8.2 Woningbouwplanning en -programmering 2021 tm 2030 - Bijlage 2 - ABF onderzoek Woningmarktverkenning en doelgroepen Almelo 2020-2035 dd maart 2022.pdf
Tekst van het document
Woningmarktverkenning en doelgroepen Almelo 2020-2035
Woningmarktverkenning en doelgroepen Almelo 2020-2035
Uitgevoerd in opdracht van Gemeente Almelo en woningcorporaties Beter Wonen en Sint Joseph Almelo
Wim Faessen
maart 2022 | r2021-0092WF | 21281-WRG
ABF Research | Verwersdijk 8 | 2611 NH | Delft | 015 - 27 99 300
Copyright ABF Research 2022 De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld.
Inhoudsopgave Samenvatting .............................................................................................................................................. 1 1
Inleiding............................................................................................................................................... 7
1.1
Druk op woningmarkt................................................................................................................... 7
1.2
Regionale Woonagenda Twente als kompas .............................................................................. 7
1.3
Nieuwe woningmarktverkenning in twee scenario’s .................................................................... 9
1.4
Scenariomodel en bouwvariant ................................................................................................. 10
2
Regionale woningmarkt in beeld..................................................................................................... 13
2.1
Almelo, deel van Twente ........................................................................................................... 13
2.2
Huidige woningvoorraad ............................................................................................................ 17
3
Toekomstige ontwikkeling huishoudens en doelgroepen ............................................................ 23
3.1
Huishoudens naar kenmerken ................................................................................................... 24
3.2
Doelgroepen huurbeleid ............................................................................................................ 26
4
Kwalitatieve woningbehoefte .......................................................................................................... 29
4.1
Woningbehoefte ........................................................................................................................ 29
4.2
Mutaties in de woningvoorraad .................................................................................................. 30
4.3
Consumentgericht bouwprogramma.......................................................................................... 31
4.3.1
Nieuwbouw per wijk ................................................................................................................... 37
5
Toekomstige woonsituatie doelgroepen ........................................................................................ 43
6
Van consumentgericht programma naar beleid ............................................................................ 49
6.1
Onzekerheden ........................................................................................................................... 49
6.2
Van programma naar beleid: aanbevelingen ............................................................................. 51
Bijlage 1: Additionele tabellen ................................................................................................................. 53 Bijlage 2: Toelichting op het Socrates-model ........................................................................................ 63
r2021-0092WF | Woningmarktverkenning Almelo
Samenvatting Inleiding In het hele land is de spanning op de woningmarkt gestegen en dat geldt ook voor de regio Twente. De verwachting is dat het woningtekort in Twente tot 8,4 duizend woningen in 2025 gaat oplopen en daarmee dan uitkomt op 2,9%, tegenover 2,1% in 2021 (nationaal 3,5%).
In de regio Twente vormt de Regionale Woonagenda Twente 2021-2025 het gezamenlijke kompas van de gemeenten, de Provincie Overijssel, de woningcorporaties en andere partijen op de woningmarkt. Naast het bijbenen van de huishoudensgroei brengen het inlopen van het woningtekort, de krapte op de woningmarkt, de verstedelijkingsopgaven en de toenemende migratiestromen vanuit de Randstad en andere landsdelen een extra opgave of ambitie met zich mee. Voor Almelo komt de extra opgave neer op 1.500 woningen (ten opzichte van de uitbreiding in de huidige woonvisie).
Nieuwe woningmarktverkenning in twee scenario’s De gemeente Almelo en de twee grootste in Almelo actieve woningcorporaties, Beter Wonen en Sint Joseph, hebben ABF Research gevraagd de woningmarktverkenning uit 2019 te actualiseren op basis van de meest recente informatie en prognose en de kwalitatieve uitwerking van een programma zonder (scenario Actualisering) en een programma inclusief de extra woningbouw (scenario Ambitie) met elkaar te vergelijken. Voor deze actualisatie woningmarktverkenning uit 2019 zijn twee scenario’s bepaald: 1)
Actualisering: op basis van de nieuwbouwaantallen gebruikt voor de Woonvisie.
2)
Ambitie: een extra nieuwbouw van +1.500 woningen bovenop de uitbreiding in de huidige woonvisie, in overeenstemming met de Regionale Woonagenda Twente.
Voor beide scenario’s is gebruikgemaakt van het woningmarktmodel Socrates 2021. De gebruikte scenario’s verschillen van de verkenning uit 2019 door een bijgestelde, hogere bevolkings- en huishoudensprognose en rooskleuriger economische verwachtingen. De twee scenario’s Actualisering en Ambitie verschillen op twee punten van elkaar: ■
de omvang van de nieuwbouw tussen 2025 en 2030: 1.140 woningen extra in het scenario Ambitie; en
■
de bouwstrategie: in het scenario Actualisering is de nieuwbouw gericht op de woonwensen van zowel doorstromers, starters als vestigers in de gemeente terwijl in het scenario Ambitie het accent ligt op de woonwensen van doorstromers.
r2021-0092WF | Woningmarktverkenning Almelo
1
Hoofdstuk 2: Regionale woningmarkt in beeld De woningmarkt beperkt zich niet tot gemeentegrenzen. Ook al willen veel mensen in de eigen gemeente of woonomgeving blijven, ze zoeken vooral naar de juiste woning op de juiste plek. In de regio Twente komt nagenoeg het hele scala aan woonmilieus voor, van centrum-stedelijk tot landelijk. Almelo is naast Hengelo en Enschede een van de drie stedelijke gemeenten in Twente.
De laatste 10 jaar, vanaf 2011, zijn er meer personen uit Almelo vertrokken dan dat er zich hebben gevestigd; na 2014 is het binnenlands vertrekoverschot verminderd en in 2017 en 2018 was er zelfs sprake van een vestigingsoverschot. Jongeren tussen 15 en 29 jaar leveren de grootste bijdrage aan het vertrekoverschot. Veel Almelose jongeren zullen in andere steden, vooral die met wetenschappelijk onderwijs, gaan studeren. Ook met de overige gemeenten binnen Twente laat Almelo een vertrekoverschot zien, dat vanaf 2018 iets is toegenomen. Gemeenten hebben alleen indirect invloed op deze migratiestromen door voorwaarden te scheppen op basis waarvan verhuizers kunnen besluiten de gemeente niet te verlaten, zich juist te vestigen in de gemeente of binnen de gemeente te verhuizen.
De huidige woningvoorraad in Almelo, tegen de 34 duizend woningen, bestaat in meerderheid uit (eengezins)koopwoningen. Alleen in de wijken Binnenstad, Nieuwstraatkwartier, Ossenkoppelerhoek, Wierdense hoek en De Riet zijn er meer huur- dan koopwoningen. Van de ruim 15.000 huurwoningen in Almelo is bijna driekwart in eigendom van sociale verhuurders. Ten opzichte van Twente heeft Almelo meer huurwoningen en meer goedkope koopwoningen.
Hoofdstuk 3: Ontwikkeling huishoudens en doelgroepen Volgens het scenario Actualisering gaat het aantal huishoudens in Almelo tussen 2020 en 2035 met 2.440 toenemen, van 32,7 duizend naar 35,2 duizend; volgens het scenario Ambitie (met een grotere bouwproductie) groeit het aantal huishoudens in deze periode met 3.430. Na 2035 wordt verwacht dat het aantal huishoudens gaat afnemen maar in 2050 zullen er nog steeds enkele honderden huishoudens meer zijn dan in 2020. Ongeacht het scenario zal het aantal alleenstaanden gaan toenemen en in samenhang daarmee ook het aantal 75-plushuishoudens. Ook wordt een stijging van de omvang van de hoge inkomensgroep verwacht. Momenteel heeft een meerderheid (55%) van de Almelose huishoudens, een inkomen onder de grens op basis waarvan de totale corporatiedoelgroep wordt bepaald. Binnen deze corporatiedoelgroep gaat het aandeel huishoudens met een lager inkomen, de doelgroep passend toewijzen, afnemen en wordt het aandeel huishoudens boven die grens groter.
Hoofdstuk 4: Kwalitatieve woningbehoefte De toekomstige woningvraag tot 2035 gaat vooral uit naar koopwoningen in zowel het eengezins- als meergezinssegment. De vraag naar huurwoningen bestaat geheel uit huurappartementen. Bij eengezinshuurwoningen gaat de vraag afnemen en komt deze onder het huidige aantal huishoudens in een dergelijke woning uit.
2
r2021-0092WF
Er zijn verschillende mogelijkheden om de woningvoorraad te veranderen in de richting van de gewenste woonsituatie van huishoudens: via nieuwbouw, sloop, verkoop van huurwoningen en huurbeleid kan de gewenste verdeling van de woningvoorraad worden bereikt. De verdeling van de nieuwbouw over de verschillende segmenten in het woningmarktmodel wordt mede bepaald op grond van de overige mutaties door bijvoorbeeld sloop, verkoop of prijsstijgingen. Indien corporaties bijvoorbeeld ervoor kiezen niet te slopen, dan kunnen/hoeven er ook minder woningen in hetzelfde segment te worden teruggebouwd! Het aangegeven consumentgerichte nieuwbouwprogramma is in die zin niet absoluut maar vormt wel een belangrijk middel om de woningvoorraad in de gewenste richting aan te passen.
Het consumentgerichte nieuwbouwprogramma dat het model genereert voorziet voor Almelo in nieuwe koopwoningen en nieuwe en deels vervangende huurwoningen. Het accent op de koopsector is in het scenario Ambitie groter dan in het scenario Actualisering. Ook is er in het scenario Ambitie meer nieuwbouw van middenhuur woningen en middeldure koopwoningen gewenst.
In het algemeen hebben wijken of kernen er baat bij als doorstroming van huishoudens in de eigen wijk of kern kan plaatsvinden. Dat betekent dat er voldoende variatie van woningtypen en prijsklassen in het woningaanbod te vinden is. Nieuwbouw kan ertoe bijdragen dat een eenzijdige samenstelling van de woningvoorraad wordt bestreden. Daarnaast kan nieuwbouw als katalysator worden ingezet om gewenste ontwikkelingen te versnellen of als middel om ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan.
Hoofdstuk 5: Toekomstige woonsituatie doelgroepen Voor de corporaties is het natuurlijk van belang inzicht te hebben in de verwachte ontwikkelingen ten aanzien van de huisvesting van de doelgroepen en dan met name in de sociale huursector. De verwachte huisvestingssituatie wordt sterk beïnvloed door de ontwikkeling van de verschillende segmenten in de huurvoorraad. In het woningmarktmodel worden de geschetste voorraadmutaties ook doorgevoerd om de gewenste woonsituatie zo goed mogelijk te bereiken. De geschetste huisvestingssituatie is dus het resultaat van de simulatie. Corporaties kunnen deze toekomstschets gebruiken om hun beleid af te stemmen of bij te sturen. Daarbij is het uiteraard verstandig rekening te houden met de verwachte ontwikkeling van de omvang van de verschillende doelgroepen en de financiële draagkracht van de huishoudens daarin.
Tot 2030 wordt nog een beperkte toename van het aantal huishoudens in een huurwoning verwacht, vooral als gevolg van een toename van het aantal huurders met een hoger inkomen dan de doelgroep passend toewijzen. De doelgroep passend toewijzen in een huurwoning gaat afnemen, ook al op kortere termijn tot 2025. De toename van deze doelgroep in een woning tot de aftoppingsgrens in beide scenario’s tot 2025 wordt tenietgedaan door de afname van het aantal huurders in de doelgroep passend toewijzen in een woning met een andere huurprijsklasse, tot de kwaliteitskortingsgrens of boven de aftoppingsgrens. Deze ontwikkelingen worden voor een belangrijk deel veroorzaakt door inkomensstijging onder zittende huurders. Beide scenario’s laten hetzelfde beeld zien maar de uitkomsten volgens het scenario Ambitie zijn nog meer uitgesproken dan die in het scenario Actualisering, met een sterkere daling van huishoudens in de huursector en een sterkere stijging van huishoudens in de koopsector.
Woningmarktverkenning Almelo
3
De uitkomsten laten ook zien dat er duurdere huurwoningen, vooral middenhuur, voor midden- en hoge inkomens gewenst zijn. Ook corporaties kunnen hier mogelijk een bijdrage aan leveren.
Bouwen voor de bovenlokale vraag Almelo kan er voor kiezen de extra nieuwbouw helemaal – of meer – te richten op huishoudens met een hoger inkomen om zo de bovenlokale vraag aan te spreken. Dat zou inhouden dat de extra woningbouw in het scenario Ambitie geheel moet bestaan uit middenhuurwoningen en koopwoningen boven de NHG-grens, in ofwel een groenstedelijk / landelijk woonmilieu ofwel in het centrumstedelijk woonmilieu. Almelo zou daarmee een deel van de nieuwbouw als katalysator voor vernieuwing inzetten om zo meer welvarende huishoudens aan te trekken. Hier zit echter ook een risico aan omdat een dergelijk plan tegen de stroom van de verwachte vraag in gaat en daarmee ook (deels) kan mislukken. Zolang de druk op de woningmarkt aanhoudt lijkt dit risico echter te overzien.
Hoofdstuk 6: Van consumentgericht programma naar beleid Onzekerheden bij de woningmarktverkenning De woningmarktverkenning biedt zicht op verwachte ontwikkelingen en geeft houvast voor de omvang en verdeling van nieuwbouw (en overige toevoegingen) in Almelo door verschillende partijen op de woningmarkt. Hoe goed de verwachtingen ook worden onderbouwd, er zijn altijd onzekerheden die in de praktijk van de woningmarkt kunnen optreden, denk aan: omvang van de buitenlandse migratie, de samenstelling van de immigratie (statushouders vs. laag-/hooggeschoolde arbeidsmigranten), de economische ontwikkeling, veranderingen in het rijksbeleid voor de woningmarkt, veranderingen van patronen door corona en thuiswerken en veranderingen in verhuisgeneigdheid en verhuisgedrag door ouderen.
Van programma naar beleid in tijd van huidige spanning op de woningmarkt Het aangegeven consumentgerichte bouwprogramma mag op de langere termijn het meest aansluiten op de woningbehoefte, bij het huidige woningtekort en de huidige problemen op de woningmarkt kunnen zich andere beleidskeuzes opdringen. Belangrijk is de afweging wat te doen op korte termijn zonder de langetermijnontwikkelingen en -strategie uit het oog te verliezen. Enkele aanbevelingen hiervoor: ✓
Maak onderscheid tussen langere en korte termijn: Almelo zou zich voor de korte termijn kunnen richten op het aangegeven bouwprogramma uit het scenario Actualisering en voor de langere termijn en voor nieuwe gebiedsontwikkelingen op de uitkomsten van het scenario Ambitie.
✓
Breng waar mogelijk flexibiliteit aan in plannen en afspraken.
✓
Volg de ontwikkelingen in de voorraad, de huisvesting en van prognoses: monitoring als vast onderdeel van het planningsproces.
✓
Staar niet blind op exacte aantallen en exacte prijsklassen, focus op de boodschap (richting) van de cijfers.
✓
Kijk/zoek ook naar oplossingen in de bestaande voorraad, via bijvoorbeeld transformatie, aanpassingen, levensloop geschikt maken, nultreden maken of labeling.
✓
Bouw meer sociale huurwoningen als betaalbare koop en/of middenhuur niet voldoende worden gerealiseerd. Kijk ook naar de mogelijkheden die corporaties kunnen bieden om hieraan bij te dragen.
4
r2021-0092WF
Leeswijzer In hoofdstuk 1 gaan we in op de aanleiding van deze woningmarktverkenning in en lichten we de scenario’s toe die we voor deze woningmarktverkenning voor Almelo hebben gebruikt, zodat vertrek- en uitgangspunten helder zijn. We geven een korte beschrijving van het woningmarktmodel en de scenario’s en benoemen de verschillen met de vorige woningmarktverkenning uit 2019.
In hoofdstuk 2 volgt een korte schets van de huidige woningmarkt in Almelo en Twente, toegelicht aan de hand van recente ontwikkelingen. Het hoofdstuk sluit af met een korte schets van de huidige woningvoorraad, die het startpunt vormt voor de verkenning (paragraaf 2.3).
In hoofdstuk 3 wordt de toekomstige ontwikkeling van huishoudens (paragraaf 3.1) en doelgroepen (paragraaf 3.2) in Almelo beschreven.
Hoofdstuk 4 gaat dan in op de kwalitatieve woningbehoefte, waarbij in paragraaf 4.2 de mutaties in de relevante mutaties in de woningvoorraad worden behandeld. Het consumentgerichte kwalitatieve programma voor de nieuwbouw vormt onderwerp van paragraaf 4.3.
In hoofdstuk 5 wordt de toekomstige woonsituatie van de doelgroepen beschreven die wordt verwacht indien de aangegeven mutaties in de voorraad met het consumentgerichte bouwprogramma plaatsvinden. Dit hoofdstuk is vooral voor de corporaties van belang omdat het zicht kan bieden op ongewenste ontwikkelingen in de huisvestingssituatie, zoals het mogelijk oplopen van dure scheefheid.
Tot slot worden in hoofdstuk 6 in paragraaf 6.1 enkele onzekerheden besproken die de geschetste kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingen kunnen beïnvloeden. Afgesloten wordt met enkele adviezen om het aangegeven consumentgerichte bouwprogramma om te zetten in beleid (paragraaf 6.2).
Woningmarktverkenning Almelo
5
Inleiding
1 1.1
Druk op woningmarkt
De woningmarkt staat volop in de belangstelling. De spanning op de woningmarkt is de afgelopen jaren toegenomen en in alle regio’s in Nederland voelbaar, niet alleen in de Randstad maar ook daarbuiten. Ondanks een relatief hoge woningproductie is het nog steeds buitengewoon moeilijk voor woningzoekenden om een woning te vinden. De economie heeft zich van de eerste coronadip hersteld en tal van sectoren kampen met personeelstekort. Nationaal liep de buitenlandse migratie dan ook weer op. In 2021 was de bevolkingsgroei met naar schatting 118 duizend verrassend hoog. De prijzen van koopwoningen zijn in alle regio’s van Nederland verder toegenomen. Het grote woningtekort is de voornaamste oorzaak van deze ontwikkeling, maar daarnaast spelen het ECB-beleid, de miljarden aan overheidssteun aan ondernemers en het vertrouwen dat Nederland de coronacrisis goed doorstaat een rol. De economische en demografische onzekerheden zijn vanwege de grillige pandemie echter bijzonder groot. Ook andere, geopolitieke gebeurtenissen, zoals de recente oorlog van Rusland tegen Oekraïne, en de gevolgen daarvan op migratie en huisvesting in Nederland, zijn niet op voorhand te voorspellen.
De druk op de woningmarkt is zichtbaar in het woningtekort maar ook in het verloop van transactieprijzen van koopwoningen (bestaande voorraad en nieuwbouw), de krapte-indicator van de koopmarkt (NVM), de ontwikkeling van huurprijzen bij nieuwe verhuringen en de wachttijden in de sociale huursector. Hoewel het aantal mensen dat op zoek is naar een sociale huurwoning in Almelo het afgelopen jaar sterk is gestegen, valt de gemiddelde wachttijd op een sociale huurwoning voor Almelo met circa 7 maanden nog mee1.
Voor 2021 is het landelijke woningtekort door ABF Research becijferd op 3,5%, ruim 279 duizend woningen. Voor de regio Twente komt het tekort in 2021 uit op 2,1% (6 duizend woningen) maar is naar 2025 toe een stijging voorzien naar 2,9% (8,4 duizend woningen). Alle reden dus om vaart achter de gewenste en geplande uitbreidingen van de woningvoorraad te zetten.
1.2
Regionale Woonagenda Twente als kompas
In de regio Twente, met Almelo als een van de drie stedelijke gemeenten, vormt de Regionale Woonagenda Twente 2021-2025 het gezamenlijke kompas van de gemeenten, de Provincie Overijssel, de woningcorporaties en andere partijen op de woningmarkt. Dit kompas is gericht op een betere balans op de woningmarkt in de regio, zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht. De overheden en de partners van de
1 https://www.tubantia.nl/almelo/vrij-vlot-een-huurwoning-in-almelo-na-zeven-maanden-zoeken-krijg-je-de-sleutel~ac3324d8/
r2021-0092WF | Woningmarktverkenning Almelo
7
Woonkeuken2 hebben in 2020 de aanzet gegeven tot de regionale Woonagenda’s in de Provincie Overijssel. Daarbij zijn – voor de hele provincie – de volgende ambities afgesproken: 1.
Toevoegen van 60.000 woningen tot 2030 (nieuwbouw en herstructurering; sturen op kwaliteit en toegankelijkheid)
2.
Inspelen en voorsorteren op veranderende woningvraag (vergrijzing, ontgroening, verdunning)
3.
Verstedelijking (gebiedsontwikkeling) en stedelijke vernieuwing (energietransitie en leefbaarheid)
4.
Sterke dorpen en platteland in het regionale netwerk
5.
Verduurzaming
6.
Versnelling (woningproductie)
7.
Toegankelijkheid en doorstroming (strategische nieuwbouw)
De Provincie zet daarbij in op regionale differentiatie. Daarvoor worden een drietal ruimtelijke strategieën onderscheiden, DNA’s voor de verschillende steden, dorpen en het buitengebied: 1)
Buiten wonen, in het landelijk gebied en kleine kernen;
2)
Wonen langs de radialen, in de grote kernen met een goed voorzieningenniveau en een goede bereikbaarheid;
3)
Stedelijk wonen, in Enschede, Hengelo en Almelo.
Figuur 1.1 bevat een kaart van Twente waarin deze strategieën zijn verbeeld.
Figuur 1.1: Ruimtelijke strategieën voor Twente uit Regionale Woonagenda Twente 2021-2025
2 De Woonkeuken is een community rondom de toekomst van wonen in Overijssel, een platform voor de uitwisseling van ideeën, dat bijdraagt aan de beleidsontwikkeling en planvorming. Meer informatie: https://www.woonkeukenoverijssel.nl
8
r2021-0092WF
In de Regionale Woonagenda Twente zijn zogenaamde sleutelprojecten benoemd die allemaal een regionaal belang dienen maar op hun eigen wijze bijdragen aan de lokale en bovenlokale opgave op de woningmarkt (pagina 16): ■ Versnelling woningbouw stedelijk, voor de bovenlokale opgave; voor Almelo gaat het dan om: ✓ Binnenstad, stadskade en transformatie Grotestraat Noord en Zuid ✓ Indië-terrein transformatie oude textielfabriek ✓ Kanaalzone/Westerdok ■ Versnelling woningbouw langs de radialen ■ Versnelling woningbouw “buiten wonen”
De regio Twente heeft de ambitie om de woningvoorraad uit te breiden met in totaal 20.000 tot 22.000 nieuwe woningen tot 2030. Daarvan zijn volgens de Woonagenda (pagina 25) ruim 15.000 woningen nodig om de huishoudensgroei bij te benen (gedefinieerd als lokale behoefte) en bevat de extra opgave of ambitie in verband met het gedeeltelijk inlopen van het woningtekort, de krapte op de woningmarkt, de verstedelijkingsopgaven en de toenemende migratiestromen vanuit de Randstad en andere landsdelen zo’n 5.000 tot 7.000 woningen (de bovenlokale opgave genoemd). Voor Almelo komt de extra opgave neer op 1.500 woningen (ten opzichte van de aangegeven uitbreiding in de huidige woonvisie).
1.3
Nieuwe woningmarktverkenning in twee scenario’s
De gemeente Almelo en de Almelose corporaties willen graag weten hoe het kwalitatieve woningbouwprogramma eruit zou moeten zien bij de bouw van 1.500 woningen extra, ten opzichte van de nieuwbouwaantallen volgens de huidige woonvisie. De gemeente Almelo en de twee grootste in Almelo actieve woningcorporaties, Beter Wonen en Sint Joseph, hebben daarom ABF gevraagd de woningmarktverkenning uit 20193 te actualiseren op basis van de meest recente informatie en prognose en de kwalitatieve uitwerking van beide programma’s (scenario’s) met elkaar te vergelijken. Op die manier kunnen gemeente en corporaties zicht krijgen op de toekomstige woningbehoefte in Almelo en de ontwikkeling van de doelgroepen, inclusief de vraag naar sociale huurwoningen. De verkenning is gericht op de ontwikkelingen op de korte termijn tot 2025, de middellange termijn tot 2035/2040 en op een doorkijk naar 2050.
Voor deze actualisatie woningmarktverkenning uit 2019 zijn twee scenario’s bepaald: 1) Actualiseren cijfers Woonvisie4; deze vormen de onderkant van de bandbreedte. 2) Bovenlokale vraag volgens de Regionale Woonagenda Twente, voor Almelo neerkomend op een extra nieuwbouw van +1.500 woningen (ten opzichte van de uitbreiding in de huidige woonvisie); de uitkomsten van dit scenario vormen de bovenkant van de bandbreedte.
3 Verkenning woningmarkt en doelgroepen Almelo, 2018-2040 (ABF Research) 4 Het gaat in dit geval om de cijfers die aan de Woonvisie ten grondslag hebben gelegen. De aantallen die in de Woonvisie zijn genoemd verschillen van de hier opgenomen aantallen als gevolg van een andere benadering.
Woningmarktverkenning Almelo
9
Voor beide scenario’s is gebruikgemaakt van Socrates 2021, de meest actuele versie van het woningmarktmodel van ABF. Bij de vorige woningmarktverkenning uit 2019 is Socrates 2018 gebruikt, met een andere nationale bevolkingsprognose en andere economische verwachtingen. In dat licht moet ook de actualisatie van de cijfers uit de Woonvisie worden gezien. In Tabel 1-1 zijn de belangrijkste verschillen tussen de uitgangspunten van de woningmarktverkenning uit 2019 en de beide scenario’s voor Almelo uit 2021 op een rij gezet. In de volgende paragraaf worden vervolgens de huidige uitgangspunten en scenario’s verder toegelicht.
Van de 1.500 extra woningen in scenario 2 voor Almelo zijn er overigens reeds 360 in de nieuwe Socratesprognose opgenomen, omdat daarin ook al rekening wordt gehouden met het inlopen van het woningtekort in de periode tot 2035. Dat betekent dat in scenario 2 voor de nieuwe doorrekening met een hoger bouwprogramma voor Almelo is uitgegaan van 1.140 extra woningen in de nieuwbouw, en niet van 1.500. Deze extra nieuwbouw is toegevoegd en verdeeld over de jaren in de periode 2025 t/m 2029, conform de ambitie in de Regionale Woonagenda deze woningen vóór 2030 te realiseren.
1.4
Scenariomodel en bouwvariant
Het Socrates-model is een scenariomodel, wat wil zeggen dat er verschillende instellingen kunnen worden gekozen voor de diverse uitgangspunten. Scenario’s kunnen verschillen in demografische verwachtingen, inkomensontwikkeling, woningvoorraadmutaties, bouwstrategie en huurbeleid. Zoals in Tabel 1-1 is aangegeven verschillen de scenario’s voor de huidige woningmarktverkenning slechts op twee punten: de nieuwbouw in de periode 2025 t/m 2029 en in de uitwerking van het kwalitatief bouwprogramma, de bouwvariant. Het eerste punt is al benoemd in de vorige paragraaf en laat de nieuwbouwambitie van Almelo zien ten opzichte van het programma waarvan in Socrates 2021 standaard wordt uitgegaan.
In het Socrates-model staat de verwachte omvang (alleen kwantitatief) van de nieuwbouw, de sloop en de verkoop van huurwoningen per gemeente en per jaar vast. Deze aantallen worden overgenomen uit de Primos-prognose voor bevolking en huishoudens. In bijlage 2 met informatie over de werking van het model wordt toegelicht hoe deze jaarlijkse aantallen worden bepaald.
10
r2021-0092WF
Tabel 1-1: Overzicht uitgangspunten scenario’s in woningmarktverkenningen 2019 en 2021 voor Almelo (Bron: ABF) Woningmarktverkenning Almelo 2019
2021 scenario
scenario
Woonvisie
actualisering
ambitie
Socrates 2018
Socrates 2021
Socrates 2021
Demografische ontwikkeling Primos-versie
2018
2021
2021
2018-2060
2020-2060
2020-2060
2030
34.000
34.700
35.700
2035
33.900
35.200
36.100
2045
32.300
34.300
35.500
Scenario
Laag
Midden
Midden
Vanaf 2030, langjarig gemiddelde
0,4%
0,3%
0,3%
Woningtype/woonmilieu, alle scenario's
Woon 2018
WoON 2018
WoON 2018
Voorkeur koop t.o.v. WoON (procentpunt)
-3,8%
-
-
Verhuisgeneigdheid
-5,0%
-
-
o.b.v. CBS-prognose Verwacht aantal huishoudens in
Inkomens per jaar
Woonvoorkeuren
Woningproductie Almelo in model Nieuwb ouw incl productie anderszins 2018 t/m 2019
765
-
-
2020 t/m 2024
1.066
998
998
2025 t/m 2029
629
1.297
2.437
2030 t/m 2034
104
722
722
2035 t/m 2044
0
574
574
Sloop 2018 t/m 2019
85
-
-
2020 t/m 2024
157
223
223
2025 t/m 2029
219
262
262
2030 t/m 2034
189
252
252
2035 t/m 2044
416
574
574
Uitb reiding 2018 t/m 2019
680
-
-
2020 t/m 2024
909
775
775
2025 t/m 2029
410
1.035
2.175
2030 t/m 2034
-85
470
470
2035 t/m 2044
-416
0
0
Verkoop huurwoningen (saldo) 2018 t/m 2019
35
-
-
2020 t/m 2024
79
197
197
2025 t/m 2029
65
198
198
2030 t/m 2034
69
192
192
2035 t/m 2044
146
393
393
Doorstromers
Gelijk
Doorstromers
Kwalitatief bouwprogramma Bouwvariant
Woningmarktverkenning Almelo
11
Bouwvariant Doorstromers De keuze van een andere bouwvariant bij het scenario Ambitie dan in het scenario Actualisering heeft te maken met de achterliggende drijfveren van het grotere bouwprogramma, in het bijzonder in het bouwen voor de bovenlokale vraag, zowel die uit de regio, de provincie of West-Nederland. Zoals het wordt verwoord in de Woonagenda (op pagina 9): ”Leefruimte en buitenruimte worden steeds belangrijker. Mensen willen steeds vaker wonen waar de ruimte is. Het ‘nieuwe werken’ maakt bovendien dat mensen minder dicht bij hun werk hoeven te wonen, waardoor woonwensen anders worden afgewogen. Op landelijk schaalniveau is het Oosten (waaronder Twente) weer een aantrekkelijk alternatief geworden voor het drukke Westen (Randstad). Door goede verbindingen met de Randstad biedt Twente aantrekkelijke woonmilieus voor forenzen en jong talent: hoog stedelijk wonen, stedelijk compact wonen én groen wonen.” Deze bovenlokale vraag wordt vooral bediend door de nieuwbouw in belangrijke mate af te stemmen op de wensen van doorstromers. Dit gebeurt in de bouwvariant met dezelfde naam. Ook in 2019 is deze bouwvariant, die toen nog de standaard variant in het model was, gebruikt. Door het accent op de vraag van doorstromers te leggen wordt ook de doorstroming – in elk geval modelmatig – geoptimaliseerd, waarmee zoveel mogelijk huishoudens hun woonwensen kunnen vervullen.
Met nieuwbouw van een duurdere (koop)woning wordt dan een hele reeks van verhuizingen in gang gezet.
Bouwvariant Gelijk De laatste jaren is er echter sprake van grote spanning op de woningmarkt. Starters hebben het om verschillende redenen (het steeds verder uiteenlopen van financiële mogelijkheden en woningprijzen, achterblijvend aanbod in zowel koop- als huursector) steeds lastiger om een geschikte woning te vinden. Ze worden overboden of moeten concurreren met vele andere gegadigden. Met deze spanning is ook de doorstroming verminderd. Om starters toch een betere kans te bieden een geschikte woning te vinden is het nodig hun wensen in de samenstelling van de nieuwbouw sterker, naar evenredigheid van de vraag, naar voren te laten komen. Dat gebeurt in de bouwvariant Gelijk. Deze bouwstrategie is erop gericht in gelijke mate alle kwalitatieve tekorten aan woningen te verminderen. Dit past dus beter bij de huidige marktomstandigheden en is vanaf Socrates 2020 ook de standaard bouwvariant in het woningmarktmodel. Het betekent overigens niet dat starters en doorstromers dan ook gelijke slaagkansen voor nieuwbouwwoningen hebben: dat is afhankelijk van de verdeling van de kwalitatieve vraag ten opzichte van het (mogelijke) bestaande aanbod.
Het bevorderen van doorstroming blijft een belangrijk uitgangspunt in het woningmarktmodel, dus ook bij deze variant wordt met het kwalitatieve bouwprogramma getracht de woonwensen van zoveel mogelijk huishoudens te faciliteren en dat is alleen mogelijk door ook de doorstroming in de bestaande voorraad mee te nemen. Feit blijft echter dat met een nieuwbouwwoning voor een starter doorgaans alleen die starter geholpen is terwijl een nieuwbouwwoning voor een doorstromer ook minstens één vervolgverhuizing met zich meebrengt en dus meerdere huishoudens kunnen worden geholpen.
Voor een verdere toelichting op de werking van het Socrates-model verwijzen we naar Bijlage 2.
12
r2021-0092WF
Regionale woningmarkt in beeld
2 2.1
Almelo, deel van Twente
De woningmarkt beperkt zich niet tot gemeentegrenzen. In de analyse spelen daarom ook de regionale woningmarkt en de regionale woningbehoefte een belangrijke rol. Ook al willen veel mensen in de eigen gemeente of woonomgeving blijven, ze zoeken vooral naar de juiste woning op de juiste plek. Daarin speelt naast het type woning (huur/koop, prijsklasse) en de buurt ook het woonmilieu een belangrijke rol. In de volgende figuur (Figuur 2.1) wordt een beeld gegeven van de woonmilieus op buurtniveau in Twente. Almelo maakt samen met de andere gemeenten in Twente in de vorm van de Woonagenda Twente afspraken over de woningbouwprogrammering. Elke gemeente heeft daarin binnen de regio zijn eigen positie en functie.
In de regio Twente komt nagenoeg het hele scala aan woonmilieus voor, van centrum-stedelijk tot landelijk. Almelo is naast Hengelo en Enschede een van de drie stedelijke gemeenten in Twente. Hellendoorn en Oldenzaal bieden kleinstedelijke woonmilieus. De andere gemeenten bestaan uit dorpse kernen en landelijk gebied. De gemeenten Twenterand en Hellendoorn bevatten ook landelijk perifeer gebied.
Almelo zelf (Figuur 2.2) heeft een kern met een centrum-stedelijk woonmilieu en een vooroorlogse buurt. Een groot deel van de buurten in Almelo heeft een groenstedelijk etiket. Aan de zuidkant van het centrum liggen nog enkele vooroorlogse buurten. Naoorlogs grondgebonden en naoorlogse compacte buurten liggen verspreid over de stad. Aan de zuidkant van Almelo behoort Bornerbroek in deze typering tot het landelijk bereikbare woonmilieu.
r2021-0092WF | Woningmarktverkenning Almelo
13
Figuur 2.1: ABF-Woonmilieus in Twente (2021) Bron: ABF Research
Figuur 2.2: ABF-Woonmilieus in Almelo (2021) Bron: ABF Research
14
r2021-0092WF
Meer vertrekkers dan vestigers In het Primos-model zijn ook de migratiestromen gebaseerd op de trends in de laatste 8 jaar, zoals het vertrek of de komst van jongeren naar studentensteden en woningmarktgerelateerde migratie, verwerkt. Op die manier wordt er ook rekening gehouden met de bovenlokale woningbehoefte.
Zoals te zien is in Figuur 2.3 zijn er in de periode vanaf 2011 overwegend meer personen uit Almelo vertrokken naar andere gemeenten in Nederland dan dat er vanuit andere gemeenten personen naar Almelo toe zijn verhuisd. Na 2014 is het binnenlands vertrekoverschot verminderd en in 2017 en 2018 was er zelfs sprake van een vestigingsoverschot1. In 2019 en 2020 was er weer een vertrekoverschot. Dit vertrekoverschot in 2019 en 2020 is aanmerkelijk geringer dan in de jaren daarvoor. Jongeren tussen 15 en 29 jaar leveren de grootste bijdrage aan het vertrekoverschot. Veel Almelose jongeren zullen in andere steden, vooral die met wetenschappelijk onderwijs, gaan studeren.
Het beïnvloeden van migratiestromen is lastig. Gemeenten kunnen niet meer dan voorwaarden scheppen om de (potentiële) vertrekkers op zijn minst een keuze te bieden en zo de ‘noodzaak’ van een verhuizing naar een andere gemeente, bijvoorbeeld het gebrek aan geschikte woonruimte, te verminderen. Of daarmee de trend kan worden gekeerd is de vraag. Voor jongeren blijft studie of werk elders een belangrijk motief en gepaard daarmee gaat het wonen in de nieuwe studie- of werkstad. Verhuizen blijft een persoonlijke keuze. Het zorgdragen voor een aantrekkelijke woonomgeving en het aanbieden van voldoende variatie in de gemeente kan wel helpen de vertrekstroom te verminderen. Als gezinnen de gemeente verlaten omdat ze geen geschikte woning en woonomgeving kunnen vinden, kan het creëren van een ruimer woningaanbod met een groenstedelijke karakter potentiële vertrekkers over de streep halen om in Almelo te blijven. Anderzijds wordt een ruimer en aantrekkelijker woningaanbod in Almelo ook in de regio opgemerkt. De woningmarkt functioneert immers regionaal. De concurrentie vanuit de regio staat in feite op gespannen voet met de mogelijkheden voor potentiële verhuizers in Almelo om te blijven. Een nieuwe of beschikbare woning kan maar daar één huishouden worden bezet, of dat nou uit Almelo komt of uit een andere gemeente.
De saldi van vestigers en vertrekkers, zoals hieronder naar leeftijd weergegeven, kunnen hierdoor natuurlijk wel veranderen. Achter de weergegeven verhuisstromen zit een wereld van beweegredenen. Specifiek onderzoek naar verhuisbewegingen en verhuismotieven onder vestigers en vertrekkers in Almelo zou kunnen helpen meer zicht te krijgen op de aantrekkingskracht van specifieke woonmilieus voor bepaalde doelgroepen. De aantallen verhuizingen per postcodegebied kunnen in dat opzicht ook een eerste indicatie vormen.
Een vertrekoverschot onder personen hoeft overigens niet te betekenen dat daarmee het aantal huishoudens afneemt. Door individualisering en vergrijzing kan het aantal huishoudens toch nog een hele tijd toenemen. Dit gaat dan wel gepaard met een toenemende huishoudensverdunning, dat wil zeggen dat het gemiddeld aantal personen per huishouden afneemt.
1 Waardoor er in 2017 en 2018 sprake is van een vestigingsoverschot is niet direct duidelijk..
Woningmarktverkenning Almelo
15
Figuur 2.3: Binnenlands migratiesaldo naar leeftijd, Almelo (2011-2020) Bron: CBS
200 100
0 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
-100 -200 -300 -400 -500 0-14 jaar
15-29 jaar
30-64 jaar
65 jaar en ouder
Ook met de overige gemeenten binnen Twente laat Almelo een vertrekoverschot zien, dat de laatste jaren iets is toegenomen. Bij verhuizingen binnen de regio, in 2020 ging het om bijna 1.400 vertrekkers tegenover 1.200 vestigers, spelen niet alleen persoonlijke motieven een belangrijke rol maar zijn vaak ook de woning of de woonomgeving reden voor een verhuizing. Figuur 2.4: Binnenlands migratiesaldo, Almelo (2010-2017) Bron: CBS
1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800
600 400
200 0 2011
2012
2013
2014
2015
Vestiging vanuit Twente naar Almelo
2016
2017
2018
2019
2020
Vertrek van Almelo naar Twente
Het grootste vertrekoverschot binnen Twente heeft Almelo met studentenstad Enschede (gemiddeld 55 per jaar in periode 2011-2020) en met Hengelo (gemiddeld 34 per jaar). Ook Borne en Wierden met gemiddeld 16 respectievelijk 10 personen per jaar groeien hebben een vestigingsoverschot met Almelo. Een klein vestigingsoverschot heeft Almelo met de gemeenten Twenterand (9), Rijssen-Holten (7) en Tubbergen (6). Met de overige gemeenten in Twente zijn de gemiddelde verschillen geringer. Ten opzichte van recente voorgaande jaren is in 2020 het vertrekoverschot met Hengelo opvallend hoog (-79).
16
r2021-0092WF
2.2
Huidige woningvoorraad
In 2020 telt Almelo volgens de BAG circa 33.500 woningen. Windmolenbroek is de wijk met de meeste woningen in Almelo (5.587), in Aadorp staan de minste woningen (584). Ook in Bornerbroek is het aantal woningen relatief gering: 759. In wijk Binnenstad staan 3.512 woningen, net iets meer dan in De Riet (3.478). Qua woningaantal vormt Binnenstad daarmee de op twee na grootste wijk, na Windmolenbroek en Schelfhorst 4.698 (Figuur 2.5).
Koopwoningen zijn met 55% in de meerderheid. Uit het oranje deel van de cirkels in Figuur 2.5 blijkt dat in enkele wijken (Aadorp, Windmolenbroek, Bornerbroek) zelfs meer dan driekwart van de woningen een koopwoning is. De wijk met naar verhouding veruit de meeste huurwoningen is Binnenstad, maar ook in Nieuwstraatkwartier, Ossenkoppelerhoek, Wierdense hoek en De Riet zijn er iets meer huurwoningen dan koopwoningen. Figuur 2.5: Woningvoorraad per wijk, Almelo (2020) Bron: ABF-BAG
Veruit het grootste gedeelte van de koopvoorraad bestaat uit eengezinswoningen (Figuur 2.6). Daarnaast behoort een groot deel van de koopvoorraad (rechter taart) tot de zeer goedkope voorraad en heeft meer dan driekwart van de koopvoorraad een waarde beneden de NHG-grens van 310 duizend euro (prijspeil 2020). De huursector in Almelo bestaat voor de helft uit eengezins- en voor de helft uit meergezinswoningen. 75% van de huurvoorraad betreft woningen tot aan de hoge aftoppingsgrens van 663 euro p/mnd (prijspeil 2020). Deze woningen worden passend geacht voor de doelgroep huurtoeslag. Drie jaar geleden was dat aandeel met 71% geringer. Huurwoningen tussen aftoppingsgrens en liberalisatiegrens (737euro p/mnd) behoren ook nog tot de sociale woningvoorraad. Zij vormen 12% van de huurvoorraad. De gehele sociale
Woningmarktverkenning Almelo
17
huurvoorraad, inclusief gereguleerde particuliere huurwoningen 2, telt in totaal 13.340 woningen. Dat komt neer op 40% van de totale woningvoorraad. Huurwoningen boven de liberalisatiegrens, ook wel vrije sectorhuurwoningen genoemd, zijn er relatief weinig; circa 13% van de huurwoningen heeft een huur boven de 720 euro p/mnd, een paar procentpunten meer dan in 2018.
Meer huurwoningen en goedkope koopwoningen ten opzichte van Twente De woningvoorraad in heel Twente omvat in 2020 circa 280.400 woningen, waarvan dus 12% in Almelo staat. Ten opzichte van Twente zijn er in Almelo meer huurwoningen (45% versus 40%) en meer goedkope koopwoningen tot aan de NHG-grens (78% versus 67% binnen de koopvoorraad). Vooral in de minder stedelijke gemeenten van Twente staan naar verhouding veel duurdere koopwoningen. Figuur 2.6: Woningvoorraad naar eigendom en woningtype respectievelijk prijsklasse, Almelo (2020) Bron: Socrates 2021
Eigendom x type
Huur x prijsklasse
4%
3%
20%
10%
3%
11%
2%
6% 11%
12%
51%
Koop x prijsklasse
48%
25% 30% 64%
Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins
< kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur ≥ 985
≤ 215 dzd
215-310 dzd
310-380 dzd
380-480 dzd
480-630 dzd
≥ 630 dzd
2 De huurprijzen van corporatiewoningen zijn afkomstig uit de Verantwoordingsinformatie (dVi) van woningcorporaties. De huurprijzen van particuliere huurwoningen zijn schattingen die ABF jaarlijks ten behoeve van de Lokale Monitor Wonen (LMW) opstelt. De huurprijzen worden op adresniveau geschat op basis van gegevens uit de CBS Huurenquête een reeks woningkenmerken, waaronder WOZ-waarde, bouwjaar, oppervlakte en locatie. De werkelijke aantallen particuliere huurwoningen per prijsklasse kunnen afwijken van de schatting.
18
r2021-0092WF
Figuur 2.7: Woningvoorraad naar eigendom en woningtype respectievelijk prijsklasse, Twente, 2020 Bron: Socrates 2021
Eigendom x type
Huur x prijsklasse
Koop x prijsklasse
3%
3%
5% 19%
11%
6%
13% 10%
33%
11%
54%
14%
22% 62%
Huur eengezins Huur meergezins Koop eengezins Koop meergezins
< kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. middenhuur ≥ 985
34%
≤ 215 dzd
215-310 dzd
310-380 dzd
380-480 dzd
480-630 dzd
≥ 630 dzd
Van de ruim 15.000 huurwoningen in Almelo is bijna driekwart in eigendom van sociale verhuurders en een kwart in bezit van een particuliere verhuurder. De in Almelo actieve corporaties bezitten in totaal zo’n 11.300 huurwoningen. Beter Wonen en St. Joseph nemen daarvan met 6.000 respectievelijk 4.800 woningen ruim 96% voor hun rekening, maar ook Woonzorg (400 woningen) en De Woonplaats (20 woningen) hebben nog corporatiebezit in Almelo. Van alle zelfstandige woningen van Beter Wonen en St. Joseph heeft circa 86% een huur onder de hoge aftoppingsgrens van 663 euro/mnd. (prijspeil 2020) terwijl slechts 3% van het bezit een huur boven de liberalisatiegrens (737 euro/mnd.) heeft. (Figuur 2.8)
Het particuliere bezit in Almelo laat een heel andere verdeling zien. Het aandeel huurwoningen tot aan de aftoppingsgrens is in de particuliere huursector Almelo niet hoger dan 45% en bevat maar weinig woningen tot aan de kwaliteitkortingsgrens (433 euro). Daarnaast oriënteren particuliere verhuurders zich logischerwijze ook veel meer op de vrije sector: 32% heeft een huur vanaf 720 euro/mnd. Ook het aandeel woningen met een huur tussen hoge aftoppingsgrens en liberalisatiegrens is onder particuliere verhuurders groter dan bij corporaties. Figuur 2.8: Indicatie huurvoorraad naar eigenaar en prijsklasse, Almelo (2020) Bron: Corpodata (dVi) en Socrates 2021
Woningmarktverkenning Almelo
19
In de centrum-stedelijke buurten van Almelo vormen meergezinshuurwoningen de grootste groep. In dit woonmilieu en in het stedelijk vooroorlogse en stedelijk naoorlogs compacte gebied zijn huurwoningen in de meerderheid, in alle andere woonmilieus voert de koopsector de boventoon. Hoe landelijker de buurten, hoe groter het aandeel koopwoningen. Eengezinswoningen komen binnen de koopsector in alle woonmilieus – op het centrum-stedelijke gebied na – veruit het meest voor.
Ten opzichte van het dorpse en landelijke gebied in Twente, waartoe ook omliggende gemeenten van Almelo behoren, is in Almelo de huursector sterker vertegenwoordigd, terwijl in de dorpse en landelijke woonmilieus het aandeel eengezinskoopwoningen (nog) groter is (met ook een groter accent op duurdere koopwoningen).
Figuur 2.9: Woningvoorraad naar eigendom en woonmilieu, Almelo (2020) Bron: Socrates 2021 Centrum Stedelijk Stedelijk vooroorlogs Stedelijk naoorlogs compact Stedelijk naoorlogs grondgebonden Groen-stedelijk
Landelijk bereikbaar 0%
Huur eengezins
Huur meergezins
20%
40%
Koop eengezins
60%
80%
100%
Koop meergezins
Wordt niet het woonmilieu maar de wijk als invalshoek genomen dan wordt snel duidelijk dat in Windmolenbroek relatief en absoluut de meeste eengezinskoopwoningen staan, maar vergelijkbare aandelen eengezinskoopwoningen zijn ook te vinden in Aadorp en Bornerbroek. Binnenstad is de wijk met relatief en absoluut de meeste meergezinshuurwoningen. Opvallend genoeg is na Binnenstad Bornerbroek de wijk met het grootste aandeel meergezinskoopwoningen, ook al is dat aandeel niet hoger dan 5%. In wijken Binnenstad, De Riet, Sluitersveld, Wierdense Hoek en Ossenkoppelerhoek zijn huurwoningen in de meerderheid, in de rest van de wijken is de koopsector sterker vertegenwoordigd.
20
r2021-0092WF
Figuur 2.10: Woningvoorraad naar eigendom per wijk, Almelo (2020) Bron: Socrates 2021 Binnenstad
Binnenstad
De Riet
De Riet
Noorderkwartier
Noorderkwartier
Sluitersveld
Sluitersveld
Wierdense Hoek
Wierdense Hoek
Nieuwstraat-Kwartier
Nieuwstraat-Kwartier
Ossenkoppelerhoek
Ossenkoppelerhoek
Hofkamp
Hofkamp
Schelfhorst
Schelfhorst
Windmolenbroek
Windmolenbroek
Aadorp
Aadorp
Bornerbroek
Bornerbroek 0
Huur eengezins
1.000
2.000
Huur meergezins
3.000
4.000
Koop eengezins
5.000
6.000
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Koop meergezins
Woningmarktverkenning Almelo
21
Toekomstige ontwikkeling huishoudens en doelgroepen
3
In dit hoofdstuk wordt de verwachte ontwikkeling van huishoudens en doelgroepen geschetst. De huishoudensontwikkeling heeft betrekking op alle particuliere huishoudens. Huishoudens of personen die binnen de muren van een instelling wonen, intramuraal zijn, worden niet tot de particuliere huishoudens gerekend. Bij de huishoudensprognose (Primos-model) wordt rekening gehouden met alle doelgroepen en demografische trends die voor de woningbehoefte relevant zijn: ■
Uitstroom uit maatschappelijke opvang (MO) / beschermd wonen
■
Instroom van statushouders
■
Instroom van overige immigranten
■
Langer thuis wonen van ouderen (extramuralisering)
Hoewel deze groepen niet als zodanig kunnen worden uitgelicht en gekwantificeerd zijn ze dus wel in de toekomstige woningvraag meegerekend.
Op basis van nationale CBS-aantallen (immigranten, aantal ouderen) en recente regionale en lokale trends qua spreiding van die aantallen wordt binnen het Primos-model een inschatting gemaakt van de aantallen huishoudens per jaar voor Almelo. Alle bovengenoemde groepen zitten in de huishoudensprognose en daarmee in de kwantitatieve behoefteprognose (de gewenste totale nieuwbouwaantallen). Het meenemen van de groepen gebeurt daarbij primair op trendmatige wijze. Er wordt geen rekening gehouden met specifieke lokale factoren als het gaat om het huisvesten van bijzondere doelgroepen in de sociale huurvoorraad: statushouders, uitstromers uit maatschappelijke opvang / beschermd wonen en andere urgente woningzoekenden. Als Almelo aanzienlijk meer zorgdoelgroepen of statushouders gaat opvangen dan in het recente verleden, bijvoorbeeld als gevolg van een beleidswijziging, dan is dat niet in de prognose van huishoudens en woningbehoefte verwerkt. Bij de berekening van de kwalitatieve woningbehoefte worden de groepen en hun woonwensen 1 ook meegenomen. Het is echter via het woningmarktmodel niet mogelijk deze bijzondere doelgroepen apart in de uitkomsten te onderscheiden.
Huishoudensgroei tot 2035 In 2020 telde Almelo circa 32.700 huishoudens. Op basis van de nieuwe prognose zullen er dat in 2035 naar verwachting met het scenario Actualisering zo’n 35.150 zijn, 2.440 huishoudens meer dan in 2020 en ruim 1.280 meer dan in de prognose van 2019 was voorzien (. Met het scenario Ambitie zal het aantal huishoudens in 2035 nog eens bijna 1.000 hoger zijn, namelijk 36.140. Na 2035 zal het aantal huishoudens met het huidige bouwprogramma naar verwachting langzaam gaan afnemen. In 2050 zal het aantal
1 Dat gebeurt op basis van de combinatie van de drie huishoudenskenmerken die in het woningmarktmodel Socrates zitten: leeftijd, samenstelling en inkomen.
r2021-0092WF | Woningmarktverkenning Almelo
23
huishoudens dan weer zijn aanbeland op eenzelfde niveau als tussen 2024 en 2028 wordt verwacht, dus enkele honderden huishoudens meer dan het huidige aantal.
Figuur 3.1: Prognose huishoudens in Almelo per scenario (2020-2050)
36.500 36.000
35.500 35.000 34.500
34.000 33.500 33.000
32.500 32.000
Actualisering
3.1
Ambitie
Huishoudens naar kenmerken
Toename alleenstaanden en huishoudens 75-plus De meeste huishoudens zijn huishoudens van alleenstaanden. Het aandeel alleenstaanden zal verder toenemen, van 37% in 2020 naar 41% in 2035. Het aantal oudere huishoudens, huishoudens van 65plussers, onder alleenstaanden gaat sterk stijgen de komende jaren, met de grootste stijging voor de 75plussers. Ook het aantal alleenstaanden van 30-64 jaar neemt nog tot 2030 toe. Naar 2035 toe wordt vervolgens een kleine afname van deze groep verwacht volgens het scenario Actualisering maar een verdere toename volgens het scenario Ambitie. (zie Tabel 3-1 en Tabel 3-2)
Van alle huishoudens van alleen samenwonende partners (paren zonder kind) heeft nu al bijna de helft een leeftijd van 65 jaar of ouder. Naar verwachting zal het aantal paren zonder kinderen op termijn, tussen 2020 en 2035 iets gaan afnemen. Dat geldt in nog sterkere mate voor het aantal gezinnen in Almelo, die nu ruim een kwart van de huishoudens in Almelo vormen. In beide scenario’s neemt het aantal gezinnen tot 2025 af maar waar in het scenario Actualisering deze daling verder gaat wordt er met het scenario Ambitie na 2030 weer een stijging van het aantal gezinnen voorzien. Het aantal eenoudergezinnen blijft tot 2035 in beide scenario’s toenemen.
Na 2035 wordt de huishoudensontwikkeling gedomineerd door de verdere vergrijzing en zal vooral het aantal 75-plushuishoudens sterk gaan toenemen.
24
r2021-0092WF
Tabel 3-1: Huishoudens naar leeftijd en samenstelling, Almelo (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo-actualisering stand
mutatie
2020
2025
2030
2035
2020-2025
2025-2030
2030-2035
Alleenstaand tot 30 jaar
1.660
1.600
1.650
1.560
-60
50
-90
Alleenstaand 30-64 jaar
5.720
6.120
6.360
6.340
400
240
-30
Alleenstaand 65+
4.590
5.270
5.990
6.690
690
720
700
Paar zonder kind tot 30 jaar Paar zonder kind 30-64 jaar Paar zonder kind 65+
800 3.880 4.550
880 4.080 4.500
850 4.100 4.530
730 3.850 4.660
90 200 -50
-30 20 30
-130 -250 130
Gezin Eenoudergezin
8.800 2.730
8.450 2.870
8.310 2.950
8.310 3.020
-350 140
-140 80
0 70
Totaal
32.710
33.770
34.740
35.150
1.060
970
410
Tabel 3-2: Huishoudens naar leeftijd en samenstelling, Almelo (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo-ambitie stand
mutatie
2020
2025
2030
2035
2020-2025
2025-2030
2030-2035
Alleenstaand tot 30 jaar
1.660
1.580
1.740
1.590
-80
170
-150
Alleenstaand 30-64 jaar
5.720
6.110
6.520
6.610
390
420
90
Alleenstaand 65+
4.590
5.260
6.050
6.770
680
780
720
Paar zonder kind tot 30 jaar Paar zonder kind 30-64 jaar Paar zonder kind 65+
800 3.880 4.550
880 4.110 4.510
880 4.240 4.650
730 4.000 4.740
80 220 -40
0 130 140
-150 -230 90
Gezin Eenoudergezin
8.800 2.730
8.360 2.910
8.590 3.040
8.610 3.100
-440 180
230 140
20 50
Totaal
32.710
33.700
35.710
36.140
990
2.000
430
In de figuur hieronder is aangegeven welke betekenis de verandering van de aantallen heeft voor de relatieve samenstelling van de huishoudens in Almelo. Wat vooral opvalt is een vermindering van het aandeel huishoudens tussen 45 en 65 jaar en een stijging van het aantal huishoudens 75+, een sterke toename van het aantal alleenstaanden en afname van het aantal paren zonder en met kind(eren) en een stijging van het aandeel huishoudens in de hoogste inkomensklasse. Ten opzichte van de hier afgebeelde verdelingen volgens het scenario Actualisering biedt het scenario Ambitie vrijwel hetzelfde beeld.
Woningmarktverkenning Almelo
25
Figuur 3.2: Verdelingen huishoudens naar leeftijd, samenstelling en besteedbaar inkomen, Almelo (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo-actualisering
Besteedbaar inkomen
Samenstelling
Leeftijd 100% 14% 80%
16%
16%
18%
19%
15%
16%
17%
60% 36%
34%
28%
32% 8%
8%
40%
0%
25%
23%
23%
24%
24%
9%
9%
9%
8%
2020
2025
2030
2035
Tot 30 jaar
30 - 44 jaar
45 - 64 jaar
65 - 74 jaar
37%
2020
38%
2025
Alleenstaand Paar zonder kind
Vanaf 75 jaar
3.2
24%
17%
18%
20%
19%
18%
18%
21%
20%
20%
20%
23%
22%
22%
22%
22%
21%
21%
20%
2020
2025
2030
2035
24% 20%
28% 38%
20%
15% 27%
27%
26%
8%
9%
40%
2030
41%
2035
Eenouder Paar met kind
< 18,6 dzd
18,6-27,4 dzd
27,4-39,2 dzd
39,2-56,2 dzd
≥ 56,2 dzd
Doelgroepen huurbeleid
Ongeacht de woonsituatie telt Almelo in 2020 circa 9.750 huishoudens die tot de doelgroep passend toewijzen behoren en nog eens bijna 8.100 huishoudens in de overige corporatiedoelgroep (Tabel 3-3). De laatste groep betreft de huishoudens die wel in aanmerking komen voor een sociale huurwoning maar niet voor huurtoeslag. Samen vormen zij de volledige corporatiedoelgroep2. De corporatiedoelgroep heeft in 2020 met 17.840 huishoudens aldus betrekking op meer dan de helft (55%) van alle huishoudens in Almelo. Niet al deze huishoudens wonen in een huurwoning; er zijn ook huishoudens die qua inkomen tot de corporatiedoelgroep behoren maar in een koopwoning wonen of in een ander soort woonruimte wonen. Naar verwachting neemt het aandeel huishoudens in de corporatiedoelgroep tot 2035 af tot 51%, maar zal er in absolute zin tot 2030 nog geen sprake zijn van een afname omdat het aantal huishoudens nog stijgt. Onder het scenario Actualisering (Tabel 3-3) stabiliseert de corporatiedoelgroep tot 2030, waarna deze gaat afnemen. Onder het scenario Ambitie (Tabel 3-4) neemt de corporatiedoelgroep voor deze afname na 2030 zelfs in omvang iets toe. Binnen de corporatiedoelgroep gaat het aandeel van de doelgroep passend toewijzen afnemen.
Circa 9.500 huishoudens in een Almelo hebben een hoog inkomen3. Het aantal hoge inkomens in Almelo gaat volgens beide scenario’s toenemen, na 2025 nog sterker met het scenario Ambitie dan met het scenario Actualisering. Dat geldt in iets mindere mate ook voor de groep van middeninkomens, die in 2020 circa 5.350 huishoudens telt.
2 Alle huishoudens met een inkomen onder de – gedifferentieerde – inkomensgrens voor een- resp. meerpersoonshuishoudens. 3 Inkomen van 58,6 duizend euro = anderhalf maal de EC-inkomensgrens.
26
r2021-0092WF
Tabel 3-3: Doelgroepen van het huurbeleid, Almelo (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo-actualisering Scenario actualisering
stand 2020 9.750 8.090
Dg passend toewijzen Ov. Corporatiedoelgr.
2025 9.780 8.040
2030 9.750 8.390
2035 9.510 8.530
mutatie 2020-2025 30 -50
2025-2030 -40 350
2030-2035 -240 140
Middeninkomens
5.350
5.540
5.770
5.900
190
230
130
Hoge inkomens
9.520
10.400
10.840
11.210
880
430
370
Totaal
32.710
33.770
34.750
35.150
1.060
980
410
2035 9.510 8.820
mutatie 2020-2025 0 10
2025-2030 90 540
2030-2035 -330 180
Tabel 3-4: Doelgroepen van het huurbeleid, Almelo (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo-ambitie Scenario ambitie
stand 2020 9.750 8.090
Dg passend toewijzen Ov. Corporatiedoelgr.
2025 9.750 8.100
2030 9.840 8.640
Middeninkomens
5.350
5.600
5.980
6.170
250
390
180
Hoge inkomens
9.520
10.260
11.250
11.640
740
980
400
Totaal
32.710
33.700
35.710
36.140
990
2.000
430
Ook de toekomstige verdeling naar doelgroep verschilt nauwelijks tussen de twee scenario’s. Het aandeel huishoudens in de doelgroep passend toewijzen gaat naar verwachting licht dalen, terwijl het aandeel van de hoge inkomens iets zal stijgen, overeenkomstig de verwachte ontwikkelingen naar besteedbaar inkomen.
Figuur 3.3: Verdeling doelgroepen van het huurbeleid per scenario, Almelo (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo-actualisering
Doelgroep 100% 29%
31%
31%
32%
16%
16%
17%
17%
25%
24%
24%
24%
30%
29%
28%
27%
2020
2025
2030
2035
80%
60%
40%
20%
0% Hoge inkomens
Middeninkomens
Ov. Corporatiedoelgr.
Dg passend toewijzen
De ontwikkeling van de verdeling van de doelgroepen is mede afhankelijk van de economische ontwikkeling. De volgende figuur laat zien dat bij een lager economisch scenario dan in de beide doorgerekende scenario’s voor Almelo de corporatiedoelgroep in de toekomst meer huishoudens zal bevatten dan in de beide andere scenario’s, zelfs bij een lagere toename van het aantal huishoudens. Daartegenover zal bij een hogere economische groei (hier niet opgenomen) dan in de gebruikte scenario’s het aantal hoge
Woningmarktverkenning Almelo
27
inkomens nog sterker toenemen. De omvang van de doelgroepen is mede afhankelijk van de demografische ontwikkeling met het aantal huishoudens.
Figuur 3.4: Ontwikkeling doelgroepen per scenario (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo 33.630
33.770
32.730
34.390
34.750
35.210
34.440
35.150
35.680
10.090
10.400
10.330
10.060
10.840
11.090
10.260
11.210
11.490
9.520
5.350
5.420
5.540
5.570
5.480
5.770
5.930
5.590
5.900
6.090
8.090
8.180
8.040
8.090
8.710
8.390
8.500
8.720
8.530
8.680
9.750
9.950
9.780
9.740
10.140
9.750
9.690
9.880
9.510
9.430
Laag
Actualisering
Ambitie
Laag
Actualisering
Ambitie
40.000
2020
2025
2025
2025
2030
2030
35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000
Dg passend toewijzen
28
r2021-0092WF
Corporatiedoelgroep
Middeninkomens
Actualisering
Ambitie
2030
Laag
0
2035
2035
2035
Hoge inkomens
Kwalitatieve woningbehoefte
4 4.1
Woningbehoefte
De toekomstige woonsituatie van huishoudens wordt in het woningmarktmodel bepaald aan de hand van de huidige woonsituatie, de huidige woningvoorraad, de woningbehoefte en de verwachte en gewenste mutaties in de voorraad. Daarbij wordt niet alleen rekening gehouden met de woonwensen van huishoudens maar ook met de mogelijkheden deze wensen te realiseren en de keuzes (uitstel of afstel, substitutie van verhuiswensen) die worden gemaakt als de gewenste woning niet binnen bereik is. Daarnaast hebben ook de veranderingen in de woningvoorraad waarop huishoudens geen of weinig invloed hebben (prijsstijgingen en nieuwbouw, sloop en verkoop van huurwoningen) invloed op de toekomstige woonsituatie.
De
toekomstige
huisvestingssituatie
vormt
dus
een
mix
van
demografische
ontwikkeling,
woningbouwprogramma, woonwensen en keuzeprocessen en moet worden beschouwd als een uitkomst van het model. Deze uitkomst biedt zicht op de verwachte ontwikkeling op basis van de gekozen uitgangspunten. Daarmee wordt ook zicht geboden op ontwikkelingen die misschien minder wenselijk zijn. In dat geval kunnen mogelijk andere keuzes dan de gebruikte uitgangspunten worden gemaakt waardoor de ongewenste effecten kunnen worden verminderd of vermeden. In hoofdstuk 5 komt dit nog terug.
Groei woningvraag hoofdzakelijk gericht op koopsector Wordt deze toekomstige woonsituatie vergeleken met de huidige woonsituatie, dan wordt duidelijk dat de komende 15 jaar de groei voornamelijk in de koopsector plaatsvindt, in het scenario Ambitie nog sterker dan in het scenario Actualisering (Figuur 4.1). In de huursector is de vraag geheel gericht op meergezinswoningen en mag het aantal eengezinswoningen verminderen. In de koopsector is er juist vooral behoefte aan eengezinswoningen. In totaliteit is de vraag naar eengezinswoning iets groter dn naar meergezinswoningen. Figuur 4.1: Ontwikkeling woningvraag naar eigendom en woningtype, Almelo (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo-actualisering en Socrates 2021 Almelo-ambitie
r2021-0092WF | Woningmarktverkenning Almelo
29
Wordt het onderscheid naar prijsklasse toegevoegd (Figuur 4.2), dan valt bij huurwoningen de grote vraag naar meergezinswoningen in de vrije sector boven de liberalisatiegrens op. Deze is nog sterker in het scenario Ambitie. In de koopsector valt de grote vraag naar goedkope eengezinswoningen maar ook naar goedkope meergezinswoningen op. Er is een grote vraag naar koopwoningen tot aan de NHG-grens. In de huidige markt is het moeilijk deze vraag ook voldoende tegemoet te komen. Uitwijksegmenten als middenhuur kunnen mogelijk als alternatief dienen. In het scenario Ambitie is ook de vraag naar duurdere koopwoningen groter. Figuur 4.2: Ontwikkeling woningvraag naar eigendom, woningtype en prijsklasse, Almelo (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo-actualisering en Socrates 2021 Almelo-ambitie
4.2
Mutaties in de woningvoorraad
De vergelijking tussen nu en 2035 in de vorige paragraaf geeft op zichzelf nog niet aan hoe de gewenste voorraad van de toekomst bereikt kan worden. Daarvoor zijn immers verschillende mogelijkheden: nieuwbouw (of overige toevoegingen zoals transformaties), sloop, verkoop van huurwoningen en huurprijsaanpassingen. In deze paragraaf worden daarom de gewenste mutaties in de voorraad benoemd die kunnen leiden tot de in het vorige hoofdstuk geschetste toekomstige woonsituatie, waarbij binnen de randvoorwaarden het model erop gericht is zoveel mogelijk huishoudens volgens hun woonwensen te laten wonen. De nieuwbouw wordt ingezet om de grootste discrepanties tussen vraag en aanbod weg te nemen, niet in een keer over een hele periode maar per jaar. We laten de aantallen nieuwbouw, sloop, verkopen en huuraanpassingen zien, ook weer met onderscheid naar de prijsklassen in de huur- en koopsector. De huuraanpassingen zijn trendmatig en beleidsmatig bepaald. Hierdoor kunnen we tevens de effecten van huurbeleid op de woningvoorraad meenemen en laten zien. De mutaties geven een beeld van hoe de wensvoorraad bereikt kan worden. Dit beeld van de ‘route’ naar 2035 is echter niet in steen gebeiteld. Omdat