20260616 RKA - Aanbiedingsbrief rekenkamerrapport - Woonbeleid

Initiatieven voor wonen en zorg worden beoordeeld op spreiding en draagkracht van wijken en stad. De volgende strategische doelen zijn geformuleerd: 1 Bevorderen zelfoplossend vermogen; 2 Versterken ondersteunende sociale structuren en voorzieningen; 3 Ontwikkelen efficiënte en effectieve maatwerkvoorzieningen; 4 Organiseren efficiënte en effectieve uitvoeringsorganisatie; 5 Meer middelen uitvoering taken sociaal domein. Coalitieakkoord Almelo 2022-2026: Bouwen aan kansen voor iedereen In juni 2022 is het coalitieakkoord ondertekend. Er zijn daarbij op hoofdlijnen punten beschreven voor diverse thema’s, waaronder wonen.

24

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

•

Het akkoord beschrijft de ambitie voor het realiseren van 3.400 woningen tot 2030 (2.000 van de regionale opgave en 1.400 vanuit Woonvisie). Almelo zet in op onderscheidende, betaalbare en flexibele nieuwbouw voor jongeren, starters en senioren. Almelo heeft te weinig woningen in het middensegment. Nieuwbouw, ook in dit segment, is daarom nodig om doorstroming op gang te brengen. Voor bijzondere woonvormen worden er ook locaties aangewezen. De bestaande voorraad speelt een belangrijke rol: herstructurering ziet Almelo als een kans om tot een balans in de woningvoorraad te komen. De gemeente benadrukt het belang van regionale samenwerking. Dit geldt ook voor afspraken rondom huisvesting voor arbeidsmigranten en andere kwetsbare groepen. Over leefbaarheid in wijken en dorpen wordt het volgende gezegd. • Om problematiek in gebieden aan te pakken, wordt het wijkgericht werken versterkt. De betrokkenheid van inwoners die zelf bijdragen aan hun wijk staat daarbij centraal. De openbare ruimte en het onderhoud daarvan moet naar een hoger niveau worden gebracht. Via wijkregie worden de ambities verder uitgewerkt. Specifieke aandacht is er voor Kerkelanden, Ossenkoppelerhoek, de Riet, Sluitersveld en de Westeres.

Monitor Woonvisie 2022 en 2025 In 2022 is de Woonvisie gemonitord. Daarmee is de woningmarktverkenning geactualiseerd. De nieuwe beleidsontwikkelingen Regionale Woonagenda Twente, de Woondeal Twente, het coalitieakkoord 2022 t/m 2026 en de Ruimtelijk programmatische visie wonen-werken zijn hierin meegenomen. De belangrijkste (nieuwe) inzichten uit de actualisatie zijn: • Huishoudensgroei tot 2035, na 2035 wordt een lichte daling verwacht. • Het aantal midden- en hoge inkomens zullen groeien. Dit betekent dat de vraag naar sociale huurwoningen op termijn kan afnemen, maar de druk op de sociale huurmarkt is nu nog steeds hoog. • In 2022 was de druk op de sociale huurmarkt groot. Het aantal woningzoekenden is gestegen, terwijl het aantal verhuringen is gedaald. Het slagingspercentage (de kans op een woning) is daardoor afgenomen en de wachttijd voor een sociale huurwoning is opgelopen tot gemiddeld 3,1 jaar. • In 2025 is de Woonvisie opnieuw gemonitord. Deze is in 2026 bestuurlijk behandeld en maakt onderdeel uit van het Volkshuisvestingsprogramma (ook vastgesteld in 2026). Ook daar kwamen nieuwe inzichten uit. • Fors hogere en langdurige huishoudensgroei: de groei zet door tot 2045, en stabiliseert daarna pas. • De woningbouwambitie voor Almelo is opgeschaald.

De regionale bijdrage van Almelo betreft 2.200 woningen (vanuit het raadsbesluit 2023) en nog eens 460 extra (2.660) vanuit de herijking Woondeal Twente 2025. Dit aantal komt bovenop de bestaande woningbouwambitie. • Vergrijzing werkt sneller en steviger door op de woningmarkt, terwijl gezinnen juist afnemen. Dit leidt tot een duidelijke verschuiving in de woningvraag. Regionale Woondeal Twente ‘Wonen met Kwaliteit’ In december 2022 is de Regionale Woondeal Twente ondertekend tussen het ministerie van BZK, de provincie Overijssel en de Twentse gemeenten, en is daarmee de start van een langdurig partnerschap tussen deze partijen. In de Woondeal zijn de volgende afspraken gemaakt. • Een basisinspanning van +14.100 woningen tot en met 2030. Hoewel dit afwijkt van de ambitie in de Woonagenda Twente, blijft de ambitie van 20.000 woningen overeind. De afspraken over 14.100 woningen is de basisinspanning. Een plancapaciteit van 130% per gemeente is hierbij afgesproken, waarbij zachte plannen zoveel mogelijk moeten worden omgezet in harde plannen. Hierbij geldt specifieke aandacht voor het opharden van de plannen tot en met 2024. Iedere gemeente in Twente neemt een fair share van de opgave. Het deel wat Almelo op zich neemt zijn 2.075 woningen. • Sleutelprojecten: ruim 15.000 woningen. Er zijn in totaal 52 sleutelprojecten in Twente aangewezen van in totaal 15.167 woningen.

Een deel daarvan is zacht. In de Woondeal wordt

25

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

•

•

•

per locatie het aantal te bouwen woningen uiteengezet. Almelo heeft vier sleutelprojecten, namelijk Binnenstad, Indië-terrein, Spoorzone en Aalanderveld. Samen omvatten zij 2.075 woningen. Versnelling via de Overijsselse woonaanpak. De provincie, gemeenten, corporaties en marktpartijen in Overijssel werken van oudsher samen via netwerksturing. De Woonkeuken is het verbindende platform. Samenwerking op alle niveaus is het uitgangspunt. Voor het versnellen van de woningbouw moeten procedures sneller en efficiënter worden ingericht. Daarbij beziet de provincie het hele bouwproces tot en met de bezwaarprocedure. Betaalbaarheid. Twente streeft ernaar om twee derde van de nieuwbouw binnen het betaalbare segment te bouwen. Voor nieuwe woningbouwplannen geldt een inspanningsplicht voor de 30/40/30 verdeling. Duurzame en toekomstbestendige bouw. Ambities omvatten minimaal de helft circulair bouwen.

Woningbouwplanning en -programmering 2021 tot en met 2030 De door de raad vastgestelde "woningbouwplanning en programmering 2017 t/m 2026" is geactualiseerd. Het uitgangspunt bouwen voor de lokale behoefte is door de Regionale Woonagenda Twente nu aangevuld met een bovenlokale opgave. Almelo gaat uit van een bijdrage aan deze opgave met 2.200 woningen. Met de Nationale Woon- en Bouwagenda stimuleert het rijk provincies, gemeenten en ontwikkelaars om 900.000 woningen te bouwen tot en met 2030. Het voorliggende woningbouwprogramma 2021 t/m 2030 plant een gemiddelde uitbreiding van de woningvoorraad van ca. 380 woningen per jaar. Hiermee wordt invulling gegeven aan de Woonvisie Almelo 2020-2030 en de Regionale Woonagenda Twente. Ook wordt de ambitie voor de Woondeal om 3.400 tot 4.100 woningen te bouwen tot en met 2034 versneld naar 2030. De raad heeft de woningbouwplanning en -programmering 2021 t/m 2030 vastgesteld. Rekenkameronderzoek energietransitie In februari 2024 onderzocht de Rekenkamer Almelo of het beleid voldoende richting geeft voor een effectief uitvoeringsprogramma Energietransitie. Er werd gekeken naar de stand van zaken van dit uitvoeringsprogramma. Ook is beoordeeld of het programma voldoet aan de uitgangspunten van betaalbaarheid voor inwoners. Uit het onderzoek kwamen een aantal aanbevelingen. Deze zijn niet concreet vastgesteld door de gemeenteraad.

Wel is vastgesteld dat de raad kennis heeft genomen van het rapport en daaraan de volgende conclusies te verbinden: • Het college gaat in 2024 met de raad in gesprek over de voortgang van de energietransitie (zowel over de inhoud als over het proces) en over de gewenste informatiebehoefte in de raad. Daarbij komt ook aan de orde in hoeverre een doorkijk voor de energietransitie na 2026 en na 2030 op dit moment noodzakelijk en gewenst is. • Het college informeert de raad over de manier waarop de Participatieverordening wordt toegepast bij projecten rond de energietransitie. • Het college deelt jaarlijks gegevens over energiebesparing en vermindering van de CO2uitstoot met de raad. • Woonlastenneutraliteit blijft een belangrijk uitgangspunt. Het college maakt de uitvoering hiervan zo concreet mogelijk en informeert de raad. Renovatiedeal Twente In maart 2024 is de Renovatiedeal ondertekend. De Renovatiedeal is een intentieovereenkomst tussen gemeenten (Almelo, Enschede en Hengelo), woningcorporaties en het Ministerie BZK om energiearmoede in Twente aan te pakken via een gezamenlijke renovatieaanpak. In 2030 moeten minstens 7.000 woningen worden verbeterd op drie punten: (1) voldoen aan de isolatiestandaard; (2) herstel van de bouwkundige staat van de woning; (3) aardgasvrij(-ready) maken. Door deze aanpak moeten de energielasten van huishoudens worden teruggebracht.

De kwaliteit gaat boven snelheid maken.

26

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

Soortenmanagementplan Almelo In maart 2024 is een informerende raadsbrief gestuurd over het opstellen van een soortenmanagementplan (SMP). Het SMP is bedoeld om verduurzaming van woningen mogelijk te maken en tegelijkertijd beschermde diersoorten te beschermen. Inwoners kunnen hun woning niet verduurzamen zonder ecologisch onderzoek vanwege de zorgplicht voor beschermde soorten onder de Omgevingswet. Het SMP bestaat uit een groot ecologisch onderzoek. Met de resultaten van het onderzoek vraagt Almelo een omgevingsvergunning aan bij de provincie. Na vergunningverlening moeten mitigerende maatregelen worden genomen en het leefgebied van de soorten worden verbeterd en gemonitord. Actieplan beleid sociaal domein In opvolging van het strategisch beleidsplan is er een actieplan beleid sociaal domein opgesteld in april 2024. De doelen worden in het Actieplan concreter uitgewerkt. Dit wordt per nummer gedaan, ieder nummer refereert aan hetzelfde genummerd doel uit het strategisch beleidsplan, zie hiervoor ook pagina 8. 1 De gemeente zet in op een doorlopende leer-, zorg- en ontwikkelingslijn en biedt ondersteuning waar nodig, met als doel kansengelijkheid en een veilig, stabiel en gezond opgroei- en leefklimaat 2 Meer investeren in hulp vanuit het sociale netwerk om overbelasting van mantelzorgers en zwaardere zorg te voorkomen. Denk hierbij aan de inzet van vrijwilligers.

3 Als inwoners niet zelf of met hulp van het sociale netwerk kunnen voorzien in noodzakelijke ondersteuning en deze ook niet via een algemene of voorliggende voorziening kan worden geboden, kan de gemeente via individuele toewijzing maatwerk toepassen. 4 In de uitvoering gaat Almelo uit van ‘matched care’ (direct inzetten van goede ondersteuning) in plaats van ‘stepped care’ (inzetten van lichte vormen die daarna steeds opnieuw moeten worden ingeschakeld). 5 Het Actieplan richt zich op het beperken van uitgaven. De gemeente wil tegelijkertijd meer druk op het Rijk uitoefenen om meer een eerlijker middelen beschikbaar te stellen. Positieve gezondheid is het uitgangspunt waarbij gezondheid wordt gezien als het vermogen zich aan te passen aan en eigen regie te voeren bij uitdagingen in het leven. Veerkracht en betekenisvol leven zijn hierbij belangrijke waarden. Verordening Subsidie isolatie koopwoningen In oktober 2024 is de verordening Subsidie isolatie koopwoningen vastgesteld. De gemeente Almelo wil met deze regeling eigenaar-bewoners van slecht geïsoleerde koopwoningen stimuleren om energiebesparende maatregelen te treffen. De subsidie is beschikbaar voor: eigenaar-bewoners van woningen met een WOZ-waarde lager dan € 281.000 (peiljaar 2022) en (gemengde) VvE’s met een gemiddelde WOZ-waarde onder deze grens. Er kan tot maximaal € 1.750 per woning worden gesubsidieerd.

Maatregelen moeten zijn uitgevoerd vanaf 1 januari 2023 en aanvragen kunnen worden ingediend tot en met 31 december 2026, of totdat het subsidieplafond is bereikt. Maatregelen moeten binnen 12 maanden na subsidieverlening zijn uitgevoerd. De subsidie wordt pas uitbetaald na uitvoering. De gemeente of een door hen in de plaats gestelde partij mag ter plaatse een controle uitvoeren. Regionale woonzorgvisie Twente en afsprakenkader ouderenhuisvesting Twente In april 2024 zijn de regionale woonzorgvisie Twente en het bijbehorende afsprakenkader ouderenhuisvesting Twente vastgesteld. In Rijksprogramma’s ‘Een thuis voor iedereen’ en ‘Wonen en Zorg voor ouderen’ is opgenomen dat alle gemeenten een start maken met integrale regionaal afgestemde woonzorgvisies voor aandachtsgroepen en ouderen. Hiermee worden de fysieke en sociale opgave van de Twentse gemeenten met elkaar verbonden.

27

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

De regionale woonzorgvisie Twente vormt mede een basis voor het ontwikkelen van een eigen woonzorgvisie voor Almelo. Het afsprakenkader voor ouderenhuisvesting geeft indicatieve aantallen van te bouwen en/of te transformeren woningen voor ouderen in uiterlijk 2030. De genoemde aantallen worden niet gehandhaafd door het Rijk of de provincie en kunnen als een intentie worden beschouwd. De gemeente geeft aan over het algemeen op koers te liggen op hieraan te kunnen voldoen. Naast ouderen, acht de gemeente het ook belangrijk om afspraken te maken over andere doelgroepen en een evenwichtige verdeling hiervan binnen de regio. In de komende periode gaat de gemeente met de regio Twente in gesprek over een regionale urgentieverordening en de evenwichtige verdeling van doelgroepen. Stadsbrede afspraken programmering sociale huurwoningen In november 2024 werkt de gemeente samen met de woningcorporaties Beter Wonen en Sint Joseph aan de ambitie om de stad in balans te brengen, met als doel gedifferentieerde en veerkrachtige wijken en buurten. Dit wordt gepresenteerd onder de noemer: ‘Almelo: een trotse stad in balans’. Gezamenlijk zijn kaders opgesteld voor de programmering van sociale huurwoningen, wat resulteert in de ‘stadsbrede afspraken’.

De afspraken beogen een herstructurering en herverdeling van de sociale huurwoningvoorraad, gericht op zowel vernieuwing als een betere spreiding over de stad. De inspanningen richten zich op zowel een verduurzaming en verversingsopgave van de bestaande voorraad, als het toewerken naar een meer evenredige verdeling van het aandeel sociale huurwoningen in alle wijken. Nieuw en bestaand. Op die wijze verwacht de gemeente houvast te krijgen op de langere termijn, flexibiliteit te houden voor de middellange termijn en concrete afspraken te maken voor de korte termijn. Basis van de afspraken is dat de omvang van de sociale huurvoorraad wordt gehouden op het niveau van de voorraad op 1 januari 2021, gerelateerd aan de peildatum van de huidige Woonvisie. Deze afspraak geldt totdat het aandeel van deze woningen in de totale woningvoorraad is afgenomen tot 30%. Gedurende deze periode zal de toevoeging van nieuwe sociale huurwoningen door nieuwbouw, in balans worden gehouden door het onttrekken van sociale huurwoningen uit de bestaande voorraad. De afspraken worden jaarlijks gemonitord en zo nodig geactualiseerd. Volkshuisvestingsprogramma Almelo In 2026 is het Volkshuisvestingsprogramma vastgesteld. Hierin zijn 8 centrale opgaven bepaald. Dat zijn de volgende. 1 Stad in balans. Wonen wordt ingezet om sociaaleconomische verschillen tussen wijken te verkleinen.

Hierbij is aandacht voor leefbaarheid, voorzieningen en brede welvaart. Doel is een evenwichtige stad met gelijke kansen, leefbare buurten en een passend woningaanbod voor alle inwoners. 2 Een gezonde en toegankelijke woningmarkt voor een veerkrachtige en inclusieve economie. Een passend en betaalbaar woningaanbod is noodzakelijk om (internationale) arbeidskrachten en talent aan te trekken en talent te behouden. Betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen speelt daarin een belangrijke rol. 3 Accommoderen van kwalitatieve groei en de (veranderende) woningvraag. Er ligt een forse woningbouwopgave door woningtekort, bevolkingsgroei en regionale afspraken. De woningbouw moet aansluiten op actuele en toekomstige behoeften. 4 Vergroten differentiatie woningvoorraad. Inzetten op meer variatie in woningtypen, woonmilieus, eigendom en prijsklassen. Passend bij vergrijzing en toename van kleinere huishoudens. 5 Voldoende betaalbare woningen. Behoud en realisatie van voldoende betaalbaar aanbod blijft cruciaal, gezien de relatief lage inkomens en de grote vraag van starters, jongeren en eenpersoonshuishoudens.

28

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

6 Bestaande woningvoorraad en toekomstbestendige wijken. Niet alleen nieuwbouw, maar ook herstructurering, verduurzaming en kwaliteitsverbetering van bestaande wijken om zo leefbaarheid te bevorderen. Prioritaire wijken zijn wijken waar integrale wijkaanpakken voor zijn: Kerkelanden, Nieuwstraatkwartier, Ossenkoppelerhoek en Sluitersveld. 7 Kwaliteit van de leefomgeving. Wonen gaat samen met voorzieningen, groen, veiligheid en sociale samenhang, zoals ontmoetingsplekken. 8 Klimaatbestendige groenblauwe stad en buitengebied. Woningbouw en wijkaanpak moeten bijdragen aan klimaatadaptatie, energietransitie en een aardgasvrije toekomst. In de Transitievisie Warmte is de route uitgestippeld naar een aardgasvrij Almelo.

Woonvisie als uitgangspunt Rekenkameronderzoek De Woonvisie 2020-2030 vormt het belangrijkste beleidsstuk voor dit Rekenkameronderzoek. De vragen van de Rekenkamer gaan voornamelijk over de doelmatigheid en effectiviteit van lokale woonambities. Hebben deze sinds de publicatie van de Woonvisie bijgedragen aan het realiseren van woningen? Of juist niet? De gemeente Almelo heeft haar lokale woonambities vastgelegd in de Woonvisie. De uitvoering van dit beleidsstuk wordt beïnvloed door andere beleidsstukken op regionaal en nationaal niveau. Zo is de Woonvisie opgesteld voor de Woondeal Twente (2022), het meest recente actieprogramma van de prestatieafspraken, Woonzorganalyse (2025) en de actualisatie van de Woondeal Twente (2025). Er zijn dus, op basis van de aantallen en kwalitatieve opgaven vanuit de nationale Woon- en Bouwagenda (2022), nieuwe regionale samenwerkingsafspraken gemaakt. Denk bijvoorbeeld aan afspraken rondom de huisvesting van aandachtsgroepen. Deze beleidsstukken vormen ook kaders waaraan de woonambities van de gemeente Almelo de komende jaren moeten voldoen. We zoomen in onderstaande paragrafen daarom in op de behaalde resultaten op de drie belangrijkste ambities van de gemeente Almelo. Tegelijkertijd houden we daarbij rekening met ontwikkelingen en beleidsstukken die deze resultaten beïnvloed hebben.

29

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

5. Actuele marktontwikkelingen

30

31

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

5.1 Woningmarkt in verandering De woningmarkt verandert. Nieuwe kaders, (economische) ontwikkelingen, ambities en prognoses hebben invloed op de uitvoering van volkshuisvestingsbeleid. Daarom starten we met een aantal inzichten over de woningmarkt in Almelo. Daarna gaan we in op de ambities uit Woonvisie en de daarop behaalde resultaten. Woningvoorraad in gemeente Almelo toegenomen met 2.430 woningen (+8%) sinds 2015 In de periode 2015 tot 2025 is de woningvoorraad met circa 2.430 woningen toegenomen. Dat is een stijging van 8% (van 32.280 in 2015 naar 34.710 in 2025). In dezelfde periode groeide het aantal huishoudens met 2.415, eveneens een toename van 8%. Opvallend is dat de werkelijke groei van het aantal huishoudens aanzienlijk hoger ligt dan eerder voorspeld. Volgens de Primos prognose uit 2015 werd destijds uitgegaan van een toename van slechts 980 huishoudens (+3%) in de periode tot 2025. De feitelijke groei blijkt dus ruim twee keer zo hoog te zijn als verwacht. Deze ontwikkeling wijst op een sterkere demografische groei dan voorzien. Voor een belangrijk deel wordt deze groei veroorzaakt door huishoudensverdunning.

Figuur 3: Historische ontwikkeling woningvoorraad en huishoudens in de gemeente Almelo, periode 2015-2025 35.000 34.000 33.000 32.000 31.000 30.000 29.000 2015

2016

2017

Woningvoorraad

2018

2019

2020

2021

Huishoudens

2022

2023

2024

2025

Primos 2015

Bron: CBS (2025) en Primos-prognose (2015). CBS telling is op 1 januari.

De koers van Almelo in twee scenario’s Gemeente Almelo ging in de Woonvisie 2020-2030 uit van een relatief lage bouwopgave. In de periode van 2025 tot 2040 verwachtte de gemeente een afname van zo’n 50 huishoudens. Dat had ermee te maken dat de huishoudens tot 2035 (beperkt) zouden toenemen. Daarna zou een krimp inzetten. Na het vaststellen van de Woonvisie werd de woningcrisis zichtbaar. De provincie Overijssel koos daarop met de Regionale Woonagenda Twente voor extra woningbouwambities. Almelo vertaalde die ambities naar de lokale situatie: eerst in de Monitor Woonvisie 2022, daarna in 2025. In deze monitors zijn twee scenario’s uitgewerkt, die vervolgens bestuurlijk zijn verankerd. Dat gebeurde via besluitvorming in de raad bij de vaststelling van de woningbouwplanning en -programmering 2021-2030. Daarnaast via het college in het Volkshuisvestingsprogramma 2026-2035. Deze twee scenario’s vormen sindsdien het uitgangspunt voor de verdere uitwerking van de woningbouwopgave. Het gaat om de volgende twee scenario’s. 1 Scenario actualisatie (onderkant bandbreedte). Dit scenario gaat uit van een toename van +3.200 huishoudens in de periode 2025 tot 2040. Voor dit scenario zijn de cijfers uit de

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

Woonvisie 2020-2030 geactualiseerd 1. In het scenario actualisatie is nieuwbouw gericht op woonwensen van doorstromers, starters en vestigers in de gemeente. 2 Scenario ambitie (bovenkant bandbreedte). Dit scenario gaat uit van een toename van +6.400 huishoudens in de periode 2025 tot 2040. Dit scenario is gebaseerd op de geactualiseerde Woonvisie met een toevoeging vanuit de Regionale Woonagenda Twente en de Actualisatie Woondeal Twente 2025 t/m 2030. Voor Almelo komt dit samen neer op een extra nieuwbouw van 2.660 woningen ten opzichte van de opgenomen uitbreiding in scenario Actualisering. De woningbouwaantallen zijn de opgenomen cijfers in de Monitor 2025. De gebruikte cijfers verschillen van de Monitor 2022 door een bijgestelde, hogere bevolkings- en huishoudensprognose en rooskleuriger economische verwachtingen. In figuur 2 zijn de verschillen tussen de twee monitoren goed te zien. In de Monitor 2022 werd voor het ambitiescenario de bouwvariant ‘Doorstromers’ gebruikt. Voor 2025 is voor beide scenario’s gekozen voor bouwvariant ‘Gelijk’. De reden daarvoor is dat Almelo een nog hogere krapte voor starters en lagere inkomens constateert op de woningmarkt. De cijfers uit de Monitor 2022 vormden de basis van de door de raad vastgestelde woningbouwplanning en -programmering 2021 t/m 2030.

Tabel 2: Woningbehoefte per scenario in Almelo Basis

Aantal huishoudens

Scenario laag

-50 (2020-2040) 2

Scenario actualisatie

+3.200 (2025-2040)

Scenario ambitie

+6.400 (2025-2040)

Bron: Woonvisie Almelo (2020, 2025), Primos prognose (2025), bewerking Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen.

Figuur 4: Bijstelling huishoudensgroei

Bron: Monitor Woonvisie 2025, gemeente Almelo.

1

Hierbij zijn dezelfde cijfers gebruikt die aan de Woonvisie ten grondslag hebben gelegen. De methodiek verschilt van de eerdere woningmarktverkenning waardoor er andere resultaten uitkomen. 2 Van dit scenario’s zijn geen cijfers beschikbaar voor de periode 2020-2040. Eigen berekening op basis van +33.800 huishoudens in 2025 en 33.750 huishoudens in 2040 (figuur 5 bijlage 1 Woonvisie).

32

33

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

Actuele prognoses fluctueren sterk in verwachtingen over huishoudensgroei De prognoses voor de komende jaren lopen sterk uiteen. Daardoor moet de gemeente binnen een brede bandbreedte sturen op haar woonbeleid. De meest recente prognose (Primos 2025) verwacht in 2040 circa 37.050 huishoudens in Almelo (+9%). Deze verwachting sluit het meest aan op het actualisatie scenario, waar 37.480 huishoudens worden verwacht in 2040 (+9%). De Primos-prognose die het laagst uitvalt komt uit 2019. Tussen de laagste en de hoogste prognose zit een verschil van 3.330 huishoudens in de periode tot 2040. De lage Primos-prognose verklaart het krimpscenario waarop de Woonvisie 2020 is gebaseerd. De grote brandbreedte maakt sturen op de woningbouwopgave lastig. Daarom was het verstandig dat de gemeente in 2022 twee nieuwe groeiscenario’s heeft ontwikkeld, en deze heeft bijgesteld in 2025. Zeker gezien de forse groei die in de prognose van 2025 wordt verwacht.

Figuur 5: Prognoses in perspectief gemeente Almelo, periode 2015-2050 38.000 37.000 36.000 35.000 34.000 33.000 32.000 31.000 30.000 29.000 28.000 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039 2041 2043 2045 2047 2049

Historisch (CBS) Primos 2022

Primos 2019 Primos 2023

Primos 2020 Primos 2024

Primos 2021 Primos 2025

Bron: CBS (2025), Primos (2019 tot en met 2025).

5.2 Aantal huishoudens neemt toe tot 2040 Huishoudensgroei vooral bij alleenstaanden en stellen tussen 35 en 55 en ouderen De gemeente Almelo moet zich voorbereiden op een veranderende bevolkingssamenstelling, waarbij de groei vooral ligt bij oudere leeftijdsgroepen en kleinere huishoudens. In de periode van 2025 tot 2030, zien we een lichte huishoudenstoename van 3%. Deze toename komt voornamelijk door een stijging in de doelgroepen alleenstaanden en stellen van 35 tot 55 jaar en van 75 jaar en ouder. Tegelijkertijd daalt het aantal gezinnen en huishoudens in de leeftijd van 55 tot 75 jaar. Na 2035 zet er naar verwachting een krimp in bij jongeren tot 35 jaar. Ook de afname van gezinnen en huishoudens van 55 tot 75 jaar wordt groter. De vergrijzing is duidelijk zichtbaar: de groep 75-plussers groeit zowel absoluut als relatief sterk, in elke periode.

Tabel 3: Huishoudensontwikkeling gemeente Almelo naar doelgroepen Doelgroep

2025

2025-2030

2025-2035

2025-2040

A&S tot 35 jaar

4.170

+205 (+5%)

+144 (+3%)

-70 (-2%)

Gezinnen

11.585

-90 (-1%)

-120 (-1%)

-165 (-1%)

34

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

A&S 35 t/m 54 jaar

4.395

+470 (+11%)

+1.185 (+27%)

+1.710 (+39%)

A&S 55 t/m 74 jaar

8.900

-150 (-2%)

-225 (-3%)

-550 (-6%)

A&S 75+

4.925

+630 (+13%)

+1.055 (+21%)

+1.625 (+33%)

Overig

195

+50 (+26%)

+75 (+39%)

+110 (+57%)

Totaal

34.250

+1.155 (+3%)

+2.195 (+6%)

+2.800 (+8%)

Bron: Primos prognose (2025), bewerking Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen. De groep overige huishoudens bestaat uit huishoudens die samenwonen en dus niet ieder een eigen (zelfstandig) huishouden vormen.

5.3 Stijgende woningprijzen Woningvoorraad wordt steeds duurder, krapte in sociale huur neemt toe Op basis van de WOZ-waarden van woningen zien we dat met name voor startende huishoudens met een laag inkomen (doelgroep voor corporaties) de markt steeds krapper is geworden. We zien dat deze doelgroep op dit moment (2025) een maximale hypotheek kan afsluiten van € 230.000. Om een hypotheek te kunnen afsluiten van € 315.000 dien je als huishouden circa 1,5 keer een modaal inkomen te hebben. Dat komt neer op zo’n € 69.750 bruto per jaar. In 2019 bedroeg de gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Almelo € 170.000. In 2024 is deze waarde gestegen naar € 284.000. Dat is een stijging van 67% in vijf jaar tijd in de gemeente. Deze stijging laat zien dat de woningmarkt in Almelo flink duurder is geworden. Het aanbod van betaalbare koopwoningen neemt af. Toch blijft Almelo relatief betaalbaar. De gemiddelde WOZwaarde ligt nog steeds onder het provinciaal gemiddelde (€ 343.000). Daarnaast ligt de transactieprijs vaak een stuk hoger dan de WOZ-waarde. Dit betekent dat de doelgroep met een modaal inkomen of daaronder, zonder eigen vermogen, vaker aangewezen is op een huurwoning of meer vermogen moet opbouwen om de koopwoningmarkt te kunnen betreden.

Ook voor huishoudens die de woningmarkt al wel hebben betreden en in een sociale huurwoning wonen, is het lastiger om door te stromen naar een koopwoning. Hiermee komt de beschikbaarheid van sociale huurwoningen (verder) onder druk te staan en wordt het moeilijker om nieuwe woningzoekenden te bedienen op de koopmarkt. Deze ontwikkeling speelt landelijk, maar heeft ook lokaal impact.

35

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

Figuur 6: Ontwikkeling WOZ-waarde gemeente Almelo en provincie Overijssel € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 €0 2019

2020 Almelo

2021

2022

2023

2024*

Overijssel

Bron: CBS, Bewerking Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen. *Dit zijn voorlopige waarden.

2025*

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

6. Onderzoeksresultaten

36

37

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

De gemeente Almelo wil een sterke centrumgemeente zijn en blijven, met een regionale functie voor Noordwest-Twente. Om dat op woongebied te realiseren zijn drie ambities geformuleerd. In dit hoofdstuk worden deze ambities getoetst op doeltreffendheid.

6.1 Ambitie 1: Flexibele woningvoorraad Probleemstelling De vraag naar woningen verandert. Dit heeft verschillende oorzaken. Denk aan vergrijzing, huishoudensverdunning en mensen met een zorgvraag die langer thuis wonen. Deze ontwikkelingen hebben invloed op de woningbehoefte en op de eisen waaraan woningen moeten voldoen. Er is behoefte aan een woningvoorraad die flexibel inspeelt op deze veranderingen, zodat er voldoende, passende en betaalbare woningen zijn voor alle doelgroepen. Nu en in de toekomst. In tabel 4 staat de woningbehoefte beschreven zoals opgenomen in de Woonvisie 2020-2030, waar gebruik is gemaakt van de Socrates raming uit 2019 (scenario laag). De behoefte bestaat daarbij grotendeels uit grondgebonden woningen.

Tabel 4: Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom en woningtype, scenario laag 2018-2025

2025-2035

Huur Sociale huur (grondgebonden)

-170

-260

Sociale huur (appartement)

220

50

Vrije sector (grondgebonden)

10

-20

Vrije sector (appartement)

400

150

Totaal huur

460

-80

Grondgebonden

770

240

Appartementen

180

80

Totaal koop

950

320

1.410

240

Koop

Totaal programma Bron: Socrates 2019 Laag

Als we kijken naar de kwalitatieve inkleuring van de scenario’s actualisatie en ambitie in figuur 5 en 6, valt op dat de verschillen in samenstelling beperkt zijn. In beide scenario’s ligt het zwaartepunt in het grondgebonden koopsegment. Dit segment laat in beide perioden de sterkste groei zien, waarbij het ambitieniveau kwantitatief hoger ligt dan het actualisatieniveau. Vanaf 2035 verandert het beeld wat. Dat heeft ook te maken met de kortere tijdsspanne (5 jaar). Hoewel het grondgebonden koopsegment opnieuw de grootste toename laat zien, zien we een afname van huishoudens in andere segmenten. Dit geldt met name voor sociale huurappartementen, sociale grondgebonden huurwoningen en vrije sector huurappartementen. Deze dalingen kunnen wijzen op zowel demografische verschuivingen als veranderende woonvoorkeuren.

38

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

Figuur 7: Indicatie toekomstige samenstelling woningvoorraad naar eigendom en woningtype volgens twee scenario’s, periode 2025-2035 200 300

SH GGB

370

VSH GGB

580 1.280

KOOP GGB 190

SH APP

3.200

480

50 60

VSH APP

420

KOOP APP 0

700

500

1.000

1.500

2.000

Actualisatie

2.500

3.000

3.500

Ambitie

Bron: Socrates 2024 Actualisatie, bewerking Stec Groep (2026). SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur. GGB = grondgebonden, APP = appartement.

Figuur 8: Indicatie toekomstige samenstelling woningvoorraad naar eigendom en woningtype volgens twee scenario’s, periode 2035-2040

SH GGB

-50

20 70

VSH GGB

110 470

KOOP GGB SH APP

-50

VSH APP

-30

20 10 140 160

KOOP APP -200

880

0 Actualisatie

200

400

600

800

1.000

Ambitie

Bron: Socrates 2024 Ambitie, bewerking Stec Groep (2026). SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur. GGB = grondgebonden, APP = appartement.

Doelstelling Voor het thema ‘flexibele woningvoorraad’ heeft de gemeente vijf ambities geformuleerd in de Woonvisie 2020-2030: • De verwachte groei van de gemeente mogelijk maken en alvast voorbereid zijn op de (op termijn) te verwachten krimp. • Onderscheidende nieuwbouw realiseren en een aantrekkelijke vestigingsplaats zijn voor jongeren en jonge gezinnen. • Inbreiding verkiezen boven uitbreiding.

39

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

• •

Een vitale, aantrekkelijke binnenstad creëren. De kernen Aadorp en Bornerbroek de ruimte geven om aan de vraag naar nieuwbouw tegemoet te komen.

Resultaten We gaan in op de mate waarin het beleid en de instrumenten die de gemeente heeft ingezet, hebben bijgedragen aan de gestelde doelen. We behandelen hieronder de belangrijkste resultaten.

Doel 1: de verwachte groei mogelijk maken en voorbereid zijn op de te verwachten krimp Volgens de Woonvisie 2020-2030 groeit Almelo nog vijftien jaar en volgt er daarna een periode van krimp, om vervolgens weer terug te komen op het inwonersaantal uit 2020. Inmiddels is hier geen sprake meer van. De gemeente stuurt momenteel op het ambitiescenario, wat betekent dat er wordt gestuurd op de bouw van 6.400 woningen tot 2040. De meest actuele Primos-prognose toont aan dat het aantal huishoudens naar verwachting met 3.190 gaat stijgen (+9%). Het inzetten op de bovenkant van de bandbreedte is positief voor de flexibiliteit van de woningvoorraad.

Uitvoeringsactie

Relevant?

1 De bevolkings- en huishoudensontwikkeling scherp in de gaten houden

Ja

2 Bouwplannen in realisatie afronden en bouwplannen met onherroepelijke status in ‘haalbaarheidsfase’ doorbouwen

Ja

3 Ontwikkeling woningvoorraad ((sociale) huur en koop) monitoren

Ja

4 Wijken, buurten en complexen in beeld brengen die als eerste te maken kunnen krijgen met negatieve gevolgen van krimp

Nee

Uitvoeringsactie 1: de bevolkings- en huishoudensontwikkeling scherp in de gaten houden We houden de bevolkings- en huishoudensontwikkeling scherp in de gaten. In ons streven naar een flexibele woonprogrammering, zorgen we voor een tweejaarlijkse monitoring en evaluatie van de situatie op de woningmarkt.

Resultaat: monitoren en evalueren De gemeente Almelo wilde de woningmarkt en demografische ontwikkelingen elke twee jaar monitoren en evalueren. In 2022 is de Woonvisie geactualiseerd op basis van de ‘Monitor Woonvisie 2022’. De monitoring en evaluatie die twee jaar later had moeten plaatsvinden (in 2024) ontbreekt. Dat hangt samen met het ontbreken van voldoende recente en betrouwbare informatie op dat moment, zo geeft de gemeente aan. Deze zouden pas in 2025 beschikbaar zijn gekomen. Uiteindelijk is dan ook in 2025 alsnog de monitor Woonvisie uitgebracht. Om bijtijds te kunnen blijven sturen op een flexibele woningvoorraad, vraagt een structurele monitoring aandacht van de gemeente. De gemeente beschikt wel over meerdere (openbare) dashboards met actuele informatie omtrent de woningmarkt en demografie. Deze geven inzicht in de huidige (tot 2026) en historische woningaantallen, zowel kwantitatief als kwalitatief. Daarnaast zijn er verschillende online websites en tools waarmee op wijkniveau inzicht wordt gegeven in leefbaarheid, corporatie eigendom, doelgroepen en opkoopbescherming.

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

Monitor Woonvisie 2025 In de Monitor Woonvisie 2025 is de nieuwste actualisatie van de woningmarktmonitor opgenomen. • De geactualiseerde woningmarktverkenning van ABF (2025) werkt opnieuw met twee scenario’s die samen de bandbreedte van de toekomstige groei bepalen. Scenario actualisering (+3.200 huishoudens in de periode 2025-2040) en scenario ambitie (+6.400 huishoudens in de periode 2025-2040; inclusief bovenlokale vraag). • De groei ligt daarmee aanzienlijk hoger dan in de Monitor Woonvisie 2022, waarin werd uitgegaan van +2.440 tot +3.430 huishoudens (2020-2035). • Het eerdere (krimp)scenario uit de oorspronkelijke Woonvisie is volledig verlaten. ABF bevestigt dat scenario Midden nu het meest realistisch is, omdat recente demografische en economische ontwikkelingen structureel hoger uitvallen dan enkele jaren geleden. • De huishoudensgroei zet langer door dan verwacht. Waar eerdere prognoses een stabilisatie in 2020 of 2035 lieten zien, groeit Almelo nu door tot 2045 richting 37.500-40.700 huishoudens. • De vraag naar woningen voor kleinere huishoudens neemt verder toe: het aandeel alleenstaanden groeit van 39% in 2025 naar 44% in 2040. • Ook de vergrijzing neemt sterk toe: het aandeel 65-plussers stijgt van 30% in 2025, naar 37% in 2040.

• Ondanks inkomensgroei en een hogere NHG‑grens (€ 450.000 in 2025) blijft betaalbaarheid onder druk staan, doordat woningprijzen en bouwkosten sneller zijn gestegen. Hierdoor neemt de druk op de sociale huurwoningmarkt verder toe. • Er is meer behoefte aan levensloopgeschikte woningen. De monitor laat zien dat met name de opgave voor geclusterde woonvormen groot is (180 tot 1.225 woningen tot 2030). • Op basis van alle nieuwste informatie wordt scenario actualisering (Midden) opnieuw als het meest aannemelijke scenario beschouwd. Het ambitiescenario laat een groei zien boven de feitelijke trend. Naar aanleiding van de Monitor en de nieuwe woningmarktverkenning uit 2022, heeft de gemeenteraad een woningbouwplanning en -programmering 2021 t/m 2030 vastgesteld. De belangrijkste punten die daarin zijn vastgelegd zijn: • Almelo draagt bij aan de bovenregionale opgave met +2.200 woningen ten behoeve van de Regionale Woonagenda Twente; • De bouwambitie voor de Woondeal (+3.400 tot +4.100 woningen) wordt versneld naar 2030 in plaats van tot 2035. Vervolgens is in 2026 het volkshuisvestingsprogramma vastgesteld, waarin ook een nieuw kwantitatief woningbouwprogramma gedeeld wordt. Deze betreft een netto uitbreiding van de woningvoorraad van circa 5.085 woningen tot 2035.

De hogere groei en toenemende druk op betaalbaarheid, sociale huur en ouderenhuisvesting laten zien dat verdere opschaling en versnelling van de programmering noodzakelijk is richting 2040.

Uitvoeringsactie 2: bouwplannen in realisatie afronden en bouwplannen met onherroepelijke status in ‘haalbaarheidsfase’ doorbouwen Om tijdig in te spelen op de actuele woningvraag en de dynamiek van de woningmarkt, is het van belang om voortgang te houden in lopende en vergevorderde woningbouwinitiatieven. De gemeente zet daarom in op het afronden van bouwplannen die zich al in de realisatiefase bevinden. Daarnaast worden bouwplannen met een onherroepelijke status in de zogenoemde haalbaarheidsfase actief doorgebouwd. Het gaat hierbij om projecten waarvoor al concrete stappen zijn gezet, zoals het uitwerken van het ontwerp, het starten van de bouwvoorbereiding, het uitvoeren van benodigde onderzoeken of het doorlopen van planologische procedures. Door

40

41

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

deze plannen voortvarend te realiseren, draagt de gemeente bij aan een flexibele en voorspelbare woningbouwprogrammering en wordt voorkomen dat noodzakelijke woningbouw onnodige vertraging oploopt.

Resultaat: historische woningbouwproductie in beeld Met behulp van het dashboard is inzichtelijk hoeveel woningen er de afgelopen jaren zijn bijgebouwd. In onderstaand figuur worden de realisatiecijfers voor de periode 2020 t/m 2025 weergegeven. In totaal zijn er in deze periode circa 1.165 woningen gebouwd (gemiddeld 235 woningen per jaar). Vanuit het ambitiescenario is er gestuurd op 990 woningen van 2020 tot 2025. Er zijn dus 170 woningen extra gebouwd dan de ambitie voor deze periode. Wat ook opvalt, is dat na het vaststellen van de actualisatie van de Woonvisie, de toevoegingen gestegen zijn. Vooral in 2024 lag het aantal toevoegingen met 430 woningen relatief hoog. Wanneer het gemiddelde tempo van 235 woningen per jaar wordt doorgezet naar 2040, wordt er in ieder geval voldaan aan de onderkant van de bandbreedte (3.200). Maar om dichterbij de bovenkant van de bandbreedte te komen (6.400) moet woningbouw in de toekomst versneld plaatsvinden.

Figuur 9: Toevoegingen woningvoorraad in Almelo, 2020-2025 500

430

450 400 350 300

280 215

250 200

150

150

90

100 50 0 2021

2022

2023

2024

2025

Bron: Woonmonitor Almelo, bewerking Stec Groep (2025). Afgerond op vijftallen.

Resultaat: huidige planlijst De huidige planlijst van de gemeente Almelo voorziet in een gemiddelde bruto uitbreiding van de woningvoorraad van gemiddeld zo’n 645 woningen per jaar 3 in de periode 2025 tot 2035. In totaal gaat het om een bruto toevoeging (nieuwbouw en vervanging) van circa 6.445 woningen in diezelfde periode. Dit zijn voldoende plannen om te voldoen aan het actualisatie scenario (+2.770 tot 2035), én aan het ambitiescenario (+5.240 tot 2035). Omdat de gemeente stuurt op het ambitiescenario, is het de verwachting dat er ten minste datzelfde aantal plannen in de planlijst staan. Om ook te voldoen aan 130% plancapaciteit, in het kader van een flexibele woningvoorraad, zijn er nog meer woningbouwplannen nodig. Op basis van het ambitiescenario zijn er dan 6.810 plannen nodig. Ook is het aandeel plannen met een harde status beperkt: slechts 24% van alle plannen is hard 4 (planlijst gemeente Almelo, peildatum maart 2026). Dit onderstreept dat het (versneld) ‘opharden’ van plannen belangrijk blijft om de beoogde woningbouwproductie te kunnen realiseren. Verder geeft de planlijst inzicht in de programmering naar segment. In totaliteit bestaat de planvoorraad voor 26% uit sociale huur- en koopwoningen, 43% middelduur en voor 31% uit dure woningen. Daarmee sluit de huidige planvoorraad nog

3 Uitgegaan van de netto toevoegingen van 6.447 woningen in de periode 2025 tot 2035, gedeeld door het aantal jaren. 4 Dat wil zeggen: omgevingsvergunning onherroepelijk (omgevingsplan staat realisatie plan toe; al dan niet met vergunning).

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

onvoldoende aan bij de 30/40/30-verdeling uit de Woondeal. De geactualiseerde Woondeal Twente biedt ruimte om toe te werken naar twee derde betaalbare woningen, waarvan minimaal 40% in goedkope koop, middeldure koop en middenhuur. Toch is de ruimte voor groei in het sociale huursegment nu beperkt. In de stadsbrede afspraken met woningcorporaties is afgesproken te streven naar een stabiele voorraad sociale huurwoningen in Almelo, met de situatie per 1 januari 2021 als referentie. Concreet betekent dit dat groei van de sociale huurvoorraad voorlopig niet is voorzien. Tegelijkertijd laat de woningmarktanalyse zien dat de behoefte aan betaalbare woningen, en specifiek sociale huur, is toegenomen. Dat vraagt om heroverweging van deze afspraken. Het volkshuisvestingsprogramma neemt daarom als voorlopig uitgangspunt dat de bruto nieuwbouwopgave minimaal 20% sociale huurwoningen omvat, zodat de programmering stap voor stap meer in balans komt. De huidige planlijst bevat 26% sociale huur én sociale koop. Hoeveel daarvan uit enkel sociale huur bestaat, is niet bekend. Uitvoeringsactie 3: Ontwikkeling woningvoorraad ((sociale) huur en koop) monitoren Om grip te houden op de woningmarkt vindt de gemeente het belangrijk om de ontwikkeling van de woningvoorraad te monitoren, in zowel de (sociale) huursector als de koopsector.

Deze monitoring biedt inzicht in de balans tussen vraag en aanbod en vormt de basis voor het tijdig bijsturen van het woningbouwprogramma. Zo kan flexibel worden ingespeeld op veranderende demografische en marktomstandigheden en blijft de woningvoorraad in lijn met de beleidsdoelen.

Resultaat: evaluatie prestatieafspraken De gemeente wil samen met hun partners jaarlijks de ontwikkeling van de woningvoorraad in de (sociale) huur en koop monitoren. Op basis van de meerjarige prestatieafspraken 2022-2026 worden er jaarlijks evaluaties uitgevoerd. Dit is gedaan voor het jaar 2023 en 2024. Een belangrijke ontwikkeling in 2024 was het ondertekenen van de stadsbrede afspraken. Daarin staan afspraken over het constant houden van de sociale huurvoorraad in absolute zin. In bepaalde wijken wordt er meer sociale huur toegevoegd, en in andere wijken sociale huur gesloopt of vervangen. Zo kan beter worden voorzien in veerkrachtige wijken, was de gedachte. Inmiddels wordt in het volkshuisvestingsprogramma bijgestuurd op deze afspraken, door het saldo sociale huur toch omhoog te brengen.

Tussenconclusie: er moet een stapje bij om groei mogelijk te maken • Focus van het beleid is verschoven van een krimpscenario naar het faciliteren en versnellen van groei. Een 180 graden draai. • Het is zaak om de woningbouwprogrammering aan te passen op het scenario waarop gestuurd wordt (ambitie). Momenteel is de planlijst ontoereikend voor 130% overprogrammeren van het ambitiescenario. • Het is noodzakelijk om nieuwe afspraken te maken over een hoger aandeel sociale huur als in de stadsbrede afspraken is beschreven. Dit in navolging op het volkshuisvestingsprogramma. • Het huidige tempo van de woningbouwproductie ligt niet hoog genoeg om het ambitiescenario, waar de gemeente op stuurt, te behalen. Er moet daarvoor versnelling plaatsvinden. • Structurele monitoring, zoals beoogd in de Woonvisie, is na 2022 vertraagd doorgezet. De meest actuele monitoring is uitgekomen in eind 2025. • Via dashboards en evaluaties van prestatieafspraken is aanvullend veel actuele informatie beschikbaar.

42

43

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

Doel 2: onderscheidende nieuwbouw realiseren en een aantrekkelijke vestigingsplaats zijn voor jongeren en jonge gezinnen In Almelo wordt bij de uitbreiding van de woningvoorraad sterk ingezet op kwaliteit en toekomstbestendigheid. De focus ligt op onderscheidende, stedelijke nieuwbouw die inspeelt op de veranderende woonbehoefte van zowel bestaande als nieuwe inwoners. Dit beleid draagt bij aan de aantrekkelijkheid van Almelo, met name voor jongeren en jonge gezinnen die zich willen vestigen in de stad. Daarnaast wordt het voor starters op de woningmarkt makkelijker gemaakt om een eerste woning te kopen, onder andere door het aanbieden van een starterslening. Ook is er aandacht voor innovatieve woonvormen, zoals tiny houses en geclusterde woonconcepten, en wordt bestaande bebouwing waar mogelijk herbestemd om flexibel in te spelen op de actuele vraag.

Uitvoeringsactie

Relevant?

1 Verbeteren van kansen van alle woningzoekenden a.d.h.v. het bouwprogramma en vernieuwende woonvormen.

Ja

2 Bouwprogramma opzetten a.d.h.v. de Socrates-raming van ABF. Het accent bij nieuwbouw ligt op doorstroming.

Ja

3 We sturen op bandbreedtes. We sturen bij wanneer nodig.

Ja

4 Bestemmingsplannen en -wijzigingen brengen we pas in procedure als het plan helder is. Of we ontwikkelen gefaseerd. We gebruiken use-it-or-lose-it rights

Ja

5 We blijven flexibel door: •

Use it or lose it rights op te nemen in onze overeenkomsten

Ja

•

In het contract op te nemen hoe we plannen organisch, stedenbouwkundig en landschappelijk afronden als ze niet meer nodig blijken te zijn

Nee

•

Op de gewenste woningtypen te sturen met de instrumenten die we hebben.

Ja

Uitvoeringsactie 1 & 2: 1. Verbeteren van kansen van alle woningzoekenden aan de hand van het bouwprogramma en vernieuwende woonvormen 2. Bouwprogramma opzetten aan de hand van de Socrates-raming, met accent op doorstroming De gemeente gebruikt het woningbouwprogramma als sturingsinstrument om de kansen van woningzoekenden te verbeteren. Het programma is gebaseerd op de Socrates‑raming en richt zich primair op het bevorderen van doorstroming, zodat bestaande woningen vrijkomen voor starters en andere doelgroepen. Daarnaast is er ruimte voor vernieuwende woonvormen die aansluiten bij de vraag, met als doel de woningvoorraad efficiënter, flexibeler en beter toegankelijk te maken.

Resultaat: opzet woningbouwprogramma Binnen het woningbouwprogramma landt circa 75% van de netto toevoegingen binnenstedelijk en 25% op stadsranden, uitleglocaties en suburbane locaties. De meeste van de geprogrammeerde woningen (circa 1.770) landen in de Spoorzone, waar stedelijk wonen centraal staat. De verdeling uitgesplitst naar woonmilieu is te zien in tabel 6. Deze verdeling is samengesteld naar aanleiding van de monitoring van de vorige woningbouwplanning. Bij het toevoegen van woningen ligt kwalitatief gezien de nadruk op: (1) elke woning raak, (2) maximaal

44

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

kwaliteit toevoegen aan de bestaande woningvoorraad, (3) met name koopwoningen, (4) voor huur inzetten op vrije sector huur en het prijssegment richten op midden-plus. De bijgestelde scenario’s uit de Monitor 2025 bevestigen deze lijn De meest recente planlijst laat zien dat het huidige programma voortbouwt op eerder gemaakte keuzes. Daarin zien we ook de meeste toevoegingen binnenstedelijk landen. Een belangrijk zwaartepunt is de Spoorzone, als kerngebied voor stedelijk wonen. Er is dus sprake van continuïteit in de woningbouwrichting.

Tabel 5: Onderverdeling woonmilieu woningbouwprogrammering Almelo

Categorie

Woonmilieu

Verwacht aandeel

Stedelijk wonen

1. Stedelijke appartementen

40-60%

2. Grondgebonden stedelijk wonen 3. Stedelijk wonen door transformatie van gebouwen Groenstedelijk/suburbaan wonen/stadsrand

4. Groenstedelijk/suburbaan binnen stedelijk gebied

60-40%

5. Groenstedelijk/suburbaan aan randen stedelijk gebied (stadsranden) 6. Exclusief suburbaan wonen Bron: Woningbouwplanning en -programmering 2021 t/m 2030, gemeente Almelo (2022)

Resultaat: bijdrage woningbouwprogramma aan kansen voor alle woningzoekenden De planlijst laat zien dat het woningbouwprogramma inzet op een brede mix van woonmilieus: van binnenstedelijke locaties zoals de Spoorzone tot stadsranden, uitleglocaties en de dorpen Aadorp en Bornerbroek. Deze spreiding zorgt voor aanbod voor alle woningzoekenden, elk in een passend woonmilieu. De sterke binnenstedelijke focus, met veel woningen in de Spoorzone en andere vernieuwingsgebieden, biedt kansen voor starters, kleine huishoudens en ouderen. Zij profiteren van de nabijheid van voorzieningen, openbaar vervoer en zorg. Dit sluit aan bij de groei van het aantal oudere huishoudens en de toenemende vraag naar toegankelijke, stedelijke woonmilieus. Bijna 30% van de geplande woningen wordt als nultredenwoning gebouwd, geschikt voor zowel ouderen als andere doelgroepen. Suburbane en uitleglocaties bieden ruimte voor grondgebonden woningen. Deze zijn vooral aantrekkelijk voor gezinnen en huishoudens tussen 35 en 55 jaar, een groep die sterk groeit. Ruimere woningen in groenere woonomgevingen passen bij hun woonwensen. Doordat het programma inzet op zowel binnenstedelijke verdichting als uitbreiding aan de stadsrand en in omliggende kernen, sluit het aan op verschillende levensfasen en woonbehoeften. Het programma kan zo de kansen van alle woningzoekenden versterken.

Of specifieke doelgroepen daadwerkelijk worden bediend, hangt af van de verdere uitwerking van de afzonderlijke plannen.

Resultaat: bijdrage woningbouwprogramma aan doorstroming De kwalitatieve nadruk op koopwoningen en vrije sector huur in het midden-plus segment kan bijdragen aan doorstroming op de woningmarkt. Door huishoudens met meer bestedingsruimte een passend nieuw woonaanbod te bieden, komen bestaande woningen vrij die bereikbaar zijn voor andere woningzoekenden. Daarmee werkt het bouwprogramma niet alleen direct, maar ook indirect aan het verbeteren van kansen voor een bredere groep woningzoekenden. Het uitgangspunt ‘elke woning raak’ onderstreept de ambitie om toevoegingen zo veel mogelijk te laten aansluiten op de bestaande woningvoorraad en de actuele vraag. Daarmee wordt ingezet

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

op het maximaliseren van het effect van iedere toegevoegde woning, zowel in termen van kwaliteit als in het creëren van doorstroming binnen de bestaande voorraad. Locatie is ook een belangrijke component. De combinatie van binnenstedelijke appartementen, nultredenwoningen en grondgebonden woningen in uitbreidingslocaties maakt dat verschillende groepen daadwerkelijk een vervolgstap kunnen zetten. Starters en senioren vinden in de binnenstad een passend alternatief, terwijl gezinnen kunnen doorstromen naar ruimere woningen in groene woonmilieus. Deze beweging zorgt voor een keten aan vrijgekomen woningen in de bestaande voorraad, wat de doorstroming in meerdere segmenten tegelijk stimuleert. De nultredenwoningen binnen het programma spelen daarbij een sleutelrol. Zij bieden niet alleen kansen voor ouderen, maar ook voor huishoudens die levensloopbestendigheid belangrijk vinden. Dit vergroot de kans dat bewoners eerder een passende overstap maken, waardoor schaarse gezinswoningen vrijkomen voor nieuwe instroom. Extra zaak dus om de zachte plannen op te harden. Uitvoeringsactie 3, 4 & 5: 3. We sturen niet op exacte aantallen, maar op bandbreedtes. We sturen bij wanneer nodig. 4. Bestemmingsplannen en -wijzigingen brengen we pas in procedure als het plan helder is. Of we ontwikkelen gefaseerd. We gebruiken use-it-or-lose-it rights. 5.

We blijven flexibel door: Use it or lose it rights op te nemen in onze overeenkomsten; Op de gewenste woningtypen te sturen met de instrumenten die we hebben. De gemeente Almelo stuurt binnen het woningbouwbeleid op flexibiliteit door te werken met bandbreedtes in plaats van exacte aantallen. Op basis van monitoring van de woningmarkt wordt het programma bijgestuurd wanneer ontwikkelingen daarom vragen, om bouwen voor leegstand te voorkomen. Bestemmingsplannen en -wijzigingen worden pas in procedure gebracht wanneer plannen voldoende concreet zijn, of er wordt gekozen voor een gefaseerde ontwikkeling. Om regie te houden op tempo en kwaliteit maakt de gemeente gebruik van use-it-or-lose-it rights in overeenkomsten: wanneer planologische mogelijkheden niet tijdig worden benut, kan worden bijgestuurd. Daarnaast stuurt de gemeente actief op gewenste woningtypen met de beschikbare publiek- en privaatrechtelijke instrumenten, zodat het woningbouwprogramma kan blijven aansluiten op veranderende woonbehoeften.

Resultaat: sturen vanuit bandbreedtes De scenario’s die in de monitor Woonvisie 2022 zijn bepaald, vormen de onder- en bovenkant van een bandbreedte van de koers van de woningbouwplanning uit 2023. Scenario actualisatie is daarmee de onderkant van de bandbreedte en scenario ambitie de bovenkant. De bandbreedte tussen de twee scenario’s groeit, door meer ambitie in de Woondeal Twente 2025. Dit volgt ook uit de Monitor 2025. Met de monitoring van de Woonvisie wordt er bijgestuurd wanneer er nieuwe ontwikkelingen worden gesignaleerd. In het woningbouwprogramma wordt niet gestuurd op bandbreedtes. Daar zijn concrete aantallen in opgenomen uitgesplitst naar locatie en jaar. Daarnaast ligt het aantal geplande woningen lager dan de bovenkant van de ambitie.

Resultaat: versneld woningnieuwbouw realiseren Door bestemmingsplannen en -wijzigingen pas in procedure te brengen wanneer plannen voldoende helder en uitvoerbaar zijn, verkleint de gemeente het risico op stilvallende of langdurig vertraagde projecten. Zo kan ambtelijke capaciteit efficiënter worden ingezet. Ook door fasering vindt er versnelling plaats. Dit maakt het mogelijk om al te starten met de delen van een project die klaar zijn voor uitvoering, zonder te hoeven wachten op uitwerking van het volledige plangebied. Hierdoor kunnen woningen eerder worden gerealiseerd, terwijl flexibiliteit behouden blijft voor latere fases. Deze werkwijze is overgenomen in gebiedsontwikkelingen als Aalanderveld, Spoorzone en Parkbuurt. Bij de ontwikkeling van de Stadskade is er een motie getekend om de ontwikkeling gefaseerd uit te voeren. Daarbij werd echter een financiële reden aangevoerd in plaats van versnelling als expliciet uitgangspunt. Er is geen inzicht in het

45

46

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

proceduremoment van omgevingsplan(wijzigingen), waardoor niet kan worden vastgesteld of Almelo daadwerkelijk pas procedeert wanneer plannen voldoende zijn uitgewerkt. Daarmee is wel inzichtelijk dat de gemeente gefaseerd ontwikkelt, maar blijft onduidelijk of omgevingsplan(wijzigingen) pas in procedure worden gebracht wanneer plannen voldoende zijn uitgewerkt. Dit vormt een aandachtspunt.

Resultaat: startersleningen Vanuit de Verordening Starterslening Almelo geeft de gemeente startersleningen uit aan starters op de Almelose woningmarkt. De starterslening geeft starters de kans om de financiering voor hun eerste woning rond te krijgen. De maximale verkoopprijs voor woningen die met deze lening gefinancierd mogen worden is sinds 2023 € 281.000. Daarvoor lag de maximale verkoopprijs op € 225.000. Het verhoogde maximumbedrag heeft te maken met de gestegen woningprijzen. De starterslening is maximaal 20% van de waarde van de woning, tot een maximum van € 30.000. De gemeente Almelo heeft sinds de verordening van kracht is 63 startersleningen afgegeven en deels al beëindigd. In de jaren 2021, 2022 en 2023 is er maximaal gebruik gemaakt van de starterslening. Eind 2023 is er besloten meer budget te koppelen aan de starterslening. Dit heeft tot een sterke toename van de afgegeven leningen geleid in 2024. In figuur 9 staat een overzicht per jaar.

Figuur 10: Afgegeven startersleningen in gemeente Almelo, 2021-2024 40 34

35 30 25 20 15 10

14 10 5

5

5

3

1

0 2021

2022 Afgegeven startersleningen

2023

2024 Beëindigd

Bron: gemeente Almelo (2025).

Tussenconclusie: woningbouwprogramma mist gerichte kwalitatieve sturing • Het woningbouwprogramma werkt deels kansverhogend, vooral voor starters, kleine huishoudens en ouderen, doordat de focus sterk ligt op binnenstedelijke woonmilieus met voorzieningen in de nabijheid. • De planlijst laat zien dat via verschillende woonmilieus wordt ingespeeld op uiteenlopende doelgroepen. De groot groeiende doelgroep alleenstaanden en stellen van 35 tot 55 jaar wordt daarbij vooral indirect bediend via grondgebonden en suburbane woonmilieus. Het vraagt om blijvende aandacht om deze doelgroep niet uit het oog te verliezen, omdat de huishoudensgroei hier het sterkst is.

47

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

• De huishoudensontwikkeling laat zien dat de behoefte aan nultredenwoningen en betaalbare segmenten toeneemt. Door de planlijst op te harden, en meer plannen toe te voegen in het betaalbare (huur)segment, kan de gemeente daarop inspelen. Dat gebeurt nu nog te weinig. • Het principe ‘sturen op bandbreedtes’ wordt niet toegepast binnen het concrete woningbouwprogramma, waar enkel exacte aantallen per locatie zijn opgenomen. • Versnellingspotentieel door fasering wordt benut binnen de grote gebiedsontwikkelingen zoals Spoorzone en Aalanderveld. • Startersleningen worden afgegeven, met een duidelijke toename sinds de budgetverruiming in 2023.

Doel 3: inbreiding verkiezen boven uitbreiding Gemeente Almelo kiest er expliciet voor om bij de uitbreiding van de woningvoorraad eerst de ruimte binnen het bestaande bebouwde gebied te benutten, voordat er naar uitbreidingslocaties buiten het bebouwde gebied wordt gekeken. Almelo beschrijft dat er snel behoefte is aan extra woningen. Het is daarom belangrijk om goed te kijken naar welke woningen waar nodig zijn. Het is daarbij een kwestie van prioriteren.

Uitvoeringsactie

Relevant?

1 In bijna alle wijken of buurten willen we aan de slag. Waar we woningen toevoegen is een kwestie van prioriteren. Toevoegen gaat, naast nieuwbouw, over transformatie, herstructurering en verduurzaming.

Ja

2 We geven in bestemmingsplan zoveel als mogelijk ruimte voor werken in of dichtbij huis. Gezamenlijk en flexibel gebruik van vastgoed heeft de toekomst.

Ja

3 We zetten in op efficiënt ruimtegebruik. Voor de realisatie van stedelijke woonmilieus heeft de binnenstad prioriteit. Hoogbouw is niet uitgesloten op andere plekken in de stad. Uitgangsspunten in deze keuzes bepalen we op basis van ons woningbouwprogramma, de visie op stadsontwikkeling en de vraag vanuit de inwoners.

Ja

Uitvoeringsactie 1: In bijna alle wijken of buurten willen we aan de slag en we focussen naast nieuwbouw op transformatie, herstructurering en verduurzaming. De Woonvisie Almelo zet breed in op het versterken van wijken en buurten. Daarbij richt de gemeente zich niet alleen op nieuwbouw, maar juist ook op transformatie, herstructurering en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Door in vrijwel alle wijken aan de slag te gaan, wil Almelo inspelen op veranderende woonbehoeften, leegstandsrisico’s voorkomen en de leefbaarheid verbeteren. Deze aanpak moet leiden tot een toekomstbestendige, gevarieerde en goed functionerende woningvoorraad.

Resultaat: wijkgerichte aanpak Gekeken naar de afgelopen vijf jaar, zien we dat er woningbouw is toegevoegd in elke wijk. Ook zijn er in enkele wijken meer woningen gesloopt dan toegevoegd. Het saldo na vijf jaar is enkel in de wijk Wierdense Hoek negatief. Daar is dus structureel meer gesloopt dan toegevoegd. De wijk met het hoogste saldo is Noorderkwartier. Daar zijn dus relatief veel woningen toegevoegd; ook als we dat afzetten tegen de grootte van de wijk. Hoewel er in bijna iedere wijk is gebouwd de afgelopen vijf jaar, zijn er wel verschillen tussen wijken. Zo is er relatief veel toegevoegd in

48

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

Binnenstad, De Riet, Noorderkwartier en Bornerbroek. De hoge variatie per wijk suggereert dat Almelo geen gelijkmatig stadsbrede ontwikkelstrategie uitvoert, maar een gebiedsgerichte en mogelijk gefaseerde aanpak hanteert. Wanneer we kijken naar de toekomst, zien we dat de plannen op de programmering in verschillende delen van de stad landen. Voor Aadorp en Bornerbroek zijn er gebiedsvisies opgesteld, deze helpen om toekomstige ontwikkelingen beter op elkaar af te stemmen.