20260616 RKA - Aanbiedingsbrief rekenkamerrapport - Woonbeleid

Figuur 11: Absoluut saldo toevoegingen en onttrekkingen aan de woningvoorraad in Almelo, 2020-2025 500 400 300 200 100 0 -100 2020

2021

Wijk 10 Binnenstad Wijk 13 Sluitersveld Wijk 16 Ossenkoppelerhoek Wijk 19 Windmolenbroek

2022

2023

Wijk 11 De Riet Wijk 14 Wierdense Hoek Wijk 17 Hofkamp Wijk 20 Aadorp

2024

2025

Wijk 12 Noorderkwartier Wijk 15 Nieuwstraat-Kwartier Wijk 18 Schelfhorst Wijk 21 Bornerbroek

Bron: Woonmonitor Almelo, bewerking Stec Groep (2025).

Resultaat: transformatie en herstructurering In de gemeente Almelo vindt herbestemming plaats van oud vastgoed. De afgelopen jaren is er binnen de gemeente een organisatorische wijziging geweest, waardoor team Stedelijke Ontwikkeling in een korte tijd fors is opgebouwd. Dit team richt zich op stedelijke ontwikkeling van nieuwbouw, transformatie en herstructureringsopgaven. Bovendien zijn er diverse transformatieprojecten actief in Almelo, zoals de transformatie van oude scholen, Westerdok, het bedrijventerrein Achter de Molen en Gravenkwartier en transformatiegebieden in de binnenstad. Ook vanuit sociale huur vindt vernieuwing plaats, zoals in Kerkelanden. De woningcorporaties spannen zich in om hun eigen voorraad te vernieuwen in nieuwbouw en herstructurering. Tot slot wordt in de binnenstad actief beleid gevoerd (stimuleringsfonds Binnenstad 2023-2027) waarbij herontwikkeling van leegstaand vastgoed naar wonen als één van de doelen wordt gesteld. Dit draagt tevens bij aan inbreiding.

49

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

Uitvoeringsactiepunt 2 & 3: 2. We geven in bestemmingsplan zoveel als mogelijk ruimte voor werken in of dichtbij huis. Gezamenlijk en flexibel gebruik van vastgoed heeft de toekomst. 3. We zetten in op efficiënt ruimtegebruik. Voor de realisatie van stedelijke woonmilieus heeft de binnenstad prioriteit. Hoogbouw is niet uitgesloten op andere plekken in de stad. Uitgangspunten in deze keuzes bepalen we op basis van ons woningbouwprogramma, de visie op stadsontwikkeling en de vraag vanuit de inwoners. De Woonvisie schetst duidelijke verwachtingen voor hoe de gemeente moet omgaan met ruimtegebruik, werken aan huis en stedelijke verdichting. Deze uitgangspunten vormen het kader waartegen de uitvoering getoetst kan worden. De kern ligt in het bieden van flexibiliteit, het efficiënt benutten van bestaande ruimte en het zorgvuldig afwegen van ruimtelijke keuzes op basis van programmatische en maatschappelijke uitgangspunten.

Resultaat: gezamenlijk en flexibel gebruik van vastgoed De gemeenteraad heeft principemedewerking verleend aan de realisatie van 11 tiny houses op het sportterrein aan Het Maatveld in Bornerbroek. Dit geldt voor een periode van 15 jaar. Er is nog geen formele procedure opgestart.

Resultaat: binnenstad prioriteit in stedelijke woonmilieus De sleutelprojecten zoals aangewezen in de Regionale Woondeal (zie hiervoor ook tabel 1) spelen in het woningbouwprogramma een belangrijke rol voor het versneld realiseren van woningen. In figuur 11 staat per sleutelproject de fase van het project. Daaruit blijkt dat werkzaamheden in de binnenstad al zijn gestart, bijvoorbeeld de transformatie van de Grotestraat-Noord naar een gemengd woon- en verblijfsgebied. Daar zijn dus stedelijke woonmilieus toegevoegd. Het project stedelijke vernieuwing is deels gestart (Sluitersveld) en deels nog in visie- en planvormingsfasen. Wel staan er in de meest recente versie van de woningbouwprogrammering 360 woningen gepland, wat overeenkomt met het aantal uit de Woondeal. Wat opvalt, is dat Parkbuurt (valt onder Aalanderveld) inmiddels in ontwikkeling is, maar dat dit niet terugkomt in de planlijst onder de categorie ‘in aanbouw’.

Figuur 12: Sleutelprojecten vanuit Woondeal en huidige stand van zaken Sleutelproject

Fase

Details

Binnenstad Almelo (360 woningen)

Deels gestart, deels planvorming

Grotestraat-Noord: werkzaamheden van start Stadskade: maken stedenbouwkundig plan

Spoorzone (1.300 woningen)

Deels planvorming, deels uitwerking

Kerkelanden: wijkvernieuwingsplan zou er al moeten zijn, is er nog niet. Westerdok & Achter de Molen: stedenbouwkundig plan afgerond, nog niet vastgesteld door raad.

Indië-terrein (240 woningen)

Voorbereiding uitvoering

Verkoop gestart, start bouw in november

Aalanderveld (1.000 woningen)

Deels gestart, deels planvorming

Gebiedsvisie vastgesteld. Parkbuurt: uitvoering gestart (131 woningen en 4 woonwagenlocaties). Planning volgende fase volgt.

50

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

Stedelijke vernieuwing (360 woningen)

Deels gestart, deels visie- en planvorming

Ossenkoppelerhoek: plan van aanpak vastgesteld Sluitersveld: uitvoering gestart; Rumerslanden (129 woningen)

Bron: Actualisatie Woondeal Twente (periode 2024 tot en met 2030), gemeente Almelo (november 2025)

Resultaat: bepaling van uitgangspunten in keuzes Het Platform Stedelijke Ontwikkeling Almelo (PSA) is een samenwerking tussen verschillende partijen die actief betrokken zijn bij stedelijke ontwikkelingsprojecten. Ze adviseren de gemeente Almelo over stedelijke ontwikkelingsvraagstukken en de woningbouwopgave. Ze adviseren de gemeente Almelo over stedelijke ontwikkelingsvraagstukken en de woningbouwopgave. De waarde van het PSA ligt vooral in het delen van kennis en perspectieven, waardoor een breder en actueler beeld ontstaat van wat stedelijk nodig is. Daarmee vormt het PSA een belangrijke omgeving waarin uitgangspunten voor ruimtelijke keuzes, zoals prioritering van binnenstedelijke ontwikkeling, toepassing van hoogbouw en afstemming op de woonvraag, worden besproken en getoetst. Hoewel het PSA geen besluiten neemt, draagt het via open kennisuitwisseling bij aan de onderbouwing van de keuzes die de gemeente maakt. Naast het PSA vindt afstemming over de woningbouwplanning plaats via het Bouwberaad en het gebruik van DomiPortal. In het Bouwberaad worden woningbouwplannen periodiek besproken met betrokken partijen. DomiPortal fungeert daarbij als gezamenlijk monitoringsinstrument waarin plannen worden gevolgd en geanalyseerd.

De inzichten uit DomiPortal vormen input voor het Bouwberaad en ondersteunen de gezamenlijke afwegingen over prioritering en fasering van woningbouwprojecten. Samen zorgen het PSA, het Bouwberaad en DomiPortal voor samenhang tussen strategie, inhoudelijke afstemming en monitoring van de woningbouwopgave.

Tussenconclusie: nadere (strategische) sturing is nodig • •

•

• •

•

Almelo zet aantoonbaar in op inbreiding boven uitbreiding door in vrijwel alle wijken woningen toe te voegen, te transformeren of te herstructureren. De ontwikkeling laat sterke variatie zien, wat duidt op een gebiedsgerichte en mogelijk gefaseerde aanpak. Via sleutelprojecten uit de Woondeals wordt doelgericht prioriteit gegeven aan specifieke locaties, terwijl tegelijkertijd ruimte blijft voor woningbouw in andere delen van de stad waar dit past bij de gebiedsvisies en de woonvraag. Via herstructureringsprojecten en binnenstedelijke transformaties, zoals Westerdok en Grotestraat-Noord, wordt actief ingezet op toekomstbestendigheid van de bestaande voorraad. De inzet op binnenstedelijke sleutelprojecten laat zien dat de gemeente de binnenstad daadwerkelijk prioriteert voor stedelijke woonmilieus. Samenwerkingsverbanden zoals het PSA versterken de onderbouwing van ruimtelijke keuzes, door kennisdeling en gezamenlijke inzichten. De woningbouwplanning is gebaseerd op inzichten uit DomiPortal, die in het PSA en Bouwberaad gezamenlijk tot stand komen. Deze structureren versterken de afstemming, al hebben ze een adviserend en geen besluitvormend karakter. In totaal laat de uitvoering zien dat Almelo weliswaar stappen zet richting een flexibele en duurzame woningvoorraad woningvoorraad. Verdere strategische sturing is nodig om inbreiding structureel boven uitbreiding te borgen.

Doel 4: een vitale, aantrekkelijke binnenstad creëren

51

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

De gemeente wil de binnenstad van Almelo een aantrekkelijker gebied maken. Dit wil ze doen door eigentijdse woningen toe te voegen voor verschillende doelgroepen. zo wordt ruimte gegeven aan de huidige en toekomstige inwoners. De nadruk ligt op kwaliteit boven kwantiteit. Zo verandert de binnenstad van een winkelgebied naar een stadswijk waar wonen, werken, winkelen en recreëren samenkomen. Leegstaande panden moeten een nieuwe bestemming krijgen. Door het winkeloppervlak te verkleinen en te investeren in functiemenging, ontstaat een dynamische omgeving die inspeelt op de veranderende behoeften van bewoners en bezoekers.

Uitvoeringsactie

Relevant?

1 Prioriteit op het ontwikkelen van de beschikbare (sloop-)nieuwbouwlocaties in de binnenstad. Zonering hanteren voor de bouw van appartementen en grondgebonden woningen.

Ja

2 Gebruik leegstandsverordening als middel om in gesprek te komen met vastgoedeigenaren.

Ja

Uitvoeringsactie 1: We leggen prioriteit op het ontwikkelen van de nog beschikbare (sloopnieuwbouw locaties in de binnenstad. We hanteren een zonering voor de bouw van appartementen en grondgebonden woningen Voor het creëren van een vitale en aantrekkelijke binnenstad richt de gemeente zich op het benutten van beschikbare (sloop‑)nieuwbouwlocaties. De binnenstad kenmerkt zich daarbij nadrukkelijk door sloop‑nieuwbouw, waardoor de bruto toevoeging aan woningen hoger ligt dan de netto groei van de woningvoorraad. Door die bruto-nettoverhouding bewust mee te nemen, ontstaat een realistischer beeld van het werkelijke effect op de woningvoorraad. Een gerichte zonering voor appartementen en grondgebonden woningen stuurt op een passend, stedelijk woonmilieu dat bijdraagt aan de leefbaarheid, functiemenging en kwaliteit van de binnenstad.

Resultaat: prioriteit aan binnenstedelijke (sloop-)nieuwbouwlocaties in woningbouwontwikkeling In figuur 10 is te zien dat, van de sleutelprojecten, het Indië-terrein en het project in de binnenstad in het verste stadium ziet. Ook stedelijke vernieuwing ligt in een gevorderd stadium. Tegelijkertijd wordt er gebouwd op contouren buiten de binnenstad, zoals Almelo Noordoost, Weggeler en Aalanderveld. Almelo Noordoost en Weggeler waren echter al gepland voor de vaststelling van de Woonvisie. Er ligt dus een binnenstedelijke oriëntatie, maar ook daarbuiten wordt gebouwd.

Resultaat: zonering type woningen De gemeente hanteert een zonering voor de bouw van appartementen en grondgebonden woningen. Deze is destijds al opgenomen in de Woonvisie, in tijden van het krimpscenario. Het uitgangspunt was dat het beschikbare programma voor appartementen beperkt was. Daarom werd het geconcentreerd binnen de contour van de binnenstad, waar appartementen het meest passend zijn voor een stedelijk woonmilieu. Buiten deze contour lag de nadruk op grondgebonden woningen. De woningmarktsituatie in inmiddels gewijzigd. Waar eerder sprake was van een beperkte vraag naar appartementen, is die vraag nu sterk toegenomen. Dit heeft ertoe geleid dat bij de door de raad vastgestelde woningbouwplanning in 2023 de contour voor appartementen is verbreed naar de sleutelprojecten buiten de binnenstad. Als we kijken naar de realisaties afgelopen vijf jaar in de binnenstad en de overige wijken, zien we inderdaad dat het aandeel appartementen in de binnenstad is toegenomen. In overige wijken is zowel het aandeel appartementen als grondgebonden woningen gelijk gebleven ten opzichte van het totaal. Dit laat zien dat de zonering resultaat heeft (gehad).

52

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

Figuur 13: Woningen naar type woning, periode 2020-2025 in de binnenstad en overig 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

100% 80% 60% 40% 20% 0% 2020

2021

2022

2023

2024

2025

2020

2021

Binnenstad APP

2022

2023

2024

2025

Overige wijken GGB

APP

GGB

Bron: Woonmonitor Almelo, bewerking Stec Groep (2026). APP = appartement. GGB = grondgebonden woning.

Uitvoeringsactie 2: Onze leegstandsverordening is een belangrijk middel om in gesprek te komen met vastgoedeigenaren. De leegstandsverordening vormt een belangrijk instrument om eigenaren van langdurig leegstaand vastgoed actief te benaderen. Hiermee creëert de gemeente ruimte voor overleg, stimulering en eventuele handhaving, met als doel leegstand tegen te gaan en kansen voor herontwikkeling en nieuwe woonfuncties in de binnenstad beter te benutten.

Resultaat: sturen met de leegstandsverordening De gemeente gebruikt de leegstandsverordening om te sturen op leegstand in de binnenstad. Als een pand (functie niet-wonen) in de binnenstad langer dan zes maanden leegstaat, moet de eigenaar dit melden bij de gemeente. Na de melding gaat de gemeente binnen drie maanden in gesprek met de eigenaar over mogelijke herbestemming of gebruik van het gebouw. De gemeente kan vervolgens een leegstandsbeschikking vaststellen, of na 12 maanden leegstand een potentiële gebruiker voordragen. Deze maatregelen zorgen ervoor dat structurele leegstand wordt teruggedrongen. Daardoor blijft de binnenstad aantrekkelijk. In het raadsbesluit wordt uitgegaan van een tweejaarlijkse evaluatie van de leegstandsverordening. Deze evaluatie heeft (nog) niet plaatsgevonden. Wel is de toepassing en voortgang van de verordening tussentijds met de gemeenteraad en college gedeeld.

Tussenconclusie: inzet op binnenstad is zichtbaar in cijfers • •

• •

De ontwikkelingen die zowel binnen- als buitenstedelijk plaatsvinden wijst op een gemengde ontwikkelstrategie. De toegepaste zonering voor appartementen en grondgebonden woningen wordt in de praktijk gevolgd: het aandeel appartementen in de binnenstad is toegenomen, terwijl in overige wijken beide woningtypen in balans blijven. Dit laat zien dat zonering sturend werkt in het realiseren van een passend stedelijk woonmilieu. In 2023 is, in reactie op de veranderende marktsituatie, de contour verbreed. Het is nu mogelijk om ook in sleutelprojecten appartementen te realiseren. De leegstandsverordening wordt toegepast. De tweejaarlijkse evaluatie, zoals opgenomen in het raadsbesluit, heeft nog niet plaatsgevonden. De inzet op zowel herontwikkeling als het tegengaan van leegstand draagt bij aan een vitalere binnenstad. Verdere borging via evaluatie en actualisering van instrumenten is wenselijk.

53

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

Doel 5: de kernen Aadorp en Bornerbroek de ruimte geven om tegemoet te komen aan de vraag naar nieuwbouw Gemeente Almelo vindt het belangrijk dat kernen Aadorp en Bornerbroek blijven bouwen voor de lokale behoefte. Zo moet voorkomen worden dat jonge mensen wegtrekken uit de kernen. Het is de bedoeling om starters die beginnen in deze kernen, hier ook (kunnen) blijven wonen. Daardoor blijft de vitaliteit van het buitengebied behouden.

Uitvoeringsactie

Relevant?

1 In Aadorp en Bornerbroek voegen we woningen toe, ook in het sociale huursegment. De in te stellen starterslening is ook behulpzaam.

Ja

2 We zorgen ervoor dat de woningen die we toevoegen het buitengebied niet op slot zetten voor agrariërs. We denken na over onttrekking van vastgoed en uitruil van grond. We onderzoeken of een bredere ‘rood voor rood’ regeling nieuwe functies in het buitengebied een kans kan geven.

Ja

3 Voor het vitaal houden van het platteland wordt ook gekeken naar alternatieven voor leegstaande gebouwen. We staan positief tegenover initiatieven als ‘knarrenhofje’ of ‘tiny houses’.

Ja

4 Met het herbestemming van vrijgekomen agrarische bebouwing (VAB) zijn we voorzichtig. Overlast willen we voorkomen.

Ja

Uitvoeringsactie 1: In Aadorp en Bornerbroek voegen we woningen toe, ook in het sociale huursegment. De in te stellen starterslening is ook behulpzaam. Om de vitaliteit van Aadorp en Bornerbroek te versterken, wil de gemeente gericht nieuwbouw mogelijk maken, inclusief sociale huur. Door ook een starterslening in te zetten, wordt het voor jonge inwoners eenvoudiger om in hun eigen kern te blijven wonen en daar hun wooncarrière te starten.

Resultaat: woningbouw in Aadorp en Bornerbroek In de periode 2020-2025 zijn er volgens de Woonmonitor Almelo 20 woningen in Aadorp toegevoegd (+3%) en 50 woningen in Bornerbroek (+7%). In Aadorp betroffen dit enkel toevoegen in het koopsegment. In Bornerbroek in het particuliere huur- en het koopsegment. In beide dorpen is de woningvoorraad in het sociale huursegment juist afgenomen. Dat betekent dat, conform de uitvoeringsactie, de gemeente hier een stapje extra moet doen. Dit geldt vooral in het sociale huursegment. In de planlijst staan circa 360 woningen geprogrammeerd voor Aadorp en zo’n 210 woningen voor Bornerbroek in de periode 2025 tot 2035. Het is niet bekend in welk segment deze woningen landen. Daarnaast is het overgrote deel van deze plannen zacht. Daarom is niet te boordelen of het bijdraagt aan doorstroming en of starters er van kunnen profiteren. In de zomer van 2025 zijn de gebiedsvisies Aadorp en Bornerbroek vastgesteld. Hierin is de woningbouwambitie tot 2040 beschreven. Tegelijkertijd ligt er nog veel open en wordt er verwezen naar een (toekomstige Woonvisie) of volkshuisvestingsprogramma. Het volkshuisvestingsprogramma neemt de woningbouwambities en -aantallen over en laat verder geen nieuwe informatie zien over deze ontwikkelingen. De koppeling van de ambitie naar de planlijst is nog niet gemaakt.

54

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

Tabel 6: Woningbouwprogramma in kernen Aadorp en Bornerbroek Kern

Ambitie

Kwalitatief

Aadorp

300 tot 400 woningen tot 2040

Betaalbare en duurdere koop, huurwoningen.

Bornerbroek

200 tot 400 woningen tot 2040

Gemengd programma voor ouderen, starters en gezinnen.

Bron: Gebiedsvisies Aadorp en Bornerbroek, 2025

Uitvoeringsactiepunt 2, 3 & 4: 2. We zorgen ervoor dat de woningen die we toevoegen het buitengebied niet op slot zetten voor agrariërs. We denken na over onttrekking van vastgoed en uitruil van grond. We onderzoeken of een bredere ‘rood voor rood’ regeling nieuwe functies in het buitengebied een kans kan geven. 3. Voor het vitaal houden van het platteland wordt ook gekeken naar alternatieven voor leegstaande gebouwen. We staan positief tegenover initiatieven als ‘knarrenhofje’ of ‘tiny houses’. 4. Met het herbestemming van vrijgekomen agrarische bebouwing (VAB) zijn we voorzichtig. Overlast willen we voorkomen. Om de leefbaarheid en vitaliteit van het buitengebied te behouden, zet de gemeente in op zorgvuldig ruimtegebruik. Daarbij wordt ruimte geboden aan nieuwe woon- en leefvormen, terwijl tegelijk de positie van agrariërs wordt beschermd. Alternatieven voor leegstaand vastgoed worden onderzocht, maar herbestemming van agrarische bebouwing gebeurt terughoudend om overlast te voorkomen.

Resultaat: Rood voor Rood regeling Het onderzoeken van de mogelijkheden van een bredere Rood voor Rood regeling, heeft geleid tot een geactualiseerde Rood voor Rood regeling in 2025. Deze is ruimer ingestoken en verwijdert de harde limiet van één compensatiewoning van maximaal 750 m3. Met de geactualiseerde regeling mogen dat ook meerdere kleinere woningen zijn. De focus ligt meer op samenwerking, om zo ruimtelijke kwaliteit en inpassing in het landschap te waarborgen. Deze regeling kan als middel dienen om nieuwe functies in het buitengebied meer kans te geven om op te starten. Het is niet zo dat de Rood voor Rood regeling direct het omgevingsplan verruimt.

Resultaat: VAB-locaties In de gebiedsvisie voor Bornerbroek staat dat de gemeente onderzoekt of het toevoegen van woningen op VAB-locaties haalbaar is. Dit laat zien dat de gemeente, ondanks de terughoudende houding in de Woonvisie, actief zoekt naar mogelijkheden om VAB-locaties verantwoord te benutten voor woningbouw. De geactualiseerde Rood voor Rood beleidsnotitie biedt hiervoor meer flexibiliteit. Bijvoorbeeld door het toestaan van meerdere kleinere woningen en het toepassen van schuifrechten, mits de ruimtelijke kwaliteit en landschappelijke inpassing gewaarborgd wordt.

Tussenconclusie: balans tussen beschermen buitengebied en woningbouw •

In beide kernen is de woningvoorraad gegroeid, maar vooral in het koop- en particuliere huursegment. Het aantal sociale huurwoningen is juist afgenomen.

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

•

• • • •

De geplande woningbouw biedt kansen. Onduidelijkheid over de segmenten waar deze woningen in landen maakt het niet mogelijk om te beoordelen welke doelgroep er baat bij heeft. De vastgestelde gebiedsvisies geven richting, maar kwalitatieve koppeling met het woningbouwprogramma ontbreekt nog. Strategische sturing is daardoor beperkt. De actualisatie van de Rood voor Rood regeling (2025) biedt meer flexibiliteit. Dit dient als middel voor meer functies in het buitengebied. De gemeente staat positief tegenover alternatieve woonconcepten. Er wordt verkend waar VAB-locaties verantwoord benut kunnen worden in Bornerbroek.

55

56

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

6.2 Ambitie 2: Evenwichtige en gevarieerde woningvoorraad In deze paragraaf beschrijven we de probleem- en doelstelling van ambitie 2 uit de ‘Woonvisie Almelo 2020-2030’: Evenwichtige en gevarieerde woningvoorraad. Daarna gaan we in op de behaalde resultaten en trekken we tussentijdse conclusies over de doelmatig- en doeltreffendheid van de uitvoering van deze ambitie. Probleemstelling Hoewel Almelo al beschikt over een diverse woningvoorraad, biedt verdere versterking van de balans tussen huur- en koopwoningen, woningtypes en spreiding van doelgroepen kansen om de leefbaarheid, doorstroming en sociale cohesie in de stad nog verder te vergroten. Een evenwichtige en gevarieerde woningvoorraad draagt bij aan een toekomstbestendige stad waar iedereen een passende woonplek kan vinden. Doelstelling De gemeente Almelo wil een bijdrage leveren aan de opgave door: • De stad meer in evenwicht brengen vanuit vraag en aanbod zowel vanuit huur en koopwoningen als typologie van woningen. • De woonvoorzieningen voor kwetsbare groepen beter over onze (en omliggende) gemeenten verdelen. Resultaten We gaan hieronder in op de mate waarin het beleid en de instrumenten die de gemeente heeft ingezet, hebben bijgedragen aan de gestelde doelen. We behandelen hieronder de belangrijkste resultaten.

Figuur 14: Woningvoorraad naar eigendom en type woning in de gemeente Almelo, 2024

Almelo

14%

Nederland

12%

0%

8%

2%

50%

19%

46%

20%

Sociale huur grondgebonden Sociale huur appartement Huur onbekend

40%

19%

60%

Vrijesectorhuur grondgebonden Vrijesectorhuur appartement

4%

5% 4%

9%

8%

80% Koop grondgebonden Koop appartement

Bron: Woonmonitor Almelo (2025, cijfers 2024), CBS Microdata (2025, cijfers 2024).

Doel 1: de stad meer in evenwicht brengen vanuit vraag en aanbod zowel vanuit huur en koopwoningen als typologie van woningen

100%

57

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

Dit doel richt zich op het creëren van een evenwichtige woningvoorraad in Almelo, waarin vraag en aanbod beter op elkaar aansluiten, zowel binnen de huur- en koopsector als in de variatie aan woningtypen. Almelo beschikt momenteel over een relatief grote sociale huurvoorraad vergeleken met andere Twentse gemeenten. Daarom wordt regionaal ingezet op een betere verdeling van sociale huisvesting, zodat het aandeel sociale huurwoningen in Almelo geleidelijk kan afnemen terwijl de totale regionale voorraad op peil blijft. Een belangrijke voorwaarde daarbij is dat er in Almelo voldoende betaalbare woningen beschikbaar blijven, met name voor jonge woningzoekenden die sterk afhankelijk zijn van dit segment. De huidige woningmarkt, gekenmerkt door schaarste, stijgende prijzen en lange wachttijden, versterkt deze noodzaak. De beoogde kwaliteitsverbetering en differentiatie van de woningvoorraad moet grotendeels worden bereikt door herstructurering van bestaande wijken. Hierbij worden verouderde woonblokken gefaseerd gesloopt en krijgen de vrijgekomen locaties een nieuwe invulling. Daarnaast worden sommige bestaande woningen behouden en duurzaam verbeterd. Op deze wijze wordt gewerkt aan een betere balans tussen koop- en huurwoningen en een toekomstbestendige, meer gedifferentieerde woningvoorraad.

Uitvoeringsactie

Relevant?

1 Herstructurering gebeurt op basis van het gemeentelijke woningbouwprogramma en via onze wijksturing, waarin we op basis van de wijkscan en -plannen werken aan de ontwikkeling van de wijken en buurten.

Ja

2 We werken een ‘visie op de stadsontwikkeling’ uit. In dit proces kiezen we ook zorgvuldig de locaties in de verschillende wijken voor (nieuwe) woonvoorzieningen.

Ja

3 We willen snel resultaat boeken door binnenstedelijke locaties een nieuwe invulling te geven samen met de eigenaren. Kansen zien we vooral, maar niet uitsluitend, op lege plekken in de stad zoals in De Riet en Ossenkoppelerhoek.

Ja

4 We zetten in op het combineren van de investeringskracht van alle betrokkenen. We zien de verhuurderheffing die corporaties afdragen het liefst ten goede komen van de volkshuisvesting in Almelo.

Ja

5 We overwegen uitruil van ontwikkellocaties tussen corporaties, gemeente en marktpartijen, mits dit goed is voor de balans in buurten en de spreiding ontstaat van kwetsbare huishoudens. Het gemeentelijk grondbeleid passen we hierop aan en zetten we hiervoor in.

Ja

6 We benutten de komende jaren om samen met woningcorporaties en vastgoedeigenaren in beeld te brengen welke wijken, buurten en complexen in aanmerking komen voor herstructurering gegeven hun leeftijd.

Ja

7 De komende tijd blijven we vooral werken aan de geleidelijke vernieuwing en verduurzaming van Sluitersveld. Ook gaan we aan de slag met de vernieuwing en verduurzaming van Aalderinkshoek/Kerkelanden. We starten met herontwikkeling van het gebied rond de Thorbeckelaan.

Ja

8 We realiseren ons dat het tijd kost. Op bepaalde locaties kunnen we snel resultaat boeken. Vaak gaat het dan om woningbouw, maar soms zal een groene invulling wenselijk zijn.

Ja

58

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

9 Het voorkomen en aanpakken van schuldenproblematiek, in samenwerking met woningcorporaties.

Ja

Uitvoeringsactie 1, 2 & 6: 1. Herstructurering gebeurt op basis van het gemeentelijke woningbouwprogramma en via onze wijksturing, waarin we op basis van de wijkscan en -plannen werken aan de ontwikkeling van de wijken en buurten. 2. We werken een ‘visie op de stadsontwikkeling’ uit. In dit proces kiezen we ook zorgvuldig de locaties in de verschillende wijken voor (nieuwe) woonvoorzieningen. 3. We benutten de komende jaren om samen met woningcorporaties en vastgoedeigenaren in beeld te brengen welke wijken, buurten en complexen in aanmerking komen voor herstructurering gegeven hun leeftijd. Om de woningvoorraad beter in balans te brengen, zet de gemeente in op een stevig strategisch fundament. Via wijksturing, een uitgewerkte stadsontwikkelingsvisie en een systematische analyse van wijken en complexen wordt gericht bepaald waar en welke woonopgaven het meest kansrijk zijn. Dit vormt de basis voor toekomstbestendige herstructurering. Deze acties draaien om strategische analyse en locatiekeuzes, en vormen daarmee de basis waarop alle andere acties rusten.

Resultaat: wijksturing Almelo werkt vanuit een wijkgerichte aanpak, waarin per wijk en dorp wordt vastgesteld welke opgaven en kansen er spelen. Hoewel de in 2023 opgestelde wijk- en dorpsopgaven een helder beeld geven van de belangrijkste thema’s per gebied, vormen zij nog geen volledig wijkgestuurde basis voor fysieke opgaven zoals herstructurering. In de prestatieafspraken is vastgelegd dat de gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties werken met een integrale wijkaanpak, waarin wijkanalyses, prioritering en herstructureringsopgaven gezamenlijk worden bepaald. De Kerngroep Wijkontwikkeling speelt hierin een belangrijke rol. De Kerngroep vertaalt wijksturing naar concreet handelen door onder andere: • Het opstellen van wijkanalyses; • Het bepalen van prioriteitswijken; • Het uitwerken van vastgoedtransitie-opgaven, waaronder herstructurering; • Het zorgvuldig selecteren van locaties voor nieuwe woonvoorzieningen. Wijksturing maakt gebruik van inzichten uit veerkrachtmetingen, sociale problematiek, kwaliteit van de woningvoorraad en wijkopgaven. De wijkregisseurs spelen hierin een verbindende rol. Zij signaleren ontwikkelingen in de wijk, onderhouden contact met bewoners, corporaties en partners, en voorzien de Kerngroep van relevante input.

Binnen de wijkgerichte aanpak worden verschillende instrumenten ingezet, zoals opkoopbescherming, regulering van kamerverhuur, woonruimteverdeling en toewijzingsbeleid, vroegsignalering van schulden en preventieve ondersteuning. Daarnaast wordt actief gemonitord hoe draaglast en draagkracht van wijken zich ontwikkelen, om overconcentratie van kwetsbare groepen te voorkomen. De gemeente beschikt over analyses op wijk- en buurtniveau, waaronder veerkrachtkaarten, analyses van PonTelos en de Buurtbarometer. Wijksturing draait daarbij niet alleen om analyse, maar ook om structurele gesprekken met bewoners. De vertaling van inzichten uit de analyses naar een ontwikkelstrategie is nog beperkt uitgewerkt. De ‘visie op de stadsontwikkeling’ is daarnaast ook nog niet concreet uitgewerkt. Hierin zou juist de koppeling gelegd moeten worden tussen analyses, wijkopgaven en de inzet van instrumenten per wijk of dorp. Daarmee kan de ontwikkelstrategie neergezet worden.

Resultaat: herstructurering Herstructurering is primair gericht op het verminderen van overconcentraties van sociale huurwoningen. In sommige wijken ligt dat percentage nog (te) hoog. Daarom zijn er de stadsbrede afspraken: een toevoeging van sociale huur wordt gecompenseerd door sloop of verkoop elders. Het doel daarvan is om te komen tot een meer gedifferentieerde woningvoorraad, met meer ruimte voor koop en middenhuur. Hierdoor ontstaat voor bewoners een beter

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

perspectief op een wooncarrière binnen de eigen wijk, onder andere via doorstroming. De gemeente bepaalt via wijkvisies en -analyses waar sloop- en/of nieuwbouw of kwaliteitsverbetering het meest noodzakelijk is. Voorbeelden hiervan zijn Sluitersveld (verduurzaming en vernieuwing), Aalderinkshoek/Kerkelanden (start nieuwe fase), Thorbeckelaan (48 woningen gesloopt in 2022) en de Spoorzone (bouwen volgens de ‘streepjescode’ met 30% sociale huur). Corporaties gebruiken herstructurering als koppelkans voor verduurzaming. Door woningen aardgasvrij-ready te maken en te verbeteren, wordt ook de energiearmoede aangepast. Tegelijkertijd streeft de gemeente ernaar om sneller te bouwen op braakliggende plekken, zodat de balans in de woningvoorraad kan worden hersteld. Daarbij ligt de focus momenteel op De Riet, Ossenkoppelerhoek, de Spoorzone en het Nieuwstraatkwartier. Het realiseren van deze herstructureringsopgave vraagt om intensieve samenwerking tussen gemeente en corporaties. Daarbij zijn voldoende ambtelijke capaciteit, een stevige financiële positie van de corporaties en vertrouwen van marktpartijen cruciaal. Het Platform Stedelijke Ontwikkeling Almelo (PSA) speelt een verbindende rol door partijen bij elkaar te brengen. Uitvoeringsactie 3, 7 & 8: 3. We willen snel resultaat boeken door binnenstedelijke locaties een nieuwe invulling te geven samen met de eigenaren.

Kansen zien we vooral, maar niet uitsluitend, op lege plekken in de stad zoals in De Riet en Ossenkoppelerhoek. 7. De komende tijd blijven we vooral werken aan de geleidelijke vernieuwing en verduurzaming van Sluitersveld. Ook gaan we aan de slag met de vernieuwing en verduurzaming van Aalderinkshoek/Kerkelanden. We starten met herontwikkeling van het gebied rond de Thorbeckelaan. 8. We realiseren ons dat het tijd kost. Op bepaalde locaties kunnen we snel resultaat boeken. Vaak gaat het dan om woningbouw, maar soms zal een groene invulling wenselijk zijn. Naast strategische planning richt de gemeente zich op het versnellen van woningbouw en gebiedsvernieuwing. Door binnenstedelijke kansen te benutten en prioriteit te geven aan de vernieuwing van wijken zoals Sluitersveld, Aalderinkshoek en Kerkelanden, wordt gewerkt aan een gevarieerde en kwalitatief sterke woningvoorraad. Waar mogelijk wordt snel resultaat geboekt, zonder de lange-termijnopgave uit het oog te verliezen.

Resultaat: stand van zaken uitgelichte gebieden De gemeente Almelo werkt op meerdere fronten aan de vernieuwing en verduurzaming van specifieke gebieden waar een urgente opgave voor ligt. Voor Sluitersveld, Aalderinkshoek/Kerkelanden en het gebied rond de Thorbeckelaan is sprake van (gebieds)gerichte vernieuwing. Deze wijken behoren tot de prioritaire gebieden vanwege hun verouderde woningvoorraad, hoge concentratie sociale huur en druk op de leefbaarheid. In Sluitersveld wordt ingezet op geleidelijke vervanging en verduurzaming van de bestaande voorraad. Corporaties beschouwen het als een wijk waar de noodzaak groot is, en waar herstructurering wordt gecombineerd met verduurzamingsingrepen. Dit sluit aan op de prestatieafspraken, waarin Sluitersveld door corporaties expliciet wordt genoemd als prioriteringswijk. Ook in Aalderinkshoek/Kerkelanden is de vernieuwing gestart. In deze wijken worden de komende jaren structurele stappen gezet, zowel fysiek (sloop- en nieuwbouw, verduurzaming) als sociaal (wijkgericht werken en leefbaarheid). De Thorbeckelaan is een voorbeeld van zichtbare voortgang. Hier zijn in 2022 48 woningen gesloopt. Daarmee is een begin gemaakt aan een bredere herontwikkeling van het omliggende gebied. De gemeente en de corporaties zien deze ingreep als een noodzakelijke stap richting een toekomstbestendige en gedifferentieerde wijkopbouw.

Ook in Ossenkoppelerhoek is de afgelopen jaren stappen gezet met sloop- en nieuwbouw. De Riet wordt visiematig aangeduid als kansrijke locatie, maar in de praktijk blijkt niet dat de wijk prioriteit krijgt. Het is niet uitgewerkt in concrete plannen. Daardoor blijven kansen onbenut en wordt er in De Riet (nog) geen voortgang geboekt als het gaat om herstructurering, differentiatie of versnelling van de woningbouw. De ambitie uit de Woonvisie wordt daarmee niet omgezet in actie. Wel blijkt uit informatie vanuit de gemeente dat er later

59

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

prioriteit is gelegd op Kerkelanden, Nieuwstraatkwartier en Ossenkoppelerhoek. Dat verklaart waarom De Riet momenteel nog achterblijft. Uit de wijkopgave blijkt wel dat er woningbouwplannen zijn voor de komende jaren. De voorbeelden laten zien dat de gemeente en corporaties een gefaseerde uitvoering hanteren, gekoppeld aan verduurzamingsopgaven en herstructurering.

Resultaat: ontwikkeling binnenstedelijke locaties De gemeente en eigenaren zoeken gezamenlijk nar mogelijkheden voor nieuwe invulling op leeggekomen plekken, bijvoorbeeld door sloop van verouderde voorraad, transformatie of inbreiding. Ook in de prestatieafspraken wordt benadrukt dat het snel ontwikkelen van dergelijke locaties bijdraagt aan het herstellen van balans in wijken met een te eenzijdige woningvoorraad. De Spoorzone geldt daarbij als belangrijke motor voor stedelijke vernieuwing: volgens het streepjescodeprincipe (30% sociale huur) wordt hier een gemengde nieuwbouwopgave vormgegeven, waarmee de druk op andere wijken afneemt. Marktpartijen zien deze locatie bovendien als kansrijker gebied vanwege schaal en zichtbaarheid. Partijen zien herstructurering op binnenstedelijke plekken als een relatief beperkte ingreep, omdat het minder complexiteit kent dan grootschalige wijktransformaties. Tegelijkertijd erkent de gemeente dat niet elke plek zich direct leent voor woningbouw. Soms is een groene invulling wenselijker, bijvoorbeeld om de leefkwaliteit te verbeteren of om toekomstige ontwikkelruimte te bewaren. Dit past binnen de bredere koers om wijken niet alleen fysiek, maar ook sociaal en ruimtelijk in balans te brengen. Uitvoeringsactie 4, 5 & 9: 4. We zetten in op het combineren van de investeringskracht van alle betrokkenen.

We zien de verhuurderheffing die corporaties afdragen het liefst ten goede komen van de volkshuisvesting in Almelo. 5. We overwegen uitruil van ontwikkellocaties tussen corporaties, gemeente en marktpartijen, mits dit goed is voor de balans in buurten en de spreiding ontstaat van kwetsbare huishoudens. Het gemeentelijk grondbeleid passen we hierop aan en zetten we hiervoor in. 9. Het voorkomen en aanpakken van schuldenproblematiek, in samenwerking met woningcorporaties. Een evenwichtige woningmarkt vraagt om nauwe samenwerking tussen gemeente, corporaties en marktpartijen. Door investeringskracht te bundelen, ontwikkellocaties uit te ruilen en gezamenlijk schuldenproblematiek aan te pakken, worden de randvoorwaarden versterkt om herstructurering en spreiding van woonvormen daadwerkelijk te realiseren.

Resultaat: samenwerking De samenwerking tussen de gemeente en haar partners verloopt op onderdelen goed, maar er zijn ook duidelijke verbeterpunten. De eerste heeft te maken met de gezamenlijke investeringskracht. De prestatieafspraken benadrukken dat de gemeente en corporaties gezamenlijk moeten optrekken in investeringen. In de praktijk blijkt de financiële ruimte soms beperkt, wat leidde tot langdurige trajecten. Uitvoering was in die tijd beperkt. Het tweede verbeterpunt ligt in de uitruil van ontwikkellocaties en grondbeleid. Dit is in de praktijk nauwelijks toegepast. Er is openheid in het PSA, maar daadwerkelijke gebiedsontwikkeling komt vooral in een kleine kring tot stand. De gemeente onderscheidt twee sporen in de uitvoering. Het eerste is de prioritaire opgave: sleutelprojecten die bestuurlijk en ambtelijk intensief worden begeleid. Het tweede is het faciliterende spoor: overige initiatieven die via de intaketafel en principebesluiten van het college worden opgepakt. Actieve gebiedsontwikkeling concentreert zich vooral in de prioritaire opgave. Dat verklaart waarom daadwerkelijke gebiedsontwikkeling en uitruil van locaties, ondanks openheid en kennisdeling in overlegstructuren zoals het PSA, vooral binnen een beperkte groep projecten tot stand komen. Het faciliterende spoor mist vaak integrale gebieds- en uitvoeringskaders (zoals voor parkeren en programmering).

Daardoor draagt het niet structureel bij aan strategische doelen zoals spreiding, uitruil en gezamenlijke positionering van ontwikkelingen. Beleidskaders zijn daarmee versnipperd en onvoldoende actueel of doorvertaald

60

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

naar de uitvoering. Dat maakt het ook het lastig om integrale gebiedskeuzes te maken, zoals voor uitruil of gezamenlijke positionering van ontwikkelingen. In de aanpak van schuldenproblematiek verloopt de samenwerking goed. Preventie en vroegsignalering worden steeds beter georganiseerd, zoals via het Armoedepact, de Doorbraakmethode en de inzet van wijkregisseurs die signalen vroeg oppakken. Deze samenwerking versterkt de leefbaarheid enerzijds, en zorgt anderzijds voor minder kans op escalatie. Wel wordt nog weinig inzicht gedeeld in financiële risico’s of de beschikbaarheid van instrumenten in schuldhulpsituaties. Daardoor is dit thema vooral uitvoerend goed georganiseerd, en minder strategisch. De samenwerking in vergelijking met het verleden verloopt intensiever en beter. Partijen weten elkaar steeds beter te vinden.

Tussenconclusie: goed op weg naar evenwichtige woningvoorraad • •

•

•

• • •

• •

Gemeente Almelo legt een stevig fundament in een wijkgerichte aanpak via wijksturing. De integrale wijkaanpak werkt richtinggevend. Via de Kerngroep Wijkontwikkeling worden prioriteitswijken, herstructureringsopgaven en locaties voor nieuwe woonvoorzieningen bepaald. Herstructurering is gericht op het verminderen van overconcentraties van sociale huur in bepaalde wijken, via de stadsbrede afspraken. Zo wordt differentiatie en doorstroming bevorderd. In Sluiterveld, Aalderinkshoek/Kerkelanden, Thorbeckelaan en Ossenkoppelerhoek wordt aantoonbaar gewerkt aan vernieuwing en verduurzaming. Deze wijken kennen de grootste urgentie. De Riet wordt beleidsmatig gezien als kansrijke binnenstedelijke locatie, maar er ontbreken concrete plannen en uitvoering, waardoor kansen hier onbenut blijven. Projecten als de Spoorzone fungeren als motor voor versnelling en gemengde woningbouw. Daarmee wordt de druk op andere wijken verlicht. De samenwerking tussen gemeente en corporaties is intensiever dan voorheen, maar wordt belemmerd door beperkte investeringsruimte, versnipperde kaders en weinig toepassing van uitruil van ontwikkellocaties. Samenwerking in schuldenpreventie functioneert goed. Dit blijft echter wel vooral uitvoerend georganiseerd en strategisch nog beperkt. De gemeente maakt dus duidelijke stappen richting een meer evenwichtige woningvoorraad.

De daadwerkelijke balans tussen prijscategorieën en woningtypen wordt nog niet overal gerealiseerd omdat uitvoering, prioritering en samenwerking niet in alle wijken even ver zijn gevorderd.

Doel 2: de woonvoorzieningen voor kwetsbare groepen beter over onze en omliggende gemeente(n) verdelen Almelo streeft naar een eerlijke en evenwichtige verdeling van woonvoorzieningen voor kwetsbare doelgroepen. Dit betekent dat er passende huisvesting moet zijn voor aandachtsgroepen. Samenwerken met regionale partners is essentieel om iedereen een veilige en geschikte woonplek te bieden. Het is belangrijk dat kwetsbare groepen niet geconcentreerd raken in bepaalde wijken, maar juist verspreid en volwaardig deel uitmaken van de samenleving. In de Woonvisie benadrukt de gemeente de aanwezigheid van arbeidsmigranten. Het aandeel geregistreerde arbeidsmigranten die in de gemeente wonen zou jaarlijks met 10% groeien.

61

62

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

Uitvoeringsactie

Relevant?

1 Scheefwonen moet voorkomen worden door een evenwichtig en divers aanbod van (sociale) huurwoningen.

Ja

2 We zien in de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten een opgave die we samen met de regiogemeenten en de Provincie moeten invullen en afstemmen. Kansen hiervoor zijn in transformatie van leegstaande kantoren/zorgvastgoed of door nieuwbouw. We streven naar structureel woningaanbod.

Ja

3 We streven naar voldoende aanbod van short- en midstay woonconcepten van goede kwaliteit. Hiernaast stellen we een aantal extra eisen, die inmiddels zijn vastgelegd in beleidsregels.

Ja

4 Huisvesting van arbeidsmigranten concentreren we, om goede woon- en leefomstandigheden te waarborgen.

Ja

5 We reguleren kamerverhuur en handhaven hierop.

Ja

6 In het huisvesten van vergunninghouders werken we samen met de woningcorporaties.

Ja

7 Op het gebied van woonwagens is het speerpunt van beleid: het faciliteren van de natuurlijke aanwas van de huidige bewoners van woonwagenlocaties in Almelo. Op basis hiervan wordt een separaat woonwagenbeleid opgesteld.

Ja

8 De woonsituatie van uitstromers uit MO/BW vraagt om een tijdige analyse van de draaglast van wijken en buurten, en de bereidheid om ook buiten de geijkte wijken op zoek te gaan naar geschikte woonruimte voor deze groepen.

Ja

9 We willen de eerste diagnose van noodzakelijke hulp verbeteren en daarmee voorkomen dat overlastsituaties escaleren. Dit vraagt om betere samenwerking tussen alle betrokken partijen.

Ja

10 Met de integrale ketenaanpak zetten we voor wel MO als BW in, op het beperken van de instroom door intensieve begeleiding. Verblijf houden we zo kort mogelijk. We trekken hierin nauw op met de corporaties en regiogemeenten.

Ja

11 Samen met de corporaties en zorgpartijen gaan we op zoek naar woonoplossingen voor zelfstandige huisvesting van tienermoeders en 18 tot 23 jarigen die onder Jeugdzorg vallen.

Ja

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

Uitvoeringsactie 1: Scheefwonen moet voorkomen worden door een evenwichtig en divers aanbod van (sociale) huurwoningen. Het beter spreiden van woonvoorzieningen voor kwetsbare groepen vraagt om een evenwichtige en diverse voorraad (sociale) huurwoningen. De Woonvisie Almelo benadrukt dat scheefwonen moet worden voorkomen om ruimte te houden voor huishoudens die sterk afhankelijk zijn van betaalbare en passende woonvormen. Door een gevarieerd aanbod te realiseren en doorstroming te stimuleren, ontstaat er meer ruimte om kwetsbare doelgroepen verantwoord te huisvesten, zonder dat dit leidt tot overbelasting van specifieke wijken. Een gebalanceerde woningvoorraad vormt zo een belangrijke voorwaarde voor regionale spreiding en vitale, veerkrachtige buurten.

Resultaat: scheefwoners Uit de Monitor Woonvisie 2025 blijkt dat goedkope scheefheid in Almelo is gestegen van 7,5% in 2017 naar 11,2% in 2023, maar nog steeds lager ligt dan het landelijk gemiddelde van 14,9%. Het aandeel dure scheefwoners is gedaald van 9% in 2017 naar 1% in 2023. Tegelijkertijd zien corporaties dat door passend toewijzen en staatssteunregels de instroom van goedkope scheefwoners beperkt is, maar dat doorgroei binnen de corporatiesector wordt bemoeilijkt doordat er onvoldoende betaalbare alternatieven buiten het sociale segment zijn. Corporaties hebben nog niet volledig in beeld waar de scheefheid precies zit. Sint Joseph werkt al met inkomensafhankelijke huurverhogingen en Beter Wonen start hiermee in 2026, waardoor meer inzicht ontstaat in de omvang en locaties van scheefwonen binnen hun bezit. Ook loopt de verhuismobiliteit terug, doordat huurders minder vaak verhuizen en financiële prikkels ontbreken. Huurverhogingen zijn landelijk beperkt in (onder andere) de sociale huur en sociale huren zijn minder gestegen dan particuliere huren. Hierdoor stokt doorstroming, wat de druk op sociale huur vergroot. De gevolgen daarvan hebben effect op het doel om woonvoorzieningen voor kwetsbare groepen beter te spreiden.

Als sociale huurwoningen bezet blijven door huishoudens die niet langer tot de doelgroep behoren, komt er minder ruimte vrij voor urgente en/of kwetsbare doelgroep. Deze doelgroep zijn vaker geconcentreerd in wijken waar al een hoge druk ligt op draagkracht en leefbaarheid. Het aanpakken van scheefwonen is daarmee een randvoorwaarde om kwetsbare groepen evenwichtiger over de stad en regio te kunnen huisvesten. Uitvoeringsactie 2, 3, 4 & 5: 2. We zien in de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten een opgave die we samen met de regiogemeenten en de Provincie moeten invullen en afstemmen. Kansen hiervoor zijn in transformatie van leegstaande kantoren/zorgvastgoed of door nieuwbouw. We streven naar structureel woningaanbod. 3. We streven naar voldoende aanbod van short- en midstay woonconcepten van goede kwaliteit. Hiernaast stellen we een aantal extra eisen, die inmiddels zijn vastgelegd in beleidsregels. 4. Huisvesting van arbeidsmigranten concentreren we, om goede woon- en leefomstandigheden te waarborgen. 5. We reguleren kamerverhuur en handhaven hierop. Het spreiden en verbeteren van woonvoorzieningen voor kwetsbare groepen vraagt primair om voldoende beschikbaarheid en doorstroming binnen de reguliere woningvoorraad. Tegelijkertijd is het van belang dat er duidelijke kaders zijn voor de huisvesting van arbeidsmigranten.

Dat voorkomt verdringing in kwetsbare wijken en zorgt dat de druk op de sociale huur niet verder vergroot. Almelo zet hierbij in op regionale afstemming, het creëren van structureel en kwalitatief goed aanbod, en het scheiden van short‑ en midstay‑voorzieningen. Door huisvesting zoveel mogelijk te concentreren en te reguleren, wil de gemeente goede woon- en leefomstandigheden waarborgen en overlast voorkomen.

63

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

Resultaat: huisvesting arbeidsmigranten In de prestatieafspraken is vastgelegd dat de gemeente inzet op regionale afstemming met buurgemeenten en de provincie. Zo wordt de verantwoordelijkheid voor short‑, midstay‑ en permanente huisvesting evenwichtiger verdeeld en neemt de druk op Almelo af. Vanuit de Woonvisie wil de gemeente kamergewijze verhuur aan arbeidsmigranten tegengaan. Kamerverhuur zonder toezicht kan leiden tot verdringing van reguliere woningzoekenden en het illegaal gebruik van woningen voor shortstay-doeleinden. Met de Beleidsregels Kamerbewoning heeft de gemeente aanvullende vastgesteld voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Daarin staat onder meer dat: • Tijdelijke arbeidsmigranten in logiesvoorzieningen moeten worden gehuisvest; • Arbeidsmigraten niet in VAB-locaties mogen worden gehuisvest wanneer zij niet werkzaam zijn op die locatie, om de leefbaarheid van het buitengebied te beschermen. In lijn met de Woonvisie kiest Almelo ervoor om de huisvesting van arbeidsmigranten te concentreren op locaties waar goed woon- en leefomstandigheden, beheer en toezicht geborgd kunnen worden. Een voorbeeld hiervan is de principemedewerkering in 2025 voor een grootschalig logiesgebouw voor maximaal 600 arbeidsmigranten voor een periode van 20 jaar. De Woonvisie stelt ook dat de gemeente streeft naar voldoende short- en midstay woonconcepten voor arbeidsmigranten.

In een raadsbrief van juli 2025 geeft het college aan te werken aan een uitvoeringsplan shortstay, waarmee initiatieven voor de huisvesting van arbeidsmigranten worden beoordeeld en gestructureerd kunnen worden uitgevoerd. Uit de prestatieafspraken blijkt dat corporaties shortstay‑arbeidsmigranten niet als reguliere woningzoekenden beschouwen. Zij richten zich op reguliere doelgroepen, terwijl de huisvesting van arbeidsmigranten primair wordt overgelaten aan marktpartijen, in samenwerking met de gemeente. Uitvoeringsactie 6: In het huisvesten van vergunninghouders werken we samen met de woningcorporaties. Het huisvesten van vergunninghouders is een wettelijke taak en een belangrijke opgave binnen de Woonvisie Almelo. De gemeente ziet hierbij een centrale rol voor woningcorporaties, omdat zij beschikken over passend, betaalbaar en stabiel woonaanbod.

Resultaat: huisvesting vergunninghouders In de prestatieafspraken is vastgelegd dat corporaties jaarlijks woningen beschikbaar stellen voor vergunninghouders, waarbij de gemeente de regie voert over toewijzing en begeleiding. In de praktijk blijkt dat deze samenwerking goed is georganiseerd. Corporaties stellen tijdig woningen beschikbaar en de gemeente zorgt voor passende bemiddeling, zodat vergunninghouders snel kunnen instromen zonder het reguliere woonruimteverdeelsysteem te belasten. De evenwichtige spreiding van vergunninghouders over de wijken is een terugkerend aandachtspunt, mede vanwege fluctuerende instroom en druk op de woningmarkt. Woningcorporaties spelen hierin een centrale rol bij de woningtoewijzing en hebben zelf belang bij spreiding. De gemeente ondersteunt dit via beleidskaders en prestatieafspraken, maar stuurt niet op individuele toewijzingen. De lage mutatiegraad en de druk op de sociale voorraad maakt het lastig om structureel voldoende woningen beschikbaar te houden voor vergunninghouders. Daardoor bestaat het risico dat vergunninghouders vaker in kwetsbare wijken terechtkomen. De samenwerking verloopt dus effectief, maar het beoogde resultaat (voldoende spreiding en beschikbaarheid) blijft een uitdaging. Uit een raadsbrief van juli 2025 blijkt dat de gemeente een achterstand heeft van het huisvesten van 129 statushouders.

Daarom heeft Almelo, onder toezicht van de provincie, een plan gemaakt hoe zij de huisvestingsachterstand kunnen wegwerken. Dit doen ze met verschillende maatregelen: woningdelen, bevorderen van doorstroom en het bouwen van woningen voor een bredere doelgroep. De gemeente geeft daarbij echter al aan dat met deze maatregelen de achterstand op korte termijn niet wordt ingelopen en dat de achterstand in 2025 verder zal toenemen.

64

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

Uitvoeringsactie 7: Op het gebied van woonwagens is het speerpunt van beleid: het faciliteren van de natuurlijke aanwas van de huidige bewoners van woonwagenlocaties in Almelo. Op basis hiervan wordt een separaat woonwagenbeleid opgesteld. De Woonvisie Almelo benadrukt dat woonwagenbewoners een eigen woon- en leefcultuur hebben die moet worden gerespecteerd. Daarom richt het gemeentelijk beleid zich op het faciliteren van de natuurlijke aanwas binnen bestaande woonwagenlocaties. Dit betekent dat de gemeente niet stuurt op uitbreiding, maar wél zorgt voor voldoende standplaatsen voor kinderen of familieleden die vanuit de gemeenschap zelf doorstromen.

Resultaat: woonwagenbeleid In de Woonvisie werd de ambitie uitgesproken om separaat woonwagenbeleid op te stellen, waarbij het faciliteren van de natuurlijke aanwas van de huidige bewoners van woonwagenlocaties centraal moest staan. Het separate beleid is opgesteld in de vorm van Woonwagenbeleid Almelo 2021. Daaruit blijkt een tekort van circa 17 standplaatsen (in 2021). Sindsdien is er geen nieuw behoefteonderzoek uitgevoerd. Op basis van interne informatie vanuit de gemeente blijkt het huidige tekort (2026) om 10 tot 12 standplaatsen te gaan. Uit de prestatieafspraken blijkt dat de gemeente in 2022 in samenspraak met de woningcorporaties een uitvoeringsplan zou opstellen om invulling te geven aan de behoefte en het woonwagenbeleid. Dit is nog niet gedaan. Wel is er in 2024 een invulling van nieuwe locaties aan woonwagens gestart. Er is gestart met 4 woonwagenstandplaatsen in de Parkbuurt. Voor de overige standplaatsen loopt de verkenning in de gebiedsontwikkeling Aalanderveld. Uitvoeringsactiepunt 8, 9, 10 & 11: 8. De woonsituatie van uitstromers uit MO/BW vraagt om een tijdige analyse van de draaglast van wijken en buurten, en de bereidheid om ook buiten de geijkte wijken op zoek te gaan naar geschikte woonruimte voor deze groepen. 9. We willen de eerste diagnose van noodzakelijke hulp verbeteren en daarmee voorkomen dat overlastsituaties escaleren.

Dit vraagt om betere samenwerking tussen alle betrokken partijen. 10. Met de integrale ketenaanpak zetten we voor wel MO als BW in, op het beperken van de instroom door intensieve begeleiding. Verblijf houden we zo kort mogelijk. We trekken hierin nauw op met de corporaties en regiogemeenten. 11. Samen met de corporaties en zorgpartijen gaan we op zoek naar woonoplossingen voor zelfstandige huisvesting van tienermoeders en 18 tot 23 jarigen die onder Jeugdzorg vallen. De huisvesting van uitstromers uit Maatschappelijke Opvang (MO) en Beschermd Wonen (BW) vraagt om een zorgvuldige en wijkgerichte aanpak. De Woonvisie Almelo benadrukt dat passende en tijdige ondersteuning essentieel is om overbelasting van wijken te voorkomen en kwetsbare bewoners duurzaam te laten landen. Door vroegtijdige diagnose, intensieve begeleiding, nauwe samenwerking met corporaties en regiogemeenten en het ontwikkelen van passende woonoplossingen wordt gewerkt aan een evenwichtige spreiding en het verminderen van terugval en overlast.

Resultaat: analyse op draaglast De prestatieafspraken bepalen dat corporaties maximaal 15% van de mutaties inzetten voor directe bemiddeling, zodat kwetsbare huurders zorgvuldig geplaatst kunnen worden. Doordat het aantal mutaties aanzienlijk daalt en tegelijkertijd de instroom stijgt, komt dit onder druk te staan. Daardoor wordt het lastiger om kwetsbare doelgroepen goed te huisvesten en/of spreiden. De woonzorganalyse (2025) laat zien dat Almelo relatief veel zorg- en begeleidingsdoelgroepen huisvest vergeleken met regiogemeenten. Daardoor is er jaarlijks een vraag naar 100 tot 180 zelfstandige woningen voor urgentie- en uitstroomgroepen 5, terwijl het beschikbare aanbod beperkt is. Extra aandacht voor spreiding en wijkdraagkracht is daarom noodzakelijk. Partijen zijn al een aantal jaar in gesprek over het huisvesten van aandachtsgroepen buiten de geijkte buurten

5

Dit is inclusief vergunninghouders.

65

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

en waar mogelijk wijken. Ook bestaan er verschillende analyses (veerkrachtkaarten en Buurtbarometer). De feitelijke basis ligt er, al dan niet versnipperd. Dit moet echter vertaald worden naar wijkgerichte volkshuisvestelijke keuzes. De woonzorganalyse vormt een tweede pijler van de feitelijke basis, maar is niet zozeer wijkgericht. Het risico dat kwetsbare groepen te vaak in dezelfde wijken terechtkomen blijft bestaan, met als gevolg dat Almelo een groot deel van de regionale opgave blijft dragen. De Actualisatie Woondeal Twente legt vast dat de provincie in 2025 toewerkt naar lokale urgentieregelingen, waarbij ook fair‑share afspraken voor aandachtsgroepen nader worden uitgewerkt. Op basis hiervan worden onder meer uitstromers uit MO en BW regionaal verdeeld. Almelo beschikt op dit moment nog niet over een formeel vastgestelde gemeentelijke urgentieregeling in een huisvestingsverordening. In de praktijk wordt echter gewerkt met werkafspraken over directe toewijzingen voor specifieke doelgroepen, waarbij de sociale urgentie momenteel primair bij de woningcorporaties is belegd. Een regionale huisvestingsverordening, waarin de urgentieregeling wordt verankerd, is in voorbereiding en bevindt zich in een vergevorderd stadium.

Resultaat: samenwerking voor huisvesting kwetsbare doelgroepen De uitvoering van de integrale ketenaanpak hangt af van de mate van samenwerking tussen de gemeente en haar (zorg)partners. De samenwerking verloopt goed en is de afgelopen jaren verbeterd. Het beperken van instroom blijkt echter complex. De wachtlijsten voor BW lopen op, mede omdat uitstroom stagneert door een gebrek aan geschikte woningen. Doorstroming verloopt dus moeizaam. De woonzorganalyse laat zien dat een deel van de kwetsbare doelgroepen tussen wal en schip valt. Het gaat in dit geval over mensen met een licht verstandelijke beperking (Wmo). Zij hebben vaak niet de juiste indicatie, maar wel woonondersteuning nodig. De ketensamenwerking speelt hier nog niet genoeg op in. De woningcorporaties en de gemeente zijn in gesprek met zorgpartijen over betere woonoplossingen voor tienermoeders en jongeren van 18 tot 23 jaar die onder Jeugdzorg vallen. Er is op dit moment echter geen flexibele schil in de woningvoorraad voor deze doelgroepen. Er zijn geen verdere afspraken gemaakt hierover tussen corporaties en gemeente. De samenwerking levert wel resultaat op, maar blijft achter de feiten aan lopen zolang het aanbod aan geschikte woningen achterblijft en wachttijden toenemen. Een regiobrede aanpak zou waardevol zijn.

Tussenconclusie: onevenwichtige spreiding en toenemende druk op huisvesting aandachtsgroepen •

•

•

• •

Teruglopende verhuismobiliteit en stijgende goedkope scheefheid beperken doorstroming en ruimte voor urgente doelgroepen. Hoewel stijgende goedkope scheefheid in theorie kan bijdragen aan inkomensmenging en spreiding, leidt deze in de huidige praktijk vooral tot minder mutaties in de sociale voorraad. Daardoor concentreert de huisvesting van urgente doelgroepen zich in een beperkt aantal wijken. Een logische aanname is dat daardoor de druk toeneemt op wijken waar al kwetsbare groepen geconcentreerd zijn. Spreiding komt onder druk te staan. Vanuit de prestatieafspraken wordt er vastgehouden aan een maximum van 15% directe bemiddeling. Dit met als doel dat de uitstroom en daarmee ook de instroom stagneert. Spreiding blijft ook hiermee echter onder druk staan. Voor vergunninghouders is de samenwerking tussen gemeente en corporaties effectief, maar door een lage mutatiegraad en hoge druk op de goedkope voorraad blijven spreiding en tijdige huisvesting lastig te realiseren. Het woonwagenbeleid voorziet in natuurlijke aanwas. Echter is een geconstateerd tekort aan standplaatsen beperkt opgepakt. Vervolgbeleid ontbreekt. De woonzorganalyse toont aan dat Almelo relatief veel aandachtsgroepen huisvest ten opzichte van de regio. Dit ondermijnt het doel van spreiding.

66

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

• • •

Beleid ontwikkeld op de wijkdraagkrachtanalyse ontbreekt. Daardoor zijn er geen specifieke inzichten van de draagkracht in wijken. Wel is er de prioritaire wijkaanpak. De ketensamenwerking tussen gemeente, corporaties en zorgpartijen is verbeterd, maar wordt belemmerd door een gebrek aan geschikte woningen en oplopende wachttijden. Een flexibele schil in de woningvoorraad voor tienermoeders ontbreekt.

6.3 Ambitie 3: Toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad In deze paragraaf beschrijven we de probleem- en doelstelling van ambitie 3 uit de ‘Woonvisie Almelo 2020-2030’: Toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad. Daarna gaan we in op de behaalde resultaten en trekken we tussentijdse conclusies over de doelmatig- en doeltreffendheid van de uitvoering van deze ambitie. Probleemstelling Hoewel Almelo streeft naar een toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad, staat de gemeente voor uitdagingen. De bestaande woningvoorraad is nog onvoldoende aangepast aan de snel veranderende demografische samenstelling. Tegelijkertijd is het verduurzamen van zowel bestaande als nieuwe woningen noodzakelijk om te voldoen aan de klimaatdoelstellingen, zoals het aardgasvrij maken van woningen voor 2050 en het realiseren van een betaalbare, duurzame energievoorziening voor iedereen. Doelstelling De gemeente Almelo wil een bijdrage leveren aan de opgave door: • Zorgen dat (oudere) inwoners een fijne woonomgeving krijgen/behouden, in nabijheid van anderen en met voorzieningen binnen bereik. • Bestaande en nieuwe woningen levensloopgeschikt maken. • Een betaalbare en duurzame energievoorziening bereikbaar maken voor iedereen en bestaande woningen voor 2050 aardgasvrij maken.