8.1 Gewijzigde vaststelling bestemmingsplan Noorderes - Bijlage - Bestemmingsplan Noorderes.pdf

Voor dit onderwerp zijn door de gemeenteraad de volgende belangrijke thema's (kernwaarden) aangedragen: <0000> Volksgezondheid <0000> Veiligheid <0000> Duurzaamheid / Milieu <0000> Leefbaarheid / kwaliteit fysieke leefomgeving <0000> De gemeente wil een duidelijk aanspreekpunt zijn voor inwoners en bedrijven voor afvalwater-systeem gerelateerde klachten en vragen. Door samenwerking, ook met buurgemeenten en partners (bv Twents waternet en het waterschap) kan er mogelijk nog efficiënter en effectiever gewerkt worden. <0000> Indien innovatieve systemen kunnen bijdragen aan (toekomstige) kostenbesparingen worden deze verkend en eventueel toegepast.

vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

36

NL.IMRO.0141.00097-BP31

Voor het plangebied zijn voor afvalwater de volgende kansen, knelpunten en opgaven relevant: <0000> Het schoon hemelwater zoveel mogelijk scheiden van afvalwater. Dit door de hemelwaterafvoer bij onder andere rioolvervangingen, in- en uitbreidingen stedelijk gebied en wijkrenovatieprojecten zoveel mogelijk te scheiden/gescheiden te houden van de afvalwaterafvoer; <0000> Bij voorkeur wordt in een “nieuwbouw- of reconstructiegebied” alleen een vuilwaterriool aangelegd. Hemelwater wordt bovengronds naar wadi’s of oppervlaktewater afgevoerd. Bij uitzondering wordt het via ondergrondse blauwe aders (OBA) naar oppervlaktewater afgevoerd; <0000> De overstortingen van gemengd water op het oppervlaktewater verder reduceren, door aanpassingen te doen in de gemengde riolering, zoals uitbreiden berging en aanpassen overstorten. Ook het hemelwater scheiden van de afvalwaterafvoer en het realiseren van berging op daken met behulp van groene daken draagt bij aan het reduceren van de overstortingen; <0000> Het vrijvervalprincipe van de hoofdriolen moet worden gehandhaafd. Nieuwe zinkers en of rioolgemalen zijn niet acceptabel; <0000> Gemeentelijke riolering (inclusief voorzieningen voor hemelwater) mag ten gevolge van ontwikkelingen niet onder particulier terrein komen te liggen en of overbouwd worden; <0000> Ter plaatse van bestaande en nieuwe riolering mogen geen bomen worden gepland.

Door wortelgroei kan het functioneren van de riolering nadelig worden beïnvloed. De opgaven voor afvalwater worden als volgt ingevuld: <0000> Al het afval- en hemelwater worden volledig gescheiden. <0000> Het vuilwater wordt onder vrijverval aangesloten op het vuilwaterstelsel ter plaatse van inspectieput 01_743442 of 01_743432. <0000> Aan de oostzijde van de toekomstige wadi ligt een vuilwater- en een hemelwaterriool. Direct boven en tot 5 meter vanaf deze riolen mag geen diepwortelend groen worden aangebracht. Hemelwater: De gemeentelijke taak voor afvloeiend hemelwater is het doelmatig inzamelen en verwerken van hemelwater. De in het vGRP gekozen ambitie van huidige koers sluit aan bij het vervullen van de wettelijke taken zoals omschreven in Artikel 3.5 Waterwet. De accenten richting ambitieus zitten in: <0000> Proactief inzetten op afkoppelen, bv bij vervangings- en onderhoudsprojecten. Daarnaast is bijvoorbeeld de regeling groene daken doorgezet en worden burgers gestimuleerd om hemelwater te scheiden en vast te houden in tuinen (participatie met burgers); <0000> De definitie voor wateroverlast is herzien in hinder, ernstige hinder en overlast; <0000> Bij in- en uitbreidingen wordt binnen het plangebied ruimte gecreëerd voor waterberging, 40 mm bij uitbreidingen en 20 mm bij inbreidingen.

Optioneel bestaat bij inbreidingen de mogelijkheid om de waterberging bij de gemeente af te kopen; <0000> Indien mogelijk wordt aangesloten bij thema's zoals ZON (Zoetwatervoorziening Oost Nederland), KAS (Klimaat Actieve Stad), Duurzaamheidsplan en dergelijke; <0000> Niet alleen de riolering maar de openbare ruimte als geheel wordt klimaatbewust ontworpen, met aandacht voor waterberging in het plangebied in het straatprofiel, in het groen of op daken. Voor het plangebied zijn voor hemelwater de volgende punten relevant: <0000> De toekomstige waterhuishouding moet een duurzaam karakter krijgen door schone en vuile waterstromen gescheiden te houden. Voor de afhandeling van hemelwater moet worden aangesloten bij de voorkeursvolgorde hergebruik, infiltreren, retenderen/afvoer naar oppervlaktewater of retenderen/afvoeren naar riolering; <0000> Het hemelwater dat valt op het verhard oppervlak (daken en (terrein)verharding) van nieuwe bebouwing en nieuwe openbare ruimte mag niet rechtstreeks (zonder bergende voorziening) worden aangesloten op de riolering; <0000> Hemelwater dat valt op dakoppervlakken is kwalitatief schoon genoeg om rechtstreeks op oppervlaktewater afgevoerd te worden. Kwantitatief is dat niet altijd toegestaan.

Regenwater afkomstig van pleinen en verhardingen waar evenementen en dergelijk op worden georganiseerd zijn niet geschikt om rechtstreeks af te koppelen op oppervlaktewater. De waterafvoer van deze verhardingen moet eerst worden behandeld of op het gemengde stelsel gehandhaafd blijven; <0000> Door de aanleg van groene daken in het bebouwde gebied kan de waterafvoer worden vertraagd en kan wateroverlast mogelijk worden voorkomen. Dit is tevens een middel om hittestress in de (binnen)stad te reduceren; <0000> Het is belangrijk dat bij toekomstige ontwikkelingen wateroverlast wordt voorkomen. Bij het ontwerp en de inrichting van nieuwe ontwikkelingen moet daarom rekening worden gehouden met de mogelijkheid om in noodgevallen (bij extreme buien) de straat en de overige openbare ruimte te benutten als tijdelijke berging. Hiervoor moet de infrastructuur waterbewust en vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

37

NL.IMRO.0141.00097-BP31

klimaatbestendig worden ingericht. Hierbij kan worden gedacht aan niet te lage vloerpeilen, het toepassen van trottoirbanden langs de wegen en het afvoeren van alle dakoppervlak naar de voorzijde van het perceel. De opgaves voor hemelwater worden als volgt ingevuld: <0000> Voor al het verhard oppervlak in het plangebied, alle verharding en het dak, wordt een bovengrondse waterberging aangelegd in de vorm van een wadi met een inhoud van 20 mm. <0000> De wadi krijgt voor buien die groter zijn dan 20 mm een overloop op het infiltratiestelsel aan de oostzijde; <0000> Om water zoveel lokaal te infiltreren moet de wadi minimaal 20 mm per uur kunnen infiltreren ten opzichte van het aangesloten oppervlak; <0000> Bij een bui T=100 (in 2018 is deze vastgesteld op een hoeveelheid van 70 mm per uur) stroomt het overtollige water bovengronds naar een locatie aan de zuidzijde van het plangebied waar het voor de nieuwe en bestaande woningen in de omgeving geen overlast veroorzaakt; <0000> Alle hemelwater afkomstig van verhardingen stroomt bovengronds naar de wadi. Er komen bijvoorbeeld geen leidingen of kolken in de straat of in de tuin; <0000> Alle dakwater van de woningen wordt aan de zijde van de wadi bovengronds aangeleverd.

Het dak is zo ontworpen dat alle hemelwater uitsluitend aan de zijde van de wadi naar maaiveld wordt afgevoerd; <0000> Het vloerpeil van de woningen ligt minimaal 0,30 m boven het straatpeil; <0000> Openbaar groen wordt lager aangelegd dan de verharding om water te kunnen bufferen en de toestroom te verbeteren. Grondwater: De gemeentelijke taak voor grondwater is een inspanningsverplichting om structureel nadelige gevolgen van grondwaterstanden in openbaar gebied zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken. De in het vGRP gekozen ambitie van huidige koers sluit aan bij het vervullen van de wettelijke taken zoals omschreven in Artikel 3.6 Waterwet. De huidig ingezette koers wordt gevolgd waarbij voor het uitvoeren van grondwatermaatregelen kritisch wordt afgewogen of normgerichte maatregelen daadwerkelijk uitgevoerd moeten worden. Relevante doelstellingen zijn: <0000> De gemeente Almelo streeft een grondwaterstand na, welke geen structurele overlast veroorzaakt bij bewoners en bedrijven. <0000> Nieuwe ontwikkelingen, zowel openbaar als particulier, moeten zodanig worden ontwerpen en ingericht dat de toekomstige bewoners/gebruikers geen hinder ondervinden van (te) hoge grondwaterstanden. Het oplossen van grondwaterproblemen achteraf kost een veelvoud van maatregelen tijdens de bouwfase.

De grondwateroverlast wordt bestreden (en bij nieuwbouw voorkomen) volgens de voorkeursstrategie: <0000> Ophogen; <0000> Aanleggen extra oppervlaktewater; <0000> Aanleggen grondwatertechnische maatregelen. <0000> Pas als ophogen of extra oppervlaktewater in een deelgebied niet realistisch is, komen grondwatertechnische maatregelen zoals drainages, in beeld. Bij nieuwbouw worden in principe geen grondwatertechnische maatregelen aangelegd; <0000> Voor de ontwatering gelden de volgende criteria: <0000> Wegen minimaal 0,80 m boven de GHG; <0000> Openbaar groen minimaal 0,50 m boven de GHG; <0000> Vloerpeilen minimaal 1,00 m boven de GHG. Voor het plangebied zijn voor grondwater de volgende kansen, knelpunten en opgaven relevant: <0000> In de omgeving van het plangebied liggen een aantal peilbuizen van het gemeentelijke grondwatermonitoringsnetwerk. Deze peilbuizen mogen ten gevolge van ontwikkelingen niet op particulier terrein komen te liggen; <0000> Het inzetten op bodemenergiesystemen voor het besparen van fossiele brandstof en reduceren CO2 uitstoot. Binnen de gemeente Almelo blijkt de bodem zich te lenen voor zogenaamde gesloten systemen. Ook is de bodem over het algemeen geschikt voor open systemen met uitzondering van het zuidoosten waar de watervoerende pakketten dunner zijn.

vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

38

NL.IMRO.0141.00097-BP31

De opgaves voor grondwater worden als volgt ingevuld: <0000> Het vloerpeil van de woningen ligt minimaal 1,00 m boven de GHG. De gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) van de in de buurt gelegen peilbuis pb10.03 ligt op 10,77 m+NAP; <0000> De bodem van de wadi ligt minimaal 0,30 m boven de GHG. Oppervlaktewater: Er is geen wettelijk taak voor de gemeente betreffende het oppervlaktewater. Oppervlaktewater is echter voor Almelo een belangrijk onderdeel van het watersysteem en zodoende ook gezien als een integraal onderdeel van het stedelijk water. De in het vGRP gekozen ambitie van huidige koers met incidenteel een tandje minder komt in hoofdzaak op het volgende neer: <0000> Samen met waterschap Vechtstromen wordt gewerkt aan droge voeten in het stedelijk gebied (voorkomen van wateroverlast); <0000> Het imago van Almelo Waterstad wordt ook in de nieuwe planperiode verder ondersteund. Daarbij is een goede waterkwaliteit en een goed functionerend watersysteem belangrijk; Waterverontreiniging vanuit stedelijk water wordt daarom zoveel mogelijk beperkt en indien mogelijk en financieel toegestaan wordt er bijgedragen aan bv waterrecreatie en -beleving.

<0000> Oppervlaktewater is ook een integraal onderdeel van het klimaatbewust ontwerpen van de openbare ruimte; <0000> Veiligheid en beschikbare financiën hebben een hogere prioriteit in de afweging dan de waterkwaliteit en de klimaatbestendigheid. Bijvoorbeeld het bergen van water op straat, in groen en speelplekken is een reële optie zolang dat niet leidt tot onveilige situaties en de kosten niet te hoog zijn. Dit kan er toe leiden dat op dit vlak een tandje minder wordt ingezet. Voor het plangebied zijn voor oppervlaktewater de volgende kansen, knelpunten en opgaven relevant: <0000> In verband met de overdracht van stedelijk water naar het waterschap Vechtstromen moet nieuw stedelijk water ook voldoen aan de eisen van het waterschap Vechtstromen; <0000> Bij de toe te passen bouwmaterialen uitgaan van afwatering op oppervlaktewater. Dit in verband met uitloogbaarheid en daardoor waterverontreiniging; <0000> Het aanleggen van nieuw oppervlaktewater kan gevolgen hebben voor de grondwaterstanden direct langs dat nieuwe water. Zowel positief als negatief; <0000> Water, groen en spelen kunnen prima gecombineerd worden. Hiervoor moeten dan wel de juiste keuzes qua materiaal en beplanting worden gemaakt.

De opgaves voor oppervlaktewater worden als volgt ingevuld: Binnen het plangebied worden geen materialen gebruikt die qua uitloogbaarheid een negatief effect hebben op het grond- en oppervlaktewater.

vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

39

NL.IMRO.0141.00097-BP31

Hoofdstuk 6 Planuitgangspunten In dit hoofdstuk komen de uitgangspunten die ten grondslag liggen aan het bestemmingsplan 'Noorderes' aan de orde. Woningbouw mogelijk maken Na afronding van het project Oosteres-Noord bleef een deel van het terrein in het noordelijke deel van de binnenstad braakliggend. Op de gronden rust onder andere een gemengde bestemming welke wonen niet rechtstreeks toelaat. Aan de Ootmarsumsestraat wordt inmiddels gewerkt aan een woningbouwontwikkelingsopgave. De beoogde ontwikkeling binnen het plangebied is vanuit de stedenbouwkundige visie gerelateerd aan deze woningbouwontwikkeling aan de Ootmarsumsestraat. De samenhang komt naar voren in een gezamenlijk te realiseren auto-ontsluiting aan de achterzijde van de woningen. Door het braakliggende terrein in de noordelijke binnenstad op de locatie Noorderes in te vullen met zes (patio)woningen, wordt op een kwalitatief goede en toekomstbestendige wijze invulling gegeven aan de open plek in de stad. Het doel van het bestemmingsplan 'Noorderes' is om de bouw van de zes (patio)woningen, een auto-ontsluiting aan de achterzijde van de woningen en een groenvoorziening met wadi in het plangebied mogelijk maken. Beeldkwaliteitseisen Er zijn verschillende (bouwkundige) elementen (in de vorm van bouwwerken, geen gebouwen zijnde) mee ontworpen in het ontwerp van de zes (patio)woningen voor in het plangebied.

Het draait om doorgetrokken zijgevels bij twee (patio)woningen op de hoekpercelen en stalen profielen/contstucties met schanskorven aan de achterzijde van alle percelen. Nu bouwkundige elementen (architectonisch) zijn mee ontworpen in het ontwerp van de zes (patio)woningen voor deze locatie, is het van belang dat deze elementen gehandhaafd blijven. Dit geldt eveneens voor de beplantingselementen in de vorm van hagen. De elementen zijn inherent aan het bouwplan en zetten het ontwerp beslotenheid en kracht bij. Hiermee wordt een bepaald (visueel) ruimtelijk kwaliteitsniveau gewaarborgd. In het bestemmingsplan 'Noorderes' is daarom een functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen beeldkwaliteitseisen' opgenomen voor de (architectonisch) mee ontworpen (bouw)elementen. Wonen in bestemmingsplannen regelen De strekking van de bestemmingsplanmethodiek is om gebruik van een woning door meer dan één huishouden niet mogelijk te maken. Uit recente jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is gebleken dat eerdere bestemmingsplannen onbedoeld ruimte lieten voor functiewijziging, zoals kamergewijze verhuur en woningsplitsing. De gemeenteraad van de gemeente Almelo heeft ter voorbereiding van het bestemmingsplan 'Parapluherziening wonen' op 20 november 2018 het 'Voorbereidingsbesluit wonen in bestemmingsplannen' vastgesteld.

Dit voorbereidingsbesluit bevatte het verbod om het gebruik van gebouwen binnen de aangewezen gronden en gronden met een bestemming waarbinnen ‘wonen’ (al dan niet via een functieaanduiding) is toegestaan, zodanig te wijzigen dat sprake is van meer dan één huishouden per woning. Hieronder werd ook verstaan: de toename van het op het moment van inwerkingtreding legale bestaande aantal huishoudens per woning en het splitsen van een woning in meerdere zelfstandige woningen. Met het bestemmingsplan 'Parapluherziening wonen' is het verbod op kamerbewoning en woningsplitsing juridisch planologisch verankerd. In voorliggend bestemmingsplan 'Noorderes' zijn de betreffende bepalingen uit het 'Parapluherziening wonen' opgenomen in de bestemmingsplanregels, waardoor het verbod op kamerbewoning en woningsplitsing ook hierin juridische planologisch verankerd is. Parkeren Door een wijziging van de Woningwet is de verwijzing naar de stedenbouwkundige bepalingen in de gemeentelijke bouwverordening in bestemmingsplannen komen te vervallen. Voor de parkeernormen (inclusief ruimte voor laden en lossen) kan niet meer worden verwezen naar de gemeentelijke bouwverordening. Het bestemmingsplan 'Parapluherziening parkeren' borgt de parkeernormen binnen de gemeente Almelo door te verwijzen naar het gemeentelijke beleid voor parkeren.

Het bestemmingsplan 'Parapluherziening parkeren' is vastgesteld op 5 juni 2018. Het bestemmingsplan is geheel onherroepelijk in werking getreden en het voorliggende bestemmingsplan 'Noorderes' is hiermee in overeenstemming gebracht. De bepalingen zijn opgenomen in de bestemmingsplanregels, waardoor ook het parkeeraspect juridisch planologisch verankerd is.

vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

40

NL.IMRO.0141.00097-BP31

Hoofdstuk 7 Juridisch bestuurlijke aspecten In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de bestemmingsplanregels van het bestemmingsplan 'Noorderes'. Zo wordt een toelichting gegeven op de juridische systematiek en op alle afzonderlijke bestemmingen.

7.1 Inleiding Het bestemmingsplan 'Noorderes' bestaat uit een verbeelding (plankaart), planregels en deze plantoelichting. De verbeelding en planregels vormen tezamen het juridische deel van het bestemmingsplan. Deze vormen het juridisch instrumentarium voor het regelen van de bouw op gronden en het gebruik van gronden en bebouwing. In de bestemmingsplanregels worden de mogelijkheden in artikelen vastgelegd. Op de verbeelding worden de bestemmingen en de bouw- en gebruiksmogelijkheden per locatie aangeduid. Het bestemmingsplan is opgesteld in aansluiting op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. In dit hoofdstuk zal de juridische systematiek van het bestemmingsplan worden toegelicht. Ook wordt een beschrijving per bestemming en een toelichting op de algemene bepalingen en de overgangs- en slotbepalingen gegeven.

7.2 Juridische systematiek In dit bestemmingsplan wordt uitgegaan van positieve bestemmingen, waarbij de ontwikkeling van nieuwbouw of verbouw mogelijk is nadat burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning hebben verleend. De omgevingsvergunning kan alleen worden verleend wanneer het bouwplan in overeenstemming is met het bestemmingsplan. Ook moet het gebruik van het gebouw of de gronden mogelijk zijn volgens de planregels en de verbeelding. 7.2.1 Bestemmingsplanregels De planregels zijn ondergebracht in een viertal hoofdstukken: <0000> Inleidende regels: dit hoofdstuk bevat een aantal bepalingen die van belang zijn voor een juiste interpretatie en toepassing van de planregels in de overige hoofdstukken; <0000> Bestemmingsregels: bevat de regels omtrent de diverse bestemmingen waarin bouw- en gebruiks(on)mogelijkheden zijn opgenomen; <0000> Algemene regels: bevat algemeen geldende regels met betrekking tot gebruik en afwijkingen; <0000> Overgangs- en slotregels: bevat overgangsregels en de titel van het plan. 7.2.2 Hoofdstukindeling In deze paragraaf wordt de hoofdstukindeling nader uiteengezet. 7.2.2.1 Hoofdstuk 1: Inleidende regels Dit hoofdstuk bevat de inleidende regels: <0000> Begrippen; <0000> Wijze van meten. Het eerste hoofdstuk bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied van het bestemmingsplan 'Noorderes'.

In Artikel 1 (Begrippen) zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee wordt een eenduidige interpretatie van de begrippen vastgelegd. Artikel 2 (Wijze van meten) geeft bepalingen over hoe onder meer de hoogte en de inhoud van gebouwen gemeten moeten worden en hoe bepaalde eisen met betrekking tot de maatvoering begrepen moeten worden. 7.2.2.2 Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels Dit hoofdstuk geeft een omschrijving - de juridische vertaling - van de verschillende in het plangebied voorkomende en op de verbeelding opgenomen bestemmingen in het bestemmingsplan 'Noorderes'. Bij de indeling van de bestemmingsregels wordt conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012 een vaste volgorde aangehouden: <0000> Bestemmingsomschrijving (omschrijving van de toegestane functies en gebruiksdoelen); <0000> Bouwregels (regels waaraan de bebouwing dient te voldoen);

vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

41

NL.IMRO.0141.00097-BP31

<0000> <0000> <0000> <0000> <0000>

<0000> <0000>

Afwijken van de bouwregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de bouwregels); Specifieke gebruiksregels (regels die aangeven welk specifiek gebruik verboden is); Afwijken van de gebruiksregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de gebruiksregels); Nadere eisen (regels op grond waarvan nadere eisen aan bouwwerken en de situering daarvan kunnen worden gesteld); Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden noodzakelijk is); Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden er een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk noodzakelijk is); Wijzigingsbevoegdheid (regels die aangeven in welke gevallen en onder welke voorwaarden onderdelen van het plan gewijzigd kunnen worden).

De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In deze omschrijving worden limitatief de functies genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan. De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van de grond en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. De afwijkingsregels en nadere eisen geven het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Almelo de bevoegdheid om (onder voorwaarden) bij een omgevingsvergunning af te wijken van een specifieke regel. 7.2.2.3 Hoofdstuk 3: Algemene regels Dit hoofdstuk bevat de algemene regels, bestaande uit de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels, algemene procedureregels en overige regels. 7.2.2.4 Hoofdstuk 4: Overgang- en slotregels In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en het gebruik van gronden en bouwwerken. Deze artikelen bevatten regels die als doel hebben de rechtstoestand tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan vast te leggen. De "Slotregel" geeft de naam van het bestemmingsplan aan. 7.2.3 Verbeelding Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven.

Een aantal elementen op de verbeelding heeft juridisch gezien geen enkele betekenis en is uitsluitend op de (analoge) verbeelding aangegeven ten behoeve van de leesbaarheid van die verbeelding, zoals kadastrale lijnen, topografische symbolen en huisnummers. 7.2.4 Flexibiliteit Binnen het bestemmingsplan zijn instrumenten aanwezig ten behoeve van de benodigde flexibiliteit: <0000>

Een omgevingsvergunning om af te wijken van specifieke regels. Het gaat hier om geringe afwijkingen van het bestemmingsplan. Deze afwijkingsmogelijkheid biedt voor burgemeester en wethouders de mogelijkheid een afweging te maken van de noodzaak ten opzichte van het stedenbouwkundig en/of milieuhygiënisch belang;

<0000>

Nadere eisen: ten aanzien van enkele in de regels genoemde bouwmogelijkheden zijn burgemeester en wethouders bevoegd tot het stellen van nadere eisen inzake de situering van gebouwen, de profilering van wegen, het aantal parkeerplaatsen en afstanden van gebouwen ten opzichte van elkaar en de openbare ruimte.

Of en onder welke voorwaarden van deze mogelijkheden gebruik kan worden gemaakt, staat in het bestemmingsplan omschreven.

vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

42

NL.IMRO.0141.00097-BP31

7.3 Beschrijving per bestemming 7.3.1 Bestemmingsregels Het bestemmingsplan 'Noorderes' kent verschillende enkelbestemmingen, te weten 'Groen', 'Tuin', 'Verkeer', 'Wonen' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting midden hoog'. Hierna volgt een korte beschrijving van deze bestemmingen. Groen Aan de structurele groenvoorzieningen is de bestemming 'Groen' toegekend. Groenvoorzieningen, tuinen, fiets- en voetpaden, sport- en speelvoorzieningen en nutsvoorzieningen zijn binnen deze bestemming toegestaan. Bebouwing is enkel toegestaan ten behoeve van nutsvoorzieningen. De maximale inhoudsmaat van een gebouw voor nutsdoeleinden is 36 m³. Daarnaast zijn regels opgenomen voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Tuin De bestemming 'Tuin' is voor een belangrijk deel geprojecteerd vóór woningen en vormt veelal de voortuin. Met uitzondering van een aantal gevallen waarbij met de bouw van het hoofdgebouw al bijgebouwen voor de voorgevel mochten worden gebouwd, zijn binnen deze bestemming geen bouwmogelijkheden anders dan de realisatie van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Het betreft hier voornamelijk erfafscheidingen. Verkeer De bestemming 'Verkeer' is bedoeld voor de in het plangebied opgenomen wegen, straten, fiets- en voetpaden.

De gronden zijn mede bestemd voor groen- en speelvoorzieningen, voorzieningen ter wering van het wegverkeerslawaai, parkeervoorzieningen en straatmeubilair. Buiten nutsvoorzieningen met een maximale inhoudsmaat van 36 m³ zijn gebouwen niet toegestaan. De regeling spitst zich vooral toe op bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Wonen Gronden met een bestemming 'Wonen' zijn bestemd voor de handhaving en eventuele herontwikkeling van grondgebonden woningen. De hoofdbebouwing mag enkel opgericht worden binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken. In de regels en de verbeelding zijn vervolgens bepalingen opgenomen omtrent de maximale bouwhoogten, de maximaal aaneen te bouwen woningen en de afstand tot de perceelsgrenzen voor zowel de hoofdbebouwing als bijbehorende bouwwerken. Ook zijn bepalingen opgenomen voor het maximaal toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken. De grootte van het perceel bepaald het toegestane aantal vierkante meters aan bijbehorende bouwwerken. De volgende regel is van toepassing: De gezamenlijke oppervlakte van alle bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak is maximaal: <0000> 75 m²; <0000> 100 m² voor percelen groter dan 500m²; <0000> 125 m² voor percelen groter dan 1000 m²; Een vereiste hierbij is dat tenminste 50% van het buiten het bouwvlak gelegen bouwperceel onbebouwd en onoverdekt blijft.

Dit maximumpercentage is van toepassing omdat anders de kleinere percelen (nagenoeg) volgebouwd worden. Dit is ruimtelijk echter onaanvaardbaar. Binnen de woonbestemming is bij recht een aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteit toegestaan. Het betreft hier een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie. Hier zijn specifieke regels aan verbonden. Deze regels zijn gericht op het voorkomen van hinder en overlast van deze activiteiten.

vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

43

NL.IMRO.0141.00097-BP31

Waarde - Archeologische verwachting midden hoog De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting midden hoog' is opgenomen ter voorkoming van verstoring en vernietiging van de archeologische waarden in het plangebied. In de dubbelbestemming zijn afwijkings- en uitzonderingsmogelijkheden geformuleerd. Dit maakt, behoudens uitzonderlijke gevallen, normaal grondgebruik mogelijk. 7.3.2 Overige regels Inleidende regels/begrippen Dit artikel bevat de definities van begrippen die in dit bestemmingsplan worden gebruikt. Daardoor wordt vermeden dat verschillende interpretaties van begrippen tot verschillen van mening over de regelgeving zouden kunnen leiden. De begripsbepalingen zijn op alfabetische volgorde weergegeven. Inleidende regels/wijze van meten In dit artikel is geregeld op welke manier moet worden gemeten. Anti-dubbeltelregel Door middel van dit artikel wordt voorkomen dat grond, die betrokken is geweest bij het toestaan van een bouwplan, bij de beoordeling van een later bouwplan wederom betrokken is. Algemene gebruiksregel Voor de redactie van de gebruiksregel is een algemene formulering aangehouden. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit brengt met zich mee dat de doeleindenomschrijving van de te onderscheiden bestemming helder en duidelijk moet zijn.

Algemene afwijkingsregel In dit artikel zijn een aantal voorwaarden opgenomen die het mogelijk maken het plan op ondergeschikte punten aan te passen. Dit evenwel met het voorbehoud dat de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad. Ook kleine afwijkingen (tot 10%) van de in de regels opgenomen maten kunnen op grond van dit artikel mogelijk worden gemaakt. Tevens kunnen krachtens dit artikel kleine bouwwerken ten dienste van nutsbedrijven worden toegestaan. Ook de realisatie van erkers bij woningen wordt middels deze bepaling mogelijk gemaakt, alsmede het wijzigen van gebruik van gebouwen (al dan niet bij woningen) ten behoeve van kinderopvang. Algemene procedureregels Hierin zijn de procedurebepalingen opgenomen ten aanzien van het stellen van nadere eisen. Algemene overige regels In de algemene regels wordt ten aanzien van het parkeren geregeld dat parkeervoorzieningen in voldoende mate op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen wordt aansluiting gezocht bij de parkeerkencijfers van het CROW. Het benodigde aantal parkeerplaatsen kan worden berekend op basis van parkeerkencijfers of wordt bepaald in parkeernormen. Parkeerkencijfers zijn op de praktijk gebaseerde cijfers. Parkeernormen geven het aantal beleidsmatig vastgestelde parkeerplaatsen bij een bedrijf of voorziening aan.

Bij het gebruik van parkeerkencijfers moet rekening worden gehouden met de bereikbaarheid van de locatie, de specifieke kenmerken van de functie, de mobiliteitskenmerken van de gebruikers van het gebouw en met het gemeentelijk beleid. Hierbij wordt gezocht naar een evenwicht tussen zoveel mogelijk tegemoetkomen aan de parkeervraag en de optimale combinatie van leefbaarheid en bereikbaarheid. Daarnaast is het eveneens van belang dat de parkeerruimte van voldoende omvang is. Een parkeerruimte moet wel zijn afgestemd op gangbare personenauto's. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Almelo kan bij omgevingsvergunning afwijken van de hoofdregel dat parkeervoorzieningen in voldoende mate op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd, mits op andere wijze in de parkeerbehoefte wordt voorzien en de situering van de parkeerplaatsen het ruimtelijk beeld van de omgeving, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet onevenredig aantast. Eenzelfde soort redenatie gaat op voor het laden en lossen van goederen.

vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

44

NL.IMRO.0141.00097-BP31

Overgangsrecht In dit artikel wordt geregeld dat bouwwerken mogen worden behouden of gebruik mag worden voortgezet vanaf het moment dat het plan rechtskracht heeft verkregen, ondanks dat de bebouwing of het gebruik niet (langer) overeenkomt met de regels die in het bestemmingsplan van kracht zijn. Slotregel Dit wordt ook wel de citeerbepaling genoemd. Hierin wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan genoemd is.

7.4 Handhaving Bestemmingsplannen zijn bindend voor iedereen, zowel voor burgers als ondernemers en de overheid zelf. Het is een juridisch kader waaruit kan worden afgeleid wat de bouw- en gebruiksmogelijkheden op een specifieke locatie zijn, maar ook wat de planologische mogelijkheden in juridische zin zijn voor de percelen in de directe omgeving. De gemeente Almelo kan naleving van de bestemmingsplanregels afdwingen op het moment dat sprake is van bebouwing en/of gebruik in strijd met de geldende bestemmingsplanregels. Als niet in overeenstemming met het bestemmingsplan 'Noorderes' wordt gehandeld, dan kan dit de grondslag zijn van handhavend optreden door de gemeente Almelo.

vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

45

NL.IMRO.0141.00097-BP31

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid Als een bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. In dit hoofdstuk wordt de economische uitvoerbaarheid beschreven.

8.1 Toetsingskader Afdeling 6.4 van de Wro (Financiële bepalingen) bevat onder meer regels voor het verhaal van (grondexploitatie)kosten. Met de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Hierbij valt te denken aan de kosten voor het bouw- en woonrijp maken van de grond en de kosten voor het bestemmingsplan. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, omdat in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden. Als sprake is van particulier grondeigendom, dan kan de gemeente de grondexploitatiekosten verhalen via de privaatrechtelijke weg of via de publiekrechtelijke weg. Artikel 6.24 van de Wro bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders een overeenkomst over grondexploitatie kan aangaan en welke bepalingen hierin kunnen worden opgenomen. Er kan een exploitatieovereenkomst worden gesloten met een derde, waarin het kostenverhaal is geregeld en waarin tevens bepalingen kunnen worden opgenomen ten aanzien van planschade(s). Als de grondexploitatiekosten niet via het privaatrechtelijke spoor kunnen worden verhaald, dan moeten de kosten via de publiekrechtelijke weg worden verhaald.

In dat geval dient op grond van artikel 6.12, eerste lid van de Wro een exploitatieplan te worden opgesteld, als sprake is van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om de bouw van een of meer woningen, de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer woningen. Artikel 6.12 van de Wro stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen.

8.2 Relatie met het bestemmingsplan 'Noorderes' Artikel 3.1.6 van het Bro bevat bepalingen waar de toelichting van een (ontwerp)bestemmingsplan aan moet voldoen. Artikel 3.1.6, eerste lid, onder f Bro bepaalt dat een (ontwerp)bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting, waarin onder andere de inzichten over de uitvoerbaarheid van het (ontwerp)bestemmingsplan zijn neergelegd. Voor het bestemmingsplan 'Noorderes' is een grondexploitatie opgesteld. De grondexploitatiekosten voor het bestemmingsplan 'Noorderes' hebben betrekking op de grond waar de ontwikkeling wordt gerealiseerd en de openbare ruimte. In de grondexploitatie worden onder andere kosten van (nuts)voorzieningen, de inrichting van de openbare ruimte en het bouwrijp maken van grond opgenomen. Mogelijke planschade wordt afgewenteld via een overeenkomst. Het kostenverhaal is hiermee anderszins verzekerd. Er wordt in dit geval dan ook geen exploitatieplan vastgesteld. De financieel-economische uitvoerbaarheid van het voorliggende bestemmingsplan 'Noorderes' is voldoende aangetoond.

vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

46

NL.IMRO.0141.00097-BP31

Hoofdstuk 9 Vooroverleg, inspraak en zienswijze(n) Vooroverleg Het bestemmingsplan 'Noorderes' schaadt geen nationale belangen, daarom is afgezien van vooroverleg met het Rijk. Het bestemmingsplan 'Noorderes' is wel in het kader van vooroverleg met de provincie Overijssel besproken. Inspraak Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend. In voorliggend geval is besloten dat, gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling, geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. Er heeft voor deze ontwikkeling dan ook geen voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan 'Noorderes' en de bijbehorende stukken hebben met ingang van ..-..-.... tot en met ..-..-.... ter inzage gelegen. Er zijn in totaal (...) zienswijzen binnengekomen. P.M. Dit wordt nog nader ingevuld.

vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

47

NL.IMRO.0141.00097-BP31

vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

48

Bestemmingsplan Noorderes NL.IMRO.0141.00097

NL.IMRO.0141.00097-BP31

Regels

vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

1

NL.IMRO.0141.00097-BP31

Inhoudsopgave

vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

2

NL.IMRO.0141.00097-BP31

Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen Artikel 2 Wijze van meten

4 5 9

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Groen Artikel 4 Tuin Artikel 5 Verkeer Artikel 6 Wonen Artikel 7 Waarde - Archeologische verwachting middelhoog

10 11 12 13 14 17

Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 8 Anti-dubbeltelregel Artikel 9 Algemene gebruiksregels Artikel 10 Algemene afwijkingsregels Artikel 11 Algemene procedureregels

19 20 21 22 23

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 13 Overgangsrecht Artikel 14 Slotregel

25 26 27

vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

3

NL.IMRO.0141.00097-BP31

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

4

NL.IMRO.0141.00097-BP31

Artikel 1 Begrippen 1.1 plan: het bestemmingsplan Noorderes met identificatienummer NL.IMRO.0141.00097-BP31 van de gemeente Almelo;

1.2 bestemmingsplan: de geometrische bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.3 aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit: een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de vrijstaande bijbehorende bouwwerken wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijk uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie;

1.4 aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5 aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6 aaneengebouwde woning: een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit twee of meer aaneengebouwde hoofdgebouwen;

1.7 aangebouwd bijbehorend bouwwerk uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar tegenaan gebouwd gebouw;

1.8 bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.9 bebouwingspercentage: een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bouwvlak aangeeft dat maximaal bebouwd mag worden;

1.10 bestaand(e) (bebouwing en gebruik): <0000> legale bebouwing, zoals aanwezig op het tijdstip van de ter inzagelegging van het ontwerpplan, <0000>

dan wel zoals die mag worden gebouwd krachtens een vóór dat tijdstip aangevraagde vergunning; het legale gebruik van grond en opstallen, zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen;

1.11 bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak;

1.12 bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.13 bijbehorend bouwwerk: uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak;

vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

5

NL.IMRO.0141.00097-BP31

1.14 bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk;

1.15 bouwgrens: de grens van een bouwvlak;

1.16 bouwlaag: een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijke omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder;

1.17 bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.18 bouwperceelgrens: een grens van een bouwperceel;

1.19 bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.20 bouwwerk: een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1.21 dak: iedere bovenbeëindiging van een gebouw;

1.22 detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

1.23 erf: de grond deel uitmakende van een bouwperceel, behorende bij één woning, waarop geen hoofdgebouw is of mag worden gebouwd krachtens de vigerende woonbestemming;

1.24 gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.25 hoofdgebouw: een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is;

1.26 hoofdverblijf een gebouw of een deel van een gebouw dat fungeert als de vaste verblijfplaats van die persoon, hetgeen blijkt uit de basisregistratie personen (BRP);

1.27 huishouden: een persoon, of groep personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling;

vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

6

NL.IMRO.0141.00097-BP31

1.28 horeca: het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken in de volgende te onderscheiden categorieën: <0000> Horecacategorie 1: fastfoodzaken (afhaalrestaurants, cafetaria snackbars, e.d.); <0000> Horecacategorie 2: sociëteiten, zaalverhuurbedrijven, partycentra; <0000> Horecacategorie 3: cafés; <0000> Horecacategorie 4: restaurants, koffiehuizen, ijssalons, tearooms; <0000> Horecacategorie 5: discotheken; <0000> Horecacategorie 6: alle horeca als ondergeschikte functie binnen een bestemming waarvan de functie een andere dan horeca is, maar waar men ten behoeve van de hoofdfunctie een ruimte of ruimtes specifiek heeft ingericht voor de consumptie van drank en etenswaren welke uitsluitend toegankelijk is via de hoofdfunctie en waarvan de openingstijden zijn gelijkgesteld aan de openingstijden van de hoofdfunctie; <0000> Horecacategorie 7: Niet-zelfstandige horeca als ondergeschikte functie die wordt uitgeoefend binnen een andere hoofdfunctie, daar in ruimtelijke en/of functionele zin ondergeschikt aan is en voortvloeit uit en ten dienste staat aan de hoofdfunctie en waarvan de openingstijden zijn gelijkgesteld aan de openingstijden van de hoofdfunctie. Het betreft de horeca bij hoofdfuncties van onder andere recreatieve, sportieve, sociaal-culturele, educatieve, levensbeschouwelijke of godsdienstige aard.

1.29 maatvoeringsvlak: een op de verbeelding aangegeven vlak dat binnen een bestemmingsvlak de grens aangeeft tussen bijvoorbeeld gebruik, maximum bouwhoogte, maximum bebouwingspercentage, maximum aantal wooneenheden, etc.;

1.30 nok: het snijpunt van twee hellende vlakken, of, indien voorgaande niet van toepassing is, het hoogste punt van het dak;

1.31 overig bouwwerk: een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1.32 pand de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

1.33 prostitutie: het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;

1.34 seksinrichting: een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;

1.35 verbeelding: de weergave van de inhoud van een bestemmingsplan (onder tek.nr. NL.IMRO.0141.00097-BP31) conform het gestelde in de Regeling Standaarden Ruimtelijke Ordening 2012. Onder het begrip 'verbeelding' wordt zowel de analoge wijze als de digitale wijze verstaan;

1.36 vloeroppervlakte: de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken op de begane grond;

vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

7

NL.IMRO.0141.00097-BP31

1.37 voorerf: gedeelte van het erf dat voor de voorgevel van het hoofdgebouw is gelegen;

1.38 voorgevel: de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan kennelijk als zodanig diende te worden aangemerkt;

1.39 vrijstaand bijbehorend bouwwerk een functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar niet tegenaan gebouwd gebouw;

1.40 wonen: het woonachtig zijn in een hoofdverblijf;

1.41 woning: een complex van ruimten, dat door de indeling en inrichting uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één huishouden. Kenmerkend voor een woning is de aanwezigheid van een eigen toegangsdeur/voordeur en alleen door het betreffende huishouden te gebruiken voorzieningen zoals kook- en wasgelegenheid en sanitair;

1.42 wooneenheid: woning;

vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

8

NL.IMRO.0141.00097-BP31

Artikel 2 Wijze van meten Bij toepassing van de bestemmingsplanregels wordt als volgt gemeten:

2.1 bebouwingspercentage: het deel van het bouwvlak uitgedrukt in procenten dat bebouwd mag worden, indien een bouwvlak bestaat uit meerdere bouwpercelen, geldt het bebouwingspercentage per bouwperceel;

2.2 de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

2.3 de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.4 de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.5 de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.6 de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.7 peil: <0000> <0000>

voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang grenst aan de weg: de hoogte van de kruin van de weg; voor andere gebouwen en overige bouwwerken: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw.

vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

9

NL.IMRO.0141.00097-BP31

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

10

NL.IMRO.0141.00097-BP31

Artikel 3 Groen 3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groenvoorzieningen; b. fiets- en/of voetpaden; c. waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen; d. sportvoorzieningen, speelvoorzieningen en hierbij passende openbare verblijfsvoorzieningen; e. mobiele verkooppunten; f. nutsvoorzieningen; g. geluidwerende voorzieningen; h. bouwwerken ten behoeve van voorzieningen van openbaar nut; i. verkeersvoorzieningen ten behoeve van het bestemmingsverkeer; j. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water; met de daarbij behorende gebouwen, overige bouwwerken en verhardingen.

3.2 Bouwregels 3.2.1 Gebouwen Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen, die voldoen aan de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte bedraagt maximaal 3 meter; b. de inhoud bedraagt maximaal 36 m3. 3.2.2 Overige bouwwerken Binnen deze bestemming mogen overige bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte van bouwwerken ten behoeve van verlichting, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer bedraagt maximaal 10 meter; b. de bouwhoogte van de overige bouwwerken bedraagt maximaal 3 meter.

3.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van: a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; b. de verkeersveiligheid; c. de milieusituatie; d. de sociale veiligheid; e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

3.4 Specifieke gebruiksregels Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende opstallen te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

3.5 Afwijken van de gebruiksregels Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.4, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

11

NL.IMRO.0141.00097-BP31

Artikel 4 Tuin 4.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. tuinen en erven; b. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water; met de daarbij behorende overige bouwwerken, groenvoorzieningen, verhardingen, tuinafscheidingen en overige bijbehorende voorzieningen.

4.2 Bouwregels 4.2.1 Gebouwen Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. 4.2.2 Overige bouwwerken Binnen deze bestemming mogen overige bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte voor (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 1 meter; b. de bouwhoogte bedraagt in de overige gevallen maximaal 2 meter.

4.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van: a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; b. de verkeersveiligheid; c. de milieusituatie; d. de sociale veiligheid; e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

4.4 Specifieke gebruiksregels Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende opstallen te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

4.5 Afwijken van de gebruiksregels Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 4.4, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

12

NL.IMRO.0141.00097-BP31

Artikel 5 Verkeer 5.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wegen, straten voet- en fietspaden; b. groen- en speelvoorzieningen; c. geluidswerende voorzieningen; d. parkeervoorzieningen; e. nutsvoorzieningen; f. straatmeubilair zoals lichtmasten en verkeerslichtinstallaties, alsmede abri's, reclame- en informatieobjecten, kunstwerken, vlaggenmasten en dergelijke; g. bovengrondse en/of ondergrondse voorzieningen ten behoeve van de inzameling van huishoudelijke afvalstoffen; h. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water; met de daarbij behorende gebouwen, overige bouwwerken, verhardingen en overige bijbehorende voorzieningen.

5.2 Bouwregels 5.2.1 Gebouwen Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd met uitzondering van nutsvoorzieningen, die voldoen aan de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte bedraagt maximaal 3 meter; b. de inhoud bedraagt maximaal 36 m³. 5.2.2 Overige bouwwerken Binnen deze bestemming mogen overige bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte van bouwwerken ten behoeve van verlichting, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer bedraagt maximaal 10 meter; b. de bouwhoogte van geluidswerende voorzieningen bedraagt maximaal 5 meter; c. de bouwhoogte van de overige bouwwerken bedraagt maximaal 3 meter.

5.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van: a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; b. de verkeersveiligheid; c. de milieusituatie; d. de sociale veiligheid; e. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

5.4 Specifieke gebruiksregels Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende opstallen te gebruiken of in gebruik te geven of te laten voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming.

5.5 Afwijken van de gebruiksregels Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 5.4, indien strikte toepassing daarvan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

13

NL.IMRO.0141.00097-BP31

Artikel 6 Wonen 6.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen in een woning, al dan niet in combinatie met een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit; b. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - beeldkwaliteiteisen' overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde die onderdeel uitmaken van het architectonisch ontwerp; c. tuinen en erven; d. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water; met de daarbij behorende gebouwen, bijbehorende bouwwerken, overige bouwwerken, groenvoorzieningen, verhardingen, tuinafscheidingen en overige bijbehorende voorzieningen.

6.2 Bouwregels 6.2.1 Hoofdgebouwen Binnen deze bestemming mogen hoofdgebouwen ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen: a. hoofdgebouwen, uitsluitend grondgebonden woningen, worden binnen het bouwvlak gebouwd; b. het aantal woningen binnen een bouwvlak mag niet meer bedragen dan het aantal dat op de verbeelding met de maatvoeringsaanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is aangegeven; c.

de gebruiksoppervlakte van woningen, als bedoeld in NEN 2580, bedraagt minimaal 75 m²;

d.

de afstand van aaneengebouwde hoofdgebouwen tot de niet gemeenschappelijke zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt minimaal 3 meter, tenzij door de bouwgrens anders is bepaald; de goothoogte bedraagt maximaal 4 meter; de bouwhoogte bedraagt ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' niet meer dan op de verbeelding is aangegeven.

e. f.

6.2.2 Bijbehorende bouwwerken Binnen deze bestemming mogen bijbehorende bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd, met inachtneming van de volgende bepalingen: a. de goot- en/of bouwhoogte van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk bedraagt maximaal 3,30 meter, waarbij de goot- en/of bouwhoogte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk niet meer bedraagt dan de goot- en/of bouwhoogte van het hoofdgebouw; b. bijbehorende bouwwerken worden minstens 3 meter achter (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw gebouwd; c. de gezamenlijke oppervlakte van alle bijbehorende bouwwerken buiten het bouwvlak bedraagt maximaal: 1. 75 m²; 2. 100 m² voor percelen groter dan 500 m²; 3. 125 m² voor percelen groter dan 1000 m². Met dien verstande dat: I. tenminste 50% van het bouwperceel dat buiten het bouwvlak is gelegen onbebouwd en onoverdekt blijft; II. de oppervlakte van de bijbehorende bouwwerken die op dat gedeelte van het bouwperceel zijn of worden gebouwd, waar het hoofdgebouw nog volgens het bepaalde in artikel 6.2.1 onder a. als hoofdgebouw vergroot kan worden, niet wordt gerekend tot de gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken. 6.2.3 Overige bouwwerken Binnen deze bestemming mogen overige bouwwerken ten dienste van deze bestemming worden gebouwd, met inachtneming van de volgende bepalingen: a.

de bouwhoogte voor (het verlengde van) de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 1 meter; vastgesteld Bestemmingsplan Noorderes

14

NL.IMRO.0141.00097-BP31

b. c.

in overige gevallen bedraagt de bouwhoogte maximaal 2 meter; ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - beeldkwaliteiteisen' bedraagt de bouwhoogte voor overige bouwwerken, geen gebouw zijnde die onderdeel uitmaken van het architectonisch ontwerp maximaal 4 meter.

6.3 Nadere eisen a.

b.

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van: 1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; 2. de verkeersveiligheid; 3. de milieusituatie; 4. de sociale veiligheid; 5. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit: 1. ter voorkoming van een onevenredige verkeers- en parkeeroverlast; 2. ter waarborging van de ruimtelijke en functionele structuur ter plaatse; 3. ter voorkoming van het plaatsen van een reclamebord/naambord groter dan 0,5 m².

6.4 Afwijken van de bouwregels 6.4.1 Afwijken met betrekking tot bijbehorende bouwwerken a. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2.2: 1. onder e. voor de vermindering van de voorgeschreven afstand tot de voorgevel van het hoofdgebouw tot 1 meter; b. De vergunning als bedoeld in lid a. kan slechts verleend worden, wanneer: 1. de bebouwingskarakteristiek van de straat en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast; 2. geen blijvende onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de stedenbouwkundige structuur en/of de ruimtelijke kwaliteiten van het gebied; 3. geen verkeersonveilige situaties ontstaan. 6.4.2 Afwijken met betrekking tot overige bouwwerken a. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2.3 onder b. tot verhoging van de bouwhoogte tot maximaal 3 meter. b. De vergunning als bedoeld in lid a. kan slechts verleend worden, indien: 1. de bebouwingskarakteristiek van de straat en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden aangetast; 2. geen blijvende onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de stedenbouwkundige structuur en/of de ruimtelijke kwaliteiten van het gebied; 3. geen verkeersonveilige situaties ontstaan.

6.5 Specifieke gebruiksregels a.

b.

Het is verboden de in deze bestemming begrepen gronden en de daarop voorkomende opstallen te gebruiken of in gebruik te geven of te laten gebruiken voor een doel of op een wijze strijdig met deze bestemming. Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan: 1. het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van zelfstandige bewoning; 2. bewoning van een woning door meer dan één huishouden; 3. het splitsen van een woning in meerdere woningen. Het gebruik van ruimten van de woning en/of de vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van de uitoefening van een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt als gebruik overeenkomstig de bestemming aangemerkt, voorzover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: 1. de woonfunctie blijft behouden;