Document · PDF

8.2 Woningbouwplanning en -programmering 2021 tm 2030 - Bijlage 2 - ABF onderzoek Woningmarktverkenning en doelgroepen Almelo 2020-2035 dd maart 2022.pdf

Raad 24 januari 2023, gemeente AlmeloBij agendapunt: Woningbouwplanning en -programmering 2021 t/m 203024.404 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

r2021-0092WF

de mutaties onderling samenhangen, zijn ook andere keuzes mogelijk. Zo kunnen corporaties in een specifiek segment meer of juist minder verkopen, bouwen, slopen of huren aanpassen. De weergegeven uitkomsten bieden hulp en richting om een route naar de gewenste voorraad uit te stippelen.

Met andere beleidskeuzes voor voorraadmutaties kunnen corporaties de route naar 2035 anders vormgeven dan hieronder is weergegeven.

4.3

Consumentgericht bouwprogramma

Volgens het scenario actualisatie wordt de woningvoorraad in Almelo tussen 2020 en 2030 uitgebreid met bijna 1.800 woningen, waarvan bijna 60% na 2024 (Tabel 4-1). In het scenario Ambitie komen daar nog eens 1.140 woningen bij, alle gepland in de periode 2025 t/m 2029 (Tabel 4-2). Tussen 2030 en 2035 worden er vervolgens 470 woningen aan de voorraad toegevoegd. Daarna hoeft de woningvoorraad volgens de huidige inzichten en veronderstellingen niet meer verder te worden uitgebreid. Omdat de periode vanaf 2035 verder weg in de tijd ligt en de omvang van de mutaties minder hard is zijn de opgenomen uitkomsten lichter gekleurd. Bij de mutaties wordt tot 2025 rekening gehouden met een – trendmatig bepaalde – sloop van gemiddeld zo’n 45 woningen per jaar. Daarna wordt ermee rekening gehouden dat jaarlijks iets meer woningen aan de voorraad zullen worden onttrokken1. Of er ook in de praktijk in dezelfde orde van grootte sprake zal zijn van onttrekkingen of herstructurering is nog maar de vraag. De verdeling van de nieuwbouw moet dan mogelijk ook worden aangepast want deels vervangt deze de onttrokken woningen. Of een woning in het model gesloopt wordt hangt af van de vraag naar het betreffende type. Bij een groot, structureel overschot heeft het betreffende type een grotere kans om gesloopt te worden.

Dat geldt ook voor koopwoningen, die in de praktijk echter minder snel gesloopt worden. Komt dit in grotere mate voor dan zegt dit vooral iets over de onaantrekkelijkheid van het bewuste koopaanbod. Sloop biedt mogelijkheden tot vernieuwing en verduurzaming van de woningvoorraad.

Ook de omvang van de verkopen van huurwoningen is jaarlijks bepaald, gebaseerd op de verkoopplannen van corporaties vanuit dPi. Het gaat dan om gemiddeld zo’n 40 woningen per jaar. De verdeling over de segmenten wordt in het model bepaald.

De vermindering van de huurvoorraad door sloop en verkoop wordt in het scenario Actualisering tot 2030 volledig gecompenseerd door vervangende nieuwbouw. (Tabel 4-1) Na 2030 is dat niet meer het geval en zorgen sloop en verkoop op basis van de huidige veronderstellingen voor een afname van de huursector in Almelo. Met het scenario Ambitie is ook voor 2030 al in een vermindering van de huursector in Almelo voorzien. (Tabel 4-2)

1 Dit kan het gevolg zijn van de veroudering van de bestaande woningvoorraad..

Woningmarktverkenning Almelo

Zoals te zien is in beide tabellen zijn huuraanpassingen een belangrijke reden voor verschuivingen in de omvang van de verschillende huursegmenten. Als gevolg van de ingerekende vermindering van de voorraad in het goedkopere huursegment – door sloop en verkoop – is er sprake van noodzakelijke vervangende nieuwbouw in het segment tot de aftoppingsgrens. Nieuwbouw van huurwoningen tot de kwaliteitkortingsgrens vindt in de praktijk vrijwel niet plaats en is daarom in het model geblokkeerd, ook al blijft er altijd (nieuwe) vraag naar dat segment. Tabel 4-1: Consumentgerichte mutaties in de woningvoorraad naar eigendom en prijsklasse, Almelo (2020-2050) Bron: Socrates 2021 Almelo-actualisering 2020 t/m 2024

Scenario actualisering Nieuwbouw

2025 t/m 2029

Sloop

Verkoop

Aanpassingen huur

Mutatie

Nieuwbouw

Sloop

Verkoop

Aanpassingen huur

Mutatie

Totaal huur < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur ≥ € 985

450 0 270 70 110 10

-180 -30 -130 -10 -10 -10

-200 -10 -130 -10 -50 0

0 -110 510 -440 -130 170

70 -150 520 -390 -80 170

540 0 270 100 170 10

-230 -40 -110 -20 -40 -10

-200 0 -110 -30 -60 0

0 -90 -260 280 -60 140

120 -140 -220 320 20 130

Totaal koop ≤ 215 dzd 215-310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd

550 80 170 90 60 50 100

-40 -30 -10 0 0 0 0

200 110 40 50 0 0 0

700 160 200 140 70 40 100

760 70 330 100 80 110 70

-40 -20 -10 0 0 0 0

200 70 70 60 0 0 0

920 120 390 160 70 110 70

1.000

-220

780

1.300

-260

1.040

Mutatie

Totaal

2030 t/m 2034

Nieuwbouw

2035 t/m 2049

Sloop

Verkoop

Aanpassingen huur

Mutatie

Nieuwbouw

Sloop

Verkoop

Aanpassingen huur

Totaal huur < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur ≥ € 985

310 0 190 50 70 0

-220 -30 -120 -30 -30 -10

-190 0 -90 -50 -50 0

0 -80 -110 90 60 40

-110 -110 -130 60 40 30

430 0 300 60 80 0

-750 -110 -430 -100 -60 -50

-590 -10 -320 -80 -170 -10

0 -160 -400 300 250 10

-910 -280 -850 170 100 -60

Totaal koop ≤ 215 dzd 215-310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd

420 30 180 50 60 70 30

-30 -20 -10 0 0 0 0

190 40 100 50 0 0 0

580 60 270 100 60 70 30

430 40 200 60 60 40 40

-110 -60 -10 -10 -10 -10 -10

590 140 280 170 10 0 0

910 120 460 210 70 30 30

Totaal

720

-250

470

860

-860

NB Het consumentgerichte programma is een leidraad hoe het bouwprogramma zou kunnen worden ingestoken, rekening houdend met wensen van de woonconsument en uitgaande van het bestaande aanbod. Andere overwegingen, vanuit beleid, financieel of anderszins, kunnen gegrond tot een ander programma leiden, maar hebben dan misschien wat meer tegenwind vanuit de markt.

r2021-0092WF

Tabel 4-2: Mutaties in de woningvoorraad naar eigendom en prijsklasse, Almelo (2020-2050) Bron: Socrates 2021 Almelo-ambitie 2020 t/m 2024

Scenario ambitie Nieuwbouw

2025 t/m 2029

Sloop

Verkoop

Aanpassingen huur

Mutatie

Nieuwbouw

Sloop

Verkoop

Aanpassingen huur

Mutatie

Totaal huur < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur ≥ € 985

320 0 140 20 160 0

-170 -50 -100 -10 0 0

-200 0 -100 0 -90 0

0 -130 540 -460 -90 150

-50 -180 480 -460 -30 140

620 0 280 30 310 0

-210 -60 -110 -30 0 -10

-200 0 -120 0 -80 0

0 -90 -250 260 -20 100

210 -150 -200 260 210 90

Totaal koop ≤ 215 dzd 215-310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd

680 30 210 190 90 90 80

-50 -30 -10 0 0 0 0

200 90 10 90 0 0 0

830 90 210 270 90 90 80

1.820 150 520 370 240 250 290

-50 -40 -10 0 0 0 0

200 100 30 80 0 0 0

1.960 210 540 440 240 250 280

1.000

-220

780

2.440

-260

2.180

Mutatie

Totaal

2030 t/m 2034

Nieuwbouw

2035 t/m 2049

Sloop

Verkoop

Aanpassingen huur

Mutatie

Nieuwbouw

Sloop

Verkoop

Aanpassingen huur

Totaal huur < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur ≥ € 985

230 0 100 10 110 0

-210 -50 -110 -30 0 -10

-190 0 -110 0 -70 0

0 -70 -110 110 70 10

-170 -120 -230 80 110 -10

290 0 160 10 130 0

-710 -110 -400 -150 -20 -30

-590 -10 -400 -50 -130 -10

0 -150 -370 310 190 20

-1.000 -270 -1.010 120 170 -20

Totaal koop ≤ 215 dzd 215-310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd

500 20 170 60 60 80 100

-50 -30 -10 0 0 0 0

190 100 10 70 0 0 0

640 100 170 130 60 80 90

560 40 110 20 120 140 130

-150 -70 -40 -10 -10 -10 0

590 330 120 130 10 0 0

1.000 290 190 140 120 140 130

Totaal

720

-250

470

860

-860

In Tabel 4-3 zijn nieuwbouw en sloop voor de twee scenario’s direct naast elkaar geplaatst zodat de verschillen tussen de scenario’s meteen opvallen. Als gevolg van nieuwbouw en sloop verandert de omvang van de woningvoorraad. Verkoop van huurwoningen en huuraanpassingen hebben alleen gevolgen voor de verdeling naar eigendom en prijsklasse. Het verschil tussen (bruto) nieuwbouw en sloop wordt ook wel netto nieuwbouw genoemd. Voor het gemak bevat Tabel 4-4 de procentuele verdeling voor de bruto en netto nieuwbouw, zodat direct duidelijk is waarin de scenario’s verschillen. De weergegeven percentages naar prijsklasse zijn gerelateerd aan de totalen binnen de huur- respectievelijk koopsector.

Minder grote nadruk op koopsector in nieuwbouw in scenario Actualisering dan in Ambitie In beide scenario’s ligt het zwaartepunt van de nieuwbouw op de koopsector maar in het scenario Actualisering is het accent daarop minder groot dan in het scenario Ambitie. Volgens het eerste scenario moet 45% van de bruto nieuwbouw in de huursector terechtkomen terwijl dat volgens het scenario Ambitie niet meer dan een derde hoeft te zijn. Omdat een deel van de nieuwbouw in de huur ook vervangende nieuwbouw is komen de aandelen in de netto nieuwbouw lager uit, namelijk 35% respectievelijk een vijfde.

Woningmarktverkenning Almelo

Tabel 4-3: Bruto nieuwbouw, sloop en netto nieuwbouw naar eigendom en prijsklasse per scenario, Almelo (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo-actualisering en Almelo-ambitie Scenario-ambitie

Scenario-actualisering 2020 t/m 2024 Totaal huur < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur ≥ € 985

2030 t/m 2034

Bruto Nieuwbouw 450 540 0 0 270 270 70 100 110 170 10 10

310 0 190 50 70 0

Totaal huur < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur ≥ € 985

550 80 170 90 60 50 100

760 70 330 100 80 110 70

420 30 180 50 60 70 30

Totaal koop ≤ 215 dzd 215-310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd

1.000

1.300

720

Totaal

Totaal koop ≤ 215 dzd 215-310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd Totaal

2020 t/m 2024

2025 t/m 2029

2030 t/m 2034

Bruto Nieuwbouw 320 620 0 0 140 280 20 30 160 310 0 0

230 0 100 10 110 0

680 30 210 190 90 90 80

1.820 150 520 370 240 250 290

500 20 170 60 60 80 100

1.000

2.440

720

Sloop

Sloop Totaal huur < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur ≥ € 985

-180 -30 -130 -10 -10 -10

-230 -40 -110 -20 -40 -10

-220 -30 -120 -30 -30 -10

Totaal huur < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur ≥ € 985

-170 -50 -100 -10 0 0

-210 -60 -110 -30 0 -10

-210 -50 -110 -30 0 -10

Totaal koop ≤ 215 dzd 215-310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd

-40 -30 -10 0 0 0 0

-40 -20 -10 0 0 0 0

-30 -20 -10 0 0 0 0

Totaal koop ≤ 215 dzd 215-310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd

-50 -30 -10 0 0 0 0

-50 -40 -10 0 0 0 0

-50 -30 -10 0 0 0 0

Totaal

-220

-260

-250

Totaal

-220

-260

-250

Netto Nieuwbouw 270 310 -30 -40 140 160 60 70 100 130 0 0

90 -30 70 20 40 -10

Totaal huur < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur ≥ € 985

Netto Nieuwbouw 150 410 -50 -60 40 170 10 0 160 310 0 -10

20 -50 -10 -30 110 -10

Totaal huur < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur ≥ € 985 Totaal koop ≤ 215 dzd 215-310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd

510 60 160 90 60 40 100

720 50 320 100 70 110 70

390 10 170 50 60 70 30

Totaal koop ≤ 215 dzd 215-310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd

630 0 200 180 90 90 80

1.770 110 510 360 240 250 280

450 0 160 60 60 80 90

Totaal

780

1.040

470

Totaal

780

2.180

470

In Ambitie meer middenhuur en (middel)dure koop in nieuwbouw gewenst Binnen de huursector komt in het scenario Actualisering circa driekwart van de nieuwbouw terecht in het sociale huursegment, waarvan het grootste deel onder de aftoppingsgrens. In het scenario Ambitie is dit aandeel sociaal met ongeveer de helft van de nieuwe huurwoningen lager en is dientengevolge het aantal huurwoningen in de vrije sector hoger. Daarbij gaat het in Almelo hoofdzakelijk om nieuwbouw van middenhuurwoningen, tot circa 1.000 euro. In de netto nieuwbouw komt het aandeel van de sociale huur

r2021-0092WF

lager en dat van de middenhuur hoger uit. Als gevolg van een vermindering van de huursector in enkele segmenten zijn de percentages in dat scenario soms negatief en extremer.

In de koopsector bestaat een aanzienlijk deel van de nieuwbouw in het scenario Actualisering, meer dan twee vijfde, uit woningen tot aan de NHG-grens van 310.000 euro (prijspeil 2020). Dit lijkt tegenstrijdig met het grote aandeel dat dit segment reeds inneemt in de bestaande woningvoorraad. Omdat de vraag echter voor een belangrijk deel afkomstig is van Almelose huishoudens en er in Almelo relatief veel huishoudens met een lager inkomen zijn concentreert de consumentgerichte koopvraag zich ook in dit goedkope koopsegment. Tussen de 25% en 30% van de nieuwbouw is in dit scenario in de klasse 310-480 duizend gewenst en een vergelijkbaar aandeel zou duurder mogen zijn. In het scenario Ambitie hoeven er naar verhouding minder koopwoningen tot aan de NHG-grens worden gebouwd en zijn er vooral meer middeldure en vanaf 2025 zeker ook meer hele dure koopwoningen vanaf 630.000 euro gewenst.

Tussen de drie perioden is er sprake van lichte verschuivingen in de verdelingen.

Tabel 4-4: Verdeling bruto nieuwbouw en netto nieuwbouw naar eigendom en prijsklasse per scenario, Almelo (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo-actualisering en Almelo-ambitie Scenario-actualisering 2020 t/m 2025 t/m 2024 2029 Bruto Nieuwbouw Totaal huur 45% 42% < kwaliteitsk.gr. 0% 0% tot aftoppingsgr. 59% 50% tot liberalisatiegr. 15% 18% middenhuur 24% 32% ≥ € 985 1% 1%

Scenario-ambitie

42% 0% 62% 16% 22% 1%

2020 t/m 2025 t/m 2030 t/m 2024 2029 2034 Bruto Nieuwbouw Totaal huur 32% 25% 31% < kwaliteitsk.gr. 0% 0% 0% tot aftoppingsgr. 45% 45% 46% tot liberalisatiegr. 5% 5% 4% middenhuur 50% 50% 50% ≥ € 985 0% 0% 0%

2030 t/m 2034

Totaal koop ≤ 215 dzd 215-310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd

55% 15% 31% 16% 12% 8% 18%

58% 9% 44% 14% 10% 15% 9%

58% 7% 42% 12% 15% 16% 7%

Totaal koop ≤ 215 dzd 215-310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd

68% 4% 31% 27% 13% 12% 12%

75% 8% 29% 20% 13% 14% 16%

69% 5% 34% 12% 12% 17% 20%

Totaal

100%

Totaal

100%

Totaal huur < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur ≥ € 985

Netto Nieuwbouw (min op 0) 35% 30% 18% -10% -14% -39% 53% 49% 85% 21% 23% 21% 36% 42% 45% 0% -1% -12%

Totaal huur < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur ≥ € 985

Netto Nieuwbouw (min op 0) 19% 19% 4% -37% -15% -229% 26% 41% -24% 6% 1% -119% 108% 75% 533% -2% -1% -62%

Totaal koop ≤ 215 dzd 215-310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd

65% 11% 32% 17% 12% 9% 19%

70% 6% 45% 14% 10% 15% 10%

82% 3% 44% 13% 16% 17% 8%

Totaal koop ≤ 215 dzd 215-310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd

81% 0% 31% 29% 14% 13% 13%

81% 6% 29% 21% 14% 14% 16%

96% 0% 35% 13% 12% 19% 21%

Totaal

100%

Totaal

100%

Onderscheiden naar type woning zou 55% van de bruto nieuwbouw tussen 2020 en 2035 in het scenario Actualisering een eengezinswoning moeten zijn. (Tabel 4-5). In het scenario Ambitie is dat aandeel niet veel hoger. Meer verschillen de beide scenario’s als het gaat om de verhouding in de huur- en koopsector afzonderlijk. Van de nieuwbouw in de huursector zijn vier van de vijf nieuwbouwwoningen gewenst in het

Woningmarktverkenning Almelo

meergezinssegment terwijl dat in de koopsector niet meer dan één op de vijf is. In de vraag naar meergezinswoningen is overigens voor een belangrijk deel ook de vraag naar nultredenwoningen vanuit ouderenhuishoudens besloten. Het gaat dan vooral om de kenmerken die aan meergezinswoningen worden toegedicht. Deze kenmerken kunnen ook in nieuwe of bestaande eengezinswoningen worden aangebracht. In het woningmarktmodel kunnen om technische redenen niet alle afzonderlijke categorieën worden benoemd en opgenomen. Op deze manier is er enige ruimte om met de uitkomsten te spelen. In het scenario Ambitie wordt zelfs 95% van de huurwoningen als meergezinswoning gebouwd. In de koopsector zijn volgens dit scenario naar verhouding ook meer appartementen gewenst maar is het aandeel slechts beperkt hoger. Tabel 4-5: Bruto consumentgerichte nieuwbouw naar eigendom, woningtype en prijsklasse, Almelo (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo-actualisering en Almelo-ambitie Scenario-actualisering

Scenario-ambitie

2020 t/m 2034 Eengezins Meergezins

Totaal

tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur ≥ € 985 Totaal huur

200 10 40 0 250 19%

520 210 310 10 1.050 81%

720 210 350 10 1.300 100%

tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur ≥ € 985 Totaal huur

≤ 310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd Totaal koop

640 220 140 220 200 1.410 82%

210 30 60 0 0 310 18%

850 240 200 230 200 1.720 100%

Totaal nieuwbouw

1.660 55%

1.360 45%

3.020 100%

Totaal

40 10 20 0 70 6%

490 50 560 0 1.100 95%

530 60 580 0 1.160 100%

≤ 310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd Totaal koop

830 500 120 420 460 2.340 78%

280 110 260 0 0 660 22%

1.110 610 390 420 470 3.000 100%

Totaal nieuwbouw

2.400 58%

1.760 42%

4.160 100%

Wordt de sloop uit het consumentgerichte programma in mindering gebracht op de bruto nieuwbouw om de netto nieuwbouw te bepalen, dan blijkt dat het saldo bij eengezinshuurwoningen negatief is. Per saldo neemt de voorraad in dat segment dan af (Tabel 4-6).

Tabel 4-6: Netto consumentgerichte nieuwbouw naar eigendom, woningtype en prijsklasse, Almelo (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo-actualisering en Almelo-ambitie Scenario-ambitie

Scenario-actualisering 2020 t/m 2034 Eengezins

Meergezins

2020 t/m 2034 Eengezins

Totaal

Meergezins

Totaal

tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur ≥ € 985 Totaal huur

-20 -40 -40 -20 -110 -16%

280 190 300 10 770 116%

260 150 270 -10 670 100%

tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur ≥ € 985 Totaal huur

-180 -60 10 -20 -250 -43%

220 50 560 0 820 143%

40 -10 570 -20 580 100%

≤ 310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd Totaal koop

560 210 130 220 200 1.320 82%

200 30 60 0 0 290 18%

760 240 200 220 200 1.610 100%

≤ 310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd Totaal koop

710 500 120 420 460 2.210 78%

260 110 260 0 0 640 22%

970 600 380 420 460 2.840 100%

Totaal nieuwbouw

1.210 53%

1.070 47%

2.280 100%

Totaal nieuwbouw

1.960 57%

1.460 43%

3.420 100%

r2021-0092WF

Tabel 4-7: Procentuele bandbreedte vanuit bruto-netto consumentgerichte nieuwbouw , Almelo (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo-actualisering en Almelo-ambitie 2020 t/m 2034 Bruto

Netto

Bandbreedte

55% 45%

53% 47%

53%-58% 42%-47%

43% 57%

29% 71%

17%-43% 57%-83%

58% 42%

57% 43%

Huur Koop

28% 72%

17% 83%

4.3.1

Nieuwbouw per wijk

Scenario actualisering Grondgebonden Appartementen Huur Koop Scenario ambitie Grondgebonden Appartementen

De toedeling van de nieuwbouw aan de wijken is mogelijk niet in lijn met de werkelijke plannen van de gemeente. Standaard2 wordt de nieuwbouw vrij door het model toebedeeld aan buurten in een gemeente op basis van het woonmilieu dat aan elke buurt is toegekend, waarbij rekening wordt gehouden met de uitbreidingsmogelijkheden in buurten. De nieuwbouw per wijk vormt de optelsom van de toegekende nieuwbouw per buurt. Als de vraag naar landelijk wonen bijvoorbeeld alleen kan worden toebedeeld aan enkele buurten van dezelfde wijk, dan wordt deze vraag ook in de betreffende wijk gealloceerd. Voor de invulling van andere, grotere of kleinere, geplande nieuwbouwaantallen per wijk kan de verdeling van de aantallen in hetzelfde of het beoogde woonmilieu een goede basis vormen. Daarom wordt in Figuur 4.3 eerst het overzicht van de verdeling per woonmilieu getoond. De verschillen tussen beide scenario’s komen in de verschillende woonmilieus duidelijk naar voren, met de grotere nadruk op de koopsector in het scenario Ambitie ten opzichte van het scenario Actualisering. Figuur 4.3: Verdeling consumentgerichte nieuwbouw naar eigendom en woningtype per woonmilieu, Almelo (2020 t/m 2034) Bron: Socrates 2021 Almelo-actualisering en Almelo-ambitie

2 Het is ook mogelijk een doorrekening te maken door de geplande aantallen per buurt/wijk vast te zetten maar daarmee worden de vrijheidsgraden van het model om de meest optimale oplossing te zoeken beperkt.

Woningmarktverkenning Almelo

In het scenario Actualisering bestaat in alle wijken de consumentgerichte nieuwbouw uit een mix van woningen in verschillende segmenten (Figuur 4.4). In de meeste wijken gaat het daarbij om een combinatie van meergezinshuurwoningen en eengezinskoopwoningen. In meerdere mate zijn ook meergezinswoningen in de koopsector gewenst. Een beperkt aantal eengezinswoningen in de huursector is gewenst in het centrum.

Figuur 4.4: Consumentgerichte nieuwbouw naar eigendom en woningtype per wijk, Almelo (2020 t/m 2034) Bron: Socrates 2021 Almelo-actualisering

Scenario-actualisering Binnenstad

-80

120

De Riet

-90

140

100

Noorderkwartier

-50 20 40

Sluitersveld

-70

Wierdense Hoek

-100

Nieuwstraat-Kwartier

20 40 20

-40

Ossenkoppelerhoek

-90

Windmolenbroek

Huur eengezins

30 -2020 30

Huur meergezins

120

90 170

110

Aadorp

-100

100 -30

Bornerbroek

90 -40

Schelfhorst

-200

-110

Hofkamp

190

210

40 20

140 100

Koop eengezins

200

Koop meergezins

300

400

Sloop

Volgens het scenario Ambitie (Figuur 4.5) zouden er alleen in Binnenstad nog eengezinshuurwoningen gewenst zijn en is nieuwbouw daarvan in de andere wijken niet nodig. Wel kunnen in alle wijken nog meergezinshuurwoningen worden toegevoegd. De vraag naar eengezinskoopwoningen bepaalt echter in alle wijken het grootste deel van de nieuwbouw. Ook zijn er volgens dit scenario naar verhouding extra meergezinskoopwoningen gewenst.

r2021-0092WF

Figuur 4.5: Consumentgerichte nieuwbouw naar eigendom en woningtype per wijk, Almelo (2020 t/m 2034) Bron: Socrates 2021 Almelo-ambitie

Scenario-ambitie Binnenstad

-80

De Riet

-100

Noorderkwartier

Wierdense Hoek

-60

Nieuwstraat-Kwartier

-60 -130

Hofkamp

150

60 30 110

100

190

Schelfhorst

-80

Windmolenbroek

-70

40 40 230

300 50

Bornerbroek

-30 30

-100

110

100

Aadorp

Huur eengezins

-20 0 40 -70

-200

320

120

Sluitersveld

Ossenkoppelerhoek

Huur meergezins

420 300

200

100

70 30

200

Koop eengezins

300

400

500

Koop meergezins

600

Sloop

Volgens het scenario Actualisering zou in de meeste wijken het merendeel van de nieuw gebouwde huurwoningen uit sociale huurwoningen moeten bestaan, voor een deel ter vervanging van sociale woningen die aan de voorraad onttrokken worden (Figuur 4.6). Het gaat dan niet alleen om nieuwbouw van huurwoningen tot de aftoppingsgrens maar in bepaalde wijken ook om nieuwbouw van duurdere sociale huurwoningen. Daarnaast zijn er in veel wijken huurwoningen boven de liberalisatiegrens gewenst.

Ook in de koopsector bestaat de gewenste nieuwbouw in de meeste wijken uit een mix van prijsklassen. In sommige wijken is het accent op duurdere woningen groter dan in andere wijken. In bijna alle wijken is er ook een grote vraag naar goedkopere koopwoningen tot de NHG-grens. In de huidige marktomstandigheden is deze vaak moeilijk te verwezenlijken. Een uitwijk naar extra nieuwbouw van middenhuur is dan een reële optie.

Woningmarktverkenning Almelo

Figuur 4.6: Consumentgerichte nieuwbouw naar eigendom en prijsklasse, Almelo (2020 t/m 2034) Bron: Socrates 2021 Almelo-actualisering 0

100

150

200

250

Binnenstad De Riet Noorderkwartier Sluitersveld Wierdense Hoek Nieuwstraat-Kwartier

Ossenkoppelerhoek Hofkamp Schelfhorst Windmolenbroek Aadorp Bornerbroek Huur tot aftoppingsgr.

Huur tot liberalisatiegr.

100

Huur > liberalisatiegr.

150

200

250

Binnenstad De Riet Noorderkwartier Sluitersveld Wierdense Hoek Nieuwstraat-Kwartier Ossenkoppelerhoek Hofkamp Schelfhorst Windmolenbroek Aadorp Bornerbroek

Koop ≤ 215 dzd

Koop 215-310 dzd

Koop 310-380 dzd

Koop 380-480 dzd

Koop 480-630 dzd

Koop ≥ 630 dzd

Volgens het scenario Ambitie is in bijna alle wijken nieuwbouw van huurwoningen boven de liberalisatiegrens het meest gewenst (Figuur 4.7). Zoals eerder al aangegeven gaat het dan hoofdzakelijk om middenhuurwoningen. Bij de nieuwbouw van koopwoningen is in dit scenario een groter deel voor de duurdere segmenten weggelegd.

r2021-0092WF

Figuur 4.7: Consumentgerichte nieuwbouw naar eigendom en prijsklasse per wijk, Almelo (2020 t/m 2034) Bron: Socrates 2021 Almelo-ambitie 0 Scenario-ambitie

100

200

300

400

500

600

Binnenstad De Riet Noorderkwartier Sluitersveld Wierdense Hoek Nieuwstraat-Kwartier Ossenkoppelerhoek Hofkamp Schelfhorst Windmolenbroek Aadorp Bornerbroek Huur tot aftoppingsgr. 0

100

Huur tot liberalisatiegr. 200

300

Huur > liberalisatiegr. 400

500

600

Binnenstad De Riet Noorderkwartier

Sluitersveld Wierdense Hoek

Nieuwstraat-Kwartier Ossenkoppelerhoek

Hofkamp Schelfhorst Windmolenbroek Aadorp Bornerbroek Koop ≤ 215 dzd

Koop 215-310 dzd

Koop 310-380 dzd

Koop 380-480 dzd

Koop 480-630 dzd

Koop ≥ 630 dzd

Nieuwbouw als katalysator In het algemeen hebben wijken of kernen er baat bij als doorstroming van huishoudens in de eigen wijk of kern kan plaatsvinden. Dat betekent dat er voldoende variatie van woningtypen en prijsklassen in het woningaanbod te vinden is. Nieuwbouw kan ertoe bijdragen dat een eenzijdige samenstelling van de woningvoorraad wordt bestreden.

Daarnaast kan nieuwbouw als katalysator worden ingezet om gewenste ontwikkelingen te versnellen of als middel om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. Op hogere inkomensgroepen gerichte nieuwbouw kan er bijvoorbeeld voor zorgen dat de inkomensverdeling in een wijk of de gemeente ten gunste verandert en het voorzieningenniveau beter in stand kan worden gehouden. Nieuwbouw van specifieke en aantrekkelijke woningen voor ouderen kan ertoe bijdragen dat de bestaande voorraad eengezinswoningen beschikbaar komt voor jongere huishoudens en zo beter wordt benut.

Woningmarktverkenning Almelo

Daarbij moet steeds worden afgewogen of de beoogde doelgroepen ook in voldoende mate aanwezig zijn en/of kunnen worden aangetrokken dan wel worden behouden. De inrichting van de woonomgeving, het woonmilieu, speelt daarbij eveneens een belangrijke rol. Iedereen wil een aantrekkelijke woonomgeving, maar hoe die eruit ziet verschilt tussen en zelfs binnen de diverse doelgroepen.

r2021-0092WF

Toekomstige woonsituatie doelgroepen In paragraaf 3.2 is de verwachte ontwikkeling van de doelgroepen reeds aangegeven. Voor corporaties is niet alleen de omvang maar ook de verwachte woonsituatie relevant. Voor corporaties zijn vooral de doelgroepen die zich richten op de (sociale) huursector van belang. Niet alle huishoudens met een lager inkomen richten zich namelijk op het sociale huursegment. In onderstaande tabel wordt aangegeven hoe de doelgroepen nu zijn gehuisvest en welke ontwikkelingen daarin te verwachten zijn, in aanmerking genomen dat ook de woningvoorraad op de in het vorige hoofdstuk geschetste wijze verandert. Het onderste deel van de tabel (‘Totaal’) is niet een directe optelling van de twee delen daarboven: huishoudens in een andere woonruimte dan een zelfstandige woning, denk aan een pension, kamerbewoning, een woonwagen of woonboot of aan een inwonend huishouden, samengevat onder de noemer Bewoonde Andere Ruimte (BAR), worden in deze tabel niet apart weergegeven maar zitten wel in de totaalcijfers.

Volgens het scenario Actualisering zal het aantal huishoudens in een huurwoning nog beperkt toenemen tot 2030 waarna tot 2035 een lichte afname tot het niveau van 2025 wordt verwacht. De doelgroep passend toewijzen in een huurwoning zal gaan afnemen en tot 2025 geldt dat ook voor de overige corporatiedoelgroep. Deze neemt vanaf 2025 echter weer toe. Het aantal midden- en hoge inkomens in de huursector zal gaan toenemen. Deze ontwikkelingen worden voor een belangrijk deel veroorzaakt door inkomensstijging onder zittende huurders.

r2021-0092WF | Woningmarktverkenning Almelo

Tabel 5-1: Huishoudens naar woonsituatie en mutaties in woonsituatie, Almelo (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo-actualisering Aantal huishoudens 2020 2025

2030

2035

2020-2025

2025-2030

2030-2035

Huur Dg passend toewijzen Ov. Corporatiedoelgr. Middeninkomens Hoge inkomens

7.200 4.040 1.410 1.130

7.160 3.960 1.540 1.340

6.980 4.050 1.630 1.440

6.760 4.080 1.680 1.460

-40 -80 140 220

-180 90 90 100

-220 30 60 20

Totaal huur

13.770

14.000

14.100

13.990

230

-110

Koop Dg passend toewijzen Ov. Corporatiedoelgr. Middeninkomens Hoge inkomens

2.000 3.790 3.790 8.210

1.910 3.810 3.880 8.910

2.020 4.070 4.040 9.290

2.030 4.190 4.120 9.650

-90 20 90 700

110 250 160 370

10 120 80 360

Totaal koop

17.800

18.520

19.410

19.980

720

890

570

Totaal (incl. BAR) Dg passend toewijzen Ov. Corporatiedoelgr. Middeninkomens Hoge inkomens

9.750 8.090 5.350 9.520

9.780 8.040 5.540 10.400

9.750 8.390 5.770 10.840

9.510 8.530 5.900 11.210

30 -50 190 880

-40 350 230 430

-240 140 130 370

Totaal (incl. BAR)

32.710

33.770

34.740

35.160

1.060

970

410

Bij het scenario Ambitie is de toename van de huursector beperkter dan in het scenario Actualisering. De corporatiedoelgroep laat dezelfde ontwikkeling zien maar in versterkte mate. Tabel 5-2: Huishoudens naar woonsituatie en mutaties in woonsituatie, Almelo (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo-ambitie

Aantal huishoudens 2020 2025

2030

2035

2020-2025

2025-2030

2030-2035

Huur Dg passend toewijzen Ov. Corporatiedoelgr. Middeninkomens Hoge inkomens

7.200 4.040 1.410 1.130

7.050 3.890 1.550 1.310

6.920 4.020 1.640 1.400

6.550 4.030 1.730 1.420

-150 -150 150 190

-140 130 90 80

-360 20 90 30

Totaal huur

13.770

13.810

13.970

13.740

160

-230

Koop Dg passend toewijzen Ov. Corporatiedoelgr. Middeninkomens Hoge inkomens

2.000 3.790 3.790 8.210

1.970 3.930 3.930 8.820

2.160 4.350 4.230 9.740

2.200 4.510 4.340 10.110

-30 140 140 610

190 420 300 920

40 160 100 370

Totaal koop

17.800

18.650

20.490

21.160

850

1.840

680

Totaal (incl. BAR) Dg passend toewijzen Ov. Corporatiedoelgr. Middeninkomens Hoge inkomens

9.750 8.090 5.350 9.520

9.750 8.100 5.600 10.260

9.840 8.640 5.980 11.250

9.510 8.820 6.170 11.640

0 10 250 740

90 550 390 980

-330 180 180 400

Totaal (incl. BAR)

32.710

33.700

35.710

36.140

990

2.010

430

r2021-0092WF

Voor de corporaties is het natuurlijk van belang inzicht te hebben in de verwachte ontwikkelingen ten aanzien van de huisvesting van de doelgroepen en dan met name in de sociale huursector. Zoals aangegeven in het vorige hoofdstuk wordt deze sterk beïnvloed door de ontwikkeling van de verschillende segmenten in de huurvoorraad. In het woningmarktmodel worden de geschetste voorraadmutaties ook doorgevoerd om de gewenste woonsituatie zo goed mogelijk te bereiken. De geschetste huisvestingssituatie is dus het resultaat van een simulatie. Corporaties kunnen deze toekomstschets gebruiken om hun beleid af te stemmen of bij te sturen. Daarbij is het uiteraard verstandig rekening te houden met de verwachte ontwikkeling van de omvang van de verschillende doelgroepen en de financiële draagkracht van de huishoudens daarin.

Tot 2025 toename doelgroep passend toewijzen in huursegment tot aftoppingsgrens, daarna afname

Tabel 5-3 laat zien dat de doelgroep passend toewijzen in het scenario Actualisering tot 2025 vooral in het huursegment tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens gaat toenemen, terwijl de huisvesting van deze groep in de andere huursegmenten gaat afnemen. Ditzelfde beeld laat ook de overige corporatiedoelgroep zien. Na 2025 gaat de doelgroep passend toewijzen in de huursector afnemen, maar niet in het hoge sociale huursegment, tussen aftoppings- en liberalisatiegrens. De overige corporatiedoelgroep in de huursector neemt na 2025 beperkt toe, wat het resultaat is van een afname in het huursegment tot de aftoppingsgrens en een toename van het huursegment tot de liberalisatiegrens.

Woningmarktverkenning Almelo

Tabel 5-3: Doelgroepen in huurwoning naar prijsklasse en mutaties in woonsituatie, Almelo (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo-actualisering

Scenario-actualisering

Bewoonde voorraad huur 2020 2025 2030

2035

2020-2025 2025-2030 2030-2035

DG passend toewijzen < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.

7.200 930 5.400 560 310

7.160 810 5.830 260 260

6.980 720 5.670 340 250

6.760 650 5.500 350 260

-40 -120 430 -300 -50

-180 -100 -150 80 -10

-220 -70 -180 20 10

Ov. corporatiedoelgroep < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.

4.040 430 2.430 720 470

3.960 390 2.610 500 460

4.050 370 2.580 630 470

4.080 340 2.590 660 500

-80 -40 180 -220 -10

90 -30 -30 130 20

30 -30 10 20 20

Middeninkomens < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.

1.410 110 660 270 370

1.540 130 690 320 410

1.630 120 680 360 470

1.680 110 720 380 470

140 20 30 50 40

90 -10 -10 40 50

60 -10 40 20 0

Hoge inkomens < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.

1.130 50 370 160 550

1.340 70 380 240 650

1.440 70 360 300 710

1.460 60 380 290 730

220 20 10 80 110

100 0 -30 60 60

20 -10 20 -10 20

Totaal huishoudens in huur < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.

13.770 1.530 8.850 1.700 1.690

14.010 1.400 9.510 1.320 1.780

14.100 1.270 9.290 1.630 1.910

13.990 1.160 9.190 1.680 1.960

230 -130 650 -380 100

90 -130 -220 310 120

-110 -110 -100 50 50

Met het scenario Ambitie zijn de ontwikkelingen vergelijkbaar, waarbij de aantallen enigszins kunnen verschillen. Hoewel in dit scenario er een sterker accent op de koopsector ligt zijn de verschillen tussen de ontwikkelingen van de doelgroepen in de huursector niet heel groot. Dit is het gevolg van de extra toestroom van huishoudens in dit scenario, waaronder ook huishoudens die zich op de sociale huursector richten. Bovendien krijgen huishoudens die (nog) niet zelfstandig in een woning wonen maar anders zijn gehuisvest (de BAR-huishoudens) door de grotere nieuwbouw en doorstroming in dit scenario meer mogelijkheden een start te maken op de woningmarkt en meer specifiek de huurmarkt.

r2021-0092WF

Tabel 5-4: Doelgroepen in huurwoning naar prijsklasse en mutaties in woonsituatie, Almelo (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo-ambitie

Scenario-ambitie

Bewoonde voorraad huur 2020 2025 2030

2035

2020-2025 2025-2030 2030-2035

DG passend toewijzen < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.

7.200 930 5.400 560 310

7.060 800 5.760 240 260

6.920 700 5.620 300 290

6.550 620 5.310 340 290

-150 -140 360 -320 -50

-140 -100 -140 70 40

-360 -80 -320 40 -10

Ov. corporatiedoelgroep < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.

4.040 430 2.430 720 470

3.890 380 2.570 470 460

4.020 340 2.580 580 530

4.030 310 2.550 630 550

-150 -50 150 -240 -10

130 -40 0 100 60

20 -30 -30 50 20

Middeninkomens < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.

1.410 110 660 270 370

1.550 120 690 320 440

1.640 100 680 360 500

1.730 100 740 370 530

150 10 30 50 70

90 -10 -10 40 70

90 -10 60 10 30

Hoge inkomens < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.

1.130 50 370 160 550

1.310 60 370 230 660

1.400 60 330 270 730

1.430 60 380 260 730

190 10 0 60 110

90 0 -40 50 70

30 0 40 -10 0

Totaal huishoudens in huur < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.

13.770 1.530 8.850 1.700 1.690

13.810 1.350 9.390 1.250 1.810

13.970 1.210 9.210 1.510 2.050

13.740 1.090 8.970 1.590 2.090

30 -170 540 -450 120

160 -150 -180 250 240

-230 -120 -240 90 40

Meer middenhuur voor midden- en hoge inkomens gewenst In beide scenario’s zijn er meer huurwoningen boven de liberalisatiegrens gewenst. Het gaat dan vooral om het zogenaamde middenhuursegment, tot circa 1.000 euro huur p/mnd. Nieuwbouw van middenhuur is de laatste jaren vaak beperkt geweest en door huurverhogingen groeien veel middenhuurwoningen door naar het dure huursegment. Middenhuur is belangrijk voor het huisvesten van (lage) middeninkomens en nieuwkomers in de stad die net een te hoog inkomen hebben voor sociale huur of vanwege de wachttijden niet snel genoeg in de sociale corporatievoorraad terecht kunnen. Met de scheiding DAEB/niet-DAEB is investeren in middenhuur voor corporaties lastiger geworden maar corporaties kunnen en willen vaak een bijdrage leveren door hun DAEB-bezit uit te breiden of te handhaven, als marktpartijen onvoldoende middenhuur ontwikkelen en behouden. In eerste instantie zijn commerciële partijen in dit segment aan zet. De markttoets voor niet-DAEB-investeringen is drie jaar (2021 t/m 2023) opgeschort. Hierdoor worden onder meer investeringen vanuit niet-DAEB in middenhuur gestimuleerd. Ook in Almelo zouden corporaties een deel van de gewenste nieuwbouw in de middenhuur – ook in de vorm van gemengde projecten (sociaal en middenhuur) – voor hun rekening kunnen nemen.

De opschorting van de markttoets maakt overigens ook het investeren in sociale koopwoningen eenvoudiger. Voldoende aanbod van middenhuur stimuleert ook de doorstroming vanuit het sociale segment, waardoor het vrijkomend aanbod in die sector toeneemt.

Woningmarktverkenning Almelo

Alternatieve nieuwbouw voor bovenlokale vraag Met

het

aangegeven

consumentgerichte

nieuwbouwprogramma

zullen

woningvoorraad

huishoudenssamenstelling slechts beperkt veranderen. Almelo kan er echter voor kiezen de extra nieuwbouw helemaal – of meer – te richten op huishoudens met een hoger inkomen om zo de bovenlokale vraag aan te spreken. Dat zou inhouden dat de extra woningbouw in het scenario Ambitie geheel moet bestaan

uit

middenhuurwoningen

koopwoningen

boven

NHG-grens,

ofwel

een

groenstedelijk / landelijk woonmilieu ofwel in het centrumstedelijk woonmilieu. De huurwoningen onder de liberalisatiegrens en de koopwoningen tot de NHG-grens zouden daartoe kunnen worden overgeheveld naar de duurdere prijsklassen en geconcentreerd worden in een of meerdere te ontwikkelen gebieden. Dit zal een andere doorstroming, waarschijnlijk ook meer bovenlokaal, teweegbrengen, met een andere huishoudenssamenstelling en inkomensverdeling. Almelo zou daarmee een deel van de nieuwbouw als katalysator voor vernieuwing inzetten om zo meer welvarende huishoudens aan te trekken. Hier zit echter ook een risico aan omdat een dergelijk plan tegen de stroom van de verwachte vraag in gaat en daarmee ook (deels) kan mislukken. Zolang de druk op de woningmarkt aanhoudt lijkt dit risico echter te overzien. Een weloverwogen planning van niet alleen woningen maar ook de woonomgeving (begroeiing, water, voorzieningen, uitvalswegen, openbaar vervoer) kan bijdragen aan de populariteit van een ontwikkelgebied.

r2021-0092WF

Van consumentgericht programma naar beleid

De woningmarktverkenning biedt zicht op verwachte ontwikkelingen en geeft houvast voor de omvang en verdeling van nieuwbouw (en overige toevoegingen) in Almelo door verschillende partijen op de woningmarkt. Hoe goed de verwachtingen ook worden onderbouwd, er zijn altijd onzekerheden die in de praktijk van de woningmarkt kunnen optreden. In paragraaf 6.1 gaan we op een aantal van deze onzekerheden in. Tot slot wordt in de laatste paragraaf (6.2) aangegeven op welke wijze de uitkomsten kunnen worden gebruikt en worden omgezet naar beleid.

6.1

Onzekerheden

In deze paragraaf van dit hoofdstuk gaan we in op enkele onzekerheden in het kwantitatieve en kwalitatieve programma. ■

Omvang buitenlandse migratie Het buitenlands migratiesaldo is in de toekomst steeds bepalender voor de bevolkings- en huishoudensgroei op nationaal niveau omdat de natuurlijke aanwas verder zal afnemen terwijl de immigratie naar verwachting voor langere tijd op een relatief hoog niveau blijft. Hoewel Almelo geen bijzonder hoog buitenlands migratiesaldo heeft, kan migratie ook via binnenlandse verhuizingen op lokaal niveau doorwerken in de woningbehoefte. Buitenlandse migratie is veel minder goed te prognosticeren dan natuurlijke groei, onder meer omdat migratie sterk afhankelijk is van Rijksbeleid en economische en politieke omstandigheden hier en in herkomstlanden. Mocht de immigratie hoger of lager uitpakken dan is aangenomen in de nationale CBS-raming (input voor de Primos-prognose) dan valt de kwantitatieve woningbehoefte hoger respectievelijk lager uit. De laatste jaren zijn overigens de nationale prognoses steeds omhoog bijgesteld en wordt er in de prognose rekening gehouden met de komst van een groter aantal immigranten dan verwacht in eerdere prognosejaren. .

■

Samenstelling immigratie (meer/minder statushouders) In de huishoudensprognose wordt rekening gehouden met immigratie, op basis van landelijke aantallen uit de nationale CBS-bevolkingsraming en recente trends qua regionale en lokale spreiding. Asielmigranten worden daarbij meegenomen. De samenstelling van de stroom immigranten heeft gevolgen voor de woningmarkt omdat de woonwensen van groepen immigranten sterk verschillen. Statushouders zijn, in ieder geval aan het begin van hun wooncarrière, sterk afhankelijk van corporatiewoningen. Voor andere groepen migranten geldt dat minder. Als er meer statushouders komen, zijn meer corporatiewoningen nodig. Als het niet lukt om doorstroming uit de sociale huur te bevorderen, betekent dat de bouwopgave in dat segment groter wordt.

r2021-0092WF | Woningmarktverkenning Almelo

■

Economische ontwikkeling De financiële mogelijkheden van huishoudens (inkomen en vermogen) zijn belangrijk voor woonwensen en verhuisgedrag. De economische ontwikkeling heeft een sterke invloed op de inkomens van huishoudens. In dit onderzoek gaan we uit van CPB-verwachtingen en (daarna) het langjarig gemiddelde, maar een minder gunstige of gunstigere ontwikkeling is ook mogelijk. De economische ontwikkeling is van invloed op de omvang van de corporatiedoelgroep. Bij een minder gunstige ontwikkeling neemt de vraag naar huurwoningen toe en bij een positievere situatie is juist de vraag naar koop groter. Ook de hypotheekrente is van belang: bij een hogere rente wordt kopen minder aantrekkelijk.

■

Rijksbeleid woningmarkt Woonwensen spelen een belangrijke rol in de berekening van de kwalitatieve behoefte. Het beleid van de Rijksoverheid ten aanzien van de financiële aantrekkelijkheid en toegankelijkheid van kopen en huren voor verschillende inkomensgroepen heeft invloed op de woonwensen. Het gaat dan onder meer om de regels over toewijzing van corporatiewoningen, hypotheekrenteaftrek, de belasting van eigenwoningbezit en hypotheekregels (maximale hypotheek ten opzichte van woningwaarde en inkomen). Een grote wijziging in dergelijk beleid kan bij specifieke inkomensgroepen de vraag naar huur of koop vergroten en verkleinen. De voorgenomen plannen voor het woonbeleid van het kabinet Rutte IV zullen zeker invloed gaan hebben maar zijn nu nog niet meegenomen.

■

Corona en thuiswerken Het binnenlandse vertrek uit Randstedelijke regio’s is de laatste jaren toegenomen, onder meer vanwege stijgende huizenprijzen. De grote toename van thuiswerken heeft dit waarschijnlijk een impuls gegeven, hoewel het exacte effect lastig te meten is. Bij een blijvend grote populariteit van thuiswerken mag worden verwacht dat regio’s met ruimere en betaalbaardere (koop)woningen (nog) meer in trek raken. In hoeverre Almelo hiervan kan profiteren is lastig aan te geven. Vaak is er sprake van een waterbedeffect waarbij de extra toestroom afkomstig is van huishoudens uit dichter bij Almelo gelegen regio’s die op hun beurt ook weer “opgeschoven” zijn, verder weg van de Randstad.

■

Verhuisgeneigdheid van ouderen Ouderen verhuizen weinig. Als zij verleid kunnen worden om vaker te verhuizen mag – op basis van bekende woonwensen en verhuispatronen – worden verwacht dat het vrijkomende aanbod van eengezinswoningen toeneemt. Dit kan de druk op die segmenten verlichten. Het potentieel voor het bevorderen van doorstroming via doorstroomregelingen en vergelijkbare instrumenten is het grootst in de (corporatie)huursector. Het stimuleren van doorstroming uit eengezinskoopwoningen kan via de nieuwbouw van voldoende voor ouderen geschikte huur- en koopappartementen, maar is tot nog toe beperkt gebleven. De substantiële bouwopgave aan eengezinskoopwoningen (zoals in dit hoofdstuk bleek) zal ook bij een iets hogere doorstroming van ouderen uit die woningen blijven bestaan.

r2021-0092WF

6.2

Van programma naar beleid: aanbevelingen

Op dit moment is er door de grote spanning op de woningmarkt een groot tekort aan woningen, vooral ook aan betaalbare huur- en koopwoningen, waardoor veel (startende) huishoudens geen woning kunnen vinden. Het aangegeven consumentgerichte bouwprogramma mag op de langere termijn het meest aansluiten op de woningbehoefte, bij het huidige woningtekort en de huidige problemen op de woningmarkt kunnen zich andere beleidskeuzes opdringen. In deze paragraaf wordt aangegeven hoe een brug geslagen kan worden tussen de woningvraag op korte en lange termijn en tussen de onderzoeksuitkomsten en de beleidskeuzes die leiden tot een concreet bouwprogramma voor Almelo. Belangrijk is de afweging wat te doen op korte termijn zonder de langetermijnontwikkelingen en -strategie uit het oog te verliezen. ■

Maak onderscheid tussen korte en langere termijn

Er is een duidelijk verschil tussen de bouwopgave op korte termijn (inlopen tekort) en de opgave op middellange termijn. Ons advies is om de kwalitatieve samenstelling van de bouwprogrammering waar mogelijk aan te passen in de richting van het weergegeven consumentgerichte bouwprogramma. Dat zal gemakkelijker zijn bij plannen die nog niet volledig zijn uitgewerkt of vastgesteld, zachte en/of beïnvloedbare plannen en/of plannen die verder in de tijd liggen. Een andere fasering van plannen en/of een andere verdeling van woningtypen in de plannen kunnen bijdragen aan zowel de noden op korte termijn als de behoefte volgens het bouwprogramma op langere termijn. Almelo zou zich voor de korte termijn kunnen richten op het aangegeven bouwprogramma uit het scenario Actualisering en voor de langere termijn en voor nieuwe gebiedsontwikkelingen op de uitkomsten van het scenario Ambitie. ■

Flexibiliteit van plannen en afspraken

Flexibiliteit in plannen en afspraken vergroot de mogelijkheden tijdig in te spelen op veranderingen in de woningvraag, die vanwege de in paragraaf 4.4 opgesomde onzekerheden kunnen optreden. Waar in de komende jaren extra nieuwbouw van huurwoningen gewenst is, kan een overschot aan huurwoningen later worden voorkomen door ze tegen die tijd aan te bieden als koopwoning. Hierover kunnen ook afspraken met corporaties worden gemaakt. Door bij de plannen al rekening te houden met bewoning door oudere huishoudens, waarvan er ook in Almelo steeds meer zullen zijn, en levensloopbestendig te bouwen, is bewoning door meer typen huishoudens of doelgroepen mogelijk. Door bij de nieuwbouw van grotere panden de mogelijkheid van splitsing open te houden kunnen woningen geschikt worden gemaakt voor meerdere huishoudens. Maak gebruik van tijdelijke woningen om het woningaanbod voor bepaalde doelgroepen snel te vergroten. Dit kunnen containers of prefab-woningen zijn, die binnen afzienbare tijd bewoond kunnen worden. Kijk welke gebieden daarvoor geschikt zijn en regel de tijdelijke plaatsing. ■

Niet blindstaren op exacte aantallen en exacte prijsklassen, focus op boodschap

Uit het consumentgerichte programma blijkt een sterke nieuwbouwbehoefte aan betaalbare koop (tot NHG). In de praktijk worden nieuwe woningen in een dergelijke lage prijscategorie nauwelijks ontwikkeld. Probeer zo goed mogelijk tegemoet te komen aan deze behoefte, ook al kunnen de aangegeven aantallen niet (exact) worden gehaald. Rode draad is dus: kijk naar de ‘boodschap’ die het consumentgerichte programma vertelt en focus niet te veel op de precieze aantallen en prijsklassen.

Woningmarktverkenning Almelo

■

Kijk/zoek ook naar oplossingen in bestaande voorraad

Zoals werd aangegeven: bekijk de mutaties in de woningvoorraad (waaronder nieuwbouw) in samenhang met elkaar. In de geest daarvan kan worden gesteld: bekijk de bestaande voorraad en de (gewenste) nieuwbouw in samenhang met elkaar. Het consumentgerichte bouwprogramma laat kortweg zien in welke marktsegmenten de vraag ten opzichte van het bestaande aanbod relatief groot is, maar oplossingen hoeven niet alleen in de nieuwbouw gezocht te worden. Als aan de behoefte aan betaalbare koop onvoldoende tegemoet kan worden gekomen via nieuwbouw, bekijk dan wat mogelijk is binnen de bestaande voorraad. Instrumenten zoals de opkoopbescherming kunnen een bescheiden bijdrage leveren aan behoud van betaalbare koop. ■

Bouw meer sociale huurwoningen als betaalbare koop en/of middenhuur niet voldoende worden gerealiseerd

De uitkomsten laten zien dat er in Almelo behoefte is aan een aanzienlijk aantal nieuwbouwwoningen in het goedkope koopsegment (tot 315.000 euro, prijspeil 2020). Bij deze berekening is rekening gehouden met de verkopen van corporaties die vaak in het lagere koopsegment terechtkomen. Het is de vraag of marktpartijen aan de volledige behoefte tegemoet kunnen komen. De laatste jaren zijn de nieuwbouwprijzen van koopwoningen sterk gestegen, als gevolg van onder andere krapte op de markt en duurzaamheidseisen. De landelijke prijs van een gemiddelde nieuwbouwwoning lag in het vierde kwartaal van 2020 op 421.000 euro. In veel regio’s komt nieuwbouw in het goedkope koopsegment slechts beperkt en onvoldoende tot stand. Als de huidige sterke prijsstijgingen in de bestaande koopvoorraad doorzetten – en op korte termijn lijkt het daar wel op – neemt bovendien het aanbod uit de bestaande voorraad in het lage prijssegment af. Corporaties kunnen met sociale koopconstructies (Koopgarant en andere MGE-constructies) mogelijk voorzien in een klein deel van de behoefte aan extra goedkope koop. Op de totale behoefte zal dit echter slechts beperkt zijn.

Tot op zekere hoogte zijn sociale huur (met name de hoogste prijsklasse daarbinnen), middenhuur en koop tot de NHG-grens ‘uitwisselbare’ segmenten. Als de gewenste nieuwbouw van goedkope koop door marktpartijen niet tot stand komt, zal een deel van de vraag naar dit segment verschuiven naar andere segmenten, waaronder middenhuur en de hoogste prijsklasse van de sociale huur. Dat komt vooral doordat dan de doorstroming van sociale huur naar koop of middenhuur niet voldoende toeneemt en er dus onvoldoende sociale huurwoningen vrijkomen. Het is lastig aan te geven om hoeveel extra sociale huur het dan gaat. Hierdoor kan de vraag naar sociale huur dus toenemen en de opgave voor corporaties groter worden. Het verdient aanbeveling om de ontwikkeling van (nieuwbouw in) het goedkope koopsegment te monitoren en rekening te houden met een mogelijke extra vraag naar huur als de nieuwbouw van goedkope koop onvoldoende is.

r2021-0092WF

Bijlage 1: Additionele tabellen

r2021-0092WF | Woningmarktverkenning Almelo

Tabel B-1: Ontwikkeling huishoudens in de huursector, naar doelgroep en type huishouden (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo-actualisering Scenario actualisering HUUR

2020

2025

2020-2025

2025-2030

2030-2035

Dg passend toewijzen

7.200 640 1.910 1.660 110 370 860 150 1.350 160

7.160 460 1.790 1.900 190 390 820 150 1.300 160

6.980 440 1.650 2.030 180 380 790 150 1.170 180

6.760 390 1.570 2.130 150 340 760 150 1.070 200

-40 -180 -120 250 80 30 -50 -10 -50 10

-190 -20 -140 120 -10 -10 -30 10 -130 20

-220 -50 -80 100 -30 -40 -30 0 -110 20

4.040 360 1.100 1.000 60 260 400 60 740 80

3.960 290 1.000 1.020 90 310 430 50 690 80

4.050 290 970 1.130 90 310 460 60 650 100

4.080 260 960 1.210 70 290 510 50 600 140

-80 -70 -90 20 30 50 30 -10 -50 10

90 0 -30 110 0 0 30 0 -40 20

30 -30 -20 80 -10 -20 50 0 -50 30

1.410 50 320 190 30 170 170 20 410 30

1.540 50 340 220 50 230 200 20 400 40

1.630 60 350 240 60 230 240 30 380 60

1.680 50 350 290 50 220 270 20 350 80

130 0 20 20 20 50 30 0 -20 10

90 10 10 30 10 10 40 10 -20 20

50 -10 10 50 -10 -10 30 0 -30 30

1.130 10 110 40 40 240 110 20 540 20

1.340 10 130 50 50 320 160 20 550 40

1.440 10 140 60 70 340 220 30 510 60

1.460 10 150 70 50 320 260 30 500 80

210 10 20 20 10 90 50 0 0 20

100 0 10 10 20 10 60 10 -40 20

20 0 10 10 -20 -20 40 0 -10 20

13.770 1.060 3.430 2.880 240 1.040 1.550 250 3.040 290

14.000 810 3.260 3.190 380 1.250 1.600 240 2.930 330

14.100 800 3.110 3.450 400 1.260 1.700 270 2.710 400

13.990 710 3.030 3.700 320 1.160 1.800 260 2.510 500

230 -250 -170 310 140 220 60 -10 -110 40

100 -10 -150 260 10 10 100 30 -220 80

-110 -90 -80 250 -80 -100 90 -10 -200 100

Alleenstaand, < 30 Alleenstaand, 30-64 Alleenstaand, 65 e.o. Paren zonder kind, < 30 Paren zonder kind, 30-64 Paren zonder kind, 65 e.o. Gezinnen, < 30 Gezinnen, 30-64 Gezinnen, 65 e.o.

Ov. Corporatiedoelgr. Alleenstaand, < 30 Alleenstaand, 30-64 Alleenstaand, 65 e.o. Paren zonder kind, < 30 Paren zonder kind, 30-64 Paren zonder kind, 65 e.o. Gezinnen, < 30 Gezinnen, 30-64 Gezinnen, 65 e.o.

Middeninkomens Alleenstaand, < 30 Alleenstaand, 30-64 Alleenstaand, 65 e.o. Paren zonder kind, < 30 Paren zonder kind, 30-64 Paren zonder kind, 65 e.o. Gezinnen, < 30 Gezinnen, 30-64 Gezinnen, 65 e.o.

Hoge inkomens Alleenstaand, < 30 Alleenstaand, 30-64 Alleenstaand, 65 e.o. Paren zonder kind, < 30 Paren zonder kind, 30-64 Paren zonder kind, 65 e.o. Gezinnen, < 30 Gezinnen, 30-64 Gezinnen, 65 e.o.

Totaal huishoudens Alleenstaand, < 30 Alleenstaand, 30-64 Alleenstaand, 65 e.o. Paren zonder kind, < 30 Paren zonder kind, 30-64 Paren zonder kind, 65 e.o. Gezinnen, < 30 Gezinnen, 30-64 Gezinnen, 65 e.o.

r2021-0092WF

2030

2035

Tabel B-2: Ontwikkeling huishoudens in de huursector, naar doelgroep en type huishouden (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo-ambitie Scenarioambitie HUUR

2020

2025

2020-2025

2025-2030

2030-2035

Dg passend toewijzen

7.200 640 1.910 1.660 110 370 860 150 1.350 160

7.050 410 1.740 1.870 180 430 820 140 1.320 160

6.910 440 1.610 1.980 170 390 800 150 1.200 170

6.550 370 1.550 2.060 130 320 730 140 1.070 190

-150 -230 -170 220 70 60 -50 -10 -30 0

-140 30 -130 110 -20 -40 -10 10 -120 20

-360 -70 -60 70 -30 -70 -70 -10 -130 10

4.040 360 1.100 1.000 60 260 400 60 740 80

3.890 250 980 1.000 90 310 420 50 710 90

4.020 280 940 1.120 80 300 480 60 650 110

4.030 250 940 1.210 70 280 490 60 610 140

-150 -110 -120 0 30 50 20 0 -30 10

130 30 -40 120 -10 -10 60 10 -60 20

10 -40 0 90 -10 -30 10 0 -40 30

1.410 50 320 190 30 170 170 20 410 30

1.550 60 360 210 50 210 200 20 400 40

1.640 60 380 240 50 220 240 30 370 60

1.730 60 380 310 50 210 260 30 360 80

150 0 30 20 20 40 30 0 -10 10

90 10 20 30 0 10 40 0 -30 20

90 -10 0 70 0 -10 20 0 -10 20

1.130 10 110 40 40 240 110 20 540 20

1.310 20 130 40 70 300 170 30 520 40

1.390 20 150 60 70 320 220 30 480 60

1.420 10 140 70 60 310 260 30 460 70

190 10 20 10 30 60 60 10 -20 20

80 0 20 10 0 30 50 0 -50 20

30 0 -10 10 -10 -10 50 -10 -10 20

13.770 1.060 3.430 2.880 240 1.040 1.550 250 3.040 290

13.810 730 3.200 3.120 390 1.240 1.610 240 2.940 330

13.970 800 3.070 3.400 370 1.230 1.740 270 2.690 400

13.740 680 3.010 3.640 310 1.120 1.750 250 2.490 480

40 -330 -230 240 150 210 60 -10 -100 40

160 70 -130 270 -30 -10 130 30 -260 70

-230 -120 -60 240 -50 -120 10 -20 -200 90

Alleenstaand, < 30 Alleenstaand, 30-64 Alleenstaand, 65 e.o. Paren zonder kind, < 30 Paren zonder kind, 30-64 Paren zonder kind, 65 e.o. Gezinnen, < 30 Gezinnen, 30-64 Gezinnen, 65 e.o.

Hoge inkomens Alleenstaand, < 30 Alleenstaand, 30-64 Alleenstaand, 65 e.o. Paren zonder kind, < 30 Paren zonder kind, 30-64 Paren zonder kind, 65 e.o. Gezinnen, < 30 Gezinnen, 30-64 Gezinnen, 65 e.o.

2030

2035

Woningmarktverkenning Almelo

Tabel B-3: Ontwikkeling huishoudens in de koopsector, naar doelgroep en type huishouden(2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo-actualisering Scenario actualisering KOOP

Dg passend toewijzen Alleenstaand, < 30 Alleenstaand, 30-64 Alleenstaand, 65 e.o. Paren zonder kind, < 30 Paren zonder kind, 30-64 Paren zonder kind, 65 e.o. Gezinnen, < 30 Gezinnen, 30-64 Gezinnen, 65 e.o.

Hoge inkomens Alleenstaand, < 30 Alleenstaand, 30-64 Alleenstaand, 65 e.o. Paren zonder kind, < 30 Paren zonder kind, 30-64 Paren zonder kind, 65 e.o. Gezinnen, < 30 Gezinnen, 30-64 Gezinnen, 65 e.o.

r2021-0092WF

2020

2025

2030

2035

2020-2025

2025-2030

2030-2035

2.000 70 320 350 50 200 510 40 420 50

1.910 40 420 430 20 130 430 20 360 60

2.020 40 480 520 20 120 380 20 350 90

2.030 40 470 620 20 100 340 20 320 90

20 -40 160 180 -30 -80 -130 -20 -70 40

10 0 -10 100 0 -20 -40 0 -30 10

-2.010 -80 -310 -450 -50 -180 -460 -40 -390 -60

3.790 160 740 780 90 380 710 50 800 80

3.820 100 980 970 60 280 650 30 660 100

4.060 90 1.110 1.180 50 270 600 40 610 130

4.180 100 1.100 1.410 40 230 560 40 570 150

270 -70 380 400 -40 -110 -120 -10 -190 50

120 10 -20 230 -10 -40 -30 0 -40 20

-3.910 -170 -720 -1.010 -80 -340 -680 -50 -760 -100

3.790 70 590 370 110 550 680 50 1.290 80

3.880 90 780 460 90 500 670 50 1.160 100

4.040 90 900 560 80 480 640 60 1.090 130

4.120 80 950 640 70 440 650 60 1.070 160

250 20 310 190 -30 -70 -40 10 -200 50

80 -10 40 80 -10 -40 0 0 -10 30

-3.870 -50 -640 -450 -100 -510 -680 -50 -1.270 -110

8.210 20 280 130 250 1.650 1.010 120 4.640 100

8.920 30 390 160 280 1.850 1.080 140 4.810 170

9.290 30 520 200 270 1.890 1.130 190 4.820 240

9.650 30 580 250 240 1.860 1.240 220 4.960 290

1.080 10 230 70 20 240 120 70 180 140

360 0 70 40 -30 -40 110 30 140 50

-8.570 -20 -350 -170 -220 -1.610 -1.120 -150 -4.780 -150

17.790 320 1.930 1.630 500 2.780 2.910 270 7.140 320

18.520 260 2.580 2.020 450 2.760 2.820 240 6.980 430

19.410 250 3.010 2.460 420 2.770 2.750 310 6.870 590

19.980 250 3.090 2.910 380 2.630 2.780 340 6.920 690

1.620 -80 1.080 830 -80 -20 -160 40 -280 270

570 0 80 450 -50 -140 30 30 60 100

-18.360 -320 -2.010 -2.080 -450 -2.640 -2.940 -290 -7.200 -420

Tabel B-4: Ontwikkeling huishoudens in de koopsector, naar doelgroep en type huishouden (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo-ambitie Scenarioambitie KOOP

Hoge inkomens Alleenstaand, < 30 Alleenstaand, 30-64 Alleenstaand, 65 e.o. Paren zonder kind, < 30 Paren zonder kind, 30-64 Paren zonder kind, 65 e.o. Gezinnen, < 30 Gezinnen, 30-64 Gezinnen, 65 e.o.

2020

2025

2030

2035

2020-2025

2025-2030

2030-2035

2.000 70 320 350 50 200 510 40 420 50

1.970 50 430 440 30 150 420 30 370 60

2.160 50 520 550 30 130 400 30 370 80

2.200 50 530 650 30 120 350 20 360 100

160 -20 200 210 -20 -70 -110 -10 -50 30

40 -10 10 100 -10 -20 -50 -10 -10 20

-2.040 -70 -330 -450 -40 -190 -460 -30 -410 -70

3.790 160 740 780 90 380 710 50 800 80

3.930 110 1.010 990 60 290 670 40 670 100

4.350 120 1.210 1.240 60 280 630 50 650 120

4.510 100 1.240 1.480 50 240 610 40 610 160

560 -50 470 460 -30 -110 -80 -10 -150 40

170 -10 30 230 -20 -40 -30 -10 -30 30

-3.960 -150 -760 -1.020 -70 -350 -690 -50 -760 -110

3.790 70 590 370 110 550 680 50 1.290 80

3.930 90 780 470 90 500 700 50 1.160 100

4.230 90 950 580 100 500 670 70 1.150 130

4.340 80 990 670 70 460 700 60 1.130 170

440 30 350 210 -20 -50 -10 10 -130 50

100 -10 50 100 -20 -40 20 0 -30 40

-3.890 -50 -640 -470 -90 -510 -700 -50 -1.260 -120

8.210 20 280 130 250 1.650 1.010 120 4.640 100

8.820 30 430 170 270 1.860 1.050 140 4.730 160

9.750 40 540 210 300 2.010 1.140 200 5.070 250

10.120 40 620 260 250 1.980 1.250 240 5.190 300

1.530 20 260 80 50 360 130 80 420 140

370 0 80 50 -50 -30 110 30 120 60

-8.580 -20 -360 -180 -200 -1.620 -1.120 -150 -4.770 -160

17.790 320 1.930 1.630 500 2.780 2.910 270 7.140 320

18.650 280 2.640 2.070 440 2.800 2.830 260 6.920 410

20.490 290 3.210 2.580 490 2.920 2.840 350 7.240 580

21.170 260 3.370 3.060 390 2.800 2.900 360 7.290 730

2.700 -30 1.280 950 -10 140 -70 80 90 260

680 -30 160 480 -100 -120 60 20 60 150

-18.470 -290 -2.090 -2.110 -400 -2.670 -2.970 -280 -7.200 -460

Woningmarktverkenning Almelo

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Almelo&id=24c663c2-57e6-4b91-9e9e-400120577080