bijlage 1 bij RB 17 - Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen Hoofdrapportage 14 november 2025

2

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

Inhoudsopgave Samenvatting

3

1.

Inleiding

5

1.1 1.2 1.3

5 6 8

2.

Welke ruimtewinst is haalbaar?

9

2.1 2.2

9

2.3 2.4 2.5

3.

4.

Aanleiding Scope van dit onderzoek Leeswijzer

Almelo kiest voor slimme groei: ruimte maken voor de economie van morgen Beter benutten van bouwvlak kan resulteren in zo’n 17 tot 23 hectare realistische ruimtewinst Door optimalere benutting bouwhoogte potentie voor 350.000 m2 extra aan bedrijfsvastgoed Economische optimalere benutting: zo’n 55 hectare in gebruik door ‘lichte’ bedrijfsfuncties Met name op Dollegoor kansen voor optimalere benutting watergebonden kavels

9 11 12 14

Hoe kunnen we deze ruimtewinst behalen?

15

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

15 17 19 20 24 27

Van potentie naar praktijk: hoe verzilveren we ruimtewinst? Instrumenten en maatregelen voor beter benutten Zet koers met Programma Bedrijventerreinen Almelo Overkoepelende instrumenten Instrumenten voor het verzilveren van de ruimtelijke potentie Instrumenten voor het verzilveren van de economische potentie

Welke vervolgstappen zijn nodig?

31

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

31 31 31 33 36

Naar uitvoering met het Programma Bedrijventerreinen Almelo Focus en prioritering: waar moet u starten? Actielijnen van het programma Maatregelen per actielijn en terrein Fasering en borging

Bijlage A – Kansenzones per terrein

38

Bijlage B – Overzicht onbebouwde kavels

54

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

Samenvatting Aanleiding: koerswijziging in ruimtelijk-economisch beleid De gemeente Almelo heeft in april 2024 de Economisch-Ruimtelijke Visie vastgesteld. Almelo kiest voor een nieuwe koers: naast uitbreiding, meer aandacht voor het beter benutten van de bestaande bedrijventerreinen in de gemeente. De ambitie is helder: 35 hectare ruimtewinst via intensivering. Almelo wil “de plek zijn waar we bedenken én maken”. De Contourennotitie Omgevingsvisie (concept juni 2025) bevestigt deze koers en onderstreept het belang van intensivering als ruimtelijke, economische én maatschappelijke opgave. Tegelijkertijd geven ondernemers aan dat de urgentie groot is: zij vragen om meer regie, duidelijke kaders en concrete stappen om de ruimte op bedrijventerreinen beter te benutten. Welke ruimtewinst is haalbaar? Op negen onderzochte bedrijventerreinen is ruimtewinst mogelijk. Die ontstaat door slimmer gebruik van bouwvlak, bouwhoogte, milieuruimte en watergebonden kavels. De grootste kansen liggen op Bedrijvenpark Twente, Turfkade en Dollegoor. • Ruimtelijke intensivering - Door beter gebruik van bouwvlak (17 tot 23 hectare) en bouwhoogte (potentie voor 350.000 m² extra bedrijfsvastgoed) ontstaat substantiële ruimtewinst. • Economische intensivering - Circa 55 hectare wordt nu gebruikt door lichte bedrijfsfuncties op plekken waar zwaardere bedrijvigheid mogelijk is.

Deze ruimte wordt dus vanuit economisch perspectief niet optimaal benut. • Watergebonden kavels - Op Dollegoor liggen unieke kansen om kavels langs het kanaal en spoor beter te benutten voor circulaire en watergebonden bedrijvigheid. Hoe kunnen we deze ruimtewinst behalen? Om deze potentie daadwerkelijk te verzilveren, is een samenhangende inzet van beleidsmaatregelen en instrumenten nodig. Kritische randvoorwaarden zijn: • Iedereen in de juiste stand: Gemeentebrede inzet op ‘beter benutten’ als nieuwe norm, met betrokkenheid van alle beleidsvelden. • Slim gebruik van schuifruimte: Schuifruimte is essentieel om ruimtewinst te realiseren. Het biedt de noodzakelijke alternatieve ruimte voor verplaatsingen en herontwikkeling, en vormt daarmee de motor achter intensivering op bestaande terreinen. • Goede inpassing in de omgeving: Intensivering moet passen bij energie, mobiliteit, duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit. • Werk samen met marktpartijen: Vrijwel alle kavels en panden op bedrijventerreinen zijn in privaat eigendom. Het succes van optimaler ruimtegebruik is sterk afhankelijk van de samenwerking met marktpartijen. Instrumenten en maatregelen voor het realiseren van ruimtewinst Om de ambitie van beter benutten waar te maken, is het noodzakelijk om een breed scala aan instrumenten en maatregelen in te zetten.

Dit vraagt om een doelgerichte en flexibele aanpak, waarbij per bedrijventerrein maatwerk wordt geleverd. De voorgestelde instrumenten variëren van strategisch beleid en regionale samenwerking tot praktische middelen zoals slimme uitgiftevoorwaarden, versterkt accountmanagement en monitoring via een dashboard. Juridische en ruimtelijke kaders – bijvoorbeeld minimumeisen voor bouwhoogte en specifieke functietoedeling – bieden sturing en waarborgen kwaliteit. Daarnaast zijn er economische maatregelen, zoals het reguleren van kleinschalige units, het uitsluiten van lichte functies op plekken waar ook zwaardere bedrijvigheid zich kan vestigen en het ondersteunen van verplaatsingen. Door deze instrumenten en maatregelen integraal en samenhangend toe te passen, wordt per terrein effectief gewerkt aan toekomstbestendige, optimaal benutte bedrijventerreinen.

3

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

Welke vervolgstappen zijn nodig? Om de ambitie van 35 hectare ruimtewinst daadwerkelijk te realiseren, adviseren wij een programmatische en gefaseerde aanpak. Dit rapport biedt een eerste advies en een richtinggevend startpunt voor het opstellen van een definitief Programma Bedrijventerreinen. In dit programma worden de voorgestelde maatregelen per terrein verder uitgewerkt en geconcretiseerd, op basis van stedenbouwkundige en economische analyses en in nauwe afstemming met ondernemers en andere betrokken partijen. Start met snelle, zichtbare resultaten door onbebouwde kavels te ontwikkelen, pilots uit te voeren op kansrijke terreinen (Bedrijvenpark Twente, Turfkade, Dollegoor) en spelregels vast te leggen zoals bouwplicht en minimum bouwhoogte. In de middellange termijn ligt de focus op herstructurering, kavelruil, het opzetten van een verplaatsingsfonds, en intensieve ondersteuning van ondernemers bij herontwikkeling. Op de lange termijn worden circulaire economie, energietransitie en ruimtelijke kwaliteit integraal verankerd, ondersteund door structurele monitoring en bijsturing via een dashboard. Het succes van deze aanpak vraagt om maatwerk per terrein, actieve participatie van marktpartijen en een flexibele, lerende organisatie.

Door te starten op de terreinen met de grootste potentie en de voortgang te monitoren en bij te stellen, zet Almelo een stevige stap van plan naar praktijk en wordt beter benutten de nieuwe standaard voor toekomstbestendige bedrijventerreinen.

4

5

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Van ambitie naar realisatie: de routekaart voor het beter benutten van bedrijventerreinen in Almelo In april 2024 stelde de gemeenteraad de Economisch‑Ruimtelijke Visie (ERV) vast. Die visie markeert een trendbreuk: naast uitbreiding stuurt Almelo ook nadrukkelijk op slimmer en intensiever gebruik van bestaande bedrijventerreinen. Tot 2040 is circa 70 hectare extra ruimte voor bedrijvigheid nodig; daarvan wil de gemeente 35 hectare realiseren via intensivering. Dat vraagt om keuzes, actieve regie en een programmatische aanpak. De positie van dit rapport Deze rapportage is de tweede stap in die route. Op basis van analyse van de Almelose situatie, praktijkvoorbeelden, input van ondernemers en veldonderzoek brengen we de kansen en realiteit van deze ambitie in beeld. We laten zien waar de grootste potentie ligt, welke knelpunten er zijn, en welke maatregelen nodig zijn om de ambitie waar te maken. De volgende stap is het benutten van deze kansen. Hiervoor is een gemeentebreed Programma Bedrijventerreinen nodig. In dit rapport adviseren we welke concrete stappen u als gemeente nu moet zetten om van analyse naar uitvoering te komen. De uitvoering zelf, waaronder het opstellen van actieplannen en businesscases voor kansrijke locaties, valt buiten de scope van dit onderzoek. Onderstaand figuur laat de positie van dit rapport zien.

Figuur 1: Positie rapport in beter benutten van bedrijventerreinen in Almelo

Onderzoek: ERV: Ambitie 35 hectare via intensivering

Kansen, knelpunten en realiteit beter benutten bedrijventerreinen Almelo

Advies: Stappen naar Programma Bedrijventerreinen Almelo

Uitvoering: Programma, pilots en monitoring

Dit rapport Contourennotitie Omgevingsvisie Almelo bevestigt belang van intensivering De koers uit de ERV sluit naadloos aan op de Contourennotitie Omgevingsvisie Almelo (concept juni 2025). Daarin is ‘ruimte voor een veerkrachtige en inclusieve economie’ benoemd als een van de vier kernopgaven richting 2050. Binnen deze opgave ligt nadruk op het versterken van bestaande werklocaties, het realiseren van een kwaliteitsslag en het slim combineren van functies. Ook het principe ‘de juiste bedrijven op de juiste plek’ en de transitie naar een circulaire economie onderstrepen het belang van zorgvuldig ruimtegebruik. De Contourennotitie bevestigt daarmee dat intensivering van bestaande bedrijventerreinen niet alleen een ruimtelijke, maar ook een economische en maatschappelijke opgave is. Door de inzichten uit de ERV en de Contourennotitie te combineren, ontstaat een stevig fundament voor dit onderzoek. Deze rapportage vormt een eerste stap om de ruimtelijke en economische potentie van bestaande bedrijventerreinen in Almelo te verzilveren.

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

6

Wat is intensiveren? Intensiveren betekent het slimmer en efficiënter benutten van de beschikbare ruimte. In dit onderzoek richten we ons specifiek op de bedrijventerreinen in de gemeente Almelo. Intensiveren kent meerdere verschijningsvormen: • Ruimtelijk intensiveren: Bijvoorbeeld door het beter benutten van het bouwvlak, zoals het ontwikkelen van braakliggende kavels of het toevoegen van extra bouwlagen. • Functioneel intensiveren: Door functies te combineren in, op of onder een gebouw — denk aan productie op de begane grond, Bron: Bura (2025). kantoor op een verdieping en parkeren ondergronds. • Economisch intensiveren: Door bedrijven met lichte milieuruimte te verplaatsen naar geschiktere locaties, zodat terreinen met meer milieuruimte beschikbaar blijven voor bedrijven die daar écht thuishoren. Intensiveren draait dus niet alleen om méér bouwen, maar om het maken van slimme keuzes die bijdragen aan een toekomstbestendige werklocatiestructuur.

1.2 Scope van dit onderzoek Locatiepaspoorten brengen ruimtewinst per terrein in beeld Voor dit onderzoek zijn locatiepaspoorten opgesteld voor negen bedrijventerreinen in Almelo: Bedrijvenpark Twente1, Bedrijvenpark Twente-Noord, Wendelgoor, Turfkade, Dollegoor, Noordbroek, Bornsestraat, Twentepoort (Oost en West) en het Dienstengebied (Ambachtstraat). De locatiepaspoorten geven per terrein inzicht in de huidige situatie en kenmerken, de kansen voor optimaler ruimtegebruik en de ontwikkelpotentie zoals beschreven in de Economisch-Ruimtelijke Visie. Onderstaande kaart laat zien waar de onderzochte terreinen liggen.

1

In deze rapportage wordt met “Bedrijvenpark Twente” uitsluitend het hoofdterrein bedoeld. Bedrijvenpark TwenteNoord wordt meegenomen als separaat terrein.

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

Figuur 2: Overzicht onderzochte terreinen Almelo

Bron: IBIS (2024), bewerking Stec Groep (2025).

Bedrijventerreinen zijn cruciaal voor de Almelose economie De negen onderzochte terreinen bieden werk aan bijna 18.200 mensen. Dat is bijna 40% van alle banen in de gemeente Almelo. Deze terreinen zijn daarmee van groot sociaaleconomisch belang voor Almelo en de regio.

Tabel 1: Ruimtelijk en sociaaleconomisch belang bedrijventerreinen Almelo

1.070 bedrijfsvestigingen

18.200 banen

610 hectare bruto

Circa 15% van het totaal aantal bedrijfsvestigingen

Bijna 40% van de totale werkgelegenheid

Circa 9% van de totale oppervlakte

Bron: IBIS (2024), BIRO (2024, peildatum 2023), bewerking Stec Groep (2025).

De onderstaande cijfers laten zien hoe de bedrijventerreinen in Almelo zich tot elkaar verhouden. Bedrijvenpark Twente is met bijna 170 hectare netto het grootste terrein. Turfkade volgt met ruim 100 hectare en Bornsestraat met ruim 70 hectare. Qua werkgelegenheid scoort Turfkade het hoogst met meer dan 4.400 banen. Daarna volgen Bedrijvenpark Twente met 4.100 banen en Twentepoort met 3.010. De verhouding tussen bruto- en netto-oppervlak ligt gemiddeld op 0,8. Gemiddeld is 40% van de ruimte op alle bedrijventerreinen in Almelo in gebruik door bebouwing2. De overige ruimte is in gebruik door infrastructuur, parkeren en groen. In potentie biedt dit dus veel 2

Bron: Economisch Ruimtelijke Visie Almelo (2024). Let op: dit is inclusief de terreinen die buiten de scope van dit onderzoek vallen (Buitenhaven 32% en XL-Businesspark 58%).

7

8

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

mogelijkheden voor optimalere benutting. De gemiddelde terreinquotiënt – het aantal vierkante meters per werkende – ligt op 260 m² per persoon, wat vergelijkbaar is met het gemiddelde in de regio Twente.

Tabel 2: Basiskenmerken onderzochte terreinen Almelo Bedrijventerrein

Bruto opp. in ha

Netto opp. in ha

Netto uitgegeven

Bedrijvenpark Twente

193

169

168

Bedrijvenpark Twente-Noord

55

39

Bornsestraat

81

Dienstengebied

Opp. BAG in m2 bvo

Gem. % bebo uwd

Gem. bouwhoogte

Vestig -ingen

Banen

TQ

621.700

36%

9,0

199

4.100

410

26

89.400

22%

10,7

23

750

320

71

71

344.100

43%

10,3

66

2.950

240

21

18

18

94.700

37%

7,6

66

1.210

150

Dollegoor

52

39

36

138.600

32%

7,3

54

1.280

280

Noordbroek

15

14

14

69.800

47%

8,4

23

200

690

Turfkade

153

106

103

517.000

42%

7,1

378

4.410

240

Twentepoort

35

27

27

144.500

36%

9,9

242

3.010

90

Wendelgoor

7

7

7

27.200

36%

7,5

17

240

280

Totaal selectie

612

489

4703

2.047.000

40%

8,6

1.070

18.170

260

Bron: IBIS (2024), BIRO (2024, peildatum 2023), BAG (2024), bewerking Stec Groep (2025).

1.3 Leeswijzer Hoofdstuk 2 laat zien welke ruimtewinst haalbaar is. In hoofdstuk 3 beschrijven we wat nodig is om die ruimtewinst daadwerkelijk te realiseren. In hoofdstuk 4 geven we advies over de vervolgstappen. In deze hoofdrapportage lichten we de belangrijkste resultaten uit de locatiepaspoorten toe. De volledige paspoorten staan in een aparte bijlage.

3

Op de onderzochte terreinen zijn vrijwel alle kavels uitgegeven. Enkele kavels zijn in optie en in afwachting van definitieve verkoop. Daarnaast zijn er een aantal incourante kavels (circa 18 hectare) die moeilijk te verkopen zijn door de aanwezigheid van hoogspanningslijnen. Deze kavels krijgen naar verwachting een groen- of parkeerbestemming.

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

2. Welke ruimtewinst is haalbaar? 2.1 Almelo kiest voor slimme groei: ruimte maken voor de economie van morgen In de Economisch Ruimtelijke Visie (ERV) kiest Almelo voor de koers ‘De plek waar we bedenken én maken’. Tech-maakindustrie, zorg en handel (logistiek) staan hierin centraal, aansluitend op het DNA van Almelo. Om de economie van de toekomst te faciliteren, is ruimte nodig. Almelo wil de uitbreidingsvraag beperken door bestaande bedrijventerreinen beter te benutten. Dat vraagt om een trendbreuk: naast nieuwe uitleglocaties, meer focus op intensiever en optimaler gebruik van de bestaande ruimte. Toch blijft uitbreiding nodig. Nieuwe locaties zijn essentieel om bestaande bedrijven te laten doorgroeien of verplaatsen. Zo ontstaat ruimte voor herontwikkeling op bestaande terreinen. In deze verdieping laten we zien waar kansen liggen voor optimaler gebruik van de bestaande terreinen. In het duiden van deze potentie maken we onderscheid tussen: • Ruimtelijke optimaler benutten (zowel in bouwvlak en bouwhoogte) • Economisch optimaler benutten (zowel in milieuruimte als in gebruik van het water)

Mate van ruimtewinst afhankelijk van inzet gemeente De ruimtewinst die Almelo kan behalen door bedrijventerreinen beter te benutten, hangt sterk af van de inzet van gemeentelijke instrumenten. Hoe ambitieuzer de aanpak en inzet van de gemeente, hoe groter de kans op daadwerkelijke ruimtewinst. De inzet kan zich richten op kavel met het meeste potentieel (‘laaghangend fruit’) met beperkte middelen en lichte acties. Een actievere gemeentelijke rol met extra capaciteit, structurele monitoring en aanvullend instrumentarium vergroot de grip en het effect. Maximaal resultaat vraagt om stevig beleid, inzet van alle beschikbare instrumenten en regie op herontwikkeling.

2.2 Beter benutten van bouwvlak kan resulteren in zo’n 17 tot 23 hectare realistische ruimtewinst Van theorie naar realistische ruimtewinst binnen het bouwvlak We hebben de mogelijkheden om de bouwvlakken op de Almelose bedrijventerreinen beter te benutten in drie stappen in kaart gebracht. Deze stappen vormen samen een trechter: van maximale theoretische ruimtewinst naar een realistische inschatting. We starten met de theoretische ruimtewinst. Daarbij vergelijken we de huidige bebouwing met de maximale planologische mogelijkheden, zonder rekening te houden met gebruik, marktwerking of technische haalbaarheid. Deze benadering levert een maximale ruimtewinst op van ongeveer 1.331.000 m², oftewel 133 hectare. In de praktijk is dit niet realistisch. De maximale bouwmogelijkheden worden zelden volledig benut, bijvoorbeeld vanwege bedrijfsvoering, investeringsbereidheid of ruimtelijke randvoorwaarden. Daarom brengen we de ruimtewinst vervolgens terug naar een potentiële ruimtewinst. We hanteren hiervoor een aantal uitgangspunten die beter aansluiten bij de praktijk. Zo nemen we alleen kavels mee die groter zijn dan 1.000 m² én waar minimaal 40 procentpunt extra ruimte

9

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

binnen het bouwvlak mogelijk is. Op basis van deze selectie verwachten we een potentiële ruimtewinst van circa 514.000 m², oftewel 51 hectare. Deze ruimte zit op plekken waar intensivering technisch en planologisch mogelijk is, maar waarbij nog geen rekening is gehouden met het huidige gebruik. In de laatste stap maken we een realistische inschatting. We kijken per kavel naar het daadwerkelijke gebruik. Sommige kavels zijn (deels) onbebouwd of worden alleen gebruikt als parkeerterrein op maaiveld. Deze kavels zijn relatief eenvoudig te intensiveren en vallen daarom binnen deze categorie. Andere kavels worden extensief gebruikt op een manier die past bij de bedrijfsvoering. Die ruimte zien we op dit moment niet als realistische ruimtewinst. Die ontstaat pas op langere termijn, bijvoorbeeld na vertrek of herontwikkeling. Op basis van deze analyse verwachten we een realistische ruimtewinst van 174.000 tot 231.000 m², oftewel 17 tot 23 hectare. Deze ruimtewinst bestaat uit twee onderdelen: • Onbebouwde kavels: potentie van 84.000 tot 115.000 m² (8,4 tot 11,5 hectare) • Bebouwde kavels: potentie van 90.000 tot 116.000 m² (9 tot 11,6 hectare) Onderstaand figuur laat de verschillende typen ruimtewinst binnen het bouwvlak zien.

Figuur 3: Verschillende typen ruimtewinst binnen het bouwvlak

Bron: Stec Grep (2025).

Waar is deze realistische ruimtewinst te behalen? Het grootste deel van de realistische ruimtewinst – zo’n 50 tot 60% – ligt op het terrein Bedrijvenpark Twente4. Daarnaast zien we ook veel realistische en potentiële ruimtewinst op Turfkade (15 tot 25%) en Dollegoor (10 tot 20%). Op de overige onderzochte terreinen schatten we in dat de realistische en potentiële ruimtewinst door het bouwvlak beter te benutten relatief beperkt is. In hoofdstuk 4 gaan we dieper in op de verschillende terreinen. We laten zien waar precies binnen de terreinen ruimtewinst mogelijk is en welke acties nodig zijn om die te realiseren.

Vierkante meters én hectares: hoe lees je de cijfers? We drukken de ruimtewinst binnen het bouwvlak uit in zowel vierkante meters als hectares. De ruimtewinst gaat over het verschil tussen de huidige bebouwing en wat planologisch maximaal is toegestaan binnen het bouwvlak. Omdat het hier gaat om bebouwbare meters, ligt het voor de hand om dit eerst in vierkante meters te berekenen. We vertalen deze uitkomsten ook naar hectares. Daarbij is het belangrijk om te benadrukken dat deze hectares niet één-op-één te 4

Het NAVO-terrein bevindt zich binnen de contouren van Bedrijvenpark Twente maar is in de analyse buiten beschouwing gelaten. De realistische ruimtewinst gaat dus over Bedrijvenpark Twente exclusief het NAVO-terrein.

10

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

vergelijken zijn met de netto ruimtevraag naar bedrijfskavels. De netto omvang van een bedrijfskavel is namelijk vaak groter dan het bouwvlak zelf. Bovendien geldt op de meeste terreinen een maximaal bebouwingspercentage, vaak 70% of 75%. Dat betekent dat een deel van het bouwvlak onbebouwd moet blijven, bijvoorbeeld voor parkeren, logistiek of groen. Bij het bepalen van de realistische ruimtewinst houden we hier rekening mee. Zo ontstaat een zuivere inschatting van de ruimte die in de praktijk daadwerkelijk benut kan worden.

2.3 Door optimalere benutting bouwhoogte potentie voor 350.000 m2 extra aan bedrijfsvastgoed Potentiële ruimtewinst in het optimaler benutten van de bouwhoogte Naast het bouwvlak hebben we ook gekeken naar de mogelijkheden om de bouwhoogte beter te benutten. Ook hier hanteren we een trechterbenadering: van maximale theoretische ruimtewinst naar een inschatting van wat potentieel haalbaar is. We starten met de theoretische ruimtewinst. Daarbij vergelijken we de huidige bouwhoogte van panden met de maximaal toegestane bouwhoogte volgens het planologisch kader. In totaal gaat het om 885 panden met samen ruim 1.243.000 m² begane grondoppervlak waar nog extra bouwhoogte mogelijk is. Binnen deze groep onderscheiden we: • 455 panden met minimaal 6 meter verschil tussen de huidige en maximale bouwhoogte, goed voor 561.000 m² begane grondoppervlak • 430 panden met een verschil van 3 tot 6 meter, goed voor 682.000 m² begane grondoppervlak Deze benadering is puur theoretisch. Bij lang niet ieder bedrijf past het maximaal benutten van bijvoorbeeld 20 meter bij de bedrijfsvoering. We schatten in dat het gros van de bedrijfsruimtegebruikers met maximaal 12 of 15 meter het best uit de voeten kan. In de vertaalslag naar de potentiële ruimtewinst hanteren we daarom deze maximale hoogtes.

De focus ligt op panden met minimaal 6 meter verschil tussen de huidige en toegestane bouwhoogte van 12 of 15 meter. Het gaat om 375 panden met samen bijna 350.000 m² begane grondoppervlak: • 339 panden (227.300 m²) vallen binnen de maximale bouwhoogte van 12 meter. • 36 panden (122.000 m²) vallen binnen de maximale bouwhoogte van 15 meter. Voor deze panden is minimaal één extra bouwlaag denkbaar: een kantoorlaag van circa 3 meter of een bedrijfslaag van circa 6 meter. Deze inschatting vormt de kern van de potentiële ruimtewinst in de bouwhoogte. In de praktijk is het optoppen van panden vaak niet eenvoudig. We hebben in deze analyse geen inzicht in de draagkracht van de constructies. Daardoor weten we niet op pandniveau of optoppen technisch mogelijk is. In veel gevallen zal het realiseren van extra bouwlagen alleen haalbaar zijn via sloop en nieuwbouw. We drukken de ruimtewinst in de bouwhoogte uit in vierkante meters. Dat is logisch, omdat het gaat om extra vloeroppervlak dat ontstaat door optimalere benutting van de bouwhoogte. Een vertaling naar hectares is hier niet passend, omdat het niet gaat om uitbreiding in grondoppervlak, maar om uitbreiding in de hoogte. Hoewel het toevoegen van extra bouwlagen planologisch op verschillende terreinen mogelijk is, weten we dat in de praktijk dit niet altijd aansluit bij de bedrijfsvoering.

Het verruimen van de planologische mogelijkheden, bijvoorbeeld door het aanpassen van de mogelijkheden voor verdiepingsvloeren, kan eigenaren stimuleren tot functieverrijking. Denk aan het toevoegen van lichte bedrijfsactiviteiten op verdiepingen. Dit vergroot de verhuurbaarheid en economische waarde van panden, en draagt bij aan een efficiënter ruimtegebruik. Let op: dit is niet overal op alle

11

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

terreinen passend. Bepaal per terrein of en zo ja waar deze mogelijkheid wenselijk en haalbaar is. In hoofdstuk 3 adviseren we u over de instrumenten die u hiervoor kunt inzetten 5. Waar is deze ruimtewinst te behalen? Het grootste deel van de ruimtewinst – zo’n 40% – ligt op het terrein Turfkade. Daarnaast zien we ook veel potentiële ruimtewinst op Bedrijvenpark Twente (20%), Bornsestraat (12%) en Noordbroek (12%). Op de overige onderzochte terreinen schatten we in dat de potentiële ruimtewinst door de maximale bouwhoogte beter te benutten relatief beperkt is. In hoofdstuk 4 gaan we dieper in op de verschillende terreinen. We laten zien waar precies binnen de terreinen ruimtewinst mogelijk is en welke acties nodig zijn om die te realiseren. Extra ruimtewinst door verruimen maximale bouwhoogte Bij het bepalen van de ruimtewinst houden we rekening met de huidige planologische kaders. We hebben ook een inschatting gemaakt van hoeveel extra ruimte mogelijk is als deze kaders worden verruimd. In de kansenkaarten van Bedrijvenpark Twente en Turfkade zijn hiervoor specifieke kansenzones opgenomen (zie bijlage A). In deze zones lijkt een verhoging van de maximale bouwhoogte van 12 naar 15 meter – of zelfs hoger – kansrijk. Dat blijkt uit een ruimtelijkeconomische analyse waarin we de bestaande bouwhoogtes, ruimtelijke structuur en het omliggende gebruik hebben meegenomen.

Een verhoging naar 15 meter maakt het mogelijk om circa 50 panden te voorzien van een extra bouwlaag. Samen hebben deze panden een begane grondoppervlak van ongeveer 155.500 m². Wij adviseren om per kansenzone een stedenbouwkundige analyse uit te voeren. Zo wordt duidelijk of een verhoging naar 15 meter of meer ruimtelijk wenselijk en haalbaar is. Dit biedt mogelijk aanvullende kansen voor ruimtewinst.

2.4 Economische optimalere benutting: zo’n 55 hectare in gebruik door ‘lichte’ bedrijfsfuncties Milieuruimte beter benutten op bedrijventerreinen De bedrijventerreinen in Almelo bieden ruimte aan verschillende soort bedrijven. Die ruimte is niet altijd optimaal benut. Sommige bedrijven zitten op plekken waar zwaardere bedrijvigheid is toegestaan, maar maken daar geen gebruik van. Daardoor blijft waardevolle milieuruimte onderbenut. Een betere benutting van de milieuruimte op bedrijventerreinen is cruciaal om ruimte voor economische functies te behouden en te versterken. De handreiking Ruimte voor Economie6 onderstreept dit belang. We hebben drie vormen van onderbenutting in kaart gebracht: • Zo’n 33 hectare wordt benut door bedrijvigheid in categorie 1 of 2, terwijl milieucategorie 3 is toegestaan • Ongeveer 22 hectare is bestemd voor zwaardere bedrijvigheid (categorie 4 of hoger), maar wordt in gevuld door categorie 1 of 2. • Circa 59 hectare is ook bestemd voor zwaardere bedrijvigheid (categorie 4 of hoger), maar wordt gebruikt door categorie 3. Vooral op locaties met zware milieuruimte ontstaat een mismatch. Hier kunnen bedrijven terecht die veel milieuruimte nodig hebben, zoals circulaire maakindustrie of energie-intensieve productie. Als deze plekken worden ingevuld door lichtere functies, komt hun vestigingsruimte in de knel.

Voor lichte bedrijvigheid liggen juist kansen op binnenstedelijke woonwerklocaties. De (concept) provinciale omgevingsverordening stimuleert deze functiemenging. Door lichte bedrijven te verplaatsen, ontstaat op bedrijventerreinen ruimte voor functies die daar echt thuishoren. Bij gebiedsontwikkelingen moet ook nadrukkelijk ruimte worden geboden aan de wijkeconomie. Denk 5

Ter inspiratie voor gestapelde bedrijfsruimte, zie link.

6

Zie ook link.

12

13

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

aan kleinschalige werkplekken, voorzieningen en ondernemingen die bijdragen aan levendige en inclusieve wijken. Dit vraagt om een bredere blik op ruimtegebruik en een actieve inzet op functiemenging. Waar is deze ruimtewinst te behalen? Het grootste deel van de economische ruimtewinst bevindt zich op Bedrijvenpark Twente. Het gaat voornamelijk om bedrijvigheid in de categorieën 1,2 of 3 op locaties waar ook categorie 4 is toegestaan. Dat betekent: de beschikbare milieuruimte wordt niet volledig benut. Ook op Turfkade zien we relatief veel bedrijvigheid in categorie 1 of 2 waar hogere milieuruimte beschikbaar is. Daarnaast constateren we dat ook er op Bornsestraat en Dollegoor potentie is de milieuruimte beter te benutten. In hoofdstuk 4 gaan we dieper in op de verschillende terreinen. We laten zien waar precies binnen de terreinen ruimtewinst mogelijk is en welke acties nodig zijn om die te realiseren.

Tabel 3: Potentie milieuruimte optimaler benutten Bedrijventerrein

Bedrijvigheid 1&2 waar categorie 4 of hoger is toegestaan

Bedrijvigheid 3 waar categorie 4 of hoger is toegestaan

0,7

10,2

36,8

-

6,0

7,5

Bornsestraat

3,5

1,3

4,9

Dienstengebied

4,2

-

-

Dollegoor

7,5

0,5

3,8

Turfkade

9,4

4,1

6,3

Twentepoort

5,5

-

-

Wendelgoor

2,7

-

-

Totaal

33,4

22,1

59,3

Bedrijvenpark Twente Bedrijvenpark Twente-Noord

Bedrijvigheid 1&2 waar categorie 3 is toegestaan

Bron: Beter Benutten Analyse (op basis van IBIS, Kadaster, BIRO, BAG), Stec Groep (2025).

Overgangsfase naar milieubelastende activiteiten De Omgevingswet verandert de manier waarop gemeenten milieuruimte reguleren. De vertrouwde milieucategorieën verdwijnen als direct toepasbaar instrument. In plaats daarvan moeten gemeenten per locatie aangeven welke milieubelastende activiteiten zijn toegestaan. Dit vraagt om een andere werkwijze waarbij specifieke activiteiten benoemd worden, concrete normen gesteld worden en maatwerk per locatie centraal staat. Dit betekent concreet werken met geluidsnormen, geurcontouren en veiligheidszones. In dit rapport hanteren we nog de oude systematiek van milieucategorieën. Zo blijft vergelijking met bestaande planologische kaders mogelijk. Tegelijkertijd vraagt de overgang naar milieubelastende activiteiten om actie. Wij adviseren u om hier actief mee aan de slag te gaan en er rekening mee te houden dat in de komende jaren alle plannen en omgevingsplannen op deze nieuwe systematiek moeten worden aangepast. Dit betekent dat het sturen op milieuruimte en het beschermen van ruimte voor energie-intensieve en circulaire bedrijvigheid structureel onderdeel moet worden van het beleid en gebiedsontwikkelingen. Gemeenten zijn zelf aan zet om deze milieuruimte te beschermen en te zorgen voor een goede overgang tussen de oude en nieuwe systematiek. Dit kan bijvoorbeeld

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

door gericht bedrijven die dat nodig hebben extra geluid- en/of geurruimte toe te kennen, en door tijdig beleidswijzigingen kenbaar te maken via programma’s, beleidsnota’s of voorbereidingsbesluiten. Zo vergroot je de voorzienbaarheid en voorkom je schadeclaims. De precieze gevolgen van de nieuwe Omgevingswet op milieuzonering van bedrijventerreinen zijn nog niet volledig te voorspellen; deze worden gaandeweg duidelijker naarmate meer gemeenten de nieuwe systematiek toepassen. Wij adviseren om de ontwikkelingen actief te volgen en waar nodig het beleid en de planregels aan te passen. Voor meer informatie over de praktische gevolgen en aanbevelingen zie ons paper “Milieuzonering van bedrijventerreinen onder de Omgevingswet” (Stec Groep, 2025).

2.5 Met name op Dollegoor kansen voor optimalere benutting watergebonden kavels In lijn met de (concept) provinciale omgevingsverordening zien we met name in de havens kansen voor de transitie naar een circulaire economie. De toenemende vraag naar havengebruik, op- en overslag via water, vraagt sturing op huisvesting van watergebonden bedrijvigheid aan het water. Hiervoor is het van groot belang zuinig om te gaan met de voorraad van watergebonden kavels door deze te behouden voor watergebonden bedrijven. Op Dollegoor zien we duidelijke kansen om de watergebonden kavels beter te benutten. Het kanaal is inmiddels geschikt voor categorie 5 schepen, maar de kades aan de insteekhavens zijn dat nog niet. Op dit moment zijn er verschillende bedrijven gevestigd op watergebonden kavels die het water niet gebruiken in hun bedrijfsvoering. Het gaat vooral om twee bedrijven aan de Lelyweg. Deze bedrijven zijn belangrijk voor de tech-maakindustrie en daarmee waardevol voor het economisch DNA van Almelo. Het behoud van deze bedrijven binnen de gemeente is belangrijk. Maar als zich een natuurlijk moment voordoet – bijvoorbeeld bij verhuizing binnen de gemeente – ontstaan er kansen om deze kavels opnieuw in te zetten voor watergebonden bedrijvigheid. Deze locatie biedt dan een unieke vestigingsplek voor bedrijven die bijdragen aan de circulaire transitie.

Naast de ligging aan het water is Dollegoor ook per spoor ontsloten. Hoewel het huidige gebruik van de spoorlijn beperkt is, zijn de jaarlijkse kosten voor het in stand houden ervan nihil. In het licht van de circulaire transitie en de toenemende aandacht voor duurzame logistiek, is het van belang om de meerwaarde van deze spoorontsluiting explicieter te benutten. De combinatie van water- én spoorbereikbaarheid verhoogt de strategische waarde van Dollegoor als toekomstbestendige vestigingslocatie. Tot slot: in de provinciale omgevingsvisie worden op meerdere plekken in Overijssel – waaronder in Almelo – kavels aangewezen die exclusief bestemd zijn voor watergebonden bedrijvigheid. Het is raadzaam om deze aanwijzingen ook in het gemeentelijk beleid en omgevingsplan te betrekken. Dit versterkt de juridische borging van het ruimtegebruik en voorkomt dat schaarse watergebonden kavels worden ingevuld door functies die geen gebruik maken van het water.

14

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

3. Hoe kunnen we deze ruimtewinst behalen? Hoofdstuk 2 gaf inzicht in de potentie om de ruimte beter te benutten op de Almelose bedrijventerreinen. In dit hoofdstuk geven we advies over de manier waarop u als gemeente deze ruimtewinst kan behalen en welke instrumenten maatregelen daarbij nodig zijn.

3.1 Van potentie naar praktijk: hoe verzilveren we ruimtewinst? Om de ruimtewinst uit hoofdstuk 2 te verzilveren, is méér nodig dan een lijst met instrumenten en maatregelen. Het succes van beter benutten hangt af van een aantal cruciale randvoorwaarden. Die geven richting aan het handelen van de gemeente, de samenwerking met partners en de keuzes die nodig zijn voor toekomstbestendige bedrijventerreinen. Deze randvoorwaarden vormen het fundament onder een integrale aanpak. Ze bepalen of Almelo erin slaagt om van potentie naar praktijk te gaan. In deze paragraaf staan de belangrijkste randvoorwaarden die nodig zijn om beweging op gang te brengen en de ambitie van 35 hectare ruimtewinst waar te maken. Cruciale randvoorwaarden: wat is nodig om beweging op gang te brengen? 1. Zet iedereen in de stand van beter benutten Om de ambitie van 35 hectare ruimtewinst op bestaande bedrijventerreinen te realiseren, is het essentieel dat de hele gemeente Almelo in de stand van ‘beter benutten’ komt. Deze opgave vraagt om een fundamentele omslag in denken én doen. Beter benutten moet de nieuwe norm worden — gemeentebreed. Zet alle beleidsvelden in de juiste stand: van economie, ruimte en mobiliteit tot duurzaamheid, energie, vastgoed, vergunningverlening en handhaving. Alleen dan ontstaat samenhang en daadkracht. Werk integraal en verbind disciplines.

Zo wordt investeren aantrekkelijker en levert het op meerdere vlakken waarde op. Intensiever benutten betekent nadrukkelijk niet: alles volbouwen. Integendeel — het biedt juist kansen om de kwaliteit van de werkomgeving te verbeteren. Denk aan ruimte voor groen, water, ecologie en langzaam verkeer. Ook de samenwerking met externe partners is hierbij onmisbaar. De provincie Overijssel, Regio Twente en de Herstructureringsmaatschappij Overijssel (HMO) beschikken over kennis, instrumenten en middelen die de gemeente kunnen versterken. Denk aan cofinanciering, expertise in herstructurering of ondersteuning bij gebiedsontwikkeling. Door deze partijen vroegtijdig te betrekken, vergroot Almelo de uitvoeringskracht én de kans op succes. Kortom: deze ambitie vraagt om bewustwording én eigenaarschap. De inzet van mensen, middelen en instrumenten is fors, maar de beloning is groot: toekomstbestendige bedrijventerreinen, een sterke economie en zorgvuldig ruimtegebruik. 2. Gebruik schuifruimte als motor voor optimalere benutting Zonder alternatieve ruimte komt er geen beweging op gang. Veel maatregelen, zoals sloopnieuwbouw of herverkaveling, vragen tijdelijke ruimte. Voor bedrijven is het vaak geen optie om tijdelijk te verplaatsen en later terug te keren.

Schuifruimte maakt het mogelijk dat een extensieve ruimtegebruiker verhuist naar een andere locatie, waar efficiënter gebouwd kan worden. Tegelijk ontstaat op de oorspronkelijke locatie ruimte voor intensievere invulling. Zo levert schuifruimte dubbel resultaat op: op de nieuwe én de oude plek. Ook economisch is schuifruimte cruciaal.

15

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

Bedrijven die niet meer passen op hun huidige locatie blijven vaak zitten bij gebrek aan alternatieven, wat vernieuwing belemmert. Zie uitbreidingsruimte daarom niet als traditionele groeilocatie, maar als strategische schuifruimte binnen het bestaande areaal. Het advies is om de in de Economisch-Ruimtelijke Visie genoemde 35 hectare uitbreidingsruimte grotendeels in te zetten als schuifruimte. Daarmee wordt verplaatsing van extensieve functies mogelijk en ontstaat ruimte voor intensivering op bestaande terreinen. Stuur actief op het beschikbaar maken én gericht inzetten van deze schuifruimte, bijvoorbeeld door kavels te reserveren, kavelruil te faciliteren en tijdelijke locaties te ontwikkelen. We adviseren om in plan- en gebiedsontwikkelingen expliciet ruimte te reserveren voor lichte bedrijvigheid buiten de bestaande bedrijventerreinen. Door lichte bedrijven te herhuisvesten in het stedelijk weefsel, komt op strategische plekken binnen de bedrijventerreinen ruimte vrij voor zwaardere bedrijvigheid. Zo wordt schuifruimte optimaal benut en wordt het juiste bedrijf op de juiste plek mogelijk gemaakt. Het uitgifteprotocol speelt hierbij een sleutelrol. Bij de uitgifte van nieuwe kavels kan via een uitgifteprotocol een directe koppeling worden gemaakt met de locatie die een bedrijf achterlaat.

Bijvoorbeeld door extra waardering toe te kennen aan bedrijven die bereid zijn afspraken te maken over herontwikkeling of intensivering van hun huidige locatie. Zo stimuleert Almelo niet alleen een toekomstbestendige invulling op nieuwe locaties, maar ook vernieuwing en kwaliteitsverbetering op bestaande terreinen. Deze aanpak wordt verder toegelicht in paragraaf 3.4. 3. Zorg voor goede inpassing in de omgeving Een bedrijventerrein intensiever benutten vraagt méér dan voldoende voorzieningen. De omgeving moet het gebruik aankunnen én passen bij andere opgaven op die plek. Denk aan energiecapaciteit, wegenstructuur, afwatering, parkeerruimte en openbaar vervoer. Maar ook aan de ruimtelijke kwaliteit, ecologie, veiligheid en leefbaarheid. Stem intensivering daarom af op de bredere context: hoe past deze ontwikkeling in het bestaande stedelijke weefsel? Wat zijn de effecten op de omgeving? Denk aan extra verkeersdrukte, geluidsoverlast of verharding, maar ook aan kansen voor ruimtelijke kwaliteit, bereikbaarheid en waardevolle functies voor de buurt. Stem plannen af met mobiliteit, duurzaamheid, waterbeheer en leefbaarheid. Zoek slimme combinaties: dubbelgebruik van ruimte, benutten van piekverschillen tussen bedrijven, of aantrekkelijke overgangen naar woon- en natuurgebieden. Benader intensivering als onderdeel van bredere gebiedsontwikkeling.

Zo ontstaat ruimte voor maatwerk en synergie. Beter benutten draagt dan niet alleen bij aan economische groei, maar ook aan een toekomstbestendige en leefbare omgeving voor heel Almelo. 4. Werk samen met marktpartijen De meeste kavels en panden zijn in handen van ondernemers. U kan als gemeente dus vaak niet zelfstandig herontwikkelen of intensiveren. Bovendien zijn er weinig formele middelen om dit af te dwingen. Het succes van optimalere benutting van de ruimte hangt af van ondernemers die de meerwaarde zelf zien. In de volgende paragrafen beschrijven we hoe u als gemeente samen met ondernemers stappen kan zetten, en welke kaders zij kan stellen om beter benutten mogelijk te maken.

Praktijkervaring als vertrekpunt voor de aanpak De analyses en gesprekken met ondernemers laten zien dat de opgave van beter benutten niet alleen een beleidsmatige, maar vooral ook een praktische uitdaging is. Uit het veldonderzoek en de ondernemersavond kwamen onder andere de volgende concrete signalen naar voren: • In de gemeente zijn kavels aanwezig die in het verleden zijn verkocht en al jarenlang braak liggen. Op deze kavels geldt geen bouwplicht, of de gemeente handhaaft de bestaande bouwplicht niet. Ondernemers geven aan dat meer regie en stimulering van (her)ontwikkeling nodig is.

16

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

•

• • •

• •

•

Op verschillende bedrijventerreinen worden grote bedrijfspanden opgekocht door beleggers, die deze panden splitsen in kleinere bedrijfsruimtes en verhuren aan bedrijven en particulieren. Hierdoor neemt het aantal panden dat geschikt is voor industriële activiteiten geleidelijk af. Bijvoorbeeld op de Turfkade draagt de toename van kleine units en opslagboxen niet bij aan de gewenste ruimtewinst en kwaliteit. Er is hier behoefte aan duidelijke kaders en actieve handhaving. Watergebonden kavels op Dollegoor worden niet benut voor watergebonden bedrijvigheid. Sturing op functietoedeling en het benutten van de unieke ligging is gewenst. Het hightech-profiel van Bornsestraat komt onvoldoende uit de verf door versnippering en gebrek aan samenhang. Ook de naam van het terrein weerspiegelt het hightech-karakter niet. Op veel bedrijventerreinen worden geen minimale milieueisen gehanteerd. Hierdoor vestigt lichte bedrijvigheid zich op deze terreinen, ook op kavels die geschikt zijn voor bedrijven in hogere milieucategorieën. We adviseren hier meer regie op te voeren. Binnen de categorie lichte bedrijvigheid is geconstateerd dat veel detailhandel zich vestigt op bedrijventerreinen. Verschillende bedrijven plaatsen zonnepanelen op braakliggende kavels die zij in eigendom hebben.

Ondernemers geven aan dat dit ongewenst is en dat zonnepanelen bij voorkeur alleen op daken moeten worden geplaatst, zodat schaarse ruimte op de terreinen behouden blijft voor bedrijfsactiviteiten. Algemeen: Ondernemers missen een concreet handelingsperspectief en heldere prioriteiten. Zij willen weten waar de gemeente begint, wie waarvoor verantwoordelijk is, en welke middelen beschikbaar zijn.

Deze praktijkervaringen en de ambitie uit de Economisch-Ruimtelijke Visie vormen samen het vertrekpunt voor ons advies. In de volgende paragrafen laten we zien hoe u als gemeente Almelo, samen met ondernemers en partners, deze signalen vertaalt naar concrete acties en instrumenten. Zo benutten we de bedrijventerreinen beter en doelgerichter.

3.2 Instrumenten en maatregelen voor beter benutten Het realiseren van de ambitie om bedrijventerreinen beter te benutten vraagt om een breed en flexibel instrumentarium. Geen enkel terrein is hetzelfde: wat op de ene locatie werkt, kan elders minder effectief zijn. Daarom adviseren wij om per terrein maatwerk te leveren en instrumenten doelgericht te combineren, afgestemd op de lokale context en specifieke opgaven. In deze paragraaf geven wij een overzicht van de belangrijkste instrumenten en maatregelen die de gemeente Almelo kan inzetten. Door deze instrumenten slim te combineren, ontstaat een aanpak die recht doet aan de diversiteit van de Almelose bedrijventerreinen. Onderstaande tabel biedt een overzicht van de instrumenten, geordend naar doel en toepassingsgebied. In de volgende paragrafen lichten we deze verder toe: • Paragraaf 3.3: Programma Bedrijventerreinen Almelo – de centrale kapstok voor beleid en uitvoering; • Paragraaf 3.4: Overkoepelende instrumenten; • Paragraaf 3.5: Instrumenten voor het verzilveren van de ruimtelijke potentie; • Paragraaf 3.6: Instrumenten voor het verzilveren van de economische potentie. In hoofdstuk 4 volgt de vertaling naar de praktijk: hoe worden deze instrumenten daadwerkelijk ingezet om beter benutten te realiseren?

17

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

18

Tabel 4: Overzicht instrumenten en maatregelen om ruimtewinst te verzilveren Doel

Instrument / maatregel

Koers bepalen

1 Zet koers met een Programma Bedrijventerreinen Almelo, inclusief een multidisciplinair programmateam ‘intensiveren’ bestaande uit minimaal een programmamanager, adviseur ruimtelijke ontwikkeling, economie, een stedenbouwkundige, accountmanagers, een vastgoedadviseur, en een specialist vergunningverlening.

Overkoepelende instrumenten

2 Regionale samenwerking en programmeringsafspraken 3 Stuur via slimme uitgiftevoorwaarden op nieuwe terreinen 4 Stuur op optimaal ruimtegebruik met een gemeentebreed uitgifteprotocol 5 Stuur actief via tendervoorwaarden op ruimte voor lichte bedrijvigheid 6 Stel een verplaatsingsfonds en/of subsidieregeling in 7 Zet een ontwerperspool in voor intensivering en herontwikkeling, combineer waar mogelijk met verplaatsingssubsidie 8 Zet door met verhogen organisatiegraad bedrijventerreinen 9 Leg samenwerking en afspraken vast in een convenant 10 Houd grip met een interactief dashboard 11 Zet kennisdeling en inspiratie doelgericht in

Ruimtelijke potentie verzilveren

12 Leg de juiste ruimtelijke randvoorwaarden vast in het omgevingsplan a)

Bescherm bestaand bedrijventerreinareaal, inclusief de kleinere terreinen

b) Introduceer minimale bouwhoogte voor bestaande en nieuwe kavels c)

Voorkom dat bedrijven zonnepanelen plaatsen op braakliggende kavels

d) Voorkom detailhandel op bedrijventerreinen e)

Sta verdiepingsvloeren toe

13 Onderzoek verruiming maximale bouwhoogte 14 Grond verwerven op strategische locaties 15 Zet stedelijke kavelruil in voor betere benutting 16 Stimuleer invulling van onbebouwde kavels Economische potentie verzilveren

17 Leg de juiste economische randvoorwaarden vast in het omgevingsplan a)

Beperk lichte bedrijvigheid op bedrijventerreinen door minimale milieucategorieën in te voeren op specifieke kavels en aanwijzingen te geven waar deze bedrijven zich wel kunnen vestigen

b) Sta verdiepingsvloeren toe c)

Sluit sportscholen uit

d) Sluit kantoren op de begane grond uit e)

Cluster autobedrijven

f)

Saneer plancapaciteit voor ongewenste detailhandel

g) Saneer de functieaanduiding ‘gemengd’ 18 Reguleer kleinschalige (bedrijfs)units en garageboxen 19 Sluit ondermijnende bedrijven uit met de Wet Bibob

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

3.3 Zet koers met Programma Bedrijventerreinen Almelo 1. Zet koers met een Programma Bedrijventerreinen Almelo De gemeente Almelo heeft in april 2024 de Economisch-Ruimtelijke Visie vastgesteld. Almelo kiest voor een nieuwe koers: naast uitbreiding, meer aandacht voor het beter benutten van de bestaande bedrijventerreinen in de gemeente. De gemeente wil de verwachte ruimtevraag van 70 hectare tot 2040 deels opvangen binnen de bestaande bedrijventerreinen. De ambitie is helder: 35 hectare ruimtewinst via intensivering. Om deze ambitie waar te maken, adviseren wij een programmatische aanpak: stel een Programma Bedrijventerreinen Almelo op als centrale kapstok voor beleid en uitvoering. Dit programma bouwt voort op de inzichten uit de locatiepaspoorten, die per terrein de kansen voor intensiever ruimtegebruik in beeld brengen. Het programma vertaalt deze analyse naar concrete locaties, acties en instrumenten. Het benoemt welke terreinen prioriteit krijgen, welke ontwikkelrichting wenselijk is en welke instrumenten worden ingezet om daadwerkelijk beweging te realiseren. Een belangrijk uitgangspunt binnen het programma is het expliciet beschermen van het bestaande areaal aan bedrijventerreinen, inclusief de kleinere terreinen. Hiermee wordt voorkomen dat waardevolle ruimte verloren gaat aan andere functies en blijft voldoende vestigingsruimte voor economische activiteiten behouden.

Het programma vormt zo de brug van analyse naar actie: kansrijke locaties worden gekoppeld aan een uitvoeringsagenda, en de juridische borging wordt voorbereid via het omgevingsplan (denk aan minimale bouwhoogtes of het schrappen van functieaanduidingen die economisch gebruik belemmeren). Ook wordt in het programma expliciet gemaakt waar lichte functies wel of niet gewenst zijn, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt benut. Kortom: het Programma Bedrijventerreinen is een belangrijke bouwsteen om de intensiveringsopgave van Almelo waar te maken. Het zorgt voor richting, samenhang en uitvoeringskracht.

Uit de ondernemersavond kwam naar voren dat ondernemers behoefte hebben aan een concreet handelingsperspectief en heldere prioriteiten. Door in het Programma Bedrijventerreinen duidelijk te maken waar u als gemeente begint, wie waarvoor verantwoordelijk is en welke middelen beschikbaar zijn, ontstaat meer duidelijkheid en betrokkenheid bij de uitvoering.

Organisatie en uitvoering: programmamanagement en procescapaciteit Voor een succesvolle uitvoering adviseren wij het opzetten van een multidisciplinair programmateam ‘intensiveren’. Bundel deze disciplines tot een slagvaardig team dat integraal stuurt op de uitvoering van het Programma Bedrijventerreinen. Start met quick wins op de meest kansrijke terreinen, zoals geïdentificeerd in de locatiepaspoorten, en zorg dat het team flexibel kan inspelen op nieuwe kansen en knelpunten. Wij adviseren minimaal de volgende rollen te borgen: • Programmamanager: Beschikt over inhoudelijke kennis van intensivering. De programmamanager geeft leiding aan het team, bewaakt de voortgang en zorgt voor samenhang tussen de verschillende sporen en ingezette instrumenten. Ook heeft de programmamanager ervaring met technische gesprekken met ondernemers. Het is van groot belang dat de programmamanager voldoende mandaat heeft om binnen de afgesproken kaders zelfstandig besluiten te nemen, acties te initiëren en middelen toe te wijzen. Dit vergroot de slagkracht van het team, maakt snelle besluitvorming mogelijk en zorgt ervoor dat knelpunten direct kunnen worden opgelost. • Adviseur ruimtelijke ontwikkeling: Brengt kennis in over ruimtelijke ordening, vertaalt beleidsdoelen naar concrete ruimtelijke maatregelen en bewaakt de kwaliteit van de fysieke leefomgeving.

19

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

• •

•

• •

•

Adviseur economie: Zorgt voor de koppeling met economische doelen, signaleert kansen voor economische groei en bewaakt het belang van een toekomstbestendige werklocatiestructuur. Stedenbouwkundige en stadsbouwmeester: De stedenbouwkundige brengt de ruimtelijke structuur, kansen en belemmeringen per terrein in beeld en formuleert ontwerpprincipes. Samen met de stadsbouwmeester wordt geadviseerd over de ruimtelijke kwaliteit en de samenhang tussen de terreinen. De stadsbouwmeester draagt bovendien bij aan de opzet en inzet van de ontwerperspool. Zo wordt geborgd dat ruimtelijke kwaliteit en economische ontwikkeling hand in hand gaan bij de verdere uitwerking van het programma. Accountmanagers: Onderhouden actief contact met ondernemers en vastgoedeigenaren, signaleren investeringsmomenten en begeleiden herontwikkelingsprocessen. Zet het bestaande sterke accountmanagement in Almelo door en versterk waar nodig. Geef accountmanagement een structurele rol in het volgen van vastgoedbewegingen, het signaleren van kansen op onbebouwde kavels en het koppelen van beleidsdoelen aan concrete initiatieven. Door gericht en proactief contact te houden, kunnen accountmanagers vroegtijdig knelpunten signaleren, ondernemers ondersteunen bij herontwikkeling, intensivering of verplaatsing, en beweging creëren op plekken waar nu nog niets gebeurt.

Houd er rekening mee dat u als gemeente – zolang u geen actief aankoopbeleid voert – afhankelijk blijft van de bereidheid van private initiatiefnemers. Juist daarom is het belangrijk dat het accountmanagement goed zicht heeft op belemmeringen, investeringsbereidheid en ontwikkelpotentie. Vastgoedadviseur: Brengt expertise in op het gebied van vastgoedtransacties, herontwikkeling en kavelruil, en ondersteunt bij het realiseren van strategische aankopen of samenwerkingen. Specialist vergunningverlening: Zorgt voor een soepele en tijdige afhandeling van vergunningen, toetst plannen aan het omgevingsplan en adviseert over juridische borging van ruimtelijke en economische randvoorwaarden. Verplaatsingscoach: Begeleidt bedrijven die willen of moeten herontwikkelen of intensiveren, ondersteunt bij het vinden van een passende nieuwe locatie en coördineert het gehele verplaatsingstraject. De verplaatsingscoach werkt nauw samen met het team en ondernemers om beweging op gang te brengen en knelpunten in het proces weg te nemen.

Ondersteun deze inzet met een verplaatsingsfonds en/of subsidieregeling (zie ook instrument 6), zodat ook financiële drempels kunnen worden weggenomen (bijvoorbeeld voor het geschikt maken van een nieuw pand of het vergoeden van verhuiskosten). Zo wordt het voor ondernemers aantrekkelijker en haalbaarder om ruimte vrij te maken voor intensiever gebruik, waardoor op bestaande terreinen plek ontstaat voor zwaardere of meer passende bedrijvigheid. Maak monitoring en bijsturing een structureel onderdeel van het programma. Het programmateam is verantwoordelijk voor het volgen van de voortgang, het signaleren van knelpunten en het bijstellen van de aanpak waar nodig. Zo blijft de uitvoering flexibel, doelgericht en resultaatgericht, en kan u als gemeente samen met ondernemers versneld werken aan de vernieuwing en kwaliteitsverbetering van de bedrijventerreinen.

3.4 Overkoepelende instrumenten Om het Programma Bedrijventerreinen daadwerkelijk tot motor van intensivering te maken, is het essentieel om te beschikken over een stevig instrumentarium dat de uitvoering ondersteunt en richting geeft. In deze paragraaf beschrijven we de overkoepelende instrumenten die als fundament dienen voor een integrale, programmatische aanpak. Deze instrumenten zijn breed inzetbaar, versterken elkaar en zorgen voor samenhang tussen beleid, uitvoering en monitoring. Door deze instrumenten in samenhang toe te passen, ontstaat een solide basis voor het realiseren van de Almelose ambitie: toekomstbestendige, optimaal benutte bedrijventerreinen. We lichten elk instrument toe en geven aan hoe deze bijdragen aan het succes van het programma.

20

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

2. Regionale samenwerking en programmeringsafspraken Almelo werkt nauw samen met de Twentse gemeenten en de provincie Overijssel aan een gezamenlijke aanpak voor bedrijventerreinen. Binnen de regionale programmeringsafspraken stemmen partijen plannen en ontwikkelingen af. Het doel is een evenwichtige balans tussen vraag en aanbod en zorgvuldig ruimtegebruik in Twente. Een belangrijk onderdeel hiervan is het gezamenlijk onderzoeken en stimuleren van intensiever en beter benutten van bestaande bedrijventerreinen. Maak als gemeente actief gebruik van deze regionale afstemming om de ambities voor ruimtewinst te versnellen. Door samen te werken aan onderzoek, monitoring en het delen van kennis en ervaringen, vergroten gemeenten en provincie hun inzicht in ruimtewinst en effectieve instrumenten. Regelmatige bijeenkomsten en actieve kennisdeling zorgen ervoor dat gemeenten van elkaar leren en niet telkens zelf het wiel hoeven uit te vinden. Zo versterken we samen de ruimtelijke kwaliteit en economische positie van Twente, en voorkomen we versnippering en overaanbod. Gebruik deze regionale inzichten en ervaringen om de Almelose ambities voor beter benutten en toekomstbestendige bedrijventerreinen waar te maken. Breng daarbij ook actief de Almelose behoeften en prioriteiten in, zodat de samenwerking maximaal bijdraagt aan de lokale opgave. 3.

Stuur via slimme uitgiftevoorwaarden op nieuwe terreinen De uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen biedt een kans om vanaf het begin scherp te sturen op de gewenste invulling. Dit is hét moment om de ambities uit de ERV concreet te maken. We adviseren daarom passende en slimme uitgiftevoorwaarden vast te leggen die bijdragen aan intensief en toekomstbestendig ruimtegebruik. Daarnaast speelt uitgiftebeleid een cruciale rol in het creëren van schuifruimte — een randvoorwaarde die in paragraaf 3.1 is benoemd als essentieel om beweging op gang te brengen. Nieuwe terreinen kunnen ruimte bieden aan bedrijven die willen verplaatsen, waardoor op bestaande terreinen herontwikkeling mogelijk wordt. Maak hier actief gebruik van door de uitgifte van nieuwe kavels te koppelen aan afspraken over het achtergelaten vastgoed. Zo ontstaat dubbel ruimtewinst: op de nieuwe én de oude locatie. Formuleer uitgiftevoorwaarden die sturen op: • Passende bedrijvigheid: geef voorrang aan bedrijven die aansluiten bij het gewenste profiel van het terrein en bijdragen aan de economische koers van Almelo. • Minimaal ruimtegebruik: stel eisen aan de minimale bebouwingsdichtheid en bouwhoogte om intensief ruimtegebruik te stimuleren. • Milieugebruiksruimte: borg specifieke functietoedeling per kavel om te voorkomen dat lichte functies zich vestigen op locaties met potentie voor zwaardere bedrijvigheid.

• Bouwplicht: neem een bouwplicht op binnen twee jaar na uitgifte om langdurige leegstand/onderbenutting van kavels te voorkomen. Op deze manier voorkom je ongewenste invullingen en zorg je dat uitbreiding alleen plaatsvindt als deze daadwerkelijk meerwaarde biedt voor de stad en regio. Hierna lichten we de inzet van een uitgifteprotocol nog specifiek toe.

Zoals uit het veldonderzoek en gesprekken met ondernemers op verschillende bedrijventerreinen blijkt, blijven kavels zonder bouwplicht in sommige gevallen braak liggen. Wij adviseren daarom om standaard een bouwplicht op te nemen in de uitgiftevoorwaarden. Hiermee kan je als gemeente actief sturen op (her)ontwikkeling en wordt voorkomen dat waardevolle ruimte langdurig onbenut blijft.

4. Stuur op optimaal ruimtegebruik met een gemeentebreed uitgifteprotocol We adviseren een gemeentebreed uitgifteprotocol op te stellen. Dit is een krachtig instrument om te sturen op ruimtelijke kwaliteit, intensief ruimtegebruik, duurzaamheid en het principe ‘het juiste

21

Naar ruimtewinst door beter benutten Almelose bedrijventerreinen

bedrijf op de juiste plek’ bij uitgifte van nieuwe bedrijfskavels. Juist in het licht van de ERV en de noodzaak tot het creëren van schuifruimte — zoals benoemd in paragraaf 3.1 — biedt het protocol de mogelijkheid om uitgifte te koppelen aan bredere ontwikkeldoelen. Neem in het protocol duidelijke en objectieve selectiecriteria op, zodat je als gemeente gericht kunt sturen op zowel de invulling van nieuwe terreinen als de gewenste beweging op bestaande locaties. Denk hierbij aan: • Voorkeur voor bedrijven die meerlaags bouwen, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt benut; • Extra punten voor ondergrondse parkeervoorzieningen, waarmee bovengrondse ruimte vrijkomt voor economische functies; • Locatiespecifieke eisen voor type bedrijvigheid, afgestemd op het profiel en de milieuruimte van het terrein; • Koppeling met het vastgoed dat een bedrijf achterlaat, bijvoorbeeld door extra waardering toe te kennen aan bedrijven die bereid zijn afspraken te maken over herontwikkeling of intensivering van hun huidige locatie. Door deze criteria actief toe te passen, stimuleer je als gemeente niet alleen kwalitatieve invulling op nieuwe locaties, maar ook herontwikkeling op bestaande terreinen. Zo realiseer je dubbele winst: ruimte voor groei én ruimte voor vernieuwing. Kijk hierbij nadrukkelijk naar goede voorbeelden uit de regio, zoals het gemeentebrede uitgifteprotocol van Enschede.

Bouw hierop voort en zorg dat het protocol in Almelo een centrale plek krijgt als sturingsinstrument voor de ambities uit de ERV, met schuifruimte als motor voor beweging. Evalueer het protocol periodiek en pas het aan op basis van praktijkervaringen, zodat het instrument actueel en effectief blijft. 5. Stuur actief via tendervoorwaarden op ruimte voor lichte bedrijvigheid Stel als gemeente bij gemengde gebiedsontwikkelingen expliciet tendervoorwaarden op die ruimte voor lichte bedrijvigheid borgen. Gebruik deze voorwaarden om bedrijfsruimte op binnenstedelijke locaties te realiseren, zodat lichte bedrijven kunnen verplaatsen van bedrijventerreinen en daar ruimte vrijkomt voor intensiever gebruik. Leg concreet vast dat lichte bedrijvigheid een verplicht onderdeel is van de ontwikkeling, bijvoorbeeld in combinatie met wonen. Dit sluit aan op de (concept) provinciale omgevingsverordening, waarin functiemenging voor bedrijven in milieucategorie 1 en 2 wordt gestimuleerd.