gemiddelde huishoudgrootte van 2,1 per-

Ontwikkeling winkelvloeroppervlak detailhandel en leegstand Almelo Op indexniveau, 2010 = 100

blijft in Almelo tegen de trend in redelijk stabiel. Met name bakkers,

•

De groei en/of stabilisatie van het dagelijkse winkelaanbod hangt

sonen, wordt verwacht dat Almelo in 2030 circa 81.000 inwoners zal tel-

samen met het succes van de buurt- en wijkcentra. Een compleet

len. Ook voor de periode ná 2030, tot circa 2050, blijft woningbouw een

boodschappenaanbod met één of twee moderne supermarkten,

prioriteit. Van de regionale ambities, het bouwen van 69.000 woningen,

goede bereikbaarheid en goede parkeermogelijkheden resulteren in

mag ook van Almelo een substantiële bijdrage worden verwacht. In de

economisch goed functionerende boodschappencentra.

350

300 250 200

startnotitie van de omgevingsvisie (contourennotitie) wordt vooralsnog uitgegaan van een bijdrage van nog eens 10.000 woningen. Dit aantal

2.1.3

kan mogelijk nog worden verhoogd in de Regionale ontwikkelstrategie

•

Niet-dagelijks winkelaanbod krimpt

Vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde krimpt het niet-dagelijkse

Zeeman. Deze concepten doen het relatief goed. •

•

Boodschappenaanbod groeit

•

Het meer doelgerichte winkelaanbod blijft in Almelo op het gebied

Sinds 2010 is de dagelijkse winkelruimte met 22% gestegen, terwijl

van ‘in/om huis’ redelijk stabiel. Landelijk groeit dit aanbod, maar Al-

aantal winkels iets gekrompen is (-2,5%). De verklaring is schaal-

melo verliest relatief veel bestedingen aan Hengelo Plein Wester-

vergroting van supermarkten. Dit sluit aan bij de landelijke trend.

maat dat wel sterk gegroeid is afgelopen decennium. Toch weet de

In Almelo valt de sterke groei van het aantal doelgroep- en ge-

Lifestyle Boulevard goed stand te houden, met ook een forse daling

makswinkels op. Dit zijn winkels die niet beschouwd worden als re-

van de leegstand.

guliere supermarkten, maar wel groter zijn dan de klassieke bakker

•

Het aanbod in de categorie ‘detailhandel overig’ is relatief sterk

of slager. Het zijn winkels die vaak in oude supermarktpanden vesti-

gestegen door de komst van enkele nieuwe grootschalige winkels,

gen met een omvang tussen de 300 en 600 m² wvo, gericht op een

zoals Wawollie in het verlengde van de Bornsestraat en Shop in

specifiek assortiment. Denk aan Poolse, Turkse, Marokkaanse of

Shop XL Store op de Lifestyle Boulevard.

Bulgaarse specialiteiten. Of in specifiek Almelo MB en Butlon supermarkt. Er is daarmee een derde ‘tussenliggende’ laag aan dagelijks voorzieningenaanbod ontstaan binnen de detailhandelsstructuur.

Almelo, Analyse detailhandel

•

De krimp van het niet-dagelijkse winkelaanbod heeft meerdere oorzaken. Allereerst koopt men sinds 2010 veel meer online, blijkt uit

Leegstand

Dagelijks

Mode & Luxe

Vrije Tijd

In/Om Huis

Detailhandel Overig

2024

2023

2022

2021

boodschappen. Denk aan formules zoals Hema, Action, Wibra en

2020

tegen 2050 stijgen tot circa 102.000 inwoners.

2019

tra blijft redelijk op peil. Dit ligt in het verlengde van de dagelijkse

2018

10.000 woningen wordt gerealiseerd, zal het aantal inwoners in Almelo

0

2017

geraakt. Het niet-dagelijks winkelaanbod in de buurt- en wijkcen-

2016

circa 2.000 m² wvo. Dit heeft logischerwijs vooral de binnenstad

87.000 inwoners. Indien de volledige woningbouwambitie van circa

50

2015

categorie ‘vrije tijd’ is 25% van de winkelruimte verdwenen, namelijk

worden gerealiseerd, betekent dit dat het inwonertal in Almelo groeit tot

2014

woningen momenteel planvorming uitgewerkt. Indien deze woningen

2013

rie ‘mode & luxe’ verdwenen, namelijk circa 8.000 m² wvo. Ook in de

2012

gave zijn al plannen in voorbereiding; concreet wordt voor circa 2.800

100

2011

winkelaanbod. Sinds 2010 is 30% van de winkelruimte in de catego-

2010

(ROS), die momenteel in ontwikkeling is. Voor een deel van deze op-

2.1.2

150

het Koopstromenonderzoek 2023. In de dagelijkse sector ligt het online aandeel in Almelo inmiddels op 5%, in de recreatieve sector op 30% en in de doelgerichte sector op 19%. Daarnaast zijn inwoners van Almelo steeds meer op de binnenstad van Enschede en Plein Westermaat te Hengelo georiënteerd. Dit geldt ook voor de inwoners in Noordwest Twente. De aantrekkingskracht van deze winkelgebieden zijn de laatste jaren alleen maar sterker geworden. Ook dient de invloed van Wierden en Vriezenveen niet onderschat te

7

worden. Deze plaatsen hebben een compact, compleet en comfortabel centrum en er kan gratis geparkeerd worden. 2.1.4 •

Leegstand daalt, maar blijft aandachtspunt

De leegstand in de gemeente Almelo daalde tussen 2017 en 2022 van bijna 41.000 m² wvo naar 12.000 m² wvo. Inmiddels stijgt de leegstand weer. Anno 2025 staan 69 verkooppunten leeg, met een totale omvang van 15.200 m² wvo. Dit staat gelijk aan circa 7% van het totale aanbod, wat vergelijkbaar is met het landelijke gemiddelde. Met name in het centrum is nog veel leegstand.

•

De daling van de leegstand in het centrum van Almelo komt met name door transformatie naar wonen. In figuur 1 en 2 is een overzicht gemaakt van de leegstaande panden die in 2017 leeg stonden en wat de functie van die panden in 2025 is.

•

In het hart van het centrum worden de leegstaande panden vaak weer ingevuld met aanbod in de categorie Mode & Luxe.

•

In de aanloopgebieden zijn op verschillende plekken panden getransformeerd naar wonen (o.a. Grotestraat). Ook staan er verschillende panden leeg die ook al in 2017 leeg stonden.

•

In de Oranjestraat zijn een aantal leegstaande panden ingevuld door dienstverleners.

Transformatie leegstaande panden 2017

1% 1% 6%

1%

1%

1%

1%

Wonen Leegstand

38%

10%

Diensten Mode & Luxe Horeca

13%

Dagelijks 25%

Vrije Tijd Detailhandel Overig

Figuur 2: Transformatie leegstaande panden 2017 versus nu.

Almelo, Analyse detailhandel

Figuur 1: Transformatie in het centrum van Almelo.

8

2.2

Buurt- en wijkcentra

Albert Heijn in de Gors, Lidl aan de Bornsestraat, Lidl Eskerplein en

Op basis van het bovenstaande doen we enkele aanbevelingen:

2.2.1

Buurt- en wijkcentra functioneren redelijk tot goed, maar er zijn wel opgaven

de Plus aan de Vriezenveenseweg. De Albert Heijn aan de Nieuw-

•

Veel buurt- en wijkcentra functioneren redelijk tot goed (zie bijlage 2 voor een factsheet en beoordeling per winkelgebied). De leegstand is relatief beperkt. Het zijn de concentraties waar inwoners boodschappen

•

supermarkten, drogisterijen en dagelijkse speciaalzaken. Vaak zijn er ook winkels aanwezig die in het verlengde liggen van de dagelijkse boodschappen, zoals Wibra, Zeeman, Terstal, Action en Hema. Naast de winkelfunctie hebben de buurt- en wijkcentra ook een bredere voorzieningenfunctie. Denk aan de aanwezigheid van apotheken, huisartsen, fysiotherapeuten, sportscholen, kappers, schoonheidssalons, lunchrooms en cafetaria’s. Op basis van de schouw, Koopstromenon-

•

derzoek Oost-Nederland 2023 en de participatie valt het volgende op. •

De algehele ruimtelijke kwaliteit, samenhang en uitstraling is de Schelfhorst, De Maat en De Gors. Ook is de ruimtelijk-functionele samenhang niet optimaal, wat zich uit in verschillende ‘losse’ delen, aparte parkeerterreinen en wisselende uitstraling en kwaliteit. Hier-

•

De samenwerking is matig tot slecht. Het bovenstaande wordt

•

eigenaren en ondernemers. Er zijn wel enkele ondernemersverenigendom is vastgoed niet goed verenigd. Van een gezamenlijke visie Goede bereikbaarheid en voldoende parkeermogelijkheden zijn randvoorwaarden voor goed functionerende buurt- en wijkcentra. Dit is in de meeste buurt- en wijkcentra goed op orde, waardoor het aanbod goed kan functioneren. Wel vraagt de bereikbaarheid en routing aandacht, zoals aan het Eskerplein. •

Diverse supermarkten functioneren redelijk tot goed, maar zijn vaak aan modernisering en/of uitbreiding toe. Denk aan de Aldi en

Almelo, Analyse detailhandel

De laatste jaren zijn er veel gemaks- en doelgroepwinkels bijge-

menwerken met de gemeente. •

Als de samenwerking op orde is, kan ieder z’n eigen rol pakken in

aan Butlon aan het Van Goghplein en de MB supermarkt in De

het verbeteren van de centra. Vastgoed heeft een taak de uitstraling

Maat. Ook buiten de winkelstructuur zijn er veel Turkse en Poolse

te moderniseren. Ondernemers zijn verantwoordelijk voor gezamen-

winkels bijgekomen. Enerzijds zijn deze winkels een verrijking voor

lijke aankleding, activiteiten en evenementen. De gemeente dient te

de keuzemogelijkheden en de consumentenverzorging. Anderzijds

investeren in goede openbare ruimte, goede bereikbaarheid en par-

wisselt de kwaliteit sterk en zijn ook niet alle locaties even wenselijk

keren. Faciliteren van ondernemerschap (in juridisch-planologische

vanuit het principe van concentratie in winkelgebieden.

zin) behoort ook tot de kerntaken van de gemeente.

De buurt- en wijkcentra kenmerken zich door de aanwezigheid van

•

In samenspraak met de wijkregisseurs van de gemeente dient

sterk betrokken lokale ondernemers. Dankzij deze ondernemers

schoon, heel en veilig meer op de agenda te komen. Mogelijk kan

kan het aanbod redelijk tot goed functioneren, ondanks het ruime

meer worden samengewerkt met de politie. •

Supermarkten moeten strenger gereguleerd worden in het om-

wijkcentra inwoners aan zich te binden en kunnen ook de speciaal-

gevingsplan, zodat structuurverstorende ontwikkelingen en nog

zaken floreren. Risico is echter wel dat lokale ondernemers die met

meer overcapaciteit voorkomen wordt. Dit begint met duidelijke defi-

pensioen gaan vaak geen bedrijfsopvolging hebben. Gelukkig zijn er

nities en specifiek aanduiden. •

Onbenutte plancapaciteit voor dagelijkse detailhandel buiten de

Winkelcentra moeten schoon, heel en veilig zijn. Ook dit is een

gewenste detailhandelsstructuur moet juridisch gesaneerd worden.

randvoorwaarde. Dit is in veel gevallen niet op orde. Overlast van

Het beleid moet voorzienbaarheid creëren om nadeelcompensatie

‘hangmensen’ en criminaliteit wordt veel genoemd in de gesprekken

te voorkomen.

met winkeliers en vastgoedeigenaren. Ook inwoners geven via en-

gingen, maar die zijn vaak beperkt actief. Door het versnipperd ei-

•

ringszone (BIZ). Dit is ook een voorwaarde om goed te kunnen sa-

ook jonge ondernemers die starten in de buurt- en wijkcentra.

mede veroorzaakt door de slechte samenwerking tussen vastgoed-

en aanpak is geen sprake.

zijn te klein en de ligging is niet optimaal.

aanbod en de concurrentie. Door de lokale ondernemers weten de

matig. De meeste buurt- en wijkcentra zien er gedateerd uit, zoals

door is combinatiebezoek binnen de centra niet optimaal.

idealiter in de vorm van een actieve vereniging of Bedrijven Investe-

komen, die zich vaak vestigen in oude supermarktpanden. Denk

doen en elkaar lokaal ontmoeten. Het winkelaanbod bestaat primair uit

Vastgoedeigenaren en ondernemers moeten meer samenwerken,

straat en de Aldi aan Ootmarsumsestraat functioneren slecht. Ze

•

quêtes aan dat het veiligheidsgevoel beter kan. Meer zichtbaarheid

2.2.2

en afstemming met de wijkagent kan hier mogelijk aan bijdragen.

Op basis van de woningbouw, de ontwikkeling van het koopgedrag en

Behoefte aan nieuw en modern boodschappenaanbod

Zowel bewoners als ondernemers wensen meer wijkgerichte acti-

trends, verwachten we dat het supermarktaanbod blijft groeien. Zowel

viteiten en evenementen in de wijk- en buurtcentra. Dit brengt

bestaande supermarkten in omvang (schaalvergroting) als mogelijk

meer reuring en draagt bij aan de lokale ontmoetingsfunctie en soci-

nieuwe vestigingen. Uit de distributieve berekeningen in hoofdstuk 6

ale cohesie. Het organiseren van dergelijke activiteiten zou laag-

blijkt dat Almelo als geheel overbewinkeld is in de dagelijkse sector. De

drempeliger moeten worden, zonder al te veel regeldruk en papier-

verschillen tussen de wijken zijn echter groot, waardoor in specifieke ge-

werk.

bieden toch kwantitatieve behoefte c.q. marktruimte ontstaat. Ook is er vanuit de kwalitatieve behoefte veelal aanleiding tot versterking.

9

2.2.3

Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte Noordoost Almelo

Er ontstaat aanzienlijke marktruimte voor toevoeging van dagelijks winkelaanbod, namelijk circa 3.350 m² wvo en meer als er in de periode na 2030 nog meer inwoners bij komen. Daarnaast is in kwalitatieve zin sprake van behoefte aan toevoeging van boodschappenaanbod om (nieuwe) inwoners te voorzien binnen aanvaardbare reistijd. De aanbevelingen zijn: •

Één buurtcentrum in of nabij de Indië-buurt. Gedacht wordt aan één moderne supermarkt met enkele dagwinkels.

•

Één buurtcentrum in Almelo noord ter hoogte van Aalanderveld en Aadorp. De supermarkt kan een verplaatser zijn.

•

Modernisering en versterking van de Schelfhorst met één extra supermarkt is denkbaar om de positie als sterk wijkcentrum compleet en toekomstbestendig te maken. Een verplaatsing van een bestaande supermarkt heeft de voorkeur.

•

Het Eskerplein blijft een sterk wijkcentrum. Interne modernisering en uitbreiding moet mogelijk zijn. In samenspraak met de winkeliers en eigenaren dient de bereikbaarheid (routing) en dan met name de ontsluiting van het parkeerterrein verbeterd te worden.

•

De winkels aan de Ootmarsumsestraat, verder weg van het Eskerplein worden doelgericht bezocht. Zo lang deze winkels er zitten is dat prima, maar het perspectief is matig. Aanbeveling is te kiezen voor natuurlijke afbouw van de winkelfunctie, via een juridische uitsterfregeling. Dit betekent dat na bijvoorbeeld 1,5 jaar leegstand de mogelijkheid voor detailhandel vervalt.

2.2.4

Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte Zuidoost Almelo

In de basis is de boodschappenstructuur hier redelijk tot goed op orde. Het dagelijks aanbod per 1.000 inwoners ligt in dit gebied het hoogste van heel de gemeente. Veel uitbreidingsruimte is er niet, maximaal 630 m² wvo. Aanbeveling is te kiezen voor een sterk buurtcentrum in de zuidoostelijke ‘hoek’, bijvoorbeeld in de oksel van de N349 of Lidl zou kunnen verplaatsen, uitbreiden. Daarnaast eventueel enkele dagwinkels toevoegen om het boodschappencentrum compleet te maken. Voor de

Almelo, Analyse detailhandel

Figuur 3: Advies detailhandelsstructuur Noordoost Almelo.

10

Plus aan de Bornsestraat en supermarkten aan de Bornerbroeksestraat

2.3

Radialen en buurtsteunpunten

is behoud van de bestaande situatie wenselijk. Eventuele modernisering

2.3.1

Waarde van lokaal ondernemerschap en ontmoeting

zien, maar functioneert ook op zichzelf als radiaal. Tegen verwach-

zou bespreekbaar moeten zijn. Significante uitbreiding is, gezien het

Almelo heeft relatief veel winkels en overige publieksfuncties buiten de

ting in functioneert het aanbod goed en is sprake van een duidelijke

huidige aanbod en de beschikbare marktruimte, echter niet verstandig.

compacte winkelgebieden. Uit deze analyse volgt dat deze locaties dui-

meerwaarde in de voorzieningenstructuur. Hier is min of meer

Kortom, de marktruimte in dit deel van Almelo dient vooral benut te wor-

delijke kwaliteiten hebben die in de vorige detailhandelsvisie en ander

sprake van een aangesloten lint met publieksfuncties. Dit betreft niet

den om bestaande supermarkten de ruimte te geven te moderniseren.

beleid onvoldoende (h)erkend werden. In algemene zin kunnen lokale

alleen winkels, maar ook horeca, diensten en andere publieksge-

ondernemers in specifieke niches die doelgericht bezocht worden, prima

richte voorzieningen. Het zorgt voor reuring en draagt bij aan de

Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte Zuid en West Almelo

functioneren in deze straten. Het geeft reuring aan de straten en draagt

leefbaarheid. Het bereikbaarheidsprofiel met parkeren voor de deur

Het dagelijks aanbod in zuid en west Almelo functioneert momenteel on-

bij aan de sociale functie (o.a. ontmoeting en beleving) in de wijk. Een

is een belangrijke randvoorwaarde voor het economisch functione-

der het gemiddelde. In verhouding tot het aantal inwoners is er relatief

goede bereikbaarheid en (kort) parkeren voor de deur zijn belangrijk om

ren en het doelgerichte bezoekmotief. Er zijn opvallend veel modi-

veel (supermarkt)aanbod, hierdoor komt uit de analyse naar voren dat

te kunnen functioneren.

sche winkels aanwezig, zoals Lincherie, Eringa mode, Lommers le-

de Albert Heijn niet optimaal functioneert. De andere ‘reguliere’ super-

•

De Nieuwstraat heeft een bijzondere waarde voor inwoners in het

derwaren, Van Mook Mode en Donatella mode. Deze winkels ver-

markten functioneren op niveau. Ondanks de bevolkingsgroei als gevolg

Nieuwstraat Kwartier. Hoewel het aanbod redelijk verspreid is, is

wacht je normaal meer in het kernwinkelgebied.

van woningbouw, ontstaat er geen uitbreidingsruimte. Het overaanbod

toch sprake van een samenhangend profiel op het gebied van multi-

loopt door groei van bestedingen wel iets terug. Nieuwvestiging van su-

cultureel aanbod. Van doelgroepwinkels tot unieke speciaalzaken,

aanwezig, zoals aan de Kroosstraat, de Deldensestraat en Goe-

permarkten is niet gewenst. Bestaande supermarkten in de winkelgebie-

horeca en diensten. Het is een straat met historische betekenis dat

man Boresiusstraat / Kerkenlanden. De winkelfunctie in deze

den, zoals het Van Goghplein en De Gors moeten wel de ruimte krijgen

functioneert als ontmoetingsplek voor de inwoners. De Albert Heijn

strips is bijna helemaal verdwenen. Wel hebben deze strips nog een

om te kunnen moderniseren. Voor de meer solitair gelegen supermark-

is daarin belangrijk. Er zijn wensen voor modernisering en/of reloca-

functie voor de leefbaarheid en het lokaal ondernemerschap. We

ten adviseren wij terughoudend te zijn met faciliteren van uitbreiding.

tie. Ook doelgroep supermarkt Kral heeft plannen voor uitbreiding

zien veel fastfood horeca en diensten (kappers).

2.2.5

2.2.6

•

De Oranjestraat wordt vaak als onderdeel van de binnenstad ge-

Van oudsher zijn er in Almelo ook nog enkele buurtsteunpunten

en verplaatsing.

Beleidsmatig bevelen wij bovendien aan om, zeker in dit deel van Almelo, meer grip te krijgen op de supermarkten.

•

•

De Bornsestraat heeft met name rond de Plus-supermarkt een

2.3.2

sterke boodschappenfunctie. Plus functioneert prima en de omlig-

•

Opgaven, kansen en aanbevelingen

Ondermijning en veiligheid zijn thema’s die extra aandacht vragen

Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte Bornerbroek

gende speciaalzaken zijn een goede aanvulling op de dagelijkse

in radialen en buurtstrips. Vanuit bewoners worden deze signalen

Er is slechts economisch ruimte voor circa 365 m² wvo extra dagelijkse

boodschappen. De voorzieningen in de straat hebben een belang-

afgegeven. Als dit niet op orde is, versterken deze gebieden juist het

voorzieningen. Spar is verdwenen en het leegstaande pand wordt inge-

rijke verzorgingsfunctie voor inwoners in de wijk en het zuidelijk deel

vuld met een winkel op het gebied van paardenaccessoires. Het beleid

van de binnenstad. De publieksfunctie van de Bornerbroeksestraat

zou niet primair meer moeten inzetten op nieuw dagelijks aanbod. Wel

is de laatste jaren verslechterd. Winkels zijn verdwenen en de pu-

reikbaar zijn vanuit de historische functie als ‘doorstroom’ gebied

dient het beleid de mogelijkheid open te houden om in het geval een ini-

blieksfuncties die hiervoor in de plaats zijn gekomen, dragen niet al-

van de wijken naar de binnenstad. Bovendien kan men vaak makke-

tiatief zich voordoet, hier positief tegenover te staan. Een gemakswinkel

lemaal positief bij aan de leefbaarheid en kwaliteit van de omgeving.

lijk voor de deur parkeren of de fiets stallen. Dit stimuleert doelge-

De Ootmarsumsestraat is heel langgerekt met een sterk versnip-

richte activiteiten, zoals specifieke aankopen, afhalen van eten, een

perd voorzieningenaanbod. De winkels rond het Eskerplein functio-

pakketje ophalen of een kort bezoek aan de kapper of de schoon-

neren prima en worden veel gecombineerd met de supermarkten.

heidssalon.

of supermarkt in Bornerbroek is immers wel wenselijk in het kader van de reistijden en de leefbaarheid.

•

Overige winkels in de straat worden vooral doelgericht bezocht en trekken een eigen publiek aan. Het perspectief wisselt.

Almelo, Analyse detailhandel

gevoel van onveiligheid, wat negatief is voor de leefbaarheid. •

•

Radialen en buurtstrips hebben bestaansrecht doordat ze goed be-

De kwaliteit en kracht ligt bijna volledig bij lokale ondernemers. Dit is enerzijds een risico, omdat zeker met de vergrijzing vaak geen

11

bedrijfsopvolging is en winkels sluiten. Anderzijds is het een kwaliteit, omdat er daardoor meer betrokkenheid is met het gebied als geheel. Bovendien weten zelfstandige ondernemers vaak goed hun eigen ‘klant’ te binden, al dan niet via social media. •

Beleidsmatig wordt momenteel ingezet op het afbouwen van de winkelfunctie van deze gebieden ten gunste van de binnenstad. Winkels zouden moeten verplaatsen. Wij adviseren terughoudend te zijn met het beleidsmatig ‘wegstrepen’ van deze gebieden met een bepaalde publiekswaarde. Wat betreft de pure winkelfunctie moet rekening gehouden worden met krimp. Tegelijkertijd zijn er vanuit horeca, diensten en andere maatschappelijke voorzieningen mogelijk nog kansen. Juist door de kwaliteiten te benoemen, te koesteren en waar mogelijk te versterken, kunnen deze historische publieksfuncties (deels) behouden blijven.

•

Hetzelfde geldt voor wat wij de ‘corner stores’ noemen. Historische hoekpanden in wijken waar nog een publieksfunctie zit. Voor de leefbaarheid zijn deze locaties van essentieel belang. Het doorbreekt de monofunctionele woonijken. Uiteraard is het economisch niet langer haalbaar om op elke hoek een bakker of slager te handhaven, maar wat er nog wél zit moet gekoesterd worden. Ook hier geldt dat enige terughoudendheid met saneren en transformeren op z’n plaats is. Wij adviseren voor dit soort specifieke locaties maatwerk beleid te formuleren.

Almelo, Analyse detailhandel

12

2.4

Recreatief winkelen en binnenstad Almelo

2.4.1

Binnenstad Almelo staat onder druk

Aandeel omzet binnenstad Almelo

Vanuit verschillende kanten staat de functie van de binnenstad onder druk, wat leidt tot verlies van aanbod en meer leegstand. Samenvattend

8%

zien we de volgende tendensen, mede gebaseerd op de participatie.

Dagelijks Recreatief Doelgeicht Horeca

Inwoners in Almelo zijn wat betreft winkelen steeds minder op de bin46%

nenstad georiënteerd. •

41%

Voor de dagelijkse boodschappen koopt men steeds meer in de buurt- en wijkcentra. Voor recreatieve winkelaankopen gaat men meer naar de binnenstad van Enschede en voor doelgerichte aankopen voor bijvoorbeeld sport- en speelgoed gaat men naar Plein Westermaat in Hengelo.

•

Twente krimpt. Ook zijn inwoners uit de regio bereid om verder te

Tabel 1: Waardering binnenstad Almelo op basis van het KSO 2023.

Binnenstad Almelo

Benchmark

2019

Winkelaanbod

6,7

7,8

7,0

Sfeer en uitstraling

6,6

7,7

6,9

De beoordeling van bezoekers daalt, blijkt uit het Koopstromenon-

Veiligheid

7,0

7,8

7,0

derzoek (2023). In 2019 was het totaaloordeel 7,3. In 2023 lag dit op

Netheid

7,0

7,7

7,1

7,1. Dit uit zich vooral in het beperkte winkelaanbod (6,7), matige

Aanwezigheid groen

6,3

6,6

-

Faciliteiten

5,7

6,0

5,6

Service

7,0

7,6

-

winkelaanbod achteruit. Mensen komen hooguit (nog) voor be-

Parkeren auto

6,5

7,3

6,5

paalde winkels en omdat het dichtbij is. Zie ook de samenvatting

Stalling fiets

6,9

7,4

7,3

van meest genoemde punten door bezoekers.

Bereikbaarheid auto

6,6

7,4

-

Bereikbaarheid fiets

8,2

8,4

8,2

Bereikbaarheid OV

7,4

6,9

7,1

Horeca

7,6

7,9

7,9

Totaaloordeel

7,1

7,8

7,3

reizen voor meer en aantrekkelijker (winkel)aanbod, zoals te vinden is in Enschede. De binnenstad van Enschede is de recreatieve winkelhoofdplaats van Twente. Plein Westermaat Hengelo is dat voor doelgerichte (grootschalige) winkelaankopen.

sfeer en uitstraling (6,6), matig veiligheidsgevoel (7,0), matige bereikbaarheid en parkeersituatie (6,5) en aanwezigheid groen (6,3). Het centrum gaat er op alle punten die betrekking hebben op het

•

Figuur 4: Verdeling aandeel omzet in de binnenstad.

Ook bezoekers uit de regio slaan de binnenstad van Almelo steeds vaker over. De regionale verzorgingsfunctie voor Noordwest

•

5%

De horeca doet het in tegenstelling tot het winkelaanbod beter. Dit aanbod is gestegen en ook bezoekers beoordelen de horeca redelijk met een 7,6. Gezellig op het terras zitten, lunchen en/of uit eten zijn redenen waarom bezoekers specifiek naar de binnenstad gaan.

Almelo, Analyse detailhandel

Aspect

13

•

Het winkelaanbod is sterk versnipperd en niet compact, er is geen duidelijke looproute, de kwaliteit van het aanbod en het vastgoed wisselt. De algehele ruimtelijke structuur is verre van optimaal.

Weekmarkt en standplaatsen •

De weekmarkt vervult niet alleen een belangrijke maatschappelijke en sociale functie, maar ook is de weekmarkt in economische zin belangrijk. De markt in het centrum van Almelo vindt plaats op twee dagen in de week: donderdag en zaterdag.

•

Landelijk is de trend zichtbaar dat tussen 2019 en 2023 de bestedingen in de ambulante handel en weekmarkten fors zijn gestegen, vooral door de toename van bestedingen aan foodproducten (boodschappen en eten). Op basis van het Koopstromenonderzoek OostNederland 2023 haalt de totale ambulante handel in de gemeente Almelo een waarde van ruim € 3,5 miljoen per jaar (exclusief btw) voor foodproducten (boodschappen/dagelijkse artikelen). Let op: dit is inclusief alle weekmarkten.

•

In de gemeente Almelo zijn verschillende standplaatsen vergund. De standplaatsen zijn een aanvulling op het reeds gevestigde winkelaanbod en zorgen voor extra traffic.

2.4.2

Krimp recreatief winkelaanbod zet verder door

Op basis van de woningbouw, de ontwikkeling van het koopgedrag en trends, verwachten we dat het recreatieve winkelaanbod blijft krimpen. Wij gaan uit van een krimpopgave op gemeenteniveau van momenteel 26.165 m² wvo naar 20.650 m² wvo. Circa 70% van deze krimp zal terecht komen in de binnenstad, wat neerkomt op circa 4.000 m² wvo. Nuance hierop is dat als de woningbouwambities na 2030 allemaal gerealiseerd worden geen sprake meer is van een krimpopgave. Dan blijft het aanbod stabiel. Het is echter maar de vraag of alle woningbouw daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Ook is de recreatieve winkelmarkt lastig te voorspellen voor de langere termijn. Wij adviseren daarom uit te gaan van een krimpopgave.

Almelo, Analyse detailhandel

14

Om de krimp van recreatief winkelaanbod in de binnenstad te kunnen opvangen doen wij de volgende aanbevelingen: •

Vasthouden bestaand beleid binnenstad, namelijk inzet op een compact centrum met transformatie aan de randen.

•

Actief aan de slag met het juridisch saneren van mogelijkheden buiten de winkelstructuur, zoals op bedrijventerreinen.

•

Verleiden van bestaande winkeliers buiten de binnenstad op bedrijventerreinen en in aanloopgebieden om te verplaatsen naar het compacte deel van de binnenstad. De gemeente heeft hiervoor verschillende subsidies beschikbaar (transformatie-, verplaatsings- en starterssubsidie).

•

Terughoudend omgaan met faciliteren van nieuw recreatief winkelaanbod (winkels op het gebied van mode, luxe en vrije tijd) in de buurt- en wijkcentra én op perifere locaties, zoals de Lifestyle Boulevard. Alleen niet-dagelijks winkelaanbod dat in het verlengde ligt van de dagelijkse boodschappen is hier wenselijk.

2.4.3

Versterken van randvoorwaarden noodzakelijk

Ondanks de hiervoor genoemde opgaven en uitdagingen, zien wij toch kansen om het winkelaanbod in de binnenstad van Almelo te versterken. We adviseren te beginnen met het op orde brengen van de randvoorwaarden voor goed economisch functioneren. Hierin heeft de gemeente een belangrijke rol, maar dit vraagt ook actie en betrokkenheid vanuit ondernemers, vastgoedeigenaren en andere stakeholders. •

Versterken samenwerking: de samenwerking is momenteel matig en gefragmenteerd. Er is geen duidelijk boegbeeld dat de kar trekt en alle betrokken partijen inspireert en meeneemt in een langetermijnvisie. Er moet nieuwe positieve energie ontstaan om weer samen te werken. Trots te worden op de eigen binnenstad. Bereidheid om samen te investeren voor een collectief betere toekomst. De gemeente kan een traject inzetten om de samenwerking en bijbehorende organisatiegraad te versterken. De bal ligt echter niet alleen bij de gemeente. Ook ondernemers en eigenaren moeten meer in de actiestand komen en meer eigen initiatief nemen.

Almelo, Analyse detailhandel

Figuur 5: Parkeerkaart binnenstad Almelo. Kleuren verwijzen naar verschillende parkeerzones (bron: gemeente Almelo).

15

•

Versterken draagvlak: het economisch draagvlak wordt, mede

aangeharkt groen én een veilige sfeer. Dit laatste kan worden aan-

door de woningbouwambities van de gemeente, aanzienlijk ver-

gepakt in samenwerking met de politie, handhaving en onderne-

sterkt. Dit geldt niet alleen voor Almelo, maar ook voor de omlig-

mers. In diverse binnensteden in Nederland zijn voorbeelden van

gende gemeenten in Noordwest Twente. Blijven inzetten op een

succesvolle aanpakken om het veiligheidsgevoel op een positieve

aanbeveling is te focussen op het compacte winkelgebied. De Pas-

verstelling van woningbouw is niet alleen goed voor de leefbaarheid,

manier te verbeteren, bijvoorbeeld door inzet van stadsgidsen.

sage en Galerij hebben daarin de grootste opgave. Het uitwerken

maar ook voor het economisch functioneren van de winkels in de

•

•

(met groeiend achterland) allemaal te bieden heeft. Laat hierin ook succesvolle ondernemers in de binnenstad aan het woord. •

Meer diversiteit in doelgroepen in de binnenstad: Voor het cre-

van een gevelaanpak met gevelverbeteringssubsidie kan hieraan

binnenstad en elders. In gesprekken met nieuwe potentiële onder-

eren van een levendige en bruisende binnenstad is een meer di-

bijdragen. Vastgoedeigenaren moeten verleid worden te investeren

nemers moet hier aandacht voor zijn.

verse samenstelling van bewoners wenselijk. Het is belangrijk om in

in de kwaliteit en uitstraling van het vastgoed.

Verbeteren (auto) bereikbaarheid en parkeren: één van de rede-

het woningaanbod nadrukkelijk rekening te houden met verschil-

nen waarom bezoekers minder graag winkelen in de binnenstad van

lende doelgroepen, zoals jongvolwassenen, gezinnen, expats en

gebied te verleiden te verplaatsen naar het compacte centrum

Almelo is de matige bereikbaarheid. Uit de analyse blijkt dat 35%

andere groepen. In onze woningbouwprogrammering en bij de

dient gecontinueerd te worden. Verplaatsingssubsidie is aan te be-

van de bezoekers met de auto komt, versus 45% in vergelijkbare

transformatie van winkelpanden naar woningen zetten we daarom in

velen om verhuiskosten van ondernemers weg te nemen. Wel dient

centra. Bezoekers beoordelen het parkeren en de bereikbaarheid

op het realiseren van woonruimte die aansluit bij deze diverse doel-

kritisch gekeken te worden welke winkels écht een aanvulling zijn en

ook beduidend lager dan gemiddeld. Om de regiofunctie te behou-

groepen.

kansrijk zijn en welke bijvoorbeeld prima kunnen functioneren in de

•

den en te versterken, is goede autobereikbaarheid én parkeren van

De bestaande aanpak om ondernemers buiten het compacte winkel-

radialen.

essentieel belang. Ook de meer doelgericht bezochte winkels in de

2.4.4

binnenstad hebben hier baat bij. Ondernemers, vastgoedeigenaren

Wij adviseren te kiezen voor een beleid en aanpak dat inzet op het ver-

aan maatregelen. Momenteel ligt de focus op het transformeren van

en bezoekers noemen dit als hét belangrijkste thema dat aangepakt

sterken van de kwaliteit van het winkelaanbod, met de context dat de

winkelpanden buiten het compacte winkelgebied naar wonen. Dit is

moet worden. Het is een randvoorwaarde! De aanbeveling is om in

kwantiteit eerder krimpt dan groeit. We bevelen het volgende aan.

prima en daar zijn ook grote stappen gezet. Binnen het compacte

het nieuwe mobiliteitsbeleid in te zetten op investeringen in de auto-

•

Blijven inzetten op een compact winkelgebied. Dit zorgt voor meer

winkelgebied liggen echter ook transformatiemogelijkheden om

bereikbaarheid en –parkeren. De grootste parkeergarages zijn de

combinatiebezoek, minder leegstand en het gevoel bij bezoekers

vastgoed optimaler en multifunctioneler te benutten. De trend

belangrijkste bronpunten/entrees voor bezoekers met de auto, die

dat er meer keuzemogelijkheden zijn. Dus meer trekkracht.

blending past hierbij. Dit betekent dat meerdere activiteiten en func-

Actieve acquisitie en sturen op hoogwaardig winkelaanbod. Uit

ties moeten kunnen samenkomen binnen één pand. De gemeente

den zijn, moeten via aantrekkelijke looproutes gekoppeld zijn aan

deze analyse komen diverse winkelformules naar voren die wij

kan vastgoedeigenaren faciliteren om juridisch-planologische en

het compacte winkelgebied en moeten kwalitatief in goede/moderne

kansrijk achten in de binnenstad. Specifiek dient daarbij rekening

kostentechnische drempels weg te nemen.

staat zijn. Een duidelijke routing tussen de parkeergarages ont-

gehouden te worden met de veranderende demografie die meer in

breekt momenteel. Samenhang ontbreekt. Uiteraard blijft ook inves-

balans is, onder andere door woningbouw in en rond de binnenstad

teren in andere modaliteiten, zoals fietsroutes en fietsenstallingen,

(Spoorzone). Focus ligt op het midden en hogere segment. Deze in-

hoogwaardig openbaar vervoer en aantrekkelijke looproutes ook

woners willen niet alleen discountaanbod, maar ook meer hoog-

van belang in de totale mobiliteitsmix.

waardige en luxere winkels op het gebied van dagelijkse speciaalza-

Op orde brengen schoon, heel en veilig: Men verwacht dat as-

ken en recreatief winkelen. Zie paragraaf 6.7 voor nadere toelich-

pecten rond schoon, heel en veilig op orde zijn. Dit betekent aanpak

ting. Ons advies is deze formules actief te benaderen aan de hand

van zwerfvuil, zorgen voor een onderhouden openbare ruimte en

van een wervende brochure over wat de binnenstad van Almelo

gemiddeld ook het meeste besteden. Deze moeten logisch te vin-

•

De kwaliteit van het vastgoed kan op diverse plekken beter. Onze

Almelo, Analyse detailhandel

•

Versterken kwaliteit winkelaanbod

•

De transformatieaanpak dient onderdeel te blijven van het pakket

16

2.4.5

Lifestyle Boulevard functioneert goed, maar er zijn zorgen

Tabel 2: Aanbeveling branchering Lifestyle Boulevard.

De Lifestyle Boulevard functioneert goed, maar dit komt niet vanzelf. Samenvattend zien we de volgende tendensen en trekken we de volgende

Hoofdgroep

Branche

Mogelijk?

Toestaan?

Toelichting

conclusies, mede gebaseerd op de participatie.

PDV / volumineus

Wonen

Ja

Ja

Minimale maat is niet noodzakelijk. Aard assortiment is leidend, niet omvang winkel.

Doe-het-zelf

Ja

Ja

Minimale maat is niet noodzakelijk. Aard assortiment is leidend, niet omvang winkel.

Tuin

Nee

Ja

Niet toegestaan, maar is landelijk standaard onderdeel > mogelijkheden verruimen.

Auto’s, boten, caravans

Nee

Nee

Autoshowrooms zijn in concentratiegebieden op bedrijventerreinen toegestaan.

Bruin- en witgoed

Ja

Ja

Reeds toegestaan > mogelijkheden continueren.

straling. Dit laatste is het gevolg van een forse investering van de

Rijwielen

Ja

Ja

Reeds toegestaan > mogelijkheden continueren.

vastgoedeigenaren een aantal jaren geleden.

Buitenspelmateriaal

Ja

Ja

Reeds toegestaan > mogelijkheden continueren.

Sport- en kamperen

Deels

Ja

Gemengde sportzaken nu uitgesloten, maar advies is loslaten ihkv Dienstenrichtlijn.

Dibevo

Deels

Ja

Nu alleen aquariums. Verbreden naar dierenbenodigdheden- en voeders (dibevo).

blijven. Landelijke ketens zullen zich liever in Hengelo vestigen dan

Muziekinstrumenten

Ja

Ja

Reeds toegestaan > mogelijkheden continueren.

in Almelo. Het verzorgingsgebied van de Lifestyle Boulevard is veel

Speelgoed

Nee

Nee

Binnenstad heeft nog enkele speelgoedzaken, zoals Intertoys en Top 1 Toys.

kleiner, vanwege een kleiner aanbod en minder aantrekkingskracht.

Huishoudelijke artikelen en warenhuizen

Nee

Nee

Binnenstad én buurt- en wijkcentra hebben winkels, zoals Hema en Action. Valt ook binnen de sector ‘mode en luxe’ wat conform Omgevingsverordening verboden is.

Dagelijks

Nee

Nee

Supermarkten horen thuis in de buurt- en wijkcentra. Ook conform de Omgevingsverordening is dit verboden.

Kleding en mode

Nee

Nee

Modisch winkelaanbod is de basis van de recreatieve winkelfunctie van de binnenstad. Ook conform de Omgevingsverordening is dit verboden.

•

De leegstand is de laatste jaren fors gedaald. Op dit moment staan er drie grootschalige units leeg, met een totale omvang van circa 4.000 m² wvo.

•

Belangrijkste kwaliteiten zijn de goede bereikbaarheid, ruime parGDV / grootschalig

keermogelijkheden, de ruimtelijke samenhang en moderne uit-

•

De aanwezigheid van Plein Westermaat in Hengelo met onder andere IKEA als belangrijkste trekker, maakt dat binnen de regio Twente de Lifestyle Boulevard Almelo altijd ondergeschikt zal

•

Veel doelgericht winkelaanbod vestigt zich ook elders in Almelo en de regio Noordwest Twente. Denk aan aanloopstraten/radialen en bedrijventerreinen. Circa 50% van de totale doelgerichte winkelruimte ligt buiten winkelconcentraties.

•

Uit de gesprekken met de Lifestyle Boulevard blijkt dat er grote zorgen zijn over de effecten van de komst van Hornbach. Men vreest voor het verdwijnen van Gamma en/of Praxis. De vastgoedei-

•

De Lifestyle Boulevard is en blijft de belangrijkste concentratie

•

Benadrukt moet worden dat de Provinciale Omgevingsverorde-

genaren wensen meer ruimte voor ondernemerschap, bredere bran-

voor zowel volumineuze als bepaalde grootschalige winkels. Het be-

ning wat betreft grootschalige detailhandel aanstuurt op mogelijk

cheringsmogelijkheden en het verlagen van de minimale maat van

leid moet er op gericht zijn om volumineuze en grootschalige win-

maken via omgevingsvergunningen (BOPA’s) op basis van concrete

1.000 m² wvo voor winkels in vrijetijdsartikelen. Dit ten gunste van

kels, niet zijnde detailhandel in de branchegroepen dagelijkse goe-

initiatieven. Bovendien moet op basis van de Ladder voor duurzame

de verhuurbaarheid en daarmee de leegstand.

deren of mode en luxe artikelen, hier te concentreren. Complemen-

verstedelijking altijd de behoefte worden aangetoond. Er mogen

tariteit met de binnenstad én buurt- en wijkcentra dient behouden te

geen onaanvaardbare effecten plaatsvinden. Regionale afstemming

2.4.6

Doelgericht winkelaanbod concentreren én maatwerk

blijven. De branchering van de Lifestyle Boulevard moet aansluiting

met buurgemeenten en Gedeputeerde Staten is verplicht. •

Het doelgerichte winkelaanbod functioneert momenteel beneden het

vinden bij de Provinciale Omgevingsverordening (zie bijlage 4). Ten

landelijk gemiddelde. Dit komt vooral doordat het winkelaanbod in de ca-

opzichte van het vigerende bestemmingsplan “Woonboulevard e.o.”

Boulevard is wenselijk. De huidige sterke versnippering dient terug-

tegorie ‘wonen’ slecht functioneert. Er is in deze sector veel afvloeiing

(2012) zien wij nog enkele kansen voor verruiming binnen volumi-

gedrongen te worden. Dit betekent een strenger beleid voor loca-

naar Plein Westermaat te Hengelo. We geven enkele aanbevelingen:

neuze én grootschalige detailhandel (zie tabel 2).

ties elders in de periferie. Wij denken aan de volgende acties:

Almelo, Analyse detailhandel

Meer concentratie van doelgericht winkelaanbod op de Lifestyle

17

-

-

-

Er dient actief aan de slag gegaan te worden met saneren

Waar in veel stedelijke gemeenten de wijkcentra steeds dominanter

bied van de binnenstad. Dit zorgt voor massa, meer keuzemogelijk-

van onbenutte plancapaciteit op bedrijventerreinen. Te-

worden en steeds meer winkelaanbod naar zich toetrekken, zijn de

heden op loopafstand en daardoor meer synergiewerking en trek-

gelijkertijd moet maatwerk mogelijk blijven voor specifieke,

wijkcentra in Almelo toch vooral op de boodschappen gericht. Het

kracht.

vaak zeer grootschalige, winkels. Denk aan kringloopwin-

niet-dagelijkse winkelaanbod in de wijkcentra van Almelo ligt sterk in

kels, winkels in ABC-goederen (auto’s, boten, caravans) en

het verlengde van de dagelijkse en frequente aankopen, wat pas-

doelgericht worden bezocht. Die opereren meestal in hetzelfde seg-

zwembaden. Ook voor Hornbach is destijds in dit kader

send is. Uiteraard zijn er uitzonderingen, maar dit is relatief beperkt,

ment als de Lifestyle Boulevard, namelijk ‘in/om het huis’. Daarnaast

maatwerk verleend.

vergelijken met andere stedelijke gemeenten.

zijn er enkele winkels die overlap hebben met de buurt- en wijkcen-

De binnenstad van Almelo heeft geen boodschappenfunctie meer.

tra en de binnenstad, zoals een grootschalige dierenspeciaalzaak,

kelstructuur, zoals op bedrijventerreinen en de radialen,

In die zin raakt dit de wijkcentra dus niet. Wat opvalt is dat de groot-

kleine sportzaak en een witgoedzaak.

moeten op termijn transformeren naar een niet-winkelfunc-

ste winkels in het compacte deel van de binnenstad wel typen win-

tie, zoals een bedrijf of woning. Juridisch inbouwen van uit-

kels zijn die je normaliter ook in grotere wijkcentra ziet. Denk aan

We bevelen aan de complementariteit te behouden en waar mogelijk te

sterfregelingen is wenselijk om nieuwvestiging van winkels

Action, Hema, Wibra, Etos, Kruidvat en Medikamente Die Grenze.

versterken. Dit kan door de volgende juridisch-planologische ingrepen:

buiten de structuur te voorkomen.

In die zin functioneert de binnenstad toch deels als een soort groot

•

Winkelpanden die momenteel gevestigd zijn buiten de win-

•

Verleiden van ondernemers buiten de winkelstructuur om te verplaatsen naar de Lifestyle Boulevard of elders, zoals de

2.5

•

wijkcentrum, maar zonder supermarkt. •

De Lifestyle Boulevard is de laatste jaren opgeschoven van klas-

Buiten de winkelstructuur zijn diverse winkels aanwezig die vooral

Beter definiëren en reguleren van supermarkten om de balans tussen buurt- en wijkcentra én radialen in evenwicht te houden.

•

Juridisch uitsluiten van de komst van nieuwe winkels in de recrea-

binnenstad. Dit betekent dat gesprekken gevoerd moeten

sieke woonboulevard naar een breder profiel. Het aanbod betreft

tieve sector in de radialen. Bestaande ondernemers in de recrea-

worden. Ook kunnen verplaatsings- en transformatiesubsi-

nog steeds hoofdzakelijk winkels in de categorie ‘in/om het huis’. Dit

tieve sector in de radialen verleiden te verplaatsen naar het com-

dies bijdragen om kosten weg te nemen.

aanbod wordt doelgericht bezocht en is nauwelijks te vinden in de

pacte winkelhart van de binnenstad. Gestimuleerd met een verplaat-

binnenstad en buurt- en wijkcentra. De mate van complementariteit

singssubsidie. Uitsterfregelingen moeten juridisch worden inge-

is groot. Toch zijn er enkele winkels en activiteiten die overlap verto-

bouwd op panden waar momenteel recreatieve winkels aanwezig

nen met de binnenstad, zoals de shop in shop winkel die naast wo-

zijn, om te voorkomen dat na 1 jaar functiewijzing nieuwe recrea-

Complementariteit tussen winkelgebieden

De essentie van een detailhandelsvisie gaat over de vraag hoe alle verschillende winkelgebieden zich qua profiel, omvang en samenstelling tot

ninginrichting ook speelgoed verkoopt, een fotospeciaalzaak, een

elkaar verhouden. Uitgangspunt van het beleid zou moeten zijn: complementariteit. Winkelgebieden moeten elkaar aanvullen, niet beconcurreren. In vergelijking met andere steden is de complementariteit tussen de verschillende winkelgebieden goed op basis van de drie leidende bezoekmotieven: boodschappen doen, recreatief winkelen en doelgericht winkelen. Op basis van de analyse concluderen wij het volgende: •

•

In essentie heeft Almelo een duidelijke en complementaire detailhandelsstructuur. De wijken zijn duidelijke boodschappencentra, de binnenstad heeft een recreatieve winkelfunctie en de Lifestyle Boulevard is er voor doelgerichte aankopen. De radialen hebben vaak een combinatie van boodschappen doen met doelgericht winkelen.

Almelo, Analyse detailhandel

rijwielzaak en een dierenspeciaalzaak. •

tieve ondernemers zich vestigen. •

Niet verder inzetten op brancheverbreding en maatvoeringverlaging

De radialen hebben qua aanbod overlap met alle centra, maar ver-

van de Lifestyle Boulevard. Wel kan binnen de branches die reeds

vullen door het unieke karakter toch een belangrijke plek in de struc-

zijn toegestaan meer ondernemersruimte gevonden worden.

tuur. Soms ligt de nadruk op boodschappen doen en soms op doel-

•

gerichte aankopen in de categorie ‘in/om huis’, ‘mode en luxe’ of ‘vrije tijd’. Met name de Oranjestraat heeft bovengemiddeld veel mo-

In het geval van bereikbaarheid en parkeren inzetten op een gelijk speelveld. Overal idealiter gemakkelijk én gratis parkeren.

•

Behouden van de centrumbestemming of algemene detailhandels-

dische winkels die je normaal verwacht in het kernwinkelgebied. Het

bestemming in buurt- en wijkcentra. Complementariteit borg je niet

modische aanbod in de radialen concurreert met het modisch aan-

in branchering, maar in maximale omvang en de contour van het

bod in het kernwinkelgebied. Idealiter zou je zoveel mogelijk mo-

winkelgebied. Brancheringsruimte blijft noodzakelijk voor de ver-

disch winkelaanbod concentreren bij elkaar en in het kernwinkelge-

huurbaarheid en het ondernemerschap in de buurten en wijken.

18

3

Analyse demografie (en doelgroepen)

In dit hoofdstuk zijn de resultaten terug te vinden van de analyse gericht op de demografie in de gemeente Almelo. Dit betreft de bevolkingsontwikkeling- en prognose, mede op basis van de woningbouwplannen en –ambities. In de bijlage is de doelgroepanalyse opgenomen.

Almelo, Analyse detailhandel

19

3.1

Demografische ontwikkeling Almelo

De gemeente Almelo telt op dit moment circa 74.750 inwoners. De komende jaren wordt een aanzienlijke bevolkingsgroei verwacht, mede als gevolg van de geplande woningbouw. Op basis van de woningbouwplannen en uitgaande van een gemiddelde huishoudgrootte van 2,1 personen, wordt verwacht dat Almelo in 2030 circa 81.000 inwoners zal tellen. In de woondeal die in 2022 is gesloten en in 2024 is herijkt, heeft de gemeente de ambitie vastgelegd om tot en met 2030 in totaal 4.100 woningen te realiseren. Een deel hiervan is reeds gebouwd. Vanaf het moment van herijking resteert een opgave van 3.260 woningen tot 2030. In de herijkte woondeal is onder andere het woningbouwprogramma voor de Spoorzone uitgebreid van 1.000 naar 1.300 woningen. Op dit moment werkt de gemeente aan een woningbouwportefeuille van circa 4.500 tot 5.000 woningen, verspreid over verschillende lopende projecten. Hoewel de inzet is om zoveel mogelijk van deze woningen vóór 2030 te realiseren, wordt in deze visie uitgegaan van de resterende 3.260 woningen als uitgangspunt. Ook voor de periode ná 2030, tot circa 2050, blijft woningbouw een prioriteit. Van de regionale ambities, het bouwen van 69.000 woningen, mag ook van Almelo een substantiële bijdrage worden verwacht. In de startnotitie van de omgevingsvisie (contourennotitie) wordt vooralsnog uitgegaan van een bijdrage van nog eens 10.000 woningen.

Dit aantal kan mogelijk nog worden verhoogd in de Regionale ontwikkelstrategie (ROS), die momenteel in ontwikkeling is. Voor een deel van deze opgave zijn al plannen in voorbereiding; concreet wordt voor circa 2.800 woningen momenteel planvorming uitgewerkt. Indien deze woningen worden gerealiseerd, betekent dit dat het inwonertal in Almelo groeit tot 87.000 inwoners. Indien de volledige woningbouwambitie van circa 10.000 woningen wordt gerealiseerd, zal het aantal inwoners in Almelo tegen 2050 stijgen tot circa 102.000 inwoners. De wijze waarop deze groei zal worden gerealiseerd en daarmee ook de locaties voor deze groei, zijn nog niet bekend, maar de reeds bekende plannen zijn opge-

Almelo, Analyse detailhandel

Figuur 6: Overzicht woningbouwplannen hard en zacht in de gemeente Almelo

20

nomen in de figuur hiernaast. In de verdere analyse wordt rekening gehouden met deze drie scenario’s op basis van de genoemde inwoneraantallen.

3.2

Woningbouwplannen Almelo nader bekeken

Figuur 6 laat de totale woningbouwplannen per buurt zien. Het betreft de totale woningbouwplannen (hard en zacht). In bijlage 3 zijn nog meer feiten en cijfers opgenomen ten aanzien van de demografie en ontwikkeling evenals de Whize doelgroepen. Samengevat zijn de belangrijkste woningbouwplannen als volgt: •

De meeste nieuwe woningen in de gemeente Almelo worden beoogd in de Spoorzone, hier wordt ingezet op circa 1.300 woningen. Het betreft zowel appartementen als grondgebonden woningen (50/50) in verschillende prijsklassen. De Spoorzone bestaat uit vier verschillende deelgebieden: Achter de Molen, Kerkelanden, het Stationsgebied en de Westerdok.

•

Ook aan de Noordkant van Almelo wordt gekeken naar een nieuwe wijk: Aalanderveld. Het gaat hier om ca. 1.000 nieuwe woningen tot 2030, maar daarna zijn er plannen om het gebied verder uit te breiden met nog eens 2.000 extra woningen. De exacte locaties van de woningbouwambities zijn nog niet bekend.

•

In de overige wijken in Almelo zijn de woningbouwplannen meer kleinschalig van aard. Per saldo telt dit echter toch significant mee, er is sprake van duidelijke groei.

3.3

Woningbouwplannen omgeving Almelo

Ook in de omliggende gemeenten stijgt het aantal inwoners. Met name in de gemeenten Twenterand en Borne wordt een stijging van het aantal inwoners verwacht. Een toename van het aantal inwoners in de buurgemeenten biedt ook kansen voor de gemeente Almelo. Zoals uit de analyse blijkt, is sprake van substantiële toevloeiing in alle sectoren. Meerdere winkelgebieden profiteren hiervan, zoals de binnenstad, de Lifestyle Boulevard en winkelcentrum de Schelfhorst. Figuur 7: Ontwikkeling bevolking in 2035 in de buurgemeenten. Gebaseerd op Primos Online (2024) en woningbouwplannen gemeente Twenterand.

Almelo, Analyse detailhandel

21

4

Trends

In dit hoofdstuk zijn de belangrijkste trends in de detailhandel en voor winkelgebieden opgenomen. Landelijke trends (in de infographics) zijn vertaald naar de context en betekenis voor Almelo, met een scope tot circa 2035.

Almelo, Analyse detailhandel

22

4.1

Trends van toepassing op Almelo

4.1.1

Supermarkten staan economisch onder druk

Schaalvergroting van supermarkten zet zich nog steeds door. Supermarkten worden steeds groter, maar hebben ook een groter economisch draagvlak nodig. Dit betekent dat kleinere supermarkten met een kleiner verzorgingsgebied, op buurt- en dorpsniveau steeds meer economisch onder druk staan. Met name de laatste jaren hebben supermarkten te maken met stijgende kosten (lonen, huur, energie, inkoop) en dalend volume omzet (minder bestedingen door de consument en door het wegvallen van de verkoop van tabak). Dit maakt dat supermarktontwikkelingen niet langer vanzelfsprekend zijn. De dagelijkse speciaalzaken hebben ook te maken met stijgende kosten, maar weten de bestedingen van consumenten toch redelijk goed aan zich te binden. Dit onderstreept het bestaansrecht van de speciaalzaken en kleinere ondernemers die nog steeds voorzien in een behoefte. 4.1.2

Randvoorwaarden steeds belangrijker

Koopstromenonderzoek toont aan dat de consument voor frequent benodigde artikelen, zoals de dagelijkse boodschappen, steeds meer behoefte heeft aan gemak en efficiëntie. Dit betekent dat de ruimtelijke randvoorwaarden op orde moeten zijn. •

Maatvoering supermarkt: de consument wil alles binnen handbereik hebben in de supermarkt. Een moderne maatvoering voor een fullservice supermarkt is doorgaans 1.400 tot 1.600 m² wvo. Voor discounters ligt dit tussen de 1.000 en 1.500 m² wvo.