8.2 Woningbouwplanning en -programmering 2021 tm 2030 - Bijlage 2 - ABF onderzoek Woningmarktverkenning en doelgroepen Almelo 2020-2035 dd maart 2022.pdf
Tekst van het document
57
Tabel B-5: Ontwikkeling huishoudens in de huursector naar doelgroep en huurprijsklasse (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo-actualisering Scenario-actualisering Bewoonde voorraad huur 2020 2025 2030 2035 2020-2025 2025-2030 2030-2035
58
DG passend toewijzen < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.
7200 930 5.400 560 310
7160 810 5.830 260 260
6980 720 5.670 340 250
6760 650 5.500 350 260
-40 -120 430 -300 -50
-180 -100 -150 80 -10
-220 -70 -180 20 10
Ov. corporatiedoelgroep < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.
4.040 430 2.430 720 470
3.960 390 2.610 500 460
4.050 370 2.580 630 470
4.080 340 2.590 660 500
-80 -40 180 -220 -10
90 -30 -30 130 20
30 -30 10 20 20
Middeninkomens < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.
1.410 110 660 270 370
1.540 130 690 320 410
1.630 120 680 360 470
1.680 110 720 380 470
140 20 30 50 40
90 -10 -10 40 50
60 -10 40 20 0
Hoge inkomens < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.
1.130 50 370 160 550
1.340 70 380 240 650
1.440 70 360 300 710
1.460 60 380 290 730
220 20 10 80 110
100 0 -30 60 60
20 -10 20 -10 20
Totaal huishoudens in huur < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.
13.770 1.530 8.850 1.700 1.690
14.010 1.400 9.510 1.320 1.780
14.100 1.270 9.290 1.630 1.910
13.990 1.160 9.190 1.680 1.960
230 -130 650 -380 100
90 -130 -220 310 120
-110 -110 -100 50 50
r2021-0092WF
Tabel B-6: Ontwikkeling huishoudens in de huursector naar doelgroep en huurprijsklasse (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo-ambitie Scenario-ambitie Bewoonde voorraad huur 2020 2025 2030 2035 2020-2025 2025-2030 2030-2035
DG passend toewijzen < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.
7200 930 5.400 560 310
7060 800 5.760 240 260
6920 700 5.620 300 290
6550 620 5.310 340 290
-150 -140 360 -320 -50
-140 -100 -140 70 40
-360 -80 -320 40 -10
Ov. corporatiedoelgroep < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.
4.040 430 2.430 720 470
3.890 380 2.570 470 460
4.020 340 2.580 580 530
4.030 310 2.550 630 550
-150 -50 150 -240 -10
130 -40 0 100 60
20 -30 -30 50 20
Middeninkomens < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.
1.410 110 660 270 370
1.550 120 690 320 440
1.640 100 680 360 500
1.730 100 740 370 530
150 10 30 50 70
90 -10 -10 40 70
90 -10 60 10 30
Hoge inkomens < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.
1.130 50 370 160 550
1.310 60 370 230 660
1.400 60 330 270 730
1.430 60 380 260 730
190 10 0 60 110
90 0 -40 50 70
30 0 40 -10 0
Totaal huishoudens in huur < kwaliteitsk.gr. tot aftoppingsgr. tot liberalisatiegr. > liberalisatiegr.
13.770 1.530 8.850 1.700 1.690
13.810 1.350 9.390 1.250 1.810
13.970 1.210 9.210 1.510 2.050
13.740 1.090 8.970 1.590 2.090
30 -170 540 -450 120
160 -150 -180 250 240
-230 -120 -240 90 40
Woningmarktverkenning Almelo
59
Tabel B-7: Ontwikkeling huishoudens in de huursector naar doelgroep en huurprijsklasse (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo-actualisering Scenario-actualisering Bewoonde voorraad koop 2020 2025 2030 2035 2020-2025 2025-2030 2030-2035
60
Doelgroep huurtoeslag ≤ 310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd
2.000 1.720 120 80 40 30
1.910 1.600 150 90 40 30
2.020 1.680 170 100 50 30
2.030 1.670 170 100 50 30
-90 -130 30 10 0 0
110 80 20 10 10 0
10 0 0 10 10 0
Overige EC-doelgroep ≤ 310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd
3.790 3.270 260 160 70 40
3.810 3.220 300 170 70 40
4.070 3.400 340 190 90 50
4.190 3.470 360 210 100 50
20 -50 50 20 0 0
250 180 40 20 10 0
120 70 20 20 10 0
Middeninkomens ≤ 310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd
3.790 3.090 360 200 100 50
3.880 3.110 400 220 110 60
4.040 3.170 450 230 120 70
4.120 3.200 470 240 130 80
90 20 30 20 10 10
160 60 60 20 20 10
80 30 20 10 10 10
Hoge inkomens ≤ 310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd
8.210 5.880 1.130 670 360 170
8.920 6.420 1.160 690 400 250
9.290 6.610 1.190 720 460 310
9.650 6.840 1.230 750 500 330
700 540 30 20 30 80
370 200 30 30 70 60
360 230 40 30 40 20
Totaal huishoudens in koop ≤ 310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd
17.800 13.960 1.880 1.110 570 290
18.520 14.340 2.010 1.170 610 380
19.410 14.850 2.160 1.240 720 450
19.980 15.180 2.240 1.300 780 480
720 380 130 60 40 100
900 510 150 70 110 70
570 330 90 70 60 30
r2021-0092WF
Tabel B-8: Ontwikkeling huishoudens in de huursector naar doelgroep en huurprijsklasse (2020-2035) Bron: Socrates 2021 Almelo-ambitie Scenario-ambitie Bewoonde voorraad koop 2020 2025 2030 2035 2020-2025 2025-2030 2030-2035
Doelgroep huurtoeslag ≤ 310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd
2.000 1.720 120 80 40 30
1.970 1.620 170 100 40 30
2.160 1.730 200 120 60 50
2.200 1.750 210 130 60 50
-30 -100 50 20 10 10
190 110 30 30 10 20
40 30 0 0 0 10
Overige EC-doelgroep ≤ 310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd
3.790 3.270 260 160 70 40
3.930 3.280 340 180 80 50
4.350 3.530 420 230 110 70
4.520 3.630 440 250 110 90
140 10 80 30 10 10
420 240 80 40 30 30
170 100 20 20 10 20
Middeninkomens ≤ 310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd
3.790 3.090 360 200 100 50
3.930 3.110 440 220 110 60
4.230 3.190 530 270 150 100
4.340 3.190 570 290 170 120
140 30 70 20 10 10
300 70 100 50 40 40
100 10 30 20 20 20
Hoge inkomens ≤ 310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd
8.210 5.880 1.130 670 360 170
8.820 6.260 1.200 700 420 230
9.740 6.530 1.400 810 590 420
10.110 6.690 1.480 820 640 490
610 380 70 30 60 60
920 270 200 110 160 190
370 160 80 10 60 60
Totaal huishoudens in koop ≤ 310 dzd 310-380 dzd 380-480 dzd 480-630 dzd ≥ 630 dzd
17.800 13.960 1.880 1.110 570 290
18.650 14.280 2.150 1.200 650 370
20.490 14.970 2.550 1.430 900 640
21.160 15.270 2.690 1.480 980 740
850 320 270 90 90 80
1.840 690 400 230 250 270
680 300 140 60 80 100
Woningmarktverkenning Almelo
61
Bijlage 2: Toelichting op het Socratesmodel Woningmarktsimulatiemodel Socrates In Figuur B-1 is schematisch aangegeven welke factoren van invloed zijn op de afstemming van vraag en aanbod in het woningmarktsimulatiemodel. Huishoudens vormen de vraagzijde van het model (linkerkant) Omvang en samenstelling van de huishoudens worden bepaald door demografische en economische ontwikkelingen en verwachtingen. Woningen vormen de aanbodzijde van het model (rechterkant). Omvang en samenstelling van de woningvoorraad worden bepaald door acties en reacties van aanbieders van woonruimte, zoals woningcorporaties, particuliere woningbezitters, projectontwikkelaars, investeerders, overheden etc.
Figuur B-1: Werking woningmarktmodel Socrates op hoofdlijnen (Bron: ABF)
Demografische prognose Basis voor de toekomstige woningbehoefte vormt de verwachte huishoudensontwikkeling. Standaard 1 wordt hiervoor in het Socrates-model de Primos-prognose ABF gebruikt, die zicht biedt op de toekomstige bevolkings- en huishoudensontwikkeling van regio’s en gemeenten. Primos is een trendprognose, gebaseerd op de demografische trends zoals zich die in de afgelopen 8 jaar hebben voorgedaan. Het gaat dan om gemeentespecifieke gegevens, zoals de leeftijdsopbouw, geboorte,
1 Op verzoek en in overleg is het mogelijk van een andere prognose uit te gaan.
r2021-0092WF | Woningmarktverkenning Almelo
63
sterfte, relatievorming- en relatieontbinding, binnenlandse migratie (vertrek- en vestiging) en buitenlandse migratie. Meer informatie over de Primos 2021-prognose is te vinden in de Rapportage Primos 20212. Ook voor Almelo zijn deze gegevens en trends dus bekend en worden ze gebruikt voor de toekomstige prognose.
Verwachte inkomensontwikkeling De economische ontwikkeling kent pieken en dalen. Na de sterke economische crisis is er de laatste jaren sprake van herstel waarbij ook de inkomens weer toenemen. Een van de belangrijkste onzekerheden voor de woningmarkt is de inkomensontwikkeling die met de economische ontwikkeling meebeweegt. Daarom zijn in het woningmarkt model verschillende inkomensscenario’s beschikbaar die op de langere termijn kunnen voorzien in een zekere bandbreedte.
Voor de korte termijn worden de verwachtingen van het CPB gebruikt zoals gepubliceerd in de Macroeconomische Verkenningen (MEV) en het Centraal Economisch Plan (CEP). Voor de langere termijn zijn scenario’s opgesteld die zo een bandbreedte van mogelijke ontwikkelingen weergeven. Tussen 2023 en 2030 verschilt de inkomensontwikkeling tussen de scenario’s, met vanaf 2026 een gelijkmatige ontwikkeling naar het langjarig gemiddelde van 0,3% dat vanaf 2030 in alle scenario’s wordt aangehouden, zie Tabel B-1.
Tabel B-1: Gemiddelde inkomensontwikkeling over alle huishoudens per jaar in Socrates 2021 (2021-2030) Bron: ABF Scenario Laag
Midden
Hoog
2021
0,7%
0,7%
0,7%
-0,3%
2022
-0,3%
-0,3%
2023 t/m 2025
-1,0%
0,0%
1,0%
2026 t/m 2029
lineair
lineair
lineair
2030 e.v.
0,3%
0,3%
0,3%
De verschillen in inkomensontwikkeling zijn vooral van belang voor de ontwikkeling van de doelgroepen en voor de invulling van de nieuwbouw. Een lagere economische groei gaat gepaard met meer huishoudens in de corporatiedoelgroep en dus een grotere vraag naar sociale huurwoningen, terwijl een hogere economische groei tot gevolg heeft dat er meer huishoudens met een hoger inkomen zijn die een grotere vraag naar koopwoningen en duurdere huurwoningen uitoefenen. Op deze wijze worden ook de onzekerheden over de economische ontwikkelingen meegenomen.
Voor Almelo wordt in deze verkenning uitgegaan van het inkomensscenario Midden.
Woningbouwprogramma Om een adequate regionale demografische prognose te maken wordt binnen Primos ook een prognose van de woningvoorraad opgesteld. De functie van het zogenaamde bouwprogramma is om tegemoet te komen aan de woningbehoefte met een tempo dat realistisch is en plaatsvindt in gemeenten waar voldoende
2 https://www.abfresearch.nl/nieuws/rapportage-primos-2021/
64
r2021-0092WF
bouwplannen zijn. Voor het bouwprogramma worden twee perioden onderscheiden, elk met een eigen functie.
Voor
de
eerste
periode
worden
de
bouwplannen
(plancapaciteit
en
het
aantal
afgegeven
bouwvergunningen) van gemeenten en de maximale capaciteit van de bouwsector bestudeerd. De plannen zijn afkomstig van de provincies3 en bieden naast aantallen doorgaans ook inzicht in hardheid en fasering, waarbij harde plannen zwaarder worden gewogen dan zachte. Om aan de soms beperkte fasering het hoofd te kunnen bieden, worden de plannen nog deels uitgesmeerd over de planperiode (in dit geval 2021-2034). Voorts is kennisgenomen van de verwachtingen van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) 4. In deze vooruitzichten die het EIB regelmatig publiceert staat hoeveel woningen de bouwsector de eerstkomende jaren kan opleveren, met het oog op het aantal afgegeven vergunningen voor de komende jaren maar ook de orderportefeuilles en beschikbare mankracht in beschouwing nemend. Tot slot wordt een inschatting gemaakt van de te verwachten productie anderszins, te weten transformaties en woningsplitsingen. Deze maken ook deel uit van het bouwprogramma dat wordt voorzien wordt voor de komende jaren. Naast de nieuwbouw speelt ook de sloop een belangrijke rol in het bouwprogramma. Deze is gebaseerd op sloopkansen, die trendmatig zijn ingeschat op basis van de ontwikkelingen in het verleden. Met de nationale inschatting voor de nieuwbouw en de sloop wordt de verwachte voorraaduitbreiding in de komende jaren bepaald. De regionale allocatie hiervan is gebaseerd op de plancapaciteiten.
In de eerste periode kan het bouwprogramma gezien worden als een jas waarbinnen de demografie zich kan ontwikkelen. Omdat de woningmarkt een regionale markt is, wordt die jas lokaal én regionaal, binnen het functionele woningmarktgebied, aangemeten. Hierbij wordt meegenomen dat huishoudens doorgaans niet over lange afstanden verhuizen. Mede daarom richt een belangrijk deel van de vraag zich op de gemeente van herkomst.
In de laatste Primos-edities wordt ook rekening gehouden met het inlopen van het woningtekort. In Primos 2021 zijn met name voor de periode 2025-2034 regionale totalen aan de voorraaduitbreiding opgelegd om dit woningtekort gefaseerd terug te dringen. Dit regionale bouwprogramma is over de gemeenten verdeeld aan de hand van de door de provincies op gemeentelijk niveau aangeleverde bouwplannen t/m 2034.
In de tweede periode, vanaf 2035, stapt Primos 2021 over op een zogeheten behoeftevolgend bouwprogramma. Hierbij wordt gekeken naar de toename van de (kwantitatieve) woningbehoefte die volgt uit de demografische groei. Hierbij worden de aangeleverde bouwplannen vanuit de eerste periode wederom als verdeelsleutel gehanteerd.
Er wordt dus zoveel mogelijk toegerekend naar een ontwikkeling van de woningvoorraad waarmee niet alleen tegemoet wordt gekomen aan de jaarlijkse groei van de woningbehoefte maar jaarlijks ook een deel van het bestaande tekort wordt ingelopen.
3 ABF haalt de plancapaciteit twee keer per jaar op bij provincies in het kader van de BZK-studie ‘Inventarisatie plancapaciteit’. 4 Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2021, EIB.
Woningmarktverkenning Almelo
65
Het moge duidelijk zijn dat de in het prognosemodel gebruikte aantallen voor voorraadmutaties kunnen afwijken van de planning of verwachting van betrokken partijen. Indien partijen dat wensen kunnen in de modellen de eigen inschattingen voor de voorraadontwikkeling worden doorgerekend. Om de effecten van alternatieve bouwprogramma’s te kunnen beoordelen, zoals voor Almelo in het scenario Ambitie, is dat ook nodig. Voor het scenario Actualisering is zoals inde vorige paragraaf al is aangegeven de voorraadontwikkeling uit Primos / Socrates 2021 gebruikt.
Gedrag verhuurders Verandert de omvang van de woningvoorraad door nieuwbouw, sloop en andere toevoegingen en onttrekkingen, de samenstelling van de woningvoorraad verandert ook door prijsveranderingen en ingrepen. Door huurstijgingen verandert de omvang van de verschillende huursegmenten; deze hebben doorgaans meer invloed op de voorraad dan nieuwbouw en sloop.
Ook regelgeving vanuit de overheid speelt een belangrijke rol, zowel ten aanzien van de mogelijke huurmutaties als van de toegang tot bepaalde segmenten op de woningmarkt. In het model wordt uitgegaan van gematigde huurstijgingen, conform de trend van de laatste jaren en passend bij het Sociaal Huurakkoord dat door Aedes en de Woonbond eind 2018 gesloten is. Onderdeel van die afspraken is een beperking van de maximale huursomstijging bij gereguleerde woningen van corporaties tot de inflatie van het voorgaande jaar, ofwel inflatie + 0%. Op woningniveau blijven reguliere huurverhogingen boven inflatie mogelijk. Deze moeten dan wel worden gecompenseerd met lagere huurverhogingen elders in het bezit, anders wordt immers de maximale huursomstijging overschreden.
Met ingang van 2019 is de liberalisatiegrens weer geïndexeerd. Voor Socrates 2021, dat als startjaar 2020 heeft, wordt uitgegaan van deze geïndexeerde grens € 737,14 (prijspeil 2020). Naast de prijsgrenzen vanuit het huurbeleid (maximale WWS-huur, aftoppingsgrens en liberalisatiegrens) wordt in Socrates rekening gehouden met een maximale ‘markthuurprijs’. Op basis van het WoON 2018 is aangetoond dat de wat duurdere huurwoningen veelal verhuurd worden tegen een huurprijs van circa 6% van de WOZ-waarde. Door prijsconcurrentie tussen verhuurders onderling en tussen huur- en koopsector is er blijkbaar sprake van een maximale markthuur die gevraagd kan worden. Gevolg hiervan is dat in regio’s met een lagere WOZ-waarde niet de maximale WWS-huur als haalbaar gezien wordt, maar deze 6% WOZ-huurprijs.
In het Socrates-model zijn enkele beleidsregels verwerkt die grenzen stellen aan de invulling volgens de woonvoorkeuren. Corporaties moeten minimaal 90% van de vrijkomende woningen in hun DAEB-bezit toewijzen aan de corporatiedoelgroep. Minstens 95% van de verhuringen aan huishoudens met een inkomen in de doelgroep van passend toewijzen moet een woning tot de aftoppingsgrens betreffen. Deze regels gelden alleen voor het corporatiebezit in de gereguleerde huursector en niet voor particuliere verhuurders. Binnen het Socrates-model wordt echter geen onderscheid gemaakt naar type verhuurder. Omdat de corporaties dominant zijn in de gereguleerde sector worden in het rekenmodel aanpassingen gedaan aan de voorkeuren om zogenaamde goedkope en dure ‘scheefheid’ bij toewijzing te vermijden, vooral in het gereguleerde huursegment. Overigens zullen ook veel particuliere (ver)huurders dure scheefheid bij nieuwe verhuring proberen te vermijden.
66
r2021-0092WF
De voorkeuren voor bepaalde huurprijsklassen binnen de gereguleerde huursector zijn daarmee ingeperkt. Dit geldt in beginsel niet voor de voorkeuren voor geliberaliseerde woningen en koopwoningen.
In 2021 kregen alle corporatiehuurders met een inkomen onder inkomensgrenzen van passend toewijzen indien nodig een eenmalige huurverlaging naar de voor hen geldende aftoppingsgrens. Hierdoor neemt het aantal ‘dure scheefwoners’ in één keer sterk af. In de loop van de jaren zal weer nieuwe dure scheefheid ontstaan door inkomensdalingen onder huurders. De opgave om dure scheefheid te verminderen is de komende jaren in ieder geval minder groot. Mogelijk remt de huurverlaging van 2021 de doorstroming van deze huishoudens enigszins. In de scenario’s wordt in latere jaren geen onderscheid gemaakt in verhuiswens tussen huishoudens die in 2021 een huurverlaging krijgen en huishoudens die al een lagere huur hadden. De huurverlaging zorgt voor een grotere voorraad tot de aftoppingsgrens. Voor zo ver huishoudens die duur woonden niet verhuisgeneigd waren, zal door de huurverlaging zowel de behoefte aan gereguleerde huurwoningen boven de aftoppingsgrens als de voorraad hiervan afnemen.
Per
2022
zal
voor
de
duur
van
(voorlopig)
drie
jaar
de
DAEB-inkomensgrens
voor
meerpersoonshuishoudens hoger zijn dan de DAEB-inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens, prijspeil 2021 voor meerpersoons € 44.196 in plaats van € 40.024. De achtergrond van deze verhoging is dat meerpersoonshuishoudens, en dan met name gezinnen, met een inkomen rond de huidige inkomensgrens onvoldoende inkomen hebben om een huurwoning in de vrije sector te kunnen betalen. Door de wijziging groeit de DAEB-doelgroep en kunnen dus meer huishoudens een beroep doen op een sociale corporatiewoning. In deze verkenning is gewerkt met deze gewijzigde definitie van de corporatiedoelgroep.
Per 2022 verandert de systematiek voor inkomensafhankelijke huurverhogingen voor huurders met een inkomen boven de DAEB-inkomensgrenzen. In de nieuwe systematiek moeten huurders een hoger inkomen hebben voor ze een hogere huurverhoging kunnen krijgen, maar kunnen ze dan wel hogere verhogingen krijgen: van € 50 (hoge middeninkomens) of € 100 (hoge inkomens). De uitzonderingen voor AOWhuishoudens en grotere huishoudens (vanaf 4 personen) komen te vervallen. Met de hogere maximale verhogingen kan naar verwachting doorstroming door hoge (midden)inkomens effectiever worden bevorderd, mocht daar behoefte aan ontstaan. Of de doorstroming naar koop of vrijesectorhuur dan ook echt op gang komt is wel sterk afhankelijk van de druk op de markt en prijs-kwaliteitverhouding in die segmenten. In de verkenning is gewerkt met deze nieuwe systematiek van inkomensafhankelijke huurverhogingen, maar tegelijkertijd ook rekening houdend met dat slechts een deel van de corporaties deze hogere huurverhogingen toepast.
Woningmarktverkenning Almelo
67
Tabel B-2: Instellingen huurbeleid in Socrates 2021; Bron: ABF Socrates 2021 Huuraanpassingen 2021
Onder aftoppingsgrens brengen dure scheefwoneners sociale huur
2022 en verder: Gereguleerde sector, lage inkomens
0,0%
Gereguleerde sector, hoge middeninkomens
€ 12,50
Gereguleerde sector, hoge inkomens
€ 25,00
Geliberaliseerde sector
0,5%
Huurverhoging over de liberalisatiegrens heen
nee
Nieuwe verhuringen in gereguleerd segment Aandeel huurharmonisatie bij nieuwe verhuring
67%
Huurharmonisatie tot x% max huur (nieuw WWS)
80%
Huurplafond bij 6% WOZ Aandeel van prijsklasse 3 waarvan bij mutatie een overgang over aftoppingsgrens naar prijsklasse 4 wordt tegengehouden
ja 25%
Aandeel dat onder aftoppinsgrens gebracht wordt
30%
Harmonisatie over liberalisatiegrens heen
ja
Toewijzing gereguleerde huursector Dure scheefheid voorkomen (Alleenstaan Q1; samenwonend Q1-2); aanpassing voorkeuren boven aftoppingsgrens Goedkope scheefheid voorkomen (Q4-5); aanpassing voorkeuren onder liberalisatiegrens
ja ja
Samengevat vormen de huidige beleidsontwikkelingen dus een belangrijk uitgangspunt in de uitwerking van het woningmarktmodel, vooral in de huursector. Dat betekent ook dat wijzigingen in het beleid, van de overheid of van verhuurders, invloed hebben op de verwachte uitkomsten. De toekomstige woonsituatie zoals die door de verkenning wordt geschetst is dan ook een verwachting op basis van de geschetste uitgangspunten. Als die in de praktijk anders zijn of worden, en daarmee ook de omvang van de segmenten in de woningvoorraad gaat verschillen ten opzichte van de hier geschetste veranderingen, verandert ook de – mogelijke – woonsituatie van huishoudens. De verkenning moet dan ook worden gezien als een spiegel die de toekomst laat zien op basis van de aangegeven uitgangspunten. Het is aan de actoren op de woningmarkt om te bepalen of ze willen meegaan in die toekomst of dat ze die toekomst op onderdelen willen veranderen. Door andere keuzes, ten aanzien van woningbouw, (strategisch) woningbeheer en sociaal beleid verandert ook de (geschetste) toekomst! Daarbij zijn sommige ontwikkelingen, zoals de vergrijzing, onomkeerbaar maar kunnen andere verwachtingen, bijvoorbeeld ten aanzien van de woonsituatie, wel degelijk worden bijgestuurd door ander beleid, al dan niet gesteund door een verandering van wet- en regelgeving.
Vergelijk het met een rotonde waarop ook een andere afslag mogelijk is, om hetzelfde of een ander doel te bereiken! Figuur B-2: De rotonde als metafoor om andere afslagen in uitgangspunten en in beleid te nemen omdat de geschetste richting niet de gewenste richting is
68
r2021-0092WF
Kwalitatieve invulling De kwalitatieve invulling van de voorraadmutaties vindt plaats in het hart van Socrates-model. De kenmerken van woningen die in het model worden onderscheiden zijn eigendom, woningtype en prijsklasse en woonmilieu. Aan elke buurt is een type woonmilieu ((klein)stedelijk, dorps of landelijk) gekoppeld. Voor de woonwensen uit het Socrates-model zijn de in het laatste landelijke woononderzoek (WoON) gemeten woonwensen leidend. Voor Socrates 2021 vormt het WoON 2018 de basis. De woonwensen van verschillende typen huishoudens (onderscheiden naar leeftijd (5 groepen), samenstelling (4 groepen) en inkomen (5 klassen) worden gekoppeld aan dezelfde combinaties in de gemeentelijke prognose. Daarmee is het mogelijk de – in principe alleen regionale – resultaten van het WoON ook in gemeentelijke verkenningen te gebruiken. Verdere verfijningen, zoals het onderscheid tussen vrijstaand of gestapeld, appartementencomplex of portiekflat, met of zonder lift, nultredenwoningen, aantal kamers etc., zijn niet opgenomen in het woningmarktmodel. Het WoON kan hier wel meer zicht op bieden, maar doorgaans niet op lokaal niveau.
Vervolgens worden de verhuisprocessen in het woningmarktmodel gesimuleerd, met als uitgangspunten de bestaande woningvoorraad en huishoudenssituatie, de verhuiswensen en woonwensen van bestaande en nieuwe huishoudens. Huishoudens die niet willen verhuizen blijven gekoppeld aan de woning waarin ze wonen, voor huishoudens die wel willen verhuizen wordt gekeken of een verhuizing mogelijk is omdat de woning die ze wensen op de plek die ze wensen beschikbaar is of vrijkomt omdat een ander huishouden verhuist. Als de gewenste woning niet beschikbaar is, verhuist een deel van deze verhuisgeneigde huishoudens in het model niet en een deel verhuist naar een andere woning die iets minder goed aansluit op de wensen (substitutie), bijvoorbeeld een ander type of prijsklasse of in een andere buurt. De verhoudingen hiervoor zijn bepaald via het WoON en/of vervolgonderzoek daarop. Deze simulatie gebeurt in het model in een aantal cycli in het jaar waarna aan het eind van het jaar de stand wordt opgemaakt en de mutaties kwalitatief worden ingevuld: in welke woningsegmenten zijn er tekorten en in welke segmenten is er teveel aanbod?
Woningvoorraad en huishoudens De ontwikkeling van de woningvoorraad wordt dus in het model jaarlijks bijgehouden waarbij rekening wordt gehouden met de woonwensen en mogelijkheden van huishoudens. Voor een goed begrip is het van belang te beseffen dat woningvoorraad en huishoudens elkaar weliswaar in grote mate overlappen maar dat een klein deel van de huishoudens buiten de woningvoorraad valt, namelijk de huishoudens die niet over een woning beschikken, en dat een klein deel van de woningvoorraad buiten de huishoudens valt, namelijk de woningen die – al dan niet tijdelijk – niet bewoond worden. Deze categorieën doen wel mee in de dynamiek van het woningmarktmodel, zoals Figuur B-3 laat zien. Daarmee is ook duidelijk dat de kwalitatieve nieuwbouwopgave niet zonder meer is af te leiden uit het verschil in woonsituatie tussen twee jaren maar dat het consumentgerichte nieuwbouwprogramma daarvoor leidend zou moeten zijn. Met welke bouwvariant het model ook is ingestoken, het weergegeven nieuwbouwprogramma vormt de beste aanvulling op de bestaande woningvoorraad bekeken vanuit het perspectief van de woonwensen van (toekomstige) huishoudens.
In de praktijk spelen vaak andere, financiële of beleidsmatige overwegingen ook een rol maar voor wie vraaggericht wil bouwen en ook rekening wil houden met de ontwikkelingen op langere termijn geeft het nieuwbouwprogramma uit het Socrates-model de richting aan!
Woningmarktverkenning Almelo
69
Figuur B-3: Ontwikkeling van de woningvoorraad in het Socrates-model; Bron: ABF
70
r2021-0092WF