20260616 RKA - Aanbiedingsbrief rekenkamerrapport - Woonbeleid

Postadres:

Aan: De gemeenteraad van Almelo Het college van B&W

Gemeente Almelo Postbus 5100 7600 GC Almelo

Bezoekadres: Haven Zuidzijde 30 7607 EW Almelo telefoon: (0546) 54 11 11 e-mail: gemeente@almelo.nl internet: www.almelo.nl

Uw brief -

Uw kenmerk -

Ons kenmerk D/26/900662

Datum 16 juni 2026

Bijlage(n)

Doorkiesnummer 0546-541111

Behandeld door R.J. Schuttevaar

Zaaknummer Z/25/239013

Rapport, Persbericht Concept RV

Onderwerp Aanbiedingsbrief rekenkamerrapport - Woonbeleid Geachte leden van de raad, geacht college, Hierbij biedt de rekenkamer Almelo u het rapport aan van het onderzoek ‘Woonbeleid; met goede (be)sturing naar gewenst resultaat’. Dit onderzoek is in opdracht van de rekenkamer Almelo uitgevoerd door Stec Groep. Openbaarmaking Direct na verzending van deze aanbiedingsbrief wordt het rapport openbaar gemaakt. Publicatie vindt plaats via www.almelo.nl/rekenkamer. Het rapport wordt tevens geplaatst op de postlijst van de eerstvolgende raadsvergadering en geagendeerd voor het beeldvormend beraad van 1 september 2026. Ambtelijk wederhoor Het ambtelijk wederhoor heeft conform het onderzoeksprotocol plaatsgevonden in mei 2026. Bestuurlijke reactie college De rekenkamer hecht eraan het college in de gelegenheid te stellen een bestuurlijke reactie te geven op het rapport en het concept-raadsvoorstel. Gezien de voorgenomen behandeling en het zomerreces, verzoeken wij u uw reactie uiterlijk 8 juli 2026 aan ons toe te zenden. Bestuurlijke planning De behandeling van het rapport is naar verwachting als volgt: • • •

1 september 2026 – beeldvormend beraad 22 september 2026 – oordeelsvormend beraad 6 oktober 2026 – besluitvormende raadsvergadering

De eventuele bestuurlijke reactie van het college wordt betrokken bij de stukken voor deze vergaderingen. Tijdens het beeldvormend beraad geven Stec Groep en de rekenkamer een

Bank: BNG Bank, Den Haag Pagina 1 van 2

NL56 BNGH 028 50 00 187 BIC Code: BNGHNL2G

BTWnr. NL 0015 84 108 B 01

toelichting op het rapport en de bevindingen. Er is daarbij gelegenheid tot het stellen van vragen aan zowel de onderzoekers als de rekenkamer. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet,

Jan Mastwijk Voorzitter rekenkamer Almelo

Pagina 2 van 2

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat Rekenkameronderzoek woonbeleid gemeente Almelo 12 juni 2026

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

Beknopte samenvatting Almelo doet het niet slecht op gebied van woningbouw, op punten kan het wel sneller en beter Gemeenten in Nederland hebben dezelfde uitdaging: er moeten meer passende en betaalbare woningen komen. Voor jongeren, ouderen, gezinnen en andere groepen. Dat klinkt simpel, maar dat is het niet. Er zijn veel regels vanuit het Rijk en de regio. Die zeggen wat gemeenten moeten doen. Maar als gemeenten die regels volgen, betekent dat nog niet dat er meteen genoeg woningen zijn. Gemeenten bouwen namelijk zelf geen huizen. Ze zijn afhankelijk van andere partijen, zoals woningcorporaties, ontwikkelaars en aannemers. Ook in Almelo is de vraag naar woningen groot en verschillend. Starters, ouderen, gezinnen en mensen die zorg nodig hebben zoeken allemaal een goede woning. Net als aandachtsgroepen, zoals statushouders en arbeidsmigranten. Daarbij zijn de regels vaak ingewikkeld en kost woningbouw veel tijd. Het duurt vaak jaren voordat nieuwe woningen klaar zijn. De Rekenkamer heeft onderzocht hoe dit in Almelo gaat. De conclusie is: Almelo doet het niet slecht. Maar op sommige punten kan het sneller en beter. 40% doelen uit woonvisie is gehaald, overige doelen vragen extra inzet of bijsturing De woonvisie van Almelo is gemaakt in een tijd dat de bevolking nog kromp. Nu groeit de vraag juist sterk. Daardoor zijn plannen meerdere keren aangepast.

De woningmarkt is krapper en duurder geworden. Steeds meer mensen zoeken een woning. Daardoor staan betaalbaarheid en beschikbaarheid onder druk. De gemeente heeft al stappen gezet. Ongeveer 40% van de doelen uit de woonvisie is gehaald. Voor de andere doelen is extra inzet nodig. Vooral deze punten blijven achter: • Huisvesting en spreiding van kwetsbare groepen • Het tempo van bouwen • Het verduurzamen van woningen Ook worden niet alle instrumenten en gegevens goed gebruikt. Daardoor is het lastig om te zien wat werkt en daardoor is het ook lastig om op tijd bij te sturen. De samenwerking met partners is goed. Maar binnen de gemeente zelf kan de samenwerking beter. De gemeenteraad heeft nu te weinig overzicht om goed te sturen en te controleren. Scherpere keuzes en meer sturing nodig om overige volkshuisvestelijke doelen te realiseren De gemeenteraad kan helpen om het bouwen sneller te laten gaan. Ten eerste door duidelijke keuzes te maken. Bijvoorbeeld over aantallen woningen, soorten woningen en doelgroepen. Ook is het belangrijk om genoeg plannen klaar te hebben staan. Daarnaast kan de raad meer inzetten op doorstroming. Dat betekent dat mensen makkelijker kunnen verhuizen naar een woning die beter past. Dit helpt om woningen beter te benutten, maar gebeurt nu nog te weinig. Ook kan de raad zorgen voor betere samenhang. Nu worden instrumenten regelmatig tegelijk ingezet.

Daardoor is hun effectiviteit lastig te meten. Door gerichter te kiezen en duidelijke afspraken te maken, wordt het beleid effectiever. Verder is het belangrijk om informatie beter te gebruiken. Monitoring moet niet alleen laten zien hoe het gaat, maar moet ook helpen om op tijd bij te sturen. Als doelen, uitvoering en resultaten beter op elkaar aansluiten, kan de raad sterker sturen. In hoofdstuk 3 staan de aanbevelingen verder uitgewerkt. In het raadsvoorstel en -besluit zijn deze in gegroepeerde vorm opgenomen.

2

3

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

Inhoudsopgave Beknopte samenvatting

2

1.

Inleiding

4

1.1 1.2 1.3

5 5 6

2.

Conclusies 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

3.

Uw situatie Onze aanpak Leeswijzer

Bijgestelde groeiverwachtingen en nieuwe (beleids)context beïnvloeden uitvoering van woonbeleid 40% van doelen behaald: op andere doelen extra inzet én inzicht nodig Sommige doelen vragen om extra aandacht Breed instrumentarium ingezet, doeltreffendheid en doelmatigheid kan beter Samenwerking met lokale en regionale partners op gebied van wonen, zorg en welzijn is verbeterd Monitoring onvoldoende benut als sturingsinstrument voor het woonbeleid Informatievoorziening, kaderstelling en controle schieten tekort voor effectieve regie op het woonbeleid

7 8 9 10 13 13 14 15

Aanbevelingen

17

3.1 3.2 3.3 3.4

18 19 19

3.5

Aanbeveling 1: Voorkom stapeling én wisseling van ambities Aanbeveling 2: Zorg voor meer plannen met een harde planologische status Aanbeveling 3: Zet volop in op doorstroming Aanbeveling 4: Versterk regie door scherpere koppeling tussen beleidsdoelen, instrumenten en uitvoering Aanbeveling 5: benut de beschikbare informatie voor tijdige monitoring en bijsturing

20 21

4.

Tijdlijn woonbeleid

22

5.

Actuele marktontwikkelingen

30

5.1 5.2 5.3

31 33 34

6.

Woningmarkt in verandering Aantal huishoudens neemt toe tot 2040 Stijgende woningprijzen

Onderzoeks-resultaten

36

6.1 6.2 6.3

37 56 67

Ambitie 1: Flexibele woningvoorraad Ambitie 2: Evenwichtige en gevarieerde woningvoorraad Ambitie 3: Toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad

Bijlage 1 Begrippenlijst

81

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

1. Inleiding

4

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

1.1 Uw situatie Woonbeleid is een belangrijk onderwerp dat veel aandacht krijgt in de gemeenteraad. Sinds het vaststellen van de Woonvisie 2020-2030 in 2021 is de druk op de woningmarkt namelijk niet afgenomen. Sterker nog. De druk op de woningmarkt is alleen maar (verder) toegenomen. Er is daarom, zowel vanuit maatschappelijke, politieke als bestuurlijke hoek, veel belangstelling voor dit onderwerp. Door het opstellen van beleidskaders zoals de Woonvisie en het maken van prestatieafspraken met woningcorporaties, geeft de gemeente richting aan het lokale woonbeleid. Het doel van dit Rekenkameronderzoek is om de gemeenteraad te ondersteunen in zijn controlerende en kaderstellende rol. Is de gemeente op de goede weg met het realiseren van de uitgangspunten uit de Woonvisie 2020-2030? Wat waren die uitgangspunten en verwachtingen in de aanloop naar en bij vaststelling van de Woonvisie 2020-2030? Zijn er sindsdien veranderingen opgetreden? En is er (daardoor) aanleiding het vastgestelde beleid aan te passen? En zo ja, in welke richting?

1.2 Onze aanpak U heeft voor dit onderzoek de volgende hoofdvraag geformuleerd:

Wat waren de doelstellingen en ambities voor wonen zoals vastgelegd in de Woonvisie 20202030 en welke omstandigheden hebben tot het formuleren van die doelstellingen en ambities geleid? In hoeverre is het realiseren van de doelstellingen en ambities voor wonen, zoals vastgelegd in de Woonvisie 2020-2030, bereikbaar en lukt het de gemeente om in kwantitatieve en kwalitatieve zin invulling te geven aan de grondwettelijke opdracht? De volgende deelvragen worden daarbij beantwoord.

Kaders en beleid 1 Wat zijn de door de gemeente gestelde beleidsdoelen en ambities op het gebied van wonen? • Wat waren de kaders waarbinnen het Almelose woonbeleid tot stand kwam en wat waren de uitgangspunten in de aanloop naar het vaststellen van de Woonvisie? • Hoe verhouden deze beleidsdoelen en ambities zich tot belangrijke maatschappelijke en bestuurlijke ontwikkelingen? 2 Welke instrumenten zet de gemeente Almelo in om doelstellingen op het gebied van wonen te realiseren? • Is er een systematische doorvertaling gemaakt naar uitvoeringsprogramma’s en (prestatie)afspraken met de woningcorporatie en eventuele andere derden? 3 Met welke partijen wordt samengewerkt in de uitvoering?

Uitvoering en doelrealisatie 4 Waar staat de gemeente in het realiseren van doelen en ambities op het gebied van wonen? • Wat zijn de ervaringen van de gemeente met de ingezette instrumenten? • In hoeverre worden de prestatieafspraken gehaald? • In hoeverre draagt deze samenwerking bij aan een adequate uitvoering van het woonbeleid en het realiseren van de in de Woonvisie gestelde doelstellingen? • Welke autonome factoren beïnvloeden, in positieve of in negatieve zin, de door de gemeente gewenste uitvoering van het woonbeleid? • Welke knelpunten doen zich voor of welke succesfactoren openbaren zich in de uitvoering van het woonbeleid? 5 Hoe verloopt de monitoring en evaluatie van het Almelose woonbeleid?

Rol van de gemeenteraad 6 Welke afspraken hebben raad en college gemaakt over de informatievoorziening aan de raad omtrent wonen?

5

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

•

Op welke wijze is de raad geïnformeerd over het opstellen, de uitvoering en de voortgang van het woonbeleid? 7 Hoe heeft de gemeenteraad invulling gegeven aan zijn kaderstellende en controlerende rol? En heeft hij deze kunnen vervullen waar het gaat om woonvraagstukken? Om de onderzoeksvragen te beantwoorden, is een combinatie van documentanalyse en diepteinterviews uitgevoerd. In de eerste fase van het onderzoek is het gemeentelijk beleid systematisch geanalyseerd, waaronder de Woonvisie, prestatieafspraken, raadsstukken, moties en relevante beleidsnotities. Daarnaast is het regionale speelveld in kaart gebracht en is recente wet- en regelgeving meegenomen, zoals de Woondeals. Deze documenten zijn onderzocht op samenhang, doelstellingen en de mate waarin deze doelen zijn gerealiseerd. In de tweede fase zijn diepte-interviews gehouden met betrokkenen binnen en buiten de organisatie van de gemeente Almelo. Hierbij is gesproken met ambtelijke en bestuurlijke vertegenwoordigers, woningcorporaties en relevante woningmarktpartijen. Deze gesprekken hadden als doel de beleidsdoelen verder te duiden, praktijkervaringen op te halen en de resultaten van het beleid te valideren met lokale kennis.

1.3 Leeswijzer In hoofdstuk 2 leest u de belangrijkste conclusies over de doeltreffendheid en doelmatigheid van het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Almelo. In hoofdstuk 3 zijn, ter onderbouwing van de conclusies, onze aanbevelingen beschreven. In hoofdstuk 4 zetten we de tijdlijn van het Almelose woonbeleid uiteen. In hoofdstuk 4 duiken we in de actuele marktontwikkelingen. Actuele inzichten omtrent huishoudensontwikkeling en prognoses worden hier uitgelicht. In hoofdstuk 6 volgen de onderzoeksresultaten van de doelmatigheid en doeltreffendheid van de Woonvisie. In het rapport wordt gebruik gemaakt van verschillende kaders. Deze hebben hun eigen functie: Blauwe kaders bevatten de belangrijkste (tussen)conclusies. Groene kaders beschrijven de doelen horend bij de overkoepelende drie ambities. Onder de doelen scharen zich de uitvoeringsacties. Deze onderzoeken we in de resultaten.

6

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

2. Conclusies

7

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

2.1 Bijgestelde groeiverwachtingen en nieuwe (beleids)context beïnvloeden uitvoering van woonbeleid Totstandkoming Woonvisie in periode van beoogde krimp De Woonvisie Almelo 2020–2030, vastgesteld in maart 2021, vormde de afgelopen jaren het centrale beleidskader voor het Almelose woonbeleid. De visie is tot stand gekomen in een periode waarin nog werd uitgegaan van beperkte groei en op termijn bevolkingskrimp. Deze verwachting was gebaseerd op toenmalige huishoudensprognoses en eerdere ervaringen met overprogrammering en afboeking van woningbouwlocaties. Vanuit deze context is gekozen voor een behouden benadering, met nadruk op flexibiliteit en het voorkomen van structurele overcapaciteit in de woningvoorraad. Ook de ambtelijke organisatie sloot hierop aan, in zowel omvang als werkwijze. Verwachte groei huishoudens fluctueert jaarlijks: van grote invloed op woningbouwopgave Huishoudensprognoses voor de gemeente Almelo hebben de afgelopen jaren fluctuerende voorspellingen laten zien. Tussen 2019 (moment opstellen woonvisie) en 2040 gingen de ABF ramingen (zie bijlage 1 voor een definitielijst) in eerste instantie uit van een krimp van 135 huishoudens. De Primos prognoses uit 2021, 2023 en 2025 lieten daarna echter een steeds hogere verwachte huishoudensgroei zien. Van respectievelijk 875, 2.465 en 3.190 huishoudens.

Tussen de hoogste (Primos 2025) en laagste (Primos 2019) prognose zit 3.330 huishoudens (en dus woningen) verschil. Daarbovenop heeft de regio in de Regionale Woonagenda Twente gekozen voor hogere bouwambities. Almelo heeft deze vertaald naar haar lokale situatie. Dit heeft geleid tot een woningbouwambitie van 3.200 tot 6.400 voor de periode 2025 tot 2040. De woningbouwambities zijn de afgelopen jaren daarmee fors naar boven bijgesteld en de bandbreedte waarbinnen de gemeente de afgelopen jaren moest opereren was daarmee heel erg groot en jaarlijks aan verandering onderhevig. Dit vraagt om te blijven schakelen tussen de meest actuele prognose, de monitor en het woningbouwprogramma. Gestegen prijzen en beperkt aanbod zetten druk op de woningmarkt In de woonvisie wordt sterk ingezet op betaalbaarheid, doorstroming en een evenwichtige woningvoorraad. De woningmarkt heeft zich sindsdien echter anders ontwikkeld dan ten tijde van het opstellen van de woonvisie werd voorzien (denk bijvoorbeeld aan het van krimp naar groei scenario). Daarnaast hebben de sterke stijging van woningprijzen en de aanhoudende vraag geleid tot een krapper en duurder woningaanbod, zowel landelijk als lokaal in Almelo. In 2019 bedroeg de gemiddelde WOZ-waarde van een woning in Almelo nog € 170.000. In 2024 is dit gestegen naar € 284.000. Dat is een stijging van 67% in vijf jaar tijd.

Hierdoor is betaalbaar woningaanbod schaarser geworden. Hoewel Almelo in provinciaal perspectief nog steeds relatief betaalbaar is (gemiddelde WOZ-waarde van € 343.000 in de provincie Overijssel), staat ook hier de betaalbaarheid en beschikbaarheid onder druk. Veranderende beleidskaders beïnvloeden uitvoering volkshuisvestingsdoelen Na het vaststellen van de woonvisie is ook de beleidscontext ingrijpend veranderd. Al in 2021 werd met de Regionale Woonagenda Twente een eerste duidelijke trendbreuk ingezet van krimp naar groei, met hogere ambities voor woningbouw. Deze lijn werd vervolgens versterkt met de Nationale Woon- en Bouwagenda (2022). Daarin zijn landelijke doelstellingen geïntroduceerd op het gebied van woningbouwproductie, , betaalbaarheid en de huisvesting van aandachtsgroepen. Deze landelijke en regionale ambities zijn regionaal vertaald in de eerste Woondeal Twente (2022) en daarna in de Actualisatie Woondeal Twente (2025). De Woondeal bouwde daarmee voort op de eerder ingezette koerswijziging en concretiseerde deze verder, met hogere aantallen en strengere kwalitatieve eisen dan in de woonvisie van Almelo. De Woondeal en de actualisatie daarvan vormden daarmee één van de kaders waar het gemeentelijke woningbouwprogramma vanaf dat moment aan moest voldoen. Daarnaast is het beleidskader de afgelopen jaren, vanuit

8

9

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

de Wet versterking regie volkshuisvesting, verder uitgebreid met regionale afspraken over de huisvesting van aandachtsgroepen. De gemeente heeft dit recentelijk vertaald in de opvolger van de woonvisie: het volkshuisvestingsprogramma. Hierin heeft de gemeente Almelo haar keuzes en prioriteiten voor de volkshuisvesting expliciet vastgelegd en geconcretiseerd binnen het actuele landelijke en regionale kader. De strengere eisen vanuit de Wet versterking regie volkshuisvesting en de Woondeal (2025) hebben echter ook de afgelopen jaren al extra en nieuwe eisen opgelegd aan het woonbeleid van Almelo en daarmee de uitvoering beïnvloed. Hier houden we in de conclusies rekening mee. Marktomstandigheden en veranderend beleid hebben invloed op bouwtempo Gemeenten hebben de woningbouwproductie niet volledig in eigen hand, omdat zij zelf geen woningen bouwen en daardoor afhankelijk zijn van marktpartijen en woningcorporaties. Daarnaast beïnvloeden bredere economische en maatschappelijke ontwikkelingen de voortgang. In de afgelopen jaren hebben stijgende bouwkosten, een afzwakkende koopmarkt, nieuwe stikstofregels, netcongesties en langdurige procedures de woningbouw merkbaar vertraagd.

2.2 40% van doelen behaald: op andere doelen extra inzet én inzicht nodig De woonvisie van Almelo bestaat uit drie hoofdambities: (1) flexibele woningvoorraad, (2) evenwichtige en gevarieerde woningvoorraad en (3) toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad. Onder deze hoofdambities vallen verschillende deelambities. In onderstaande tabel is in de kolom ‘resultaat’ met drie kleuren aangegeven in welke mate de deelambitie is behaald. De uitvoering laat zien dat de gemeente op alle doelen stappen heeft gezet en resultaten heeft behaald. Dit heeft echter niet in alle gevallen geleid tot het behalen van de gestelde deelambitie. De in paragraaf 2.1 geschetste veranderende context, met sterk bijgestelde groeiverwachtingen, verslechterde marktomstandigheden en aangescherpte landelijke en regionale kaders, helpt te verklaren waarom ambities niet altijd binnen de gestelde termijn zijn gerealiseerd. Tegelijkertijd laat de analyse zien dat op meerdere onderdelen aanvullende inzet, scherpere prioritering en beter inzicht nodig zijn om het beleid doelgerichter bij te sturen. Een uitgebreide onderbouwing en toelichting hierop is voor ieder doel afzonderlijk te vinden in hoofdstuk 6. In dit hoofdstuk wordt uitgebreid ingegaan op de doelen en resultaten per ambitie. Groene kaders: een groene kleur betekent dat de gemeente de deelambitie behaald heeft.

Oranje kaders: een oranje kleur betekent dat de gemeente op weg is om de deelambitie te behalen, maar dat de deelambitie nog aandacht en/of bijsturing vraagt. Rode kaders: een rode kleur betekent dat de gemeente de deelambitie niet behaald heeft en de komende periode ook niet gaat behalen.

Tabel 1: Resultaten Woonvisie 2020-2030 gemeente Almelo, 2020 t/m 2025 Ambitie

Deelambitie

Flexibele woningvoorraad

De verwachte groei mogelijk maken en voorbereid zijn op de te verwachten krimp Onderscheidende nieuwbouw realiseren en een aantrekkelijke vestigingsplaats zijn voor jongeren en jonge gezinnen Inbreiding verkiezen boven uitbreiding Een vitale, aantrekkelijke binnenstad creëren

Resultaat

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

De kernen Aadorp en Bornerbroek de ruimte geven om tegemoet te komen aan de vraag naar nieuwbouw Evenwichtige en gevarieerde woningvoorraad

De stad meer in evenwicht brengen vanuit vraag en aanbod zowel vanuit huur en koopwoningen als typologie van woningen De woonvoorzieningen voor kwetsbare groepen beter over onze en omliggende gemeente(n) verdelen

Toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad

Zorgen dat (oudere) inwoners een fijne woonomgeving krijgen/behouden, in nabijheid van anderen en met voorzieningen binnen bereik Bestaande en nieuwe woningen levensloopgeschikt maken Een betaalbare en duurzame energievoorziening bereikbaar maken voor iedereen en bestaande woningen voor 2050 aardgasvrij maken

Uitkomsten onderzoek: meenemen in uitvoering nieuw gemeentelijk volkshuisvestingsprogramma Uit de beoordeling van de woonvisie blijkt dat 40% van de deelambities al behaald is in de periode 2020-2025. De overige 60% van de deelambities is nog niet volledig behaald. Het is daarbij van belang te benadrukken dat deze beoordeling een tussentijdse momentopname is. De woonvisie liep (voor het opstellen van het volkshuisvestingsprogramma) tot 2030. Voor 50% van de nog niet gehaald deelambities geldt dat deze deels zijn behaald: er zijn duidelijke stappen gezet en resultaten zijn zichtbaar, maar verdere uitwerking is nodig om de deelambities volledig te realiseren. Voor andere deelambities geldt dat deze onvoldoende concreet zijn gemonitord waardoor geen conclusies getrokken kunnen worden over doeltreffendheid. De andere deelambities (10%) vragen extra aandacht van de gemeente. Deze uitkomst betekent overigens niet dat de deels of nog niet behaalde deelambities onhaalbaar zijn. Integendeel: de resultaten laten zien dat de gemeente Almelo de afgelopen jaren actief uitvoering heeft gegeven aan de woonvisie. Onder meer door het opstarten van woningbouwprojecten, het aanpassen van beleid, het opschalen van de ambtelijke organisatie en daarmee het inspelen op de veranderende context (van krimp naar groei). De resterende looptijd van de woonvisie is nog vijf jaar.

Deze beoordeling vormt daarmee geen eindpunt, maar een kans op nadere sturing in het nieuwe woonbeleid van de gemeente: het volkshuisvestingsprogramma.

2.3 Sommige doelen vragen om extra aandacht Hoewel de gemeente Almelo goed op weg is om haar woondoelen te behalen, zijn er onderwerpen die extra aandacht vereisen. Deze worden hieronder uitgelicht. De groei van de gemeente mogelijk maken en alvast voorbereid zijn op de te verwachten krimp De gemeente heeft de afgelopen jaren duidelijke stappen gezet om de groei van Almelo mogelijk te maken. Waar in de woonvisie nog werd uitgegaan van een beperkte groeiperiode gevolgd door krimp, stuurt de gemeente inmiddels actief op een groeiscenario. Een ingrijpende koerswijziging, waarbij relatief snel is geschakeld. Door te kiezen voor het ambitiescenario en te programmeren

10

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

aan de bovenkant van de bandbreedte, met een woningbouwopgave van circa 6.400 woningen tot 2040, wordt ingespeeld op de actuele en verwachte toename van het aantal huishoudens in de gemeente en regio. De huidige woningbouwproductie van circa 235 woningen per jaar is echter onvoldoende om het ambitiescenario te behalen. De beoogde toevoegingen zoals gesteld in de planlijst (645 woningen per jaar), zijn wel genoeg om het ambitiescenario te behalen, maar niet toereikend voor 130% plancapaciteit. De kernen Aadorp en Bornerbroek de ruimte geven om aan de lokale vraag naar nieuwbouw tegemoet te komen In Aadorp en Bornerbroek zijn de afgelopen jaren woningen toegevoegd. De invulling van deze toevoegingen was echter eenzijdig. Er is vooral in het koop- en particuliere huursegment toegevoegd. Het aantal sociale huurwoningen is afgenomen, waardoor niet alle lokale doelgroepen bediend konden worden (denk aan starters, mensen met een lager inkomen en aandachtsgroepen). De planlijst bevat daarnaast nog een uitbreiding van 570 woningen tot 2035 en biedt daarmee kansen. Het is onduidelijk in welk segment deze woningen terechtkomen. Daardoor valt niet te beoordelen welke doelgroep er baat bij heeft. De vastgestelde gebiedsvisies geven richting aan de gewenste ruimtelijke ontwikkeling.

Ze wijzen uitbreidingslocaties aan, formuleren uitgangspunten voor dorpse woonmilieus en verbinden woningbouw met leefbaarheid, voorzieningen en landschappelijke kwaliteit. Daarmee zijn ze kaderstellend. Wat nog ontbreekt, is een expliciete vertaling van deze ruimtelijke uitgangspunten naar het woningbouwprogramma; naar woningtypen, prijsklassen en doelgroepen. Dat beperkt de strategische sturing op deze deelambitie. Woonvoorzieningen voor kwetsbaren beter over onze en omliggende gemeenten verdelen Almelo vervult een bovengemiddelde regionale rol in de huisvesting van aandachtsgroepen. Dit vergroot de druk op de lokale woningvoorraad en specifieke wijken. De teruglopende verhuismobiliteit (door de vergrijzing) en toenemende goedkope scheefheid (doordat de koopwoningvoorraad onbereikbaarder is geworden) beperken namelijk doorstroming. Hierdoor ontstaat extra druk op het sociale segment en in wijken met concentraties van kwetsbare groepen waar de draagkracht al onder druk staat. Gemeente en woningcorporaties hebben stadsbrede afspraken gemaakt om de woningvoorraad beter in balans te brengen. Ze streven naar een stabiele voorraad sociale huurwoningen in Almelo, met de situatie per 1 januari 2021 als referentie (saldo op nul).

Die afspraak beoogt evenwicht tussen doelgroepen en leefbaarheid, maar beperkt nu de ruimte om in te spelen op de toegenomen vraag naar betaalbare woningen en de groeiende opgave rond aandachtsgroepen. De samenwerking tussen gemeente, corporaties en zorgpartijen is de afgelopen jaren verbeterd, maar wordt in de praktijk belemmerd door een structureel tekort aan geschikte woningen en oplopende wachttijden. Ook ontbreekt een vertaling van wijkdraagkrachtanalyses naar beleid. Gericht sturing op spreiding van aandachtsgroepen is daardoor niet mogelijk. In het Volkshuisvestingsprogramma erkent de gemeente dat de bestaande stadsbrede afspraken onder druk staan. De afspraak om de sociale huurvoorraad niet te laten groeien ten opzichte van 2021 is, gezien de toegenomen behoefte, mogelijk niet langer toereikend. Als eerste stap zet de gemeente, in lijn met de geactualiseerde Woondeal Twente, in op minimaal twee derde betaalbare woningbouw, waarvan ten minste 20% sociale huur. Onduidelijk is nog hoe deze koerswijziging zich vertaalt naar concrete en afdwingbare afspraken over de omvang en spreiding van de sociale huurvoorraad. Het beoogde evenwicht tussen woningvoorraad, het bedienen van verschillende doelgroepen en wijkdraagkracht blijft daarmee voorlopig uit.

11

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

Zorgen dat inwoners een fijne woonomgeving krijgen/behouden, in nabijheid van anderen en met voorzieningen binnen bereik De gemeente zet zichtbare stappen om inwoners een passende woonomgeving te bieden. Er is nadrukkelijk ingezet op het langer zelfstandig thuis wonen van ouderen en op het versterken van leefbaarheid in wijken via gezamenlijke inzet van gemeente en corporaties. Ook zijn nieuwe woonzorgconcepten in ontwikkeling en is de aanpak van woonoverlast verbeterd door betere gegevensdeling en een centraal meldpunt. Daarnaast biedt de vernieuwde verordening uitvoering en handhaving omgevingsrecht de gemeenteraad een rol in het monitoren van de kwaliteit van de leefomgeving. Toch blijft het effect van deze inzet beperkt. Veel bestaande woningen zijn technisch moeilijk aanpasbaar, terwijl ouderen terughoudend zijn in het gebruik van financiële instrumenten zoals de blijverslening. De druk op geschikte woonplekken voor mensen met dementie neemt sneller toe dan de huidige bouwopgave kan opvangen. Doorstroming, essentieel voor het vrijmaken van passende woningen, komt onvoldoende op gang door een weinig diverse woningvoorraad en beperkte activering van ouderen. Ook krijgt de nabijheid van voorzieningen nog onvoldoende concrete uitwerking in beleid. Hierdoor staat het realiseren van een toekomstbestendige en inclusieve woonomgeving onder druk.

Wel komt doorstroming in het volkshuisvestingsprogramma van Almelo meermaals naar voren als focuspunt. Een betaalbare en duurzame energievoorziening bereikbaar maken voor iedereen en bestaande woningen voor 2050 aardgasvrij maken Met het Programma Warmte is een duidelijke routekaart voor de warmtetransitie vastgesteld en wordt gewerkt met een wijkgerichte aanpak, in samenwerking met bewoners, professionals en partners. Nieuwbouw wordt aardgasvrij en klimaatbestendig gerealiseerd en de gemeente volgt landelijke normen, waarbij waar mogelijk extra stappen worden gezet. Ook worden ontzorgingsmiddelen en -instrumenten ingezet om inwoners te ondersteunen bij verduurzaming. Maar de voortgang blijft achter bij de opgave. Corporaties lopen achter op de verduurzamingsdoelstelling. Ze haalden hun eigen labeldoelen voor 2026 niet. Hoewel corporaties in Almelo gemiddeld meer investeren per woning dan landelijk, vraagt het tempo richting 2050 om versnelling. Daarnaast is tijdige actie nodig om te voorkomen dat na 1 januari 2029 nog woningen met energielabel E, F of G worden verhuurd. Daarmee is een basis gelegd, maar is verdere intensivering noodzakelijk om het doel volledig te realiseren. De grootste verduurzamingsopgave ligt echter buiten de corporatiesector, namelijk in de particuliere huur- en koopmarkt.

Juist daar is de versnelling het meest complex, mede door versnipperd eigendom, beperkte investeringsbereidheid en een grotere afhankelijkheid van individuele keuzes van eigenaren en investeerders. Blijft de voortgang in deze segmenten achter, dan raakt de gemeentelijke doelstelling voor 2050 buiten bereik. De basis voor de warmtetransitie is gelegd, maar verdere intensivering is nodig. Meer sturing, betere instrumenten en gerichte ondersteuning in de particuliere huur- en koopsector zijn onmisbaar om de woningvoorraad daadwerkelijk aardgasvrij te maken.

12

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

2.4 Breed instrumentarium ingezet, doeltreffendheid en doelmatigheid kan beter Inzet van instrumenten breed, maar effect op doelbereik wisselend De gemeente Almelo heeft een breed palet aan instrumenten ingezet om de doelstellingen uit de woonvisie te realiseren. Het gaat daarbij zowel om beleidsmatige instrumenten (zoals beleidsregels voor woningsplitsing, kamerbewoning en opkoopbescherming), financiële instrumenten (waaronder startersleningen, leningen voor toekomstbestendig wonen en verduurzamingssubsidies) als om samenwerkingsinstrumenten, zoals prestatieafspraken met woningcorporaties. Deze instrumenten dragen samen bij aan betaalbaarheid, doorstroming, verduurzaming en een evenwichtige woningvoorraad. In de praktijk verschilt het effect: niet alle instrumenten hebben even sterk bijgedragen aan de geformuleerde doelstellingen. Financiële instrumenten vooral ondersteunend, met beperkt sturend vermogen Financiële instrumenten ondersteunen individuele huishoudens, bijvoorbeeld bij het kopen van een eerste woning, het aanpassen van een woning of verduurzaming. Startersleningen en verduurzamingsregelingen worden actief benut en sluiten aan bij actuele opgaven op de woningmarkt. Ze verbeteren de bereikbaarheid en kwaliteit van woningen voor specifieke doelgroepen.

Toch zijn deze instrumenten vooral faciliterend: ze hebben beperkt effect op structurele vraagstukken, zoals de omvang en samenstelling van de woningvoorraad of de doorstroming tussen segmenten. Ze dragen wel bij aan individuele doelen, maar slechts beperkt aan de bredere volkshuisvestelijke ambities uit de woonvisie. Beleidsregels bieden kader, maar vertalen zich beperkt naar de planlijst Beleidsmatige instrumenten, zoals regelgeving rond woningsplitsing, kamerbewoning en opkoopbescherming, houden grip op de bestaande woningvoorraad en voorkomen ongewenste effecten. Ze beschermen woonkwaliteit en betaalbaarheid, maar hebben minder directe invloed op de productie van nieuwe woningen of de realisatie van gewenste woningtypen. Daarbij zijn beleidsprincipes uit de woonvisie, zoals flexibiliteit en sturen op bandbreedtes, niet consequent doorvertaald naar de concrete planlijsten. Daardoor blijft de sturingsruimte in de uitvoering kleiner dan beleidsmatig voorzien en is de samenhang tussen beleidsdoelen en programmering beperkt. Prestatieafspraken met corporaties als solide basis De prestatieafspraken met de woningcorporaties Beter Wonen en Sint Joseph vormen een belangrijke pijler onder de uitvoering van het woonbeleid.

De afspraken zijn structureel ingericht, worden jaarlijks gemonitord en bieden een helder kader voor samenwerking op thema’s als nieuwbouw, betaalbaarheid, leefbaarheid en verduurzaming. Corporaties investeren zichtbaar in deze opgaven en realiseren delen van de afspraken. Toch worden niet alle ambities gehaald. Met name het tempo van nieuwbouw en de voortgang van verduurzaming blijven achter bij de opgaven en bij de doelen uit zowel de woonvisie als latere beleidsactualisaties. Dit beperkt de bijdrage van de prestatieafspraken aan het volledig realiseren van de beleidsdoelen, ondanks de inzet en samenwerking die er wel degelijk is.

2.5 Samenwerking met lokale en regionale partners op gebied van wonen, zorg en welzijn is verbeterd Samenwerking breed opgezet met verschillende partijen Almelo werkt bij de uitvoering van het woonbeleid samen met woningcorporaties, huurdersorganisaties, zorg- en welzijnspartijen, marktpartijen en regionale overheden. De samenwerking heeft geleid tot een gedeelde probleemanalyse en gezamenlijke ambities.

13

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

Samenwerking rond aandachtsgroepen is verbeterd De samenwerking tussen gemeente, woningcorporaties en zorg- en welzijnspartijen rond wonen en zorg is de afgelopen jaren geïntensiveerd. Dat heeft geleid tot betere afstemming in de keten en een meer gezamenlijke aanpak van de huisvesting van aandachtsgroepen, waardoor individuele casussen beter uitvoerbaar zijn geworden. Toch beperken structurele factoren het effect: een tekort aan geschikte woningen, lage mutatiegraden en druk op de sociale huurvoorraad. Daardoor blijven spreiding en tijdige huisvesting achter bij de beleidsdoelen. De samenwerking werkt procesmatig goed, maar compenseert het gebrek aan woningaanbod niet. Regionale samenwerking vooral kaderstellend Binnen de Regionale Woonagenda Twente en de Woondeals stemt Almelo af met andere Twentse gemeenten, de provincie en het Rijk over aantallen, programmering en doelgroepen. Die samenwerking heeft geleid tot scherpere regionale kaders en hogere ambities, en was richtinggevend voor de actualisatie van het lokale beleid. Regionale samenwerking vormt een belangrijke basis voor het beter verdelen van kwetsbare en urgente doelgroepen over de regio. In de Woondeals (2022 en 2025) zijn afspraken gemaakt over het toevoegen van sociale huur. In de Woondeal 2025 zijn specifiek afspraken gemaakt over een evenwichtige verdeling van urgente doelgroepen.

De uitwerking daarvan moet in de komende jaren dus nog blijken, maar de basis ligt er in ieder geval. Tegelijk verkleint de regionale afstemming de lokale beleidsruimte en vergroot ze de spanning tussen regionale afspraken en lokale uitvoeringsmogelijkheden (denk aan oude stadsbrede afspraken versus nieuwe afspraken Woondeal). Daardoor neemt de complexiteit van de uitvoering toe. Doelrealisatie wordt zo mede afhankelijk van regionale afwegingen en voortgang. Samenwerking met marktpartijen op projectniveau en via overlegstructuren De samenwerking met marktpartijen vindt vooral plaats op projectniveau en binnen overlegstructuren zoals het Platform Stedelijke Ontwikkeling Almelo. Die samenwerking is noodzakelijk om woningbouwprojecten van de grond te krijgen, maar leidt niet automatisch tot realisatie van gemeentelijke beleidsdoelen. Marktpartijen opereren binnen hun eigen financiële en markttechnische kaders, waardoor gemeentelijke ambities over betaalbaarheid, tempo en programmering niet altijd worden overgenomen. Dat beperkt de sturingsmogelijkheden van de gemeente.

2.6 Monitoring onvoldoende benut als sturingsinstrument voor het woonbeleid Monitoring ingericht, maar nog onvoldoende benut voor doelgerichte bijsturing De bijdrage van monitoring aan actieve en tijdige bijsturing van beleid blijft beperkt. De beschikbare monitoringinformatie is onvoldoende gekoppeld aan de concrete beleidsdoelen en ambities uit de woonvisie. Dit blijkt uit het feit dat er weliswaar veel data beschikbaar is, maar dat deze gegevens nog te weinig worden benut om te toetsen in hoeverre beleidsdoelen worden bereikt en waar bijsturing nodig is. Almelo heeft daartoe een breed instrumentarium ingericht voor de monitoring van het woonbeleid: woningmarktmonitors, dashboards en de jaarlijkse evaluatie van prestatieafspraken met woningcorporaties. De woonvisie schrijft voor dat het beleid periodiek wordt gemonitord en geëvalueerd. De monitoring geeft inzicht in woningmarktontwikkelingen en signaleert trends, zoals de omslag van krimp naar groei. Belangrijkste ontwikkelingen worden bijgestuurd, ondanks onregelmatige monitoring De monitoring van het woonbeleid is onregelmatig verlopen. Dat heeft tijdige bijsturing in een veranderende markt bemoeilijkt. De uitdaging zit dan ook in het sterker verbinden van beschikbare monitoringinformatie aan concrete beleidskeuzes, programmering en prioritering.

Dit zorgt ervoor dat monitoring niet alleen inzichtgevend werkt, maar ook als sturingsinstrument

14

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

voor een doelmatiger uitvoering van het woonbeleid. De woonvisie gaat uit van een tweejaarlijkse monitoring, maar die is in de praktijk niet consequent aangehouden. Na de Monitor Woonvisie 2022 liep de actualisatie in 2024 vertraging op en werd die pas in 2025/2026 weer opgepakt. Dit had een praktische oorzaak: bepaalde cijfers waren niet eerder actueel beschikbaar. Daardoor ontbrak enkele jaren een samenhangend en actueel overzicht van de voortgang op de beleidsdoelen. De beleids- en marktomgeving verandert snel. Dat maakt het lastig om knelpunten tijdig te signaleren en het beleid gericht bij te sturen. Toch beschikt Almelo over een omvangrijke en actuele informatiebasis, zoals ook hierboven benoemd. Die beschikbare informatie heeft, onder andere, geleid tot een belangrijke beleidsmatige bijstelling: de omslag van het krimp- naar het groeiscenario. Ook de prestatieafspraken met woningcorporaties worden jaarlijks gemonitord en vormen een vast moment van evaluatie en bijsturing.

2.7 Informatievoorziening, kaderstelling en controle schieten tekort voor effectieve regie op het woonbeleid Informatievoorziening aan de raad belemmert kaderstellende en controlerende rol De raad kan zijn kaderstellende en controlerende rol niet actief en doelgericht invullen. Dit komt doordat de informatievoorziening over het woonbeleid onvoldoende is ingericht op het spiegelen van resultaten aan de doelen en ambities uit de Woonvisie, en monitoring niet structureel als sturingsinstrument wordt benut. Want de informatie die de raad ontvangt is weliswaar actueel en volledig, maar vooral beschrijvend van aard. De informatievoorziening is thematisch en momentgebonden ingericht: de raad wordt regelmatig geïnformeerd over woningmarktontwikkelingen, beleidswijzigingen en de voortgang van afzonderlijke trajecten. Een samenhangende blik op de voortgang van het woonbeleid als geheel ontbreekt daardoor. Raadsleden geven aan niet te beschikken over het 'totaalplaatje', zoals een actueel overzicht van de totale planvoorraad. Hierdoor is het voor de raad onduidelijk of bijsturing nodig is. Dit wordt versterkt doordat monitoring, zoals eerder geconcludeerd, niet structureel als sturingsinstrument wordt benut. Beperkte doorvertaling van kaderstelling naar uitvoering verkleint de invloed van de raad op doelrealisatie De invloed van de raad op de doelrealisatie van het woonbeleid is beperkt.

Dit komt doordat de kaderstellende rol weliswaar is ingevuld, maar onvoldoende is doorvertaald naar concrete uitvoeringsprogramma's en woningbouwplannen. Daardoor blijft de kaderstelling op onderdelen abstract. De raad heeft bij het stellen van de kaders beperkt gestuurd op de nadere uitwerking van beleidsprincipes (zoals sturen op bandbreedtes en flexibiliteit) in de uitvoering. De kaders bieden daarmee richting, maar laten de concrete invulling grotendeels over aan het college. Dit blijkt uit de wijze waarop de kaderstellende rol is ingevuld. De raad heeft de Woonvisie, het coalitieakkoord en diverse aanvullende beleidsdocumenten vastgesteld en daarmee richting gegeven aan de ambities en prioriteiten van het woonbeleid. De gekozen beleidskaders laten ruimte voor flexibiliteit, wat past bij de onzekerheden rondom demografische en maatschappelijke ontwikkelingen. Die flexibiliteitsruimte is echter niet nader begrensd in uitvoeringsafspraken, waardoor de sturende werking van de kaderstelling beperkt blijft. Controlerende rol van de raad vooral reactief van aard De controlerende rol van de raad komt vooral tot uiting via bespreking van monitors en prestatieafspraken. Hoewel deze momenten ruimte bieden voor reflectie en debat, is de controle grotendeels reactief van aard.

Door het ontbreken van expliciete toetsingsmomenten en concrete prestatie-indicatoren is het voor de raad lastig om structureel te beoordelen of de uitvoering voldoende bijdraagt aan het realiseren van de beleidsdoelen

15

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

Beperkte invloed op bijsturing tijdens uitvoering De raad heeft vooral een belangrijke rol gespeeld in het formuleren van ambities en het stellen van kaders aan de voorkant van het beleid. Formeel vindt de prioritering van woningbouwontwikkelingen in Almelo plaats via de omgevingsvisie en de investeringsagenda. Daarin stelt de raad vast welke opgaven prioriteit krijgen en welke middelen en instrumenten daarbij worden ingezet. In de praktijk blijkt deze sturingslijn echter te schuren met politieke afwegingen en een snel veranderende beleids- en marktomgeving. Daardoor is prioritering niet altijd consistent of expliciet gekoppeld aan voortgang, uitvoeringscapaciteit en monitoring. Dit beperkt de mogelijkheid voor de raad om tijdens de uitvoering gericht bij te sturen.

16

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

3. Aanbevelingen

17

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

De aanbevelingen van de Rekenkamer in een notendop 1 Voorkom stapeling én wisseling van ambities. Kies per plan een beperkt aantal prioriteiten en voorkom bovenwettelijke eisen. Stel ambities vooraf vast en wijzig deze niet tijdens het proces. Op die manier wordt vertraging voorkomen. 2 Versnel woningbouw met voldoende harde plannen. Zet zachte plannen sneller om naar harde plannen. Programmeer met een marge (±130%) om risico’s op uitval op te vangen. Zo blijft de bouwproductie op peil. 3 Zet volop in op doorstroming. Stuur actief op doorstroming door dit mee te nemen in woningbouwprogrammering (type woningen, doelgroepen) en prestatieafspraken. Zet gericht in op maatregelen zoals passend aanbod voor ouderen én ondersteuning bij verhuizen. 4 Versterk regie door scherpere koppeling tussen doelen, instrumenten en uitvoering. Zet instrumenten gerichter in en werk met een uitvoeringsagenda waarin inzet, verantwoordelijkheden en beoogde effecten helder zijn vastgelegd. 5 Benut de beschikbare informatie voor tijdige monitoring en sturing. Breid monitoring uit met kwalitatieve inzichten en koppel deze direct aan beleidsdoelen. Zo kan tijdig worden bijgestuurd en kan de raad beter sturen en controleren.

3.1 Aanbeveling 1: Voorkom stapeling én wisseling van ambities Stapeling ambities verlaagd haalbaarheid van woningbouwplannen De gemeente Almelo heeft op veel verschillende beleidsvelden ambities. Het is belangrijk te beseffen dat niet al deze ambities in ieder plan gerealiseerd kunnen worden. In de praktijk komt stapeling van ambities echter nog vaak voor. Voorkom dit. Stel geen bovenwettelijke eisen en kies twee of drie beleidsvelden waarop een plan moet excelleren. Communiceer deze kaders duidelijk aan de voorkant naar ontwikkelende partijen. Het is belangrijk deze kaders niet dicht te timmeren. Kaders moeten voldoende ruimte bieden om een invulling mogelijk te maken. Op de overige beleidsvelden mag het plan dan een voldoende scoren. Dit draagt bij aan de haalbaarheid van plannen en daarmee de snelheid waarmee woningen gebouwd kunnen worden.

Zorg voor inzicht in samenhang ambities bij gemeenteraad Integraal keuzes kunnen maken tussen verschillende beleidsvelden is niet alleen ambtelijk maar ook bestuurlijk van groot belang. Colleges en gemeenteraden maken constant afwegingen over beleidsvelden die elkaar beïnvloeden. Keuzes voor woningbouw hebben wederzijdse invloed op bijvoorbeeld economisch beleid, duurzaamheid, mobiliteit, et cetera. Het is daarom belangrijk om de gemeenteraad mee te nemen in keuzes en hun effecten, zodat zij de dilemma’s en samenhang hiervan goed begrijpen. Alleen als zij duidelijk en integraal geïnformeerd worden, en kennis nemen van de consequenties voor andere ambities, kunnen zij afgewogen keuzes maken.

Wisseling ambities vertraagd woningbouwplannen Het ontwikkelen van woningbouwplannen duurt gemiddeld zeven tot tien jaar, van eerste initiatief tot oplevering. In deze periode wisselen bestuurlijke ambities regelmatig. Dit leidt dikwijls tot vertraging, omdat zowel intern bij de gemeente als extern bij marktpartijen stappen herhaald moeten worden. Om snelheid in de planontwikkeling te houden is het daarom belangrijk

18

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

om bij het begin van een project specifieke ambities en kaders vast te stellen en deze tussentijds niet te wijzigen. Zo is voor de gemeente en initiatiefnemers het speelveld duidelijk en worden herhaalde onderhandelingsrondes voorkomen. Naast het vooraf bepalen van ambities is het dus belangrijk om hieraan vast te houden en niet telkens te wisselen of te stapelen. Marktpartijen en woningcorporaties geven namelijk aan dat de kaders zelf geen probleem vormen, mits deze niet steeds aangepast worden.

3.2 Aanbeveling 2: Zorg voor meer plannen met een harde planologische status Slechts 1.500 woningen opgenomen in harde plannen, opharden van plannen is essentieel om door te bouwen De gemeente Almelo heeft de ambitie om in de periode 2025-2040 zo’n 3.200 tot 6.400 extra woningen toe te voegen aan de voorraad. Om dit te realiseren is doorbouwen noodzakelijk. Alleen zo kunnen gemeentelijke en regionale (woondeal) ambities waar gemaakt worden. In de periode 2021 t/m 2025 zijn namelijk 235 woningen per jaar opgeleverd. Dit zijn er te weinig om de ambitie te halen. Wel zijn er (bruto) ruim 6.400 woningen opgenomen in plannen. Hiermee beschikt de gemeente in principe over 100% plancapaciteit. Het realiseren van deze woningen is echter absoluut nog geen zekerheid. Ruim 75% van de plannen heeft namelijk nog een zachte planstatus. Dit leidt tot veel onzekerheden en vertraging. ‘Slechts’ 1.500 woningen zijn opgenomen in harde plannen (met vastgestelde of onherroepelijke status). Dit betekent dat bijna 5.000 woningen de planologische procedures nog moeten doorlopen. Het is daarom zaak de zachte plannen snel om te zetten in harde plannen, zodat deze woningen ook daadwerkelijk gebouwd worden (opharden). Houd daarbij rekening met mogelijke vertraging en uitval van plannen. Zet daarom in op een planvoorraad die uitgaat van 130% (hard en zacht samen) van de woningbouwambitie.

3.3 Aanbeveling 3: Zet volop in op doorstroming Benut kansen in doorstroming in de woningvoorraad Doorstroming krijgt in het nieuwe volkshuisvestingsprogramma van Almelo nadrukkelijk aandacht en is beleidsmatig helder gepositioneerd als belangrijke sleutel voor het functioneren van de woningmarkt. Daarmee is de probleemdefinitie scherp. Tegelijk laat het onderzoek zien dat de vertaling van deze ambitie naar instrumentkeuze, programmering en uitvoering nog kwetsbaar is. Doorstroming werkt in de praktijk slechts beperkt door in concrete keuzes over woningbouw, prioritering en inzet van samenwerkingsafspraken. Versterk daarom de in het volkshuisvestingsprogramma benoemde ambities rond doorstroming in de uitvoering. Dit vraagt om het expliciet verbinden van doorstromingsdoelen aan woningbouwprogrammering, wonen en zorgopgaven en de inzet van instrumenten. Doorstroming moet daarbij niet uitsluitend als gewenst effect moeten worden benoemd, maar als concreet stuurcriterium, met zichtbare gevolgen voor programmering, prestatieafspraken en monitoring. Er zijn verschillende manieren om te sturen op doorstroming. Doorstroommaatregelen komen samen het beste tot recht Hoe ouder mensen worden, hoe lager hun verhuisgeneigdheid ook wordt. Het is dus belangrijk om ouder wordende huishoudens vroegtijdig in beweging te krijgen, in zowel het huur- als koopsegment.

Ouderen verhuizen namelijk niet snel, ook niet als er wel passend aanbod vrijkomt in de bestaande voorraad. Om doorstroming op gang te brengen, zijn er verschillende maatregelen die de gemeente kan nemen. Doorstroommaatregelen lopen uiteen van impact tot inspanning. Informeren en ontzorgen kosten bijvoorbeeld minder inspanning dan het realiseren van passend aanbod. Daarbij geldt dat combinaties tussen bovenstaande vijf typen maatregelen het meest effectief zijn.

19

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

Figuur 1: Doorstroommaatregen om beweging op gang te brengen

Sturingsfilosofie gemeente is bepalend in doorstroomaanpak Na het realiseren van passend aanbod is bijvoorbeeld informeren, ontzorgen of het geven van een financiële prikkel vaak nog steeds nodig om (oudere) huishoudens een verhuisstap te laten maken. Welk pakket van maatregelen het best ingezet kan worden, hangt ook af van de gewenste sturingsfilosofie (informeren, faciliteren of stimuleren).

Figuur 2: Voorbeeld van doorstroompakketten bij verschillende sturingsfilosofieën*

3.4 Aanbeveling 4: Versterk regie door scherpere koppeling tussen beleidsdoelen, instrumenten en uitvoering Zet instrumenten doelgerichter in en combineer sturingsmogelijkheden Almelo beschikt over een breed instrumentarium voor het woonbeleid. Met de inwerkingtreding van de Wet versterking regie volkshuisvesting (1 juli 2026) groeit het instrumentarium bovendien. Denk aan het verplichte volkshuisvestingsprogramma, de verplichte betaalbaarheidseisen op regionaal en gemeenteniveau (instructieregel), mogelijkheden voor versnelde procedures, de verplichte inzet van de huisvestingsverordening en de regionale fair share afspraken. Nu ontbreekt de samenhang tussen beleidsdoelen, instrumentkeuzes en uitvoering nog. Het is niet goed meetbaar of de ingezette middelen daadwerkelijk bijdragen aan de doelen zoals gesteld in de woonvisie. De kern van de opgave is daarom de samenhang te versterken zodat middelen doelgerichter en doelmatiger worden ingezet:

20

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

•

• •

Pas de huisvestingsverordening selectief toe op schaarse segmenten en prioritaire doelgroepen. Beperk regels tot noodzakelijke gevallen en monitor continu effecten op doorstroming en slaagkansen. Zet versnellingsinstrumenten uitsluitend in voor sleutelprojecten en locaties met hoge druk. Prioriteer ambtelijke capaciteit en toets voortgang structureel op realisatie en doorlooptijd. Maak regionale fair share-afspraken concreet per doelgroep en gemeente. Voorkom brede inzet en focus op locaties en projecten met aantoonbaar grootste bijdrage.

Stel een uitvoeringsagenda op bij het volkshuisvestingsprogramma Om deze scherpere sturing structureel te borgen, adviseren we een expliciete uitvoeringsagenda op te stellen bij het nieuwe volkshuisvestingsprogramma van de gemeente. Leg daarin per beleidsdoel concrete afspraken vast. Denk aan: welke instrumenten worden ingezet en welk effect wordt nagestreefd, wie verantwoordelijk is voor de uitvoering en op welke momenten monitoring en evaluatie plaatsvinden. Formuleer afspraken duidelijk: wat moet worden bereikt, wie is daarvoor verantwoordelijk en wanneer moet dit bereikt zijn. Door deze afspraken SMART te formuleren, ontstaat een directe koppeling tussen beleid en uitvoering. Dit maakt het tegelijkertijd makkelijker om de doelen uit het volkshuisvestingsprogramma concreter, en daarmee ook meetbaarder, te maken. Zo zet de gemeente de stap van een breed beleidskader naar een sturend en doelmatig woonbeleid, waarin duidelijk is hoe ingezette instrumenten bijdragen aan de volkshuisvestelijke ambities.

3.5 Aanbeveling 5: benut de beschikbare informatie voor tijdige monitoring en bijsturing Van informatievoorziening naar actief sturingsinstrument Almelo heeft een stevige informatiebasis, maar benut monitoring nog onvoldoende als actief sturingsinstrument. De gemeente monitort haar woningbouwambities namelijk vooral kwantitatief. Kwalitatieve kenmerken van gerealiseerde en geplande woningen worden minder goed en gedetailleerd bijgehouden. Hierdoor is niet van elk doel inzichtelijk of het gehaald wordt. Om te kunnen (bij)sturen is inzicht echter essentieel. Zonder inzicht weet je namelijk niet aan welke knoppen je moet draaien om doelen en ambities (alsnog) te halen. Richt de monitoring daarom scherper in, aansluiten op de doelen uit het volkshuisvestingsprogramma. Op deze manier kan de gemeenteraad zijn kaderstellende en controlerende rol ook beter invullen. Rapportages moeten ontwikkelingen niet alleen beschrijven, maar ook expliciet laten zien wat die betekenen voor het behalen van de beleidsdoelstellingen. Door monitoring op deze manier in te zetten en te positioneren (en dus niet alleen te zien als informatiebron) benut de gemeente het beschikbare inzicht effectiever en vergroot ze de doelmatigheid en doeltreffendheid van het woonbeleid.

21

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

4. Tijdlijn woonbeleid

22

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

Beleidsregels kamerbewoning, inwoning, woningsplitsing, herbestemmen van niet voor bewoning bestemde gebouwen en verkleining oppervlaktemaat voor woningen In juni 2020 heeft de gemeente Almelo regels opgesteld voor het toestaan van kamerbewoning, inwoning, woningsplitsing en herbestemming van panden. Onder voorwaarden wordt extra woonruimte mogelijk gemaakt (onder andere voor arbeidsmigranten) en zijn afwijkingen van minimale woningoppervlakten toegestaan. Het document biedt een juridisch kader en uitvoeringsregels om flexibiliteit in de woningvoorraad te vergroten. Warmtevisie Almelo In juli 2020 is de Warmtevisie Almelo vastgesteld. Daarin staat dat Almelo uiterlijk in 2050 volledig aardgasvrij wil zijn. Dit betekent dat ruim 33.000 woningen en 5.000 andere gebouwen moeten overstappen op duurzame warmtebronnen. De visie is onderdeel van het nationale Klimaatakkoord en sluit aan bij de Regionale Energiestrategie (RES) en lokale wijkuitvoeringsplannen. De Warmtevisie richt zich op twee stappen die nodig zijn om de ambitie te behalen: 6 Aardgasvrij-ready maken van woningen. Isoleren is hierbij de kern. Het warmteafgiftesysteem moet daarnaast ook op orde zijn. 7 Aardgasvrij maken van woningen. De warmte wordt hierbij op een alternatieve wijze voorzien. Alternatieven zijn: warmtenetten, elektrische oplossingen en duurzame gassen.

Bij deze stappen wordt een gebiedsgerichte aanpak gehanteerd. Er zijn drie gebieden geselecteerd die als eerst aardgasvrij worden. Dit zijn delen van Aalderinkshoek, delen van Windmolenbroek en Bedrijventerrein Bornsestraat. Regionale Woonagenda Twente 2021-2025 De Woonagenda Twente is in februari 2021 vastgesteld door de provincie Overijssel, de Twentse gemeenten, WoON Twente en hun partners. Daarmee kiezen ze bewust voor een groei- en kwaliteitsstrategie. Die keuze breekt duidelijk met het eerdere krimpscenario. Aanhoudende woningtekorten, demografische ontwikkelingen en toenemende druk op de woningmarkt maken die omslag noodzakelijk. In de woonagenda spreken partijen de volgende gezamenlijke ambities uit: 1 Toevoegen van 20.000 woningen tot 2030. Regio Twente neemt hierbij een derde deel van de Overijsselse opgave op zich. Er wordt verbinding gelegd tussen nieuwbouw en herstructurering. Er wordt gestuurd op kwaliteit. 2 Inspelen en voorsorteren op veranderende woningvraag. Vergrijzing en huishoudensverdunning leiden tot een gedifferentieerde kwaliteitsvraag binnen de regio’s. 3 Verstedelijking en stedelijke vernieuwing. Steden spelen een sleutelrol in het opvangen van de woningvraag en het versterken van de regionale economie. 4 Sterke dorpen en platteland in het regionale netwerk. Onderlinge afstemming en samenhang is noodzakelijk. 5 Verduurzaming.

Opgave om de verduurzamingsslag en de leefbaarheidsaanpak van wijken te koppelen. Dit moet haalbaar en betaalbaar zijn. 6 Versnelling. Versnelling wordt gerealiseerd door tegelijk in te zetten op inbreiding en uitbreiding, met bijpassende stimuleringsmaatregelen, samenwerkingsvormen en proces- en procedureafspraken. 7 Toegankelijkheid en doorstroming. Strategische nieuwbouw kan doorstroming verbeteren. Dit vergt samenwerking. Woonvisie 2020-2030 In maart 2021 is de Woonvisie Almelo 2020-2030 vastgesteld. De Woonvisie schetst hoe Almelo een toekomstbestendige, inclusieve en aantrekkelijke woonomgeving wil realiseren, door: Ambitie 1: Flexibele woningvoorraad. 1 De verwachte groei van de gemeente mogelijk maken en alvast voorbereid zijn op de (op termijn) te verwachten krimp.

23

Met goede (be)sturing naar gewenst resultaat

2 Onderscheidende nieuwbouw realiseren en een aantrekkelijke vestigingsplaats zijn voor jongeren en jonge gezinnen. 3 Inbreiding verkiezen boven uitbreiding. 4 Een vitale, aantrekkelijke binnenstad creëren. 5 De kernen Aadorp en Bornerbroek de ruimte geven om aan de vraag naar nieuwbouw tegemoet te komen. Ambitie 2: Evenwichtige en gevarieerde woningvoorraad. 1 De stad meer in evenwicht brengen vanuit vraag en aanbod zowel vanuit huur- en koopwoningen als typologie van woningen. 2 Voldoende divers aanbod van sociale huurwoningen voor elke doelgroep van bewoners zowel vanuit gezinssamenstelling als vanuit economische draagkracht gezien. 3 De woningvoorzieningen voor kwetsbare groepen beter over onze (en omliggende) gemeenten verdelen. 4 Door herstructurering de diversiteit en kwaliteit van woningen te verhogen in buurten in Almelo waar sprake is van een verhoogd risico op leegstand omdat de woningen niet toekomstbestendig zijn. Ambitie 3: Toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad. 1 Zorgen dat (oudere) inwoners een fijne woonomgeving krijgen/behouden, in nabijheid van anderen en met voorzieningen binnen bereik. 2 Bestaande en nieuwe woningen levensloopgeschikt maken. 3 Een betaalbare en duurzame energievoorziening bereikbaar maken voor iedereen en bestaande woningen voor 2050 aardgasvrij maken.

Strategisch beleidsplan sociaal domein In februari 2022 heeft de gemeenteraad het Strategisch beleidsplan sociaal domein vastgesteld. Het plan bouwt voort op eerdere decentralisaties vanuit de Participatiewet, Wmo en Jeugdwet, waarbij de gemeente Almelo verantwoordelijk is geworden voor begeleiding, ondersteuning en jeugdhulp. Het plan integreert ook het lokale gezondheidsbeleid, met prioriteit voor het bevorderen van zelfredzaamheid en het verminderen van afhankelijkheid van gemeentelijke ondersteuning. Almelo kent een relatief achterblijvende gezondheid, wat leidt tot een grotere vraag naar voorzieningen. Preventie en een integrale benadering van sociale problemen, inclusief verbinding met het fysieke domein en andere beleidsterreinen zoals veiligheid en zorg, staan centraal. De ambitie is om een duurzame en kwalitatief hoogwaardige sociale infrastructuur en voorzieningenniveau in stand te houden voor kwetsbare inwoners, door het beperken van het beroep op voorzieningen zodat het binnen het beschikbare Rijksbudget kan worden bekostigd. Het streven is dat inwoners zo lang mogelijk thuis kunnen wonen, ondersteund door een passende woon- en leefomgeving, levensloopbestendige woningen en technologische innovaties. Waar nodig is er zorg met verblijf, maar dit blijft beperkt tot situaties waarin zelfstandig wonen niet mogelijk is.