Document · PDF

bijlage 1 bij RB 17 - Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

Raad 31 maart 2026, gemeente AlmeloBij agendapunt: raadsbrieven vanuit B&W17.711 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

Maak de tendervoorwaarden zo specifiek mogelijk, bijvoorbeeld door: • Een minimumpercentage bedrijfsruimte in het plan te eisen; • Voorkeurslocaties voor lichte bedrijvigheid binnen het plangebied aan te wijzen; • Stedenbouwkundige eisen te stellen aan bedrijfsruimte, passend bij de doelgroep (zoals verdiepingshoogte, vloerbelasting, verbinding met de straat); • Eisen te formuleren voor ontsluiting en bereikbaarheid voor kleine bedrijfsvoertuigen; • Afspraken te maken over betaalbaarheid en flexibiliteit van de bedrijfsunits. Monitor de uitvoering van deze voorwaarden en ga actief in gesprek met ontwikkelaars om te zorgen dat de ambities daadwerkelijk worden gerealiseerd. Zo voorkom je dat lichte bedrijven tussen wal en schip vallen en versterk je de ruimtelijke en economische kwaliteit van zowel binnenstedelijke locaties als bedrijventerreinen. 6. Stel een verplaatsingsfonds en/of subsidieregeling in Ondersteun ondernemers bij verplaatsing, herontwikkeling of intensiever gebruik van hun locatie met een verplaatsingsfonds en/of subsidieregeling. Zet dit fonds in om financiële drempels weg te nemen die ondernemers ervaren bij het vrijmaken van ruimte op bestaande bedrijventerreinen. Vergoed bijvoorbeeld (deels) verhuiskosten, aanpassingen aan gebouwen of dubbele lasten.

Door deze financiële ondersteuning wordt het voor ondernemers aantrekkelijker en haalbaarder om te verplaatsen of te herontwikkelen, waardoor op strategische locaties ruimte ontstaat voor meer

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

passende bedrijvigheid. Het fonds draagt zo bij aan het versnellen van de ambitie om bedrijventerreinen intensiever en toekomstbestendiger te benutten. Koppel de inzet van het fonds aan heldere criteria, zoals het daadwerkelijk vrijmaken van ruimte voor intensivering, het bijdragen aan de economische structuurversterking en het realiseren van ruimtelijke kwaliteit. 7. Zet een ontwerperspool in voor intensivering en herontwikkeling, combineer waar mogelijk met verplaatsingssubsidie Neem als gemeente het initiatief om ondernemers direct te ondersteunen bij intensiverings- en herontwikkelingsplannen door een laagdrempelige ontwerperspool beschikbaar te stellen. Zorg dat deze pool bestaat uit ervaren externe ontwerpers en architecten die ondernemers praktisch adviseren over bijvoorbeeld meerlaags bouwen, verdichting, circulaire ontwerpprincipes en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Ter inspiratie zie dit praktijkvoorbeeld in de gemeente Tilburg. Rol en inzetmoment De ontwerperspool wordt in een vroeg stadium betrokken bij (her)ontwikkelingsinitiatieven op de bedrijventerreinen. De pool begeleidt ondernemers bij het concretiseren van hun plannen en het voorbereiden van vergunningaanvragen. Ook kan de pool ondersteunen bij het uitvoeren van stedenbouwkundige analyses, het opstellen van ruimtelijke scenario’s en het toetsen van plannen aan de gewenste ruimtelijke kwaliteit.

Zo wordt de ontwerperspool niet alleen ingezet als praktische partner in de uitvoering, maar ook als adviesorgaan. Samenstelling De pool bestaat uit een mix van externe ontwerpers, architecten en stedenbouwkundigen, eventueel aangevuld met experts op het gebied van duurzaamheid en circulaire economie. De gemeente zorgt voor een vaste kern, maar kan afhankelijk van de opgave flexibel specialisten toevoegen. Toegankelijkheid en financiering Maak de ontwerperspool eenvoudig toegankelijk: ondernemers met plannen of vragen rondom intensiveren moeten snel en zonder ingewikkelde procedures gebruik kunnen maken van deze ondersteuning. Reserveer als gemeente concreet budget, zodat ondernemers direct advies kunnen inwinnen of een eerste verkenning kunnen laten uitvoeren. Breng de ontwerperspool actief onder de aandacht, bijvoorbeeld via bijeenkomsten, nieuwsbrieven of het ondernemersloket. Combinatie met andere ondersteuning en evaluatie Combineer de inzet van de ontwerperspool waar mogelijk met de (hiervoor genoemde) subsidieregeling. Bied ook ondersteuning bij vergunningprocedures. Op die manier bied je ondernemers niet alleen inhoudelijke, maar ook financiële en procedurele begeleiding. Evalueer periodiek de werking van de ontwerperspool en stuur bij op basis van ervaringen uit de praktijk.

Zo versnelt Almelo samen met ondernemers de transitie naar toekomstbestendige bedrijventerreinen. 8. Zet door met verhogen organisatiegraad bedrijventerreinen Een sterke organisatiegraad versnelt beter benutten, verduurzaming en samenwerking. De Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur onderstreept dit in het advies Samen werken. Zonder samenwerking tussen ondernemers en gemeente blijven structurele verbeteringen lastig. We adviseren daarom om het voortouw te nemen in het verhogen van de organisatiegraad. Stimuleer ondernemers om zich te verenigen, bijvoorbeeld via een ondernemersvereniging, parkmanagement of een BIZ. Dit gezamenlijke optreden biedt belangrijke voordelen. Besluitvorming en uitvoering verlopen sneller, ondernemers hebben een grotere slagkracht richting u als gemeente, en de economische positie van het terrein wordt versterkt.

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

9. Leg samenwerking en afspraken vast in een convenant Zet als gemeente samen met ondernemers de stap naar een convenant om ambities daadwerkelijk om te zetten in concrete acties. Gebruik het convenant om heldere afspraken te maken over samenwerking, doelen en maatregelen, bijvoorbeeld op het gebied van ruimtegebruik, verduurzaming of bereikbaarheid. Maak het convenant tot een levend document: evalueer periodiek de voortgang en pas afspraken aan waar nodig, zodat het altijd aansluit bij de actuele opgaven. Door afspraken vast te leggen in een convenant, maak je de gezamenlijke inzet zichtbaar, vergroot je het commitment en creëer je een stevige basis voor succesvolle samenwerking.

Voorbeeld: Convenant Waarderpolder 2021-2025 Een succesvol voorbeeld van een dergelijke aanpak is bedrijventerrein de Waarderpolder in Haarlem, waar inmiddels het vierde meerjarige convenant ondertekend is tussen gemeente, industriekring Haarlem, parkmanagement, ondernemers en het waterschap. Het eerst convenant ging vooral over ‘schoon, heel en veilig’ en was gericht op kleinere projecten om de basis op orde te krijgen. Nu is dat gelukt en na een aantal jaren samenwerking is het vertrouwen tussen de gemeente en ondernemers zo groot, dat ‘schoon, heel en veilig’ als vanzelfsprekend wordt aangenomen. Het vierde convenant gaat over collectieve actie op het gebied van verduurzaming, intensivering en innovatie. Recent sloten de gemeente, de industriekring en enkele bedrijven de eerste contracten voor een warmtenet.

10. Houd grip met een interactief dashboard Via een interactief PowerBI-dashboard maken we de resultaten van de BBI, en daarmee de potentie voor optimaler ruimtegebruik, zichtbaar. Gebruik het dashboard om zowel uw eigen inspanningen als die van bedrijven gericht te monitoren: waar worden stappen gezet, hoeveel ruimte levert dat op, en waar liggen nog kansen? Monitor deze gegevens minimaal jaarlijks, maar bij voorkeur vaker, en koppel het dashboard direct aan omgevingsvergunningen. Zo heeft u altijd actueel inzicht in de voortgang en kunt u tijdig bijsturen waar nodig. 11. Zet kennisdeling en inspiratie doelgericht in Deel als gemeente actief de resultaten van de BBI met ondernemers, zodat zij direct inzicht krijgen in de kansen op hun eigen kavel. Organiseer regelmatig bijeenkomsten en verspreid inspirerende praktijkvoorbeelden via een toegankelijke website of nieuwsbrief. Stimuleer ondernemers om van elkaar te leren en samen te werken aan beter benutten. Benut de energie en initiatieven die er al zijn op de bedrijventerreinen en zorg dat kennisdeling een vast onderdeel wordt van de aanpak. Zo creëer je een vliegwiel voor innovatie en versnelling.

3.5 Instrumenten voor het verzilveren van de ruimtelijke potentie In de vorige paragrafen hebben we het Programma Bedrijventerreinen gepositioneerd als de centrale kapstok voor de intensiveringsopgave in Almelo (3.3) en de overkoepelende instrumenten beschreven die als fundament dienen voor een integrale en samenhangende aanpak (3.4). Om de ambities uit het programma daadwerkelijk te realiseren, is het essentieel om – naast deze brede instrumenten – ook gericht in te zetten op maatregelen die specifiek bijdragen aan het optimaal benutten van de fysieke ruimte op de bedrijventerreinen. De analyses in hoofdstuk 2 laten zien dat er aanzienlijke ruimtelijke potentie aanwezig is: circa 174.000 tot 230.000 m² via beter benutten van het bouwvlak en circa 350.000 m² via optimalere benutting van de bouwhoogte. Om deze potentie daadwerkelijk te verzilveren, zijn gerichte ruimtelijke instrumenten nodig. In deze paragraaf staan daarom maatregelen centraal die bijdragen

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

aan het beter benutten van de fysieke ruimte – via planologische aanpassingen, juridische borging en ruimtelijke stimulansen. De eerder beschreven overkoepelende instrumenten ondersteunen dit proces, maar de focus ligt hier expliciet op het ruimtelijk realiseren van de potentie die in Almelo aanwezig is. 12. Leg de juiste ruimtelijke randvoorwaarden vast in het omgevingsplan Het omgevingsplan is het centrale instrument waarmee u als gemeente actief kan sturen op intensief en toekomstbestendig ruimtegebruik. Op basis van de ERV en de BBI-analyse adviseren wij om hierin duidelijke ruimtelijke randvoorwaarden vast te leggen die bijdragen aan zorgvuldig ruimtegebruik op bedrijventerreinen: • Beschermen van het bestaande areaal aan bedrijventerreinen, inclusief de kleinere terreinen, zodat deze behouden blijven voor bedrijfsactiviteiten en niet onder druk komen te staan van niet-passende functies zoals wonen of detailhandel. • Minimumeisen voor bouwhoogte en bebouwingspercentage, afgestemd op het profiel van het terrein. Deze regels bevorderen een efficiënt gebruik van de bedrijfskavels zonder een bouwplicht te creëren. • Voorkomen van zonnepanelen op onbebouwde kavels, mits ruimtelijk gemotiveerd op de functie en ontwikkelruimte van bedrijfskavels te beschermen.

• Uitsluiten van detailhandel op bedrijventerreinen ter bescherming van de bedrijfsfunctie en ter voorkoming van ruimteclaims voor niet-ruimtelijk passende functies. • Sta verdiepingsvloeren toe in het omgevingsplan, zodat lichtere functies op verdiepingen mogelijk zijn. Zo blijft de plint beschikbaar voor productie of logistiek, terwijl de verdieping ruimte biedt voor bijvoorbeeld lichte bedrijvigheid. Dit draagt bij aan zowel ruimtelijke als economische ruimtewinst en vergroot de verhuurbaarheid en economische waarde van panden. Let op: dit is niet overal op alle terreinen passend. Bepaal per terrein of en zo ja waar deze mogelijkheid wenselijk en haalbaar is. Het is belangrijk om deze ruimtelijke randvoorwaarden niet generiek, maar gebiedsgericht toe te passen. We adviseren daarom om per bedrijventerrein gericht onderzoek te doen naar de wenselijkheid en haalbaarheid van deze maatregelen. Zo kan maatwerk worden geleverd en worden randvoorwaarden alleen daar ingezet waar ze daadwerkelijk bijdragen aan intensiever en kwalitatief ruimtegebruik. De genoemde eisen zijn juridisch afdwingbaar bij de verlening van omgevingsvergunningen. De Raad van State bevestigt dat minimumeisen zijn toegestaan: ze verplichten niet tot bouwen, maar stellen wel voorwaarden aan nieuwe plannen (zie ook link).

Voor bestaande bedrijven gelden overgangsrecht, maar bij nieuwe vergunningaanvragen kan u als gemeente actief sturen. Om risico’s op nadeelcompensatie (voorheen planschade) te beperken, is het van belang dat nieuwe regels voorzienbaar zijn. Maak voorgenomen wijzigingen daarom tijdig kenbaar via beleidsprogramma’s, participatietrajecten, en waar nodig een voorbereidingsbesluit met voorbeschermingsregels. Zo ontstaat een transparant en juridisch houdbaar kader dat ondernemers duidelijkheid biedt en de gemeente grip geeft op de ruimtelijke ontwikkeling van haar bedrijventerreinen.

Voorbeschermingsregels opstap naar nieuw omgevingsplan Voorbeschermingsregels (als onderdeel van een voorbereidingsbesluit) zijn een krachtig juridisch middel om ongewenste ontwikkelingen tegen te houden in gebieden waar nieuwe regels in voorbereiding zijn. Ze bevriezen tijdelijk de bestaande situatie en beschermen zo de koers die u als gemeente voor ogen heeft. Denk aan het voorkomen van nieuwe bebouwing of economische invulling die straks niet past binnen het nieuwe omgevingsplan.

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

Een voorbereidingsbesluit is meer dan een tussenstap. Het maakt zichtbaar dat u als gemeente werkt aan nieuwe regels. Die zichtbaarheid is cruciaal om planschade te voorkomen. Als initiatienemers hadden kunnen weten dat beleid verandert - bijvoorbeeld via een gepubliceerd voorbereidingsbesluit — vervalt vaak het recht op schadevergoeding. Het besluit fungeert dus als juridisch signaal: het markeert het begin van een nieuwe koers en voorkomt dat ontwikkelaars zich beroepen op het oude planologische regime. De regels gelden vanaf publicatie en blijven maximaal anderhalf jaar van kracht. Na vaststelling van het nieuwe omgevingsplan vervallen ze automatisch en maakt het nieuwe juridische kader de koers definitief.

13. Onderzoek verruiming van de maximale bouwhoogte We adviseren om de mogelijkheden voor het verruimen van de maximale bouwhoogte op Almelose bedrijventerreinen gericht te onderzoeken. Een hogere bouwhoogte kan ondernemers meer uitbreidingsmogelijkheden bieden, extra ruimte creëren en bijdragen aan een krachtiger profiel en uitstraling van het terrein. Om deze potentie verantwoord te benutten, is een nadere stedenbouwkundige onderbouwing noodzakelijk. Analyseer per locatie: • hoe de hogere bouwhoogte past in het straatbeeld; • wat dit betekent voor de openbare ruimte; • waar hoogteaccenten wenselijk zijn; • en hoe de beeldkwaliteit versterkt kan worden. Gebruik deze analyse als basis voor een voorstel dat ruimtelijke én functionele kwaliteit toevoegt. Veranker de gewenste kwaliteit op zichtlocaties via welstandscriteria. Zo borg je dat nieuwe bebouwing bijdraagt aan het beoogde ruimtelijke beeld en koppel je verruiming van bouwhoogte aan duidelijke normen. 14. Grond verwerven op strategische locaties Neem als gemeente een actievere rol in de (her)ontwikkeling van bedrijfskavels, zowel bebouwd als onbebouwd, door niet alleen als vergunningverlener op te treden, maar ook als (mede)ontwikkelaar.

Door gericht grond te verwerven op strategische locaties, krijgt u als gemeente meer regie over de ruimtelijke inrichting en kan u actief sturen op intensief ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit. Werk hierbij nauw samen met marktpartijen. De Herstructureringsmaatschappij Overijssel (HMO) is een waardevolle partner in dit proces. Deze publiek-private organisatie revitaliseert sinds 2009 verouderde werklocaties en werkt vraaggericht aan rendabele businesscases voor private investeerders. Door risico’s te beperken en gerichte investeringen te doen, verlaagt HMO de drempel voor marktpartijen om mee te doen. Ga als gemeente Almelo samen met HMO en andere partners gericht aan de slag op strategische herontwikkellocaties, zoals de aangeduide kansenzones (in bijlage A). Door actief te investeren in deze locaties ontstaat ruimte voor kwalitatieve verdichting en toekomstbestendige inrichting van bedrijventerreinen. 15. Zet stedelijke kavelruil in voor betere benutting Neem als gemeente het initiatief om stedelijke kavelruil te stimuleren op bedrijventerreinen waar versnipperd eigendom herontwikkeling belemmert. Zet kavelruil in als krachtig instrument om de ruimte efficiënter en toekomstbestendiger in te richten. De Omgevingswet biedt hiervoor een duidelijke juridische basis, mits alle partijen vrijwillig deelnemen.

Ondersteun kavelruil actief door: • ruimte te bieden in het omgevingsplan voor herinrichting via kavelruil;

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

• • •

kavelruilplannen te koppelen aan bredere gebiedsontwikkelingen; procesbegeleiding en juridische ondersteuning te bieden; kavelruil te combineren met instrumenten zoals grondverwerving, ontwerperspools en subsidieadvies.

Breng kavelruil vroegtijdig onder de aandacht bij ondernemers en vastgoedeigenaren, en communiceer helder over de voordelen. Door dit instrument gericht in te zetten, creëer je beweging op plekken waar anders weinig gebeurt en werk je samen toe naar een toekomstbestendige werklocatiestructuur voor Almelo. 16. Stimuleren van invulling van onbebouwde kavels Een deel van de ruimtelijke potentie op de Almelose bedrijventerreinen ligt op onbebouwde kavels (zie ook bijlage B). Pak als gemeente actief de regie om onbebouwde kavels op Almelose bedrijventerreinen te ontwikkelen. Zie deze kavels als laaghangend fruit voor intensivering en toekomstbestendig ruimtegebruik. Wacht niet af, maar stimuleer en faciliteer eigenaren om tot ontwikkeling over te gaan en voorkom dat waardevolle ruimte langdurig onbenut blijft. Werk daarbij samen met eigenaren en ondersteun hen gericht: • Voer proactief gesprekken over ontwikkelkansen en mogelijke belemmeringen; • Zet accountmanagement in om investeringsmomenten tijdig te signaleren; • Bied toegang tot een ontwerperspool voor slimme (her)inrichting van kavels en gebouwen; • Adviseer actief over subsidiemogelijkheden en begeleid bij vergunningprocedures.

Stuit je op eigenaren die niet willen meewerken – bijvoorbeeld vanwege speculatie of vasthouden aan verouderde functies – grijp dan in met beleidsmatige en juridische instrumenten: • Stel voorbeschermingsregels in via een voorbereidingsbesluit om ongewenste invulling te voorkomen; • Koppel uitgiftecriteria aan herontwikkeling van achtergelaten vastgoed; • Hanteer een bouwplicht bij de uitgifte van nieuwe kavels om langdurige leegstand te voorkomen; • Zet waar nodig actief in op grondverwerving op strategische locaties, eventueel samen met HMO. Door deze combinatie van stimuleren én sturen, breng je beweging op plekken waar nu nog niets gebeurt. Maak van de invulling van onbebouwde kavels een concrete stap richting toekomstbestendige werklocaties. Tot slot: het plaatsen van zonnepanelen op een onbebouwde kavel is ongewenst. Hoewel verduurzaming van bedrijventerreinen belangrijk is, moet dit niet ten koste gaan van de economische benutting van strategisch gelegen kavels. Zonnepanelen passen beter op daken of als onderdeel van multifunctionele inrichting. Benoem dit expliciet in het omgevingsplan en uitgiftebeleid, zodat de ruimtewinst niet verloren gaat aan enkelvoudige functies zonder ruimtelijke of economische meerwaarde.

3.6 Instrumenten voor het verzilveren van de economische potentie In de vorige paragrafen is uiteengezet hoe het Programma Bedrijventerreinen, de overkoepelende instrumenten en de ruimtelijke maatregelen samen richting geven aan beter benutten van de Almelose bedrijventerreinen. Om de ambitie van toekomstbestendige en optimaal benutte werklocaties daadwerkelijk te realiseren, is het echter noodzakelijk om óók gericht te sturen op de economische potentie van de terreinen.

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

De analyse maakt duidelijk dat waardevolle milieuruimte nu vaak onderbenut blijft, doordat lichte bedrijvigheid zich vestigt op locaties die juist bedoeld zijn voor zwaardere bedrijven. Dit belemmert de groei en vestiging van bedrijven die wél milieuruimte nodig hebben, zoals circulaire maakindustrie of energie-intensieve productie. Om deze mismatch te doorbreken en de economische waarde van de bedrijventerreinen te vergroten, adviseren wij in deze paragraaf welke aanvullende, specifiek economische instrumenten u als gemeente kan inzetten. Zo ontstaat ruimte voor het juiste bedrijf op de juiste plek en wordt de economische potentie van de Almelose bedrijventerreinen optimaal benut. 17. Leg de juiste economische randvoorwaarden vast in het omgevingsplan Stuur als gemeente actief op optimaal ruimtegebruik door de juiste economische randvoorwaarden vast te leggen in het omgevingsplan. Maak per terrein een bewuste keuze: bepaal waar lichte, middelzware of zware bedrijvigheid gewenst is en waar juist niet. Gebruik de uitkomsten van dit onderzoek als basis en voorkom ongewenste invullingen. Zo houd je ruimte beschikbaar voor functies met hoge economische waarde en geef je invulling aan de ambities uit de ERV. Zet gericht in op functietoedeling en borg de gewenste ontwikkeling met duidelijke regels in het omgevingsplan.

Neem daarbij de volgende acties: a) Sluit nieuwe lichte bedrijvigheid uit op locaties waar je (middel)zware functies wilt behouden of ontwikkelen — zoals op Bedrijvenpark Twente (inclusief Noord), Bornsestraat, Dollegoor en delen van Turfkade. Gebruik hiervoor specifieke functietoedeling in het omgevingsplan. Let op: Turfkade wordt straks omringd door woningbouw. Overweeg daarom om aan de randen — bijvoorbeeld langs de Virulyweg — juist wél ruimte te (blijven) bieden voor lichtere bedrijvigheid die past bij de overgang naar woonmilieus. Zorg er tegelijkertijd voor dat bij nieuwe gemengde gebiedsontwikkelingen wél ruimte ontstaat voor lichte bedrijvigheid op passende plekken. b) Sta verdiepingsvloeren toe in het omgevingsplan, zodat lichtere functies op verdiepingen mogelijk zijn. Zo blijft de plint beschikbaar voor productie of logistiek, terwijl de verdieping ruimte biedt voor bijvoorbeeld lichte bedrijvigheid. Dit draagt bij aan zowel ruimtelijke als economische ruimtewinst en vergroot de verhuurbaarheid en economische waarde van panden. Let op: dit is niet overal op alle terreinen passend. Bepaal per terrein of en zo ja waar deze mogelijkheid wenselijk en haalbaar is. c) Sluit sportscholen uit op bedrijventerreinen. Maak alleen een uitzondering in specifieke zones of op verdiepingen, mits bezoekersstromen geen risico’s opleveren.

d) Sluit kantoren op de begane grond uit, zodat de plint beschikbaar blijft voor productie of logistiek. Overweeg een uitsterfconstructie voor de functieaanduiding ‘kantoor’ op Twentepoort ten oosten van de N349. Besteed daarbij aandacht aan de uitstraling en ruimtelijke kwaliteit van het vastgoed langs deze zichtlocatie. e) Cluster autobedrijven op logische plekken locaties, zoals het westelijk deel van het Dienstengebied. f) Saneer plancapaciteit voor ongewenste detailhandel7. Stimuleer vestiging in concentratiegebieden en voorkom dat deze functies schaarse ruimte innemen. g) Saneer de functieaanduiding ‘gemengd’ op Wendelgoor. Zo voorkom je dat detailhandel en zelfstandige kantoren tot 1.500 m² de ruimte innemen die nodig is voor bedrijvigheid. Voorkom dat verplaatste bedrijven worden vervangen door functies die niet bijdragen aan de ruimtelijke of economische doelen. Maak toekomstige regels tijdig kenbaar via programma’s, beleidsnota’s en participatietrajecten. Zo vergroot je de voorzienbaarheid en beperk je het risico op nadeelcompensatie (voorheen planschade).

In lijn met Detailhandelsvisie Almelo (2025).

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

Uit de praktijk blijkt dat watergebonden kavels op Dollegoor momenteel slechts beperkt worden benut voor watergebonden bedrijvigheid. Stuur in het omgevingsplan expliciet op specifieke functietoedeling en maak optimaal gebruik van de unieke ligging aan het water. Zet deze strategische locaties actief in voor bedrijven die afhankelijk zijn van watergebonden logistiek en circulaire processen, zodat de economische en ruimtelijke waarde van Dollegoor maximaal wordt benut.

18. Reguleer kleinschalige (bedrijfs)units en garageboxen Grijp als gemeente in op de groei van kleinschalige bedrijfsunits en garageboxen op Almelose bedrijventerreinen. Voorkom dat waardevolle panden voor de maakindustrie verdwijnen door opkoop en opdeling in kleine (opslag)units. Bescherm de beschikbare productieruimte, want deze is lastig te vervangen en essentieel voor de lokale economie. Bij veel kleinschalige units is onduidelijk wie de eigenaar of gebruiker is. In veel gevallen ontbreekt feitelijke economische activiteit. Zeker bij garageboxen en opslagunits is het risico groot dat ze niet worden gebruikt door ondernemers. Zorg dat bedrijventerreinen hun functie behouden als plek voor werkgelegenheid en economische groei. Sta opslag alleen toe als ondersteunende functie voor gevestigde ondernemers; particuliere opslag hoort hier niet thuis. Stel daarom duidelijke regels: • Bescherm bestaande terreinen met voorbeschermingsregels - Stel via een voorbereidingsbesluit tijdelijke regels vast die de vestiging van nieuwe kleinschalige units verbieden. Hanteer bijvoorbeeld een ondergrens van 250 m² per eenheid – of bepaal deze maat nader op basis van terreinprofielen. Zo voorkomt u ongewenste functieverandering tijdens de voorbereiding van een nieuw omgevingsplan.

Een voorbereidingsbesluit draagt bovendien bij aan de voorzienbaarheid van nieuw beleid en helpt om planschade te voorkomen. • Veranker regels in het omgevingsplan - Leg in het omgevingsplan vast wat wel en niet is toegestaan. Sluit particuliere opslag expliciet uit. Stel eisen aan de minimale omvang (minimaal 250 m² per eenheid) en het gebruik van bedrijfsunits. Zorg daarnaast voor actieve handhaving om strijdig gebruik tegen te gaan. • Stel grenzen bij nieuwe terreinen - Wees bij de planvorming van nieuwe bedrijventerreinen duidelijk. Sta geen kleinschalig vastgoed of particuliere opslag toe onder een minimale maat (bijvoorbeeld 250 m²), tenzij dit aantoonbaar bijdraagt aan het economische profiel van het terrein.

Onder andere op Turfkade signaleren ondernemers dat de toename van kleine units en opslagboxen ten koste gaat van de gewenste invulling en ruimtelijke kwaliteit. De urgentie om in te grijpen is groot: zonder snelle actie dreigt verdere versnippering van het terrein, waardoor de economische en ruimtelijke potentie structureel wordt aangetast. Wij adviseren daarom om als gemeente direct heldere kaders te stellen in het omgevingsplan én de handhaving te versterken. Een van de eerste en meest effectieve stappen is het nemen van een voorbereidingsbesluit waarmee u de vestiging van nieuwe kleinschalige units verbiedt. Dit voorkomt ongewenste functieverandering en biedt tijd om het omgevingsplan aan te passen. In andere gemeenten wordt al gestuurd op een minimale omvang bij nieuwe ontwikkelingen. Zo heeft de gemeente Enschede een ondergrens van 150 m² per unit ingesteld, Deventer hanteert 200 m² en op het Broek in Arnhem geldt zelfs een ondergrens van 300 m². Door te leren van deze voorbeelden en direct te sturen op minimale eenheden, kan Almelo versnippering tegengaan en de kwaliteit en toekomstbestendigheid van haar bedrijventerreinen waarborgen.

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

19. Sluit ondermijnende bedrijven uit met de Wet Bibob Zet de Wet Bibob (Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur) actief in om ondermijnende bedrijven te weren van Almelose bedrijventerreinen. Gebruik deze wet als preventief instrument om te voorkomen dat criminele activiteiten voet aan de grond krijgen. Toets bij elke aanvraag voor een vergunning, subsidie of aanbesteding of de aanvrager betrouwbaar is. Trek waar nodig bestaande vergunningen in of herzie ze bij signalen van misbruik. Communiceer helder over de toepassing van de Bibob-toets en zorg voor transparante procedures en goed accountmanagement. Zo voorkom je weerstand en behoud je het vertrouwen van bonafide ondernemers. Door de Bibob-toets gericht toe te passen, houd je bedrijventerreinen veilig en aantrekkelijk voor integere bedrijven en bescherm je de economische en maatschappelijke waarde van Almelose bedrijventerreinen.

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

4. Welke vervolgstappen zijn nodig? 4.1 Naar uitvoering met het Programma Bedrijventerreinen Almelo De gemeente Almelo heeft met de Economisch-Ruimtelijke Visie (ERV) een duidelijke koers gekozen: naast uitbreiding, vooral inzetten op het beter benutten van bestaande bedrijventerreinen. Om de ambitie van 35 hectare ruimtewinst via intensivering waar te maken, adviseren wij het opstellen van een Programma Bedrijventerreinen Almelo. Dit programma vormt het strategische kader waarin visie, doelen, prioriteiten en instrumenten voor toekomstbestendige bedrijventerreinen worden vastgelegd. Het programma is daarmee de centrale kapstok voor beleid, juridische borging (bijvoorbeeld via het omgevingsplan) en de integrale aanpak van ruimtewinst. Dit hoofdstuk biedt een voorzet voor een actieprogramma: een uitvoeringsagenda die voortbouwt op het strategische Programma Bedrijventerreinen. Het actieprogramma vertaalt de koers en instrumenten uit het programma naar concrete acties, prioriteiten en maatregelen voor de komende jaren. Daarbij ligt de nadruk op de terreinen met de grootste potentie en op de vier actielijnen: organisatorisch, gemeentebreed, ruimtelijk en economisch. Belangrijk: Deze voorzet is bedoeld als richtinggevend advies en startpunt voor verdere uitwerking.

Verdere concretisering, integratie en afstemming met interne en externe stakeholders zijn noodzakelijk om tot een gedragen en effectief uitvoeringsprogramma te komen. Het actieprogramma zal uiteindelijk onderdeel moeten worden van het bredere Programma Bedrijventerreinen en aansluiten bij de Omgevingsvisie van Almelo.

4.2 Focus en prioritering: waar moet u starten? Om snel resultaat te boeken en ervaring op te doen, adviseren wij te starten op de terreinen met de grootste potentie: Bedrijvenpark Twente en Turfkade/Dollegoor. Hier liggen de meeste kansen voor ruimtewinst en kunnen pilots en quick wins worden gerealiseerd. De lessen uit deze terreinen dienen als voorbeeld voor de verdere uitrol op andere locaties in Almelo. Neem op deze focusterreinen direct een voorbereidingsbesluit. Daarmee maakt u als gemeente duidelijk dat u werkt aan nieuwe spelregels. Met het besluit kunt u ongewenste ontwikkelingen die niet passen bij de gewenste koers tijdelijk beperken. Voorbeschermingsregels kunnen voorkomen dat functies of bebouwing ontstaan die de toekomstige koers of het nieuwe omgevingsplan zouden doorkruisen. Het voorbereidingsbesluit geeft u tijd om het omgevingsplan zorgvuldig te herzien. Initiatiefnemers weten vanaf publicatie dat een beleidswijziging wordt voorbereid. Dit kan het risico op nadeelcompensatie beperken. Het besluit markeert het formele startpunt van de nieuwe koers en biedt rust en duidelijkheid tijdens de planvorming.

4.3 Actielijnen van het programma Om de ambitie van ruimtewinst daadwerkelijk te realiseren, adviseren we een samenhangende aanpak langs vier actielijnen. Deze lijnen vormen de ruggengraat van het actieprogramma en zorgen ervoor dat zowel de organisatie, het gemeentebrede beleid, de ruimtelijke ingrepen als de economische randvoorwaarden in samenhang worden opgepakt. Door per actielijn concrete

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

maatregelen te benoemen en deze te koppelen aan de terreinen met de grootste potentie, ontstaat een helder en uitvoerbaar handelingsperspectief voor de gemeente Almelo. Organisatorisch • Multidisciplinair programmateam - Richt een slagvaardig team in met een programmamanager, adviseurs ruimtelijke ontwikkeling en economie, stedenbouwkundige, accountmanagers, vastgoedadviseur, specialist vergunningverlening en een verplaatsingscoach. Dit team stuurt integraal op uitvoering, signaleert knelpunten en kan flexibel inspelen op nieuwe kansen. • Procescapaciteit en mandaat - Zorg voor voldoende capaciteit en mandaat, zodat het team zelfstandig besluiten kan nemen en snel kan schakelen. • Monitoring en bijsturing - Implementeer een interactief dashboard voor monitoring van voortgang, ruimtegebruik en vergunningen. Maak evaluatie en bijstelling een structureel onderdeel van de aanpak. • Samenwerking - Borg samenwerking met HMO, provincie, ondernemersverenigingen en regionale partners via convenanten en gezamenlijke sessies. Gemeentebrede maatregelen • Slimme uitgiftevoorwaarden op nieuwe terreinen – Stel bij de uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen slimme voorwaarden op die sturen op intensief en toekomstbestendig ruimtegebruik, zoals minimale bebouwingsdichtheid, bouwhoogte en specifieke functietoedeling.

• Uitgifteprotocol en bouwplicht - Voer een gemeentebreed uitgifteprotocol in, met eisen aan bouwplicht, minimum bouwhoogte en koppeling tussen uitgifte van nieuwe kavels en herontwikkeling van bestaande locaties. • Omgevingsplan als juridisch kader - Leg spelregels vast in het omgevingsplan, zoals functietoedeling, uitsluiten van ongewenste functies, toelaten van verdiepingsvloeren en het beschermen van het bestaande areaal aan bedrijventerreinen. • Tendervoorwaarden bij gebiedsontwikkelingen – Stel bij nieuwe (gemengde) gebiedsontwikkelingen expliciete tendervoorwaarden op die ruimte voor lichte bedrijvigheid borgen. Leg een minimumpercentage bedrijfsruimte vast, wijs voorkeurslocaties aan voor lichte bedrijvigheid en stel eisen aan de stedenbouwkundige invulling. • Ontwerperspool voor intensivering en herontwikkeling – Stel een externe ontwerperspool beschikbaar die ondernemers ondersteunt bij intensiverings- en herontwikkelingsplannen, met advies over meerlaags bouwen, verdichting en ruimtelijke kwaliteit. • Verplaatsingsfonds en/of subsidieregeling – Zet een verplaatsingsfonds en/of subsidieregeling in om financiële drempels bij verplaatsing en herontwikkeling weg te nemen, bijvoorbeeld voor verhuiskosten of het geschikt maken van een nieuw pand.

• Regionale samenwerking - Stem programmering, monitoring en kennisdeling af met Twentse gemeenten en provincie, zodat Almelo profiteert van regionale inzichten en schaalvoordelen. • Kennisdeling en communicatie - Organiseer kennissessies, inspiratiebijeenkomsten en actieve communicatie over voortgang, successen en praktijkvoorbeelden. Stimuleer ondernemers om van elkaar te leren en samen te werken aan beter benutten. Ruimtelijk • Ruimtelijke randvoorwaarden in het omgevingsplan - Gebruik het omgevingsplan als centraal instrument om intensief en toekomstbestendig ruimtegebruik te borgen. Leg per terrein duidelijke ruimtelijke randvoorwaarden vast (zoals geduid in paragraaf 3.5). • Ontwikkeling onbebouwde kavels - Stimuleer en faciliteer de ontwikkeling van onbebouwde kavels als quick wins, en pak actief de regie om langdurige onderbenutting te voorkomen. • Onderzoek en verruiming bouwhoogte - Voer per terrein stedenbouwkundig onderzoek uit naar verruiming van bouwhoogte, zodat intensiever ruimtegebruik mogelijk wordt waar dat ruimtelijk en functioneel wenselijk is.

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

•

Stedelijke kavelruil en grondverwerving - Zet kavelruil en strategische grondverwerving in om versnippering tegen te gaan en intensief ruimtegebruik te stimuleren, in samenwerking met marktpartijen en HMO.

Economisch • Economische randvoorwaarden in het omgevingsplan - Gebruik het omgevingsplan als centraal instrument om optimaal economisch ruimtegebruik (juiste bedrijf op de juiste plek) te borgen. Leg per terrein duidelijke economische randvoorwaarden vast (zoals geduid in paragraaf 3.6). • Functietoedeling en bescherming milieuruimte - Stel per terrein vast waar lichte, middelzware of zware bedrijvigheid gewenst is en borg dit juridisch, zodat milieuruimte optimaal wordt benut en ruimte ontstaat voor bedrijven die daar echt thuishoren. Maak hiervoor gebruik van het in te stellen verplaatsingsfonds en/of subsidieregeling om lichte bedrijvigheid te verplaatsen naar de gewenste plekken in de gemeente. • Sanering ongewenste detailhandel - Voer sanering uit van plancapaciteit en functieaanduidingen die niet bijdragen aan de ruimtelijke of economische doelen. • Planregels watergebonden kavels Dollegoor - Stel planregels op voor exclusief watergebonden gebruik, investeer in kade-infrastructuur en benut de strategische ligging voor circulaire economie en duurzame logistiek. • Regulering kleinschalige units en clustering - Stel regels op voor kleinschalige bedrijfsunits en garageboxen, cluster autobedrijven op logische locaties. • Wet Bibob en handhaving - Zet de Wet Bibob actief in om ondermijnende bedrijven te weren en borg een veilige, integere werkomgeving op de bedrijventerreinen.

4.4 Maatregelen per actielijn en terrein In deze paragraaf geven we een eerste opzet van de maatregelen per terrein, gebaseerd op de vier actielijnen uit het actieprogramma. Dit overzicht is bedoeld als richtinggevend advies en vormt een startpunt voor verdere uitwerking en concretisering in het definitieve Programma Bedrijventerreinen. De focus ligt op de terreinen Bedrijvenpark Twente en Turfkade/Dollegoor, maar ook andere terreinen worden kort benoemd waar relevant. De belangrijkste quick wins en vervolgstappen worden benoemd, maar het is essentieel dat deze maatregelen in het vervolgtraject samen met betrokken partijen verder worden uitgewerkt, afgestemd en juridisch geborgd. Een voorbereidingsbesluit speelt hierbij een sleutelrol, zoals toegelicht in paragraaf 4.2. Met dit besluit maakt u zichtbaar dat de gemeente werkt aan nieuwe spelregels. Door voorbeschermingsregels op te nemen, kunnen ongewenste nieuwe ontwikkelingen tijdelijk worden beperkt, waardoor ruimte ontstaat om het omgevingsplan zorgvuldig te herzien. Dit is een belangrijke stap om versnippering tegen te gaan en de gewenste koers, zoals intensivering en specifieke functietoedeling, goed te kunnen vastleggen in het omgevingsplan.

Een stedenbouwkundige analyse is daarbij onmisbaar: deze voorkomt dat economische of juridische instrumenten worden ingezet op plekken waar dat ruimtelijk niet haalbaar of wenselijk is. Door per terrein de ruimtelijke kansen en beperkingen helder te onderbouwen, worden keuzes in het programma uitvoerbaar. Zo ontstaat een realistisch uitvoeringsprogramma, waarin ruimtelijke kwaliteit en economische potentie elkaar versterken.

Bedrijvenpark Twente Quick wins

•

Ontwikkeling van onbebouwde kavels (ruimtelijk)

•

Starten van een pilot met de ontwerperspool gecombineerd met het verplaatsingsfonds en/of subsidieregeling (organisatorisch)

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

Actielijnen en instrumenten

Organisatorisch •

Inzet van het multidisciplinaire programmateam en intensief accountmanagement.

•

Versterking samenwerking met ondernemers.

Gemeentebreed •

Uitrol van het uitgifteprotocol en tendervoorwaarden bij nieuwe kavels en herontwikkeling.

•

Toepassing van bouwplicht en minimum bouwhoogte via het omgevingsplan.

Ruimtelijk •

Leg de juiste ruimtelijke randvoorwaarden vast in het omgevingsplan a)

Bescherm bestaand bedrijventerreinareaal, inclusief de kleinere terreinen

Introduceer minimale bouwhoogte voor bestaande en nieuwe kavels

Voorkom dat bedrijven zonnepanelen plaatsen op braakliggende kavels

Voorkom detailhandel op bedrijventerreinen

Sta verdiepingsvloeren toe

•

Onderzoek verruiming maximale bouwhoogte

•

Grond verwerven op strategische locaties

•

Zet stedelijke kavelruil in voor betere benutting

•

Stimuleer invulling van onbebouwde kavels

Economisch •

Leg de juiste economische randvoorwaarden vast in het omgevingsplan a) Beperk lichte bedrijvigheid op bedrijventerreinen door minimale milieucategorieën in te voeren op specifieke kavels en aanwijzingen te geven waar deze bedrijven zich wel kunnen vestigen

Vervolgonderzoek

Sta verdiepingsvloeren toe

Sluit sportscholen uit

Sluit kantoren op de begane grond uit

Cluster autobedrijven

Saneer plancapaciteit voor ongewenste detailhandel

Saneer de functieaanduiding ‘gemengd’

•

Reguleer kleinschalige (bedrijfs)units en garageboxen

•

Sluit ondermijnende bedrijven uit met de Wet Bibob

•

Stedenbouwkundig onderzoek naar de verruiming van de maximale bouwhoogte – Analyse van ruimtelijke impact en stedenbouwkundige kwaliteit.

•

Ruimtelijke en economische randvoorwaarden – Onderzoek welke functies (milieugebruiksruimte) op welke locaties gewenst zijn, hoe dit past bij de economische structuur en welke effecten dit heeft op ruimtegebruik.

•

Effecten van minimale bouwhoogte – Analyseer de impact van het instellen van minimale bouwhoogte (inclusief mogelijke nadeelcompensatie)

•

Technische haalbaarheid van optoppen en verdiepingsvloeren – Onderzoek constructieve en financiële haalbaarheid van meerlaags bouwen en optoppen op bestaande panden.

•

Juridische uitwerking van spelregels – Werk uit hoe functietoedeling, bouwhoogte en andere randvoorwaarden juridisch kunnen worden vastgelegd in het omgevingsplan.

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

Turfkade/Dollegoor Quick wins Actielijnen en instrumenten

•

Ontwikkeling van onbebouwde kavels (ruimtelijk)

•

Starten van een pilot met de ontwerperspool (organisatorisch)

Organisatorisch •

Inzet van het multidisciplinaire programmateam en intensief accountmanagement.

•

Versterking samenwerking met ondernemers.

Gemeentebreed •

Uitrol van het uitgifteprotocol en tendervoorwaarden bij nieuwe kavels en herontwikkeling.

•

Toepassing van bouwplicht en minimum bouwhoogte via het omgevingsplan.

Ruimtelijk •

Leg de juiste ruimtelijke randvoorwaarden vast in het omgevingsplan a)

Bescherm bestaand bedrijventerreinareaal, inclusief de kleinere terreinen

Introduceer minimale bouwhoogte voor bestaande en nieuwe kavels

Voorkom dat bedrijven zonnepanelen plaatsen op braakliggende kavels

Voorkom detailhandel op bedrijventerreinen

Sta verdiepingsvloeren toe

•

Onderzoek verruiming maximale bouwhoogte

•

Grond verwerven op strategische locaties

•

Zet stedelijke kavelruil in voor betere benutting

•

Stimuleer invulling van onbebouwde kavels

Economisch •

Vervolgonderzoek

Sta verdiepingsvloeren toe

Sluit sportscholen uit

Sluit kantoren op de begane grond uit

Cluster autobedrijven

Saneer plancapaciteit voor ongewenste detailhandel

Saneer de functieaanduiding ‘gemengd’

•

Opstellen planregels voor watergebonden gebruik

•

Reguleer kleinschalige (bedrijfs)units en garageboxen

•

Sluit ondermijnende bedrijven uit met de Wet Bibob

•

Stedenbouwkundig onderzoek naar de verruiming van de maximale bouwhoogte – Analyse van ruimtelijke impact en stedenbouwkundige kwaliteit.

•

Effecten van minimale bouwhoogte – Analyseer de impact van het instellen van minimale bouwhoogte (inclusief mogelijke nadeelcompensatie)

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

•

Technische haalbaarheid van optoppen en verdiepingsvloeren – Onderzoek constructieve en financiële haalbaarheid van meerlaags bouwen en optoppen op bestaande panden.

•

Juridische uitwerking van spelregels – Werk uit hoe functietoedeling, bouwhoogte en andere randvoorwaarden juridisch kunnen worden vastgelegd in het omgevingsplan. Heb hierbij specifiek aandacht voor de watergebonden functies.

Overige terreinen Naast de focusterreinen zijn er ook op andere bedrijventerreinen in Almelo kansen voor verbetering en intensivering. In het bijzonder verdient Bornsestraat aandacht vanwege het potentieel om het terrein te ontwikkelen tot een volwaardige hightech locatie. Op dit terrein ligt de nadruk op het versterken van het hightech profiel, onder andere door het herzien van het omgevingsplan en het actief positioneren van Bornsestraat als hightech-werklocatie. Dit vraagt om een gerichte functietoedeling waarbij kavels expliciet worden gereserveerd voor hightech en innovatieve bedrijvigheid, terwijl overige functies die niet bijdragen aan dit profiel worden uitgesloten. Daarnaast is het belangrijk herontwikkeling en optoppen van bestaande panden te stimuleren. Door ondernemers te ondersteunen met een ontwerperspool en maatwerk in vergunningverlening, kan het terrein aantrekkelijker worden voor de hightech maakindustrie en ontstaat ruimte voor groei en samenwerking. Ook op Twentepoort en het Dienstengebied zijn er mogelijkheden om de ruimtelijke kwaliteit en bereikbaarheid te verbeteren. Deze terreinen vormen belangrijke poorten van de stad, maar het huidige beeld wordt gedomineerd door laagbouw en een versnipperde invulling. Stedenbouwkundig is hier veel meer uit te halen.

Door het invullen van onbebouwde kavels, het optimaliseren van bouwhoogte en het clusteren van functies zoals autobedrijven, kan een sterker en representatiever profiel ontstaan. Voor Noordbroek en Wendelgoor geldt dat de potentie vooral ligt in maatwerk en het benutten van specifieke kansen, zoals het invullen van onbebouwde kavels en het verbeteren van de groenstructuur. Op deze terreinen is het belangrijk om samen met ondernemers te kijken naar de mogelijkheden voor intensivering en het waar nodig aanpassen van de ruimtelijke en economische randvoorwaarden. Kortom, door per terrein te kijken naar de unieke kansen en opgaven ontstaat een samenhangende aanpak die bijdraagt aan een toekomstbestendige werklocatiestructuur voor heel Almelo.

4.5 Fasering en borging De realisatie van ruimtewinst op de Almelose bedrijventerreinen vraagt om een programmatische, stapsgewijze aanpak. Het opstellen en uitvoeren van het Programma Bedrijventerreinen Almelo vormt daarbij het centrale proces: van het formuleren van ambities en prioriteiten tot het daadwerkelijk implementeren van maatregelen en het monitoren van voortgang. Door te faseren ontstaat overzicht en kunnen successen en leerervaringen uit de eerste stappen worden benut voor verdere uitrol en bijsturing.

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

Binnen nu en 2 jaar

3 tot 5 jaar

Na 5 jaar

Fase 1: Quick wins en programmastart (0–2 jaar) In de eerste fase ligt de nadruk op het realiseren van zichtbare en haalbare resultaten. Dit betreft onder meer de ontwikkeling van onbebouwde kavels, het uitvoeren van pilots op Bedrijvenpark Twente en Turfkade/Dollegoor, het opzetten van het multidisciplinaire programmateam en het vastleggen van spelregels zoals bouwplicht en minimum bouwhoogte in het omgevingsplan. Deze acties zijn direct gekoppeld aan de quick wins en prioriteiten uit paragraaf 4.4 en laten zien dat de gemeente voortvarend werk maakt van haar ruimtelijke en economische ambities. Fase 2: Herstructurering en intensivering (3–5 jaar) In de middellange termijn verschuift de focus naar herstructurering en intensivering op de terreinen met de grootste potentie. Dit vraagt om meer procescapaciteit, samenwerking en maatwerk. De gemeente faciliteert kavelruil en zet een verplaatsingsfonds op. Ondernemers krijgen ondersteuning bij het herontwikkelen van hun pand of kavel. Lessen uit de eerste fase worden benut om het programma verder te verbeteren en uit te breiden naar andere terreinen. Fase 3: Verankering en transitie (5+ jaar) In de lange termijn staat de transitie naar toekomstbestendige bedrijventerreinen centraal. De gemeente integreert circulaire economie, energietransitie en ruimtelijke kwaliteit in het beleid en de uitvoering.

Monitoring en evaluatie verlopen via een interactief dashboard, zodat voortgang inzichtelijk blijft en gericht kan worden bijgestuurd. In deze fase worden de ruimtelijke en economische randvoorwaarden structureel verankerd in beleid, organisatie en middelen.

Borging van voortgang en kwaliteit Gedurende alle fasen is borging essentieel. Het programmateam bewaakt de voortgang. Evaluatie en bijstelling vinden plaats op basis van leerervaringen uit pilots en concrete resultaten. Heldere rollen en verantwoordelijkheden binnen het programmateam en structurele samenwerking met partners en ondernemers zorgen voor een gedragen en effectieve uitvoering. Juridische borging vindt plaats via het omgevingsplan, beleidsprogramma’s en waar nodig voorbereidingsbesluiten, zodat nieuwe regels tijdig kenbaar zijn en ondernemers duidelijkheid krijgen. Deze gefaseerde en geborgde aanpak zorgt ervoor dat het Programma Bedrijventerreinen Almelo daadwerkelijk leidt tot ruimtewinst, toekomstbestendige werklocaties en een sterke economische structuur voor de gemeente.

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

Bijlage A – Kansenzones per terrein In dit bijlagehoofdstuk geven we eerst een overzicht van de belangrijkste kansen en knelpunten per terrein. Daarna zoomen we in op de kansenzones per terrein.

A.1 Belangrijkste kansen en knelpunten, inclusief eerste aanzet acties Onderstaande tabel geeft per terrein en korte duiding van de specifieke ruimtelijke en economische potentie. Ook worden kansrijke acties genoemd. Deze acties - zoals het verhogen van bouwhoogte, het inzetten van een ontwerperspool of het schrappen van functieaanduidingen - vormen samen een eerste aanzet voor een uitvoeringsagenda. Deze agenda helpt de gemeente om gericht te starten, ervaring op te doen en de aanpak later op te schalen.

Categorie

Terrein

Belangrijkste kansen en knelpunten

Acties

Focusterreinen met grootste potentie

Bedrijvenpark Twente

• Ruimtewinst op het bouwvlak (11 tot 14,5 hectare)

• Ga actief in gesprek met eigenaren onbenutte bouwvlakken. Stimuleer en faciliteer passende ontwikkeling waar mogelijk

• Ruimtewinst in bouwhoogte • Onderbenutting milieuruimte

• Verken mogelijkheden verhogen bouwhoogte langs hoofdstructuren • Zet ontwerperspool in voor herontwikkelen intensiveringspotentie. • Faciliteer verplaatsing van lichte functies

Turfkade

• Ruimtewinst op het bouwvlak (2,9 tot 3,9 hectare) • Ruimtewinst in bouwhoogte • Onderbenutting milieuruimte

• Ga actief in gesprek met eigenaren onbenutte bouwvlakken. Stimuleer en faciliteer passende ontwikkeling waar mogelijk • Verken mogelijkheden verhogen bouwhoogte langs hoofdstructuren • Zet ontwerperspool in voor herontwikkelen intensiveringspotentie • Faciliteer verplaatsing van lichte functies

Strategische terreinen met specifieke kansen

Dollegoor

Bornsestraat

• Watergebonden kavels niet in gebruik voor watergebonden functies

• Stel planregels op voor watergebonden gebruik

• Kansrijke locatie voor circulaire bedrijfsactiviteiten

• Onderzoek benutting van spoorverbinding

• Versteking hightech profiel

• Herzie omgevingsplan voor betere functietoedeling passend bij hightech profiel

• Investeer in kade-infrastructuur

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

Twentepoort

• Ruimtewinst in bouwhoogte

• Ondersteun optoppen tot 20 meter met ontwerperspool voor ondernemers met herontwikkel- en intensiveringspotentie

• Ruimtewinst in bouwhoogte

• Inspireer, ondersteun en stimuleer betere benutting bouwhoogte langs N349. Zet ontwerperspool in voor ondernemers met herontwikkel- en intensiveringspotentie

• Relatief veel ruimte in gebruik voor parkeren • Onderbenutting milieuruimte (oostelijk deel)

• Onderzoek geclusterde parkeervoorziening (samen met Dienstengebied)

• Ruimtewinst in bouwhoogte en beperkte ruimtelijke kwaliteit langs hoofdweg

• Inspireer, ondersteun en stimuleer betere benutting bouwhoogte langs N349. Zet ontwerperspool in voor ondernemers met herontwikkel- en intensiveringspotentie.

• Relatief veel ruimte in gebruik voor parkeren

• Onderzoek geclusterde parkeervoorziening (samen met Twentepoort)

• Kansrijke locatie voor clustering autobranche

• Leg juiste randvoorwaarden qua functies vast in omgevingsplan

Bedrijvenpark Twente Noord

• Lichte functies op zware milieuruimte, beperkte benutting

• Borg uitsluiten lichte functies in omgevingsplan

Noordbroek

• Ruimtewinst in bouwhoogte

• Inspireer, ondersteun en stimuleer betere benutting bouwhoogte. Zet ontwerperspool in voor ondernemers met herontwikkel- en intensiveringspotentie.

Wendelgoor

• Onderbenutting milieuruimte

• Sanering functieaanduiding ‘gemengd’ in omgevingsplan

• Ruimtewinst op onbebouwde kavel

• Onderzoek bedrijfsmatige invulling van onbebouwde kavel

Dienstengebied

Terreinen met beperkte, maar gerichte potentie

• Leg juiste randvoorwaarden qua functies vast in omgevingsplan

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

A.2 Kansenzones en potentiële ruimtewinst per terrein Hierna zijn de kansenzones per terrein opgenomen. Grofweg delen we deze kansenzones in twee categorieën: • Kansrijke locaties voor optimalere en efficiëntere benutting van de ruimte Per bedrijventerreinen geven we inzicht in de belangrijkste kansenzones voor het ruimtelijk en economisch benutten van het terrein. Per terrein is een tabel opgenomen met de potentiële ruimtewinst per type (bouwvlak, bouwhoogte en milieuruimte). • Kansrijke locaties voor ingrepen voor toekomstbestendigheid van de terreinen Per bedrijventerreinen zoomen we daarnaast in ingrepen en acties die kansrijk zijn voor de versterking van de toekomstbestendigheid van de terreinen. Dit gaat vaak breder dan ruimtelijk of economisch optimaler ruimtegebruik. Denk bijvoorbeeld aan inzet op groenstructuren, ruimtelijke kwaliteit, bereikbaarheid, etc. Onderstaande tabel laat de verschillende aanduidingen (kleuren) in de kaarten per kans zien.

Categorie

Type kans

Aanduiding

Optimaler en efficiëntere benutting van de ruimte

Ruimtelijk beter benutten

Paars

Economisch beter benutten

Blauw

Ingrepen voor toekomstbestendigheid

Duurzaam ruimtegebruik

Groen

Overig (ruimtelijke kwaliteit / bereikbaarheid / etc.)

Geel

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

Bedrijvenpark Twente8

Beter benutten

Potentiële ruimtewinst

Bouwvlak

110.500 m² 145.100 m²

Ga actief in gesprek met eigenaren onbenutte bouwvlakken. Stimuleer en faciliteer passende ontwikkeling waar mogelijk. Zet ontwerperspool in voor herontwikkel- en intensiveringspotentie.

Bouwhoogte

90 panden / 68.100 m² begane grond

Verken mogelijkheden verhogen bouwhoogte langs hoofdstructuren. Onderzoek stedenbouwkundige kansen voor verruiming bouwhoogte, incl. inspiratiesessies met ondernemers.

Milieuruimte 1&2

10,8 hectare

Milieuruimte HMC

50,5 hectare

Faciliteer verplaatsing van lichte functies, ondersteun verhuisbewegingen door schuifruimte te organiseren en alternatieve vestigingslocaties aan te bieden.

Kans

Actie

Toelichting kans

Actie

Potentie voor meer klimaatadaptieve inrichting

Start een stimuleringsprogramma om eigenaren te helpen bij het benutten van dakoppervlaktes voor zonnepanelen, groene daken of andere duurzame toepassingen. Bied ondersteuning door subsidies, vergunning versnelling en advies over technische mogelijkheden en financiële voordelen van desinvesteringen. Organiseer collectieve aanpak voor dak projecten om schaalvoordelen te realiseren en de duurzaamheidsdoelstellingen van uw gemeente te behalen.

Het NAVO-terrein bevindt zich binnen de contouren van Bedrijvenpark Twente maar is in de analyse buiten beschouwing gelaten. De potentiële ruimtewinst gaat dus over Bedrijvenpark Twente exclusief het NAVO-terrein.

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

Behoud en versterking gevarieerde beplanting met natuurlijk karakter

Ontwikkel een groenplan voor de hoofdontsluiting door het bedrijventerrein met kwalitatieve beplanting, bomenrijen en groene bermen die bijdragen aan een aantrekkelijke entree.

Investeringsmomentum aanstaande voor toekomstbestendig vastgoed

Faciliteer vastgoedeigenaren bij het maken van gezamenlijke plannen voor kwaliteitsverbetering. Creëer een aantrekkelijk investeringsklimaat door flexibiliteit, financiële prikkels en versnelde procedures te bieden.

Potentie verhogen ruimtelijke kwaliteit

Ontwikkel een kwaliteitsplan voor zichtlocatie met beeldkwaliteitseisen en faciliteer eigenaren actief bij realisatie

Onderzoek mogelijkheid nieuwe ontsluiting voor betere doorstroming

Onderzoek mogelijkheid voor een aanvullende aan- en afrit op de N36 om de verkeersdoorstroming en bereikbaarheid te verbeteren

Onderzoek mogelijkheid busverbinding

Onderzoek mogelijkheid busverbinding. Breng aller eerst de huidige OV-situatie in beeld en ontwikkel vervolgens een businesscase.

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

Turfkade

Beter benutten

Potentiële ruimtewinst

Bouwvlak

29.100 m² 38.900 m²

Ga actief in gesprek met eigenaren onbenutte bouwvlakken. Stimuleer en faciliteer passende ontwikkeling waar mogelijk. Zet ontwerperspool in voor herontwikkel- en intensiveringspotentie.

Bouwhoogte

187 panden / 132.400 m²

Verken mogelijkheden verhogen bouwhoogte langs hoofdstructuren. Onderzoek stedenbouwkundige kansen voor verruiming bouwhoogte, incl. inspiratiesessies met ondernemers.

Milieuruimte 1&2

Kans

We noemen bewust geen actie voor de potentiële ruimtewinst in met name de benutting van de zwaardere milieuruimte. De nabijheid van toekomstige woningbouw maakt deze optimalere benutting deels onwenselijk.

14,2 hectare -

Milieuruimte HMC

Kans

Actie

10,0 hectare

De Virulyweg is momenteel gedeeltelijk al een gemengd gebied. De zone zou kunnen fungeren als overgangsgebied naar de nieuwe woonomgeving. De vraag is of we hier lichtere activiteiten willen toestaan. Dat vraagt om een expliciete keuze: benutten we deze rand voor ruimtewinst met lichtere functies, of beschermen we de woonkwaliteit door beperkingen op te leggen?

Toelichting kans

Actie

Kwaliteitsslag door verbinding met water

Ontwikkel een plan om de visuele en fysieke verbinding met het water te versterken door kwalitatieve oeverbeplanting, wandelpaden en zichtlijnen vanaf bedrijfskavels naar het water te creëren

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

Behoud, versterking en bevorderen toegankelijkheid gevarieerde beplanting met natuurlijk karakter

Ontwikkel een groenplan voor behoud en uitbreiding van de bestaande groenstructuur langs het water als ecologische en landschappelijke ruggengraat van het bedrijventerrein.

Investeringsmomentum aanstaande voor toekomstbestendig vastgoed

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

Dollegoor

Beter benutten

Potentiële ruimtewinst

Bouwvlak

1.300 m² 1.700 m²

Bouwhoogte

57 panden / 26.600 m²

Ondersteun potentiële ruimtewinst in de hoogte met ontwerperspool voor ondernemers met herontwikkel- en intensiveringspotentie

5,2 hectare (1&2)

Voorkom dat deze schaarse watergebonden locaties worden ingenomen door 'droge' bedrijvigheid door planologische waarborgen en actief locatiebeleid

4,2 hectare (HMC)

Bereid een plan voor om bij eventueel vrijkomen van percelen op deze locatie de hogere milieuruimte te benutten. Creëer daarbij een ‘reserve’ lijst van bedrijven die afhankelijk zijn van deze milieuruimte.

Kans

Milieuruimte

Kans

Actie

Geen specifieke acties

Toelichting kans

Actie

Potentie extra ontsluiting

Onderzoek mogelijkheid voor een aanvullende aan- en afrit om de verkeersdoorstroming en bereikbaarheid te verbeteren

Potentie optimalere benutting spoort

Onderzoek mogelijkheid om spoorverbinding beter te benutten. inventariseer welke bedrijven momenteel gebruik maken van de spooraansluiting en welke dat in potentie zouden willen.

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

Bornsestraat

Beter benutten

Potentiële ruimtewinst

Bouwvlak

5.900 m² 8.300 m²

Bouwhoogte

Ondersteun optoppen tot 20 meter met ontwerperspool voor ondernemers met herontwikkel- en intensiveringspotentie

Tot 15 meter: 10 panden / 43.500 m² 4,7 hectare

Milieuruimte HMC

6,2 hectare

Actie

Geen specifieke acties

Tot 12 meter: 38 panden / 6.200 m²

Milieuruimte 1&2

Kans

Herzie omgevingsplan voor betere functietoedeling passend bij hightech profiel

Toelichting kans

Actie

Verhouden en versterken groen

Stel beschermende planologische kaders vast om de huidige groenstructuur te behouden tegen verdere aantasting en ontwikkel een groenplan voor kwalitatieve uitbreiding met klimaatbestendige beplanting

Versterken bomenrijen (landschappelijk lint)

Ontwikkel een groenplan voor een kwalitatieve bomenlaan met landschappelijke inpassing.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Almelo&id=4560b863-7f40-4c40-95ab-ea62c1ae6885